דוח התחדשות עירונית

1. ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫בתכנון‬ ‫חברתיים‬ ‫היבטים‬

2. ‫פדן‬ ‫יעל‬ ‫ד״ר‬ ‫אדריכלית‬ :‫וכתיבה‬ ‫מחקר‬
‫קרני‬ ‫וליטל‬ ‫דהרי‬ ‫שני‬ :‫גרפי‬ ‫עיצוב‬
Shine Little studio
‫מתכננים/ות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ 1999 ‫בשנת‬ ‫הוקמה‬ ,‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬ - '‫'במקום‬ ‫עמותת‬
.‫האדם‬ ‫לזכויות‬ ‫בישראל‬ ‫התכנון‬ ‫מערכות‬ ‫בין‬ ‫הקשר‬ ‫את‬ ‫לחזק‬ ‫במטרה‬ ‫ואדריכלים/ות‬
-‫חברתי‬ ‫וצדק‬ ‫זכויות‬ ‫שוויון‬ ‫לקדם‬ ‫כדי‬ ‫מקצועיים‬ ‫בכלים‬ ‫פועלת‬ '‫'במקום‬ ‫עמותת‬
‫לקהילות‬ ‫מסייעת‬ ‫העמותה‬ .‫קרקע‬ ‫משאבי‬ ‫ובהקצאת‬ ‫והפיתוח‬ ‫התכנון‬ ‫בתחומי‬ ‫מרחבי‬
‫זכויותיהן‬ ‫למימוש‬ ‫הנוגע‬ ‫בכל‬ ‫אזרחית‬ ‫או‬ ‫כלכלית‬ ,‫מקצועית‬ ‫נחיתות‬ ‫בעמדת‬ ‫המצויות‬
.‫התכנון‬ ‫בשדה‬
‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬ - ‫במקום‬ ‫עמותת‬
9107101 ‫ירושלים‬ 7154 .‫ת.ד‬ 13 ‫עזרא‬ ‫אבן‬ ‫רחוב‬
www.bimkom.org
bimkom@bimkom.org
02-5669655 ‫טלפון‬
02-5660551 ‫פקס‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫בתכנון‬ ‫חברתיים‬ ‫היבטים‬
‫תוכן‬
4 ‫הקדמה‬
5 ‫תקציר‬
9 ?‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מהי‬ :‘‫א‬ ‫פרק‬
9 ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הגדרות‬
10 ?‫אקטואלי‬ ‫נושא‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מדוע‬
13 ?‫ציפוף‬ ‫לבין‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫בין‬ ‫מה‬
17 ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ויצירת‬ ‫עירוני‬ ‫ציפוף‬
22 ‫בישראל‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מסלולי‬ :‘‫ב‬ ‫פרק‬
22 ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫מסלולים‬
23 ‫פינוי-בינוי‬ .1
35 ‫בינוי-פינוי-בינוי‬ .2
37 ‫עיבוי-בינוי‬ .3
38 38 ‫תמ"א‬ .4
40 ‫מחדש‬ ‫ובניה‬ ‫הריסה‬ ‫במתכונת‬ 38 ‫תמ"א‬ .5
41 ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ .6
43 ‫הכלכלי‬ ‫המרכיב‬ ‫מול‬ ‫הערכי‬ ‫המרכיב‬ :‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
43 ‫הערכי‬ ‫המרכיב‬
45 ‫הכלכלי‬ ‫המרכיב‬
49 ‫מהעולם‬ ‫דוגמאות‬ :‘‫ג‬ ‫פרק‬
50 ?‫אחרות‬ ‫בארצות‬ ‫עירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫לנושא‬ ‫הגישות‬ ‫מהן‬
58 ‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫שילובו‬ ‫לעומת‬ ‫חדשה‬ ‫בבניה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ :‫ד‬ ‫פרק‬
59 ‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫ולהשכרה‬ ‫למכירה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫המעודדת‬ ‫גישה‬
65 ‫ותיקות‬ ‫בשכונות‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫המעודדת‬ ‫גישה‬
71 ‫מוצלחת‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫המלצות‬ :‫ה‬ ‫פרק‬
72 ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫בתחום‬ ‫מדיניות‬ ‫לשינוי‬ ‫עקרוניות‬ ‫המלצות‬
86 ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫לביצוע‬ ‫מעשיות‬ ‫המלצות‬
92 ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הציפוף‬ ‫מקדמי‬ ‫להורדת‬ ‫המלצות‬
95 ‫סיכום‬
97 ‫ביבליוגרפיה‬

3. 45
‫הקדמה‬
,‫השונים‬ ‫היבטיו‬ ‫על‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫נושא‬ ‫על‬ ‫רחב‬ ‫מבט‬ ‫לספק‬ ‫נועדה‬ ‫זו‬ ‫חוברת‬
‫בישראל‬ ‫הקיימת‬ ‫המדיניות‬ ‫את‬ ‫לסקור‬ ‫מטרתה‬ .‫אחרות‬ ‫בארצות‬ ‫והן‬ ‫בישראל‬ ‫הן‬
.‫ממנה‬ ‫הנובעות‬ ,‫וחברתיות‬ ‫פיזיות‬ ,‫רבות‬ ‫בעיות‬ ‫על‬ ‫והן‬ ‫יתרונותיה‬ ‫על‬ ‫הן‬ ‫ולהצביע‬
‫הצגת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫השאר‬ ‫בין‬ ,‫זו‬ ‫למדיניות‬ ‫בנוגע‬ ‫מחדש‬ ‫לחשיבה‬ ‫דרכים‬ ‫מציעה‬ ‫החוברת‬
‫הניסיון‬ ‫בסיס‬ ‫על‬ .‫אחרות‬ ‫בארצות‬ ‫הנהוגות‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫השונות‬ ‫הגישות‬
‫אוריינטציה‬ ‫בעלת‬ ‫יצירתית‬ ‫מדיניות‬ ‫של‬ ‫מקרי-בוחן‬ ‫חקר‬ ‫סמך‬ ‫ועל‬ ‫בחו"ל‬ ‫שהצטבר‬
‫חלופות‬ ‫החוברת‬ ‫תבחן‬ ,‫בנושא‬ ‫אקדמיים‬ ‫מחקרים‬ ‫של‬ ‫בממצאים‬ ‫ובהתחשב‬ ,‫חברתית‬
‫מיטבי‬ ‫לביצוע‬ ‫המלצות‬ ‫נציג‬ ‫זו‬ ‫בחינה‬ ‫בעקבות‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לקידום‬ ‫שונות‬
‫שונים‬ ‫מענים‬ ‫ונותנת‬ ‫חברתית‬ ‫חשיבה‬ ‫עם‬ ‫פיזי‬ ‫תכנון‬ ‫המשלבת‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬
.‫שונים‬ ‫עירוניים‬ ‫למצבים‬
‫גרים‬ ‫שבה‬ ‫קיימת‬ ‫בנויה‬ ‫בסביבה‬ ‫שינויים‬ ‫על‬ ‫מבוססת‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫(בניגוד‬ ‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫והידועים‬ ‫הקיימים‬ ‫הלקוחות‬ ‫למעשה‬ ‫הם‬ ‫אלה‬ ‫תושבים‬ .‫תושבים‬
‫הנוכחיים‬ ‫התושבים‬ ‫הסכמת‬ .)‫למתכננים‬ ‫ידועים‬ ‫אינם‬ ‫ואשר‬ ‫שיגיעו‬ ‫חדשים‬ ‫לתושבים‬
‫של‬ ‫מסוימים‬ ‫סוגים‬ ‫לבצע‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫הכרחי‬ ‫תנאי‬ ‫היא‬ ‫בבעלותם‬ ‫הן‬ ‫הקיימות‬ ‫שהדירות‬
‫הם‬ ‫עימם‬ ‫והתייעצות‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫ומעמיק‬ ‫מלא‬ ‫שיתוף‬ .1
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫התנגדויות‬ ‫לצמצום‬ ‫שיסייע‬ ‫כלי‬ ‫גם‬ ‫זהו‬ .‫לצרכיהם‬ ‫המתאימה‬ ‫סביבה‬ ‫לתכנון‬ ‫המפתח‬
‫ביצוע‬ ‫בנות‬ ‫תכניות‬ ‫ולאישור‬ ,‫טווח‬ ‫ארוכות‬ ‫מטבען‬ ‫שהן‬ ,‫התכניות‬ ‫אישור‬ ‫את‬ ‫שיעכבו‬
‫שיתוף‬ .‫כולה‬ ‫ולעיר‬ ‫לשכונה‬ ‫יתרמו‬ ‫אשר‬ ,)‫כלכלית‬ ‫רק‬ ‫(ולא‬ ‫חברתית‬ ‫ראות‬ ‫מנקודת‬
‫לעומקה‬ ‫הסוגיה‬ ‫והבנת‬ ‫הנתונים‬ ‫הכרת‬ ‫כל‬ ‫קודם‬ ‫דורש‬ ‫לרשויות‬ ‫התושבים‬ ‫בין‬ ‫פעולה‬
‫פונה‬ ‫זו‬ ‫חוברת‬ .‫שלה‬ ‫והחברתיים‬ ‫הכלכליים‬ ,‫התכנוניים‬ ,‫הפיזיים‬ ‫ההיבטים‬ ‫כל‬ ‫על‬
‫עם‬ ‫להתמודד‬ ‫כלים‬ ‫להם‬ ‫ולספק‬ ‫אותם‬ ‫ליידע‬ ‫במטרה‬ ‫התושבים‬ ‫ציבור‬ ‫אל‬ ‫הן‬ ‫כן‬ ‫אם‬
‫המתווים‬ ‫המקצוע‬ ‫ואנשי‬ ‫ההחלטות‬ ‫מקבלי‬ ‫אל‬ ‫הן‬ ,‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫סוגיית‬
‫את‬ ‫בפועל‬ ‫המבצעים‬ ‫והקבלנים‬ ‫היזמים‬ ‫אל‬ ‫והן‬ ,‫זה‬ ‫בנושא‬ ‫המדיניות‬ ‫את‬ ‫ומגבשים‬
.‫התכניות‬
‫ובניה‬ ‫הריסה‬ ‫במתכונת‬ 38 ‫תמ”א‬ ‫של‬ ‫לפרויקט‬ ,‫אולם‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫לפרויקט‬ ‫נדרשת‬ ‫מהתושבים‬ 100% ‫הסכמת‬ .1
‫(ללא‬ 38 ‫תמ”א‬ ‫של‬ ”‫“רגיל‬ ‫ולפרויקט‬ ,‫בלבד‬ 80% ‫של‬ ‫הסכמה‬ ‫נדרשת‬ ,)‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫סוג‬ ‫למעשה‬ ‫(שהוא‬ ‫מחדש‬
.‫הדירות‬ ‫מבעלי‬ 66% ‫של‬ ‫הסכמה‬ ‫נדרשת‬ )‫הקיים‬ ‫הבניין‬ ‫הריסת‬
‫תקציר‬
‫ידי‬ ‫על‬ ‫והן‬ ‫בכנסת‬ ‫חקיקה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הן‬ ‫כיום‬ ‫מקודמת‬ ‫בישראל‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫מוסדות‬ ‫באמצעות‬ ‫הפנים‬ ‫ומשרד‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫שמעודדים‬ ‫שונים‬ ‫מסלולים‬
‫הכלכלי‬ ‫המרכיב‬ :‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫עיקריים‬ ‫מרכיבים‬ ‫שני‬ ‫מזהים‬ ‫אנו‬ .‫התכנון‬
‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫מסלולי‬ ‫מאחורי‬ ‫העומד‬ ‫הכלכלי‬ ‫ההיגיון‬ .‫החברתי‬ ‫והמרכיב‬
‫חשיבה‬ ‫אולם‬ .‫הפרטי‬ ‫הסקטור‬ ‫במימון‬ ‫עירוני‬ ‫חידוש‬ ‫מעודד‬ ‫בישראל‬ ‫כיום‬ ‫הנהוגים‬
,‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫הכרוכות‬ ‫חברתיות‬ ‫בעיות‬ ‫בחשבון‬ ‫מביאה‬ ‫אינה‬ ‫זו‬ ‫כלכלית‬
‫משכונותיהם‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הדרה‬ ‫שעיקרה‬ ‫הג'נטריפיקציה‬ ‫תופעת‬ ‫ובראשן‬
.‫במקומם‬ ‫יותר‬ ‫אמידים‬ ‫חדשים‬ ‫דיירים‬ ‫וכניסת‬
‫מגדירים‬ ‫שונים‬ ‫שגופים‬ ‫מכך‬ ‫נובע‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫על‬ ‫בשיח‬ ‫הקשיים‬ ‫אחד‬
‫של‬ ‫כתהליך‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מגדירים‬ ‫אנו‬ .‫שונים‬ ‫באופנים‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫הן‬ ‫התייחסות‬ ‫תוך‬ ,‫כלים‬ ‫של‬ ‫רחב‬ ‫מגוון‬ ‫באמצעות‬ ‫ושיפורו‬ ‫הקיים‬ ‫הבנוי‬ ‫המרקם‬ ‫שיקום‬
‫צריכים‬ ‫התכנוניים‬ ‫הכלים‬ .‫התושבים‬ ‫של‬ ‫החברתי‬ ‫למצב‬ ‫והן‬ ‫המבנים‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫למצב‬
‫(דוגמת‬ ‫דיור‬ ‫ויחידות‬ ‫קומות‬ ‫תוספת‬ ‫ללא‬ ‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫שיפוץ‬ ‫היתר‬ ‫בין‬ ‫לכלול‬
‫תוספת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הקיים‬ ‫המרקם‬ ‫עיבוי‬ ,‫קיימות‬ ‫דירות‬ ‫הרחבת‬ ,)‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫פרויקט‬
,‫בניינים‬ ‫בין‬ ‫פנויים‬ ‫בשטחים‬ ‫חדשה‬ ‫בניה‬ ,‫קיימים‬ ‫למבנים‬ ‫דיור‬ ‫ויחידות‬ ‫קומות‬
‫ושדרוג‬ ‫ציבוריות‬ ‫תשתיות‬ ‫שיפוץ‬ ,)‫לסוגיו‬ ‫(פינוי-בינוי‬ ‫חדשה‬ ‫ובניה‬ ‫הקיים‬ ‫הריסת‬
.‫הציבור‬ ‫ומבני‬ ‫המשותפים‬ ‫השטחים‬ ,‫הציבורי‬ ‫המרחב‬
‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫חברתי‬ ‫סקר‬ ‫בעריכת‬ ‫מתחילים‬ ‫החברתיים‬ ‫הכלים‬
‫להתוות‬ ‫בבואה‬ ‫העירייה‬ ‫עיני‬ ‫לנגד‬ ‫העומד‬ ‫הנתונים‬ ‫בבסיס‬ ‫ישמש‬ ‫אשר‬ ,‫מתחם‬ ‫בכל‬
‫המיישמים‬ ‫המקצוע‬ ‫ואנשי‬ ‫המתכננים‬ ‫עיני‬ ‫ולנגד‬ ,‫למתחם‬ ‫עירוני‬ ‫חידוש‬ ‫מדיניות‬
‫עבודה‬ ‫יכללו‬ ‫החברתיים‬ ‫הכלים‬ ,‫הסקר‬ ‫בתוצאות‬ ‫בהתחשב‬ ,‫בנוסף‬ .‫זו‬ ‫מדיניות‬
‫בריאות‬ ‫שירותי‬ ‫הנגשת‬ ,‫בתכנון‬ ‫הציבור‬ ‫שיתוף‬ ,‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫עם‬ ‫קהילתית‬
.‫עבודה‬ ‫מקומות‬ ‫במציאת‬ ‫ועזרה‬ ‫מקצועית‬ ‫הכשרה‬ ,‫וחינוך‬
‫עירונית‬ ‫ראייה‬ ‫עם‬ ‫הבודד‬ ‫בבניין‬ ‫טיפול‬ ‫לשלב‬ ‫צריכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫קרקעות‬ ‫איתור‬ ‫לאפשר‬ ,‫נרחב‬ ‫אזור‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ליצור‬ ‫היא‬ ‫המטרה‬ .‫רחבה‬
‫תוספת‬ ‫עם‬ ‫למגורים‬ ‫הבניה‬ ‫תוספת‬ ‫את‬ ‫לאזן‬ ,‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ ‫לצורך‬ ‫כולו‬ ‫במרחב‬
‫אזורי‬ ‫(כגון‬ ‫הנדרשים‬ ‫הציבור‬ ‫מבני‬ ‫בניית‬ ‫את‬ ‫שיממנו‬ ‫כלל-עירוניות‬ ‫פונקציות‬
‫תוספת‬ ‫עבור‬ ‫הנדרשים‬ ‫ציבור‬ ‫ומבני‬ ‫ציבוריים‬ ‫שטחים‬ ‫עבור‬ ‫קרקעות‬ ‫ולאתר‬ ,)‫תעשיה‬
.‫חדשה‬ ‫אוכלוסייה‬
‫אשר‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫התכנון‬ ‫רשויות‬ ‫מעודדות‬ ‫בישראל‬
‫ותוספת‬ ‫הקיים‬ ‫העירוני‬ ‫המרחב‬ ‫ציפוף‬ ‫של‬ ‫ובמטרה‬ ‫הפיזי‬ ‫בפן‬ ‫ורק‬ ‫אך‬ ‫מתמקדים‬
‫למסלול‬ ‫עדיפות‬ ‫נותנת‬ ‫בישראל‬ ‫התכנון‬ ‫רשויות‬ ‫כיום‬ ‫שנוקטות‬ ‫הגישה‬ .‫דיור‬ ‫יחידות‬
‫במקומם‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬ ‫ובניית‬ ‫ישנים‬ ‫בניינים‬ ‫הריסת‬ ‫שמשמעותו‬ ,‫פינוי-בינוי‬
‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫נתפס‬ ‫זה‬ ‫מסלול‬ .‫משמעותי‬ ‫באופן‬ ‫גדולות‬ ‫בהם‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫אשר‬
‫לצורך‬ ‫והן‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫וה‬ 50-‫ה‬ ‫משנות‬ ‫המוזנחות‬ ‫לשכונות‬ ‫הן‬ ‫הולם‬ ‫כמענה‬

4. 67
‫פינוי-בינוי‬ ‫את‬ ‫להציג‬ ‫הרווחת‬ ‫הנטייה‬ ‫אולם‬ .‫הקיימות‬ ‫הערים‬ ‫את‬ ‫לצופף‬ ‫העכשווי‬
‫מההשלכות‬ ‫מתעלמת‬ ‫שהיא‬ ‫מאחר‬ ,‫בעייתית‬ ‫היא‬ "‫מרוויחים‬ ‫"כולם‬ ‫שבו‬ ‫כמסלול‬
‫המורכבות‬ ‫הבנת‬ .‫אלו‬ ‫לתהליכים‬ ‫להיות‬ ‫שעלולות‬ ‫הטווח‬ ‫ארוכות‬ ‫והחברתיות‬ ‫הפיזיות‬
‫לכל‬ ‫וקודמת‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ‫חיונית‬ ‫וקהילתית‬ ‫חברתית‬ ‫מבחינה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫הליכי‬ ‫של‬
.‫קיים‬ ‫במרקם‬ ‫התערבות‬
-‫ובינוי‬ ‫בינוי-פינוי‬ :‫וריאציות‬ ‫שתי‬ ‫(כולל‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫למסלול‬ ‫בנוסף‬
-‫עיבוי‬ :‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫נוספים‬ ‫מסלולים‬ ‫כיום‬ ‫בישראל‬ ‫קיימים‬ ,)‫פינוי-בינוי‬
‫כולם‬ .‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫מפני‬ ‫מבנים‬ ‫לחיזוק‬ ‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫תכנית‬ - 38 ‫ותמ"א‬ ‫בינוי‬
‫בנוסף‬ .‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫ציפוף‬ ‫שפירושה‬ ,‫ותיקות‬ ‫בשכונות‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫תוספת‬ ‫מציעים‬
‫יחידות‬ ‫תוספת‬ ‫כולל‬ ‫שאינו‬ ,‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫מסלול‬ ‫גם‬ ‫מאוד‬ ‫מצומצמת‬ ‫במידה‬ ‫קיים‬
.‫חדשות‬ ‫דיור‬
‫הנושאים‬ ‫אחד‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫כי‬ ,‫עולה‬ ‫העולם‬ ‫מן‬ ‫מקרים‬ ‫בבחינת‬
‫התחדשות‬ ,‫המקרים‬ ‫ברוב‬ .‫רבות‬ ‫במדינות‬ ‫התכנוני‬ ‫היום‬ ‫סדר‬ ‫על‬ ‫ביותר‬ ‫החשובים‬
‫שמצבן‬ ‫סוציו-אקונומית‬ ‫מבחינה‬ ‫חלשות‬ ‫בשכונות‬ ‫אלה‬ ‫במדינות‬ ‫מתבצעת‬ ‫עירונית‬
‫לקו‬ ‫בנוגע‬ ‫ער‬ ‫ומקצועי‬ ‫ציבורי‬ ‫דיון‬ ‫קיים‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ ‫יחד‬ .‫ירוד‬ ‫והחברתי‬ ‫הפיזי‬
‫המביאה‬ ‫התחדשות‬ ‫לבין‬ ‫החלשים‬ ‫התושבים‬ ‫את‬ ‫המשרתת‬ ‫התחדשות‬ ‫שבין‬ ‫העדין‬
.‫יותר‬ ‫חזקים‬ ‫תושבים‬ ‫וכניסת‬ ‫הללו‬ ‫התושבים‬ ‫דחיקת‬ ‫כלומר‬ ,‫לג'נטריפיקציה‬
-‫פינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫כי‬ ‫הייתה‬ ‫העולם‬ ‫מן‬ ‫מקרים‬ ‫סקירת‬ ‫של‬ ‫מפתיעה‬ ‫תוצאה‬
‫רבות‬ ‫במדינות‬ .‫הציבורי‬ ‫לדיור‬ ‫השייכים‬ ‫בבניינים‬ ‫המכריע‬ ‫ברובם‬ ‫מתבצעים‬ ‫בינוי‬
.‫פרטית‬ ‫בבעלות‬ ‫נמצאות‬ ‫המכריע‬ ‫שרובן‬ ‫דירות‬ ‫מחדש‬ ‫ולבנות‬ ‫להרוס‬ ‫ניסיון‬ ‫כלל‬ ‫אין‬
‫פרטית‬ ‫בבעלות‬ ‫מצויות‬ ‫בו‬ ‫שהדירות‬ ‫רב-קומות‬ ‫מגורים‬ ‫מבנה‬ ‫של‬ ‫המקרה‬ ,‫מזו‬ ‫יתרה‬
-‫פינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ .‫אירופה‬ ‫מערב‬ ‫במדינות‬ ‫יחסית‬ ‫נדיר‬ ‫הוא‬ ,)‫יוקרה‬ ‫דירות‬ ‫(מלבד‬
‫הדיור‬ ‫של‬ ‫איכותו‬ ‫ולשיפור‬ ‫לשדרוג‬ ‫כאמצעים‬ ‫בעיקר‬ ‫לפיכך‬ ‫נתפסים‬ ‫בחו"ל‬ ‫בינוי‬
‫בפרויקטים‬ ‫ציבורי‬ ‫בדיור‬ ‫הדירות‬ ‫אחוז‬ ,‫בישראל‬ .‫זו‬ ‫מבט‬ ‫מנקודת‬ ‫ונדונים‬ ‫הציבורי‬
‫המטרה‬ ‫כן‬ ‫ועל‬ ,‫פרטית‬ ‫בבעלות‬ ‫הן‬ ‫הדירות‬ ‫מרבית‬ .‫מאוד‬ ‫נמוך‬ ‫הוא‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬
.‫כלל‬ ‫נדונה‬ ‫אינה‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫שיפור‬ ‫של‬
‫האם‬ ?‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫הדרת‬ ‫ללא‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫להגיע‬ ‫ניתן‬ ‫כיצד‬
‫וליצור‬ "‫"חלשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫לאזורים‬ "‫"חזקות‬ ‫משפחות‬ ‫של‬ ‫מעבר‬ ‫לעודד‬ ‫ניתן‬
?‫המחודשת‬ ‫בשכונה‬ ‫להתגורר‬ ‫להישאר‬ ‫יוכלו‬ ‫הקיימים‬ ‫שהתושבים‬ ‫באופן‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬
‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫שישרת‬ ‫ראוי‬ ‫אלה‬ ‫שכונות‬ ‫פיתוח‬ .‫להשגה‬ ‫קשה‬ ‫זו‬ ‫מטרה‬ ,‫בפועל‬
‫להכללת‬ ‫לדאוג‬ ‫יש‬ ,‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫של‬ ‫במקרים‬ .‫הקיימים‬ ‫המקום‬ ‫תושבי‬ ‫את‬
‫התושבים‬ ‫עבור‬ ‫מוזל‬ ‫בר-השגה‬ ‫דיור‬ ‫בניית‬ ‫כמו‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫ממתני‬ ‫מנגנונים‬
‫זכאים‬ ‫אינם‬ ‫ולפיכך‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫שאינם‬ ‫לאנשים‬ ‫גם‬ ‫מענה‬ ‫ייתן‬ ‫מוזל‬ ‫דיור‬ .‫הקיימים‬
‫ודיירי‬ ‫דירות‬ ‫שוכרי‬ ‫ובראשם‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫במסגרת‬ ‫לפיצוי‬
.‫הציבורי‬ ‫הדיור‬
‫בראייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לביצוע‬ ‫המלצות‬ ‫יובאו‬ ‫זו‬ ‫חוברת‬ ‫של‬ ‫בסיומה‬
."‫מעשיות‬ ‫ו"המלצות‬ "‫עקרוניות‬ ‫"המלצות‬ ,‫סוגים‬ ‫לשני‬ ‫יתחלקו‬ ‫ההמלצות‬ .‫חברתית‬
‫הנוגעת‬ ‫התכנון‬ ‫ובמדיניות‬ ‫היום‬ ‫בסדר‬ ‫יסודי‬ ‫שינוי‬ ‫עניינן‬ ‫העקרוניות‬ ‫ההמלצות‬
‫מן‬ ‫ליהנות‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫שכבות‬ ‫לכל‬ ‫יאפשר‬ ‫כזה‬ ‫מדיניות‬ ‫שינוי‬ .‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
‫חברתית‬ ‫מטרה‬ ‫הצבת‬ ‫פירושו‬ ‫המדיניות‬ ‫שינוי‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫שמציעה‬ ‫האיכויות‬
‫והבטחת‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫המגורים‬ ‫תנאי‬ ‫שדרוג‬ ‫שעיקרה‬ ,‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
.‫זה‬ ‫שדרוג‬ ‫של‬ ‫מפירותיו‬ ‫ליהנות‬ ‫יוכלו‬ ‫כי‬ ‫האפשרות‬
‫שיבדוק‬ ‫סקר‬ ‫לבצע‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫הליך‬ ‫כל‬ ‫לפני‬ ‫חיוני‬ ‫כך‬ ‫לצורך‬
‫והן‬ ,‫ורצונותיה‬ ‫צרכיה‬ ,‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫מצבה‬ ‫את‬ ‫הן‬
‫הכלכלי‬ ‫בפרמטר‬ ‫(ולא‬ ‫שונים‬ ‫בפרמטרים‬ ‫עליה‬ ‫העתידית‬ ‫הבנייה‬ ‫של‬ ‫ההשפעה‬ ‫את‬
‫אשר‬ ,‫הולמים‬ ‫תכנוניים‬ ‫פתרונות‬ ‫לבחור‬ ‫המקומיות‬ ‫לרשויות‬ ‫יאפשר‬ ‫כזה‬ ‫בלבד).סקר‬
‫של‬ ‫נוספים‬ ‫בצרכים‬ ‫גם‬ ‫שיעסקו‬ ‫רב-תחומיים‬ ‫בפרויקטים‬ ‫ילוו‬ ‫אף‬ ‫מסוימים‬ ‫במקרים‬
‫העירוני‬ ‫המרחב‬ ‫ציפוף‬ ‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬ ‫לעלות‬ ‫עשויים‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫פרויקטים‬ .‫התושבים‬
‫לצפות‬ ‫ויש‬ ,‫היום‬ ‫הנהוגה‬ ‫מזו‬ ‫שונה‬ ‫תהיה‬ ‫אליהם‬ ‫הגישה‬ ‫אולם‬ ,‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫ותוספת‬
.‫הן‬ ‫אף‬ ‫שונות‬ ‫תהיינה‬ ‫בשטח‬ ‫התוצאות‬ ‫כי‬
‫התאמת‬ .‫האלה‬ ‫הפרויקטים‬ ‫למימון‬ ‫בגישה‬ ‫שינוי‬ ‫גם‬ ‫יחייב‬ ‫המדיניות‬ ‫שינוי‬
,‫בלבד‬ ‫התכנון‬ ‫מתחום‬ ‫שאינם‬ ‫צרכים‬ ‫כולל‬ ,‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫לצרכי‬ ‫התכנון‬
.‫הבינוי‬ ‫אופי‬ ‫של‬ ‫בלעדי‬ ‫כקובע‬ ‫השוק‬ ‫של‬ ‫מכוחו‬ ‫יפחית‬ ‫אשר‬ ‫ציבורי‬ ‫מימון‬ ‫תדרוש‬
‫התושבים‬ ‫ובראשם‬ ,‫להתבטא‬ ‫אחרים‬ ‫לשחקנים‬ ‫כאמור‬ ‫תאפשר‬ ‫השוק‬ ‫של‬ ‫עוצמתו‬ ‫הפחתת‬
‫לכל‬ ‫מודעים‬ ‫ואינם‬ ‫מיודעים‬ ‫אינם‬ ‫אלה‬ ‫תושבים‬ ‫רבים‬ ‫במקרים‬ ‫כיום‬ .‫הקיימים‬
‫משתתפים‬ ‫ואינם‬ ‫חלק‬ ‫לקחת‬ ‫מתבקשים‬ ‫הם‬ ‫בו‬ ‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫והמשמעויות‬ ‫ההשלכות‬
.‫ציבור‬ ‫שיתוף‬ ‫הליכי‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫מחייב‬ ‫כאן‬ ‫המוצע‬ ‫השינוי‬ .‫ההחלטות‬ ‫קבלת‬ ‫בתהליכי‬
‫שתביא‬ ‫תכנון‬ ‫מדיניות‬ ‫יישום‬ ‫לצורך‬ ‫הבאים‬ ‫הצעדים‬ ‫על‬ ‫ממליצים‬ ‫אנו‬
:‫חברתית‬ ‫בראייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫ליישומה‬
.‫המקומית‬ ‫הרשות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫דיור‬ ‫צרכי‬ ‫אומדן‬ ‫עריכת‬ ‫חיוב‬ •
.‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לתכניות‬ ‫חברתית-קהילתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ‫עריכת‬ ‫חיוב‬ •
.‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫בפרויקט‬ ‫ציבור‬ ‫שיתוף‬ ‫של‬ ‫ומלא‬ ‫מעמיק‬ ‫הליך‬ ‫ביצוע‬ ‫חיוב‬ •
.‫רוחבית‬ ‫התערבות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫אינטגרטיבית‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫ביצוע‬ •
.‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫לבין‬ ‫הקיים‬ ‫שיפוץ‬ ‫בין‬ ‫שילוב‬ - ‫משלבת‬ ‫גישה‬ ‫אימוץ‬ •
.‫רווח‬ ‫מטרות‬ ‫ללא‬ ‫דיור‬ ‫ארגוני‬ ‫והקמת‬ ‫פרטי-ציבורי‬ ‫פעולה‬ ‫שיתוף‬ ‫עידוד‬ •
.‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫והרחבת‬ ‫לשיפוץ‬ ‫לדיירים‬ ‫תמריצים‬ ‫מתן‬ •
‫התושבים‬ ‫צרכי‬ ‫את‬ ‫לשלב‬ ‫ניתן‬ ‫בהן‬ ‫שונות‬ ‫לדרכים‬ ‫נוגעות‬ ‫המעשיות‬ ‫ההמלצות‬
‫התכניות‬ ‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬ ‫עולים‬ ‫אינם‬ ‫אלה‬ ‫צרכים‬ ‫לעיתים‬ .‫המוצע‬ ‫בתכנון‬ ‫ורצונותיהם‬
.‫הקיים‬ ‫בבינוי‬ ‫קיצוני‬ ‫שינוי‬ ‫שמציעות‬ ‫בתכניות‬ ‫מדובר‬ ‫כאשר‬ ‫בפרט‬ ,‫המוצעות‬
‫לדיירים‬ ‫המוצע‬ ‫השינוי‬ ‫את‬ ‫להתאים‬ ‫באפשרויות‬ ‫נוגעות‬ ‫כאן‬ ‫שיובאו‬ ‫ההמלצות‬
‫מתן‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫או‬ ,‫המוצע‬ ‫הבינוי‬ ‫של‬ ‫יותר‬ ‫מתון‬ ‫ציפוף‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫אם‬ ‫בין‬ ,‫הקיימים‬
.‫ובשיתופם‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הצרכים‬ ‫לימוד‬ ‫בעקבות‬ ‫שיגובשו‬ ‫מעשיים‬ ‫פתרונות‬
‫שינוי‬ ‫כאשר‬ ,‫הנוכחי‬ ‫במצב‬ ‫גם‬ ‫כי‬ ‫היא‬ ‫המעשיות‬ ‫ההמלצות‬ ‫של‬ ‫היסוד‬ ‫הנחת‬
‫הקיימים‬ ‫המסלולים‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫זאת‬ ‫בכל‬ ‫אפשר‬ ,‫לעין‬ ‫נראה‬ ‫אינו‬ ‫יסודי‬ ‫מדיניות‬
‫ברמת‬ ‫קיצוניים‬ ‫שאינם‬ ‫פרויקטים‬ ‫כי‬ ‫כאמור‬ ‫הוא‬ ‫המנחה‬ ‫הרציונל‬ .‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
.‫הג'נטריפיקציה‬ ‫רמת‬ ‫את‬ ‫ויפחיתו‬ ‫הקיימים‬ ‫לתושבים‬ ‫יותר‬ ‫ידידותיים‬ ‫יהיו‬ ‫השינוי‬
‫ההצלחה‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫ניתן‬ ‫עדיין‬ ,‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫הקיים‬ ‫הריסת‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫גם‬ ,‫אולם‬
:‫אלה‬ ‫בצעדים‬ ‫נקיטה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ,‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫החברתית‬
.‫קיימת‬ ‫בנייה‬ ‫לשיפוץ‬ ‫פנויה‬ ‫בקרקע‬ ‫בנייה‬ ‫בין‬ ‫קשירה‬ •
.‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ •

5. 89
.‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ "‫משולב‬ ‫"פרויקט‬ ‫ביצוע‬ •
,‫גבוהה‬ ‫בצפיפות‬ ‫חדשה‬ ‫בניה‬ ‫נדרשת‬ ‫כאשר‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫גם‬ ,‫לבסוף‬
‫החברתיים‬ ‫הקשיים‬ ‫בחשבון‬ ‫שיובאו‬ ‫באופן‬ ,‫הציפוף‬ ‫מקדמי‬ ‫להורדת‬ ‫לפעול‬ ‫ניתן‬
:‫אלה‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הכרוכים‬
‫מושקעות‬ ‫שהיו‬ ‫הפיתוח‬ ‫מעלויות‬ ‫חלק‬ ‫כולל‬ ‫כשהוא‬ ‫המדינה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הפרויקט‬ ‫תקצוב‬ •
.‫בנוי‬ ‫שאינו‬ ‫בשטח‬ ‫מוקמות‬ ‫היו‬ ‫אילו‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫דומה‬ ‫במספר‬
.‫הבנייה‬ ‫עלויות‬ ‫להוזלת‬ ‫נוספים‬ ‫תמריצים‬ ‫מתן‬ •
‫(הדורשים‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫פרויקטים‬ ‫של‬ ‫קיומם‬ ‫לאפשר‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ,‫לסיכום‬
‫יש‬ ,‫חברתיים‬ ‫יעדים‬ ‫על‬ ‫לענות‬ ‫מנת‬ ‫ועל‬ ,)‫הקיימות‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫הסכמת‬ ‫את‬
‫והצפיפות‬ ‫גובהו‬ ,‫הבינוי‬ ‫אופי‬ .‫החברתיים‬ ‫היעדים‬ ‫מן‬ ‫שייגזרו‬ ‫פיזיים‬ ‫יעדים‬ ‫לקבוע‬
,‫זאת‬ ‫עם‬ .‫לו‬ ‫הייחודיים‬ ‫המאפיינים‬ ‫לפי‬ ‫מתחם‬ ‫בכל‬ ‫להיקבע‬ ‫צריכים‬ ‫ממנו‬ ‫הנגזרת‬
‫לנקוט‬ ‫ויש‬ ,‫גבוהות‬ ‫תחזוקה‬ ‫עלויות‬ ‫פירושה‬ ‫גבוהה‬ ‫בנייה‬ ‫כי‬ ‫בחשבון‬ ‫להביא‬ ‫יש‬
‫לשלב‬ ‫מומלץ‬ ‫לכן‬ .‫בה‬ ‫להתגורר‬ ‫הקיימים‬ ‫לדיירים‬ ‫לאפשר‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫מכוונים‬ ‫צעדים‬
‫שגובהם‬ ‫בניינים‬ ‫כולל‬ ,‫שונים‬ ‫בגבהים‬ ‫בנייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬
.‫מגורים‬ ‫קומות‬ 9 ‫על‬ ‫עולה‬ ‫אינו‬
‫שיקולים‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הצפיפות‬ ‫את‬ ‫לקבוע‬ ‫במקום‬
:‫מקובלים‬ ‫תכנוניים‬ ‫קריטריונים‬ ‫לפי‬ ‫אותה‬ ‫לקבוע‬ ‫יש‬ ,‫בלבד‬ ‫כלכלית‬ ‫ישימות‬ ‫של‬
‫ומניעת‬ ‫השכונה‬ ‫אופי‬ ,‫הקיימות‬ ‫התשתיות‬ ‫מצאי‬ ,‫הפרוגרמתיים‬ ‫הפתרונות‬ ‫מצאי‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ .‫יותר‬ ‫אמידה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫לטובת‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫דחיקתה‬
,‫במיוחד‬ ‫ומוחלשות‬ ‫בכלל‬ ‫קהילות‬ ‫חיזוק‬ ‫של‬ ‫מאסטרטגיה‬ ‫חלק‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫שתהיה‬ ‫ראוי‬
.‫המתחדש‬ ‫העירוני‬ ‫במרחב‬ ‫ושילובן‬
?‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מהי‬ :'‫א‬ ‫פרק‬
‫מונח‬ ‫זכה‬ ‫להן‬ ‫והשונות‬ ‫הרבות‬ ‫ובפרשנויות‬ "‫עירונית‬ ‫"התחדשות‬ ‫במונח‬ ‫ידון‬ ‫זה‬ ‫פרק‬
‫לעיסוק‬ ‫שהביאו‬ ‫הסיבות‬ ‫את‬ ‫יסקור‬ ‫הפרק‬ .‫האחרונות‬ ‫השנים‬ ‫בעשרות‬ ‫בישראל‬ ‫זה‬
‫מסלולים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫והן‬ ‫בכנסת‬ ‫חקיקה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הן‬ ,‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫כיום‬ ‫הנרחב‬
‫התכנון‬ ‫מוסדות‬ ‫באמצעות‬ ‫הפנים‬ ‫ומשרד‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫שמעודדים‬ ‫שונים‬
‫המרכיב‬ :‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫עיקריים‬ ‫מרכיבים‬ ‫בשני‬ ‫זה‬ ‫פרק‬ ‫יעסוק‬ ‫כן‬ ‫כמו‬ .‫בישראל‬
‫מסלולי‬ ‫מאחורי‬ ‫העומד‬ ‫הכלכלי‬ ‫ההיגיון‬ ‫ייסקר‬ ‫תחילה‬ .‫החברתי‬ ‫והמרכיב‬ ‫הכלכלי‬
‫הסקטור‬ ‫במימון‬ ‫עירוני‬ ‫חידוש‬ ‫שעיקרו‬ ,‫בישראל‬ ‫כיום‬ ‫הנהוגים‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬
‫דיון‬ ‫באמצעות‬ ,‫אלה‬ ‫מסלולים‬ ‫מאחורי‬ ‫החברתי‬ ‫ההיגיון‬ ‫ייסקר‬ ‫מכן‬ ‫לאחר‬ .‫הפרטי‬
‫וכניסת‬ ‫משכונותיהם‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הדרה‬ ‫שעיקרה‬ ‫הג'נטריפיקציה‬ ‫בתופעת‬
.‫במקומם‬ ‫יותר‬ ‫אמידים‬ ‫חדשים‬ ‫דיירים‬
‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הגדרות‬
‫התחדשות‬ ‫מגדירים‬ ‫שונים‬ ‫שגופים‬ ‫מכך‬ ‫נובע‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫על‬ ‫בשיח‬ ‫הקשיים‬ ‫אחד‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ :‫הבאה‬ ‫ההגדרה‬ ‫על‬ ‫נתבסס‬ ‫זה‬ ‫במסמך‬ .‫שונים‬ ‫באופנים‬ ‫עירונית‬
,‫כלים‬ ‫של‬ ‫רחב‬ ‫מגוון‬ ‫באמצעות‬ ‫ושיפורו‬ ‫הקיים‬ ‫הבנוי‬ ‫המרקם‬ ‫שיקום‬ ‫של‬ ‫תהליך‬ ‫היא‬
‫הכלים‬ .‫התושבים‬ ‫של‬ ‫החברתי‬ ‫למצב‬ ‫והן‬ ‫המבנים‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫למצב‬ ‫הן‬ ‫התייחסות‬ ‫תוך‬
:‫היתר‬ ‫בין‬ ‫כוללים‬ ‫התכנוניים‬
‫שיקום‬ ‫פרויקט‬ ‫(דוגמת‬ ‫דיור‬ ‫ויחידות‬ ‫קומות‬ ‫תוספת‬ ‫ללא‬ ‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫שיפוץ‬ •
)‫שכונות‬
‫קיימות‬ ‫דירות‬ ‫הרחבת‬ •
‫קיימים‬ ‫למבנים‬ ‫דיור‬ ‫ויחידות‬ ‫קומות‬ ‫תוספת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הקיים‬ ‫המרקם‬ ‫עיבוי‬ •
‫פנויים‬ ‫בשטחים‬ ‫חדשה‬ ‫בניה‬ •
)‫לסוגיו‬ ‫(פינוי-בינוי‬ ‫חדשה‬ ‫ובניה‬ ‫הקיים‬ ‫הריסת‬ •
‫ציבוריות‬ ‫תשתיות‬ ‫שיפוץ‬ •
‫הציבור‬ ‫ומבני‬ ‫המשותפים‬ ‫השטחים‬ ,‫הציבורי‬ ‫המרחב‬ ‫שדרוג‬ •
:‫היתר‬ ‫בין‬ ‫כוללים‬ ‫החברתיים‬ ‫הכלים‬
‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫המיועד‬ ‫במתחם‬ ‫התושבים‬ ‫לגבי‬ ‫חברתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ‫עריכת‬ •
‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫עם‬ ‫קהילתית‬ ‫עבודה‬ •
‫בתכנון‬ ‫הציבור‬ ‫שיתוף‬ •
‫וחינוך‬ ‫בריאות‬ ‫שירותי‬ ‫הנגשת‬ •
‫מקצועית‬ ‫הכשרה‬ •
‫עבודה‬ ‫מקומות‬ ‫במציאת‬ ‫עזרה‬ •
‫רחבה‬ ‫מתחמית‬ ‫ראייה‬ ‫עם‬ ‫הבודד‬ ‫בבניין‬ ‫טיפול‬ ‫לשלב‬ ‫צריכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
:‫כגון‬ ‫לנושאים‬ ‫התייחסות‬ ‫המאפשרת‬
‫נרחב‬ ‫אזור‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫יצירת‬ •

6. 1011
‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ ‫לצורך‬ ‫כולו‬ ‫במרחב‬ ‫קרקעות‬ ‫איתור‬ •
‫בניית‬ ‫את‬ ‫שיממנו‬ ‫עירוניות‬ ‫פונקציות‬ ‫תוספת‬ ‫עם‬ ‫למגורים‬ ‫הבניה‬ ‫תוספת‬ ‫איזון‬ •
)‫תעשיה‬ ‫אזורי‬ ‫(כגון‬ ‫הנדרשים‬ ‫הציבור‬ ‫מבני‬
‫תוספת‬ ‫עבור‬ ‫הנדרשים‬ ‫ציבור‬ ‫ומבני‬ ‫ציבוריים‬ ‫שטחים‬ ‫עבור‬ ‫קרקעות‬ ‫איתור‬ •
‫חדשה‬ ‫אוכלוסייה‬
‫עדיפויות‬ ‫סדרי‬ ‫שקילת‬ ‫תוך‬ ‫נקודתיים‬ ‫פרויקטים‬ ‫עבור‬ ‫נוספים‬ ‫קרקע‬ ‫שטחי‬ ‫הקצאת‬ •
‫כולו‬ ‫המרחב‬ ‫של‬ ‫וחברתיים‬ ‫פיזיים‬
‫תנועה‬ ‫לעומסי‬ ‫פתרונות‬ ‫מתן‬ •
‫בכלל‬ ‫קהילות‬ ‫חיזוק‬ ‫של‬ ‫מאסטרטגיה‬ ‫חלק‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫שתהיה‬ ‫ראוי‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
.‫המתחדש‬ ‫העירוני‬ ‫במרחב‬ ‫ושילובן‬ ,‫במיוחד‬ ‫ומוחלשות‬
‫אשר‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫התכנון‬ ‫רשויות‬ ‫מעודדות‬ ‫בישראל‬
‫ותוספת‬ ‫הקיים‬ ‫העירוני‬ ‫המרחב‬ ‫ציפוף‬ ‫של‬ ‫ובמטרה‬ ‫הפיזי‬ ‫בפן‬ ‫ורק‬ ‫אך‬ ‫מתמקדים‬
‫הריסת‬ ‫שמשמעותו‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫למסלול‬ ‫עדיפות‬ ‫נותנת‬ ‫זו‬ ‫גישה‬ .‫דיור‬ ‫יחידות‬
‫גדולות‬ ‫בהם‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫אשר‬ ‫במקומם‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬ ‫ובניית‬ ‫ישנים‬ ‫בניינים‬
‫המוזנחות‬ ‫לשכונות‬ ‫הן‬ ‫הולם‬ ‫כמענה‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫נתפס‬ ‫זה‬ ‫מסלול‬ .‫משמעותי‬ ‫באופן‬
.‫הקיימות‬ ‫הערים‬ ‫את‬ ‫לצופף‬ ‫העכשווי‬ ‫לצורך‬ ‫והן‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫וה‬ 50-‫ה‬ ‫משנות‬
‫היא‬ "‫מרוויחים‬ ‫"כולם‬ ‫שבו‬ ‫כמסלול‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫את‬ ‫להציג‬ ‫הרווחת‬ ‫הנטייה‬ ‫אולם‬
‫הטווח‬ ‫ארוכות‬ ‫והחברתיות‬ ‫הפיזיות‬ ‫מההשלכות‬ ‫מתעלמת‬ ‫שהיא‬ ‫מאחר‬ ,‫בעייתית‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫הליכי‬ ‫של‬ ‫המורכבות‬ ‫הבנת‬ .‫אלו‬ ‫לתהליכים‬ ‫להיות‬ ‫שעלולות‬
.‫קיים‬ ‫במרקם‬ ‫התערבות‬ ‫לכל‬ ‫וקודמת‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ‫חיונית‬ ‫וקהילתית‬ ‫חברתית‬ ‫מבחינה‬
?‫אקטואלי‬ ‫נושא‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מדוע‬
‫לפיזור‬ ‫בשאיפה‬ ‫בישראל‬ ‫הדיור‬ ‫מדיניות‬ ‫התאפיינה‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 90-‫ה‬ ‫לשנות‬ ‫עד‬
‫בתכניות‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬ ‫זו‬ ‫במגמה‬ ‫שינוי‬ .‫חדשים‬ ‫יישובים‬ ‫הקמת‬ ‫באמצעות‬ ‫האוכלוסייה‬
‫הבינוי‬ ‫פיו‬ ‫על‬ ‫תכנוני‬ ‫חזון‬ ‫המבטאות‬ ,20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 90-‫ה‬ ‫שנות‬ ‫מאז‬ ‫שהוכנו‬
.‫והפתוחים‬ ‫החקלאיים‬ ‫בשטחים‬ ‫ולא‬ ‫העירוניים‬ ‫באזורים‬ ‫יתרכז‬ ‫בישראל‬ ‫העתידי‬
‫תנאים‬ ‫קביעת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ,‫זו‬ ‫במגמה‬ ‫החלה‬ 1998 ‫משנת‬ 31 )‫(תמ"א‬ ‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫תכנית‬
‫בצמוד‬ ‫חדשים‬ ‫בנייה‬ ‫אזורי‬ ‫סימון‬ ‫זאת‬ ‫ובמקום‬ ‫חדשים‬ ‫יישובים‬ ‫הקמת‬ ‫לצמצם‬ ‫במטרה‬
:‫כי‬ ‫קבעה‬ ‫התכנית‬ .‫קיימים‬ ‫ליישובים‬
‫אלה‬ ‫בתכניות‬ .‫קיימים‬ ‫עירוניים‬ ‫מרכזים‬ ‫עבור‬ ‫תכניות‬ ‫הכנת‬ ‫יעודדו‬ ‫המחוזיות‬ ‫"הועדות‬
‫והריסת‬ ‫פינוי‬ ,‫למגורים‬ ‫הסביבה‬ ‫שיפור‬ ,‫הקרקע‬ ‫ניצולת‬ ‫הגדלת‬ ‫שיאפשרו‬ ‫הוראות‬ ‫תיקבענה‬
‫הראויים‬ ‫ואחרים‬ ‫היסטוריים‬ ‫ערכים‬ ‫על‬ ‫שמירה‬ ‫תוך‬ ,‫חלקם‬ ‫או‬ ‫לשיקום‬ ‫המתאימים‬ ‫אזורים‬
‫ניצול‬ ‫וכן‬ ,‫צפיפות‬ ‫הגדלת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הקרקע‬ ‫של‬ ‫מרבי‬ ‫ניצול‬ ‫ותוך‬ ‫במקומה‬ ‫חדשה‬ ‫ובניה‬ ,‫לשימור‬
2
."‫הקרקע‬ ‫תת‬
‫לספק‬ ‫בניסיון‬ ‫זו‬ ‫במגמה‬ ‫המשיכה‬ 2005 ‫משנת‬ 35 )‫(תמ"א‬ ‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫תכנית‬
‫יישובים‬ ‫הקמת‬ ‫ולצמצם‬ ,‫הפתוחים‬ ‫השטחים‬ ‫ועל‬ ‫החקלאיים‬ ‫השטחים‬ ‫על‬ ‫מרבית‬ ‫הגנה‬
.14.3 ‫סעיף‬ ,‫הוראות‬ – 31 ‫תמ"א‬ .2
‫תופעת‬ ‫מניעת‬ ‫הוגדרה‬ ‫התכנית‬ ‫מטרות‬ ‫בין‬ .‫בקרקע‬ ‫בשימוש‬ ‫לחסוך‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫חדשים‬
‫מכלולים‬ ‫שימור‬ ,‫שלו‬ ‫הדרגתי‬ ‫חידוש‬ ‫תוך‬ ‫העירוני‬ ‫המרחב‬ ‫"שיפור‬ ‫וכן‬ 3
,‫הפרוור‬
‫תחבורה‬ ‫ובייחוד‬ ‫תשתית‬ ‫מערכות‬ ‫ופיתוח‬ ‫יחסית‬ ‫גבוהות‬ ‫בצפיפויות‬ ‫בניה‬ ,‫ערכיים‬
‫"חידוש‬ ‫למונח‬ ‫התייחסה‬ ‫אף‬ ‫התכנית‬ 4
."‫העירוני‬ ‫הפיתוח‬ ‫את‬ ‫המובילה‬ – ‫ציבורית‬
‫יחליט‬ ‫לבינוי‬ ‫או‬ ‫לפיתוח‬ ‫שטח‬ ‫לתוספת‬ ‫בתכנית‬ ‫הדן‬ ‫תכנון‬ ‫"מוסד‬ ‫כי‬ ‫וקבעה‬ "‫עירוני‬
‫ואת‬ ‫הקיים‬ ‫הבינוי‬ ‫ובהרוויית‬ ‫עירוני‬ ‫בחידוש‬ ‫הצורך‬ ‫את‬ ‫שבדק‬ ‫לאחר‬ ‫רק‬ ‫הפקדתה‬ ‫על‬
5
."‫לבינוי‬ ‫או‬ ‫לפיתוח‬ ‫שטח‬ ‫לתוספת‬ ‫כתנאי‬ ,‫לבצעם‬ ‫האפשרות‬
‫בסעיפים‬ ‫עולה‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫התמ"א‬ ‫בגישת‬ ‫החברתית‬ ‫הבעייתיות‬
‫(מספר‬ ‫מינימלית‬ ‫צפיפות‬ ‫קבעה‬ 35 ‫תמ"א‬ .‫למגורים‬ ‫הבנייה‬ ‫צפיפות‬ ‫את‬ ‫המפרטים‬
‫מקסימלית‬ ‫וצפיפות‬ ,12-‫ל‬ 8 ‫בין‬ ‫שנעה‬ ‫עירוניים‬ ‫ביישובים‬ )‫נטו‬ ‫לדונם‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬
,‫אולם‬ .‫נטו‬ ‫לדונם‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 16-24 ‫כלומר‬ ,‫המינימלית‬ "‫הצפיפות‬ ‫"כפל‬ ‫שהיא‬
‫נמצאת‬ ‫התכנית‬ ‫כאשר‬ :‫הבאים‬ ‫במקרים‬ ‫הצפיפויות‬ ‫מכפל‬ ‫חריגה‬ ‫אישרה‬ ‫התכנית‬
‫האוכלוסייה‬ ‫כי‬ ...‫השתכנע‬ ‫התכנון‬ ‫"מוסד‬ ‫כאשר‬ ‫או‬ ,‫תחבורה‬ ‫למרכז‬ ‫בסמיכות‬
‫וכי‬ ,‫הגבוה‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫לדירוג‬ ‫משתייכת‬ ‫התכנית‬ ‫בשטח‬ ‫להתגורר‬ ‫הצפויה‬
,‫ואולם‬ 6
."‫זמן‬ ‫לאורך‬ ‫המגורים‬ ‫ואחזקת‬ ‫ניהול‬ ‫להבטחת‬ ‫מתאימים‬ ‫אמצעים‬ ‫קיימים‬
:‫נוסף‬ ‫במקרה‬ ‫גם‬ ‫המקסימום‬ ‫מצפיפות‬ ‫חריגה‬ ‫לאשר‬ ‫ניתן‬ ‫כי‬ ‫קובעות‬ ‫התכנית‬ ‫הוראות‬
‫זאת‬ 7
."‫עירוני‬ ‫לחידוש‬ ‫כמתחם‬ ‫התכנון‬ ‫מוסד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שנקבע‬ ‫במתחם‬ ‫מצויה‬ ‫"התכנית‬
‫לאכלסו‬ ‫צפי‬ ‫אין‬ ‫כאשר‬ ‫וגם‬ ‫תחבורה‬ ‫למרכז‬ ‫בסמיכות‬ ‫שאינו‬ ‫במתחם‬ ‫מדובר‬ ‫אם‬ ‫גם‬
‫שמתחם‬ ‫במקרים‬ ‫גם‬ ,‫כן‬ ‫על‬ ‫יתר‬ .‫גבוה‬ ‫סוציו-אקונומי‬ ‫בדירוג‬ ‫באוכלוסייה‬ ‫דווקא‬
‫להביא‬ ‫יש‬ ,‫גבוה‬ ‫סוציו-אקונומי‬ ‫בדירוג‬ ‫עתידית‬ ‫לאוכלוסייה‬ ‫מיועד‬ ‫עירוני‬ ‫לחידוש‬
‫תכניות‬ ‫מלווה‬ ‫זה‬ ‫כשל‬ ‫כי‬ ‫נראה‬ ‫זו‬ ‫בחוברת‬ .‫במתחם‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫את‬ ‫בחשבון‬
‫שאינן‬ ‫בעוד‬ ,‫כלכלית‬ ‫כדאיות‬ ‫של‬ ‫מטעמים‬ ‫גבוהה‬ ‫צפיפות‬ ‫מייעדות‬ ‫אשר‬ ,‫פינוי-בינוי‬
‫ניהול‬ ‫להבטחת‬ ‫מתאימים‬ ‫"אמצעים‬ ‫שלא‬ ‫ובוודאי‬ ‫תחבורה‬ ‫למרכז‬ ‫קרבה‬ ‫מבטיחות‬
."‫זמן‬ ‫לאורך‬ ‫המגורים‬ ‫ואחזקת‬
‫קובעת‬ ‫התמ"א‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫נוספים‬ ‫לסוגים‬ ‫גם‬ ‫מתייחסת‬ 35 ‫תמ"א‬
‫לחידוש‬ ‫מתחמים‬ ‫שיגדירו‬ ‫מדיניות‬ ‫מסמך‬ ‫או‬ ‫תכנית‬ ‫להכין‬ ‫המקומיות‬ ‫הרשויות‬ ‫על‬ ‫כי‬
:‫אלה‬ ‫מסמכים‬ .‫עירוני‬
'‫יד‬ ‫בהישג‬ ‫'דיור‬ ‫של‬ ‫מתאים‬ ‫היקף‬ ‫יקבעו‬ ,‫מגוונים‬ ‫ובגדלים‬ ‫בסוגים‬ ‫יח"ד‬ ‫תוספת‬ ‫"יקבעו‬
‫תוך‬ ‫המסחר‬ ‫ושירותי‬ ‫התעסוקה‬ ‫פיתוח‬ ‫את‬ ‫ויסדירו‬ ‫חברתי‬ ‫שיקום‬ ‫לרבות‬ ‫חלשות‬ ‫לאוכלוסיות‬
‫והשלבים‬ ‫האמצעים‬ ‫את‬ ‫יפרטו‬ ‫כאמור‬ ‫מדיניות‬ ‫מסמך‬ ‫או‬ ‫תכנית‬ .‫שימושים‬ ‫עירוב‬ ‫על‬ ‫דגש‬ ‫שימת‬
‫השירותים‬ ‫שיפור‬ ,‫חזיתות‬ ‫שיפוץ‬ ,‫יח"ד‬ ‫הרחבת‬ :‫השאר‬ ‫ובין‬ ‫זה‬ ‫נושא‬ ‫לקדם‬ ‫כדי‬ ‫בהם‬ ‫יש‬ ‫אשר‬
‫ציבורית‬ ‫תחבורה‬ ‫פיתוח‬ ,‫הפתוחים‬ ‫השטחים‬ ‫לרבות‬ ‫הציבורי‬ ‫המרחב‬ ‫וטיפוח‬ ‫עיצוב‬ ,‫הציבוריים‬
‫מבנים‬ ‫וחיזוק‬ ‫מסוכנים‬ ‫במבנים‬ ‫טיפול‬ ,‫הקרקע‬ ‫בתת‬ ‫שימוש‬ ...‫קיבולת‬ ‫רבות‬ ‫הסעה‬ ‫ומערכות‬
8
."‫וכדומה‬ ‫אדמה‬ ‫לרעידות‬ ‫בתקנים‬ ‫עומדים‬ ‫שאינם‬
.'‫3א‬ ‫סעיף‬ ,‫הוראות‬ - 35 ‫תמ"א‬ .3
.'‫3ז‬ ‫סעיף‬ ‫שם‬ .4
.6.5 ‫סעיף‬ ‫שם‬ .5
.‫במקור‬ ‫אינה‬ ‫ההדגשה‬ ,3 ‫קטן‬ ‫סעיף‬ 12.2.2 ‫סעיף‬ ,‫שם‬ .6
.‫שם‬ .7
.‫במקור‬ ‫אינה‬ ‫ההדגשה‬ ,14.4.2 ‫סעיף‬ ,‫שם‬ .8

7. 1213
‫למרות‬ :‫לסוגיהן‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫תכניות‬ ‫המאפיין‬ ‫כשל‬ ‫מתגלה‬ ‫כאן‬ ‫גם‬
‫אין‬ ‫בפועל‬ ,"‫חברתי‬ ‫"שיקום‬ ‫של‬ ‫לנושא‬ ‫להתייחס‬ ‫יש‬ ‫כי‬ 35 ‫בתמ"א‬ ‫המפורש‬ ‫האזכור‬
‫במסלולים‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫תכניות‬ .‫מקומיות‬ ‫מפורטות‬ ‫בתכניות‬ ‫ביטוי‬ ‫כל‬ ‫לכך‬
‫שיפורט‬ ‫כפי‬ ‫בנוסף‬ .‫ההתחדשות‬ ‫מתחמי‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫לפן‬ ‫רק‬ ‫כמעט‬ ‫מתייחסות‬ ,‫השונים‬
‫בהישג‬ ‫"דיור‬ ‫של‬ ‫מתאים‬ ‫"היקף‬ ‫של‬ ‫למשמעותו‬ ‫בנוגע‬ ‫ערפול‬ ‫קיים‬ ,‫זה‬ ‫מסמך‬ ‫בהמשך‬
‫ההיקף‬ ‫מהו‬ ‫לקבוע‬ ‫רשות‬ ‫לכל‬ ‫מאפשר‬ ‫זה‬ ‫כללי‬ ‫מינוח‬ ."‫חלשות‬ ‫לאוכלוסיות‬ "‫יד‬
‫את‬ ‫מחייבת‬ ‫אינה‬ ‫ההיקף‬ ‫בקביעת‬ ‫זו‬ ‫רבה‬ ‫גמישות‬ ‫בזמן‬ ‫בו‬ ‫אולם‬ ,‫בתחומה‬ ‫מתאים‬
.‫בנושא‬ ‫לטפל‬ ‫המקומית‬ ‫הרשות‬
‫ערים‬ ‫מרכזי‬ ‫של‬ ‫פיזי‬ ‫לשיקום‬ ‫היגוי‬ ‫ועדת‬ ‫הממשלה‬ ‫הקימה‬ 1996 ‫בשנת‬
‫התקציבים‬ ‫על‬ ‫הממונה‬ ‫סגן‬ ,‫אייגס‬ ‫איתי‬ ‫עמד‬ ‫שבראשה‬ ,"‫אייגס‬ ‫"ועדת‬ ,‫בישראל‬
‫עליה‬ ‫והוטל‬ ‫המקומי‬ ‫השלטון‬ ‫ומרכז‬ ‫ממשלה‬ ‫נציגי‬ ‫השתתפו‬ ‫בוועדה‬ .‫האוצר‬ ‫ממשרד‬
‫לרבות‬ ,‫ערים‬ ‫מרכזי‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫השיקום‬ ‫לעידוד‬ ‫נדרשים‬ ‫צעדים‬ ‫בדבר‬ ‫המלצות‬ ‫לגבש‬
‫ועיבוי-בינוי‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בנושא‬ ‫אייגס‬ ‫ועדת‬ ‫של‬ ‫הביניים‬ ‫דו"ח‬ 9
.‫נדרשת‬ ‫חקיקה‬
.1998 ‫בספטמבר‬ ‫הוגש‬
,‫לפינוי-בינוי‬ ‫המתחמים‬ ‫קביעת‬ ‫דרכי‬ ‫בעניין‬ ‫המלצות‬ ‫כלל‬ ‫אייגס‬ ‫דו"ח‬
‫הקשורים‬ ‫היבטים‬ ,‫הפרוגרמתי‬ ‫בצד‬ ‫והן‬ ‫המוסדי‬ ‫בצד‬ ‫הן‬ ,‫התכנוניים‬ ‫ההיבטים‬
,‫המתחמים‬ ‫פינוי‬ ‫את‬ ‫המאפשרים‬ ‫הכלים‬ ,‫שיוכרזו‬ ‫במתחמים‬ ‫הפיתוח‬ ‫רמת‬ ‫בשיפור‬
‫לקביעת‬ ‫בנוגע‬ .‫המיסוי‬ ‫והיבטי‬ ‫מתחמים‬ ‫באותם‬ ‫הציבוריות‬ ‫לעבודות‬ ‫המימון‬ ‫מקורות‬
‫ממשלה‬ ‫בהחלטת‬ ‫תיעשה‬ ‫הכרזתם‬ ‫וכי‬ ‫לבחירתם‬ ‫כללים‬ ‫על‬ ‫הועדה‬ ‫המליצה‬ ,‫המתחמים‬
‫תכניות‬ ‫קידום‬ ‫על‬ ‫הועדה‬ ‫המליצה‬ ,‫התכנוניים‬ ‫להיבטים‬ ‫בנוגע‬ .‫שנים‬ ‫שש‬ ‫של‬ ‫לתקופה‬
‫המורכבת‬ "‫מיוחדת‬ ‫"ועדה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫אישורן‬ ‫ועל‬ ‫שהוכרזו‬ ‫למתחמים‬ ‫סטטוטוריות‬
.‫והמקומי‬ ‫המרכזי‬ ‫השלטון‬ ‫מנציגי‬
‫אחד‬ ‫מצד‬ ‫ובהם‬ ‫שונים‬ ‫תמריצים‬ ‫על‬ ‫הועדה‬ ‫המליצה‬ ,‫התכנון‬ ‫למימוש‬ ‫בנוגע‬
‫והרחבת‬ ‫השבחה‬ ‫היטל‬ ‫כגון‬ ‫מהיטלים‬ ‫פטור‬ ‫כולל‬ ‫המיסוי‬ ‫בהיבטי‬ ‫והטבות‬ ‫תנאים‬
‫להתמודד‬ ‫בכלים‬ ‫גם‬ ‫הועדה‬ ‫דנה‬ ‫שני‬ ‫מצד‬ .‫בנייה‬ ‫לזכויות‬ ‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫הקיים‬ ‫הפטור‬
‫תכנית‬ ‫של‬ ‫יישומה‬ ‫את‬ ‫מונע‬ ‫אשר‬ ‫סירוב‬ ,‫בינוי‬ ‫פינוי‬ ‫לעסקת‬ ‫דייר/ת‬ ‫של‬ ‫סירוב‬ ‫עם‬
‫לצורך‬ ‫המקרקעין‬ ‫חוק‬ ‫תיקון‬ ‫על‬ ‫והמליצה‬ ‫הדיירים‬ ‫שאר‬ ‫הסכמת‬ ‫חרף‬ ‫לפינוי-בינוי‬
‫במסגרת‬ ‫לדיירים‬ ‫שתינתן‬ ‫התמורה‬ ‫את‬ ‫לקבוע‬ ‫דרכים‬ ‫על‬ ‫הועדה‬ ‫המליצה‬ ‫לכך‬ ‫נוסף‬ .‫כך‬
.‫ובינוי‬ ‫בפינוי‬ ‫הנוגע‬ ‫נושא‬ ‫וכל‬ ‫החלופי‬ ‫הדיור‬ ,‫הפינוי‬ ‫בדבר‬ ‫ההסדרים‬ ‫ואת‬ ‫העסקה‬
‫הפרויקטים‬ ‫של‬ ‫התכנון‬ ‫הליך‬ ‫של‬ ‫הכספי‬ ‫ובניהול‬ ‫הארגוני‬ ‫במבנה‬ ‫עסקה‬ ‫גם‬ ‫הוועדה‬
,‫הסטטוטורי‬ ‫התכנון‬ ‫הליך‬ ‫ביצוע‬ ‫על‬ ‫יופקדו‬ ‫אשר‬ ,‫ניהול‬ ‫חברות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫וניהולם‬
10
.‫הכלכלי‬ ‫התסקיר‬ ‫והכנת‬ ‫התשתיות‬ ‫תכנון‬
‫לשיקום‬ ‫הדרכים‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫ממצה‬ ‫אינו‬ ‫שהוא‬ ‫נכתב‬ ‫אייגס‬ ‫בדו"ח‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬
‫דרכים‬ ‫תבחן‬ ‫עבודתה‬ ‫בהמשך‬ ‫הוועדה‬ ‫וכי‬ ,‫הבנייה‬ ‫לציפוף‬ ‫או‬ ‫ערים‬ ‫מרכזי‬ ‫של‬ ‫פיזי‬
‫הביניים‬ ‫דו"ח‬ ‫עיקרי‬ ‫את‬ ‫אישרה‬ ‫הממשלה‬ 12
.‫פורסם‬ ‫לא‬ ‫נוסף‬ ‫דו"ח‬ ‫אולם‬ ,11
‫נוספות‬
‫עורכי‬ ‫משרד‬ – ‫גלוסר‬ ‫עינת‬ ‫מאת‬ ,‫ומיסויים‬ ‫תכנוניים‬ ,‫קנייניים‬ ‫היבטים‬ -‫בינוי‬ ‫פינוי‬ – ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ .9
.2013 ‫בנובמבר‬ 10 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,http://www.academics.co.il/Articles/Article28094.aspx .‫דין‬
‫נכון‬ ,http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=497477 ,‫אייגס‬ ‫ועדת‬ – ‫ביניים‬ ‫דו"ח‬ ‫ראו‬ .10
.2013 ‫בנובמבר‬ 11 ‫ליום‬
.‫שם‬ .11
.‫שם‬ .12
‫תיקונים‬ ‫מספר‬ ‫נערכו‬ ‫הבאות‬ ‫בשנים‬ .1998 ‫בספטמבר‬ 13 ‫מיום‬ 4342 ‫מספר‬ ‫בהחלטה‬
‫מתחם‬ ‫על‬ ‫הממשלה‬ ‫הכרזת‬ ‫את‬ ‫המאפשרים‬ ,1965-‫התשכ"ה‬ ,‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫לחוק‬
‫שהוקמה‬ "‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הבין-משרדית‬ ‫"הוועדה‬ ‫בהמלצת‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
13
.‫הללו‬ ‫התיקונים‬ ‫מכוח‬
‫הדיור‬ ‫ויוקר‬ ‫בכלל‬ ‫המחיה‬ ‫יוקר‬ ‫כנגד‬ ‫נרחבת‬ ‫ציבורית‬ ‫מחאה‬ ‫פעולות‬ ‫בעקבות‬
‫נתניהו‬ ‫בראשות‬ ‫הממשלה‬ ‫מינתה‬ ,2011 ‫בקיץ‬ )"‫האוהלים‬ ‫"מחאת‬ ‫בשם‬ ‫(שנודעו‬ ‫בפרט‬
‫עמד‬ ‫בראשה‬ ."‫חברתי‬ ‫כלכלי‬ ‫לשינוי‬ ‫"הוועדה‬ ‫שנקראה‬ ‫נוספת‬ ‫ועדה‬ 2011 ‫באוגוסט‬
.‫גבוהה‬ ‫להשכלה‬ ‫המועצה‬ ‫של‬ ‫ולתקצוב‬ ‫לתכנון‬ ‫הוועדה‬ ‫יו"ר‬ ,‫טרכטנברג‬ ‫מנואל‬ '‫פרופ‬
.‫הממשלה‬ ‫אותן‬ ‫אישרה‬ 2011 ‫באוקטובר‬ 9-‫וב‬ ,2011 ‫בספטמבר‬ ‫הוגשו‬ ‫הוועדה‬ ‫המלצות‬
.‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הנוגעות‬ ‫המלצות‬ ‫כלל‬ ‫טרכטנברג‬ ‫בדו"ח‬ ‫הדיור‬ ‫פרק‬
‫הפרויקטים‬ ‫ואת‬ ‫בכלל‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫נושא‬ ‫את‬ ‫להגדיר‬ ‫לממשלה‬ ‫קראה‬ ‫הוועדה‬
.‫לממשם‬ ‫כדי‬ ‫ואפקטיביות‬ ‫ברורות‬ ‫בדרכים‬ ‫ולפעול‬ ‫לאומי‬ ‫כיעד‬ ‫בפרט‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬
‫וקידום‬ ‫תקצוב‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫תכניות‬ ‫של‬ ‫מואץ‬ ‫קידום‬ ‫על‬ ‫המליצה‬ ‫הועדה‬
‫לפינוי-בינוי‬ ‫מיוחדות‬ ‫משנה‬ ‫ועדות‬ ‫והקמת‬ ,‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫מתאריות‬ ‫תכניות‬ ‫של‬
‫לפינוי-בינוי‬ ‫המתאריות‬ ‫התכניות‬ ‫של‬ ‫מהיר‬ ‫לאישור‬ ‫תפעלנה‬ ‫אשר‬ ‫המחוזיות‬ ‫בוועדות‬
‫המליצה‬ ‫לפינוי-בינוי‬ ‫ומתאריות‬ ‫מפורטות‬ ‫תכניות‬ ‫קידום‬ ‫לצורך‬ .‫השונים‬ ‫במחוזות‬
2012- ‫בשנים‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫לתקציב‬ ‫שקלים‬ ‫מיליוני‬ 30 ‫להקצות‬ ‫הוועדה‬
‫כמתחמי‬ ‫שהוכרזו‬ ‫נבחרים‬ ‫מתחמים‬ 14 ‫של‬ ‫צמוד‬ ‫ליווי‬ ‫על‬ ‫הועדה‬ ‫המליצה‬ ‫כן‬ .2014
,‫המרכז‬ ‫באזור‬ ‫המצויים‬ ‫סה"כ‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 8,200-‫מ‬ ‫למעלה‬ ‫של‬ ‫בהיקף‬ ‫פינוי-בינוי‬
14
.‫הסטטוטורי‬ ‫התכנון‬ ‫הליך‬ ‫של‬ ‫מזורז‬ ‫קידום‬ ‫לצורך‬
‫ממש‬ ‫אלה‬ ‫ובימים‬ ,‫אקטואלי‬ ‫נושא‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬ ‫שהתחדשות‬ ‫ספק‬ ‫אין‬ ,‫כן‬ ‫אם‬
‫הכרזה‬ ,‫חקיקה‬ ,‫מדיניות‬ ‫קביעת‬ :‫ליישמה‬ ‫שנועדו‬ ‫צעדים‬ ‫רבים‬ ‫במישורים‬ ‫מתקיימים‬
‫המתחמים‬ ‫מספר‬ ‫קטן‬ ‫עדיין‬ ,‫להלן‬ ‫שיפורט‬ ‫כפי‬ .‫ואישורן‬ ‫תכניות‬ ‫תכנון‬ ,‫מתחמים‬ ‫על‬
‫את‬ ‫השאר‬ ‫בין‬ ‫נבחן‬ ‫זה‬ ‫במסמך‬ ‫לפיכך‬ .‫בשטח‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫בפועל‬ ‫החלה‬ ‫בהם‬
‫הציפיות‬ ‫את‬ ‫וכן‬ ,‫בישראל‬ ‫כרגע‬ ‫מוצעת‬ ‫שהיא‬ ‫כפי‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫הישימות‬
‫לפי‬ .‫המתחמים‬ ‫ותושבי‬ ,‫התכנון‬ ‫מערכת‬ ,‫המדיניות‬ ‫קובעי‬ ‫בה‬ ‫תולים‬ ‫אשר‬ ‫השונות‬
‫ומורכבים‬ ‫רבים‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫הסוג‬ ‫מן‬ ‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫הקשיים‬ ,‫תפיסתנו‬
.‫כולו‬ ‫הנושא‬ ‫של‬ ‫מחודשת‬ ‫בחינה‬ ‫ומצדיקים‬
?‫ציפוף‬ ‫לבין‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫בין‬ ‫מה‬
‫ובעונה‬ ‫בעת‬ ‫מיועדת‬ ‫התכנון‬ ‫רשויות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫כיום‬ ‫נתפסת‬ ‫שהיא‬ ‫כפי‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫של‬ 60-‫וה‬ 50-‫ה‬ ‫משנות‬ ‫מבנים‬ ‫של‬ ‫הלקויה‬ ‫והבנייה‬ ‫התשתית‬ ‫בעיות‬ ‫את‬ ‫לפתור‬ ‫אחת‬
‫באוגדן‬ ,‫כך‬ .‫הערים‬ ‫בתוך‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫משמעותית‬ ‫תוספת‬ ‫ולספק‬ ,20-‫ה‬ ‫המאה‬
:‫זה‬ ‫ממסלול‬ ‫הממשלה‬ ‫ציפיית‬ ‫מוגדרת‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫שהוציא‬ ‫פינוי-בינוי‬
‫של‬ ‫הידרדרותן‬ ‫ותמנע‬ ‫הבנוי‬ ‫המלאי‬ ‫להתחדשות‬ ‫תגרום‬ ‫זו‬ ‫בנייה‬ ‫תוספת‬ ‫כי‬ ,‫"צפוי‬
.1965 ‫התשכ"ה‬ ,‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫לחוק‬ ‫33א‬ ‫סעיף‬ .13
http://hidavrut.gov.il/sites/default/files/%20 ,‫טרכטנברג‬ ‫ועדת‬ ‫דו"ח‬ .14
.2013 ‫בנובמבר‬ 11 ‫ליום‬ ‫נכון‬ .215-216 ‫עמודים‬ ,pdf.%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8_0

8. 1415
‫חשובות‬ ‫מטרות‬ ‫בשתי‬ ‫מדובר‬ ‫כי‬ ‫ספק‬ ‫אין‬ 15
."‫והחברתי‬ ‫הפיזי‬ ‫ההיבט‬ ‫מן‬ ,‫שכונות‬
‫ישנות‬ ‫דירות‬ "‫"להחליף‬ ‫כלומר‬ ,"‫הבנוי‬ ‫המלאי‬ ‫ל"התחדשות‬ ‫לגרום‬ ,‫האחת‬ :‫וראויות‬
‫שכונות‬ ‫של‬ ‫הידרדרותן‬ ‫למנוע‬ ,‫השנייה‬ .‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫הוספה‬ ‫כדי‬ ‫תוך‬ ,‫בחדשות‬
‫מובן‬ ‫אינו‬ ‫אלה‬ ‫מטרות‬ ‫שתי‬ ‫בין‬ ‫החיבור‬ ‫אולם‬ .‫והחברתי‬ ‫הפיזי‬ ‫ההיבט‬ ‫מן‬ ‫ותיקות‬
‫מרכזית‬ ‫שאלה‬ .‫ותוצאותיו‬ ‫משמעותו‬ ,‫סיבותיו‬ ‫של‬ ‫מעמיקה‬ ‫בחינה‬ ‫ונדרשת‬ ,‫מאליו‬
‫תוספת‬ ‫האם‬ ?‫זו‬ ‫את‬ ‫זו‬ ‫סותרות‬ ‫אינן‬ ‫המטרות‬ ‫שתי‬ ‫האם‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ‫היא‬ ‫זו‬ ‫בחוברת‬ ‫שתידון‬
?‫ותיקות‬ ‫שכונות‬ ‫של‬ ‫הידרדרותן‬ ‫למניעת‬ ‫מומלצת‬ ‫דרך‬ ‫אכן‬ ‫היא‬ ‫רבות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬
‫במקומות‬ ‫התאפיינה‬ ‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫וה‬ 50-‫ה‬ ‫בשנות‬ ‫בישראל‬ ‫הבנייה‬
‫הבניינים‬ ‫בין‬ ‫נרחבים‬ ‫שטחים‬ ‫קיימים‬ ‫רבות‬ ‫ובשכונות‬ ,‫נמוכה‬ ‫בצפיפות‬ ‫רבים‬
‫משרתים‬ ‫תמיד‬ ‫לא‬ ‫אלו‬ ‫שטחים‬ .‫וריקים‬ ‫מוזנחים‬ ‫שהם‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫משותפת‬ ‫בבעלות‬
‫העירוני‬ ‫המרקם‬ ‫ציפוף‬ .‫למטרד‬ ‫הפיכתם‬ ‫כדי‬ ‫עד‬ ‫נזנחו‬ ‫רבות‬ ‫ולעיתים‬ ‫הדיירים‬ ‫את‬
‫להיות‬ ‫עשוי‬ ‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫ותוספת‬ ‫כאלה‬ ‫מוזנחים‬ ‫בשטחים‬ ‫בנייה‬ ‫ידי‬ ‫על‬
‫גבוהים‬ ‫במספרים‬ ‫ציפוף‬ ‫של‬ ‫גורפת‬ ‫מדיניות‬ ,‫אולם‬ .‫מסוימים‬ ‫במקרים‬ ‫חיובית‬ ‫פעולה‬
‫לבחון‬ ‫יש‬ ‫לפיכך‬ .‫חדשות‬ ‫מצוקות‬ ‫וליצור‬ ‫קיימות‬ ‫חברתיות‬ ‫מצוקות‬ ‫להחריף‬ ‫גם‬ ‫עשויה‬
‫יעדי‬ ‫מגבשים‬ ‫בטרם‬ ‫והחברתיים‬ ‫הפיזיים‬ ‫נתוניו‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫לגופו‬ ‫עירוני‬ ‫מתחם‬ ‫כל‬
,‫גבוהים‬ ‫במספרים‬ ‫ציפוף‬ ‫גורף‬ ‫באופן‬ ‫מעודדת‬ ‫התכנון‬ ‫מדיניות‬ ‫כיום‬ .‫חדשים‬ ‫ציפוף‬
‫כוחות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שתמומן‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫מחזון‬ ‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫נובע‬ ‫אשר‬
‫תנאים‬ ‫ליצור‬ ‫הוא‬ ‫זו‬ ‫מדיניות‬ ‫מאחורי‬ ‫ההיגיון‬ .‫ציבורי‬ ‫מימון‬ ‫כל‬ ‫ללא‬ ,‫בלבד‬ ‫השוק‬
,‫הישנים‬ ‫הבניינים‬ ‫של‬ ‫מחדש‬ ‫בנייה‬ ‫או‬ ‫שיפוץ‬ ,‫שיקום‬ ‫את‬ ‫יממנו‬ ‫קבלן‬ ‫או‬ ‫יזם‬ ‫בהם‬
‫אמור‬ ‫היזם‬ ,‫הפרויקט‬ ‫רווחיות‬ ‫את‬ ‫להבטיח‬ ‫כדי‬ .‫המדינה‬ ‫או‬ ‫המקומית‬ ‫הרשות‬ ‫ולא‬
‫משיקולים‬ ,‫איפה‬ ,‫נובע‬ ‫הציפוף‬ ‫תחשיב‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫ולמכרן‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫לבנות‬
:‫עיקריות‬ ‫סיבות‬ ‫משלוש‬ ‫בעייתי‬ ‫הוא‬ ‫זה‬ ‫תחשיב‬ ,‫אולם‬ .‫יזמית‬ ‫רווחיות‬ ‫של‬ ‫כלכליים‬
‫של‬ ‫רב‬ ‫מספר‬ ‫לבנות‬ ‫היזם‬ ‫על‬ ‫לרווחיות‬ ‫להגיע‬ ‫כדי‬ :‫הציפוף‬ )‫מקדם‬ ‫(או‬ ‫מכפיל‬ .1
‫הבנוי‬ ‫השטח‬ ‫הבנייה לעומת‬ ‫שטחי‬ ‫של‬ ‫ניכרת‬ ‫הגדלה‬ ‫גורר‬ ‫זה‬ ‫צורך‬ .‫למכירה‬ ‫דירות‬
‫כלכליים‬ ‫כדאיות‬ ‫חישובי‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫בפרויקט‬ ‫הצפיפות‬ ‫נקבעת‬ ‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .‫בפועל‬
.‫הספציפי‬ ‫המתחם‬ ‫של‬ ‫תכנונית‬ ‫ראייה‬ ‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬ ‫עולים‬ ‫בהכרח‬ ‫אינם‬ ‫אשר‬
‫לדיירים‬ ‫המיועדות‬ ‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫מדובר‬ ‫שאין‬ ‫מכיוון‬ ‫במיוחד‬ ‫בעייתית‬ ‫זו‬ ‫עובדה‬
‫תכנונית‬ ‫התערבות‬ .‫קיימים‬ ‫בתושבים‬ ‫המאוכלסות‬ ‫ותיקות‬ ‫בשכונות‬ ‫אלא‬ ,‫אנונימיים‬
‫הכלכליות‬ ‫וביכולות‬ ‫בצרכיה‬ ,‫הקיימת‬ ‫באוכלוסייה‬ ‫התחשבות‬ ‫דורשת‬ ‫כאלה‬ ‫בשכונות‬
‫העירוני‬ ‫התכנון‬ ‫ועל‬ ‫ותושביו‬ ‫למתחם‬ ‫המתאימה‬ ‫הצפיפות‬ ‫על‬ ‫יוחלט‬ ‫בטרם‬ ,‫שלה‬
.‫יישומה‬ ‫את‬ ‫שיאפשר‬ ‫והאדריכלי‬
‫בדרום‬ ‫סמוכים‬ ‫פרויקטים‬ ‫בארבעה‬ ‫המוצעת‬ ‫הצפיפות‬ ‫את‬ ‫בחנו‬ ,‫השוואה‬ ‫לשם‬
:‫פתוחים‬ ‫שטחים‬ ‫על‬ ‫חדשה‬ ‫לבניה‬ ‫תכניות‬ ‫הם‬ ‫מהפרויקטים‬ ‫שניים‬ .‫ירושלים‬ ‫מערב‬
‫ולעומתן‬ ,‫משואה‬ ‫מורדות‬ 12032 ‫מספר‬ ‫ותכנית‬ ,‫מלחה‬ ‫מורדות‬ 12736 ‫מספר‬ ‫תכנית‬
13434 ‫מספר‬ ‫תכנית‬ :‫הסמוכות‬ ‫בשכונות‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫תכניות‬ ‫הם‬ ‫מהפרויקטים‬ ‫שניים‬
‫כרגע‬ ‫שהיא‬ 101 - 0109876 ‫מספר‬ ‫ותכנית‬ ,‫יובל‬ ‫קריית‬ ‫בשכונת‬ ‫הציונות‬ ‫ברחוב‬
http://www.moch.gov.il/.4 ‫עמוד‬ ,1999 ‫באוקטובר‬ 13 ,"‫המקומיות‬ ‫לרשויות‬ ‫"האוגדן‬ .15
‫ליום‬ ‫נכון‬ ,pdf.male_nosah_binuy_pinuy_ogdan/ironit_hitchadshut/SiteCollectionDocuments
.2013 ‫בנובמבר‬ 11
‫יובלים‬ - ‫הפארק‬ ‫"נוף‬ ‫(המכונה‬ ‫גנים‬ ‫עיר‬ ‫בשכונת‬ ‫הנורית‬ ‫ברחוב‬ ‫הכנה‬ ‫בשלבי‬
,"‫הציפוף‬ ‫"מקדם‬ ‫של‬ ‫השיקול‬ ‫למגבלות‬ ‫כפופות‬ ‫אינן‬ ‫החדשה‬ ‫הבנייה‬ ‫תכניות‬ .)"‫גנים‬
.‫מכתיב‬ ‫זה‬ ‫שמקדם‬ ‫במספרים‬ ‫עמידה‬ ‫מחייבות‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫תכניות‬ ‫ואילו‬
1 .‫מס‬ ‫טבלה‬
12032 ‫תכנית‬
‫משואה‬ ‫מורדות‬
12736 ‫תכנית‬
‫מלחה‬ ‫מורדות‬
‫תכנית‬
-‫פינוי‬
‫בינוי‬
13434
‫רחוב‬
‫הציונות‬
101 - 0109876 ‫תכנית‬
‫בהכנה‬ ‫פינוי-בינוי‬
‫(״נוף‬ ‫הנורית‬ ‫רחוב‬
)"‫גנים‬ ‫יובלים‬ - ‫הפארק‬
‫התכנית‬ ‫שטח‬‫דונם‬ 171‫דונם‬ 156‫דונם‬ 22‫דונם‬ 12.65
‫יח”ד‬ ‫מספר‬493397266408
‫יח”ד‬ ‫מספר‬
‫נטו‬ ‫לדונם‬
10-1211-1926-49‫יח"ד‬ 28-114 ‫(בין‬ 65
)‫לדונם‬
‫קומות‬ ‫מספר‬
‫מגורים‬
6-84-109-1412-26
‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫המוצעת‬ ‫הצפיפות‬ ‫כי‬ ‫ללמוד‬ ‫אפשר‬ 1 .‫מס‬ ‫מטבלה‬
‫לבניה‬ ‫בתכניות‬ ‫כי‬ ‫מניחים‬ ‫אנו‬ .‫החדשה‬ ‫הבניה‬ ‫בתכניות‬ ‫המוצעת‬ ‫מזו‬ ‫בהרבה‬ ‫גבוהה‬
‫האדריכלי‬ ‫השיקול‬ ‫גם‬ ,‫הלגיטימי‬ ‫הכלכלי‬ ‫השיקול‬ ‫מלבד‬ ‫ביטוי‬ ‫לידי‬ ‫באים‬ ‫החדשה‬
‫דמותן‬ ,‫בהשוואה‬ .‫העתידית‬ ‫השכונה‬ ‫של‬ ‫דמותה‬ ‫את‬ ‫מעצבים‬ ‫אשר‬ ,‫החברתי‬ ‫והשיקול‬
‫השיקול‬ ‫של‬ ‫הגבוה‬ ‫משקלו‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫מתעצבת‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫שכונות‬ ‫של‬
‫לדונם‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫המרבית‬ ‫הצפיפות‬ ‫כך‬ ‫משום‬ .‫הכלכלי‬ ‫והמרכיב‬ ‫היזמי‬
‫הצפיפות‬ ‫מאשר‬ ‫מזה‬ ‫למעלה‬ ‫ואף‬ ‫שלושה‬ ,‫שניים‬ ‫פי‬ ‫גבוהה‬ ‫אלה‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בתכניות‬
.‫הסמוכות‬ ‫מלחה‬ ‫ומורדות‬ ‫משואה‬ ‫מורדות‬ ‫בשכונות‬ ‫המתוכננת‬
‫המיועדת‬ ‫הצפיפות‬ ‫קביעת‬ ‫בבסיס‬ ‫עמדו‬ ‫אשר‬ ‫השיקולים‬ ‫על‬ ‫להתווכח‬ ‫ניתן‬
‫להגדלת‬ ‫כיום‬ ‫התכנון‬ ‫מדיניות‬ ‫שמייחסת‬ ‫הרבה‬ ‫לחשיבות‬ ‫בהתייחס‬ .‫החדשות‬ ‫לשכונות‬
‫לשטח‬ ‫ביחס‬ ‫רבות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫מספקות‬ ‫אינן‬ ‫אלה‬ ‫תכניות‬ ,‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫מלאי‬
,‫מיטבית‬ ‫בצורה‬ ‫לנצלו‬ ‫שיש‬ ‫מוגבל‬ ‫משאב‬ ‫היא‬ ‫הקרקע‬ ‫כאשר‬ .‫תופסות‬ ‫שהן‬ ‫הגדול‬
.‫האלה‬ ‫השכונות‬ ‫שתי‬ ‫את‬ ‫שמאפיינת‬ ‫הנמוכה‬ ‫הצפיפות‬ ‫את‬ ‫מחדש‬ ‫לשקול‬ ‫מקום‬ ‫יש‬
‫הצפיפות‬ ‫לבין‬ ‫החדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫המתוכננת‬ ‫הצפיפות‬ ‫בין‬ ‫הגדול‬ ‫ההבדל‬ ,‫מזו‬ ‫יתרה‬
‫הצפויה‬ ‫החיים‬ ‫איכות‬ ‫לגבי‬ ‫שאלות‬ ‫מעלה‬ ‫הסמוכות‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בשכונות‬ ‫המתוכננת‬
.‫זו‬ ‫צפיפות‬ ‫בשל‬ ‫להיגרם‬ ‫העשויים‬ ‫החברתיים‬ ‫והפערים‬ ,‫אלה‬ ‫בשכונות‬
,‫גבוהה‬ ‫צפיפות‬ ‫מחייבות‬ 1 .‫מס‬ ‫בטבלה‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫שתכניות‬ ‫בלבד‬ ‫זו‬ ‫לא‬
‫כה‬ ‫צפיפות‬ ‫לערכי‬ ‫להגיע‬ ‫מנת‬ ‫על‬ .‫החדשות‬ ‫התכניות‬ ‫משטח‬ ‫בהרבה‬ ‫קטן‬ ‫שטחן‬ ‫גם‬
‫שייבנו‬ ‫קומות‬ ‫רבי‬ ‫בבניינים‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫את‬ ‫לתכנן‬ ‫יש‬ ,‫קטן‬ ‫כה‬ ‫בשטח‬ ‫גבוהים‬
‫קומות‬ ‫עשר‬ ‫לגובה‬ ‫בניה‬ ‫מייעדות‬ ‫ומשואה‬ ‫מלחה‬ ‫מורדות‬ ‫שכונות‬ .‫רבה‬ ‫בצפיפות‬
‫למגורים‬ .‫בהרבה‬ ‫גבוה‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בתכניות‬ ‫הקומות‬ ‫מספר‬ .‫היותר‬ ‫לכל‬ ‫מגורים‬

