Manajemen Perawatan Bangunan Gedung dan Fasilitas

1. 8 January
2021
Manajemen Perawatan
Bangunan Gedung dan Fasilitas
(Maintenance Building Contruction and Facilities Management)

2. 8 January
2021
Materi Presentasi
Manajemen pemeliharaan bangunan gedung yaitu :
a. Penjadwalan pemeliharaan bangunan gedung
b. Pemeliharaan dinding, plafond dan lain-lain
c. Pemeliharaan hydrant dan AC
d. Pemeliharaan lift dan escalator
d. Pemeliharaan system Mekanikal dan Elektrikal

3. 8 January
2021
Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai
aspek yang bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan
 Pemeliharaan rutin harian
 Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai )
 Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu bangunan )
 Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi )
 Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan menjadi 2
macam yaitu : Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan.

4. 8 January
2021
Pemeliharaan Rutin
 Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval
waktu tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan /
sesuai. Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan, pengecatan
interior 3 tahunan, pembersihan dinding luar, dll. Namun jenis pekerjaan
pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian komponen
yang rusak. Kerusakan – kerusakan tersebut bisa diakibatkan oleh proses secara
alami ( contoh : Kerapuhan, kusam ) atau proses pemakaian ( contohnya :
goresan,pecah dll ).
 Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan.
Siklus pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan
equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi, manual pemeliharaan
ataupun catatan pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya.
 Dalam suatu rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah
ditentukan, maka jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat.

5. 8 January
2021
Kendala – kendala yang sering terjadi dalam
pemeliharaan rutin adalah
Pemilik / Owner
Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan
yang sudah dibuat,bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan
dengan tujuan mengurangi beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di
dapat lebih besar. Padahal dengan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan
mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan ( multipier effect ) yang
akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar.
Kurangnya data dan pengetahuan
Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik
manual,sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga
kekurangan pengetahuan dari personil pengelola gedung baik tingkat
manajerial maupun pelaksana mengakibatkan program pemeliharaan dan
pelaksanaanya kurang optimal.

6. 8 January
2021
Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang
dapat diakibatkan oleh :
 Kegagalan teknis / manajemen
 Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap pengoperasian bangunan.
 Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap
pengoperasian bangunan, kesalahan dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat
berakibat pada kerusakan alat atau bahan – bahan bangunan.
 Kegagalan kontruksi dan desain
 Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah kesalahan dalam
pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak bertahan lama. Sedangkan dari segi
kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan
lama.
 Kegagalan dalam pemeliharaan
 Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian bangunan adalah
akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh :
Ø Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai
Ø Program perbaikan yang tidak efektif
Ø Inspeksi – inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
Ø Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi
 Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin dapat diklasifikasikan
menjadi :
 1. Pemeliharaan terencana / planned.
 2. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned

7. 8 January
2021
Definisi klasifikasi kegiatan pemeliharaan
 Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan perencanaan,
control dan penggunaan laporan – laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya.
 Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak ditentukan
sebelumnya.
 Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan sebelumnya
atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi kemungkinan
kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan.
 Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan ditujukan
untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan
fungsinyayang diperlukan.
 Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari akibat –
akibat yang serius.
 Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil pengetahuan
kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.
 Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu yang
telah ditentukan sebelumnya.
 Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan / survey
terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan menyeluruh,sehingga
dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap kegagalan tertentu

8. 8 January
2021
Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan
gedung yang harus diperhatikan
 Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis
kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan.
 Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan
pengendalian terhadap performansinya.
 Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi
pengelola yang lebih besar yang disebut Building management.Building management
dipimpin oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana.
 Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi
tergantung pada organisasi induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi –
fungsi yang berada dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari
fungsi keuangan ( accounting ), fungsi administrasi (general affair ), fungsi security,fungsi
operasional dan pemeliharaan teknik

9. 8 January
2021
Tugas – tugas pokok masing – masing bidang
1. Buiding Manager
 Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk.
 Membuat planning,budgeting dan program tahunan
 Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.
 Membuat laporan rutin dan insidentil
2. Chief
 Membuat protap – protap (program tahapan )
 Membuat standart operasi dan maintenance
 Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana
 Melakukan inspeksi
 Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin
3. Supervisor
 Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama – sama chief
 Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya
 Mengatur penggunaan peralatan dan bahan
 Membuat laporan kepada chief secara rutin
4. Teknisi / Pelaksana
 Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung
 Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan
 Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )
 Membuat laporan kepada supervisor

10. 8 January
2021
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung
 Pemeliharaan bangunan gedung adalah
 kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan
sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi (preventive maintenance).
 Perawatan bangunan gedung adalah
 kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung,
komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan
gedung tetap laik fungsi (currative maintenance).

