Документ анализирует проект планировки территории преображенского района Москвы, выделяя задачи, интересы и проблемы стейкхолдеров, включая город, девелоперов и жителей. Рассматриваются существующая инфраструктура, необходимость капитального ремонта жилых зданий, проблемы с парковками и благоустройством, а также идеи для улучшения городской среды. Предлагаются принципы управления и сотрудничества для достижения взаимовыгодных условий между всеми заинтересованными сторонами.

1. Глеб Тимаков
Москва, 2012
«Современные концепции развития городов в контексте
новых глобальных вызовов»
Проблемы реализации проекта
планировки на территории района
Преображенское

2. 2
Концепция проекта планировки
Задачи
Интересы стейкхолдеров
Проблемы стейкхолдеров
Возможности стейкхолдеров
Введение. Проект планировки территории Преображенского района
Инструменты реализации
Выгоды стейкхолдеров

3. 3
Введение. Проект планировки территории Преображенского района
Ситуационный план участка № 4
Район
Преображенское
Участок № 4

4. 4
Общее введение в территорию
 Преобладание жилой застройки, а
также наличие объектов
инфраструктуры
 Предоставленный участок ограничен
территорией рынка, улицами
Большая Черкизовская и 2-ая
Пугачевская
 Нечеткая планировочная структура
 Износившийся жилой фонд

5. Общее введение в территорию

6. Существующая инфраструктура

7. Существующая инфраструктура

8. 8
Концепция проекта планировки
Задачи
Интересы
Проблемы
Возможности
Введение. Проект планировки территории Преображенского района
Инструменты реализации
Выгоды

9. 9
Существующее жилье и стрит ритейл по Б. Черкизовской
Добавляем стрит рит
(домики, морфотип, модуль)
Назначение домиков для
жильцов: велопарковки,
общие комнаты

10. 10
Существующее жилье и стрит ритейл по Б. Черкизовской
4.1.3. Реконструируем
16этажки (пример)
Формируем и благоустраиваем
существ дворы
Чистим от рекламы
существующие магазины
Благоустройство по Б.
Черкиз

11. 11
Новые жилые кварталы
Линии ориентации домов (культурн пласт)
Создание личных закрытых дворов
Новые жилые кварталы
Первые этажи (террасы,
магазины )
Улочки к бульвару и проезд: урбанизированные,
ограничение скорости
Паркинги/льготные для
существующих домов
Скверы рядом с 9этажками
Первые этажи – общественная
функция

12. 12
Дополнительные функции
Бизнес центр Пример?
Небольшая площадь рядом с бизн центром
Узкие «средневековые» улочки
Ярмарка
Аппартаменты гостин типа
Здание муниципалитета + МВД
Площадь перед муниципалит
Новое функциональное назначение

13. 13
Новое функциональное назначение
Площадь перед муниципалитом
«Дополняющая застройка» Домики и особняки (застраевается постепенно,
дешевые соответствен недорогая аренда)
Бульвар
Обеспечение видимости монастыря
Сквер у монастыря

14. 14
Итоговый эскиз

15. 15
Концепция проекта планировки
Задачи
Интересы
Проблемы
Возможности
Введение. Проект планировки территории Преображенского района
Инструменты реализации
Выгоды

16. 16
Задачи
Очевидные, насущные
для данной территории
«Продвинутые»
Глобальные (для района и
города в целом)
 Решить проблему
аварийного жилья
 Капитальный ремонт
существующего жилья
 Плохая обеспеченность
маршрутами ОТ
 Решить проблему
парковок
 Благоустройство
территории (желто-
зеленые заборчики,
бордюры)
 Загрязнение воздуха от Б.
Черкизовской
 Несанкционированная
торговля
 Маргинальные элементы
 Развить потенциал
территории (историко-
культурный, потенциал
общественных функций)
 Устранить безликость
территории
 Наделить территорию
новыми смыслами,
восстановить старые
 От однообразия к
разнообразию
 Качественное
благоустройство
 Удобная пешеходная
инфраструктура,
велодорожки,
велопарковки
 Разделение на приватные
и общественные зоны
 Улучшить качество
городской среды
 Улучшить связанность
территорий
 Нарастить плотность УДС,
капилярную сеть
 От монофункциональной
застройки к смешанному
использованию
 Улучшить мобильность
населения
 Отработать
инновационные подходы к
упрвалению