9. 1617
‫בפרק‬ ‫יידונו‬ ‫אשר‬ ,‫משמעותיות‬ ‫וחברתיות‬ ‫כלכליות‬ ‫השלכות‬ ‫קומות‬ ‫רבי‬ ‫בבניינים‬
‫זו‬ ‫קרקע‬ 1 .‫מס‬ ‫(בטבלה‬ ‫הפנויה‬ ‫הקרקע‬ ‫ניצול‬ ‫שאלת‬ ‫גם‬ ‫בהמשך‬ ‫תידון‬ ‫כן‬ ‫כמו‬ .‫הבא‬
.‫מס‬ ‫שבטבלה‬ ‫בעוד‬ .‫הוותיקות‬ ‫השכונות‬ ‫התחדשות‬ ‫לטובת‬ )‫החדשות‬ ‫לשכונות‬ ‫מיועדת‬
‫היה‬ ‫שניתן‬ ‫טוענים‬ ‫אנו‬ ,‫קשר‬ ‫כל‬ ‫ביניהם‬ ‫שאין‬ ‫סמוכים‬ ‫פרויקטים‬ ‫ארבעה‬ ‫מצוינים‬ 1
‫בין‬ ‫יקשור‬ ‫אשר‬ ,‫האזור‬ ‫של‬ ‫כולל‬ ‫תכנון‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הצפיפויות‬ ‫של‬ ‫יותר‬ ‫רב‬ ‫לאיזון‬ ‫להגיע‬
.‫לה‬ ‫הסמוכים‬ ‫קיימים‬ ‫מצוקה‬ ‫מתחמי‬ ‫לבין‬ ‫המדינה‬ ‫בבעלות‬ ‫פנויה‬ ‫קרקע‬
‫להתחדשות‬ ‫מתחם‬ ‫על‬ ‫הכרזה‬ :‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מתחמי‬ ‫לדירוג‬ ‫הקריטריונים‬ .2
‫השקעה‬ ‫דורשים‬ ‫אשר‬ ‫מתחמים‬ ‫לקדם‬ ‫שמטרתם‬ ‫לקריטריונים‬ ‫בכפוף‬ ‫נעשית‬ ‫עירונית‬
,‫חברתית‬ ‫מבחינה‬ "‫"קשים‬ ‫מתחמים‬ ,‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫נמוכה‬ ‫ציבורית‬
‫הקריטריונים‬ ‫מובאים‬ ‫הבאה‬ ‫בטבלה‬ .‫גבוהה‬ ‫עדיפות‬ ‫מקבלים‬ ‫אינם‬ ‫ופיזית‬ ‫כלכלית‬
‫את‬ ‫מציין‬ ‫האחוזים‬ ‫מספר‬16
.‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫באתר‬ ‫מופיעים‬ ‫שהם‬ ‫כפי‬ ,‫כלשונם‬
:‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לביצוע‬ ‫כראוי‬ ‫המתחם‬ ‫של‬ ‫דירוגו‬ ‫בקביעת‬ ‫קריטריון‬ ‫כל‬ ‫משקל‬
2 .‫מס‬ ‫טבלה‬
:‫ומשקלותיהם‬ ‫הקריטריונים‬
‫שבו‬ ‫למתחם‬ ‫גבוה‬ ‫ציון‬ ‫יינתן‬ .10% – ‫ציבור‬ ‫ובמוסדות‬ ‫בתשתיות‬ ‫השקעות‬ ‫היקף‬ •
.‫נמוך‬ ‫ההשקעות‬ ‫היקף‬
‫של‬ ‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫רב‬ ‫מספר‬ ‫לבנות‬ ‫אפשרות‬ :‫הציבורי‬ ‫מההיבט‬ ‫ליישום‬ ‫זמינות‬ •
.10% – ‫ציבורית‬ ‫השקעה‬ ‫בלי‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬
‫ממוצע‬ ‫שבו‬ ‫למתחם‬ ‫גבוה‬ ‫ציון‬ ‫יינתן‬ .40% – :‫הפיזי‬ ‫מההיבט‬ ‫ליישום‬ ‫זמינות‬ •
.‫נמוך‬ ‫הוא‬ ‫חדש‬ ‫מבנה‬ ‫להקים‬ ‫כדי‬ ‫לפנותו‬ ‫שנדרש‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬
‫תוספת‬ ‫לבין‬ ‫המוצעת‬ ‫הבנייה‬ ‫תוספת‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ .40% – ‫הבנייה‬ ‫תוספת‬ ‫היקף‬ •
.‫הנדרשת‬ ‫המינימלית‬ ‫הבנייה‬
‫לפינוי-בינוי‬ ‫מתחם‬ ‫להכרזת‬ ‫הקריטריונים‬ ‫מושפעים‬ ‫כיצד‬ ‫מדגימה‬ ‫זו‬ ‫טבלה‬
‫ככל‬ ‫נמוכה‬ ‫ציבורית‬ ‫בהשקעה‬ ‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫גבוהים‬ ‫בנייה‬ ‫להיקפי‬ ‫להגיע‬ ‫מהשאיפה‬
‫מהשקעות‬ ‫המדינה‬ ‫הימנעות‬ ‫של‬ ‫מגמה‬ ‫משקף‬ ‫הוא‬ ‫אולם‬ ,‫לגיטימי‬ ‫שיקול‬ ‫זהו‬ .‫האפשר‬
‫להגיע‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫כי‬ ‫נראה‬ ‫הבאים‬ ‫בפרקים‬ .‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הדרושות‬ ‫ציבוריות‬
‫של‬ ‫משורה‬ ‫חלק‬ ‫רק‬ ‫להיות‬ ‫צריך‬ ‫הכלכלי‬ ‫השיקול‬ ,‫חברתית‬ ‫מבחינה‬ ‫מוצלח‬ ‫לתכנון‬
2 .‫מס‬ ‫בטבלה‬ .‫להיבנות‬ ‫העתידית‬ ‫בשכונה‬ ‫החיים‬ ‫איכות‬ ‫על‬ ‫ישפיעו‬ ‫אשר‬ ‫שיקולים‬
‫הקריטריונים‬ ‫כאשר‬ ,‫בלעדית‬ ‫חשיבות‬ ‫ולמעשה‬ ,‫רבה‬ ‫חשיבות‬ ‫מקבל‬ ‫הכלכלי‬ ‫השיקול‬
‫המרכיב‬ .‫סביבתי‬ ‫או‬ ,‫חברתי‬ ,‫אדריכלי‬ :‫אחר‬ ‫מקצועי‬ ‫שיקול‬ ‫כל‬ ‫כוללים‬ ‫אינם‬
‫ככל‬ ‫גבוה‬ ‫ציפוף‬ ‫לבין‬ ‫ישנים‬ ‫מתחמים‬ ‫שיקום‬ ‫בין‬ ‫קושר‬ ‫אשר‬ ‫הוא‬ ‫בלבד‬ ‫הכלכלי-יזמי‬
.‫האפשר‬
‫השאיפה‬ :‫הפיזיות‬ ‫התשתיות‬ ‫על‬ ‫וההעמסה‬ ‫הפרוגרמתיים‬ ‫לצרכים‬ ‫מענה‬ ‫מתן‬ .3
http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/ :‫פינוי-בינוי‬ ‫אוגדן‬ ‫של‬ ‫המקוצר‬ ‫הנוסח‬ .16
.2013 ‫בנובמבר‬ 12 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,34-23 '‫עמ‬ hitchadshut_ironit/ogdan_pinuy_binuy_nosah_male.pdf
‫הציבוריים‬ ‫הצרכים‬ ‫את‬ ‫גם‬ ‫בחשבון‬ ‫להביא‬ ‫צריכה‬ ‫קיימים‬ ‫מתחמים‬ ‫של‬ ‫גבוה‬ ‫לציפוף‬
‫או‬ ‫שכונה‬ ‫תכנון‬ ‫שבעת‬ ‫בעוד‬ .‫הולם‬ ‫מענה‬ ‫להם‬ ‫לתת‬ ‫ניתן‬ ‫תמיד‬ ‫לא‬ ‫ואשר‬ ,‫שיתווספו‬
‫גם‬ ‫ויש‬ ‫ציבוריים‬ ‫לצרכים‬ ‫קרקע‬ ‫די‬ ‫להקצות‬ ‫המקרים‬ ‫במרבית‬ ‫ניתן‬ ,‫חדש‬ ‫מתחם‬
‫האפשרויות‬ ‫ציפוף‬ ‫שעוברת‬ ‫קיימת‬ ‫בשכונה‬ ,‫דרכים‬ ‫כמו‬ ‫תשתיות‬ ‫בתכנון‬ ‫רבה‬ ‫גמישות‬
‫במיוחד‬ ,‫ניכר‬ ‫ציפוף‬ ‫על‬ ‫שמבוססים‬ ‫פרויקטים‬ ‫לכן‬ .‫יותר‬ ‫הרבה‬ ‫מוגבלות‬ ‫הללו‬
‫שטח‬ ‫שדורשים‬ ‫פרוגרמתיים‬ ‫בהיבטים‬ ‫למצוקה‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫מביאים‬ ,‫פינוי-בינוי‬
‫שאיכות‬ ‫הדבר‬ ‫פירוש‬ .‫פתוחים‬ ‫ציבוריים‬ ‫ושטחים‬ ‫בתי-ספר‬ ‫מבני‬ ‫כמו‬ ,‫משמעותי‬
‫ירודה‬ ‫להיות‬ ‫עלולה‬ ‫שלו‬ ‫הסביבה‬ ‫ובכל‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫שעובר‬ ‫במתחם‬ ‫החיים‬
‫התדריך‬ ‫(לפי‬ ‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫המקובלת‬ ‫החיים‬ ‫איכות‬ ‫מאשר‬ ‫הפרוגרמתי‬ ‫בהיבט‬ ‫יותר‬
‫ציבוריים‬ ‫שטחים‬ ‫של‬ ‫זה‬ ‫בהיבט‬ ‫לפחות‬ – ‫החיים‬ ‫איכות‬ ‫מאשר‬ ‫ואף‬ 17
)‫הממשלתי‬
‫ביצוע‬ ‫לפני‬ ‫ובסביבתו‬ ‫במתחם‬ ‫שהייתה‬ – ‫ותנועה‬ ‫תחבורה‬ ‫תשתיות‬ ‫גם‬ ‫רבים‬ ‫ובמקרים‬
.‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקט‬
‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ויצירת‬ ‫עירוני‬ ‫ציפוף‬
‫סבורים‬ ‫אנו‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ .‫ופרוגרמתיות‬ ‫חברתיות‬ ‫לבעיות‬ ‫לגרום‬ ‫איפה‬ ‫עלולה‬ ‫צפיפות-יתר‬
.‫אינטנסיבית‬ ‫אורבאנית‬ ‫סביבה‬ ‫ליצירת‬ ‫חשוב‬ ‫אמצעי‬ ‫הוא‬ ‫ואחראי‬ ‫מתון‬ ‫ציפוף‬ ‫כי‬
‫מתן‬ ‫תוך‬ ,‫קיימים‬ ‫עירוניים‬ ‫במתחמים‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫להוספת‬ ‫יתרונות‬ ‫יש‬ ‫כך‬ ‫משום‬
.‫הקיימים‬ ‫בתושבים‬ ‫התחשבות‬ ‫ותוך‬ ,‫ולתשתיות‬ ‫פרוגרמתיים‬ ‫לצרכים‬ ‫הולם‬ ‫מענה‬
‫חדשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫כניסתה‬ ‫ותעודד‬ ‫תאפשר‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫בניית‬ ,‫כאלה‬ ‫בתנאים‬
‫הדיור‬ ‫למדיניות‬ ‫הנוגע‬ ‫בפרק‬ ‫בהרחבה‬ ‫יידון‬ ‫זה‬ ‫(נושא‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ויצירת‬ ‫למתחם‬
.)‫אחרות‬ ‫בארצות‬
‫בעת‬ ‫בחשבון‬ ‫להביאו‬ ‫שיש‬ ‫מורכב‬ ‫נושא‬ ‫היא‬ ‫למתחם‬ ‫חדשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫כניסת‬
‫כניסת‬ ‫כי‬ ‫חשש‬ ‫קיים‬ ,‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫של‬ ‫היתרונות‬ ‫לצד‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫תכנון‬
‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫לדחיקה‬ ‫תגרום‬ ‫שהתחדש‬ ‫קיים‬ ‫למתחם‬ ‫חדשה‬ ‫אוכלוסייה‬
.)'‫ג‬ ‫בפרק‬ ‫בהרחבה‬ ‫הוא‬ ‫אף‬ ‫יידון‬ ‫זה‬ ‫(מונח‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫של‬ ‫ולתהליך‬ ‫במקום‬
‫(דיירים‬ ‫דירות‬ ‫שוכרי‬ ‫גם‬ ‫אלא‬ ,‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫כוללת‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬
,‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫ודיירי‬ ‫הזהב‬ ‫גיל‬ ‫בתי‬ ‫דיירי‬ ‫וכן‬ ,)‫רגילה‬ ‫בשכירות‬ ‫ודיירים‬ ‫מוגנים‬
.‫הוריו‬ ‫עם‬ ‫גר‬ ‫שעוד‬ ‫הצעיר‬ ‫הדור‬ ‫את‬ ‫וגם‬ ,‫תקני‬ ‫לא‬ ‫או‬ ‫פורמאלי‬ ‫לא‬ ‫בדיור‬ ‫דיירים‬
‫כי‬ ‫לדאוג‬ ‫יש‬ ,‫ג'נטריפיקציה‬ ‫הליכי‬ ‫למנוע‬ ‫זאת‬ ‫ועם‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ליצור‬ ‫כדי‬
‫ההתחדשות‬ ‫הליכי‬ ‫סיום‬ ‫לאחר‬ ‫בה‬ ‫להישאר‬ ‫יוכלו‬ ‫וותיקה‬ ‫בשכונה‬ ‫המתגוררים‬ ‫דיירים‬
‫ליכולותיהם‬ ‫המותאם‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫מלאי‬ ‫יהיה‬ ‫במתחם‬ ‫כי‬ ‫לוודא‬ ‫יש‬ ‫כך‬ ‫לשם‬ .‫העירונית‬
‫לאור‬ ‫במיוחד‬ ‫חשובה‬ ‫זו‬ ‫נקודה‬ .‫מפוקח‬ ‫שמחירו‬ ,‫אלה‬ ‫אוכלוסיות‬ ‫של‬ ‫הכלכליות‬
‫מלאי‬ ‫לצמצום‬ ‫גורמת‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫במסלול‬ ‫במיוחד‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫כי‬ ‫העובדה‬
‫לטובת‬ ,‫הציבורי‬ ‫והדיור‬ ‫להשכרה‬ ‫הזול‬ ‫הדיור‬ ‫מאגר‬ ‫זה‬ ‫ובכלל‬ ,‫הקיים‬ ‫הזול‬ ‫הדיור‬
.‫יוקרה‬ ‫דיור‬ ‫ואף‬ ‫יותר‬ ‫יקר‬ ‫דיור‬
‫ראוי‬ .‫דירות‬ ‫גדלי‬ ‫של‬ ‫מגוון‬ ‫תכנון‬ ‫הוא‬ ‫אוכלוסיות‬ ‫תמהיל‬ ‫ביצירת‬ ‫חשוב‬ ‫כלי‬
)‫שהוא‬ ‫סוג‬ ‫(מכל‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫בפרויקט‬ ‫ובמיוחד‬ ‫בניה‬ ‫פרויקט‬ ‫בכל‬ ‫לכלול‬
‫משרד‬ ,‫החינוך‬ ‫משרד‬ ‫בשיתוף‬ ‫הוכן‬ .‫ציבור‬ ‫לצרכי‬ ‫קרקע‬ ‫להקצאת‬ ‫תכנון‬ ‫תדריך‬ .)2005( ‫ואחרים‬ ‫רפאל‬ ‫ירון‬ .17
.)‫(ע"ר‬ ‫ורווחה‬ ‫חינוך‬ ‫מוסדות‬ ‫ופיתוח‬ ‫למחקר‬ ‫המכון‬ ‫הוצאת‬ .‫האוצר‬ ‫משרד‬ ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ,‫הפנים‬

10. 1819
,‫זה‬ ‫לעניין‬ .‫שונים‬ ‫דיירים‬ ‫עבור‬ ‫מגוון‬ ‫מחירים‬ ‫בטווח‬ ‫ומכאן‬ ‫שונים‬ ‫בגדלים‬ ‫דירות‬
‫שכן‬ ,‫הספציפיים‬ ‫לצרכיהם‬ ‫הקיימים‬ ‫לדיירים‬ ‫המיועדות‬ ‫הדירות‬ ‫את‬ ‫להתאים‬ ‫ניתן‬
‫ליזם‬ ‫מּוכרים‬ ‫אנשים‬ ‫אלא‬ ,‫אנונימיים‬ ‫קונים‬ ‫בגדר‬ ‫אינם‬ ‫הם‬ ,‫החדשים‬ ‫לדיירים‬ ‫בניגוד‬
‫באופני‬ ‫גמישות‬ ‫מאפשרות‬ ‫שונים‬ ‫בגדלים‬ ‫דירות‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫במסלול‬ .‫הפרויקט‬
‫במקום‬ ‫קטנות‬ ‫דירות‬ ‫שתי‬ ‫להם‬ ‫להציע‬ ‫יהיה‬ ‫ניתן‬ :‫לדוגמה‬ .‫הקיימים‬ ‫לדיירים‬ ‫הפיצוי‬
‫צרכיהם‬ ‫את‬ ‫המספקת‬ ‫קטנה‬ ‫בדירה‬ ‫להתגורר‬ ‫להם‬ ‫שיאפשר‬ ‫מה‬ ,‫גדולה‬ ‫אחת‬ ‫דירה‬
‫(ראו‬ ‫הראשונה‬ ‫בדירה‬ ‫המחיה‬ ‫עלות‬ ‫את‬ ‫לממן‬ ‫שיוכלו‬ ‫כך‬ ‫השנייה‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫ולהשכיר‬
‫משולבות‬ ‫להיות‬ ‫צריכות‬ ‫שונים‬ ‫מסוגים‬ ‫דירות‬ .)‫בהמשך‬ ‫העלויות‬ ‫לנושא‬ ‫התייחסות‬
‫של‬ ‫חיצוני‬ ‫סימון‬ ‫ללא‬ ,‫הקומה‬ ‫ואפילו‬ ‫הבניין‬ ‫רמת‬ ‫ועד‬ ‫במתחם‬ ‫שוויוני‬ ‫באופן‬ ‫במרחב‬
.‫הדירה‬ ‫סוג‬
‫להתחדשות‬ ‫בנוגע‬ ‫המדיניות‬ ‫על‬ ‫מהטכניון‬ ‫כרמון‬ ‫נעמי‬ '‫פרופ‬ ‫שכתבה‬ ‫במחקר‬
‫של‬ ‫בהצלחתו‬ ‫מרכזי‬ ‫מרכיב‬ ‫הוא‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫כי‬ ‫מציינת‬ ‫היא‬ ,‫בישראל‬ ‫עירונית‬
‫ביתר‬ ‫יידון‬ ‫אשר‬ "‫שכונות‬ ‫"שיקום‬ ‫לפרויקט‬ ‫מתייחס‬ ‫כרמון‬ ‫של‬ ‫מחקרה‬ .‫כזה‬ ‫פרויקט‬
‫משנות‬ ‫החל‬ ‫שהופעל‬ ,‫בפרויקט‬ ‫ראו‬ ‫רבים‬ ‫חוקרים‬ ‫כי‬ ‫רק‬ ‫נציין‬ ‫כאן‬ .‫בהמשך‬ ‫פירוט‬
‫הצליח‬ ‫הפרויקט‬ ‫כי‬ ‫טוענת‬ ‫מנגד‬ ‫כרמון‬ .‫כישלון‬ ,‫הארץ‬ ‫ברחבי‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 70-‫ה‬
,‫הציבוריים‬ ‫השירותים‬ ‫שיפור‬ ,‫המגורים‬ ‫תנאי‬ ‫שיפור‬ ‫כולל‬ ,‫ממטרותיו‬ ‫חלק‬ ‫בהשגת‬
‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביעה‬ ‫היא‬ ,‫אולם‬ .‫מגוריהם‬ ‫מאזור‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הרצון‬ ‫בשביעות‬ ‫ושיפור‬
‫השכונות‬ ‫שתושבי‬ ‫מאחר‬ ,‫השיקום‬ ‫שכונות‬ ‫של‬ ‫בתדמיתן‬ ‫שיפור‬ ‫השיג‬ ‫לא‬ ‫שהפרויקט‬
‫לכך‬ ‫הסיבה‬ .‫חלשות‬ ‫שכונות‬ ‫בהן‬ ‫לראות‬ ‫הוסיפו‬ ‫לשכונות‬ ‫מחוץ‬ ‫אנשים‬ ‫גם‬ ‫כמו‬ ‫הללו‬
‫את‬ ‫קובע‬ ‫אשר‬ ‫הוא‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫שמצבם‬ ‫בכך‬ ,‫לטענתה‬ ,‫נעוצה‬
18
.‫בה‬ ‫המבנים‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫ממצבם‬ ‫יותר‬ ‫רבה‬ ‫זה‬ ‫גורם‬ ‫של‬ ‫וחשיבותו‬ ,‫השכונה‬ ‫תדמית‬
‫הסוציו-אקונומי‬ ‫שמצבה‬ "‫"חזקה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫בכניסת‬ ‫אופיינו‬ ‫לא‬ ‫השיקום‬ ‫שכונות‬
‫על‬ ‫בשמירה‬ ‫דווקא‬ ‫אופיינו‬ ‫אלה‬ ‫שכונות‬ .‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫מזה‬ ‫בהרבה‬ ‫טוב‬
‫בדירות‬ ‫שראתה‬ ,‫יחסית‬ "‫"חזקה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫בעזיבה‬ ‫ואף‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬
"‫"חזקה‬ ‫בשכונה‬ ‫להתגורר‬ ‫ולעבור‬ ‫להשכיר‬ ‫או‬ ‫למכור‬ ‫כלכלית‬ ‫הזדמנות‬ ‫המשוקמות‬
.‫מספק‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫נוצר‬ ‫לא‬ ,‫כרמון‬ ‫לטענת‬ ,‫זו‬ ‫מסיבה‬ .‫יותר‬
‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ליצור‬ ‫הניסיון‬ ‫על‬ ‫רבה‬ ‫ביקורת‬ ‫נמתחה‬ ‫באחרונה‬ ,‫דאולם‬
‫נובעים‬ ‫חברתי‬ ‫וקיטוב‬ )‫(סגרגציה‬ ‫בידול‬ ‫כי‬ ‫מדגישה‬ ‫הביקורת‬ .‫מגורים‬ ‫בשכונות‬
‫עסקו‬ ‫אשר‬ ‫חוקרים‬ .‫באוכלוסייה‬ ‫השונים‬ ‫העשירונים‬ ‫בין‬ ‫בהכנסות‬ ‫גדולים‬ ‫מפערים‬
‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫של‬ ‫מדיניות‬ ‫באמצעות‬ ‫אותו‬ ‫למתן‬ ‫ובניסיון‬ ‫חברתי‬ ‫קיטוב‬ ‫של‬ ‫בתופעות‬
‫באחד‬ ‫מטפלת‬ ‫אם‬ ‫כי‬ ‫בהכנסות‬ ‫לפערים‬ ‫מענה‬ ‫נותנת‬ ‫אינה‬ ‫זו‬ ‫שמדיניות‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביעים‬
‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביעים‬ ‫אלה‬ ‫חוקרים‬ 19
.‫הבעיה‬ ‫בשורש‬ ‫לא‬ ‫אך‬ )‫הסגרגציה‬ ‫(קרי‬ ‫הסימפטומים‬
‫מדיניות‬ ‫לאמץ‬ ‫אלא‬ ,‫שונות‬ ‫הכנסות‬ ‫לבעלי‬ ‫מעורבות‬ ‫שכונות‬ ‫ליצור‬ ‫אינו‬ ‫שהפתרון‬
,‫אחרות‬ ‫במילים‬ .‫מעוני‬ ‫להיחלץ‬ ‫החלשות‬ ‫לשכבות‬ ‫שתאפשר‬ ‫בהכנסות‬ ‫פערים‬ ‫להקטנת‬
Naomi Carmon: Three generations of urban renewal policies: analysis and policy impli� .18
cations. Geoforum 30 (1999) 145-158; 152
Ruth Lupton and Christian Fuller (2009) Mixed Communities: a new approach to spatially .19
concentrated poverty in England. LSE Research Online, http://eprints.lse.ac.uk/27086/, ac-
cessed 12 December 2013. Cheshire Paul (2007) Segregated Neighbourhoods and Mixed Commu-
nities: a critical analysis. LSE Research Online, http://eprints.lse.ac.uk/19446/ accessed
.12 December 2013
People-targeted( ‫באנשים‬ ‫המתרכזת‬ ‫במדיניות‬ ‫להשקיע‬ ‫מציעים‬ ‫אלה‬ ‫חוקרים‬
.)Area-based policies( ‫בשכונות‬ ‫המתרכזת‬ ‫במדיניות‬ ‫במקום‬ )policies
‫בהם‬ ‫בעולם‬ ‫שונים‬ ‫מקומות‬ ‫על‬ ‫מצביע‬ Paul Cheshire ‫הגיאוגרפי‬ ‫הכלכלן‬
‫השכבות‬ ‫עם‬ ‫היטיבה‬ ‫לא‬ ‫זו‬ ‫מדיניות‬ ‫כי‬ ‫וטוען‬ ,‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫של‬ ‫מדיניות‬ ‫נהוגה‬
‫ממדיניות‬ ‫כתוצאה‬ ‫שהוקמו‬ ‫מעורבות‬ ‫שכונות‬ ‫כי‬ ‫טוען‬ ‫הוא‬ ,‫מזו‬ ‫יתרה‬ .‫החלשות‬
20
.‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ללא‬ ‫הומוגניות‬ ‫לשכונות‬ ‫השנים‬ ‫במשך‬ ‫להפוך‬ ‫נטייה‬ ‫הראו‬ ‫מכוונת‬
‫מעוניינים‬ ‫רבים‬ ‫אנשים‬ ‫שכן‬ ,‫בהכרח‬ ‫רצוי‬ ‫לא‬ ‫מצב‬ ‫בהומוגניות‬ ‫רואה‬ ‫אינו‬ Cheshire
‫מכך‬ ‫נובעת‬ ‫בעיניו‬ ‫הבעיה‬ .'‫וכו‬ ,‫דת‬ ,‫מוצא‬ ‫ארץ‬ ,‫קהילה‬ ‫אותה‬ ‫לבני‬ ‫בשכנות‬ ‫לגור‬
‫נמוכה‬ ‫החודשית‬ ‫שההכנסה‬ ‫ככל‬ ‫מצומצמות‬ ‫המגורים‬ ‫במקום‬ ‫הבחירה‬ ‫שאפשרויות‬
.‫בהכנסות‬ ‫הפערים‬ ‫בצמצום‬ ‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫לטפל‬ ‫יש‬ ‫כי‬ ‫מציע‬ ‫הוא‬ ‫ולפיכך‬ ,‫יותר‬
‫במטרה‬ ‫הברית‬ ‫בארצות‬ ‫שנערך‬ ‫היקף‬ ‫רחב‬ ‫פרויקט‬ Cheshire ‫מנתח‬ ‫במחקרו‬
‫כדי‬ ‫יותר‬ ‫חזקות‬ ‫לשכונות‬ ‫עוני‬ ‫בשכונות‬ ‫ממגוריהן‬ ‫לעבור‬ ‫עניות‬ ‫למשפחות‬ ‫לסייע‬
‫בחמש‬ ‫ונערך‬ )Moving to Opportunity) MTO ‫נקרא‬ ‫הפרויקט‬ .‫מצבן‬ ‫את‬ ‫להיטיב‬
‫משכונות‬ ‫למשפחות‬ ‫כספית‬ ‫תמיכה‬ ‫העניקה‬ ‫התכנית‬ .1992 ‫משנת‬ ‫החל‬ ‫בארה"ב‬ ‫ערים‬
‫לעבור‬ ‫מנת‬ ‫על‬ )‫העוני‬ ‫לקו‬ ‫מתחת‬ ‫כחיים‬ ‫הוגדרו‬ ‫מהדיירים‬ 40% ‫מעל‬ ‫(בהן‬ ‫עוני‬
‫של‬ ‫(מקסימום‬ ‫יותר‬ ‫טוב‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫שמצבם‬ ‫תושבים‬ ‫של‬ ‫רוב‬ ‫בהן‬ ‫לשכונות‬
‫יותר‬ ‫נמוכים‬ ‫פשיעה‬ ‫אחוזי‬ ‫ובהן‬ ,)‫העוני‬ ‫לקו‬ ‫מתחת‬ ‫כחיים‬ ‫הוגדרו‬ ‫מהדיירים‬ 10%
.‫יותר‬ ‫טובה‬ ‫חינוך‬ ‫ומערכת‬
‫שעברו‬ ‫המשפחות‬ ‫של‬ ‫החיים‬ ‫באיכות‬ ‫לשיפור‬ ‫להביא‬ ‫הייתה‬ ‫הפרויקט‬ ‫מטרת‬
‫כעבור‬ ‫במעקב‬ ‫נמצאו‬ ‫אלה‬ ‫משפחות‬ .‫והבריאות‬ ‫החינוך‬ ,‫המגורים‬ ‫רמת‬ ‫כולל‬ ,‫דירה‬
‫לא‬ ‫הממצאים‬ ‫כי‬ ‫מציין‬ Cheshire .‫המעבר‬ ‫מיום‬ ‫שנים‬ ‫ושש‬ ‫שנים‬ ‫ארבע‬ ,‫שנתיים‬
‫ורק‬ ‫אך‬ ‫התושבים‬ ‫בחיי‬ ‫זו‬ ‫בתקופה‬ ‫שחלו‬ ‫שינויים‬ ‫לתלות‬ ‫קשה‬ ‫ולכן‬ ,‫מובהקים‬ ‫היו‬
‫שהסביבה‬ ,‫רבים‬ ‫למרכיבים‬ ‫וקשורות‬ ‫מורכבות‬ ‫אלו‬ ‫לשינויים‬ ‫הסיבות‬ .‫הדירה‬ ‫במעבר‬
‫שיפור‬ ‫חל‬ ‫לא‬ ‫כי‬ ‫נמצא‬ ‫המעבר‬ ‫מיום‬ ‫שנים‬ ‫שש‬ ‫כעבור‬ .‫מהם‬ ‫אחד‬ ‫רק‬ ‫היא‬ ‫הבנויה‬
‫והנערים‬ ‫הילדים‬ ‫לגבי‬ ‫התוצאות‬ .‫בפרויקט‬ ‫שהשתתפו‬ ‫המבוגרים‬ ‫של‬ ‫הכלכלי‬ ‫במצבם‬
‫טוב‬ ‫פחות‬ ‫תפקדו‬ ‫הוותיקה‬ ‫השכונה‬ ‫מן‬ ‫שעברו‬ ‫בנים‬ ‫כי‬ ‫נראה‬ .‫מורכבות‬ ‫היו‬ ‫שעברו‬
‫מתחושת‬ ‫סבלו‬ ‫הם‬ ‫כי‬ ‫היה‬ ‫לכך‬ ‫שהוצע‬ ‫ההסבר‬ .‫החדשה‬ ‫בשכונה‬ ‫שונים‬ ‫בפרמטרים‬
‫בנים‬ ‫נטו‬ ‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .‫יותר‬ ‫אמידים‬ ‫ונערים‬ ‫ילדים‬ ‫של‬ ‫למצבם‬ ‫בהשוואה‬ ‫נחיתות‬
‫חלה‬ ‫נערים‬ ‫אצל‬ ‫כי‬ ‫נמצא‬ .‫שלילי‬ ‫חברתי‬ ‫מלחץ‬ ‫וסבלו‬ ‫דומה‬ ‫מרקע‬ ‫בנים‬ ‫עם‬ ‫להתחבר‬
‫מספר‬ ‫עלה‬ ‫וכן‬ ,‫העוני‬ ‫משכונת‬ ‫עברו‬ ‫שלא‬ ‫נערים‬ ‫לעומת‬ ‫התנהגות‬ ‫בבעיות‬ ‫החמרה‬
.‫הוותיקה‬ ‫בשכונה‬ ‫שנשארו‬ ‫נערים‬ ‫לעומת‬ ‫רכוש‬ ‫עבירות‬ ‫בגין‬ ‫המעצרים‬
,‫רכוש‬ ‫עבירות‬ ‫בשל‬ ‫המעצרים‬ ‫במספר‬ ‫ירידה‬ ‫חלה‬ ‫נערות‬ ‫אצל‬ ,‫זאת‬ ‫לעומת‬
‫ונערות‬ ‫נערים‬ ‫אצל‬ ‫כי‬ ‫נמצא‬ ‫עוד‬ .‫סטטיסטית‬ ‫מבחינה‬ ‫משמעותית‬ ‫אינה‬ ‫זו‬ ‫ירידה‬ ‫אולם‬
‫זו‬ ‫ירידה‬ ‫גם‬ ‫ואולם‬ ,‫אלימות‬ ‫של‬ ‫עבירות‬ ‫בגין‬ ‫המעצרים‬ ‫במספר‬ ‫ירידה‬ ‫חלה‬ ‫יחד‬ ‫גם‬
‫משקל‬ ‫נמצא‬ ‫לא‬ ‫כי‬ ‫מסכם‬ Cheshire .‫סטטיסטית‬ ‫מבחינה‬ ‫כמשמעותית‬ ‫נמצאה‬ ‫לא‬
‫אוכלוסייה‬ ‫שכבות‬ ‫בין‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫היה‬ ‫בה‬ ,‫החדשה‬ ‫בשכונה‬ ‫למגורים‬ ‫מכריע‬
‫אחר‬ ‫מחקרי‬ ‫מעקב‬ ‫נערך‬ ‫בהם‬ )‫ובאנגליה‬ ‫(בקנדה‬ ‫נוספים‬ ‫מקרים‬ ‫מציג‬ ‫הוא‬ .‫שונות‬
Cheshire Paul (2007) Segregated Neighbourhoods and Mixed Communities: a critical .20
.analysis. LSE Research Online, http://eprints.lse.ac.uk/19446
p. 2

11. 2021
‫להכנסה‬ ‫העיקריות‬ ‫הסיבות‬ ‫כי‬ ‫ונמצא‬ ‫שנים‬ ‫לאורך‬ ‫חלשות‬ ‫בשכונות‬ ‫תושבים‬ ‫של‬ ‫מצבם‬
‫מסקנתו‬ ,‫לפיכך‬ 21
.‫השכונה‬ ‫למאפייני‬ ‫מאשר‬ ‫יותר‬ ‫העבודה‬ ‫לשוק‬ ‫קשורות‬ ‫היו‬ ‫נמוכה‬
‫צריך‬ ‫החלשות‬ ‫בשכונות‬ ‫תושבים‬ ‫של‬ ‫מצבם‬ ‫לשיפור‬ ‫יביא‬ ‫אשר‬ ‫החברתי‬ ‫השינוי‬ ‫כי‬ ‫היא‬
‫בעדיפות‬ ,‫ההכנסות‬ ‫פערי‬ ‫בהקטנת‬ ‫ויטפלו‬ ‫העבודה‬ ‫בשוק‬ ‫שיחולו‬ ‫משינויים‬ ‫לנבוע‬
.‫המגורים‬ ‫שכונת‬ ‫של‬ ‫פיזיים‬ ‫בהיבטים‬ ‫שיטפלו‬ ‫שינויים‬ ‫מאשר‬ ‫יותר‬ ‫גבוהה‬
‫בבתי‬ ‫התלמידים‬ ‫מצב‬ ‫לפיהן‬ ,‫אחרות‬ ‫תוצאות‬ ‫המראים‬ ‫מחקרים‬ ‫גם‬ ‫קיימים‬
‫להתעלם‬ ‫אין‬ ‫אולם‬ 22
.‫עוני‬ ‫בשכונות‬ ‫התלמידים‬ ‫ממצב‬ ‫יותר‬ ‫טוב‬ ‫מעורבות‬ ‫בשכונות‬ ‫ספר‬
‫איכות‬ ‫את‬ ‫להעלות‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫מספקים‬ ‫כשלעצמם‬ ‫אינם‬ "‫"חזקה‬ ‫בשכונה‬ ‫שהמגורים‬ ‫מכך‬
‫רק‬ ‫תלויה‬ ‫אינה‬ ‫זו‬ ‫חיים‬ ‫איכות‬ ‫כי‬ ‫מדגיש‬ Cheshire .‫עניות‬ ‫משפחות‬ ‫של‬ ‫החיים‬
‫של‬ ‫הכנסותיהם‬ ‫לבין‬ ‫אלה‬ ‫הכנסות‬ ‫בין‬ ‫ביחס‬ ‫גם‬ ‫אלא‬ ,‫הבית‬ ‫משק‬ ‫של‬ ‫בהכנסותיו‬
‫לבחירה‬ ‫הסיבות‬ ‫אחת‬ ‫היא‬ ‫זו‬ ‫שעובדה‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביע‬ ‫הוא‬ .‫בסביבה‬ ‫אחרים‬ ‫תושבים‬
‫התמהיל‬ ‫מדיניות‬ ‫עוד‬ ‫כל‬ .‫כלכלי‬ ‫רקע‬ ‫על‬ ‫סגרגציה‬ ‫נוצרת‬ ‫כך‬ ‫וכי‬ ,‫מגורים‬ ‫במקום‬
‫בין‬ ‫הפער‬ ‫להישמר‬ ‫צפוי‬ ‫הבית‬ ‫משק‬ ‫בהכנסות‬ ‫משמעותי‬ ‫לשינוי‬ ‫מביאה‬ ‫אינה‬ ‫החברתי‬
‫על‬ ‫קיינר-פרסוב‬ ‫נאוה‬ ‫של‬ ‫מחקרה‬ 23
."‫"חזקות‬ ‫בשכונות‬ ‫לשכניהם‬ ‫עניים‬ ‫תושבים‬
)‫בהמשך‬ ‫פירוט‬ ‫ביתר‬ ‫יוזכר‬ ‫(אשר‬ ‫אונו‬ ‫בקריית‬ "‫הירוקה‬ ‫"אונו‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫פרויקט‬
‫שנהרסה‬ ‫השכונה‬ ‫של‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫שבין‬ ‫ולניכור‬ ‫הכלכליים‬ ‫לפערים‬ ‫מתייחס‬
24
.‫החדשים‬ ‫השכנים‬ ‫לבין‬
‫של‬ ‫מצבם‬ ‫את‬ ‫מרעים‬ ‫עוני‬ ‫בשכונת‬ ‫המגורים‬ ‫האם‬ ‫השאלה‬ ‫היא‬ ‫נוספת‬ ‫נקודה‬
,‫תיכון‬ ‫לימודי‬ ‫לסיים‬ :‫(למשל‬ ‫להצליח‬ ‫ילדיהם‬ ‫של‬ ‫בהזדמנויות‬ ‫ופוגעים‬ ‫התושבים‬
‫שבה‬ ‫בשכונה‬ ‫המגורים‬ ‫לעומת‬ ,)‫העבודה‬ ‫בשוק‬ ‫להשתלב‬ ,‫אקדמיים‬ ‫ללימודים‬ ‫להמשיך‬
‫משפיעה‬ ‫פחות‬ ‫איכותיים‬ ‫ציבוריים‬ ‫לשירותים‬ ‫שהגישה‬ ‫ספק‬ ‫אין‬ ?‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫קיים‬
,‫אולם‬ .‫בעתיד‬ ‫ילדיהם‬ ‫של‬ ‫ההזדמנויות‬ ‫על‬ ‫ואף‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫חייהם‬ ‫איכות‬ ‫על‬
‫לפערים‬ ‫ביטוי‬ ‫הוא‬ ‫העוני‬ ‫בשכונות‬ ‫הפיזי‬ ‫הבעייתי‬ ‫המצב‬ ‫כי‬ ‫מדגיש‬ Cheshire
‫נובע‬ ‫אינו‬ ‫הכנסה‬ ‫מעוטי‬ ‫תושבים‬ ‫של‬ ‫הקושי‬ ‫עיקר‬ .‫להם‬ ‫הגורם‬ ‫ולא‬ ,‫החברתיים‬
‫לעומת‬ ‫היחסיים‬ ‫הסכומים‬ ‫מן‬ ‫אלא‬ ,‫הבית‬ ‫משק‬ ‫שמכניס‬ ‫האבסולוטיים‬ ‫הסכומים‬ ‫מן‬
‫ברמה‬ ‫מבוססי-מקום‬ ‫חברתיים‬ ‫לשירותים‬ ‫גישה‬ ‫על‬ ‫המתמודדים‬ ‫אחרים‬ ‫בית‬ ‫משקי‬
‫במילים‬ .‫ציבוריים‬ ‫וגנים‬ ‫פארקים‬ ,‫מרפאות‬ ,‫ספר‬ ‫ובתי‬ ‫ילדים‬ ‫גני‬ ‫כגון‬ ,‫יותר‬ ‫טובה‬
‫ההכנסות‬ ‫בטווח‬ ‫הבית‬ ‫משק‬ ‫של‬ ‫מיקומו‬ ‫הוא‬ ‫הדיור‬ ‫שוק‬ ‫לגבי‬ ‫המכריע‬ ‫המרכיב‬ ,‫אחרות‬
‫קיימות‬ ‫בו‬ ‫באזור‬ ‫דירה‬ ‫לקנות‬ ‫הבית‬ ‫למשק‬ ‫יאפשר‬ ‫יחסית‬ ‫גבוה‬ ‫מיקום‬ .‫מסוים‬ ‫באזור‬
‫מחיר‬ ‫להציע‬ ‫יוכל‬ ‫שהוא‬ ‫מכיוון‬ )‫טוב‬ ‫בחינוך‬ ‫וכלה‬ ‫יפה‬ ‫מנוף‬ ‫(החל‬ ‫שונות‬ ‫איכויות‬
25
.‫הפוטנציאליים‬ ‫הקונים‬ ‫לשאר‬ ‫ביחס‬ ‫לדירה‬ ‫יותר‬ ‫גבוה‬
‫בהכנסות‬ ‫לפערים‬ ‫המרחבי‬ ‫הביטוי‬ ‫למעשה‬ ‫הן‬ "‫"קשות‬ ‫שכונות‬ ,‫שכך‬ ‫מכיוון‬
‫חולים‬ ‫וקופות‬ ‫ציבוריים‬ ‫גנים‬ ,‫חינם‬ ‫חינוך‬ ‫כמו‬ ‫ציבוריים‬ ‫שירותים‬ ‫אמנם‬ .‫בחברה‬
.13-14 ;‫שם‬ .21
Heatheher Schwartz (2010). Housing Policy Is School Policy: Economically Integrative .22
Housing Promotes Academic Success in Montgomery County, Maryland. A Century Foundation
.Report. http://tcf.org/assets/downloads/tcf-Schwartz.pdf, retrieved 1 Oct.2013
Cheshire, 2007;20 .23
.‫ובינוי‬ ‫פינוי‬ ‫בהליך‬ ‫במגורים‬ ‫והמשכיות‬ ‫שינוי‬ – ‫מעבר‬ ‫בתהליכי‬ ‫הבית‬ ‫משמעות‬ ,)2008( ‫פרסוב‬ ‫קיינר‬ ‫נאוה‬ .24
‫לסנט‬ ‫הוגש‬ .‫ואזורים‬ ‫ערים‬ ‫בתכנון‬ ‫למדעים‬ ‫מגיסטר‬ ‫התואר‬ ‫לקבלת‬ ‫הדרישות‬ ‫של‬ ‫חלקי‬ ‫מילוי‬ ‫לשם‬ ‫מחקר‬ ‫על‬ ‫חיבור‬
.79 ,‫עמ‬ ,‫לישראל‬ ‫טכנולוגי‬ ‫מכון‬ – ‫הטכניון‬
.Cheshire, 2007; 27 .25
‫אולם‬ .‫שוויוני‬ ‫באופן‬ ‫ומחולקים‬ ,‫צרכיהם‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫לתושבים‬ ‫נגישים‬ ‫להיות‬ ‫אמורים‬
‫באמצעות‬ ‫אותם‬ "‫"לקנות‬ ‫נאלצים‬ ‫התושבים‬ ‫רבים‬ ‫במקרים‬ ‫כי‬ Cheshire ‫מראה‬ ‫למעשה‬
‫שגדלים‬ ‫ככל‬ .‫יותר‬ ‫איכותיים‬ ‫אלה‬ ‫שירותים‬ ‫בהם‬ ‫לאזורים‬ ‫מעבר‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ,‫הדיור‬ ‫שוק‬
‫בנגישות‬ ‫לזכות‬ ‫שיוכלו‬ ‫אמצעים‬ ‫בעלי‬ ‫אנשים‬ ‫שיהיו‬ ‫הרי‬ ‫בחברה‬ ‫ההכנסות‬ ‫פערי‬
‫רמת‬ ‫בהן‬ ‫לשכונות‬ ‫יותר‬ ‫הנמוכות‬ ‫ההכנסות‬ ‫בעלי‬ ‫את‬ ‫ולדחוק‬ ‫יותר‬ ‫הטובים‬ ‫לשירותים‬
‫לסגרגציה‬ ‫מביאים‬ ‫אשר‬ ‫הם‬ ‫בהכנסות‬ ‫שפערים‬ ‫קורה‬ ‫כך‬ .‫נמוכה‬ ‫והמגורים‬ ‫השירותים‬
‫סגרגציה‬ ‫להפחית‬ ‫שנועדה‬ ‫מדיניות‬ ‫כי‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫היא‬ Cheshire‫של‬ ‫מסקנתו‬ .‫מרחבית‬
‫תמהיל‬ ‫בעידוד‬ ‫מאשר‬ ‫יותר‬ ‫גבוהה‬ ‫בעדיפות‬ ‫ההכנסות‬ ‫פערי‬ ‫בהקטנת‬ ‫להתרכז‬ ‫צריכה‬
‫לעוני‬ ‫מהסיבות‬ ‫מתעלמת‬ ‫שהמדיניות‬ ‫זמן‬ ‫כל‬ ‫כי‬ ‫מזהיר‬ ‫הוא‬ ,‫מזו‬ ‫יתרה‬ .‫חברתי‬
‫חלשות‬ ‫בשכונות‬ ‫הציבוריים‬ ‫והשירותים‬ ‫הפיזיים‬ ‫התנאים‬ ‫שיפור‬ ,‫החברתי‬ ‫ולקיטוב‬
‫עוד‬ ‫חלשות‬ ‫לשכונות‬ ‫לעבור‬ ‫שייאלצו‬ ‫החלשים‬ ‫התושבים‬ ‫את‬ ‫אלה‬ ‫משכונות‬ ‫לדחוק‬ ‫עלול‬
‫מצטמצמים‬ ‫לא‬ ‫עוד‬ ‫כל‬ ‫מוגבלת‬ ‫היא‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫של‬ ‫ההצלחה‬ ‫מידת‬ ,‫לפיכך‬ 26
.‫יותר‬
.‫כולה‬ ‫בחברה‬ ‫ההכנסות‬ ‫פערי‬
‫פרויקט‬ ‫לגבי‬ ‫כרמון‬ ‫של‬ ‫מסקנותיה‬ ‫את‬ ‫מחזקות‬ Cheshire ‫של‬ ‫מסקנותיו‬
‫לא‬ ‫השיקום‬ ‫שכונות‬ ‫של‬ ‫תדמיתן‬ ‫כי‬ ‫טענה‬ ‫כרמון‬ .‫לעיל‬ ‫שהוזכרו‬ ,‫שכונות‬ ‫שיקום‬
‫תדמית‬ ‫את‬ ‫קובע‬ ‫אשר‬ ‫הוא‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫שמצבם‬ ‫משום‬ ‫השתפרה‬
Cheshire .‫בה‬ ‫המבנים‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫ממצבם‬ ‫יותר‬ ‫רבה‬ ‫זה‬ ‫גורם‬ ‫של‬ ‫וחשיבותו‬ ,‫השכונה‬
‫הכשרה‬ ‫באמצעות‬ ‫חלשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫להעצים‬ ‫במטרה‬ ‫בלונדון‬ ‫שנערך‬ ‫פרויקט‬ ‫מנתח‬
‫כי‬ ‫הייתה‬ ‫הפרויקט‬ ‫מתוצאות‬ ‫שאחת‬ ‫ומראה‬ ,‫עבודה‬ ‫מקום‬ ‫במציאת‬ ‫ועזרה‬ ‫לתעסוקה‬
‫הביאה‬ ‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫הצלחתו‬ ,‫לפיכך‬ .‫השכונה‬ ‫את‬ ‫עזבו‬ ‫בהצלחה‬ ‫אותו‬ ‫שעברו‬ ‫תושבים‬
.‫שעזבו‬ ‫התושבים‬ ‫במקום‬ ‫השכונה‬ ‫אל‬ ‫נכנסה‬ ‫נוספת‬ ‫חלשה‬ ‫שאוכלוסייה‬ ‫לכך‬ ‫למעשה‬
‫מקום‬ ‫של‬ ‫מוביליות‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ ‫כי‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬ ‫הזה‬ ‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫במקרה‬ ‫גם‬
‫מבחינה‬ ‫שהתחזקו‬ ‫שתושבים‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביע‬ ‫העבודה‬ ‫בשוק‬ ‫מוביליות‬ ‫לבין‬ ‫מגורים‬
27
.‫הדיור‬ ‫שוק‬ ‫באמצעות‬ ‫יותר‬ ‫טובים‬ ‫ציבוריים‬ ‫שירותים‬ "‫"לקנות‬ ‫ניסו‬ ‫כלכלית‬
‫מסוג‬ ‫פרויקטים‬ ‫כלפי‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫ביקורתי‬ ‫יחס‬ ‫מבטאת‬ Cheshire ‫של‬ ‫גישתו‬
,‫לסוגיהם‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫לפרויקטים‬ ‫מכך‬ ‫יותר‬ ‫אף‬ ‫אלא‬ ,‫שכונות‬ ‫שיקום‬
‫יתרה‬ .‫בחברה‬ ‫ההכנסות‬ ‫פערי‬ ‫בהקטנת‬ ‫ולא‬ ‫הפיזית‬ ‫הסביבה‬ ‫בשיפור‬ ‫כולם‬ ‫העוסקים‬
‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ליצור‬ ‫שמטרתם‬ ‫הנפוצים‬ ‫המדיניות‬ ‫סוגי‬ ‫שני‬ ‫את‬ ‫מבקרת‬ ‫זו‬ ‫גישה‬ ,‫מזו‬
‫לשכונות‬ ‫חזקה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫משיכת‬ ,‫האחד‬ :‫הבנויה‬ ‫בסביבה‬ ‫בלבד‬ ‫פיזי‬ ‫שינוי‬ ‫באמצעות‬
‫יותר‬ ‫איכותיים‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬ ‫ובניית‬ ‫הישנים‬ ‫הבניינים‬ ‫הריסת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫העוני‬
‫שכונות‬ ‫בתוך‬ ‫החלשה‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫פיזור‬ ,‫השנייה‬ .)‫פינוי-בינוי‬ ‫פרויקט‬ ‫(כדוגמת‬
‫שתי‬ .‫חדשה‬ ‫שכונה‬ ‫בכל‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫מסוימת‬ ‫מכסה‬ ‫בניית‬ ‫חיוב‬ ‫ידי‬ ‫על‬ "‫"חזקות‬
‫ההתחדשות‬ ‫מסלולי‬ ‫הבא‬ ‫בפרק‬ ‫ייסקרו‬ ‫תחילה‬ .‫הבאים‬ ‫בפרקים‬ ‫ייסקרו‬ ‫האלה‬ ‫הגישות‬
.‫בישראל‬ ‫העירונית‬
.35 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .26
.22-24 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .27

12. 2223
:'‫ב‬ ‫פרק‬
‫בישראל‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מסלולי‬
-‫פינוי‬ :‫בישראל‬ ‫כיום‬ ‫הקיימים‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫מסלולי‬ ‫את‬ ‫יסקור‬ ‫זה‬ ‫פרק‬
,‫עיבוי-בינוי‬ ,)‫ובינוי-פינוי-בינוי‬ ‫בינוי-פינוי‬ :‫וריאציות‬ ‫שתי‬ ‫(כולל‬ ‫בינוי‬
‫מציעים‬ ‫כולם‬ .‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫מפני‬ ‫מבנים‬ ‫לחיזוק‬ ‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫תכנית‬ - 38 ‫ותמ"א‬
‫יסקור‬ ‫הפרק‬ .‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫ציפוף‬ ‫שפירושה‬ ,‫ותיקות‬ ‫בשכונות‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫תוספת‬
.‫החברתי‬ ‫ההיבט‬ ‫מן‬ ‫וחסרונותיהם‬ ‫יתרונותיהם‬ ‫את‬ ‫וינתח‬ ‫האלה‬ ‫מהמסלולים‬ ‫אחד‬ ‫כל‬
‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫תוספת‬ ‫כלל‬ ‫שלא‬ ,‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫למסלול‬ ‫גם‬ ‫הפרק‬ ‫יתייחס‬ ‫כן‬ ‫כמו‬
‫האפשרויות‬ ‫את‬ ‫להעריך‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫רבה‬ ‫חשיבותו‬ ‫אולם‬ ,‫והופסק‬ ‫כמעט‬ ‫הפרויקט‬ .‫חדשות‬
‫פרויקטים‬ ‫של‬ ‫למרכיבים‬ ‫בנוגע‬ ‫הפרק‬ ‫ירחיב‬ ‫כן‬ ‫כמו‬ .‫ישנות‬ ‫שכונות‬ ‫לחידוש‬ ‫השונות‬
‫הנושא‬ ‫את‬ ‫גם‬ ‫הכולל‬ ,‫הערכי‬ ‫המרכיב‬ ‫ומולו‬ ‫הכלכלי‬ ‫המרכיב‬ ,‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
.‫החברתי‬
‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫מסלולים‬
‫חדשים‬ ‫מבנים‬ ‫ובניית‬ ‫קיימים‬ ‫מבנים‬ ‫הריסת‬ ‫שמטרתו‬ ‫מסלול‬ :‫פינוי-בינוי‬ .1
‫בעל‬ ‫כל‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בפרויקט‬ .‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫של‬ ‫ניכרת‬ ‫הגדלה‬ ‫תוך‬ ,‫במקומם‬
‫גדולה‬ ,‫חדש‬ ‫בבניין/מתחם‬ ‫חלופית‬ ‫דירה‬ ‫מקבל‬ ‫הקיים‬ ‫בבניין/מתחם‬ ‫בדירה‬ ‫זכויות‬
‫מספר‬ ‫בין‬ ‫גבוה‬ ‫יחס‬ ‫מתחייב‬ ,‫כלכלי‬ ‫יהיה‬ ‫שהפרויקט‬ ‫מנת‬ ‫על‬ .‫הקיימת‬ ‫מהדירה‬
‫מספר‬ ‫כי‬ ‫דורש‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ .‫החדשות‬ ‫הדירות‬ ‫מספר‬ ‫לבין‬ ‫הקיימות‬ ‫הדירות‬
‫שווי‬ ‫אולם‬ 28
,‫הקיימות‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫ממספר‬ 3 ‫פי‬ ‫לפחות‬ ‫יהא‬ ‫החדשות‬ ‫הדירות‬
,1:3 ‫ביחס‬ ‫לבנות‬ ‫ניתן‬ ‫הביקוש‬ ‫באזורי‬ ,‫כך‬ .‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫יחס‬ ‫לעיתים‬ ‫מכתיב‬ ‫הקרקע‬
‫"מכפיל‬ ‫נקרא‬ ‫זה‬ ‫יחס‬ .‫מזה‬ ‫למעלה‬ ‫ואף‬ 1:5-‫ל‬ ‫להגיע‬ ‫יכול‬ ‫היחס‬ ‫הפריפריה‬ ‫ובאזורי‬
."‫הציפוף‬ ‫"מקדם‬ ‫או‬ ,"‫הציפוף‬
.‫הקיימים‬ ‫המבנים‬ ‫בהריסת‬ ‫צורך‬ ‫ללא‬ ‫בנייה‬ ‫תוספת‬ ‫שמטרתו‬ ‫מסלול‬ :‫עיבוי-בינוי‬ .2
.‫חדשים‬ ‫אגפים‬ ‫כבניית‬ ‫או‬ ‫קומות‬ ‫כתוספת‬ ‫ונעשית‬ ‫יחסית‬ ‫מתונה‬ ‫החדשה‬ ‫הבנייה‬
.29
‫הקיים‬ ‫הבנוי‬ ‫השטח‬ ‫את‬ ‫לפחות‬ 50% ‫של‬ ‫בשיעור‬ ‫להגדיל‬ ‫צריכה‬ ‫הבנייה‬ ‫שטח‬ ‫הגדלת‬
‫זכויות‬ ‫תוספת‬ ‫שמטרתה‬ ‫מפורטת‬ ‫תכנית‬ ‫להכנת‬ ‫ממשלתי‬ ‫מימון‬ ‫לקבל‬ ‫ניתן‬ ‫זה‬ ‫במסלול‬
‫באתר‬ ‫מופיעים‬ ‫עיבוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ 15 ‫רק‬ – ‫נפוץ‬ ‫אינו‬ ‫זה‬ ‫מסלול‬ .‫בנייה‬
30
‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ 79 ‫לעומת‬ ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬
‫קיימים‬ ‫מבנים‬ ‫חיזוק‬ ‫שמטרתה‬ ,‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫בתכנית‬ ‫שנקבע‬ ‫מסלול‬ :38 ‫תמ"א‬ .3
‫באופן‬ .‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫הגדלת‬ ‫בדמות‬ ‫כלכלי‬ ‫תמריץ‬ ‫מתן‬ ‫באמצעות‬ ,‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫נגד‬
.25.6.2013 ‫ליום‬ ‫נכון‬ www.mat.co.il/hGY ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫אתר‬ ‫ראו‬ .28
.‫שם‬ .29
.‫שם‬ .30
31
.‫ממשלתיים‬ ‫בתקציבים‬ ‫צורך‬ ‫בלי‬ ,‫הפרטי‬ ‫השוק‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫המבנים‬ ‫חיזוק‬ ‫ימומן‬ ‫זה‬
‫בקומת‬ ‫הן‬ ,‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫למבנה‬ ‫להוסיף‬ ‫האפשרות‬ ‫מן‬ ‫נובעת‬ ‫הפרויקט‬ ‫רווחיות‬
‫אגף‬ ‫לחלופין‬ ‫או‬ ,‫הגג‬ ‫על‬ ‫נוספות‬ ‫קומות‬ ‫וחצי‬ ‫בשתיים‬ ‫והן‬ )‫קיימת‬ ‫(אם‬ ‫העמודים‬
‫לכל‬ ‫מ"ר‬ 25 ‫עד‬ ‫של‬ ‫בשטח‬ ‫הקיימות‬ ‫הדירות‬ ‫הרחבת‬ ‫התכנית‬ ‫מאפשרת‬ ‫כן‬ ‫כמו‬ .‫נוסף‬
.‫הקיימות‬ ‫בקומות‬ ‫הדיור‬ ‫להרחבות‬ ‫בהתאם‬ ‫יוגדל‬ ‫הנוספות‬ ‫הקומות‬ ‫שטח‬ .‫דיור‬ ‫יחידת‬
.‫שלהם‬ ‫לרווחיות‬ ‫משמעותית‬ ‫תורם‬ ‫אלה‬ ‫לפרויקטים‬ ‫השבחה‬ ‫מהיטל‬ ‫פטור‬
‫הארצית‬ ‫המתאר‬ ‫לתכנית‬ ‫זה‬ ‫תיקון‬ :‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫מתכונת‬ - 38 ‫לתמ"א‬ 2 ‫תיקון‬
‫זכויות‬ ‫לפי‬ ‫ייבנה‬ ‫החדש‬ ‫הבניין‬ .‫מחדש‬ ‫אותו‬ ‫ולבנות‬ ‫הבניין‬ ‫את‬ ‫להרוס‬ ‫מאפשר‬ 38
‫ייתוספו‬ ‫לכך‬ ‫ובנוסף‬ ,‫המגרש‬ ‫על‬ ‫שחלה‬ ‫המקומית‬ ‫המתאר‬ ‫בתכנית‬ ‫הקבועות‬ ‫הבנייה‬
‫לדירה‬ ‫מ"ר‬ 25 ‫של‬ ‫בשטח‬ ‫דיור‬ ‫(הרחבות‬ ‫מאפשרת‬ 38 ‫שתמ"א‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫כל‬ ‫לו‬
.)‫קומות/אגף‬ ‫ותוספת‬
‫בכמה‬ ‫להתבצע‬ ‫יכול‬ ‫הזה‬ ‫המסלול‬ :‫דיור‬ ‫ויחידות‬ ‫קומות‬ ‫תוספת‬ ‫בלי‬ ‫מבנים‬ ‫חיזוק‬
,‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫או‬ ‫קומות‬ ‫לו‬ ‫מוסיפים‬ ‫לא‬ ‫אבל‬ ‫חיזוק‬ ‫עובר‬ ‫המבנה‬ ,‫האחת‬ .‫דרכים‬
‫מהמבנה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫היא‬ ‫שנייה‬ ‫דרך‬ .‫הבעלים‬ ‫חשבון‬ ‫על‬ ‫החיזוק‬ ‫ועלות‬
.‫מפורטת‬ ‫תכנית‬ ‫במסגרת‬ ‫וזאת‬ ,‫מקומית‬ ‫רשות‬ ‫באותה‬ ‫אחר‬ ‫למגרש‬ ‫לחיזוק‬ ‫שזקוק‬
‫הדומה‬ ,‫עליו‬ ‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫תוספת‬ ‫בלי‬ ‫במבנה‬ ‫טיפול‬ ‫של‬ ‫מסלול‬ ‫הוא‬ ‫שלישי‬ ‫מסלול‬
.‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫של‬ ‫למסלול‬ ‫שונים‬ ‫בהיבטים‬
‫הממשלה‬ ‫החלטת‬ ‫עם‬ ‫בו‬ ‫שהוחל‬ ,‫מצוקה‬ ‫שכונות‬ ‫של‬ ‫לשיקום‬ ‫מסלול‬ :‫שכונות‬ ‫שיקום‬ .4
‫בעיית‬ ‫עם‬ ‫ורב-ממדי‬ ‫מקיף‬ ‫באופן‬ ‫להתמודד‬ ‫נועד‬ ‫הפרויקט‬ .1977 ‫באוקטובר‬
‫המבנים‬ ‫שמצב‬ ‫ובאזורים‬ ‫חברתית‬ ‫מצוקה‬ ‫באזורי‬ ‫ולהתמקד‬ ‫במדינה‬ ‫החברתי‬ ‫הפער‬
‫צירופה‬ ‫ממועד‬ ‫שנים‬ ‫חמש‬ ‫בתוך‬ ‫שכונה‬ ‫של‬ ‫לשיקומה‬ ‫ולהביא‬ ,‫ירוד‬ ‫בהם‬ ‫והתשתיות‬
‫של‬ ‫שונים‬ ‫סוגים‬ ,‫הממשלה‬ ‫החלטות‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫בפרויקט‬ ‫נכללו‬ ‫השנים‬ ‫במהלך‬ .‫אליו‬
‫במרכז‬ ‫קטנים‬ ‫יישובים‬ ,‫מבוססות‬ ‫בערים‬ ‫מצוקה‬ ‫שכונות‬ ‫ובהם‬ ,‫ויישובים‬ ‫שכונות‬
‫יישובי‬ ,‫פיתוח‬ ‫יישובי‬ ,‫יחסית‬ ‫נמוכים‬ ‫בהם‬ ‫החברתיים-כלכליים‬ ‫שהמדדים‬ ‫הארץ‬
32
.‫אזוריות‬ ‫במועצות‬ ‫ומושבים‬ ‫יהודיים‬ ‫לא‬ ‫במגזרים‬
‫אחד‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫והחסרונות‬ ‫היתרונות‬ ‫מהם‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫חברתית‬ ‫בראייה‬
?‫הללו‬ ‫מהמסלולים‬
‫פינוי-בינוי‬
:‫מסלולים‬ ‫בשני‬ ‫להתבצע‬ ‫יכול‬ ‫פינוי-בינוי‬
‫לוועדה‬ ‫הצעות‬ ‫מגישה‬ ‫המקומית‬ ‫הרשות‬ ,)"‫רשות‬ ‫("מסלול‬ ‫המקומיות‬ ‫הרשויות‬ ‫במסלול‬
‫בהתאם‬ ‫לפינוי-בינוי‬ ‫לדעתה‬ ‫הראויים‬ ‫במתחמים‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הבין-משרדית‬
,‫הוועדה‬ ‫שקבעה‬ ‫בקריטריונים‬ ‫עומד‬ ‫והמתחם‬ ‫במידה‬ .‫שנקבעו‬ ‫הסף‬ ‫ולתנאי‬ ‫לעקרונות‬
‫מקנה‬ ‫הממשלה‬ ‫הכרזת‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫כמתחם‬ ‫עליו‬ ‫להכריז‬ ‫לממשלה‬ ‫הוועדה‬ ‫ממליצה‬
‫וכן‬ ‫התכנון‬ ‫ותיאום‬ ‫לניהול‬ ,‫הסטטוטורי‬ ‫התכנון‬ ‫מסמכי‬ ‫להכנת‬ ‫ממשלתי‬ ‫מימון‬ ‫קבלת‬
‫למען‬ ‫מתכננים‬ – ‫במקום‬ ‫הוצאת‬ ?‫מדומה‬ ‫פתרון‬ ‫או‬ ‫אמתי‬ ‫מענה‬ – ‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫מפני‬ ‫מבנים‬ ‫חיזוק‬ , 38 ‫תמ"א‬ .31
.‫שלו‬ ‫ניר‬ :‫וכתיבה‬ ‫מחקר‬ .2011 ‫דצמבר‬ ,‫תכנון‬ ‫זכויות‬
.2013 ‫בנובמבר‬ 17 ‫ליום‬ ‫נכון‬ www.mat.co.il/hGg .326 ‫עמוד‬ ,2004 ‫משנת‬ '‫45ב‬ ‫המדינה‬ ‫מבקר‬ ‫דו"ח‬ .32

13. 2425
33
.‫לתושבים‬ ‫הסברה‬ ‫לפעולות‬
‫הריסת‬ ‫שעיקרה‬ ‫תכנית‬ ‫מכין‬ ‫פרטי‬ ‫יזם‬ ,)"‫יזמים‬ ‫"מסלול‬ ‫גם‬ ‫(המכונה‬ ‫מיסוי‬ ‫במסלול‬
‫חוק‬ ‫מתוקף‬ ‫פועל‬ ‫מיסוי‬ ‫מסלול‬ .‫במקומם‬ ‫חדשים‬ ‫מבנים‬ ‫ובניית‬ ‫הקיימים‬ ‫המבנים‬
‫של‬ ‫תהליכים‬ ‫כלכלית‬ ‫לתמרץ‬ ‫מטרתו‬ .1963 - ‫התשכ"ג‬ ,)‫ורכישה‬ ‫(שבח‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬
‫מיסוי‬ ‫חוק‬ ‫במסגרת‬ .‫בלבד‬ ‫הפרטי‬ ‫השוק‬ ‫שחקני‬ ‫בידי‬ ‫המתבצעים‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫להתחדשות‬ ‫הבין-משרדית‬ ‫לוועדה‬ ‫הנכסים לפנות‬ ‫יזמים/בעלי‬ ‫רשאים‬ 34
,‫מקרקעין‬
‫המלצתה‬ ‫את‬ ‫ולבקש‬ )‫ומע"מ‬ ‫המסים‬ ‫רשות‬ ‫נציגי‬ ‫עם‬ ‫יחד‬ ‫זה‬ ‫לעניין‬ ‫(הפועלת‬ ‫עירונית‬
‫מיסוי‬ ‫במסלול‬ ‫עיבוי‬ ‫או‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫כמתחם‬ ‫מתחם‬ ‫על‬ ‫הכרזה‬ ‫לעניין‬ ‫לממשלה‬
‫במס‬ ‫המפּונים מהקלות‬ ‫הדיירים‬ ‫נהנים‬ ‫אלה‬ ‫שנים‬ ‫שש‬ ‫במהלך‬ .‫שנים‬ ‫שש‬ ‫של‬ ‫לתקופה‬
.‫הבנייה‬ ‫שירותי‬ ‫על‬ ‫ובמע"מ‬ ‫רכישה‬ ‫במס‬ ,‫שבח‬
‫ביצוע‬ ‫לשם‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫של‬ ‫הסכמה‬ ‫דורש‬ ‫פינוי-בינוי‬ :"‫הסרבן‬ ‫הדייר‬ ‫"חוק‬
‫חוק‬ .‫הפרויקט‬ ‫את‬ ‫לבצע‬ ‫ניתן‬ ‫לא‬ ‫זו‬ ‫הסכמה‬ ‫ללא‬ .‫בדירתם‬ ‫הזכויות‬ ‫העברת‬ ‫עסקאות‬
‫של‬ ‫מיוחס‬ ‫לרוב‬ ‫מאפשר‬ ,"‫הסרבן‬ ‫הדייר‬ ‫"חוק‬ ‫המכונה‬ 35
,)‫(פיצויים‬ ‫ובינוי‬ ‫פינוי‬
‫מסרב‬ ‫אשר‬ ‫דייר‬ ‫נגד‬ ‫נזיקין‬ ‫תביעת‬ ‫לתבוע‬ ‫ובינוי‬ ‫פינוי‬ ‫בעסקת‬ ‫המעוניינים‬ ‫דיירים‬
‫במקבץ‬ 80% ‫או‬ ‫בבניין‬ ‫שלישים‬ ‫שני‬ ‫פירושו‬ ‫המיוחס‬ ‫הרוב‬ .‫לעסקה‬ ‫סביר‬ ‫בלתי‬ ‫סירוב‬
.)‫ובינוי‬ ‫פינוי‬ ‫במתחם‬ ‫חדש‬ ‫מבנה‬ ‫להקים‬ ‫כדי‬ ‫לפנות‬ ‫שיש‬ ,‫בניינים‬ ‫כמה‬ ‫או‬ ‫(בניין‬
‫לגובה‬ ‫הנוגע‬ ‫בכל‬ ‫הבודד‬ ‫הדייר‬ ‫של‬ ‫המיקוח‬ ‫יכולת‬ ‫את‬ ‫לצמצמם‬ ‫הייתה‬ ‫המחוקק‬ ‫מטרת‬
‫סחטן‬ ‫המתנגד‬ ‫בדייר‬ ‫רואה‬ ‫כזו‬ ‫תפיסה‬ .‫הישנה‬ ‫לדירה‬ ‫בתמורה‬ ‫לו‬ ‫המגיעים‬ ‫הפיצויים‬
.‫הפרויקט‬ ‫מציע‬ ‫אותה‬ ‫החיים‬ ‫איכות‬ ‫משיפור‬ ‫ההנאה‬ ‫זכות‬ ‫את‬ ‫מהרוב‬ ‫למנוע‬ ‫שביכולתו‬
‫"נסיבות‬ ‫לרבות‬ ‫קריטריונים‬ ‫מספר‬ ‫הכוללת‬ ,"‫סביר‬ ‫בלתי‬ ‫"סירוב‬ ‫ההגדרה‬ ‫אולם‬
.‫לפרשנות‬ ‫ונתונה‬ ‫מעורפלת‬ ‫היא‬ ,"‫מיוחדות‬ ‫אישיות‬
‫מחשש‬ ‫התנגדותם‬ ‫את‬ ‫מסירים‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫לתכניות‬ ‫המתנגדים‬ ‫רבים‬ ‫דיירים‬
‫פוטנציאל‬ ‫יצר‬ ‫הסרבן‬ ‫הדייר‬ ‫חוק‬ .‫ויקר‬ ‫מתיש‬ ,‫ממושך‬ ‫להיות‬ ‫עלול‬ ‫המשפטי‬ ‫שההליך‬
‫רב‬ ‫כוח‬ ‫מעניק‬ ‫והוא‬ ,‫וקניינו‬ ‫לביתו‬ ‫האדם‬ ‫של‬ ‫היסוד‬ ‫בזכות‬ ‫משמעותית‬ ‫לפגיעה‬
‫בשל‬ ‫לה‬ ‫להסכים‬ ‫בתכנית‬ ‫מעוניינים‬ ‫שאינם‬ ‫דיירים‬ ‫על‬ ‫כבד‬ ‫לחץ‬ ‫להפעיל‬ ‫ליזמים‬
‫מהדיירים‬ 50% ‫של‬ ‫הסכמה‬ ‫מספיקה‬ ‫כי‬ ‫החוק‬ ‫קובע‬ ‫בנוסף‬ .‫אזרחית‬ ‫מתביעה‬ ‫חשש‬
‫בבקשה‬ ‫מקרקעין‬ ‫לשמאי‬ ‫לפנות‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫במקבץ‬ ‫מהדיירים‬ ‫שליש‬ ‫שני‬ ‫או‬ ‫בבניין‬
.‫העסקה‬ ‫של‬ ‫הכלכלית‬ ‫הכדאיות‬ ‫את‬ ‫לקבוע‬
‫עבור‬ ‫ביותר‬ ‫כדאית‬ ‫מכר‬ ‫עסקת‬ ‫זוהי‬ ‫המידי‬ ‫בהיבט‬ :‫פינוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ ‫יתרונות‬
.‫מצדם‬ ‫כספית‬ ‫השקעה‬ ‫כל‬ ‫ללא‬ ,‫הקיימים‬ ‫הזכויות‬ ‫בעלי‬
‫חלופית‬ ‫דירה‬ ‫יקבל‬ ‫תיהרס‬ ‫שדירתו‬ ‫דירה‬ ‫בעל‬ ‫כל‬ :‫הישנה‬ ‫הדירה‬ ‫עבור‬ ‫תמורה‬ •
,‫הישנות‬ ‫הדירות‬ ‫של‬ ‫מערכן‬ ‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫החדשות‬ ‫הדירות‬ ‫ערך‬ .‫החדש‬ ‫בבניין/מתחם‬
‫גם‬ ‫לרוב‬ ‫וכוללות‬ ‫בשטחן‬ ‫הישנות‬ ‫מן‬ ‫גדולות‬ ‫שהן‬ ‫משום‬ ‫והן‬ ,‫חדשות‬ ‫שהן‬ ‫משום‬ ‫הן‬
‫נכס‬ ‫מקבלים‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ .‫וחניות‬ ‫מעליות‬ ,‫מחסנים‬ ,‫מרפסות‬ ‫כגון‬ ‫תוספות‬
.‫מצדם‬ ‫כספית‬ ‫השקעה‬ ‫ללא‬ ‫ערך‬ ‫בעל‬ ‫חדש‬
:‫החדשה‬ ‫לדירה‬ ‫הישנה‬ ‫מהדירה‬ ‫ישיר‬ ‫מעבר‬ – )‫פינוי‬ ‫לפני‬ ‫בינוי‬ ‫(או‬ ‫בינוי-פינוי‬ •
.26.6.2013 ‫ליום‬ ‫נכון‬ www.mat.co.il/hGY ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫אתר‬ .33
.4 ‫חמישי‬ ‫פרק‬ 2010-‫התשע"א‬ ,)67 ‫מספר‬ ‫(תיקון‬ )‫ורכישה‬ ‫מכירה‬ ,‫(שבח‬ ,‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬ .34
.2006 – ‫תשס"ו‬ ,)‫(פיצויים‬ ‫ובינוי‬ ‫פינוי‬ ‫לחוק‬ 2 ‫סעיף‬ .35
‫הריסת‬ ‫טרם‬ ‫סמוך‬ ‫פנוי‬ ‫מגרש‬ ‫על‬ ‫נבנה‬ ‫החדש‬ ‫הבניין‬ ,"‫"בינוי-פינוי‬ ‫במתכונת‬
:‫מטרות‬ ‫שתי‬ ‫מושגות‬ ‫בכך‬ .‫הישן‬ ‫הבניין‬
‫בשכירות‬ ‫לגור‬ ‫צורך‬ ‫מבלי‬ ‫החדשה‬ ‫הקבע‬ ‫לדירת‬ ‫ישירות‬ ‫לעבור‬ ‫יכולים‬ ‫התושבים‬ .1
.‫הבנייה‬ ‫להשלמת‬ ‫עד‬ ‫זמנית‬ ‫בדירה‬
.‫רבה‬ ‫בחרדה‬ ‫מלווה‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫דירותיהם‬ ‫הריסת‬ ,‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫עבור‬ .2
‫מראה‬ ‫אונו‬ ‫בקריית‬ "‫החדשה‬ ‫"אונו‬ ‫במתחם‬ ‫שבוצע‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫פרויקט‬ ‫על‬ ‫במחקר‬
‫שהם‬ ‫כפי‬ ,‫ליזם‬ ‫דירתם‬ ‫את‬ ‫למסור‬ ‫מאוד‬ ‫חששו‬ ‫הדיירים‬ ‫כי‬ ‫קיינר-פרסוב‬ ‫נאווה‬
‫כאשר‬ ‫מאוד‬ ‫מצטמצמים‬ ‫אלה‬ ‫חששות‬ 36
."‫נייר‬ ‫ומקבלים‬ ‫בית‬ ‫"נותנים‬ :‫זאת‬ ‫ניסחו‬
.‫הישן‬ ‫הבניין‬ ‫את‬ ‫הורסים‬ ‫בטרם‬ ‫החדשה‬ ‫לדירה‬ ‫לעבור‬ ‫וניתן‬ ‫בנוי‬ ‫כבר‬ ‫החדש‬ ‫הבניין‬
,‫סביבתיים‬ ‫נזקים‬ ,‫צפיפות-יתר‬ :‫ובינוי-פינוי‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ ‫חסרונות‬
.‫ביישום‬ ‫קושי‬ ,‫ארוך‬ ‫ביצוע‬ ‫זמן‬ ,‫תחזוקה‬ ‫בעיות‬ ,‫קשות‬ ‫חברתיות‬ ‫השלכות‬
.‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫חדשה‬ ‫בבנייה‬ ‫הצפיפות‬ ‫נושא‬ ‫נדון‬ ‫הקודם‬ ‫בפרק‬ :‫צפיפות-יתר‬
‫כשלעצמה‬ ‫הצפיפות‬ .‫מתונה‬ ‫עירונית‬ ‫לצפיפות‬ ‫רבים‬ ‫יתרונות‬ ‫יש‬ ,‫צוין‬ ‫שכבר‬ ‫כפי‬
‫התושבים‬ ‫צרכי‬ :‫ממנה‬ ‫הנובעים‬ ‫השונים‬ ‫לצרכים‬ ‫מענה‬ ‫נותנת‬ ‫היא‬ ‫עוד‬ ‫כל‬ ‫בעיה‬ ‫אינה‬
‫בפרויקטים‬ ,‫צוין‬ ‫שכבר‬ ‫כפי‬ ‫אולם‬ .‫תשתיות‬ ‫על‬ ‫עומס‬ ,‫פרוגרמתיים‬ ‫צרכים‬ ,‫הקיימים‬
,‫ותכנוניים‬ ‫חברתיים‬ ‫משיקולים‬ ‫נגזרת‬ ‫איננה‬ ‫המוצעת‬ ‫הצפיפות‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬
‫רווח‬ ‫על‬ ‫מבוססת‬ ‫הפרויקט‬ ‫היתכנות‬ .‫כלכליים‬ ‫משיקולים‬ ‫בלעדי‬ ‫באופן‬ ‫מוכתבת‬ ‫אלא‬
‫הגדלה‬ .‫המותרים‬ ‫הבנייה‬ ‫אחוזי‬ ‫של‬ ‫ניכרת‬ ‫הגדלה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מתאפשר‬ ‫אשר‬ ,‫סביר‬ ‫יזמי‬
,‫מהקיימות‬ ‫יותר‬ ‫גדולות‬ ‫דירות‬ ‫בנית‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הן‬ ‫המקרים‬ ‫ברוב‬ ‫ביטוי‬ ‫לידי‬ ‫באה‬ ‫זו‬
.‫לפרויקט‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫ניכרת‬ ‫תוספת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫והן‬
‫דירות‬ ‫כמה‬ ‫וקובע‬ ,‫פרויקט‬ ‫בכל‬ ‫הקרקע‬ ‫שווי‬ ‫על‬ ‫מתבסס‬ "‫הציפוף‬ ‫"מקדם‬
‫יהיה‬ ‫שהפרויקט‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫שתיהרס‬ ‫ישנה‬ ‫דירה‬ ‫לכל‬ ‫ביחס‬ ‫להיבנות‬ ‫צריכות‬ ‫חדשות‬
‫בשכונות‬ ‫(ואף‬ ‫הביקוש‬ ‫מאזורי‬ ‫שמתרחקים‬ ‫ככל‬ ‫עולה‬ "‫הציפוף‬ ‫"מקדם‬ .‫רווחי‬
‫גבוהה‬ ‫בצפיפות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫גדול‬ ‫מספר‬ ‫ומכתיב‬ ,)‫המרכז‬ ‫ערי‬ ‫של‬ ‫פריפריאליות‬
‫לעיל‬ ‫ראו‬ ,‫לכך‬ ‫מעבר‬ ‫הרבה‬ ‫אף‬ ‫רבים‬ ‫ובמקרים‬ ,‫מהקיים‬ 3 ‫פי‬ ‫מאשר‬ ‫פחות‬ ‫(לא‬
‫הצפיפות‬ ,1 .‫מס‬ ‫טבלה‬ ‫שמראה‬ ‫כפי‬ .)‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫שקובע‬ ‫המינימום‬ ‫לגבי‬
.‫חדשה‬ ‫בנייה‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫מאשר‬ ‫בהרבה‬ ‫גבוהה‬ ‫תמיד‬ ‫כמעט‬ ‫היא‬ ‫כאלה‬ ‫בפרויקטים‬
‫מצוקה‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫בעקבותיו‬ ‫מביא‬ ,‫כלכלי‬ ‫שיקול‬ ‫כאמור‬ ‫שהוא‬ "‫הציפוף‬ ‫"מקדם‬
‫מקבלת‬ ‫גבוהה‬ ‫בצפיפות‬ ‫הבניה‬ ,‫בנוסף‬ .‫קיימות‬ ‫תשתיות‬ ‫על‬ ‫ועומס‬ ‫ציבור‬ ‫בשטחי‬
‫במגדלים‬ ‫מגורים‬ ‫של‬ ‫הגבוהות‬ ‫העלויות‬ .‫מגדלים‬ ‫בדמות‬ ‫פיזי‬ ‫ביטוי‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬
‫להרשות‬ ‫תוכל‬ ‫לא‬ ‫הקיימת‬ ‫שהאוכלוסייה‬ ‫לכך‬ ‫להביא‬ ‫עלולות‬ )‫בהמשך‬ ‫יורחב‬ ‫(עליהן‬
‫להיות‬ ‫עלול‬ ‫לציפוף-יתר‬ ,‫לפיכך‬ .‫השכונה‬ ‫את‬ ‫לעזוב‬ ‫ותיאלץ‬ ,‫בהם‬ ‫להתגורר‬ ‫לעצמה‬
.‫ג'נטריפיקציה‬ ‫של‬ ‫ותהליך‬ ‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬ ‫דחיקת‬ ‫של‬ ‫חברתי‬ ‫מחיר‬
‫השימוש‬ ‫ייעול‬ ‫של‬ ‫סביבתי‬ ‫אינטרס‬ ‫לשרת‬ ‫עשויה‬ ‫לגובה‬ ‫בנייה‬ :‫סביבתיות‬ ‫השלכות‬
.‫יחסית‬ ‫קטן‬ ‫קרקע‬ ‫שטח‬ ‫תופסת‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫גדולה‬ ‫שכמות‬ ‫באופן‬ ,‫ציפוף‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫בקרקע‬
.‫ובינוי‬ ‫פינוי‬ ‫בהליך‬ ‫במגורים‬ ‫והמשכיות‬ ‫שינוי‬ – ‫מעבר‬ ‫בתהליכי‬ ‫הבית‬ ‫משמעות‬ ,)2008( ‫פרסוב‬ ‫קיינר‬ ‫נאוה‬ .36
‫לסנט‬ ‫הוגש‬ .‫ואזורים‬ ‫ערים‬ ‫בתכנון‬ ‫למדעים‬ ‫מגיסטר‬ ‫התואר‬ ‫לקבלת‬ ‫הדרישות‬ ‫של‬ ‫חלקי‬ ‫מילוי‬ ‫לשם‬ ‫מחקר‬ ‫על‬ ‫חיבור‬
.118 ,‫עמ‬ ,‫לישראל‬ ‫טכנולוגי‬ ‫מכון‬ – ‫הטכניון‬

14. 2627
‫בניה‬ ,‫אולם‬ .‫יותר‬ ‫רבים‬ ‫פתוחים‬ ‫שטחים‬ ‫להשאיר‬ ‫וניתן‬ ,‫יותר‬ ‫טוב‬ ‫הקרקע‬ ‫מנוצלת‬ ‫כך‬
‫שיפורטו‬ ,‫שליליות‬ ‫סביבתיות‬ ‫להשלכות‬ ‫להביא‬ ‫עלולה‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫במסגרת‬ ‫לגובה‬
‫כולן‬ ‫הסביבתיות‬ ‫ההשפעות‬ ‫את‬ ‫לשקול‬ ‫יש‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫פרויקט‬ ‫תכנון‬ ‫בעת‬ ‫לכן‬ .‫כאן‬
.‫התכנית‬ ‫אישור‬ ‫בטרם‬ ‫החסרונות‬ ‫על‬ ‫עולים‬ ‫היתרונות‬ ‫האם‬ ‫ולבחון‬
‫פסולת‬ ‫של‬ ‫גדולה‬ ‫כמות‬ ‫ייצור‬ ‫היא‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫המאפיינות‬ ‫הסוגיות‬ ‫אחת‬
‫שיפוץ‬ ‫של‬ ‫הסביבתית‬ ‫ההשפעה‬ ‫את‬ ‫בדק‬ 37
‫בהולנד‬ ‫לאחרונה‬ ‫שנערך‬ ‫מחקר‬ .‫בנייה‬
‫הסביבה‬ ‫על‬ ‫ההשפעה‬ ‫את‬ ‫בחן‬ ‫המחקר‬ .‫מחדש‬ ‫ובנייתם‬ ‫הריסתם‬ ‫לעומת‬ ‫ישנים‬ ‫בניינים‬
‫בניה‬ ‫פסולת‬ ,‫ובמים‬ ‫באנרגיה‬ ‫שימוש‬ ,‫בחומרים‬ ‫שימוש‬ :‫שונים‬ ‫מרכיבים‬ ‫בארבעה‬
,)Life Cycle Assessment( LCA ‫של‬ ‫במונחים‬ ‫שהוגדרה‬ ‫כפי‬ ‫הסביבה‬ ‫על‬ ‫והשפעה‬
.‫מגורים‬ ‫בניין‬ ‫הזה‬ ‫במקרה‬ ‫שהוא‬ ,‫במוצר‬ ‫השימוש‬ ‫תקופת‬ ‫כל‬ ‫לאורך‬ ‫כלומר‬
‫ביותר‬ ‫הטובה‬ ‫הדרך‬ ,‫הסביבה‬ ‫על‬ ‫ההשפעה‬ ‫מבחינת‬ ‫כי‬ ‫העלו‬ ‫המחקר‬ ‫ממצאי‬
‫הברור‬ ‫היתרון‬ .‫עכשוויים‬ ‫לצרכים‬ ‫והתאמתו‬ ‫הבניין‬ ‫שיפוץ‬ ‫הוא‬ ‫בבניינים‬ ‫פיזי‬ ‫לשינוי‬
‫מהריסת‬ ‫כתוצאה‬ ‫בניה‬ ‫פסולת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שנגרם‬ ‫הסביבתי‬ ‫הנזק‬ ‫מזעור‬ ‫היא‬ ‫זו‬ ‫שיטה‬ ‫של‬
‫משום‬ ‫מחדש‬ ‫ובניה‬ ‫הריסה‬ ‫על‬ ‫עדיף‬ ‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫שיפוץ‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬ .‫הישנים‬ ‫המבנים‬
38
.‫יותר‬ ‫נמוכה‬ ‫הסביבה‬ ‫על‬ ‫השלילית‬ ‫והשפעתו‬ ,‫טבע‬ ‫במשאבי‬ ‫שימוש‬ ‫פחות‬ ‫עושה‬ ‫שהוא‬
‫שיפוצים‬ ‫בחשבון‬ ‫להביא‬ ‫יש‬ ‫חדשה‬ ‫בנייה‬ ‫של‬ ‫במקרים‬ ‫גם‬ ‫כי‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ,‫מסכם‬ ‫המחקר‬
‫בעתיד‬ ‫בהתאמתם‬ ‫גמישות‬ ‫שתתאפשר‬ ‫באופן‬ ‫המבנים‬ ‫את‬ ‫לתכנן‬ ‫מומלץ‬ ‫ולכן‬ ‫עתידיים‬
39
.‫מחדש‬ ‫ובנייתם‬ ‫מהריסתם‬ ‫להימנע‬ ‫כדי‬ ,‫משתנים‬ ‫לצרכים‬
,‫לעיל‬ ‫שנאמר‬ ‫כפי‬ .‫הבנייה‬ ‫מגובה‬ ‫נובעות‬ ‫הסביבתי‬ ‫בתחום‬ ‫נוספות‬ ‫סוגיות‬
‫(בניינים‬ ‫גבוהים‬ ‫בניינים‬ ‫בניית‬ ‫המקרים‬ ‫ברוב‬ ‫משמעה‬ ‫קטן‬ ‫שטח‬ ‫על‬ ‫גבוהה‬ ‫צפיפות‬
.)‫מטר‬ 29 ‫מעל‬ ‫(שגובהם‬ ‫קומות‬ ‫רבי‬ ‫ובניינים‬ )‫קומות‬ 9 – ‫כ‬ ‫שהם‬ ,‫מטר‬ 29 ‫עד‬ ‫שגובהם‬
‫פתרונות‬ ‫להן‬ ‫ולספק‬ ‫בחשבון‬ ‫להביאן‬ ‫שיש‬ ‫רבות‬ ‫סביבתיות‬ ‫השלכות‬ ‫כאלה‬ ‫לבניינים‬
‫תחבורה‬ ‫עומס‬ :‫היתר‬ ‫בין‬ ‫כוללות‬ ‫הסביבה‬ ‫על‬ ‫אופייניות‬ ‫השלכות‬ .‫התכנון‬ ‫בתהליך‬
‫החשמל‬ ‫בצריכת‬ ‫לעלייה‬ ‫המביאה‬ ‫הסמוכים‬ ‫הבניינים‬ ‫ועל‬ ‫הרחוב‬ ‫על‬ ‫הצללה‬ ,‫וחניה‬
‫בצפיפות‬ ‫בנייה‬ ,‫בנוסף‬ 40
.‫הבניינים‬ ‫בסביבת‬ ‫הרוחות‬ ‫משטר‬ ‫שינוי‬ ,‫וחימום‬ ‫לתאורה‬
‫המגרש‬ ‫גבול‬ ‫עד‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫שבנויים‬ ,‫חניה‬ ‫מרתפי‬ ‫רבים‬ ‫במקרים‬ ‫כוללת‬ ‫גבוהה‬
‫בבניינים‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬ .‫במגרש‬ ‫מים‬ ‫חלחול‬ ‫שמונע‬ ‫מוחלט‬ ‫איטום‬ ‫ויוצרים‬ ,‫לקרקע‬ ‫מתחת‬
‫במבנים‬ ‫מאשר‬ ‫יותר‬ ‫גדולה‬ ‫בכמות‬ ‫חשמל‬ ‫צורכות‬ ‫אשר‬ ‫טכניות‬ ‫מערכות‬ ‫יש‬ ‫קומות‬ ‫רבי‬
.‫קומות‬ ‫רבי‬ ‫שאינם‬ ‫גבוהים‬
‫גם‬ ‫הבנויה‬ ‫הסביבה‬ ‫אופי‬ ‫את‬ ‫משנים‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ :‫חברתיות‬ ‫השלכות‬
:‫ושונים‬ ‫רבים‬ ‫באופנים‬ ,‫חברתית‬ ‫מבחינה‬
‫מביאה‬ ‫חדשים‬ ‫בבניינים‬ ‫תושביהם‬ ‫ופיזור‬ ‫המבנים‬ ‫הריסת‬ .‫קיימות‬ ‫קהילות‬ ‫פיזור‬ .1
‫לתת‬ ‫חשוב‬ ‫הזה‬ ‫בהקשר‬ .‫ומתפזרות‬ ‫מתפרקות‬ ‫בשכנות‬ ‫הגרות‬ ‫קיימות‬ ‫שקהילות‬ ‫לכך‬
Itard Laure and Klunder Gerda (2007). Comparing Environmental Impacts of Renovated .37
Housing Stock with new Construction. Building Research and Information (2007) 35(3), 252-
.267
.262 ,254 ‫עמודים‬ ,‫שם‬ .38
.266 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .39
‫בהוצאת‬ ‫מחקר‬ .‫לגובה‬ ‫בניה‬ ‫של‬ ‫תכניות‬ ‫לבחינת‬ ‫המדריך‬ ,)2003( ‫ואחרים‬ ‫מן‬ ‫אמיר‬ :‫ראו‬ ‫זה‬ ‫בנושא‬ ‫להרחבה‬ .40
‫ופיתוח‬ ‫למחקר‬ ‫הטכניון‬ ‫מוסד‬ ‫עם‬ ‫בשיתוף‬ ,‫ובניה‬ ‫תכנון‬ ‫ולתקנות‬ ‫להנחיות‬ ‫האגף‬ ,‫התכנון‬ ‫מנהל‬ – ‫הפנים‬ ‫משרד‬
‫ערים‬ ‫ומתכנני‬ ‫אדריכלים‬ ‫שנער‬ ‫עמי‬ ‫מן‬ ‫אמיר‬ ‫ועם‬ ‫הבנייה‬ ‫לחקר‬ ‫הלאומי‬ ‫המכון‬ ,‫והאזור‬ ‫העיר‬ ‫לחקר‬ ‫המרכז‬ ,‫בע"מ‬
.53-57 ‫עמודים‬ ,‫בע"מ‬
‫"עבודה‬ ‫בשם‬ ‫במסמך‬ .‫הדיירים‬ ‫עבור‬ ‫ולחשיבותו‬ "‫"קהילה‬ ‫המונח‬ ‫למשמעות‬ ‫הדעת‬ ‫את‬
‫הרווחה‬ ‫במשרד‬ ‫קהילתית‬ ‫לעבודה‬ ‫השירות‬ ‫מנהל‬ ,‫שוגרמן‬ ‫ברוך‬ ‫מאת‬ "‫קהילתית‬
:"‫"קהילה‬ ‫המושג‬ ‫הוגדר‬ ,‫החברתיים‬ ‫והשירותים‬
‫החברתיים‬ ‫לתפקידים‬ ‫הקשור‬ ‫בכל‬ ‫אדם‬ ‫לבני‬ ‫משמעותית‬ ‫התייחסות‬ ‫יחידת‬ ‫מהווה‬ ‫קהילה‬ ‫"המושג‬
– ‫חברה‬ ‫בכל‬ ‫מרכזיים‬ ‫תפקידים‬ ‫חמישה‬ ‫ממלאת‬ ‫הגאוגרפית‬ ‫הקהילה‬ 41
,‫וורן‬ ‫פי‬ ‫על‬ .‫שלהם‬
‫ומצוקה‬ ‫משבר‬ ‫במצבי‬ .‫הדדית‬ ‫ועזרה‬ ‫חברתית‬ ‫השתתפות‬ ,‫צריכה‬ ‫ייצור‬ ,‫חברתי‬ ‫פיתוח‬ ,‫חיברות‬
.‫המשפחתי‬ ‫לתא‬ ‫נוספת‬ ‫משמעותית‬ ‫סביבה‬ ‫ומשמשת‬ ‫לאנשים‬ ‫חשובה‬ ‫תמיכה‬ ‫הקהילה‬ ‫מספקת‬
‫רבים‬ ‫ובמקרים‬ ‫הפורמאליות‬ ‫המערכות‬ ‫לפני‬ ,‫רבות‬ ‫פעמים‬ ,‫לפעולה‬ ‫נכנסת‬ ‫הקהילתית‬ ‫המערכת‬
42
."‫לחבריה‬ ‫שונים‬ ‫מסוגים‬ ‫תמיכה‬ ‫במתן‬ ‫במקומן‬ ‫פועלת‬ ‫אף‬
‫עשויה‬ ,‫שכנים‬ ‫קהילת‬ ‫או‬ ,"‫גיאוגרפית‬ ‫"קהילה‬ ‫כי‬ ‫ללמוד‬ ‫ניתן‬ ‫זו‬ ‫מהגדרה‬
‫ומתבצעת‬ ‫שנים‬ ‫נמשכת‬ ‫כזו‬ ‫קהילה‬ ‫של‬ ‫בנייתה‬ .‫בה‬ ‫החברים‬ ‫בחיי‬ ‫משמעותית‬ ‫להיות‬
‫עלולים‬ ‫הגיאוגרפי‬ ‫האזור‬ ‫את‬ ‫עזיבתם‬ ‫או‬ ‫הקהילה‬ ‫חברי‬ ‫פיזור‬ .‫א-פורמאליות‬ ‫בדרכים‬
‫אם‬ ‫ובין‬ ‫משמעותיים‬ ‫קהילה‬ ‫יחסי‬ ‫הקיימים‬ ‫בבניינים‬ ‫יש‬ ‫אם‬ ‫בין‬ .‫הקהילה‬ ‫להרס‬ ‫לגרום‬
‫המגורים‬ ‫בסביבת‬ ‫דרסטי‬ ‫ושינוי‬ ‫הקיימת‬ ‫הבנויה‬ ‫הסביבה‬ ‫הריסת‬ ,‫כאלה‬ ‫יחסים‬ ‫אין‬
‫דרסטי‬ ‫שינוי‬ ‫בפני‬ ‫שעמדו‬ ‫תושבים‬ .‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫מתאימה‬ ‫הכנה‬ ‫דורשים‬
)‫שכורה‬ ‫לדירת-ביניים‬ ‫גם‬ ‫(ולעיתים‬ ‫חדשה‬ ‫לדירה‬ ‫ומעבר‬ ‫דירתם‬ ‫הריסת‬ ‫שכלל‬ ,‫שכזה‬
43
.‫וחששות‬ ‫חרדות‬ ,‫ודאות‬ ‫חוסר‬ ‫של‬ ‫בתחושות‬ ‫הכרוכה‬ ‫קלה‬ ‫לא‬ ‫כחוויה‬ ‫זאת‬ ‫תיארו‬
‫הבניה‬ ‫לפני‬ ‫העולות‬ ‫סוגיות‬ ‫תוארו‬ ‫כאן‬ ‫עד‬ .‫החדשים‬ ‫המבנים‬ ‫תחזוקת‬ ‫עלות‬ .2
‫לדירה‬ ‫המעבר‬ ‫לאחר‬ ‫נוספות‬ ‫בבעיות‬ ‫נתקלים‬ ‫התושבים‬ ‫לעיתים‬ ,‫אולם‬ .‫ובמהלכה‬
‫הבניינים‬ ‫של‬ ‫התחזוקה‬ ‫עלות‬ ‫היא‬ ‫לפינוי-בינוי‬ ‫האופיינית‬ ‫מרכזית‬ ‫סוגיה‬ .‫החדשה‬
‫להוצאות‬ ‫מודעים‬ ‫אינם‬ ‫רבים‬ ‫תושבים‬ ‫בינוי‬ ‫פינוי‬ ‫לתכנית‬ ‫ההסכמה‬ ‫מתן‬ ‫בזמן‬ .‫החדשים‬
‫בנינים‬ .‫קומות‬ ‫רבי‬ ‫ובבניינים‬ ‫גבוהים‬ ‫בבניינים‬ ‫מגורים‬ ‫של‬ ‫המשמעותיות‬ ‫הכלכליות‬
‫מעת‬ ‫גבוהות‬ ‫נקודתיות‬ ‫השקעות‬ ‫גם‬ ‫לכך‬ ‫ובנוסף‬ ,‫יקרה‬ ‫שוטפת‬ ‫תחזוקה‬ ‫דורשים‬ ‫אלה‬
‫בדק‬ ,‫הטכניון‬ ‫עם‬ ‫בשיתוף‬ ,‫הפנים‬ ‫במשרד‬ ‫התכנון‬ ‫מינהל‬ ‫ביוזמת‬ ‫שנערך‬ ‫מחקר‬ .‫לעת‬
‫פרופסור‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫נערך‬ ‫המחקר‬ .‫מגורים‬ ‫במגדלי‬ ‫הטווח‬ ‫ארוכת‬ ‫התחזוקה‬ ‫בעיית‬ ‫את‬
‫ועד‬ ‫מיסי‬ :‫הדיירים‬ ‫על‬ ‫המקשים‬ ‫עיקריים‬ ‫היבטים‬ ‫שני‬ ‫מדגישה‬ ‫והיא‬ ,‫אלתרמן‬ ‫רחל‬
44
.‫בבניין‬ ‫דיירים‬ ‫וריבוי‬ ‫גבוהים‬ ‫בית‬
‫הנדסיות‬ ‫מערכות‬ ‫כוללים‬ ‫כאלה‬ ‫שבניינים‬ ‫כיוון‬ ‫גבוהים‬ ‫הבית‬ ‫ועד‬ ‫דמי‬
,‫בנוסף‬ .‫והשדרוג‬ ‫ההחלפה‬ ,‫התיקון‬ ‫עלויות‬ ‫גם‬ ‫כך‬ .‫גבוהה‬ ‫אחזקתן‬ ‫שעלות‬ ‫מורכבות‬
‫לגבי‬ ‫הדרישות‬ ‫פירוט‬ ‫להלן‬ .‫ואחזקה‬ ‫ניקיון‬ ‫הדורשים‬ ‫רבים‬ ‫משותפים‬ ‫שטחים‬ ‫קיימים‬
:‫שונים‬ ‫בגבהים‬ ‫בניינים‬
‫שבו‬ ‫כ"בניין‬ ‫מוגדר‬ "‫גבוה‬ ‫"בניין‬ ,‫והבנייה‬ ‫התכנון‬ ‫חוק‬ ‫פי‬ ‫על‬ :‫גבוה‬ ‫בניין‬ •
.Warren R.L., The Community in America, Rand McNally, Chicago 1963 .41
‫מחקר‬ ,‫החברתיים‬ ‫והשירותים‬ ‫הרווחה‬ ‫משרד‬ ‫של‬ ‫האינטרנט‬ ‫אתר‬ ‫מתוך‬ .2011 ,‫קהילתית‬ ‫עבודה‬ ,‫שוגרמן‬ ‫ברוך‬ .42
:‫והערכה‬
.2013 ‫באוקטובר‬ 10 ‫ליום‬ ‫נכון‬ www.mat.co.il/hxT
.‫ובינוי‬ ‫פינוי‬ ‫בהליך‬ ‫במגורים‬ ‫והמשכיות‬ ‫שינוי‬ – ‫מעבר‬ ‫בתהליכי‬ ‫הבית‬ ‫משמעות‬ ,‫קיינר-פרסוב‬ .43
‫מנהל‬ ‫בהוצאת‬ ‫מחקר‬ .‫מגורים‬ ‫במגדלי‬ ‫הטווח‬ ‫ארוכת‬ ‫התחזוקה‬ ‫בעיית‬ – ‫כושלים‬ ‫מגדלים‬ ,)2009( ‫אלתרמן‬ ‫רחל‬ .44
.‫בע"מ‬ ‫ופיתוח‬ ‫למחקר‬ ‫הטכניון‬ ‫מוסד‬ ,‫והאזור‬ ‫העיר‬ ‫לחקר‬ ‫המרכז‬ ‫בשיתוף‬ ,‫הפנים‬ ‫במשרד‬ ‫התכנון‬

