Uploaded byacri009
2,249 views

מכתב למועצת מקרקעי ישראל בעניין מכרזי השכרה 29.12.13

Embed presentation

Download to read offline
‫האגודה לזכויות האזרח בישראל • האגודה לצדק‬ ‫חלוקתי • במקום – מתכננים למען זכויות תכנון •‬ ‫הקליניקה האורבנית, האוניברסיטה העברית • איתך‬ ‫מעכי • המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי • סיכוי –‬ ‫לשוויון אזרחי • שתיל •‬ ‫‪http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬ ‫29 בדצמבר 2019‬ ‫לכבוד‬ ‫חברי מועצת מקרקעי ישראל‬ ‫באמצעות מר עידן ורטהיים‬ ‫מזכיר מועצת מקרקעי ישראל‬ ‫רחוב שמאי 4‬ ‫ירושלים‬ ‫בפקס: 2020919-271‬ ‫א.נ,‬ ‫הנדון: הצעת החלטה בעניין "הקצאת קרקע לבניית דירות להשכרה"‬ ‫הרינו לפנות אליכם בשם הקואליציה לדיור בר השגה בעניין הצעת ההחלטה בנושא שבנדון, שתידון‬ ‫בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ביום 20.90.02. ההצעה נועדה לתקן את החלטה 1290 שעניינה‬ ‫מכרזים להשכרה ארוכת טווח, לרבות השכרה בהישג יד לזכאים.‬ ‫התיקונים פוגעים בצורה ממשית באוכלוסיות מהמעמד הבינוני והנמוך, שכן הם מצמצמות במידה‬ ‫ניכרת את כמות יחידות הדיור המוצעות כדיור מוזל (בר השגה), מקבעות את מחירן באופן שמנוגד‬ ‫להגדרות המקובלות של דיור בר השגה, ומפחיתות את משך הזמן שדירות אלו ייעודו להשכרה, כל‬ ‫זאת, באופן גורף ובלי לבצע איזון בין הצורך החברתי העצום בדיור בר השגה לבין ההיתכנות‬ ‫הכלכלית בכל מקרה לגופו.‬ ‫מההחלטות עולה מגמה לפיה המגמה שהחלה לאחר המחאה החברתית בקיץ 0019 מתהפכת, וכי‬ ‫במקום להרחיב את השימוש במכרזים לדיור בר השגה, הופכים מכרזים אלו למכרזים המציעים‬ ‫פתרון בעיקר במחירי שוק, ובמחיר מוזל שמסייע לבעלי הכנסות גבוהות יחסית, תוך התעלמות‬ ‫מצרכיהם של חלקים נרחבים באוכלוסייה, ובניגוד לחוק רשות מקרקעי ישראל הקובע כי על הרשות‬ ‫להקצות קרקע לדיור ציבורי ולדיור בר השגה.‬ ‫ככל שהמניע לשינויים הוא חשש מאי כדאיות כלכלית של המכרז, יש לבחון חלופות להגדלת‬ ‫הכדאיות הכלכלית, שלא רק על בסיס וויתור על הכנסות מהקרקע, וזאת במקום לפגוע בתכלית‬ ‫החברתית החשובה ובתמהיל שנקבע בין דירות במחיר שוק למכירה ולהשכרה לבין דירות מוזלות‬ ‫לזכאים.‬ ‫להלן פירוט של הבעיות בהצעת ההחלטה ושל אפשרויות לתיקון.‬ ‫נבקש כי נייר העמדה יחולק לחברי המועצה בטרם הדיון.‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
‫9‬ ‫להלן הנושאים שמכתבנו עוסק בהם:‬ ‫א. יש לשנות ההגדרה של "מחיר מפוקח" במסלול א ו-ב' בגין פגיעה בקבוצות מעוטות הכנסה ...... 9‬ ‫ב. יש לבטל ההפחתה הדרמטית של מספר יחידות הדיור המוזלות במסלול א' ............................. 2‬ ‫ג. יש לבטל ההפחתה של זמן ההשכרה במסלול ב' ..................................................................... 2‬ ‫ד. יש להעניק עדיפות מוחלטת לזכאים לסיוע בשכר דירה ......................................................... 2‬ ‫ה. יש להתנגד לשינוי רף ההכנסה המזכה לעשירון 1 במקום עשירון 7 ......................................... 2‬ ‫ו. יש לפעול לשילוב האוכלוסייה הערבית במכרזים ................................................................... 2‬ ‫ז. תנאי ההשכרה .................................................................................................................. 2‬ ‫ח. גיוון שיטת המכרזים ......................................................................................................... 6‬ ‫ט. הקצאת %2 מיחידות הדיור לטובת דיור ציבורי ................................................................... 6‬ ‫א. יש לשנות ההגדרה של "מחיר מפוקח" במסלול א ו-ב' בגין פגיעה בקבוצות מעוטות הכנסה‬ ‫0. ההגדרה המוצעת בהחלטה הינה ששכר הדירה של יחידת דיור המוגדרת "דיור להשכרה במחיר‬ ‫מפוקח" יהיה "%11 ממחיר השכירות באותו אזור, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי".‬ ‫החלטה זו באה במקום ההחלטה לקבוע את המחיר המפוקח באמצעות תחרות על המחיר הנמוך‬ ‫לשוכר, לפי מסלול א', או קביעה פרטנית של שכר דירה מוזל, לפי מסלול ב'.‬ ‫9. אנו סבורים כי הגדרה זו אינה עונה על הצורך החברתי במתן פתרונות דיור מגוונים הלוקחים‬ ‫בחשבון גם משקי בית עם הכנסה בינונית ונמוכה ומנוגדת לחובה להקצות קרקע לדיור בר השגה‬ ‫בהתאם לסעיף 9(א) לחוק רשות מקרקעי ישראל.‬ ‫2. הכלי של דיור בר השגה, כשמו כן הוא, אמור לתת מענה אמיתי למי שהכנסתו נמוכה. זהו כלי‬ ‫המובחן מהכלי של דיור להשכרה, אשר דן בייעוד דירות להשכרה במחיר השוק לכל המעוניין.‬ ‫דיור בר-השגה הוא דיור מוזל שעלותו מותאמת ליכולתם הכלכלית של הזכאים, כך שאין‬ ‫הזכאים צריכים להוציא עבור קורת הגג הוצאות שהן על חשבון צרכים בסיסיים אחרים‬ ‫הנדרשים להם כדי להתקיים בכבוד, ואשר מטילות עליהם נטל כלכלי כבד למדי.‬ ‫2. לצורך חישוב המחיר יש להתייחס לנטל עלות הדיור: מצד אחד, הכנסה נטו למשק בית – מהי‬ ‫ההכנסה הפנויה שנותרת למשק הבית מדי חודש. מצד שני, הוצאות הדיור, המורכבות משכר‬ ‫הדירה והוצאות נלוות (ארנונה, חשמל, מים, גז ודמי ועד הבית). כלל האצבע המקובל כיום‬ ‫במדינות שונות הוא שעבור משפחות המרוויחות עד הכנסה ממוצעת במשק, ההוצאה לדיור לא‬ ‫תעלה על שלושים אחוזים מההכנסה הפנויה. הוצאה גבוהה מכך באה על חשבון צרכים בסיסיים‬ ‫אחרים (מזון, חינוך, טיפול רפואי וכיו"ב).‬ ‫2. מכאן, יש צורך לקשור בין הוצאות הדיור לבין הכנסת הזכאים. ודוקו – איננו מציעים לקבוע את‬ ‫שכר הדירה באופן אינדיבידואלי, בהתאמה לרמת הכנסה של כל זכאי וזכאי, אך הקביעה צריכה‬ ‫להיות באופן יחסי לרמת ההכנסה של אוכלוסיית היעד, לדוגמא - כ%12 מרמת הכנסה של‬ ‫העשירון החמישי. המשמעות היא שאין מקום להסתפק, כמוצע, בהנחה קבועה של 30 אחוזים‬ ‫ממחיר השוק, שכן הנחה קבועה וגורפת אינה בהכרח נותנת מענה לאוכלוסיית היעד. לצורך‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