17. 17
Задачи
Для решения поставленных задач необходимы новые принципы управления
Ключевые принципы
управления
 Долгосрочное видение
 Стратегическое планирование
 Интегрированное управление
 Адаптивное, гибкое управление
 Принципиальное управление
 Кооперация
 Вовлечение всех
заинтересованных сторон,
 Участие жителей

18. 18
Интересы
Города Девелопера Жителей
 Капитальный ремонт
сохраняемого жилья
 Замена аварийного
жилого фонда)
 Улучшение транспортной
связанности территории
 Повышение качества
городской среды,
повышение
капитализации территории
 Создание новых мест
приложения труда
 Новые налоговые
поступления (от бизнеса и
жилья)
 Избежать конфликтов с
жителями
 Освоение территории
одним девелопером
 Максимально допустимые
показатели плотности
жилой застройки
 Максимально допустимые
показатели новых
объектов общественного
назначения
 Минимальное социальное
обременение
 Сохранение
существующей
«открытости» территории
 Минимальное
вмешательство в их район
 Ремонт жилья (не за свой
счет)
 Максимальная
компенсация за сносимое
жилье
 Благоустройство (не за
свой счет)
 Выделение приватных
зон, огораживание дворов
 Новые маршруты ОТ
 Удобная пешеходная
инфраструктура
 Новые парковки

19. 19
Проблемы
Города Девелопера Жителей
Город не может:
 Полностью
отремонтировать все
жилье
 Единолично повысить
качество городской среды
 Единолично создать
новые рабочие места
 Начать снос аварийного
жилья без согласия
жителей
 Сформировать участки
существующих домов для
сбора налогов
Девелопер не может:
 Начать редевелопмент
территории без
разрешения города
 Жители не могут:
 Отремонтировать свое
жилье, благоустроить
дворы
 Не готовы платить
возросшие налоги

20. 20
 отсутствие собственных финансовых
средств (доля собственных доходов
городов не больше 10% бюджета)
 Дефицит управленческих кадров на
муниципальном уровне
Никакой синхронизации между
стейкхолдерами произойти не может, так
как при данных условиях каждый из них
будет руководствоваться исключительно
своими интересами и целями, и достигать
они из будут в отдельности друг от друга
 У городских лидеров отсутствует четкое
видение своей работы и реализуемых
задач
 Управленцы исполняют свою функцию
без конечного видения результата
(подмена целей средствами)
 Отсутствие качественно выполненных
стратегий развития на муниципальном
уровне
 Из-за отсутствия стратегии
вытекает и отсутствие каких-либо
ценностных ориентиров
 Полная зависимость муниципальных
управленцев от региональной власти
(снижает мотивацию управляющего, т.к.
основной целью деятельности
становится демонстрация лояльности
вышестоящему руководству
 привлечение общественности вредно
для властей города
Проблемы городского управления в России

21. 21
Проблемы сотрудничества Общественного участия
 Мнение жителей (через публичные
слушания) – это по большей части для
властей пустая формальность. Нет
подлинного намерения учесть
общественное мнение
 Недостаток времени и способов
донесения своей точки зрения
(Комментарии по документу)
 Правило большинства (как на
референдумах)
 Представление о том, кто обычно ходит
на публичные слушания
 Упрощенные обобщенные исследования,
опросы
 Несколько заинтересованных сторон
 Разные, несовпадающие интересы
 Совокупность проблем, часто не
возможность сформулировать, выделить
проблему
 Разные люди
 Разные знания
 Разные ценности
 Ограниченные сроки для принятия
решения
 Административные барьеры
 Односторонние действия/принятие
решений удовлетворяющих большинство
 В результате не оптимальные решения
(несправедливые, неустойчивые,
неразумные, неэффективные
Почему? Потому что это был плохой
процесс!
Проблемы сотрудничества стейкхолдеров и общественного участия в управлении