15. 2829
‫ביותר‬ ‫הגבוהה‬ ‫לקומה‬ ‫הכניסה‬ ‫מפלס‬ ‫לבין‬ ‫הקובעת‬ ‫הכניסה‬ ‫מפלס‬ ‫בין‬ ‫הגובה‬ ‫הפרש‬
45
,"‫מטרים‬ 13 ‫על‬ ‫עולה‬ ,‫משותף‬ ‫מדרגות‬ ‫חדר‬ ‫דרך‬ ‫אליה‬ ‫שהכניסה‬ ,‫לאכלוס‬ ‫המיועדת‬
‫מהיקף‬ ‫הנובעות‬ ‫שוטפת‬ ‫תחזוקה‬ ‫בהוצאות‬ ‫מאופיין‬ ‫כזה‬ ‫בניין‬ .‫קומות‬ 4-‫כ‬ ‫שהם‬
‫תת‬ ‫חניה‬ ,‫טכניים‬ ‫חדרים‬ ,‫מחסנים‬ ,‫מדרגות‬ ‫(כגון‬ ‫הבניין‬ ‫בתוך‬ ‫המשותפים‬ ‫השטחים‬
‫כמה‬ ‫מדי‬ .‫לבניין‬ ‫מחוץ‬ ‫המשותף‬ ‫והשטח‬ ‫הגינון‬ ,‫המעלית‬ ,)‫ומתקניו‬ ‫הגג‬ ,‫קרקעית‬
,‫המעלית‬ ‫ושדרוג‬ ‫שיפוץ‬ ‫כגון‬ ‫נקודתיים‬ ‫בפרויקטים‬ ‫גבוהות‬ ‫השקעות‬ ‫נדרשות‬ ‫שנים‬
‫חיצוני‬ ‫שיפוץ‬ ,)‫גז‬ ,‫ביוב‬ ,‫מים‬ ,‫(חשמל‬ ‫בתשתיות‬ ‫טיפול‬ ,‫והלובי‬ ‫הכניסה‬ ‫דלת‬ ‫שיפוץ‬
.'‫וכו‬ ‫הבניין‬ ‫חזיתות‬ ‫של‬
‫מאופיינים‬ ‫זה‬ ‫מטיפוס‬ ‫בניינים‬ ,‫בירושלים‬ ‫שכונות‬ ‫בשתי‬ ‫שערכנו‬ ‫מבדיקה‬
‫מיועד‬ ‫זה‬ ‫סכום‬ .2013 ‫לשנת‬ ‫נכון‬ ,‫לחודש‬ ₪ 250-‫כ‬ ‫של‬ ‫בגובה‬ ‫בית‬ ‫ועד‬ ‫בדמי‬
‫טיפול‬ ,‫ומים‬ ‫חשמל‬ ‫של‬ ‫משותפים‬ ‫חשבונות‬ ‫(תשלומי‬ ‫הבניינים‬ ‫של‬ ‫השוטפת‬ ‫לתחזוקה‬
‫מכסה‬ ‫אינו‬ ‫זה‬ ‫סכום‬ .)‫מרכזית‬ ‫הסקה‬ ,‫ניקיון‬ ,‫המעלית‬ ‫תחזוקת‬ ,‫ובגינות‬ ‫בגגות‬
‫מממן‬ ‫אינו‬ ‫גם‬ ‫זה‬ ‫סכום‬ .‫שדרוגן‬ ‫או‬ ‫המערכות‬ ‫תיקון‬ ‫של‬ ‫גבוהות‬ ‫פעמיות‬ ‫חד‬ ‫הוצאות‬
‫מחדש‬ ‫ריצוף‬ ,‫החיצוני‬ ‫החיפוי‬ ‫תיקון‬ ,‫המדרגות‬ ‫חדר‬ ‫צביעת‬ ‫כגון‬ ‫תקופתיים‬ ‫שיפוצים‬
‫הוצאות‬ ‫כולל‬ ,‫שנים‬ ‫לאורך‬ ‫הבניין‬ ‫את‬ ‫לתחזק‬ ‫מנת‬ ‫על‬ .‫וכדומה‬ ‫המשותף‬ ‫הלובי‬ ‫של‬
.‫בהרבה‬ ‫גבוהים‬ ‫סכומים‬ ‫איפה‬ ‫דרושים‬ ,‫כאלה‬ ‫נקודתיות‬
‫בכתבה‬ .‫והתחזוקה‬ ‫השירות‬ ‫רמת‬ ‫לפי‬ ,‫כמובן‬ ,‫משתנים‬ ‫הבית‬ ‫ועד‬ ‫דמי‬
‫לדוגמה‬ ‫משווה‬ ‫הכתבה‬ 46
.‫בת"א‬ ‫בבניינים‬ ‫בית‬ ‫ועד‬ ‫דמי‬ ‫נבדקו‬ ‫לאחרונה‬ ‫שהתפרסמה‬
‫קומות‬ ‫ארבע‬ ,‫דירות‬ 17 ‫בשניהם‬ .‫אביב‬ ‫בתל‬ ‫הישן‬ ‫בצפון‬ ‫דומים‬ ‫בניינים‬ ‫שני‬ ‫בין‬
‫השני‬ ‫ובבניין‬ ,‫לחודש‬ ‫שקל‬ 176 ‫הוא‬ ‫הראשון‬ ‫בבניין‬ ‫ממוצעת‬ ‫לדירה‬ ‫התשלום‬ .‫ומעלית‬
.‫לחודש‬ ‫שקל‬ 292
‫אחת‬ ‫גינון‬ ,‫לשבוע‬ ‫אחת‬ ‫ניקיון‬ :‫יחסית‬ ‫בסיסיים‬ ‫השירותים‬ ‫הראשון‬ ‫בבניין‬
‫בבניין‬ .‫המבנה‬ ‫ביטוח‬ ‫וללא‬ ,‫בבניין‬ ‫תיקונים‬ ‫עבור‬ ‫לחודש‬ ₪ 12 ‫תשלום‬ ,‫לחודשיים‬
‫שקל‬ 53 ‫של‬ ‫(תוספת‬ ‫יומי‬ ‫בסיס‬ ‫על‬ ‫מתבצע‬ ‫הניקיון‬ :‫יותר‬ ‫גבוהה‬ ‫השירות‬ ‫רמת‬ ‫השני‬
‫הדיירים‬ ,)‫לדירה‬ ‫שקל‬ 23 ‫של‬ ‫(תוספת‬ ‫בחודש‬ ‫פעמיים‬ ‫מתבצע‬ ‫הגינון‬ ,)‫לדירה‬ ‫בחודש‬
‫וביטוח‬ ,)‫לדירה‬ ‫שקל‬ 12 ‫של‬ ‫(תוספת‬ ‫בבניין‬ ‫תיקונים‬ ‫עבור‬ ‫לחודש‬ ₪ 24 ‫משלמים‬
‫חברת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מנוהלים‬ ‫הבניינים‬ ‫שני‬ .)‫בחודש‬ ‫לדירה‬ ‫שקל‬ 16 ‫של‬ ‫(תוספת‬ ‫למבנה‬
47
.)‫לדירה‬ ‫שקל‬ 69( ‫הבניין‬ ‫לניהול‬ ‫לחודש‬ ‫שקל‬ 1,170 ‫של‬ ‫זהה‬ ‫סכום‬ ‫ומשלמים‬ ,‫ניהול‬
‫חדש‬ ‫לבניין‬ ‫הבית‬ ‫ועד‬ ‫עלות‬ ‫דמי‬ ‫את‬ ‫המנתחת‬ ‫טבלה‬ ‫כוללת‬ ‫הכתבה‬ ,‫בנוסף‬
‫של‬ ‫בסכום‬ ‫יחסית‬ ‫יקרה‬ ‫תחזוקה‬ ‫זה‬ ‫בבניין‬ 48
.‫מעליות‬ 2-‫ו‬ ‫קומות‬ 8 ,‫דירות‬ 36 ‫ובו‬
‫הניקיון‬ ‫תדירות‬ ‫הפחתת‬ ,‫(כגון‬ ‫מהסעיפים‬ ‫חלק‬ ‫בניכוי‬ ‫גם‬ ,‫אולם‬ .‫לדירה‬ ‫שקל‬ 451
‫ללא‬ ‫עצמי‬ ‫ניהול‬ ,‫חניה‬ ‫שער‬ ‫ביטול‬ ,‫הדיור‬ ‫לתרבות‬ ‫באגודה‬ ‫חברות‬ ‫ביטול‬ ,‫והגינון‬
.‫שקלים‬ 300 ‫על‬ ‫לעלות‬ ‫צפויה‬ ‫לדירה‬ ‫החודשית‬ ‫העלות‬ ,)‫ניהול‬ ‫חברת‬
.2006 – ‫תשס"ו‬ 4 ‫מספר‬ ‫תקנה‬ ,1970 – ‫תש"ל‬ )‫ואגרות‬ ‫תנאיו‬ ,‫להיתר‬ ‫(בקשה‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫תקנות‬ .45
.11.06.2014 ,‫מרקר‬ ‫דה‬ ,‫לוי‬ ‫רותי‬ ‫מאת‬ ‫כתבה‬ ."‫לבניין‬ ‫ניהול‬ ‫חברת‬ ‫תבחרו‬ ‫כך‬ ?‫ידיים‬ ‫הרים‬ ‫הבית‬ ‫"ועד‬ .46
.2014 ‫באוגוסט‬ 1 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,http://www.themarker.com/consumer/1.2345274
.‫שם‬ .47
.‫נכסים‬ ‫ניהול‬ ‫אדן‬ :‫מקור‬ ,‫שם‬ .48
‫הוצאה‬‫חודשית‬ ‫עלות‬
‫בשקלים‬
‫הערות‬
‫חשמל‬2000
‫גינון‬750‫בחודש‬ ‫טיפולים‬ ‫שני‬
‫ניקיון‬4000‫יומי‬ ‫ניקיון‬
‫מעלית‬ ‫תחזוקת‬3000‫חלפים‬ ‫אחריות‬ ‫כולל‬
‫מהנדס‬ ‫ביקורת‬100‫שנתית‬ ‫חצי‬ ‫ביקורת‬
‫מזיקים‬ ‫הדברת‬40‫בשנה‬ ‫שקל‬ 480
‫באגודה‬ ‫חברות‬
‫הדיור‬ ‫לתרבות‬
85‫בשנה‬ ‫לדירה‬ ‫שקל‬ 28
‫מורחב‬ ’‫ג‬ ‫צד‬ ‫ביטוח‬85‫בשנה‬ ‫לדירה‬ ‫שקל‬ 28
‫מבנה‬ ‫ביטוח‬570‫בשנה‬ ‫לדירה‬ ‫שקל‬ 190
‫ועמלות‬ ‫בנק‬25‫הערכה‬
‫מים‬ ‫משאבות‬ ‫ביטוח‬400‫ותיקונים‬ ‫חירום‬ ‫קריאות‬ ‫כולל‬
‫אש‬ ‫כיבוי‬ ‫ביקורת‬100‫תיקונים‬ ‫כולל‬ ‫שנתית‬ ‫ביקורת‬
‫ספרינקלרים‬ ‫ביקורת‬350‫ואחריות‬ ‫שנתית‬ ‫תחזוקה‬
‫חניה‬ ‫שער‬250‫לתיקונים‬ ‫הערכה‬
‫ניהול‬ ‫דמי‬2080‫לדירה‬ ‫בחודש‬ ‫שקל‬ 65
‫לתיקונים‬ ‫הפרשה‬2500‫צפויים‬ ‫בלתי‬ ‫לתיקונים‬ ‫הערכה‬
‫בחודש‬ ‫סה”כ‬16,252‫לדירה‬ ‫שקל‬ 451
‫הפרש‬ ‫שבו‬ ‫כ"בניין‬ "‫קומות‬ ‫רב‬ ‫"בניין‬ ‫מגדיר‬ ‫והבנייה‬ ‫התכנון‬ ‫חוק‬ :‫קומות‬ ‫רב‬ ‫בניין‬ •
‫ביותר‬ ‫הגבוהה‬ ‫לקומה‬ ‫הכניסה‬ ‫מפלס‬ ‫לבין‬ ‫לבניין‬ ‫הקובעת‬ ‫הכניסה‬ ‫מפלס‬ ‫בין‬ ‫הגובה‬
49
,"‫מטרים‬ 29 ‫על‬ ‫עולה‬ ,‫משותף‬ ‫מדרגות‬ ‫חדר‬ ‫דרך‬ ‫אליה‬ ‫שהכניסה‬ ,‫לאכלוס‬ ‫המיועדת‬
‫יש‬ ,‫גבוה‬ ‫בבניין‬ ‫שהוזכרו‬ ‫ולתשתיות‬ ‫המשותפים‬ ‫לשטחים‬ ‫בנוסף‬ .‫קומות‬ ‫כתשע‬ ‫שהם‬
‫קובע‬ ‫והבנייה‬ ‫התכנון‬ ‫חוק‬ .‫קומות‬ ‫רבי‬ ‫בניינים‬ ‫המאפיינות‬ ‫נוספות‬ ‫תחזוקה‬ ‫הוצאות‬
,‫מתיזים‬ ‫מערכת‬ ,‫ועשן‬ ‫אש‬ ‫גילוי‬ ‫מערכת‬ ‫כגון‬ ,‫חירום‬ ‫מערכות‬ ‫בהם‬ ‫להתקין‬ ‫יש‬ ‫כי‬
‫שריפה‬ ‫בעת‬ ‫עשן‬ ‫שאיבת‬ ‫מערכות‬ ,‫חירום‬ ‫מי‬ ‫אגירת‬ ‫מערכת‬ ,‫גנרטורים‬ ,‫משאבות‬
‫כזה‬ ‫בבניין‬ ‫להתקין‬ ‫החוק‬ ‫מחייב‬ ‫בנוסף‬ .‫מדרגות‬ ‫לחדרי‬ ‫אוויר‬ ‫יניקת‬ ‫ומערכות‬
‫יתר‬ ‫גם‬ ‫כמו‬ ‫הפעלתן‬ ‫את‬ ‫לוודא‬ ‫ויש‬ ‫חירום‬ ‫כמעליות‬ ‫המוגדרות‬ ,‫לפחות‬ ‫מעליות‬ ‫שתי‬
50
.‫גנרטור‬ ‫התקנת‬ ‫באמצעות‬ ‫חשמל‬ ‫הפסקת‬ ‫בעת‬ ‫המערכות‬
‫ההגבלים‬ ‫רשות‬ ‫כאשר‬ ,‫בתקשורת‬ ‫לאחרונה‬ ‫שנדון‬ ‫נושא‬ ‫היא‬ ‫המעליות‬ ‫תחזוקת‬
‫על‬ ‫רבות‬ ‫תלונות‬ ‫עקב‬ ‫מגורים‬ ‫בבנייני‬ ‫המעליות‬ ‫ענף‬ ‫את‬ ‫לבדוק‬ ‫החליטה‬ ‫העסקיים‬
‫פי‬ ‫על‬ .‫התופעה‬ ‫עם‬ ‫להתמודד‬ ‫הדרכים‬ ‫את‬ ‫בוחנת‬ ‫לצרכנות‬ ‫המועצה‬ ‫גם‬ .‫אחזקתן‬ ‫יוקר‬
‫מאות‬ ‫יש‬ ,‫ובבת-ים‬ ‫בחולון‬ ‫במיוחד‬ ,‫אביב‬ ‫תל‬ ‫את‬ ‫הסובבות‬ ‫בערים‬ ,"‫מרקר‬ ‫"דה‬ ‫נתוני‬
‫של‬ ‫ידם‬ ‫להישג‬ ‫מעבר‬ ‫הוא‬ ‫הגבוה‬ ‫התחזוקה‬ ‫מחיר‬ ‫כי‬ ,‫מושבתת‬ ‫המעלית‬ ‫שבהם‬ ‫בניינים‬
.‫שם‬ .49
‫ליום‬ ‫נכון‬ ,http://www.nevo.co.il/law_html/law01/044_046.htm#Seif281 .'‫ד‬ ‫סימן‬ ,'‫ז‬ ‫פרק‬ ,‫שם‬ .50
.2013 ‫באוגוסט‬ 22
http:// .‫קומות‬ ‫ורבי‬ ‫גבוהים‬ ‫בבניינים‬ ‫אש‬ ‫בטיחות‬ ‫סידורי‬ ,‫וההצלה‬ ‫הכבאות‬ ‫שירותי‬ ‫באתר‬ ‫פירוט‬ ‫גם‬ ‫ראו‬
.2013 ‫באוגוסט‬ 21 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,www.102.gov.il/FireSafety/Pages/TallBuildingsFireSafety.aspx

16. 3031
51
.‫הדיירים‬
‫קומות‬ ‫רב‬ ‫בבניין‬ ‫השוטפים‬ ‫הטיפוסיים‬ ‫האחזקה‬ ‫דמי‬ ‫כי‬ ‫מציינת‬ ‫אלתרמן‬
‫כי‬ ‫מדגישה‬ ‫היא‬ .‫ויותר‬ ‫לחודש‬ ₪ 500 ‫לכדי‬ ‫מגיעים‬
‫מסוג‬ ‫משפחות‬ ‫עבור‬ ‫סבירה‬ ‫אינה‬ ‫זו‬ ‫מחירים‬ ‫שרמת‬ ‫ברי‬ ,‫פחת‬ ‫קרן‬ ‫של‬ ‫בהקמה‬ ‫הצורך‬ ‫לפני‬ ‫"עוד‬
₪ 2000- ₪ 3000-‫ל‬ ‫מתווספת‬ ‫התחזוקה‬ ‫עלות‬ .‫כאן‬ ‫מתייחסים‬ ‫אנו‬ ‫שאליהן‬ "‫הביניים‬ ‫"שכבות‬
‫עלויות‬ ‫אינן‬ ‫אלה‬ ‫עלויות‬ .₪ 10,000 -‫כ‬ ‫של‬ ‫לחודש‬ ‫נטו‬ ‫הכנסה‬ ‫מתוך‬ ,‫משכנתא‬ ‫בעבור‬ ‫לחודש‬
‫הקומות‬ ‫רבי‬ ‫מיועדים‬ ‫שעבורה‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫מרבית‬ ‫את‬ ‫המייצגת‬ ‫ממוצעת‬ ‫למשפחה‬ ‫ריאליות‬
52
."‫הקרוב‬ ‫בעתיד‬ ‫לקום‬ ‫עומדים‬ ‫או‬ ‫לאחרונה‬ ‫שקמו‬
‫בבניינים‬ ‫הועד‬ ‫למיסי‬ ‫בדומה‬ ,‫הללו‬ ‫הסכומים‬ ‫כי‬ ‫אלתרמן‬ ‫מציינת‬ ‫בנוסף‬
‫נדרשים‬ ‫למעשה‬ .‫בלבד‬ ‫השוטפת‬ ‫לתחזוקה‬ ‫מתייחסים‬ ,‫הקודם‬ ‫בסעיף‬ ‫שנסקרו‬ ‫גבוהים‬
‫שאורך‬ ‫מדגישה‬ ‫היא‬ .‫מערכות‬ ‫להחלפת‬ ‫השקעות‬ ‫לממן‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫ניכרים‬ ‫סכומים‬ ‫עוד‬
‫יד‬ ‫על‬ ‫שוטף‬ ‫באופן‬ ‫מתוחזק‬ ‫שהוא‬ ‫בתנאי‬ ,‫שנה‬ 15-20-‫כ‬ ‫הוא‬ ‫במבנה‬ ‫ציוד‬ ‫של‬ ‫החיים‬
‫מערכות‬ ‫ובהחלפת‬ ‫גדולים‬ ‫בתיקונים‬ ‫הצורך‬ .‫מתאים‬ ‫טכני‬ ‫ידע‬ ‫בעלי‬ ‫מוסמכים‬ ‫טכנאים‬
‫כאשר‬ ‫האלה‬ ‫התיקונים‬ ‫מימון‬ ‫כי‬ ‫מעריכה‬ ‫אלתרמן‬ .‫מתיישן‬ ‫שהבניין‬ ‫ככל‬ ‫עולה‬ ‫טכניות‬
‫בבניין‬ ‫שתושבים‬ ‫בעוד‬ ,‫לחודש‬ ‫לדירה‬ ₪ 54 ‫של‬ ‫תוספת‬ ‫לכדי‬ ‫מגיע‬ ‫שנים‬ 5 ‫בן‬ ‫הבניין‬
‫התחזוקה‬ ‫לתשלומי‬ ‫מעבר‬ ‫לדירה‬ ‫לחודש‬ ‫שקל‬ 450-‫כ‬ ‫להוסיף‬ ‫יצטרכו‬ 15-20 ‫בן‬
‫ותיק‬ ‫בבניין‬ ‫התיקונים‬ ‫עלויות‬ ‫פלוס‬ ‫שוטפת‬ ‫אחזקה‬ ‫שעלויות‬ ‫משתמע‬ ‫מכאן‬ 53
.‫השוטפת‬
‫כי‬ ‫אלתרמן‬ ‫של‬ ‫מסקנתה‬ .‫לדירה‬ ‫לחודש‬ ₪ 1000-‫כ‬ ‫של‬ ‫גודל‬ ‫לסדר‬ ‫להגיע‬ ‫עלולות‬
‫וכמה‬ ‫כמה‬ ‫אחת‬ ‫על‬ ‫נכונה‬ "‫הביניים‬ ‫מ"שכבות‬ ‫למשפחה‬ ‫ריאליות‬ ‫אינן‬ ‫אלה‬ ‫עלויות‬
‫אשר‬ ,20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫וה‬ 50-‫ה‬ ‫משנות‬ ‫השיכונים‬ ‫תושבי‬ ‫בדיירים‬ ‫מדובר‬ ‫כאשר‬
.‫יותר‬ ‫נמוכים‬ ‫לעשירונים‬ ‫שייכים‬ ‫מהם‬ ‫רבים‬
‫מקשה‬ ‫דיירים‬ ‫עשרות‬ ‫בן‬ ‫בבניין‬ ‫משותף‬ ‫בית‬ ‫של‬ ‫הקניינית-ארגונית‬ ‫המסגרת‬
‫אין‬ ,‫מעשי‬ ‫באופן‬ .‫לכך‬ ‫הדרושים‬ ‫הכספים‬ ‫גביית‬ ‫ועל‬ ‫הבניין‬ ‫של‬ ‫תפעולו‬ ‫על‬ ‫מאוד‬
‫הדיירים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫רבות‬ ‫עשרות‬ ‫בו‬ ‫שיש‬ ‫קומות‬ ‫רב‬ ‫בניין‬ ‫לנהל‬ ‫אפשרות‬
,‫ניהול‬ ‫חברת‬ ‫של‬ ‫שירותיה‬ ‫את‬ ‫לשכור‬ ‫נאלצים‬ ‫אלה‬ ‫בבניינים‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ .‫עצמם‬
‫וזאת‬ ,‫עצמו‬ ‫הניהול‬ ‫עבור‬ ‫לחודש‬ ‫שקלים‬ 50-100 ‫דייר‬ ‫מכל‬ ‫טיפוסי‬ ‫באופן‬ ‫גובה‬ ‫אשר‬
‫נוספים‬ ‫שקלים‬ ‫מאות‬ ‫של‬ ‫גודל‬ ‫לסדר‬ ‫כאמור‬ ‫שמגיעות‬ ‫השוטפות‬ ‫האחזקה‬ ‫הוצאות‬ ‫לפני‬
‫מאחת‬ ‫לפיכך‬ ‫סובלים‬ ‫זה‬ ‫מטיפוס‬ ‫משותפים‬ ‫בניינים‬ ‫כי‬ ‫מציינת‬ ‫אלתרמן‬ 54
.‫דירה‬ ‫לכל‬
‫נאלצים‬ ‫היקרים‬ ‫הבית‬ ‫ועד‬ ‫בתשלומי‬ ‫לעמוד‬ ‫יכולים‬ ‫שאינם‬ ‫דיירים‬ :‫בעיות‬ ‫משתי‬
‫הן‬ ,‫הבניין‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫במצבו‬ ‫הדרגתית‬ ‫הדרדרות‬ ‫חלה‬ ‫לחלופין‬ ‫או‬ .‫ולעזוב‬ ‫למכור‬
55
.‫חיצונית‬ ‫מבחינה‬ ‫והן‬ ‫פנימית‬ ‫מבחינה‬
‫של‬ ‫החד-משמעית‬ ‫המלצתה‬ ‫את‬ ‫בחשבון‬ ‫להביא‬ ‫חשוב‬ ,‫הללו‬ ‫הקשיים‬ ‫לאור‬
29 ,‫מרקר‬ ‫דה‬ ,‫הארץ‬ ."‫במדרגות‬ ‫תעלו‬ ?‫בחודש‬ ‫שקל‬ 3000 ‫לשלם‬ ‫רוצים‬ ‫לא‬ :‫המעליות‬ ‫"מלכוד‬ ,‫קורן‬ ‫אורה‬ .51
http://www.themarker.com/news/1.2109360#.UiDx0G8GYLg.email 2013 ‫באוגוסט‬
.59 ‫עמוד‬ ,‫מגורים‬ ‫במגדלי‬ ‫הטווח‬ ‫ארוכת‬ ‫התחזוקה‬ ‫בעיית‬ – ‫כושלים‬ ‫מגדלים‬ ,‫אלתרמן‬ .52
.58-59 ‫עמודים‬ ,‫אלתרמן‬ .53
.11.6.2014 ,‫מרקר‬ ‫דה‬ ,‫לוי‬ ‫רותי‬ ‫מאת‬ ‫כתבה‬ ."‫לבניין‬ ‫ניהול‬ ‫חברת‬ ‫תבחרו‬ ‫כך‬ ?‫ידיים‬ ‫הרים‬ ‫הבית‬ ‫"ועד‬ .54
.2014 ‫באוגוסט‬ 1 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,http://www.themarker.com/consumer/1.2345274
.15-33 ‫עמודים‬ ,‫אלתרמן‬ .55
:"‫"עממיים‬ ‫מגורים‬ ‫מגדלי‬ ‫בניית‬ ‫מאישור‬ ‫להימנע‬ ,‫אלתרמן‬
‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫מותנית‬ ‫התחזוקה‬ ‫איכות‬ ,‫לו‬ ‫הדומה‬ ‫או‬ ‫משותף‬ ‫בית‬ ‫של‬ ‫קנייני‬ ‫"בהסדר‬
‫והחד‬ ‫הברורה‬ ‫ההמלצה‬ ‫לפיכך‬ .‫העלויות‬ ‫מלוא‬ ‫את‬ ‫לשלם‬ ‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫של‬ ‫הכלכלית‬ ‫ביכולתם‬
‫לאשר‬ ‫הוא‬ ‫התחזוקה‬ ‫כשל‬ ‫של‬ ‫לבעיה‬ ‫ביותר‬ ‫הטוב‬ ‫שהפתרון‬ ,‫היא‬ ‫זה‬ ‫ממחקר‬ ‫העולה‬ ‫משמעית‬
‫לפי‬ .‫הצפויים‬ ‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫של‬ ‫הטווח‬ ‫ארוך‬ ‫התשלום‬ ‫לכושר‬ ‫מתאימים‬ ‫הם‬ ‫כאשר‬ ‫רק‬ ‫מגדלים‬
‫לבעלי‬ ‫רק‬ ‫מתאימים‬ ‫מגורים‬ ‫שמגדלי‬ ,‫הדבר‬ ‫פירוש‬ ‫התחזוקה‬ ‫עלויות‬ ‫של‬ ‫האמתיים‬ ‫המספרים‬
‫תקטן‬ ‫כך‬ – ‫גבוה‬ ‫הקרקע‬ ‫שווי‬ ‫בו‬ ‫במיקום‬ ‫דהיינו‬ – ‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫הדירות‬ ‫ששווי‬ ‫ככל‬ .‫גבוהה‬ ‫הכנסה‬
‫מגורים‬ ‫מגדלי‬ ‫ולאשר‬ ‫להמשיך‬ ‫רצוי‬ ‫זה‬ ‫אין‬ :‫אחרות‬ ‫במילים‬ .‫הטווח‬ ‫ארוכת‬ ‫התחזוקה‬ ‫בעיית‬
56
."‫עממי‬ ‫מגורים‬ ‫כפתרון‬
‫מתחם‬ ‫על‬ ‫מכריזה‬ ‫הבין-משרדית‬ ‫הועדה‬ 57
.‫רבות‬ ‫שנים‬ ‫אורך‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫פרויקט‬ .3
.‫נוספות‬ ‫שנים‬ 6-‫ל‬ ‫ההכרזה‬ ‫תוקף‬ ‫את‬ ‫להאריך‬ ‫וניתן‬ ,‫שנים‬ 6 ‫למשך‬ ‫פינוי-בינוי‬
,‫שנים‬ 6 ‫בעוד‬ ‫זה‬ ‫מועד‬ ‫להאריך‬ ‫חוק‬ ‫הצעת‬ ‫הכנסת‬ ‫של‬ ‫הפנים‬ ‫ועדת‬ ‫אישרה‬ ‫לאחרונה‬
‫המעכבות‬ ‫רבות‬ ‫בעיות‬ ‫מוזכרות‬ ‫החדש‬ ‫לחוק‬ ‫ההסבר‬ ‫בדברי‬ .‫שנה‬ 18 ‫למשך‬ ‫הכל‬ ‫ובסך‬
‫של‬ ‫הסטטוטורי‬ ‫לאישורן‬ ‫הממוצע‬ ‫הזמן‬ ‫משך‬ ‫היא‬ ‫הבעיות‬ ‫אחת‬ .‫הפרויקטים‬ ‫מימוש‬ ‫את‬
‫מול‬ ‫התושבים‬ ‫התנהלות‬ ‫היא‬ ‫נוספת‬ ‫בעיה‬ .‫שנים‬ ‫וחצי‬ ‫חמש‬ ‫על‬ ‫עומד‬ ‫אשר‬ ,‫התכניות‬
‫מתלבטים‬ ‫או‬ ‫לחתום‬ ‫שמסרבים‬ ‫דיירים‬ ‫רקע‬ ‫על‬ ‫היתר‬ ‫בין‬ ,‫רב‬ ‫זמן‬ ‫אורכת‬ ‫אשר‬ ‫היזם‬
‫של‬ ‫הארכה‬ ‫לאפשר‬ ‫כדי‬ ‫ההכרזה‬ ‫תוקף‬ ‫את‬ ‫להאריך‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫נועדה‬ ‫החוק‬ ‫הצעת‬ .‫בנושא‬
58
.‫אלו‬ ‫תכניות‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫בניה‬ ‫ולהמריץ‬ ‫לעודד‬ ‫שנועדו‬ ‫המיסוי‬ ‫בתחום‬ ‫ההטבות‬ ‫תוקף‬
‫נוספת‬ ‫הארכה‬ ‫אינו‬ ‫זה‬ ‫למצב‬ ‫הרצוי‬ ‫הפתרון‬ ,‫זו‬ ‫מחוברת‬ ‫שעולה‬ ‫כפי‬ ,‫אולם‬
‫הרב‬ ‫ולקושי‬ ,‫להתארכותם‬ ‫המוביל‬ ‫האמתי‬ ‫המוקד‬ ‫איתור‬ ‫אם‬ ‫כי‬ ‫אלה‬ ‫הליכים‬ ‫של‬
‫בבסיס‬ ‫לדעתנו‬ ‫העומדת‬ ‫מרכזית‬ ‫שגיאה‬ .‫לפרויקט‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫הסכמת‬ ‫בקבלת‬
‫מהנחה‬ .‫מרוויחים‬ ‫הצדדים‬ ‫כל‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בפרויקט‬ ‫כי‬ ‫ההנחה‬ ‫היא‬ ‫החוק‬ ‫הצעת‬
‫ולמכור‬ ‫פעולה‬ ‫לשתף‬ ‫המסרב‬ ‫דירה‬ ‫בעל‬ ‫לפיה‬ ‫נוספת‬ ‫שגויה‬ ‫הנחה‬ ‫נובעת‬ ‫זו‬ ‫שגויה‬
‫כי‬ ‫מלמד‬ ‫הניסיון‬ ,‫למעשה‬ .‫גרידא‬ ‫סחטנות‬ ‫לשם‬ ‫זאת‬ ‫עושה‬ ,‫בדירה‬ ‫זכויותיו‬ ‫את‬
,‫בינוי‬ ‫פינוי‬ ‫פרויקט‬ ‫של‬ ‫במימושו‬ ‫רוצים‬ ‫אינם‬ ‫ובתמים‬ ‫באמת‬ ‫אשר‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫ישנם‬
‫כתוצאה‬ ‫העולות‬ ‫והכלכליות‬ ‫החברתיות‬ ‫הבעיות‬ .‫לגיטימיות‬ ‫סיבות‬ ‫של‬ ‫רחב‬ ‫ממגוון‬
‫דירה‬ ‫בעל‬ ‫כנגד‬ ‫פיצויים‬ ‫תביעת‬ ‫באמצעות‬ ‫לפתרון‬ ‫תמיד‬ ‫ניתנות‬ ‫אינן‬ ‫התכנית‬ ‫מן‬
.‫בעסקה‬ ‫להתקשר‬ ‫המסרב‬
‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ‫ביצוע‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫היא‬ ‫אלה‬ ‫בבעיות‬ ‫לטיפול‬ ‫אפקטיבית‬ ‫דרך‬
‫של‬ ‫החברתי‬ ‫הפרופיל‬ ‫את‬ ‫יסקור‬ ‫אשר‬ ,‫התכנון‬ ‫תהליך‬ ‫תחילת‬ ‫לפני‬ ‫עוד‬ ‫חברתית‬
‫תפיסתם‬ ‫ואת‬ ,‫שלהם‬ ‫והאחרות‬ ‫הכלכליות‬ ‫היכולות‬ ‫את‬ ,‫במתחם‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬
‫לצרכי‬ ‫התכנית‬ ‫התאמת‬ ‫את‬ ‫יאפשר‬ ‫בתסקיר‬ ‫שיוצג‬ ‫המידע‬ .‫עתידה‬ ‫ואת‬ ‫השכונה‬ ‫את‬
‫מבלי‬ ‫זאת‬ ‫כל‬ .‫מאידך‬ ,‫למימושה‬ ‫הסכמתם‬ ‫קבלת‬ ‫על‬ ‫ויקל‬ ,‫מחד‬ ,‫הקיימים‬ ‫התושבים‬
‫גם‬ ‫יספק‬ ‫חברתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ .‫וממושכים‬ ‫יקרים‬ ‫משפטיים‬ ‫להליכים‬ ‫להזדקק‬
.79 ‫עמוד‬ ,‫אלתרמן‬ .56
.‫יותר‬ ‫קצרים‬ ‫הזמנים‬ ‫לוחות‬ ,)‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫(במתכונת‬ 38 ‫בתמ"א‬ ‫פיני-בינוי‬ ‫במסלול‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ .57
‫שלישית‬ ‫לתקופה‬ ‫ובינוי‬ ‫פינוי‬ ‫מתחם‬ ‫על‬ ‫הכרזה‬ ‫של‬ ‫תוקף‬ ‫(הארכת‬ )104 '‫מס‬ ‫(תיקון‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫חוק‬ ‫הצעת‬ .58
.2014-‫התשע"ד‬ ,)‫הוועדה‬ ‫הרכב‬ ‫ועדכון‬

17. 3233
‫מוצעת‬ ‫בתכנית‬ ‫לדון‬ ‫כבסיס‬ ‫אותם‬ ‫שישמש‬ ‫ונתונים‬ ‫מידע‬ ‫מסד‬ ‫התכנון‬ ‫ועדות‬ ‫לחברי‬
.‫אחרים‬ ‫שיקולים‬ ‫לבין‬ ‫זה‬ ‫מידע‬ ‫בין‬ ‫ראוי‬ ‫איזון‬ ‫ולעריכת‬
‫מחייב‬ ‫ו/או‬ ‫נלווה‬ ‫כנספח‬ ‫חברתי‬ ‫תסקיר‬ ‫לעריכת‬ ‫הסמכות‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬
‫בתקנות‬ ‫וכן‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫לחוק‬ )‫26ב(ד‬ '‫ובסע‬ )‫8(ב‬ '‫בסע‬ ‫היתר‬ ‫בין‬ ‫מעוגנת‬ ‫לתכנית‬
,)‫לתכנית‬ ‫ביחס‬ ‫מקצועית‬ ‫דעת‬ ‫חוות‬ ‫וקבלת‬ ‫ועדה‬ ‫בחבר‬ ‫(היוועצות‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬
‫תכנון‬ ‫בתהליכי‬ ‫חברתי-קהילתי‬ ‫נספח‬ ‫לשילוב‬ ‫"מדריך‬ ‫קיים‬ ‫כן‬ .2003-‫תשס"ג‬
‫נוספים‬ ‫וגופים‬ ‫הרלוונטיים‬ ‫הממשלה‬ ‫משרדי‬ ‫של‬ ‫משולב‬ ‫צוות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שנערך‬ "‫ובניה‬
‫מסגרת‬ ‫קיימים‬ ‫שכיום‬ ‫כך‬ ,)2006 ,‫ציפורי‬ ‫חיים‬ ‫ע"ש‬ ‫קהילתי‬ ‫לחינוך‬ ‫המרכז‬ ‫(הוצאת‬
.‫זה‬ ‫מסמך‬ ‫לעריכת‬ ‫והנחיות‬ ‫נורמטיבית‬
‫הזמן‬ ‫ממשך‬ ‫כתוצאה‬ ‫שעולה‬ ‫נוספת‬ ‫בעיה‬ .‫רבות‬ ‫שנים‬ ‫למשך‬ ‫הקיים‬ ‫המצב‬ ‫הקפאת‬ .4
‫(ולעיתים‬ ‫הבניה‬ ‫למימוש‬ ‫עד‬ ‫הארוך‬ ‫הזמן‬ ‫בפרק‬ ‫כי‬ ‫היא‬ ‫אלה‬ ‫פרויקטים‬ ‫של‬ ‫הארוך‬
‫נוטים‬ ‫עצמם‬ ‫התושבים‬ ‫ואף‬ ‫העירייה‬ ,)‫דבר‬ ‫של‬ ‫בסופו‬ ‫מתבצעת‬ ‫אינה‬ ‫הבניה‬ ‫קרובות‬
‫עוד‬ ‫להידרדר‬ ‫השכונה‬ ‫עלולה‬ ‫כך‬ .‫להריסה‬ ‫מיועדת‬ ‫שהיא‬ ‫מפני‬ ‫בשכונה‬ ‫להשקיע‬ ‫לא‬
‫תכנית‬ ‫את‬ ‫הסותרות‬ ‫לתכניות‬ ‫בניה‬ ‫היתרי‬ ‫לקבל‬ ‫ניתן‬ ‫לא‬ ,‫בנוסף‬ .‫פיזית‬ ‫מבחינה‬ ‫יותר‬
‫הבניינים‬ ‫שדרוג‬ ‫נמנע‬ ‫וכך‬ ,‫קיימות‬ ‫דירות‬ ‫הגדלת‬ ‫כגון‬ ,‫המאושרת‬ ‫פינוי-בינוי‬
‫תכנוני‬ ‫קיפאון‬ ‫של‬ ‫זה‬ ‫מצב‬ .‫ארוכה‬ ‫תקופה‬ ‫לאורך‬ ‫תכנוני‬ ‫קיפאון‬ ‫ונוצר‬ ‫הקיימים‬
59
.‫בחומרה‬ ‫אותו‬ ‫ביקר‬ ‫העליון‬ ‫המשפט‬ ‫ובית‬ ‫צד‬ ‫לשום‬ ‫רצוי‬ ‫אינו‬
‫משלב‬ ‫הדיירים‬ ‫עוברים‬ ,‫ארוכה‬ ‫כה‬ ‫תקופה‬ ‫במהלך‬ :‫הדיירים‬ ‫בצרכי‬ ‫שינויים‬ .5
‫כי‬ ‫למצוא‬ ‫עלולים‬ ‫הדיירים‬ ‫הבניה‬ ‫סיום‬ ‫עם‬ ‫זאת‬ ‫בעקבות‬ .‫אחר‬ ‫לשלב‬ ‫בחייהם‬ ‫מסוים‬
‫הסכמתם‬ ‫עם‬ ‫מראש‬ ‫שצפו‬ ‫ממה‬ ‫קטנה‬ ‫יותר‬ ‫לחלופין‬ ‫או‬ ‫גדולה‬ ‫יותר‬ ‫לדירה‬ ‫זקוקים‬ ‫הם‬
‫הילדים‬ ‫הבנייה‬ ‫שבתום‬ ‫לגלות‬ ‫עשויות‬ ‫ילדים‬ ‫עם‬ ‫משפחות‬ :‫לדוגמא‬ .‫הפרויקט‬ ‫לביצוע‬
‫לעצמם‬ ‫להרשות‬ ‫יכולים‬ ‫אינם‬ ‫או‬ ‫צריכים‬ ‫אינם‬ ‫וההורים‬ ,‫הבית‬ ‫את‬ ‫ועזבו‬ ‫בגרו‬ ‫כבר‬
‫והורים‬ ‫למשפחות‬ ‫והפכו‬ ‫ייתכן‬ ‫רווקים‬ ‫שהיו‬ ‫מי‬ :‫להיפך‬ ‫גם‬ ‫כך‬ .‫גדולה‬ ‫דירה‬ ‫להחזיק‬
‫עקב‬ .‫וכולי‬ ‫ירדה‬ ‫החודשית‬ ‫והכנסתם‬ ‫לגמלאות‬ ‫יצאו‬ ‫בשכר‬ ‫עובדים‬ ‫שהיו‬ ‫מי‬ ,‫לילדים‬
‫הדירה‬ ‫שבו‬ ‫מצב‬ ‫להיווצר‬ ‫עלול‬ ,‫השנים‬ ‫לאורך‬ ‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬ ‫בצרכי‬ ‫השינוי‬
‫ליכולתם‬ ‫מעבר‬ ‫בהוצאות‬ ‫אותם‬ ‫מחייבת‬ ‫גם‬ ‫ולעיתים‬ ‫לצרכיהם‬ ‫עונה‬ ‫אינה‬ ‫החדשה‬
.‫הכלכלית‬
‫בו‬ ‫מסלול‬ ‫כלומר‬ ,‫בינוי-פינוי‬ ‫לבצע‬ ‫אפשרות‬ ‫אין‬ ‫כאשר‬ :‫כפול‬ ‫דירה‬ ‫מעבר‬ .6
‫ההריסה‬ ,‫סמוך‬ ‫פנוי‬ ‫במגרש‬ ‫הנבנית‬ ‫שלהם‬ ‫הקבע‬ ‫לדירת‬ ‫ישירות‬ ‫עוברים‬ ‫התושבים‬
‫אותם‬ ‫מחייב‬ ‫זה‬ ‫מהלך‬ .‫הבנייה‬ ‫לסיום‬ ‫עד‬ ‫בשכירות‬ ‫לגור‬ ‫לעבור‬ ‫התושבים‬ ‫את‬ ‫מחייבת‬
‫בקריית‬ ‫פרויקט‬ ‫דיירי‬ ‫שחוו‬ ‫הקשיים‬ ‫את‬ ‫מתארת‬ ‫קיינר-פרסוב‬ .‫פעמיים‬ ‫דירה‬ ‫לעבור‬
,‫ונהרסו‬ ‫שנעזבו‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫היו‬ ‫המפונים‬ ‫הדיירים‬ .‫זמנית‬ ‫לדירה‬ ‫במעבר‬ ‫אונו‬
‫לדיירים‬ ‫מעמדם‬ ‫את‬ ‫שינה‬ ‫הזמנית‬ ‫לדירה‬ ‫המעבר‬ .‫רבות‬ ‫שנים‬ ‫בהן‬ ‫התגוררו‬ ‫חלקם‬
‫לדירת‬ ‫שייכות‬ ‫חשו‬ ‫לא‬ ‫בו‬ ,‫זה‬ ‫למצב‬ ‫להסתגל‬ ‫הקושי‬ ‫את‬ ‫תיארו‬ ‫חלקם‬ .‫בשכירות‬
‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫את‬ ‫שילם‬ ‫אשר‬ ,‫הפרויקט‬ ‫ביזם‬ ‫תלויים‬ ‫היו‬ ‫הדיירים‬ ,‫בנוסף‬ .‫מגוריהם‬
‫באיחור‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫דמי‬ ‫הועברו‬ ‫כאשר‬ ‫בעיקר‬ ,‫ביטחון‬ ‫חוסר‬ ‫חשו‬ ‫הדיירים‬ .‫הזמנית‬
‫למרות‬ ,‫השכירות‬ ‫תקופת‬ ‫תום‬ ‫מועד‬ ‫את‬ ‫שקבע‬ ‫זה‬ ‫הוא‬ ‫היזם‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬ .‫היזם‬ ‫ידי‬ ‫על‬
60
.‫הושלמה‬ ‫טרם‬ ‫החדש‬ ‫הפרויקט‬ ‫שבניית‬
.‫לפה"ד‬ ‫כ'א‬ '‫סע‬ ,‫נבו‬ ‫במאגר‬ ‫פורסם‬ ,‫דכה‬ ‫מוסא‬ '‫נ‬ ‫ת"א‬ ‫ובניה‬ ‫לתכנון‬ ‫המקומית‬ ‫הוועדה‬ 2885/05 ‫רע"פ‬ .59
.126 ‫עמוד‬ ,‫ובינוי‬ ‫פינוי‬ ‫בהליך‬ ‫במגורים‬ ‫והמשכיות‬ ‫שינוי‬ – ‫מעבר‬ ‫בתהליכי‬ ‫הבית‬ ‫משמעות‬ ,‫קיינר-פרסוב‬ .60
‫דירה‬ ‫לשכור‬ ‫בחרו‬ ‫ידה‬ ‫על‬ ‫שרואיינו‬ ‫דיירים‬ ‫כי‬ ‫קיינר-פרסוב‬ ‫מציינת‬ ‫עוד‬
‫בביקורים‬ ‫שהתבטא‬ ,‫השכונה‬ ‫עם‬ ‫רציף‬ ‫קשר‬ ‫על‬ ‫ושמרו‬ ,‫הישנה‬ ‫השכונה‬ ‫בקרבת‬
‫לפני‬ ‫קניות‬ ‫לערוך‬ ‫רגילים‬ ‫היו‬ ‫בה‬ ‫השכונתית‬ ‫במכולת‬ ‫קניות‬ ‫ובעריכת‬ ‫הבניה‬ ‫באתר‬
61
.‫המעבר‬
‫מרחוב‬ ‫תושבים‬ ,‫לדוגמה‬ .‫קשישים‬ ‫תושבים‬ ‫עבור‬ ‫במיוחד‬ ‫קשה‬ ‫כפול‬ ‫דירה‬ ‫מעבר‬
‫בני‬ ‫הם‬ ‫כי‬ ‫ציינו‬ ‫ברחוב‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫לתכנית‬ ‫התנגדות‬ ‫שהגישו‬ ‫בירושלים‬ ‫הציונות‬
:‫שנה‬ 45 ‫מזה‬ ‫ברחוב‬ ‫גרים‬ ‫אשר‬ ,83-‫ו‬ 89 ‫בני‬ ‫זוג‬
‫חובות‬ ‫בלי‬ ,‫מהדירה‬ ‫ליהנות‬ ‫יכולים‬ ‫אנו‬ ‫סוף‬ ‫סוף‬ ,‫עבודה‬ ‫של‬ ‫שנים‬ ‫לאחר‬ ‫זקנה‬ ‫לגיל‬ ‫"בהגיענו‬
‫פתאום‬ ‫ולפתע‬ ,‫זקנה‬ ‫לעת‬ ‫נאותה‬ ‫ברמה‬ ‫מחיים‬ ‫ליהנות‬ ‫כדי‬ ‫לשקל‬ ‫שקל‬ ‫צברנו‬ .‫משכנתא‬ ‫ובלי‬
‫יש‬ ‫למישהו‬ ‫האם‬ .‫מיטיב‬ ‫הוא‬ ‫מי‬ ‫עם‬ ‫ובעיקר‬ ‫טוב‬ ‫הוא‬ ‫מה‬ ‫לשם‬ ‫ברור‬ ‫שלא‬ ‫פרויקט‬ ‫עלינו‬ ‫קופץ‬
‫מהמתכננים‬ ‫מישהו‬ ‫האם‬ ?‫בגילנו‬ ‫ידועה‬ ‫לא‬ ‫לתקופה‬ ‫שכורה‬ ‫לדירה‬ ‫לעבור‬ ‫המשמעות‬ ‫מהי‬ ‫מושג‬
‫חשב‬ ‫מישהו‬ ‫האם‬ ?‫בלבד‬ ‫כספיים‬ ‫רווחים‬ ‫על‬ ‫מדובר‬ ‫שמא‬ ‫או‬ ‫האנשים‬ ‫על‬ ‫חשב‬ ‫הפרויקט‬ ‫את‬
.‫כבעבר‬ ‫אינן‬ ‫הכנסותינו‬ ‫הרי‬ ?‫הזה‬ ‫הפרויקט‬ ‫בעקבות‬ ‫להיות‬ ‫שצפויות‬ ‫המיותרות‬ ‫ההוצאות‬ ‫על‬
‫מאוד‬ ‫מבוגרים‬ ‫כזוג‬ ‫שאנחנו‬ ,‫באמת‬ ,‫חושב‬ ‫מישהו‬ .‫מההכנסות‬ ‫יותר‬ ‫להיות‬ ‫צפויות‬ ‫ההוצאות‬
62
"?‫הזו‬ ‫להרפתקה‬ ‫להיכנס‬ ‫מסוגלים‬
‫הדירות‬ ‫את‬ ‫הקיימים‬ ‫לתושבים‬ ‫להקצות‬ ‫נוטים‬ ‫הקבלנים‬ :‫בבניין‬ ‫חברתי‬ ‫ניכור‬ .7
‫שהדירות‬ ‫משום‬ ,)‫גבוה‬ ‫ששווין‬ ,‫הקרקע‬ ‫בקומת‬ ‫הגן‬ ‫דירות‬ ‫(מלבד‬ ‫הנמוכות‬ ‫בקומות‬
,‫לדוגמא‬ ,‫הכתיב‬ ‫זה‬ ‫שיקול‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫במחיר‬ ‫נמכרות‬ ‫יותר‬ ‫הגבוהות‬
‫בפרויקט‬ ‫חדשים‬ ‫תושבים‬ ‫לבין‬ ‫המקורי‬ ‫מהבניין‬ ‫שפונו‬ ‫תושבים‬ ‫בין‬ ‫ההפרדה‬ ‫את‬
‫ולניכור‬ ‫קבוצות‬ ‫לשתי‬ ‫להפרדה‬ ‫אונו‬ ‫בקריית‬ ‫גרם‬ ‫זה‬ ‫מצב‬ .‫אונו‬ ‫בקריית‬ ‫שתואר‬
‫כפער‬ ‫ידיהם‬ ‫על‬ ‫(המוגדר‬ ‫גדול‬ ‫פער‬ ‫כי‬ 64
‫ואחרים‬ ‫מן‬ ‫מציינים‬ ‫הזה‬ ‫בהקשר‬ 63
.‫חברתי‬
‫רצוי‬ ‫אינו‬ ‫בבניין‬ ‫דיירים‬ ‫של‬ ‫הסוציו-אקונומית‬ ‫הרמה‬ ‫בין‬ )‫עשירונים‬ ‫שני‬ ‫שמעל‬
‫גם‬ ‫הקבוצות‬ ‫שתי‬ ‫של‬ ‫החיים‬ ‫באיכות‬ ‫לפגוע‬ ‫עשוי‬ ‫ואף‬ ,‫מצליח‬ ‫ואינו‬ ‫הצדדים‬ ‫לשני‬
.‫הקודם‬ ‫בפרק‬ ‫בהרחבה‬ ‫נדונה‬ ‫אשר‬ ‫החברתי‬ ‫התמהיל‬ ‫שאלת‬ ‫ועולה‬ ‫חוזרת‬ ‫כאן‬ .‫יחד‬
‫דיירים‬ ‫של‬ ‫הגדול‬ ‫מהמספר‬ ‫נובעת‬ ‫חברתי‬ ‫לניכור‬ ‫הקשורה‬ ‫נוספת‬ ‫סוגיה‬
‫בניין‬ ,‫(לדוגמה‬ ‫דיירים‬ ‫עשרות‬ ‫בהם‬ ‫בבניינים‬ .‫חדש‬ ‫בניין‬ ‫בכל‬ ‫להתגורר‬ ‫המיועדים‬
-‫כ‬ ‫יכלול‬ ‫קומות‬ 15 ‫בן‬ ‫טיפוסי‬ ‫בניין‬ ,‫דירות‬ 36 -‫כ‬ ‫כולל‬ ‫קומות‬ 9 ‫בן‬ ‫טיפוסי‬
‫להיווצר‬ ‫צפויה‬ ‫לא‬ ,)‫דירות‬ 100-‫כ‬ ‫יכלול‬ ‫קומות‬ 25 ‫בן‬ ‫טיפוסי‬ ‫ובניין‬ ,‫דירות‬ 60
,‫כזה‬ ‫בניין‬ ‫בניהול‬ ‫לקשיים‬ ‫בנוגע‬ ‫כבר‬ ‫הוזכרה‬ ‫זו‬ ‫סוגיה‬ .‫הבניין‬ ‫דיירי‬ ‫בין‬ ‫היכרות‬
‫מועבר‬ ‫הבניין‬ ‫ניהול‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬ .‫בית‬ ‫וועד‬ ‫בחירת‬ ‫של‬ ‫הרגיל‬ ‫באופן‬ ‫לעשותו‬ ‫שקשה‬
‫משמעות‬ ‫מלבד‬ ‫אולם‬ .‫הבית‬ ‫ועד‬ ‫דמי‬ ‫על‬ ‫נוספים‬ ‫סכומים‬ ‫גובה‬ ‫אשר‬ ‫ניהול‬ ‫לחברת‬
‫אדם‬ ‫כל‬ ‫שלא‬ ‫ספק‬ ‫אין‬ .‫חברתיות‬ ‫השלכות‬ ‫יש‬ ‫בבניין‬ ‫השכנים‬ ‫בין‬ ‫לניכור‬ ,‫כלכלית‬
‫שכנים‬ ‫מעט‬ ‫בהם‬ ‫בבניינים‬ ‫גם‬ ‫כיום‬ .‫קהילה‬ ‫גם‬ ‫שהוא‬ ‫משותף‬ ‫בבניין‬ ‫לחיות‬ ‫מעוניין‬
‫המכיל‬ ‫שבניין‬ ‫ספק‬ ‫אין‬ ‫אולם‬ .‫קשים‬ ‫סכסוכים‬ ‫ואף‬ ‫ניכור‬ ‫של‬ ‫יחסים‬ ‫לעיתים‬ ‫יש‬
.127 ‫עמוד‬ ,‫קיינר-פרסוב‬ .61
.2012 ‫בפברואר‬ 8 ,13434 ‫מספר‬ ‫עיר‬ ‫בנין‬ ‫לתכנית‬ ‫התנגדות‬ ‫כתב‬ ,‫פלדמן‬ ‫אנגל‬ ‫ד”ר‬ .62
.124 '‫עמ‬ ,‫שם‬ ,.63
.51 '‫עמ‬ ,‫לגובה‬ ‫בניה‬ ‫של‬ ‫תכניות‬ ‫לבחינת‬ ‫המדריך‬ ,‫ואחרים‬ ‫מן‬ .64

18. 3435
.‫בכך‬ ‫המעוניינים‬ ‫שכנים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫קהילה‬ ‫של‬ ‫היווצרותה‬ ‫על‬ ‫מקל‬ ‫אינו‬ ‫דירות‬ ‫עשרות‬
‫אינם‬ ‫רובם‬ ‫ולכן‬ ,‫ליישום‬ ‫מורכבים‬ ‫הם‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ .‫ביישום‬ ‫קשיים‬ .8
‫המתחמים‬ ‫מרבית‬ ‫כי‬ ,2011 ‫משנת‬ ‫המדינה‬ ‫מבקר‬ ‫דו"ח‬ ‫קובע‬ ‫כך‬ 65
.‫לפועל‬ ‫יוצאים‬
‫עשר‬ ‫במשך‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫כמתחמים‬ ‫הבין-משרדית‬ ‫הוועדה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שאושרו‬
‫לפרויקטים‬ ‫הן‬ ‫מתייחס‬ ‫המבקר‬ .‫מימוש‬ ‫לכדי‬ ‫הגיעו‬ ‫לא‬ 2000-2010 ‫שבין‬ ‫השנים‬
‫במסלול‬ ‫לפרויקטים‬ ‫והן‬ )‫המוכרזים‬ ‫המתחמים‬ ‫סך‬ ‫מתוך‬ 114( ‫פינוי-בינוי‬ ‫במסלול‬
:‫פרויקטים‬ 137 ‫הכל‬ ‫ובסך‬ ,)‫המוכרזים‬ ‫המתחמים‬ ‫סך‬ ‫מתוך‬ 23( ‫עיבוי-בינוי‬
2000-2010 ‫בשנים‬ ]‫הבין-משרדית‬ ‫הוועדה‬ ‫ידי‬ ‫[על‬ ‫שהוכרזו‬ ‫המתחמים‬ 137-‫מ‬ 52 ‫"עבור‬
‫הוגשו‬ ‫או‬ ‫בנייה‬ ‫היתרי‬ ‫ניתנו‬ ‫מהם‬ ‫לעשרה‬ ‫ורק‬ ,‫תוקף‬ ‫וקיבלו‬ ‫התכניות‬ ‫אושרו‬ )‫בלבד‬ 38%-‫(כ‬
‫מעשית‬ ‫פעילות‬ ‫החלה‬ )‫סבא‬ ‫ובכפר‬ ‫(בטבריה‬ ‫בלבד‬ ‫מתחמים‬ ‫בשני‬ . ‫בנייה‬ ‫היתרי‬ ‫לקבל‬ ‫בקשות‬
‫או‬ ‫נמשך‬ ‫שהוכרזו‬ ‫המתחמים‬ 85 ‫יתר‬ ‫של‬ ‫התכנון‬ .)‫בנייה‬ ‫והתחלת‬ ‫ישנים‬ ‫מבנים‬ ‫(הריסת‬ ‫בשטח‬
‫מועטים‬ ‫פירות‬ ‫הפרויקט‬ ‫הניב‬ ‫כה‬ ‫עד‬ ,‫כן‬ ‫כי‬ ‫הנה‬ .‫אותו‬ ‫הפסיקו‬ ‫המקומיות‬ ‫שהרשויות‬ ‫או‬ ‫מתעכב‬
,‫ש"ח‬ ‫מיליון‬ 98-‫כ‬ - ‫הושקעו‬ ‫שכבר‬ ‫הכספיות‬ ‫ההשקעות‬ ‫לרבות‬ ,‫המרכזי‬ ‫השלטון‬ ‫פעולות‬ .‫בלבד‬
66
."‫הפרויקט‬ ‫מטרות‬ ‫להשגת‬ ‫הביאו‬ ‫לא‬
‫מעשי‬ ‫לשלב‬ ‫שעברו‬ ‫הפרויקטים‬ ‫התרבו‬ 2010 ‫בשנת‬ ‫שנכתב‬ ‫המבקר‬ ‫דו"ח‬ ‫מאז‬
‫רק‬ ‫וכי‬ ,‫התקדמות‬ ‫חלה‬ ‫לא‬ ‫המוכרזים‬ ‫מהמתחמים‬ ‫ברבים‬ ‫כי‬ ‫נראה‬ ‫עדיין‬ ‫אולם‬ ,‫יותר‬
‫משרד‬ ‫נתוני‬ ‫את‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬ 3 ‫מספר‬ ‫בטבלה‬ .‫ביצוע‬ ‫לשלב‬ ‫הגיעו‬ ‫מהם‬ ‫אחוז‬ 20-‫כ‬
.1999-2013 ‫בשנים‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫במסלול‬ ‫פרויקטים‬ ‫לגבי‬ ‫השיכון‬
67
3 ‫מספר‬ ‫טבלה‬
‫המסלול‬‫מקומיות‬ ‫רשויות‬‫יזמי‬ ‫מסלול‬‫סה"כ‬
‫מקדמיות‬ ‫בקשות‬120120
‫מוכרזים‬ ‫מתחמים‬
‫הממשלה‬ ‫ע"י‬
701787
‫בתוקף‬ ‫תכניות‬401757
/‫בניה‬ ‫בהיתרי‬
‫ביצוע‬ ‫לקראת‬
13215
‫בביצוע‬6511
‫באיכלוס‬235
‫יש‬ 57-‫ל‬ .‫הממשלה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫כיום‬ ‫מוכרזים‬ ‫מתחמים‬ 87 ‫כי‬ ‫ללמוד‬ ‫ניתן‬ ‫הטבלה‬ ‫מן‬
.‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫במתכונת‬ ,38 ‫תמ"א‬ ‫במסגרת‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫מאפיין‬ ‫אינו‬ ‫זה‬ ‫נתון‬ .65
‫הדגשה‬ .667 ‫עמוד‬ ,'‫16ב‬ ‫שנתי‬ ‫דו"ח‬ ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫על‬ ‫ביקורת‬ ,2011 ‫מאי‬ ,‫המדינה‬ ‫מבקר‬ ‫דו"ח‬ ‫מתוך‬ .66
.‫שלי‬
‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שהוכנה‬ ‫משרד‬ ‫מצגת‬ ‫מתוך‬ ‫שקופית‬ .‫בינוי-בינוי‬ :‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫תהליכי‬ ‫ייעול‬ .67
http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/spokesman/spokesman_17_11_2013. .‫והשיכון‬
.2013 ‫בנובמבר‬ 18 ‫ליום‬ ‫נכון‬ pdf
‫נמצאים‬ 11 ,‫ביצוע‬ ‫לקראת‬ ‫או‬ ‫בניה‬ ‫היתרי‬ ‫של‬ ‫בשלב‬ ‫נמצאים‬ 15 ,‫בתוקף‬ ‫תכניות‬
‫הגיעו‬ )‫בלבד‬ 18%-‫(כ‬ 87 ‫מתוך‬ ‫פרויקטים‬ 16 ,‫כלומר‬ .‫באכלוס‬ 5 ‫ואילו‬ ‫ביצוע‬ ‫בשלבי‬
.‫הפרויקט‬ ‫תחילת‬ ‫מאז‬ ‫שנים‬ 14 ‫במשך‬ ,‫ביצוא/אכלוס‬ ‫לשלב‬
,‫ותושבים‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫ניכרת‬ ‫תוספת‬ ‫בשל‬ .‫פרוגרמתיים‬ ‫לצרכים‬ ‫במענה‬ ‫קשיים‬ .9
‫(כגון‬ ‫פיזיות‬ ‫תשתיות‬ ‫על‬ ‫העמסה‬ ‫יוצרים‬ ‫תמיד‬ ‫כמעט‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬
‫אינן‬ ‫שמלכתחילה‬ )‫פתוח‬ ‫ציבורי‬ ‫שטח‬ ,‫ציבור‬ ‫(מבני‬ ‫ופרוגרמתיות‬ )‫ותחבורה‬ ‫תנועה‬
‫הניכר‬ ‫הציפוף‬ ‫לרוב‬ ,‫מספקות‬ ‫הקיימות‬ ‫התשתיות‬ ‫כאשר‬ ‫גם‬ .‫המקרים‬ ‫בכל‬ ‫מספקות‬
‫לפי‬ ‫מספקות‬ ‫אינן‬ ‫כבר‬ ‫התשתיות‬ ‫הבנייה‬ ‫השלמת‬ ‫שאחרי‬ ‫לכך‬ ‫גורם‬ ‫אלה‬ ‫בפרויקטים‬
‫שמיועד‬ ‫בנוי‬ ‫במתחם‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ 68
.‫הממשלתי‬ ‫בתדריך‬ ‫שקבועים‬ ‫הסטנדרטים‬
‫בניין‬ ‫שאמנם‬ ‫היא‬ ‫התוצאה‬ .‫ציבור‬ ‫לצורכי‬ ‫פנויים‬ ‫מגרשים‬ ‫אין‬ ‫מחדש‬ ‫ובניה‬ ‫להריסה‬
‫להיווצר‬ ‫עלולה‬ ‫אולם‬ ,‫פיזית‬ ‫מבחינה‬ ‫וחדיש‬ ‫יותר‬ ‫טוב‬ ‫מבנה‬ ‫יהיה‬ ‫החדש‬ ‫המגורים‬
‫צריכים‬ ‫שהם‬ ‫בהינתן‬ – ‫והחדשים‬ ‫הקיימים‬ – ‫התושבים‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫החיים‬ ‫באיכות‬ ‫פגיעה‬
,‫בהם‬ ‫השתמשו‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫רק‬ ‫שקודם‬ ‫פרוגרמתיים‬ ‫משאבים‬ ‫באותם‬ ‫להתחלק‬
.‫לפחות‬ ‫שלושה‬ ‫פי‬ ‫גדל‬ ‫מוגבלים‬ ‫משאבים‬ ‫באותם‬ ‫שמשתמשים‬ ‫התושבים‬ ‫מספר‬ ‫ועכשיו‬
‫בינוי-פינוי-בינוי‬
,‫פינוי-בינוי‬ ‫למסלול‬ ‫חדשה‬ ‫ממשלתית‬ ‫יוזמה‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫שר‬ ‫הציג‬ ‫לאחרונה‬
‫יוזמה‬ ‫פי‬ ‫על‬ .‫היזם‬ ‫לבין‬ ‫דיירים‬ ‫בין‬ ‫שבהתקשרות‬ ‫הקשיים‬ ‫על‬ ‫להתגבר‬ ‫המיועדת‬
,‫ויתוכננו‬ ‫יאותרו‬ ‫הקרובה‬ ‫בסביבתן‬ ‫או‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫המיועדות‬ ‫בשכונות‬ ,‫זו‬
.‫חדשים‬ ‫מגורים‬ ‫מבני‬ ‫הקמת‬ ‫המאפשרות‬ ‫פנויות‬ ‫קרקעות‬ ,‫המקומית‬ ‫הרשות‬ ‫עם‬ ‫בשיתוף‬
‫המתוכננת‬ ‫הפנויה‬ ‫הקרקע‬ ‫את‬ ‫ישווקו‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬ ‫או‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬
‫המכרז‬ ‫זה‬ ‫במקרה‬ ,‫הרגילים‬ ‫למכרזים‬ ‫בניגוד‬ .‫במחיר‬ ‫המרבה‬ ‫לכל‬ ‫במכרז‬ ‫ליזמים‬
‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫לטובת‬ ‫בפרויקט‬ ‫מהדירות‬ 50% ‫להותיר‬ ‫הזוכה‬ ‫היזם‬ ‫על‬ ‫כי‬ ‫יקבע‬
‫הקרקע‬ ‫עלות‬ ‫בניכוי‬ ,‫מראש‬ ‫שייקבע‬ ‫במחיר‬ ‫מהיזם‬ ‫הדירות‬ ‫את‬ ‫שירכוש‬ ,‫והשיכון‬
.‫היזם‬ ‫של‬ ‫המכרז‬ ‫ממחיר‬ ‫תופחת‬ ‫אשר‬ ‫המדוברות‬ ‫ליחידות‬
‫להתחדשות‬ ‫המיועדת‬ ‫השכונה‬ ‫לדיירי‬ ‫הדירות‬ ‫את‬ ‫ישווק‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬
‫מתגוררים‬ ‫הם‬ ‫שבו‬ ‫והבניין‬ ,‫יושלם‬ ‫כאשר‬ ‫החדש‬ ‫לבניין‬ ‫יעברו‬ ‫אלה‬ ‫דיירים‬ .‫עירונית‬
‫וכך‬ ‫תנאים‬ ‫באותם‬ ‫למכרז‬ ‫שוב‬ ‫אותו‬ ‫שיציע‬ ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫לידי‬ ‫ויעבור‬ ‫ייהרס‬
‫בניין‬ ‫שדיירי‬ ‫הוא‬ ‫זה‬ ‫מסלול‬ ‫למימוש‬ ‫התנאי‬ .‫כולה‬ ‫השכונה‬ ‫וחידוש‬ ‫לשיקום‬ ‫עד‬ ,‫הלאה‬
‫עמדות‬ ‫פיצול‬ ‫של‬ ‫במקרה‬ .‫ביחד‬ ‫אחר‬ ‫לבניין‬ ‫ולעבור‬ ‫בפרויקט‬ ‫להשתתף‬ ‫יסכימו‬ ‫שלם‬
,‫גירושין‬ ‫בהליכי‬ ‫זוג‬ ‫בני‬ ‫או‬ ‫יורשים‬ ‫למשל‬ ,‫דירה‬ ‫באותה‬ ‫שונים‬ ‫זכויות‬ ‫בעלי‬ ‫בין‬
‫שבו‬ ‫להסכם‬ ‫להגיע‬ ‫יהיה‬ ‫ניתן‬ ‫אך‬ ,‫דירה‬ ‫תמורת‬ ‫דירה‬ ‫בדמות‬ ‫פיצוי‬ ‫להם‬ ‫לתת‬ ‫יקשה‬
‫לציין‬ ‫יש‬ .69
‫החדשה‬ ‫הדירה‬ ‫במקום‬ ‫כסף‬ ‫כאלה‬ ‫לדיירים‬ ‫מעביר‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬
.‫בחקיקה‬ ‫אושר‬ ‫לא‬ ‫עדיין‬ ‫זה‬ ‫שכלי‬
:‫בינוי-פינוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ ‫יתרונות‬
‫חינוך‬ ‫מוסדות‬ ‫ופיתוח‬ ‫למחקר‬ ‫המכון‬ ‫הוצאת‬ ,‫ציבור‬ ‫לצורכי‬ ‫קרקע‬ ‫להקצאת‬ ‫תכנון‬ ‫תדריך‬ ,‫ואחרים‬ ‫ירון‬ ‫רפאל‬ .68
.2005 ‫ספטמבר‬ ,‫ורווחה‬
:‫לוי‬ ‫דותן‬ ,http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3617212,00.html .69
.18.11.13 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,‫כלכלילסט‬ ."‫עצמה‬ ‫את‬ ‫תממן‬ ‫בינוי-פינוי-בינוי‬ ‫שתוכנית‬ ‫מצפים‬ ‫"בממשלה‬

19. 3637
‫פינוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ ‫לעומת‬ ‫יתרונות‬ ‫זה‬ ‫למסלול‬ 70
,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫פי‬ ‫על‬
.‫רגיל‬
‫שתהיה‬ ‫לכך‬ ‫תביא‬ ‫המדינה‬ ‫מעורבות‬ ‫כי‬ ‫הוא‬ ‫הראשון‬ ‫היתרון‬ :‫רחבה‬ ‫תכנונית‬ ‫ראייה‬
‫מצומצם‬ ‫מתחם‬ ‫של‬ ‫נקודתית‬ ‫בהריסה‬ ‫מדובר‬ ‫שלא‬ ‫משום‬ ‫זאת‬ .‫כוללת‬ ‫תכנונית‬ ‫ראייה‬
‫קרקע‬ ‫על‬ ‫ראשון‬ ‫בניין‬ ‫לבנות‬ ‫שנועד‬ ‫בפרויקט‬ ‫אלא‬ ,‫קרקע‬ ‫שטח‬ ‫באותו‬ ‫חדשה‬ ‫ובניה‬
‫באופן‬ ‫מחדש‬ ‫ולבנות‬ ‫להרוס‬ ‫זאת‬ ‫ובעקבות‬ ,‫קיים‬ ‫שלם‬ ‫בניין‬ ‫דיירי‬ ‫אליו‬ ‫לפנות‬ ,‫פנויה‬
‫עד‬ ‫שהוכנו‬ ‫תכניות‬ ‫גם‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ ,‫אולם‬ .‫כולה‬ ‫בשכונה‬ ‫בניין‬ ‫אחרי‬ ‫בניין‬ ‫עקבי‬
‫בניגוד‬ ,‫כוללת‬ ‫בראייה‬ ‫מאופיינות‬ ‫להיות‬ ‫היו‬ ‫אמורות‬ ‫מקומיות‬ ‫רשויות‬ ‫במסלול‬ ‫כה‬
‫של‬ ‫התכנון‬ ‫צרכי‬ ‫את‬ ‫בחשבון‬ ‫מביא‬ ‫ואינו‬ ‫התכנית‬ ‫את‬ ‫מציע‬ ‫יזם‬ ‫שבו‬ ‫מיסוי‬ ‫למסלול‬
.‫הרחבה‬ ‫הסביבה‬
‫הקיימים‬ ‫לדיירים‬ ‫מציע‬ ‫בינוי-פינוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ :‫וביטחון‬ ‫ודאות‬ ‫יש‬ ‫לדיירים‬
‫אולם‬ .‫הישנה‬ ‫הדירה‬ ‫תיהרס‬ ‫בטרם‬ ‫עוד‬ ‫שתיבנה‬ ,‫בשכונה‬ ‫חדשה‬ ‫לדירה‬ ‫ישיר‬ ‫מעבר‬
‫תחילה‬ ‫בונים‬ ‫שבו‬ "‫"בינוי-פינוי‬ ‫הקרוי‬ ‫במסלול‬ ‫מענה‬ ‫ניתן‬ ‫כבר‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬
.‫קיים‬ ‫בניין‬ ‫הורסים‬ ‫אז‬ ‫ורק‬ ‫פנויה‬ ‫קרקע‬ ‫על‬ ‫חדש‬ ‫בניין‬
‫(באמצעות‬ ‫המדינה‬ .‫ליזם‬ ‫הדיירים‬ ‫בין‬ ‫בהתקשרות‬ ‫צורך‬ ‫אין‬ :‫בתהליך‬ ‫האמון‬ ‫הגברת‬
‫עם‬ ‫ונותנת‬ ‫נושאת‬ ‫אשר‬ ‫היא‬ )‫ועמיגור‬ ‫עמידר‬ ‫כגון‬ ‫משכנות‬ ‫חברות‬ ‫או‬ ‫עירונית‬ ‫חברה‬
‫האמון‬ ‫הגברת‬ ‫תושג‬ ‫אכן‬ ‫אם‬ ‫ברור‬ ‫לא‬ ,‫אולם‬ .‫הוותיק‬ ‫הבניין‬ ‫מן‬ ‫המתפנים‬ ‫הדיירים‬
‫מאשר‬ ‫יותר‬ ‫הדיירים‬ ‫לאמון‬ ‫זוכות‬ ‫אכן‬ ‫המשכנות‬ ‫שהחברות‬ ‫לוודא‬ ‫יש‬ ‫שכן‬ ,‫בתהליך‬
‫במצב‬ ‫כי‬ ‫החשש‬ ‫עולה‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬ .‫בהצלחה‬ ‫המשימה‬ ‫את‬ ‫לבצע‬ ‫מסוגלות‬ ‫הן‬ ‫וכי‬ ,‫היזם‬
‫אינם‬ ‫אשר‬ "‫סרבנים‬ ‫"דיירים‬ ‫על‬ ‫הלחץ‬ ‫יגבר‬ ,‫בנוי‬ ‫כבר‬ ‫החדש‬ ‫הבניין‬ ‫כאשר‬ ,‫כזה‬
.‫בפרויקט‬ ‫מעוניינים‬
:‫בינוי-פינוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ ‫חסרונות‬
.‫בתהליך‬ ‫האמון‬ ‫הגברת‬ ,‫לדיירים‬ ‫וביטחון‬ ‫ודאות‬ ,‫רחבה‬ ‫תכנונית‬ ‫ראייה‬
‫דיור‬ ‫ייבנה‬ ‫כאן‬ ‫גם‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫פרויקט‬ ‫בכל‬ ‫כמו‬ :‫תמורה‬ ‫ללא‬ ‫נהרס‬ ‫קיים‬ ‫זול‬ ‫דיור‬
‫במקום‬ ‫חדש‬ ‫זול‬ ‫דיור‬ ‫בניית‬ ‫שהובטחה‬ ‫מבלי‬ ,‫ייהרס‬ ‫קיים‬ ‫זול‬ ‫דיור‬ ‫בעוד‬ ‫יחסית‬ ‫יקר‬
.‫כיום‬ ‫הקיים‬ ‫המלאי‬
‫רבים‬ ‫מתוך‬ ‫בלבד‬ ‫אחד‬ "‫ב"חסם‬ ‫כאן‬ "‫"מטפלת‬ ‫המדינה‬ :‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫דחיקת‬
‫חוששים‬ ‫שהתושבים‬ ‫לכך‬ ‫מתייחס‬ ‫זה‬ "‫"חסם‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫תכניות‬ ‫מימוש‬ ‫שמונעים‬
‫טיפול‬ ‫ועל‬ ‫לפינוי‬ ‫בנוגע‬ ‫מו"מ‬ ‫על‬ ‫וכסף‬ ‫זמן‬ ‫להוציא‬ ‫נאלץ‬ ‫והיזם‬ ,‫ביזם‬ ‫אמון‬ ‫לתת‬
‫לבעייתיות‬ ‫העיקרי‬ ‫הגורם‬ ‫זה‬ ‫אין‬ ‫חברתית‬ ‫מבט‬ ‫מנקודת‬ ,‫אולם‬ .‫סרבנים‬ ‫בדיירים‬
‫התושבים‬ ‫לדחיקת‬ ‫לגרום‬ ‫עלולים‬ ‫החדשים‬ ‫הבניינים‬ ‫כי‬ ‫החשש‬ .‫אלה‬ ‫בתכניות‬
‫מן‬ ‫נובע‬ ‫זה‬ ‫חשש‬ .‫זה‬ ‫במסלול‬ ‫מנוטרל‬ ‫ואינו‬ ‫קיים‬ ‫עדיין‬ ‫השכונות‬ ‫מן‬ ‫הקיימים‬
‫יצטרכו‬ ‫היזמים‬ ‫בפרויקט‬ ‫כלכלית‬ ‫לכדאיות‬ ‫להגיע‬ ‫מנת‬ ‫שעל‬ ,‫לעיל‬ ‫שהוזכרה‬ ‫העובדה‬
‫של‬ ‫נאותה‬ ‫תחזוקה‬ ‫עבור‬ ‫הדירות‬ ‫מבעלי‬ ‫שתידרש‬ ‫ההוצאה‬ ,‫כאמור‬ .‫מגדלים‬ ‫לבנות‬
‫(תלוי‬ ‫בחודש‬ ‫שקלים‬ ‫מאות‬ ‫של‬ ‫גודל‬ ‫לסדר‬ ‫ולהגיע‬ ‫גבוהה‬ ‫להיות‬ ‫צפויה‬ ‫המגדלים‬
‫בדירותיהם‬ ‫להתגורר‬ ‫יוכלו‬ ‫לא‬ ‫קיימים‬ ‫שדיירים‬ ‫לכך‬ ‫לגרום‬ ‫ועלולה‬ ,)‫הבניין‬ ‫בגובה‬
.2013 ‫בנובמבר‬ 19 ‫ליום‬ ‫נכון‬ www.mat.co.il/hxY .70
‫בהישג‬ ‫שיהיה‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫חדש‬ ‫מלאי‬ ‫להבטיח‬ ‫יש‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫למנוע‬ ‫כדי‬ .‫החדשות‬
‫באמצעות‬ ‫הן‬ ‫מושגת‬ ‫להיות‬ ‫יכולה‬ ‫זו‬ ‫מטרה‬ .‫זמן‬ ‫לאורך‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫ידם‬
‫דמי‬ ‫לתשלום‬ ‫מנגנונים‬ ‫פיתוח‬ ‫באמצעות‬ ‫והן‬ ,‫פחות‬ ‫יקרה‬ ‫שתחזוקתה‬ ‫נמוכה‬ ‫בנייה‬
‫תורחב‬ ‫זו‬ ‫נקודה‬ .‫זאת‬ ‫משגת‬ ‫אינה‬ ‫שידם‬ ‫דיירים‬ ‫עבור‬ ‫גבוהים‬ ‫בבניינים‬ ‫התחזוקה‬
.‫חברתית‬ ‫מבט‬ ‫מנקודת‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫בהמלצות‬ ‫העוסק‬ ,‫האחרון‬ ‫בפרק‬
,‫כאמור‬ :‫מטופלים‬ ‫לא‬ ‫נותרו‬ ‫רגיל‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫הבעייתיים‬ ‫ההיבטים‬ ‫שאר‬
‫יותר‬ ‫אף‬ ‫אולי‬ ,‫לתחזוקה‬ ‫ויקרים‬ ‫קומות‬ ‫רבי‬ ‫להיות‬ ‫צפויים‬ ‫החדשים‬ ‫הבניינים‬
‫(ולא‬ ‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫מהדירות‬ 50% ‫רק‬ ‫למכור‬ ‫אמור‬ ‫שהיזם‬ ‫בכך‬ ‫בהתחשב‬ ,‫מהרגיל‬
‫שהוזכר‬ ‫כפי‬ ‫התחזוקה‬ ‫יוקר‬ ‫בבעיית‬ ‫טיפול‬ ‫ללא‬ .)‫לדוגמא‬ 1:5 ‫של‬ ‫ביחס‬ ‫כמקובל‬ 80%
‫כמו‬ ‫בדיוק‬ ,‫החדשים‬ ‫בבניינים‬ ‫המגורים‬ ‫את‬ ‫לממן‬ ‫יוכלו‬ ‫לא‬ ‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬ ,‫לעיל‬
.‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫הרגילים‬ ‫בפרויקטים‬
‫מענה‬ ‫נותנת‬ ‫ואינה‬ ,‫גבוהים‬ ‫הקרקע‬ ‫ערכי‬ ‫שבהם‬ ‫הביקוש‬ ‫לאזורי‬ ‫מיועדת‬ ‫התכנית‬
.‫נמוכים‬ ‫הקרקע‬ ‫ערכי‬ ‫בהן‬ ‫לשכונות‬ ‫או‬ ‫הפריפריה‬ ‫לאזורי‬
.
‫עיבוי-בינוי‬
‫הקיים‬ ‫הריסת‬ ‫על‬ ‫מתבסס‬ ‫אינו‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫ממסלול‬ ‫בהבדל‬ ,‫עיבוי-בינוי‬ ‫מסלול‬
‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫באתר‬ ‫מוגדר‬ ‫עיבוי-בינוי‬ .‫לקיים‬ ‫כתוספת‬ ‫חדשה‬ ‫בנייה‬ ‫על‬ ‫אלא‬
-‫פינוי‬ ‫מסלול‬ ‫של‬ ‫הסף‬ ‫י‬ ֵ‫בתנא‬ ‫עומדים‬ ‫שאינם‬ ‫מתחמים‬ ‫לכלול‬ ‫מאפשר‬ ‫אשר‬ ‫כמסלול‬
71
.‫פינוי-בינוי‬ ‫במסלול‬ ‫הנדרשת‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫תוספת‬ ‫היקף‬ ‫בעניין‬ ‫ובעיקר‬ ‫בינוי‬
.‫מסלולים‬ ‫בשני‬ ‫הוא‬ ‫גם‬ ‫מתבצע‬ ‫עיבוי-בינוי‬
‫יימצאו‬ ‫אשר‬ ‫מתחמים‬ ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫אתר‬ ‫פי‬ ‫על‬ :‫המקומיות‬ ‫הרשויות‬ ‫מסלול‬ •
‫להתחדשות‬ ‫הבין-משרדית‬ ‫הוועדה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫לממשלה‬ ‫יומלצו‬ ‫זה‬ ‫למסלול‬ ‫מתאימים‬
‫ציבורי‬ ‫מימון‬ .‫קריטריונים‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫לדירוגם‬ ‫בהתאם‬ ,‫עיבוי‬ ‫כמתחמי‬ ‫עירונית להכרזה‬
.‫לתושבים‬ ‫הסברה‬ ‫ולפעולות‬ ‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫לתוספת‬ ‫סטטוטורי‬ ‫תכנון‬ ‫לקידום‬ ‫יינתן‬
‫הרשות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ייעשו‬ ‫הצורך‬ ‫לפי‬ ‫ציבור‬ ‫ומבני‬ ‫תשתיות‬ ‫וביצוע‬ ‫העיבוי‬ ‫פעולות‬ ‫תכנון‬
‫שפרויקט‬ ‫המקומית. מאחר‬ ‫הרשות‬ ‫שתבחר‬ ‫חברה‬ ‫או‬ ‫הפרויקט‬ ‫מנהל‬ ‫בסיוע‬ ‫המקומית‬
‫בתחום‬ ‫קיימות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 300 ‫מעל‬ ‫הכוללים‬ ‫במתחמים‬ ‫רק‬ ‫לחול‬ ‫יכול‬ ‫עיבוי-בינוי‬
‫מתחם‬ ‫להציע‬ ‫ניתן‬ ,‫מקומית‬ ‫מועצה‬ ‫בתחום‬ ‫קיימות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 150-‫ו‬ ,‫עירייה‬
72
.‫טריטוריאלית‬ ‫רציפות‬ ‫ביניהם‬ ‫אין‬ ‫אשר‬ ,‫מתתי-מתחמים‬ ‫המורכב‬
‫הנכסים לפנות‬ ‫יזמים/בעלי‬ ‫רשאים‬ ‫זה‬ ‫במסלול‬ ,‫לפינוי-בינוי‬ ‫בדומה‬ :‫מיסוי‬ ‫מסלול‬
)‫ומע"מ‬ ‫המסים‬ ‫רשות‬ ‫נציגי‬ ‫עם‬ ‫יחד‬ ‫זה‬ ‫לעניין‬ ‫(הפועלת‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫לוועדה‬
‫מיסוי‬ ‫במסלול‬ ‫עיבוי‬ ‫כמתחם‬ ‫מתחם‬ ‫על‬ ‫הכרזה‬ ‫לעניין‬ ‫לממשלה‬ ‫המלצתה‬ ‫את‬ ‫ולבקש‬
‫שונות‬ ‫מס‬ ‫תקפותה הטבות‬ ‫במהלך‬ ‫מקנה‬ ‫הממשלה‬ ‫הכרזת‬ .‫שנים‬ ‫שש‬ ‫של‬ ‫לתקופה‬
73
.‫המס‬ ‫חבות‬ ‫את‬ ‫הקובע‬ ‫המועד‬ ‫דחיית‬ ‫את‬ ‫מאפשרת‬ ‫היא‬ ‫וכן‬ ‫המפּונים‬ ‫לדיירים‬
,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫אתר‬ .71
http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/ibuy_maslul_
.27.6.2013 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,harashuyot_hamekomiyot.aspx
.‫שם‬ .72
http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫אתר‬ ‫ראו‬ .73
.27.6.2013 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,ironit/Pages/misuy_maslul_hayazamim.aspx

