Mediazione & Condominio

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MEDIAZIONE
&
CONDOMINIO
PECULIARITÀ BRESCIA
OPERATIVITÀ 13/11/2014
GIORGIO.PEDRAZZI@UNIBS.IT - V0.4/53 1

ADR E CONDOMINIO
Arbitrato
Mediazione
Negoziazione paritetica (protocollo ANACI 2013)
Negoziazione assistita

MEDIAZIONE
OBBLIGATORIA
NELLE CONTROVERSIE CONDOMINIALI

Fonte
Servizio di conciliazione
CAM
20 settembre 2013
20 settembre 2014
Panoramica dell’attività del
servizio a 12 mesi dalla riforma
del D.lgs 28/2010

Dalla Carlucci
http://www.youtube.com/watch?v=1l4V4sv85wE

alla Gabanelli
«…Allora, riassumendo: se io voglio fare una causa non mi scelgo il
giudice, adesso invece sono obbligato ad andare davanti ad un
organismo di mediazione, che pago, ma lo scelgo, in base a quali
criteri? Come e chi mi garantisce la professionalità e
l’indipendenza di questi organismi e la formazione dei mediatori
visto che il ministero della giustizia finora controlli non ne ha fatti.
Abbiamo voluto la mediazione obbligatoria, allora facciamola
bene altrimenti il rischio è che invece di accorciare allunghi, in
tribunale ci si va a finire lo stesso e anche lì, quanto tempo si perde
a continuare a lavorare su carta…».

Corte cost., 6.12.2012, n. 272
Illegittimità costituzionale, per violazione degli artt.
76 e 77 Cost. dell’art. 5, comma 1, del d.lgs. n.
28/2010, dell’obbligo della mediazione quale
condizione di procedibilità del processo
ECCESSO DI DELEGA
Non entra nel merito della RAGIONEVOLEZZA

INTERVENTO LEGISLATIVO
Tra le cose che abbiamo fatto in
questi cinque mesi c’è stata una
riforma della giustizia civile che
rappresenta secondo me una vera
e propria rivoluzione. Con
l’introduzione della mediazione
obbligatoria e degli ausiliari di
giustizia che porteranno a uno
smaltimento di un quarto
dell’arretrato di tutte le cause
pendenti e renderanno la nostra
giustizia più rapida.
ENRICO LETTA
PRESIDENTE DEL CONSIGLIO

DECRETO DEL “FARE”
d.l. n. 69/2013, conv. nella l. 98/2013
iter condizionato dal quadro politico (Fiducia)
Commissione giustizia, parere favorevole con molteplici
condizioni redatto dal Presidente della Commissione
giustizia della Camera (on. Donatella Ferranti),
sessione congiunta della Commissione affari costituzionali
e della Commissione bilancio in sede referente

INNOVAZIONI
È stato inserito un criterio di competenza territoriale per la presentazione
della domanda
La procedura di mediazione può procedere solo a seguito del consenso
delle parti raccolto in un incontro preliminare di programmazione, solo lo
svolgimento dell'incontro preliminare di programmazione è condizione di
procedibilità (per le materie indicate) e deve svolgersi entro 30 giorni dal
deposito dell'istanza a costi massimi molto contenuti
Gratuità del primo incontro di programmazione in caso di mancato accordo
La durata massima : 3 mesi

MEDIAZIONE A SCADENZA
Obbligatorietà: entrata in vigore dopo
l’approvazione della legge di conversione (21
settembre 2013)
Durata: 4 anni con verifica dei risultati dopo un
biennio

DEFINIZIONE DI MEDIAZIONE
Art. 1, c. 1, lett. a) DL 28/2010:
«a) mediazione: l'attività, comunque denominata, svolta da
un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più
soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la
composizione di una controversia, anche con formulazione
di una proposta per la risoluzione della stessa»
testo previgente: “…..amichevole, sia di una proposta per la
risoluzione della stessa”.