11. 8 January
2021
PEMELIHARAAN GEDUNG
 Persyaratan Fungsional
 Persyaratan Performance
 Persyaratan menurut Undang – undang
 Persyaratan menurut User (Pemakai)

12. 8 January
2021
Building Management melaksanakan perawatan dan
perbaikan gedung, fasilitas dan kelengkapan gedung
dengan tujuan tercapainya :
 Reliabilitas ( kehandalan )
 Availabilitas ( ketersediaan )
 Memperpanjang umur teknis
 Memberikan nilai tambah
 Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal pemeliharaan sesuai
spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya.
 Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab atas
kegiatan pemeliharaan terhadap :
 AC
 System pengadaan air bersih
 System pembuangan air kotor
 System pencegah kebakaran
 Elevator
 Gondola ( tangga darurat bentuk spiral )
 Power suplay ( PLN dan genset )
 Penerangan,telekomunikasi dan CCTV
 Sound system
 Dll

13. 8 January
2021
PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI
BANYAK
 Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor sewa,
ada 3 pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance
bangunan, yaitu :
 Owner / pemilik gedung
 Tenant / penghuni
 Building management / pengelola bangunan
 Masing – masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang
berbeda. Hal ini bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa
kegiatan pemeliharaan bangunan perlu dilakukan. Mengingat kompleksitas
pekerjaan yang sangat besar, maka manajen pemeliharaan dalam gedung
bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan
yang disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG.
 Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam
perencanaan,pengawasan dan penentuan pelaksanaan / operasi
pemeliharaan

14. 8 January
2021
Persyaratan Fungsional
 Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait
dengan fungsi bangunan. Setiap bangunan memiliki fungsional umum dan
khusus yang perlu dipenuhi. Persyaratan umum contohnya
adalah bangunan mampu melindungi pemakainya dari lingkungan luar.
Sedangkan persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi
bangunan tersebut

15. 8 January
2021
Persyaratan Performance
 Masing – masing bangunan memiliki persyaratan
performance bangunan yang sangat spesifik.
Performance bangunan mencakup banyak aspek, mulai
dari performance fisik luar bangunan, sampai pada
elemen – elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ).
 Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan
oleh tuntutan performance yang terkait dengan fungsi
bangunan. Namun seringkali terjadi perbedaan standart
performance bangunan menurut USER dan menurut
OWNER, terutama pada bangunan sewa.

16. 8 January
2021
Persyaratan Menurut Undang-undang
 Persyaratan menurut undang – undang merupakan persyaratan yang tidak bisa
diabaikan, karena menyangkut regulasi dan legalitas.
 Persyaratan ini diantaranya :
Persyaratan terhadap pengelolaan gedung tinggi / hight risk.

17. 8 January
2021
Persyaratan Menurut User ( Pemakai )
 Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan.
Kenyamanan user merupakan ukuran keberhasilan suatu bangunan. Biasanya
bangunan yang memiliki persyaratan user adalah bangunan – bangunan
sewa dan bangunan – bangunan umum.
 Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki kriteria – kriteria untuk
menghasilkan suatu performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan
yang dilakukan selama masa operasi gedung akan lebih efektif. Namun
seringkali kriteria – kriteria semacam itu tidak dibuat sehingga menimbulkan
kesulitan dalam menentukan program pemeliharaan sampai tahap
pelaksanaannya

18. 8 January
2021
Maintenance dan Realibilitas
 Maintenace dan reliabilitas merupakan kegiatan yang cukup penting dilakukan
dalam manajemen operasional. Karena fasilitas yang dimiliki harus dijaga agar
dapat digunakan secara kelancaran sehingga proses operasional tidak terganggu.
 Tujuan pemeliharaan adalah untuk menjaga agar system yang ada dapat
berjalan sebagaimana mestinya dan juga untuk dapat mengendalikan biaya baik
untuk pencegahan maupun perbaikan jika terjadi kerusakan.
 Reliabilitas merupakan probabilitas bahwa suatu bagian dari mesin atau produk
akan berfungsi sebagaimana mestinya untuk waktu dan kondisi tertentu.