20. 3839
‫יחידות‬ ‫של‬ ‫מתונה‬ ‫תוספת‬ ,‫מתון‬ ‫שדרוג‬ ,‫הבניין‬ ‫שיפוץ‬ :‫עיבוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ ‫יתרונות‬
.‫יחסית‬ ‫מהיר‬ ‫וביצוע‬ ‫יישום‬ ,‫דיור‬
‫על‬ ‫הן‬ ,‫קיים‬ ‫לבניין‬ ‫חדש‬ ‫בינוי‬ ‫תוספת‬ ‫כולל‬ ‫עיבוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ :‫הבניין‬ ‫שיפוץ‬
‫זה‬ ‫מסלול‬ ‫של‬ ‫יתרונו‬ .‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫תוספת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫והן‬ ‫קיימות‬ ‫דירות‬ ‫הגדלת‬ ‫ידי‬
.‫אותן‬ ‫לשדרג‬ ‫ניתן‬ ‫וכך‬ ,‫הקיימות‬ ‫הדירות‬ ‫מלאי‬ ‫לשיפוץ‬ ‫אפשרות‬ ‫מציע‬ ‫שהוא‬ ‫בכך‬
‫כתוצאה‬ ,‫מניסיוננו‬ .‫התשתיות‬ ‫רמת‬ ‫את‬ ‫להעלות‬ ‫מסייע‬ ‫הקיים‬ ‫הבניין‬ ‫שיפוץ‬ ,‫בנוסף‬
‫בשיכונים‬ ‫רבים‬ ‫דיירים‬ ,‫השנים‬ ‫לאורך‬ ‫ירודה‬ ‫ותחזוקה‬ ‫טבעי‬ ‫בלאי‬ ,‫מהתיישנות‬
‫מבעיות‬ ‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫סובלים‬ ‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫וה‬ 50-‫ה‬ ‫בשנות‬ ‫שהוקמו‬
‫להתארגן‬ ‫הקושי‬ ‫בגלל‬ ‫והן‬ ‫העלות‬ ‫בגלל‬ ‫הן‬ ,‫לפתור‬ ‫ביכולתם‬ ‫שאין‬ ‫חמורות‬ ‫תשתית‬
.‫השכנים‬ ‫מן‬ ‫כסף‬ ‫ולאסוף‬ ‫במשותף‬
‫לדירת‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫להפוך‬ ‫מיועדים‬ ‫ואינם‬ ,‫מתונים‬ ‫הם‬ ‫והשדרוג‬ ‫השיפוץ‬ :‫מתון‬ ‫שדרוג‬
‫המשופצת‬ ‫הדירה‬ ‫של‬ ‫התחזוקה‬ ‫עלות‬ ‫וגם‬ ,‫הקיים‬ ‫הזול‬ ‫הדיור‬ ‫מלאי‬ ‫נשמר‬ ‫כך‬ .‫יוקרה‬
‫להישאר‬ ‫הקיימים‬ ‫לדיירים‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫מאפשר‬ ‫זה‬ ‫מסלול‬ .‫אחוזים‬ ‫במאות‬ ‫נוסקת‬ ‫אינה‬
.‫המשופץ‬ ‫בבניין‬ ‫לאחריה‬ ‫והן‬ ‫הבניה‬ ‫בעת‬ ‫הן‬ ,‫בדירותיהם‬
50% -‫כ‬ ‫להוות‬ ‫מיועד‬ ‫החדשה‬ ‫הבנייה‬ ‫שטח‬ ‫כאשר‬ ,‫יחסית‬ ‫מתונה‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫תוספת‬
-‫לפינוי‬ ‫בהשוואה‬ :‫רבים‬ ‫שיתרונותיו‬ ,‫מתון‬ ‫ציפוף‬ ‫מושג‬ ‫כך‬ 74
.‫הקיים‬ ‫הבינוי‬ ‫משטח‬
‫על‬ ‫עומס‬ ‫פחות‬ ,‫וחנייה‬ ‫כבישים‬ ‫כולל‬ ,‫הקיימות‬ ‫התשתיות‬ ‫על‬ ‫עומס‬ ‫פחות‬ ,‫בינוי‬
‫בהפיכתו‬ ‫כרוך‬ ‫שאינו‬ ‫הבניין/מתחם‬ ‫של‬ ‫מתון‬ ‫ושינוי‬ ,‫הציבור‬ ‫ושטחי‬ ‫הציבור‬ ‫בנייני‬
.‫למגדל‬
‫פרויקט‬ .‫לפינוי-בינוי‬ ‫ביחס‬ ‫מהיר‬ ‫במימוש‬ ‫בפרויקט‬ ‫מדובר‬ :‫מהיר‬ ‫ביצוע‬
‫ובניית‬ ,‫חניה‬ ‫מרתפי‬ ‫חפירת‬ ,‫הבנויה‬ ‫הסביבה‬ ‫הריסת‬ ‫כולל‬ ‫טיפוסי‬ ‫פינוי-בינוי‬
‫בהרבה‬ ‫ממושכים‬ ‫הם‬ ‫הביצוע‬ ‫של‬ ‫אלה‬ ‫שלבים‬ .‫הקיימים‬ ‫מאלה‬ ‫בהרבה‬ ‫גדולים‬ ‫בניינים‬
‫לבניית‬ ‫ומוגבל‬ ‫הקיים‬ ‫הבינוי‬ ‫על‬ ‫ברובו‬ ‫המתבסס‬ ,‫עיבוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫לביצוע‬ ‫ביחס‬
.‫בלבד‬ ‫תוספות‬
.‫קיימות‬ ‫תשתיות‬ ‫על‬ ‫עומס‬ ,‫מאולצים‬ ‫תכנון‬ ‫פתרונות‬ :‫עיבוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ ‫חסרונות‬
‫פתרונות‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫מכתיבה‬ ‫קיימות‬ ‫דירות‬ ‫הגדלת‬ :‫מאולצים‬ ‫תכנון‬ ‫פתרונות‬
.‫קיים‬ ‫חדר‬ ‫דרך‬ ‫החדש‬ ‫החדר‬ ‫אל‬ ‫מעבר‬ ‫כגון‬ ,‫מאולצים‬ ‫תכנון‬
‫והתאמת‬ ‫היערכות‬ ‫מחייבת‬ ‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫תוספת‬ :‫קיימות‬ ‫תשתיות‬ ‫על‬ ‫עומס‬
‫מוסדות‬ ,‫חנייה‬ ‫מקומות‬ ,‫ציבורית‬ ‫תחבורה‬ ,‫לכבישים‬ ‫הנוגע‬ ‫בכל‬ ‫העירונית‬ ‫הסביבה‬
‫בשירותים‬ ‫מחסור‬ ‫קיים‬ ‫בהם‬ ‫בנויים‬ ‫באזורים‬ .‫פתוחים‬ ‫ציבוריים‬ ‫ושטחים‬ ‫ציבור‬
.‫הקיים‬ ‫המצב‬ ‫את‬ ‫להחמיר‬ ‫עלולה‬ )‫מתונה‬ ‫גם‬ ‫(ולו‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫תוספת‬ ,‫אלה‬
38 ‫תמ"א‬
‫מאפשרת‬ ‫היא‬ .‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫כנגד‬ ‫מבנים‬ ‫לחיזוק‬ ‫במוצהר‬ ‫כאמור‬ ‫מיועדת‬ 38 ‫תמ"א‬
‫עמודים‬ ‫קומת‬ ‫סגירת‬ ‫וכן‬ ,‫לבניין‬ ‫קומות‬ 2.5 ‫ותוספת‬ ‫קיימות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫הגדלת‬
‫תידון‬ ‫אשר‬ ,‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫במתכונת‬ 38 ‫תמ"א‬ .‫למגורים‬ ‫והסבתה‬ ‫מפולשת‬
.25.6.2013 ‫ליום‬ ‫נכון‬ www.mat.co.il/hGY ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫אתר‬ ‫ראו‬ .74
‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫בתוספת‬ ‫מחדש‬ ‫ובנייתו‬ ‫הבניין‬ ‫הריסת‬ ‫את‬ ‫מאפשרת‬ ,‫הבא‬ ‫בסעיף‬
‫המקומית‬ ‫המתאר‬ ‫בתכנית‬ ‫המוקנות‬ ‫הבניה‬ ‫לזכויות‬ ‫בנוסף‬ ‫וזאת‬ ‫התמ"א‬ ‫שמתירה‬
.‫המגרש‬ ‫על‬ ‫החלה‬ ‫המאושרת‬
‫תכניות‬ ‫באמצעות‬ ‫המקומיים‬ ‫לתנאים‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫הותאמה‬ ‫בישראל‬ ‫ערים‬ ‫במספר‬
‫את‬ ‫להתאים‬ ‫נועדו‬ ‫כאלו‬ ‫תכניות‬ .38 ‫לתמ"א‬ 23 ‫סעיף‬ ‫לפי‬ ‫שאושרו‬ ‫מקומיות‬ ‫מתאר‬
‫בתכניות‬ .‫ממנו‬ ‫חלק‬ ‫או‬ ‫יישוב‬ ‫של‬ ‫הספציפיים‬ ‫לתנאים‬ ‫התמ"א‬ ‫של‬ ‫הכלליות‬ ‫ההוראות‬
‫אזור‬ ‫על‬ ‫יחולו‬ ‫לא‬ ‫כולן‬ ‫או‬ ‫התמ"א‬ ‫של‬ ‫הבנייה‬ ‫מזכויות‬ ‫שחלק‬ ‫לקבוע‬ ‫ניתן‬ ‫כאלו‬
‫כן‬ ‫כמו‬ .‫מתירה‬ ‫שהתמ"א‬ ‫למה‬ ‫מעבר‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫את‬ ‫להגדיל‬ ,‫להיפך‬ ‫או‬ ,‫מסוים‬
:‫למשל‬ ,‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫שאינם‬ ,‫אחרים‬ ‫בנושאים‬ ‫הוראות‬ ‫לקבוע‬ ‫כאלו‬ ‫בתכניות‬ ‫ניתן‬
‫לתמ"א‬ 23 ‫סעיף‬ ‫לפי‬ ‫מקומיות‬ ‫מתאר‬ ‫תכניות‬ .‫וצפיפות‬ ‫קומות‬ ‫מספר‬ ,‫בניין‬ ‫קווי‬
‫העיקריים‬ ‫המסלולים‬ ‫לשני‬ ‫להתייחס‬ – ‫זאת‬ ‫עושות‬ ‫אכן‬ ‫המקרים‬ ‫ובמרבית‬ – ‫יכולות‬
.‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫להריסה‬ ‫וגם‬ ‫לעיבוי‬ ‫גם‬ :‫התמ"א‬ ‫של‬
‫שיפוץ‬ ‫מאפשרת‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫גם‬ ,‫לעיבוי-בינוי‬ ‫בדומה‬ :38 ‫תמ"א‬ ‫מסלול‬ ‫יתרונות‬
.‫יחסית‬ ‫מהיר‬ ‫וביצוע‬ ‫יישום‬ ,‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫מתונה‬ ‫תוספת‬ ,‫מתון‬ ‫שדרוג‬ ,‫תשתיות‬
‫לגבי‬ ‫במיוחד‬ ,‫חיסרון‬ ‫להיות‬ ‫עלול‬ ‫זה‬ ‫כי‬ ‫(אם‬ ‫הבניין‬ ‫מקווי‬ ‫לחרוג‬ ‫גם‬ ‫ניתן‬ ‫בנוסף‬
‫התמ"א‬ ‫מכוח‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫כל‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫של‬ ‫המסלולים‬ ‫בכל‬ .)‫סמוכים‬ ‫בניינים‬
.‫בנייה‬ ‫מאגרות‬ ‫חלקי‬ ‫פטור‬ ‫גם‬ ‫יש‬ .‫שבח‬ ‫וממס‬ ‫השבחה‬ ‫מהיטלי‬ ‫פטורות‬
‫דירות‬ ‫הגדלת‬ ,‫לעיבוי-בינוי‬ ‫בדומה‬ ,‫מאפשרת‬ 38 ‫תמ"א‬ :‫והדירות‬ ‫התשתיות‬ ‫שדרוג‬
‫בנוסף‬ .‫לדיירים‬ ‫עלות‬ ‫ללא‬ – ‫המבנה‬ ‫של‬ ‫כללי‬ ‫שיפוץ‬ ,‫ומעלית‬ ‫ממ"ד‬ ‫תוספת‬ ,‫קיימות‬
‫בהשוואה‬ ‫יחסית‬ ‫מתון‬ ‫שהוא‬ ‫וציפוף‬ ‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫תוספת‬ ‫מעודדת‬ ‫התמ"א‬
.‫פינוי-בינוי‬ ‫שמציע‬ ‫הקיצונית‬ ‫לצפיפות‬
‫מפני‬ ‫יחוזק‬ ‫כולו‬ ‫שהמבנה‬ ‫בכך‬ ‫קומות‬ ‫תוספת‬ ‫מתנה‬ 38 ‫תמ"א‬ :‫בניין‬ ‫מקווי‬ ‫חריגה‬
‫בתכניות‬ ‫הקבועים‬ ‫הבניין‬ ‫מקווי‬ ‫חריגה‬ ‫רבים‬ ‫במקומות‬ ‫מחייב‬ ‫זה‬ ‫חיזוק‬ .‫אדמה‬ ‫רעידות‬
‫יצירת‬ ‫בעצם‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫של‬ ‫חשיבותה‬ .‫להקלה‬ ‫בקשה‬ ‫במסגרת‬ ‫למותר‬ ‫מעבר‬ ‫ואף‬ ‫החלות‬
75
.‫הבניין‬ ‫מקווי‬ ‫חריגה‬ ‫המחייבות‬ ‫חיזוק‬ ‫עבודות‬ ‫לביצוע‬ ‫החוקית‬ ‫האפשרות‬
‫חיזוק‬ ‫יתאפשר‬ ‫לא‬ ‫שבלעדיה‬ ‫כיוון‬ ‫חשובה‬ ‫היא‬ ‫כזו‬ ‫חריגה‬ ‫לעיתים‬ ,‫כאמור‬
‫במקרים‬ ‫זאת‬ .‫חיסרון‬ ‫להוות‬ ‫עלולה‬ ‫ואף‬ ‫הכרחית‬ ‫איננה‬ ‫היא‬ ‫לעיתים‬ ‫אך‬ ,‫הבניינים‬
‫ההרחבות‬ ‫מן‬ ‫אלא‬ ,‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫נגד‬ ‫החיזוק‬ ‫מעבודות‬ ‫נובעת‬ ‫אינה‬ ‫החריגה‬ ‫בהם‬
‫תמ"א‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫מעט‬ ‫בלא‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ ,‫מכך‬ ‫יתרה‬ .‫הקיימות‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬
‫קווי‬ ‫עם‬ ,‫מאפשרת‬ ‫המקומית‬ ‫שהתכנית‬ ‫מכפי‬ ‫יותר‬ ‫גבוהה‬ ‫בנייה‬ ‫של‬ ‫מהלך‬ ‫נוצר‬ 38
‫בחלק‬ ‫לפחות‬ 0 ‫בניין‬ ‫קו‬ ‫כדי‬ ‫עד‬ ,‫המקומית‬ ‫בתכנית‬ ‫מהקבוע‬ ‫משמעותית‬ ‫קטנים‬ ‫בניין‬
‫המרקם‬ ‫אופי‬ ‫את‬ ‫בחשבון‬ ‫להביא‬ ‫נועד‬ ‫אשר‬ ,‫הקיים‬ ‫לתכנון‬ ‫מנוגד‬ ‫זה‬ ‫מהלך‬ .‫מהמבנה‬
‫אישור‬ ‫אחרי‬ ‫החריפה‬ ‫הזאת‬ ‫הבעיה‬ .‫בניינים‬ ‫בין‬ ‫ומרחקים‬ ‫גבהים‬ ‫כולל‬ ,‫כולו‬ ‫הבנוי‬
‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫על‬ ‫גם‬ ‫המצומצמים‬ ‫הבניין‬ ‫קווי‬ ‫את‬ ‫מחיל‬ ‫אשר‬ ,38 ‫לתמ"א‬ 3 ‫תיקון‬
‫אלה‬ ‫היו‬ ‫הבניין‬ ‫קווי‬ ‫כאלה‬ ‫בפרויקטים‬ 3 ‫תיקון‬ ‫שלפני‬ ‫בעוד‬ ,‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬
.‫התמ"א‬ ‫ולא‬ ,‫המקומית‬ ‫המתאר‬ ‫תכנית‬ ‫שקובעת‬
‫מהיר‬ ‫במימוש‬ ‫בפרויקט‬ ‫מדובר‬ ‫עיבוי-בינוי‬ ‫במסלול‬ ‫כמו‬ ,‫כאן‬ ‫גם‬ :‫הביצוע‬ ‫זמן‬ ‫משך‬
‫ב�מ‬ ‫הוצאת‬ ?‫מדומה‬ ‫פתרון‬ ‫או‬ ‫אמתי‬ ‫מענה‬ – ‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫מפני‬ ‫מבנים‬ ‫חיזוק‬ , 38 ‫תמ"א‬ :‫ראו‬ ‫נוסף‬ ‫לפירוט‬ .75
.95-96 '‫עמ‬ ,‫שלו‬ ‫ניר‬ :‫וכתיבה‬ ‫מחקר‬ .2011 ‫דצמבר‬ ,‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬ – ‫קום‬

21. 4041
‫קצר‬ ‫בהליך‬ ‫כרוך‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫פרויקט‬ ‫סטטוטורית‬ ‫מבחינה‬ .‫לפינוי-בינוי‬ ‫יחסית‬
.‫החדשות‬ ‫הבניה‬ ‫זכויות‬ ‫לקביעת‬ ‫תכנית‬ ‫הכנת‬ ‫מצריך‬ ‫שאינו‬ ,‫בלבד‬ ‫רישוי‬ ‫של‬ ‫יחסית‬
‫בפרויקטים‬ ‫המותר‬ ‫הבניה‬ ‫זכויות‬ ‫היקף‬ ‫את‬ ‫קבעה‬ ‫כבר‬ ‫הארצית‬ ‫שהתמ"א‬ ‫מכיוון‬ ‫זאת‬
‫עם‬ ‫אולם‬ .‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫בפני‬ ‫החיזוק‬ ‫הליכי‬ ‫את‬ ‫לזרז‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ,‫במסגרתה‬ ‫המבוצעים‬
‫יחסית‬ ‫ממושך‬ ‫הוא‬ ‫זה‬ ‫מסלול‬ ‫גם‬ ,‫אדמה‬ ‫רעידת‬ ‫של‬ ‫המידי‬ ‫לסיכון‬ ‫בהשוואה‬ ,‫זאת‬
‫מכן‬ ‫ולאחר‬ ‫כשנה‬ ‫שנמשכים‬ ‫רישוי‬ ‫הליכי‬ ,‫מורכב‬ ‫ואדריכלי‬ ‫הנדסי‬ ‫תכנון‬ ‫וכולל‬
‫רעידות‬ ‫כנגד‬ ‫מבנה‬ ‫של‬ ‫חיזוק‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ .‫הבנייה‬ ‫ביצוע‬ ‫לצורך‬ ‫רבים‬ ‫חודשים‬
‫לכל‬ ‫ספורים‬ ‫בחודשים‬ ‫להשלימה‬ ‫שניתן‬ ‫פשוטה‬ ‫פעולה‬ ‫הוא‬ ‫בנייה‬ ‫תוספות‬ ‫ללא‬ ‫אדמה‬
76
.‫בהרבה‬ ‫נמוכה‬ ‫ובעלות‬ ‫היותר‬
‫עומס‬ ,‫הביקוש‬ ‫לאזורי‬ ‫מחוץ‬ ‫כלכלית‬ ‫כדאיות‬ ‫חוסר‬ :38 ‫תמ"א‬ ‫מסלול‬ ‫חסרונות‬
‫(בניגוד‬ ‫הבנייה‬ ‫עבודות‬ ‫במהלך‬ ‫בדיירים‬ ‫פגיעה‬ ,‫הקיימות‬ ‫הציבוריות‬ ‫התשתיות‬ ‫על‬
.)‫העבודות‬ ‫בזמן‬ ‫בדירות‬ ‫לגור‬ ‫ממשיכים‬ ‫הדיירים‬ ,‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫למסלול‬
‫מימושה‬ ‫בפועל‬ ‫אולם‬ ,‫המדינה‬ ‫של‬ ‫התכנון‬ ‫מרחבי‬ ‫בכל‬ ‫חלה‬ 38 ‫תמ"א‬ :‫הביקוש‬ ‫אזורי‬
‫נוצר‬ ‫כך‬ .‫גבוהים‬ ‫הדירות‬ ‫ומחירי‬ ‫הקרקע‬ ‫ערכי‬ ‫בהם‬ ‫ביקוש‬ ‫באזורי‬ ‫רק‬ ‫כלכלית‬ ‫כדאי‬
‫אבסורדי‬ ‫מצב‬ ‫זהו‬ .‫הארץ‬ ‫למרכז‬ ‫מחוץ‬ ‫התמ"א‬ ‫לביצוע‬ ‫כלכלית‬ ‫כדאיות‬ ‫אין‬ ‫שבו‬ ‫מצב‬
‫בסיכון‬ ‫שאינם‬ ‫באזורים‬ ‫נמצאים‬ ‫בישראל‬ ‫הנדל"ניים‬ ‫הביקוש‬ ‫אזורי‬ ‫כי‬ ‫בכך‬ ‫בהתחשב‬
‫קיים‬ ‫בהם‬ ‫בצפון‬ ‫הפריפריה‬ ‫ביישובי‬ ‫דווקא‬ ,‫זאת‬ ‫לעומת‬ .‫סיסמית‬ ‫מבחינה‬ ‫גבוה‬
77
.‫כלכלית‬ ‫היתכנות‬ ‫לתכנית‬ ‫אין‬ ,‫בדרום‬ ‫באילת‬ ‫וכן‬ ,‫אדמה‬ ‫לרעידות‬ ‫מוגבר‬ ‫סיכון‬
‫בתוספת‬ ‫מדובר‬ ‫כאן‬ ‫גם‬ ,‫לעיבוי-בינוי‬ ‫בדומה‬ :‫הקיימות‬ ‫הציבוריות‬ ‫התשתיות‬ ‫על‬ ‫עומס‬
‫בניין‬ ‫גבי‬ ‫על‬ ‫קומות‬ 2.5 ‫בתוספת‬ ‫מדובר‬ ‫כאשר‬ .‫קיים‬ ‫עירוני‬ ‫במרקם‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬
‫התוספת‬ ‫מתבצעת‬ ‫כאשר‬ ‫אולם‬ .‫הציבורי‬ ‫המרחב‬ ‫על‬ ‫גדולה‬ ‫השפעה‬ ‫לכך‬ ‫אין‬ ,‫בודד‬
,‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫במתכונת‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫של‬ ‫במקרים‬ ‫וכן‬ ,‫בניינים‬ ‫של‬ ‫גדול‬ ‫במספר‬
‫מחייבת‬ ‫כזו‬ ‫מצטברת‬ ‫תוספת‬ .‫רבות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫תוספת‬ ‫של‬ ‫מצטברת‬ ‫השפעה‬ ‫ישנה‬
.‫ציבור‬ ‫ומבני‬ ‫ציבור‬ ‫שטחי‬ ,‫תחבורה‬ ,‫לכבישים‬ ‫בנוגע‬ ‫מתאימה‬ ‫עירונית‬ ‫היערכות‬
‫מחדש‬ ‫ובניה‬ ‫הריסה‬ ‫במתכונת‬ 38 ‫תמ"א‬
‫הריסה‬ ‫של‬ ‫במסלול‬ .‫מחדש‬ ‫ובנייתו‬ ‫הישן‬ ‫המבנה‬ ‫הריסת‬ ‫מאפשר‬ 38 ‫לתמ"א‬ 2 ‫תיקון‬
‫תכנית‬ ‫מכוח‬ ‫הזכויות‬ ‫הן‬ :‫מקורות‬ ‫משני‬ ‫בנייה‬ ‫מזכויות‬ ‫נהנה‬ ‫הפרויקט‬ ‫מחדש‬ ‫ובנייה‬
‫ממסלול‬ ‫בהבדל‬ ‫זאת‬ .‫עצמה‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫מכוח‬ ‫הזכויות‬ ‫והן‬ ,‫המפורטת‬ ‫המקומית‬ ‫המתאר‬
‫לנצל‬ ‫אפשר‬ ‫שבו‬ )‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫ללא‬ ‫הקיים‬ ‫הבניין‬ ‫גבי‬ ‫על‬ 38 ‫(תמ"א‬ ‫העיבוי‬
‫המקסימלי‬ ‫ההיקף‬ ‫עד‬ ‫לחלופין‬ ‫או‬ ‫קובעת‬ ‫שהתמ"א‬ ‫המקסימלי‬ ‫ההיקף‬ ‫עד‬ ‫רק‬ ‫זכויות‬
‫משני‬ ‫זכויות‬ ‫לנצל‬ ‫אפשר‬ ‫ואי‬ – ‫המקומית‬ ‫המתאר‬ ‫בתכנית‬ ‫שקבועות‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫של‬
.‫המקורות‬
‫משך‬ ,‫ייעודי‬ ‫תכנון‬ ,‫הנדסי‬ ‫יתרון‬ :‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫במסלול‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫יתרונות‬
.‫יחסית‬ ‫קצר‬ ‫זמן‬
‫תוספת‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫חדש‬ ‫בניין‬ ‫של‬ ‫לבנייה‬ ‫יתרון‬ ‫ישנו‬ ‫הנדסית‬ ‫מבחינה‬ :‫הנדסי‬ ‫יתרון‬
.9 '‫עמ‬ ,‫שם‬ .76
.44-47 '‫עמ‬ ,‫שם‬ .77
.‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫מפני‬ ‫וחיזוקו‬ ‫קיים‬ ‫לבניין‬ ‫קומות‬
‫לדירה‬ ‫חדר‬ ‫הוספת‬ ‫של‬ ‫האילוץ‬ ‫על‬ ‫יתבסס‬ ‫לא‬ ‫החדשות‬ ‫הדירות‬ ‫תכנון‬ :‫ייעודי‬ ‫תכנון‬
.‫קיימת‬
‫מהיר‬ ‫הביצוע‬ ‫זמן‬ ‫משך‬ ‫כאן‬ ‫גם‬ ,‫עיבוי‬ ‫במסלול‬ 38 ‫לתמ"א‬ ‫בדומה‬ :‫הביצוע‬ ‫זמן‬ ‫משך‬
38 ‫תמ"א‬ ‫פרויקט‬ ‫גם‬ ,‫לעיל‬ ‫כאמור‬ ‫סטטוטורית‬ ‫מבחינה‬ .‫לפינוי-בינוי‬ ‫יחסית‬
‫מצריך‬ ‫שאינו‬ ,‫בלבד‬ ‫רישוי‬ ‫של‬ ‫יחסית‬ ‫קצר‬ ‫הליך‬ ‫דורש‬ ‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫במתכונת‬
.‫החדשות‬ ‫הבניה‬ ‫זכויות‬ ‫לקביעת‬ ‫תכנית‬ ‫הכנת‬
‫על‬ ‫עומס‬ ,‫בישימות‬ ‫בעיות‬ :‫מחדש‬ ‫ובניה‬ ‫הריסה‬ ‫במתכונת‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫מסלול‬ ‫חסרונות‬
.‫קיימות‬ ‫תשתיות‬
‫במבנים‬ ‫כשמדובר‬ ‫בעיקר‬ ‫כלכלית‬ ‫מבחינה‬ ‫כדאי‬ ‫הוא‬ ‫זה‬ ‫מסלול‬ :‫בישימות‬ ‫בעיות‬
‫כאלה‬ ‫במבנים‬ .‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫מועט‬ ‫מספר‬ ‫בהם‬ ‫אשר‬ ‫יחסית‬ ‫נמוכים‬ ‫שהם‬ ‫מקוריים‬
‫לעומת‬ .‫יחסית‬ ‫כדאית‬ ‫היא‬ ‫ההשקעה‬ ‫ולכן‬ ,‫לקיים‬ ‫יחסית‬ ‫גדולה‬ ‫החדשות‬ ‫הדירות‬ ‫תוספת‬
38 ‫תמ"א‬ ‫במסגרת‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫ומרובי‬ ‫גדולים‬ ‫מבנים‬ ‫של‬ ‫מחדש‬ ‫ובניה‬ ‫הריסה‬ ‫זאת‬
‫דירות‬ ‫בבניית‬ ‫גדולים‬ ‫סכומים‬ ‫להשקיע‬ ‫הקבלן‬ ‫על‬ :‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫לפרויקט‬ ‫דומה‬
‫עלולה‬ ‫למכירה‬ ‫החדשות‬ ‫הדירות‬ ‫שכמות‬ ‫בעוד‬ ,‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬ ‫עבור‬ ‫חלופיות‬
.‫ההשקעה‬ ‫את‬ ‫תכסה‬ ‫ולא‬ ‫יחסית‬ ‫מעטה‬ ‫להיות‬
‫הריסה‬ ‫של‬ ‫זה‬ ‫במסלול‬ ‫גם‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫לפרויקט‬ ‫בדומה‬ :‫הקיימות‬ ‫התשתיות‬ ‫על‬ ‫עומס‬
‫בכך‬ ‫הוא‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫של‬ ‫חסרונה‬ ‫אולם‬ .‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫תוספת‬ ‫יש‬ ‫מחדש‬ ‫ובניה‬
‫רגיל‬ ‫לפרויקט‬ ‫בניגוד‬ ‫זאת‬ .‫מסוים‬ ‫מתחם‬ ‫של‬ ‫הספציפיים‬ ‫לצרכים‬ ‫מתייחסת‬ ‫שאינה‬
.‫ספציפי‬ ‫למתחם‬ ‫ואושרה‬ ‫שהוכנה‬ ‫מפורטת‬ ‫תכנית‬ ‫על‬ ‫מבוסס‬ ‫אשר‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬
‫שטחים‬ ‫מוסיפה‬ ‫מסוימים‬ ‫ובמקרים‬ – ‫המקום‬ ‫נתוני‬ ‫את‬ ‫לבחון‬ ‫אמורה‬ ‫כזו‬ ‫תכנית‬
.‫והריסתם‬ ‫הישנים‬ ‫המבנים‬ ‫פינוי‬ ‫תמורת‬ ‫ציבוריים‬
‫מכוח‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫למעשה‬ ‫הוא‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫של‬ ‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫מסלול‬
‫או‬ ‫מתחם‬ ‫של‬ ‫ברזולוציה‬ ‫הדברים‬ ‫את‬ ‫לבחון‬ ‫יכולת‬ ‫לה‬ ‫שאין‬ ‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫תכנית‬
‫אינה‬ ‫אך‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫תוספת‬ ‫מאפשרת‬ ‫כזו‬ ‫שתכנית‬ ‫מצב‬ ‫נוצר‬ ‫כך‬ .‫יישוב‬ ‫אפילו‬
‫במתכונת‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫שמסלול‬ ‫חשש‬ ‫קיים‬ ‫לכן‬ .‫ציבור‬ ‫לצורכי‬ ‫שטח‬ ‫כל‬ ‫הוספת‬ ‫כוללת‬
‫להתייחס‬ ‫מבלי‬ ‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫גדולה‬ ‫כמות‬ ‫יוסיף‬ ‫מחדש‬ ‫ובניה‬ ‫הריסה‬
.‫זו‬ ‫מתוספת‬ ‫הנובעים‬ ‫הפרוגרמתיים‬ ‫ולצרכים‬ ‫הקיים‬ ‫העירוני‬ ‫למרקם‬
‫ושמיעת‬ ‫דיונים‬ ‫של‬ ‫הליך‬ ‫עוברות‬ ‫רגילות‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫תכניות‬ :‫לתכנית‬ ‫התנגדות‬
‫של‬ ‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫במסלול‬ ,‫לכך‬ ‫בניגוד‬ .‫התכנון‬ ‫במוסדות‬ ‫הציבור‬ ‫התנגדויות‬
‫בהליך‬ ‫מתקדם‬ ‫שלב‬ ‫שהוא‬ ,‫הרישוי‬ ‫בשלב‬ ‫אלא‬ ‫להתנגד‬ ‫לציבור‬ ‫אפשרות‬ ‫אין‬ 38 ‫תמ"א‬
.‫התכנון‬
‫שכונות‬ ‫שיקום‬
-‫בין‬ ‫ועדה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫לכך‬ ‫כמיועדות‬ ‫שהוכרזו‬ ‫בשכונות‬ ‫פועל‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫פרויקט‬
‫החברתי‬ ‫התחום‬ ‫בעוד‬ ,‫אולם‬ .‫ויישובים‬ ‫שכונות‬ 94-‫ב‬ ‫הפרויקט‬ ‫מוכרז‬ ‫כיום‬ .‫משרדית‬
.‫מתוכם‬ ‫בלבד‬ ‫שכונות‬ 37-‫ב‬ ‫פועל‬ ‫הפיזי‬ ‫שהתחום‬ ‫הרי‬ ,‫והיישובים‬ ‫השכונות‬ ‫בכל‬ ‫פועל‬
28.1.2007 ‫מיום‬ 1102 '‫מס‬ ‫ממשלה‬ ‫מהחלטת‬ ‫נובע‬ ‫הפיזי‬ ‫בתחום‬ ‫הפרויקט‬ ‫צמצום‬

22. 4243
‫השיקום‬ ‫שכונות‬ ‫דרג‬ ִ‫במ‬ ‫ביותר‬ ‫החלשות‬ ‫בשכונות‬ ‫זה‬ ‫בתחום‬ ‫מאמץ‬ ‫לרכז‬ ‫הוחלט‬ ‫שבה‬
‫שיקום‬ ‫לפרויקט‬ ‫בהרחבה‬ ‫כאן‬ ‫נתייחס‬ ‫לא‬ 78
.‫השכונות‬ ‫בשאר‬ ‫הפעילות‬ ‫את‬ ‫ולהשהות‬
‫ולכן‬ ‫פיזי‬ ‫לשיקום‬ ‫המיועדות‬ ‫חדשות‬ ‫שכונות‬ ‫התווספו‬ ‫לא‬ 2007 ‫שמאז‬ ‫מכיוון‬ ,‫שכונות‬
.‫כיום‬ ‫רלוונטי‬ ‫שאינו‬ ‫מסלול‬ ‫זהו‬ ‫לכאורה‬
‫בסקירה‬ ‫כלול‬ ‫הוא‬ ,‫למעשה‬ ‫הופסק‬ ‫פיזי‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫שמסלול‬ ‫למרות‬ ,‫אולם‬
‫מגוון‬ ‫בתוך‬ .‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הפתרונות‬ ‫אחד‬ ‫את‬ ‫מציג‬ ‫שהוא‬ ‫מכיוון‬ ‫זה‬ ‫במסמך‬
‫ציבורית‬ ‫בהשקעה‬ ‫כמאופיין‬ ‫הזה‬ ‫המסלול‬ ‫בולט‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫האפשרויות‬
‫זה‬ ‫אין‬ ‫גם‬ ‫זו‬ ‫מסיבה‬ .‫כאן‬ ‫המוזכרים‬ ‫המסלולים‬ ‫משאר‬ ‫שונה‬ ‫הוא‬ ‫ולכן‬ ,‫יחסית‬ ‫רבה‬
‫ידי‬ ‫על‬ ‫שתמומן‬ ‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫המעוניינת‬ ,‫כיום‬ ‫הממשלה‬ ‫על‬ ‫המועדף‬ ‫המסלול‬
‫גם‬ ‫המשלבת‬ ‫הגישה‬ ‫מן‬ ‫נובע‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫מסלול‬ ‫של‬ ‫היתרונות‬ ‫אחד‬ .‫החופשי‬ ‫השוק‬
.‫חברתית‬ ‫בראייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫על‬ ‫בדיון‬ ‫רבה‬ ‫חשיבותו‬ ‫ולכן‬ ,‫חברתי‬ ‫שיקום‬
‫פרויקט‬ ‫של‬ ‫הערכה‬ ‫בקצרה‬ ‫כאן‬ ‫תובא‬ ,‫זה‬ ‫מסלול‬ ‫של‬ ‫וחסרונות‬ ‫יתרונות‬ ‫לסקור‬ ‫במקום‬
‫ויש‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫פרויקט‬ ‫אודות‬ ‫נרחבת‬ ‫ספרות‬ ‫קיימת‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ .‫שכונות‬ ‫שיקום‬
.‫והחברתית‬ ‫הפיזית‬ ‫הצלחתו‬ ‫מידת‬ ‫על‬ ‫ויכוח‬
‫ערך‬ 1996 ‫בשנת‬ ‫כי‬ ‫מציין‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫בפרויקט‬ ‫שעסק‬ ‫המדינה‬ ‫מבקר‬ ‫דו"ח‬
‫תוצאות‬ ‫את‬ ‫להעריך‬ ‫שנועד‬ ‫מחקר‬ ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫הזמנת‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫פרטי‬ ‫מכון‬
‫או‬ ‫הסתיים‬ ‫בהם‬ ‫הפרויקט‬ ‫שביצוע‬ ‫ושכונות‬ ‫יישובים‬ ‫בעשרה‬ ‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫הביצוע‬
‫במסמך‬ ‫סוכמו‬ ,‫אהרוני‬ ‫ועירית‬ ‫צמח‬ ‫מינה‬ ‫שחיברו‬ ,‫המחקר‬ ‫תוצאות‬ ;‫להסתיים‬ ‫עמד‬
‫צמח‬ ‫טענו‬ ‫במסמך‬ ."‫מסכם‬ ‫הערכה‬ ‫דוח‬ ,‫שיקום‬ ‫בשכונות‬ ‫ותמורות‬ ‫"שינויים‬ ‫שכותרתו‬
‫העיקריות‬ ‫מטרותיו‬ ‫אך‬ ,‫הפרויקט‬ ‫מטרות‬ ‫של‬ ‫ומקובלת‬ ‫מוסכמת‬ ‫הגדרה‬ ‫אין‬ ‫כי‬ ‫ואהרוני‬
.‫לקיומו‬ ‫הראשונות‬ ‫השנים‬ ‫במרוצת‬ ‫גובשו‬
‫שנכללו‬ ‫השכונות‬ ‫בכל‬ ‫ניכר‬ ‫לשיפור‬ ‫הביא‬ ‫הפרויקט‬ ‫כי‬ ,‫במסמך‬ ‫נאמר‬ ‫עוד‬
‫בהישגים‬ ‫וכן‬ ,‫ציבור‬ ‫מוסדות‬ ‫של‬ ‫ושיפוץ‬ ‫בבנייה‬ ,‫התשתיות‬ ,‫הדיור‬ ‫בתחומי‬ ‫במחקר‬
‫ומנע‬ ,‫בשכונות‬ ‫החברתיים‬ ‫השירותים‬ ‫ובאיכות‬ ‫חובה‬ ‫גן‬ ‫וילדי‬ ‫הספר‬ ‫בתי‬ ‫תלמידי‬ ‫של‬
‫המוביליות‬ ‫סיכויי‬ ‫שיפור‬ ‫בתחום‬ ‫ואולם‬ .‫השכונות‬ ‫של‬ ‫האורבנית‬ ‫ההידרדרות‬ ‫את‬
‫ההזדמנויות‬ ‫הרחבת‬ ‫באמצעות‬ ‫בעיקר‬ ,‫השכונות‬ ‫תושבי‬ ‫של‬ ‫החברתית-כלכלית‬
‫התועלת‬ ‫וגם‬ ;‫מועטים‬ ‫היו‬ ‫הפרויקט‬ ‫הישגי‬ - ‫מקצועית‬ ‫ולהכשרה‬ ‫לימודיים‬ ‫להישגים‬
‫ותנאיהן‬ ‫מצבן‬ ‫לשיפור‬ ‫הקשור‬ ‫בכל‬ ‫ממנו‬ ‫הפיקו‬ ‫עמוקה‬ ‫במצוקה‬ ‫השרויות‬ ‫שהמשפחות‬
‫בני‬ ‫ממנו‬ ‫שהפיקו‬ ‫לתועלת‬ ‫יחסית‬ ‫קטנה‬ ‫הייתה‬ ‫הקהילה‬ ‫בתחומי‬ ‫לצורכיהן‬ ‫והדאגה‬
79
.‫יותר‬ ‫המבוססות‬ ‫השכבות‬
‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫פרויקט‬ ‫את‬ ‫שחקרה‬ ‫כרמון‬ ‫נעמי‬ '‫פרופ‬ ‫גם‬ ,‫לעיל‬ ‫שהוזכר‬ ‫כפי‬
‫שיפור‬ ,‫המגורים‬ ‫תנאי‬ ‫שיפור‬ ‫כולל‬ ,‫ממטרותיו‬ ‫חלק‬ ‫השיג‬ ‫אכן‬ ‫הפרויקט‬ ‫כי‬ ‫סבורה‬
‫כרמון‬ .‫מגוריהם‬ ‫מאזור‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הרצון‬ ‫בשביעות‬ ‫ושיפור‬ ‫הציבוריים‬ ‫השירותים‬
‫כשכונות‬ ‫עדיין‬ ‫הנתפסות‬ ,‫השיקום‬ ‫שכונות‬ ‫של‬ ‫בתדמיתן‬ ‫שיפור‬ ‫הושג‬ ‫לא‬ ‫כי‬ ‫טוענת‬
‫מהמצב‬ ‫יותר‬ ‫אף‬ ‫לדעתה‬ ‫החשוב‬ ,‫בשכונות‬ ‫אוכלוסיות‬ ‫תמהיל‬ ‫נוצר‬ ‫שלא‬ ‫מכיוון‬ ,‫חלשות‬
80
.‫הבניינים‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬
http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/shikum_shechunot/ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫אתר‬ .78
.2013 ‫בנובמבר‬ 17 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,Pages/shikum_shechunot.aspx
.2013 ‫בנובמבר‬ 17 ‫ליום‬ ‫נכון‬ www.mat.co.il/nGg .330 ‫עמוד‬ ,2004 ‫משנת‬ '‫45ב‬ ‫המדינה‬ ‫מבקר‬ ‫דו"ח‬ .79
Naomi Carmon: Three generations of urban renewal policies: analysis and policy impli� .80
cations. Geoforum 30 (1999) 145-158; 152
‫שיקום‬ ‫לפרויקט‬ ‫בכתיבתה‬ ‫היא‬ ‫אף‬ ‫התייחסה‬ ‫מישר‬ ‫נעמה‬ ‫הנוף‬ ‫אדריכלית‬
‫למבנה‬ ‫הותאמו‬ ‫שלא‬ ‫אחידים‬ ‫פיזיים‬ ‫פתרונות‬ ‫על‬ ‫התבסס‬ ‫השיקום‬ ‫כי‬ ‫וטענה‬ ,‫שכונות‬
‫מכך‬ ‫נובע‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫של‬ ‫נוסף‬ ‫כשל‬ .‫ולאוכלוסייתה‬ ‫שכונה‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫הספציפי‬
‫בסביבת‬ ‫מספק‬ ‫בלתי‬ ‫באופן‬ ‫טיפל‬ ‫הפרויקט‬ ,‫עצמם‬ ‫השיכון‬ ‫בבנייני‬ ‫טיפול‬ ‫שמלבד‬
‫אדריכלי‬ ‫במבנה‬ ‫מאופיינות‬ ‫הציבורי‬ ‫השיכון‬ ‫בנייני‬ ‫של‬ ‫המגורים‬ ‫סביבות‬ .‫המגורים‬
‫לבניינים‬ ‫משויכות‬ ‫בלתי‬ ‫גדולות‬ ‫וחצרות‬ ‫נרחבים‬ ‫משותפים‬ ‫אזורים‬ ‫הכולל‬ ‫בסיסי‬
‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביעה‬ ‫מישר‬ .‫באחזקתם‬ ‫התקשו‬ ‫היום‬ ‫קשי‬ ‫שהתושבים‬ ‫לעין‬ ‫נראה‬ ‫באופן‬
‫החיים‬ ‫לאיכות‬ ‫הקריטיים‬ ‫הגורמים‬ ‫אחד‬ ‫היא‬ ‫מוזנחת‬ ‫שנותרה‬ ‫המגורים‬ ‫שסביבת‬
‫פרויקט‬ ‫לאחר‬ ‫גם‬ ‫השתפרה‬ ‫לא‬ ‫רבות‬ ‫פעמים‬ ‫אשר‬ ,‫הציבורי‬ ‫השיכון‬ ‫בסביבות‬ ‫הגרועה‬
81
.‫השיקום‬
:‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫הכלכלי‬ ‫המרכיב‬ ‫מול‬ ‫הערכי‬ ‫המרכיב‬
‫רואים‬ ‫אנו‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לביצוע‬ ‫בישראל‬ ‫המוצעים‬ ‫המסלולים‬ ‫סקירת‬ ‫בעקבות‬
‫ואינו‬ ‫שכמעט‬ ‫ותיק‬ ‫מסלול‬ ‫שהוא‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫(מלבד‬ ‫החדשים‬ ‫המסלולים‬ ‫בכל‬ ‫כי‬
‫אינם‬ ‫הקיימות‬ ‫המגורים‬ ‫וסביבות‬ ‫הדירות‬ ‫החלפת‬ ‫או‬ ‫שיפוץ‬ ,‫חידוש‬ )‫כיום‬ ‫מיושם‬
‫נועדו‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫מסלולי‬ :‫אחרים‬ ‫יעדים‬ ‫של‬ ‫יוצא‬ ‫פועל‬ ‫הם‬ ‫אלא‬ ,‫כשלעצמם‬ ‫יעדים‬
‫נועדו‬ ‫לסוגיו‬ ‫ופינוי-בינוי‬ ‫עיבוי‬ ‫מסלולי‬ .‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫נגד‬ ‫המבנה‬ ‫לחיזוק‬ ‫במוצהר‬
‫הללו‬ ‫המסלולים‬ ‫כל‬ .‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫ולהוסיף‬ ‫הקיים‬ ‫העירוני‬ ‫המרקם‬ ‫את‬ ‫לצופף‬
‫לכן‬ .‫והשדרוג‬ ‫הבנייה‬ ‫את‬ ‫יממנו‬ ‫אשר‬ ‫הם‬ ‫פרטיים‬ ‫יזמים‬ ‫כי‬ ‫הציפייה‬ ‫על‬ ‫מבוססים‬
‫לעיתים‬ ‫אשר‬ ,‫מרכיבים‬ ‫שני‬ ‫על‬ ‫כולם‬ ‫עונים‬ ‫בישראל‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫מסלולי‬
‫טיפול‬ ,‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ,‫מבנים‬ ‫חיזוק‬ :‫(כגון‬ ‫הערכי‬ ‫המרכיב‬ :‫השני‬ ‫את‬ ‫אחד‬ ‫סותרים‬
.‫לביצועו‬ ‫נאות‬ ‫יזמי‬ ‫רווח‬ ‫שיבטיח‬ ‫הכלכלי‬ ‫והמרכיב‬ ,)‫בתשתיות‬
‫הערכי‬ ‫המרכיב‬
‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫לבחון‬ ‫כאן‬ ‫נציע‬ ,‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫המימון‬ ‫אמצעי‬ ‫בחינת‬ ‫לפני‬
?‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫צורך‬ ‫יש‬ ‫מדוע‬ .‫מאחוריה‬ ‫העומדים‬ ‫החברתיים‬ ‫הערכים‬ ‫את‬
‫המתגוררת‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫הצרכים‬ ‫על‬ ‫עונים‬ ‫כיום‬ ‫הקיימים‬ ‫מסלולים‬ ‫האם‬
?‫ההתחדשות‬ ‫במתחמי‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לביצוע‬ ‫הסיבות‬ ‫בנושא‬ ‫נערכו‬ ‫רבים‬ ‫אקדמיים‬ ‫מחקרים‬
Regent ‫ההתחדשות‬ ‫פרויקט‬ ‫את‬ ‫חקרו‬ ‫ופטרוניה‬ ‫קיפפר‬ ‫החוקרים‬ .‫שהושגו‬ ‫והתוצאות‬
‫השכונה‬ ‫כי‬ ‫מציינים‬ ‫הם‬ .‫הבא‬ ‫בפרק‬ ‫מפורטת‬ ‫בצורה‬ ‫שיוזכר‬ ,‫קנדה‬ ,‫בטורונטו‬ Park
‫נעוצות‬ ‫היו‬ ‫לא‬ ‫לכך‬ ‫הסיבות‬ ‫אולם‬ ,‫השנים‬ ‫לאורך‬ ‫הידרדרה‬ ‫מחדש‬ ‫ונבנתה‬ ‫שנהרסה‬
‫רבים‬ ‫היו‬ ‫השכונה‬ ‫להתדרדרות‬ ‫הגורמים‬ .‫תחזוקה‬ ‫בחוסר‬ ‫או‬ ‫לקויה‬ ‫בבנייה‬ ‫רק‬
‫הממסדית‬ ‫התכנון‬ ‫בתפיסת‬ ‫שינויים‬ ,‫המשק‬ ‫במבנה‬ ‫שינויים‬ ‫וביניהם‬ ,‫ומורכבים‬
‫הציב�ו‬ ‫השיכון‬ ‫בבנייני‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫בתהליכי‬ ‫בר-השגה‬ ‫דיור‬ ‫לשימור‬ ‫ומנגנונים‬ ‫מדיניות‬ :‫מישר‬ ‫נעמה‬ .81
.‫מתוקנת‬ ‫חברה‬ ‫של‬ ‫לכינונה‬ ‫מתווה‬ :‫אחרת‬ ‫גם‬ ‫אפשר‬ :)‫(עורכים‬ ‫ספיבק‬ ‫ואביה‬ ‫יונה‬ ‫יוסי‬ ‫בתוך‬ 238-241 '‫עמ‬ ,‫רי‬
http://www.fes.org.il/src/File/EfsharAcheretCoverandBookcompre .2012 ,‫המאוחד‬ ‫הקיבוץ‬ ‫הוצאת‬
.2013 ‫בנובמבר‬ 18 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ssed.pdf

23. 4445
82
.‫הדיור‬ ‫בתחום‬ ‫לנזקקים‬ ‫מסיוע‬ ‫המדינה‬ ‫של‬ ‫ונסיגתה‬
-‫ורב‬ ‫מורכב‬ ‫שיהיה‬ ‫ראוי‬ ‫להם‬ ‫והמענה‬ ,‫לישראל‬ ‫גם‬ ‫נכונים‬ ‫אלה‬ ‫מאפיינים‬
-‫הסוציו‬ ‫למצבה‬ ‫והן‬ ‫הישנים‬ ‫הבניינים‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫למצבם‬ ‫הן‬ ‫ויתייחס‬ ,‫הוא‬ ‫אף‬ ‫ממדי‬
‫חזותי‬ ‫שיפור‬ ‫להשיג‬ ‫יכול‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פיזי‬ ‫פתרון‬ .‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫אקונומי‬
‫את‬ ‫הן‬ ‫העין‬ ‫מן‬ ‫שיעלים‬ ‫באופן‬ ‫החלשה‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫פיזור‬ ‫וכן‬ ‫השכונות‬ ‫פני‬ ‫של‬
‫להתגלות‬ ‫עלול‬ ‫זה‬ ‫פתרון‬ ‫אולם‬ .‫החברתיות‬ ‫הבעיות‬ ‫את‬ ‫והן‬ "‫"המכוערים‬ ‫השיכונים‬
,‫המפונים‬ ‫יאכלסו‬ ‫אותו‬ ‫מקום‬ ‫בכל‬ ‫להופיע‬ ‫עלולות‬ ‫החברתיות‬ ‫הבעיות‬ :‫בלבד‬ ‫כשטחי‬
.‫נאותה‬ ‫לתחזוקה‬ ‫יזכו‬ ‫לא‬ ‫אם‬ ‫הם‬ ‫אף‬ ‫להתכער‬ ‫עלולים‬ ‫החדשים‬ ‫והשיכונים‬
‫להתייחס‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫צריך‬ ‫שכונה‬ ‫של‬ ‫להידרדרותה‬ ‫שגורמות‬ ‫הבעיות‬ ‫למכלול‬ ‫מענה‬
‫מענה‬ .‫הדירות‬ ‫ערכי‬ ‫של‬ ‫הכלכלי‬ ‫למרכיב‬ ‫רק‬ ‫ולא‬ ‫הבניינים‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫למצב‬ ‫רק‬ ‫לא‬
‫מגוריהם‬ ‫סביבת‬ ‫את‬ ‫רואים‬ ‫הם‬ ‫כיצד‬ ,‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫הם‬ ‫מי‬ ‫יבחן‬ ‫יותר‬ ‫כולל‬
‫מחדש‬ ‫לתכנן‬ ‫ניתן‬ ‫כזו‬ ‫בחינה‬ ‫לאחר‬ ‫רק‬ .‫שלהם‬ ‫והיכולות‬ ‫הצרכים‬ ‫ומה‬ ‫ובעתיד‬ ‫בהווה‬
‫לאוכלוסייה‬ ‫מיטבי‬ ‫תכנון‬ ‫לממן‬ ‫כיצד‬ ‫דרכים‬ ‫ולהציע‬ ‫הקיימת‬ ‫הבנויה‬ ‫הסביבה‬ ‫את‬
.‫הקיימת‬
‫עלולה‬ "‫עירונית‬ ‫"התחדשות‬ ,‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫לצרכי‬ ‫מענה‬ ‫אין‬ ‫עוד‬ ‫כל‬
‫ולהביא‬ ‫בדירות‬ ‫השוק‬ ‫את‬ ‫להציף‬ ‫במטרה‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫גדולה‬ ‫בתוספת‬ ‫להסתכם‬
‫מתייחסת‬ ‫אינה‬ ,‫כשלעצמה‬ ‫וחיובית‬ ‫חשובה‬ ‫להיות‬ ‫שיכולה‬ ,‫זו‬ ‫מטרה‬ .‫מחירים‬ ‫לירידת‬
‫מתחשבת‬ ‫ואינה‬ ,‫ומאוכלס‬ ‫קיים‬ ‫בנוי‬ ‫במרקם‬ ‫מהתערבות‬ ‫הנובעת‬ ‫החברתית‬ ‫למורכבות‬
‫המחודש‬ ‫הפיתוח‬ ‫את‬ ‫לבחון‬ ‫חיוני‬ ‫כי‬ ‫סילברמן‬ ‫כתבה‬ ‫הזה‬ ‫בהקשר‬ .‫הקיימים‬ ‫בתושבים‬
‫הפיתוח‬ ‫תכנית‬ .‫הקיימת‬ ‫האמצעים‬ ‫דלת‬ ‫הקהילה‬ ‫של‬ ‫לצרכים‬ ‫"בהתאם‬ ‫קיימות‬ ‫בשכונות‬
‫מכן‬ ‫לאחר‬ ‫ורק‬ ,‫במקום‬ ‫נמצאים‬ ‫שכבר‬ ‫בתושבים‬ ‫להשקיע‬ ‫שיש‬ ‫ההשקעה‬ ‫על‬ ‫מבוססת‬
‫קיום‬ ‫את‬ ‫שיסבסדו‬ ‫הכנסות‬ ‫לחולל‬ ‫כדי‬ ‫הנדרשת‬ ‫החדשה‬ ‫הבנייה‬ ‫כמות‬ ‫את‬ ‫בוחנת‬
83
."‫סבירים‬ ‫במחירים‬ ‫הדיור‬
‫זו‬ ‫תשובה‬ ?‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬ ‫על‬ ‫המועדף‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫סוג‬ ‫מהו‬
‫(תכנית‬ ‫לפתרון‬ ‫לגשת‬ ,‫לדעתנו‬ ,‫אין‬ ‫כך‬ ‫משום‬ .‫לאתר‬ ‫מאתר‬ ‫ומשתנה‬ ‫מורכבת‬ ‫היא‬
.‫שונים‬ ‫למתחמים‬ ‫אחיד‬ ‫פתרון‬ ‫להציע‬ ‫ואין‬ ,‫והצרכים‬ ‫הבעיות‬ ‫הגדרת‬ ‫לפני‬ )‫בינוי‬
‫מנקודת‬ .‫נטו‬ ‫כלכלי‬ ‫כמשאב‬ ‫המגורים‬ ‫דירת‬ ‫אל‬ ‫ההחלטות‬ ‫מקבלי‬ ‫מתייחסים‬ ‫כיום‬
‫נכונים‬ ‫צעדים‬ ‫הם‬ ‫במקומה‬ ‫חדשה‬ ‫דירה‬ ‫ובניית‬ ‫ישנה‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫הריסתה‬ ,‫זו‬ ‫מבט‬
‫מרוויחים‬ ‫כולם‬ ‫בו‬ ‫מצב‬ ‫הוא‬ ‫בינוי‬ ‫פינוי‬ ‫פרויקט‬ ‫ולכן‬ ‫הצדדים‬ ‫לכל‬ ‫כלכלית‬ ‫מבחינה‬
‫ההיבט‬ ‫מן‬ ‫בהרבה‬ ‫רחבה‬ ‫דייריה‬ ‫עבור‬ ‫המגורים‬ ‫דירת‬ ‫של‬ ‫משמעותה‬ ,‫אולם‬ .)‫(כלכלית‬
‫"אונו‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫לפרויקט‬ ‫המתייחס‬ ‫במחקרה‬ ‫קיינר-פרסוב‬ .‫בלבד‬ ‫הכלכלי‬
‫להיבט‬ ‫מצטמצם‬ ‫שאינו‬ ,‫השינוי‬ ‫של‬ ‫מורכבותו‬ ‫על‬ ‫מצביעה‬ ,‫אונו‬ ‫בקריית‬ "‫הירוקה‬
:‫בלבד‬ ‫הכלכלי‬
15 ‫(או‬ ‫בפרויקט‬ ‫מעורבות‬ ‫של‬ ‫שנים‬ 10-‫כ‬ ‫של‬ ‫חיים‬ ‫בזמן‬ "‫"משלמים‬ ‫אלו‬ ‫וותיקים‬ ‫"דיירים‬
Stefan Kipfer and Jason Petrunia (2009), “Recolonization” and Public Housing: a Toronto .82
.Case Study. Studies in Published Economy 83; Spring 2009, p. 131
‫אזרחית‬ ‫חברה‬ - ‫במרחב‬ ‫זכויות‬ ‫לקדם‬ :‫בתוך‬ .?‫כיצד‬ ,‫פינוי‬ ‫ללא‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ,)2008( ‫סילברמן‬ ‫אמילי‬ .83
‫הערבי‬ ‫והמרכז‬ ‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬ - ‫במקום‬ ‫עמותת‬ ‫של‬ ‫בינלאומי‬ ‫כנס‬ ‫מתוך‬ ‫מאמרים‬ ‫אסופת‬ ,‫ממסד‬ ‫מול‬
. http://bimkom.org/wp-content/uploads/CivilSocietyAndState1.pdf ,24 '‫עמ‬ ,‫אלטרנטיבי‬ ‫לתכנון‬
.25.6.2013 ‫ליום‬ ‫נכון‬
‫מקבלי‬ ‫מצד‬ ‫התייחסות‬ ‫נמצאה‬ ‫לא‬ ...)‫השכונה‬ ‫של‬ ‫הבניה‬ ‫תקופת‬ ‫את‬ ‫בחשבון‬ ‫נביא‬ ‫אם‬ ,‫שנים‬
‫מבלי‬ ‫חייהם‬ ‫באורח‬ ‫מהותי‬ ‫שינוי‬ ‫לבצע‬ ‫רבות‬ ‫משפחות‬ ‫מחייב‬ ‫שהפרויקט‬ ‫לעובדה‬ ‫ההחלטות‬
‫על‬ ‫מלאה‬ ‫אינפורמציה‬ ‫משפחות‬ ‫לאותן‬ ‫לתת‬ ‫ומבלי‬ ‫לו‬ ‫זקוקים‬ ‫הם‬ ‫כי‬ ‫להחלטה‬ ‫הגיעו‬ ‫עצמם‬ ‫שהם‬
‫ובהסתגלות‬ ‫עצמו‬ ‫המעבר‬ ‫בתהליך‬ ‫לו‬ ‫שידרשו‬ ‫המאמץ‬ ‫ועל‬ ‫בחייהם‬ ‫לחול‬ ‫העומד‬ ‫השינוי‬ ‫מהות‬
84
."‫התהליך‬ ‫בתום‬ ‫החדשים‬ ‫לתנאים‬
‫מוגבלת‬ ‫ואינה‬ ‫העיר‬ ‫מן‬ ‫לחלק‬ ‫נוגעת‬ ,‫היא‬ ‫כן‬ ‫כשמה‬ "‫עירונית‬ ‫"התחדשות‬
‫סביבה‬ ‫של‬ ‫יותר‬ ‫רחב‬ ‫ממכלול‬ ‫חלק‬ ‫רק‬ ‫היא‬ ‫המגורים‬ ‫דירת‬ .‫בלבד‬ ‫המגורים‬ ‫לדירת‬
‫את‬ ‫במחקרה‬ ‫מגדירה‬ ‫קיינר-פרסוב‬ .‫והשכונה‬ ,‫הרחוב‬ ,‫הבניין‬ ‫את‬ ‫הכולל‬ ‫קרובה‬
‫כ"טריטוריה‬ ‫אליו‬ ‫הצמודים‬ ‫והשטחים‬ ‫הבניין‬ ‫את‬ ,"‫ראשונית‬ ‫כ"טריטוריה‬ ‫הדירה‬
‫אונו‬ ‫בקריית‬ ‫כי‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביעה‬ ‫היא‬ ."‫ציבורית‬ ‫כ"טריטוריה‬ ‫השכונה‬ ‫ואת‬ "‫שניונית‬
‫שלהם‬ ‫הראשונית‬ ‫לטריטוריה‬ ‫שנוגע‬ ‫במה‬ ‫רק‬ ‫בפרויקט‬ ‫שולבו‬ ‫הדיירים‬ ‫כי‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬ ,‫"בפועל‬
,‫במבנה‬ ,‫שלהם‬ ‫הגודל‬ ‫בסדר‬ ‫לחלוטין‬ ‫השתנו‬ ‫השניונית‬ ‫והטריטוריה‬ ‫הציבורית‬ ‫הטריטוריה‬ ‫וכי‬
85
."‫במקום‬ ‫דייר‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫השליטה‬ ‫וברמת‬ ‫בתפקוד‬
,‫אחרות‬ ‫בארצות‬ ‫שנערכו‬ ‫מפרויקטים‬ ‫במסקנות‬ ‫למצוא‬ ‫ניתן‬ ‫זו‬ ‫לטענה‬ ‫חיזוק‬
.‫הבא‬ ‫הפרק‬ ‫ידון‬ ‫ובהן‬
‫הכלכלי‬ ‫המרכיב‬
‫לפועל‬ ‫לצאת‬ ‫כיום‬ ‫מיועדים‬ )‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫(מלבד‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬
‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫מתחם‬ ‫להכרזת‬ ‫הבקשה‬ ‫שעם‬ ‫היא‬ ‫הדבר‬ ‫משמעות‬ .‫היזמים‬ ‫במימון‬
‫הנחוצות‬ ‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫למכירה‬ ‫הדירות‬ ‫מספר‬ ‫את‬ ‫היתר‬ ‫בין‬ ‫הקובעת‬ ‫שומה‬ ‫מוגשת‬
‫שהם‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הכדאיות‬ ‫מחושבת‬ ‫כך‬ .‫הפרויקט‬ ‫למימון‬
‫לפועל‬ ‫ייצאו‬ ‫לא‬ ‫אלה‬ ‫פרויקטים‬ .)38 ‫ותמ"א‬ ‫(עיבוי-בינוי‬ ‫הדירות‬ ‫בתוספת‬ ‫מוגבלים‬
,‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ .‫כלכלית‬ ‫כדאיות‬ ‫בהם‬ ‫אין‬ ‫כי‬ ‫מראה‬ ‫והשומה‬ ‫במידה‬
‫מראה‬ ‫הכלכלי‬ ‫התחשיב‬ ,‫לעיל‬ ‫שהוזכר‬ ‫כפי‬ .‫החדשות‬ ‫הדירות‬ ‫מספר‬ ‫על‬ ‫הגבלה‬ ‫אין‬
‫("מקדם‬ ‫ישנה‬ ‫דירה‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫ובניה‬ ‫הריסה‬ ‫לממן‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫נחוצות‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫כמה‬
.‫החדש‬ ‫הבינוי‬ ‫אופי‬ ‫את‬ ‫למעשה‬ ‫וקובע‬ )"‫הציפוף‬
‫מימון‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ,‫ועקיפה‬ ‫חלקית‬ ‫היא‬ ‫הפרויקטים‬ ‫בעלות‬ ‫המדינה‬ ‫של‬ ‫ההשתתפות‬
‫חשבון‬ ‫על‬ ‫בעיקר‬ ,‫שונות‬ ‫מיסוי‬ ‫הקלות‬ ‫מתן‬ ‫ידי‬ ‫ועל‬ ‫הבניה‬ ‫זכויות‬ ‫לשינוי‬ ‫התכנון‬
‫וגם‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫לפרויקטים‬ ‫השבחה‬ ‫מהיטלי‬ ‫פטור‬ ‫יש‬ ‫כך‬ .‫המקומיות‬ ‫הרשויות‬
‫בנייה‬ ‫באגרות‬ ‫הנחה‬ ‫ניתנת‬ ‫כן‬ ‫כמו‬ .‫מסלוליה‬ ‫בכל‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫מכוח‬ ‫הזכויות‬ ‫לכל‬
‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫פטור‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫עצמה‬ ‫המדינה‬ ‫של‬ ‫חלקית‬ ‫השתתפות‬ ‫וגם‬ ,‫אלה‬ ‫במקרים‬
‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ליזם‬ ‫הזכויות‬ ‫מכירת‬ ‫ועל‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫מכוח‬ ‫הזכויות‬ ‫על‬
.‫פינוי-בינוי‬ ‫בפרויקט‬
‫פעיל‬ ‫באופן‬ ‫משתתפת‬ ‫הממשלה‬ ‫בינוי-פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫החדש‬ ‫במסלול‬
.‫במקור‬ ‫דגש‬ ,117-118 ;‫קיינר-פרסוב‬ .84
.121 ,‫קיינר-פרסוב‬ .85

24. 4647
‫את‬ ‫תממן‬ ‫שהתכנית‬ ‫מצפה‬ ‫הממשלה‬ ‫זה‬ ‫במסלול‬ ‫גם‬ ,‫אולם‬ .‫דירות‬ ‫רוכשת‬ ‫ואף‬ ‫בתכנית‬
‫ליזמים‬ ‫הפנויות‬ ‫הקרקעות‬ ‫משיווק‬ ‫התקבולים‬ ‫כי‬ ‫נטען‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫במשרד‬ .‫עצמה‬
‫רוכשת‬ ‫המדינה‬ ‫שבו‬ ‫במסלול‬ ‫גם‬ ,‫זה‬ ‫היגיון‬ ‫לפי‬ .‫הפרויקט‬ ‫את‬ ‫להניע‬ ‫כדי‬ ‫יספיקו‬
.‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫בפרויקט‬ ‫ציבורית‬ ‫בהשקעה‬ ‫מדובר‬ ‫אין‬ ,‫דירות‬
‫תקן‬ ‫המקרקעין‬ ‫שמאי‬ ‫מועצת‬ ‫עם‬ ‫ביחד‬ ‫המשפטים‬ ‫משרד‬ ‫פרסם‬ 2012 ‫בדצמבר‬
‫המבוצעות‬ ‫מקרקעין‬ ‫בשומות‬ ‫נדרש‬ ‫מזערי‬ ‫פירוט‬ ‫בדבר‬ 21.0 ‫מספר‬ ‫"תקן‬ ‫שנקרא‬ ‫חדש‬
‫חישוב‬ ‫אופן‬ ‫את‬ ‫מפרט‬ ‫התקן‬ ."‫פינוי-בינוי‬ ‫לתכנית‬ ‫כלכלית‬ ‫שמאית‬ ‫בדיקה‬ ‫לצורך‬
.‫הקיימים‬ ‫לדיירים‬ ‫תמורתן‬ ‫שיינתן‬ ‫הפיצוי‬ ‫את‬ ‫לקבוע‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫הקיימות‬ ‫הדירות‬ ‫שווי‬
‫בתכנית‬ ‫הבנייה‬ ‫וזכויות‬ ‫היחידות‬ ‫כמות‬ ‫האם‬ ‫גם‬ ‫לבחון‬ ‫נועד‬ ‫השמאי-כלכלי‬ ‫התחשיב‬
‫מסקנת‬ ‫בו‬ ‫במקרה‬ .‫העסקה‬ ‫לביצוע‬ ‫ליזם‬ ‫ראוי‬ ‫תמריץ‬ ‫מהווה‬ ‫לפינוי-בינוי‬ ‫המוצעת‬
‫תנאים‬ ‫באילו‬ ‫השמאי‬ ‫יקבע‬ ,‫כלכלית‬ ‫כדאית‬ ‫אינה‬ ‫המוצעת‬ ‫התכנית‬ ‫כי‬ ‫הינה‬ ‫השומה‬
86
.‫כדאית‬ ‫תהיה‬ ‫התכנית‬
-‫פינוי‬ ‫בפרויקט‬ ‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬ ‫ואת‬ ‫היזמים‬ ‫את‬ ‫מעודדת‬ ‫המדינה‬ ,‫כאמור‬
‫לו‬ ‫שיש‬ ‫הזכויות‬ ‫את‬ ‫ליזם‬ ‫המוכר‬ ‫דייר‬ ‫השאר‬ ‫בין‬ .‫מס‬ ‫הטבות‬ ‫מתן‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫בינוי‬
‫תקרת‬ .‫חלקה‬ ‫או‬ ‫כולה‬ ,‫המכירה‬ ‫בגין‬ ‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫פטור‬ ‫יהיה‬ ‫במתחם‬ ‫מגורים‬ ‫ביחידת‬
:‫הבאים‬ ‫מבין‬ ‫הגבוה‬ ‫לפי‬ ‫מחושבת‬ ‫הפטור‬
;‫במתחם‬ ‫חדשה‬ ‫מ"ר‬ 120 ‫דירת‬ ‫שווי‬ •
‫הנכס‬ ‫שווי‬ ,‫(כלומר‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫של‬ ‫שוויין‬ ‫בניכוי‬ ‫שנמכרה‬ ‫היחידה‬ ‫משווי‬ 150% •
;)‫בלבד‬ ‫הבנוי‬
‫יותר‬ ‫ולא‬ ‫הנמכרת‬ ‫המגורים‬ ‫מיחידת‬ 150% ‫ששטחה‬ ‫מתחם‬ ‫באותו‬ ‫חדשה‬ ‫דירה‬ ‫שווי‬ •
‫והתמורה‬ ‫יחסית‬ ‫גדולה‬ ‫שנמכרה‬ ‫הדירה‬ ‫בהם‬ ‫למצבים‬ ‫נועדה‬ ‫זו‬ ‫חלופה‬ .‫מ"ר‬ 200-‫מ‬
87
.‫מ"ר‬ 120-‫מ‬ ‫גדול‬ ‫ששטחה‬ ‫בדירה‬ ‫הינה‬ ‫שניתנה‬
‫בבית‬ ‫למגורים‬ ‫זכות‬ ‫התמורה‬ ‫בכספי‬ ‫רוכש‬ ‫המוכר‬ ‫שבו‬ ‫במצב‬ ‫גם‬ ‫יחול‬ ‫הפטור‬
‫לו‬ ‫מחוצה‬ ‫דירה‬ ‫רוכש‬ ‫או‬ ‫במתחם‬ ‫חלופית‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫המקבל‬ ‫מוכר‬ ,‫בנוסף‬ .‫אבות‬
‫יוזמות‬ ,‫ואולם‬ 88
.‫אחת‬ ‫דירה‬ ‫בגין‬ ‫רכישה‬ ‫ממס‬ ‫פטור‬ ‫במתחם‬ ‫הישנה‬ ‫לדירתו‬ ‫בתמורה‬
‫לדיירים‬ ,‫כך‬ .‫המיסוי‬ ‫בתחום‬ ‫לעידוד‬ ‫זוכות‬ ‫אינן‬ ‫תכנונית‬ ‫תמורה‬ ‫במתן‬ ‫לגמישות‬
,‫אונו‬ ‫בקריית‬ ‫לדוגמה‬ ‫שקרה‬ ‫(כפי‬ ‫גדולה‬ ‫חלופית‬ ‫לדירה‬ ‫הפרויקט‬ ‫בתום‬ ‫יזדקקו‬ ‫שלא‬
‫שילדיהם‬ ‫ואחרים‬ ,‫הצטמצמו‬ ‫והכנסותיהם‬ ‫לגמלאות‬ ‫פרשו‬ ‫אשר‬ ‫דיירים‬ ‫היו‬ ‫כאשר‬
‫חלופית‬ ‫יחידה‬ :‫לדוגמא‬ .‫אחר‬ ‫פתרון‬ ‫להציע‬ ‫היה‬ ‫ניתן‬ )'‫וכו‬ ,‫הבית‬ ‫את‬ ‫ועזבו‬ ‫בגרו‬
:‫אחר‬ ‫פתרון‬ .‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫בפטור‬ ‫מזכה‬ ‫אינו‬ ‫זה‬ ‫פתרון‬ ‫אולם‬ – ‫בכסף‬ ‫והיתרה‬ ‫יותר‬ ‫קטנה‬
,‫בלבד‬ ‫אחת‬ ‫דירה‬ ‫לגבי‬ ‫יינתן‬ ‫הפטור‬ – ‫גדולה‬ ‫אחת‬ ‫דירה‬ ‫במקום‬ ‫קטנות‬ ‫דירות‬ ‫שתי‬
.‫מסוימת‬ ‫בעלות‬ ‫יישא‬ ‫כן‬ ‫הוותיק‬ ‫הדייר‬ ‫כאן‬ ‫כלומר‬
‫זכאי‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫פרויקט‬ ‫המבצע‬ ‫יזם/קבלן‬ .‫ליזם‬ ‫ניתנים‬ ‫נוספים‬ ‫פטורים‬
‫של‬ ‫ההמלצות‬ ‫אחת‬ ,‫בנוסף‬ .‫המפונים‬ ‫לדיירים‬ ‫בנייה‬ ‫שירותי‬ ‫במכירת‬ ‫ממע"מ‬ ‫לפטור‬
‫מתשלום‬ ‫פטור‬ ‫ליזם‬ ‫יינתן‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫מוכרזים‬ ‫במתחמים‬ ‫כי‬ ‫הייתה‬ ‫אייגס‬ ‫ועדת‬
, http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/hitchadshut_ironit/teken_21.pdf .86
‫לתכניות‬ ‫כלכלית‬ ‫שמאית‬ ‫בדיקה‬ ‫לצורך‬ ‫המבוצעות‬ ‫מקרקעין‬ ‫בשומות‬ ‫נדרש‬ ‫מזערי‬ ‫פירוט‬ ‫בדבר‬ 21.0 ‫מספר‬ ‫"תקן‬
.2013 ‫בנובמבר‬ 20 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,5 '‫עמ‬ ."‫פינוי-בינוי‬
.16 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .87
‫עורכי‬ ‫משרד‬ – ‫גלוסר‬ ‫עינת‬ ‫מאת‬ ,‫ומיסויים‬ ‫תכנוניים‬ ,‫קנייניים‬ ‫היבטים‬ -‫בינוי‬ ‫פינוי‬ – ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ .88
.2013 ‫בנובמבר‬ 20 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,http://www.academics.co.il/Articles/Article28094.aspx .‫דין‬
‫בסעיף‬ ,‫בקבעו‬ ,‫דעת‬ ‫לשיקול‬ ‫זאת‬ ‫מותיר‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫חוק‬ ‫אולם‬ .‫השבחה‬ ‫היטל‬
‫"במקרקעין‬ ‫השבחה‬ ‫היטל‬ ‫תשלום‬ ‫חובת‬ ‫תחול‬ ‫לא‬ ‫כי‬ ‫השלישית‬ ‫לתוספת‬ )‫91(ב)(ב‬
,‫בצו‬ ‫הכריזו‬ ‫הפנים‬ ‫ושר‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫ששר‬ ‫ממנו‬ ‫בחלק‬ ‫או‬ ‫ביישוב‬ ...‫למגורים‬
,‫ואכן‬ ."‫השבחה‬ ‫היטל‬ ‫תשלום‬ ‫חובת‬ ‫לגביהם‬ ‫תחול‬ ‫לא‬ ‫כי‬ ....‫המקומית‬ ‫הרשות‬ ‫בהסכמת‬
‫הם‬ ‫השבחה‬ ‫מהיטל‬ ‫פטור‬ ‫או‬ ‫חיוב‬ 89
.‫זה‬ ‫מתשלום‬ ‫פטור‬ ‫מעניקות‬ ‫אין‬ ‫אשר‬ ‫רשויות‬ ‫ישנן‬
,‫היזמי‬ ‫הרווח‬ ‫גובה‬ ‫חישוב‬ ‫לצורך‬ 90
‫התכנית‬ ‫כדאיות‬ ‫על‬ ‫ומהותית‬ ‫ישירה‬ ‫השלכה‬ ‫בעלי‬
:‫כי‬ 21.0 ‫תקן‬ ‫קובע‬
‫סיכון‬ ‫מרכיבי‬ ‫בו‬ ‫ויש‬ ‫ארוך‬ ‫זמן‬ ‫לאורך‬ ‫ומתמשך‬ ‫גדולים‬ ‫בהיקפים‬ ‫מבוצע‬ ‫בינוי‬ ‫פינוי‬ ‫"פרויקט‬
‫ולפיכך‬ ,‫גדולים‬ ‫בו‬ ‫הגלומים‬ ‫הוודאות‬ ‫ואי‬ ‫הסיכון‬ ‫רמת‬ .‫אחרים‬ ‫לפרויקטים‬ ‫אופייניים‬ ‫שאינם‬
.‫הפרויקט‬ ‫אופי‬ ‫את‬ ‫התואם‬ ‫ראוי‬ ‫יזמי‬ ‫רווח‬ ,‫השומה‬ ‫של‬ ‫הראשוני‬ ‫הבדיקה‬ ‫בשלב‬ ‫בחשבון‬ ‫יובא‬
‫מצא‬ .‫הצפויות‬ ‫העלויות‬ ‫מכלל‬ 30%-25%-‫בכ‬ ‫מוערך‬ ‫התכנית‬ ‫הכנת‬ ‫של‬ ‫בשלב‬ ‫מקובל‬ ‫יזמי‬ ‫רווח‬
‫היזמי‬ ‫הרווח‬ ‫האם‬ ‫דעתו‬ ‫את‬ ‫יחווה‬ ,‫המקובל‬ ‫היזמי‬ ‫מהרווח‬ ‫גבוה/נמוך‬ ‫היזמי‬ ‫הרווח‬ ‫כי‬ ‫השמאי‬
91
."‫החלטתו‬ ‫את‬ ‫וינמק‬ ‫סביר‬
‫שהוצעה‬ ‫העסקה‬ ‫האם‬ ‫לבחון‬ ‫השמאית-כלכלית‬ ‫הבדיקה‬ ‫נועדה‬ ,‫לכך‬ ‫בנוסף‬
‫מקבלים‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫האם‬ ,‫כלומר‬ .‫כלכלית‬ ‫כדאית‬ ‫היא‬ ‫האופייניות‬ ‫הדירות‬ ‫לבעלי‬
,‫השאר‬ ‫בין‬ ,‫בהתחשב‬ ‫כלכלית‬ ‫כדאית‬ ‫המוצעת‬ ‫התמורה‬ ‫והאם‬ ‫הסביר‬ ‫המינימום‬ ‫את‬
‫כי‬ 21.0 ‫תקן‬ ‫קובע‬ ‫כך‬ ‫לצורך‬ .‫הפרויקט‬ ‫ובנתוני‬ ‫היזמי‬ ‫ברווח‬
.‫בפינוי‬ ‫הכרוכות‬ ‫העלויות‬ ‫כל‬ ‫וכיסוי‬ ‫חדשה‬ ‫דירה‬ ‫הינה‬ ‫הדירה‬ ‫לבעל‬ ‫הסבירה‬ ‫התמורה‬ ,‫"ככלל‬
‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫בתקנות‬ ‫כהגדרתם‬ ‫ומרפסת‬ ‫ממ"ד‬ ,‫נוסף‬ ‫חדר‬ ‫תכלול‬ ‫החדשה‬ ‫הדירה‬ ,‫ככלל‬
92
."‫התקן‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫חניה‬ ‫וכן‬ ‫דומה‬ ‫בהיקף‬ ‫שטח‬ ‫או‬ )‫ואגרות‬ ‫תנאיו‬ ,‫להיתר‬ ‫(בקשה‬
‫שטח‬ ‫תוספת‬ ‫הוא‬ ‫המקובל‬ ‫כי‬ ‫התקן‬ ‫קובע‬ "‫דומה‬ ‫בהיקף‬ ‫"שטח‬ ‫למשמעות‬ ‫בנוגע‬
‫בתקן‬ ‫מוגדרת‬ ‫זו‬ ‫תוספת‬ .‫חדר/חדרים‬ ‫בתוספת‬ ‫ביטוי‬ ‫לידי‬ ‫יבואו‬ ‫אשר‬ ‫מ"ר‬ 25-‫כ‬ ‫של‬
‫אופייניות‬ ‫שאינן‬ ‫דירות‬ ‫השמאית-כלכלית‬ ‫הבדיקה‬ ‫תבחן‬ ,‫בנוסף‬ ."‫סבירה‬ ‫כ"תמורה‬
‫אופיינית‬ ‫דירה‬ ‫משווי‬ ‫גבוה‬ ‫מסוימת‬ ‫דירה‬ ‫שווי‬ ‫שאם‬ ‫באופן‬ )"‫הספציפית‬ ‫("היחידה‬
‫הדירה‬ ‫של‬ ‫השווי‬ ‫תוספת‬ ‫את‬ ‫לשקף‬ ‫צריכה‬ ‫זו‬ ‫דירה‬ ‫לבעלי‬ ‫שתוצע‬ ‫העסקה‬ ,‫במקבץ‬
‫שנבנו‬ ‫לשטחים‬ ‫רק‬ ‫מתייחסת‬ ‫זו‬ ‫בדיקה‬ ,‫ואולם‬ .‫האופיינית‬ ‫לדירה‬ ‫מעבר‬ ‫הספציפית‬
‫לחלק‬ ‫מענה‬ ‫נותן‬ ‫התקן‬ ‫אין‬ ,‫בנייה‬ ‫היתר‬ ‫ללא‬ ‫הורחבו‬ ‫אשר‬ ‫קיימות‬ ‫דירות‬ ‫עבור‬ .‫כדין‬
.‫בהיתר‬ ‫שאינו‬
,‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫מסלולי‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫עקרוני‬ ‫מאפיין‬ ‫כי‬ ‫לומר‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫ניתן‬
‫עקיף‬ ‫ציבורי‬ ‫מימון‬ ‫קיים‬ .‫ישיר‬ ‫ציבורי‬ ‫מימון‬ ‫העדר‬ ‫הוא‬ ,‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫מלבד‬
,‫ופינוי-בינוי‬ ‫(עיבוי-בינוי‬ ‫מסוימים‬ ‫במסלולים‬ .‫במיסוי‬ ‫והקלות‬ ‫בפטורים‬ ‫המתבטא‬
‫תכנון‬ ‫לצורך‬ ‫ציבורי‬ ‫מימון‬ ‫יינתן‬ )‫מיסוי‬ ‫במסלולי‬ ‫לא‬ ‫אך‬ ‫רשויות‬ ‫במסלולי‬ ‫שניהם‬
.‫שם‬ .89
‫עמוד‬ ,http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/hitchadshut_ironit/teken_21.pdf .90
.2013 ‫בנובמבר‬ 20 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,6
.7 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .91
.9 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .92

25. 4849
‫להבטיח‬ ‫נועד‬ ‫השמאי-כלכלי‬ ‫החישוב‬ .‫לכך‬ ‫מעבר‬ ‫לא‬ ‫אולם‬ ,‫המתחם‬ ‫של‬ ‫סטטוטורי‬
‫שייבנה‬ ‫הפרויקט‬ .‫המדינה‬ ‫התערבות‬ ‫ללא‬ ,‫שני‬ ‫מצד‬ ‫ולדיירים‬ ‫אחד‬ ‫מצד‬ ‫ליזם‬ ‫כדאיות‬
‫בשוק‬ ‫שלו‬ ‫הכלכלית‬ ‫הישימות‬ ‫תחשיב‬ ‫תוצאות‬ ‫של‬ ‫תוצר‬ ‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ,‫הוא‬
.‫החופשי‬
‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫של‬ ‫הכלכלית‬ ‫משמעותם‬ ‫על‬ ‫בדיון‬ ‫נוספת‬ ‫חשובה‬ ‫סוגיה‬
‫לתוספת‬ ‫הדרושים‬ ‫הציבור‬ ‫ומבני‬ ‫העירוניות‬ ‫התשתיות‬ ‫של‬ ‫המימון‬ ‫סוגיית‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬
‫ומבני‬ ‫עירוניות‬ ‫תשתית‬ ‫מערכות‬ ‫לאספקת‬ ‫האחריות‬ .‫אלה‬ ‫בפרויקטים‬ ‫האוכלוסייה‬
‫השלטון‬ ‫של‬ ‫כספיים‬ ‫מקורות‬ ‫על‬ ‫ברובה‬ ‫ונשענת‬ ‫המקומיות‬ ‫הרשויות‬ ‫על‬ ‫מוטלת‬ ‫ציבור‬
‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫עבור‬ ‫ציבור‬ ‫ומבני‬ ‫תשתיות‬ ‫למימון‬ ‫העירונית‬ ‫ההיערכות‬ .‫המקומי‬
‫הללו‬ ‫הפרויקטים‬ .‫כולו‬ ‫העירוני‬ ‫המרחב‬ ‫של‬ ‫כוללת‬ ‫ראייה‬ ‫מחייבת‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫בין‬ ‫איזון‬ ‫שתאפשר‬ ,‫עירונית‬ ‫מתאר‬ ‫בתכנית‬ ‫להיכלל‬ ‫צריכים‬
‫חלקה‬ ‫את‬ ‫יממנו‬ ‫אשר‬ ,)‫תעשייה‬ ‫אזורי‬ ‫(כגון‬ ‫לעיר‬ ‫שיתווספו‬ ‫אחרות‬ ‫פונקציות‬ ‫לבין‬
.‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫באזורי‬ ‫נאותים‬ ‫עירוניים‬ ‫שירותים‬ ‫באספקת‬ ‫הרשות‬ ‫של‬
,‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫שונות‬ ‫גישות‬ ‫ובהן‬ ‫מהעולם‬ ‫דוגמאות‬ ‫ייסקרו‬ ‫הבא‬ ‫בפרק‬
.‫ציבורי‬ ‫מימון‬ ‫של‬ ‫שונים‬ ‫היקפים‬ ‫הכוללות‬
:'‫ג‬ ‫פרק‬
‫מהעולם‬ ‫דוגמאות‬
‫החשובים‬ ‫הנושאים‬ ‫אחד‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫כי‬ ,‫עולה‬ ‫העולם‬ ‫מן‬ ‫מקרים‬ ‫בבחינת‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ,‫המקרים‬ ‫ברוב‬ .‫רבות‬ ‫במדינות‬ ‫התכנוני‬ ‫היום‬ ‫סדר‬ ‫על‬ ‫ביותר‬
.‫ירוד‬ ‫והחברתי‬ ‫הפיזי‬ ‫שמצבן‬ ‫סוציו-אקונומית‬ ‫מבחינה‬ ‫חלשות‬ ‫בשכונות‬ ‫מתבצעת‬
‫התחדשות‬ ‫שבין‬ ‫העדין‬ ‫לקו‬ ‫בנוגע‬ ‫ער‬ ‫ומקצועי‬ ‫ציבורי‬ ‫דיון‬ ‫קיים‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ ‫יחד‬
‫כלומר‬ ,‫לג'נטריפיקציה‬ ‫המביאה‬ ‫התחדשות‬ ‫לבין‬ ‫החלשים‬ ‫התושבים‬ ‫את‬ ‫המשרתת‬
‫גישות‬ ‫מספר‬ ‫ייסקרו‬ ‫זה‬ ‫בפרק‬ .‫יותר‬ ‫חזקים‬ ‫תושבים‬ ‫וכניסת‬ ‫הללו‬ ‫התושבים‬ ‫דחיקת‬
‫והכלכליים‬ ‫החברתיים‬ ‫ההיבטים‬ ‫ויידונו‬ ‫שונות‬ ‫בארצות‬ ‫הנהוגות‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
‫לשוק‬ ‫אותן‬ ‫להתאים‬ ‫יהיה‬ ‫שניתן‬ ‫מסקנות‬ ‫בהסקת‬ ‫לסייע‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫זאת‬ .‫אלה‬ ‫גישות‬ ‫של‬
.‫בישראל‬ ‫ולחברה‬ ‫הדיור‬
‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫כי‬ ‫הייתה‬ ‫העולם‬ ‫מן‬ ‫פרויקטים‬ ‫סקירת‬ ‫של‬ ‫מפתיעה‬ ‫תוצאה‬
‫במדינות‬ .‫הציבורי‬ ‫לדיור‬ ‫השייכות‬ ‫בדירות‬ ‫המכריע‬ ‫ברובם‬ ‫מתבצעים‬ ‫פינוי-בינוי‬
‫בבעלות‬ ‫נמצאות‬ ‫המכריע‬ ‫שרובן‬ ‫דירות‬ ‫מחדש‬ ‫ולבנות‬ ‫להרוס‬ ‫ניסיון‬ ‫כלל‬ ‫אין‬ ‫רבות‬
‫בבעלות‬ ‫מצויות‬ ‫בו‬ ‫שהדירות‬ ‫רב-קומות‬ ‫מגורים‬ ‫מבנה‬ ‫של‬ ‫המקרה‬ ,‫מזו‬ ‫יתרה‬ .‫פרטית‬
‫כאלה‬ ‫מבנים‬ ‫שחקרה‬ ‫אלתרמן‬ '‫פרופ‬ .‫אירופה‬ ‫מערב‬ ‫במדינות‬ ‫יחסית‬ ‫נדיר‬ ‫הוא‬ ‫פרטית‬
‫הבית‬ ‫בשיטת‬ ‫הקומות‬ ‫רב‬ ‫הדיור‬ .‫קיימת‬ ‫שאינה‬ ‫כמעט‬ ‫זו‬ ‫קטגוריה‬ ‫כי‬ ‫במחקרה‬ ‫מציינת‬
‫הדוגמאות‬ ‫ברוב‬ ,‫לפיכך‬ 93
.‫לעשירים‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬ ‫מיועד‬ ,‫קיים‬ ‫והוא‬ ‫במידה‬ ,‫המשותף‬
‫דיור‬ ‫דירות‬ ‫הורסת‬ ‫המשכנת‬ ‫החברה‬ .‫הדירות‬ ‫בעלת‬ ‫היא‬ ‫משכנת‬ ‫חברה‬ ‫כאן‬ ‫המובאות‬
‫אמנם‬ .‫גבוהה‬ ‫באיכות‬ ‫חדשות‬ ‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫דירות‬ ‫ובונה‬ ‫נמוכה‬ ‫באיכות‬ ‫ציבורי‬
‫לדיירי‬ ‫מענה‬ ‫נותן‬ ‫הוא‬ ‫עדיין‬ ‫אך‬ ,‫מהדירות‬ ‫חלק‬ ‫של‬ ‫בהפרטה‬ ‫מלווה‬ ‫זה‬ ‫מהלך‬ ‫לעיתים‬
.‫הציבורי‬ ‫הדיור‬
‫הדירות‬ ‫מכלל‬ ‫אחוז‬ 35 ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫מאגר‬ ‫מהווה‬ ‫בהולנד‬ :‫השוואה‬ ‫לשם‬
.95
‫שנה‬ ‫מדי‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫למאגר‬ ‫נוספות‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ,‫מזו‬ ‫יתרה‬ 94
.‫במדינה‬
‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫ה‬ ‫שנות‬ ‫מאז‬ ‫שלושה‬ ‫פי‬ ‫הציבורי‬ ‫בדיור‬ ‫הדירות‬ ‫מספר‬ ‫גדל‬ ‫בצרפת‬
.96
.‫לבריטניה‬ ‫בדומה‬ ,‫במדינה‬ ‫הדירות‬ ‫מכלל‬ ‫אחוז‬ 19 ‫על‬ ‫כיום‬ ‫עומד‬ ‫והוא‬ ,20-‫ה‬
.12 ‫עמוד‬ ,)2009( ‫אלתרמן‬ .93
Frank Wassenberg (2008). “Key players in urban renewal in the Netherlands”, pp. 197-208 .94
in Kathleen Scanlon and Christine Whitehead (eds), Social Housing in Europe II: A review of
policies and outcomes. Published by London School of Economics and Political Science, p.
197. http://www.lse.ac.uk/geographyAndEnvironment/research/london/pdf/Social%20Hous-
ing%20II/Social_Housing_in_Europe_II_A_review_of_policies_and_outcomes.pdf, retrieved
17 Sept. 2013
Christiane Droste, Christine Lelevrier and Frank Wassenberg , Wassenberg,( 2008). .95
“Urban regeneration in European social housing”, pp.163-196 in Kathleen Scanlon and
Christine Whitehead (eds), Social Housing in Europe II: A review of policies and outcomes.
.Published by London School of Economics and Political Science
Jean-Pierre Schaefer (2008). “The demand for and supply of social housing in France: .96
hopes and fears”, pp. 95-104 in Kathleen Scanlon and Christine Whitehead (eds), Social
Housing in Europe II: A review of policies and outcomes. Published by London School of
.Economics and Political Science, pp. 95-96

26. 5051
‫דיור‬ ‫דירות‬ ‫כמעט‬ ‫אין‬ ‫וכיום‬ ‫השתנה‬ ‫הוא‬ ‫אולם‬ ,‫בעבר‬ ‫דומה‬ ‫מצב‬ ‫קיים‬ ‫היה‬ ‫בישראל‬
‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫דירות‬ ‫היוו‬ ‫בישראל‬ ‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫ה‬ ‫שנות‬ ‫בתחילת‬ .‫ציבורי‬
‫שבשנת‬ ‫לכך‬ ‫הביאה‬ ‫הדירות‬ ‫ומכירת‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫הפרטת‬ .‫הדירות‬ ‫מכלל‬ ‫אחוז‬ 24
‫יחידות‬ ‫מסך‬ ‫בלבד‬ 4% -‫כ‬ ‫שהיוו‬ ,‫הציבורי‬ ‫בדיור‬ ‫דירות‬ 107,000 ‫בישראל‬ ‫היו‬ 2000
98
.‫בלבד‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 60,000-‫כ‬ ‫על‬ ‫עומד‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫מאגר‬ ‫כיום‬ 97
.‫הדיור‬
‫ולשיפור‬ ‫לשדרוג‬ ‫כאמצעים‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ,‫נתפסים‬ ‫בחו"ל‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬
‫בדיור‬ ‫הדירות‬ ‫אחוז‬ ,‫בישראל‬ .‫זו‬ ‫מבט‬ ‫מנקודת‬ ‫ונדונים‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫של‬ ‫איכותו‬
‫בבעלות‬ ‫הן‬ ‫הדירות‬ ‫מרבית‬ .‫מאוד‬ ‫נמוך‬ ‫הוא‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫ציבורי‬
‫הסכמת‬ ‫את‬ ‫הדורשים‬ ‫אלה‬ ‫פרויקטים‬ ‫לממש‬ ‫מאוד‬ ‫שקשה‬ ‫לכך‬ ‫מעבר‬ ,‫כן‬ ‫ועל‬ ,‫פרטית‬
.‫רלוונטית‬ ‫אינה‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫שיפור‬ ‫של‬ ‫המטרה‬ ,‫הבעלים‬
‫עירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫לנושא‬ ‫הגישות‬ ‫מהן‬
?‫אחרות‬ ‫בארצות‬
‫בין‬ .”‫"בעייתיות‬ ‫שכונות‬ ‫של‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫שאלת‬ ‫בהרחבה‬ ‫נדונה‬ ‫בהולנד‬
‫הריסה‬ ,‫ציבורי‬ ‫בדיור‬ ‫מדובר‬ ‫כאשר‬ ‫שגם‬ ‫מכך‬ ‫הנובעת‬ ‫הבעייתיות‬ ‫הועלתה‬ ‫השאר‬
‫שאינו‬ ,‫לתחזוקה‬ ‫יקר‬ ‫אך‬ ‫יותר‬ ‫איכותי‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫לבנייה‬ ‫מביאה‬ ‫זול‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫נרחבת‬
‫את‬ ‫עוזבים‬ ‫אלה‬ ‫דיירים‬ ‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬ ‫של‬ ‫ידם‬ ‫בהישג‬ ‫נמצא‬
‫בשכונה‬ ‫חברתיות‬ ‫בעיות‬ ‫לכאורה‬ "‫"נפתרות‬ ‫כך‬ .‫אחרות‬ ‫לשכונות‬ ‫ועוברים‬ ‫השכונה‬
99
."‫מקום‬ ‫"עוברות‬ ‫רק‬ ‫הן‬ ‫למעשה‬ ‫אולם‬ ,‫אחת‬
)‫להמעיט‬ ‫(או‬ ‫למנוע‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫המוצהרת‬ ‫מטרתה‬ ‫בגרמניה‬
‫מחוץ‬ ‫אל‬ ‫חלשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫של‬ "‫ל"נדידה‬ ‫הגורמות‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫של‬ ‫אלה‬ ‫תופעות‬
‫להידחק‬ ‫נאלצים‬ ‫כלכלית‬ ‫החלשים‬ ‫התושבים‬ ‫בו‬ ‫מצב‬ ‫למנוע‬ ‫כדי‬ .‫המתחדשת‬ ‫לשכונה‬
‫מינכן‬ ‫בעיר‬ ‫לדוגמא‬ .‫ציבורית‬ ‫התערבות‬ ‫של‬ ‫מודל‬ ‫בגרמניה‬ ‫פותח‬ ,‫מגוריהם‬ ‫משכונות‬
‫למשפחות‬ ‫לאפשר‬ ‫החדש‬ ‫הדיור‬ ‫על‬ ‫כי‬ ‫קובע‬ ‫אשר‬ "‫בשכירות‬ ‫לדירות‬ ‫מינכן‬ ‫"מודל‬ ‫פותח‬
‫מבחינת‬ ‫והן‬ ‫הפיזיים‬ ‫הנתונים‬ ‫מבחינת‬ ‫הן‬ ‫אטרקטיביות‬ ‫בדירות‬ ‫לגור‬ ‫נזקקות‬ ‫צעירות‬
)‫לנזקקים‬ ‫ומפוקח‬ ‫מוזל‬ ‫(דיור‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫בניית‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מושגת‬ ‫זו‬ ‫מטרה‬ .‫המחיר‬
)‫תעופה‬ ‫שדה‬ ‫(ואף‬ ‫תעשיה‬ ‫אזורי‬ ‫במקום‬ ‫או‬ ‫פנויה‬ ‫קרקע‬ ‫גבי‬ ‫על‬ ,‫הערים‬ ‫בתוך‬
‫מוכרת‬ ‫העירייה‬ .‫וציבוריים‬ ‫פרטיים‬ ‫למשקיעים‬ ‫הלוואות‬ ‫מתן‬ ‫ידי‬ ‫ועל‬ ,100
‫שהתפנו‬
101
.‫השוק‬ ‫ממחיר‬ ‫נמוך‬ ‫במחיר‬ ‫כאלה‬ ‫פרויקטים‬ ‫לצורך‬ ‫ציבורית‬ ‫בבעלות‬ ‫קרקעות‬
‫וינה‬ ‫בעיר‬ .Soft Urban Renewal ‫הנקראת‬ ‫גישה‬ ‫אומצה‬ ‫באוסטריה‬
,‫כלכליים‬ ‫צרכים‬ ‫המשלב‬ ‫בין-תחומי‬ ‫כמאמץ‬ ‫נתפסים‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫פרויקטים‬
‫להגיע‬ ‫היא‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫מטרת‬ .‫וסביבתיים‬ ‫אסתטיים‬ ,‫תרבותיים‬ ,‫חברתיים‬
‫לתשתיות‬ ‫שיותאמו‬ ,‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫ובתוכם‬ ‫שימושים‬ ‫עירוב‬ ‫הכוללים‬ ‫לפרויקטים‬
,‫אבירם‬ :‫בתוך‬ ,"‫הדיור‬ ‫במדיניות‬ ‫המשכיות‬ ‫או‬ ‫שינוי‬ :‫הציבורי‬ ‫השיכון‬ ‫"הפרטת‬ .)2007( .‫אליה‬ ,‫ורצברגר‬ .97
‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬ ,‫וסוגיות‬ ‫מגמות‬ – ‫בישראל‬ ‫חברתית‬ ‫מדיניות‬ ‫עיצוב‬ .)‫(עורכים‬ .‫יוסף‬ ,‫וקטן‬ .‫ג'וני‬ ,‫גל‬ ,.‫אורי‬
.149-165 '‫עמ‬ ,‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬
.312 ‫עמוד‬ )2013 ‫(אוקטובר‬ ‫46א‬ ‫המדינה‬ ‫מבקר‬ ‫דוח‬ .98
Droste, Lelevrier, Wassenberg, 2008;184-185 .99
‫משמשים‬ ‫שאינם‬ ‫באזורים‬ ‫מחדש‬ ‫שימוש‬ ‫כולל‬ ‫באירופה‬ ‫רבות‬ ‫בארצות‬ "‫עירונית‬ ‫"התחדשות‬ ‫המושג‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ .100
.‫ועוד‬ ‫ציבור‬ ‫בנייני‬ ,‫רכבת‬ ‫תחנות‬ ,‫תעשיה‬ ‫אזורי‬ ‫כגון‬ ,‫המקורי‬ ‫לייעודם‬ ‫עוד‬
.188 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .101
‫שיפוץ‬ ‫על‬ ‫בדגש‬ ‫נעשית‬ ‫בווינה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ .‫באנרגיה‬ ‫חסכוניים‬ ‫ויהיו‬ ‫הקיימות‬
102
.‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫בהריסה‬ ‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫וממעטת‬ ‫הקיימת‬ ‫העירונית‬ ‫הרקמה‬ ‫ושיפור‬
.‫שונות‬ ‫במדינות‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫שונות‬ ‫גישות‬ ‫קיימות‬ ‫הברית‬ ‫בארצות‬
‫מקומות‬ ‫במספר‬ ‫המדיניות‬ ‫גם‬ ‫ובהמשך‬ ,‫יורק‬ ‫ניו‬ ‫בעיר‬ ‫המדיניות‬ ‫בקצרה‬ ‫תיסקר‬ ‫כאן‬
20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 40-‫ה‬ ‫בשנות‬ ‫החלה‬ ‫יורק‬ ‫בניו‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ .‫בארה"ב‬ ‫נוספים‬
‫פרויקטים‬ ‫הביאו‬ 1945-60 ‫בשנים‬ .‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫רחב‬ ‫בהיקף‬ ‫בהריסה‬ ‫והתאפיינה‬
‫עזבו‬ ‫תושבים‬ ‫מיליון‬ ‫שכחצי‬ ‫לכך‬ ,‫מהירים‬ ‫כבישים‬ ‫של‬ ‫בנייה‬ ‫עם‬ ‫בשילוב‬ ,‫כאלה‬
‫עירוניים‬ ‫מרקמים‬ ‫הרס‬ ‫כנגד‬ ‫ציבורי‬ ‫לחץ‬ ‫יצרה‬ ‫זו‬ ‫עובדה‬ .‫שנהרסו‬ ‫דירותיהם‬ ‫את‬
‫רבים‬ ‫במקרים‬ ‫הביאה‬ ‫לא‬ ‫הנכסים‬ ‫השבחת‬ ‫כי‬ ‫הראתה‬ ‫המציאות‬ .‫קהילותיהם‬ ‫על‬ ‫שלמים‬
,‫ונהרסו‬ ‫התפזרו‬ ‫קהילות‬ .‫לעזוב‬ ‫אותם‬ ‫אילצה‬ ,‫להיפך‬ ‫אלא‬ ‫התושבים‬ ‫חיי‬ ‫לשיפור‬
103
.‫רבות‬ ‫שנים‬ ‫במשך‬ ‫שוממים‬ ‫מסוימים‬ ‫במקרים‬ ‫נותרו‬ ‫מתושביהם‬ ‫שפונו‬ ‫ומגרשים‬
70-‫וה‬ 60-‫ה‬ ‫בשנות‬ ‫העירונית‬ ‫התכנון‬ ‫במדיניות‬ ‫שינוי‬ ‫חל‬ ‫זאת‬ ‫בעקבות‬
‫משאבים‬ .‫קיימות‬ ‫שכונות‬ ‫של‬ ‫ושימור‬ ‫שיפוץ‬ ‫לעבר‬ ‫הופנה‬ ‫והדגש‬ ,‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬
‫חדשים‬ ‫בניינים‬ ‫בבניית‬ ‫והן‬ ‫קיימים‬ ‫מגורים‬ ‫בנייני‬ ‫בשיפוץ‬ ‫הן‬ ‫הושקעו‬ ‫ציבוריים‬
‫ההתחדשות‬ ‫בתכנון‬ ‫שותפו‬ ‫הוותיקות‬ ‫השכונות‬ ‫תושבי‬ .‫העיר‬ ‫בתוך‬ ‫פנויה‬ ‫קרקע‬ ‫על‬
‫הציבורי‬ ‫המימון‬ ‫שנמשך‬ ‫זמן‬ ‫כל‬ ‫נמשכה‬ ‫זו‬ ‫מדיניות‬ .‫שכונותיהם‬ ‫עבור‬ ‫העירונית‬
.‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
‫המאה‬ ‫של‬ 70-‫ה‬ ‫שנות‬ ‫באמצע‬ ‫לשיאו‬ ‫שהגיע‬ ,‫זה‬ ‫מימון‬ ‫של‬ ‫הדרגתי‬ ‫צמצום‬
‫ממוקדים‬ ‫יורק‬ ‫בניו‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הנוכחיים‬ ‫שהמאמצים‬ ‫לכך‬ ‫הביא‬ ,‫הקודמת‬
‫הפרויקטים‬ ‫הפרטת‬ .‫החלשות‬ ‫השכונות‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫מצבן‬ ‫בשיפור‬ ‫ולא‬ ‫כלכלי‬ ‫בפיתוח‬
‫הנוגעים‬ ‫התושבים‬ ‫יידוע‬ ‫על‬ ‫רק‬ ‫כרגע‬ ‫ועומד‬ ‫נחלש‬ ‫הציבור‬ ‫ששיתוף‬ ‫לכך‬ ‫הביאה‬
‫הציבור‬ ‫והשפעת‬ ‫מוצעות‬ ‫אינן‬ ‫אלטרנטיביות‬ ‫תכניות‬ .‫בשכונתם‬ ‫המתוכנן‬ ‫לגבי‬ ‫בדבר‬
‫משיגה‬ ‫הטוב‬ ‫במקרה‬ ‫אשר‬ ,‫המוצעת‬ ‫התכנית‬ ‫כלפי‬ ‫תגובה‬ ‫לכדי‬ ‫הצטמצמה‬ ‫התכנון‬ ‫על‬
104
.‫בתכנון‬ ‫קטנים‬ ‫ושיפורים‬ ‫שינויים‬
‫בעיר‬ ‫גדול‬ ‫בהיקף‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫פרויקט‬ ‫אלה‬ ‫בימים‬ ‫נבנה‬ ‫בקנדה‬
‫מן‬ ‫וחברתי‬ ‫פיסי‬ ‫שינוי‬ ‫עוברת‬ Regent Park ‫בשם‬ ‫הידועה‬ ‫שלמה‬ ‫שכונה‬ .‫טורונטו‬
‫ונקראה‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫בתחילת‬ ‫שנבנתה‬ ‫פועלים‬ ‫שכונת‬ ‫במקור‬ ‫הייתה‬ ‫השכונה‬ .‫היסוד‬
‫להרוס‬ ‫העיר‬ ‫במועצת‬ ‫הוחלט‬ ‫ולכן‬ ‫ופשע‬ ‫עוני‬ ‫כשכונת‬ ‫נודעה‬ ‫היא‬ .Cabbagetown
‫נבנתה‬ ‫ובמקומה‬ ‫נהרסה‬ ‫אכן‬ ‫השכונה‬ .‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 40-‫ה‬ ‫בשנות‬ ‫כבר‬ ‫אותה‬
‫השכונה‬ .Regent Park-‫ל‬ ‫הוסב‬ ‫ששמה‬ ‫חדשה‬ ‫שכונה‬ 1947-1959 ‫השנים‬ ‫בין‬
‫מוקמו‬ ‫אשר‬ ‫שונים‬ ‫בגבהים‬ ‫משותפים‬ ‫בתים‬ ‫של‬ ‫מודרניסטי‬ ‫בתכנון‬ ‫התאפיינה‬ ‫החדשה‬
‫ממערכת‬ ‫כחלק‬ ‫נבנו‬ ‫הבניינים‬ .‫נרחבים‬ ‫ציבוריים‬ ‫שטחים‬ ‫בתוך‬ ‫גדולים‬ ‫במרחקים‬
‫פארק‬ ‫בריג'נט‬ ‫התגוררו‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫ה‬ ‫שנות‬ ‫בסוף‬ .‫הקנדי‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬
105
.‫מסובסדת‬ ‫בשכירות‬ ‫דירות‬ 2000-‫ב‬ ‫תושבים‬ 10,000-‫כ‬
http://www.bestpractices.at/main.php?page=vienna/best_ :Urban Renewal in Vienna .102
.2013 ‫בנובמבר‬ 20 ‫ליום‬ ‫נכון‬ practices/housing/urban_renewal&lang=en
Susan S. Feinstein (2005). The Return of Urban Renewal. Harvard Design magazine, .103
Spring/Summer 2005, Number 22, pp. 2-5. www.gsd.harvard.edu.images/content, retrieved 20
.November 2013
.‫שם‬ .104
Stefan Kipfer and Jason Petrunia (2009), “Recolonization” and Public Housing: a .105
.Toronto Case Study. Studies in Published Economy 83 Spring 2009, pp. 111-139

