1. ■‫מדיניות‬ ‫ניירות‬ ‫סדרת‬■
‫עשור‬‫ללא‬‫מדיניות‬‫דיור‬:
‫נסיגת‬‫הממשלה‬‫מתמיכ‬‫ת‬‫ה‬‫בדיור‬
‫ומחאת‬‫קיץ‬1122
‫בן‬ ‫גילת‬‫שטרית‬
'‫מס‬ ‫מדיניות‬ ‫נייר‬1121013
,‫ירושלים‬‫תמוז‬"‫תשע‬‫ד‬,‫יול‬‫י‬1024
‫מרכ‬‫ז‬‫טאוב‬
‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬ ‫לחקר‬

2. ‫קו‬ ‫חיה‬ :‫עריכה‬‫ל‬-‫אייכנראנ‬ ‫אל‬‫גפני‬ ‫ענבל‬ ,‫ד‬
:‫המרכז‬ ‫כתובת‬‫האר"י‬ ‫רחוב‬51‫ירושלים‬ ,
:‫טלפון‬20-165-5151
:‫פקס‬20-165-5151
:‫אלקטרוני‬ ‫דואר‬info@taubcenter.org.il
‫באינטרנט‬ ‫כתובתנו‬:www.taubcenter.org.il
‫נדפס‬‫בע"מ‬ ‫פרינטיב‬ ‫בדפוס‬

3. ‫עשור‬‫ללא‬‫מדיניות‬‫דיור‬:
‫נסיגת‬‫הממשלה‬‫מתמיכ‬‫ת‬‫ה‬‫בדיו‬‫ר‬‫ומחאת‬‫קיץ‬0255
‫שטרית‬ ‫בן‬ ‫גילת‬
‫תקציר‬
‫בקיץ‬0255,‫בישראל‬ ‫חברתית‬ ‫מחאה‬ ‫של‬ ‫גל‬ ‫פרץ‬‫ו‬‫הייתה‬ ‫הכותרת‬ ‫גולת‬‫על‬ ‫מחאה‬
.‫הנוסקים‬ ‫הדיור‬ ‫מחירי‬‫ב‬ ,‫ואכן‬‫למחאה‬ ‫שקדם‬ ‫עשור‬‫יד‬ ‫את‬ ‫הממשלה‬ ‫משכה‬‫י‬‫ה‬
‫מ‬‫שוק‬‫הדיור‬‫ש‬ ‫לאחר‬ ,‫רבה‬ ‫מעורבות‬ ‫הפגינה‬ ‫המדינה‬ ‫קום‬ ‫מאז‬‫בתחום‬‫זה‬‫צמצום‬ .
‫הממשלתית‬ ‫המעורבות‬‫שפלח‬ ‫לכך‬ ‫הביא‬ ‫הדיור‬ ‫בשוק‬‫ה‬‫שאינו‬ ‫זה‬ ‫הוא‬ ‫ששרד‬ ‫שוק‬
‫של‬ ‫הגידול‬ ‫קצב‬ ‫את‬ ‫תאמו‬ ‫לא‬ ‫החדשה‬ ‫הבנייה‬ ‫היקפי‬ .‫ממשלתית‬ ‫לתמיכה‬ ‫נזקק‬
,‫האוכלוסייה‬‫וכך‬.‫הדיור‬ ‫במחירי‬ ‫חדה‬ ‫עלייה‬ ‫נגרמה‬ ‫ובעקבותיו‬ ‫מחסור‬ ‫נוצר‬
‫בעשור‬‫הנוכחי‬‫צומצמו‬‫אמצעי‬‫בית‬ ‫למשקי‬ ‫בעבר‬ ‫אפשרו‬ ‫אשר‬ ‫הסבסוד‬‫לרכוש‬
‫וחלה‬ , ‫דירה‬‫שריד‬ ‫נותר‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫ממפעל‬ .‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫בשיעור‬ ‫חדה‬ ‫ירידה‬
‫ש‬ ‫לאחר‬ ,‫בלבד‬‫גדול‬ ‫חלק‬‫מהדירות‬‫במאגר‬‫רלוונטי‬ ‫שנותר‬ ‫היחיד‬ ‫הכלי‬ .‫נמכר‬
,‫דירה‬ ‫בשכר‬ ‫הסיוע‬ ‫מענק‬ ‫הוא‬ ‫לנזקקים‬‫הוא‬ ‫אולם‬.‫יציב‬ ‫לא‬ ‫דיור‬ ‫הסדר‬ ‫יוצר‬
‫ב‬ ‫מחיר‬ ‫גובה‬ ‫הדיור‬ ‫בשוק‬ ‫ממעורבות‬ ‫הממשלה‬ ‫הימנעות‬‫כמה‬:‫רבדים‬‫פגיעה‬‫ב‬‫חזון‬
‫של‬ ‫התכנוני‬( ‫הארצית‬ ‫המתאר‬ ‫תכנית‬‫תמ"א‬51)‫המרכז‬ ‫בין‬ ‫הקיטוב‬ ‫הגברת‬ ;
‫ישראל‬ ‫לבנק‬ ‫דבר‬ ‫של‬ ‫בסופו‬ ‫גרמו‬ ‫אשר‬ ,‫ואינפלציה‬ ‫מחירים‬ ‫עליית‬ ;‫לפריפריה‬
‫המשכנתאות‬ ‫בשוק‬ ‫להתערב‬;‫וההתמרמרות‬ ‫התסכול‬ ,‫ולבסוף‬‫הכבדים‬‫בקרב‬
.‫רחבות‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫קבוצות‬
‫ד‬"‫ר‬‫ו‬ ‫לכלכלה‬ ‫החוג‬ ,‫שטרית‬ ‫בן‬ ‫גילת‬‫החברה‬ ‫במדעי‬ ‫תחומי‬ ‫הרב‬ ‫החוג‬,‫המכללה‬
‫עמק‬ ‫האקדמית‬‫יזרעא‬‫ל‬‫שטרן‬ ‫מקס‬ ‫ע"ש‬.

5. ‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬ ‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬4
‫עשור‬‫ללא‬‫מדיניות‬‫דיור‬:
‫נסיגת‬‫הממ‬‫שלה‬‫מתמיכ‬‫ת‬‫ה‬‫בדיור‬‫ומחאת‬‫קיץ‬0255
‫שטרית‬ ‫בן‬ ‫גילת‬
‫תוכן‬‫עניינים‬
‫מבוא‬..................................................................................................................1
5‫מרחב‬ ‫ותכנון‬ ‫דיור‬ .‫י‬‫בישראל‬.............................................................................1
......................‫ומאפייניו‬ ‫השוק‬ ‫מבנה‬ .‫א‬..........................................................1
‫במחירי‬ ‫שינויים‬ .‫ב‬..............................................................................‫הדירות‬55
..................................................‫ישראל‬ ‫של‬ ‫התכנון‬ ‫מדיניות‬ .‫ג‬.........................55
.........................................................‫האחרון‬ ‫בעשור‬ ‫למגורים‬ ‫בבנייה‬ ‫מגמות‬ .‫ד‬54
.‫ה‬‫ותושבי‬ ‫משקיעים‬ ‫בידי‬ ‫דירות‬ ‫רכישת‬...........‫חוץ‬...........................................55
0.‫בשוק‬ ‫מתמיכתה‬ ‫הממשלה‬ ‫נסיגת‬‫הדיור‬............................................................
.‫א‬‫תקציבי‬ ‫כיסוי‬ ‫ללא‬ ‫מדיניות‬ ‫והכרזות‬ ‫בדיור‬ ‫מחסור‬ ‫על‬ ‫להתראות‬ ‫מענה‬ ‫חוסר‬...
‫והשיכו‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫של‬ ‫קרנו‬ ‫ירידת‬ .‫ב‬‫תקציביו‬ ‫והידלדלות‬ ‫ן‬.............................
‫חזקות‬ ‫לפי‬ ‫בדיור‬ ‫הממשלה‬ ‫תמיכת‬ ‫במדיניות‬ ‫שינוי‬ .‫ג‬.........................................
5‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ללא‬ ‫עשור‬ ‫של‬ ‫תוצאותיו‬ ................................................................
.‫א‬‫ה‬‫הו‬ ‫נטל‬ ‫כבדת‬‫מעמ‬ ‫בקרב‬ ‫הדיור‬ ‫צאות‬‫ד‬‫הביניים‬...........................................
‫לפריפריה‬ ‫המרכז‬ ‫בין‬ ‫הקיטוב‬ ‫הגדלת‬ .‫ב‬............................................................
‫הבנקאית‬ ‫במערכת‬ ‫הנגיד‬ ‫התערבות‬ ?‫חופשית‬ ‫כלכלה‬ .‫ג‬.......................................
.‫ד‬‫תהום‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫לווים‬.......................................................................................
4.‫סיכום‬............................................................................................................
51
51
02
02
01
01
52
55
55
55

6. 1‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ללא‬ ‫עשור‬
‫מבוא‬
‫בקיץ‬0255‫פר‬‫של‬ ‫גל‬ ‫ץ‬‫מחאה‬‫חברתית‬‫בישראל‬.‫מאות‬‫אלפי‬‫אזרחים‬‫נענו‬‫לקריאה‬
‫של‬‫קומץ‬‫מארגנים‬‫צעירים‬‫והתקבצו‬‫בכיכרות‬‫הערים‬,‫מאוחדים‬‫בקריא‬‫תם‬‫לצדק‬
‫חברתי‬.‫ייחודו‬‫של‬‫גל‬‫מחאה‬‫זה‬‫ב‬ ‫התבטא‬‫של‬ ‫השתתפותן‬‫מגוון‬‫קבוצות‬‫אוכלוסייה‬,
‫לרבות‬‫אוכלוסייה‬‫משכילה‬‫ובעלת‬‫פוטנציאל‬‫השתכרות‬‫גבוה‬.‫המ‬‫נגד‬ ‫מחו‬ ‫פגינים‬
‫יוקר‬‫המחיה‬‫בישראל‬,‫הכותרת‬ ‫וגולת‬‫של‬‫המחאה‬‫הייתה‬‫מחירי‬‫הדיור‬‫ה‬‫נוסקים‬.
‫של‬ ‫הנתונים‬ ‫ניתוח‬‫מחירי‬‫הדירות‬‫בקיץ‬0255‫אכן‬‫מצביע‬‫על‬‫עלייה‬‫חדה‬‫ועל‬
‫משבר‬‫בתחום‬‫הדיור‬.‫משבר‬‫ז‬‫ה‬‫לא‬‫נוצר‬‫בן‬‫לילה‬,‫אלא‬‫ק‬‫ר‬‫ם‬‫עור‬‫וגידים‬‫במהלך‬
‫העשור‬‫ש‬‫ק‬‫דם‬‫לו‬.‫המחסור‬‫בדיור‬‫הוא‬‫תולדה‬‫של‬‫תפיסה‬‫כלכלית‬‫ניאו‬-‫ליברלית‬,
‫ש‬‫לפיה‬‫כוחות‬‫השוק‬‫ה‬ ‫הם‬‫אחראים‬‫לאספקת‬‫דיור‬,‫ו‬‫לפיכך‬‫מעורבות‬‫הממשלה‬‫אינה‬
‫נחוצה‬,‫ואף‬‫על‬‫ולה‬‫להזיק‬.‫אורך‬ ‫לכל‬‫העשור‬‫שקדם‬‫למחאת‬‫קיץ‬0255‫נפקד‬‫מקומה‬
‫של‬‫מדיניות‬‫דיור‬‫ממשלתית‬‫מכוונת‬‫אי‬ .‫התערבות‬‫של‬ ‫ה‬‫הממשלה‬‫בתחום‬‫ז‬‫ה‬‫הביא‬‫ה‬
‫למחסור‬‫בהיצע‬‫של‬‫דירות‬‫מגורים‬‫ובייחוד‬ ,‫של‬‫בר‬ ‫דיור‬-‫השגה‬.1
‫נראה‬‫שהמחלוקת‬
‫התיאורטית‬‫בין‬‫המומחים‬–‫ה‬‫אם‬‫מדובר‬‫ב‬"‫בועה‬",‫ולכן‬‫אולי‬‫יש‬‫צורך‬‫להתערב‬
‫בשוק‬‫הדיור‬,‫או‬‫זהו‬ ‫האם‬"‫תיקון‬"‫לרמת‬‫מחירים‬‫נורמלית‬,‫ולכן‬‫נראה‬‫ש‬‫אין‬‫צורך‬
‫להתערב‬–‫לעניין‬ ‫מכבר‬ ‫זה‬ ‫חדלה‬‫את‬‫האזרחי‬‫ם‬‫העומדים‬‫בפני‬‫שוקת‬‫שבורה‬.
‫כי‬ ‫ולומר‬ ‫להקדים‬ ‫ראוי‬‫תחום‬‫הדיור‬‫מועד‬‫מעצם‬‫טיבו‬‫לכשל‬‫שוק‬,‫כלומר‬‫מצב‬
‫שבו‬‫הקצאת‬‫המשאבים‬‫אינה‬‫יעילה‬.‫די‬‫רה‬‫ה‬‫י‬‫א‬‫מוצר‬‫יקר‬,‫וחסמים‬‫כלכליים‬‫מונעים‬
‫מהשוק‬‫החופשי‬‫לספק‬‫מגורים‬‫נאותים‬‫לקבוצות‬‫מוחלשות‬‫במחיר‬‫ההולם‬‫את‬
‫יכולתן‬‫הכלכלית‬.‫לדיור‬‫נאות‬‫ה‬‫מחסה‬ ‫מספק‬‫יש‬‫השפעות‬‫חיוביות‬‫חשובות‬‫ע‬‫ל‬
‫ה‬‫חברה‬‫ו‬ ,‫תנאי‬ ‫הוא‬‫הכרחי‬‫משק‬ ‫של‬ ‫להשתלבות‬‫ה‬.‫המודרני‬ ‫החיים‬ ‫באורח‬ ‫בית‬‫כמו‬
‫ל‬ ,‫כן‬‫דיור‬‫נאות‬‫בהבטחת‬ ‫גבוהה‬ ‫חשיבות‬ ‫יש‬‫ה‬‫בריאות‬‫ה‬‫ו‬ ‫פיזית‬‫ה‬‫יציבות‬‫ה‬.‫נפשית‬
‫דיור‬ ‫הסדר‬‫המשכיות‬ ‫המבטיח‬‫הוא‬‫אפוא‬‫קהילה‬ ‫לבניית‬ ‫תנאי‬‫יציבה‬‫מטעמים‬ .‫אלו‬
‫ואחר‬‫ים‬‫שו‬‫לסבסוד‬ ‫דרכים‬ ‫מבחר‬ ‫על‬ ‫מתוקנות‬ ‫במדינות‬ ‫הממשלות‬ ‫כל‬ ‫קדות‬‫דיור‬
‫ש‬ ‫ומכאן‬ ,‫אזרחיהן‬ ‫מקרב‬ ‫הנזקקים‬ ‫עבור‬‫נצבר‬‫באמתחתן‬‫ידע‬‫לגבי‬‫מגוון‬‫כלי‬
‫התערבות‬–‫החל‬‫בכלים‬‫פשוטים‬‫של‬‫התערבות‬‫ישירה‬,‫לדוגמה‬‫כשהממשלה‬‫עצמה‬
‫פועלת‬‫כיזמית‬‫בנייה‬,‫ב‬ ‫וכלה‬‫כלים‬‫מורכבים‬‫של‬‫תמיכה‬‫עקיפה‬,‫כ‬‫ג‬‫ו‬‫ן‬‫הקמת‬‫ש‬‫וק‬
1
‫בר‬ ‫דיור‬-‫חיוניים‬ ‫צרכים‬ ‫חשבון‬ ‫על‬ ‫באה‬ ‫אינה‬ ‫הבית‬ ‫למשק‬ ‫שעלותו‬ ‫דיור‬ ‫הוא‬ ‫השגה‬
‫שבו‬ ‫דיור‬ ‫שהסדר‬ ‫להניח‬ ‫מקובל‬ .‫ובריאות‬ ‫מזון‬ ‫כמו‬ ,‫אחרים‬‫להקצ‬ ‫הבית‬ ‫משק‬ ‫נדרש‬‫ות‬
‫מעל‬52‫בר‬ ‫אינו‬ ‫הפנויה‬ ‫מהכנסתו‬ ‫אחוז‬-.‫השגה‬

7. ‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬ ‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬6
‫משני‬‫למשכנתאות‬,‫(ורצברגר‬0225)‫וסבסוד‬‫תשלומי‬‫ביטוח‬‫האשראי‬‫למשכנתאות‬
,‫שטרית‬ ‫(בן‬0221).
‫הדיור‬ ‫שוק‬‫מועד‬‫מעצם‬‫טיבו‬‫לתנודות‬‫מחירים‬‫גדולות‬‫מקשיחות‬ ‫הנובעות‬
.‫והביקוש‬ ‫ההיצע‬‫ב‬ ‫מקורו‬ ‫הקשיח‬ ‫ההיצע‬‫זמן‬‫ה‬‫ל‬ ‫הנדרש‬ ‫ממושך‬‫יצירת‬‫יחידות‬‫דיור‬;
‫ו‬‫הביקוש‬‫ה‬‫קשיח‬‫בעובדה‬ ‫מקורו‬‫ש‬‫כל‬‫אד‬‫ם‬‫זקוק‬‫לקורת‬‫גג‬‫ו‬‫ל‬‫כתובת‬‫כ‬‫בסיס‬
‫להשתלב‬‫ותו‬‫בחיים‬‫המודרניים‬.‫את‬ ‫יוצרות‬ ‫וההיצע‬ ‫הביקוש‬ ‫עקומות‬ ‫של‬ ‫קשיחותן‬
.‫הגדולות‬ ‫המחירים‬ ‫תנודות‬‫לפי‬‫נתוני‬‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬,‫בקיץ‬0255‫ה‬‫גיע‬
‫המחסור‬‫בדירות‬‫לכ‬‫די‬‫מאה‬‫אלף‬‫יחידות‬‫דיור‬,‫ש‬‫אומדן‬ ‫לפי‬‫הן‬‫פחות‬‫מ‬‫ארבעה‬
‫אחוזים‬‫ממלאי‬‫יחידות‬‫ה‬‫דיור‬‫ב‬‫ישראל‬.‫ניתן‬‫אפוא‬‫לתמצת‬‫את‬‫ב‬ ‫המשבר‬‫שוק‬‫הדיור‬
‫שהביא‬‫למחאה‬‫החברתית‬‫כך‬:‫מחסור‬‫של‬‫כ‬‫ארבעה‬‫אחוזים‬‫ב‬‫מלאי‬‫הדירות‬‫בישראל‬
‫של‬ ‫זינוק‬ ‫לידי‬ ‫הביא‬‫יותר‬‫מ‬-42‫אחוז‬‫ב‬‫מחירים‬‫ב‬‫תוך‬‫ארבע‬‫שנים‬.
‫מסמך‬‫זה‬‫ל‬ ‫נחלק‬‫שלושה‬‫חלקים‬:
1.‫מבנה‬‫שוק‬‫הדיור‬‫ב‬‫מדינת‬‫ישראל‬:‫היקפי‬‫הבנייה‬‫החדשה‬‫בעשור‬‫האחרון‬‫לא‬
‫תאמו‬‫את‬‫קצב‬‫הגידול‬‫של‬‫האוכלוסייה‬,‫ו‬‫ונוצר‬ ‫הלך‬ ‫לפיכך‬‫מחסור‬.‫דן‬ ‫זה‬ ‫חלק‬
‫ב‬‫מאפייני‬‫הדירות‬‫שנבנו‬‫בעשור‬‫האחרון‬( :‫בולטות‬ ‫מגמות‬ ‫כמה‬ ‫על‬ ‫ומצביע‬ ,5)
‫כמחצית‬‫הדירות‬‫נבנו‬‫במחוזות‬‫תל‬‫אביב‬‫ומרכז‬;(0)‫כמחצית‬‫הדירות‬‫נבנו‬‫על‬
‫קרקע‬‫בבעלות‬‫פרטית‬;(5)‫הקודם‬ ‫לעשור‬ ‫ביחס‬‫ש‬ ,‫מה‬ ‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫יעור‬‫דירות‬
‫היו‬ ‫שנבנו‬‫גדולות‬‫וצמודות‬‫קרקע‬( ;4)‫חלק‬‫ניכר‬‫מ‬‫ה‬‫רכיש‬‫ו‬‫ת‬‫בשוק‬‫הדירות‬‫היו‬
‫מצד‬‫משקיעים‬‫או‬‫תושבי‬‫חוץ‬‫בהמשך‬ ‫שיבואר‬ ‫כפי‬ .,‫אלו‬ ‫מגמות‬‫ב‬‫מאפייני‬
‫עשור‬ ‫של‬ ‫הבנייה‬‫זה‬‫עולות‬ ‫אינן‬‫המוצהרת‬ ‫התכנון‬ ‫מדיניות‬ ‫קווי‬ ‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬
‫הממשלה‬ ‫של‬.
2.‫עשור‬‫ללא‬‫מדיניות‬‫דיו‬‫ר‬:‫תקציב‬‫משרד‬‫הבינוי‬‫והשיכון‬‫קוצץ‬‫באו‬‫רח‬‫ניכר‬
‫בעשור‬‫ז‬‫ומגוון‬ ,‫ה‬‫כלי‬‫ההתערבות‬‫מצד‬‫הממשלה‬‫בתחום‬‫זה‬‫צומצ‬‫ם‬.‫שוק‬‫הדיור‬
‫מורכב‬‫משלוש‬‫חזקות‬:‫דיור‬‫בבעלות‬,‫דיור‬‫בשכירות‬‫ודיור‬‫ציבורי‬.‫בעשורים‬
‫הראשונים‬‫להקמת‬‫המדינה‬‫סופקה‬‫התמיכה‬‫הסוציאלית‬‫באמצעות‬‫מנגנון‬
‫הדיור‬‫הציבורי‬.‫בש‬‫נות‬‫השבעים‬‫עברה‬‫הממשלה‬‫לתמיכה‬‫בדיור‬‫בבעלות‬
‫באמצעות‬‫סבסוד‬‫משכנתאות‬.‫אולם‬‫בעשור‬‫האחרון‬‫כלי‬‫התמיכה‬‫היחיד‬
‫הרלוונטי‬‫עבור‬‫משפחות‬‫מתקשות‬‫הוא‬‫סיוע‬‫בשכר‬‫דירה‬,‫ו‬‫לפתרון‬‫זה‬‫יש‬
‫השלכות‬‫קשות‬‫על‬‫חייהם‬‫של‬‫משקי‬‫הבית‬‫הזקוקים‬‫לסיוע‬.
3.‫תוצאותיו‬‫של‬‫עשור‬‫ללא‬‫מדיניות‬‫דיור‬:‫ה‬ ‫לחוסר‬‫בשוק‬ ‫הממשלה‬ ‫של‬ ‫מעורבות‬
:‫שליליות‬ ‫השלכות‬ ‫כמה‬ ‫היו‬ ‫הדיור‬‫נטל‬‫הוצאות‬‫הדיור‬‫על‬‫משקי‬‫הבית‬;‫הוכבד‬
‫הקיטוב‬‫בין‬‫המרכז‬‫לפריפריה‬‫התרחב‬,‫שכן‬‫מגוון‬‫מגבלות‬‫מנעו‬‫מתושבי‬

8. 5‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ללא‬ ‫עשור‬
‫הפריפריה‬‫לרכוש‬‫דירות‬‫בעת‬‫ירידת‬‫המחירים‬,‫ש‬ ‫בעוד‬‫דירות‬‫בפריפריה‬‫נרכשו‬
‫ב‬‫ידי‬‫משקיעים‬‫תושבי‬‫המרכז‬;,‫ולבסוף‬‫ה‬‫על‬‫יי‬‫ה‬‫ב‬‫מחירי‬‫הדיור‬‫יצרה‬‫אינפלציה‬,
‫והובילה‬‫את‬‫נגיד‬‫ישראל‬ ‫בנק‬‫לנקוט‬‫שורה‬‫של‬‫צעדים‬‫להתערבות‬‫בניהול‬
‫הסיכונים‬‫של‬‫הבנקים‬‫למשכנתאות‬‫החופשי‬ ‫השוק‬ ‫בכללי‬ ‫בפגיעה‬ ‫הכרוכה‬ ,.

9. ‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬ ‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬1
1.‫דיור‬‫ותכנון‬‫מרחבי‬‫בישראל‬
.‫א‬‫מבנה‬‫השוק‬‫ומאפייניו‬
‫למדיניות‬‫הממשלה‬,‫ש‬ ‫כפי‬‫היא‬‫משתקפת‬‫במ‬‫י‬‫סוי‬‫או‬‫בסובס‬‫ידיות‬‫של‬‫חזקות‬
‫המגורים‬,‫יש‬‫השפעה‬‫על‬‫מבנה‬‫שוק‬‫הדיור‬.‫מדיניות‬‫הממשלה‬‫משפיעה‬‫על‬‫היווצרות‬
‫נורמות‬‫דיור‬‫ועל‬‫צבירת‬‫העושר‬‫של‬‫קבוצות‬‫אוכלוסייה‬‫מסוימות‬.‫לחזקת‬‫הבעלות‬
‫על‬‫דיור‬‫מיוחסות‬‫תכונות‬‫חיוביות‬‫רבות‬,‫ו‬‫בין‬‫ה‬‫שא‬‫ר‬‫היא‬,‫חריצות‬ ,‫חסכנות‬ ‫מעודדת‬
‫ותעסוקת‬ ‫גיאוגרפית‬ ‫יציבות‬‫ית‬( ‫נוספות‬ ‫ומעלות‬ ‫טובה‬ ‫אזרחות‬ ,‫דיון‬‫נ‬‫ב‬ ‫רחב‬‫סוגיה‬
‫אצל‬ ‫מופיע‬Rohe et al., 2000.)‫ההצדקה‬‫המרכזית‬‫ל‬‫מדיניות‬‫על‬ ‫בבעלות‬ ‫התומכת‬
‫דיור‬‫בישראל‬‫כי‬ ‫בטענה‬ ‫מובעת‬‫רב‬ ‫נכס‬ ‫הם‬ ‫בבעלות‬ ‫"מגורים‬-‫הון‬ ‫המהווה‬ ‫דורי‬
‫נצבר‬ ‫משפחתי‬,"‫והחברה‬ ‫המשק‬ ‫ליציבות‬ ‫תורם‬ ‫אשר‬,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫(משרד‬0226).
‫תפיסה‬‫קרובה‬ ‫זו‬‫ברוח‬‫ה‬‫ל‬‫טיעונים‬‫שהעל‬‫ה‬‫ממשל‬‫קלינטון‬.2
‫כדי‬‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫בקרב‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫של‬ ‫שיעורם‬ ‫את‬ ‫להעלות‬‫עודדו‬‫הממשלות‬
‫זו‬ ‫חזקה‬‫ב‬‫אופנים‬ ‫מבחר‬‫מאז‬‫קום‬‫המדינה‬‫עד‬‫ה‬‫עשור‬‫האחרון‬(,‫שטרית‬ ‫בן‬0225;‫בן‬
‫שטרית‬‫וצ‬'‫מנסקי‬,0224.)‫סלייפר‬(5151)‫כי‬ ‫טוען‬‫הממשלה‬ ‫מדיניות‬‫ל‬‫עידוד‬‫בעלות‬
‫דירות‬ ‫על‬‫על‬ ‫מושתתת‬‫שלושה‬‫נימוקים‬–‫ותחזוק‬ ‫כלכלי‬ ,‫חברתי‬.‫תי‬‫בתחום‬
‫החברתי‬,‫הסברה‬‫שה‬ ‫היא‬‫בעלות‬‫על‬‫דירה‬‫בה‬ ‫מתגורר‬ ‫שהאדם‬‫קושרת‬‫א‬‫ו‬‫ת‬‫ו‬‫למקום‬
‫מגוריו‬‫להכות‬ ‫אותו‬ ‫ומעודדת‬‫בו‬‫שורשים‬–‫חשוב‬ ‫רכיב‬‫פיתוח‬ ‫באזורי‬ ‫במיוחד‬.
‫הכלכלי‬ ‫בתחום‬,‫ח‬ ‫מעודדת‬ ‫דירתו‬ ‫במימון‬ ‫המשתכן‬ ‫השתתפות‬‫י‬‫סכון‬,‫וב‬‫כך‬ ‫תוך‬
.‫הממשלה‬ ‫השקעת‬ ‫את‬ ‫מקטינה‬‫ה‬ ‫בתחום‬‫תחזוקה‬‫ה‬ ,‫היא‬ ‫הנחה‬‫דירות‬ ‫כי‬‫שבעליהן‬
‫מוחזקות‬ ‫בהן‬ ‫מתגוררים‬‫ב‬‫גבוהה‬ ‫איכות‬.‫יותר‬
,‫זו‬ ‫למדיניות‬ ‫בהתאם‬‫הבעלות‬ ‫שיעורי‬‫דירה‬ ‫על‬‫עלו‬‫העשורים‬ ‫בחמשת‬ ‫בהתמדה‬
‫הראשונים‬‫המדינה‬ ‫של‬ ‫לקיומה‬;‫ב‬-5162‫הת‬‫ג‬‫ור‬‫רו‬62‫אחוז‬‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫מכלל‬
‫בד‬‫ב‬ ‫ואילו‬ ,‫בבעלותם‬ ‫ירות‬-5112‫ל‬ ‫שיעורם‬ ‫הגיע‬-52‫אחוז‬,‫(כרמון‬5111.)‫ישראל‬
‫נחשבה‬‫אז‬‫ל‬‫מדינה‬‫בעלת‬‫שיעור‬,‫(סלייפר‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫של‬ ‫שיא‬5151).
‫השוואה‬‫בין‬‫שני‬‫מפקדי‬‫האוכלוסין‬‫האחרונים‬‫הל‬ ‫שערכה‬‫המרכזית‬ ‫שכה‬
‫לסטטיסטיקה‬‫מצביעה‬‫על‬‫ירידה‬‫חדה‬‫לכאורה‬‫בשיעורי‬‫הבעלות‬,‫מ‬-55‫אחוז‬
‫הבית‬ ‫ממשקי‬‫ב‬-5111‫ל‬-66.4‫אחוז‬‫ב‬-0221.‫עיו‬‫ן‬‫בלוח‬5‫ש‬ ‫מעלה‬-4.5‫אחוזים‬
‫הבית‬ ‫ממשקי‬‫מת‬‫ג‬‫ור‬‫רים‬‫בדירה‬‫ש‬‫משפחה‬ ‫קרובי‬ ‫בבעלות‬,‫ו‬‫אינם‬‫משלמים‬‫עבורה‬
U.S. Department of Housing and Urban Development (1995), The Clinton 2
Administration’s National Urban Policy Report