19. 8 January
2021
KATEGORI PEMELIHARAAN
Konsep pemeliharaan dibagi menjadi dua kategori yaitu pemeliharaan pencegahan
dan pemeliharaan pemogokan.
1. Pemeliharaan Pencegahan (Preventif Maintenance)
 Melibatkan pelaksanaan pemeriksaan rutin dan sevis yang menjaga fasilitas dalam
kondisi yang baik. Tujuan pemeliharaan pencegahan untuk membangun system yang
mengetahui kerusakan potensial dan membuat pergantian atau perbaikan yang akan
mencegah kerusakan. Pemeliharaan Pencegahan jauh lebih besar dartipada sekedar
menjaga mesin dan fasilitas tetap berjalan. Konsep ini juga melibatkan perancangan
system manusia dan teknik yang menjaga proses produktif tetap bekerja dalam
toleransi nya. Penekanannya adalah pada pemahaman bahwa proses dan
membiarkannya bekerja tanpa gangguan.
 Pemeliharaan pencegahan berarti dapat menentukan kapan suatu peralatan perlu
diservis atau direparasi. Kerusakan terjadi pada tingkat yang berbeda-beda selam
umur produk. Tingkat kerusakan yang tinggi disebut Kehancuran sebelum waktunya
(infant mortality).
 Harus dicatat bahwa infant mortality banyak disebabkan karena penggunaan yang
tidak wajar, oleh karena itu perlunya manajemen membangun system pemeliharaan
yang meliputi seleksi personel dan pelatihan.

20. 8 January
2021
KATEGORI PEMELIHARAAN
2. Pemeliharaan Pemogokan (Breakdown Maintenance)
 Adalah perbaikan secara remedial ketika terjadi peralatan yang rusak dan
kemudian harus diperbaiki atas dasar prioritas atau kondisi darurat.
 Apabila biaya pemeliharaan lebih mahal daripada biaya reparasi ketika proses
tersebut mogok, maka barangkali perlu membiarkan prose situ mogok baru
diperbaiki. Akan tetapi perlu diperttimbangkan akibat pemogokan secara penuh
karena akan mengganggu proses secara keseluruhan.
 Manajer operasi perlu mempertimbangkan keseimbangan antara pemeliharaan
pencegahan dan pemeliharaan pemogokan Karena berdampak pada persediaan,
uang, serta tenaga kerja

21. 8 January
2021
Skema yang menggambarkan bagaimana komplain
yang ditanggapi
 Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa
dilakukan atas dasar komplainan dari pihak tenant. Komplain ini akan
disampaikan kepada organisasi pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti.
Setelah omplain di tindak lanjuti,maka pelaksana perbaikan perlu membuat
laporan kepada manager, sehingga aktifitas pemeliharaan bisa dipantau
dengan baik.

22. 8 January
2021
STRUKTUR ORGANISASI PEMELIHARAAN DAN
PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG
1. Dipimpin oleh seorang manajer bangunan (building manager).
2. Sekurang-kurangnya memiliki empat departemen:
Teknik (engineering), Tata graha (house keeping), Layanan Pelanggan,
dan Administrasi & Keuangan.
3. Departemen engineering dan tata graha mempunyai
penyelia (supervisor).
4. Departemen umum dibantu oleh beberapa staf.
5. Setiap penyelia mempunyai tim pelaksana.

23. 8 January
2021
Chiller
Unit Chiller dapat dibagi menjadi beberapa bagian besar seperti:
1). Compressor
2). Condenser
3). Metering Device
4). Evaporator
5). Panel Control / Power
- Pemeriksaan/pemeliharaan secara rutin terhadap item di atas
menjadi penentu beroperasinya peralatan chiller tersebut dengan
baik.