27. 5253
‫מבעיות‬ ‫נבעו‬ ‫חלקן‬ .‫החדשה‬ ‫השכונה‬ ‫של‬ ‫להידרדרותה‬ ‫הביאו‬ ‫שונות‬ ‫סיבות‬
‫אפשרו‬ ‫לא‬ ‫אשר‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫תקציבי‬ ‫וקיצוץ‬ ‫לקויה‬ ‫תחזוקה‬ ‫עקב‬ ‫שנוצרו‬ ‫פיזיות‬
‫מבחינת‬ ‫ויותר‬ ‫יותר‬ ‫מוזנחת‬ ‫השכונה‬ ‫הפכה‬ ‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .‫המבנים‬ ‫ושיפוץ‬ ‫חידוש‬ ‫עוד‬
.‫ופשע‬ ‫עוני‬ ‫כשכונת‬ ‫לגביה‬ ‫סטיגמה‬ ‫להופעת‬ ‫מחדש‬ ‫שתרם‬ ‫מה‬ ,‫החיצוני‬ ‫המראה‬
‫תכנונית-חברתית‬ ‫השקפה‬ ‫של‬ ‫התפתחותה‬ ‫כגון‬ ,‫אידאולוגיות‬ ‫מסיבות‬ ‫נבעו‬ ‫חלקן‬
‫נבעה‬ ‫נוספת‬ ‫סיבה‬ .‫אחת‬ ‫בשכונה‬ ‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫דיירי‬ ‫של‬ ‫גבוה‬ ‫ריכוז‬ ‫שללה‬ ‫אשר‬
‫להפיכתה‬ ‫במקביל‬ ‫השנים‬ ‫במשך‬ ‫השתנתה‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫דיירי‬ ‫שאוכלוסיית‬ ‫מכך‬
‫לבנים‬ ‫דיירים‬ ‫של‬ ‫רוב‬ ‫במקור‬ ‫שאכלסה‬ ‫פארק‬ ‫ריג'נט‬ .‫גלובאלית‬ ‫לעיר‬ ‫טורונטו‬ ‫של‬
‫ממוצא‬ ‫אינו‬ ‫אוכלוסייתה‬ ‫שרוב‬ ‫מגוונת‬ ‫לשכונה‬ ‫השנים‬ ‫עם‬ ‫הפכה‬ ,‫בריטי-קנדי‬ ‫ממוצא‬
‫למעמדות‬ ‫השתייכו‬ ‫אשר‬ ‫מהגרים‬ ‫השכונה‬ ‫מתושבי‬ ‫אחוז‬ 80 ‫היו‬ 2000 ‫בשנת‬ .‫אירופי‬
‫היו‬ ‫הרווחה‬ ‫בשירותי‬ ‫והתלות‬ ‫האבטלה‬ ‫אחוזי‬ .‫ביותר‬ ‫הנמוכים‬ ‫הסוציו-אקונומיים‬
‫יוחסו‬ ‫בשכונה‬ ‫הסוציו-אקונומיות‬ ‫הבעיות‬ .‫החד-הוריות‬ ‫הנשים‬ ‫אחוז‬ ‫גם‬ ‫וכן‬ ‫גבוהים‬
106
.‫שלה‬ ‫הפיזי‬ ‫למבנה‬ ‫ההחלטות‬ ‫מקבלי‬ ‫ידי‬ ‫ועל‬ ‫התקשורת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬
‫פרויקט‬ ‫במקומה‬ ‫ולבנות‬ ‫השכונה‬ ‫את‬ ‫להרוס‬ ‫שוב‬ 2002 ‫בשנת‬ ‫הוחלט‬ ‫לכן‬
12,500 ‫לאכלס‬ ‫שנועדו‬ ‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 5,115 ‫בבניית‬ ‫הוחל‬ 2006 ‫בשנת‬ .‫חדש‬
‫לפיו‬ ‫כלכלי‬ ‫היגיון‬ ‫על‬ ‫מבוססת‬ ,‫נסתיימה‬ ‫טרם‬ ‫שבנייתה‬ ,‫החדשה‬ ‫השכונה‬ .‫תושבים‬
‫בונים‬ ‫אשר‬ ‫ליזמים‬ ‫נמכרה‬ ‫הקיימת‬ ‫השכונה‬ ‫בנויה‬ ‫עליה‬ ‫הציבורית‬ ‫הקרקע‬ ‫מן‬ ‫חלק‬
‫דיור‬ ‫בניית‬ ‫יממנו‬ ‫התקבולים‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫למכירה‬ ‫יוצעו‬ ‫שמרביתן‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬
‫דיור‬ ‫של‬ ‫שילוב‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫תכלול‬ ‫השכונה‬ .‫לו‬ ‫מחוץ‬ ‫וגם‬ ‫עצמו‬ ‫באתר‬ ‫גם‬ ‫חדש‬ ‫ציבורי‬
‫יוצעו‬ ‫החסרות‬ ‫הדירות‬ 600 ‫כאשר‬ ,‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬ ‫רוב‬ ‫עבור‬ ‫דירות‬ 1500( ‫ציבורי‬
‫מסוגים‬ ‫בבניינים‬ ‫פרטית‬ ‫בבעלות‬ ‫דירות‬ ‫עם‬ )‫לשכונה‬ ‫מחוץ‬ ‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬ ‫ליתר‬
‫ומרכז‬ ‫למידה‬ ‫מרכז‬ ,‫ילדים‬ ‫גני‬ ,‫קהילתי‬ ‫(מרכז‬ ‫שכונתיים‬ ‫ציבור‬ ‫בנייני‬ ‫ועם‬ ,‫שונים‬
.)‫ומסחר‬ ‫אומנויות‬ ‫מרכז‬ ,‫עירוני‬ ‫ימי‬ ‫פארק‬ ,‫(מוזיאון‬ ‫כלל-עירוניים‬ ‫ואף‬ )‫תעסוקה‬
‫יהפכו‬ ‫אלה‬ .‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫דיירי‬ ‫מספר‬ "‫"דילול‬ ‫היא‬ ‫שתושג‬ ‫המטרה‬
‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫דיירי‬ 2000-‫כ‬ ‫מהעברת‬ ‫כתוצאה‬ ,‫החדשה‬ ‫בשכונה‬ 30% ‫של‬ ‫למיעוט‬
3000-‫(כ‬ ‫הדירות‬ 70% ‫מתוך‬ 107
.‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫מסיבית‬ ‫ומבנייה‬ ‫אחרות‬ ‫לשכונות‬
‫אמורות‬ 500 ‫(ועוד‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫במחיר‬ ‫להשכרה‬ 200 ‫יועדו‬ ,‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫שאינן‬ )‫יח"ד‬
‫מציין‬ ‫טורונטו‬ ‫עיריית‬ ‫אתר‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫למכירה‬ ‫והיתר‬ )‫סמוכה‬ ‫בשכונה‬ ‫להיבנות‬
‫לדיירים‬ ‫במשכנתאות‬ ‫סיוע‬ ‫באמצעות‬ "‫בהישג-יד‬ ‫לבעלות‬ ‫הזדמנות‬ ‫תינתן‬ ‫"בחלקן‬ ‫כי‬
108
.‫המשכנתא‬ ‫סכום‬ ‫רוב‬ ‫תשלום‬ ‫מאפשרת‬ ‫הכנסתם‬ ‫אשר‬
‫מסוג‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫החברתיות‬ ‫ההשלכות‬ ‫על‬ ‫נכתבו‬ ‫מאמרים‬ ‫מספר‬
‫בתוכו‬ ‫מגלם‬ ‫הפיזית‬ ‫הסביבה‬ ‫שינוי‬ ‫כי‬ ‫מציין‬ ‫ג'יימס‬ ‫ראיין‬ ‫הקנדי‬ ‫האנתרופולוג‬ .‫זה‬
‫יהפכו‬ ,‫הנמוכות‬ ‫הסוציו-אקונומיות‬ ‫השכבות‬ ‫עם‬ ‫הנמנים‬ ,‫עצמם‬ ‫התושבים‬ ‫כי‬ ‫ציפייה‬
‫חברתית‬ ‫לשאלה‬ ‫זאת‬ ‫לתרגם‬ ‫ניתן‬ ‫בישראל‬ 109
."‫"נורמטיביים‬ ‫לתושבים‬ ‫זאת‬ ‫בעקבות‬
‫דימוי‬ ‫בעלות‬ ‫בדירות‬ ‫התחתונים‬ ‫העשירונים‬ ‫מן‬ ‫אנשים‬ ‫לשכן‬ ‫הניסיון‬ ‫האם‬ :‫נוקבת‬
.117-119 ‫עמודים‬ ,‫שם‬ .106
.123-124 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .107
‫בנובמבר‬ 20 ‫ליום‬ ‫נכון‬ , http://www.torontohousing.ca/about_regent_park_revitalization. .108
.2013
Ryan K. James (2010): From ‘slum clearance’ to ‘revitalization’: planning, expertise and .109
.moral regulation in Toronto’s Regent Park, Planning Perspectives, 25:1, 69-86
‫של‬ ‫אקונומי‬ ‫הסוציו‬ ‫המעמד‬ ‫את‬ ‫ישנה‬ ‫ומעלה‬ ‫הביניים‬ ‫למעמד‬ ‫המיועדים‬ )‫(ועלויות‬
Kipfer and Petrunia ‫החוקרים‬ ,‫הקודם‬ ‫בפרק‬ ‫שהוזכר‬ ‫כפי‬ ?‫ויכולותיהם‬ ‫התושבים‬
‫השכונה‬ ‫להתדרדרות‬ ‫הגורמים‬ ‫כי‬ ‫בטורונטו‬ ‫פארק‬ ‫ריג'נט‬ ‫על‬ ‫במאמרם‬ ‫מדגישים‬
‫במבנה‬ ‫שינויים‬ ,‫יחסית‬ ‫חזקים‬ ‫תושבים‬ ‫עזיבת‬ ‫וביניהם‬ ,‫ומורכבים‬ ‫רבים‬ ‫היו‬ ‫שנהרסה‬
‫לנזקקים‬ ‫מסיוע‬ ‫המדינה‬ ‫של‬ ‫ונסיגה‬ ‫הממסדית‬ ‫התכנון‬ ‫בתפיסת‬ ‫שינויים‬ ,‫המשק‬
‫מורכב‬ ‫שיהיה‬ ‫ראוי‬ ‫להם‬ ‫והמענה‬ ,‫לישראל‬ ‫גם‬ ‫נכונים‬ ‫אלה‬ ‫פרמטרים‬ 110
.‫הדיור‬ ‫בתחום‬
‫למצבה‬ ‫והן‬ ‫הישנים‬ ‫הבניינים‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫למצבם‬ ‫הן‬ ‫ויתייחס‬ ‫הוא‬ ‫אף‬ ‫ורב-ממדי‬
.‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫הסוציו-אקונומי‬
‫פארק‬ ‫ריג'נט‬ ‫לגבי‬ Kipfer and Petrunia ‫שמציינים‬ ‫נוספת‬ ‫חשובה‬ ‫נקודה‬
‫לנפש‬ ‫הכנסה‬ ‫ושל‬ ‫בדירות‬ ‫זכויות‬ ‫מגוון‬ ‫של‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ליצור‬ ‫הניסיון‬ ‫כי‬ ‫היא‬
‫לעניניינו‬ ‫חשובה‬ ‫נקודה‬ ."‫"חלשות‬ ‫לשכונות‬ ‫חזקה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫למשוך‬ ‫לניסיון‬ ‫מוגבל‬
‫בשכונות‬ ‫ציבורי‬ ‫ודיור‬ ‫זול‬ ‫דיור‬ ‫בניית‬ ‫של‬ ,‫ההפוך‬ ‫שהרעיון‬ ‫מדגישים‬ ‫הם‬ ‫כי‬ ‫היא‬
‫תמהיל‬ ‫ליצור‬ ‫ומטרתה‬ ‫בצרפת‬ ‫קיימת‬ ‫כזו‬ ‫מדיניות‬ 111
.‫הפרק‬ ‫על‬ ‫עולה‬ ‫אינו‬ ,"‫"חזקות‬
3500-‫מ‬ ‫למעלה‬ ‫מתגוררים‬ ‫בו‬ ‫רובע‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫חוק‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫חיוב‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫אוכלוסיות‬
‫מיושם‬ ‫נוספות‬ ‫במדינות‬ 112
.‫ציבורי‬ ‫לדיור‬ ‫הדירות‬ ‫מכלל‬ ‫אחוז‬ 20 ‫לייעד‬ ‫תושבים‬
‫ודיור‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫בניית‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫יצירת‬ ‫שמשמעותו‬ ‫דומה‬ ‫רעיון‬
‫דיור‬ ‫מבניית‬ ‫להימנע‬ ‫היא‬ ‫כזו‬ ‫מדיניות‬ ‫בבסיס‬ ‫ההיגיון‬ .‫חדשה‬ ‫שכונה‬ ‫בכל‬ ‫ציבורי‬
‫ביתר‬ ‫תידון‬ ‫זו‬ ‫מדיניות‬ .‫השכונות‬ ‫בכל‬ ‫פיזורן‬ ‫את‬ ‫ולעודד‬ ,‫חלשות‬ ‫לשכבות‬ ‫מרוכז‬
.‫הבא‬ ‫בפרק‬ ‫פירוט‬
‫בשכונות‬ ‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫שיכוני‬ ‫של‬ ‫ריכוזים‬ ‫כבר‬ ‫בנויים‬ ‫בהם‬ ‫במקרים‬ ,‫ואולם‬
‫שננקט‬ ‫הפתרון‬ .‫המומלץ‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫לפתרון‬ ‫באשר‬ ‫הדעות‬ ‫חלוקות‬ ,‫קיימות‬
‫ובניית‬ )‫פארק‬ ‫ריג'נט‬ ‫של‬ ‫במקרה‬ ‫(פעמיים‬ ‫הקיימת‬ ‫השכונה‬ ‫הריסת‬ ‫שעיקרו‬ ,‫בטורונטו‬
‫האיחוד‬ ‫שפרסם‬ ‫דו"ח‬ .‫באירופה‬ ‫מקובל‬ ‫אינו‬ ,‫שונה‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ובה‬ ‫חדשה‬ ‫שכונה‬
‫מצב‬ .‫באירופה‬ ‫רבות‬ ‫ערים‬ ‫כיום‬ ‫המאפיינת‬ ‫החברתית‬ ‫הסגרגציה‬ ‫את‬ ‫סוקר‬ ‫האירופי‬
‫והחברתי‬ ‫הפיזי‬ ‫שמצבן‬ ‫בשכונות‬ ‫מוחלשות‬ ‫אוכלוסיות‬ ‫של‬ ‫מריכוזים‬ ‫בחלקו‬ ‫נובע‬ ‫זה‬
‫תוך‬ ‫מחדש‬ ‫ובנייתן‬ ‫עוני‬ ‫שכונות‬ ‫להריסת‬ ‫מדיניות‬ ‫אימוץ‬ ‫מפני‬ ‫מזהיר‬ ‫הדו"ח‬ 113
.‫גרוע‬
‫בעזרת‬ ‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫כאלה‬ ‫בשכונות‬ ‫לטפל‬ ‫ממליץ‬ ‫הדו"ח‬ .‫מתוכנן‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫יצירת‬
,‫התושבים‬ ‫של‬ ‫החיים‬ ‫איכות‬ ‫ואת‬ ‫התעסוקה‬ ‫אפשרויות‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫שנועדה‬ ‫מדיניות‬
‫צריכה‬ ‫זו‬ ‫מדיניות‬ .‫והחברתי‬ ‫הפיזי‬ ‫במבנה‬ ‫ישירה‬ ‫מהתערבות‬ ‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫ולהימנע‬
‫המצוקה‬ ‫בשכונות‬ ‫להתמקד‬ ‫ולא‬ ,‫כולה‬ ‫בעיר‬ ‫העוסק‬ ‫ארוך-טווח‬ ‫לתכנון‬ ‫להתייחס‬
‫הממוקדת‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫כי‬ ‫מדגיש‬ ‫הדו"ח‬ .‫בתהליך‬ ‫העיר‬ ‫תושבי‬ ‫שיתוף‬ ‫תוך‬ ,‫בלבד‬
‫בדו"ח‬ ‫מוגדרת‬ ‫כזו‬ ‫התחדשות‬ .‫אלה‬ ‫מטרות‬ ‫להשיג‬ ‫יכולה‬ ‫אינה‬ ‫המצוקה‬ ‫בשכונות‬
.Kipfer and Petrunia (2009);131 .110
.124 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .111
Schaefer (2008); 101. http://www.lse.ac.uk/geographyAndEnvironment/research/london/ .112
pdf/Social%20Housing%20II/Social_Housing_in_Europe_II_A_review_of_policies_and_out-
.comes.pdf. Retrieved 17 September 2013
Laura Colini, Darinca Czischke, Simon Gunter, Ivan Tosics and Peter Ramsden, Cities .113
Against Divided Cities in .of Tomorrow – Action Today. URBACT II capitalization, May 2013
Europe. Report written for the European Commission in charge of Regional policy. http://
urbact.eu/fileadmin/general_library/19765_Urbact_WS4_DIVIDED_low_FINAL.pdf. Retrieved
.3/10/2013

28. 5455
‫ערכי‬ ‫לעליית‬ ‫גורמת‬ ‫למעשה‬ ‫בעודה‬ ,‫החלשות‬ ‫השכבות‬ ‫מצב‬ ‫לשיפור‬ ‫כמס-שפתיים‬
114
.‫מגוריהם‬ ‫משכונת‬ ‫מודרים‬ ‫יותר‬ ‫החלשים‬ ‫שהתושבים‬ ‫באופן‬ ‫הדירות‬ ‫ומחירי‬ ‫הקרקע‬
‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫הכוללת‬ ‫זו‬ ‫ובפרט‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫החברתיות‬ ‫התוצאות‬
‫האיחוד‬ ‫של‬ ‫הדו"ח‬ .‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫הדרת‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫הן‬ ,‫מגורים‬ ‫מבני‬ ‫של‬ ‫מחדש‬
‫המפונים‬ ‫הדיירים‬ ‫עברו‬ ‫לאן‬ ‫שבדקו‬ ‫מקיפים‬ ‫מחקרים‬ ‫נערכו‬ ‫טרם‬ ‫כי‬ ‫מציין‬ ‫האירופי‬
‫נתונה‬ ‫בשכונה‬ ‫קיימות‬ ‫שהיו‬ ‫סוציו-אקונומיות‬ ‫בעיות‬ ‫כי‬ ‫נראה‬ .‫כאלה‬ ‫בפרויקטים‬
‫כי‬ ‫קובע‬ ‫הדו"ח‬ .‫בעיר‬ ‫אחרות‬ ‫לשכונות‬ ‫עברו‬ ‫עירונית‬ ‫מהתחדשות‬ ‫כתוצאה‬ "‫ו"נעלמו‬
‫כנגד‬ ‫המחאה‬ ,‫למעשה‬ .‫הצלחה‬ ‫העירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬ ‫לא‬ ‫כאלה‬ ‫במקרים‬
:‫זה‬ ‫קריטי‬ ‫נושא‬ ‫אל‬ ‫ביקורתי‬ ‫באופן‬ ‫מתייחסת‬ ‫באירופה‬ ‫רבות‬ ‫בערים‬ ‫ג'נטריפיקציה‬
‫בפועל‬ ‫אלא‬ ,‫המוחלשת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫את‬ ‫שירתו‬ ‫שלא‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫תכניות‬
115
.‫מגוריה‬ ‫ממקום‬ ‫הדרתה‬ ‫את‬ ‫העמיקו‬
‫פרויקט‬ ‫של‬ ‫ההערכה‬ ‫מן‬ ‫ללמוד‬ ‫ניתן‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לגבי‬ ‫נוספות‬ ‫מסקנות‬
.2001-2010 ‫בשנים‬ ‫בבריטניה‬ ‫נערך‬ ‫אשר‬ ,New Deal for Communities ‫שנקרא‬
‫במיוחד‬ ‫קשה‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫שמצבן‬ ‫בריטניה‬ ‫ברחבי‬ ‫שכונות‬ 39 ‫תוקצבו‬ ‫זה‬ ‫בפרויקט‬
‫הוליסטית‬ ‫בגישה‬ ‫נערך‬ ‫הטיפול‬ .‫וחברתיות‬ ‫פיזיות‬ ‫בבעיות‬ ‫מאסיבי‬ ‫טיפול‬ ‫לצורך‬
,‫חברתיות‬ ‫לבעיות‬ ‫והן‬ ‫הבנויה‬ ‫בסביבה‬ ‫פיזיות‬ ‫לבעיות‬ ‫הן‬ ‫בו-זמני‬ ‫מענה‬ ‫מתן‬ ‫שגרסה‬
,‫פשיעה‬ :‫היו‬ ‫שטופלו‬ ‫הנושאים‬ .‫אלה‬ ‫שכונות‬ ‫לתושבי‬ ‫הנוגעות‬ ‫וקהילתיות‬ ‫כלכליות‬
‫הייתה‬ ‫הפרויקט‬ ‫מטרת‬ .‫ואבטלה‬ ‫בריאות‬ ,‫חינוך‬ ,‫הבנויה‬ ‫והסביבה‬ ‫מגורים‬ ,‫קהילות‬
‫שבכל‬ ,‫אלה‬ ‫שכונות‬ ‫של‬ ‫והחברתי‬ ‫הפיזי‬ ‫במצבן‬ ‫פערים‬ ‫וצמצום‬ ‫החיים‬ ‫איכות‬ ‫שיפור‬
‫מיוחד‬ ‫כרך‬ ‫קיים‬ ‫זה‬ ‫פרויקט‬ ‫של‬ ‫ההערכה‬ ‫בדו"ח‬ .‫בממוצע‬ ‫תושבים‬ 9,900-‫כ‬ ‫מהן‬ ‫אחת‬
‫עקרוניות‬ ‫מסקנות‬ ‫מספר‬ .‫אלה‬ ‫בשכונות‬ ‫שנערכו‬ ‫הפיזיים‬ ‫השינויים‬ ‫לבחינת‬ ‫שהוקדש‬
‫פעולה‬ ‫שיתוף‬ ‫מחייב‬ ‫הבנויה‬ ‫ובסביבה‬ ‫במגורים‬ ‫הטיפול‬ :‫הן‬ ‫הסיכום‬ ‫דו"ח‬ ‫שמציג‬
‫הוא‬ ‫בתכנון‬ ‫התושבים‬ ‫שיתוף‬ ;‫התושבים‬ ‫קהילות‬ ‫לבין‬ ‫בו‬ ‫העוסקים‬ ‫המקצוע‬ ‫אנשי‬ ‫בין‬
‫זמן‬ ‫לאורך‬ ‫דיירים‬ ‫הישארות‬ ‫מבטיח‬ ‫אינו‬ ‫הפיזי‬ ‫הטיפול‬ ,‫זאת‬ ‫כל‬ ‫למרות‬ ;‫חיוני‬
116
.‫תושבים‬ ‫של‬ ‫גבוהה‬ ‫תחלופה‬ ‫קיימת‬ ‫בהן‬ ‫בשכונות‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מדיניות‬ ‫הותוותה‬ ‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 70-‫ה‬ ‫משנות‬ ‫החל‬
‫ולאפשר‬ ‫הפרטי‬ ‫הסקטור‬ ‫של‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫בשיפוץ‬ ‫לסייע‬ ‫שמטרתה‬ ‫בבריטניה‬
‫מדיניות‬ .‫נוספות‬ ‫שנה‬ 30-‫כ‬ ‫של‬ ‫בטווח‬ ‫היטב‬ ‫לתפקד‬ ‫הטכניות‬ ‫ולמערכות‬ ‫לבניינים‬
‫ולשפר‬ ‫לשפץ‬ ‫שיש‬ ‫בגישה‬ ‫ותמכה‬ ‫יותר‬ ‫מוקדם‬ ‫שרווחו‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫גישות‬ ‫שללה‬ ‫זו‬
‫גם‬ ‫זו‬ ‫גישה‬ ‫אומצה‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 80-‫ה‬ ‫בשנות‬ .‫נמוכה‬ ‫שאיכותם‬ ‫קיימים‬ ‫מגורים‬
‫מלאי‬ ‫לשיפוץ‬ ‫נרחבת‬ ‫תכנית‬ ‫הותוותה‬ ‫מכך‬ ‫וכתוצאה‬ ,‫בבריטניה‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫לגבי‬
‫המסקנות‬ .‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫של‬ ‫בשיטות‬ ‫מינימאלי‬ ‫שימוש‬ ‫תוך‬ ,‫הקיים‬ ‫הדיור‬
‫המקרים‬ ‫ברוב‬ ‫הוכחה‬ ‫הקיים‬ ‫הדיור‬ ‫במלאי‬ ‫הציבורית‬ ‫ההשקעה‬ ‫כי‬ ‫היו‬ ‫זו‬ ‫ממדיניות‬
.5-8 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .114
.40 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .115
Making deprived areas better places to live: Evidence from the New Deal for Communi� .116
ties Programme. The New Deal for Communities National Evaluation: Final Report – Volume 3.
Written by Elaine Batty, Christina Beatty, Mike Foden, Paul Lawless, Sarah Pearson and Ian
Wilson, Centre for Regional Economic and Social Research, Sheffield Hallam University, De-
partment for Communities and Local Government. March 2010
http://extra.shu.ac.uk/ndc/downloads/general/Volume%20three%20-%20Making%20de�
.prived%20areas%20better%20places%20to%20live.pdf. p. 6; retrieved Oct. 6 2013
‫דירות‬ .‫שטופלו‬ ‫המגורים‬ ‫באזורי‬ ‫לעין‬ ‫נראים‬ ‫פיזיים‬ ‫שינויים‬ ‫והציגה‬ ‫כמוצלחת‬
117
.‫עלתה‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫ורמת‬ ‫לשימוש‬ ‫הוחזרו‬ ‫ריקות‬
‫מעודכנת‬ ‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫זו‬ ‫גישה‬ ‫חוזקה‬ 2000-‫ה‬ ‫שנות‬ ‫בתחילת‬
‫לכנותה‬ ‫שניתן‬ ‫לרמה‬ ‫ישופצו‬ ‫באנגליה‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫כל‬ ‫כי‬ ‫שהכריזה‬
‫סטנדרטים‬ ‫נקבעו‬ ‫זו‬ ‫מדיניות‬ ‫במסגרת‬ .)Decent Home( "‫ראוי‬ ‫"דיור‬ ‫חופשי‬ ‫בתרגום‬
‫מעל‬ ‫שופצו‬ ‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .‫לספק‬ ‫צריכות‬ ‫אלה‬ ‫שדירות‬ ‫השירותים‬ ‫רמת‬ ‫של‬ ‫מחייבים‬
‫בסטנדרטים‬ ‫עמדו‬ ‫שלא‬ ‫מהדירות‬ ‫אחוז‬ 95 ‫כי‬ ‫היא‬ ‫ההערכה‬ ‫וכיום‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫מיליון‬
‫רמת‬ ‫בשיפור‬ ‫שהחלה‬ ‫זו‬ ‫ממשלתית‬ ‫מדיניות‬ .‫הנאותה‬ ‫לרמה‬ ‫שופצו‬ "‫ראוי‬ ‫"דיור‬ ‫של‬
‫להביא‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ,‫הפרטי‬ ‫בסקטור‬ ‫דירות‬ ‫לשיפוץ‬ ‫גם‬ ‫מיועדת‬ ‫הציבורי‬ ‫בסקטור‬ ‫הדיור‬
118
.‫הנדרשת‬ ‫השירות‬ ‫לרמת‬ ‫אותן‬ ‫גם‬
‫דירות‬ ‫גם‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫שופצו‬ New Deal for Communities ‫פרויקט‬ ‫במסגרת‬
‫דירות‬ ‫של‬ ‫הממוצע‬ ‫המחיר‬ .‫הנכסים‬ ‫בערך‬ ‫ניכרת‬ ‫לעלייה‬ ‫שהביא‬ ‫מה‬ ,‫הפרטי‬ ‫בסקטור‬
‫זו‬ ‫עלייה‬ .2001-2007 ‫השנים‬ ‫בין‬ ‫אחוזים‬ 70-‫ב‬ ‫עלה‬ ‫השיפוץ‬ ‫בפרויקט‬ ‫שהשתתפו‬
‫בפרויקט‬ ‫השתתפו‬ ‫שלא‬ ‫דומות‬ ‫בשכונות‬ ‫הנכסים‬ ‫בערך‬ ‫המקבילה‬ ‫מהעלייה‬ ‫יותר‬ ‫גדולה‬
)‫אחוז‬ 63( ‫הרלוונטית‬ ‫המקומית‬ ‫ברשות‬ ‫הנכסים‬ ‫בערך‬ ‫העלייה‬ ‫מן‬ ‫וכן‬ )‫אחוזים‬ 58(
72( ‫כולה‬ ‫באנגליה‬ ‫הממוצעת‬ ‫הנכסים‬ ‫ערך‬ ‫לעליית‬ ‫דמתה‬ ‫זו‬ ‫עלייה‬ .‫תקופה‬ ‫באותה‬
‫הדירות‬ ‫בערך‬ ‫העלייה‬ ‫אחוזי‬ ,‫בפרויקט‬ ‫שהשתתפו‬ ‫המוחלשות‬ ‫השכונות‬ 39 ‫מבין‬ .)‫אחוז‬
‫שכונות‬ ,‫בממוצע‬ .)Manchester-‫(ב‬ ‫אחוז‬ 412 ‫לבין‬ )Hackney-‫(ב‬ ‫אחוז‬ 45 ‫בין‬ ‫נעו‬
‫של‬ ‫יותר‬ ‫גבוהים‬ ‫לשיעורים‬ ‫הגיעו‬ ‫מלכתחילה‬ ‫יותר‬ ‫נמוכים‬ ‫היו‬ ‫בהן‬ ‫הדירות‬ ‫שערכי‬
119
.‫זו‬ ‫בתקופה‬ ‫באחוזים‬ ‫הדירות‬ ‫בערך‬ ‫עלייה‬
‫בשכונה‬ ‫הכספית‬ ‫ההשקעה‬ ‫מידת‬ ‫כי‬ ‫קובע‬ ‫זה‬ ‫פרויקט‬ ‫של‬ ‫ההערכה‬ ‫דו"ח‬
‫הציבורי‬ ‫במרחב‬ ‫הן‬ ,‫משולבת‬ ‫בהשקעה‬ ‫מדובר‬ .‫בה‬ ‫להישאר‬ ‫התושבים‬ ‫רצון‬ ‫על‬ ‫משפיעה‬
‫טובים‬ ‫מגורים‬ ‫שתנאי‬ ‫מאחר‬ ,‫מובנת‬ ‫היא‬ ‫זו‬ ‫מסקנה‬ .‫הפרטית‬ ‫המגורים‬ ‫ביחידת‬ ‫והן‬
120
.‫בשכונה‬ ‫להישאר‬ ‫אנשים‬ ‫מושכים‬ ‫יותר‬ ‫איכותיים‬ ‫ציבוריים‬ ‫ושירותים‬ ‫יותר‬
‫כלכלי‬ ‫נטל‬ ‫הטלת‬ ‫כדי‬ ‫עד‬ ‫משתפרים‬ ‫אלה‬ ‫תנאים‬ ‫כאשר‬ ,‫פרדוקסלי‬ ‫באופן‬ ‫אולם‬
‫המגורים‬ ‫מבני‬ ‫את‬ ‫לעזוב‬ ‫אלה‬ ‫נאלצים‬ ,‫גבוהים‬ ‫אחזקה‬ ‫דמי‬ ‫בדמות‬ ‫התושבים‬ ‫על‬ ‫כבד‬
‫סיאול‬ ‫בעיר‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬ ‫כזה‬ ‫לתהליך‬ ‫דוגמה‬ .‫בהם‬ ‫להישאר‬ ‫רצונם‬ ‫למרות‬ ‫המשופרים‬
‫העיר‬ .‫בישראל‬ ‫הנהוג‬ ‫לזה‬ ‫דומה‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫הבעלות‬ ‫מבנה‬ ‫בה‬ ,‫הדרומית‬ ‫בקוריאה‬
‫בעלי‬ ‫גרים‬ ‫בחלקן‬ ‫כאשר‬ ,‫פרטית‬ ‫בבעלות‬ ‫דירות‬ ‫בהם‬ ‫משותפים‬ ‫בבתים‬ ‫מאופיינת‬
‫הביא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫מסיבי‬ ‫הליך‬ .‫בשכירות‬ ‫דיירים‬ ‫גרים‬ ‫ובאחרות‬ ‫הבתים‬
‫בדומה‬ ,‫המדינה‬ .‫במקומן‬ ‫חדשים‬ ‫מגדלים‬ ‫ולבניית‬ ‫אלה‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫נרחבת‬ ‫להריסה‬
‫להשקיע‬ ‫הפרטי‬ ‫הסקטור‬ ‫את‬ ‫שיעודדו‬ ‫חיוביים‬ ‫תנאים‬ ‫ליצור‬ ‫עצמה‬ ‫על‬ ‫קיבלה‬ ,‫לישראל‬
,‫ג'נטריפיקציה‬ ‫של‬ ‫נרחב‬ ‫להליך‬ ‫תמריץ‬ ‫המדינה‬ ‫נתנה‬ ‫בעקיפין‬ .‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬
.22 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .117
.40 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .118
,Ian Cole, Michael Foden, David Robinson and Ian Wilson with Aimee Ambrose .119
Elaine Batty, Richard Crisp, Sarah Pearson, Kesia Reeve, CRESR;Geoff Fordham, GFA Asso-
ciates; Richard Meegan, EUIA; Robert Turner, SQW.Centre for Regional Economic and Social
Research, Sheffield Hallam University Department for Communities and Local Government
(2010). Interventions in housing and the physical environment in deprived neighbourhoods.
.Evidence from the New Deal for Communities Programme, p. 48
.52 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .120

29. 5657
‫שהאוכלוסייה‬ ‫הרי‬ ,‫מאוד‬ ‫השתפר‬ ‫והתשתיות‬ ‫השכונות‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫מצבן‬ ‫בעוד‬ ‫כאשר‬
121
.‫מכך‬ ‫נהנתה‬ ‫לא‬ ‫הוותיקה‬
‫הנעשה‬ ‫באופן‬ ‫לפינוי-בינוי‬ ‫דומה‬ ‫הדרומית‬ ‫בקוריאה‬ ‫שפועלת‬ ‫השיטה‬
‫לאפשר‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫מדירותיהם‬ ‫להתפנות‬ ‫נדרשים‬ ‫ישנים‬ ‫בבניינים‬ ‫הדיירים‬ :‫בישראל‬
.‫בהרבה‬ ‫גבוהים‬ ‫בניה‬ ‫אחוזי‬ ‫ובהם‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬ ‫של‬ ‫לגובה‬ ‫ובנייה‬ ‫הבניינים‬ ‫הריסת‬
‫את‬ ‫שפיצה‬ ‫(לאחר‬ ‫הדירות‬ ‫יתרת‬ ‫ממכירת‬ ‫מרוויח‬ ‫אשר‬ ‫יזם‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ממומן‬ ‫הפרויקט‬
‫בפרויקטים‬ ‫הציבורית‬ ‫ההשקעה‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬ )‫חדשות‬ ‫בדירות‬ ‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬
‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫חקרו‬ ‫אשר‬ Kyung and Kim ‫החוקרים‬ ,‫ואולם‬ .‫מינימאלית‬ ‫היא‬ ‫אלה‬
‫מתיישבים‬ ‫אינם‬ ‫היזמים‬ ‫של‬ ‫שהאינטרסים‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביעים‬ ‫בסיאול‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫הריסת‬ ‫פירושה‬ ‫הישנים‬ ‫הבניינים‬ ‫הריסת‬ .‫הדיירים‬ ‫של‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫מצבם‬ ‫עם‬
‫בדירות‬ ‫להישאר‬ ‫אפשרות‬ ‫כל‬ ‫אין‬ ‫לשוכרים‬ .‫בשכירות‬ ‫דיור‬ ‫כולל‬ ,‫קיים‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬
‫המקורי‬ ‫בבניין‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫גם‬ .‫בהרבה‬ ‫גבוה‬ ‫בהן‬ ‫השכירות‬ ‫שמחיר‬ ,‫המשופצות‬
‫הדירות‬ ‫מבעלי‬ ‫אחוז‬ 40 ‫רק‬ ‫כי‬ ‫עלה‬ ‫מהמחקר‬ .‫החדשות‬ ‫הדירות‬ ‫את‬ ‫לתחזק‬ ‫מתקשים‬
‫זה‬ ‫מצב‬ .‫החדש‬ ‫בפרויקט‬ ‫להתגורר‬ ‫חזרו‬ ‫השוכרים‬ ‫מן‬ ‫אחוז‬ 10-‫ו‬ ‫המקורי‬ ‫בבניין‬
‫את‬ ‫עזבו‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫מרבית‬ ‫כלומר‬ ,‫לג'נטריפיקציה‬ ‫נמנע‬ ‫בלתי‬ ‫באופן‬ ‫גרם‬
‫שדיירים‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביע‬ ‫המחקר‬ 122
.‫יותר‬ ‫אמידה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫נכנסה‬ ‫ובמקומם‬ ‫השכונה‬
‫ההשפעה‬ ‫מידת‬ ‫וכי‬ ‫למיעוט‬ ‫הפכו‬ ‫כי‬ ‫מצאו‬ ‫החדש‬ ‫בפרויקט‬ ‫לגור‬ ‫נשארו‬ ‫אשר‬ ‫קיימים‬
123
.‫מאוד‬ ‫נמוכה‬ ‫לחייהם‬ ‫הנוגעות‬ ‫החלטות‬ ‫על‬ ‫שלהם‬
‫פעולה‬ ‫משתפים‬ ‫הקיימות‬ ‫הדירות‬ ‫מבעלי‬ ‫רבים‬ ‫כי‬ ‫מציינים‬ ‫גם‬ ‫החוקרים‬
‫למכור‬ ‫ובציפייה‬ ‫לשכונה‬ ‫לחזור‬ ‫יוכלו‬ ‫שלא‬ ‫בידיעה‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫בהליך‬
‫מנת‬ ‫על‬ ‫יוקרה‬ ‫בנייני‬ ‫בבניית‬ ‫מעוניינים‬ ‫אלה‬ ‫דיירים‬ .‫ולהרוויח‬ ‫החדשה‬ ‫הדירה‬ ‫את‬
‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫החדשים‬ ‫בפרויקטים‬ ‫אין‬ ‫כמעט‬ ‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .‫רווחיהם‬ ‫את‬ ‫למקסם‬
‫תהליך‬ .‫הקיימים‬ ‫השוכרים‬ ‫של‬ ‫ידם‬ ‫בהישג‬ ‫אינו‬ ‫מחירן‬ ‫שגם‬ ,‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫או‬
‫הקיימות‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫התושבים‬ ‫בין‬ ‫פעולה‬ ‫בשיתוף‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫מתבצע‬ ‫הג'נטריפיקציה‬
.‫הציבורי‬ ‫הסקטור‬ ‫של‬ ‫ממסדי‬ ‫בגיבוי‬ ,‫הפרטי‬ ‫הסקטור‬ ‫לבין‬
‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫אשר‬ ‫תושבים‬ ‫שישנם‬ ‫לכך‬ ‫הדעת‬ ‫את‬ ‫לתת‬ ‫יש‬ ‫הזה‬ ‫בהקשר‬
‫את‬ ‫לשפר‬ ‫הזדמנות‬ ‫עבורם‬ ‫ומהווים‬ ‫כלכלית‬ ‫מבחינה‬ ‫להם‬ ‫מסייעים‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫עירונית‬
‫משום‬ .‫פחות‬ ‫אמידה‬ ‫בשכונה‬ ‫אלא‬ ‫המתחדשת‬ ‫בשכונה‬ ‫יגורו‬ ‫לא‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ,‫מגוריהם‬ ‫תנאי‬
‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫עם‬ ‫עבודה‬ ‫מחייבת‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫של‬ ‫ייזום‬ ‫כך‬
‫לוודא‬ ‫יש‬ ‫כן‬ .‫עבורם‬ ‫כזו‬ ‫תכנית‬ ‫של‬ ‫והחסרונות‬ ‫היתרונות‬ ‫של‬ ‫עימם‬ ‫משותפת‬ ‫ובדיקה‬
‫באופן‬ ,‫העירוני‬ ‫במרחב‬ ‫כאלה‬ ‫תושבים‬ ‫עבור‬ ‫חלופיות‬ ‫מגורים‬ ‫אופציות‬ ‫קיימות‬ ‫כי‬
.‫להם‬ ‫הצפויים‬ ‫מהרווחים‬ ‫ליהנות‬ ‫להם‬ ‫שיאפשר‬
‫ושירותים‬ ‫תעסוקה‬ ,‫מגורים‬ ‫פתרונות‬ ‫מגוון‬ ‫לספק‬ ‫עירונית‬ ‫הערכות‬ ‫בהיעדר‬
‫מדיניות‬ ‫למעשה‬ ‫מוגשמת‬ ,‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫עם‬ ‫פרטנית‬ ‫עבודה‬ ‫וללא‬ ,‫ציבוריים‬
Shinwon Kyung and Kwang-Joong Kim (2011). The Struggle to belong: Dealing with .121
diversity in 21st century urban setting. Paper presented at the International Research
Committee 21 conference: Sociologyof Urban and Regional Development, International So-
ciological Association 2011, Amsterdam. www.rc21.org/conference/amsterdam2011/ed, p. 2.
.Retrieved 6 October 2013
.11 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .122
.17 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .123
‫בעוד‬ ,‫בעיר‬ ‫מגוריה‬ ‫את‬ ‫לעודד‬ ‫שיש‬ ‫רצויה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫ומעלה‬ ‫הביניים‬ ‫במעמד‬ ‫הרואה‬
‫הבא‬ ‫הפרק‬ 124
.‫בעזיבתה‬ ‫פסול‬ ‫שאין‬ ‫כאוכלוסייה‬ ‫נתפסות‬ ‫יותר‬ ‫החלשות‬ ‫שהשכבות‬
‫בהתחדשות‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫שילוב‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫למנוע‬ ‫באפשרות‬ ‫יעסוק‬
.‫עירונית‬
.17-19 ‫עמודים‬ ,‫שם‬ .124

30. 5859
:‫ד‬ ‫פרק‬
‫שילובו‬ ‫לעומת‬ ‫חדשה‬ ‫בבניה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬
‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬
125
‫בישראל‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫לדיור‬ ‫הקואליציה‬ ‫עם‬ ‫בשיתוף‬ ‫נכתב‬ ‫זה‬ ‫פרק‬
‫ניתן‬ ‫האם‬ ?‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫הדרת‬ ‫ללא‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫להגיע‬ ‫ניתן‬ ‫כיצד‬
‫תמהיל‬ ‫וליצור‬ "‫"חלשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫לאזורים‬ "‫"חזקות‬ ‫משפחות‬ ‫של‬ ‫מעבר‬ ‫לעודד‬
?‫המחודשת‬ ‫בשכונה‬ ‫להתגורר‬ ‫להישאר‬ ‫יוכלו‬ ‫הקיימים‬ ‫שהתושבים‬ ‫באופן‬ ‫חברתי‬
‫גישות‬ ‫ישנן‬ ‫כיום‬ ,‫הקודמים‬ ‫בפרקים‬ ‫שנאמר‬ ‫כפי‬ .‫להשגה‬ ‫קשה‬ ‫זו‬ ‫מטרה‬ ,‫בפועל‬
,‫מוחלשות‬ ‫לשכונות‬ ‫הביניים‬ ‫ממעמד‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫למשוך‬ ‫הניסיון‬ ‫את‬ ‫שוללות‬ ‫אשר‬
‫האוכלוסייה‬ ‫שילוב‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ייווצר‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫לפיה‬ ‫הפוכה‬ ‫גישה‬ ‫מציעות‬ ‫ולחילופין‬
‫סיכויי‬ ‫את‬ ‫להפחית‬ ‫במטרה‬ ,‫כולו‬ ‫האורבני‬ ‫במרחב‬ ‫הנבנות‬ ‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ "‫"החלשה‬
.‫והדחיקה‬ ‫הג'נטריפיקציה‬
‫יגרום‬ ‫שלא‬ ,‫קיימות‬ ‫בשכונות‬ ‫עירונית‬ ‫והתחדשות‬ ‫פיתוח‬ ‫לייצר‬ ‫הקושי‬
.‫האזרחית‬ ‫החברה‬ ‫ארגוני‬ ‫את‬ ‫גם‬ ‫מעסיק‬ ,‫האמצעים‬ ‫מעוטי‬ ‫השכונה‬ ‫תושבי‬ ‫של‬ ‫לדחיקה‬
‫המדינה‬ ‫בה‬ ,‫הקיימת‬ ‫הפוליטית-כלכלית‬ ‫במציאות‬ ‫שוק‬ ‫מבוסס‬ ‫לפיתוח‬ ‫התנגדות‬
‫להיות‬ ‫בפועל‬ ‫עלולה‬ ,‫שכונות‬ ‫ושיקום‬ ‫בפיתוח‬ ‫ציבוריים‬ ‫משאבים‬ ‫להשקיע‬ ‫ממעטת‬
‫ושוויון‬ ‫התושבים‬ ‫על‬ ‫שלילית‬ ‫השפעה‬ ‫לו‬ ‫שגם‬ ‫דבר‬ ,‫השכונות‬ ‫של‬ ‫הזנחה‬ ‫בהמשך‬ ‫תמיכה‬
‫שמיטיב‬ ‫כהליך‬ ‫להתגלות‬ ‫עלולה‬ ‫השכונה‬ ‫התחדשות‬ – ‫שני‬ ‫מצד‬ .‫שלהם‬ ‫ההזדמנויות‬
‫גבוהה‬ ‫הכנסה‬ ‫ומרמת‬ ,‫לשכונה‬ ‫מחוץ‬ ‫תושבים‬ ‫עם‬ ‫ובעיקר‬ ,‫בשכונה‬ ‫מעטים‬ ‫תושבים‬ ‫עם‬
.‫זה‬ ‫נתיב‬ ‫לשנות‬ ‫רבה‬ ‫יכולת‬ ‫בלי‬ ,‫יותר‬
‫בשכונות‬ ‫לפיתוח‬ ‫מתנגדים‬ ‫האזרחית‬ ‫החברה‬ ‫מארגוני‬ ‫חלק‬ ,‫כך‬ ‫משום‬
‫גישה‬ .‫בלבד‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫מצבם‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫מיועד‬ ‫הוא‬ ‫אם‬ ‫אלא‬ ,"‫"חלשות‬
‫ככל‬ ‫למתן‬ ‫כדי‬ ‫לפעול‬ ‫מוטב‬ ,‫הפיתוח‬ ‫את‬ ‫לבלום‬ ‫ניתן‬ ‫לא‬ ‫ממילא‬ ‫שאם‬ ‫היא‬ ‫אחרת‬
‫אם‬ ‫גם‬ ,‫עירונית‬ ‫מהתחדשות‬ ‫כתוצאה‬ ‫והדחיקה‬ ‫הג'נטריפיקציה‬ ‫תופעת‬ ‫את‬ ‫הניתן‬
‫האזרחית‬ ‫מהחברה‬ ‫ארגונים‬ ‫תפקיד‬ ‫זו‬ ‫גישה‬ ‫פי‬ ‫על‬ .‫לחלוטין‬ ‫אותה‬ ‫למנוע‬ ‫ניתן‬ ‫לא‬
.‫הקיימים‬ ‫המקום‬ ‫תושבי‬ ‫את‬ ‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫וישרת‬ ,‫צודק‬ ‫יהיה‬ ‫הפיתוח‬ ‫כי‬ ‫לדרוש‬
‫בר-השגה‬ ‫דיור‬ ‫בניית‬ ‫כמו‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫ממתני‬ ‫מנגנונים‬ ‫הכללת‬ ‫באמצעות‬ ‫זאת‬
‫לא‬ ‫כי‬ ‫הסבורים‬ ‫האזרחית‬ ‫בחברה‬ ‫ארגונים‬ ‫גם‬ ‫ישנם‬ ,‫בנוסף‬ .‫הקיימים‬ ‫לתושבים‬ ‫מוזל‬
‫החברה‬ ‫שעל‬ ‫אלא‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫ממתני‬ ‫בצעדים‬ ‫לנקוט‬ ‫ומהשוק‬ ‫מהמדינה‬ ‫לדרוש‬ ‫די‬
‫התושבים‬ ‫בין‬ ‫והקשר‬ ‫הפיתוח‬ ‫את‬ ‫בעצמם‬ ‫להביל‬ ,‫היזמות‬ ‫תחום‬ ‫אל‬ ‫להיכנס‬ ‫האזרחית‬
‫אשר‬ ,‫והתכנון‬ ‫המשפט‬ ‫בתחום‬ ‫האדם‬ ‫זכויות‬ ‫בקידום‬ ‫העוסקים‬ ,‫ואקדמיים‬ ‫חברתיים‬ ‫ארגונים‬ ‫של‬ ‫קואליציה‬ .125
‫שונות‬ ‫בדרכים‬ ‫פועלת‬ ‫הקואליציה‬ .‫בישראל‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫הציבורית‬ ‫המטרה‬ ‫את‬ ‫לקדם‬ ‫משותף‬ ‫כיעד‬ ‫להם‬ ‫שמו‬
‫ורשויות‬ ‫ממשלה‬ ‫משרדי‬ ‫מול‬ ‫פעולה‬ ,‫בכנסת‬ ‫שונות‬ ‫בוועדות‬ ‫בדיונים‬ ‫השתתפות‬ :‫זו‬ ‫מטרה‬ ‫למען‬ ‫הציבורית‬ ‫בזירה‬
‫בעקבות‬ ‫שונות‬ ‫התארגנויות‬ ‫של‬ ‫והכוונה‬ ‫ייעוץ‬ ,‫עיון‬ ‫וימי‬ ‫בכנסים‬ ‫השתתפות‬ ,‫התכנון‬ ‫במוסדות‬ ‫פעולה‬ ,‫מקומיות‬
– ‫במקום‬ ,‫חלוקתי‬ ‫לצדק‬ ‫האגודה‬ ,‫בישראל‬ ‫האזרח‬ ‫לזכויות‬ ‫האגודה‬ :‫בקואליציה‬ ‫חברים‬ .‫ועוד‬ ,‫החברתית‬ ‫המחאה‬
,‫בכבוד‬ ‫לחיים‬ ‫התנועה‬ ,‫מעכי‬ ‫איתך‬ ,‫העברית‬ ‫האוניברסיטה‬ -‫חברתי‬ ‫לתכנון‬ ‫הסדנא‬ ,‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬
.‫אלטרנטיבי‬ ‫לתכנון‬ ‫הערבי‬ ‫המרכז‬ ,‫שתי"ל‬ ,‫סיכוי‬ ‫עמותת‬
.‫הניתן‬ ‫ככל‬ ‫צודק‬ ‫פיתוח‬ ‫להבטיח‬ ‫וכך‬ ,‫ולרשויות‬ ‫ליזם‬
‫בשכונות‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫יצירת‬ ‫מעודדת‬ ‫אשר‬ ‫הגישה‬ ‫תחילה‬ ‫תיסקר‬ ‫זה‬ ‫בפרק‬
‫את‬ ‫מעודדים‬ ‫רבים‬ ‫וארגונים‬ ‫גופים‬ ‫בישראל‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫בהליכי‬ ‫ולא‬ ‫חדשות‬
‫מדיניות‬ ‫ליישום‬ ‫דוגמאות‬ ‫כאן‬ ‫יפורטו‬ ‫ולכן‬ ,‫חדשה‬ ‫בבנייה‬ "‫החברתי‬ ‫"התמהיל‬ ‫גישת‬
‫בבנייה‬ ‫זה‬ ‫מעין‬ ‫דיור‬ ‫הכללת‬ ‫של‬ ‫הישימות‬ ‫מידת‬ ‫תידון‬ ‫כן‬ ‫כמו‬ .‫הברית‬ ‫בארצות‬ ‫זו‬
‫במקום‬ ‫שנבנית‬ ‫חדשה‬ ‫בניה‬ ‫כלומר‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫במסגרת‬ ‫שנבנית‬ ‫החדשה‬
.‫וותיקות‬ ‫שכונות‬ ‫שבתוך‬ ‫פנויים‬ ‫בשטחים‬ ‫או‬ ,‫שנהרסים‬ ‫ישנים‬ ‫בניינים‬
‫קיימות‬ ‫בהם‬ ‫במקרים‬ ‫חברתי‬ ‫לתמהיל‬ ‫להגיע‬ ‫לקשיים‬ ‫גם‬ ‫אתייחס‬ ‫מכן‬ ‫לאחר‬
‫כלפי‬ ‫בספרות‬ ‫לביקורת‬ ‫וכן‬ ,‫מוחלשת‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫ריכוז‬ ‫ובהן‬ ‫ותיקות‬ ‫שכונות‬ ‫כבר‬
‫העיקרית‬ ‫הביקורת‬ ,‫החברתי‬ ‫התמהיל‬ ‫לגבי‬ ‫בדיון‬ '‫א‬ ‫בפרק‬ ‫כבר‬ ‫שנזכר‬ ‫כפי‬ .‫זו‬ ‫גישה‬
‫מרחבית‬ ‫מדיניות‬ ‫כי‬ ‫טוענת‬ ,‫ותיקות‬ ‫בשכונות‬ ‫והן‬ ‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫הן‬ ,‫זו‬ ‫גישה‬ ‫על‬
‫כאמור‬ ‫רואה‬ ‫זו‬ ‫ביקורת‬ .‫וכלכליות‬ ‫חברתיות‬ ‫בעיות‬ ‫לפתרון‬ ‫העיקרי‬ ‫הכלי‬ ‫אינה‬
‫מוחלשות‬ ‫אוכלוסיות‬ ‫לקדם‬ ‫ניתן‬ ‫לא‬ ‫כי‬ ‫וטוענת‬ ‫יותר‬ ‫רחבה‬ ‫לבעיה‬ ‫סימפטום‬ ‫בבינוי‬
‫רעיון‬ ‫את‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫שוללת‬ ‫זו‬ ‫ביקורת‬ .‫בהכנסות‬ ‫אי-השוויון‬ ‫הפחתת‬ ‫באמצעות‬ ‫אלא‬
126
.‫חדשה‬ ‫בנייה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫החברתי‬ ‫התמהיל‬ ‫ויצירת‬ "‫המעורבות‬ ‫"השכונות‬
‫למכירה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫המעודדת‬ ‫גישה‬
‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫ולהשכרה‬
‫למנוע‬ ‫כדי‬ ,"‫"חלשה‬ ‫לשכונה‬ "‫"חזקה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫בהבאת‬ ‫תומכת‬ ‫אינה‬ ‫זו‬ ‫גישה‬ ,‫כאמור‬
‫חדשה‬ ‫בשכונה‬ ‫פיתוח‬ ,‫זאת‬ ‫לעומת‬ .‫השכונה‬ ‫מן‬ ‫תידחק‬ "‫"החלשה‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫בו‬ ‫מצב‬
‫אוכלוסיות‬ ‫בו‬ ‫לשלב‬ ‫ניתן‬ ‫ולכן‬ ,‫ומיושב‬ ‫קיים‬ ‫מגורים‬ ‫במרקם‬ ‫התערבות‬ ‫מהווה‬ ‫אינו‬
.‫קלות‬ ‫ביתר‬ ‫מגוונות‬
"‫"חלשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫פיזור‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫המעודדת‬ ‫לגישה‬ ‫דוגמה‬
Montgomery County, -‫ב‬ ‫כיום‬ ‫הנהוגה‬ ‫המדיניות‬ ‫היא‬ "‫"חזקות‬ ‫בשכונות‬
‫החלשות‬ ‫השכבות‬ ‫מן‬ ‫משפחות‬ ‫שילוב‬ ‫מעודדת‬ ‫התכנון‬ ‫מדיניות‬ ‫זה‬ ‫במחוז‬ .Maryland
Washington D.C. ‫העיר‬ ‫בקרבת‬ ‫מחוז‬ ‫הוא‬ Montgomery County .‫האמידות‬ ‫בשכונות‬
‫שליש‬ ‫שני‬ .‫ארה"ב‬ ‫ילידי‬ ‫אינם‬ ‫מהתושבים‬ ‫כשליש‬ .‫נפשות‬ ‫כמיליון‬ ‫מונה‬ ‫ואוכלוסייתו‬
‫היספני‬ ,‫אפרו-אמריקאי‬ ‫ממוצא‬ ‫תושבים‬ ‫מונה‬ ‫הנוסף‬ ‫והשליש‬ ,‫לבנים‬ ‫הם‬ ‫מהתושבים‬
550 ‫מונה‬ ‫המחוז‬ ‫כי‬ ‫הוא‬ ‫זה‬ ‫מסמך‬ ‫של‬ ‫לעניינו‬ ‫ביותר‬ ‫המעניין‬ ‫הנתון‬ .‫ואסייתי‬
.‫בעוני‬ ‫כחיים‬ ‫מוגדרים‬ ‫התושבים‬ ‫מן‬ 10%-‫מ‬ ‫פחות‬ ‫המכריע‬ ‫וברובן‬ ,‫שכונות‬
‫של‬ ‫תוצאה‬ ‫הוא‬ ‫כולו‬ ‫המחוז‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫החלשה‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫זה‬ ‫פיזור‬
‫בתרגום‬ ‫או‬ ”inclusionary zoning” ‫במושג‬ ‫מוגדרת‬ ‫זו‬ .‫המקומית‬ ‫הדיור‬ ‫מדיניות‬
‫אחוז‬ ‫להקדיש‬ ‫יזמים‬ ‫המחייבת‬ ‫מדיניות‬ ‫היא‬ ‫זה‬ ‫במונח‬ ‫הכוונה‬ ."‫מכיל‬ ‫"איזּור‬ ‫חופשי‬
‫ממחירי‬ ‫נמוכים‬ ‫שהם‬ ‫במחירים‬ ‫למכירה‬ ‫או‬ ‫להשכרה‬ ‫בונים‬ ‫שהם‬ ‫הדירות‬ ‫מן‬ ‫מסוים‬
‫בכל‬ ‫נוחים‬ ‫במחירים‬ ‫דירות‬ 15%-12.5% ‫בין‬ ‫לבנות‬ ‫היא‬ ‫מיזמים‬ ‫הדרישה‬ .‫השוק‬
‫בפרויקטים‬ ‫מהדירות‬ 10% ,‫לכך‬ ‫בנוסף‬ .‫דיור‬ ‫יחידות‬ 20 ‫מעל‬ ‫שמכיל‬ ‫מגורים‬ ‫פרויקט‬
Ruth Lupton and Crispian Fuller (2009). Mixed communities: a new approach to spatially .126
concentrated poverty in England. LSE Research Online, p. 2. www.mat.co.il/hW6. Accessed 2
.December 2013

31. 6061
affordable workforce"( "‫לעובדים‬ ‫כ"דיור‬ ‫מוגדרות‬ ‫מרכזיים‬ ‫באזורים‬ ‫הממוקמים‬
‫אחוזי‬ ‫תוספת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מושגת‬ ‫אלה‬ ‫לפרויקטים‬ ‫הכלכלית‬ ‫ההיתכנות‬ .)"housing
12,000-‫מ‬ ‫יותר‬ ‫של‬ ‫לבנייתן‬ ‫הביאה‬ ‫זו‬ ‫דרישה‬ 127
.‫במיסוי‬ ‫הקלות‬ ‫ידי‬ ‫ועל‬ ‫בנייה‬
‫חברת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫נרכשות‬ ‫הללו‬ ‫הדירות‬ ‫מן‬ ‫שליש‬ ,‫לכך‬ ‫בנוסף‬ .1976 ‫מאז‬ ‫כאלה‬ ‫דירות‬
‫הדיור‬ ‫מדיניות‬ ‫במסגרת‬ 128
.‫לזכאים‬ ‫ציבורי‬ ‫כדיור‬ ‫לשמש‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬
‫המדיניות‬ ‫עודכנה‬ ‫לאחרונה‬ .‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫מחירי‬ ‫על‬ ‫לפיקוח‬ ‫מנגנון‬ ‫גם‬ ‫נכלל‬
‫ואילו‬ ,‫הבנייה‬ ‫מתום‬ ‫שנה‬ 30 ‫במשך‬ ‫נמשך‬ ‫למכירה‬ ‫דירות‬ ‫מחירי‬ ‫על‬ ‫שהפיקוח‬ ‫באופן‬
129
.‫שנים‬ 99 ‫נמשך‬ ‫להשכרה‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫על‬ ‫הפיקוח‬
‫לדיור‬ ‫משימה‬ ‫"כוח‬ ‫שנקרא‬ ‫צוות‬ Montgomery County ‫במחוז‬ ‫הוקם‬ ‫בנוסף‬
‫לגבש‬ ‫היה‬ ‫תפקידו‬ .)"The Affordable Housing Task Force"( "‫השגה‬ ‫בר‬
‫כי‬ ‫ציין‬ ‫הצוות‬ .‫בו‬ ‫המלאי‬ ‫להגדלת‬ ‫וכן‬ ‫הקיים‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫הדיור‬ ‫לשימור‬ ‫המלצות‬
‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 30,000-‫כ‬ ‫של‬ ‫לבנייתן‬ ‫הביאה‬ ‫הנוכחית‬ ‫הדיור‬ ‫מדיניות‬
‫דירות‬ ‫הן‬ ‫מתוכן‬ 70%-‫כ‬ .1999-2006 ‫השנים‬ ‫שבין‬ ‫הזמן‬ ‫בפרק‬ ‫במדינה‬ ‫ארוך‬ ‫לטווח‬
‫גם‬ ‫אלה‬ ‫הישגים‬ ‫על‬ ‫לשמירה‬ ‫המיועד‬ ‫מקיף‬ ‫כלים‬ ‫סל‬ ‫הצוות‬ ‫הציע‬ ‫בנוסף‬ .‫להשכרה‬
‫הטלת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫מלאי‬ ‫הגדלת‬ ‫לשקול‬ ‫הצוות‬ ‫המליץ‬ ‫היתר‬ ‫בין‬ .‫בעתיד‬
‫הומלץ‬ ‫כן‬ ‫כמו‬ .‫למגורים‬ ‫שאינם‬ ‫לבנייה‬ ‫פרויקטים‬ ‫על‬ ‫גם‬ "‫השגה‬ ‫בר‬ ‫"דיור‬ ‫מיסוי‬
.‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫לבניית‬ ‫קרקע‬ ‫לאתר‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫ציבורית‬ ‫בבעלות‬ ‫האתרים‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫למפות‬
‫דיור‬ ‫כלפי‬ ‫במחוז‬ ‫התושבים‬ ‫יתר‬ ‫של‬ ‫ליחסם‬ ‫נוגעת‬ ‫נוספת‬ ‫חשובה‬ ‫המלצה‬
‫השגה‬ ‫בר‬ ‫ודיור‬ ‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫לפזר‬ ‫היא‬ ‫הדיור‬ ‫מדיניות‬ ‫שמטרת‬ ‫בעוד‬ .‫השגה‬ ‫בר‬
‫דיור‬ ‫של‬ ‫להכללה‬ ‫יותר‬ ‫אמידים‬ ‫תושבים‬ ‫בקרב‬ ‫התנגדות‬ ‫קיימת‬ ,‫העיר‬ ‫שכונות‬ ‫בכל‬
‫תפיג‬ ‫אשר‬ ‫נאותה‬ ‫הסברה‬ ‫פעולות‬ ‫קיום‬ ‫על‬ ‫הצוות‬ ‫המליץ‬ ‫כך‬ ‫משום‬ .‫בשכונתם‬ ‫כזה‬
‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫והתערות‬ ‫קבלה‬ ‫ותאפשר‬ ‫המבוססת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫חששותיה‬ ‫את‬
‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫חשיבותו‬ ‫את‬ ‫המסביר‬ ‫ציבורי‬ ‫קמפיין‬ ‫לפתח‬ ‫הומלץ‬ .‫המוחלשת‬
‫אשר‬ ‫ותושבים‬ ,‫פנסיונרים‬ ,‫צעירים‬ ‫זוגות‬ ‫עבור‬ ‫והן‬ ‫מוחלשות‬ ‫אוכלוסיות‬ ‫עבור‬ ‫הן‬
‫אל‬ ‫גם‬ ‫יגיע‬ ‫הקמפיין‬ .‫החופשי‬ ‫השוק‬ ‫במחירי‬ ‫לעמוד‬ ‫לעצמם‬ ‫להרשות‬ ‫יכולים‬ ‫אינם‬
‫במחקרים‬ ‫שימוש‬ ‫יעשה‬ ‫גם‬ ‫הקמפיין‬ ,‫בנוסף‬ .‫הלימודים‬ ‫בתכנית‬ ‫וישולב‬ ‫הספר‬ ‫בתי‬
‫מבחינה‬ .‫בסביבתו‬ ‫הדירות‬ ‫ערך‬ ‫על‬ ‫לרעה‬ ‫משפיע‬ ‫אינו‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫כי‬ ‫המראים‬
‫ועל‬ ‫כאלה‬ ‫מגורים‬ ‫עבור‬ ‫איכותי‬ ‫תכנון‬ ‫של‬ ‫הרבה‬ ‫החשיבות‬ ‫על‬ ‫הצוות‬ ‫הצביע‬ ‫פיזית‬
.‫הבנויה‬ ‫בסביבה‬ ‫השתלבותם‬
‫פרויקט‬ ‫עבור‬ )‫(בונוס‬ ‫נוספות‬ ‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫להעניק‬ ‫למחוז‬ ‫המליץ‬ ‫הצוות‬
‫צריך‬ ‫הפרויקט‬ ‫בנוסף‬ ."‫"נמוכה‬ ‫או‬ "‫מאוד‬ ‫"נמוכה‬ ‫הכנסה‬ ‫לבעלי‬ ‫דירות‬ 10% ‫הכולל‬
‫מההכנסה‬ 60-80%( "‫"בינונית‬ ‫הכנסה‬ ‫בעלי‬ ‫עבור‬ ‫דירות‬ 25% :‫מהשניים‬ ‫אחד‬ ‫לכלול‬
,‫משטרה‬ ,‫הוראה‬ :‫(כגון‬ ‫השירות‬ ‫במקצועות‬ ‫עובדים‬ ‫עבור‬ 35% ‫או‬ )‫במשק‬ ‫החציונית‬
.)‫במשק‬ ‫החציונית‬ ‫מההכנסה‬ 80-120% ‫המשתכרים‬ – ‫סיעודיים‬ ‫מקצועות‬ ,‫אש‬ ‫כיבוי‬
Barbara Goldberg-Goldman and Richard Y. Nelson, Jr. (2008). Report and Recommenda� .127
tions: Montgomery County’s Affordable Housing Task Force. http://montgomerycountymd.gov/
DHCA/resources/files/rr-ahtf.pdf; p.57, retrieved 1 Oct. 2013
Heatheher Schwartz (2010). Housing Policy Is School Policy: Economically Integrative .128
Housing Promotes Academic Success in Montgomery County, Maryland. A Century Foundation
.Report. P.4. http://tcf.org/assets/downloads/tcf-Schwartz.pdf, retrieved 1 Oct.2013
.58 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .129
‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫שיבנה‬ ‫ליזם‬ ‫ממסים‬ ‫מדורג‬ ‫פטור‬ ‫לתת‬ ‫הצוות‬ ‫הציע‬ ‫למיסוי‬ ‫בנוגע‬
‫תגדל‬ ,‫זה‬ ‫מטיפוס‬ ‫יותר‬ ‫רבות‬ ‫דירות‬ ‫שייבנו‬ ‫ככל‬ .‫המחויב‬ ‫המינימום‬ ‫שמעל‬ ‫בהיקף‬
.‫ממסים‬ ‫לפטור‬ ‫היזם‬ ‫של‬ ‫הזכאות‬
,‫הבנייה‬ ‫אחוזי‬ ‫תוספת‬ ‫למרות‬ ,‫כאלה‬ ‫שפרויקטים‬ ‫הדגיש‬ ‫הצוות‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬
‫הצוות‬ .‫הקרקע‬ ‫ותכסית‬ ‫הגובה‬ ,‫הצפיפות‬ ‫מבחינת‬ ‫הבנויה‬ ‫בסביבה‬ ‫להשתלב‬ ‫צריכים‬
‫כי‬ ‫הבטחה‬ ‫תוך‬ ,‫אותה‬ ‫ליישם‬ ‫והיכן‬ ‫הרצויה‬ ‫הצפיפות‬ ‫מהי‬ ‫יחליט‬ ‫המחוז‬ ‫כי‬ ‫המליץ‬
‫חשובה‬ ‫המלצה‬ .‫מסוים‬ ‫אזור‬ ‫של‬ ‫יתר‬ ‫ציפוף‬ ‫למנוע‬ ‫כדי‬ ‫השטח‬ ‫בכל‬ ‫תתחלק‬ ‫הצפיפות‬
-‫פינוי‬ ‫למדיניות‬ ‫בניגוד‬ .‫בשכונות‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫למניעת‬ ‫נוגעת‬ ‫הצוות‬ ‫של‬ ‫נוספת‬
‫המליץ‬ ,‫במקומן‬ ‫יותר‬ ‫יקרות‬ ‫דירות‬ ‫ובניית‬ ‫זולות‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫הריסה‬ ‫המעודדת‬ ,‫בינוי‬
‫מצד‬ ‫אקטיבית‬ ‫התערבות‬ ‫באמצעות‬ ,‫כאלה‬ ‫תופעות‬ ‫למנוע‬ ‫שנועדה‬ ‫מדיניות‬ ‫על‬ ‫הצוות‬
,‫יזמים‬ ‫עידוד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫זאת‬ .‫הקיים‬ ‫הזול‬ ‫הדיור‬ ‫מלאי‬ ‫על‬ ‫לשמור‬ ‫שמטרתה‬ ‫המחוז‬
‫ולהשאירן‬ ‫אותן‬ ‫לשפץ‬ ,‫כאלה‬ ‫דירות‬ ‫לרכוש‬ ‫ציבוריות‬ ‫וחברות‬ ‫חברתיים‬ ‫ארגונים‬
.‫זולות‬ ‫כדירות‬ ‫בשוק‬
‫ההמלצות‬ ‫נדונו‬ ‫בהם‬ ,‫מפגשים‬ ‫בשישה‬ ‫לציבור‬ ‫הוצג‬ ‫הצוות‬ ‫שהגיש‬ ‫הדו"ח‬
‫להסדיר‬ ‫המלצה‬ ‫וביניהן‬ ‫נוספות‬ ‫הצעות‬ ‫כללו‬ ‫אלה‬ ‫הערות‬ .‫תושבים‬ ‫הערות‬ ‫ונשמעו‬
-‫ובתי‬ ‫רחובות‬ ‫כגון‬ ‫עירוניות‬ ‫לתשתיות‬ ‫בדומה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫בנייתן‬ ‫את‬
‫בנוסף‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫דיור‬ ‫להקים‬ ‫המקומי‬ ‫השלטון‬ ‫את‬ ‫יחייב‬ ‫החוק‬ ‫זו‬ ‫במסגרת‬ .‫ספר‬
‫מתאר‬ ‫בתכניות‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫בניית‬ ‫לחייב‬ ‫הייתה‬ ‫נוספת‬ ‫המלצה‬ .‫האחרות‬ ‫לתשתיות‬
‫לפחות‬ ‫משמרות‬ ‫אינן‬ ‫אשר‬ ‫פיתוח‬ ‫תכניות‬ ‫לאשר‬ ‫לא‬ ‫הוצע‬ ‫כן‬ ‫כמו‬ .‫כרשות‬ ‫ולא‬ ‫כחובה‬
.‫כיום‬ ‫הקיים‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫הדיור‬ ‫היקף‬ ‫את‬
‫של‬ ‫מלאי‬ ‫יישמר‬ ‫כי‬ ‫להבטיח‬ ‫שמטרתה‬ ‫מדיניות‬ ‫קיימת‬ ‫קליפורניה‬ ‫במדינת‬ ‫גם‬
‫לזכאים‬ ‫תימכר‬ ,‫דולר‬ ‫אלף‬ 300 ‫הוא‬ ‫בשוק‬ ‫ערכה‬ ‫אשר‬ ‫דירה‬ ,‫לדוגמה‬ .‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬
‫את‬ ‫תממן‬ ‫המקומית‬ ‫והרשות‬ ,‫בלבד‬ ‫דולר‬ ‫אלף‬ 200 ‫של‬ ‫בסכום‬ ‫בינונית‬ ‫הכנסה‬ ‫בעלי‬
‫בסך‬ ‫הסבסוד‬ ‫סכום‬ ‫את‬ ‫המקומית‬ ‫לרשות‬ ‫יחזירו‬ ‫הזכאים‬ ,‫הדירה‬ ‫מכירת‬ ‫בעת‬ .‫היתרה‬
‫לקידום‬ ‫שנים‬ 3 ‫בתוך‬ ‫הזה‬ ‫בסכום‬ ‫להשתמש‬ ‫מחויבת‬ ‫המקומית‬ ‫הרשות‬ .‫דולר‬ ‫אלף‬ 100
,‫עלה‬ ‫הדירה‬ ‫ערך‬ ‫אם‬ ,‫לכך‬ ‫בנוסף‬ .‫לזכאים‬ ‫למכירה‬ ‫נוסף‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫בניית‬
.130
‫הרשות‬ ‫שקובעת‬ ‫מפתח‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫ברווחים‬ ‫מתחלקים‬ ‫והמוכרים‬ ‫המקומית‬ ‫הרשות‬
‫לעודד‬ ‫שנועד‬ )SB1818( ‫מקומי‬ ‫תכנון‬ ‫חוק‬ ‫לאחרונה‬ ‫עודכן‬ ‫גם‬ ‫בקליפורניה‬
‫יחידות‬ 15% ‫עד‬ ‫להציע‬ ‫ליזם‬ ‫מאפשר‬ ‫החוק‬ .‫למגורים‬ ‫בבנייה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫שילוב‬
30% ‫לחילופין‬ ‫או‬ ,"‫מאוד‬ ‫נמוכה‬ ‫הכנסה‬ ‫"לבעלי‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫כדיור‬ ‫המוגדרות‬ ‫דיור‬
‫על‬ ‫העונה‬ ‫פרויקט‬ ‫הצגת‬ ."‫בינונית‬ ‫הכנסה‬ ‫"לבעלי‬ 30% ‫או‬ "‫נמוכה‬ ‫הכנסה‬ ‫"לבעלי‬
,‫השגה‬ ‫בר‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫למספר‬ ‫בהתאם‬ ‫בנייה‬ ‫אחוזי‬ ‫בתוספת‬ ‫מזכה‬ ‫אלה‬ ‫דרישות‬
‫היזם‬ ‫זכאי‬ ‫בנוסף‬ .‫החלה‬ ‫בתכנית‬ ‫למותר‬ ‫מעבר‬ ‫בנייה‬ ‫אחוזי‬ 35 ‫של‬ ‫למקסימום‬ ‫עד‬
‫הקלות‬ ‫(הן‬ ‫כלכלית‬ ‫מבחינה‬ ‫אותו‬ ‫לפצות‬ ‫המיועדות‬ ‫שונות‬ ‫הקלות‬ ‫שלוש‬ ‫של‬ ‫למקסימום‬
‫הנוגעות‬ ‫הקלות‬ ‫והן‬ ,‫ועוד‬ ‫בניין‬ ‫קווי‬ ,‫חניה‬ ‫בדרישות‬ ‫הקלות‬ ‫כגון‬ ‫לתכנון‬ ‫הנוגעות‬
‫החלק‬ ‫על‬ ‫רק‬ ‫ולא‬ ‫כולו‬ ‫הפרויקט‬ ‫על‬ ‫חלות‬ ‫אלה‬ ‫הקלות‬ .)‫ועוד‬ ‫הקרקע‬ ‫פיתוח‬ ,‫למיסוי‬
‫בר‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫אלה‬ ‫לאחוזים‬ ‫מגיעים‬ ‫אינם‬ ‫אשר‬ ‫פרויקטים‬ ‫גם‬ .‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫הכולל‬
http://webcache.googleusercontent.com/search?q=� :‫בקליפורניה‬ ‫התכנון‬ ‫חוק‬ ‫ראו‬ .130
cache:http://www.calapa.org/attachments/articles/15/SB-1818-Q-A-Final-1-26-05.pdf
.2013 ‫באוקטובר‬ 2 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,6 ‫עמוד‬

32. 6263
‫השגה‬ ‫בר‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫מספר‬ ‫לפי‬ ,‫אחת‬ ‫הקלה‬ ‫או‬ ‫הקלות‬ ‫(שתי‬ ‫להקלות‬ ‫זכאים‬ ‫השגה‬
131
.)‫המוצעות‬
‫קיימת‬ ‫אולם‬ ,‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫לשילוב‬ ‫מגמה‬ ‫קיימת‬ ‫בישראל‬
‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫נתפס‬ ‫זה‬ ‫מושג‬ ."‫השגה‬ ‫בר‬ ‫"דיור‬ ‫המושג‬ ‫להגדרת‬ ‫בנוגע‬ ‫מחלוקת‬
‫ממחיר‬ ‫נמוך‬ ‫להיות‬ ‫אמור‬ ‫שלהן‬ ‫השכירות‬ ‫או‬ ‫הקנייה‬ ‫שמחיר‬ ,‫קטנות‬ ‫לדירות‬ ‫כמתייחס‬
‫עריכת‬ ‫בחיוב‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫מסתפקים‬ ‫התכנון‬ ‫מוסדות‬ ‫כן‬ ‫ועל‬ ,‫גדולות‬ ‫דירות‬
‫טוענת‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫לדיור‬ ‫הקואליציה‬ ,‫אולם‬ .‫חדשים‬ ‫בפרויקטים‬ ‫דירות‬ ‫גדלי‬ ‫תמהיל‬
.‫זולות‬ ‫בהכרח‬ ‫אינן‬ ‫קטנות‬ ‫דירות‬ ‫שכן‬ ,‫הדיור‬ ‫השגות‬ ‫את‬ ‫מבטיחה‬ ‫אינה‬ ‫זו‬ ‫הגדרה‬ ‫כי‬
‫בעיה‬ .‫השגה‬ ‫בר‬ ‫במחיר‬ ‫גדולות‬ ‫לדירות‬ ‫הזקוקים‬ ‫גדולים‬ ‫בית‬ ‫משקי‬ ‫ישנם‬ ,‫בנוסף‬
‫הזקוקים‬ ‫לידי‬ ‫יגיעו‬ ‫יחסית‬ ‫נמוך‬ ‫שמחירן‬ ‫שדירות‬ ‫להבטיח‬ ‫הדרך‬ ‫מציאת‬ ‫היא‬ ‫נוספת‬
‫בר‬ ‫דיור‬ ‫מגדירה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫לדיור‬ ‫הקואליציה‬ ‫כך‬ ‫.משום‬ ‫משקיעים‬ ‫לידי‬ ‫ולא‬ ‫להן‬
‫אובייקטיבים‬ ‫מבחנים‬ ‫לפי‬ ,‫לזכאים‬ ‫למכירה‬ ‫או‬ ‫להשכרה‬ ‫המיועדות‬ ‫כדירות‬ ‫השגה‬
‫ומותאם‬ ‫השוק‬ ‫ממחיר‬ ‫נמוך‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫או‬ ‫המכירה‬ ‫מחיר‬ ‫כאשר‬ ,‫לדיור‬ ‫נזקקות‬ ‫של‬
.‫הזכאים‬ ‫של‬ ‫הכלכלית‬ ‫ליכולתם‬
,3700 ‫ת"א‬ ‫תכנית‬ ‫בדבר‬ ‫ערר‬ 2013 ‫בשנת‬ ‫הגישה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫לדיור‬ ‫הקואליציה‬
.‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫בתכנית‬ ‫לכלול‬ ‫בדרישה‬ ,‫אביב‬ ‫תל‬ ‫מערב‬ ‫צפון‬ ‫תכנית‬ ‫גם‬ ‫המכונה‬
‫הוא‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫כי‬ ‫ובניה‬ ‫לתכנון‬ ‫הארצית‬ ‫המועצה‬ ‫קבעה‬ ‫בערר‬ ‫הדיון‬ ‫בעקבות‬
‫כן‬ .‫מפורטות‬ ‫ומקומיות‬ ‫מקומיות‬ ‫מתאר‬ ‫בתכניות‬ ‫אותו‬ ‫לשלב‬ ‫ניתן‬ ‫ולכן‬ ‫תכנוני‬ ‫נושא‬
‫קטנות‬ ‫כדירות‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫בהגדרה‬ ‫להסתפק‬ ‫אין‬ ‫כי‬ ‫הארצית‬ ‫המועצה‬ ‫קבעה‬
‫לדיור‬ ‫היעד‬ ‫אוכלוסיית‬ ‫את‬ ‫לקבוע‬ ‫וכן‬ ‫ארוך‬ ‫לטווח‬ ‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫ליעד‬ ‫ניתן‬ ‫וכי‬
‫תכנית‬ ‫בכל‬ ‫להשתלב‬ ‫יכולים‬ ‫אלו‬ ‫חשובים‬ ‫כלים‬ ‫כי‬ ‫היא‬ ‫ההחלטה‬ ‫משמעות‬ .‫השגה‬ ‫בר‬
.‫מתאר‬
‫נועד‬ 2015 ‫לאוגוסט‬ ‫עד‬ ‫הוארך‬ ‫שתוקפו‬ )‫לאומי‬ ‫לדיור‬ ‫(ועדות‬ ‫הוד"ל‬ ‫חוק‬
‫בתכניות‬ ‫לכלול‬ ‫חיוב‬ ‫כולל‬ ‫החוק‬ .‫למגורים‬ ‫לבניה‬ ‫תכניות‬ ‫של‬ ‫אישורן‬ ‫את‬ ‫להאיץ‬
‫מיחידות‬ ‫אחוז‬ 25 ‫לפחות‬ .‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫לעניין‬ ‫הוראות‬ ‫המזורז‬ ‫במסלול‬ ‫שיאושרו‬
100 ‫או‬ ‫מ"ר‬ 75 ‫(ששטחן‬ ‫קטנות‬ ‫דירות‬ ‫יהיו‬ ‫הוד"ל‬ ‫לאישור‬ ‫שתוגש‬ ‫בתכנית‬ ‫הדיור‬
‫ו/או‬ ,‫שנים‬ ‫מעשר‬ ‫תפחת‬ ‫שלא‬ ‫לתקופה‬ ‫להשכרה‬ ‫המיועד‬ ‫דיור‬ ‫ו/או‬ ,)‫בפריפריה‬ ‫מ"ר‬
‫לתקנות‬ ‫בהתאם‬ ‫ייקבע‬ ‫המחיר‬ .‫השוק‬ ‫ממחיר‬ ‫מופחת‬ ‫במחיר‬ ‫להשכרה‬ ‫יד‬ ‫בהישג‬ ‫דיור‬
,‫ההשכרה‬ ‫מחיר‬ ‫זה‬ ‫ובכלל‬ ,‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫ההשכרה‬ ‫תנאי‬ ‫לעניין‬ ‫הפנים‬ ‫שר‬ ‫שיתקין‬
.‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫את‬ ‫לשכור‬ ‫והזכאים‬ ‫הדיור‬ ‫ביחידות‬ ‫הזכויות‬ ‫העברת‬ ‫על‬ ‫הגבלות‬
‫כולל‬ ,2014 ‫בשנת‬ ‫בכנסת‬ ‫אושר‬ ‫אשר‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫בחוק‬ 101 ‫תיקון‬ ‫גם‬
‫המועצה‬ ‫לקביעת‬ ‫בניגוד‬ ‫אולם‬ .‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫לבניית‬ ‫התייחסות‬
‫התכנון‬ ‫לחוק‬ 101 ‫תיקון‬ ,‫הוד"לים‬ ‫לחוק‬ ‫ואף‬ ‫לעיל‬ ‫שנזכרה‬ ‫ולבניה‬ ‫לתכנון‬ ‫הארצית‬
100 ‫מעל‬ ‫בתכניות‬ ‫כי‬ ‫קובע‬ ‫התיקון‬ .‫קטנות‬ ‫כדירות‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫לדיור‬ ‫מתייחס‬ ‫והבניה‬
‫ניתן‬ ,‫לחוק‬ ‫התיקון‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫לכך‬ ‫בנוסף‬ .‫קטנות‬ ‫דירות‬ 20% ‫לפחות‬ ‫לכלול‬ ‫יש‬ – ‫יח"ד‬
‫להשכרה‬ ‫שכולו‬ ‫בנין‬ ‫להקמת‬ ‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫תוספת‬ ‫פרטי‬ ‫או‬ ‫ציבורי‬ ‫ליזם‬ ‫להעניק‬
‫השישית‬ ‫בתוספת‬ ‫שנכללות‬ ‫להוראות‬ ‫בהתאם‬ ‫יושכרו‬ ‫שהדירות‬ ‫בתנאי‬ ,‫טווח‬ ‫ארוכת‬
.‫לחוק‬
.5 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .131
‫מחיר‬ ‫על‬ ‫הגבלה‬ ‫כוללות‬ ‫אינן‬ ‫בחוק‬ ‫הכלולות‬ ‫ההוראות‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ ,‫אולם‬
‫באותו‬ ‫דומות‬ ‫לדירות‬ ‫דומה‬ ‫מחיר‬ ‫יהיה‬ ‫שהמחיר‬ ‫הקביעה‬ ‫מלבד‬ ‫הראשוני‬ ‫ההשכרה‬
‫נמוך‬ ‫יהיה‬ ‫להשכרה‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫ראשוני‬ ‫מחיר‬ ‫כי‬ ‫לקבוע‬ ‫הפנים‬ ‫לשר‬ ‫מאפשר‬ ‫החוק‬ .‫אזור‬
.‫כזו‬ ‫קביעה‬ ‫מחייב‬ ‫אינו‬ ‫אך‬ ,‫פרטית‬ ‫בקרקע‬ ‫בפרויקטים‬ ‫לרבות‬ ,‫בחוק‬ ‫שקבוע‬ ‫מהמחיר‬
‫הוראות‬ ‫ולפי‬ ‫לחוק‬ ‫בהתאם‬ ‫שהוקם‬ ‫להשכרה‬ ‫פרויקט‬ ‫של‬ ‫הבעלים‬ ‫כי‬ ‫החוק‬ ‫קובע‬ ‫עוד‬
‫לאותו‬ ‫הראשונה‬ ‫השכירות‬ ‫תקופת‬ ‫בתום‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫את‬ ‫יעלה‬ ‫לא‬ ,‫השישית‬ ‫התוספת‬
‫לשוכר‬ .‫הפנים‬ ‫שר‬ ‫שייקבע‬ ‫בשיעור‬ ‫ובתוספת‬ ‫המדד‬ ‫עליית‬ ‫שיעור‬ ‫לפי‬ ‫אלא‬ ,‫שוכר‬
‫יוכל‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ .‫שנים‬ ‫לחמש‬ ‫לפחות‬ ‫החוזה‬ ‫את‬ ‫להאריך‬ ‫סטטוטורית‬ ‫זכות‬ ‫ישנה‬
.‫הראשוני‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫קביעת‬ ‫בדבר‬ ‫להוראות‬ ‫בהתאם‬ ,‫שנים‬ ‫חמש‬ ‫בתום‬ ‫מחדש‬ ‫להיקבע‬
‫המחיר‬ ‫לעניין‬ ‫הן‬ ,‫בחוק‬ ‫שנקבעו‬ ‫התנאים‬ ‫על‬ ‫להתנות‬ ‫ניתן‬ ‫כי‬ ‫קובע‬ ‫החוק‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬
."‫השוכר‬ ‫"לטובת‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫של‬ ‫ההעלאה‬ ‫לעניין‬ ‫והן‬ ,‫הראשוני‬
‫במחיר‬ ‫למגורים‬ ‫התייחסות‬ ‫כולל‬ ‫ואשר‬ ‫למגורים‬ ‫בבנייה‬ ‫העוסק‬ ‫נוסף‬ ‫חוק‬
‫החוק‬ .‫לדיור‬ ‫מועדפת‬ ‫לתכנית‬ ‫ועדה‬ – ‫הותמ"ל‬ ‫בחוק‬ ‫מדובר‬ .2014 ‫ביולי‬ ‫אושר‬ ‫מופחת‬
‫תכנונית‬ ‫ועדה‬ ‫של‬ ‫הקמתה‬ ‫את‬ ‫למדינה‬ ‫שמאפשרת‬ ‫שנים‬ ‫ארבע‬ ‫למשך‬ ‫שעה‬ ‫הוראת‬ ‫הוא‬
‫תכניות‬ ‫מכח‬ ‫מוגבלות‬ ‫אינן‬ ‫שכמעט‬ ‫חדשות‬ ‫תכניות‬ ‫לאישור‬ ‫סמכויות‬ ‫עם‬ ‫מיוחדת‬
‫יצירת‬ ,‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫היצע‬ ‫הגדלת‬ ‫הן‬ ,‫שהוגדרו‬ ‫כפי‬ ,‫החוק‬ ‫של‬ ‫מטרותיו‬ .‫קיימות‬
‫על‬ .‫מופחת‬ ‫במחיר‬ ‫להשכרה‬ ‫דיור‬ ‫היצע‬ ‫יצירת‬ ‫וכן‬ ‫ארוך‬ ‫לטווח‬ ‫להשכרה‬ ‫דיור‬ ‫היצע‬
‫ומעלה‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 750-‫ל‬ ‫המיועד‬ ‫מתחם‬ ‫על‬ ‫להכריז‬ ‫מוסמכת‬ ‫הממשלה‬ ,‫החוק‬ ‫פי‬
‫עוד‬ .‫הותמ"ל‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מהיר‬ ‫לאישור‬ ‫העברתו‬ ‫יאפשר‬ ‫אשר‬ ‫צעד‬ ,‫לדיור‬ ‫מועדף‬ ‫כמתחם‬
‫מיועדות‬ ‫תהיינה‬ ‫לדיור‬ ‫מועדפת‬ ‫תכנית‬ ‫בכל‬ ‫מהדירות‬ ‫אחוז‬ 30 ‫לפחות‬ ‫כי‬ ‫החוק‬ ‫קובע‬
‫מיועדות‬ ‫תהיינה‬ ‫מהדירות‬ ‫מחצית‬ ,‫אלה‬ ‫אחוז‬ 30 ‫מתוך‬ .‫ארוך‬ ‫לטווח‬ ‫להשכרה‬ ‫לדיור‬
‫שהוזכרו‬ ,‫השישית‬ ‫והתוספת‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫חוק‬ ‫הוראות‬ ‫לפי‬ ,‫השוק‬ ‫במחיר‬ ‫להשכרה‬
‫מועצת‬ ‫החלטות‬ ‫לפי‬ ‫מופחת‬ ‫במחיר‬ ‫להשכרה‬ ‫מיועדות‬ ‫תהיינה‬ ‫מהדירות‬ ‫ומחצית‬ ,‫לעיל‬
‫במחיר‬ ‫שהשכרה‬ ‫היא‬ ‫התקפה‬ ‫המועצה‬ ‫החלטת‬ ‫זו‬ ‫חוברת‬ ‫הכנת‬ ‫(בעת‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬
‫מסמיך‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ .)‫השוק‬ ‫ממחיר‬ ‫פחות‬ ‫אחוז‬ 20 ‫של‬ ‫בשיעור‬ ‫השכרה‬ ‫משמעה‬ ‫מופחת‬
‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫הקצאת‬ ‫של‬ ‫אחר‬ ‫שיעור‬ ,‫חריגים‬ ‫במקרים‬ ,‫לאפשר‬ ‫הממשלה‬ ‫את‬ ‫החוק‬
‫להחליט‬ ‫סמכות‬ ‫לממשלה‬ ‫כי‬ ‫הדבר‬ ‫פירוש‬ .‫זאת‬ ‫המצדיקות‬ ‫נסיבות‬ ‫יש‬ ‫אם‬ ,‫ארוך‬ ‫לטווח‬
.‫להשכרה‬ ‫דיור‬ ‫כלל‬ ‫ייכלל‬ ‫לא‬ ‫אחרת‬ ‫או‬ ‫זו‬ ‫שבתכנית‬
‫חדשה‬ ‫בבניה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫לשלב‬ ‫המדינה‬ ‫פועלת‬ ,‫אלה‬ ‫לאפיקים‬ ‫בנוסף‬
‫דיור‬ ‫המשלבים‬ ,‫ייעודיים‬ ‫במכרזים‬ ‫מדינה‬ ‫קרקעות‬ ‫שיווק‬ ‫באמצעות‬ ‫פנויים‬ ‫במתחמים‬
‫מקדמת‬ ‫שהמדינה‬ ‫מרכזית‬ ‫תכנית‬ .‫זכאית‬ ‫לאוכלוסייה‬ ‫מוזל‬ ‫דיור‬ ‫לצד‬ ‫שוק‬ ‫במחיר‬
‫להקמת‬ ‫מדינה‬ ‫קרקעות‬ ‫לשיווק‬ ‫תכנית‬ ‫היא‬ ,‫שאת‬ ‫ביתר‬ ‫ולאחרונה‬ ,‫האחרונות‬ ‫בשנים‬
,‫ממשלתית‬ ‫חברת‬ ‫הקמת‬ ‫על‬ ‫החליטה‬ ‫אף‬ ‫הממשלה‬ .‫טווח‬ ‫ארוכת‬ ‫להשכרה‬ ‫פרויקטים‬
‫ארוכת‬ ‫שכירות‬ ‫לצורך‬ ‫ושיווקן‬ ‫פנויות‬ ‫קרקעות‬ ‫באיתור‬ ‫שתעסוק‬ ,"‫להשכיר‬ ‫"דירה‬
1291 ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מועצת‬ ‫בהחלטת‬ ‫מעוגן‬ ‫כזה‬ ‫לשיווק‬ ‫כיום‬ ‫הקיים‬ ‫ההסדר‬ .‫טווח‬
:‫הקרקע‬ ‫לשיווק‬ ‫מסלולים‬ ‫שני‬ ‫קיימים‬ ‫ולפיו‬
‫השמאי‬ ‫משומת‬ 30% ‫על‬ ‫ויעמוד‬ ‫קבוע‬ ‫יהא‬ ‫במכרז‬ ‫הקרקע‬ ‫מחיר‬ :'‫א‬ ‫מסלול‬
‫הזוכה‬ .‫לזכאים‬ ‫ביותר‬ ‫הנמוך‬ ‫השכירות‬ ‫מחיר‬ ‫על‬ ‫במכרז יתחרו‬ ‫והמציעים‬ ,‫הממשלתי‬
‫מכלל‬ 60% -‫כ‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫הדירות‬ ‫מספר‬ ‫מכלל‬ 40% -‫כ‬ ‫למכור‬ ‫רשאי‬ ‫יהא‬ ‫במכרז‬
‫הדירות‬ ‫מספר‬ ‫מכלל‬ 40% -‫(כ‬ ‫שליש‬ ‫שני‬ ‫מתוכן‬ ,‫בלבד‬ ‫לשכירות‬ ‫ישמשו‬ ‫הדירות‬ ‫מספר‬

