הערות הקואליציה לתזכיר חוק התחדשות עירונית

1. האגודה לזכויות האזרח בישראל • האגודה
לצדק חלוקתי • במקום – מתכננים למען
זכויות תכנון • הקליניקה לזכויות אדם
בחברה באוניברסיטת חיפה • המעבדה
לתכנון עם קהילה בטכניון • התנועה לחיים
בכבוד • איתך מעכי • המרכז הערבי לתכנון
אלטרנטיבי • סיכוי – לשוויון אזרחי • שתי"ל
18 בנובמבר
2014
לכבוד
חברי מועצת מקרקעי ישראל
באמצעות מר עידן ורטהיים
מזכיר מועצת מקרקעי ישראל
רחוב שמאי 6
ירושלים
בפקס: 073-2021514
שלום רב,
– הנדון: עמד ת הקואליציה לדיור בר השגה על הצעות החלטה מס' 532
התחדשות עירונית
1. הריני לפנות אליכם בשם הקואליציה לדיור בר השגה, בעניין הצעת ההחלטה שמספרה
. בנדון, בנושא "התחדשות עירונית", שתידון במועצת מקרקעי היום, 18.11.14
2. הצעת ההחלטה כוללת סעיפים רבים שנועדו להקל על ביצוע ויישום של תכניות
להתחדשות עירונית על ידי סיוע בהפיכתן לכדאיות כלכלית עבור יזמים.
3. הקואליציה לדיור בר השגה מברכת על היוזמה החדשה בכל הנוגע לנכונותה של רשות
מקרקעי ישראל לסייע לישימות הכלכלית של התחדשות עירונית.
4. אולם, ברצוננו להדגיש כי צעדים דומים מצד רשות מקרקעי ישראל יוכלו להביא לא רק
לשיפור הנתונים הכלכליים של התכנית, אלא להשגת המטרה החברתית שעיקרה
שיפור מצבה של האוכלוסייה הקיימת המתגוררת בשכונות המיועדות
להתחדשות ומניעת הדרה ודחיקה של אוכלוסייה זו.
, הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 75 , ת"א 65154 , טלפון: 03-5608185
פקס: 03-5608165
http://israelaffordablehousing.blogspot.com shirli@acri.org.il

2. 5. כידוע, הבינוי המתוכנן בפרויקטים של פינוי-בינוי מאופיין בצפיפות גבוהה בהרבה מן
הבינוי הקיים. גם כאשר נעשה שימוש במגרשי השלמה, הכדאיות הכלכלית ליזם
המבצע מחייבת הגדלה ניכרת של אחוזי הבניה וזו באה לידי ביטוי בדרך כלל בבנייה
לגובה.
6. בנייה לגובה היא יקרה לתחזוקה, וככל שהבניה גבוהה יותר ישנן הוצאות גבוהות יותר
הן על התחזוקה השוטפת והן על שדרוג ושיפוץ נקודתי של המערכות הטכניות בבניין.
7. תושבים שירצו להישאר בשכונה וליהנות מפירות ההתחדשות העירונית לא יוכלו
להרשות לעצמם לשלם סכומים אלה. כתוצאה מכך, הבניינים החדשים לא יתוחזקו
כיאות ומצבם הפיזי עלול להידרדר. לחילופין, התושבים הקיימים ייאלצו לעזוב את
השכונה לטובת אוכלוסיה אמידה יותר, וייווצר תהליך של ג'נטריפיקציה.
8. תושבים שאינם בעלי הדירות אינם מקבלים כל פיצוי בגין הריסת הדירות. יש חשש כי
תושבים אלה, ובעיקר שוכרי הדירות ודיירי הדיור הציבורי, ייאלצו אף הם להידחק
מסביבת מגוריהם.
דרכים לשיפור מצב האוכלוסייה הקיימת ומניעת דחיקתה בעת יישום
הצעת ההחלטה דנא: ברצוננו להדגיש כי יש לבצע תסקיר חברתי בקרב
תושבים במתחם המיועד להתחדשות עירונית, על מנת לייצר פתרונות
תכנוניים שיתנו מענה לצרכי תושבים אלה וימנעו את דחיקתם מן האזור.
מסקנותיו של התסקיר יביאו לתכנון בנייה חדשה שתכלול תמהיל בגבהי הבניינים,
בסוגי הדירות, בגדלי הדירות ובאופני הבעלות. כך תיווצר הזדמנות לתושבים
הוותיקים המעוניינים בכך להישאר בשכונה. בנוסף, התושבים החדשים
שיתווספו לשכונה יהיו ממגוון שכבות האוכלוסייה.
סעיפים רבים בהצעה מס' 532 של רשות מקרקעי ישראל עשויים לסייע בהשגת
מטרות חברתיות חשובות אלה.
9. סעיף 7 קובע כי יוקצה מגרש השלמה לתכנית להתחדשות עירונית לשם הפיכתה
לכלכלית. אנו מבקשים להוסיף כי הקריטריונים לצורך קבלת מגרש השלמה
לא יהיו כלכליים בלבד. תכנית להתחדשות עירונית צריכה להיות מלווה על ידי
יועץ חברתי מטעם הרשות המקומית. היועץ יהיה רשאי לקבוע כי יש צורך בתוספת
קרקע לפרויקט התחדשות עירונית לשם השגת מטרה חברתית. לדוגמה, תכנון
, הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 75 , ת"א 65154 , טלפון: 03-5608185
פקס: 03-5608165
http://israelaffordablehousing.blogspot.com shirli@acri.org.il