24. 8 January
2021
Compressor
 Merupakan jantung dari unit chiller yang hampir semua bagian dalamnya
bergerak. Oleh sebab itu pemeriksaan kompresinya secara berkala adalah
suatu keharusan.
 Kompresi dari compressor
 diukur di sisi tekanan tinggi (disharge) dan di sisi tekanan rendah
 (suction). Tekanan diukur dengan menggunakan pressure gauge.
 Demikian juga dengan motor compressor sebagai penggerak, arus
 yang masuk dan tegangannya diukur dengan menggunakan Tang
 Ampere dan harus diukur secara berkala, dan juga harus di megger apabila
diperlukan.
 Dengan menggunakan pressure gauge tekanan oli sebagai
 pelumas bagian yang bergerak dalam kompresor diukur secara
 periodik. Sedangkan level oli yang dapat dilihat pada Sight Glass
 secara visual harus diperhatikan dan tidak boleh lebih rendah dari
 yang diisyaratkan oleh pabrik.

25. 8 January
2021
Condenser / Cooler
 Unit Chiller. Apabila perpindahan panas pada kedua heat
 Exchanger ini tidak baik, maka temperatur yang diinginkan tidak akan tercapai.
 Untuk mengetahui perpindahan panas baik atau tidak maka
 Tekanan refrigerant pada condensor dan cooler harus diukur secara rutin. Dan
khusus untuk condensor, motor fan yang berfungsi untuk
 Menggerakkan udara pendingin harus diperiksa. Untuk Cooler,temperatur air
yang masuk dan keluar diukur secara rutin.

26. 8 January
2021
Metering Device
 Apabila metering device terganggu, maka aliran refrigerant terganggu, sehingga
alat ini harus diperiksa rutin dan diset ulang apabila terjadi perubahan pada aliran
refrigerant. Masalah yang bisa timbul adalah tersumbatnya orifice pada alat ini.

27. 8 January
2021
AHU / FCU / Ducting
Dengan menggunakan Air Flow Meter harus diyakinkan bahwa udara yang dipasok
dari Air Handling Unit (AHU) / Fan Coil Unit (FCU) masih sesuai dengan yang
diisyaratkan. Dan untuk mengetahui operasi dari AHU / FCU harus diperiksa
tekanan air dingin masuk dan keluar AHU dengan menggunakan pressure gauge
dan juga temperatur air dingin masuk dan keluar AHU dengan menggunakan
Thermometer. Dari data ini dapat diketahui bagaimana operasi dari AHU dan FCU.
Demikian juga dengan arus motor penggerak AHU dan FCU diukur secara berkala
dengan menggunakan Tang Ampere atau Multimeter. Untuk AHU, V belt harus
diperiksa ketegangannya secara rutin.
Ducting yang merupakan saluran udara harus diperiksa apakah ada kebocoran atau
tidak khususnya flexible duct dan main duct dan juga distribusi ke setiap ruangan
harus sesuai dengan masingmasing kebutuhan. Ini dapat diketahui dengan
mengukur temperatur udara tiap ruangan dengan menggunakan thermometer.

28. 8 January
2021
Panel Control / Power
 Komponen pada panel power diperiksa secara rutin terutama :
• contact shoe dari kontaktor apakah baik atau sudah tidak baik.
• Demikian juga terminal-terminal kabel apakah ada yang kendor atau tidak.
• Sedang untuk panel control, semua setting point harus diperiksa
• dan di-readjust secara berkala. Terutama komponen yang berhubungan
dengan safety device.

29. 8 January
2021
Pompa
 Motor dan Starter pompa harus diperiksa secara rutin, yaitu
• Arus dan tegangannya harus sesuai dengan nominal.
• Demikian juga alignment couplingnya harus diperiksa dengan menggunakan
gauge.
• Seal harus diperiksa dan diganti secara rutin.

30. 8 January
2021
Instalasi Pipa
 Instalasi pipa chiller harus diperiksa secara rutin apakah pipanya berkarat dan
isolasinya masih cukup baik atau tidak.
 Kegiatan pemeliharaan berupa inspeksi, service, dan penggantian suku cadang
terhadap sub sistem/peralatan sistem pengkondisian udara disesuaikan
dengan jadwal.