33. 6465
‫הדירות‬ ‫מספר‬ ‫מכלל‬ 20% -‫(כ‬ ‫הנוסף‬ ‫מפוקח, והשליש‬ ‫במחיר‬ ‫יושכרו‬ )‫בפרויקט‬
‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫למדד‬ ‫יוצמד‬ ‫השכירות‬ ‫חופשית. מחיר‬ ‫בשכירות‬ ‫יושכרו‬ )‫בפרויקט‬
.1% ‫בתוספת‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫עליית‬ ‫בשיעור‬ ‫יהיה‬ ‫שלו‬ ‫השנתי‬ ‫העלייה‬ ‫ושיעור‬
‫ללא‬ ‫באזורים‬ ‫מ"ר‬ 100 ‫על‬ ‫עולה‬ ‫אינו‬ ‫ששטחן‬ ‫דירות‬ ‫יהיו‬ ‫מפוקח‬ ‫במחיר‬ ‫הדירות‬
.‫לאומית‬ ‫עדיפות‬ ‫באזורי‬ ‫מ"ר‬ 120-‫ו‬ ‫לאומית‬ ‫עדיפות‬
‫הנמכרות‬ ‫דירות‬ ‫עבור‬ ‫הקרקע‬ ‫מחיר‬ ‫על‬ ‫יתחרו‬ ‫במכרז‬ ‫המציעים‬ :'‫ב‬ ‫מסלול‬
‫תקבע‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬ .‫במכרז‬ ‫לזכייה‬ ‫מינימום‬ ‫מחיר‬ ‫יקבע‬ ‫לא‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬
‫העלייה‬ ‫ושיעור‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫למדד‬ ‫יוצמד‬ ‫המפוקח‬ ‫המחיר‬ .‫המפוקח‬ ‫המחיר‬ ‫את‬
‫במכרז‬ ‫הזוכה‬ .1% ‫בתוספת‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫עליית‬ ‫בשיעור‬ ‫יהיה‬ ‫שלו‬ ‫השנתי‬
‫הדירה‬ ‫שטח‬ .‫פיקוח‬ ‫ללא‬ ‫במחיר‬ ‫מהדירות‬ 75%-‫ו‬ ,‫מפוקח‬ ‫במחיר‬ ‫מהדירות‬ 25% ‫ישכיר‬
‫עדיפות‬ ‫ללא‬ ‫באזורים‬ ‫מ"ר‬ 100 ‫על‬ ‫יעלה‬ ‫לא‬ ‫מפוקח‬ ‫במחיר‬ ‫המושכרות‬ ‫הדירות‬ ‫של‬
‫בהתאם‬ ‫השכרה‬ ‫למטרת‬ ‫בקרקע‬ ‫השימוש‬ .‫לאומית‬ ‫עדיפות‬ ‫באזורי‬ ‫מ"ר‬ 120-‫ו‬ ‫לאומית‬
‫המתחם‬ ‫בהם‬ ‫במכרזים‬ .‫ברציפות‬ ‫שנים‬ 10 –‫מ‬ ‫תפחת‬ ‫שלא‬ ‫לתקופה‬ ‫יהא‬ ‫זו‬ ‫להחלטה‬
‫ההשכרה‬ ‫תקופת‬ ,'‫ב‬ ‫מסלול‬ ‫באמצעות‬ ‫יעשה‬ ‫והשיווק‬ ,‫יח"ד‬ 100 ‫מעל‬ ‫יהיה‬ ‫המשווק‬
‫את‬ ‫למכור‬ ‫רשאי‬ ‫היזם‬ ‫יהיה‬ ,‫האמורה‬ ‫התקופה‬ ‫בתום‬ .‫ברציפות‬ ‫שנים‬ 20 -‫מ‬ ‫תפחת‬ ‫לא‬
‫לפחות‬ ‫שנים‬ 3 ‫של‬ ‫לתקופה‬ ‫תושכרנה‬ ‫מפוקח‬ ‫במחיר‬ ‫הדירות‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫הדירות‬
.‫שוכר‬ ‫לאותו‬ ‫שנים‬ 10 ‫עד‬ ‫לאורכה‬ ‫אופציה‬ ‫עם‬
‫כי‬ ‫והוחלט‬ ‫להשכרה‬ ‫מכרזים‬ ‫שלושה‬ ‫לגבי‬ ‫המכרזים‬ ‫שיטת‬ ‫עודכנה‬ ‫לאחרונה‬
‫של‬ ‫לרף‬ ‫תגיע‬ ‫לא‬ ‫היזם‬ ‫של‬ ‫שהתשואה‬ ‫למקרה‬ ‫ביטחון‬ ‫רשת‬ ‫ליזמים‬ ‫תעניק‬ ‫המדינה‬
‫במחיר‬ ‫דירות‬ ‫לשיווק‬ ‫מראש‬ ‫קביעה‬ ‫יכלול‬ ‫המסלול‬ ‫כי‬ ‫נקבע‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬ .‫כלכלית‬ ‫כדאיות‬
.‫השוק‬ ‫ממחיר‬ 80% ‫שהוא‬ ‫מסובסד‬
‫שיטת‬ ‫נהוגה‬ ‫לאחרונה‬ ‫עד‬ ‫הייתה‬ ,‫למכירה‬ ‫בר-השגה‬ ‫דיור‬ ‫מכרזי‬ ‫בתחום‬
‫כאשר‬ ‫נעשה‬ ‫הקרקעות‬ ‫שיווק‬ ‫למשתכן‬ ‫מחיר‬ ‫במכרזי‬ ."‫למשתכן‬ ‫"מחיר‬ ‫המכונה‬ ‫שיווק‬
.‫הממשלתי‬ ‫השמאי‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ונקבע‬ ,‫מראש‬ ‫ידוע‬ ‫בהן‬ ‫והפיתוח‬ ‫הקרקע‬ ‫עלויות‬ ‫מרכיב‬
‫לתנאי‬ ‫בכפוף‬ ‫למ"ר‬ ‫לרוכש‬ ‫מציעים‬ ‫שהם‬ ‫הסופי‬ ‫המחיר‬ ‫על‬ ‫ביניהם‬ ‫מתמודדים‬ ‫היזמים‬
‫הזוכה‬ ‫זה‬ ‫הוא‬ ‫ביותר‬ ‫הנמוכה‬ ‫המחיר‬ ‫הצעת‬ ‫את‬ ‫שמציע‬ ‫היזם‬ ,‫זו‬ ‫שיטה‬ ‫פי‬ ‫על‬ .‫המכרז‬
.‫במכרז‬
‫מסלול‬ :‫מסלולים‬ ‫משני‬ "‫למשתכן‬ ‫"מחיר‬ ‫מבצעי‬ ‫הורכבו‬ 2012 ‫שנת‬ ‫אמצע‬ ‫עד‬
‫וחל‬ ‫אחיד‬ ‫היה‬ ‫למ"ר‬ ‫הזכייה‬ ‫מחיר‬ ‫העיקרי‬ ‫במסלול‬ .‫קטנות‬ ‫לדירות‬ ‫ומסלול‬ ‫עיקרי‬
‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫לזכאי‬ ‫מיועדות‬ ‫היו‬ ‫בו‬ ‫הקטנות‬ ‫כשהדירות‬ ‫הגדלים‬ ‫בכל‬ ‫הדירות‬ ‫כל‬ ‫על‬
‫הקטנות‬ ‫הדירות‬ ‫על‬ ‫רק‬ ‫חל‬ ‫למ"ר‬ ‫הזכייה‬ ‫מחיר‬ ‫הקטנות‬ ‫לדירות‬ ‫במסלול‬ .‫והשיכון‬
‫יוני‬ ‫מאז‬ .‫האוכלוסייה‬ ‫לכלל‬ ‫חופשי‬ ‫שוק‬ ‫במחיר‬ ‫היזמים‬ ‫ע"י‬ ‫שווקו‬ ‫הדירות‬ ‫כששאר‬
‫כך‬ ,‫היחיד‬ ‫הפעיל‬ ‫המסלול‬ ‫הינו‬ ‫הקטנות‬ ‫הדירות‬ ‫ומסלול‬ ‫בוטל‬ ‫העיקרי‬ ‫המסלול‬ 2012
‫הדירות‬ ‫לעומת‬ ,‫למשתכן‬ ‫קטנה‬ ‫דירה‬ ‫תימכר‬ ‫שבו‬ ‫הסופי‬ ‫המחיר‬ ‫את‬ ‫מציעים‬ ‫שהיזמים‬
‫החדש‬ ‫שבמסלול‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ .‫היזם‬ ‫לקביעת‬ ‫בהתאם‬ ‫השוק‬ ‫במחירי‬ ‫יימכרו‬ ‫אשר‬ ‫הגדולות‬
.‫הישן‬ ‫למסלול‬ ‫בהשוואה‬ ‫הדירות‬ ‫להקצאת‬ ‫העדיפויות‬ ‫לסדרי‬ ‫הקריטריונים‬ ‫שונו‬
‫המכונה‬ ‫חדשה‬ ‫שיטה‬ ‫מקודמת‬ ‫ובממשלה‬ ‫זו‬ ‫מכרזים‬ ‫שיטת‬ ‫הוקפאה‬ ‫לאחרונה‬
‫הגבוה‬ ‫המחיר‬ ‫את‬ ‫שיציע‬ ‫זה‬ ‫יהיה‬ ‫הזוכה‬ ‫שבהם‬ ‫במכרזים‬ ‫מדובר‬ ."‫מטרה‬ ‫"מחיר‬
‫מוזל‬ ‫במחיר‬ ‫יימכרו‬ ‫מהדירות‬ 80% ‫כי‬ ‫ייקבע‬ ‫כבר‬ ‫המכרז‬ ‫בתנאי‬ ‫אך‬ ,‫הקרקע‬ ‫לרכישת‬
‫פתוחה‬ ‫תהיה‬ ‫אלא‬ ‫זכאות‬ ‫של‬ ‫בקריטריונים‬ ‫מותנית‬ ‫לא‬ ‫הרכישה‬ .‫השוק‬ ‫ממחיר‬ 80% ‫של‬
.2019 ‫סוף‬ ‫עד‬ ‫יח"ד‬ 60,000 ‫מעל‬ ‫ישווקו‬ ‫זו‬ ‫בשיטה‬ ‫כי‬ ‫הכריזה‬ ‫הממשלה‬ .‫לכולם‬
‫הממשלה‬ ‫מדיניות‬ ‫על‬ ‫בתחום‬ ‫העוסקים‬ ‫חברתיים‬ ‫ארגונים‬ ‫של‬ ‫הביקורת‬ ‫עיקר‬
‫ומזניחה‬ ‫הבינוני‬ ‫למעמד‬ ‫הגבוה‬ ‫המעמד‬ ‫בין‬ ‫תמהיל‬ ‫ביצירת‬ ‫מתמקדת‬ ‫זו‬ ‫שמדיניות‬ ‫היא‬
‫לשלב‬ ‫תכנית‬ ‫השונים‬ ‫במסלולים‬ ‫אין‬ ‫לדוגמה‬ ‫כך‬ .‫הנמוכים‬ ‫המעמדות‬ ‫את‬ ‫לחלוטין‬
,‫הותמ"ל‬ ‫חוק‬ ‫על‬ ‫בדיונים‬ ,‫למשל‬ ,‫עלתה‬ ‫כזו‬ ‫דרישה‬ .‫חדשה‬ ‫בבניה‬ ‫חדש‬ ‫ציבורי‬ ‫דיור‬
.‫לה‬ ‫התנגדה‬ ‫הממשלה‬ ‫אך‬
‫ותיקות‬ ‫בשכונות‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫המעודדת‬ ‫גישה‬
‫רבות‬ ‫במדינות‬ ‫קיימת‬ ,"‫"חלשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫ובהן‬ ‫ותיקות‬ ‫שכונות‬ ‫לגבי‬ ,‫כאמור‬
‫מדיניות‬ ‫כיום‬ ‫נהוגה‬ ‫בבריטניה‬ ."‫"חזקה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫אליהן‬ ‫למשוך‬ ‫המיועדת‬ ‫מדיניות‬
‫בשיקום‬ ‫מתמקדת‬ ‫אשר‬ Mixed Communities Initiative – "‫המעורבות‬ ‫"הקהילות‬
‫חיוני‬ ‫מרכיב‬ ‫מעורבות‬ ‫שכונות‬ ‫של‬ ‫בקיומן‬ ‫רואה‬ ‫זו‬ ‫מדיניות‬ .‫קיימות‬ ‫מצוקה‬ ‫שכונות‬
.‫מתפקדת‬ ‫בעיר‬
‫ולא‬ ‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫יצירת‬ ‫של‬ ‫זו‬ ‫מדיניות‬ ‫להגשים‬ ‫כיצד‬ ‫השאלה‬ ‫נשאלת‬ ,‫אולם‬
‫בינוני-גבוה‬ ‫מעמד‬ ‫של‬ ‫לשכונה‬ ‫בלבד‬ ‫נמוך‬ ‫מעמד‬ ‫של‬ ‫משכונה‬ ‫השכונה‬ ‫להפיכת‬ ‫לגרום‬
‫למשוך‬ ‫אמור‬ ‫אשר‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ ‫היא‬ ‫כיום‬ ‫המקובלות‬ ‫הדרכים‬ ‫אחת‬ .‫בלבד‬
‫מבוסס‬ ‫שהוא‬ ‫מכך‬ ‫נובע‬ ‫הזה‬ ‫במסלול‬ ‫האתגר‬ .‫מוחלשת‬ ‫לשכונה‬ "‫"חזקה‬ ‫אוכלוסייה‬
‫מסלול‬ ,‫לעיל‬ ‫שהוזכר‬ ‫כפי‬ .‫במקומו‬ ‫יותר‬ ‫יקר‬ ‫דיור‬ ‫ובניית‬ ‫קיים‬ ‫זול‬ ‫דיור‬ ‫הריסת‬ ‫על‬
‫ג'נטריפיקציה‬ ‫של‬ ‫לתוצאה‬ ‫להגיע‬ ‫וכך‬ ‫הוותיקה‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫לדחיקת‬ ‫להביא‬ ‫עלול‬ ‫זה‬
‫העדפה‬ ‫לשקף‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫עלול‬ ‫הרשויות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫זה‬ ‫מסלול‬ ‫קידום‬ .‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫במקום‬
‫קיימות‬ ‫קהילות‬ ‫של‬ ‫מקומיות‬ ‫מטרות‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫עירוניות‬ ‫כלל‬ ‫אסטרטגיות‬ ‫מטרות‬ ‫של‬
.‫ותיקות‬ ‫בשכונות‬
‫את‬ ‫דחתה‬ ‫אשר‬ ‫בירושלים‬ ‫המחוזית‬ ‫הוועדה‬ ‫בהחלטת‬ ‫למצוא‬ ‫ניתן‬ ‫לכך‬ ‫דוגמה‬
‫"נותנת‬ ‫התכנית‬ ‫כי‬ ‫בציינה‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫לפרויקט‬ ‫הציונות‬ ‫רחוב‬ ‫תושבי‬ ‫התנגדות‬
‫משינוי‬ ‫מנוס‬ ‫"אין‬ ‫ולכן‬ ,"‫ירושלים‬ ‫בעיר‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫בתוספת‬ ‫הדוחק‬ ‫לצורך‬ ‫מענה‬
‫מצדיק‬ ‫הציבורי‬ ‫האינטרס‬ ‫אשר‬ ‫מבונה‬ ‫עירונית‬ ‫בסביבה‬ ‫"מדובר‬ ‫שכן‬ ,"‫האזור‬ ‫אופי‬
‫"צרכי‬ ‫העדפת‬ ‫של‬ ‫מדיניות‬ ‫משקפת‬ ‫המחוזית‬ ‫הוועדה‬ ‫של‬ ‫זו‬ ‫גישה‬ 132
."‫פיתוחה‬ ‫את‬
.‫נקודתי‬ ‫בפרויקט‬ ‫הספציפיים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫והעדפותיהם‬ ‫צרכיהם‬ ‫פני‬ ‫על‬ "‫העיר‬
‫של‬ ‫קולם‬ ‫כלפי‬ ‫הקשב‬ ‫חוסר‬ ‫כי‬ ‫טוענים‬ Lupton and Fuller ‫החוקרים‬
‫הסקטור‬ ‫של‬ ‫בהשקעות‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫תכניות‬ ‫של‬ ‫התלות‬ ‫מן‬ ‫נובע‬ ‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬
‫בין‬ ‫הפוטנציאליות‬ ‫הסתירות‬ ‫את‬ ‫ליישב‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫מאמצים‬ ‫נדרשים‬ ,‫לפיכך‬ 133
.‫הפרטי‬
.‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫המגוונים‬ ‫האינטרסים‬ ‫לבין‬ ‫למשקיע‬ ‫הדרוש‬ ‫הכלכלי‬ ‫הרווח‬
.‫סותרים‬ ‫אף‬ ‫ולעיתים‬ ‫שונים‬ ‫הם‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫האינטרסים‬ ,‫ואכן‬
,‫חופשית‬ ‫שכירות‬ :‫שונים‬ ‫מסוגים‬ ‫בשכירות‬ ‫הגרים‬ ‫כאלו‬ ‫ויש‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫ביניהם‬ ‫יש‬
.‫חוקית‬ ‫הסדרה‬ ‫נטול‬ ,‫תקני‬ ‫לא‬ ‫בדיור‬ ‫אף‬ ‫או‬ ‫ציבורית‬ ‫שכירות‬ ‫או‬ ‫מוגנת‬ ‫שכירות‬
‫לאחרונים‬ ,‫הדירה‬ ‫פינוי‬ ‫על‬ ‫בתמורה‬ ‫חלופי‬ ‫דיור‬ ‫לקבל‬ ‫אמורים‬ ‫הדירות‬ ‫שבעלי‬ ‫בעוד‬
‫להתנ�ג‬ ‫משנה‬ ‫ועדת‬ ‫פרוטוקול‬ .‫המחוזית‬ ‫התכנון‬ ‫לשכת‬ ,‫ירושלים‬ ‫מחוז‬ ‫מנהל‬ – ‫הפנים‬ ‫משרד‬ ,‫ישראל‬ ‫מדינת‬ .132
.‫הועדה‬ ‫בהחלטות‬ 26 ,20 ,1 ‫סעיפים‬ ,2012 ‫ביוני‬ 12 ‫מיום‬ ‫דויות‬
Lupton and Fuller (2009), p. 14. http://eprints.lse.ac.uk/27086/, accessed 12 December .133
.2013

34. 6667
‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫בהליך‬ ‫ומצבם‬ ‫הפינוי‬ ‫כנגד‬ ‫כלשהי‬ ‫לתמורה‬ ‫מובטחת‬ ‫זכות‬ ‫כל‬ ‫אין‬
‫שמחייבות‬ ‫הסוגיות‬ ‫אחת‬ ,‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫לגבי‬ ‫גם‬ ,‫אולם‬ .‫ברור‬ ‫אינו‬ ‫סוג‬ ‫מכל‬ ‫עירונית‬
‫אינם‬ ‫שהם‬ ‫תמורה‬ ‫לדירת‬ ‫העברתם‬ ‫היא‬ ,'‫ב‬ ‫בפרק‬ ‫בהרחבה‬ ‫שנזכר‬ ‫כפי‬ ,‫התייחסות‬
.‫טווח‬ ‫ארוכת‬ ‫לתחזוקה‬ ‫הנדרשות‬ ‫ובעלויות‬ ‫השוטפות‬ ‫אחזקתה‬ ‫בעלויות‬ ‫לעמוד‬ ‫יכולים‬
‫בשכונת‬ ‫אביב‬ ‫בתל‬ ‫כיום‬ ‫המוצע‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בפרויקט‬ ,‫זו‬ ‫לבעיה‬ ‫כפתרון‬
‫(המוגדרים‬ ‫קומות‬ ‫תשע‬ ‫בני‬ ‫בניינים‬ :‫בינוי‬ ‫סוגי‬ ‫שני‬ ‫לשלב‬ ‫היזם‬ ‫מציע‬ ‫שרת‬ ‫נווה‬
‫(המוגדרים‬ ‫קומות‬ 30 ‫בני‬ ‫ובניינים‬ )‫והבנייה‬ ‫התכנון‬ ‫חוק‬ ‫פי‬ ‫על‬ "‫גבוהים‬ ‫כ"בניינים‬
‫הקומות‬ ‫תשע‬ ‫בני‬ ‫בבניינים‬ ‫המגורים‬ ‫כי‬ ‫הוא‬ ‫הרציונל‬ .)"‫קומות‬ ‫"רבי‬ ‫כבניינים‬
‫לאוכלוסייה‬ ‫יתאימו‬ ‫ולכן‬ )‫החודשית‬ ‫התחזוקה‬ ‫עלות‬ ‫את‬ ‫בוחנים‬ ‫(כאשר‬ ‫יותר‬ ‫זולים‬
.‫יותר‬ "‫"חזקה‬ ‫לאוכלוסייה‬ ‫יתאימו‬ ‫במגדלים‬ ‫שהמגורים‬ ‫בעוד‬ ,‫הקיימת‬
‫בשכונות‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫האופיינית‬ ‫לבעיה‬ ‫מענה‬ ‫לכאורה‬ ‫נותן‬ ‫כזה‬ ‫תכנון‬
‫זולים‬ ‫אינם‬ ,'‫ב‬ ‫בפרק‬ ‫שהוזכר‬ ‫כפי‬ ,"‫גבוהים‬ ‫"בניינים‬ ‫גם‬ ‫כי‬ ‫לזכור‬ ‫יש‬ ‫אך‬ ,‫ותיקות‬
‫לעיתים‬ ‫הם‬ ‫לחודש‬ ₪ 200-300 ‫בסך‬ ‫תשלומים‬ ‫של‬ ‫גודל‬ ‫סדר‬ ‫גם‬ ‫וכי‬ ,‫לתחזוקה‬
‫אותם‬ ‫לסכומים‬ ‫וביחס‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫הכנסתה‬ ‫לרמת‬ ‫ביחס‬ ‫גבוהים‬ ‫קרובות‬
‫במקרים‬ ‫גם‬ ‫בעייתיות‬ ‫להיות‬ ‫עלולות‬ ‫אלה‬ ‫עלויות‬ .‫הקיים‬ ‫במצב‬ ‫הדיירים‬ ‫משלמים‬
‫עלויות‬ ‫עם‬ ‫להתמודד‬ ‫מנת‬ ‫על‬ .‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫מסוים‬ ‫אחוז‬ ‫כזה‬ ‫פרויקט‬ ‫יכלול‬ ‫בהם‬
.‫אפשרויות‬ ‫מספר‬ ‫בישראל‬ ‫הוצעו‬ ‫החדשים‬ ‫בבניינים‬ ‫המגורים‬
‫פטורים‬ ‫מתן‬ ‫לבחון‬ ‫מציעים‬ ‫ומועלם‬ ‫אלתרמן‬ ,‫עירוניים‬ ‫לתשלומים‬ ‫בנוגע‬
‫לבחינת‬ ‫הצעה‬ ‫להוסיף‬ ‫יש‬ ‫לכך‬ 134
.‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫דיירי‬ ‫עבור‬ ‫מארנונה‬ ‫והנחות‬
‫לדירה‬ ‫עוברים‬ ‫אשר‬ ‫קיימים‬ ‫בדיירים‬ ‫מדובר‬ ‫כאשר‬ ‫גם‬ ‫מארנונה‬ ‫לפטור‬ ‫כזו‬ ‫אפשרות‬
‫אלתרמן‬ ‫מציעה‬ ,‫משותפים‬ ‫בתים‬ ‫לתחזוקת‬ ‫בנוגע‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫פרויקט‬ ‫במסגרת‬ ‫חדשה‬
.‫התקופתיות‬ ‫התחזוקה‬ ‫הוצאות‬ ‫של‬ ‫במימון‬ ‫לסייע‬ ‫שתוכל‬ ‫קרן‬ ‫לייסוד‬ ‫אפשרויות‬ ‫מספר‬
‫מתייחסת‬ ‫זו‬ ‫הצעה‬ ‫אבל‬ ,‫הבית‬ ‫לוועד‬ ‫השוטפים‬ ‫התשלומים‬ ‫בסבסוד‬ ‫מדובר‬ ‫לא‬ ‫אמנם‬
‫שעלותם‬ ‫בבניין‬ ‫ושדרוגים‬ ‫תיקונים‬ ‫הוצאות‬ ‫מימון‬ ‫והיא‬ ,‫יותר‬ ‫עוד‬ ‫חמורה‬ ‫לבעיה‬
15-20-‫כ‬ ‫כעבור‬ ‫נפוצות‬ ‫אלה‬ ‫הוצאות‬ .‫השוטפים‬ ‫בתשלומים‬ ‫נכללת‬ ‫ואינה‬ ‫גבוהה‬
‫במצב‬ ‫כללית‬ ‫התדרדרות‬ ‫של‬ ‫לתחילתה‬ ‫מביאה‬ ‫בהן‬ ‫עמידה‬ ‫ואי‬ ,‫הבנייה‬ ‫סיום‬ ‫מאז‬ ‫שנה‬
.‫השנים‬ ‫לאורך‬ ‫הבניין‬
.‫קרן‬ ‫להקמת‬ ‫היזמים‬ ‫חיוב‬ ,‫האחת‬ :‫שונות‬ ‫לאלטרנטיבות‬ ‫מתייחסת‬ ‫אלתרמן‬
‫מול‬ ‫לפעולות‬ ‫כתנאי‬ ,4 ‫לטופס‬ ‫כתנאי‬ :‫הבניה‬ ‫רישוי‬ ‫של‬ ‫כלשהו‬ ‫לשלב‬ ‫כתנאי‬ ‫זאת‬
‫להיות‬ ‫יכולה‬ ‫כזו‬ ‫קרן‬ .‫היזם‬ ‫הכנסות‬ ‫על‬ ‫הפיקוח‬ ‫במסגרת‬ ‫כתנאי‬ ‫או‬ ‫המקרקעין‬ ‫מרשם‬
,‫להקים‬ ‫משותף‬ ‫בית‬ ‫כל‬ ‫על‬ ‫שיהיה‬ ‫משפטית‬ ‫ישות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ :‫דרכים‬ ‫במספר‬ ‫מנוהלת‬
‫בתים‬ ‫מקבץ‬ ‫של‬ ‫עמותה‬ ‫או‬ ‫תאגיד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫או‬ ‫להקים‬ ‫מחויב‬ ‫יהיה‬ ‫שהיזם‬ ‫גוף‬ ‫ידי‬ ‫על‬
‫הרשות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ניהול‬ ‫היא‬ ‫להקים‬ ‫מציעה‬ ‫שאלתרמן‬ ‫הקרן‬ ‫לניהול‬ ‫אחרת‬ ‫דרך‬ .‫משותפים‬
135
.‫מטעמה‬ ‫גוף‬ ‫או‬ ‫הארץ‬ ‫בוני‬ ‫התאחדות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫או‬ ‫ממלכתית‬ ‫רשות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ,‫המקומית‬
‫כך‬ ,‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫לעליית‬ ‫תביא‬ ‫כזו‬ ‫קרן‬ ‫להקים‬ ‫היזמים‬ ‫חיוב‬ ‫כי‬ ‫חשש‬ ‫קיים‬ ,‫אולם‬
.‫הנוספת‬ ‫בעלות‬ ‫יישאו‬ ‫אשר‬ ‫הם‬ ‫שהקונים‬
‫סי�ל‬ ‫אמילי‬ ,‫אלתרמן‬ ‫רחל‬ ‫בתוך‬ 91-96 ‫עמודים‬ .‫תמצית‬ :‫משפטיים‬ ‫כלים‬ .)2011( ‫מועלם‬ ‫וניר‬ ‫אלתרמן‬ ‫רחל‬ .134
‫משרד‬ ‫הוצאת‬ .‫מקומית‬ ‫ומדיניות‬ ‫סטטוטורי‬ ‫תכנון‬ ‫של‬ ‫כלים‬ :‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ,‫מועלם‬ ‫ניר‬ ‫עם‬ ‫פיאלקוף‬ ‫וחיים‬ ‫ברמן‬
.‫להפצה‬ ‫טיוטה‬ – 2011 ‫מאי‬ .‫לישראל‬ ‫טכנולוגי‬ ‫מכון‬ – ‫הטכניון‬ ‫עם‬ ‫ביחד‬ ,‫התכנון‬ ‫מנהל‬ ,‫הפנים‬
.80-81 ‫עמוד‬ ,)2009( ‫אלתרמן‬ .135
‫קרן‬ ‫הקמת‬ ‫היא‬ ‫אלתרמן‬ ‫שמזכירה‬ ‫תחזוקה‬ ‫קרן‬ ‫להקמת‬ ‫שניה‬ ‫אלטרנטיבה‬
‫המוטלים‬ ‫המיסים‬ ‫מכספי‬ ‫חלק‬ ‫ישמשו‬ ‫זו‬ ‫אופציה‬ ‫פי‬ ‫על‬ .‫ממלכתי‬ ‫במימון‬ ‫ציבורית‬
.‫מגורים‬ ‫מגדלי‬ ‫הידרדרות‬ ‫מימון‬ ‫של‬ ‫למטרה‬ ‫ייעודית‬ ‫קרן‬ ‫לצורך‬ ‫נדל"ן‬ ‫על‬ ‫בישראל‬
‫לצורך‬ ‫שישמשו‬ ‫בעתיד‬ ‫ניכרות‬ ‫ציבורית‬ ‫השקעות‬ ‫ייחסכו‬ ‫כך‬ ‫כי‬ ‫מדגישה‬ ‫אלתרמן‬
‫לעומק‬ ‫ניתוח‬ ‫ודורשת‬ ‫מאוד‬ ‫מורכבת‬ ‫היא‬ ‫זו‬ ‫מעין‬ ‫חלופה‬ ‫אולם‬ .‫אלה‬ ‫בניינים‬ ‫שיקום‬
136
.‫השלכותיה‬ ‫ושל‬ ‫בישראל‬ ‫התקציבית‬ ‫המדיניות‬ ‫של‬
‫תמורה‬ ‫של‬ ‫שונות‬ ‫אפשרויות‬ ‫הוא‬ '‫ב‬ ‫בפרק‬ ‫בפירוט‬ ‫שהוזכר‬ ,‫נוסף‬ ‫פתרון‬
‫יוכלו‬ ‫אותה‬ ,‫קטנה‬ ‫דיור‬ ‫יחידת‬ ‫ועוד‬ ‫דירה‬ ‫קבלת‬ ,‫לדוגמה‬ .‫הקיימים‬ ‫לדיירים‬
.‫לאחזקתה‬ ‫שישמש‬ ,‫בכסף‬ ‫התמורה‬ ‫יתרת‬ ‫ואת‬ ‫קטנה‬ ‫תמורה‬ ‫דירת‬ ‫קבלת‬ ‫או‬ ,‫להשכיר‬
.‫מיסוי‬ ‫בבעיות‬ ‫כרוכים‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫פתרונות‬ ,‫כאמור‬
‫ביניהם‬ ,‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫שאינם‬ ‫קיימים‬ ‫בתושבים‬ ‫הפגיעה‬ ‫היא‬ ‫אחרת‬ ‫סוגיה‬
‫אחת‬ .‫הוריו‬ ‫עם‬ ‫שגר‬ ,‫הבא‬ ‫והדור‬ ‫מוסדר‬ ‫לא‬ ‫או‬ ‫תקני‬ ‫לא‬ ‫בדיור‬ ‫המתגוררים‬ ,‫השוכרים‬
‫צמצום‬ ‫היא‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫מסוג‬ ‫בעיקר‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫המובהקות‬ ‫התוצאות‬
‫לאוכלוסיות‬ ‫דיור‬ ‫פתרון‬ ‫שמשמשות‬ ‫דירות‬ ,‫במקום‬ ‫הזולות‬ ‫הדירות‬ ‫במאגר‬ ‫ממשי‬
‫דיור‬ ‫לכלול‬ ‫חובה‬ ‫תיכלל‬ ‫אלו‬ ‫בהליכים‬ ‫כי‬ ‫לדרוש‬ ‫ראוי‬ ‫זה‬ ‫רקע‬ ‫על‬ .‫הכנסה‬ ‫מעוטות‬
‫לאפשר‬ ‫כדי‬ ,‫מוזל‬ ‫במחיר‬ ‫טווח‬ ‫ארוכת‬ ‫לשכירות‬ – ‫למשל‬ ,‫אחר‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫ודיור‬ ‫ציבורי‬
‫להידחק‬ ‫ולא‬ ‫בשכונה‬ ‫ולהתגורר‬ ‫להמשיך‬ ,‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫שאינם‬ ‫השכונה‬ ‫תושבי‬ ‫לאותם‬
.‫הפיתוח‬ ‫בשל‬ ‫ממנה‬
‫נדון‬ ‫בו‬ '‫ג‬ ‫בפרק‬ ‫כדוגמה‬ ‫הובא‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בפרויקט‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫שילוב‬
‫המבנים‬ ‫נהרסו‬ Regent Park ‫בשכונת‬ .‫קנדה‬ ,‫בטורונטו‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫פרויקט‬
‫דירות‬ ,‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫ולהשכרה‬ ‫למכירה‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫תמהיל‬ ‫הוקם‬ ‫ובמקומם‬ ‫הקיימים‬
‫לכמה‬ ‫הודות‬ ‫התאפשר‬ ‫זה‬ ‫שילוב‬ ‫אולם‬ .‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫ודירות‬ ‫מוזל‬ ‫במחיר‬ ‫להשכרה‬
‫באזור‬ ‫טורונטו‬ ‫במרכז‬ ‫נמצאת‬ ‫היא‬ ,‫ראשית‬ :‫זו‬ ‫שכונה‬ ‫המאפיינים‬ ‫ייחודיים‬ ‫תנאים‬
‫בר‬ ‫לדיור‬ ‫המיועדות‬ ‫הדירות‬ ‫את‬ ‫לממן‬ ‫היה‬ ‫ניתן‬ ‫וכך‬ ,‫לדירות‬ ‫גבוה‬ ‫ביקוש‬ ‫קיים‬ ‫בו‬
,‫שנית‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫ולהשכרה‬ ‫למכירה‬ ‫דירות‬ ‫בניית‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ציבורי‬ ‫ודיור‬ ‫השגה‬
‫שהשתתפה‬ ‫רווח‬ ‫למטרות‬ ‫שלא‬ ‫קרן‬ ‫ייסד‬ ‫אשר‬ "‫חברתי‬ ‫"יזם‬ ‫היה‬ ‫זה‬ ‫בפרויקט‬ ‫היזם‬
‫גם‬ ‫האם‬ ‫לבחון‬ ‫יש‬ ,‫בישראל‬ ‫דומה‬ ‫פרויקט‬ ‫של‬ ‫יישום‬ ‫לשקול‬ ‫בבואנו‬ .‫הפרויקט‬ ‫במימון‬
.‫בהצלחה‬ ‫כזה‬ ‫פרויקט‬ ‫ליישם‬ ‫ניתן‬ ‫עדיין‬ ‫כאלה‬ ‫ייחודיים‬ ‫תנאים‬ ‫בהעדר‬
,)‫(וד"לים‬ ‫לאומי‬ ‫לדיור‬ ‫הוועדות‬ ‫חוק‬ ‫של‬ ‫חדש‬ ‫נוסח‬ ‫לאחרונה‬ ‫אושר‬ ‫בישראל‬
‫נדרשים‬ ‫במסגרתו‬ ‫אשר‬ ,‫מזורז‬ ‫בהליך‬ ‫תכניות‬ ‫לאשר‬ ‫המוסמכות‬ ,‫לעיל‬ ‫הוזכר‬ ‫אשר‬
,‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ 10% ‫לכלול‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ 70 ‫מעל‬ ‫בהם‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬
‫תמהיל‬ ‫גם‬ ‫ייתכן‬ .‫מפוקח‬ ‫במחיר‬ ‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫או‬ ‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ,‫קטנות‬ ‫דירות‬
‫בעיות‬ ‫נטול‬ ‫אינו‬ ‫זה‬ ‫חוק‬ ,‫ואולם‬ .‫הללו‬ ‫האפשרויות‬ ‫מתוך‬ ‫יותר‬ ‫או‬ ‫סוגים‬ ‫שני‬ ‫של‬
‫היא‬ ‫החדשה‬ ‫בבנייה‬ ‫לכלול‬ ‫יש‬ ‫אותו‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫הגדרתו‬ ,‫ראשית‬ .‫חברתיות‬
‫משקיעים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שייקנו‬ ‫חשש‬ ‫יש‬ ‫וגם‬ ,‫זולות‬ ‫בהכרח‬ ‫אינן‬ ‫קטנות‬ ‫דירות‬ .‫בעייתית‬
‫האופציה‬ ‫רק‬ ‫וכך‬ ,‫השגה‬ ‫בנות‬ ‫אינן‬ ‫שוק‬ ‫במחיר‬ ‫להשכרה‬ ‫דירות‬ .‫השכרה‬ ‫לצורך‬
‫הצורך‬ ‫על‬ ‫עונה‬ ‫מפוקח‬ ‫במחיר‬ ‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫הוד"לים‬ ‫בחוק‬ ‫המובאת‬ ‫השלישית‬
.‫נמוכה‬ ‫הכנסה‬ ‫בעלי‬ ‫דיירים‬ ‫של‬
.81 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .136

35. 6869
‫סתירה‬ ‫תיתכן‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בפרויקט‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ 10% ‫בהכללת‬ ,‫שנית‬
‫אחוזי‬ ‫ליזם‬ ‫יידרשו‬ ‫הללו‬ ‫הדירות‬ ‫מימון‬ ‫לשם‬ ‫כי‬ ‫חשש‬ ‫יש‬ ‫כאשר‬ ,‫אפשרית‬ ‫פנימית‬
‫פירוש‬ ‫רבים‬ ‫במקרים‬ ."‫הציפוף‬ ‫"מקדם‬ ‫הגדלת‬ ‫שפירושם‬ ,‫לבניין‬ ‫נוספים‬ ‫בנייה‬
‫להיווצר‬ ‫עלול‬ ‫כך‬ .‫יותר‬ ‫גבוהה‬ ‫תחזוקה‬ ‫לעלות‬ ‫יגרמו‬ ‫אשר‬ ‫קומות‬ ‫תוספת‬ ‫הוא‬ ‫הדבר‬
.‫ידם‬ ‫בהישג‬ ‫שאינם‬ ‫בית‬ ‫ועד‬ ‫לתשלומי‬ ‫יידרשו‬ ‫בבניין‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫בדיור‬ ‫דיירים‬ ‫בו‬ ‫מצב‬
‫שעלויות‬ ‫למצוא‬ ‫עלולים‬ ‫בבניין‬ ‫חלופית‬ ‫דירה‬ ‫שיקבלו‬ ‫קיימים‬ ‫דיירים‬ ‫גם‬ ,‫כאמור‬
‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫תוספת‬ ,‫אחרות‬ ‫במילים‬ .‫הכלכלית‬ ‫ליכולתם‬ ‫מותאמות‬ ‫אינן‬ ‫התחזוקה‬
‫כאחד‬ ‫וחדשים‬ ‫קיימים‬ ‫דיירים‬ ‫של‬ ‫דחיקתם‬ ‫את‬ ‫להחריף‬ ‫עלולה‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בפרויקט‬
.‫נמוכה‬ ‫הכנסה‬ ‫בעלי‬
,‫אותן‬ ‫שיממנו‬ ‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫תוספת‬ ‫בלי‬ ‫בר-השגה‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫הכללת‬ ,‫ואולם‬
‫באזורים‬ ‫בעיקר‬ ,‫מסוימים‬ ‫במקרים‬ ‫כולו‬ ‫הפרויקט‬ ‫כדאיות‬ ‫על‬ ‫נטל‬ ‫להוות‬ ‫עשויה‬
‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫כל‬ ‫מימון‬ ‫את‬ ‫להטיל‬ ‫לא‬ ‫מוצע‬ ,‫לכן‬ .‫גבוהים‬ ‫לא‬ ‫הקרקע‬ ‫ערכי‬ ‫שבהם‬
‫להטיל‬ ‫אלא‬ ,‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫הגדלת‬ ‫באמצעות‬ ‫היזם‬ ‫על‬ ‫החדשות‬ ‫ההשגה‬ ‫ובר‬ ‫הציבורי‬
.‫נוספים‬ ‫באמצעים‬ ,‫הרשויות‬ ‫על‬ ‫גם‬ ‫זו‬ ‫חובה‬
‫בקרקעות‬ ‫שימוש‬ ‫לעשות‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫באזורים‬ ‫יכולה‬ ‫המדינה‬ ,‫כך‬
‫או‬ ‫חדש‬ ‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫עליהן‬ ‫להקים‬ ‫כדי‬ )‫כאלה‬ ‫ישנן‬ ‫(אם‬ ‫הפרויקט‬ ‫במסגרת‬ ,‫פנויות‬
‫עמותת‬ ‫באמצעות‬ ‫מיפו‬ ‫תושבים‬ ‫שהגישו‬ ‫בעתירה‬ – ‫למשל‬ .‫אחר‬ ‫מסוג‬ ‫בר-השגה‬ ‫דיור‬
,‫האזרח‬ ‫לזכויות‬ ‫והאגודה‬ ‫תל-אביב‬ ‫באוניברסיטת‬ ‫אדם‬ ‫לזכויות‬ ‫הקליניקה‬ ,‫דארנא‬
‫פיתוח‬ ‫הליכי‬ ‫העוברת‬ ,‫עג'מי‬ ‫בשכונת‬ ‫פנויה‬ ‫קרקע‬ ‫משווקת‬ ‫שהמדינה‬ ‫שעה‬ ‫כי‬ ‫נטען‬
‫השפעותיה‬ ‫במיתון‬ ‫לתפקידה‬ ‫מתאים‬ ‫משקל‬ ‫לתת‬ ‫עליה‬ ,‫ג'נטריפיקציה‬ ‫בה‬ ‫ויש‬ ‫מואצים‬
‫לתושבי‬ ‫המתאים‬ ‫מוזל‬ ‫כפרויקט‬ ‫הקרקע‬ ‫את‬ ‫ולשווק‬ ‫הג'נטריפיקציה‬ ‫של‬ ‫השליליות‬
‫הזכות‬ ‫על‬ ‫להגנה‬ ‫העממית‬ ‫הוועדה‬ – ‫דארנא‬ 22361-07-13 )‫(ת"א‬ ‫(עת"מ‬ ‫המקום‬
137
.)‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬ '‫נ‬ ‫ביפו‬ ‫ולדיור‬ ‫לאדמה‬
-‫תל‬ ‫בדרום‬ ‫יחסית‬ "‫"חלשה‬ ‫בשכונה‬ ‫מקומית‬ ‫רשות‬ ‫של‬ ‫להתערבות‬ ‫דוגמא‬
-‫גני‬ ‫הפרויקט‬ ‫היא‬ ,‫ליפו‬ ‫ביחס‬ ‫יותר‬ ‫מתונים‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫הליכי‬ ‫בה‬ ‫שיש‬ ,‫אביב‬
‫ארוך‬ ‫השכרה‬ ‫פרויקט‬ ‫לצורך‬ ‫עירונית‬ ‫בקרקע‬ ‫העירייה‬ ‫של‬ ‫שימוש‬ ‫נעשה‬ ‫כאן‬ .‫שפירא‬
‫בקריטריונים‬ ‫שעמדו‬ ‫לזכאים‬ ‫בשכונה‬ ‫השכירות‬ ‫ממחירי‬ ‫הנמוכים‬ ‫במחירים‬ ‫טווח‬
‫חלק‬ ‫בקרב‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ .‫ציבורית‬ ‫בניה‬ ‫של‬ ‫מודל‬ ‫באמצעות‬ ‫נעשה‬ ‫הפרויקט‬ .‫עירוניים‬
‫אוכלוסייה‬ ‫למשוך‬ ‫מיועד‬ ‫שהוא‬ ‫כך‬ ‫ועל‬ ,‫הפרויקט‬ ‫על‬ ‫ביקורת‬ ‫נמתחה‬ ‫השכונה‬ ‫מתושבי‬
.‫בשכונה‬ ‫ההכנסה‬ ‫מעוטי‬ ‫לתושבים‬ ‫פתרון‬ ‫בו‬ ‫שאין‬ ‫בעוד‬ ‫הבינוני‬ ‫מהמעמד‬
‫לבניה‬ ‫פנויות‬ ‫ציבוריות‬ ‫קרקעות‬ ‫אין‬ ‫שלעיתים‬ ‫היא‬ ‫אלו‬ ‫בהצעות‬ ‫הבעיות‬ ‫אחת‬
‫כך‬ ,‫שונים‬ ‫מסוגים‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫הליכי‬ ‫שעוברות‬ ‫בשכונות‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫של‬
‫ממתני‬ ‫בצעדים‬ ‫לנקוט‬ ‫מעוניינות‬ ‫יהיו‬ ‫הן‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ,‫מוגבל‬ ‫הוא‬ ‫הרשויות‬ ‫של‬ ‫שהמענה‬
‫הוא‬ ‫לכך‬ ‫הפתרונות‬ ‫אחד‬ ‫כי‬ ‫סבורה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫לדיור‬ ‫הקואליציה‬ .‫ג'נטריפיקציה‬
‫המיועדים‬ ‫בשטחים‬ ‫משלים‬ ‫ציבורי‬ ‫כצורך‬ ‫עירונית‬ ‫בבעלות‬ ‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫הגדרת‬
,‫ציבור‬ ‫מבנה‬ ‫מעל‬ ‫לבנות‬ ‫עירייה‬ ‫תוכל‬ ‫זו‬ ‫בשיטה‬ .)"‫חומים‬ ‫("שטחים‬ ‫ציבור‬ ‫לשטחי‬
‫עירונית‬ ‫בבעלות‬ ‫ויישאר‬ ‫ציבורי‬ ‫לדיור‬ ‫ורק‬ ‫אך‬ ‫שייועד‬ ‫מגורים‬ ‫מבנה‬ ,‫משלים‬ ‫כצורך‬
‫בהם‬ ‫ואין‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫שעוברים‬ ‫(באזורים‬ ‫פתרון‬ ‫להוות‬ ‫יכול‬ ‫הדבר‬ .‫לעד‬
http://www.acri.org.il/ :‫האזרח‬ ‫לזכויות‬ ‫האגודה‬ ‫באתר‬ ‫העתירה‬ .‫הצדדים‬ ‫בהסכמת‬ ‫נמחקה‬ ‫העתירה‬ .137
he/27888
‫בדירות‬ ‫בשכונה‬ ‫המתגוררים‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫לדיירי‬ )‫ציבורית‬ ‫בבעלות‬ ‫פנויים‬ ‫שטחים‬
‫תבוא‬ ‫לא‬ ‫כזו‬ ‫בניה‬ ‫כי‬ ‫להבטיח‬ ‫יש‬ ‫אולם‬ .‫משכנות‬ ‫חברות‬ ‫בבעלות‬ ‫להריסה‬ ‫המיועדות‬
‫שייבנו‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫דירות‬ ‫כי‬ ‫וכן‬ ,‫לאוכלוסייה‬ ‫הדרושים‬ ‫הציבור‬ ‫מבני‬ ‫במקום‬
.‫לדייריהן‬ ‫יימכרו‬ ‫ולא‬ ‫יופרטו‬ ‫לא‬ ‫אלה‬ ‫בניינים‬ ‫מעל‬
‫במתן‬ ‫אין‬ ‫והאם‬ ,‫השוויון‬ ‫שאלת‬ ‫היא‬ ‫לעיל‬ ‫שתוארו‬ ‫במצבים‬ ‫העולה‬ ‫שאלה‬
‫לעמדת‬ .‫הפליה‬ ‫משום‬ ‫אחרים‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫השכונה‬ ‫תושבי‬ ‫מקרב‬ ‫הדיור‬ ‫לחסרי‬ ‫עדיפות‬
‫אמצעים‬ ‫מעוטי‬ ‫תושבים‬ ‫של‬ ‫דחיקה‬ ‫מניעת‬ ‫של‬ ‫התכלית‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫לדיור‬ ‫הקואליציה‬
‫העיקרון‬ ‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬ ‫העולה‬ ,‫ראויה‬ ‫תכלית‬ ‫מהווה‬ ‫פיתוח‬ ‫הליכי‬ ‫שעוברת‬ ‫משכונה‬
‫תושבי‬ ‫כל‬ ‫קודם‬ ‫ייהנו‬ ‫הפיתוח‬ ‫מפירות‬ ‫כי‬ ‫ראוי‬ ‫הקואליציה‬ ‫לעמדת‬ .‫חלוקתי‬ ‫צדק‬ ‫של‬
‫מעוטי‬ ‫השכונה‬ ‫תושבי‬ ‫בין‬ ‫הבחנה‬ ,‫לכן‬ .‫גבם‬ ‫על‬ ‫ייעשה‬ ‫לא‬ ‫הפיתוח‬ ‫וכי‬ ,‫המקום‬
‫הבחנה‬ ‫היא‬ ,‫אחרים‬ ‫ממקומות‬ ‫תושבים‬ ‫לבין‬ ,‫הפיתוח‬ ‫מן‬ ‫המושפעים‬ ,‫האמצעים‬
138
.‫מפלה‬ ‫ולא‬ ‫ועניינית‬ ‫לגיטימית‬
‫אחר‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫או‬ ‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫להכליל‬ ‫אפשריות‬ ‫דרכים‬ ‫נדונו‬ ‫כה‬ ‫עד‬
‫שאלות‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫ובמיוחד‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫תהליכים‬ ‫שבהן‬ ‫בשכונות‬
‫על‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫להשפעות‬ ‫נוגעות‬ ‫זה‬ ‫בהקשר‬ ‫להישאל‬ ‫הראויות‬ ‫נוספות‬
)"‫("פולשים‬ ‫מוסדר‬ ‫לא‬ ‫בדיור‬ ‫שמתגוררים‬ ‫מי‬ ‫על‬ ,‫ובאזור‬ ‫עצמו‬ ‫בפרויקט‬ ‫שוכרים‬
.‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫לדיירי‬ ‫בנוסף‬ ,‫מוגנת‬ ‫בשכירות‬ ‫או‬ ‫בפרויקט‬
‫ולעיתים‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫הליכי‬ ‫ישנם‬ ‫בהם‬ ‫במקומות‬ ‫כי‬ ‫מלמד‬ ‫הניסיון‬
‫להתעניינות‬ ‫להביא‬ ‫כדי‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לעבור‬ ‫עומד‬ ‫המקום‬ ‫כי‬ ‫בספקולציה‬ ‫די‬
‫באזור‬ ‫דירות‬ ‫ורכישת‬ ‫ביקושים‬ ‫העלאת‬ ‫גוררת‬ ‫זו‬ ‫התעניינות‬ .‫ויזמים‬ ‫משקיעים‬ ‫של‬
,‫למשל‬ .‫ודפוסיו‬ ‫השכירות‬ ‫שוק‬ ‫את‬ ‫משנה‬ ‫זו‬ ‫תופעה‬ .‫עתידי‬ ‫לרווח‬ ‫ציפייה‬ ‫מתוך‬ ‫כולו‬
‫לשפץ‬ ,‫שנים‬ ‫לעיתים‬ ‫שנמשכת‬ ,‫ההמתנה‬ ‫בתקופת‬ ‫עשויים‬ ‫דירות‬ ‫שרכשו‬ ‫משקיעים‬
.‫חדה‬ ‫בצורה‬ ‫באזור‬ ‫השכירות‬ ‫מחירי‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫יעלה‬ ‫אשר‬ ,‫גבוה‬ ‫במחיר‬ ‫ולהשכירן‬ ‫אותן‬
‫שכר‬ ‫העלאת‬ ‫על‬ ‫האוסרת‬ ‫רגולציה‬ ‫שקבעו‬ ‫מדינות‬ ‫יש‬ ,‫זה‬ ‫מצב‬ ‫עם‬ ‫להתמודד‬ ‫במטרה‬
‫ומהירה‬ ‫חדה‬ ‫לעלייה‬ ‫חשיפתו‬ ‫למנוע‬ ‫כדי‬ ,‫קבוע‬ ‫אחוז‬ ‫או‬ ‫מהמדד‬ ‫ביותר‬ ‫לשוכר‬ ‫הדירה‬
.‫הדירה‬ ‫בשכר‬
‫לגורמים‬ ‫כלכלי‬ ‫לרווח‬ ‫ופוטנציאל‬ ,‫משקיעים‬ ‫של‬ ‫כניסה‬ ,‫הקרקע‬ ‫בערכי‬ ‫עלייה‬
‫או‬ ,‫מוגנים‬ ‫שוכרים‬ ‫לפינוי‬ ‫לחצים‬ ‫לעורר‬ ‫גם‬ ‫עשויים‬ ,‫כאחד‬ ‫ופרטיים‬ ‫ציבוריים‬
.‫בשטח‬ ‫שנים‬ ‫עשרות‬ ‫קיימים‬ ‫לעיתים‬ ‫אשר‬ ,‫מוסדרים‬ ‫לא‬ ‫מגורים‬ ‫בדפוסי‬ ‫למאבק‬
‫הליך‬ ‫מתקיים‬ ‫בה‬ ,‫יפו‬ ‫של‬ ‫והצפוניות‬ ‫המערביות‬ ‫בשכונות‬ ‫בביקושים‬ ‫עלייה‬ ,‫לדוגמה‬
‫נגד‬ ‫העומדים‬ ‫פינוי‬ ‫צווי‬ 500-‫בכ‬ ‫ביטוי‬ ‫לידי‬ ‫באה‬ ,‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫מואץ‬ ‫פיתוח‬
.‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫עליהן‬ ‫שחל‬ ‫בדירות‬ ,‫הכנסה‬ ‫מעוטי‬ ‫רובם‬ ,‫ערבים‬ ‫מוגנים‬ ‫דיירים‬
‫לשטח‬ ‫פלשו‬ ‫או‬ ‫השכירות‬ ‫חוזה‬ ‫תנאי‬ ‫את‬ ‫שונות‬ ‫הפרות‬ ‫הפרו‬ ‫הם‬ ‫כי‬ ‫נטען‬ ‫היתר‬ ‫בין‬
‫אחת‬ 139
.‫התייחסות‬ ‫כל‬ ‫ללא‬ ‫שנים‬ ‫עשרות‬ ‫במשך‬ ‫וידועות‬ ‫קיימות‬ ‫שהיו‬ ‫תופעות‬ ,‫נוסף‬
‫עבירות‬ ‫או‬ ‫הפרות‬ ‫מאותן‬ ‫חלק‬ ‫להסדיר‬ ‫הוא‬ ‫המצב‬ ‫עם‬ ‫להתמודד‬ ‫הוצע‬ ‫בהן‬ ‫הדרכים‬
.‫מבתיהם‬ ‫תמורה‬ ‫ללא‬ ‫ינושלו‬ ‫לא‬ ‫הקיימים‬ ‫שהתושבים‬ ‫כדי‬ ‫בניה‬
‫ליום‬ ‫נכון‬ http://www.acri.org.il/he/wp-content/uploads/2011/12/bar-hasaga111211.pdf .138
.2014 ‫באוגוסט‬ 1
‫הוצאת‬ .‫הפיתוח‬ ‫רשות‬ ‫בנכסי‬ ‫המוגנת‬ ‫הדיירות‬ ‫עידן‬ ‫סוף‬ :‫ביפו‬ ‫הפלסטינית‬ ‫הקהילה‬ ‫בקרב‬ ‫הדיור‬ ‫מצוקת‬ .139
‫לתכנון‬ ‫המעבדה‬ – ‫הטכניון‬ ,‫ולרשטיין‬ ‫סבסטיאן‬ :‫וכתיבה‬ ‫מחקר‬ .2009 ‫מרץ‬ ,‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬ – ‫במקום‬
.2014 ‫באוגוסט‬ 1 ‫ליום‬ ‫נכון‬ www.mat.co.il/h8T .‫קהילה‬ ‫עם‬

36. 7071
‫לעומת‬ ‫חדשה‬ ‫בבניה‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫לשלב‬ ‫באפשרות‬ ‫עסק‬ ‫זה‬ ‫פרק‬ ,‫לסיכום‬
‫מעמיקה‬ ‫חשיבה‬ ‫דורשת‬ ‫זה‬ ‫נושא‬ ‫של‬ ‫הרבה‬ ‫מורכבותו‬ .‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫שילובו‬
‫מתעלמת‬ ‫עירונית‬ ‫מהתחדשות‬ ‫מרוויחים‬ ‫שכולם‬ ‫הרווחת‬ ‫ההנחה‬ ‫שכן‬ ,‫הרשויות‬ ‫מצד‬
,‫אלה‬ ‫לאוכלוסיות‬ ‫מענה‬ ‫לתת‬ ‫כדי‬ .‫זה‬ ‫מהליך‬ ‫להיפגע‬ ‫שעלולות‬ ‫שונות‬ ‫מאוכלוסיות‬
,‫ליזם‬ ‫רווחיות‬ ‫של‬ ‫הכלכלי‬ ‫למרכיב‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫הדעת‬ ‫את‬ ‫לתת‬ ‫יש‬
‫פתרונות‬ ‫מגוון‬ ‫הדורשות‬ ‫החברתיות‬ ‫ולבעיות‬ ‫בשטח‬ ‫המתגוררים‬ ‫התושבים‬ ‫לכלל‬ ‫אלא‬
.‫ויצירתיים‬ ‫מורכבים‬
:‫ה‬ ‫פרק‬
‫מוצלחת‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫המלצות‬
‫ההמלצות‬ .‫חברתית‬ ‫בראייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לביצוע‬ ‫בהמלצות‬ ‫אדון‬ ‫זה‬ ‫בפרק‬
‫העקרוניות‬ ‫ההמלצות‬ ."‫מעשיות‬ ‫ו"המלצות‬ "‫עקרוניות‬ ‫"המלצות‬ ,‫סוגים‬ ‫לשני‬ ‫יתחלקו‬
.‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הנוגעת‬ ‫התכנון‬ ‫ובמדיניות‬ ‫היום‬ ‫בסדר‬ ‫יסודי‬ ‫שינוי‬ ‫עניינן‬
‫כיום‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מאחורי‬ ‫העומדות‬ ‫המטרות‬ ‫על‬ ‫מחדש‬ ‫לחשוב‬ ‫יש‬ ,‫ראשית‬
‫הדירות‬ ‫היצע‬ ‫של‬ ‫משמעותית‬ ‫הגדלה‬ ‫היא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫הראשית‬ ‫המטרה‬
‫רבות‬ ‫בבעיות‬ ‫מאופיינת‬ ‫זו‬ ‫מטרה‬ ,‫הקודמים‬ ‫בפרקים‬ ‫שהודגם‬ ‫כפי‬ ‫אולם‬ .‫הדיור‬ ‫בשוק‬
.‫הנוכחית‬ ‫התכנון‬ ‫מדיניות‬ ‫במסגרת‬ ‫מענה‬ ‫להן‬ ‫שאין‬ ‫החברתי‬ ‫בתחום‬
‫צריכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫הראשית‬ ‫שהמטרה‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫פירושו‬ ‫מדיניות‬ ‫שינוי‬
‫יוכלו‬ ‫כי‬ ‫האפשרות‬ ‫והבטחת‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫המגורים‬ ‫תנאי‬ ‫שדרוג‬ ‫להיות‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫הליך‬ ‫כל‬ ‫לפני‬ ‫חיוני‬ ‫לכן‬ .‫זה‬ ‫שדרוג‬ ‫של‬ ‫מפירותיו‬ ‫ליהנות‬
‫צרכיה‬ ,‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫מצבה‬ ‫את‬ ‫הן‬ ‫שיבדוק‬ ‫סקר‬ ‫לבצע‬
‫(ולא‬ ‫שונים‬ ‫בפרמטרים‬ ‫עליה‬ ‫העתידית‬ ‫הבנייה‬ ‫של‬ ‫ההשפעה‬ ‫את‬ ‫והן‬ ,‫ורצונותיה‬
‫פתרונות‬ ‫לבחור‬ ‫המקומיות‬ ‫לרשויות‬ ‫יאפשר‬ ‫כזה‬ ‫סקר‬ .)‫בלבד‬ ‫הכלכלי‬ ‫בפרמטר‬
‫שיעסקו‬ ‫רב-תחומיים‬ ‫בפרויקטים‬ ‫ילוו‬ ‫אף‬ ‫מסוימים‬ ‫במקרים‬ ‫אשר‬ ,‫הולמים‬ ‫תכנוניים‬
‫שדרוג‬ ,‫העבודה‬ ‫בשוק‬ ‫שילוב‬ ,‫מקצועית‬ ‫הכשרה‬ ‫כגון‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫נוספים‬ ‫בצרכים‬ ‫גם‬
‫בקנה‬ ‫לעלות‬ ‫עשויים‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫פרויקטים‬ .‫ועוד‬ ‫והתרבות‬ ‫הבריאות‬ ,‫החינוך‬ ‫שירותי‬
‫מזו‬ ‫שונה‬ ‫אליהם‬ ‫הגישה‬ ‫אולם‬ ,‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫ותוספת‬ ‫העירוני‬ ‫המרחב‬ ‫ציפוף‬ ‫עם‬ ‫אחד‬
.‫הן‬ ‫אף‬ ‫שונות‬ ‫תהיינה‬ ‫בשטח‬ ‫התוצאות‬ ‫כי‬ ‫לצפות‬ ‫ויש‬ ,‫היום‬ ‫הנהוגה‬
‫התכנון‬ ‫התאמת‬ .‫האלה‬ ‫הפרויקטים‬ ‫למימון‬ ‫בגישה‬ ‫שינוי‬ ‫גם‬ ‫מחייב‬ ‫כזה‬ ‫מדיניות‬ ‫שינוי‬
‫מימון‬ ‫תדרוש‬ ,‫בלבד‬ ‫התכנון‬ ‫מתחום‬ ‫שאינם‬ ‫צרכים‬ ‫כולל‬ ,‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫לצרכי‬
‫עוצמתו‬ ‫הפחתת‬ .‫הבינוי‬ ‫אופי‬ ‫של‬ ‫בלעדי‬ ‫כקובע‬ ‫השוק‬ ‫של‬ ‫מכוחו‬ ‫יפחית‬ ‫אשר‬ ‫ציבורי‬
‫כיום‬ .‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫ובראשם‬ ,‫להתבטא‬ ‫אחרים‬ ‫לשחקנים‬ ‫כאמור‬ ‫תאפשר‬ ‫השוק‬ ‫של‬
‫והמשמעויות‬ ‫ההשלכות‬ ‫לכל‬ ‫מודעים‬ ‫ואינם‬ ‫מיודעים‬ ‫אינם‬ ‫אלה‬ ‫תושבים‬ ‫רבים‬ ‫במקרים‬
.‫ההחלטות‬ ‫קבלת‬ ‫בתהליכי‬ ‫משתתפים‬ ‫ואינם‬ ‫חלק‬ ‫לקחת‬ ‫מתבקשים‬ ‫הם‬ ‫בו‬ ‫הפרויקט‬ ‫של‬
‫יביא‬ ‫כזה‬ ‫מדיניות‬ ‫שינוי‬ .‫ציבור‬ ‫שיתוף‬ ‫הליכי‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫מחייב‬ ‫כאן‬ ‫המוצע‬ ‫השינוי‬
‫מן‬ ‫ליהנות‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫שכבות‬ ‫לכל‬ ‫שיאפשרו‬ ‫בפועל‬ ‫ולתכנון‬ ‫תכנון‬ ‫למדיניות‬
.‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫שמציעה‬ ‫האיכויות‬
‫מדיניות‬ ‫יישום‬ ‫לצורך‬ ‫הבאים‬ ‫הצעדים‬ ‫על‬ ‫ממליצים‬ ‫אנו‬ :‫עקרוניות‬ ‫המלצות‬
‫תפורט‬ ‫הפרק‬ ‫בהמשך‬ .‫חברתית‬ ‫בראייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫ליישומה‬ ‫שתביא‬ ‫תכנון‬
:‫אחרות‬ ‫מארצות‬ ‫ליישומה‬ ‫דוגמאות‬ ‫בצירוף‬ ‫המלצה‬ ‫כל‬
.‫דיור‬ ‫צרכי‬ ‫אומדן‬ ‫עריכת‬ ‫חיוב‬ .1
.‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לתכניות‬ ‫חברתית-קהילתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ‫עריכת‬ ‫חיוב‬ .2
.‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫בפרויקט‬ ‫ציבור‬ ‫שיתוף‬ ‫של‬ ‫ומלא‬ ‫מעמיק‬ ‫הליך‬ ‫ביצוע‬ ‫חיוב‬ .3
.‫רוחבית‬ ‫התערבות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫אינטגרטיבית‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫ביצוע‬ .4
.‫ציבורי-פרטי‬ ‫פעולה‬ ‫שיתוף‬ ‫תוך‬ "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫ביצוע‬ .5

37. 7273
.‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫לבין‬ ‫הקיים‬ ‫שימור‬ ‫בין‬ ‫שילוב‬ - ‫משלבת‬ ‫גישה‬ ‫אימוץ‬ .6
.‫רווח‬ ‫מטרות‬ ‫ללא‬ ‫דיור‬ ‫ארגוני‬ ‫הקמת‬ ‫עידוד‬ .7
.‫הפרטי‬ ‫הסקטור‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירות‬ "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫תמריצים‬ ‫מתן‬ .8
‫התושבים‬ ‫צרכי‬ ‫את‬ ‫לשלב‬ ‫ניתן‬ ‫בהן‬ ‫שונות‬ ‫לדרכים‬ ‫נוגעות‬ ‫המעשיות‬ ‫ההמלצות‬
‫התכניות‬ ‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬ ‫עולים‬ ‫אינם‬ ‫אלה‬ ‫צרכים‬ ‫לעיתים‬ .‫המוצע‬ ‫בתכנון‬ ‫ורצונותיהם‬
‫כדוגמת‬ ,‫בבינוי‬ ‫קיצוני‬ ‫שינוי‬ ‫שמציעות‬ ‫בתכניות‬ ‫מדובר‬ ‫כאשר‬ ‫בפרט‬ ,‫המוצעות‬
‫השינוי‬ ‫את‬ ‫להתאים‬ ‫באפשרויות‬ ‫נוגעות‬ ‫כאן‬ ‫שיובאו‬ ‫ההמלצות‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫מסלול‬
‫או‬ ,‫המוצע‬ ‫הבינוי‬ ‫של‬ ‫יותר‬ ‫מתון‬ ‫ציפוף‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫אם‬ ‫בין‬ ,‫הקיימים‬ ‫לדיירים‬ ‫המוצע‬
‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הצרכים‬ ‫לימוד‬ ‫בעקבות‬ ‫שיגובשו‬ ‫מעשיים‬ ‫פתרונות‬ ‫מתן‬ ‫ידי‬ ‫על‬
.‫ובשיתופם‬
‫שינוי‬ ‫כאשר‬ ,‫הנוכחי‬ ‫במצב‬ ‫גם‬ ‫כי‬ ‫היא‬ ‫המעשיות‬ ‫ההמלצות‬ ‫של‬ ‫היסוד‬ ‫הנחת‬
‫הקיימים‬ ‫המסלולים‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫זאת‬ ‫בכל‬ ‫אפשר‬ ,‫לעין‬ ‫נראה‬ ‫אינו‬ ‫יסודי‬ ‫מדיניות‬
‫ברמת‬ ‫קיצוניים‬ ‫שאינם‬ ‫פרויקטים‬ ‫כי‬ ‫כאמור‬ ‫הוא‬ ‫המנחה‬ ‫הרציונל‬ .‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
.‫הג'נטריפיקציה‬ ‫רמת‬ ‫את‬ ‫ויפחיתו‬ ‫הקיימים‬ ‫לתושבים‬ ‫יותר‬ ‫ידידותיים‬ ‫יהיו‬ ‫השינוי‬
‫ההצלחה‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫ניתן‬ ‫עדיין‬ ,‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫הקיים‬ ‫הריסת‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫גם‬ ,‫אולם‬
:‫כאלה‬ ‫למקרים‬ ‫הנוגעות‬ ‫המלצות‬ ‫גם‬ ‫יובאו‬ ‫כן‬ ‫ועל‬ ,‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫החברתית‬
.‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫והרחבת‬ ‫לשיפוץ‬ ‫לדיירים‬ ‫הלוואות‬ ‫מתן‬ .1
.‫קיימת‬ ‫בנייה‬ ‫לשיפוץ‬ ‫פנויה‬ ‫בקרקע‬ ‫בנייה‬ ‫בין‬ ‫קשירה‬ .2
.‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ .3
.‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ "‫משולב‬ ‫"פרויקט‬ ‫ביצוע‬ .4
-‫פינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הציפוף‬ ‫מקדמי‬ ‫להורדת‬ ‫המלצות‬ ‫גם‬ ‫יובאו‬ ,‫לבסוף‬
:‫אלה‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הכרוכים‬ ‫החברתיים‬ ‫הקשיים‬ ‫בחשבון‬ ‫שיובאו‬ ‫באופן‬ ,‫בינוי‬
‫מושקעות‬ ‫שהיו‬ ‫הפיתוח‬ ‫מעלויות‬ ‫חלק‬ ‫כולל‬ ‫כשהוא‬ ‫המדינה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הפרויקט‬ ‫תקצוב‬ .1
.‫בנוי‬ ‫שאינו‬ ‫בשטח‬ ‫מוקמות‬ ‫היו‬ ‫אילו‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫דומה‬ ‫במספר‬
.‫הבנייה‬ ‫עלויות‬ ‫להוזלת‬ ‫נוספים‬ ‫תמריצים‬ ‫מתן‬ .2
‫בתחום‬ ‫מדיניות‬ ‫לשינוי‬ ‫עקרוניות‬ ‫המלצות‬
‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬
‫שיעסוק‬ ‫יותר‬ ‫תיאורטי‬ ‫האחד‬ .‫שונים‬ ‫פרמטרים‬ ‫שני‬ ‫על‬ ‫מתבססות‬ ‫שלהלן‬ ‫ההמלצות‬
‫מעשי‬ ‫השני‬ .‫בעוני‬ ‫לטיפול‬ ‫שונות‬ ‫גישות‬ ‫כמייצגים‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫במסלולי‬
‫לכת‬ ‫מרחיקי‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הצורך‬ ‫ומידת‬ ‫בישראל‬ ‫הדיור‬ ‫שוק‬ ‫בניתוח‬ ‫שיעסוק‬ ‫יותר‬
‫מדיניות‬ ‫בשינוי‬ ‫צורך‬ ‫יש‬ ‫כי‬ ‫הוא‬ ‫האלה‬ ‫ההמלצות‬ ‫מן‬ ‫יוצא‬ ‫פועל‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫מסוג‬
‫חברתי‬ ‫לדיור‬ ‫להפכו‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הנוגע‬ ‫בכל‬ ‫במיוחד‬ ‫בישראל‬ ‫הדיור‬
.‫במהותו‬
‫משקפת‬ )‫בישראל‬ ‫רק‬ ‫(ולא‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫מדיניות‬ ‫כי‬ ‫באמירה‬ ‫אפתח‬
.‫הבנויה‬ ‫הסביבה‬ ‫של‬ ‫הפיזית‬ ‫להתדרדרות‬ ‫שגורמות‬ ‫לסיבות‬ ‫פרשנות‬ ‫למעשה‬
‫בעולם‬ ‫רווחה‬ ‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 70-‫וה‬ 60-‫ה‬ ‫בשנות‬ :‫שוויון‬ ‫מחוסר‬ ‫הנובעות‬ ‫סיבות‬
‫המענה‬ .‫וחברתי‬ ‫מרחבי‬ ‫שוויון‬ ‫חוסר‬ ‫יצר‬ ‫אשר‬ ‫הכלכלה‬ ‫במבנה‬ ‫נעוצה‬ ‫הבעיה‬ ‫כי‬ ‫הגישה‬
‫אוכלוסיות‬ ‫ולקידום‬ ‫הבנויה‬ ‫הסביבה‬ ‫לשיפור‬ ‫משולבים‬ ‫מאמצים‬ ‫בצורת‬ ‫ניתן‬ ‫לכך‬
Community-‫ה‬ ‫היא‬ ‫זו‬ ‫למדיניות‬ ‫דוגמה‬ 140
.‫רווחה‬ ‫תכניות‬ ‫הפעלת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מוחלשות‬
,20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 60-‫ה‬ ‫שנות‬ ‫בסוף‬ ‫בבריטניה‬ ‫שנערכו‬ Development Projects
‫במקביל‬ ,'‫ב‬ ‫בפרק‬ ‫לעיל‬ ‫שנדונה‬ ‫השכונות‬ ‫שיקום‬ ‫מדיניות‬ ‫היא‬ ‫הישראלית‬ ‫והמקבילה‬
.‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫בניית‬ ‫של‬ )‫אמנם‬ ‫(מצומצם‬ ‫להמשך‬
‫במדיניות‬ ‫שינוי‬ ‫חל‬ ‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 80-‫ה‬ ‫משנות‬ ‫החל‬ :‫שוק‬ ‫מכשל‬ ‫הנובעות‬ ‫סיבות‬
transformation( "‫הטרנספורמציה‬ ‫"גישת‬ ‫שמכונה‬ ‫מה‬ ‫לכיוון‬ ,‫רבות‬ ‫בארצות‬ ‫זו‬
‫כן‬ ‫ועל‬ ,‫שוק‬ ‫כשל‬ ‫של‬ ‫מצב‬ ‫העוני‬ ‫שכונות‬ ‫בהידרדרות‬ ‫ראתה‬ ‫זו‬ ‫גישה‬ .)approach
‫הדיור‬ ‫בשוק‬ ‫מעמדן‬ ‫לחיזוק‬ ‫כאמצעי‬ ‫אלה‬ ‫שכונות‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫מצבן‬ ‫בשיפור‬ ‫דגלה‬
‫הסביבה‬ ‫שינוי‬ ‫את‬ ‫שמעודדת‬ ‫למדיניות‬ ‫לגיטימציה‬ ‫ניתנה‬ ‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .‫העירוני‬
‫הממשלה‬ ‫מדיניות‬ ‫היא‬ ‫זו‬ ‫לגישה‬ ‫דוגמה‬ .‫השוק‬ ‫כוחות‬ ‫באמצעות‬ ‫בערים‬ ‫הבנויה‬
. 141
Hope VI ‫שנקרא‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫בפרויקט‬ ‫שהשתקפה‬ ‫בארה"ב‬ ‫הפדרלית‬
‫לשם‬ ‫החלשות‬ ‫בשכונות‬ ‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫לעליית‬ ‫להביא‬ ‫השאר‬ ‫בין‬ ‫הייתה‬ ‫הפרויקט‬ ‫מטרת‬
‫הדירות‬ ‫ערך‬ ‫עליית‬ ‫כי‬ ‫הייתה‬ ‫הציפייה‬ 142
.‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬ ‫שלהן‬ ‫המשיכה‬ ‫כוח‬ ‫הגברת‬
‫ממכירת‬ ‫נאותה‬ ‫תמורה‬ ‫יקבלו‬ ‫שיזמים‬ ‫לכך‬ ‫תביא‬ ‫מחדש‬ ‫הבנייה‬ ‫בעקבות‬ ‫בשכונה‬
143
.‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫השקעתם‬ ‫את‬ ‫יממנו‬ ‫אשר‬ ‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫דירות‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מעודדת‬ ,‫ובישראל‬ ‫בעולם‬ ‫נפוצה‬ ‫שעדיין‬ ,"‫השוק‬ ‫"כשל‬ ‫גישת‬
‫של‬ ‫ובאטרקטיביות‬ ‫פרטיים‬ ‫יזמים‬ ‫של‬ ‫ההשקעה‬ ‫בהיקף‬ ‫לחלוטין‬ ‫למעשה‬ ‫תלויה‬ ‫אשר‬
‫כולל‬ ,‫בעולם‬ ‫שונים‬ ‫במקומות‬ .‫מסוימת‬ ‫ובתקופה‬ ‫מסוימים‬ ‫במקומות‬ ‫הנדל"ן‬ ‫שוק‬
,‫המקומי‬ ‫התכנוני‬ ‫היום‬ ‫סדר‬ ‫את‬ ‫יום‬ ‫של‬ ‫בסופו‬ ‫המכתיבים‬ ‫הם‬ ‫כאלה‬ ‫יזמים‬ ,‫בישראל‬
‫מדיניות‬ ‫להם‬ ‫שמייעדת‬ ‫המרכזי‬ ‫ובתפקיד‬ ‫שברשותם‬ ‫המימון‬ ‫במקורות‬ ‫בהתחשב‬
‫ופעילות‬ ‫המקומית‬ ‫הקהילה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫חזון‬ ‫פיתוח‬ ,‫זה‬ ‫במצב‬ 144
.‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬
.‫הטוב‬ ‫במקרה‬ ,‫משנית‬ ‫חשיבות‬ ‫מקבלים‬ ‫מימושו‬ ‫לקראת‬
‫דיור‬ ‫צרכי‬ ‫אומדן‬ ‫עריכת‬ ‫חיוב‬ :1 ‫המלצה‬
‫במסלול‬ ‫הנכללים‬ ‫פרויקטים‬ ‫שאין‬ ‫כמעט‬ ‫כיום‬ ‫בישראל‬ ,'‫ב‬ ‫בפרק‬ ‫בפירוט‬ ‫שנדון‬ ‫כפי‬
,‫לשיפוץ‬ ‫רק‬ ‫אלא‬ ,‫דירות‬ ‫לתוספת‬ ‫מיועד‬ ‫אינו‬ ‫זה‬ ‫מסלול‬ ."‫שכונות‬ ‫"שיקום‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬
‫להתחדשות‬ ‫הנוגע‬ ‫בכל‬ ‫הלאומית‬ ‫המדיניות‬ ‫כיום‬ .‫הקיים‬ ‫הדירות‬ ‫מלאי‬ ‫ושיפור‬ ‫הגדלה‬
‫המסלולים‬ ‫כל‬ ‫כאשר‬ ,‫שכונות‬ ‫ושיקום‬ ‫ציפוף‬ ‫של‬ ‫שילוב‬ ‫בעיקר‬ ‫מעודדת‬ ‫עירונית‬
Lupton and Fuller (2009), p. 5. http://eprints.lse.ac.uk/27086/, accessed 12 December .140
2013. Cheshire Paul (2007) Segregated Neighbourhoods and Mixed Communities: a critical
..analysis. LSE Research Online, http://eprints.lse.ac.uk/19446/ accessed 23 December 2013
‫של‬ ‫במבנים‬ ‫מדובר‬ ,‫מישראל‬ ‫בשונה‬ ‫כי‬ ‫(אם‬ ‫עוני‬ ‫בשכונות‬ ‫בניינים‬ ‫הריסת‬ ‫על‬ ‫דגש‬ ‫הושם‬ ‫התכנית‬ ‫במסגרת‬ .141
‫במסגרת‬ ‫התושבים‬ ‫את‬ ‫לפזר‬ ‫שיש‬ ‫גישה‬ ‫מתוך‬ ‫גם‬ ‫אלא‬ ,‫הבנויה‬ ‫הסביבה‬ ‫את‬ ‫לשנות‬ ‫במטרה‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫זאת‬ .)‫ציבורי‬ ‫דיור‬
.‫חברתי‬ ‫תמהיל‬ ‫ליצירת‬ ‫מדיניות‬
.6-8 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .142
.24 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .143
.15 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .144

38. 7475
‫בסיסי‬ ‫כלי‬ ,‫לפיכך‬ .‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫אחרת‬ ‫או‬ ‫כזו‬ ‫תוספת‬ ‫כוללים‬ ‫העכשוויים‬
‫של‬ ‫אומדן‬ ‫עריכת‬ ‫הוא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקט‬ ‫בכל‬ ‫לדון‬ ‫בבואנו‬ ‫בחשיבותו‬
‫ושיפור‬ ‫בשיקום‬ ‫צורך‬ ‫שיש‬ ‫ייתכן‬ ,‫אחרות‬ ‫במילים‬ .‫מקומית‬ ‫רשות‬ ‫בכל‬ ‫הדיור‬ ‫צרכי‬
‫יש‬ ,)‫כלשהו‬ ‫(במסלול‬ ‫הזו‬ ‫הסביבה‬ ‫ציפוף‬ ‫על‬ ‫מחליטים‬ ‫בטרם‬ ‫אולם‬ ,‫הקיימת‬ ‫הסביבה‬
.‫מידה‬ ‫ובאיזו‬ ‫נחוץ‬ ‫אכן‬ ‫ציפוף‬ ‫האם‬ ‫לבדוק‬ ‫צורך‬
‫לעניין‬ ‫מפורשת‬ ‫הוראה‬ ‫קיימת‬ 35 ‫תמ"א‬ ‫ופיתוח‬ ‫לשימור‬ ‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫בתכנית‬
:‫כלשונו‬ ‫כאן‬ ‫המובא‬ ,‫התכנית‬ ‫להוראות‬ 6.5 ‫בסעיף‬ ,‫זה‬
‫יחליט‬ ‫לבינוי‬ ‫או‬ ‫לפיתוח‬ ‫שטח‬ ‫לתוספת‬ ‫בתכנית‬ ‫הדן‬ ‫תכנון‬ ‫מוסד‬ - ‫עירוני‬ ‫"חידוש‬
‫ואת‬ ‫הקיים‬ ‫הבינוי‬ ‫ובהרוויית‬ ‫עירוני‬ ‫בחידוש‬ ‫הצורך‬ ‫את‬ ‫שבדק‬ ‫לאחר‬ ‫רק‬ ‫הפקדתה‬ ‫על‬
."‫לבינוי‬ ‫או‬ ‫לפיתוח‬ ‫שטח‬ ‫לתוספת‬ ‫כתנאי‬ ,‫לבצעם‬ ‫האפשרות‬
,‫סילברמן‬ ,‫אלתרמן‬ ‫מהחוקרים‬ ‫הפנים‬ ‫במשרד‬ ‫התכנון‬ ‫מינהל‬ ‫שהזמין‬ ‫במחקר‬
‫סעיף‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שנדרש‬ ‫כפי‬ ,‫צרכים‬ ‫אומדים‬ ‫כיצד‬ ‫לשאלה‬ ‫פרק‬ ‫מוקדש‬ ‫ומועלם‬ ‫פיאלקוף‬
‫מדידה‬ ‫בכלי‬ ‫הצורך‬ ‫על‬ ‫מצביע‬ ,‫פיאלקוף‬ ‫חיים‬ ,‫זה‬ ‫פרק‬ ‫של‬ ‫מחברו‬ .35 ‫בתמ"א‬ ‫זה‬
‫הצרכים‬ ‫בהערכת‬ ‫מתמקד‬ ‫הוא‬ .145
‫מקומית‬ ‫רשות‬ ‫בכל‬ ‫הדיור‬ ‫צרכי‬ ‫לגבי‬ ‫ופשוט‬ ‫ברור‬
,‫הסוגים‬ ‫מכל‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫צרכים‬ ‫באומדן‬ ‫צורך‬ ‫שיש‬ ‫ספק‬ ‫אין‬ ‫אולם‬ ,‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ‫של‬
‫מקורות‬ ‫מספר‬ ‫על‬ ‫מצביע‬ ‫פיאלקוף‬ .‫אמיתי‬ ‫ביקוש‬ ‫על‬ ‫יענה‬ ‫המוצע‬ ‫שהתכנון‬ ‫מנת‬ ‫על‬
146
:‫קיימים‬ ‫מידע‬
‫של‬ ‫וכלכליים‬ ‫דמוגרפיים‬ ‫ונתונים‬ ‫בנייה‬ ‫נתוני‬ – ‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬ •
‫האוכלוסין‬ ‫מפקד‬ ‫נתוני‬ ‫וכן‬ ‫וכדומה‬ ‫לדיור‬ ‫הוצאות‬ ,‫הכנסות‬ ,‫הדיור‬ ‫תנאי‬ ,‫הבית‬ ‫משקי‬
.2008
.‫במגורים‬ ‫עסקאות‬ ‫מחירי‬ – ‫מקרקעין‬ ‫מיסי‬ – ‫המסים‬ ‫רשות‬ •
.‫ציבורי‬ ‫שיכון‬ ‫ודיירי‬ ‫דירה‬ ‫בשכר‬ ‫סיוע‬ ‫מקבלי‬ – ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ •
.‫למיניהן‬ ‫קצבאות‬ ‫מקבלי‬ – ‫לאומי‬ ‫לביטוח‬ ‫המוסד‬ •
‫אגף‬ ‫בטיפול‬ ‫משפחות‬ ,)‫ארנונה‬ ‫(נתוני‬ ‫הקיים‬ ‫הדיור‬ ‫מלאי‬ – ‫המקומית‬ ‫הרשות‬ •
.‫ועוד‬ ‫רחוב‬ ‫דיירי‬ ,‫הרווחה‬
‫מלאי‬ ‫שעניינו‬ ‫הלאומית‬ ‫ברמה‬ ‫סטטיסטי‬ ‫מידע‬ ‫של‬ ‫חסרונו‬ ‫על‬ ‫מצביע‬ ‫פיאלקוף‬
‫מאוחדות‬ ‫דירות‬ ,‫הריקות‬ ‫הדירות‬ ‫היקף‬ ,‫הדירות‬ ‫גדלי‬ ,‫הפיזי‬ ‫מצבו‬ ,‫ערכו‬ ,‫הדיור‬
‫להתקבל‬ ‫צריך‬ ‫כזה‬ ‫מידע‬ .‫ועוד‬ ‫הדירות‬ ‫גיל‬ ,‫דירות‬ ‫של‬ ‫ייעוד‬ ‫שינוי‬ ,‫מפוצלות‬ ‫או‬
.)‫האוכלוסין‬ ‫ממפקד‬ ‫בשונה‬ ‫בדיור‬ ‫(המתמקד‬ ‫דיור‬ ‫מפקד‬ ‫או‬ ‫דיור‬ ‫סקר‬ ‫מעריכת‬
‫ואף‬ ‫דו-שנתית‬ ‫בתדירות‬ ‫שכזה‬ ‫סקר‬ ‫לבצע‬ ‫נהוג‬ ‫אחרות‬ ‫בארצות‬ ‫כי‬ ‫מציין‬ ‫פיאלקוף‬
147
.‫שנתית‬
‫דיור‬ ‫סקר‬ ‫בישראל‬ ‫לבצע‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ,‫מוצע‬ ‫פיאלקוף‬ ‫של‬ ‫המלצותיו‬ ‫בעקבות‬
‫והן‬ ‫הלאומית‬ ‫ברמה‬ ‫הן‬ ,‫בפרט‬ ‫השגה‬ ‫בר‬ ‫ולדיור‬ ‫בכלל‬ ‫לדיור‬ ‫צרכים‬ ‫אומדן‬ ‫ובעקבותיו‬
‫משקי‬ ‫וגדלי‬ ‫סוגי‬ ‫(כמו‬ ‫דמוגרפיים‬ ‫נתונים‬ ‫יכלול‬ ‫האומדן‬ .‫המקומית‬ ‫הרשות‬ ‫ברמת‬
‫שוק‬ ‫על‬ ‫נתונים‬ ,)‫לדיור‬ ‫והוצאות‬ ‫הכנסות‬ ‫התפלגות‬ ‫(כמו‬ ‫כלכליים‬ ‫נתונים‬ ,)‫בית‬
‫ממשלתי‬ ‫סיוע‬ ‫ופירוט‬ )‫דירה‬ ‫על‬ ‫חזקה‬ ‫צורת‬ ,‫דירות‬ ‫גדלי‬ ,‫המלאי‬ ‫היקף‬ ‫(כמו‬ ‫הדיור‬
‫סילברמן‬ ‫אמילי‬ ,‫אלתרמן‬ ‫רחל‬ ‫בתוך‬ 106-165 ‫עמודים‬ ,"‫השגה‬ ‫בר‬ ‫לדיור‬ ‫צרכים‬ ‫"אמידת‬ ,‫פיאלקוף‬ ‫חיים‬ .145
,‫הפנים‬ ‫משרד‬ ‫הוצאת‬ .‫מקומית‬ ‫ומדיניות‬ ‫סטטוטורי‬ ‫תכנון‬ ‫של‬ ‫כלים‬ :‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ,‫מועלם‬ ‫ניר‬ ‫עם‬ ‫פיאלקוף‬ ‫וחיים‬
.‫להפצה‬ ‫טיוטה‬ – 2011 ‫מאי‬ .‫לישראל‬ ‫טכנולוגי‬ ‫מכון‬ – ‫הטכניון‬ ‫עם‬ ‫ביחד‬ ,‫התכנון‬ ‫מנהל‬
.110 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .146
.142 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .147
‫המוסד‬ ‫של‬ ‫לקצבאות‬ ,‫ציבורי‬ ‫לדיור‬ ,‫דירה‬ ‫בשכר‬ ‫להשתתפות‬ ‫הזכאים‬ ‫כמות‬ ‫(כמו‬
148
.)‫ועוד‬ ‫לאומי‬ ‫לביטוח‬
‫דיון‬ ‫כיום‬ ‫קיים‬ ‫בישראל‬ ‫כי‬ ‫בכך‬ ‫בהתחשב‬ ‫עולה‬ ‫אלה‬ ‫המלצות‬ ‫של‬ ‫חשיבותן‬
‫דרסטיים‬ ‫צעדים‬ ‫המחייב‬ ‫בדירות‬ ‫מחסור‬ ‫יש‬ ‫אכן‬ ‫האם‬ ‫לשאלה‬ ‫הנוגע‬ ‫בכל‬ ‫ציבורי‬
‫בנויות‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫מחסור‬ ‫קיים‬ ‫כי‬ ‫מסכימים‬ ‫המומחים‬ ‫מרבית‬ .‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫לתוספת‬
‫דירות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫בחלקו‬ ‫להתמלא‬ ‫יכול‬ ‫זה‬ ‫מחסור‬ .‫הארץ‬ ‫במרכז‬ ‫הביקוש‬ ‫באזורי‬ ‫בפועל‬
‫ביצוען‬ ‫אולם‬ ,‫מידי‬ ‫באופן‬ ‫לממשן‬ ‫בעיקרון‬ ‫שניתן‬ ‫מפורטות‬ ‫תכניות‬ ‫לפי‬ ‫מתוכננות‬
‫חברות‬ ‫של‬ ‫רווחיות‬ ‫שיקולי‬ ‫ובגלל‬ ‫התשתיות‬ ‫בתחום‬ ‫שונים‬ ‫חסמים‬ ‫בגלל‬ ‫מתעכב‬
‫של‬ ‫פוטנציאלי‬ ‫נוסף‬ ‫מלאי‬ ‫קיים‬ ‫לכך‬ ‫בנוסף‬ .‫הביקוש‬ ‫בהגדלת‬ ‫המעוניינות‬ ‫הבניה‬
‫תכנון‬ ‫נדרש‬ ‫הפועל‬ ‫אל‬ ‫להוציאן‬ ‫שכדי‬ ,‫מתארית‬ ‫ברמה‬ ‫בתכניות‬ ‫מתוכננות‬ ‫דירות‬
.‫מפורט‬
‫חסמים‬ ‫לבחינת‬ ‫הציבורית‬ ‫הוועדה‬ ‫דו"ח‬ ‫הפנים‬ ‫למשרד‬ ‫הוגש‬ 2011 ‫בדצמבר‬
‫הוועדה‬ .‫ברנע‬ ‫אמיר‬ '‫פרופ‬ ‫בראשות‬ ‫והבנייה‬ ‫התכנון‬ ‫בתחום‬ ‫וארגוניים‬ ‫ניהוליים‬
‫ניתן‬ ‫כיצד‬ ‫להמליץ‬ ‫במטרה‬ ,‫הדיור‬ ‫מצוקת‬ ‫בשל‬ ‫הציבורית‬ ‫המחאה‬ ‫בעקבות‬ ‫הוקמה‬
‫כי‬ ‫קבעה‬ ‫הועדה‬ .‫והבנייה‬ ‫התכנון‬ ‫מערך‬ ‫ייעול‬ ‫באמצעות‬ ‫לדיור‬ ‫לדרישה‬ ‫מענה‬ ‫לתת‬
‫דירות‬ ‫של‬ ‫תכנוני‬ ‫במלאי‬ ‫מחסור‬ ‫אינם‬ ‫הדירות‬ ‫היצע‬ ‫להגדלת‬ ‫העיקריים‬ ‫החסמים‬
:)‫במקור‬ ‫אינן‬ ‫(ההדגשות‬
‫הפנים‬ ‫במשרד‬ ‫והבנייה‬ ‫התכנון‬ ‫שמערך‬ ‫מוצאת‬ ‫לא‬ ‫הוועדה‬ .‫רבים‬ ‫הם‬ ‫בדיור‬ ‫לחוסר‬ ‫"הגורמים‬
‫תכנוני‬ ‫מלאי‬ ‫קיים‬ ‫אכן‬ ,‫המלאי‬ ‫שחיקת‬ ‫אף‬ ‫על‬ ...‫הדיור‬ ‫היצע‬ ‫בתחום‬ ‫לחסר‬ ‫מרכזי‬ ‫אחראי‬ ‫הוא‬
‫על-משרדית‬ ‫ממשלתית‬ ‫מעורבות‬ ‫הראשון‬ ‫בשלב‬ ‫נדרשת‬ ‫הדיור‬ ‫מצוקת‬ ‫את‬ ‫לפתור‬ ‫מנת‬ ‫על‬ .‫רב‬
,‫קרקעות‬ ‫להיצע‬ ‫שקשורים‬ ‫חסמים‬ ‫הסרת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מלאי‬ ‫אותו‬ ‫מימוש‬ ‫לצורך‬ ,‫תכנונית‬ ‫וחוץ‬
‫קיימת‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ‫כלומר‬ ,‫איכותי‬ ‫להיות‬ ‫חייב‬ ‫שתכנון‬ ‫לתפיסה‬ ‫שותפה‬ ‫הוועדה‬ ...'‫וכו‬ ‫תשתיות‬
‫גם‬ ‫בחשבון‬ ‫שלוקחת‬ ‫טווח‬ ‫ארוכת‬ ‫בהתייחסות‬ ‫צורך‬ ‫יש‬ ,‫דירות‬ ‫היצע‬ ‫של‬ ‫אקוטית‬ ‫בעיה‬ ‫כיום‬
‫במרכזים‬ ‫דירות‬ ‫להיצע‬ ‫מהירים‬ ‫פתרונות‬ ,‫הוועדה‬ ‫לדעת‬ ...‫וסביבתיים‬ ‫חברתיים‬ ‫אספקטים‬
‫בהיקף‬ ‫בנייה‬ ‫אחוזי‬ ‫להגדלת‬ ‫המקומיות‬ ‫הוועדות‬ ‫סמכויות‬ ‫הרחבת‬ ‫ע"י‬ ‫לביצוע‬ ‫ניתנים‬ ‫עירוניים‬
149
."‫הקיים‬ ‫במרקם‬ ‫ופגיעה‬ ‫קיימת‬ ‫תשתית‬ ‫על‬ ‫ניכרת‬ ‫הכבדה‬ ‫תהיה‬ ‫שלא‬ ‫כך‬ ‫מוגבל‬
,‫כלומר‬ .‫למגורים‬ ‫תכנוני‬ ‫במלאי‬ ‫מחסור‬ ‫אין‬ ‫כי‬ ‫ללמוד‬ ‫ניתן‬ ‫הועדה‬ ‫מדו"ח‬
‫מבעיות‬ ‫נובע‬ ‫והמחסור‬ ,‫מיידית‬ ‫לבניה‬ ‫מאושרות‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫מספקת‬ ‫כמות‬ ‫ישנה‬
‫למלאי‬ ‫מעבר‬ ,‫נוספות‬ ‫דירות‬ ‫לתכנון‬ ‫באשר‬ .‫בפועל‬ ‫בנייתה‬ ‫את‬ ‫המונעים‬ ‫ומחסמים‬
‫להימנע‬ ‫כדי‬ ‫וזאת‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פתרונות‬ ‫על‬ ‫הוועדה‬ ‫ממליצה‬ ,‫הקיים‬ ‫המאושר‬
,‫לכאורה‬ ‫קלים‬ ‫שפתרונות‬ ‫סבורה‬ ‫"הוועדה‬ :‫לערים‬ ‫מחוץ‬ ‫פנויים‬ ‫בשטחים‬ ‫מבנייה‬
‫פתרונות‬ ‫בהכרח‬ ‫אינם‬ ,‫בנייה‬ ‫לצורך‬ ‫חקלאית‬ ‫קרקע‬ ‫של‬ ‫מאסיבית‬ ‫הפשרה‬ ‫למשל‬ ‫כולל‬
‫בשטחים‬ ‫וציפוף‬ ‫פיתוח‬ ‫אפשרויות‬ ‫מיצוי‬ ‫טרם‬ ‫בוודאי‬ ,‫הקצר‬ ‫בטווח‬ ‫גם‬ ‫אופטימליים‬
‫אחוזי‬ ‫הגדלת‬ ‫לגבי‬ ‫הוועדה‬ ‫המלצות‬ ,‫העקרונית‬ ‫ברמה‬ ‫ואולם‬ 150
."‫ובנויים‬ ‫עירוניים‬
.163 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .148
http://www.moin. -‫ב‬ ‫לקריאה‬ ‫ניתן‬ .7- 8 ‫עמוד‬ ,2011 ‫בדצמבר‬ ‫הפנים‬ ‫למשרד‬ ‫הוגש‬ ,‫ברנע‬ ‫ועדת‬ ‫דו"ח‬ .149
.2014 ‫בפברואר‬ 2 ‫ליום‬ ‫נכון‬ .gov.il/SubjectDocuments/bardoch.pdf
.8 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .150