‫2‬ ‫הדגמה, אם דירה חדשה של 11 מ"ר באזור המרכז מושכרת במחירי שוק של 111,2 ₪, מחיר‬ ‫ההשכרה יהיה 119,2 ₪, הוצאות נלוות ידרשו עוד 112 ₪ בחודש וסך הוצאות הדיור יהיו 117,2‬ ‫₪. כלומר- רק משפחות עם הכנסה פנויה של כ-111,90 ₪ בחודש יוכלו לגור בדירות אלו בלי‬ ‫שהדבר יבוא על חשבון צרכים בסיסיים אחרים. הכנסה פנויה של 111,90 ₪ ומעלה משמעה שרק‬ ‫עשירון 7 ומעלה יוכל לשכור דירה כזאת.‬ ‫6. לעמדתנו אין לקבוע הוראה כה גורפת. על ועדת המכרזים של הרשות או ועדת המכרזים הבין-‬ ‫משרדית (במקרה של מכרזים עם רשת ביטחון) להכריע קודם לפרסום מכרז ההשכרה על‬ ‫אוכלוסיית היעד לדירות המפוקחות, ולגזור את מחיר ההשכרה המפוקחת ביחס לרמת‬ ‫ההכנסה של אוכלוסייה זו. ההתייחסות ל-%11 ממחיר השוק צריכה להישאר כקביעה של הנחה‬ ‫מינימאלית. הוועדה יכולה גם לקבוע מספר רמות של אוכלוסיית יעד באופן שיוצר תמהיל‬ ‫חברתי-כלכלי מגוון (למשל – חלק מהדירות יושכרו למשפ' מעוטות הכנסה (עד עשירון 2) חלק‬ ‫למשפ' ממעמד בינוני (עד עשירון 7).‬ ‫7. למצער , יש לקבוע כי חלק מהדירות יושכרו בהנחה משמעותית יותר עבור זכאים שהכנסתם‬ ‫נמוכה יותר (לדוגמא – חצי מהדירות יושכרו בהנחה של %12 ממחיר השוק עבור זכאים‬ ‫שהכנסתם הממוצעת נמוכה מזו של משק בית ממוצע בעשירון הכנסה 2).‬ ‫1. כמו כן, מוצע לקבוע כי דמי השכירות לזכאים יכללו את הוצאות התחזוקה השוטפת של היזם‬ ‫(דמי ניהול או ועד הבניין), ואין לאפשר ליזם לגבות דמי תחזוקה בנפרד, שכן במקרה זה עשוי‬ ‫היזם לדרוש דמי תחזוקה מופרזים שיאיינו את כל המטרה של מתן שכר דירה מוזל לזכאים.‬ ‫לחלופין, מוצע לקבוע כי דמי התחזוקה לזכאים לא יעלו על סכום סביר שייקבע מראש במכרז.‬ ‫2. ככל שהשיטה של הנחה ממחיר השוק תיוותר על כנה (כלומר – אין התייחסות להכנסה של‬ ‫אוכלוסיית היעד), וכדי לתת מענה גם למשק בית שבראשו אדם יחיד (יחיד, משפחה חד הורית‬ ‫או משפחה שבה אחד מבני הזוג אינו מסוגל להשתתף בפרנסת המשפחה) יש לקבוע כי במידה‬ ‫ומשק בית כזה עלה בהגרלה, שכר הדירה יהיה נמוך בשיעור מסוים משכר הדירה שנקבע. למשל,‬ ‫ניתן לקבוע כי השיעור יהיה %27 משכר הדירה הקבוע.‬ ‫ב. יש לבטל ההפחתה הדרמטית של מספר יחידות הדיור המוזלות במסלול א'‬ ‫10. במסלול א' המקורי נקבע כי %12 מסך הדירות בפרויקט יושכרו במחיר מוזל (שייקבע בתחרות‬ ‫בין המציעים על המחיר הנמוך ביותר לשוכר). עתה מוצע כי התחרות תהיה על הקרקע, והמחיר‬ ‫המוזל ייקבע מראש על %11 ממחיר השוק. גרוע מכך, כמות יחידות הדיור המוזלות מופחת מ-‬ ‫%12 במקור לרבע מתוך יחידות הדיור המושכרות, כאשר הן %16 מיחידות הדיור, כלומר –‬ ‫%20 מסך יחידות הדיור בפרויקט. במחוזות חיפה, ירושלים, צפון ודרום נקבע כי ניתן יהיה‬ ‫למכור אף עד %12 מהדירות בפרויקט, מה שאומר כי רק חצי מהדירות יושכרו, ומתוכן רק‬ ‫%2.90 מהדירות בפרויקט יהיו דירות מוזלות.‬ ‫00. זהו שינוי דרמטי של מסלול א' שיוצר תמהיל שנותן מענה מינימאלי למי שהכנסתו נמוכה‬ ‫ובינונית, בניגוד לחובתכם לפעול בנאמנות עבור כלל התושבים, לרבות מי שהפרוטה אינה בכיסו.‬ ‫תמוה מדוע אחרי מספר כה קטן של מכרזים יש צורך בשינוי כה דרמטי. יש לבטל את הצמצום‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
‫2‬ ‫במספר היחידות המוזלות. יש לקבוע כי מספר יחידות הדיור המוזלות יעמוד על %12 לפחות‬ ‫מכל יחידות הדיור אלא במקרים חריגים בהם ועדת המכרזים הגיעה למסקנה, על בסיס תחשיב,‬ ‫כי כמות זו אינה מאפשרת כדאיות כלכלית במכר הספציפי ובמיקום הספציפי של המקרקעין.‬ ‫90. ככל שיש חשש לכלכליות הפרויקט, גם לאחר הנחה במחיר הקרקע, יש לבחון אפשרויות נוספות‬ ‫להגביר את כדאיות הפרויקט בלי לצמצם דרמטית את מספר יחידות הדיור המוזלות לזכאים‬ ‫20. יתר על כן, בעוד שבמסלול א' המקורי וכן במסלול ב' נקבע במפורש כי הדירות המוזלות יושכרו‬ ‫לזכאים בלבד, במסלול א', לפי ההצעה הקיימת, אין יעוד מפורש של הדירות במחיר מפוקח רק‬ ‫לזכאים. אם הדבר נעשה בטעות – יש לתקנו. ככל שאין מדובר בטעות, יש לשנות החלטה זו.‬ ‫סבסוד הדירות נעשה לטובת השגת מטרה ציבורית שהיא מעניינו של כלל הציבור – סיוע למי‬ ‫שמתקשה להעמיד לעצמו דיור הולם. ללא יעוד הדירות המסובסדות למי שעומד בקריטריונים,‬ ‫הסבסוד עשוי להינתן למי שפחות זקוק לסיוע או למי שאינו נזקק לסיוע בכלל.‬ ‫ג. יש לבטל ההפחתה של זמן ההשכרה במסלול ב'‬ ‫20. במסלול ב' המקורי נקבע כי הדירות המיועדות להשכרה יושכרו במשך 19 שנה אם יש בפרויקט‬ ‫מעל 110 יח"ד ועתה נקבע כי רק בפרויקט מעל 119 יח"ד תקופת ההשכרה תעמוד על 19 שנה.‬ ‫אמנם מדובר על תקופה מינימאלית אך הניסיון מראה כי תקופה זו הופכת לתקופה‬ ‫המקסימאלית. המשמעות היא שבמכרזים רבים משך ההשכרה של הדירות ההשכרה יהיה קצר‬ ‫ביותר, בניגוד לצורך לשמור על מאגר הדירות להשכרה ובמיוחד להשכרה מוזלת לאורך זמן.‬ ‫ד. יש להעניק עדיפות מוחלטת לזכאים לסיוע בשכר דירה‬ ‫20. אנו תומכים במתן עדיפות למי שזכאים לסיוע בשכר דירה, הן כתחליף לדיור ציבורי בעת המתנה‬ ‫לדירה, והן למי שזכאי לסיוע ואינו זכאי לדיור ציבורי. מתן אפשרות לקבוצה זו לממש את‬ ‫זכאותה בפרויקטים בהם שכירות מפוקחת תאפשר להם הזדמנות למגורים בשכירות מפוקחת‬ ‫ויציבה, בתנאים נאותים. כיום, רבים מהזכאים מתקשים לממש את הסיוע בשל מחירי‬ ‫השכירות הגבוהים ובשל היעדר רצון של משכירים פרטיים לקחת סיכונים עם קבוצה שאין לה‬ ‫יציבות כלכלית וכיס עמוק, או יכולת להעמיד ערבויות מספקות. קביעה זו תהיה חשובה במיוחד‬ ‫נוכח מדיניות הממשלה להעביר את הזכאים לדיור ציבורי לסיוע בשכר דירה.‬ ‫60. במקרה זה הזכאי יוכל להתגורר בדיור בהישג יד כאשר הסיוע הכספי יוזל עבורו את העלות (כפל‬ ‫הנחות). דבר זה יאפשר גם לאוכלוסיות מעוטות הכנסה להשתלב באותן יחידות דיור המוגדרות‬ ‫דיור להשכרה מפוקחת. אנו מאמינים כי גם למדינה, המשקיעה סכום של מיליארד וחצי שקלים‬ ‫בסיוע בשכר דירה מדי שנה, עניין כי היתרונות של הסיוע יועמקו, באמצעות שילוב בין הסיוע‬ ‫לבין האפשרות להתגורר בפרויקט השכרה ארוכת טווח ויציבה.‬ ‫ה. יש להתנגד לשינוי רף ההכנסה המזכה לעשירון 1 במקום עשירון 7‬ ‫70. ההחלטה להגביל את ההשתתפות בהגרלה למי שהכנסתו עד עשירון 7 משקפת איזון נכון בין‬ ‫הרצון להבטיח כי הדירות המוזלות שהן במחסור ייועדו למי שזקוק להן יותר לבין הרצון ליצור‬ ‫מדיניות אוניברסאלית ורחבה המיועדת לסייע לחלק נרחב באוכלוסייה. שינוי ההחלטה פוגעת‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