31. 8 January
2021
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi
Vertikal
Pada dasarnya Pemeliharaan dan Perawatan sistem transportasi dalam gedung
mengikuti standar pemeliharaan yang ditetapkan oleh pabrik pembuat peralatan
yang terpasang.
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi Dalam Gedung, meliputi
peralatan/perlengkapan :
a. Lift penumpang
b. Lift barang
c. Lift kebakaran
d. Eskalator
e. Travelator

32. 8 January
2021
Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa:
 Kamar Mesin
Pemeriksaan meliputi:
1) Besaran nilai sekring (Ampere)
2) Power rating Motor (kW)
3) Putaran motor (rpm)
4) Frekuensi (Hertz)
5) Temperatur Rise Motor
6) Isolasi motor
7) Dengan menggunakan tachometer, periksa kecepatan putar puli
roda tarik (traction sheave)
 Pit
Pemeriksaan meliputi:
1) Plat tabir pemisah bobot imbang (counter weight)
2) Tangga monyet
3) Kebersihan dasar pit
4) Final limit switch
5) Directional limit switch

33. 8 January
2021
Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa:
• Kamar mesin, ruang luncur dan pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari sampah,
debu, dan cecaran minyak.
• Rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta, pintu-pintu,
• mesin, penyangga (buffer) dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi secara teratur,
dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan merknya.
• Tali baja yang memperlihatkan tanda-tanda retak, putus, atau patah pada beberapa
komponen kawat ataupun berkarat, dan atau
• diameternya susut lebih dari 10% dari ukuran semula, harus segera diganti dengan yang
baru.
• Tali baja yang kering atau menunjukkan adanya tanda-tanda korosi, harus dilumasi dengan
minyak pelumas khusus.
Atap Kereta (Top of Car)
Pemeriksaan meliputi:
1) Akses ke pintu darurat di atas kereta (emergency exit)
2) Saklar pengaman kecepatan lebih (safety operated switch)
3) Broken tape switch
4) Saklar henti darurat (emergency stop switch)
5) Limit switch di ujung atas ruang luncur
6) Kontak-kontak pintu (door contacts)

34. 8 January
2021
Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa:
Lantai lobby lift
Pemeriksaan meliputi:
1) Kondisi pintu lantai (hoistway entrance)
a) tidak berbunyi
b) tidak bergetar
c) posisi tidak miring
- Pertemuan daun pintu
- Fungsi tombol-tombol
- Fungsi lampu-lampu indikator tiap lantai
- Fungsi emergency key device
Setiap eskalator/travelator perlu dipelihara dan diperiksa:
a. Pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari sampah, debu, dan
cecaran minyak.
b. Step & Roller, motor, dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi
secara teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan
merknya.
c. Ban pegangan yang memperlihatkan tanda-tanda retak, atau putus,
harus segera diganti dengan yang baru.
d. Landasan dan Combplate yang rusak atau patah/retak, harus segera
diganti dengan yang baru.

35. 8 January
2021
Building Automation System (BAS)
Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) pada bangunan gedung digunakan untuk
mengotomatisasikan operasional dari peralatanperalatan Mekanikal dan Elektrikal Gedung
dan juga dimaksudkan untuk dapat dilakukan penghematan dalam penggunaan Energi
terutama Energi Listrik.
Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) merupakan monitor dan kontrol
atas :
a) Sistem Central Control.
b) Sistem Remote Control.
c) Sistem Power Supply.
d) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning.
e) Sistem Elektrikal.
f) Sistem Plumbing.
g) Sistem Lift / Elevator.
h) Sistem Fire Alarm dan Fire Fighting.
i) Sistim Kontrol Penerangan.