39. 7677
,‫הקיים‬ ‫במרקם‬ ‫ופגיעה‬ ‫קיימת‬ ‫תשתית‬ ‫על‬ ‫ניכרת‬ ‫הכבדה‬ ‫ימנע‬ ‫אשר‬ ‫מוגבל‬ ‫בהיקף‬ ‫בנייה‬
‫פינוי-בינוי‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫בכלי‬ ‫השימוש‬ ‫את‬ ‫בפועל‬ ‫סותרות‬
‫בעדיפות‬ ‫וסביבתיים‬ ‫חברתיים‬ ‫באספקטים‬ ‫עוסק‬ ‫אינו‬ ,‫כיום‬ ‫מתבצע‬ ‫הוא‬ ‫בה‬ ‫במתכונת‬
.‫הוועדה‬ ‫שממליצה‬ ‫כפי‬ ,‫גבוהה‬
‫לבניית‬ ‫חסמים‬ ‫בהסרת‬ ‫העוסקות‬ ‫הדו"ח‬ ‫להמלצות‬ ‫רבה‬ ‫חשיבות‬ ‫יש‬ ‫לפיכך‬
‫הדיור‬ ‫היצע‬ ‫את‬ ‫יגדיל‬ ‫זה‬ ‫תכנוני‬ ‫מלאי‬ ‫של‬ ‫בפועל‬ ‫ביצוע‬ .‫הקיים‬ ‫התכנוני‬ ‫המלאי‬
‫של‬ ‫בכלי‬ ‫נרחב‬ ‫שימוש‬ ‫באמצעות‬ ‫נוספות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫להוסיף‬ ‫הצורך‬ ‫את‬ ‫ויצמצם‬
‫כי‬ ‫יימצא‬ ‫בהם‬ ‫במקומות‬ ‫יבוצע‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫כי‬ ‫להבטיח‬ ‫יהיה‬ ‫ניתן‬ ‫כך‬ .‫פינוי-בינוי‬
-‫פינוי‬ ‫תכניות‬ ‫וכאמור‬ ‫מאחר‬ ‫זאת‬ .‫ותכנונית‬ ‫חברתית‬ ‫מבחינה‬ ‫המתאים‬ ‫הכלי‬ ‫זהו‬
‫חברתיות‬ ‫בעיות‬ ‫ויוצרות‬ ‫הערים‬ ‫בתוך‬ ‫הבנייה‬ ‫את‬ ‫גבוהים‬ ‫באחוזים‬ ‫מצופפות‬ ‫בינוי‬
.‫מורכבות‬ ‫וסביבתיות‬
‫בכתבתו‬ ‫נמצא‬ ‫המאושר‬ ‫התכנוני‬ ‫המלאי‬ ‫בבניית‬ ‫להתמקד‬ ‫יש‬ ‫כי‬ ‫לטענה‬ ‫חיזוק‬
‫בבנק‬ ‫בכיר‬ ‫בתפקיד‬ ‫שימש‬ ‫רובין‬ ."‫מרקר‬ ‫"דה‬ ‫בעיתון‬ 2013 ‫מדצמבר‬ ‫רובין‬ ‫עמוס‬ ‫של‬
‫הוא‬ ‫אף‬ ‫טען‬ ‫רובין‬ .‫שמיר‬ ‫יצחק‬ ,‫לשעבר‬ ‫הממשלה‬ ‫ראש‬ ‫של‬ ‫הכלכלי‬ ‫יועצו‬ ‫והיה‬ ‫ישראל‬
.‫מידית‬ ‫לבניה‬ ‫ומאושרות‬ ‫מתוכננות‬ ‫דירות‬ ‫היצע‬ ‫של‬ ‫אמתית‬ ‫בעיה‬ ‫אין‬ ‫בישראל‬ ‫כי‬
‫צעדים‬ ‫יעזרו‬ ‫לא‬ – ‫קונים‬ ‫אין‬ ‫"אם‬ :‫הביקוש‬ ‫לפי‬ ‫לבנות‬ ‫מתחילים‬ ‫הקבלנים‬ ,‫לדבריו‬
‫מעדיפים‬ ‫היזמים‬ ..‫הבנייה‬ ‫תכניות‬ ‫ואישור‬ ‫התכנון‬ ‫זירוז‬ ,‫הקרקעות‬ ‫היצע‬ ‫להגדלת‬
‫קרקעות‬ ‫לרשותם‬ ‫יעמדו‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ‫המחירים‬ ‫את‬ ‫להוריד‬ ‫ולא‬ ‫הבנייה‬ ‫התחלות‬ ‫את‬ ‫להקטין‬
‫הנדרשת‬ ‫שהפעולה‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ,‫מציע‬ ‫רובין‬ 151
."‫גדולים‬ ‫בהיקפים‬ ‫ומפותחות‬ ‫מתוכננות‬
.‫נוספות‬ ‫בדירות‬ ‫השוק‬ ‫את‬ ‫להציף‬ ‫ולא‬ ‫הקיימות‬ ‫הדירות‬ ‫ברכישת‬ ‫לרוכשים‬ ‫לסייע‬ ‫היא‬
:‫טוען‬ ‫הוא‬ ,‫מזו‬ ‫יתרה‬
‫שלא‬ ‫לדירות‬ ‫רכישה‬ ‫ערבות‬ ‫לקבלנים‬ ‫להבטיח‬ ‫או‬ ,‫בעצמה‬ ‫לבנות‬ ‫הממשלה‬ ‫תחליט‬ ‫לא‬ ‫עוד‬ ‫"כל‬
‫לא‬ ‫הקבלנים‬ ,)90-‫ה‬ ‫שנות‬ ‫תחילת‬ ‫של‬ ‫הגדולה‬ ‫העלייה‬ ‫בתקופת‬ ‫שהיה‬ ‫(כפי‬ ‫רוכשים‬ ‫להן‬ ‫יימצאו‬
‫קבלנים‬ .‫המחירים‬ ‫את‬ ‫משמעותית‬ ‫להוריד‬ ‫דיו‬ ‫גדול‬ ‫עודף‬ ‫ייווצר‬ ‫ולא‬ ‫הנרכשת‬ ‫לכמות‬ ‫מעבר‬ ‫יבנו‬
‫'להציף‬ ‫מהם‬ ‫פופוליסטיות‬ ‫ודרישות‬ ,‫כלכלי‬ ‫הגיון‬ ‫שום‬ ‫עודפת‬ ‫בבנייה‬ ‫אין‬ .‫אלטרואיסטים‬ ‫אינם‬
152
."‫מופרכות‬ ‫הן‬ '‫בדירות‬ ‫המדינה‬ ‫את‬
‫מחסמים‬ ‫כתוצאה‬ ‫נוצר‬ ‫בישראל‬ ‫הדירות‬ ‫מחסור‬ ‫כי‬ ‫עולה‬ ‫לעיל‬ ‫האמור‬ ‫מכל‬
‫דירות‬ ‫של‬ ‫מזורז‬ ‫ואישור‬ ‫תכנון‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫בלעדי‬ ‫באופן‬ ‫להיפתר‬ ‫צפוי‬ ‫ואינו‬ ‫שונים‬
‫הדיור‬ ‫צרכי‬ ‫את‬ ‫לאמוד‬ ‫מקומיות‬ ‫רשויות‬ ‫לחייב‬ ‫היא‬ ‫סבירה‬ ‫דרישה‬ ‫זאת‬ ‫לאור‬ .‫נוספות‬
‫מן‬ ‫העולים‬ ‫לצרכים‬ ‫תכנוני‬ ‫מענה‬ ‫לתת‬ ‫ביותר‬ ‫המתאימים‬ ‫הכלים‬ ‫את‬ ‫ולבחור‬ ,‫בתחומן‬
.‫האומדן‬
‫התחדשות‬ ‫לתכניות‬ ‫חברתית-קהילתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ‫עריכת‬ ‫חיוב‬ :2 ‫המלצה‬
‫עירונית‬
‫שיקולי‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫לא‬ ‫להיקבע‬ ‫צריך‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫בפרויקט‬ ‫העתידי‬ ‫הבינוי‬ ‫אופי‬
.2013 ‫בדצמבר‬ 20 ,‫מרקר‬ ‫דה‬ ."‫לרוכשים‬ ‫סיוע‬ ‫צריך‬ ‫רק‬ ‫עכשיו‬ – ‫קיים‬ ‫הדירות‬ ‫"היצע‬ ,‫רובין‬ ‫עמוס‬ .151
.‫שם‬ .152
‫של‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫מצבה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫אלא‬ ,‫ליזם‬ ‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫הכלכלית‬ ‫הכדאיות‬
‫מגורים‬ ‫פרויקט‬ ‫תכנון‬ ‫לפני‬ ‫כי‬ ‫עולה‬ ‫מכאן‬ .‫בבניינים‬ ‫להתגורר‬ ‫העתידה‬ ‫האוכלוסייה‬
‫הטווח‬ ‫ארוך‬ ‫התשלום‬ ‫כושר‬ ‫את‬ ‫הן‬ ‫שיקבע‬ ‫סקר‬ ‫לערוך‬ ‫חיוני‬ ,‫קיימת‬ ‫לאוכלוסייה‬ ‫חדש‬
‫בפרמטר‬ ‫(ולא‬ ‫שונים‬ ‫בפרמטרים‬ ‫עליה‬ ‫העתידית‬ ‫הבנייה‬ ‫של‬ ‫ההשפעה‬ ‫את‬ ‫והן‬ ‫שלה‬
.)‫בלבד‬ ‫הכלכלי‬
‫את‬ ‫לבחון‬ ‫ניתן‬ ‫בהן‬ ‫לדרכים‬ ‫מפורטת‬ ‫התייחסות‬ ‫קיימת‬ ‫המקצועית‬ ‫בספרות‬
‫התכנון‬ ‫תקנות‬ ‫בישראל‬ ‫קיימות‬ ‫כיום‬ .‫האוכלוסייה‬ ‫על‬ ‫מתוכנן‬ ‫פרויקט‬ ‫של‬ ‫השפעתו‬
‫ממסמכי‬ ‫כחלק‬ ‫לערוך‬ ‫חובה‬ ‫ישנה‬ ,‫בהתקיימם‬ ‫אשר‬ ‫תנאים‬ ‫הקובעות‬ ,153
‫והבניה‬
‫בדומה‬ .‫הסביבה‬ ‫על‬ ‫התכנית‬ ‫של‬ ‫השפעתה‬ ‫את‬ ‫לבחון‬ ‫נועד‬ ‫אשר‬ ‫תסקיר‬ ‫המוצעת‬ ‫התכנית‬
‫חברתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫העוסקות‬ ‫בתכניות‬ ‫לכלול‬ ‫חיוני‬ ,‫לכך‬
‫מדיניות‬ ‫של‬ ‫החברתית‬ ‫ההשפעה‬ ‫הערכת‬ .(SIA - Social Impact Assessment)
‫ישירות‬ ,‫מתוכננות‬ ‫ובלתי‬ ‫מתוכננות‬ ‫תוצאות‬ ‫הערכת‬ ‫פירושה‬ ‫תכנית‬ ‫של‬ ‫או‬ ‫תכנון‬
‫ולכן‬ ,‫החברה‬ ‫כלל‬ ‫ועל‬ ‫קהילות‬ ‫על‬ ,‫פרטים‬ ‫על‬ ‫וארוך‬ ‫קצר‬ ‫זמן‬ ‫לאורך‬ ,‫ועקיפות‬
154
."‫חברתיות-קהילתיות‬ ‫השפעות‬ ‫"הערכת‬ ‫לה‬ ‫ולקרוא‬ ‫הגדרתה‬ ‫את‬ ‫להרחיב‬ ‫אף‬ ‫הוצע‬
‫ולמימוש‬ ‫שליליות‬ ‫השפעות‬ ‫למיתון‬ ‫תכנוניות‬ ‫חלופות‬ ‫הצעת‬ ‫לכלול‬ ‫צריכה‬ ‫כזו‬ ‫הערכה‬
.‫חיוביות‬ ‫השפעות‬ ‫של‬ ‫מקסימלי‬
,‫הפנים‬ ,‫השיכון‬ ,‫הרווחה‬ ‫ממשרדי‬ ‫בין-משרדי‬ ‫צוות‬ ‫המליץ‬ 2006 ‫בשנת‬ ‫כבר‬
‫של‬ ‫שילובם‬ ‫את‬ ‫לקדם‬ 155
‫ארגונים‬ ‫של‬ ‫רב‬ ‫ממספר‬ ‫מקצוע‬ ‫אנשי‬ ‫וכן‬ ‫הסביבה‬ ‫הגנת‬
‫של‬ ‫נוהל‬ ‫מיסוד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ,‫בישראל‬ ‫הבנייה‬ ‫בתכנון‬ ‫וקהילתיים‬ ‫חברתיים‬ ‫שיקולים‬
‫עד‬ ‫נעשה‬ ‫לא‬ ‫כזה‬ ‫מיסוד‬ 156
.‫ופיתוח‬ ‫בנייה‬ ‫לתכניות‬ "‫חברתי-קהילתי‬ ‫"נספח‬ ‫צירוף‬
‫לא‬ ‫הוא‬ ‫אך‬ ,‫בנושא‬ ‫הפנים‬ ‫משרד‬ ‫של‬ ‫תדריך‬ ‫נערך‬ 2006 ‫בשנת‬ .‫אלה‬ ‫שורות‬ ‫לכתיבת‬
‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫לחוק‬ 102 ‫בתיקון‬ ,‫לכך‬ ‫בנוסף‬ .‫מתבצע‬ ‫אינו‬ ‫ולכן‬ ‫חובה‬ ‫כתקן‬ ‫עוגן‬
‫בחוק‬ ‫חברתי‬ ‫מסמך‬ ‫לכלול‬ ‫הכנסת‬ ‫של‬ ‫הפנים‬ ‫בוועדת‬ ‫הוצע‬ 2014 ‫בשנת‬ ‫שאושר‬
‫חברתי‬ ‫תסקיר‬ ‫לעריכת‬ ‫הסמכות‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ .‫נדחתה‬ ‫זו‬ ‫הצעה‬ ‫אולם‬ ,‫והבניה‬ ‫התכנון‬
‫לחוק‬ )‫26ב(ד‬ '‫ובסע‬ )‫8(ב‬ '‫בסע‬ ‫היתר‬ ‫בין‬ ‫מעוגנת‬ ‫לתכנית‬ ‫מחייב‬ ‫ו/או‬ ‫נלווה‬ ‫כנספח‬
‫דעת‬ ‫חוות‬ ‫וקבלת‬ ‫ועדה‬ ‫בחבר‬ ‫(היוועצות‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫בתקנות‬ ‫וכן‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬
.2003-‫תשס"ג‬ ,)‫לתכנית‬ ‫ביחס‬ ‫מקצועית‬
‫והוא‬ ‫חברתית-קהילתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ‫של‬ ‫חשיבותו‬ ‫הוכרה‬ ‫העולם‬ ‫ברחבי‬
The International ‫שנקרא‬ ‫השפעות‬ ‫להערכת‬ ‫הבינלאומי‬ ‫הארגון‬ ‫במסגרת‬ ‫מקודם‬
‫בהערכת‬ ‫המתמחים‬ ‫יועצים‬ 157
.)IAIA( Association for Impact Assessment
,‫אנתרופולוגיה‬ ,‫סוציולוגיה‬ ‫וביניהם‬ ‫מגוונים‬ ‫מתחומים‬ ‫מגיעים‬ )SIA( ‫חברתית‬ ‫השפעה‬
.)Community Development Studies( ‫קהילות‬ ‫פיתוח‬ ‫ולימודי‬ ‫גיאוגרפיה‬ ,‫תכנון‬
‫מגוונות‬ ‫בשיטות‬ ‫ומשתמשת‬ ‫מקומי‬ ‫ידע‬ ‫על‬ ‫מתבססת‬ ‫החברתיות‬ ‫ההשפעות‬ ‫הערכת‬
‫הצרכים‬ ‫את‬ ‫להעריך‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ,‫תושבים‬ ‫עם‬ ‫פרטנית‬ ‫עבודה‬ ‫כולל‬ ,‫ציבור‬ ‫שיתוף‬ ‫של‬
.2003-‫התשס"ג‬ ,)‫הסביבה‬ ‫על‬ ‫השפעה‬ ‫(תסקירי‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫תקנות‬ .153
‫ודרכי‬ ‫עקרונות‬ ,‫ובניה‬ ‫תכנון‬ ‫בתהליכי‬ ‫חברתי-קהילתי‬ ‫נספח‬ ‫לשילוב‬ ‫מדריך‬ .)2006( ‫ואחרים‬ ‫רונן‬ ‫שבע‬ ‫בת‬ .154
.10 '‫עמ‬ .‫ירושלים‬ ,‫ציפורי‬ ‫חיים‬ ‫ע"ש‬ ‫קהילתי‬ ‫לחינוך‬ ‫המרכז‬ ‫הוצאת‬ .‫פעולה‬
.‫שם‬ .155
.11 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .156
2 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,http://www.iaia.org/sections/social-impact-assessment.aspx ‫ראו‬ ‫לפירוט‬ .157
.2013 ‫בינואר‬

40. 7879
‫היא‬ ‫המטרה‬ .‫כלשהי‬ ‫מדיניות‬ ‫או‬ ‫תכנית‬ ‫של‬ ‫מיישומה‬ ‫יושפעו‬ ‫אשר‬ ‫התושבים‬ ‫של‬
‫בניתוח‬ ,‫החברתיות‬ ‫ההשפעות‬ ‫הערכת‬ ‫בתהליך‬ ‫עניין‬ ‫בעלי‬ ‫ותושבים‬ ‫קהילות‬ ‫לערב‬
158
.‫הצפויה‬ ‫התכנונית‬ ‫ההתערבות‬ ‫על‬ ‫ובפיקוח‬ ‫אחרות‬ ‫אלטרנטיבות‬
‫מידע‬ ‫בסיס‬ ‫לסיפוק‬ ‫מרכזי‬ ‫כלי‬ ‫הוא‬ ‫חברתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ,‫לכך‬ ‫בנוסף‬
‫בסיס‬ .‫התכנית‬ ‫עריכת‬ ‫לפני‬ ‫ועוד‬ ,‫מראש‬ ‫המתכננים‬ ‫ואת‬ ‫המדיניות‬ ‫קובעי‬ ‫את‬ ‫שישמש‬
‫יכולותיהם‬ ,‫וסביבתה‬ ‫התכנית‬ ‫תחום‬ ‫תושבי‬ ‫של‬ ‫החברתי‬ ‫הפרופיל‬ ‫על‬ ‫יעמוד‬ ‫זה‬ ‫נתונים‬
‫אישורה‬ ‫לקראת‬ ‫בתכנית‬ ‫הדיון‬ ‫בעת‬ ‫גם‬ .‫עתידה‬ ‫ואת‬ ‫השכונה‬ ‫את‬ ‫ותפיסתם‬ ‫הכלכליות‬
‫לערוך‬ ‫שיוכלו‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫אלה‬ ‫לנתונים‬ ‫התכנון‬ ‫ועדות‬ ‫חברי‬ ‫יזדקקו‬ ‫התכנון‬ ‫בוועדות‬
.‫אחרים‬ ‫שיקולים‬ ‫לבין‬ ‫זה‬ ‫מידע‬ ‫בין‬ ‫ראוי‬ ‫איזון‬
‫התכנון‬ ‫בצוות‬ ‫שייכלל‬ ‫חברתי‬ ‫יועץ‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ייערך‬ ‫חברתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬
‫של‬ ‫מעמיקה‬ ‫בדיקה‬ ,‫התושבים‬ ‫עם‬ ‫בשיתוף‬ ,‫לקיים‬ ‫היועץ‬ ‫של‬ ‫תפקידו‬ .‫תכנית‬ ‫להכנת‬
‫עתידיים‬ ‫שינוי‬ ‫ותהליכי‬ ‫אותה‬ ‫המאפיינת‬ ‫הדינאמיקה‬ ,‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫מאפייני‬
‫ואת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫התכנוניים‬ ‫צרכיה‬ ‫את‬ ‫היועץ‬ ‫יגזור‬ ,‫אלה‬ ‫כל‬ ‫מתוך‬ .‫בה‬ ‫אפשריים‬
.‫בתוכנית‬ ‫ויוטמעו‬ ‫שיענו‬ ‫רצוי‬ ‫פיהם‬ ‫על‬ ‫האופנים‬
‫החוצה‬ ‫דוחקת‬ ‫אינה‬ ‫שהתכנית‬ ‫להבטיח‬ ‫כיצד‬ ‫המלצות‬ ‫יכלול‬ ‫חברתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬
‫בחשבון‬ ‫הובאו‬ ‫שלא‬ ‫וחברתיות‬ ‫כלכליות‬ ‫מסיבות‬ ‫המתחם‬ ‫של‬ ‫המקוריים‬ ‫הדיירים‬ ‫את‬
‫הציבוריים‬ ‫השירותים‬ ‫היצע‬ ‫בהתאמת‬ ‫יסייע‬ ‫גם‬ ‫התסקיר‬ .‫מראש‬ ‫נצפו‬ ‫לא‬ ‫ו/או‬ ‫כראוי‬
‫התכנית‬ ‫האם‬ ‫גם‬ ‫יבחן‬ ‫זה‬ ‫תסקיר‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬ .‫אוכלוסייה‬ ‫לתוספת‬ ‫הפתוחים‬ ‫והשטחים‬
‫יחידות‬ ‫מלאי‬ ‫של‬ ‫והכמות‬ ‫המיקום‬ ‫את‬ ‫הקובעת‬ ,‫כוללת‬ ‫עירונית‬ ‫אב‬ ‫תכנית‬ ‫הולמת‬
‫מענה‬ ‫לתת‬ ‫יכולתה‬ ‫ואת‬ )‫התכנית‬ ‫מקודמת‬ ‫בו‬ ‫באזור‬ ‫(או‬ ‫המקומית‬ ‫ברשות‬ ‫הקיים‬ ‫הדיור‬
.‫בר-השגה‬ ‫דיור‬ ‫זה‬ ‫ובכלל‬ ‫שונות‬ ‫דיור‬ ‫לדרישות‬
‫התחדשות‬ ‫בפרויקט‬ ‫ציבור‬ ‫שיתוף‬ ‫של‬ ‫ומלא‬ ‫מעמיק‬ ‫הליך‬ ‫ביצוע‬ ‫חיוב‬ :3 ‫המלצה‬
‫עירונית‬
‫פרויקטים‬ .‫במיוחד‬ ‫חיוני‬ ‫הוא‬ ‫הציבור‬ ‫שיתוף‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬
‫הכרחי‬ ‫תנאי‬ ‫היא‬ ‫והסכמתה‬ ,‫במקום‬ ‫מתגוררת‬ ‫שכבר‬ ‫לאוכלוסייה‬ ‫נוגעים‬ ‫כאלה‬
‫הדיירים‬ ,‫אוכלס‬ ‫שטרם‬ ‫חדש‬ ‫בפרויקט‬ "‫האנונימי‬ ‫ל"קונה‬ ‫בניגוד‬ .‫התכנית‬ ‫למימוש‬
‫בעתידה‬ ‫עימם‬ ‫לדון‬ ‫חיוני‬ ‫ואף‬ ‫שניתן‬ ,‫מוכרים‬ ‫אנשים‬ ‫הם‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫בפרויקט‬
‫בקבלת‬ ‫חלק‬ ‫לקחת‬ ‫לתושבים‬ ‫יאפשר‬ ‫מעמיק‬ ‫ציבור‬ ‫שיתוף‬ .‫מגוריהם‬ ‫סביבת‬ ‫של‬
‫להתחיל‬ ‫צריך‬ ‫השיתוף‬ .‫בלבד‬ ‫ליידוע‬ ‫מוגבל‬ ‫יהיה‬ ‫לא‬ ‫בתוצאה‬ ‫וחלקם‬ ‫ההחלטות‬
‫יוכלו‬ ‫שהתושבים‬ ‫באופן‬ ,‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫האפשריות‬ ‫האלטרנטיבות‬ ‫כל‬ ‫בהצגת‬
‫של‬ ‫ומלא‬ ‫מעמיק‬ ‫הליך‬ .‫לצרכיהם‬ ‫ביותר‬ ‫המתאימה‬ ‫האופציה‬ ‫לגבי‬ ‫בהחלטה‬ ‫להשתתף‬
‫ולמיעוט‬ ‫בתכנית‬ ‫לתמיכה‬ ‫להביא‬ ‫צפויים‬ ‫אף‬ ,‫בהתאם‬ ‫התכנית‬ ‫ועריכת‬ ,‫הציבור‬ ‫שיתוף‬
‫שאינם‬ ‫הדיירים‬ ‫ציבור‬ ‫את‬ ‫גם‬ ‫לשתף‬ ‫חשוב‬ ,‫הדירות‬ ‫לבעלי‬ ‫בנוסף‬ .‫לה‬ ‫בהתנגדויות‬
‫תושבים‬ ‫של‬ ‫הסכמתם‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫ושוכרים‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫דיירי‬ :‫הדירות‬ ‫בעלי‬
Frank Vanclay (2003). SIA Principles: International Principles for Social Impact .158
Assessment. Impact Assessment and Project Appraisal, Volume 21, number 1, March 2003,
http://www.socialimpactassessment.com/docu� : .Beech Tree Publishing, Guildford UKK
ments/0303%20Vanclay%20IAPA%20V21N1%20SIA%20International%20Principles_1.pdf, p. 7,
.retrieved 2 January 2014
‫את‬ ‫גם‬ ‫בחשבון‬ ‫להביא‬ ‫צריך‬ ‫התכנון‬ ‫אולם‬ ,‫התכנית‬ ‫לביצוע‬ ‫דרושה‬ ‫אינה‬ ‫אמנם‬ ‫אלה‬
.‫וצרכיהם‬ ‫עמדתם‬
‫לצרכי‬ ‫מענה‬ ‫שתיתן‬ ‫לפרויקט‬ ‫פרוגרמה‬ ‫תיבנה‬ ‫השיתוף‬ ‫הליך‬ ‫בעקבות‬
‫במסלול‬ ‫בחירה‬ ‫על‬ ‫זה‬ ‫רצון‬ ‫ישפיע‬ ,‫בשכונה‬ ‫להישאר‬ ‫רצונם‬ ‫אם‬ .‫הקיימים‬ ‫התושבים‬
‫תוספת‬ ‫של‬ ‫במסלול‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫או‬ ‫עיבוי-בינוי‬ ‫כגון‬ ,‫הקיימת‬ ‫הבנייה‬ ‫על‬ ‫שישמור‬
,‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫על‬ ‫התושבים‬ ‫עם‬ ‫אחת‬ ‫בעצה‬ ‫שיוחלט‬ ‫במקרה‬ .‫קיים‬ ‫למבנה‬
‫תהיה‬ ‫כולה‬ ‫שלא‬ ‫באופן‬ ‫החדשה‬ ‫הבנייה‬ ‫עיצוב‬ ‫על‬ ‫להישאר‬ ‫התושבים‬ ‫רצון‬ ‫ישפיע‬
‫התושבים‬ ‫כי‬ ‫לוודא‬ ‫יש‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ ‫וייבחר‬ ‫במידה‬ .‫לתחזוקה‬ ‫מאוד‬ ‫יקרה‬
‫באופן‬ .‫החדשה‬ ‫בדירה‬ ‫למגורים‬ ‫שיהיו‬ ‫הכלכליות‬ ‫ההשלכות‬ ‫לגבי‬ ‫מיודעים‬ ‫הקיימים‬
‫בחשבון‬ ‫תביא‬ ‫אשר‬ ‫מודעת‬ ‫החלטה‬ ‫מתוך‬ ‫זה‬ ‫יהיה‬ ,‫השכונה‬ ‫את‬ ‫תושבים‬ ‫יעזבו‬ ‫אם‬ ,‫כזה‬
‫יוכלו‬ ‫והאם‬ ‫לעבור‬ ‫ברצונם‬ ‫לאן‬ ,‫בפניהם‬ ‫עומדות‬ ‫אופציות‬ ‫אילו‬ ‫מראש‬ ‫האפשר‬ ‫ככל‬
‫לתושבים‬ ‫יאפשר‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫הללו‬ ‫בהשלכות‬ ‫הדיון‬ .‫החדשים‬ ‫המגורים‬ ‫את‬ ‫לממן‬
.‫להם‬ ‫לצפוי‬ ‫מראש‬ ‫להתכונן‬
‫בהתייחס‬ ‫דייר‬ ‫לכל‬ ‫מתאים‬ ‫פתרון‬ ‫לתת‬ ‫במיוחד‬ ‫חשוב‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בפרויקט‬
‫כפי‬ .‫החדשה‬ ‫לדירה‬ ‫למעבר‬ ‫ועד‬ ‫התכנון‬ ‫הליכי‬ ‫תחילת‬ ‫מאז‬ ‫שעובר‬ ‫הארוך‬ ‫לזמן‬
‫ובמורכבות‬ ‫בישראל‬ ‫התכנון‬ ‫הליכי‬ ‫בהתארכות‬ ‫בהתחשב‬ ,'‫ב‬ ‫בפרק‬ ‫בפירוט‬ ‫שהוזכר‬
‫גודל‬ ‫לסדר‬ ‫להגיע‬ ‫עשוי‬ ‫הביצוע‬ ‫לגמר‬ ‫עד‬ ‫התכנון‬ ‫מתחילת‬ ‫הזמן‬ ‫משך‬ ,‫הפרויקט‬
‫את‬ ‫בחשבון‬ ‫לקחת‬ ‫צריכים‬ ‫לדיירים‬ ‫המוצעים‬ ‫הפתרונות‬ ‫לפיכך‬ 159
.‫שנה‬ 10-15 ‫של‬
‫הפתרונות‬ .‫זו‬ ‫תקופה‬ ‫לאורך‬ ‫הצפויים‬ ‫הכלכלי‬ ‫ובמצב‬ ‫המשפחתי‬ ‫במבנה‬ ‫השינויים‬
‫מצבם‬ ‫את‬ ‫לשקול‬ ‫לדיירים‬ ‫יאפשרו‬ ‫אשר‬ ,‫תמורה‬ ‫של‬ ‫שונות‬ ‫אפשרויות‬ ‫לכלול‬ ‫צריכים‬
‫קבלת‬ ‫של‬ ‫אפשרות‬ ,‫לדוגמה‬ .‫להם‬ ‫הרצוי‬ ‫התכנוני‬ ‫במענה‬ ‫ולבחור‬ ‫הפרויקט‬ ‫סיום‬ ‫בעת‬
‫דוגמה‬ .‫לו‬ ‫זכאים‬ ‫שהם‬ ‫השטח‬ ‫שאר‬ ‫עבור‬ ‫כספית‬ ‫ותמורה‬ ‫החדש‬ ‫בבניין‬ ‫קטנה‬ ‫דירה‬
‫של‬ ‫אחזקתה‬ ‫עלות‬ .‫גדולה‬ ‫דירה‬ ‫במקום‬ ‫קטנות‬ ‫דירות‬ ‫שתי‬ ‫לקבלת‬ ‫אפשרות‬ ‫היא‬ ‫נוספת‬
‫השנייה‬ ‫הדירה‬ ,‫במקביל‬ .‫השכונה‬ ‫מן‬ ‫לצאת‬ ‫אותם‬ ‫תאלץ‬ ‫ולא‬ ‫יותר‬ ‫נמוכה‬ ‫קטנה‬ ‫דירה‬
‫בפרק‬ ‫שפורט‬ ‫כפי‬ ‫אולם‬ 160
.'‫וכו‬ ‫לילדים‬ ‫לדיור‬ ,‫להשכרה‬ ,‫למכירה‬ ‫אותם‬ ‫לשמש‬ ‫תוכל‬
.‫מיסוי‬ ‫עקב‬ ‫למשל‬ ,‫נוספות‬ ‫עלויות‬ ‫לגרור‬ ‫עלולים‬ ‫כאלה‬ ‫פתרונות‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ ,'‫ב‬
‫אינו‬ ‫בכסף‬ ‫יתרה‬ ‫עם‬ ‫ביחד‬ ‫יותר‬ ‫קטנה‬ ‫חלופית‬ ‫יחידה‬ ‫קבלת‬ ‫של‬ ‫הפתרון‬ ,‫לדוגמה‬
‫גדולה‬ ‫אחת‬ ‫דירה‬ ‫במקום‬ ‫קטנות‬ ‫דירות‬ ‫שתי‬ ‫של‬ ‫הפתרון‬ .‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫בפטור‬ ‫מזכה‬
‫מגוון‬ ‫את‬ ‫להסדיר‬ ‫יש‬ ‫לכן‬ .‫בלבד‬ ‫אחת‬ ‫דירה‬ ‫לגבי‬ ‫יינתן‬ ‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫שהפטור‬ ‫משמעו‬
‫לדיירים‬ ‫שלהם‬ ‫האטרקטיביות‬ ‫שתישמר‬ ‫באופן‬ ,‫המיסוי‬ ‫של‬ ‫בהיבט‬ ‫גם‬ ‫הפתרונות‬
.‫הקיימים‬
‫רוחבית‬ ‫התערבות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫אינטגרטיבית‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫ביצוע‬ :4 ‫המלצה‬
‫במדינות‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הנוגעת‬ ‫המדיניות‬ ,‫הקודמים‬ ‫בפרקים‬ ‫שהוזכר‬ ‫כפי‬
‫בתחום‬ ‫שלנו‬ ‫ההמלצות‬ .‫הזמן‬ ‫עם‬ ‫שהשתנו‬ ‫גישות‬ ‫במספר‬ ‫התאפיינה‬ ‫בעולם‬ ‫שונות‬
‫של‬ 70-‫ה‬ ‫בשנות‬ .‫באירופה‬ ‫השנים‬ ‫לאורך‬ ‫שנצבר‬ ‫הרב‬ ‫הניסיון‬ ‫על‬ ‫מבוססות‬ ‫זה‬
‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫של‬ ‫במתכונת‬ ‫שנעשים‬ 38 ‫תמ"א‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫לגבי‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫המדובר‬ .159
‫הליך‬ ‫שאין‬ ‫מאחר‬ ,‫יותר‬ ‫קצר‬ ‫זמן‬ ‫נמשכים‬ ‫אלה‬ ‫פרויקטים‬ ,'‫ב‬ ‫בפרק‬ ‫בהרחבה‬ ‫שהוסבר‬ ‫כפי‬ .‫שונה‬ ‫המצב‬ ,‫מחדש‬
.‫בלבד‬ ‫רישוי‬ ‫של‬ ‫הליך‬ ‫אלא‬ ,‫תכנוני‬
.118 ;2006 ,‫קיינר-פרסוב‬ .160

41. 8081
‫בסביבה‬ ‫מסיבית‬ ‫התערבות‬ ‫שכללו‬ ‫פרויקטים‬ ‫באירופה‬ ‫רבות‬ ‫בערים‬ ‫היו‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬
161
.)rough urban renewal( "‫בוטה‬ ‫עירונית‬ ‫כ"התחדשות‬ ‫בספרות‬ ‫שהוגדרו‬ ,‫הבנויה‬
‫על‬ ‫לשמור‬ ‫ניסיונות‬ ‫של‬ ‫לכיוון‬ ‫זו‬ ‫מגמה‬ ‫השתנתה‬ ‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 80-‫ה‬ ‫בשנות‬
gentle/soft( "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ,‫במקומה‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬
20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 90-‫ה‬ ‫שנות‬ .‫הבא‬ ‫בסעיף‬ ‫תפורט‬ ‫אשר‬ ‫גישה‬ ,)urban renewal
‫"התחדשות‬ ‫שכונתה‬ ,‫וחברתית‬ ‫כלכלית‬ ,‫פיזית‬ ‫התערבות‬ ‫שילוב‬ ‫של‬ ‫בגישה‬ ‫אופיינו‬
162
.)integrated urban renewal( "‫אינטגרטיבית‬ ‫עירונית‬
,‫הפיזי‬ ‫במרכיב‬ ‫טיפול‬ ‫המשלבת‬ ‫התערבות‬ ‫על‬ ‫מבוססת‬ ‫האינטגרטיבית‬ ‫המגמה‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ "‫החדש‬ ‫"הדור‬ ‫לפיכך‬ .)‫ופוליטי‬ ‫(כלכלי‬ ‫והמוסדי‬ ‫החברתי‬
.‫רב-מערכתית‬ ,‫מורכבת‬ ‫התערבות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫חלשות‬ ‫שכונות‬ ‫לשיפור‬ ‫מכוון‬ ‫באירופה‬
‫צורך‬ ‫יש‬ ‫אכן‬ ‫כי‬ ‫האחת‬ ,‫לעיל‬ ‫שנסקרו‬ ‫גישות‬ ‫שתי‬ ‫נמצאות‬ ‫עדיין‬ ‫זו‬ ‫התערבות‬ ‫מאחורי‬
‫הנובע‬ ‫שוק‬ ‫כשל‬ ‫לתקן‬ ‫יכולה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫כי‬ ‫והשנייה‬ ,‫העוני‬ ‫כנגד‬ ‫בפעולות‬
‫בשכונות‬ ‫למיקוד‬ ‫בנוסף‬ 163
.‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬ ‫אטרקטיביות‬ ‫אינן‬ ‫החלשות‬ ‫שהשכונות‬ ‫מכך‬
‫החלשים‬ ‫התושבים‬ ‫מצב‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫שנועדו‬ ‫תכניות‬ ‫מספר‬ ‫באירופה‬ ‫הופעלו‬ ‫ספציפיות‬
‫תהליך‬ ‫עקב‬ ‫חלשה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫מעבר‬ ‫למנוע‬ ‫מטרה‬ ‫מתוך‬ ,‫שלם‬ ‫אורבאני‬ ‫במרחב‬
‫בשכונה‬ ‫ויתגלו‬ ‫הן‬ ‫גם‬ "‫"יעברו‬ ‫החברתיות‬ ‫שהבעיות‬ ‫באופן‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
.‫אחרת‬
‫מתמקדות‬ ‫שאינן‬ ‫בעיות‬ ‫של‬ ‫שלמה‬ ‫לקשת‬ ‫נוגעת‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ "‫"רוחבית‬ ‫התערבות‬
:‫לדוגמה‬ .‫ובריאות‬ ‫חינוך‬ ,‫תעסוקה‬ ‫כמו‬ ‫בתחומים‬ ‫אלא‬ ‫הבניינים‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬ ‫במצב‬
‫גבוהה‬ ‫לרמה‬ ‫העיר‬ ‫חלקי‬ ‫בכל‬ ‫הספר‬ ‫בתי‬ ‫כל‬ ‫הבאת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫החינוך‬ ‫רמת‬ ‫שיפור‬
.‫ושוויונית‬
‫מקומות‬ ‫למצוא‬ ‫להם‬ ‫לאפשר‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫המקצועיים‬ ‫הכישורים‬ ‫שיפור‬
.‫עבודה‬
.)‫התושבים‬ ‫לכל‬ ‫לאינטרנט‬ ‫גישה‬ ‫הבטחת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫(לדוגמה‬ ‫מידע‬ ‫למערכות‬ ‫הגישה‬ ‫שיפור‬
‫גישה‬ ‫חלשות‬ ‫שכונות‬ ‫לתושבי‬ ‫שתאפשר‬ ‫באופן‬ ‫העירונית‬ ‫התחבורה‬ ‫מערכת‬ ‫שיפור‬
164
.‫העיר‬ ‫של‬ ‫אחרים‬ ‫באזורים‬ ‫הקיימות‬ ‫להזדמנויות‬
)area-based intervention( ‫הבנויה‬ ‫בסביבה‬ ‫התערבות‬ ,‫אופטימלי‬ ‫במצב‬
)people-based intervention( ‫ויחידים‬ ‫קהילות‬ ‫לחיזוק‬ ‫התערבות‬ ‫גם‬ ‫כמו‬
‫העירוני‬ ‫השטח‬ ‫לכל‬ ‫שתתייחס‬ ,‫כללית‬ ‫אורבאנית‬ ‫אסטרטגיה‬ ‫במסגרת‬ ‫להתבצע‬ ‫צריכות‬
‫ההשפעה‬ ‫לגבי‬ ‫ארוכת-טווח‬ ‫חשיבה‬ ‫לכלול‬ ‫צריכה‬ ‫כזו‬ ‫אסטרטגיה‬ .‫לו‬ ‫מעבר‬ ‫ואף‬ ‫הנתון‬
,‫בעיר‬ ‫והחברתיים‬ ‫הסביבתיים‬ ,‫הכלכליים‬ ,‫הפיזיים‬ ‫ההיבטים‬ ‫על‬ ‫עירוני‬ ‫פיתוח‬ ‫של‬
‫ההתערבות‬ ‫ואופן‬ ‫ההתערבות‬ ‫אזורי‬ ‫בחירת‬ .‫ההתערבות‬ ‫אופני‬ ‫להיגזר‬ ‫צריכים‬ ‫וממנה‬
‫ולהבין‬ ‫לזהות‬ ‫הרשויות‬ ‫על‬ .‫אזרחיים‬ ‫וארגונים‬ ‫התושבים‬ ‫בשיתוף‬ ‫להיעשות‬ ‫צריכה‬
‫באופן‬ ,‫המקומית‬ ‫הקהילה‬ ‫בעזרת‬ ‫לפתרונן‬ ‫אסטרטגיה‬ ‫ולפתח‬ ,‫מקומיות‬ ‫בעיות‬
Ivan Tosics (2009). Dilemmas of Integrated Area-based Urban Renewal Programmes. ‘Hot .161
Topic’ article for URBACT II. See http://urbact.eu/fileadmin/Projects/NODUS/outputs_me-
.dia/URBAC_Hottopic_final_090920_2_.pdf. Retrieved 5 Jan. 2014
.‫שם‬ .162
.‫שם‬ .163
.‫שם‬ .164
.165
"‫ו"מלמעלה‬ "‫"מלמטה‬ ‫יוזמות‬ ‫שילוב‬ ‫שיאפשר‬
‫ציבורי-פרטי‬ ‫פעולה‬ ‫שיתוף‬ ‫תוך‬ "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫ביצוע‬ :5 ‫המלצה‬
‫בהיבט‬ ‫לטפל‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫צורך‬ ‫יש‬ "‫אינטגרטיבית‬ ‫"התערבות‬ ‫של‬ ‫במקרים‬ ‫גם‬
‫הריסת‬ ‫של‬ ‫הקיצוני‬ ‫מהפתרון‬ ‫להימנע‬ ‫כדי‬ .‫הקיימים‬ ‫המגורים‬ ‫בנייני‬ ‫של‬ ‫הפיזי‬
‫התחדשות‬ ‫שנקרא‬ ‫במה‬ ‫בחרו‬ ‫באירופה‬ ‫רבות‬ ‫ערים‬ ,‫מחדש‬ ‫ובנייתה‬ ‫הקיימת‬ ‫הסביבה‬
‫מבוססת‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫התחדשות‬ .)Soft/Gentle Urban Renewal( "‫"רכה‬ ‫עירונית‬
‫שדרוג‬ ,‫הגדלה‬ ,‫שיפוץ‬ ‫כגון‬ ‫פעולות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫וחידושו‬ ‫הקיים‬ ‫הבינוי‬ ‫של‬ ‫שמירה‬ ‫על‬
‫הקיימת‬ ‫לאוכלוסייה‬ ‫לאפשר‬ ‫היא‬ ‫המטרה‬ .‫וברחובות‬ ‫הבניינים‬ ‫בין‬ ‫בשטחים‬ ‫וטיפול‬
.‫המשודרגת‬ ‫בשכונה‬ ‫ולהתגורר‬ ‫להמשיך‬
‫המלצות‬ ‫יוצעו‬ ‫ולאחריה‬ "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫דוגמה‬ ‫תובא‬ ‫זה‬ ‫בסעיף‬
‫זה‬ ‫בתחום‬ ‫המובילות‬ ‫הערים‬ ‫אחת‬ ,‫וינה‬ ‫העיר‬ ‫מן‬ ‫לקוחה‬ ‫הדוגמה‬ .‫עליה‬ ‫בהסתמך‬
.‫פינוי-בינוי‬ ‫בנוסח‬ ‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫שוללת‬ ‫הדיור‬ ‫מדיניות‬ ‫זו‬ ‫בעיר‬ .‫בעולם‬
,‫העירייה‬ ‫שהם‬ ,‫בדבר‬ ‫הנוגעים‬ ‫הצדדים‬ ‫כל‬ ‫בשיתוף‬ ‫נעשית‬ ‫בווינה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫לשמר‬ ‫היא‬ ‫המדיניות‬ ‫מטרת‬ .‫ושוכרים‬ )‫ופרטיים‬ ‫(ציבוריים‬ ‫משכירים‬ ,‫דירות‬ ‫בעלי‬
‫הזול‬ ‫הדיור‬ ‫מאגר‬ ‫את‬ ‫מהווים‬ ‫הישנים‬ ‫הבניינים‬ .‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫ולשפר‬
‫ליכולותיהם‬ ‫ובהתאמה‬ ‫הדיירים‬ ‫עם‬ ‫בהתייעצות‬ ‫נעשה‬ ‫שיפוצם‬ ‫ולכן‬ ,‫בעיר‬ ‫הקיים‬
,‫הכלכליות‬ ‫הבעיות‬ ‫וזיהוי‬ ‫הקיים‬ ‫המצב‬ ‫סקר‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫הוא‬ ‫הראשון‬ ‫הצעד‬ .‫הכלכליות‬
:‫כגון‬ ‫נוספות‬ ‫בבעיות‬ ‫בטיפול‬ ‫מלווה‬ ‫הפיזי‬ ‫השיפוץ‬ .‫כאחד‬ ‫והפיזיות‬ ‫החברתיות‬
‫גם‬ ‫השיפוץ‬ ‫עוסק‬ ‫מגורים‬ ‫מלבד‬ .‫ועוד‬ ‫סמים‬ ,‫בין-עדתיים‬ ‫מתחים‬ ,‫פשע‬ ,‫אבטלה‬
.‫חדשים‬ ‫עבודה‬ ‫מקומות‬ ‫יצירת‬ ‫ובעידוד‬ ‫מקומיים‬ ‫עסקים‬ ‫בחיזוק‬
‫במסגרת‬ ‫דירות‬ ‫אלף‬ 150 ‫מעל‬ ‫ובהם‬ ‫בניינים‬ 3,800 ‫כה‬ ‫עד‬ ‫שופצו‬ ‫בווינה‬
‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .‫בעיר‬ ‫המגורים‬ ‫דירות‬ ‫מכלל‬ ‫שישית‬ ‫שהם‬ ,"‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
-‫(כ‬ ‫אלף‬ 320-‫מ‬ ‫למגורים‬ ‫הראוי‬ "‫לסטנדרט‬ ‫"מתחת‬ ‫שהוגדרו‬ ‫הדירות‬ ‫מספר‬ ‫ירד‬
‫הדירות‬ ‫את‬ ‫הביא‬ ‫השיפוץ‬ .‫אלף‬ 125 -‫מ‬ ‫לפחות‬ )‫בעיר‬ ‫הדירות‬ ‫מכלל‬ ‫אחוזים‬ 35
‫הדיירים‬ ‫הישארות‬ ‫התאפשרה‬ ‫כך‬ ‫ומשום‬ ,"‫הרצוי‬ ‫כ"סטנדרט‬ ‫מראש‬ ‫שהוגדרה‬ ‫לרמה‬
‫סגרגציה‬ ‫ושל‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ‫של‬ ‫תופעות‬ ‫נמנעו‬ ‫כך‬ .‫המשופצות‬ ‫בדירותיהם‬ ‫המקוריים‬
166
.‫בפרויקט‬ ‫דולר‬ ‫מיליארד‬ 2.5-‫כ‬ ‫של‬ ‫סכום‬ ‫הושקע‬ ‫כה‬ ‫עד‬ .‫חברתית‬
‫בניינים‬ ‫שיפוץ‬ ‫מסבסדות‬ ‫וינה‬ ‫ועיריית‬ ‫הממשלה‬ :‫משולבים‬ ‫המימון‬ ‫מקורות‬
‫על‬ ‫משולמת‬ ‫הכסף‬ ‫יתרת‬ .‫הדיירים‬ ‫של‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫מצבם‬ ‫ולפי‬ ‫הפיזי‬ ‫מצבם‬ ‫לפי‬
‫בבעלות‬ ‫דירות‬ ‫(כולל‬ ‫אותן‬ ‫משכירים‬ ‫או‬ ‫בדירות‬ ‫גרים‬ ‫הם‬ ‫אם‬ ‫בין‬ ,‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫ידי‬
.‫בתשלום‬ ‫משתתפים‬ )‫כאחד‬ ‫וציבוריים‬ ‫פרטיים‬ ‫בית‬ ‫(מבעלי‬ ‫השוכרים‬ ‫גם‬ .)‫ציבורית‬
‫מנת‬ ‫על‬ ,‫באחריות‬ ‫הנושאים‬ ‫כל‬ ‫בין‬ ‫מראש‬ ‫ציפיות‬ ‫תיאום‬ ‫של‬ ‫תהליך‬ ‫יש‬ ‫כך‬ ‫לשם‬
167
.‫הנתונים‬ ‫בסכומים‬ ‫לממן‬ ‫שניתן‬ ‫השיפוץ‬ ‫רמת‬ ‫מהי‬ ‫להבהיר‬
‫עם‬ ,‫הדיירים‬ ‫של‬ ‫הסוציו-אקונומי‬ ‫מצבם‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫נבחרים‬ ‫לשיפוץ‬ ‫הבניינים‬
.‫שם‬ .165
European Urban Knowledge Network, retrieved 2 Jan. 2014. http://www.eukn.org/E_ .166
library/Housing/Housing/Case_study_housing_Vienna_Austria_Soft_Urban_Renewal
Xiaoxi Hui (2013). Housing, Urban Renewal and Socio-Spatial Integration: A Study on .167
Rehabilitating the Former Socialist Public Housing Areas in Beijing. A+BE, Architecture
.and the Built Environment, #2 2013, TU Delft, p. 432

42. 8283
‫המוגדר‬ ‫באופן‬ ,‫בתשתיות‬ ‫ובראשונה‬ ‫בראש‬ ‫מתמקד‬ ‫השיפוץ‬ .‫חלשה‬ ‫לאוכלוסייה‬ ‫עדיפות‬
,‫קונסטרוקציה‬ :‫(כגון‬ ‫הבניין‬ ‫של‬ ‫הציבוריים‬ ‫לחלקים‬ ‫והנוגע‬ "‫בסיסי‬ ‫כ"שיפוץ‬
‫את‬ ‫ולשדרג‬ ‫לשפר‬ ‫מטרתו‬ .)'‫וכו‬ ‫מדרגות‬ ‫חדרי‬ ,‫מעלית‬ ,‫טכניות‬ ‫מערכות‬ ,‫חזיתות‬
‫והן‬ ‫השיפוץ‬ ‫בעת‬ ‫הן‬ ,‫מדירותיהם‬ ‫הדיירים‬ ‫את‬ ‫להוציא‬ ‫צורך‬ ‫ללא‬ ‫הקיים‬ ‫הדירות‬ ‫מלאי‬
168
.‫לאחריו‬
‫הוא‬ ‫בווינה‬ ‫השונים‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הדיור‬ ‫מרבית‬ ,‫מישראל‬ ‫בשונה‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬
‫הפרויקט‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ .‫ציבוריים‬ ‫או‬ ‫פרטיים‬ ‫הם‬ ‫הבתים‬ ‫בעלי‬ ‫כאשר‬ ,‫להשכרה‬ ‫דיור‬
.‫בישראל‬ ‫למצב‬ ‫רלוונטי‬ ‫הוא‬ ‫ובכך‬ ,‫דירתם‬ ‫את‬ ‫לשפץ‬ ‫פרטיות‬ ‫דירות‬ ‫לבעלי‬ ‫גם‬ ‫מסייע‬
:‫כולל‬ ‫הציבורי‬ ‫הסיוע‬ ,Xiaoxi Hui ‫החוקר‬ ‫פי‬ ‫על‬
.‫השיפוץ‬ ‫מעלות‬ 25% ‫מכסות‬ ‫אשר‬ )‫בשנה‬ 1%( ‫נמוכה‬ ‫בריבית‬ ‫ציבוריות‬ ‫הלוואות‬ •
‫את‬ ‫מכסים‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫(אשר‬ ‫מהבנק‬ ‫הלוואות‬ ‫החזר‬ ‫לצורך‬ ‫שנתיים‬ ‫מענקים‬ •
.)‫הריבית‬
.‫ושוכרים‬ ‫דירות‬ ‫לבעלי‬ ‫ישירות‬ ‫הניתנים‬ ‫מענקים‬ •
‫לכסות‬ ‫וניתן‬ ,‫הבנייה‬ ‫מעלות‬ 60% ‫עד‬ ‫הציבוריים‬ ‫המענקים‬ ‫מכסים‬ ‫בממוצע‬
‫חדשות‬ ‫דירות‬ .‫מהבנק‬ ‫הלוואות‬ ‫לתשלום‬ ‫במענקים‬ ‫שימוש‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מהעלויות‬ 90% ‫עד‬
169
.‫הפרויקט‬ ‫למימון‬ ‫הן‬ ‫אף‬ ‫משמשות‬ ‫לבניין‬ ‫שנוספות‬
‫נוגעות‬ ‫בווינה‬ "‫"הרכה‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫מפרויקט‬ ‫לחלץ‬ ‫שניתן‬ ‫ההמלצות‬
‫הפרויקט‬ ‫בווינה‬ .‫הבניינים‬ ‫שיפוץ‬ ‫לצורך‬ ‫ציבורי-פרטי‬ ‫פעולה‬ ‫שיתוף‬ ‫לפתח‬ ‫לצורך‬
‫המדינה‬ .‫והמדינה‬ ‫העירייה‬ ,‫דירות‬ ‫בעלי‬ ,‫שוכרים‬ ‫של‬ ‫משותפת‬ ‫באחריות‬ ‫מבוצע‬
‫את‬ ‫מספקת‬ ‫ציבורית‬ ‫וחברה‬ ,‫המימון‬ ‫מן‬ ‫וחלק‬ ‫החוקית‬ ‫המסגרת‬ ‫את‬ ‫מספקות‬ ‫והעירייה‬
‫אך‬ ,‫הציבוריים‬ ‫הגופים‬ ‫שמספקים‬ ‫בתמיכה‬ ‫נעזרים‬ ‫הדיירים‬ .‫והטכני‬ ‫הארגוני‬ ‫הייעוץ‬
,‫במימון‬ ‫הם‬ ‫אף‬ ‫משתתפים‬ ‫השוכרים‬ ‫וגם‬ )‫ופרטיים‬ ‫(ציבוריים‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫זאת‬ ‫עם‬
170
.‫הכלכליות‬ ‫ליכולותיהם‬ ‫ובהתאם‬ ‫איתם‬ ‫בשיתוף‬ ‫נקבעת‬ ‫השיפוץ‬ ‫רמת‬ ‫ולכן‬
‫אם‬ ‫נחוץ‬ ,‫זו‬ ‫מעין‬ "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫מדיניות‬ ‫לבצע‬ ‫מנת‬ ‫על‬
‫תקציב‬ ‫מייחדת‬ ‫העירייה‬ ‫כי‬ ‫ומציין‬ ‫מוסיף‬ Xiaoxi Hui ‫החוקר‬ .‫ציבורי‬ ‫מימון‬ ‫כן‬
‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫תקציב‬ ‫היה‬ ‫לדוגמה‬ 2004 ‫בשנת‬ :‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫משמעותי‬
.‫העירוני‬ ‫התקציב‬ ‫מכלל‬ 3.5% ‫שפירושו‬ ,‫אירו‬ ‫מיליון‬ 334.25 ‫וינה‬ ‫עיריית‬ ‫של‬
‫להשתתף‬ ‫והציבוריים‬ ‫הפרטיים‬ ‫הבתים‬ ‫לבעלי‬ ‫כלכלי‬ ‫תמריץ‬ ‫מספק‬ ‫הציבורי‬ ‫המימון‬
‫כדאיות‬ ‫בין‬ ‫לאזן‬ ‫שמאפשרת‬ ‫מוצדקת‬ ‫השקעה‬ ‫בכך‬ ‫רואה‬ ‫העירייה‬ .‫השיפוץ‬ ‫את‬ ‫ולבצע‬
171
.‫התושבים‬ ‫של‬ ‫הכלכליות‬ ‫היכולות‬ ‫לבין‬ ‫כלכלית-יזמית‬
‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫לבין‬ ‫הקיים‬ ‫שימור‬ ‫בין‬ ‫שילוב‬ - ‫משלבת‬ ‫גישה‬ ‫אימוץ‬ :6 ‫המלצה‬
‫חדשה‬
.‫וינה‬ ‫עיריית‬ ‫כדוגמת‬ ‫ציבורית‬ ‫השקעה‬ ‫של‬ ‫במדיניות‬ ‫הנוקטות‬ ‫העיריות‬ ‫מעטות‬ ,‫כיום‬
‫נמוכה‬ ‫ציבורית‬ ‫בהשקעה‬ ‫גם‬ "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לבצע‬ ‫ניתן‬ ‫עדיין‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬
‫חידושה‬ ‫את‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫כדוגמה‬ ‫מביא‬ Xiaoxi Hui ‫החוקר‬ .‫יותר‬
.433 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .168
.435-437 ‫עמודים‬ ,‫שם‬ .169
.437 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .170
.440-442 ‫עמודים‬ ,‫שם‬ .171
‫החלה‬ ‫זו‬ ‫שכונה‬ .‫אמסטרדם‬ ‫העיר‬ ‫בשולי‬ ‫הממוקמת‬ Bijlmermeer ‫בשם‬ ‫שכונה‬ ‫של‬
‫התאפיינה‬ ‫היא‬ .‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 70-‫ה‬ ‫בשנות‬ ‫הושלמה‬ ‫ובנייתה‬ 1966-‫ב‬ ‫להיבנות‬
‫הבניינים‬ ‫בין‬ .‫להשכרה‬ ‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫יחידות‬ ‫אלפי‬ ‫ובהם‬ ‫קומות‬ ‫רבי‬ ‫בבניינים‬
‫ואף‬ ‫רגל‬ ‫להולכי‬ ‫עיליים‬ ‫גשרים‬ ‫נבנו‬ ‫ומעליהם‬ ‫נרחבים‬ ‫פתוחים‬ ‫שטחים‬ ‫הושארו‬
.‫למכוניות‬ ‫עיליים‬ ‫כבישים‬
‫אטרקטיבית‬ ‫הייתה‬ ‫לא‬ ,‫העיר‬ ‫ממרכז‬ ‫המרוחקת‬ ,‫והאחידה‬ ‫הצפופה‬ ‫הבניה‬
‫סוציו-אקונומי‬ ‫במעמד‬ ‫מתושבים‬ ‫הורכבה‬ ‫בשכונה‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫מרבית‬ ‫מהרה‬ ‫ועד‬
‫הנרחבים‬ ‫הפתוחים‬ ‫השטחים‬ .‫יותר‬ ‫טובה‬ ‫אופציה‬ ‫לעצמם‬ ‫להרשות‬ ‫יכלו‬ ‫שלא‬ ‫נמוך‬
‫תוך‬ ‫הידרדרו‬ ,‫הוזנחו‬ ‫ולכן‬ ‫לתחזוקה‬ ‫ויקרים‬ ‫קשים‬ ‫היו‬ ‫הרבים‬ ‫העיליים‬ ‫והמעברים‬
‫של‬ ‫מסטיגמה‬ ‫לסבול‬ ‫החלה‬ ‫כולה‬ ‫השכונה‬ .‫מסוכנים‬ ‫למקומות‬ ‫והפכו‬ ‫ספורות‬ ‫שנים‬
.‫אותה‬ ‫לעזוב‬ ‫מיהרו‬ ‫הכלכלי‬ ‫מעמדם‬ ‫את‬ ‫שיפרו‬ ‫אשר‬ ‫ותושבים‬ ,‫ופשע‬ ‫עוני‬ ‫שכונת‬
‫מידיות‬ ‫פעולות‬ ‫לנקוט‬ ‫שיש‬ ‫אמסטרדם‬ ‫בעיריית‬ ‫הוחלט‬ ‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 90-‫ה‬ ‫בשנות‬
172
.‫בהולנד‬ ‫ביותר‬ ‫הגדול‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫לפרויקט‬ ‫הפכה‬ ‫והיא‬ ‫בשכונה‬ ‫לטיפול‬
‫העיר‬ ‫למרכז‬ ‫השכונה‬ ‫חיבור‬ :‫מקבילות‬ ‫מטרות‬ ‫מספר‬ ‫הוגדרו‬ ‫לפרויקט‬
‫של‬ ‫פיזי‬ ‫שיפוץ‬ ,‫תושביה‬ ‫של‬ )‫(סגרגציה‬ ‫הבידול‬ ‫הפחתת‬ ,‫ציבורית‬ ‫תחבורה‬ ‫באמצעות‬
‫התושבים‬ ‫עם‬ ‫ועבודה‬ ‫בשכונה‬ ‫להישאר‬ ‫הקיימים‬ ‫לתושבים‬ ‫אפשרות‬ ‫מתן‬ ‫תוך‬ ‫הבניינים‬
‫משלבת‬ ‫גישה‬ ‫פותחה‬ ‫כך‬ ‫לשם‬ .‫הסוציו-אקונומי‬ ‫מצבם‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫הקיימים‬
‫נהרס‬ ‫הקומות‬ ‫רבי‬ ‫מהבניינים‬ ‫חלק‬ :‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫אסטרטגיות‬ ‫מספר‬ ‫שכללה‬
‫מחדש‬ ‫תוכנן‬ ‫הציבורי‬ ‫השטח‬ ;‫שופץ‬ ‫מהבניינים‬ ‫חלק‬ ;‫דיור‬ ‫סוגי‬ ‫מגוון‬ ‫נבנה‬ ‫ובמקומו‬
‫באמצעות‬ ‫מומן‬ ‫הפרויקט‬ .‫הקיימת‬ ‫באוכלוסייה‬ ‫לתמוך‬ ‫כדי‬ ‫ננקטו‬ ‫שונים‬ ‫וצעדים‬
:‫היו‬ ‫המשלבת‬ ‫הגישה‬ ‫לפי‬ ‫מרכזיות‬ ‫נקודות‬ .‫וציבוריים‬ ‫פרטיים‬ ‫שותפים‬ ‫בין‬ ‫שילוב‬
.‫הדירות‬ ‫ובסוגי‬ ‫בגדלי‬ ‫מגוון‬ ‫יצירת‬ ‫על‬ ‫דגש‬ •
‫שנועדו‬ ‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫למכירה‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫בניית‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫בעלות‬ ‫סוגי‬ ‫של‬ ‫תמהיל‬ •
.‫הקיימות‬ ‫הדירות‬ ‫בשיפוץ‬ ‫ההשקעה‬ ‫את‬ ‫לממן‬
‫תכנון‬ ‫על‬ ‫אחראי‬ ‫היה‬ ‫המקומי‬ ‫השלטון‬ :‫השונים‬ ‫השחקנים‬ ‫בין‬ ‫תפקידים‬ ‫חלוקת‬ •
‫תכניות‬ ‫והפעלת‬ ‫ציבוריים‬ ‫שטחים‬ ‫בניית‬ ,‫תשתיות‬ ‫אספקת‬ ,‫השטח‬ ‫פיתוח‬ ,‫ובקרה‬
‫על‬ ‫הוטל‬ ‫הישנות‬ ‫הדירות‬ ‫ושיפוץ‬ ‫החדשות‬ ‫הדירות‬ ‫בניית‬ .‫חברתית‬ ‫להתחדשות‬
.)Housing Associations( "‫דיור‬ ‫"ארגוני‬
‫רווח‬ ‫מטרות‬ ‫ללא‬ ‫דיור‬ ‫ארגוני‬ ‫הקמת‬ ‫עידוד‬ :7 ‫המלצה‬
.‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫בניית‬ ‫שמטרתם‬ ‫רווח‬ ‫מטרות‬ ‫ללא‬ ‫ארגונים‬ ‫הם‬ ‫אלו‬ ?"‫דיור‬ ‫"ארגוני‬ ‫מהם‬
‫החלו‬ 20-‫ה‬ ‫המאה‬ ‫של‬ 90-‫וה‬ 80-‫ה‬ ‫בשנות‬ ‫בהולנד‬ ‫בכלכלה‬ ‫מבניים‬ ‫שינויים‬ ‫עקב‬
‫מנת‬ ‫על‬ ,‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫ולהשכרה‬ ‫למכירה‬ ‫שנועדה‬ ‫בנייה‬ ‫גם‬ ‫לפתח‬ ‫אלה‬ ‫ארגונים‬
‫לקחת‬ ‫החלו‬ ‫מספיק‬ ‫אשראי‬ ‫בעלי‬ ‫ארגונים‬ ,‫בנוסף‬ .‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫בניית‬ ‫את‬ ‫לממן‬
‫ארגונים‬ ‫זאת‬ ‫בעקבות‬ .‫הדיור‬ ‫בשוק‬ ‫פעילים‬ ‫לשחקנים‬ ‫והפכו‬ ‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫הלוואות‬
‫הם‬ ‫עדיין‬ ‫אולם‬ .‫רווחיים‬ ‫לארגונים‬ ‫רווח‬ ‫מטרות‬ ‫ללא‬ ‫מארגונים‬ ‫למעשה‬ ‫הפכו‬ ‫אלה‬
‫בין‬ ‫המשלבת‬ ‫הגישה‬ ‫התפתחה‬ ‫כן‬ ‫ועל‬ ,‫הדיור‬ ‫בשוק‬ ‫רווחיהם‬ ‫את‬ ‫להשקיע‬ ‫מחויבים‬
‫אמנם‬ ‫הביאה‬ ‫זו‬ ‫גישה‬ .‫החופשי‬ ‫לשוק‬ ‫המיועד‬ ‫דיור‬ ‫לבין‬ ‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫של‬ ‫בניה‬
.450-452 ‫עמודים‬ ,‫שם‬ .172

43. 8485
‫הוא‬ ‫בהולנד‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫שיעור‬ ‫עדיין‬ ‫אך‬ ,‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫דירות‬ ‫במספר‬ ‫לירידה‬
,‫הדירות‬ ‫מכלל‬ 35% ‫לכדי‬ ‫מגיע‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫סה"כ‬ .‫האירופי‬ ‫באיחוד‬ ‫ביותר‬ ‫הגבוה‬
‫מכלל‬ 50%-‫ל‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫שיעור‬ ‫מגיע‬ ‫ואמסטרדם‬ ‫רוטרדם‬ ‫הגדולות‬ ‫בערים‬ ‫כאשר‬
‫על‬ ‫הסגרגציה‬ ‫ולהפחתת‬ ‫שונות‬ ‫אוכלוסיות‬ ‫לתמהיל‬ ‫הביאה‬ ‫המשלבת‬ ‫הגישה‬ .‫הדירות‬
173
.‫וכלכלי‬ ‫אתני‬ ‫בסיס‬
‫לארגוני‬ ‫הניתן‬ ‫ציבורי‬ ‫למימון‬ ‫הודות‬ ‫רק‬ ‫מצליחה‬ ‫המשלבת‬ ‫הגישה‬ ‫גם‬ ,‫ואולם‬
‫היא‬ ‫זו‬ ‫קרן‬ .‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫למימון‬ ‫מרכזית‬ ‫קרן‬ ‫שהיא‬ ,CFV ‫הוקמה‬ 1987 ‫בשנת‬ .‫הדיור‬
‫היטלים‬ ‫באמצעות‬ ‫וממומן‬ ‫הולנד‬ ‫ממשלת‬ ‫ביוזמת‬ ‫שהוקם‬ ‫עצמאי‬ ‫אדמיניסטרטיבי‬ ‫גוף‬
,‫כאלה‬ ‫רבים‬ ‫ארגונים‬ ‫וקיימים‬ ‫מאחר‬ .‫בהולנד‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫ארגוני‬ ‫כל‬ ‫על‬ ‫המוטלים‬
,‫נקודתי‬ ‫בפרויקט‬ ‫אחרים‬ ‫ארגונים‬ ‫של‬ ‫במשאבים‬ ‫להיעזר‬ ‫לארגונים‬ ‫הקרן‬ ‫מאפשרת‬
‫הוקמה‬ ‫לכך‬ ‫בנוסף‬ .‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫לבנות‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫ריבית‬ ‫ללא‬ ‫הלוואות‬ ‫מתן‬ ‫ידי‬ ‫על‬
‫פרטית‬ ‫קרן‬ ‫זוהי‬ .‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫לבניית‬ ‫בטחונות‬ ‫לספק‬ ‫שנועדה‬ )WSW( ‫נוספת‬ ‫קרן‬
‫אלה‬ ‫שארגונים‬ ‫להלוואות‬ ‫ערבויות‬ ‫לספק‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫הדיור‬ ‫ארגוני‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שהוקמה‬
.‫והמוניציפאלי‬ ‫המרכזי‬ ‫השלטון‬ ‫מצד‬ ‫לפיקוח‬ ‫נתונה‬ ‫הקרן‬ .‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫להן‬ ‫נדרשו‬
‫מתערבת‬ ‫הממשלה‬ ,‫בהם‬ ‫לעמוד‬ ‫יכול‬ ‫שאינו‬ ‫לקשיים‬ ‫נקלע‬ ‫דיור‬ ‫ארגון‬ ‫בהם‬ ‫במקרים‬
174
.‫ערבויות‬ ‫מתן‬ ‫ידי‬ ‫על‬
‫רשאים‬ ‫הדיור‬ ‫ארגוני‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ,‫לעיל‬ ‫שנזכר‬ ‫כפי‬
‫בדיור‬ ‫השקעתם‬ ‫את‬ ‫לממן‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫דירות‬ ‫להשכיר‬ ‫או‬ ‫ולמכור‬ ‫לבנות‬
‫סוגי‬ ‫שני‬ ‫בין‬ ‫הבא‬ ‫היחס‬ ‫על‬ ‫הוחלט‬ ,Bijlmermeer ‫בפרויקט‬ ‫לדוגמה‬ ‫כך‬ .‫הציבורי‬
,‫רבי-הקומות‬ ‫בבניינים‬ ‫קיימות‬ ‫שהיו‬ ‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫דירות‬ 5,950 ‫מתוך‬ :‫אלה‬ ‫דיור‬
‫בשוק‬ ‫ומכירה/השכרה‬ ‫שיפוץ‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫בעלות‬ ‫לשינוי‬ ‫יועדו‬ )30%-‫(כ‬ ‫דירות‬ 2000
‫לשוק‬ ‫נועדו‬ )70%-‫(כ‬ 5,200 ,‫בפרויקט‬ ‫שנבנו‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ 7,450 ‫מתוך‬ .‫החופשי‬
.‫ציבורי‬ ‫לדיור‬ ‫נועדו‬ )30%-‫(כ‬ 2,250 ‫בעוד‬ ‫החופשי‬
‫איננו‬ Bijlmermeer -‫ב‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫פרויקט‬ ,‫אלה‬ ‫צעדים‬ ‫למרות‬
‫להפחית‬ ‫ולא‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫בדיירי‬ ‫לפגוע‬ ‫לא‬ ‫מנת‬ ‫על‬ .‫החופשי‬ ‫השוק‬ ‫במונחי‬ ‫כלכלי‬
‫ידי‬ ‫על‬ ‫שתמומן‬ "‫רווחית‬ ‫לא‬ ‫"השקעה‬ ‫על‬ ‫הוחלט‬ ,‫הציבוריות‬ ‫הדירות‬ ‫מספר‬ ‫את‬
‫ומתוכם‬ ,‫יורו‬ ‫מיליארד‬ 2.5-‫ל‬ ‫הגיע‬ ‫בפרויקט‬ ‫ההשקעה‬ ‫כל‬ ‫סך‬ .‫בפרויקט‬ ‫השותפים‬
‫פי‬ ‫על‬ ."‫רווחי‬ ‫כ-"לא‬ ‫שהוגדר‬ )20%-‫(כ‬ ‫יורו‬ ‫מיליון‬ 530 ‫של‬ ‫סכום‬ ‫בחשבון‬ ‫הובא‬
:‫הבא‬ ‫באופן‬ ‫כוסה‬ ‫זה‬ ‫גירעון‬ ,‫המוסכם‬
.‫ציבורי‬ ‫דיור‬ ‫למימון‬ ‫הקרן‬ ,CFV ‫קרן‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שולמו‬ )‫יורו‬ ‫מיליון‬ 225( ‫מתוכו‬ 42% •
.‫אמסטרדם‬ ‫עיריית‬ - ‫המקומי‬ ‫השלטון‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שולמו‬ )‫יורו‬ ‫מיליון‬ 280( ‫מתוכו‬ 53% •
)Zuidoost District Council( ‫המחוזי‬ ‫השלטון‬ ‫בין‬ ‫התחלקה‬ 5% ‫בסך‬ ‫היתרה‬ •
175
.‫הדיור‬ ‫ארגוני‬ ‫לבין‬
‫לעידוד‬ ‫נוגעות‬ ‫בישראל‬ ‫המצב‬ ‫לגבי‬ ‫ההולנדי‬ ‫מהמקרה‬ ‫לחלץ‬ ‫שניתן‬ ‫ההמלצות‬
‫הדיור‬ ‫בשוק‬ ‫והן‬ ‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫הן‬ ‫לפעול‬ ‫המסוגלים‬ ‫רווח‬ ‫מטרות‬ ‫ללא‬ ‫ארגונים‬ ‫הקמת‬
.‫קרנות‬ ‫בדמות‬ ‫ולערבויות‬ ‫למימון‬ ‫זקוקים‬ ‫אלה‬ ‫ארגונים‬ .‫השגה/ציבורי‬ ‫המפוקח/בר‬
‫התחדשות‬ ‫בו‬ )‫בישראל‬ ‫הקיים‬ ‫זה‬ ‫(כדוגמת‬ ‫למצב‬ ‫להגיע‬ ‫לא‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ,‫מזו‬ ‫יתרה‬
.446-448 ‫עמודים‬ ,‫שם‬ .173
.446 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .174
.455-456 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .175
‫על‬ ‫להחליט‬ ‫ניתן‬ ,‫ליזם‬ ‫פרויקט‬ ‫של‬ ‫הכלכלית‬ ‫בכדאיות‬ ‫מוחלט‬ ‫באופן‬ ‫תלויה‬ ‫עירונית‬
‫השקעה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ממומן‬ ‫להיות‬ ‫צריך‬ ‫זה‬ ‫חלק‬ .‫חברתיות‬ ‫ממטרות‬ ‫שנובע‬ "‫רווחי‬ ‫"לא‬ ‫חלק‬
.‫בהולנד‬ ‫למימון‬ ‫בדומה‬ ,‫ציבורית‬
‫הפרטי‬ ‫הסקטור‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירות‬ "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫תמריצים‬ ‫מתן‬ :8 ‫המלצה‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫מפרויקטים‬ ‫לישראל‬ ‫הרלוונטיים‬ ‫לקחים‬ ‫בהפקת‬ ‫הקושי‬
‫הטיפוסיים‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫באזורי‬ ‫גבוה‬ ‫שאחוז‬ ‫העובדה‬ ‫מן‬ ‫נובע‬ ‫באירופה‬
‫מקרה‬ ‫גם‬ ‫כולל‬ Xiaoxi Hui ‫של‬ ‫מחקרו‬ ,‫ואולם‬ .‫ציבורי‬ ‫מדיור‬ ‫מורכב‬ ‫באירופה‬
‫בבעלות‬ ‫בדירות‬ "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫הממשלה‬ ‫מעודדת‬ ‫שם‬ ,‫מהונג-קונג‬ ‫בוחן‬
‫כאזורי‬ ‫גרוע‬ ‫שמצבם‬ ‫ישנים‬ ‫בניינים‬ ‫שבהן‬ ‫שכונות‬ 11 ‫הוגדרו‬ ‫כך‬ ‫לצורך‬ .‫פרטית‬
‫רשות‬ ‫הוקמה‬ .‫הקיים‬ ‫הדירות‬ ‫מלאי‬ ‫את‬ ‫ולשפץ‬ ‫לשמור‬ ‫שמטרתה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫שיפוץ‬ ‫את‬ ‫לעודד‬ ‫שתפקידה‬ )Urban Renewal Authority( ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬
.‫כלכליים‬ ‫ותמריצים‬ ‫ציבורי‬ ‫סבסוד‬ ‫בעזרת‬ ‫הבתים‬ ‫בעלי‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הבניינים‬
,‫שיפוצם‬ ‫לאחר‬ ‫הבניינים‬ ‫של‬ ‫חוזרת‬ ‫הידרדרות‬ ‫למנוע‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ,‫בנוסף‬
‫לערוך‬ ‫שנה‬ 30 ‫מעל‬ ‫שגילם‬ ‫בבניינים‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫לחייב‬ ‫שמטרתה‬ ‫תכנית‬ ‫הופעלה‬
Mandatory Building“ ‫שנקראת‬ ‫זו‬ ‫תכנית‬ .‫שנים‬ ‫לעשר‬ ‫אחת‬ ‫הבניין‬ ‫של‬ ‫בדיקה‬
‫לטפל‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫והן‬ ‫המבנה‬ ‫מצב‬ ‫את‬ ‫לאבחן‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫הן‬ ‫נועדה‬ ”Inspection Scheme
‫את‬ ‫להביא‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫לתושבים‬ ‫כלכלי‬ ‫סיוע‬ ‫מעניקה‬ ‫היא‬ .‫באבחון‬ ‫המתגלות‬ ‫בבעיות‬
:‫אפשרויות‬ ‫במספר‬ ‫מתבטא‬ ‫הסיוע‬ .‫בחוק‬ ‫הקבוע‬ ‫בנייה‬ ‫לסטנדרט‬ ‫הבניין‬
‫ברכישת‬ ‫משתתפת‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הרשות‬ – ‫בנייה‬ ‫חומרי‬ ‫במימון‬ ‫השתתפות‬ •
‫אלו‬ ‫כאשר‬ ,‫היתרה‬ ‫את‬ ‫ממנים‬ ‫הדיירים‬ .‫בפועל‬ ‫חלקם‬ ‫את‬ ‫מספקת‬ ‫אף‬ ‫או‬ ‫בנייה‬ ‫חומרי‬
‫נכים‬ ,‫קשישים‬ ,‫נמוכה‬ ‫הכנסה‬ ‫(בעלי‬ ‫זה‬ ‫לצורך‬ ‫מענק‬ ‫לקבל‬ ‫יכולים‬ ‫הזכאים‬ ‫מבניהם‬
‫קבלן‬ ‫עם‬ ‫הבית‬ ‫ועד‬ ‫של‬ ‫ההתקשרות‬ ‫לקראת‬ ‫מקצועי‬ ‫ייעוץ‬ ‫מספקת‬ ‫גם‬ ‫הרשות‬ .)‫ועוד‬
.‫מבצע‬
‫אשר‬ ‫ישנים‬ ‫בבניינים‬ ‫דיירים‬ ‫גם‬ ‫מעודדת‬ ‫הרשות‬ – ‫הבניין‬ ‫שיפוץ‬ ‫לצורך‬ ‫הלוואות‬ •
‫מקבלים‬ ‫לתכנית‬ ‫שמתקבלים‬ ‫בתים‬ ‫ועדי‬ .‫שיפוצים‬ ‫לבצע‬ ‫הסטנדרט‬ ‫בדרישות‬ ‫עומדים‬
‫חמש‬ ‫במשך‬ ‫זו‬ ‫הלוואה‬ ‫מחזירים‬ ‫הדיירים‬ .‫מראש‬ ‫שנקבע‬ ‫בגובה‬ ‫ריבית‬ ‫ללא‬ ‫הלוואה‬
.‫בתשלומים‬ ‫להם‬ ‫יסייעו‬ ‫אשר‬ ‫מענקים‬ ‫לקבל‬ ‫יכולים‬ ‫הזכאים‬ ‫כאשר‬ ,‫שנים‬
‫משכנתאות‬ ‫מעניקים‬ ‫קונג‬ ‫בהונג‬ ‫בנקים‬ 17 – ‫משופרות‬ ‫משכנתאות‬ ‫לקבלת‬ ‫תכנית‬ •
.‫משופצים‬ ‫בבניינים‬ ‫לדירות‬ ‫משופרות‬
‫לעיל‬ ‫מהמסלולים‬ ‫אחד‬ ‫בכל‬ ‫שהשתתפו‬ ‫בניינים‬ – ‫שלישי‬ ‫צד‬ ‫ביטוח‬ ‫במימון‬ ‫השתתפות‬ •
‫סכום‬ ‫לתקרת‬ ‫עד‬ ‫השנתי‬ ‫הביטוח‬ ‫מעלות‬ 50% ‫של‬ ‫למימון‬ ‫השיפוץ‬ ‫סיום‬ ‫עם‬ ‫זכאים‬
.‫מסוימת‬
‫גיל‬ ‫מעל‬ ‫לזכאים‬ ‫מממנת‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הרשות‬ – ‫קשישים‬ ‫עבור‬ ‫לשיפוץ‬ ‫מימון‬ •
.‫הבניין‬ ‫בשיפוץ‬ ‫חלקם‬ ‫את‬ 60
‫למשך‬ ‫שתוקצב‬ ,‫נקודתי‬ "‫שיפוץ‬ ‫"מבצע‬ ‫על‬ ‫בהונג-קונג‬ ‫הוכרז‬ 2009 ‫בשנת‬
‫בחרו‬ ‫ולא‬ ‫מאורגנים‬ ‫היו‬ ‫לא‬ ‫שתושביהם‬ ‫בניינים‬ ‫אותרו‬ ‫זה‬ ‫מבצע‬ ‫במסגרת‬ .‫שנתיים‬
‫מצד‬ ‫ארגוני‬ ‫בליווי‬ ‫בתכנית‬ ‫להשתתף‬ ‫חויבו‬ ‫אלה‬ ‫בניינים‬ .‫שופצו‬ ‫לא‬ ‫ולכן‬ ,‫בית‬ ‫ועד‬
.‫ולמענקים‬ ‫להלוואות‬ ‫זכאותם‬ ‫את‬ ‫לממש‬ ‫להם‬ ‫אפשר‬ ‫אשר‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הרשות‬
‫לשיפוצם‬ ‫סייעה‬ ‫התכנית‬ .‫כמענק‬ ‫השיפוץ‬ ‫מסכום‬ 80% ‫עד‬ ‫קיבלו‬ ‫זה‬ ‫במסלול‬ ‫בניינים‬

44. 8687
‫במטרה‬ ,2011-‫ב‬ ‫נוספות‬ ‫שנתיים‬ ‫למשך‬ ‫להאריכה‬ ‫והוחלט‬ ‫בניינים‬ 1600 ‫מעל‬ ‫של‬
176
.‫נוספים‬ ‫בניינים‬ 1100 ‫של‬ ‫לשיפוצם‬ ‫לסייע‬
‫בבעלות‬ ‫משותפים‬ ‫בבניינים‬ ‫המגורים‬ ‫ברמת‬ ‫לשיפור‬ ‫הביאו‬ ‫אכן‬ ‫אלה‬ ‫תכניות‬
‫לתופעה‬ ‫לגרום‬ ‫ומבלי‬ ‫הקיימים‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫את‬ ‫לדחוק‬ ‫מבלי‬ ,‫בהונג-קונג‬ ‫פרטית‬
‫הגרים‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫של‬ ‫מצבם‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫נועדה‬ ‫התכנית‬ .‫ג'נטריפיקציה‬ ‫של‬ ‫נרחבת‬
.‫בבניין‬ ‫דירותיהם‬ ‫את‬ ‫המשכירים‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫גם‬ ‫ממנה‬ ‫הרוויחו‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ .‫בדירותיהם‬
‫שעלול‬ ‫מה‬ ,‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫במחיר‬ ‫המשופצת‬ ‫דירתם‬ ‫את‬ ‫להשכיר‬ ‫או‬ ‫למכור‬ ‫יכולים‬ ‫אלו‬
‫בין‬ ‫הפער‬ ,‫זו‬ ‫בעייתית‬ ‫נקודה‬ ‫למרות‬ ‫אולם‬ .‫הקיימים‬ ‫הדירות‬ ‫שוכרי‬ ‫לדחיקת‬ ‫להביא‬
‫הפער‬ ‫מן‬ ‫קטן‬ ‫עדיין‬ ‫השיפוץ‬ ‫ואחרי‬ ‫לפני‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫בדירה‬ ‫המכירה‬ ‫או‬ ‫השכירות‬ ‫מחיר‬
‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫במקומן‬ ‫שנבנות‬ ‫החדשות‬ ‫והדירות‬ ‫להריסה‬ ‫ישנות‬ ‫דירות‬ ‫בין‬ ‫הקיים‬
.‫פינוי-בינוי‬
‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫לביצוע‬ ‫מעשיות‬ ‫המלצות‬
‫בשטח‬ ‫מעשי‬ ‫יישום‬ ‫לשם‬ ‫מיועד‬ ‫הראשון‬ ‫הסוג‬ .‫סוגים‬ ‫משני‬ ‫המלצות‬ ‫יובאו‬ ‫זה‬ ‫בחלק‬
38 ‫תמ"א‬ ,‫עיבוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫במסלולים‬ ,‫בישראל‬ "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬
‫ללא‬ ‫קיים‬ ‫בניין‬ ‫שיפוץ‬ ‫של‬ ‫במסלול‬ ‫אף‬ ‫או‬ ,)‫קיים‬ ‫לבניין‬ ‫תוספת‬ ‫של‬ ‫(במתכונת‬
‫תכניות‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫מסלול‬ ‫של‬ ‫שיפורו‬ ‫לשם‬ ‫מיועד‬ ‫השני‬ ‫הסוג‬ .‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫תוספת‬
‫והבעיות‬ ‫שלהן‬ ‫המורכבות‬ ‫ציון‬ ‫תוך‬ ,‫הקודמים‬ ‫בפרקים‬ ‫בהרחבה‬ ‫נסקרו‬ ‫פינוי-בינוי‬
.‫מתאים‬ ‫פתרון‬ ‫זהו‬ ‫בהם‬ ‫מקרים‬ ‫ישנם‬ ,‫אולם‬ .‫בעקבותיהן‬ ‫לעלות‬ ‫שעלולות‬ ‫החברתיות‬
‫או‬ ,‫מהריסה‬ ‫מנוס‬ ‫שאין‬ ‫גרוע‬ ‫כה‬ ‫מצבו‬ ‫קיים‬ ‫בניין‬ ‫בהם‬ ‫מצבים‬ ‫כוללים‬ ‫אלה‬ ‫מקרים‬
‫היתרונות‬ ‫לכל‬ ‫מודעים‬ ‫שהם‬ ‫תוך‬ ‫זה‬ ‫במסלול‬ ‫יבחרו‬ ‫התושבים‬ ‫בהם‬ ‫מקרים‬ ‫לחילופין‬
‫פינוי-בינוי‬ ‫לביצוע‬ ‫המלצות‬ ‫יובאו‬ ‫ההמלצות‬ ‫של‬ ‫השני‬ ‫בחלק‬ ‫כך‬ ‫משום‬ .‫והחסרונות‬
.‫חברתית‬ ‫בראייה‬
‫בישראל‬ "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫המלצות‬
‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫והרחבת‬ ‫לשיפוץ‬ ‫לדיירים‬ ‫הלוואות‬ ‫מתן‬ :1 ‫המלצה‬
"‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫תמריצים‬ ‫למתן‬ ‫בנוגע‬ ‫הקודם‬ ‫בחלק‬ ‫להמלצות‬ ‫בדומה‬
‫דירות‬ ‫לבעלי‬ ‫הלוואות‬ ‫להעניק‬ ‫יש‬ ,‫בהונג-קונג‬ ‫הפרטי‬ ‫הסקטור‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירות‬
‫ניתנו‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫הלוואות‬ .‫דירותיהם‬ ‫את‬ ‫לשפץ‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫בישראל‬ ‫משותפים‬ ‫בבתים‬
.‫נמוכה‬ ‫בריבית‬ ‫הלוואה‬ ‫כך‬ ‫לצורך‬ ‫קיבלו‬ ‫התושבים‬ ‫כאשר‬ ,‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫בפרויקט‬
‫עשרות‬ ‫של‬ ‫ולהרחבתן‬ ‫לשיפוצן‬ ‫הביאו‬ ‫אלה‬ ‫הלוואות‬ ‫כי‬ ‫מציין‬ ‫הכנסת‬ ‫של‬ ‫המידע‬ ‫מרכז‬
‫האחרון‬ ‫בעשור‬ ‫בהלוואה‬ ‫המענק‬ ‫במרכיב‬ ‫הדרגתי‬ ‫צמצום‬ .‫מצוקה‬ ‫בשכונות‬ ‫דירות‬ ‫אלפי‬
‫מי‬ ‫בין‬ ‫השיקום‬ ‫בשכונת‬ ‫הפער‬ ‫הגדלת‬ ‫היא‬ ‫המשמעות‬ .‫ההרחבות‬ ‫בהיקף‬ ‫לירידה‬ ‫הביא‬
177
.‫לממנה‬ ‫יכולים‬ ‫שאינם‬ ‫למי‬ ‫דירה‬ ‫הרחבת‬ ‫לממן‬ ‫שיכולים‬
.467-473 ‫עמודים‬ ,‫שם‬ .176
3 ,‫כלכלן‬ ,‫ביטון‬ ‫אילן‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫נכתב‬ .‫והמידע‬ ‫המחקר‬ ‫מרכז‬ ,‫הכנסת‬ .‫מצב‬ ‫תמונת‬ – ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫פרויקט‬ .177
.2009 ‫בנובמבר‬
.2014 ‫בינואר‬ 12 ‫ליום‬ ‫נכון‬ http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02401.pdf
‫כי‬ ‫היא‬ ‫הכנסת‬ ‫של‬ ‫המידע‬ ‫מרכז‬ ‫ממסמך‬ ‫שעולה‬ ‫חשובה‬ ‫נקודה‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬
‫כגון‬ ‫הפרטית‬ ‫המגורים‬ ‫מדירת‬ ‫שחורג‬ ‫מה‬ ‫כל‬ ‫שיפוץ‬ ‫לצורך‬ ‫ציבורי‬ ‫מימון‬ ‫גם‬ ‫נדרש‬
‫בפרויקט‬ .‫קשישים‬ ‫של‬ ‫בבעלותם‬ ‫דירות‬ ‫וכן‬ ‫הבניין‬ ‫של‬ ‫ציבוריים‬ ‫וחלקים‬ ‫תשתיות‬
‫אך‬ ,‫ניהולו‬ ‫ועל‬ ‫הפרויקט‬ ‫ריכוז‬ ‫על‬ ‫מופקד‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫היה‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬
‫לקליטת‬ ‫והמשרד‬ ‫הבריאות‬ ‫משרד‬ ,‫החינוך‬ ‫משרד‬ ,‫הרווחה‬ ‫משרד‬ ‫גם‬ ‫בפרויקט‬ ‫השתתפו‬
‫המאה‬ ‫של‬ 80-‫ה‬ ‫שנות‬ ‫אמצע‬ ‫עד‬ .‫השיקום‬ ‫מתקציב‬ ‫חלק‬ ‫סיפק‬ ‫משרד‬ ‫כל‬ ‫כאשר‬ ,‫העלייה‬
‫הפרויקט‬ ‫במימון‬ ‫שותפות‬ ‫בחו"ל‬ ‫יהודיות‬ ‫וקהילות‬ ‫היהודית‬ ‫הסוכנות‬ ‫גם‬ ‫היו‬ 20-‫ה‬
‫בתוכנית‬ ‫שכונות‬ ‫בכמה‬ ‫חודשה‬ ‫זו‬ ‫שותפות‬ .‫ציבור‬ ‫מוסדות‬ ‫בהקמת‬ ‫ובעיקר‬ ,‫וביישומו‬
178
."2000 ‫"שותפות‬
‫יש‬ ,"‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫הקודמים‬ ‫בפרקים‬ ‫שהוזכרו‬ ‫היתרונות‬ ‫לאור‬
,‫הקיימות‬ ‫הדירות‬ ‫הגדלת‬ ,‫הישנים‬ ‫הבניינים‬ ‫שיפוץ‬ ‫שתעודד‬ ‫מדיניות‬ ‫לשקול‬ ‫מקום‬
‫לעיל‬ ‫שהובאו‬ ‫הדוגמאות‬ ‫בעקבות‬ .‫הריסתם‬ ‫במקום‬ ‫להם‬ ‫דיור‬ ‫ויחידות‬ ‫קומות‬ ‫ותוספת‬
‫כזה‬ ‫מסלול‬ ‫של‬ ‫מימונו‬ ‫כי‬ ‫ספק‬ ‫אין‬ ,‫בישראל‬ ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫פרויקט‬ ‫בעקבות‬ ‫וגם‬
.‫ופרטי‬ ‫ציבורי‬ ‫פעולה‬ ‫שיתוף‬ ‫יחייב‬
‫קיימת‬ ‫בנייה‬ ‫לשיפוץ‬ ‫פנויה‬ ‫בקרקע‬ ‫בנייה‬ ‫בין‬ ‫קשירה‬ :2 ‫המלצה‬
‫לבנייה‬ ‫פנויה‬ ‫קרקע‬ ‫הקבלן‬ ‫לרשות‬ ‫תעמיד‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬ ‫שבו‬ ‫מצב‬ ‫ליצור‬ ‫יש‬
‫פי‬ ‫על‬ .‫אחר‬ ‫במגרש‬ ‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫לשיפוץ‬ ‫בתמורה‬ ,‫עלות‬ ‫ללא‬ ‫או‬ ‫מופחתת‬ ‫בעלות‬
‫שכונות‬ ‫כל‬ ‫לגבי‬ ‫תקפה‬ ‫אך‬ ‫הפיתוח‬ ‫לעיירות‬ ‫אמנם‬ ‫המתייחסת‬ ,‫צפדיה‬ ‫ארז‬ ‫של‬ ‫הצעתו‬
:‫זו‬ ‫בדרך‬ ‫הוותיקות‬ ‫השכונות‬ ‫שיקום‬ ‫את‬ ‫לעודד‬ ‫יש‬ ,‫בישראל‬ ‫המצוקה‬
‫במחירים‬ ‫החדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫לבנייה‬ ‫קרקעות‬ ‫בשיווק‬ ‫תלווה‬ ‫אם‬ ‫אפקטיבית‬ ‫תהיה‬ ‫כזו‬ ‫"התניה‬
‫שבהם‬ ‫במכרזים‬ ‫והמרתה‬ ‫בלבד‬ ‫גבוה‬ ‫מחיר‬ ‫על‬ ‫המבוססת‬ ‫המכרזים‬ ‫שיטת‬ ‫ביטול‬ ‫קרי‬ ,‫מוזלים‬
179
."‫הוותיקות‬ ‫בשכונות‬ ‫השקעה‬ ‫מציעים‬ ‫היזמים‬
– ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫שרשות‬ ‫מכיוון‬ ,‫כלכליות‬ ‫השלכות‬ ‫כמובן‬ ‫יש‬ ‫זו‬ ‫להצעה‬
‫הזה‬ ‫בהקשר‬ .‫הקרקע‬ ‫ממכירת‬ ‫ההכנסות‬ ‫מקסום‬ ‫על‬ ‫לוותר‬ ‫תצטרך‬ – ‫המדינה‬ ‫ולמעשה‬
.‫כזו‬ ‫אפשרות‬ ‫לשקול‬ ‫הממשלה‬ ‫מצד‬ ‫עקרונית‬ ‫נכונות‬ ‫כיום‬ ‫קיימת‬ ‫כי‬ ‫להזכיר‬ ‫חשוב‬
‫הדיור‬ ‫תכנית‬ ‫את‬ ‫המקדם‬ ,‫לפיד‬ ‫יאיר‬ ‫האוצר‬ ‫שר‬ ‫של‬ ‫מדבריו‬ ‫ללמוד‬ ‫ניתן‬ ‫לדוגמה‬ ‫כך‬
.‫להשכרה‬ ‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫אלף‬ 150 ‫להיבנות‬ ‫אמורות‬ ‫במסגרתה‬ ‫אשר‬ ‫הממשלתית‬
‫למרכיב‬ ‫והתייחס‬ 2013 ‫בדצמבר‬ 16-‫ב‬ ‫שנערך‬ ‫הקבלנים‬ ‫התאחדות‬ ‫בכנס‬ ‫דיבר‬ ‫לפיד‬
:‫בבנייה‬ ‫הקרקע‬ ‫עלות‬ ‫של‬
‫ההכנסות‬ ‫את‬ ‫למקסם‬ ‫מנסה‬ ‫לא‬ ‫אני‬ – ‫לכם‬ ‫גם‬ ‫בבירור‬ ‫אומר‬ ‫ואני‬ ‫המדינה‬ ‫למבקר‬ ‫"אמרתי‬
‫ככה‬ ‫כי‬ .‫בישראל‬ ‫הדיור‬ ‫משבר‬ ‫את‬ ‫לפתור‬ ‫כדי‬ ‫כסף‬ ‫להפסיד‬ ‫אפילו‬ ‫מוכנים‬ ‫אנחנו‬ ,‫מהקרקע‬
‫בה‬ ‫רואים‬ ‫לא‬ ‫אנחנו‬ .‫מוגבל‬ ‫ציבורי‬ ‫משאב‬ ‫היא‬ ‫בישראל‬ ‫הקרקע‬ .‫חירום‬ ‫במצב‬ ‫להתנהל‬ ‫צריך‬
.3 ‫עמוד‬ ,‫שם‬ .178
‫אפשר‬ :)‫(עורכים‬ ‫ספיבק‬ ‫ואביה‬ ‫יונה‬ ‫יוסי‬ ‫בתוך‬ 217-223 '‫עמ‬ ,‫פיתוח‬ ‫בערי‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ :‫צפדיה‬ ‫ארז‬ .179
http://www.fes.org.il/src/ .2012 ,‫המאוחד‬ ‫הקיבוץ‬ ‫הוצאת‬ .‫מתוקנת‬ ‫חברה‬ ‫של‬ ‫לכינונה‬ ‫מתווה‬ :‫אחרת‬ ‫גם‬
.2014 ‫בינואר‬ 13 ‫ליום‬ ‫נכון‬ File/EfsharAcheretCoverandBookcompressed.pdf