22. 22
Возможности
Города Девелопера Жителей
 Обязать девелопера
отремонтировать
существующее жилье
 Выплатить компенсацию
за сносимое жилье
 Совместно с девелопером
улучшить инфраструктуру
и благоустройство
 Законодательно наложить
ограничения на
девелопера для
минимизации издержек
для существующих
жителей
 Сформировать участки
для сбора налогов
 Развить сеть маршрутов
ОТ
 Создать новое
качественно жилье
 Создать новые офисы,
общественные зоны
 Компенсировать жителям
сносимых домов
 Отремонтировать
существующий жилой
фонд
 Совместно с городом
улучшить инфраструктуру
 Максимально участвовать
в переговорах!
 Рассказывать о своих
нуждах и потребностях
 Отстаивать свои интересы
и быть готовыми к диалогу
и компромиссу
 Могут своим активным
участием повлиять на
качество среды своего
района

23. 23
Потенциал сотрудничества
Как достичь взаимовыгодных условий? – Посредничество и взаимовыгодное
сотрудничество
 Приглашение медиатора
 Анализ позиций
заинтересованных сторон
 Карта конфликтов
 Представители каждой
заинтересованной стороны на
переговорах
 Серия переговоров
 Отделить конкретных людей от
проблем
 Сфокусироваться на интересах,
а не позициях
 Придумать возможности для
взаимовыгоды
 Настаивать на объективных
критериях
 Знать ваши лучшие
альтернативы для достижения
соглашения

24. 24
Новые принципы планирования
 Сценарное мышление
 Сценарное планирование (Введение единого налога и
налога на землю)
 Игры / Симуляторы
 Ментальные карты (организации мыслительного процесса
/ психического восприятия ситуации, чтобы справиться с
проблемой)
 Планирование, основанное на предпосылках
 Организация обучения

25. 25
Инструменты реализации. Зарубежные примеры
Примеры реализации стратегий в США
 Смешивание застройки различных видов и
функций в пешей доступности
 Создания стимулов через государственные
средства на поощрение людей жить там, где
они работают.
 На территориях с нехваткой жилья
стимулируют развитие высокоплотных
жилых районов, при помощи системы
налоговых льгот для строительных
компаний
 Инновационные инструменты зонирования
для поощрения строительства районов и
зданий со смешанным использованием
 Выделение зон с новыми параметрами
использования (Политическая протекция
при согласовании)
 Зонирование проводится не по
использованию, а по типу здания
 Гибкое зонирование (чтобы позволить
девелоперам легко менять пространство в
ответ на требования рынка)
 Специальные условия финансирования для
девелоперских проектов основанных на
устойчивом развитии
 Для достижения разнообразной и
комфортной для человека городской среды в
городах США пересматриваются правила
землепользования и строительные нормы
(Smart growth)
 Вовлечение местных сообществ
 Специальные программы по вовлечению и
обучению жителей преимуществам
компактного девелопмента
 Поддержка муниципалитетов, планирующих
компактное развитие
 Новые виды зон для развития устойчивой
городской среды (обеспечение девелоперам,
политической поддержки при согласованиях.
Создание системы налоговых льгот)

26. 26
Выгоды
Города Девелопера Жителей
 Капитальный ремонт
сохраняемого жилья
 Замена аварийного
жилого фонда
 Улучшение транспортной
связанности территории
 Повышение качества
городской среды,
повышение
капитализации территории
 Создание новых мест
приложения труда
 Новые налоговые
поступления
 Доверие жителей,
возможность дальнейшего
сотрудничества
Жилая застройка:
NPV – 840 484 486 руб.
IRR - 30%
Срок окупаемости - 3 года
Коммерческая застройка:
Срок окупаемости при 70%
загрузки площадей – 7 лет
Ежегодная выручка –
749 483 000 руб.
 Новый уровень
благоустройства
территории
 Разделение на
приватные/общественные
территории
 Отремонтированное
жилье
 Хорошие компенсации за
сносимое жилье
 Улучшение транспортной
доступности, новые
остановки ОТ
 Улучшение пешеходной
инфраструктуры
 Новые рабочие и
общественно-
развлекательные места
 Повышение качества
территории