‫2‬ ‫באיזון זה. אין מקום לכך שהקופה הציבורית תסבסד גם משקי בית בעלי הכנסה ממוצעת של‬ ‫קרוב ל-111,19 ₪ ברוטו, ואין אינדיקציה שמשקי בית אלו נמצאים במצוקת דיור. הבעיה‬ ‫העיקרית של משקי בית מעשירון 1, ככל הנראה, היא דווקא באפשרות רכישת דירה, בהעדר הון‬ ‫ראשוני גבוה.‬ ‫10. בכל מקרה, ההחלטה על הגבלת עשירון ההכנסה לעשירון 7 התקבלה בהחלטה של ועדת שרים‬ ‫לענייני דיור, ולא ראוי לסטות ממנה באמצעות החלטת מועצת מקרקעי ישראל. אם יש כוונה‬ ‫לתקן סעיף זה, ראוי להביא את ההצעה לוועדת השרים לענייני דיור.‬ ‫ו. יש לפעול לשילוב האוכלוסייה הערבית במכרזים‬ ‫20. לצורך מתן מענה למצוקת הדיור המחריפה ביישובים הערביים, ועל מנת לאפשר לאוכלוסייה‬ ‫הערבית ליהנות מההחלטה, אנו מבקשים לקבוע כלל כי על הרשות לשווק מכרזים להשכרה‬ ‫בישובים של האוכלוסייה הערבית, ובערים מעורבות, בהתאם לשיעור של האוכלוסייה הערבית‬ ‫באוכלוסייה. בשנה האחרונה חקרה הקואליציה לדיור בר השגה את הנושא ועמדה על הצרכים‬ ‫ולעמדתנו יש ישובים של האוכלוסייה הערבית בהם קיים צורך בפרויקטים איכותיים להשכרה‬ ‫ארוכת טווח, כמו גם לפתרונות דיור מגוונים נוספים, ויש לכך ביקוש.‬ ‫19. יש להתאים את המכרזים לצרכים של האוכלוסייה הערבית, ולהימנע מתנאים או הקצאת‬ ‫הדירות לפי פרמטרים שדוחקים את התושבים הערבים, לרבות מתן עדיפות לפי שירות‬ ‫צבאי/מילואים.‬ ‫ז. תנאי ההשכרה‬ ‫09. לעניין תנאי ההשכרה אנו סבורים כי על התקנות להבטיח אפשרות לשכירות ארוכת טווח ויציבה‬ ‫ולעניין זה אין צורך להבחין בין מי ששוכר דירה שיועדה להיות דיור להשכרה במחיר שוק לכל‬ ‫המעוניין לבין דיור להשכרה בהישג יד לזכאים. בשני המקרים ראוי כי למכרז יצורף חוזה אחיד,‬ ‫שיהיה חלק מתנאי המכרז. חוזה זה יבטיח כי תנאי ההשכרה יהיו הוגנים, כי החוזה יהיה ארוך‬ ‫טווח וכי תהיה הגבלה סבירה על העלאת שכר הדירה בעת חידוש החוזה.‬ ‫99. בהחלטה מצוין, ובצדק, כי חוזה השכירות יהיה לשלוש שנים וכן הגבלות על העלאת שכר הדירה‬ ‫בעת חידוש החוזה. כמו כן, יש לקבוע כי לשוכר זכות לחדש את החוזה כל עוד הוא לא מפר את‬ ‫תנאי החוזה הפרה מהותית (בכפוף להגבלות על תקופת ההשכרה הכוללת לזכאים). הפרה‬ ‫מהותית תוגדר רק כאי עמידה בשכר הדירה, התנהגות אנטי סוציאלית או אי מתן זכות לבעלים‬ ‫להיכנס בתיאום מראש לנכס ו/או לתקן דברים.‬ ‫29. יש לקבוע כי ניתן יהיה לדרוש מהשוכר פיקדון של חודש שכירות לכל היותר. פיקדון זה יופקד‬ ‫על ידי המשכיר בתכנית נושאת ריבית ויוחזר לשוכר עם סיום השכירות.‬ ‫29. יש לקבוע כללים ברורים לגבי תיקון ליקויי מבנה במושכר על ידי המשכיר, וכל תיקון בדירה‬ ‫שנובע מבלאי סביר, ושבאחריות המשכיר לתקן, בפרק זמן סביר.‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
‫6‬ ‫29. לגבי פינוי המושכר במקרה שמתקיימת עילת פינוי, קיים כבר בחוק מסלול מהיר לפינוי מושכר,‬ ‫ואין צורך בכללים מיוחדים לעניין זה. במקרה של הפרת חוזה, יש לקבוע כללים למתן התראה‬ ‫על הפרה של חוזה השכירות וזמן סביר לתקן את ההפרה לפני נקיטת פעולות משפטיות לפינוי.‬ ‫69. כמו כן, יש לקבוע הן בתנאי המכרז והן בחוזה האחיד איסור על הפליה בבחירת השוכרים,‬ ‫בתקופת השכירות או בחידוש השכירות. יש לקבוע סנקציות על יזם שמפלה, לרבות פיצויים‬ ‫מוסכמים שניתן יהיה לחלט. יש לאסור הפליה גם בפרסומי הפרויקט. לעניין זה קיים נוסח של‬ ‫רשות מקרקעי ישראל במכרזים שהיא מוציאה לבנייה רוויה. לפי הנוסח, הזוכה במכרז מתחייב‬ ‫להימנע מה פליה פסולה, וכי אם יפר התחייבותו זו ניתן יהיה לבטל את זכייתו ו/או לקבל ממנו‬ ‫פיצויים מוסכמים בשיעור של %20 מהתמורה ששילם.‬ ‫ח. גיוון שיטת המכרזים‬ ‫79. ההחלטה דנן עוסקת בשיטה של מכרז פומבי עם תנאים כאשר הזוכה הוא המרבה במחיר.‬ ‫במסלול ב' ניתנת ליזם רשת ביטחון לתשואה מינימאלית. שיטה זו מאפשרת למדינה לקדם‬ ‫מטרות חברתיות באמצעות רגולציה על יזמים, וזהו דבר חיובי. עם זאת, התמורה המתקבלת‬ ‫עבור הציבור היא קצרת מועד ולא מספקת.‬ ‫19. יש לבחון אפשרות לגיוון שיטת המכרזים. בין היתר, יש לבחון מכרזים לעמותות ותאגידים ללא‬ ‫מטרת רווח, שבהן הקרקע תימסר ללא תמורה לתקופה ממושכת, שבה העמותה או התאגיד ללא‬ ‫מטרת רווח (לבות תאגיד עירוני או ממשלתי) יקבלו זיכיון להקמת פרויקט ההשכרה ולגביית‬ ‫דמי השכירות, כמו גם הטבות מס ופטור מהיטלים ומיסים שונים. בתום התקופה הזיכיון יוארך‬ ‫או שהפרויקט יוחזר לרשות מקרקעי ישראל.‬ ‫29. כמו כן, יש לבחון מסלול נוסף ליזמים, שבו דמי השכירות נמוכים משמעותית ומשך ההשכרה‬ ‫ממושך יותר, כאשר ניתנת ליזם האפשרות לשלם עבור החלק מהקרקע שאינו למכירה מיידית‬ ‫בתשלומים עד לסיום תקופת ההשכרה, שלאחריה ניתן יהיה למכור את הדירות. מהתרשמות‬ ‫שלנו משיחות עם יזמים, סוגיית המימון היא חסם מרכזי בכניסתם לפרויקטים להשכרה.‬ ‫ט. הקצאת %2 מיחידות הדיור לטובת דיור ציבורי‬ ‫12. חוק רשות מקרקעי ישראל קובע כי אחד מתפקידי הרשות הוא להקצות קרקע לדיור ציבורי.‬ ‫הדיור הציבורי נדרש כדי לתת מענה למשפחות שהכנסתן נמוכה או שמתקיימות בעזרת קצבאות‬ ‫קיום. למשפחות אלו הדיור הציבורי הוא הפתרון הרצוי, ופתרונות חלופיים בשכירות פרטית‬ ‫אינם מתאימים. אי בניה של דיור ציבורי חדש משמעו הרס הדרגתי של מוסד הדיור הציבורי,‬ ‫והפיכתו לתיאורטי עבור הזכאים לדיור זה. יש צורך דחוף בחידוש המלאי.‬ ‫02. לכן יש לקבוע במכרז כי %2 מכל יחידות הדיור יועברו לידי המדינה ויושכרו לזכאים באמצעות‬ ‫החברות המשכנות. מדובר בסוג של עיסקת קומבינציה, שתשוקלל במחיר הקרקע. היא תאפשר‬ ‫להגדיל את מאגר הדירות תוך שילובו באזורים מגוונים ובתוך שכונות מגורים חדשות, בלי לייצר‬ ‫ריכוז של הדירות. מדיניות זו תקל על ערי הפריפריה, שהן היום אלו שקולטות את האוכלוסייה‬ ‫הענייה במדינה.‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
‫7‬ ‫בכבוד רב,‬ ‫נורה אשקר, עו"ד‬ ‫גיל גן-מור, עו"ד‬ ‫האגודה לצדק חלוקתי‬ ‫האגודה לזכויות האזרח‬ ‫בשם הקואליציה לדיור בר השגה‬ ‫העתק:‬ ‫מנהל רשות מקרקעי ישראל, מר בנצי ליברמן, בפקס: 1120919-271‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬

More Related Content

PDF
עתירה מנהלית מלחה 23.5
byacri009
 
PDF
מכתב לצוות גיבוש התקנות לישום הסמכות ליעד קרקע לדב"ה בחוק הוד"לים 13.1.13
byacri009
 
PPS
Sanctuary
byLinnea Good
 
PDF
מכתב בנושא הורדת המעמ לקבינט הדיור
byacri009
 
PPS
Inteligent test
byCarmelo Pulvirenti
 
DOC
מכתב לדיון וד"לים
byacri009
 
PPS
Outside the lines
byLinnea Good
 
PPT
παρουσίαση πασχα ε΄2 μαρια γκιτακου
by5dimpeir
 
עתירה מנהלית מלחה 23.5
byacri009
 
מכתב לצוות גיבוש התקנות לישום הסמכות ליעד קרקע לדב"ה בחוק הוד"לים 13.1.13
byacri009
 
Sanctuary
byLinnea Good
 
מכתב בנושא הורדת המעמ לקבינט הדיור
byacri009
 
Inteligent test
byCarmelo Pulvirenti
 
מכתב לדיון וד"לים
byacri009
 
Outside the lines
byLinnea Good
 
παρουσίαση πασχα ε΄2 μαρια γκιτακου
by5dimpeir
 

Viewers also liked

PPS
Take off shoes
byLinnea Good
 
PPS
The blind man
byLinnea Good
 
PPS
What can i do
byLinnea Good
 
PPS
Woke up this morning
byLinnea Good
 
PPS
How can i keep from singing
byLinnea Good
 
PPS
Come o fount ***
byLinnea Good
 
PPS
There is a balm
byLinnea Good
 
PPS
Peace like a river
byLinnea Good
 
PDF
24/Seven Why Candy Culture Fell in Love with Social Media
byFlightpath Inc
 
PPS
Inteligent test
byCarmelo Pulvirenti
 
PPS
When you walk
byLinnea Good
 
PPS
The peace of the earth (guat)
byLinnea Good
 
PPS
Strath)
byLinnea Good
 
PPT
Max power point
byJess Crist
 
Take off shoes
byLinnea Good
 
The blind man
byLinnea Good
 
What can i do
byLinnea Good
 
Woke up this morning
byLinnea Good
 
How can i keep from singing
byLinnea Good
 
Come o fount ***
byLinnea Good
 
There is a balm
byLinnea Good
 
Peace like a river
byLinnea Good
 
24/Seven Why Candy Culture Fell in Love with Social Media
byFlightpath Inc
 
Inteligent test
byCarmelo Pulvirenti
 
When you walk
byLinnea Good
 
The peace of the earth (guat)
byLinnea Good
 
Strath)
byLinnea Good
 
Max power point
byJess Crist
 

Similar to מכתב למועצת מקרקעי ישראל בעניין מכרזי השכרה 29.12.13

PDF
הערות לדיור בר השגה ברפורמה בתכנון - 23.2.12
byacri009
 
PDF
מכתב חיים פיאלקוף על הגדרת דיור בר השדה ברפורמה
byacri009
 
PDF
עמדת הקואליציה בנוגע להחלטות מועצת מרקרעי ישראל
byacri009
 
PDF
הערות הקואליצייה לתזכיר חוק הודלים
byacri009
 
PDF
כתב הקואליציה לדיור בר השגה בנושא הפרויקט הלאומי לדיור
byacri009
 
PDF
עמדת הקואליציה בנוגע להחלטות מועצת רמי אוגוסט 2011 (1)
byacri009
 
PDF
עמדת הקואליציה בנוגע להחלטות מועצת רמי אוגוסט 2011 (1)
byacri009
 
PDF
מכתב לרה"מ בנושא הצעת חוק הוד"לים
byהאגודה לזכויות האזרח
 
PDF
מכתב לרהמ בנושא הצעת חוק הודלים
byהאגודה לזכויות האזרח
 
PDF
מכתב לועדת שרים לענייני חקיקה הצח של אמנון כהן
byacri009
 
PDF
הערות ד"ר חיים פיאלקוף בנושא דיור בר השגה ברפורמת התכנון
byהאגודה לזכויות האזרח
 
PDF
מכתב ליור ועדת הרפורמה 24.01.12
byacri009
 
PDF
הערות הקואליציה להצעת חוק הותמ"ל
byacri009
 
PDF
התנגדות הקואליציה לדיור בר השגה לתוכנית מתאר תל אביב 5000
byacri009
 
DOC
מתחמים מועדפים לדיור
byacri009
 
PDF
הערות הקואליציה דב"ה להצעת וועדת הפנים בנושא דיור בהישג יד בתיקון 102
byacri009
 