45. 8889
180
."‫האזרחים‬ ‫את‬ ‫לשרת‬ ‫שנועד‬ ‫כלי‬ ‫אלא‬ ‫המדינה‬ ‫הכנסות‬ ‫למקסום‬ ‫מקור‬ ‫יותר‬
‫גם‬ ‫מהקרקע‬ ‫ההכנסות‬ ‫מקסום‬ ‫על‬ ‫לוותר‬ ‫רבה‬ ‫חשיבות‬ ‫ישנה‬ ,‫זו‬ ‫השקפה‬ ‫פי‬ ‫על‬
‫תסייע‬ ‫תמורה‬ ‫ללא‬ ‫מסירתה‬ ‫ואף‬ ‫הקרקע‬ ‫מחירי‬ ‫הורדת‬ .‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫כשמדובר‬
"‫האזרחים‬ ‫את‬ ‫"תשרת‬ ‫אשר‬ ‫חברתית‬ ‫מטרה‬ ‫זוהי‬ .‫קיימת‬ ‫בנייה‬ ‫שיפוץ‬ ‫לממן‬ ‫לקבלנים‬
‫חייהם‬ ‫איכות‬ ‫את‬ ‫לשפר‬ ‫ישנות‬ ‫בשכונות‬ ‫קיימים‬ ‫לתושבים‬ ‫ותאפשר‬ ,‫לפיד‬ ‫השר‬ ‫כדברי‬
.‫משכונתם‬ ‫אותם‬ ‫להדיר‬ ‫מבלי‬
‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ :3 ‫המלצה‬
‫קשיים‬ ‫מגוון‬ ‫לפתור‬ ‫עשוי‬ ‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ ‫של‬ ‫פתרון‬ ,‫לעיל‬ ‫לנאמר‬ ‫בהמשך‬
‫ייתכנו‬ ,"‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫בהתחדשות‬ ‫מדובר‬ ‫כאשר‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫המאפיינים‬
‫במקרים‬ .‫השיפוץ‬ ‫את‬ ‫שיממנו‬ ‫אגפים‬ ‫או‬ ‫קומות‬ ‫תוספת‬ ‫ללא‬ ‫בניין‬ ‫משפצים‬ ‫בהם‬ ‫מקרים‬
‫במגרש‬ ‫השיפוץ‬ ‫למימון‬ ‫הדרושות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫אותן‬ ‫את‬ ‫לבנות‬ ‫ליזם‬ ‫לאפשר‬ ‫יש‬ ‫כאלה‬
‫הדיירים‬ ‫מספר‬ ‫יקטן‬ ,‫ופינוי-בינוי‬ ‫הקיים‬ ‫שיפוץ‬ ‫של‬ ‫משולב‬ ‫בפרויקט‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬ .‫אחר‬
‫בהכרח‬ ‫שאינם‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬ ‫לבנות‬ ‫יקל‬ ‫ולכן‬ ,‫תמורה‬ ‫דירות‬ ‫עבורם‬ ‫לבנות‬ ‫שיש‬
‫התחזוקה‬ ‫עלויות‬ ‫מבחינת‬ ‫יותר‬ ‫מותאמת‬ ‫תהיה‬ ‫החדשה‬ ‫הבנייה‬ ‫גם‬ ‫זו‬ ‫בצורה‬ .‫מגדלים‬
.‫אוכלוסיות‬ ‫למגוון‬
‫ליזם‬ ‫לאפשר‬ ‫יש‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫במסגרת‬ ‫בניינים‬ ‫הורסים‬ ‫כאשר‬ ,‫לכך‬ ‫בדומה‬
.‫אחד‬ ‫ממגרש‬ ‫יותר‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫הפרויקט‬ ‫למימון‬ ‫הדרושות‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫מספר‬ ‫את‬ ‫לחלק‬
,‫לעיל‬ ‫שנסקר‬ ‫כפי‬ .‫מגדלים‬ ‫מבניית‬ ‫להימנע‬ ‫ליזמים‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ ‫יאפשר‬ ‫כאן‬ ‫גם‬
)‫קומות‬ 9-‫כ‬ ‫שהם‬ ‫מטר‬ 29 ‫גובה‬ ‫(עד‬ "‫גבוה‬ ‫כ"בנין‬ ‫התכנון‬ ‫בחוק‬ ‫המוגדרים‬ ‫בניינים‬
‫התכנון‬ ‫בחוק‬ ‫המוגדרים‬ ‫בניינים‬ ‫לעומת‬ ‫משמעותית‬ ‫בצורה‬ ‫לתחזוקה‬ ‫יקרים‬ ‫פחות‬ ‫הם‬
‫גם‬ ‫כן‬ ‫כמו‬ .)‫ומעלה‬ ‫קומות‬ 10-‫כ‬ ‫כלומר‬ ,‫מטר‬ 29 ‫גובה‬ ‫(מעל‬ "‫קומות‬ ‫רב‬ ‫כ"בניין‬
‫יותר‬ ‫עוד‬ ‫יקרה‬ ‫קומות‬ 20 ‫שמעל‬ ‫בבניינים‬ ‫התחזוקה‬ "‫קומות‬ ‫רב‬ ‫"בניין‬ ‫בקטגוריית‬
‫בגובה‬ ‫לעלות‬ ‫צורך‬ ‫שיש‬ ‫במקרים‬ ‫לפיכך‬ .‫הנדרשות‬ ‫הטכניות‬ ‫המערכות‬ ‫אופי‬ ‫בגלל‬
‫הנוספות‬ ‫הקומות‬ ‫עבור‬ ‫הבניה‬ ‫זכויות‬ ‫את‬ ‫לנייד‬ ‫יוכלו‬ ‫יזמים‬ ,)20 ‫(או‬ ‫קומות‬ 9 ‫מעל‬
.‫אחר‬ ‫למגרש‬
‫כבר‬ ‫מקובלת‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫תכנית‬ ‫לתחום‬ ‫חיצוניים‬ ‫מגרשים‬ ‫הוספת‬
1258 ‫מספר‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬ ‫בהחלטת‬ 8 ‫סעיף‬ ‫קובע‬ ‫כך‬ .‫קטן‬ ‫מידה‬ ‫בקנה‬ ‫כיום‬
‫כלכלית‬ ‫מבחינה‬ ‫כדאית‬ ‫שאינה‬ ‫לתכנית‬ ‫להוסיף‬ ‫ניתן‬ ‫כי‬ ,2012 ‫באוקטובר‬ 29 ‫מיום‬
:‫ממכרז‬ ‫בפטור‬ "‫השלמה‬ ‫"מגרש‬
‫התוכנית להתחדשות‬ ‫כי‬ ,‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫הוועדה‬ ‫עם‬ ‫שנועצה‬ ‫לאחר‬ ‫המנהל‬ ‫הנהלת‬ ‫אישרה‬ .8"
‫לשם‬ ,‫השלמה‬ ‫מגרש‬ ‫בהוספת‬ ‫צורך‬ ‫קיים‬ ‫וכי‬ ‫כשלעצמה‬ ‫כלכלית‬ ‫כדאיות‬ ‫בעלת‬ ‫אינה‬ ‫עירונית‬
‫שיהיה‬ ,‫ההתחדשות‬ ‫לתוכנית‬ ‫השלמה‬ ‫מגרש‬ ‫הקצאת‬ ‫לאשר‬ ‫ההנהלה‬ ‫רשאית‬ ,‫לכלכלית‬ ‫הפיכתה‬
/‫ו‬ )28( 3 ‫בתקנות‬ ‫הקבועים‬ ‫התנאים‬ ‫התקיימו‬ ‫אם‬ ,‫ממכרז‬ ‫דופן, בפטור‬ ‫צמוד‬ ‫ו/או‬ ‫כלוא‬ ‫מגרש‬
‫כדי‬ ‫קרקעות‬ ‫על‬ ‫כסף‬ ‫להפסיד‬ ‫מוכנים‬ ‫"אנחנו‬ :‫לקבלנים‬ ‫לפיד‬ :‫פז-פרנקל‬ ‫עינת‬ ‫שכתבה‬ ‫מאמר‬ ‫מתוך‬ ‫ציטוט‬ .180
.2013 ‫בדצמבר‬ 16 ,‫בכלכליסט‬ ‫פורסם‬ ."‫הדיור‬ ‫משבר‬ ‫את‬ ‫לפתור‬
‫ב�י‬ 14 ‫ליום‬ ‫נכון‬ http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3619518,00.htmll
.2014 ‫נואר‬
‫הממשלתי‬ ‫השמאי‬ ‫אישור‬ ‫שנתקבל‬ ‫ובלבד‬ 1993 – ‫המכרזים התשנ"ג‬ ‫חובת‬ ‫לתקנות‬ )29( 3 ‫או‬
‫הכרחי‬ ‫תנאי‬ ‫תהווה‬ ,‫התוכנית‬ ‫מתחום‬ ‫כחלק‬ ‫ההשלמה‬ ‫מגרש‬ ‫הכללת‬ ‫לפיו‬ ,‫מטעמו‬ ‫מי‬ ‫ו/או‬
181
."‫כדאיות כלכלית‬ ‫לבעלת‬ ‫כולה‬ ‫התוכנית‬ ‫להפיכת‬
9 ‫סעיף‬ ‫שמפרט‬ ‫כפי‬ ,‫בגדלם‬ ‫מוגבלים‬ ‫הם‬ ‫כאלה‬ "‫השלמה‬ ‫"מגרשי‬ ‫גם‬ ,‫אולם‬
:‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬ ‫של‬ ‫זו‬ ‫בהחלטה‬
,‫שמאי‬ ‫הערכת‬ ‫מלוא‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫תיעשה‬ ,‫דלעיל‬ 8 ‫בסעיף‬ ‫כמשמעו‬ ‫השלמה‬ ‫מגרש‬ ‫הקצאת‬ .9"
:‫הבאים‬ ‫לכללים‬ ‫ובהתאם‬
‫יחידות‬ 150-‫ל‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 24 ‫בין‬ ,‫לפינוי‬ ‫המיועדות‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫מספר‬ ‫בה‬ ‫בתוכנית‬ 9.1
‫תוספת‬ ‫את‬ ‫הכוללים‬ ,‫דונמים‬ 2 ‫עד‬ ‫יהיה‬ ‫ששטחו‬ ,‫השלמה‬ ‫מגרש‬ ‫להקצות‬ ‫יהיה‬ ‫ניתן‬ –‫דיור‬
.‫הוקצתה‬ ‫אם‬ ,‫לעיל‬ 7 ‫סעיף‬ ‫מכוח‬ ‫ליזם‬ ‫שהוקצתה‬ ‫השטח‬
‫יהיה‬ ‫ניתן‬ – ‫דיור‬ ‫יחידות‬ 150 ‫על‬ ‫עולה‬ ‫לפינוי‬ ‫המיועדות‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫מספר‬ ‫בה‬ ‫בתוכנית‬ 9.2
‫שהוקצתה‬ ‫השטח‬ ‫תוספת‬ ‫את‬ ‫הכוללים‬ ,‫דונמים‬ 4 ‫על‬ ‫יעלה‬ ‫לא‬ ‫ששטחו‬ ,‫השלמה‬ ‫מגרש‬ ‫להקצות‬
.‫הוקצתה‬ ‫אם‬ ,‫לעיל‬ 7 ‫סעיף‬ ‫מכח‬ ‫ליזם‬
‫נוספים‬ ‫וכללים‬ ‫זו‬ ‫בהחלטה‬ ‫האמורים‬ ‫הכללים‬ ‫לפי‬ ‫ליזם‬ ‫או‬ ‫לחוכרים‬ ‫יוקצה‬ ‫ההשלמה‬ ‫מגרש‬ 9.3
182
."‫המינהל‬ ‫הנהלת‬ ‫שתקבע‬ ‫כפי‬
‫בה‬ ‫שנוקטת‬ ‫הגישה‬ ‫את‬ ‫להרחיב‬ ‫היא‬ "‫השלמה‬ ‫ל"מגרשי‬ ‫בנוגע‬ ‫כאן‬ ‫המלצתנו‬
,‫כלכלית‬ ‫מבחינה‬ ‫כדאית‬ ‫אינה‬ ‫שהתכנית‬ ‫במקרים‬ ‫רק‬ ‫כיום‬ .‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬
.)‫שמאי‬ ‫הערכת‬ ‫מלוא‬ ‫פי‬ ‫(על‬ ‫בתשלום‬ ‫אך‬ ‫ממכרז‬ ‫בפטור‬ ‫מוגבל‬ ‫שטח‬ ‫לה‬ ‫להוסיף‬ ‫ניתן‬
.‫הכלכלי‬ ‫לתחשיב‬ ‫מעבר‬ ‫החדש‬ ‫הבינוי‬ ‫לאופי‬ ‫משמעות‬ ‫יש‬ ,‫חברתית‬ ‫בראייה‬ ,‫אולם‬
‫מטר‬ 29 ‫גובה‬ ‫את‬ ‫תעבור‬ ‫המוצעת‬ ‫החדשה‬ ‫הבנייה‬ ‫בהם‬ ‫במקרים‬ ‫כי‬ ‫היא‬ ‫המלצתנו‬ ‫לכן‬
9-‫כ‬ ‫שהם‬ )‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫בחוק‬ "‫גבוה‬ ‫"בנין‬ ‫הגדרת‬ ‫לפי‬ ‫המותר‬ ‫המקסימום‬ ‫(שהוא‬
‫ובפטור‬ ‫מופחת‬ ‫במחיר‬ "‫השלמה‬ ‫"מגרש‬ ‫לפרויקט‬ ‫להקצות‬ ‫כדי‬ ‫בכך‬ ‫די‬ ‫יהיה‬ ,‫קומות‬
.‫תשלום‬ ‫ללא‬ ‫אף‬ ‫או‬ ,‫ממכרז‬
‫חדשה‬ ‫בנייה‬ ‫פרויקט‬ ‫קשירת‬ ‫לשקול‬ ‫יש‬ ,‫הקודם‬ ‫בסעיף‬ ‫שהוזכר‬ ‫כפי‬ ,‫בנוסף‬
‫מתחם‬ ‫או‬ ‫בניין‬ ‫לשפץ‬ ‫שיתחייב‬ ‫יזם‬ ,‫אחרות‬ ‫במילים‬ .‫קיימת‬ ‫בניה‬ ‫שיפוץ‬ ‫בפרויקט‬
.‫זה‬ ‫שיפוץ‬ ‫שתממן‬ ‫חדשה‬ ‫בנייה‬ ‫לצורך‬ ‫השלמה‬ ‫מגרש‬ ‫לקבל‬ ‫יוכל‬ ,‫קיים‬
‫שתי‬ ‫נזכיר‬ ‫כאן‬ .‫מסוימות‬ ‫בתכניות‬ ‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫לניוד‬ ‫מנגנון‬ ‫עוגן‬ ‫בישראל‬
:‫לדוגמה‬ ‫תכניות‬
‫כאשר‬ ,‫זכויות‬ ‫לניוד‬ ‫האפשרות‬ ‫לראשונה‬ ‫הוכנסה‬ ‫לתמ"א‬ 3 '‫מס‬ ‫בתיקון‬ :38 ‫תמ"א‬
‫חוות‬ .‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫או‬ ‫קומות‬ ‫תוספת‬ ‫בלי‬ ‫ושיפוץ‬ ‫חיזוק‬ ‫עובר‬ ‫הקיים‬ ‫המבנה‬
‫תמורת‬ )‫יזמי‬ ‫רווח‬ ‫(כולל‬ ‫ליזם‬ ‫לתת‬ ‫שיש‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫היקף‬ ‫את‬ ‫קובעת‬ ‫שמאית‬ ‫דעת‬
‫סעיף‬ ,http://www.mmi.gov.il/MoatzaWeb/InterHachById.aspx?HachId=1258&SearchWords= .181
.2014 ‫בינואר‬ 14 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,2012 ‫באוקטובר‬ 29 ‫מיום‬ 1258 ‫מספר‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬ ‫בהחלטת‬ 8
:‫מלא‬ ‫בתשלום‬ ‫ליזם‬ ‫שיימכר‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לפרויקט‬ ‫שטח‬ ‫תוספת‬ ‫על‬ ‫מדבר‬ ‫המוזכר‬ 7 ‫סעיף‬ .‫שם‬ .182
‫שטח‬ ‫יימכר‬ ,‫הקודמת‬ ‫בתכנית‬ ‫המקוריים‬ ‫למגרשים‬ ‫נוסף‬ ‫שטח‬ ,‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫התוכנית‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫הוסף‬ .7"
‫להתחדשות‬ ‫התכנית‬ ‫של‬ ‫והאיזון‬ ‫ההקצאה‬ ‫טבלת‬ ‫או‬ ‫ההקצאה‬ ‫בטבלת‬ ‫שייקבע‬ ‫כפי‬ ,‫מטעמם‬ ‫ליזם‬ ‫או‬ ‫לחוכרים‬ ‫זה‬
‫לכך‬ ‫בכפוף‬ ‫מטעמו‬ ‫מי‬ ‫ו/או‬ ‫הממשלתי‬ ‫השמאי‬ ‫שומת‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫שייקבע‬ ‫הנ"ל‬ ‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫מלוא‬ ‫של‬ ‫בתשלום‬ ,‫עירונית‬
.”‫להלן‬ 9.2 -‫ו‬ 9.1 ‫בסעיף‬ ‫הקבועים‬ ‫לתנאים‬ ‫ובהתאם‬ ‫מקורי‬ ‫מגרש‬ ‫ לכל‬]1[
‫מ"ר‬ 500 ‫על‬ ‫עולה‬ ‫אינה‬ ‫השטח‬ ‫שתוספת‬
1993.‫המכרזים, התשנ"ג‬ ‫חובת‬ ‫לתקנות‬ )10( 25 ‫סעיף‬ ‫ עפ"י‬]1[

46. 9091
‫אותה‬ ‫בתחום‬ ‫למגורים‬ ‫קרקע‬ ‫בייעוד‬ ‫פנוי‬ ‫למגרש‬ ‫מנוידות‬ ‫אלו‬ ‫וזכויות‬ ,‫השיפוץ‬
.‫מקומית‬ ‫רשות‬
‫וגם‬ ‫הזכויות‬ ‫ניוד‬ ‫מנגנון‬ ‫עוגן‬ ‫שבה‬ ‫אחרת‬ ‫תכנית‬ :‫אביב-יפו‬ ‫תל‬ ‫של‬ ‫השימור‬ ‫תכנית‬
‫כי‬ ‫נקבע‬ ‫זאת‬ ‫בתכנית‬ .‫אביב-יפו‬ ‫תל‬ ‫העיר‬ ‫של‬ ‫השימור‬ ‫תכנית‬ ‫היא‬ ‫מקרים‬ ‫בכמה‬ ‫יושם‬
‫לנייד‬ ‫ניתן‬ )‫מחמיר‬ ‫(שימור‬ ‫בנייה‬ ‫בהם‬ ‫להוסיף‬ ‫מתירה‬ ‫לא‬ ‫שהתכנית‬ ‫לשימור‬ ‫במבנים‬
.‫המקומית‬ ‫הוועדה‬ ‫בסמכות‬ ‫תכנית‬ ‫במסגרת‬ ,‫בעיר‬ ‫אחר‬ ‫למגרש‬ ‫זכויות‬
‫תכנית‬ ‫הפקדת‬ ‫דורש‬ ‫זה‬ ‫שמסלול‬ ‫בכך‬ ‫נעוץ‬ ‫הניוד‬ ‫ממסלול‬ ‫הנובע‬ ‫קושי‬
‫ניוד‬ ‫את‬ ‫לאפשר‬ ‫כדי‬ ,‫המקומית‬ ‫הוועדה‬ ‫בסמכות‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ,‫ואישורה‬ ‫נוספת‬ ‫מפורטת‬
‫המגרש‬ ‫את‬ ‫להתאים‬ ‫מהצורך‬ ‫נובע‬ ‫נוסף‬ ‫קושי‬ .‫בעיר‬ ‫אחר‬ ‫למגרש‬ ‫אחד‬ ‫ממגרש‬ ‫הזכויות‬
‫לבניה‬ ‫יביא‬ ‫לא‬ ‫אליו‬ ‫הזכויות‬ ‫שניוד‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ,‫סביבתו‬ ‫אל‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫את‬ ‫המקבל‬
.‫קיים‬ ‫עירוני‬ ‫במרקם‬ ‫פגיעה‬ ‫תוך‬ ,‫וצפיפות‬ ‫גובה‬ ‫של‬ ‫בהיבט‬ ‫חריגה‬
‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ "‫משולב‬ ‫"פרויקט‬ ‫ביצוע‬ :4 ‫המלצה‬
‫פרויקט‬ ‫של‬ ‫כלכלית‬ ‫בדיקה‬ "‫והנדסה‬ ‫כלכלה‬ ‫“פז‬ ‫חברת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫נערכה‬ 2012 ‫בשנת‬
‫(גבעת‬ ‫אל-ג'בלייה‬ ‫בשכונת‬ ‫קיימים‬ ‫מגורים‬ ‫בנייני‬ ‫שיפוץ‬ ‫הציע‬ ‫הפרויקט‬ .‫זה‬ ‫מסוג‬
‫קומות‬ 3.5 ‫עליהם‬ ‫להוסיף‬ ‫הוצע‬ ,‫לכלכלי‬ ‫השיפוץ‬ ‫את‬ ‫להפוך‬ ‫כדי‬ 183
.‫ביפו‬ )‫עליה‬
‫נערכה‬ ‫כך‬ ‫לצורך‬ .‫בצמוד‬ ‫פנויה‬ ‫קרקע‬ ‫על‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬ ‫שני‬ ‫לבנות‬ ‫וכן‬ ‫חדשות‬
‫התבססה‬ ‫הבדיקה‬ .‫הכלכלית‬ ‫ההיתכנות‬ ‫לבחינת‬ ,‫בלבד‬ ‫אינדיקטיבית‬ ‫מקדמית‬ ‫בדיקה‬
‫התכנית‬ ‫לשינוי‬ ‫התכנון‬ ‫רשויות‬ ‫הסכמת‬ :‫התכנון‬ ‫בתחום‬ "‫"אופטימיות‬ ‫בסיס‬ ‫הנחות‬ ‫על‬
‫רשות‬ ‫ע"י‬ ‫קרקע‬ ‫הקצאת‬ ;‫השבחה‬ ‫מהיטל‬ ‫גורף‬ ‫ולפטור‬ )2660 '‫מס‬ ‫(תכנית‬ ‫התקפה‬
,‫לעיל‬ ‫שהוזכרה‬ 1258 ‫החלטה‬ ‫במסגרת‬ ‫מופחת‬ ‫ובמחיר‬ ‫ממכרז‬ ‫בפטור‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬
‫בעלי‬ ‫הסכמת‬ ,‫לפרויקט‬ ‫מהדירות‬ ‫חלק‬ ‫שבבעלותה‬ "‫"חלמיש‬ ‫המשכנת‬ ‫החברה‬ ‫הסכמת‬
‫כלכלית‬ ‫בדיקה‬ ‫נערכה‬ ‫אלה‬ ‫הנחות‬ ‫על‬ ‫בהתבסס‬ .‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫ודיירי‬ ‫הדירות‬
:‫הבאה‬ ‫לפרוגרמה‬
38 ‫תמ"א‬ ‫במסגרת‬ ‫בפרויקטים‬ ‫למקובל‬ ‫בדומה‬ ‫הקיימים‬ ‫הבניינים‬ ‫של‬ ‫מלא‬ ‫שיפוץ‬ •
,‫חיצונית‬ ‫מעלית‬ ‫תוספת‬ ,‫הלובי‬ ‫הרחבת‬ ,‫דירה‬ ‫לכל‬ ‫ומרפסת‬ ‫ממ"ד‬ ‫תוספת‬ ‫והכולל‬
.‫משותפות‬ ‫וביוב‬ ‫חשמל‬ ‫תשתיות‬ ‫החלפת‬
.‫הקיימים‬ ‫הבניינים‬ ‫מעל‬ ‫קומות‬ 3.5 ‫בניית‬ ‫במסגרת‬ ‫דירות‬ 98 ‫תוספת‬ •
‫קומות‬ 7 ‫בגובה‬ ‫הפנוי‬ ‫השטח‬ ‫על‬ ‫חדשים‬ ‫מבנים‬ ‫שני‬ ‫או‬ ‫כניסות‬ ‫שתי‬ ‫בן‬ ‫מבנה‬ ‫בניית‬ •
4 ‫דירות‬ 12 ,‫חדרים‬ 3 ‫דירות‬ 12 ,‫חדרים‬ 2 ‫דירות‬ 16 :‫חדשות‬ ‫דירות‬ 56 ‫ובסה"כ‬
.‫חדרים‬ 5 ‫דירות‬ 16-‫ו‬ ‫חדרים‬
‫לא‬ ‫עוד‬ ‫(וכל‬ ‫זו‬ ‫במתכונת‬ ‫כי‬ ‫הראו‬ ‫המקדמי‬ ‫הדו"ח‬ ‫של‬ ‫הביניים‬ ‫מסקנות‬
‫רווחיות‬ ‫קיימת‬ )‫החדשים‬ ‫בבניינים‬ ‫לעיל‬ ‫המצוין‬ ‫על‬ ‫נוספות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫יתווספו‬
‫במילים‬ 184
.‫הפנויה‬ ‫הקרקע‬ ‫עבור‬ ‫לשלם‬ ‫יידרש‬ ‫לא‬ ‫שהיזם‬ ‫בתנאי‬ ‫רק‬ ‫אולם‬ ‫ליזם‬
.‫תמורה‬ ‫ללא‬ ‫תתקבל‬ ‫הפנויה‬ ‫שהקרקע‬ ‫בהנחה‬ ‫לביצוע‬ ‫ניתן‬ ‫הפרויקט‬ ,‫אחרות‬
‫רשות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫כאפשרית‬ ‫הוכרה‬ ‫שכבר‬ ‫גישה‬ ‫היא‬ ‫אפסי‬ ‫במחיר‬ ‫קרקעות‬ ‫שיווק‬
‫בפקולטה‬ ‫ואנתרופולוגיה‬ ‫לסוציולוגיה‬ ‫והחוג‬ ‫לאדריכלות‬ ‫הספר‬ ‫בית‬ ,‫למשפטים‬ ‫הפקולטה‬ ‫ביוזמת‬ ‫פרויקט‬ .183
."‫לשלום‬ ‫פרס‬ ‫"מרכז‬ ‫עמותת‬ ‫בשיתוף‬ ,‫אביב‬ ‫תל‬ ‫באוניברסיטת‬ ‫החברה‬ ‫למדעי‬
‫בשכונת‬ ‫המגורים‬ ‫במתחמי‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫לתכנית‬ ‫ומקדמית‬ ‫ראשונית‬ ‫דעת‬ ‫חוות‬ ,‫והנדסה‬ ‫כלכלה‬ ‫פז‬ .184
.2013 ‫בינואר‬ 15 ,‫לעיון‬ ‫מקדמית‬ ‫טיוטה‬ .‫יפו‬ ‫בדרום‬ )‫עג'מי‬ ‫דרום‬ ,‫עליה‬ ‫כגבעת‬ ‫גם‬ ‫(המוכרת‬ ‫ג'בליה‬
‫מועצת‬ ‫יזמה‬ 2014 ‫במרץ‬ .‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫בהקשר‬ ‫לא‬ ‫אולם‬ ,‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬
‫קרקע‬ ‫על‬ ‫לבנייה‬ ‫במכרזים‬ ‫המינימום‬ ‫מחיר‬ ‫את‬ ‫לבטל‬ ‫להחלטה‬ ‫הצעה‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬
‫במטרה‬ ,‫אחת‬ ‫פעם‬ ‫שנכשלו‬ ‫למכרזים‬ ‫בהתייחס‬ ‫רק‬ ‫הועלתה‬ ‫זו‬ ‫הצעה‬ .‫שנכשלו‬ ‫מדינה‬
‫למחיר‬ ‫הגיעו‬ ‫שלא‬ ‫מכרזים‬ ‫פסילת‬ .‫מינימום‬ ‫מחיר‬ ‫ללא‬ ‫השנייה‬ ‫בפעם‬ ‫אותם‬ ‫לפרסם‬
‫קורה‬ ‫פעם‬ ‫לא‬ ‫ולכן‬ ‫נמוכים‬ ‫ביקושים‬ ‫שבהם‬ ‫פריפריה‬ ‫באזורי‬ ‫בעיקר‬ ‫נפוצה‬ ‫המינימום‬
‫החדשה‬ ‫ההחלטה‬ ‫הצעת‬ .‫מדי‬ ‫נמוכות‬ ‫הצעות‬ ‫בשל‬ ‫או‬ ‫הצעות‬ ‫היעדר‬ ‫בשל‬ ‫נכשל‬ ‫שמכרז‬
‫ליזמים‬ ‫אפסי‬ ‫במחיר‬ ‫יימכרו‬ ‫שקרקעות‬ ‫לכך‬ ‫להביא‬ ‫עשויה‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מועצת‬ ‫של‬
185
.‫לרוכש‬ ‫המוצע‬ ‫במחיר‬ ‫ישתקף‬ ‫הדבר‬ ‫כי‬ ‫להבטיח‬ ‫דרך‬ ‫כל‬ ‫אין‬ ‫כאשר‬
‫או‬ ‫נמוך‬ ‫במחיר‬ ‫קרקע‬ ‫שיווק‬ ‫לשקול‬ ‫מקום‬ ‫יש‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לעניין‬
"‫"יוצמדו‬ ‫שישווקו‬ ‫המגרשים‬ ‫כאשר‬ ‫זאת‬ .‫ביקוש‬ ‫קיים‬ ‫בהם‬ ‫באזורים‬ ‫גם‬ ‫תמורה‬ ‫ללא‬
‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫של‬ ‫שיפוץ‬ ‫למימון‬ ‫כאמצעי‬ ‫וישמשו‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫לפרויקט‬
‫על‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫בפרויקט‬ ‫הצפיפות‬ ‫להפחתת‬ ‫או‬ ,)‫עליהם‬ ‫בנייה‬ ‫תוספת‬ ‫בלי‬ ‫או‬ ‫(עם‬
‫תוותר‬ ‫המדינה‬ ‫בו‬ ,‫זה‬ ‫מעין‬ ‫שיווק‬ ‫תצדיק‬ ‫זו‬ ‫חברתית‬ ‫מטרה‬ .‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ ‫ידי‬
‫התושבים‬ ‫עם‬ ‫שתיטיב‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫ביצוע‬ ‫לטובת‬ ‫הקרקע‬ ‫מן‬ ‫הכנסותיה‬ ‫על‬
.‫הקיימים‬
,‫לעיל‬ ‫בדוגמה‬ ‫שהוזכר‬ ‫הפרויקט‬ ‫את‬ ‫למשל‬ ‫לשפר‬ ‫עשוי‬ ‫בקרקע‬ ‫כזה‬ ‫שימוש‬
‫חוששים‬ ‫הם‬ .‫לפרויקט‬ ‫המתנגדים‬ ‫תושבים‬ ‫ישנם‬ ‫זה‬ ‫במתחם‬ .‫ביפו‬ ‫ג'בלייה‬ ‫במתחם‬
‫כשליש‬ ‫בהם‬ ,‫הקיימים‬ ‫לבניינים‬ ‫דירות‬ 98 ‫תוספת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שייגרם‬ ‫הגדול‬ ‫מהציפוף‬
‫(כולל‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫והיתר‬ ,)‫חלמיש‬ ‫(חברת‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫דיירי‬ ‫הם‬ ‫מהתושבים‬
‫במתחם‬ ‫מתגוררת‬ ‫כיום‬ ,‫המתנגדים‬ ‫לדברי‬ .)‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫שוכרים‬ ‫של‬ ‫קטן‬ ‫מספר‬
‫בבניינים‬ ‫לגור‬ ‫הצפויים‬ ‫החדשים‬ ‫הדיירים‬ ‫כי‬ ‫סבורים‬ ‫והם‬ ,‫חלשה‬ ‫אוכלוסייה‬
‫מצבה‬ ‫את‬ ‫ירע‬ ‫השיפוץ‬ ‫כזה‬ ‫במקרה‬ .‫דומה‬ ‫סוציו-אקונומי‬ ‫מחתך‬ ‫הם‬ ‫גם‬ ‫יהיו‬ ‫שישופצו‬
.‫לשפרו‬ ‫במקום‬ ‫השכונה‬ ‫של‬ ‫החברתי‬
‫שתי‬ ‫בדו"ח‬ ‫הזכירו‬ ‫ולפיכך‬ ‫זה‬ ‫למצב‬ ‫ערים‬ ‫היו‬ ‫הכלכלי‬ ‫הדו"ח‬ ‫מחברי‬
‫לשיפור‬ ‫פוטנציאל‬ ‫בעלות‬ ‫הן‬ ‫אולם‬ ‫כלכלית‬ ‫מבחינה‬ ‫נבחנו‬ ‫שלא‬ ‫נוספות‬ ‫אפשרויות‬
:‫ציפוף‬ ‫תוספת‬ ‫ללא‬ ‫הקיימים‬ ‫הבניינים‬ ‫מצב‬
‫המבנים‬ ‫על‬ ‫בנייה‬ ‫במקום‬ ‫הפנויה‬ ‫לקרקע‬ ‫הקיימים‬ ‫מהבניינים‬ ‫הזכויות‬ ‫יתרת‬ ‫ניוד‬
.‫הקיימים‬
.‫מהמקובל‬ ‫נמוך‬ ‫יזמי‬ ‫לרווח‬ ‫הנדרש‬ ‫עירוני‬ ‫כלכלית/גוף‬ ‫חברה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הפרויקט‬ ‫ביצוע‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ "‫משולב‬ ‫"פרויקט‬ ‫לביצוע‬ ‫בנוגע‬ ‫המלצותינו‬ ,‫זאת‬ ‫לאור‬
:‫הן‬ ‫חדשה‬ ‫ובנייה‬
‫הליך‬ ‫וקיום‬ ,Social Impact Assessment – ‫חברתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ‫ביצוע‬ •
‫לשם‬ ‫הדרושה‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫תוספת‬ ‫ספציפי‬ ‫במתחם‬ ‫האם‬ ‫לקבוע‬ ‫שיאפשר‬ ‫ציבור‬ ‫שיתוף‬
‫הסוציו-אקונומיות‬ ‫הבעיות‬ ‫להחרפת‬ ‫לגרום‬ ‫עלולה‬ ‫כלכלית‬ ‫מבחינה‬ ‫הפרויקט‬ ‫מימוש‬
.‫במתחם‬
‫במקרים‬ ‫מלא‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ ‫שתאפשר‬ ‫אפסי‬ ‫או‬ ‫נמוך‬ ‫במחיר‬ ‫נוספת‬ ‫פנויה‬ ‫קרקע‬ ‫הקצאת‬ •
‫במרץ‬ 27 ,‫כלכליסט‬ ."‫שנכשלו‬ ‫במכרזים‬ ‫המינימום‬ ‫מחיר‬ ‫את‬ ‫לבטל‬ ‫תציע‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫"רשות‬ ,‫לוי‬ ‫דותן‬ .185
.2014
‫ליום‬ ‫נכון‬ ,http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3627649,00.html
.30.3.14

47. 9293
‫שיעלו‬ ‫ההמלצות‬ ‫לפי‬ ‫ישנים‬ ‫בבניינים‬ ‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫להוסיף‬ ‫לא‬ ‫יוחלט‬ ‫בהם‬
‫מטעם‬ ‫נכונות‬ ‫גיבוש‬ ,‫לחילופין‬ .‫הציבור‬ ‫שיתוף‬ ‫ומהליך‬ ‫החברתית‬ ‫ההשפעה‬ ‫מתסקיר‬
‫בניינים‬ ‫שיפוץ‬ ‫הכולל‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לפרויקט‬ ‫להצמיד‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬
.‫תמורה‬ ‫ללא‬ ‫השלמה‬ ‫מגרש‬ ‫קיימים‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬ ‫לביצוע‬ ‫עירוני‬ ‫גוף‬ ‫או‬ ‫כלכלית‬ ‫חברה‬ ‫הקמת‬ •
.‫הפרטי‬ ‫בשוק‬ ‫מהמקובל‬ ‫נמוכים‬ ‫יהיו‬ ‫שלהם‬ ‫היזמי‬ ‫הרווח‬ ‫יעדי‬ ‫אשר‬ ‫מצוקה‬ ‫בשכונות‬
‫התחדשות‬ ‫עם‬ ‫חדשה‬ ‫בנייה‬ ‫שישלב‬ ‫פרויקט‬ ‫ותיקה‬ ‫לשכונה‬ "‫"לתפור‬ ‫מוצע‬
‫אפשרויות‬ ‫בבחירת‬ ‫גמישות‬ ‫תינתן‬ ‫שלתושבים‬ ‫בכך‬ ‫תהיה‬ ‫הפרויקט‬ ‫של‬ ‫ייחודו‬ .‫עירונית‬
:‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫רבים‬ ‫תושבים‬ ‫של‬ ‫לצרכים‬ ‫הולם‬ ‫מענה‬ ‫שייתן‬ ‫באופן‬ ,‫שונות‬
‫שיפוץ‬ ‫שיאפשרו‬ ‫באופן‬ ‫יחושבו‬ ‫הבניה‬ ‫ואחוזי‬ ,‫פנויה‬ ‫קרקע‬ ‫על‬ ‫חדש‬ ‫בניין‬ ‫יבנה‬ ‫היזם‬ •
‫שישופצו‬ ‫הישנות‬ ‫הדירות‬ ‫מספר‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ .‫בשכונה‬ ‫ישנים‬ ‫בניינים‬ ‫מספר‬ ‫או‬ ‫בניין‬
‫ולפי‬ ‫נתוניו‬ ‫לפי‬ ‫מקום‬ ‫בכל‬ ‫ייקבע‬ ‫החדש‬ ‫במגרש‬ ‫היזם‬ ‫שיקבל‬ ‫הבנייה‬ ‫זכויות‬ ‫לבין‬
‫ותיקות‬ ‫שכונות‬ ‫הרבה‬ ‫שיש‬ ‫מאחר‬ .‫בהם‬ ‫הנדרש‬ ‫השיפוץ‬ ‫וסוג‬ ‫הישנים‬ ‫המבנים‬ ‫מצב‬
‫גיאוגרפי‬ ‫קשר‬ ‫בהכרח‬ ‫יהיה‬ ‫לא‬ ,‫מספיקה‬ ‫אינה‬ ‫שהקרקע‬ ‫או‬ ,‫פנויה‬ ‫קרקע‬ ‫בהן‬ ‫שאין‬
.‫האפשר‬ ‫ככל‬ ‫לכך‬ ‫לשאוף‬ ‫שיש‬ ‫למרות‬ ,‫החדשה‬ ‫הבנייה‬ ‫לבין‬ ‫הישנים‬ ‫הבניינים‬ ‫בין‬
.‫הישנה‬ ‫דירתם‬ ‫פינוי‬ ‫תמורת‬ ‫חדש‬ ‫לבניין‬ ‫לעבור‬ ‫לבחור‬ ‫יוכלו‬ ‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ •
.‫הישן‬ ‫הבניין‬ ‫את‬ ‫להרוס‬ ‫יהיה‬ ‫ניתן‬ ,‫זו‬ ‫באופציה‬ ‫יבחרו‬ ‫הדיירים‬ ‫כל‬ ‫בו‬ ‫במקרה‬
‫לבין‬ ‫חדש‬ ‫לבניין‬ ‫מעבר‬ ‫בין‬ ‫לבחור‬ ‫יוכלו‬ ,‫בכך‬ ‫ירצו‬ ‫הדיירים‬ ‫כל‬ ‫שלא‬ ‫במקרה‬ •
‫תילו‬ ‫על‬ ‫יישאר‬ ‫הישן‬ ‫הבניין‬ ‫בו‬ ‫במקרה‬ .‫היזם‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שישופץ‬ ,‫הישן‬ ‫בבניין‬ ‫הישארות‬
.‫היזם‬ ‫לרשות‬ ‫תעבורנה‬ ‫הן‬ ,‫יתרוקנו‬ ‫מהדירות‬ ‫וחלק‬
‫על‬ ,‫הישן‬ ‫בבניין‬ ‫דירתם‬ ‫את‬ ‫להגדיל‬ ‫אפשרות‬ ‫בכך‬ ‫המעוניינים‬ ‫לתושבים‬ ‫יציע‬ ‫היזם‬ •
.‫הבניין‬ ‫נתוני‬ ‫פי‬
‫מיועד‬ ‫(שהיה‬ ‫כסף‬ ‫סכום‬ ‫לקבל‬ ‫יוכלו‬ ‫הקיימת‬ ‫בדירתם‬ ‫שינוי‬ ‫כל‬ ‫ירצו‬ ‫שלא‬ ‫תושבים‬ •
‫שיקום‬ ‫בפרויקט‬ ‫שקרה‬ ‫למה‬ ‫בדומה‬ ‫שכן‬ ,‫התכנון‬ ‫על‬ ‫ישפיע‬ ‫זה‬ ‫נתון‬ .)‫הדירה‬ ‫להרחבת‬
.‫המקורי‬ ‫בגדלן‬ ‫יישארו‬ ‫ואחרות‬ ‫יורחבו‬ ‫נתון‬ ‫בבניין‬ ‫מהדירות‬ ‫חלק‬ ,‫שכונות‬
‫גוף‬ ‫של‬ ‫חברתית‬ ‫עבודה‬ ‫נדרשת‬ ,‫זו‬ ‫מעין‬ "‫"גמישה‬ ‫תכנית‬ ‫ליזום‬ ‫מנת‬ ‫על‬
‫לפן‬ ‫התייחסות‬ ‫שיכלול‬ ‫כלכלי‬ ‫תחשיב‬ ‫ובעקבותיו‬ ‫חברתי‬ ‫סקר‬ ‫יבצע‬ ‫אשר‬ ‫חיצוני‬
‫האפשרויות‬ ‫ולעיצוב‬ ‫החדש‬ ‫לתכנון‬ ‫הבסיס‬ ‫את‬ ‫יהוו‬ ‫והתחשיב‬ ‫הסקר‬ ‫תוצאות‬ .‫חברתי‬
‫למכרז‬ ‫תשווק‬ ‫אשר‬ ‫הקרקע‬ ‫מחיר‬ ‫את‬ ‫ייקבע‬ ‫גם‬ ‫התחשיב‬ .‫לדיירים‬ ‫שיוצגו‬ ‫השונות‬
.‫פיה‬ ‫על‬ ‫שהוכנה‬ ‫ולתכנית‬ ‫החברתית-כלכלית‬ ‫לפרוגרמה‬ ‫התואם‬
-‫פינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הציפוף‬ ‫מקדמי‬ ‫להורדת‬ ‫המלצות‬
‫בינוי‬
‫קשה‬ ‫הפיזי‬ ‫שמצבם‬ ‫בבניינים‬ ‫לדוגמה‬ ,‫פינוי-בינוי‬ ‫פרויקט‬ ‫ביצוע‬ ‫על‬ ‫הוחלט‬ ‫כאשר‬
‫לכך‬ ‫לשאוף‬ ‫יש‬ ,‫מחדש‬ ‫ובנייתם‬ ‫הריסתם‬ ‫מעלות‬ ‫גבוהה‬ ‫להיות‬ ‫צפויה‬ ‫שיפוצם‬ ‫ועלות‬
‫מצב‬ ‫ליצור‬ ‫יש‬ ,‫בנוסף‬ .‫המפונים‬ ‫התושבים‬ ‫את‬ ‫ידירו‬ ‫לא‬ ‫שייבנו‬ ‫החדשים‬ ‫שהבניינים‬
,‫מגוון‬ ‫סוציו-אקונומי‬ ‫ברקע‬ ‫יתאפיינו‬ ‫לפרויקט‬ ‫לעבור‬ ‫שירצו‬ ‫חדשים‬ ‫תושבים‬ ‫שבו‬
‫מקדמי‬ ‫להורדת‬ ‫הצעות‬ ‫מספר‬ ‫להלן‬ .‫בלבד‬ ‫אמידים‬ ‫לדיירים‬ ‫יוגבל‬ ‫לא‬ ‫שהפרויקט‬ ‫כך‬
‫אחזקתם‬ ‫שעלות‬ ‫בניינים‬ ‫בניית‬ ‫יאפשרו‬ ‫אשר‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הציפוף‬
.‫יחסית‬ ‫נמוכה‬
‫שהיו‬ ‫הפיתוח‬ ‫מעלויות‬ ‫חלק‬ ‫כולל‬ ‫כשהוא‬ ‫המדינה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הפרויקט‬ ‫תקצוב‬ :1 ‫המלצה‬
‫בנוי‬ ‫שאינו‬ ‫בשטח‬ ‫מוקמות‬ ‫היו‬ ‫אילו‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫דומה‬ ‫במספר‬ ‫מושקעות‬
‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫רב‬ ‫מספר‬ ‫של‬ ‫בתוספת‬ ‫מאופיינים‬ ‫פינוי-בינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬
‫יחידות‬ ‫של‬ ‫דומה‬ ‫מספר‬ ‫מוקם‬ ‫בהן‬ ‫חדשים‬ ‫לפרויקטים‬ ‫אותם‬ ‫להשוות‬ ‫ניתן‬ ‫ולכן‬
‫שכונה‬ ‫של‬ ‫הקמתה‬ ‫עלות‬ ‫כי‬ ‫מניחה‬ ‫זו‬ ‫השוואה‬ .‫ישנים‬ ‫בניינים‬ ‫הריסת‬ ‫ללא‬ ,‫מגורים‬
‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫מספר‬ ‫אותו‬ ‫הקמת‬ ‫מעלות‬ ‫גבוהה‬ ,‫חדשות‬ ‫תשתיות‬ ‫בניית‬ ‫הכוללת‬ ,‫חדשה‬
‫כלכלה‬ ‫חברת‬ ‫שערכה‬ ‫במחקר‬ ‫למצוא‬ ‫ניתן‬ ‫זו‬ ‫להנחה‬ ‫חיזוק‬ .‫פינוי-בינוי‬ ‫בפרויקט‬
‫התשתיות‬ ‫הקמת‬ ‫עלות‬ ‫כי‬ ‫מראה‬ ‫אשר‬ ,‫מרחב‬ ‫ועמותת‬ ‫מילקן‬ ‫מכון‬ ‫בשיתוף‬ ‫אורבנית‬
‫הנדרשת‬ ‫ההשקעה‬ ‫מן‬ ‫בהרבה‬ ‫גדולה‬ ‫קיימות‬ ‫ערים‬ ‫בשולי‬ ‫חדשות‬ ‫בשכונות‬ ‫לדירות‬
186
.‫מבונים‬ ‫באזורים‬ ‫בנייה‬ ‫של‬ ‫במקרים‬ ‫תשתיות‬ ‫בהקמת‬
‫שכונה‬ ‫לבניית‬ ‫הדרושות‬ ‫התשתיות‬ ‫של‬ ‫ההקמה‬ ‫עלויות‬ ‫את‬ ‫בחן‬ ‫המחקר‬
.‫פתוחים‬ ‫ציבוריים‬ ‫ושטחים‬ ‫כבישים‬ ,‫ביוב‬ ,‫מים‬ ,‫חשמל‬ ,‫ציבור‬ ‫מוסדות‬ ‫ובהן‬ ,‫חדשה‬
‫לכל‬ ‫בקירוב‬ ‫שקל‬ ‫אלף‬ 153 ‫לכדי‬ ‫מגיעה‬ ‫האלה‬ ‫המרכיבים‬ ‫עלות‬ ‫כי‬ ‫עולה‬ ‫מההשוואה‬
‫השקעה‬ ‫דורשת‬ ‫בנוי‬ ‫בשטח‬ ‫מגורים‬ ‫מתחם‬ ‫בניית‬ ,‫זאת‬ ‫לעומת‬ .‫שנבנית‬ ‫דיור‬ ‫יחידת‬
‫ובאזורים‬ ‫מאחר‬ ‫זאת‬ .‫הנדרשות‬ ‫התשתיות‬ ‫הקמת‬ ‫לשם‬ ‫ליחידה‬ ‫שקל‬ ‫אלף‬ 38 -‫כ‬ ‫של‬
‫היותר‬ ‫לכל‬ ‫נדרשת‬ ‫רבים‬ ‫ובמקרים‬ ,‫מאפס‬ ‫התשתיות‬ ‫כלל‬ ‫בהקמת‬ ‫צורך‬ ‫אין‬ ‫בנויים‬
‫לכל‬ ‫שקל‬ ‫אלף‬ 115 ‫של‬ ‫בסכום‬ ‫מסתכם‬ ‫העלות‬ ‫פער‬ .‫קיימות‬ ‫תשתיות‬ ‫של‬ ‫ושיפור‬ ‫הרחבה‬
.‫יחידה‬
‫יש‬ ,‫בהקמתן‬ ‫רק‬ ‫ולא‬ ,‫התשתיות‬ ‫תחזוקת‬ ‫בתחום‬ ‫שגם‬ ‫גילה‬ ‫המחקר‬ ,‫מזו‬ ‫יתרה‬
‫שמדובר‬ ‫משום‬ ‫זאת‬ .‫שנה‬ ‫מדי‬ ‫לדירה‬ ‫שקל‬ 1,600 ‫לכדי‬ ‫המגיע‬ ‫משמעותי‬ ‫עלות‬ ‫פער‬
‫מלא‬ ‫במימון‬ ‫ולא‬ )'‫וכו‬ ,‫אשפה‬ ‫איסוף‬ ,‫רחובות‬ ‫ניקוי‬ ‫(כגון‬ ‫קיימות‬ ‫מערכות‬ ‫בהרחבת‬
.187
‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫חדשים‬ ‫שירותים‬ ‫של‬
,‫העיר‬ ‫בתוך‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫משמעותית‬ ‫תוספת‬ ‫כי‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫עולה‬ ‫המחקר‬ ‫מן‬
‫או‬ ‫נוספת‬ ‫להשקעה‬ ‫יזדקקו‬ ‫אלה‬ ‫אם‬ ‫(גם‬ ‫וכולי‬ ‫שירותים‬ ,‫תשתיות‬ ‫כבר‬ ‫קיימות‬ ‫בה‬
‫אותו‬ ‫עם‬ ‫חדשה‬ ‫שכונה‬ ‫בניית‬ ‫לעומת‬ ‫בהרבה‬ ‫נמוכה‬ ‫ציבורית‬ ‫השקעה‬ ‫דורשת‬ ,)‫תגבור‬
‫זה‬ ‫לסעיף‬ ‫בנוגע‬ ‫הצעתנו‬ .‫מאפס‬ ‫תשתיות‬ ‫בהקמת‬ ‫צורך‬ ‫יש‬ ‫בה‬ ,‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫מספר‬
‫ההתחדשות‬ ‫של‬ ‫סבסוד‬ ‫לטובת‬ ‫שנחסך‬ ‫הסכום‬ ‫מן‬ ‫חלק‬ ‫בחשבון‬ ‫יובא‬ ‫אם‬ ‫כי‬ ,‫כן‬ ‫אם‬ ‫היא‬
:‫וביניהם‬ ‫לעיל‬ ‫שהוצגו‬ ‫שונים‬ ‫פתרונות‬ ‫יאפשר‬ ‫כזה‬ ‫תקצוב‬ ,‫העירונית‬
‫זכויות‬ ‫ניוד‬ ‫לאפשר‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫הדרושה‬ ‫הנוספת‬ ‫הקרקע‬ ‫מרכיב‬ ‫של‬ ‫מחירו‬ ‫הוזלת‬ •
‫ריק‬ ‫במגרש‬ ‫החדשה‬ ‫הבניה‬ ‫התניית‬ ‫או‬ ,‫לאפס‬ ‫אף‬ ‫או‬ ‫נמוך‬ ‫למחיר‬ ,‫אחר‬ ‫למגרש‬ ‫בנייה‬
.‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫בשיפוץ‬
‫ללא‬ ‫קיימים‬ ‫בניינים‬ ‫לשפץ‬ ‫שיאפשר‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫פרויקט‬ ‫של‬ ‫ישיר‬ ‫סבסוד‬ •
,‫בוסו‬ ‫נמרוד‬ ‫מאת‬ ‫כתבה‬ ,"‫עירונית‬ ‫מהתחדשות‬ ‫ארבעה‬ ‫פי‬ ‫יקרה‬ ‫פתוח‬ ‫בשטח‬ ‫לבנייה‬ ‫תשתיות‬ ‫הקמת‬ :‫מחקר‬ “ .186
.2014 ‫באוגוסט‬ 1 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,http://www.themarker.com/realestate/1.2386970 .25.07.2014 ,‫מרקר‬ ‫דה‬
,‫גלובס‬ ,‫ברמלי‬ ‫דפנה‬ ‫מאת‬ ‫כתבה‬ "?‫יותר‬ ‫יקר‬ ‫מה‬ :‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לעומת‬ ‫חדשה‬ ‫"בניה‬ ‫גם‬ ‫וכן‬ ,‫שם‬ .187
‫באוגוסט‬ 1 ‫ליום‬ ‫נכון‬ ,http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000928004 .31.3.2014
.2014

48. 9495
.‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫תוספת‬
‫בהתאם‬ ‫ייקבע‬ ‫שעיצובם‬ )‫פינוי-בינוי‬ ‫במסגרת‬ ,‫(למשל‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬ ‫בניית‬ •
.‫הקיימים‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫ולצרכים‬ ‫הכלכליות‬ ‫ליכולות‬
‫הבנייה‬ ‫עלויות‬ ‫להוזלת‬ ‫נוספים‬ ‫תמריצים‬ ‫מתן‬ :2 ‫המלצה‬
‫ניתן‬ ‫וכך‬ ‫למימונן‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫פחות‬ ‫נדרשות‬ ,‫יותר‬ ‫נמוכות‬ ‫הבניה‬ ‫שעלויות‬ ‫ככל‬
:‫הציפוף‬ ‫מקדם‬ ‫את‬ ‫להקטין‬
‫הדירות‬ ‫עבור‬ ‫בנייה‬ ‫שירותי‬ ‫על‬ ‫מע"מ‬ ‫מתשלום‬ ‫יזוכה‬ ‫היזם‬ :‫ליזם‬ ‫במיסים‬ ‫הקלות‬ •
‫הוצאותיו‬ ‫את‬ ‫יקטין‬ ‫כזה‬ ‫זיכוי‬ .‫שנהרסה‬ ‫דירתם‬ ‫תמורת‬ ‫הקיימים‬ ‫לדיירים‬ ‫מוסר‬ ‫שהוא‬
.‫ההוצאות‬ ‫לכיסוי‬ ‫הנדרשות‬ ‫הדירות‬ ‫מספר‬ ‫צמצום‬ ‫ויאפשר‬ ‫הפרויקט‬ ‫על‬ ‫הקבלן‬ ‫של‬
‫במקרים‬ ‫חשיבותו‬ ‫עיקר‬ ‫ולכן‬ ,‫הפרויקט‬ ‫בהיקף‬ ‫משמעותי‬ ‫בצמצום‬ ‫מדובר‬ ‫אין‬ ,‫אולם‬
‫את‬ ‫לשנות‬ ‫כלומר‬ ,‫קומות‬ 9-‫ל‬ ‫הקומות‬ ‫מספר‬ ‫את‬ ‫להקטין‬ ‫זו‬ ‫הטבה‬ ‫באמצעות‬ ‫ניתן‬ ‫בהם‬
.‫גבוה‬ ‫לבניין‬ ‫קומות‬ ‫רב‬ ‫מבניין‬ ‫הבניין‬ ‫הגדרת‬
‫ידי‬ ‫על‬ ‫היא‬ ‫הבנייה‬ ‫עלויות‬ ‫את‬ ‫להוריד‬ ‫נוספת‬ ‫דרך‬ :‫למינימום‬ ‫חניה‬ ‫תקן‬ ‫הורדת‬ •
‫בטרם‬ ,‫לבדוק‬ ‫חיוני‬ ‫כך‬ ‫משום‬ .‫קרקעית‬ ‫תת‬ ‫חניה‬ ‫בבניית‬ ‫הכרוכות‬ ‫ההוצאות‬ ‫צמצום‬
‫כמו‬ ‫הציבורית‬ ‫התחבורה‬ ‫של‬ ‫השירות‬ ‫רמת‬ ‫את‬ ,‫מתחם‬ ‫בכל‬ ‫הנדרש‬ ‫החניה‬ ‫תקן‬ ‫קביעת‬
‫עושים‬ ‫שהם‬ ‫השימוש‬ ‫ומידת‬ ‫הקיימים‬ ‫הדיירים‬ ‫של‬ ‫החברתי-כלכלי‬ ‫הפרופיל‬ ‫את‬ ‫גם‬
‫תת-קרקעית‬ ‫חניה‬ ‫תידרש‬ ,‫יותר‬ ‫קטן‬ ‫הנדרש‬ ‫החניה‬ ‫מקומות‬ ‫שמספר‬ ‫ככל‬ .‫פרטי‬ ‫ברכב‬
-‫התת‬ ‫החניה‬ ‫של‬ ‫ותאורה‬ ‫ניקיון‬ ‫עבור‬ ‫לתושבים‬ ‫העתידיות‬ ‫ההוצאות‬ ‫גם‬ .‫יותר‬ ‫קטנה‬
‫בראש‬ ,‫נוספים‬ ‫פתרונות‬ ‫בשילוב‬ ‫רק‬ ‫אפשרי‬ ‫זה‬ ‫פתרון‬ ‫כאמור‬ ‫אולם‬ .‫יפחתו‬ ‫קרקעית‬
‫חניה‬ ‫תקני‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ .‫וזולה‬ ‫יעילה‬ ‫ציבורית‬ ‫תחבורה‬ ‫מערכת‬ ‫של‬ ‫קיומה‬ ‫ובראשונה‬
–‫התשע"א‬ ,)‫חניה‬ ‫מקומות‬ ‫(התקנת‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫(תקנות‬ ‫בתקנות‬ ‫קבועים‬ ‫בישראל‬
‫שטח‬ ‫והקצאת‬ ,‫התקנות‬ ‫עדכון‬ ‫היא‬ ‫זה‬ ‫שינוי‬ ‫לייצר‬ ‫האופרטיבית‬ ‫הדרך‬ ‫ולכן‬ )2011
.‫שכונתיים‬ ‫לחניונים‬
‫סיכום‬
‫והן‬ ‫בישראל‬ ‫הן‬ ,‫השונים‬ ‫היבטיו‬ ‫על‬ ‫העירונית‬ ‫ההתחדשות‬ ‫בנושא‬ ‫עסקה‬ ‫זו‬ ‫חוברת‬
‫יתרונותיה‬ ‫על‬ ‫הן‬ ‫והצבענו‬ ‫בישראל‬ ‫הקיימת‬ ‫המדיניות‬ ‫את‬ ‫סקרנו‬ .‫אחרות‬ ‫בארצות‬
‫מחדש‬ ‫לחשיבה‬ ‫דרכים‬ ‫הצענו‬ .‫ממנה‬ ‫הנובעות‬ ,‫וחברתיות‬ ‫פיזיות‬ ,‫רבות‬ ‫בעיות‬ ‫על‬ ‫והן‬
‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫השונות‬ ‫הגישות‬ ‫הצגת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫השאר‬ ‫בין‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫על‬
‫בראייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לביצוע‬ ‫בהמלצות‬ ‫עסק‬ ‫זה‬ ‫פרק‬ .‫אחרות‬ ‫בארצות‬ ‫הנהוגות‬
.‫חברתית‬
‫בראש‬ ‫לענות‬ ‫צריכים‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫שפרויקטים‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫הצבענו‬
‫של‬ ‫מאסטרטגיה‬ ‫חלק‬ ‫שתהיה‬ ‫ראוי‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ .‫חברתיים‬ ‫יעדים‬ ‫על‬ ‫ובראשונה‬
‫היעדים‬ .‫המתחדש‬ ‫העירוני‬ ‫במרחב‬ ‫ושילובן‬ ,‫במיוחד‬ ‫ומוחלשות‬ ‫בכלל‬ ‫קהילות‬ ‫חיזוק‬
.‫מהם‬ ‫ולהיגזר‬ ‫החברתיים‬ ‫היעדים‬ ‫לפי‬ ‫להיקבע‬ ‫צריכים‬ ‫הפיזיים‬
‫דיור‬ ‫צרכי‬ ‫אומדן‬ ‫לבצע‬ ‫חיוני‬ ,‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מסלול‬ ‫על‬ ‫ההחלטה‬ ‫לפני‬
‫האוכלוסייה‬ ‫לגבי‬ ‫חברתית-קהילתית‬ ‫השפעה‬ ‫תסקיר‬ ‫ולערוך‬ ,‫הרלוונטי‬ ‫במרחב‬
‫בשיתוף‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מסלול‬ ‫על‬ ‫יוחלט‬ ,‫הזה‬ ‫המידע‬ ‫בעקבות‬ .‫הקיימת‬
.‫ציבור‬ ‫שיתוף‬ ‫של‬ ‫ומלא‬ ‫מעמיק‬ ‫הליך‬ ‫באמצעות‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫דורשת‬ ‫קיימות‬ ‫קהילות‬ ‫חיזוק‬ ‫של‬ ‫המטרה‬ ‫השגת‬
‫בסביבה‬ ‫שינוי‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫הדבר‬ ‫פירוש‬ .‫רוחבית‬ ‫התערבות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שתבוצע‬ ‫אינטגרטיבית‬
.‫ועוד‬ ‫בריאות‬ ,‫חינוך‬ ,‫תעסוקה‬ ‫כגון‬ ‫אחרים‬ ‫חברתיים‬ ‫בנושאים‬ ‫טיפול‬ ‫אלא‬ ‫הבנויה‬
‫צריך‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫שונים‬ ‫לצרכים‬ ‫מענה‬ ‫לתת‬ ‫המסוגל‬ ‫גמיש‬ ‫תכנון‬
:‫ובכללם‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫שונים‬ ‫סוגים‬ ‫לכלול‬
.‫ציבורי-פרטי‬ ‫פעולה‬ ‫שיתוף‬ ‫תוך‬ "‫"רכה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫ביצוע‬ •
.‫חדשה‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫לבין‬ ‫הקיים‬ ‫שימור‬ ‫בין‬ ‫שילוב‬ - ‫משלבת‬ ‫גישה‬ ‫אימוץ‬ •
,‫כלל‬ ‫בדרך‬ ‫כלכלית‬ ‫כדאית‬ ‫אינה‬ ‫מסלולים‬ ‫מספר‬ ‫המשלבת‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
:‫כגון‬ ‫שונים‬ ‫באמצעים‬ ‫ציבורי‬ ‫סבסוד‬ ‫מחייבת‬ ‫והיא‬
.‫קיימת‬ ‫בנייה‬ ‫לשיפוץ‬ ‫פנויה‬ ‫בקרקע‬ ‫בנייה‬ ‫בין‬ ‫קשירה‬ •
.‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫ניוד‬ •
‫מושקעות‬ ‫שהיו‬ ‫הפיתוח‬ ‫מעלויות‬ ‫חלק‬ ‫כולל‬ ‫כשהוא‬ ‫המדינה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הפרויקט‬ ‫תקצוב‬ •
.‫בנוי‬ ‫שאינו‬ ‫בשטח‬ ‫מוקמות‬ ‫היו‬ ‫אילו‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫דומה‬ ‫במספר‬
.‫הבנייה‬ ‫עלויות‬ ‫להוזלת‬ ‫נוספים‬ ‫תמריצים‬ ‫מתן‬ •
‫מתחם‬ ‫בכל‬ ‫להיקבע‬ ‫צריכים‬ ‫ממנו‬ ‫הנגזרת‬ ‫והצפיפות‬ ‫גובהו‬ ,‫הבינוי‬ ‫אופי‬
‫פירושה‬ ‫גבוהה‬ ‫בנייה‬ ‫כי‬ ‫בחשבון‬ ‫להביא‬ ‫יש‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ .‫לו‬ ‫הייחודיים‬ ‫המאפיינים‬ ‫לפי‬
‫הקיימים‬ ‫לדיירים‬ ‫לאפשר‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫מכוונים‬ ‫צעדים‬ ‫לנקוט‬ ‫ויש‬ ,‫גבוהות‬ ‫תחזוקה‬ ‫עלויות‬
‫בגבהים‬ ‫בנייה‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫לשלב‬ ‫מומלץ‬ ‫לכן‬ .‫בה‬ ‫להתגורר‬
.‫מגורים‬ ‫קומות‬ 9 ‫על‬ ‫עולה‬ ‫אינו‬ ‫שגובהם‬ ‫בניינים‬ ‫כולל‬ ,‫שונים‬
‫יחידות‬ ‫ממספר‬ ‫להיגזר‬ ‫צריכה‬ ‫לא‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫של‬ ‫בפרויקטים‬ ‫הצפיפות‬
‫הפתרונות‬ ‫מצאי‬ :‫מקובלים‬ ‫תכנוניים‬ ‫קריטריונים‬ ‫לפי‬ ‫להיקבע‬ ‫אלא‬ ‫הקיים‬ ‫הדיור‬

49. 9697
‫של‬ ‫דחיקתה‬ ‫ומניעת‬ ‫השכונה‬ ‫אופי‬ ,‫הקיימות‬ ‫התשתיות‬ ‫מצאי‬ ,‫הפרוגרמתיים‬
.‫יותר‬ ‫אמידה‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫לטובת‬ ‫הקיימת‬ ‫האוכלוסייה‬
‫ביבליוגרפיה‬
‫ערים‬ ‫מרכזי‬ ‫של‬ ‫פיזי‬ ‫לשיקום‬ ‫הוועדה‬ ‫של‬ ‫ביניים‬ ‫דו"ח‬ ,)1998( ‫ואחרים‬ ‫איתי‬ ‫אייגס‬
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=497477
‫סילברמן‬ ‫אמילי‬ ,‫אלתרמן‬ ‫רחל‬ ‫בתוך‬ 91-96 ‫עמודים‬ .‫תמצית‬ :‫משפטיים‬ ‫כלים‬ .)2011( ‫ניר‬ ‫ומועלם‬ ‫רחל‬ ‫אלתרמן‬
,‫הפנים‬ ‫משרד‬ ‫הוצאת‬ .‫מקומית‬ ‫ומדיניות‬ ‫סטטוטורי‬ ‫תכנון‬ ‫של‬ ‫כלים‬ :‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ,‫מועלם‬ ‫ניר‬ ‫עם‬ ‫פיאלקוף‬ ‫וחיים‬
.‫להפצה‬ ‫טיוטה‬ – 2011 ‫מאי‬ .‫לישראל‬ ‫טכנולוגי‬ ‫מכון‬ – ‫הטכניון‬ ‫עם‬ ‫ביחד‬ ,‫התכנון‬ ‫מנהל‬
‫התכנון‬ ‫מנהל‬ ‫בהוצאת‬ ‫מחקר‬ .‫מגורים‬ ‫במגדלי‬ ‫הטווח‬ ‫ארוכת‬ ‫התחזוקה‬ ‫בעיית‬ – ‫כושלים‬ ‫מגדלים‬ ,)2009( ‫רחל‬ ‫אלתרמן‬
.‫בע"מ‬ ‫ופיתוח‬ ‫למחקר‬ ‫הטכניון‬ ‫מוסד‬ ,‫והאזור‬ ‫העיר‬ ‫לחקר‬ ‫המרכז‬ ‫בשיתוף‬ ,‫הפנים‬ ‫במשרד‬
,‫מרקר‬ ‫דה‬ ,"‫עירונית‬ ‫מהתחדשות‬ ‫ארבעה‬ ‫פי‬ ‫יקרה‬ ‫פתוח‬ ‫בשטח‬ ‫לבנייה‬ ‫תשתיות‬ ‫הקמת‬ :‫"מחקר‬ ,‫נמרוד‬ ‫בוסו‬
.http://www.themarker.com/realestate/1.2386970 .25.07.2014
http://www.knesset. .‫והמידע‬ ‫המחקר‬ ‫מרכז‬ ,‫הכנסת‬ .‫מצב‬ ‫תמונת‬ – ‫שכונות‬ ‫שיקום‬ ‫פרויקט‬ ,)2009( ‫אילן‬ ‫ביטון‬
.gov.il/mmm/data/pdf/m02401.pdf
http://www.globes. .31.3.2014 ,‫גלובס‬ "?‫יותר‬ ‫יקר‬ ‫מה‬ :‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫לעומת‬ ‫חדשה‬ ‫"בניה‬ ,‫דפנה‬ ‫ברמלי‬
co.il/news/article.aspx?did=1000928004.
‫והבנייה‬ ‫התכנון‬ ‫בתחום‬ ‫וארגוניים‬ ‫ניהוליים‬ ‫חסמים‬ ‫לבחינת‬ ‫הציבורית‬ ‫הוועדה‬ ‫דו"ח‬ ,)2011( ‫ואחרים‬ ‫אמיר‬ ‫ברנע‬
.http://www.moin.gov.il/SubjectDocuments/bardoch.pdf
http:// ‫ומיסויים‬ ‫תכנוניים‬ ,‫קנייניים‬ ‫היבטים‬ -‫בינוי‬ ‫פינוי‬ – ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ,)2011( ‫עו"ד‬ ,‫עינת‬ ‫גלוסר‬
www.academics.co.il/Articles/Article28094.aspx
http://old.mevaker.gov.il/serve/contentTree.asp?bookid=404 2004 ‫משנת‬ '‫45ב‬ ‫המדינה‬ ‫מבקר‬ ‫דו"ח‬
&id=0&contentid=7470&parentcid=undefined&bctype=7470&sw=1366&hw=698
.‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫על‬ ‫ביקורת‬ ,2011 ‫מאי‬ ,'‫16ב‬ ‫המדינה‬ ‫מבקר‬ ‫דו"ח‬
http://www.mevaker.gov.il/he/Reports/Report_149/ec788ae6-c379-47c9-9472-
d454c41d8647/7009.pdf
,.‫אורי‬ ,‫אבירם‬ :‫בתוך‬ ,"‫הדיור‬ ‫במדיניות‬ ‫המשכיות‬ ‫או‬ ‫שינוי‬ :‫הציבורי‬ ‫השיכון‬ ‫"הפרטת‬ .)2007( .‫אליה‬ ,‫ורצברגר‬
‫המדיניות‬ ‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬ ,‫וסוגיות‬ ‫מגמות‬ – ‫בישראל‬ ‫חברתית‬ ‫מדיניות‬ ‫עיצוב‬ .)‫(עורכים‬ .‫יוסף‬ ,‫וקטן‬ .‫ג'וני‬ ,‫גל‬
.‫בישראל‬ ‫החברתית‬
.2006 – ‫תשס"ו‬ )‫(פיצויים‬ ‫ובינוי‬ ‫פינוי‬ ‫חוק‬
http://hidavrut.gov.il/sites/ ‫כלכלי‬ ‫חברתי‬ ‫לשינוי‬ ‫הוועדה‬ ‫דו"ח‬ ,)2011( ‫ואחרים‬ ‫מנואל‬ ‫טרכטנברג‬
default/files/%20%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8_0.pdf
,‫הפנים‬ ‫משרד‬ ,‫החינוך‬ ‫משרד‬ ‫בשיתוף‬ ‫הוכן‬ .‫ציבור‬ ‫לצרכי‬ ‫קרקע‬ ‫להקצאת‬ ‫תכנון‬ ‫תדריך‬ .)2005( ‫ואחרים‬ ‫רפאל‬ ‫ירון‬
.)‫(ע"ר‬ ‫ורווחה‬ ‫חינוך‬ ‫מוסדות‬ ‫ופיתוח‬ ‫למחקר‬ ‫המכון‬ ‫הוצאת‬ .‫האוצר‬ ‫משרד‬ ,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬
.2014 ‫במרץ‬ 27 ,‫כלכליסט‬ ."‫שנכשלו‬ ‫במכרזים‬ ‫המינימום‬ ‫מחיר‬ ‫את‬ ‫לבטל‬ ‫תציע‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫"רשות‬ ,‫דותן‬ ‫לוי‬
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3627649,00.html
http:// .2013 ‫בנובמבר‬ 18, ,‫כלכלילסט‬ ."‫עצמה‬ ‫את‬ ‫תממן‬ ‫בינוי-פינוי-בינוי‬ ‫שתוכנית‬ ‫מצפים‬ ‫"בממשלה‬ :‫דותן‬ ‫לוי‬
www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3617212,00.html
.www//:http .11.6.2014 ,‫מרקר‬ ‫דה‬ ."‫לבניין‬ ‫ניהול‬ ‫חברת‬ ‫תבחרו‬ ‫כך‬ ?‫ידיים‬ ‫הרים‬ ‫הבית‬ ‫"ועד‬ :‫רותי‬ ‫לוי‬
1.2345274/consumer/com.themarker

50. 9899
‫השיכון‬ ‫בבנייני‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫בתהליכי‬ ‫בר-השגה‬ ‫דיור‬ ‫לשימור‬ ‫ומנגנונים‬ ‫מדיניות‬ ,)2012( ‫נעמה‬ ‫מישר‬
‫חברה‬ ‫של‬ ‫לכינונה‬ ‫מתווה‬ :‫אחרת‬ ‫גם‬ ‫אפשר‬ :)‫(עורכים‬ ‫ספיבק‬ ‫ואביה‬ ‫יונה‬ ‫יוסי‬ ‫בתוך‬ 238-241 '‫עמ‬ ,‫הציבורי‬
http://www.fes.org.il/src/File/EfsharAcheretCoverandBookcomp .‫המאוחד‬ ‫הקיבוץ‬ ‫הוצאת‬ .‫מתוקנת‬
ressed.pdf
,‫התכנון‬ ‫מנהל‬ – ‫הפנים‬ ‫משרד‬ ‫בהוצאת‬ ‫מחקר‬ .‫לגובה‬ ‫בניה‬ ‫של‬ ‫תכניות‬ ‫לבחינת‬ ‫המדריך‬ ,)2003( ‫ואחרים‬ ‫אמיר‬ ‫מן‬
,‫והאזור‬ ‫העיר‬ ‫לחקר‬ ‫המרכז‬ ,‫בע"מ‬ ‫ופיתוח‬ ‫למחקר‬ ‫הטכניון‬ ‫מוסד‬ ‫עם‬ ‫בשיתוף‬ ,‫ובניה‬ ‫תכנון‬ ‫ולתקנות‬ ‫להנחיות‬ ‫האגף‬
.‫ערים‬ ‫ומתכנני‬ ‫אדריכלים‬ ‫שנער‬ ‫עמי‬ ‫מן‬ ‫אמיר‬ ‫ועם‬ ‫הבנייה‬ ‫לחקר‬ ‫הלאומי‬ ‫המכון‬
‫והערכה‬ ‫מחקר‬ ,‫החברתיים‬ ‫והשירותים‬ ‫הרווחה‬ ‫משרד‬
-http://www.molsa.gov.il/CommunityInfo/ResearchAndEvaluation/Documents/571-590.pdf
pdf.‫סקירה%02%110202-%02עבודה%02קהילתית‬
www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments///: ‫המקומיות‬ ‫לרשויות‬ ‫האוגדן‬ :‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬
hitchadshut_ironit/ogdan_pinuy_binuy_nosah_male.pdf
‫ביוני‬ 12 ‫מיום‬ ‫להתנגדויות‬ ‫משנה‬ ‫ועדת‬ ‫פרוטוקול‬ .‫המחוזית‬ ‫התכנון‬ ‫לשכת‬ ,‫ירושלים‬ ‫מחוז‬ ‫מנהל‬ – ‫הפנים‬ ‫משרד‬
.‫הועדה‬ ‫בהחלטות‬ 26 ,20 ,1 ‫סעיפים‬ ,2012
‫מול‬ ‫אזרחית‬ ‫חברה‬ - ‫במרחב‬ ‫זכויות‬ ‫לקדם‬ :‫בתוך‬ .?‫כיצד‬ ,‫פינוי‬ ‫ללא‬ ‫ג'נטריפיקציה‬ ,)2008( ‫אמילי‬ ‫סילברמן‬
‫לתכנון‬ ‫הערבי‬ ‫והמרכז‬ ‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬ - ‫במקום‬ ‫עמותת‬ ‫של‬ ‫בינלאומי‬ ‫כנס‬ ‫מתוך‬ ‫מאמרים‬ ‫אסופת‬ ,‫ממסד‬
http://bimkom.org/wp-content/uploads/CivilSocietyAndState1.pdf ,24 '‫עמ‬ ,‫אלטרנטיבי‬
‫בשכונת‬ ‫המגורים‬ ‫במתחמי‬ ‫עירונית‬ ‫להתחדשות‬ ‫לתכנית‬ ‫ומקדמית‬ ‫ראשונית‬ ‫דעת‬ ‫חוות‬ ,)2013( ‫והנדסה‬ ‫כלכלה‬ ‫פז‬
.‫לעיון‬ ‫מקדמית‬ ‫טיוטה‬ .‫יפו‬ ‫בדרום‬ )‫עג'מי‬ ‫דרום‬ ,‫עליה‬ ‫כגבעת‬ ‫גם‬ ‫(המוכרת‬ ‫ג'בליה‬
.""‫הדיור‬ ‫משבר‬ ‫את‬ ‫לפתור‬ ‫כדי‬ ‫קרקעות‬ ‫על‬ ‫כסף‬ ‫להפסיד‬ ‫מוכנים‬ ‫"אנחנו‬ :‫לקבלנים‬ ‫"לפיד‬ ,‫עינת‬ ‫פז-פרנקל‬
.2013 ‫בדצמבר‬ 16 ,‫כלכליסט‬
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3619518,00.html
‫סילברמן‬ ‫אמילי‬ ,‫אלתרמן‬ ‫רחל‬ :‫בתוך‬ 108-170 ‫עמודים‬ ,"‫הצרכים‬ ‫לאמידת‬ ‫מבוא‬ – 10 ‫"פרק‬ .)2011( ‫חיים‬ ‫פיאלקוף‬
,‫הפנים‬ ‫משרד‬ ‫הוצאת‬ .‫מקומית‬ ‫ומדיניות‬ ‫סטטוטורי‬ ‫תכנון‬ ‫של‬ ‫כלים‬ :‫השגה‬ ‫בר‬ ‫דיור‬ ,‫מועלם‬ ‫ניר‬ ‫עם‬ ‫פיאלקוף‬ ‫וחיים‬
.‫לישראל‬ ‫טכנולוגי‬ ‫מכון‬ – ‫הטכניון‬ ‫עם‬ ‫ביחד‬ ,‫התכנון‬ ‫מנהל‬
‫בחינת‬ :‫קיימים‬ ‫ישובים‬ ‫להרחבת‬ ‫בהשוואה‬ ‫חדשים‬ ‫ישובים‬ ‫הקמת‬ .)2009( ‫בע"מ‬ ‫תכנון‬ ‫קבוצת‬ ,‫גובי‬ ‫עובד‬ – ‫צנובר‬
http://www.teva. .‫ותקינה‬ ‫כלכלה‬ ‫אגף‬ ,‫פתוחים‬ ‫שטחים‬ ‫אגף‬ ,‫הסביבה‬ ‫להגנת‬ ‫המשרד‬ :‫ירושלים‬ .‫כלכליים‬ ‫היבטים‬
org.il/_Uploads/dbsAttachedFiles/1212(1).pdf
‫אפשר‬ :)‫(עורכים‬ ‫ספיבק‬ ‫ואביה‬ ‫יונה‬ ‫יוסי‬ ‫בתוך‬ 217-223 '‫עמ‬ ,‫פיתוח‬ ‫בערי‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ,)2012( ‫ארז‬ ‫צפדיה‬
http://www.fes.org.il/src/File/Efs .‫המאוחד‬ ‫הקיבוץ‬ ‫הוצאת‬ .‫מתוקנת‬ ‫חברה‬ ‫של‬ ‫לכינונה‬ ‫מתווה‬ :‫אחרת‬ ‫גם‬
harAcheretCoverandBookcompressed.pdf
‫באוגוסט‬ 29 ,‫מרקר‬ ‫דה‬ ,‫הארץ‬ ."‫במדרגות‬ ‫תעלו‬ ?‫בחודש‬ ‫שקל‬ 3000 ‫לשלם‬ ‫רוצים‬ ‫לא‬ :‫המעליות‬ ‫"מלכוד‬ ,‫אורה‬ ‫קורן‬
http://www.themarker.com/news/1.2109360#.UiDx0G8GYLg.email 2013
‫חיבור‬ .‫ובינוי‬ ‫פינוי‬ ‫בהליך‬ ‫במגורים‬ ‫והמשכיות‬ ‫שינוי‬ – ‫מעבר‬ ‫בתהליכי‬ ‫הבית‬ ‫משמעות‬ ,)2008( ‫נאוה‬ ‫פרסוב‬ ‫קיינר‬
‫הטכניון‬ ‫לסנט‬ ‫הוגש‬ .‫ואזורים‬ ‫ערים‬ ‫בתכנון‬ ‫למדעים‬ ‫מגיסטר‬ ‫התואר‬ ‫לקבלת‬ ‫הדרישות‬ ‫של‬ ‫חלקי‬ ‫מילוי‬ ‫לשם‬ ‫מחקר‬ ‫על‬
.‫לישראל‬ ‫טכנולוגי‬ ‫מכון‬ –
.2013 ‫בדצמבר‬ 20 ,‫מרקר‬ ‫דה‬ ."‫לרוכשים‬ ‫סיוע‬ ‫צריך‬ ‫רק‬ ‫עכשיו‬ – ‫קיים‬ ‫הדירות‬ ‫"היצע‬ ,‫עמוס‬ ‫רובין‬
.‫פעולה‬ ‫ודרכי‬ ‫עקרונות‬ ,‫ובניה‬ ‫תכנון‬ ‫בתהליכי‬ ‫חברתי-קהילתי‬ ‫נספח‬ ‫לשילוב‬ ‫מדריך‬ .)2006( ‫ואחרים‬ ‫שבע‬ ‫בת‬ ‫רונן‬
.10 '‫עמ‬ .‫ירושלים‬ ,‫ציפורי‬ ‫חיים‬ ‫ע"ש‬ ‫קהילתי‬ ‫לחינוך‬ ‫המרכז‬ ‫הוצאת‬
http://www.mmi.gov.il/MoatzaWeb/ ,2012 ‫באוקטובר‬ 29 ‫מיום‬ 1258 ‫מספר‬ ‫החלטה‬ ,‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬
InterHachById.aspx?HachId=1258&SearchWords
– ‫במקום‬ ‫הוצאת‬ ?‫מדומה‬ ‫פתרון‬ ‫או‬ ‫אמתי‬ ‫מענה‬ – ‫אדמה‬ ‫רעידות‬ ‫מפני‬ ‫מבנים‬ ‫חיזוק‬ , 38 ‫תמ"א‬ ,)2011( ‫ניר‬ ‫שלו‬
.‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬
http://www.102.gov.il/ .‫קומות‬ ‫ורבי‬ ‫גבוהים‬ ‫בבניינים‬ ‫אש‬ ‫בטיחות‬ ‫סידורי‬ ,‫וההצלה‬ ‫הכבאות‬ ‫שירותי‬
FireSafety/Pages/TallBuildingsFireSafety.aspx
‫לתכניות‬ ‫כלכלית‬ ‫שמאית‬ ‫בדיקה‬ ‫לצורך‬ ‫המבוצעות‬ ‫מקרקעין‬ ‫בשומות‬ ‫נדרש‬ ‫מזערי‬ ‫פירוט‬ ‫בדבר‬ 21.0 ‫מספר‬ ‫תקן‬
http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/hitchadshut_ironit/teken_21. ,‫פינוי-בינוי‬
pdf
.‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬ ‫של‬ ‫האינטרנט‬ ‫אתר‬ ‫מתוך‬ ,35 ‫ארצית‬ ‫מתאר‬ ‫תכנית‬ ‫תקנון‬
http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/tma/%D7%AA%D7%9E%D7%90%2035/tama_35.pdf
http://www. .2006 – ‫תשס"ו‬ 4 ‫מספר‬ ‫תקנה‬ ,1970 – ‫תש"ל‬ )‫ואגרות‬ ‫תנאיו‬ ,‫להיתר‬ ‫(בקשה‬ ‫והבניה‬ ‫התכנון‬ ‫תקנות‬
nevo.co.il/law_html/law01/044_046.htm#Seif281
Batty Elaine, Beatty Christina, Foden Mike, Lawless Paul, Pearson Sarah and Wilson Ian (2010),
Making Deprived Areas Better Places to Live: Evidence From the New Deal for Communities
Programme. The New Deal for Communities National Evaluation: Final Report – Volume 3.
Centre for Regional Economic and Social Research, Sheffield Hallam University, Department
for Communities and Local Government.
http://extra.shu.ac.uk/ndc/downloads/general/Volume%20three%20-%20Making%20
deprived%20areas%20better%20places%20to%20live.pdf
California Planning Law: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:http://
www.calapa.org/attachments/articles/15/SB-1818-Q-A-Final-1-26-05.pdf
Carmon Naomi: Three generations of urban renewal policies: analysis and policy implications.
Geoforum 30 (1999) 145-158.
Cheshire Paul (2007) Segregated Neighbourhoods and Mixed Communities: a critical analysis.
LSE Research Online, http://eprints.lse.ac.uk/19446.
Cole Ian, Foden Michael, Robinson David and Wilson Ian with Ambrose Aimee
Batty Elaine, Crisp Richard, Pearson Sarah, Reeve Kesia, CRESR; Fordham Geoff, GFA Associates;
Meegan Richard, EUIA; Turner Robert, SQW (2010). Interventions in housing and the physical
environment in deprived neighbourhoods. Evidence from the New Deal for Communities
Programme. Centre for Regional Economic and Social Research, Sheffield Hallam University
Department for Communities and Local Government.
http://extra.shu.ac.uk/ndc/downloads/reports/Interventions%20in%20Housing%20and%20
the%20Physical%20Environment%20in%20Deprived%20Neighbourhoods.pdf
Droste Christiane, Lelevrier Christine and Wassenberg Frank ( 2008), “Urban regeneration
in European social housing”, pp.163-196 in Kathleen Scanlon and Christine Whitehead (eds),
Social Housing in Europe II: A review of policies and outcomes. Published by London School
of Economics and Political Science.
European Urban Knowledge Network http://www.eukn.org/E_library/Housing/Housing/Case_
study_housing_Vienna_Austria_Soft_Urban_Renewal
Feinstein Susan S. (2005). The Return of Urban Renewal. Harvard Design magazine, Spring/
Summer 2005, Number 22, pp. 2-5. www.gsd.harvard.edu.images/content.
Goldberg-Goldman Barbara and Nelson Richard Y., Jr. (2008). Report and Recommendations:
Montgomery County’s Affordable Housing Task Force. http://montgomerycountymd.gov/DHCA/
resources/files/rr-ahtf.pdf.
Hui Xiaoxi (2013), Housing, Urban Renewal and Socio-Spatial Integration: A Study on
Rehabilitating the Former Socialist Public Housing Areas in Beijing. A+BE, Architecture

51. 100101
and the Built Environment, #2 2013, TU Delft.
International Association For Impact Assessment (IAIA), http://www.iaia.org/default.aspx
James Ryan K. (2010): From ‘slum clearance’ to ‘revitalization’: planning, expertise and moral
regulation in Toronto’s Regent Park, Planning Perspectives, 25:1, 69-86.
Kipfer Stefan and Petrunia Jason (2009), “Recolonization” and Public Housing: a Toronto Case
Study. Studies in Published Economy 83 Spring 2009, pp. 111-139.
Kyung Shinwon and Kim Kwang-Joong (2011). The Struggle to belong: Dealing with diversity
in 21st century urban setting. Paper presented at the International Research Committee
21 conference: Sociologyof Urban and Regional Development, International Sociological
Association 2011, Amsterdam. www.rc21.org/conference/amsterdam2011/ed.
Lupton Ruth and Fuller Christian (2009) Mixed Communities: a new approach to spatially
concentrated poverty in England. LSE Research Online, http://eprints.lse.ac.uk/27086.
Schaefer Jean-Pierre (2008). “The demand for and supply of social housing in France: hopes
and fears”, pp. 95-104 in Kathleen Scanlon and Christine Whitehead (eds), Social Housing in
Europe II: A review of policies and outcomes. Published by London School of Economics and
Political Science. http://www.lse.ac.uk/geographyAndEnvironment/research/london/pdf/
Social%20Housing%20II/Social_Housing_in_Europe_II_A_review_of_policies_and_outcomes.
pdf.
Schwartz Heather (2010). Housing Policy Is School Policy: Economically Integrative Housing
Promotes Academic Success in Montgomery County, Maryland. A Century Foundation Report. P.4.
http://tcf.org/assets/downloads/tcf-Schwartz.pdf, retrieved 1 Oct.2013
Tosics Ivan (2009). Dilemmas of Integrated Area-based Urban Renewal Programmes. ‘Hot Topic’
article for URBACT II. http://urbact.eu/fileadmin/Projects/NODUS/outputs_media/URBAC_
Hottopic_final_090920_2_.pdf.
URBACT: a European exchange and learning programme promoting sustainable urban development.
http://urbact.eu/fileadmin/general_library/19765_Urbact_WS4_DIVIDED_low_FINAL.pdf.
Urban Renewal in Toronto: Regent Park http://www.torontohousing.ca/about_regent_park_
revitalization.
Urban Renewal in Vienna http://www.bestpractices.at/main.php?page=vienna/best_practices/
housing/urban_renewal&lang=en
Vanclay Frank (2003). SIA Principles: International Principles for Social Impact
Assessment. Impact Assessment and Project Appraisal, Volume 21, number 1, March 2003, Beech
Tree Publishing, Guildford UK. http://www.socialimpactassessment.com/documents/0303%20
Vanclay%20IAPA%20V21N1%20SIA%20International%20Principles_1.pdf.
Wassenberg Frank (2008). “Key players in urban renewal in the Netherlands”, pp. 197-208
in Kathleen Scanlon and Christine Whitehead (eds), Social Housing in Europe II: A review
of policies and outcomes. Published by London School of Economics and Political Science,
p. 197.Available at http://www.lse.ac.uk/geographyAndEnvironment/research/london/pdf/
Social%20Housing%20II/Social_Housing_in_Europe_II_A_review_of_policies_and_outcomes.
pdf
Warren R.L. (1963), The Community in America, Rand McNally, Chicago