I PROCEDIMENTI DI “MEDIAZIONE”
1. M obbligatoria art. 5, comma 1-bis
2. M delegata/demandata dal giudice
3. M amministrata c/o Organismo
accreditato
4. M pattizia/contrattuale

b)MEDIAZIONE OBBLIGATORIA in
materia di
condominio,
diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di
famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende,
risarcimento del danno derivante da responsabilità
medica e sanitaria
da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro
mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e
finanziari

ESCLUSIONE
risarcimento del danno derivante
da circolazione di veicoli e natanti
(vedi negoziazione assistita)
precisazione : sanitaria oltre che
medica

MEDIAZIONE
DEMANDATA/DELEGATA
Vincolante per le parti
Condizione di procedibilità sopravvenuta
Scelta dell’Organismo: unico vincolo la competenza
territoriale
il giudice discrezionalmente valuta natura della causa,
avanzamento istruzione, comportamento parti
≠conciliazione giudiziale art. 185-bis c.p.c.

PRIMO INCONTRO
Onerosità: primo incontro
Soddisfa la condizione di procedibilità
Nessun compenso all’Organismo (sole spese)
art. 8, comma 1, il mediatore invita le parti e i loro avvocati
“a esprimersi sulla possibilità di iniziare la procedura di
mediazione” e soltanto “nel caso positivo, procede con lo
svolgimento”.

CASI SFAVOREVOLI
La parte, caratterialmente, non è disponibile a negoziare per
individuare una soluzione soddisfacente e/o è ancorato su
posizioni di principio;
La parte ha interesse a ottenere una sentenza che costituisca un
precedente (perché si profila la possibilità di essere attore o
convenuto in cause analoghe);
le parti non hanno interesse alla prosecuzione dei rapporti; oggetto
di controversia è il pagamento di una somma e il debitore versa in
stato di difficoltà (in tale ipotesi non avrà alcun interesse a trovare
una soluzione rapida, ma preferirà attendere le iniziative giudiziarie
del creditore, che gli assicurano, dati i tempi della giustizia, la
possibilità di ritardare i pagamenti).

CASI FAVOREVOLI
le parti hanno interesse a proseguire i rapporti;
il valore della controversia non giustifica i tempi e i costi di un
giudizio ordinario;
il cliente non ha prove sufficienti a dimostrare in giudizio la
fondatezza della propria pretesa;
l’esito di un eventuale giudizio sia assolutamente incerto;
vi sia interesse a mantenere riservata la soluzione della controversia.
FONTE:
http://www.diritto24.ilsole24ore.com/guidaAlDiritto/civile/civile/pri
miPiani/2013/09/ruolo-e-funzioni-dei-legali-chiamati-ad-assistere-le-parti.
html

LA CONTROVERSIA
CONDOMINIALE

MEDIAZIONE CONDOMINIALE
Rapporti con la riforma
controversie in materia di condominio
devono intendersi quelle contese derivanti
dalla violazione o dall’errata applicazione
delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II
del c.c. e dagli artt. da 61 a 72

RAPPORTI INTERNI
PARTI COMUNI E USO
TABELLE MILLESIMALI
Restano esclusi:
i rapporti con i fornitori/appaltatori
le questioni sul compenso dell’amministratore

CASI CONCRETI
PORTIERATO
ABBAINI
ANTENNE
IMMISSIONI
VIDEOSORVEGLIANZA
CONDOMINIO IN ZONA DI VILLEGGIATURA

COMPETENZA
TERRITORIALE

QUESTIONI DI COMPETENZA
“La domanda di mediazione deve essere presentata, a
pena di inammissibilità, presso un organismo di
mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nel
quale il condominio è situato”.
In caso di amministratore o condomino “moroso” non
residente nel luogo del condominio prevale questo
criterio in quanto l’art. 71-quater disp. att. c.c. è da
considerarsi norma speciale.

Codice Procedura Civile
Art. 23. Foro per le cause tra soci e tra condomini
Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove
ha sede la società; per le cause tra condomini ovvero tra
condomini e condominio, il giudice del luogo dove si
trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della
società o del condominio, purché la domanda sia proposta
entro un biennio dalla divisione

L'AMMINISTRATORE
IN MEDIAZIONE

LEGITTIMAZIONE
DELL’AMMINISTRATORE
al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l’amministratore, previa
delibera assembleare approvata dalla maggioranza degli intervenuti in rappresentanza
di almeno la metà del valore dell’edificio. (comma 3 dell’art. 71 quater disp. att. c.c. =
(Non incide sulla legittimazione processuale e in altre ADR)
DELIBERA PER ACCORDO: art. 71 quater disp. att. Cod. civ. (comma 5°)
proposta di mediazione: approvata in ogni caso dall’assemblea con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell’edificio. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta dovrà
considerarsi non accettata e l’esito del procedimento di mediazione concluso senza
effetti riconciliativi.
Non si distingue in relazione all’incidenza sui diritti dei singoli condomini, eventualmente
oggetto di valutazione del Tribunale per omologa
Il mediatore dovrà considerare il termine sufficiente a permettere la convocazione con
ODG dell’assemblea

QUESTIONE: Il singolo condomino
Non risultando definita la natura del condominio non
può a priori escludersi l’iniziativa del singolo
condomino anche attraverso procedure ADR a tutela
di interessi più ampi in qualità di comproprietario dei
beni comuni.