PDF
ערר על החלטת הועדה המחוזית ת"א בעניין תוכנית צפון מערב תא/3700
byacri009
 
PDF
הערות לסעיפים 161 192 דיור בר השגה
byacri009
 
PDF
המכתב שנשלח היום לוועדה
byacri009
 
DOC
הערות הקואליציה דב"ה לסמכויות הועדות המקומיות-29.12.13
byacri009
 
הערות לדיור בר השגה ברפורמה בתכנון - 23.2.12
byacri009
 
מכתב חיים פיאלקוף על הגדרת דיור בר השדה ברפורמה
byacri009
 
עמדת הקואליציה בנוגע להחלטות מועצת מרקרעי ישראל
byacri009
 
הערות הקואליצייה לתזכיר חוק הודלים
byacri009
 
כתב הקואליציה לדיור בר השגה בנושא הפרויקט הלאומי לדיור
byacri009
 
עמדת הקואליציה בנוגע להחלטות מועצת רמי אוגוסט 2011 (1)
byacri009
 
עמדת הקואליציה בנוגע להחלטות מועצת רמי אוגוסט 2011 (1)
byacri009
 
מכתב לרה"מ בנושא הצעת חוק הוד"לים
byהאגודה לזכויות האזרח
 
מכתב לרהמ בנושא הצעת חוק הודלים
byהאגודה לזכויות האזרח
 
מכתב לועדת שרים לענייני חקיקה הצח של אמנון כהן
byacri009
 
הערות ד"ר חיים פיאלקוף בנושא דיור בר השגה ברפורמת התכנון
byהאגודה לזכויות האזרח
 
מכתב ליור ועדת הרפורמה 24.01.12
byacri009
 
הערות הקואליציה להצעת חוק הותמ"ל
byacri009
 
התנגדות הקואליציה לדיור בר השגה לתוכנית מתאר תל אביב 5000
byacri009
 
מתחמים מועדפים לדיור
byacri009
 
הערות הקואליציה דב"ה להצעת וועדת הפנים בנושא דיור בהישג יד בתיקון 102
byacri009
 
ערר על החלטת הועדה המחוזית ת"א בעניין תוכנית צפון מערב תא/3700
byacri009
 
הערות לסעיפים 161 192 דיור בר השגה
byacri009
 
המכתב שנשלח היום לוועדה
byacri009
 
הערות הקואליציה דב"ה לסמכויות הועדות המקומיות-29.12.13
byacri009
 

More from acri009

PDF
זכותון לסיוע בשכר דירה
byacri009
 
PDF
דו"ח דיור בחברה הערבית
byacri009
 
PDF
פרוטוקול 18.12.14
byacri009
 
PDF
דוח התחדשות-עירונית
byacri009
 
DOC
הערות הקואליציה לתזכיר חוק התחדשות עירונית
byacri009
 
DOC
תקציר דוח דיור בחברה הערבית בישראל
byacri009
 
PDF
דיור בר השגה בחברה הערבית בישראל- מפת דרכים
byacri009
 
DOC
הערות הקואליציה לדיור בר השגה לתזכיר חוק התכנית הכלכלית לשנת
byacri009
 
PPS
דיור בישובים בערבים - חסמים ופתרונות
byacri009
 
PDF
מחקר מרכז טאוב על שוק הדיור 7.14
byacri009
 
DOC
נייר עמדה מחיר מטרה
byacri009
 
PDF
הערות להצעת חוק מס ערך מוסף 8.7.14
byacri009
 
DOC
הצעת חוק מס ערך מוסף הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים
byacri009
 
PDF
30.3.14 נייר עמדה למועצת מקרקעי ישראל
byacri009
 
PDF
נייר עמדה משותף לקואליציה לדיור בר השגה ולמטה לתכנון 16.2.14
byacri009
 
DOC
עמדת הקואליציה לפינוי בינוי-פינוי 16.12.13
byacri009
 
DOC
דיור בר השגה ברפורמת התכנון
byacri009
 
PDF
תוכנית הדיור הלאומית תגובה על הוד"לים
byacri009
 
PDF
תוכנית הדיור הלאומית תגובה על התחדשות עירונית
byacri009
 
PDF
תוכניות הדיור הלאומית תגובה על דיור ציבורי
byacri009
 
זכותון לסיוע בשכר דירה
byacri009
 
דו"ח דיור בחברה הערבית
byacri009
 
פרוטוקול 18.12.14
byacri009
 
דוח התחדשות-עירונית
byacri009
 
הערות הקואליציה לתזכיר חוק התחדשות עירונית
byacri009
 
תקציר דוח דיור בחברה הערבית בישראל
byacri009
 
דיור בר השגה בחברה הערבית בישראל- מפת דרכים
byacri009
 
הערות הקואליציה לדיור בר השגה לתזכיר חוק התכנית הכלכלית לשנת
byacri009
 
דיור בישובים בערבים - חסמים ופתרונות
byacri009
 
מחקר מרכז טאוב על שוק הדיור 7.14
byacri009
 
נייר עמדה מחיר מטרה
byacri009
 
הערות להצעת חוק מס ערך מוסף 8.7.14
byacri009
 
הצעת חוק מס ערך מוסף הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים
byacri009
 