3. בניה מגוונת שתכלול לצד מגדלים גם סוג של בנייה רוויה שעלות אחזקתו נמוכה
יחסית. קביעת היועץ החברתי כי יש צורך במגרש השלמה לצורך מטרה חברתית
תיענה על ידי רמ"י כפי שמציע סעיף 7 להיענות לקביעתו של השמאי הממשלתי כי יש
צורך במגרש השלמה לצורך מטרה כלכלית.
10 . סעיף 8.4 קובע כי מחיר מגרש ההשלמה יופחת עד שתושג רמת הרווחיות הקבועה
בתקן ( 25% ). בדומה לכך, נבקש להוסיף כי גודל מגרש ההשלמה ייקבע באופן
שיאפשר תכנון תכנית התחדשות עירונית שתענה על הקריטריונים החברתיים
הדרושים לשם מניעת הדרת האוכלוסייה הקיימת באזור.
11 . סעיף 10 מאפשר לשווק מגרש חיצוני שאינו מיועד לתחום התכנית להתחדשות
עירונית, לצורך קידום התכנית להתחדשות עירונית. נבקש לציין כי נכונות זו יכולה
לסייע רבות בפתרון הבעיות החברתיות של תכניות להתחדשות עירונית.
אנו מציעים כי שיווק מגרש חיצוני לבניה חדשה כמוצע בסעיף 10 יכול לשמש לקידום
התחדשות עירונית בעלת מטרות חברתיות בנוסף על המטרות הכלכליות. דרך אחת
היא לנייד חלק מזכויות הבניה הדרושות למימון התחדשות עירונית אל המגרש
החיצוני, ובכך להפחית את הצפיפות בבניינים מסויימים בשכונה המתחדשת. דרך
שניה היא להתנות תוספת זכויות בניה במגרש החיצוני בתמורה לשיפוץ השכונה
הוותיקה. דרך שלישית היא להתנות זכיה במכרז על מגרש חיצוני בהשתתפות
בהתחדשות של שכונה קיימת ולא רק בהצעה הכספית הגבוהה ביותר: יזם המעוניין
לרכוש את המגרש החיצוני יצטרך לכלול במכרז גם השקעה בשכונה הוותיקה.
השימוש במגרש חיצוני לצורך התאמה חברתית של תכנית התחדשות עירונית צריך
להביא בחשבון את המרכיבים הבאים:
1. יש לוודא כי חלק מזכויות הבניה שיקבל היזם במגרש החיצוני יינתנו ליזם
בתמורה לחידוש בניין/מתחם בשכונה הוותיקה.
2. בניינים ישנים שיחודשו באופן הזה יאפשרו הישארות התושבים הקיימים
שירצו בכך.
3. חידוש הבניינים הישנים יכול לכלול גם הגדלת דירות קיימות ותוספת מתונה
של יחידות חדשות, שיסייעו לכלכליות הפרויקט.
, הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 75 , ת"א 65154 , טלפון: 03-5608185
פקס: 03-5608165
http://israelaffordablehousing.blogspot.com shirli@acri.org.il