IL MEDIATORE NELLE
CONTROVERSIE
CONDOMINIALI

MEDIATORE
Disinnescare la conflittualità
allargare la torta degli interessi
Verifica delibera
Attenzione ad interessi dei singoli se emergenti
Termine per la proposta di conciliazione in
considerazione delle esigenze dell’assemblea

OBBLIGHI E POTERI
Dispone proroga della prima comparizione all’incontro
preliminare ove i termini (30gg) non consentano la
partecipazione dell’amministratore e allo stesso modo per la
valutazione della proposta
Non è vincolato al PRINCIPIO DELLA DOMANDA

IL RUOLO
DELL'AVVOCATO

OBBLIGO D’INFORMAZIONE
Reintroduzione dell’obbligo d’informazione a carico degli avvocati
All'atto del conferimento dell'incarico, l'avvocato è tenuto a informare
chiaramente e per iscritto l'assistito della possibilità di avvalersi del procedimento
di mediazione e delle agevolazioni fiscali.
I casi in cui l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di
procedibilità della domanda giudiziale.
In caso di violazione degli obblighi di informazione, il contratto tra l'avvocato e
l'assistito è annullabile. Il documento che contiene l'informazione è sottoscritta
dall'assistito e deve essere allegato all'atto introduttivo dell'eventuale giudizio. Il
giudice che verifica la mancata allegazione del documento, se non provvede
ai sensi dell'articolo 5, comma 1-bis, informa la parte della facoltà di chiedere la
mediazione»

PARTECIPAZIONE DEGLI
AVVOCATI
21 marzo 2011-31 dicembre 2012, diffusi dal
ministero della Giustizia
81,3% delle domande di mediazione presentate
con assistenza di un legale
80,6% dei casi le parti hanno partecipato agli
incontri di mediazione con il proprio avvocato
Il regolamento dell’Organismo poteva disporre in
tal senso

PARTECIPAZIONE DEGLI
AVVOCATI
Al primo incontro e ai successivi fino al termine
della procedura
la sottoscrizione delle parti e dei rispettivi avvocati
che attestino e certifichino la conformità del
medesimo alle norme imperative e all’ordine
pubblico rende esecutivo l’accordo di
conciliazione, senza necessità di richiedere
l’omologa del tribunale

AVVOCATO “MEDIATORE” DI
DIRITTO
Obblighi formativi
Doveri deontologici

ASSEMBLEA E
MEDIAZIONE

art.71 quater disp. att. c.c. (3-6)
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da
assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui
al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima
comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui
all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la
proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto
legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi
della delibera

MEDIAZIONE E
PRESCRIZIONE

art. 5, comma 6, d. lgs. 28/2010
Dal momento della comunicazione alle altre parti, la
domanda di mediazione produce sulla prescrizione i
medesimi effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data,
la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza
per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda
giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine
di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui
all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo di
mediazione

L’ESITO DELLA
MEDIAZIONE IN
CONDOMINIO

ESITI
Entro 3 mesi (precedentemente erano 4)
ACCORDO: conciliazione
MANCATO ACCORDO: verbale negativo
ACCORDO AL DI FUORI DEL PROCEDIMENTO
RINUNCIA

ACCORDO
Rinuncia agli atti del giudizio
o rinuncia all’azione?
Quali effetti per il singolo condomino?

GIORGIO PEDRAZZI
Avvocato, Mediatore e Formatore
Professore aggregato di Istituzioni di Diritto
privato e Diritto delle Nuove Tecnologie
Componente della Commissione
Clausole Vessatorie CCIAA Brescia
E-MAIL: GIORGIO.PEDRAZZI@UNIBS.IT
VI RINGRAZIA PER L’ATTENZIONE

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