10. 1‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ללא‬ ‫עשור‬
‫דמי‬‫שכירות‬.‫אך‬‫אם‬ ‫גם‬‫האלה‬ ‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫את‬ ‫כוללים‬‫בקטגורי‬‫ית‬,‫בעלים‬‫כי‬ ‫נראה‬
‫עדיין‬‫חלה‬‫בשיעור‬ ‫ירידה‬‫מ‬‫ה‬ ‫הבית‬ ‫שקי‬‫מת‬‫ג‬‫ור‬‫בדירה‬ ‫רים‬‫ש‬‫ב‬‫בעלות‬‫ם‬.3
‫לוח‬5.‫שוק‬‫הדיור‬‫לפי‬‫חזקות‬‫מגורים‬‫של‬‫משקי‬‫ה‬‫בית‬‫בישראל‬*,2002
‫המגורים‬ ‫חזקת‬‫החזקה‬ ‫שיעור‬
‫מכלל‬‫משקי‬
‫הבית‬
‫החזקה‬ ‫פילוח‬
‫בדירה‬ ‫מתגוררים‬
‫ב‬‫בעלות‬‫ם‬‫קרובי‬ ‫בדירת‬ /
‫משלמים‬ ‫ואינם‬ ‫משפחה‬
‫שכירות‬
52.5%
‫יש‬‫בבעלות‬‫דירה‬ ‫ם‬–66.4%
‫גרים‬‫בדיר‬‫ת‬‫קרובי‬‫ם‬–4.5%
‫מתגוררים‬‫בשכירות‬06.6%
‫שכירות‬‫ב‬‫שוק‬‫ה‬‫פרטי‬–55.0%
‫דיור‬‫ציבורי‬**–5.5%
‫מענקי‬‫סיוע‬‫לשכר‬‫דירה‬‫בשוק‬
‫הפרטי‬***–6.5%
‫מתגוררים‬‫בהסדר‬
‫אחר‬‫ידוע‬ ‫לא‬ /0.5%–
*‫מייצג‬ ‫מדגם‬‫מקרב‬0,051,112‫משקי‬‫ה‬‫בית‬.‫בישראל‬
**‫בתחילת‬0255‫היו‬‫בדיור‬‫הצ‬‫יבורי‬51,122‫דירות‬(‫פידלמן‬,0255.)
***‫ב‬-0255‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫הקציב‬‫וה‬‫שיכון‬‫מענקי‬‫סיוע‬‫ב‬‫שכר‬‫דירה‬‫ל‬‫כ‬-551‫אלף‬‫משקי‬‫בית‬.
‫מקור‬:‫טאוב‬ ‫ומרכז‬ ‫שטרית‬ ‫בן‬ ‫גילת‬
:‫נתונים‬‫הלמ"ס‬ ‫של‬ ‫האוכלוסין‬ ‫מפקד‬,0221
,‫בלוח‬ ‫לראות‬ ‫שאפשר‬ ‫כפי‬‫מפקד‬‫האוכלוסין‬‫מ‬-0221‫מבחי‬‫ן‬‫בין‬‫שתי‬‫חזקות‬
‫עיקריות‬:‫דיור‬‫בבעלות‬‫ודיור‬‫בשכירות‬‫אלא‬ .‫ש‬‫הבחנה‬‫זו‬‫בחשבון‬ ‫מביאה‬ ‫אינה‬
‫משתנה‬‫מרכזי‬‫בתחום‬‫הדיור‬–‫יציבות‬‫חזקת‬‫המגורים‬.
‫לפי‬‫ממצאי‬‫מפקד‬0221,66.4‫אחוז‬‫ממשקי‬‫הבית‬‫בישראל‬‫מ‬‫תגורר‬‫ים‬‫בדיר‬‫ה‬
‫ש‬‫בבעלותם‬.‫אולם‬‫הגדר‬‫בעלות‬ ‫ת‬‫פשטנית‬‫זו‬‫אינה‬‫מאפשרת‬‫לאבחן‬‫מצוקה‬‫בקרב‬
‫רוכשי‬‫דירות‬‫שנטלו‬‫מ‬‫ימון‬‫ב‬‫שיעור‬‫גבוה‬.‫מצב‬ ‫את‬ ‫נאמנה‬ ‫לשקף‬ ‫כדי‬‫שוק‬‫הדיור‬‫ו‬‫את‬
5
‫יוצאי‬ ‫בקרב‬ ‫בישראל‬ ‫נחקרה‬ ‫משפחה‬ ‫קרובי‬ ‫עם‬ ‫דירה‬ ‫החולקים‬ ‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫תופעת‬
‫לשעבר‬ ‫המועצות‬ ‫ברית‬(Katz & Lowenstein, 1999‫(לדוגמה‬ ‫מאירופה‬ ‫מחקרים‬ .)
,Aassve et al., 2007‫מגמה‬ ‫התהוות‬ ‫על‬ ‫מצביעים‬ ‫הברית‬ ‫ומארצות‬ )‫של‬‫צעירים‬ ‫מבוגרים‬
‫הממשיכים‬‫המכונה‬ ,‫משותפים‬ ‫מגורים‬ ‫של‬ ‫זו‬ ‫תופעה‬ ‫כי‬ ‫נראה‬ .‫הוריהם‬ ‫עם‬ ‫לגור‬
" ‫באירוניה‬hotel mama‫נחקרה‬ ‫לא‬ ‫עדיין‬ ,"‫רבות‬.‫בישראל‬

11. ‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬ ‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬52
‫מידת‬‫יציבותו‬‫חשובה‬‫האבחנה‬‫בין‬‫משקי‬‫בית‬‫שהם‬‫בעלי‬‫ה‬‫ה‬‫מלאים‬‫של‬‫הדירה‬‫ו‬‫בין‬
‫בעלים‬‫שדירתם‬‫ממושכנת‬.4
,‫כן‬ ‫כמו‬‫לפי‬‫ממצאי‬‫ה‬‫מפקד‬06.6‫אחוז‬‫ממשקי‬‫הבית‬‫מ‬‫תגורר‬‫ים‬‫בשכירות‬,‫אולם‬
‫ה‬‫נתוני‬‫ם‬‫אינם‬‫מתייחסים‬‫לחזקת‬"‫דמי‬‫מפתח‬"‫ש‬‫עדיין‬‫קיימת‬‫בשוק‬‫הדיור‬,‫אם‬‫כי‬
‫בהיקף‬‫והולך‬ ‫קטן‬,‫ו‬‫בעיקר‬‫אי‬‫ה‬ ‫את‬ ‫מסווגים‬ ‫נם‬‫שכירו‬‫יו‬‫ת‬‫לפי‬‫והגורם‬ ‫השכירות‬ ‫סוג‬
( ‫המשכיר‬‫חזקות‬‫השכירות‬)‫מתבקש‬ ‫כזה‬ ‫שסיווג‬ ‫אף‬ ,‫ליצור‬ ‫כדי‬‫תמונה‬‫יותר‬ ‫מדויקת‬
‫של‬.‫הדיור‬ ‫בשוק‬ ‫השוכרים‬ ‫מעמד‬
‫השכירות‬ ‫חזקת‬‫לפילוח‬ ‫ניתנת‬‫סיווגים‬ ‫לשלושה‬:
‫משקי‬‫בית‬‫ה‬‫מת‬‫ג‬‫ור‬‫רים‬‫בשכירות‬‫פרטית‬,‫השכירות‬ ‫דמי‬‫נקבע‬‫ים‬‫לפי‬‫מחיר‬
‫השוק‬.‫בישראל‬‫לא‬‫התפתח‬‫ענף‬‫של‬‫חברות‬‫המחזיקות‬‫מ‬‫לאי‬‫גדול‬‫של‬‫יחידות‬
‫דיור‬‫להשכרה‬.‫שוק‬‫השכירות‬‫מצומצם‬‫יחסית‬‫הם‬ ‫ומפעיליו‬‫בית‬ ‫משקי‬
.‫המרכזי‬ ‫עיסוקם‬ ‫זה‬ ‫אין‬ ‫כלל‬ ‫ובדרך‬ ,‫להשכרה‬ ‫דירה‬ ‫שברשותם‬‫בספרות‬
‫לכנות‬ ‫נהוג‬ ‫המקצועית‬‫בשם‬ ‫זו‬ ‫חזקה‬landlordspetty–‫זעירים‬ ‫בית‬ ‫בעלי‬
(‫ורצברגר‬‫ולנצ‬'‫נר‬,0220.)‫שחוזה‬ ‫נהוג‬‫שכירות‬‫בישראל‬‫נחתם‬‫לשנה‬,‫ולעתים‬
‫כולל‬ ‫הוא‬‫נוספת‬ ‫לשנה‬ ‫להארכה‬ ‫אופציה‬.‫מכאן‬‫שחזקת‬‫מגורים‬‫זו‬‫מתאפיינת‬
‫ב‬‫ארעי‬‫המקרים‬ ‫וברוב‬ ,‫ות‬‫למשקי‬‫בית‬‫השוכרים‬‫דירה‬‫בשוק‬‫ה‬‫פרטי‬‫אין‬‫ביטחון‬
‫בהמשך‬‫מגור‬‫יהם‬‫בנכס‬‫יותר‬ ‫ארוך‬ ‫לטווח‬.
‫משקי‬‫בית‬‫ה‬‫מת‬‫ג‬‫ור‬‫רים‬‫בשכירות‬‫פרטית‬‫ו‬‫ל‬ ‫זכאים‬‫מענקים‬‫לסבסוד‬
‫השכירות‬.‫משקי‬‫בית‬‫אלו‬‫שוכרים‬‫דירות‬‫בשוק‬‫הפרטי‬‫אך‬ ,‫מקבלים‬‫סיוע‬
‫ממשלתי‬‫בתשלום‬‫שכר‬‫ה‬‫דירה‬‫לפי‬‫סוציאליים‬ ‫שיקולים‬.‫ב‬-0255‫נאמד‬‫מספרם‬
‫של‬‫משקי‬‫בית‬‫אלו‬‫ב‬-551‫אלף‬,‫כלומר‬‫היק‬‫פה‬‫של‬‫חזקה‬‫גדול‬ ‫זו‬‫כמעט‬‫כפליים‬
‫מ‬‫של‬ ‫היקפה‬‫חזקת‬‫הדיור‬‫הציבורי‬(‫כ‬‫אחוזים‬ ‫שישה‬‫ממשקי‬‫הבית‬‫בישראל‬),
‫ש‬ ‫אף‬‫בעשור‬‫האחרון‬‫צומצם‬‫שיעורם‬‫של‬‫מקבלי‬‫המענק‬‫בשליש‬5
.
‫משקי‬‫ה‬‫בית‬‫ה‬‫מוחלשים‬‫לסיוע‬ ‫הזכאים‬‫בדמי‬‫ה‬‫שכירות‬‫חווים‬‫חוסר‬‫ביטחון‬
‫אחד‬ ‫מצד‬ .‫רב‬‫הבית‬ ‫בבעלי‬ ‫תלויים‬ ‫הם‬,,‫אותם‬ ‫לפנות‬ ‫בכוחם‬ ‫שיש‬,‫אחר‬ ‫ומצד‬
‫הסיוע‬ ‫גובה‬ ‫בדבר‬ ‫לפרקים‬ ‫המשתנות‬ ‫פוליטיות‬ ‫בהחלטות‬ ‫תלויים‬ ‫הם‬
.‫לסיוע‬ ‫לזכאות‬ ‫והקריטריונים‬ ‫לו‬ ‫זכאים‬ ‫שהם‬ ‫הממשלתי‬
4
‫ש‬ ‫סקר‬‫ממשל‬ ‫ל‬‫ת‬‫בין‬ ‫מבחין‬ ‫בריטניה‬‫ו‬ ‫הדירה‬ ‫של‬ ‫מלאים‬ ‫בעלים‬‫בין‬‫שדירתם‬ ‫בעלים‬
( ‫ממושכנת‬English Housing Survey, 2011-2012.)
5
‫בשנת‬0225‫קיבלו‬‫כ‬-511‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫(משרד‬ ‫דירה‬ ‫לשכר‬ ‫סיוע‬ ‫מענק‬ ‫בית‬ ‫משקי‬ ‫אלף‬,
,‫חודשי‬ ‫מידע‬ ‫חוברת‬0225.)

12. 55‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ללא‬ ‫עשור‬
‫משקי‬‫בית‬‫ה‬‫מת‬‫ג‬‫ור‬‫רים‬‫בשכירות‬‫סוציאלית‬.‫ב‬ ‫מדובר‬‫דיירים‬‫ל‬ ‫הזכאים‬‫דיור‬
‫ציבורי‬‫ו‬ ,‫שכר‬‫הדירה‬‫שלהם‬‫נקבע‬‫לפי‬‫שיקולים‬‫סוציאליים‬.‫מלאי‬‫הדיור‬
‫הציבורי‬‫הולך‬‫ומ‬‫י‬‫דלדל‬‫עקב‬‫מכירת‬‫יחידות‬‫הדיור‬.‫בתחילת‬‫שנת‬0255‫היו‬
‫בדיור‬‫הציבורי‬51,122‫דירות‬–65,122‫בשיכון‬‫רגיל‬‫ו‬-50‫אלף‬‫בבתי‬‫דיור‬‫מוגן‬.
‫נוסף‬‫על‬‫דירות‬‫אלו‬‫מ‬‫קצה‬‫משרד‬‫הקליטה‬‫באמצעות‬‫חברת‬"‫עמידר‬"‫כ‬-55,622
‫דירות‬‫לעולים‬(‫פידלמן‬,0255.)‫ש‬ ‫הוא‬ ‫הכולל‬ ‫האומדן‬-5.5‫אחוזים‬‫מכלל‬‫מש‬‫קי‬
‫הבית‬‫בישראל‬‫ב‬ ‫מתגוררים‬‫דיור‬‫הציבורי‬.
‫לסיכום‬‫האחרון‬ ‫בעשור‬ ‫ובמאפייניו‬ ‫השוק‬ ‫במבנה‬ ‫המגמות‬,‫שיעור‬‫משקי‬‫הבית‬
‫ה‬‫מת‬‫ג‬‫ור‬‫רים‬‫בדירה‬‫ש‬‫בבעלותם‬‫פחת‬‫באו‬‫רח‬‫ניכר‬.6
‫בחשבון‬ ‫להביא‬ ‫יש‬ ‫זה‬ ‫בהקשר‬
‫שב‬‫המתגוררים‬ ‫קרב‬‫ב‬‫ש‬ ‫דירות‬‫ב‬‫בעלות‬‫ם‬‫אין‬‫נתונים‬‫על‬‫שיעור‬‫מחזיקי‬‫ה‬‫לוואות‬
‫ה‬‫משכנתה‬.‫של‬ ‫חלקם‬‫משקי‬‫בית‬‫בשכירות‬ ‫החיים‬‫על‬ ‫עומד‬‫כ‬-05‫אחוז‬‫משוק‬‫הדיור‬
‫ו‬‫כשליש‬‫מהם‬‫מקבלים‬‫סיוע‬‫ממשלתי‬,‫אם‬‫באמצעות‬‫הדיור‬‫הציבורי‬‫ו‬‫אם‬‫באמצעות‬
‫מענקי‬‫ב‬ ‫סיוע‬‫שכר‬‫דירה‬.‫מספר‬‫משקי‬‫הבית‬‫ה‬‫מקבלים‬‫מענקים‬‫גבוה‬‫פי‬‫שניים‬
‫ממספר‬‫משקי‬‫הבית‬‫המתגוררים‬‫בדיור‬‫הציבורי‬.
.‫ב‬‫שינויים‬‫ב‬‫מחירי‬‫הדירות‬
‫המ‬‫דדים‬‫העומדים‬‫לרשות‬‫הציבור‬‫בישראל‬‫כ‬‫לבחון‬ ‫די‬‫ה‬ ‫את‬‫שינויים‬‫במחירי‬‫הדיור‬
‫הם‬‫מדדים‬‫מצרפי‬‫ים‬(‫אגרגטיביים‬),‫המשקללים‬‫במדד‬‫אחד‬‫את‬‫כל‬‫תת‬-‫השווקים‬,
‫הן‬‫הגיאוגרפי‬‫י‬‫ם‬‫והן‬‫הסוציו‬-‫אקונומיים‬.‫ב‬ ‫שמוצג‬ ‫כפי‬‫תרשים‬5,‫מגמ‬‫ת‬‫ה‬‫עליי‬‫ה‬
‫ה‬‫חדה‬‫מחירי‬ ‫במדד‬‫הדי‬‫ור‬‫מ‬ ‫מסתמנת‬-0225‫ואילך‬.‫ה‬‫תרשים‬‫מצ‬‫יג‬‫מדדים‬ ‫שני‬
‫ריאליים‬‫מחירי‬ ‫של‬‫ה‬‫דיור‬‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬ ‫מטעם‬ ‫מתפרסמים‬ ‫אשר‬ ,
‫לסטטיסטיקה‬:‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫מדד‬‫ה‬ ,‫עסקאות‬ ‫סמך‬ ‫על‬ ‫מחושב‬‫מכירה‬‫דירות‬ ‫של‬;
‫ו‬‫הדיור‬ ‫מחירי‬ ‫מדד‬,‫ה‬‫על‬ ‫מחושב‬‫בסיס‬.‫דירה‬ ‫שכר‬ ‫חוזי‬‫במדד‬ ‫הנכלל‬ ‫הוא‬ ‫זה‬ ‫מדד‬
.‫לצרכן‬ ‫המחירים‬
6
‫מ‬ ‫שחלק‬ ‫ייתכן‬‫ה‬ ‫האנשים‬‫בעלי‬ ‫גם‬ ‫הם‬ ‫בשכירות‬ ‫גרים‬‫אחרת‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫ם‬,‫המושכרת‬
.‫לאחרים‬

13. ‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬ ‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬50
‫שבעלות‬ ‫מאחר‬‫דירה‬ ‫על‬‫היא‬‫הנפו‬ ‫החזקה‬‫צה‬,‫בישראל‬‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫מדד‬‫הוא‬
‫אינדיקטור‬‫מרכזי‬‫במחירי‬ ‫לשינויים‬‫בשוק‬ ‫ם‬‫ה‬‫דירות‬.‫זאת‬ ‫למרות‬,‫הוא‬‫אינו‬‫חלק‬
.‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫ממדד‬,‫כאמור‬‫הדיור‬ ‫מרכיב‬‫ה‬‫מיוצג‬‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫במדד‬‫הוא‬
‫הדיור‬ ‫מחירי‬ ‫מדד‬‫המספק‬ ,‫ל‬ ‫אינדיקציה‬‫שינויי‬‫ם‬‫ב‬‫מחירי‬‫בשכירות‬ ‫הדיור‬‫אף‬ ,
‫דיור‬ ‫שחזקת‬‫זו‬‫משקפת‬‫מ‬ ‫מרבע‬ ‫פחות‬‫ב‬ ‫החזקות‬( ‫הדיור‬ ‫שוק‬‫לוח‬5‫לעיל‬.)
‫ה‬ ‫שני‬‫מדדי‬‫ם‬‫ש‬‫העקומות‬ ‫מייצגות‬‫ב‬‫תרשים‬5‫של‬ ‫ברורה‬ ‫מגמה‬ ‫על‬ ‫מצביעים‬
‫שנת‬ ‫ועד‬ ‫העשור‬ ‫מתחילת‬ ‫מחירים‬ ‫ירידת‬0225‫ב‬ .-0225‫מגמות‬ ‫היפוך‬ ‫חל‬,‫ומחירי‬
‫ל‬ ‫החלו‬ ‫הדירות‬‫נסוק‬.‫כך‬ ‫בתוך‬,‫העלייה‬ ‫קצב‬‫ש‬‫מ‬‫שתק‬‫ף‬‫ב‬‫הדיור‬ ‫סעיף‬‫המשוקלל‬
‫במדד‬‫ה‬‫מחי‬‫רי‬‫ם‬‫ל‬‫צרכן‬‫נמו‬‫ך‬.‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫למדד‬ ‫בהשוואה‬‫אפריל‬ ‫בין‬0225‫ל‬‫יוני‬
0255‫של‬ ‫עקבית‬ ‫מגמה‬ ‫נרשמה‬‫חדה‬ ‫עלייה‬‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫במדד‬.‫ב‬ ‫מדובר‬‫עלייה‬
‫ריאלית‬‫מצטברת‬‫בשיעור‬10‫אחוז‬‫לעומת‬ ,‫של‬ ‫מצטברת‬ ‫עלייה‬‫כ‬-55‫אחוז‬‫בלבד‬
‫התקופה‬ ‫באותה‬‫ב‬‫הדיור‬ ‫מחירי‬ ‫מדד‬,‫ה‬ ‫את‬ ‫המשקף‬‫עלייה‬‫השכיר‬ ‫במחירי‬‫ו‬‫ת‬.
‫תרשים‬5
‫מדד‬‫מחירי‬‫ה‬‫די‬‫הדי‬ ‫ומחירי‬ ‫ור‬‫ר‬‫ות‬,‫ינואר‬1994‫יוני‬ ‫עד‬2013
‫ממוצע‬ :‫מדד‬5115=522
‫שכירות‬ ‫חוזי‬ ‫על‬ ‫מבוסס‬ ,‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ *
‫דירות‬ ‫מכירת‬ ‫עסקאות‬ ‫על‬ ‫מבוסס‬ ,‫לקנייה‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ **
‫שטרית‬ ‫בן‬ ‫גילת‬ :‫מקור‬‫טאוב‬ ‫ומרכז‬
‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬ :‫נתונים‬
‫מחירי‬ ‫מדד‬‫הדירות‬
‫מחירי‬ ‫מדד‬‫הדיור‬

14. 55‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ללא‬ ‫עשור‬
‫כ‬‫ב‬ ‫מודגם‬‫תרשים‬5,‫בתחילת‬‫שנת‬0221‫שבו‬‫לר‬ ‫המדדים‬ ‫שני‬‫מ‬‫מתחילת‬ ‫תם‬
‫העשור‬‫ו‬ ,‫מאז‬‫להיווצר‬ ‫החל‬‫פער‬‫וגדל‬ ‫הולך‬‫בין‬‫מדד‬‫מחירי‬‫הדירות‬‫ל‬‫מדד‬‫הדיור‬,
‫יותר‬ ‫מתונה‬ ‫בעלייה‬ ‫בעקבותיו‬ ‫המדשדש‬.‫כלכלנים‬‫מ‬‫ת‬‫ייחסים‬‫שני‬ ‫בין‬ ‫לפער‬
‫המדדים‬‫כאל‬‫אי‬‫תות‬‫להתפתחות‬‫בועה‬‫בשוק‬‫הדיור‬(Case and Shiller, 2004),
‫כי‬ ‫בהניחם‬‫הפער‬‫וגדל‬ ‫ההולך‬‫של‬ ‫תוצאה‬ ‫הוא‬‫ציפיות‬‫ספקולטיביות‬‫להמשך‬‫ה‬‫עליי‬‫ה‬
‫ב‬‫מחירי‬‫הדיר‬‫ות‬.‫בעקבות‬‫אלו‬ ‫ציפיות‬‫מוכנים‬‫ר‬‫וכשי‬‫דירות‬‫לשלם‬‫יותר‬,‫אותן‬ ‫וכך‬
.‫הדיור‬ ‫בשוק‬ ‫המחירים‬ ‫בועת‬ ‫להתפחת‬ ‫בתורן‬ ‫תורמות‬ ‫ציפיות‬
‫ל‬ ‫חשוב‬‫כי‬ ‫ציין‬‫ל‬ ‫הבחירה‬‫שקלל‬‫את‬‫הדיור‬ ‫מדד‬‫ב‬‫מדד‬‫לצרכן‬ ‫המחירים‬‫תרמה‬
‫ל‬‫מית‬‫ון‬‫ב‬ ‫העלייה‬‫אינפלציה‬,‫מדד‬ ‫שכן‬‫את‬ ‫המשקף‬‫מחירי‬‫השכירות‬‫מייצג‬ ‫בלבד‬
‫ה‬ ‫של‬ ‫חסר‬ ‫הערכת‬‫עלייה‬‫במחירי‬‫הדי‬‫רות‬.
.‫ג‬‫מדיניות‬‫התכנון‬‫של‬‫ישראל‬
‫תכנית‬‫מתאר‬‫ארצית‬(‫להלן‬:‫תמ‬"‫א‬)‫היא‬‫הכלי‬‫שבאמצעותו‬‫מותווית‬‫מדיניות‬
‫התכנ‬‫ון‬‫המרחבית‬‫ב‬‫מדינת‬‫ישראל‬.‫התכנית‬‫העדכנית‬‫ביותר‬‫היא‬‫תמ‬"‫א‬51(‫תכנית‬
‫ולשימור‬ ‫לפיתוח‬ ,‫לבנייה‬ ‫המשולבת‬ ‫הארצית‬ ‫המתאר‬)‫שא‬‫י‬‫שרה‬‫הממשלה‬‫בסוף‬‫שנת‬
0221.‫שנת‬‫היעד‬‫של‬‫התכנית‬‫היא‬0202,‫עתידה‬ ‫אז‬‫אוכלוסיית‬‫ישראל‬‫למנות‬1.1
‫מיליון‬‫נפש‬.‫לפי‬‫הצהרות‬‫המתכננים‬,‫התכנית‬‫מאפשרת‬‫יצירת‬‫מלאי‬‫תכנוני‬‫(כלומר‬
‫תוספת‬)‫להיבנות‬ ‫המתוכננות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬‫בקצב‬‫של‬‫כ‬-12‫אלף‬‫דירות‬‫ב‬‫שנה‬.
‫תמ‬"‫א‬51‫נועדה‬‫ל‬‫ספק‬‫מענה‬‫לצורכי‬‫הבנייה‬‫והפיתוח‬‫של‬‫המדינה‬,‫מ‬‫תוך‬‫הצבת‬
‫הקצאת‬ ‫של‬ ‫תכנוניים‬ ‫עקרונות‬‫שטחים‬‫פתוחים‬‫ועתודות‬‫קרקע‬‫לדורות‬‫הבאים‬.
‫התכנית‬‫מבחינה‬‫בין‬‫חמישה‬‫סוגי‬‫מרקמים‬‫ה‬‫ייעודי‬ ‫את‬ ‫מגדירים‬‫במדינת‬ ‫הקרקעות‬
‫ישראל‬‫אלו‬ ‫מרקמים‬ .‫מ‬ ‫בהגדרתם‬ ‫נעים‬‫אזורים‬‫מאפשרי‬‫פיתוח‬‫ו‬‫עד‬‫אזורים‬‫מוטי‬
‫שימור‬.
‫נדבך‬‫מרכזי‬‫בתמ‬"‫א‬51‫הוא‬‫כיוון‬‫הפיתוח‬‫לשטחים‬‫העירוניים‬‫ה‬‫קיימים‬.
‫היא‬ ‫המטרה‬‫את‬ ‫לצמצם‬‫הפרבור‬ ‫תופעת‬,‫וכך‬‫ל‬‫חסוך‬‫בשטח‬‫ו‬‫חדשות‬ ‫בתשתיות‬
‫תחבורתי‬ ‫מעומס‬ ‫ולהימנע‬‫נוסף‬.‫תמ"א‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫הפיתוח‬51‫מובהק‬ ‫עירוני‬ ‫פיתוח‬ ‫הוא‬:
‫גבוה‬ ‫עד‬ ‫בינונית‬ ‫בצפיפות‬ ‫המאופיינים‬ ‫גדולים‬ ‫עירוניים‬ ‫גושים‬.‫ה‬‫התכנית‬‫קובעת‬
.‫חדשים‬ ‫יישובים‬ ‫להקמת‬ ‫מחמירים‬ ‫תנאים‬
‫בתמ‬"‫א‬51‫אף‬‫נקבעה‬‫עדיפות‬‫לפיתוח‬‫ירושלים‬‫כבירת‬‫ישראל‬‫ולפיתוח‬‫הגליל‬
‫והנגב‬" :‫פרוגרמת‬‫האוכלוסייה‬‫מבט‬‫את‬‫כמותית‬‫את‬‫היעדים‬‫של‬‫חיזוק‬‫הנגב‬,‫הגליל‬
‫וירושלים‬‫ושל‬‫האטה‬‫בגידול‬‫מחוז‬‫המרכז‬.‫ריכוז‬‫אזורים‬‫עירוניים‬‫נרחבים‬‫בתוך‬
‫המטרופולינים‬‫של‬‫הצפון‬,‫הדרום‬‫וירושלים‬‫בא‬‫לעודד‬‫את‬‫הצמיחה‬‫העירונית‬‫בנגב‬,
‫בגליל‬‫ובירושלים‬"("‫עקרונות‬‫התכנית‬",‫עמ‬'51.)

15. ‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬ ‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬54
‫תמ‬"‫א‬51‫מתייחסת‬‫לצורך‬‫ב‬‫יצי‬‫רת‬‫תמהיל‬‫דיור‬‫מכיל‬(‫מגורים‬ ‫אזורי‬‫ש‬‫בהן‬ ‫גרים‬
.‫ועניים‬ ‫עשירים‬ ‫אחת‬ ‫בכפיפה‬‫מכיל‬ ‫בדיור‬‫יש‬,‫שכורות‬ ‫ודירות‬ ‫בבעלות‬ ‫דירות‬‫ו‬‫חלק‬
‫את‬ ‫שמפחיתים‬ ‫בהסדרים‬ ‫נמצאות‬ ‫מהדירות‬‫לבר‬ ‫הדיור‬ ‫את‬ ‫והופכים‬ ‫השוק‬ ‫מחיר‬
‫השגה‬.)‫ל‬‫תכניות‬‫לפיתוח‬‫אזורי‬‫מגורים‬‫חדשים‬‫לצרף‬ ‫יש‬‫נספח‬‫מפורט‬,‫המציג‬
‫לאישו‬‫ר‬‫מוסדות‬‫התכנון‬‫את‬‫תמהיל‬‫הדיור‬‫ואת‬‫מערך‬‫השירותים‬‫החברתיים‬‫המוצע‬
‫בתכניות‬.‫ל‬‫בתכנית‬ ‫האמור‬ ‫פי‬,"‫בדרך‬‫זו‬‫יוכלו‬‫מוסדות‬‫התכנון‬‫להבטיח‬‫את‬‫קיומן‬
‫של‬‫דירות‬‫לזוגות‬‫צעירים‬,‫למשפחות‬‫חד‬-‫הוריות‬‫ואף‬‫לקשישים‬,‫לצד‬‫מגורים‬
‫למשפחות‬‫מבוססות‬‫יותר‬."‫בהוראות‬‫התכנית‬‫נקבע‬‫כי‬‫יש‬‫לבחון‬‫את‬‫הצורך‬"‫בדיור‬
‫בהישג‬‫יד‬"‫בכל‬‫תכנית‬‫להרחבה‬‫ניכרת‬‫ו‬ ,‫יש‬‫ל‬‫תכנן‬‫את‬‫ה‬‫תמהיל‬‫של‬‫גודלי‬‫הדירות‬
‫המוצעות‬("‫אמצעי‬‫מדיניות‬‫ליישום‬‫התכנית‬",‫עמ‬'564.)
,‫לפריפריה‬ ‫המרכז‬ ‫מאזור‬ ‫הפיתוח‬ ‫את‬ ‫להסיט‬ ‫כוונה‬ ‫מתוך‬‫באוגוסט‬0221
‫החליטה‬‫ה‬‫ממשל‬‫ה‬‫אולמרט‬ ‫בראשות‬‫על‬‫האוכלוסי‬ ‫יעדי‬ ‫ליישום‬ ‫צעדים‬‫י‬‫שנקבעו‬ ‫ה‬
‫בתמ‬"‫א‬51." ‫הוחלט‬‫לקדם‬ ‫לא‬ ‫התכנון‬ ‫במוסדות‬ ‫הממשלה‬ ‫משרדי‬ ‫נציגי‬ ‫את‬ ‫להנחות‬
‫לצ‬ ‫מיועדת‬ ‫שאינה‬ ‫קרקע‬ ‫של‬ ‫ייעוד‬ ‫שינוי‬ ‫שמטרתן‬ ‫חדשות‬ ‫תכניות‬‫ו‬‫לייעוד‬ ‫פיתוח‬ ‫רכי‬
‫בשנים‬ ‫מרכז‬ ‫במחוז‬ ‫תעסוקה‬ ‫ולייעודי‬ ‫מגורים‬0221‫עד‬0250".7
‫היעדים‬ ‫חרף‬ ‫ואולם‬
‫תמ"א‬ ‫שהציבה‬51‫הפ‬ ‫לחצי‬ ‫פסקו‬ ‫לא‬ ,.‫המרכז‬ ‫מחוז‬ ‫על‬ ‫יתוח‬
‫ד‬.‫מגמות‬‫בבנייה‬‫למגורים‬‫בעשור‬‫האחרון‬
‫דירות‬‫גדולות‬‫במבנים‬‫צמודי‬‫קרקע‬.‫בשנות‬‫ה‬‫חמישים‬,‫בתקופת‬‫הצנע‬,‫נבנו‬‫בישראל‬
‫דירות‬‫ש‬‫שטחן‬‫הממוצע‬‫הוא‬50‫מ‬"‫ר‬.‫עם‬‫השנים‬‫הדיר‬‫ות‬‫הנבנ‬‫ו‬‫ת‬‫וגדלו‬ ‫הלכו‬
‫בהתמדה‬‫ו‬ ,‫בשנת‬0222‫היה‬‫שטחה‬‫של‬ ‫הממוצע‬‫דירה‬‫חדשה‬515‫מ‬"‫ר‬.‫כ‬ ‫כמו‬‫גדלו‬ ‫ן‬
‫הן‬‫ה‬‫שטח‬‫ה‬‫של‬ ‫ממוצע‬‫ב‬ ‫הנבנות‬ ‫דירות‬‫יוזמה‬‫ציבורי‬‫ת‬8
(554‫מ‬"‫ר‬)‫ו‬‫הן‬‫השטח‬
‫הממוצע‬‫דירות‬ ‫של‬‫ב‬ ‫הנבנות‬( ‫פרטית‬ ‫יוזמה‬555‫מ‬"‫ר‬).
‫בשנת‬0221‫הגיע‬‫שטח‬‫ה‬‫הממוצע‬‫של‬‫דירה‬‫הסתיימה‬ ‫שבנייתה‬‫ל‬‫כדי‬510‫מ‬"‫ר‬.
‫ב‬ ‫הממוצע‬ ‫הדירות‬ ‫גודל‬‫יוזמה‬‫ציבורי‬‫ת‬‫היה‬556‫מ‬"‫ר‬,‫וב‬‫פרטית‬ ‫יוזמה‬–510‫מ‬"‫ר‬.
‫הבנייה‬‫החדשה‬‫בישראל‬‫אלו‬ ‫בשנים‬,‫הציבורית‬ ‫ביוזמה‬ ‫הבנייה‬ ‫כולל‬ ,‫מתאפיינת‬
‫אפוא‬‫ב‬‫דירות‬‫יותר‬ ‫מרווחות‬,‫ו‬‫בהתאמה‬–‫יקרות‬‫יותר‬.
5
‫החלט‬‫ממשלה‬ ‫ת‬‫מס‬'5155‫מיום‬04‫באוגוסט‬0221.
http://www.pmo.gov.il/Secretary/GovDecisions/2008/Pages/des3973.aspx
1
‫בי‬ ‫בנייה‬‫ו‬‫ציבורית‬ ‫זמה‬:‫בי‬ ‫בנייה‬‫ו‬‫הרשויות‬ ,‫הלאומיים‬ ‫המוסדות‬ ,‫הממשלה‬ ‫זמת‬
‫ג‬ ‫של‬ ‫המלאה‬ ‫שבשליטתם‬ ‫והחברות‬ ‫המקומיות‬‫אלו‬ ‫ופים‬.

16. 51‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ללא‬ ‫עשור‬
‫ב‬‫עם‬ ‫בבד‬ ‫ד‬‫ה‬‫מגמ‬‫ממוצעת‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫שטחה‬ ‫להגדלת‬ ‫ה‬,‫ני‬‫כרת‬‫מגמ‬‫ת‬‫צמצום‬
‫ב‬‫בנייה‬‫רוויה‬)‫לפחות‬ ‫קומות‬ ‫שלוש‬ ‫של‬ ‫(בניינים‬‫ל‬ ‫ביחס‬‫בניי‬‫ת‬‫דירות‬‫צמוד‬‫ות‬‫קרקע‬.
‫לוח‬0‫משווה‬‫את‬‫הבנייה‬ ‫התחלות‬ ‫מאפייני‬‫ב‬‫שנים‬5111‫ו‬-0225.‫התחלות‬ ‫מספר‬
‫ב‬ ‫הבנייה‬-0225‫ביותר‬ ‫פחת‬‫ממחצית‬‫לעומת‬‫מספר‬‫ב‬ ‫הבנייה‬ ‫התחלות‬-5111.‫בבנייה‬
‫ה‬‫רוויה‬‫הבנייה‬ ‫התחלות‬ ‫מספר‬ ‫היה‬‫ב‬-5111‫כ‬-41.1‫אלף‬,‫בלבד‬ ‫מזה‬ ‫כשליש‬ ‫לעומת‬
‫בשנת‬0225‫מ‬ ‫(פחות‬-56.)‫אלף‬‫אלו‬ ‫נתונים‬‫ה‬ ‫את‬ ‫סותרים‬‫שהוצגו‬ ‫התכנונית‬ ‫תפיסות‬
‫בתמ‬"‫א‬51.‫מהבנ‬ ‫ניכר‬ ‫חלק‬‫י‬‫ב‬ ‫יה‬-0225‫ה‬‫י‬‫קרקע‬ ‫צמודי‬ ‫של‬ ‫בנייה‬ ‫א‬,‫בניגוד‬ ‫העומדת‬
‫ה‬ ‫לעקרון‬‫ציפוף‬‫ב‬‫מרקם‬‫העירוני‬‫תמ"א‬ ‫שהתוותה‬51.,‫ועוד‬ ‫זאת‬‫בנייה‬ ‫רוב‬ ‫פי‬ ‫על‬
‫קרקע‬ ‫צמודת‬‫ו‬ ‫יקרה‬ ‫היא‬‫אוכלוסייה‬ ‫משמשת‬‫מבוססת‬,‫רוויה‬ ‫שבנייה‬ ‫בעוד‬
‫בית‬ ‫משקי‬ ‫משמשת‬‫בעל‬‫י‬‫יותר‬ ‫נמוכים‬ ‫כלכליים‬ ‫מאפיינים‬.9
‫ה‬ ‫הצמצום‬‫דרמ‬‫ט‬‫י‬
‫הרוויה‬ ‫בבנייה‬‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬ ‫עולה‬ ‫אינו‬‫של‬ ‫מדיניות‬‫בר‬ ‫דיור‬-.‫השגה‬
‫לוח‬0.‫הבנייה‬ ‫התחלות‬ ‫מספר‬,‫בניין‬ ‫מאפייני‬ ‫לפי‬1991‫ו‬-2002
19912002
‫מספר‬‫התחלות‬‫ה‬‫בנייה‬50,15652,511
‫הת‬ ‫סוגי‬‫הבנייה‬ ‫חלות‬( ‫הבנייה‬ ‫התחלות‬ ‫פילוח‬‫כאחוז‬
‫הבנייה‬ ‫התחלות‬ ‫מכלל‬)
‫שתיים‬ ‫או‬ ‫אחת‬ ‫דירה‬ ‫בני‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬05.1%51.6%
‫ולא‬ ‫ומעלה‬ ‫דירות‬ ‫שלוש‬ ‫בני‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬
‫קומות‬ ‫משתי‬ ‫יותר‬
1.1%5.4%
‫בני‬ ‫ומעלה‬ ‫דירות‬ ‫שלוש‬ ‫בני‬ ‫חדשים‬ ‫בניינים‬
‫ויותר‬ ‫קומות‬ ‫שלוש‬)‫רוויה‬ ‫(בנייה‬
66.6%12.6%
‫קיימים‬ ‫לבניינים‬ ‫שנוספו‬ ‫דירות‬5.6%0.5%
:‫מקור‬‫טאוב‬ ‫ומרכז‬ ‫שטרית‬ ‫בן‬ ‫גילת‬
:‫נתונים‬‫לישראל‬ ‫סטטיסטי‬ ‫שנתון‬,‫הלמ"ס‬ ‫של‬0255
‫בנייה‬‫על‬‫קרקע‬‫פרטית‬‫ביוזמה‬‫פרטית‬.15‫אחוז‬‫משטחה‬‫של‬‫מדינת‬‫ישראל‬
‫בתחומי‬‫הקו‬‫הירוק‬‫כ‬ ‫מוגדרים‬‫קרקעות‬‫ציבוריות‬.10
‫הבעלות‬‫הציבורית‬‫על‬‫רוב‬
1
.‫היוקרה‬ ‫מגדלי‬ ‫הם‬ ‫זה‬ ‫בהקשר‬ ‫דופן‬ ‫יוצאי‬
52
‫הן‬ ‫ציבוריות‬ ‫קרקעות‬.‫הפיתוח‬ ‫ורשות‬ ‫קק"ל‬ ,‫המדינה‬ ‫בבעלות‬ ‫קרקעות‬

17. ‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬ ‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬56
‫שטחה‬‫של‬‫המדינה‬‫נועדה‬‫ל‬‫שרת‬‫מטרות‬‫לאומיות‬‫הבי‬ ‫במישור‬‫הפוליטי‬ ,‫טחוני‬
‫והחברתי‬-‫כלכלי‬,‫שכן‬‫תיאורטית‬,‫על‬ ‫שליטה‬ ‫מאפשרת‬ ‫ציבורית‬ ‫בעלות‬‫עיתוי‬
‫הפיתוח‬‫ו‬‫על‬‫אספקת‬‫קרקע‬‫ודיור‬‫במחיר‬‫ים‬‫השוק‬ ‫ממחיר‬ ‫נמוכים‬.‫לפיכך‬,‫ניתן‬‫היה‬
‫ל‬‫הניח‬‫שחלק‬‫ניכר‬‫מהתחלות‬‫הבנייה‬‫יהיו‬‫על‬‫קרקע‬‫ות‬‫ש‬‫בבעלות‬‫ציבורית‬.‫אולם‬
‫הבנייה‬ ‫התחלות‬ ‫נתוני‬‫בפועל‬‫לגבי‬ ‫ספקות‬ ‫מעלים‬‫השג‬ ‫מידת‬‫תן‬‫של‬‫אותן‬‫מטרות‬
‫לאומיות‬.
‫מאז‬0221‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫מנהל‬‫של‬ ‫רישום‬‫נתוני‬‫התחלות‬‫בנייה‬‫וגמר‬
,‫בישראל‬ ‫בנייה‬‫לפי‬‫ה‬ ‫סוג‬‫בעלות‬‫על‬‫הקרקע‬.‫ב‬‫שנים‬0255–0221,‫כ‬-15‫אחוז‬
‫מהתחלות‬‫הבנייה‬‫היו‬‫על‬‫קרקע‬‫בבעלות‬‫פרטית‬,‫לעומת‬45‫אחוז‬‫בלבד‬‫על‬‫קרקע‬
‫ש‬‫בבעלות‬‫ה‬‫מדינה‬(‫מש‬‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫רד‬,‫מידע‬‫חודשי‬,‫מר‬‫ס‬0250.)
( ‫ופרלמן‬ ‫אקשטיין‬5115)‫כי‬ ‫טענו‬‫למ‬‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫נהל‬‫יש‬‫ברור‬ ‫כלכלי‬ ‫תמריץ‬
‫מה‬ ‫הנובעים‬ ‫התקבולים‬ ‫את‬ ‫למקסם‬‫ח‬‫קרקעות‬ ‫כרת‬,‫ה‬ ‫בין‬‫שא‬‫ר‬‫באמצעות‬‫צמצום‬
‫שיו‬‫ו‬‫ק‬‫ן‬.‫החוקרים‬ ‫קראו‬ ‫כך‬ ‫בתוך‬‫להפרטת‬‫קרקע‬‫ות‬‫המדינה‬ ‫שבבעלות‬.‫המודל‬
‫של‬ ‫האמפירי‬( ‫פריזט‬0221)‫מצביע‬‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מנהל‬ ‫של‬ ‫בעייתי‬ ‫ויסות‬ ‫על‬,
‫שתרם‬‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫ניכרת‬ ‫לעלייה‬.‫אילו‬ ‫כי‬ ‫מדגים‬ ‫המודל‬‫ב‬-0225‫היה‬‫ה‬‫מ‬‫נהל‬
‫רמת‬ ‫על‬ ‫שומר‬‫ה‬ ‫היצע‬‫ב‬ ‫שהייתה‬ ‫כפי‬ ‫הבית‬ ‫למשקי‬ ‫דיור‬-5111‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫היו‬ ,‫ב‬-
0225‫ב‬ ‫נמוכים‬-51‫אחוז‬.‫שלפני‬ ‫לתקופה‬ ‫מתייחסים‬ ‫המודל‬ ‫נתוני‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫חשוב‬
.‫שנה‬ ‫באותה‬ ‫שהחלה‬ ‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫המסחררת‬ ‫העלייה‬
‫צדיק‬(0225):‫מסכם‬"‫המ‬‫נהל‬‫משווק‬‫קרקעות‬‫באופן‬‫מונופוליסטי‬,‫בטפטוף‬‫אטי‬
‫ובמקסימום‬‫המחיר‬‫בכל‬‫אזור‬,‫ולכן‬‫מחירי‬‫הקרקע‬‫בישראל‬‫גבוהים‬‫יחסית‬.‫בשנים‬
‫האחרונות‬‫לא‬‫יו‬‫שמה‬‫רפורמה‬‫נרחבת‬‫בשיווק‬‫הקרקעות‬‫ולא‬‫חל‬‫גידול‬‫בהיצע‬."
‫בנייה‬‫באזורי‬‫הביקוש‬–‫מרכז‬‫המדינ‬.‫ה‬‫את‬ ‫שליוו‬ ‫התכנוניות‬ ‫התפיסות‬ ‫אחת‬
.‫אוכלוסין‬ ‫פיזור‬ ‫היא‬ ‫הקמתה‬ ‫מאז‬ ‫ישראל‬‫תמ"א‬51‫היא‬ ‫אף‬ ‫אימצה‬‫זו‬ ‫תפיסה‬
‫וקבעה‬‫הנגב‬ ‫ולפיתוח‬ ‫ישראל‬ ‫כבירת‬ ‫ירושלים‬ ‫לפיתוח‬ ‫עדיפות‬‫ו‬‫הגליל‬.‫התפלגות‬
‫ה‬‫אוכלוסייה‬‫לפי‬‫המחוזות‬‫מר‬‫א‬‫כי‬ ‫ה‬‫בשנת‬5111‫הת‬‫ג‬‫ור‬‫במרכז‬ ‫רו‬‫הארץ‬–‫מחוז‬‫ות‬
‫יחד‬ ‫המרכז‬ ‫אביב‬ ‫תל‬–‫כ‬-40‫ישראל‬ ‫מאוכלוסיית‬ ‫אחוז‬‫לעומת‬ ,‫כ‬-45‫אחוז‬‫ב‬-0255
(‫לוח‬5).‫מבדיקת‬‫היהודית‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫תוספת‬‫אזורים‬ ‫לפי‬‫בין‬5111‫ל‬-0255‫עולה‬
‫כי‬‫מרכז‬‫הארץ‬‫כ‬ ‫קלט‬-41‫אחוז‬‫מ‬‫מהם‬ ,‫התוספת‬‫יותר‬‫מ‬-42‫אחוז‬‫במחוז‬‫המרכז‬.
‫נתונים‬‫אלו‬‫עולים‬ ‫אינם‬‫בקנה‬‫תפיס‬ ‫עם‬ ‫אחד‬‫ת‬‫פיזור‬‫ה‬‫אוכלוסייה‬–‫למעט‬‫אזור‬
‫ושומרון‬ ‫יהודה‬,‫כ‬ ‫שקלט‬-55.4‫היהודית‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫מתוספת‬ ‫אחוז‬‫תקופה‬ ‫באותה‬.