36. 8 January
2021
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Proteksi
Kebakaran
Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Proteksi Kebakaran termasuk
menjaga berfungsinya semua peralatan/perlengkapan pencegahan api
(fire stop):
Umum
Pedoman ini menetapkan persyaratan minimum pemeliharaan dan
perawatan sistem proteksi kebakaran. Jenis sistem meliputi:
1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety
housekeeping).
2) Sarana jalan ke luar (means of access).
3) Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara
darurat.
4) Alat pemadam api ringan (APAR) (fire extinguisher).
5) Sistem pompa kebakaran terpasang tetap.
6) Sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan.
7) Sistem sprinkler otomatik.
8) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain.
9) Sistem pengendalian dan manajemen asap.

37. 8 January
2021
(a) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning, khususnya Sistem
AHU:
– Memeriksa bekerjanya sistem AHU secara Sentral.
– Mengukur suhu udara di ducting dan ruangan
yang
– memakai AHU.
– Memeriksa indikasi status setiap AHU.
– Memeriksa indikasi switch mode setiap AHU.
– Memeriksa indikasi trip alarm setiap AHU.
– Memeriksa indikasi smoke alarm setiap AHU.
– Memeriksa indikasi kondisi filter setiap AHU.
– Memeriksa indikasi temperatur dan kelembaban
(humidity)
– setiap AHU.
b) Pressurized Fan
– Memeriksa bekerjanya Pressurized Fan secara
sentral.
– Memeriksa indikasi status setiap Pressurized Fan.
– Memeriksa indikasi switch mode setiap
Pressurized Fan.
– Memeriksa indikasi trip alarm setiap Pressurized
Fan.
c) Sistem Elektrikal dan Penerangan.
- Memeriksa lampu-lampu penerangan.
- Memeriksa kontak-kontak catu daya.
d) Transformator
- Memeriksa high temperatur alarm setiap trafo.
- Memeriksa minyak trafo.
e) Genset
- Memeriksa indikasi status genset.
- Memeriksa indikasi tegangan genset.
- Memeriksa indikasi arus genset.
- Memeriksa indikasi trouble genset.
- Memeriksa indikasi alarm high fuel tank.
- Memeriksa alarm low fuel tank.
- Memeriksa mesin penggerak diesel
Building Automation System (BAS)

38. 8 January
2021
– Roof Tank
x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
– permukaan batas atas.
x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
– permukaan batas bawah.
x Memeriksa mutu air.
– Cabang Utama Pemipaan Air Bersih
x Memeriksa pengaturan pembukaan dan penutupan
– aliran pipa air utama.
x Memeriksa indikasi aliran air terbuka atau tertutup.
i) Sistem Fire Alarm / Fire Fighting
– Merekam general alarm yang terjadi di MCFA.
– Memeriksa indikasi status pompa fire hydrant / sprinkler.
– Memeriksa indikasi trip alarm pompa fire hydrant / sprinkler.
– Sistem Elevator / Lif
– Memeriksa indikasi status setiap elevator / lif.
f) Panel LVMDP
– Memeriksa indikasi status panel LVMDP.
– Memeriksa indikasi arus panel LVMDP.
– Memeriksa indikasi tegangan panel LVMDP.
– Memeriksa indikasi KWH panel LVMDP.
– Memeriksa indikasi connecting pada pemutus daya
g) Panel Penerangan dan Daya
– Memeriksa bekerjanya saklar utama di setiap lantai
secara sentral.
– Memeriksa indikasi status saklar utama di setiap
lantai.
– Memeriksa indikasi connecting pada pemutus daya
pada setiap lantai.
– Mengatur time program.
h) Sistem Plambing
– Ground Reservoir
x Memeriksa tanda alarm pada saat air
mencapai
– permukaan batas atas.
x Memeriksa tanda alarm pada saat air
mencapai
– permukaan batas bawah.
x Memeriksa mutu air.
– - Pompa Air Bersih
x Memeriksa indikasi status pompa air bersih.
x Memeriksa trip alarm pompa air bersih.
Building Automation System (BAS)

39. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL
Perawatan Genset
a. Penggantian olie
b. Penggantian filter olie
c. Penggantian filter solar
d. Running genset
e. Pembersihan
f. Pengisian air accu
g. Pengisian solar
Schedule
a.Setiap 6 bulan sekali
b.Setiap 1 tahun sekali
c.Setiap 1 tahun sekali
d.2 kali dalam seminggu
e.Setiap 1 bulan sekali
f. Seminggu sekali
g.1 tahun sekali

40. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan STP ( Sewage Treatmant
Plan )
a. Pembersihan
b. Penggantian olie pompa
c. Pemberian Grece ( gemuk )
d. Penggantian Bearing Motor dan
pompa
e. Pemberian Chemical HCL,Soda api
,Kaporite Asam sulfat
f. Pengggantian V belt
Schedule
a.Setiap 1 bulan sekali
b.Setiap 3 bulan sekali
c.Setiap 1 bulan sekali
d.Setiap 6 bulan sekali
e.Setiap 1 bulan sekali
f.Setiap 3 bulan sekali

41. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Pompa – Pompa
a. Pembersihan
b. Pemberian Grece ( gemuk )
c. Penggantian bearing motor dan pompa
Schedule
a.Setiap 1 bulan sekali
b.Setiap 1 bulan sekali
c.Setiap 3 bulan sekali

42. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Lift
a. Preventif
 Pembersihan kabin
 Pembersihan Atas sangkar
 Pembersihan Rel pintu
b. Service
 Pengechekan level pintu
 Pengecheckan olie dan
panel utama
Schedule
a.Setiap 1 bulan sekali
b.Setiap 3 bulan sekali

43. 8 January
2021
43
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Gondola
a. Preventive
b. Service
Schedule
a.Setiap 1 bulan sekali
b.Setiap 3 bulan sekali

44. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan AC
( Air Conditioning )
Service meliputi
 Pembersihan body unit
indoor outdoor
 Pembersihan Filter indoor
 Pembersihan Evaporator
dan condensor
 Pengecekan drainase
Schedule
 Setiap 3 Bulan sekali

45. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN
PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Water Treatmant
a.Pembersihan
- Bak penampung
- Bak chemikal
Filter
b.Penggantian media filter
c.Pemberian chemikal
PAC,NAOH,SPO ( Kaporit )
d.Backwhose
Schedule
a.Setiap 1 bulan sekali
b.Setiap 1 tahun sekali
c.Setiap 1 minggu sekali

46. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN
PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Panel Listrik
a.Pembersihan
b.Check Conection
- Ampere
- Tegangan
c.Infrared
Schedule
a.Setiap 1 bulan sekali
b.Setiap hari
c.Setiap 1 tahun sekali

47. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Instalasi Listrik
a.Pengecheckan Conection
b.Pembersihan Cover lampu
Schedule
a.Setiap hari
b.Setiap 3 bulan sekali

48. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN
PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Instalasi Pipa
a.Pembersihan
b.Pengecatan
c.Pemberian soda api untuk
instalasi air kotor
d.Pembuangan air di
instalasi pipa hidrant
Schedule
a.Setiap 3 bulan sekali
b.Setiap 1 tahun sekali
c.Setiap 6 bulan sekali
d.Setiap 3 bulan sekali

49. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan PABX
 a. Pembersihan
 b. Pengecheckan
conection
Schedule
 a.Setiap 1 bulan sekali
 b.Setiap hari

50. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Panel alarm
a. Pembersihan
b. Pengecheckan conection
 Bel
 Head detector
 Smoke detector
 Splinkler
Schedule
 Setiap 1 bulan sekali
 Setiap hari

51. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Lampu Taman
a. Pembersihan
- Cover lampu
- Panel control
b. Pengecheckan conection
Schedule
a.Setiap 1 bulan sekali
b.Setiap hari

52. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN
PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Groundtank dan
Rooftank
a. Pembersihan Roof tank
b. Pembersihan Groundtank
Schedule
a.Setiap 6 bulan sekali
b.Setiap 1 tahun sekali

53. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan bak Control
 Pembersihan
Schedule
 Setiap 1 bulan sekali

54. 8 January
2021
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan AC Chiller / Central
a. Service rutin
- Evaforator
- Filter udara
- Blower indoor
- Colling tower
- Strainer
- Motor indoor dan outdoor
- Body unit
b. Schelling
- Pipa instalasi
- Condenser
Schedule
a.Setiap 3 bulan sekali
b.Setiap 1 tahun sekali

55. 8 January
2021
55
TERIMA KASIH