4. 4. תיבדק האפשרות לצופף את המרקם הקיים על ידי בניית בניינים חדשים
במגרשים פנויים שבין הבניינים הקיימים, ובכך לחזק את המרקם האורבאני
ולהוסיף יחידות דיור חדשות.
5. דירות חדשות שייבנו במסגרת עיבוי המרקם הקיים ישמשו גם לדיור בר השגה
ולדיור ציבורי. פירוש הדבר מכירתן או השכרתן לטווח ארוך לזכאים במחיר
מפוקח. לחילופין, דירות חדשות שייבנה היזם במגדלים במגרש החיצוני
ישמשו לדיור בר השגה ודיור ציבורי. שימוש זה במגדלים יחייב מציאת פתרון
לבעיית תשלום דמי התחזוקה. פתרון אפשרי יכול להיות האופציה לחלק
יחידת דיור גדולה לשתי יחידות דיור קטנות. דיירים שיבחרו באופציה זו יוכלו
להשכיר את אחת הדירות וכך לממן את דמי ועד הבית.
6. במקרים בהם יוחלט על פינוי-בינוי בשכונה הוותיקה, ישמש המגרש החיצוני
לשם ניוד חלק מזכויות הבניה. צעד זה יאפשר לתכנן את הבינוי החדש תוך
שקילת שיקולים חברתיים, לדוגמה באופן שחלקו יהיה נמוך יחסית, כך
שעלות תחזוקתו תתאים ליכולתם הכלכלית של התושבים הקיימים.
12 . סעיף 13 ואילך מתייחסים למיזם בינוי-פינוי-בינוי ללא התקשרות עם יזם. יש לציין כי
יוזמה זו ברוכה בכל הכרוך בפתרון בעיות בהתקשרות בין יזם לבין התושבים
הקיימים. אולם כאמור יוזמה זו אינה פותרת בעיות חברתיות רבות המאפיינות תכניות
פינוי-בינוי.
13 . לכן מוצע כאמור להתייחס לבעיות של חוסר ישימות חברתית בדרך דומה לבעיות
של חוסר ישימות כלכלית. השימוש המוצדק שמאפשרת המדינה בקרקע משלימה
לצורך כלכליות הפרויקט ייעשה גם לצורך השגת המטרות החברתיות שהוזכרו
במסמך זה.
14 . כך תתאפשר התחדשות עירונית שהיא ישימה גם מההיבט הכלכלי וגם מההיבט
החברתי. דירות חדשות ייבנו, תשתיות ישנות ישופצו, וצפיפות הדיור בשכונות
הוותיקות תגדל, אם כי לא באופן קיצוני כפי שמקובל כיום בפינוי-בינוי המבוסס על
היתכנות כלכלית בלבד. עם זאת, יישמר מלאי קיים של דיור זול ושל דירות קטנות, וכן
תישמר לתושבים הוותיקים אפשרות להישאר ולגור בשכונותיהם. הוספת דירות
חדשות בקטגוריית דיור בר השגה (גם בשכירות מפוקחת וגם ברכישה מוזלת) ודיור
ציבורי תיתן מענה גם לתושבי השכונה הוותיקים שאינם בעלי דירות.כך תימנע תופעת
דחיקת הדיירים הקיימים ולחילופין צפוי להיווצר תמהיל חברתי.
, הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 75 , ת"א 65154 , טלפון: 03-5608185
פקס: 03-5608165
http://israelaffordablehousing.blogspot.com shirli@acri.org.il

5. 15 . נוכח האמור, אנו קוראים לחברי המועצה להתייחס לשיקולים החברתיים
הכרוכים בהליכי התחדשות עירונית, ולהביאם בחשבון בעת אישור
ההחלטה, ולא להסתפק בשיקולי כדאיות כלכלית גרידא בבואם לאפשר
בניה בקרקעות יקרות ערך, שיוכלו לשמש להגשמת מטרות חברתיות.
בכבוד רב ובברכה,
אדריכלית ד"ר יעל פדן
במקום, מתכננים למען זכויות תכנון
בשם הקואליציה לדיור בר השגה
, הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 75 , ת"א 65154 , טלפון: 03-5608185
פקס: 03-5608165
http://israelaffordablehousing.blogspot.com shirli@acri.org.il

6. 15 . נוכח האמור, אנו קוראים לחברי המועצה להתייחס לשיקולים החברתיים
הכרוכים בהליכי התחדשות עירונית, ולהביאם בחשבון בעת אישור
ההחלטה, ולא להסתפק בשיקולי כדאיות כלכלית גרידא בבואם לאפשר
בניה בקרקעות יקרות ערך, שיוכלו לשמש להגשמת מטרות חברתיות.
בכבוד רב ובברכה,
אדריכלית ד"ר יעל פדן
במקום, מתכננים למען זכויות תכנון
בשם הקואליציה לדיור בר השגה
, הקואליציה לדיור בר השגה - נחלת בנימין 75 , ת"א 65154 , טלפון: 03-5608185
פקס: 03-5608165
http://israelaffordablehousing.blogspot.com shirli@acri.org.il