18. 55‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ללא‬ ‫עשור‬
‫לוח‬5.‫התפלגות‬‫ה‬‫אוכלוסייה‬‫לפי‬‫מחוז‬‫ות‬,2011–1991
‫תוספת‬
‫ה‬‫אוכלוסייה‬
‫הכללית‬‫בין‬
1991‫ל‬-2011
‫באלפים‬
‫תוספת‬‫ה‬‫אוכלוסייה‬
‫ה‬‫יהודית‬‫בין‬
1991‫ל‬-2011
‫כאחוז‬
‫מהאוכלוסייה‬
,‫הכללית‬
2011
‫כאחוז‬
‫מ‬‫האוכלוסייה‬
‫הכללית‬,
1991
‫מחוז‬
‫(כ‬‫אחוז‬‫מכלל‬
)‫האוכלוסייה‬ ‫באלפים‬
015.6 (55.1%) 565.4 50.4% 50.2% ‫ירושלים‬
515.5 (1.5%) 550.5 56.6% 56.1% ‫הצפון‬
515.5 (4.1%) 65.4 55.1% 55.0% ‫חיפה‬
651.5 (42.5%) 111.5 04.0% 05.5% ‫המרכז‬
515.2 (5.5%) 525.5 56.1% 02.5% ‫אביב‬ ‫תל‬
566.1 (54.0%) 515.5 54.5% 55.4% ‫הדרום‬
515.0 (55.4%) 511.1 4.0% 0.4%
‫יהודה‬
‫והשומרון‬
2,224.3 (100.0%) 1,321.2 100.0% 100.0% ‫הכול‬ ‫סך‬
‫טאוב‬ ‫ומרכז‬ ‫שטרית‬ ‫בן‬ ‫גילת‬ :‫מקור‬
‫לישראל‬ ‫סטטיסטי‬ ‫שנתון‬ :‫נתונים‬,‫הלמ"ס‬ ‫של‬0255
‫התחלות‬ ‫נתוני‬‫ה‬‫בנייה‬‫לפי‬‫מחוזות‬‫מ‬‫עידים‬‫כי‬‫ל‬ ‫בניגוד‬‫ב‬ ‫חזון‬‫תמ"א‬51,‫כ‬-41
‫אחוז‬‫מ‬‫הבנייה‬ ‫התחלות‬‫בשנים‬0255–0226‫ה‬‫ם‬‫במרכז‬‫הארץ‬:‫מ‬‫בין‬055,122‫דירות‬,
‫נבנו‬01,122‫במחוז‬‫תל‬‫אביב‬‫ו‬‫עוד‬55,222‫במחוז‬‫מרכז‬.
‫הפנימיים‬ ‫ההגירה‬ ‫תהליכי‬‫היהודית‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫של‬,‫ו‬‫התחלות‬ ‫כן‬‫הבנייה‬
‫בפועל‬,‫אינם‬‫עול‬‫ים‬‫בקנה‬‫אחד‬‫עם‬‫יעדיה‬‫המוצ‬‫ה‬‫ר‬‫ים‬‫של‬‫תמ‬"‫א‬51.‫כאמור‬‫לעיל‬
,‫לעיל‬ '‫ג‬ ‫בסעיף‬"‫מדיניות‬‫התכנון‬‫של‬‫ישראל‬"‫הוחלט‬ ,‫ל‬‫עצור‬‫חדשות‬ ‫תכניות‬‫במחוז‬
‫ה‬‫מרכז‬‫קרקע‬ ‫ייעוד‬ ‫שמטרתן‬‫ות‬‫ו‬ ‫למגורים‬‫ל‬‫תע‬‫סוקה‬,‫ש‬ ‫רגולטיבי‬ ‫כצעד‬‫נועד‬‫לסייע‬
‫המנחים‬ ‫הקווים‬ ‫ביישום‬.
‫ה‬.‫ר‬‫כישת‬‫דירות‬‫בידי‬‫משקיעים‬‫ותושבי‬‫חוץ‬
‫במרוצת‬‫העשור‬‫האלפיים‬ ‫שנות‬ ‫של‬ ‫הראשון‬‫נרש‬‫מה‬‫בישראל‬‫עלייה‬‫ב‬‫רכישת‬ ‫היקף‬
‫ה‬‫דירות‬‫להשקעה‬‫הכפלה‬ ‫כדי‬ ‫עד‬ ,–‫מכ‬-54‫אלף‬‫דירות‬‫ב‬-0220‫ל‬‫כ‬-01‫אלף‬‫דירות‬‫ב‬-
0225.‫שיעור‬‫הדירות‬‫להשק‬‫עה‬‫מסך‬‫הדירות‬‫הנרכשות‬‫הגיע‬‫ב‬-0221‫לשיא‬‫של‬52.4
‫אחוז‬.‫ה‬‫עלייה‬‫החד‬‫ה‬‫ב‬‫שיעור‬‫רכישת‬‫ה‬‫דירות‬‫להשקעה‬‫הושפע‬‫ה‬‫מהרפורמה‬‫במס‬
‫שהוחלה‬‫ב‬-0225‫ו‬‫כן‬‫מהמשבר‬‫העולמי‬‫שפרץ‬‫ב‬-0225‫ש‬ ,‫גרם‬‫לניתוב‬‫כספים‬‫משוק‬

19. ‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬ ‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬51
‫ההון‬‫לשוק‬‫הנדל‬"‫ן‬(‫בן‬‫נאים‬,0221.)‫רבות‬ ‫דירות‬‫הללו‬ ‫בשנים‬ ‫נרכשו‬‫בידי‬‫תושבי‬
‫חוץ‬‫חוץ‬ ‫תושבי‬ ‫של‬ ‫הרכישות‬ .‫השקעה‬ ‫לצורכי‬‫שיקפו‬‫כ‬‫אחוזים‬ ‫חמישה‬‫מסך‬
‫העסקאות‬‫בשוק‬‫הדיור‬‫כי‬ ‫אם‬ ,‫מה‬ ‫החל‬‫שנים‬0221–0221‫ניכרה‬‫האטה‬‫ב‬‫רכישות‬
‫אלה‬‫של‬ ‫בעטיו‬‫המשבר‬‫הכלכלי‬‫העולמי‬(‫בן‬‫נאים‬,0252.)‫שרכשו‬ ‫הדירות‬ ‫רוב‬‫תושבי‬
‫ה‬‫חוץ‬‫מרוכזות‬‫ב‬‫ארבע‬‫ערים‬:‫ירושלים‬,‫אילת‬,‫נתניה‬‫ות‬‫אביב‬ ‫ל‬–‫של‬ ‫וחלקן‬
‫על‬ ‫עומד‬ ‫הללו‬ ‫הרכישות‬55–6‫אחוז‬‫ים‬‫מכלל‬‫העסקאות‬‫הדיור‬ ‫בשוק‬‫בערים‬ ‫שנערכו‬
‫אלו‬‫שנים‬ ‫באותן‬.
‫תושבי‬‫ה‬‫חוץ‬‫דירות‬ ‫הרוכשים‬‫הם‬‫בדרך‬‫כלל‬‫יהודים‬‫אזרחי‬‫אר‬‫הברית‬ ‫צות‬,
‫בריטניה‬,‫צרפת‬‫וחבר‬‫ה‬‫מדינות‬,‫ב‬ ‫המתאפיינים‬‫זיקה‬‫מסוימת‬‫לישראל‬.‫רכישת‬‫דירה‬
‫בבחינת‬ ‫עבורם‬ ‫היא‬ ‫בישראל‬‫עוג‬‫ן‬‫לחיזוק‬‫זיק‬‫למדינה‬ ‫תם‬.‫ש‬ ‫אלא‬‫להיבט‬‫ה‬‫חיובי‬
‫שליליות‬ ‫השפעות‬ ‫מתלוות‬‫של‬‫ה‬‫רכישות‬‫הל‬‫לו‬:‫בכללותו‬ ‫הנדל"ן‬ ‫שוק‬ ‫על‬(5)
‫ה‬‫רכישות‬‫ש‬‫ל‬‫חוץ‬ ‫תושבי‬‫ה‬‫קפיצו‬‫את‬‫מחירי‬‫הנדל‬"‫ן‬‫בערים‬‫מסוימות‬,‫בעיקר‬
‫בירושלים‬‫ו‬ ,‫תושבי‬‫העיר‬‫מתקשים‬ ‫עצמם‬‫להתמודד‬‫עם‬‫רמת‬‫המחירים‬‫החדשה‬( ;0)
‫הדירות‬‫תו‬ ‫שרוכשים‬‫החוץ‬ ‫שבי‬‫נותרות‬‫ריקות‬‫רוב‬‫ימות‬‫השנה‬,‫ומאוכלסות‬‫בדרך‬
‫כלל‬‫רק‬‫בחגים‬‫הקיץ‬ ‫ובחופשות‬‫זו‬ ‫תופעה‬ .," ‫המכונה‬‫שכונות‬‫רפאים‬",‫פוגמת‬
‫המגורים‬ ‫סביבת‬ ‫של‬ ‫הקהילתי‬ ‫במרקם‬‫ה‬ .‫י‬‫הביקוש‬ ‫את‬ ‫מוריד‬ ‫התושבים‬ ‫של‬ ‫עדרם‬
‫שונים‬ ‫לשירותים‬‫באזור‬,‫מכולת‬ ‫חנות‬ ‫או‬ ‫הרך‬ ‫לגיל‬ ‫חינוך‬ ‫מסגרות‬ ‫כמו‬ ,‫ומוביל‬
‫ל‬‫עתים‬‫ל‬.‫סגירתם‬

20. 51‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ללא‬ ‫עשור‬
2.‫הדיור‬ ‫בשוק‬ ‫מתמיכתה‬ ‫הממשלה‬ ‫נסיגת‬
.‫א‬‫ל‬ ‫מענה‬ ‫חוסר‬‫התראות‬‫מחסור‬ ‫על‬‫בדיור‬‫ו‬‫הכרזות‬‫מדיניות‬‫ללא‬‫כיסוי‬‫תקציבי‬
‫אחת‬‫השאלות‬‫שעולות‬‫ל‬‫אחר‬‫פר‬‫ו‬‫ץ‬‫משבר‬‫כלשהו‬‫היא‬‫היכן‬‫היו‬‫אלו‬‫שתפקידם‬‫היה‬
‫להתריע‬‫הבאות‬ ‫מפני‬.‫במקרה‬‫של‬‫משבר‬‫הדיור‬‫היו‬‫התראות‬,‫אך‬‫ללא‬ ‫נותרו‬ ‫הן‬
‫מענ‬‫ה‬.
‫ישראל‬ ‫במדינת‬ ‫הדיור‬ ‫פתרונות‬ ‫על‬ ‫מופקד‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬‫ועל‬‫גיבוש‬
‫הבנ‬ ‫בתחומי‬ ‫ממשלה‬ ‫מדיניות‬‫י‬‫לאומיים‬ ‫יעדים‬ ‫להשגת‬ ‫המכוונת‬ ,‫והדיור‬ ‫יה‬
.‫וחברתיים‬‫הוא‬ ‫המשרד‬ ‫חזון‬:"‫לכל‬ ‫הולמת‬ ‫ובשכונה‬ ‫סביר‬ ‫במחיר‬ ,‫נאותה‬ ‫דירה‬
‫משפחה‬")‫המשרד‬ ‫אתר‬ ‫(מתוך‬.
‫האגף‬‫למידע‬‫ו‬‫ל‬‫ניתוח‬‫כלכלי‬‫ב‬‫מש‬‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫רד‬‫והצביע‬ ‫המחסור‬ ‫את‬ ‫חזה‬
‫הבנייה‬ ‫קצב‬ ‫בהעלאת‬ ‫הצורך‬ ‫על‬.,‫הקודם‬ ‫העשור‬ ‫במחצית‬ ‫כבר‬‫ב‬‫חוברת‬"‫מידע‬
‫חודשי‬"‫מ‬‫מאי‬0226‫ש‬‫המשרד‬ ‫פרסם‬,‫נכתב‬" :‫לאור‬‫נתונים‬‫שונים‬‫נראה‬‫כי‬‫יש‬‫צורך‬
‫בקצב‬‫התחלות‬‫בנייה‬‫בהיקפים‬‫של‬‫כ‬-51‫אלף‬‫יח‬‫דיור‬ ‫ידות‬‫בשנה‬‫לפחות‬‫בטווח‬
‫הבינוני‬,‫בכדי‬‫לענות‬‫על‬‫הביקושים‬‫ובשל‬‫צורך‬‫במלאי‬‫חיכוכי‬‫מינימ‬‫לי‬".
‫גם‬‫מרכז‬‫המחקר‬‫והמידע‬‫של‬‫הכנסת‬‫התר‬‫יע‬‫מפני‬‫היווצרות‬‫מחסור‬‫בהיצע‬
‫דירות‬,‫ואף‬‫הזהיר‬‫מפני‬‫מחאה‬‫חברתית‬" :‫בתקופת‬‫הצמיחה‬‫של‬‫השנים‬‫האחרונות‬
‫שוק‬‫הדיור‬‫קופא‬‫על‬‫שמריו‬‫ואף‬‫מתכווץ‬.‫לנוכח‬‫הגידול‬‫המהיר‬‫יחסית‬‫באוכלוסיית‬
‫ישר‬‫אל‬,‫והגידול‬‫בביקוש‬‫לדיור‬,‫המשך‬‫מגמת‬‫הירידה‬‫בהיצע‬‫עלולה‬‫להביא‬
‫להתמרמרות‬‫חברתית‬,‫כפי‬‫שקרה‬‫בשנים‬‫עברו‬( "‫צדיק‬,0225.)
‫מפני‬ ‫להזהיר‬ ‫שמתפקידם‬ ‫הגופים‬‫ה‬‫משבר‬‫ובא‬ ‫הממשמש‬‫אפוא‬ ‫מילאו‬‫את‬
‫תפקידם‬,‫המדינה‬ ‫אחריות‬ ‫צמצום‬ ‫של‬ ‫בעידן‬ ‫אך‬‫נותרו‬‫האזהרות‬.‫מענה‬ ‫ללא‬
‫ה‬‫בהמש‬ ‫שיוצגו‬ ‫ממצאים‬‫ך‬‫חושפים‬‫הצהר‬ ‫בין‬ ‫פער‬‫ו‬‫ת‬‫של‬ ‫המדיניות‬‫מש‬‫הבינוי‬ ‫רד‬
‫והשיכון‬‫ו‬‫בין‬‫ה‬‫בפועל‬ ‫הממשלה‬ ‫שנקטה‬ ‫צעדים‬,‫וה‬‫בולט‬ ‫פער‬‫בתחום‬ ‫בעיקר‬‫הסיוע‬
.‫הבעלות‬ ‫לחזקת‬
,‫כאמור‬‫מדיניות‬‫ו‬‫ה‬‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫של‬ ‫רשמית‬‫היא‬‫לעודד‬‫בעלות‬‫על‬‫דיור‬.
‫ש‬ ‫אלא‬‫יקר‬ ‫מוצר‬ ‫הוא‬ ‫דיור‬,‫ו‬‫לפיכך‬‫זקוקים‬ ‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫רוב‬‫משכנתה‬ ‫להלוואת‬
‫למ‬ ‫ארוך‬ ‫לטווח‬‫י‬‫מ‬‫ו‬‫ן‬‫רכישת‬‫דירה‬.‫את‬ ‫מסבסדות‬ ‫דיור‬ ‫על‬ ‫בעלות‬ ‫המעודדות‬ ‫מדינות‬
‫ב‬ ‫ההלוואות‬‫דרכים‬ ‫מגוון‬‫בא‬ ‫אם‬ ,‫מ‬ ‫הנמוכה‬ ‫בריבית‬ ‫הלוואה‬ ‫מצעות‬‫ב‬ ‫הנהוגה‬ ‫זו‬‫שוק‬
‫הק‬ ‫באמצעות‬ ‫ואם‬‫מס‬ ‫לות‬‫ל‬.‫דיור‬ ‫הלוואות‬‫מסובסדות‬ ‫ממשלתיות‬ ‫משכנתאות‬
‫הי‬ ‫דיור‬ ‫ומענקי‬‫מרכזי‬ ‫נדבך‬ ‫ו‬‫ב‬‫מדיניות‬‫הדיור‬‫בישראל‬,‫בעבר‬ ‫הושג‬ ‫ובאמצעותן‬
‫במדינ‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫של‬ ‫גבוה‬ ‫שיעור‬‫ה‬‫(ב‬‫ן‬,‫שטרית‬0225).

21. ‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬ ‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬02
‫אולם‬‫בניגוד‬‫מוחלט‬‫להצהר‬,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫ת‬‫המעודדת‬‫בעלות‬‫דירה‬ ‫על‬,
‫בעשור‬‫האחרון‬‫קוצצו‬‫התקציבים‬‫שבאמצעותם‬‫נהגה‬‫הממשלה‬‫לסבסד‬‫זו‬ ‫חזקה‬
‫ו‬‫ה‬‫צ‬‫ט‬‫מצם‬‫באו‬‫ניכר‬ ‫רח‬‫ציבור‬‫ה‬ ‫נוטלי‬‫משכנתא‬‫ות‬‫ה‬‫ממשלתיות‬.‫ל‬‫תקציבים‬ ‫קיצוץ‬
‫הי‬ ‫זה‬‫ית‬‫הנראה‬ ‫ככל‬ ‫ה‬‫תרומה‬‫ניכרת‬‫ל‬‫ירידה‬‫בשיעור‬‫ה‬ ‫חזקת‬‫בעל‬‫על‬ ‫ות‬‫דירות‬‫מכלל‬
‫הבית‬ ‫משקי‬–‫מ‬-55‫אחוז‬‫הבית‬ ‫ממשקי‬‫ב‬-5111‫ל‬-66.4‫אחוז‬‫ב‬-0221(‫לוח‬5)‫לעיל‬.
.‫ב‬‫ירידת‬‫קרנו‬‫של‬‫משרד‬‫הבינוי‬‫והשיכון‬‫ו‬‫הידלדלות‬‫תקציביו‬
‫שבתחומי‬ ‫בעוד‬‫של‬ ‫האחרים‬ ‫היסוד‬‫רווחה‬ ‫מדינת‬–‫בריאות‬ ,‫סוציאלי‬ ‫ביטחון‬‫ו‬‫חינוך‬
–‫לכ‬ ‫ברורה‬‫שבתחום‬ ‫הרי‬ ,‫ממשלתית‬ ‫מעורבות‬ ‫של‬ ‫נחיצותה‬ ‫ל‬‫אספקת‬‫ה‬‫דיור‬
‫זו‬ ‫מעורבות‬‫אינ‬‫ה‬‫מוב‬‫נת‬‫מאלי‬‫ה‬.‫הרווחה‬ ‫מדינת‬ ‫חוקרי‬ ‫בקרב‬‫זכה‬‫הדיור‬‫לכינוי‬
"‫המתנודד‬ ‫היסוד‬"(The wobbly pillar)(Torgersen, 1987Kemeny, 2001;).‫מאז‬
‫ומתמי‬‫ד‬‫זה‬ ‫יסוד‬‫נחלק‬‫לפרטי‬ ‫הציבורי‬ ‫בין‬:‫הוא‬‫לא‬‫כ‬ ‫נתפס‬‫חלק‬‫מובהק‬‫ממדינת‬
‫הרווחה‬‫כ‬ ,‫אחיד‬ ‫חברתי‬ ‫כשירות‬ ‫סופק‬ ‫לא‬ ‫ומעולם‬‫שמקובל‬ ‫פי‬‫החינוך‬ ‫בתחומי‬
‫והבריאות‬.‫לכן‬,‫ב‬ ‫מדובר‬‫הרווחה‬ ‫מדינת‬ ‫של‬ ‫היבט‬‫ש‬‫יחסית‬ ‫קל‬‫לעורר‬ ‫בלי‬ ‫בו‬ ‫לנגוס‬
‫ציבורית‬ ‫מחלוקת‬‫ה‬ ‫שנות‬ ‫של‬ ‫הראשון‬ ‫בעשור‬ ‫נעשה‬ ‫אמנם‬ ‫וכך‬ ,‫אל‬‫פיים‬:‫ה‬‫נתוני‬‫ם‬
‫התקציב‬‫יים‬‫מ‬‫שקפים‬‫את‬‫פיחות‬‫מעמדו‬‫של‬‫מש‬‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫רד‬.‫בשנת‬0222‫עמד‬
‫של‬ ‫חלקו‬‫תקציב‬‫ה‬‫משרד‬‫על‬‫כ‬-4.1‫אחוזים‬‫מתקציב‬‫המדינה‬(52.0‫מיליארד‬)‫שקלים‬
‫לעומת‬‫כ‬-5.5‫אחוזים‬‫בשנת‬0221,‫שטרית‬ ‫ובן‬ ‫(היימן‬0250.)
‫את‬‫ראשית‬‫של‬ ‫ה‬‫מגמת‬‫הקיצוצים‬‫אפשר‬‫לייחס‬‫למיתון‬‫ב‬‫משק‬‫הישראלי‬‫ש‬ ,‫חל‬
‫שבין‬ ‫בתקופה‬‫יולי‬0222‫ל‬‫נובמבר‬0225.‫בעקבות‬‫המיתון‬‫גובשו‬‫רפורמות‬‫כלכליות‬
‫שכללו‬‫קיצוצים‬‫בהוצאות‬‫הממשלה‬,‫בעיקר‬‫בתחום‬‫הרווחה‬.‫ב‬‫מחצית‬‫העשור‬‫שבה‬
‫כלכלת‬‫ישראל‬‫למסלול‬‫צמיחה‬‫ושגשוג‬,‫לציפיות‬ ‫בניגוד‬ ‫אך‬,‫מגמת‬‫השחיקה‬‫בתקציב‬
‫מש‬‫נבלמה‬ ‫לא‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫רד‬.‫בשנים‬0221–0224‫המשיכו‬‫תקציביו‬‫המשרד‬ ‫של‬
‫ל‬ ‫ביחס‬ ‫לקטון‬‫תקציב‬‫המדינה‬.‫בהתאמה‬ ‫ופחת‬ ‫הלך‬ ‫ומעמדו‬ ,‫עיקר‬‫הצמצום‬‫בתקציב‬
‫המשרד‬‫מ‬ ‫נובע‬‫רכיב‬ ‫הצטמקות‬‫הסיוע‬‫ב‬‫דיור‬‫כ‬ ,‫מ‬‫בהמשך‬ ‫פורט‬.
.‫ג‬‫במדיניות‬ ‫שינוי‬‫תמיכת‬‫הממשלה‬‫ב‬‫חזקות‬‫ה‬‫דיור‬‫השונות‬
‫בעשורים‬‫הראשונים‬‫לקום‬‫המדינה‬‫שימשה‬‫הממשלה‬‫י‬‫זם‬‫בנייה‬.‫באמצעות‬‫מפעל‬
‫הדיור‬‫הציבורי‬‫דאגה‬‫הממשלה‬‫ל‬‫קורת‬‫גג‬‫למאות‬‫אלפי‬‫עולים‬‫שהגיעו‬‫לישראל‬.
‫לימים‬‫גבר‬‫ו‬‫הקולות‬‫ה‬‫מ‬‫בקר‬‫ה‬ ‫את‬ ‫ים‬‫מעורבות‬‫הממשל‬‫תית‬‫להגדלת‬ ‫צעדים‬ ‫הנוקטת‬
‫ה‬‫היצע‬.‫הטענה‬‫העיקרית‬‫הי‬‫יתה‬‫שה‬‫שיכונים‬‫שב‬‫ו‬‫נ‬‫ה‬‫הממשלה‬‫אינ‬‫ם‬‫תואמ‬‫ים‬‫את‬
‫העדפות‬‫הצרכנים‬,‫ו‬‫הצי‬ ‫הדיור‬ ‫תויג‬ ‫כך‬‫בורי‬‫בחברה‬‫שלילית‬ ‫תדמית‬ ‫כבעל‬.

22. 05‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ללא‬ ‫עשור‬
‫בשנות‬‫ה‬‫שבעים‬,‫בעקבות‬‫תמורה‬‫אידיאולוגית‬,‫הממשלה‬ ‫במדיניות‬‫הוסטה‬
‫תמיכתה‬‫לצד‬‫הביקוש‬–‫בעיקר‬‫באמצעות‬‫משכנתאות‬‫מסובסדות‬,‫המכונות‬‫גם‬
‫משכנתאות‬‫מוכוונות‬.‫עיקר‬‫סבסוד‬‫של‬ ‫ן‬‫המשכנתאות‬‫המוכוונות‬‫מקורו‬‫ב‬‫שיעור‬
‫המופחת‬‫ב‬ ‫הריבית‬ ‫של‬‫משכנתאות‬‫הממשל‬‫תיות‬‫לעומת‬‫שיעור‬‫הריבית‬‫על‬‫ה‬‫משכנתה‬
‫בשוק‬‫הפרטי‬.‫כלי‬‫ה‬‫משכנתאות‬‫המוכוונות‬,‫ש‬‫נוצר‬‫בשנות‬‫השבעים‬‫כאמצעי‬‫לעידוד‬
‫זוגות‬‫צעירים‬‫לרכוש‬‫דיר‬‫ה‬,‫עבר‬‫במשך‬‫השנים‬‫מדיניות‬ ‫לשיקולי‬ ‫בהתאם‬ ,‫שינויים‬
‫שונים‬,‫ונוספו‬‫מ‬ ‫זכאים‬ ‫לו‬‫קבוצות‬‫אוכלוסייה‬‫נוספות‬.,‫לדוגמה‬ ‫כך‬‫במ‬‫רוצת‬‫שנות‬
‫התשעים‬‫ע‬‫ודדו‬‫משקי‬‫בית‬‫של‬‫עולי‬‫לשעבר‬ ‫המועצות‬ ‫ברית‬‫לרכוש‬‫דירות‬‫באמצעות‬
‫משכנתאות‬‫מוכוונות‬.‫שיעור‬‫גבוה‬‫מהעסקאות‬‫בדירות‬‫שנערכו‬‫בשנות‬‫התשעים‬
‫מומן‬‫באמצעות‬‫משכנתאות‬‫ממשלתיות‬,‫ו‬‫בחלק‬‫מהשנים‬‫הגיע‬‫חלקן‬‫ליותר‬‫ממחצית‬
‫העסקאות‬(‫בן‬‫שטרית‬,0225.)
‫מערכת‬‫הסיוע‬‫הממשלתי‬‫במימון‬‫שכר‬‫דיר‬‫ה‬‫בשוק‬‫החופשי‬‫הוקמה‬‫בראשית‬
‫שנות‬‫השבעים‬‫והתרחבה‬‫במידה‬‫ניכרת‬‫במהלך‬‫שנות‬‫התשעים‬,‫בעת‬‫קליטת‬‫גלי‬
‫העלייה‬‫ממדינות‬‫לשעבר‬ ‫המועצות‬ ‫ברית‬‫ו‬‫מ‬‫אתיופיה‬(‫אחדות‬‫וגורדון‬,0224.)‫כיום‬
‫מערכת‬‫הסיוע‬‫בשכר‬‫דירה‬‫היא‬‫כלי‬‫ה‬‫מדיניות‬‫ה‬‫משפיע‬‫על‬‫של‬ ‫ביותר‬ ‫הרב‬ ‫המספר‬
‫משקי‬‫בית‬.,‫השוואה‬ ‫לשם‬‫מס‬‫פר‬‫של‬ ‫ם‬‫משקי‬‫הבית‬‫המקבלים‬‫כ‬‫יום‬‫סיוע‬‫ב‬‫שכר‬‫דירה‬
‫בשוק‬‫החופשי‬‫הוא‬‫כפול‬‫מ‬‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫מספר‬‫המתגוררים‬‫בדיור‬‫הציבורי‬‫(לוח‬5
‫לעיל‬).‫עקב‬‫ה‬‫מחסור‬‫בדירות‬‫בדיור‬‫הציבורי‬,‫זהו‬‫למעשה‬‫הכלי‬‫היחיד‬‫הזמין‬‫למתן‬
‫סיוע‬‫בדיור‬.
‫בהמשך‬‫ייסקרו‬‫כלי‬‫התמיכה‬‫הממשל‬‫תיים‬‫והשינויים‬‫שחלו‬‫בה‬‫לאורך‬ ‫ם‬‫השנים‬
‫לפי‬‫שלוש‬‫חזקות‬‫הדיור‬:‫דיור‬‫ציבורי‬,‫דיור‬‫בבעלות‬‫ודיור‬‫בשכירות‬.
‫ה‬‫דיור‬‫ה‬‫ציבורי‬.‫הדיור‬‫הציבורי‬‫הוא‬‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫מאגר‬‫בבעלות‬‫דמי‬ .‫ציבורית‬
‫מנגנון‬ ‫באמצעות‬ ‫נקבעים‬ ‫אינם‬ ‫הציבורי‬ ‫בדיור‬ ‫השכירות‬‫וביקוש‬ ‫היצע‬ ‫של‬,‫כנהוג‬
‫ב‬‫שוק‬,‫הפרטי‬‫לפי‬ ‫אלא‬‫מידה‬ ‫אמות‬‫חברתיות‬‫זוהי‬ .‫צ‬‫ורת‬‫הסיוע‬‫הוותיקה‬‫ביותר‬
‫בעולם‬–‫של‬ ‫הזהב‬ ‫תור‬‫ה‬‫היה‬,‫השנייה‬ ‫העולים‬ ‫מלחמת‬ ‫שלאחר‬ ‫השיקום‬ ‫בתקופת‬
‫באר‬ ‫והן‬ ‫באירופה‬ ‫כשהן‬‫הברית‬ ‫צות‬‫בנו‬‫הממשלות‬‫של‬ ‫גדול‬ ‫מלאי‬‫עבור‬ ‫דירות‬‫דיור‬
.‫ציבורי‬
‫מאז‬‫הקמתה‬‫המדינה‬ ‫בנתה‬‫מאות‬‫אלפי‬‫דירות‬‫שיועדו‬‫להשכרה‬.‫דירות‬‫אלו‬‫נבנו‬
‫כפתרון‬‫למצוקת‬‫הדיו‬‫ר‬‫של‬‫העולים‬‫חסרי‬‫הכל‬‫שהגיעו‬‫למדינה‬.‫בסוף‬‫שנות‬‫הש‬‫י‬‫שים‬
‫התקרב‬‫מספר‬‫היחידות‬‫בדיור‬‫הציבור‬‫י‬‫ל‬-026‫אלף‬‫יחידות‬‫דיור‬–‫כ‬-05‫אחוז‬‫ממלאי‬
‫הדירות‬‫במדינה‬(‫ורצברגר‬,0225.)
‫לאורך‬‫כל‬‫השנים‬‫נעשו‬‫מאמצים‬‫למכור‬‫את‬‫הדירות‬‫שנבנו‬‫ביוזמה‬‫ציבורית‬
‫לדייריהן‬,‫ואכן‬‫מלאי‬‫הדיור‬‫הציבורי‬‫ו‬ ‫הלך‬‫הצטמצם‬‫עקב‬‫כך‬(‫ורצברגר‬,0225.)