30.3.14 נייר עמדה למועצת מקרקעי ישראל
byacri009
 
נייר עמדה משותף לקואליציה לדיור בר השגה ולמטה לתכנון 16.2.14
byacri009
 
עמדת הקואליציה לפינוי בינוי-פינוי 16.12.13
byacri009
 
דיור בר השגה ברפורמת התכנון
byacri009
 
תוכנית הדיור הלאומית תגובה על הוד"לים
byacri009
 
תוכנית הדיור הלאומית תגובה על התחדשות עירונית
byacri009
 
תוכניות הדיור הלאומית תגובה על דיור ציבורי
byacri009
 

מכתב למועצת מקרקעי ישראל בעניין מכרזי השכרה 29.12.13

  • 1.
    ‫האגודה לזכויות האזרחבישראל • האגודה לצדק‬ ‫חלוקתי • במקום – מתכננים למען זכויות תכנון •‬ ‫הקליניקה האורבנית, האוניברסיטה העברית • איתך‬ ‫מעכי • המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי • סיכוי –‬ ‫לשוויון אזרחי • שתיל •‬ ‫‪http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬ ‫29 בדצמבר 2019‬ ‫לכבוד‬ ‫חברי מועצת מקרקעי ישראל‬ ‫באמצעות מר עידן ורטהיים‬ ‫מזכיר מועצת מקרקעי ישראל‬ ‫רחוב שמאי 4‬ ‫ירושלים‬ ‫בפקס: 2020919-271‬ ‫א.נ,‬ ‫הנדון: הצעת החלטה בעניין "הקצאת קרקע לבניית דירות להשכרה"‬ ‫הרינו לפנות אליכם בשם הקואליציה לדיור בר השגה בעניין הצעת ההחלטה בנושא שבנדון, שתידון‬ ‫בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ביום 20.90.02. ההצעה נועדה לתקן את החלטה 1290 שעניינה‬ ‫מכרזים להשכרה ארוכת טווח, לרבות השכרה בהישג יד לזכאים.‬ ‫התיקונים פוגעים בצורה ממשית באוכלוסיות מהמעמד הבינוני והנמוך, שכן הם מצמצמות במידה‬ ‫ניכרת את כמות יחידות הדיור המוצעות כדיור מוזל (בר השגה), מקבעות את מחירן באופן שמנוגד‬ ‫להגדרות המקובלות של דיור בר השגה, ומפחיתות את משך הזמן שדירות אלו ייעודו להשכרה, כל‬ ‫זאת, באופן גורף ובלי לבצע איזון בין הצורך החברתי העצום בדיור בר השגה לבין ההיתכנות‬ ‫הכלכלית בכל מקרה לגופו.‬ ‫מההחלטות עולה מגמה לפיה המגמה שהחלה לאחר המחאה החברתית בקיץ 0019 מתהפכת, וכי‬ ‫במקום להרחיב את השימוש במכרזים לדיור בר השגה, הופכים מכרזים אלו למכרזים המציעים‬ ‫פתרון בעיקר במחירי שוק, ובמחיר מוזל שמסייע לבעלי הכנסות גבוהות יחסית, תוך התעלמות‬ ‫מצרכיהם של חלקים נרחבים באוכלוסייה, ובניגוד לחוק רשות מקרקעי ישראל הקובע כי על הרשות‬ ‫להקצות קרקע לדיור ציבורי ולדיור בר השגה.‬ ‫ככל שהמניע לשינויים הוא חשש מאי כדאיות כלכלית של המכרז, יש לבחון חלופות להגדלת‬ ‫הכדאיות הכלכלית, שלא רק על בסיס וויתור על הכנסות מהקרקע, וזאת במקום לפגוע בתכלית‬ ‫החברתית החשובה ובתמהיל שנקבע בין דירות במחיר שוק למכירה ולהשכרה לבין דירות מוזלות‬ ‫לזכאים.‬ ‫להלן פירוט של הבעיות בהצעת ההחלטה ושל אפשרויות לתיקון.‬ ‫נבקש כי נייר העמדה יחולק לחברי המועצה בטרם הדיון.‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
  • 2.
    ‫9‬ ‫להלן הנושאים שמכתבנועוסק בהם:‬ ‫א. יש לשנות ההגדרה של "מחיר מפוקח" במסלול א ו-ב' בגין פגיעה בקבוצות מעוטות הכנסה ...... 9‬ ‫ב. יש לבטל ההפחתה הדרמטית של מספר יחידות הדיור המוזלות במסלול א' ............................. 2‬ ‫ג. יש לבטל ההפחתה של זמן ההשכרה במסלול ב' ..................................................................... 2‬ ‫ד. יש להעניק עדיפות מוחלטת לזכאים לסיוע בשכר דירה ......................................................... 2‬ ‫ה. יש להתנגד לשינוי רף ההכנסה המזכה לעשירון 1 במקום עשירון 7 ......................................... 2‬ ‫ו. יש לפעול לשילוב האוכלוסייה הערבית במכרזים ................................................................... 2‬ ‫ז. תנאי ההשכרה .................................................................................................................. 2‬ ‫ח. גיוון שיטת המכרזים ......................................................................................................... 6‬ ‫ט. הקצאת %2 מיחידות הדיור לטובת דיור ציבורי ................................................................... 6‬ ‫א. יש לשנות ההגדרה של "מחיר מפוקח" במסלול א ו-ב' בגין פגיעה בקבוצות מעוטות הכנסה‬ ‫0. ההגדרה המוצעת בהחלטה הינה ששכר הדירה של יחידת דיור המוגדרת "דיור להשכרה במחיר‬ ‫מפוקח" יהיה "%11 ממחיר השכירות באותו אזור, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי".‬ ‫החלטה זו באה במקום ההחלטה לקבוע את המחיר המפוקח באמצעות תחרות על המחיר הנמוך‬ ‫לשוכר, לפי מסלול א', או קביעה פרטנית של שכר דירה מוזל, לפי מסלול ב'.‬ ‫9. אנו סבורים כי הגדרה זו אינה עונה על הצורך החברתי במתן פתרונות דיור מגוונים הלוקחים‬ ‫בחשבון גם משקי בית עם הכנסה בינונית ונמוכה ומנוגדת לחובה להקצות קרקע לדיור בר השגה‬ ‫בהתאם לסעיף 9(א) לחוק רשות מקרקעי ישראל.‬ ‫2. הכלי של דיור בר השגה, כשמו כן הוא, אמור לתת מענה אמיתי למי שהכנסתו נמוכה. זהו כלי‬ ‫המובחן מהכלי של דיור להשכרה, אשר דן בייעוד דירות להשכרה במחיר השוק לכל המעוניין.‬ ‫דיור בר-השגה הוא דיור מוזל שעלותו מותאמת ליכולתם הכלכלית של הזכאים, כך שאין‬ ‫הזכאים צריכים להוציא עבור קורת הגג הוצאות שהן על חשבון צרכים בסיסיים אחרים‬ ‫הנדרשים להם כדי להתקיים בכבוד, ואשר מטילות עליהם נטל כלכלי כבד למדי.‬ ‫2. לצורך חישוב המחיר יש להתייחס לנטל עלות הדיור: מצד אחד, הכנסה נטו למשק בית – מהי‬ ‫ההכנסה הפנויה שנותרת למשק הבית מדי חודש. מצד שני, הוצאות הדיור, המורכבות משכר‬ ‫הדירה והוצאות נלוות (ארנונה, חשמל, מים, גז ודמי ועד הבית). כלל האצבע המקובל כיום‬ ‫במדינות שונות הוא שעבור משפחות המרוויחות עד הכנסה ממוצעת במשק, ההוצאה לדיור לא‬ ‫תעלה על שלושים אחוזים מההכנסה הפנויה. הוצאה גבוהה מכך באה על חשבון צרכים בסיסיים‬ ‫אחרים (מזון, חינוך, טיפול רפואי וכיו"ב).‬ ‫2. מכאן, יש צורך לקשור בין הוצאות הדיור לבין הכנסת הזכאים. ודוקו – איננו מציעים לקבוע את‬ ‫שכר הדירה באופן אינדיבידואלי, בהתאמה לרמת הכנסה של כל זכאי וזכאי, אך הקביעה צריכה‬ ‫להיות באופן יחסי לרמת ההכנסה של אוכלוסיית היעד, לדוגמא - כ%12 מרמת הכנסה של‬ ‫העשירון החמישי. המשמעות היא שאין מקום להסתפק, כמוצע, בהנחה קבועה של 30 אחוזים‬ ‫ממחיר השוק, שכן הנחה קבועה וגורפת אינה בהכרח נותנת מענה לאוכלוסיית היעד. לצורך‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
  • 3.