23. ‫בישראל‬ ‫החברתית‬ ‫המדיניות‬ ‫לחקר‬ ‫טאוב‬ ‫מרכז‬00
‫בשנות‬‫ה‬‫תשעים‬‫גברו‬‫הלחצים‬‫של‬ ‫מצדן‬‫שדולות‬‫חברתיות‬‫ל‬‫הפר‬‫י‬‫ט‬‫את‬‫הדיור‬
‫הציבורי‬,‫ולחוקק‬‫חוק‬‫המ‬‫אפשר‬‫לדיירי‬‫הציבורי‬ ‫הדיור‬‫לרכוש‬‫את‬‫דירות‬‫מגוריהם‬
‫בהנחות‬‫ה‬ .‫ניכרות‬‫הנחה‬‫יהיה‬ ‫כזה‬ ‫שבחוק‬ ‫הייתה‬‫ל‬ ‫כדי‬‫תקן‬‫את‬‫הקיפוח‬‫ההיסטורי‬
‫שנגרם‬‫לקבוצות‬‫א‬‫וכלוסייה‬‫מוחלשות‬,‫על‬‫רקע‬‫הסדר‬‫הקרקעות‬‫של‬‫עם‬ ‫המדינה‬
‫המגזר‬‫החקלאי‬(‫זיו‬,0221;‫ורצברגר‬,0225;Asiskovitch, 2011.)
‫חוק‬‫הדיור‬‫הציבורי‬(‫זכויות‬‫רכישה‬)‫התקבל‬‫ב‬-5111‫הוא‬ .‫נועד‬‫לאפשר‬‫לדיירי‬
‫הדיור‬‫הציבורי‬‫שצברו‬‫ותק‬‫מסוים‬‫לרכוש‬‫את‬‫דירתם‬‫בהנחה‬‫ניכרת‬.‫שלושה‬
‫חודשים‬‫לאחר‬‫שנחקק‬,‫החליטה‬‫הממשלה‬‫להקפיא‬‫את‬‫החוק‬.‫אף‬‫על‬‫פי‬‫כן‬,‫הונהגו‬
‫במ‬‫רוצת‬‫השנים‬‫מבצעי‬‫מכירות‬‫של‬‫דירות‬‫ב‬‫דיור‬‫הציבורי‬‫בהנחות‬,‫ניכרות‬‫ברוח‬
‫החוק‬.‫לפי‬‫הערכות‬,‫בתקופה‬‫שבין‬5111‫ל‬-0255‫נמכרו‬‫כ‬-55,122‫דירות‬‫בארבעה‬
‫מבצעי‬‫מכר‬" :‫הבית‬‫שלי‬"‫בשנים‬1999–2000" ;‫קנה‬‫ביתך‬"‫בשנים‬0224–0222;
"‫כאן‬‫ביתי‬"‫בשנים‬0252–0221;‫ו‬"‫דירה‬‫משלי‬"‫בשנים‬0252–0221(‫פידלמן‬,0255.)
‫ב‬-0255‫ה‬‫וערך‬‫חלקו‬‫של‬‫הדיור‬‫הציבורי‬‫בכ‬-5.5‫אחוזים‬‫משוק‬‫הדיור‬–51,122
‫דירות‬,‫מ‬‫ה‬‫ן‬65,122‫בשיכון‬‫רגיל‬‫ו‬-50,222‫בבתי‬‫דיור‬‫מוגן‬.‫נוסף‬‫על‬‫הדירות‬
‫הציבוריות‬,‫מ‬‫אייש‬‫משרד‬‫הקליטה‬‫באמצעו‬‫ת‬‫חברת‬"‫עמידר‬"‫כ‬-55,622‫דירות‬
‫במקבצי‬‫דירות‬‫לעולים‬(‫פידלמן‬,0255.)‫רוב‬‫הדירות‬‫ש‬ ‫דירות‬ ‫אותן‬ ‫הן‬ ‫הללו‬‫נבנו‬
‫בשנות‬‫החמישים‬‫והשישים‬‫ו‬‫במשך‬‫השנים‬‫אם‬ ,‫התבלו‬‫מפגעי‬‫מזג‬‫האוויר‬‫ואם‬
‫משקיעת‬‫קרקע‬‫ומתחזוקה‬‫לקויה‬(‫מבקר‬‫המדינה‬,0221.)
‫ב‬‫האחרונות‬ ‫שנים‬‫התוספת‬‫למלאי‬‫הדיור‬‫הציבור‬‫י‬‫קטנה‬.‫מאז‬‫שנת‬5111‫רכש‬
‫מש‬‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫רד‬‫או‬‫בנה‬‫כ‬‫אלף‬‫דירות‬‫לזכאים‬,‫ו‬‫עוד‬‫כ‬-4,222‫דירות‬‫דיור‬‫מוגן‬
‫ש‬‫נבנו‬‫עבור‬‫עולים‬‫חדשים‬.‫המחסור‬‫בדירות‬‫הביא‬‫ל‬‫ידי‬‫הקשחת‬‫הקריטריונים‬
‫לזכאות‬‫שקובע‬‫מש‬.‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫רד‬‫כך‬‫לדוגמ‬‫ה‬,‫התנאי‬‫לזכאות‬‫של‬‫משפחות‬,
‫לרבות‬‫משפחות‬‫חד‬-‫הוריו‬‫ת‬,‫הוא‬‫שלושה‬‫ילדים‬‫לפחות‬(‫פידלמן‬,0255.)‫הדיור‬
‫הציבורי‬‫מיועד‬‫אמנם‬‫לקבוצות‬‫האוכלוסייה‬‫המוחלשות‬‫ביותר‬,‫שאין‬‫ביכולתן‬
‫לרכוש‬‫דירה‬‫או‬‫לשכור‬‫דירה‬‫בשוק‬‫החופשי‬,‫אך‬‫גם‬‫עמידה‬‫בקריטריונים‬‫המעידים‬
‫על‬‫מצוקה‬‫כלכלית‬‫גדולה‬‫אינה‬‫מבטיחה‬‫כניסה‬‫לדיור‬‫הציבורי‬,‫שכן‬‫מלאי‬‫הדירות‬
‫ה‬‫פנויות‬‫מצומצם‬‫ביותר‬.‫ב‬-0252‫הוגשו‬‫למש‬‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫רד‬,‫ה‬‫מטפל‬‫בבקשות‬
‫לדיור‬‫ציבורי‬‫של‬‫ותיקים‬,‫כ‬-1,222‫בקשות‬‫לדיור‬,‫וביולי‬0255‫היו‬‫כ‬-0,542‫משקי‬
‫בית‬‫ברשימת‬‫הזכאים‬‫הממתינים‬‫לדיור‬‫ציבורי‬.‫לפי‬‫נתוני‬‫משרד‬‫הקליטה‬,‫מטפל‬
‫בבקשות‬‫של‬‫עולים‬,‫כ‬-551,222‫משקי‬‫בית‬‫ביקשו‬‫ד‬‫יור‬‫ציבורי‬‫משנת‬0255,‫ו‬‫מ‬‫תוכם‬
‫כ‬-51,122‫אלף‬‫נמצאו‬‫זכאים‬.‫כנגד‬‫הרשימה‬‫ה‬‫ארוכה‬‫של‬‫הזכאים‬‫עומד‬‫מלאי‬‫זעום‬
‫של‬‫כ‬-522‫דירות‬‫פנויות‬,‫ויש‬‫ערים‬‫ש‬‫אין‬‫בהן‬‫כלל‬‫דירות‬‫ציבוריות‬‫פנויות‬(‫פידלמן‬,
0255.)

24. 05‫דיור‬ ‫מדיניות‬ ‫ללא‬ ‫עשור‬
‫חברות‬‫אכלוס‬,‫שהן‬‫חברות‬‫ממשלתיות‬‫או‬‫ממשלתיות‬-‫עירוניות‬‫לדיור‬,‫מנהלות‬
‫את‬‫מלא‬‫י‬‫הדיור‬‫הציבורי‬.‫חברות‬‫האכלוס‬‫הן‬"‫עמידר‬,"‫ה‬‫מחזיקה‬‫ברוב‬‫נכסי‬‫הדיור‬
‫הציבורי‬" ;‫עמיגור‬,"‫חבר‬‫ה‬‫בת‬‫של‬‫הסוכנות‬‫היהודית‬;"‫חלמיש‬"(‫תל‬‫אביב‬-‫יפו‬;)
"‫פרזות‬"(‫ירושלים‬;)"‫שקמונה‬"(‫חיפה‬)‫ו‬"‫ח‬.‫ל‬.‫ד‬"(‫פתח‬‫תקו‬‫ו‬‫ה‬.)
,‫כאמור‬‫חוק‬‫הדיור‬‫הציבורי‬(‫זכויות‬‫רכישה‬)‫התשנ‬"‫ט‬-5111‫לספק‬ ‫נועד‬‫לדיירי‬
‫הציבורי‬ ‫הדיור‬‫הזדמנות‬‫להפוך‬‫לבעלי‬‫רכוש‬.‫יוזמי‬‫החוק‬‫לא‬‫התכוונו‬‫לסתום‬‫את‬
‫הגולל‬‫על‬‫הדיור‬‫הציבורי‬.‫סעיף‬52‫לחוק‬‫ק‬‫ו‬‫בע‬‫כי‬‫מ‬ ‫ההכנסות‬‫מכיר‬‫ת‬‫הדירות‬
‫הציבוריות‬‫י‬‫ופקד‬‫ו‬‫ב‬"‫קרן‬‫הדיור‬‫הציבורי‬"‫וישמשו‬‫למ‬‫י‬‫מ‬‫ו‬‫ן‬‫רכישת‬‫דירות‬‫עבור‬
‫ה‬‫אוכלוסייה‬‫ה‬‫נזקקת‬.‫אולם‬‫מנתוני‬‫מש‬‫הבינוי‬ ‫רד‬‫והשיכון‬‫עולה‬‫כי‬‫בפועל‬‫כ‬ ‫רק‬-62
‫אחוז‬‫מההכנסות‬‫הועבר‬‫ו‬‫למש‬‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫רד‬,‫שימשו‬ ‫ואלה‬‫למימון‬‫פרויקטים‬
‫שאינם‬‫משרתים‬‫דווקא‬‫את‬‫השכבות‬‫החלשות‬(‫פידלמן‬,0255.)‫אלו‬ ‫נתונים‬‫עולים‬
‫ש‬ ‫העובדה‬ ‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬‫בתקופה‬‫שבין‬5111‫ל‬-0255‫נגרעו‬‫ממלאי‬‫הדיור‬‫הציבורי‬
‫כ‬-55,122‫דירות‬‫ו‬‫נוספו‬‫לו‬‫רק‬‫כ‬‫אלף‬‫דירות‬.‫ההכנסות‬ ‫יתרת‬‫ממכירת‬‫הדירות‬,
‫כ‬ ‫של‬ ‫בשיעור‬-42,‫אחוז‬‫הועבר‬‫ה‬‫לסוכנות‬‫היהודית‬,‫בעקבות‬‫הסכם‬‫שנחתם‬‫ב‬-5111
‫בין‬‫ממשלת‬‫ישראל‬‫לסוכנות‬‫נועד‬ ‫הכסף‬ .‫לפ‬‫י‬‫צו‬‫י‬‫הסוכנות‬‫בגין‬‫מכירת‬‫דירות‬
‫שבבעלותה‬,‫באמצעות‬‫חברת‬"‫עמיגור‬,"‫במבצע‬‫מכר‬‫שיזמה‬‫הממשלה‬.‫הוסכם‬
‫שהממ‬‫שלה‬‫תשלים‬‫את‬‫ההפרש‬‫בין‬‫מחיר‬‫הקנייה‬‫בפועל‬‫ל‬‫מחיר‬‫ה‬‫קבוע‬‫לדירה‬,
‫ו‬‫הסכם‬ ‫אותו‬ ‫מתוקף‬‫הייתה‬‫הממשלה‬‫לרכישת‬ ‫ערבה‬‫הדירות‬‫שלא‬‫י‬‫ירכש‬‫ו‬‫עד‬‫תום‬
‫המבצע‬.‫ביקורת‬ ‫מתח‬ ‫המדינה‬ ‫מבקר‬‫על‬‫ההסכם‬‫שלדבריו‬ ‫מפני‬‫הסכומים‬‫ששולמו‬
‫לסוכנות‬‫גבוהים‬‫במיוחד‬,‫לכן‬‫לא‬‫נותר‬‫ו‬‫די‬‫כס‬‫פים‬‫לרכישת‬‫דירות‬‫חדשו‬‫ת‬‫לדיור‬
‫הציבורי‬(‫מבקר‬‫המדינה‬,0225).
‫הדיור‬‫הציבורי‬‫נועד‬‫לשרת‬‫את‬‫קבוצות‬‫האוכלוסייה‬‫החלשות‬‫ביותר‬‫בחברה‬.
‫שנקר‬-‫שרק‬(0250),‫את‬ ‫שבחנה‬‫הדיור‬‫הציבורי‬‫עבור‬‫נשים‬‫נזקקות‬,‫טוענת‬‫כי‬
‫מתנערת‬ ‫המדינה‬‫מאספקת‬‫דיור‬.‫אלו‬ ‫נשים‬ ‫עבור‬,‫העקרוני‬ ‫במישור‬ ,‫לזה‬ ‫מעבר‬
‫העובדה‬‫כי‬‫הזכות‬‫לדי‬‫ור‬‫לא‬‫ל‬ ‫זכתה‬‫הגנה‬‫מקיפה‬‫בחקיקה‬–‫ומתוך‬‫כך‬‫לא‬‫הוגדר‬
‫היקף‬‫סל‬‫הדיור‬‫הציבורי‬‫ואיכות‬‫ו‬–‫אפשרה‬‫למדינה‬‫לבצע‬‫הבניה‬‫מחדש‬‫של‬‫שוק‬
‫הדיור‬‫הציבורי‬.‫הבניה‬‫זו‬‫נעשתה‬‫בסוף‬‫המאה‬‫העשרים‬‫באמצעות‬‫משטר‬‫חוזי‬11
‫ששותפ‬‫לו‬ ‫ים‬‫המדינה‬,‫החברות‬‫המשכנות‬(‫חברות‬‫ממשלתיות‬‫וחברות‬‫עירוניות‬-
‫ממשלתי‬‫ות‬,)‫הבנקים‬‫למשכנתאות‬,‫חברות‬‫לביצוע‬‫חקירות‬‫ו‬‫כן‬‫עמותות‬,‫ל‬‫לא‬‫פיקוח‬
‫מתאים‬‫על‬‫שו‬‫ק‬‫הציבורי‬ ‫הדיור‬.‫ההבניה‬‫מחדש‬‫של‬‫שוק‬‫הדיור‬‫הציבורי‬‫באמצעות‬
11
‫חוזי‬ ‫במשטר‬ ‫השירותים‬ ‫אספקת‬‫מושתת‬‫ת‬‫המדינה‬ ‫גופי‬ ‫בין‬ ‫חוזיות‬ ‫התקשרויות‬ ‫על‬
‫אחרים‬ ‫לארגונים‬.