    ‫2‬ ‫הדגמה, אם דירהחדשה של 11 מ"ר באזור המרכז מושכרת במחירי שוק של 111,2 ₪, מחיר‬ ‫ההשכרה יהיה 119,2 ₪, הוצאות נלוות ידרשו עוד 112 ₪ בחודש וסך הוצאות הדיור יהיו 117,2‬ ‫₪. כלומר- רק משפחות עם הכנסה פנויה של כ-111,90 ₪ בחודש יוכלו לגור בדירות אלו בלי‬ ‫שהדבר יבוא על חשבון צרכים בסיסיים אחרים. הכנסה פנויה של 111,90 ₪ ומעלה משמעה שרק‬ ‫עשירון 7 ומעלה יוכל לשכור דירה כזאת.‬ ‫6. לעמדתנו אין לקבוע הוראה כה גורפת. על ועדת המכרזים של הרשות או ועדת המכרזים הבין-‬ ‫משרדית (במקרה של מכרזים עם רשת ביטחון) להכריע קודם לפרסום מכרז ההשכרה על‬ ‫אוכלוסיית היעד לדירות המפוקחות, ולגזור את מחיר ההשכרה המפוקחת ביחס לרמת‬ ‫ההכנסה של אוכלוסייה זו. ההתייחסות ל-%11 ממחיר השוק צריכה להישאר כקביעה של הנחה‬ ‫מינימאלית. הוועדה יכולה גם לקבוע מספר רמות של אוכלוסיית יעד באופן שיוצר תמהיל‬ ‫חברתי-כלכלי מגוון (למשל – חלק מהדירות יושכרו למשפ' מעוטות הכנסה (עד עשירון 2) חלק‬ ‫למשפ' ממעמד בינוני (עד עשירון 7).‬ ‫7. למצער , יש לקבוע כי חלק מהדירות יושכרו בהנחה משמעותית יותר עבור זכאים שהכנסתם‬ ‫נמוכה יותר (לדוגמא – חצי מהדירות יושכרו בהנחה של %12 ממחיר השוק עבור זכאים‬ ‫שהכנסתם הממוצעת נמוכה מזו של משק בית ממוצע בעשירון הכנסה 2).‬ ‫1. כמו כן, מוצע לקבוע כי דמי השכירות לזכאים יכללו את הוצאות התחזוקה השוטפת של היזם‬ ‫(דמי ניהול או ועד הבניין), ואין לאפשר ליזם לגבות דמי תחזוקה בנפרד, שכן במקרה זה עשוי‬ ‫היזם לדרוש דמי תחזוקה מופרזים שיאיינו את כל המטרה של מתן שכר דירה מוזל לזכאים.‬ ‫לחלופין, מוצע לקבוע כי דמי התחזוקה לזכאים לא יעלו על סכום סביר שייקבע מראש במכרז.‬ ‫2. ככל שהשיטה של הנחה ממחיר השוק תיוותר על כנה (כלומר – אין התייחסות להכנסה של‬ ‫אוכלוסיית היעד), וכדי לתת מענה גם למשק בית שבראשו אדם יחיד (יחיד, משפחה חד הורית‬ ‫או משפחה שבה אחד מבני הזוג אינו מסוגל להשתתף בפרנסת המשפחה) יש לקבוע כי במידה‬ ‫ומשק בית כזה עלה בהגרלה, שכר הדירה יהיה נמוך בשיעור מסוים משכר הדירה שנקבע. למשל,‬ ‫ניתן לקבוע כי השיעור יהיה %27 משכר הדירה הקבוע.‬ ‫ב. יש לבטל ההפחתה הדרמטית של מספר יחידות הדיור המוזלות במסלול א'‬ ‫10. במסלול א' המקורי נקבע כי %12 מסך הדירות בפרויקט יושכרו במחיר מוזל (שייקבע בתחרות‬ ‫בין המציעים על המחיר הנמוך ביותר לשוכר). עתה מוצע כי התחרות תהיה על הקרקע, והמחיר‬ ‫המוזל ייקבע מראש על %11 ממחיר השוק. גרוע מכך, כמות יחידות הדיור המוזלות מופחת מ-‬ ‫%12 במקור לרבע מתוך יחידות הדיור המושכרות, כאשר הן %16 מיחידות הדיור, כלומר –‬ ‫%20 מסך יחידות הדיור בפרויקט. במחוזות חיפה, ירושלים, צפון ודרום נקבע כי ניתן יהיה‬ ‫למכור אף עד %12 מהדירות בפרויקט, מה שאומר כי רק חצי מהדירות יושכרו, ומתוכן רק‬ ‫%2.90 מהדירות בפרויקט יהיו דירות מוזלות.‬ ‫00. זהו שינוי דרמטי של מסלול א' שיוצר תמהיל שנותן מענה מינימאלי למי שהכנסתו נמוכה‬ ‫ובינונית, בניגוד לחובתכם לפעול בנאמנות עבור כלל התושבים, לרבות מי שהפרוטה אינה בכיסו.‬ ‫תמוה מדוע אחרי מספר כה קטן של מכרזים יש צורך בשינוי כה דרמטי. יש לבטל את הצמצום‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
  • 4.
    ‫2‬ ‫במספר היחידות המוזלות.יש לקבוע כי מספר יחידות הדיור המוזלות יעמוד על %12 לפחות‬ ‫מכל יחידות הדיור אלא במקרים חריגים בהם ועדת המכרזים הגיעה למסקנה, על בסיס תחשיב,‬ ‫כי כמות זו אינה מאפשרת כדאיות כלכלית במכר הספציפי ובמיקום הספציפי של המקרקעין.‬ ‫90. ככל שיש חשש לכלכליות הפרויקט, גם לאחר הנחה במחיר הקרקע, יש לבחון אפשרויות נוספות‬ ‫להגביר את כדאיות הפרויקט בלי לצמצם דרמטית את מספר יחידות הדיור המוזלות לזכאים‬ ‫20. יתר על כן, בעוד שבמסלול א' המקורי וכן במסלול ב' נקבע במפורש כי הדירות המוזלות יושכרו‬ ‫לזכאים בלבד, במסלול א', לפי ההצעה הקיימת, אין יעוד מפורש של הדירות במחיר מפוקח רק‬ ‫לזכאים. אם הדבר נעשה בטעות – יש לתקנו. ככל שאין מדובר בטעות, יש לשנות החלטה זו.‬ ‫סבסוד הדירות נעשה לטובת השגת מטרה ציבורית שהיא מעניינו של כלל הציבור – סיוע למי‬ ‫שמתקשה להעמיד לעצמו דיור הולם. ללא יעוד הדירות המסובסדות למי שעומד בקריטריונים,‬ ‫הסבסוד עשוי להינתן למי שפחות זקוק לסיוע או למי שאינו נזקק לסיוע בכלל.‬ ‫ג. יש לבטל ההפחתה של זמן ההשכרה במסלול ב'‬ ‫20. במסלול ב' המקורי נקבע כי הדירות המיועדות להשכרה יושכרו במשך 19 שנה אם יש בפרויקט‬ ‫מעל 110 יח"ד ועתה נקבע כי רק בפרויקט מעל 119 יח"ד תקופת ההשכרה תעמוד על 19 שנה.‬ ‫אמנם מדובר על תקופה מינימאלית אך הניסיון מראה כי תקופה זו הופכת לתקופה‬ ‫המקסימאלית. המשמעות היא שבמכרזים רבים משך ההשכרה של הדירות ההשכרה יהיה קצר‬ ‫ביותר, בניגוד לצורך לשמור על מאגר הדירות להשכרה ובמיוחד להשכרה מוזלת לאורך זמן.‬ ‫ד. יש להעניק עדיפות מוחלטת לזכאים לסיוע בשכר דירה‬ ‫20. אנו תומכים במתן עדיפות למי שזכאים לסיוע בשכר דירה, הן כתחליף לדיור ציבורי בעת המתנה‬ ‫לדירה, והן למי שזכאי לסיוע ואינו זכאי לדיור ציבורי. מתן אפשרות לקבוצה זו לממש את‬ ‫זכאותה בפרויקטים בהם שכירות מפוקחת תאפשר להם הזדמנות למגורים בשכירות מפוקחת‬ ‫ויציבה, בתנאים נאותים. כיום, רבים מהזכאים מתקשים לממש את הסיוע בשל מחירי‬ ‫השכירות הגבוהים ובשל היעדר רצון של משכירים פרטיים לקחת סיכונים עם קבוצה שאין לה‬ ‫יציבות כלכלית וכיס עמוק, או יכולת להעמיד ערבויות מספקות. קביעה זו תהיה חשובה במיוחד‬ ‫נוכח מדיניות הממשלה להעביר את הזכאים לדיור ציבורי לסיוע בשכר דירה.‬ ‫60. במקרה זה הזכאי יוכל להתגורר בדיור בהישג יד כאשר הסיוע הכספי יוזל עבורו את העלות (כפל‬ ‫הנחות). דבר זה יאפשר גם לאוכלוסיות מעוטות הכנסה להשתלב באותן יחידות דיור המוגדרות‬ ‫דיור להשכרה מפוקחת. אנו מאמינים כי גם למדינה, המשקיעה סכום של מיליארד וחצי שקלים‬ ‫בסיוע בשכר דירה מדי שנה, עניין כי היתרונות של הסיוע יועמקו, באמצעות שילוב בין הסיוע‬ ‫לבין האפשרות להתגורר בפרויקט השכרה ארוכת טווח ויציבה.‬ ‫ה. יש להתנגד לשינוי רף ההכנסה המזכה לעשירון 1 במקום עשירון 7‬ ‫70. ההחלטה להגביל את ההשתתפות בהגרלה למי שהכנסתו עד עשירון 7 משקפת איזון נכון בין‬ ‫הרצון להבטיח כי הדירות המוזלות שהן במחסור ייועדו למי שזקוק להן יותר לבין הרצון ליצור‬ ‫מדיניות אוניברסאלית ורחבה המיועדת לסייע לחלק נרחב באוכלוסייה. שינוי ההחלטה פוגעת‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
  • 5.
    ‫2‬ ‫באיזון זה. איןמקום לכך שהקופה הציבורית תסבסד גם משקי בית בעלי הכנסה ממוצעת של‬ ‫קרוב ל-111,19 ₪ ברוטו, ואין אינדיקציה שמשקי בית אלו נמצאים במצוקת דיור. הבעיה‬ ‫העיקרית של משקי בית מעשירון 1, ככל הנראה, היא דווקא באפשרות רכישת דירה, בהעדר הון‬ ‫ראשוני גבוה.‬ ‫10. בכל מקרה, ההחלטה על הגבלת עשירון ההכנסה לעשירון 7 התקבלה בהחלטה של ועדת שרים‬ ‫לענייני דיור, ולא ראוי לסטות ממנה באמצעות החלטת מועצת מקרקעי ישראל. אם יש כוונה‬ ‫לתקן סעיף זה, ראוי להביא את ההצעה לוועדת השרים לענייני דיור.‬ ‫ו. יש לפעול לשילוב האוכלוסייה הערבית במכרזים‬ ‫20. לצורך מתן מענה למצוקת הדיור המחריפה ביישובים הערביים, ועל מנת לאפשר לאוכלוסייה‬ ‫הערבית ליהנות מההחלטה, אנו מבקשים לקבוע כלל כי על הרשות לשווק מכרזים להשכרה‬ ‫בישובים של האוכלוסייה הערבית, ובערים מעורבות, בהתאם לשיעור של האוכלוסייה הערבית‬ ‫באוכלוסייה. בשנה האחרונה חקרה הקואליציה לדיור בר השגה את הנושא ועמדה על הצרכים‬ ‫ולעמדתנו יש ישובים של האוכלוסייה הערבית בהם קיים צורך בפרויקטים איכותיים להשכרה‬ ‫ארוכת טווח, כמו גם לפתרונות דיור מגוונים נוספים, ויש לכך ביקוש.‬ ‫19. יש להתאים את המכרזים לצרכים של האוכלוסייה הערבית, ולהימנע מתנאים או הקצאת‬ ‫הדירות לפי פרמטרים שדוחקים את התושבים הערבים, לרבות מתן עדיפות לפי שירות‬ ‫צבאי/מילואים.‬ ‫ז. תנאי ההשכרה‬ ‫09. לעניין תנאי ההשכרה אנו סבורים כי על התקנות להבטיח אפשרות לשכירות ארוכת טווח ויציבה‬ ‫ולעניין זה אין צורך להבחין בין מי ששוכר דירה שיועדה להיות דיור להשכרה במחיר שוק לכל‬ ‫המעוניין לבין דיור להשכרה בהישג יד לזכאים. בשני המקרים ראוי כי למכרז יצורף חוזה אחיד,‬ ‫שיהיה חלק מתנאי המכרז. חוזה זה יבטיח כי תנאי ההשכרה יהיו הוגנים, כי החוזה יהיה ארוך‬ ‫טווח וכי תהיה הגבלה סבירה על העלאת שכר הדירה בעת חידוש החוזה.‬ ‫99. בהחלטה מצוין, ובצדק, כי חוזה השכירות יהיה לשלוש שנים וכן הגבלות על העלאת שכר הדירה‬ ‫בעת חידוש החוזה. כמו כן, יש לקבוע כי לשוכר זכות לחדש את החוזה כל עוד הוא לא מפר את‬ ‫תנאי החוזה הפרה מהותית (בכפוף להגבלות על תקופת ההשכרה הכוללת לזכאים). הפרה‬ ‫מהותית תוגדר רק כאי עמידה בשכר הדירה, התנהגות אנטי סוציאלית או אי מתן זכות לבעלים‬ ‫להיכנס בתיאום מראש לנכס ו/או לתקן דברים.‬ ‫29. יש לקבוע כי ניתן יהיה לדרוש מהשוכר פיקדון של חודש שכירות לכל היותר. פיקדון זה יופקד‬ ‫על ידי המשכיר בתכנית נושאת ריבית ויוחזר לשוכר עם סיום השכירות.‬ ‫29. יש לקבוע כללים ברורים לגבי תיקון ליקויי מבנה במושכר על ידי המשכיר, וכל תיקון בדירה‬ ‫שנובע מבלאי סביר, ושבאחריות המשכיר לתקן, בפרק זמן סביר.‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
  • 6.
    ‫6‬ ‫29. לגבי פינויהמושכר במקרה שמתקיימת עילת פינוי, קיים כבר בחוק מסלול מהיר לפינוי מושכר,‬ ‫ואין צורך בכללים מיוחדים לעניין זה. במקרה של הפרת חוזה, יש לקבוע כללים למתן התראה‬ ‫על הפרה של חוזה השכירות וזמן סביר לתקן את ההפרה לפני נקיטת פעולות משפטיות לפינוי.‬ ‫69. כמו כן, יש לקבוע הן בתנאי המכרז והן בחוזה האחיד איסור על הפליה בבחירת השוכרים,‬ ‫בתקופת השכירות או בחידוש השכירות. יש לקבוע סנקציות על יזם שמפלה, לרבות פיצויים‬ ‫מוסכמים שניתן יהיה לחלט. יש לאסור הפליה גם בפרסומי הפרויקט. לעניין זה קיים נוסח של‬ ‫רשות מקרקעי ישראל במכרזים שהיא מוציאה לבנייה רוויה. לפי הנוסח, הזוכה במכרז מתחייב‬ ‫להימנע מה פליה פסולה, וכי אם יפר התחייבותו זו ניתן יהיה לבטל את זכייתו ו/או לקבל ממנו‬ ‫פיצויים מוסכמים בשיעור של %20 מהתמורה ששילם.‬ ‫ח. גיוון שיטת המכרזים‬ ‫79. ההחלטה דנן עוסקת בשיטה של מכרז פומבי עם תנאים כאשר הזוכה הוא המרבה במחיר.‬ ‫במסלול ב' ניתנת ליזם רשת ביטחון לתשואה מינימאלית. שיטה זו מאפשרת למדינה לקדם‬ ‫מטרות חברתיות באמצעות רגולציה על יזמים, וזהו דבר חיובי. עם זאת, התמורה המתקבלת‬ ‫עבור הציבור היא קצרת מועד ולא מספקת.‬ ‫19. יש לבחון אפשרות לגיוון שיטת המכרזים. בין היתר, יש לבחון מכרזים לעמותות ותאגידים ללא‬ ‫מטרת רווח, שבהן הקרקע תימסר ללא תמורה לתקופה ממושכת, שבה העמותה או התאגיד ללא‬ ‫מטרת רווח (לבות תאגיד עירוני או ממשלתי) יקבלו זיכיון להקמת פרויקט ההשכרה ולגביית‬ ‫דמי השכירות, כמו גם הטבות מס ופטור מהיטלים ומיסים שונים. בתום התקופה הזיכיון יוארך‬ ‫או שהפרויקט יוחזר לרשות מקרקעי ישראל.‬ ‫29. כמו כן, יש לבחון מסלול נוסף ליזמים, שבו דמי השכירות נמוכים משמעותית ומשך ההשכרה‬ ‫ממושך יותר, כאשר ניתנת ליזם האפשרות לשלם עבור החלק מהקרקע שאינו למכירה מיידית‬ ‫בתשלומים עד לסיום תקופת ההשכרה, שלאחריה ניתן יהיה למכור את הדירות. מהתרשמות‬ ‫שלנו משיחות עם יזמים, סוגיית המימון היא חסם מרכזי בכניסתם לפרויקטים להשכרה.‬ ‫ט. הקצאת %2 מיחידות הדיור לטובת דיור ציבורי‬ ‫12. חוק רשות מקרקעי ישראל קובע כי אחד מתפקידי הרשות הוא להקצות קרקע לדיור ציבורי.‬ ‫הדיור הציבורי נדרש כדי לתת מענה למשפחות שהכנסתן נמוכה או שמתקיימות בעזרת קצבאות‬ ‫קיום. למשפחות אלו הדיור הציבורי הוא הפתרון הרצוי, ופתרונות חלופיים בשכירות פרטית‬ ‫אינם מתאימים. אי בניה של דיור ציבורי חדש משמעו הרס הדרגתי של מוסד הדיור הציבורי,‬ ‫והפיכתו לתיאורטי עבור הזכאים לדיור זה. יש צורך דחוף בחידוש המלאי.‬ ‫02. לכן יש לקבוע במכרז כי %2 מכל יחידות הדיור יועברו לידי המדינה ויושכרו לזכאים באמצעות‬ ‫החברות המשכנות. מדובר בסוג של עיסקת קומבינציה, שתשוקלל במחיר הקרקע. היא תאפשר‬ ‫להגדיל את מאגר הדירות תוך שילובו באזורים מגוונים ובתוך שכונות מגורים חדשות, בלי לייצר‬ ‫ריכוז של הדירות. מדיניות זו תקל על ערי הפריפריה, שהן היום אלו שקולטות את האוכלוסייה‬ ‫הענייה במדינה.‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
  • 7.
    ‫7‬ ‫בכבוד רב,‬ ‫נורה אשקר,עו"ד‬ ‫גיל גן-מור, עו"ד‬ ‫האגודה לצדק חלוקתי‬ ‫האגודה לזכויות האזרח‬ ‫בשם הקואליציה לדיור בר השגה‬ ‫העתק:‬ ‫מנהל רשות מקרקעי ישראל, מר בנצי ליברמן, בפקס: 1120919-271‬ ‫הקואליציה לדיור בר השגה נחלת בנימין 75, ת"א 67174, טלפון: 7616347-03, פקס: 7416347-03‬ ‫‪/ gil@acri.org.il http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