Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019

Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
i
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long
tỉnh Quảng Ninh năm 2019 ..........................................................................................................37
Bảng 4.2. Tình hình sử dụng đất của Thành phố Hạ Long
giai đoạn 2017 – 2019......................................................................................................................38
Bảng 4.3. Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của Thành
phố Hạ Long giai đoạn 2017 – T6/2019...............................................................................39
Bảng 4.5 Số liệu về Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu
của hành phố Hạ Long giai đoạn 2017 – T6/2019..........................................................43
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSD đất ........................................................................................44
Bảng 4.7 Kết quả tặng cho QSD đất .......................................................................................46
Bảng 4.8. Kết quả thế chấp QSD đất......................................................................................47
Bảng 4.9. Kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất............................................................49
Bảng 4.10: Kết quả đánh giá của cán bộ và người dân về công tác .....................52
chuyển quyền sử dụng đất đai.....................................................................................................52
Bảng 4.11: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về trình tự, thời gian
và mức thuế phí của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ..................................53
Bảng 4.12: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về công tác chuyển
quyền sử dụng đất đai......................................................................................................................55

ii
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN...........................................................................................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................................................. ii
MỤC LỤC............................................................................................................................................... iii
Phần 1. MỞ ĐẦU..................................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................................1
2. Mục tiêu đề tài...................................................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu.................................................2
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...............................................................................................3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài.......................................................................................................3
2.1.1. Cơ sở lý luận...............................................................................................................................3
2.1.2. Cơ sở pháp lý.............................................................................................................................4
2.1.2 Cơ sở thực tiễn............................................................................................................................7
2.2. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất.................................................................8
2.2.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất........................8
2.2.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất ...............................................8
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất.........................................................................................8
2.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất.......................................................................8
2.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất..........................................................................8
2.3.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất..................................................................9
2.3.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất .........................................................................13
2.3.3 Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất.............................................................15
2.3.4. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất............15
2.3.5. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................16
2.3.6. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014............................................................................................16

iii
2.3.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy
định pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng QSDĐ các bên chuyển nhượng
phải có nghĩa vụ nộp.........................................................................................................................17
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 19
3.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................................19
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................................19
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................................19
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu...................................................................................19
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu...........................................................................................................19
3.2.2. Thời gian nghiên cứu..........................................................................................................19
3.3. Nội dung nghiên cứu...............................................................................................................19
3.3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh..................................................................................................................................19
3.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Hạ Long tỉnh Quảng
Ninh 20
3.3.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Hạ Long,
tỉnh HL giai đoạn 2017-6/2019..................................................................................................20
3.3.4. Đánh giá chung về sự minh bạch của công tác chuyển quyền sử dụng đất
20
3.3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo......................................................20
3.4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................................20
3.4.1. Phương pháp điều tra số liệu..........................................................................................20
3.4.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu....................................................................21
3.4.3. Phương pháp chuyên gia..................................................................................................21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..........................................21

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long tỉnh Quảng
Ninh......................................................................................................................................................... 222

iv
4.1.1 Vị trí địa lý.................................................................................................................................22
4.1.2. Khí hậu........................................................................................................................................24
4.1.3 Các nguồn tài nguyên..........................................................................................................25
4.1.4 Tình hình kinh tế xã hội tại thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh...........30
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
32
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................................ 32
4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất...............................................36
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-T6/2019............................................................39
4.3.1: Công tác chuyển đổi QSD đất.......................................................................................39
4.3.2: Công tác chuyển nhượng QSD đất.............................................................................41
4.3.3: Công tác cho thuê và cho thuê lại QSD đất:.........................................................43
4.3.4 Đánh giá kết quả thừa kế QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của
Thành phố Hạ Long giai đoạn ....................................................................................................44
4.3.5 Đánh giá kết quả tặng cho QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của
Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017-T6/2020...................................................................46
4.3.6 Đánh giá kết quả thế chấp QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của
Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017- T6/2019..................................................................47
4.3.8 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất tại hai khu vực nghiên
cứu của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017-T6/2019 ................................................48
4.4.2. Đánh giá trình tự, thời gian, đơn giá thuế công tác chuyển quyền sử
dụng đất đai............................................................................................................................................53
4.4.3. Đánh giá mức độ phục vụ tổ chức công chứng và cơ quan nhà nước
trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đai....................................................................54
4.5. Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực hiện chuyển

quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo .......................................................................56
4.5.1. Giải pháp về chính sách....................................................................................................56

v
4.5.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ..............................................57
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................................59
5.1 Kết Luận..........................................................................................................................................59
5.2 Kiến Nghị........................................................................................................................................60
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................................61

1
Phần 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình
thành từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm
hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức
giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán
chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao
lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do
đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có
quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên
nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc
biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không những có ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có
mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền
tệ...có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được
nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường chưa được phát triển theo
kịp với xu thế chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, do vậy đã
có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Mặc dù Nhà
nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị
trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng
thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn
tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường

này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ
tục về đất đai đối với người dân.

2
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm
2017-2019. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai
trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mới đồng nghĩa với việc
phát triển về dân cư, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi
động và phức tạp.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2017-6/2019
2. Mục tiêu đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản
lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá được thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 – 6/2019
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố hạ long
qua ý kiến của người dân
- Đánh giá thuận lợi khó khăn và đề xuất các giải pháp
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong
việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm
đề xuất các giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và
tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu.
Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ các giao dịch về đất
đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu
cho ngân sách nhà nước.

3
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách
pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các
giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số
chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;. Người dân hay dùng từ “mua bán đất” để chỉ
sự sang nhượng này và thường là “chuyển nhượng chui” không thông qua
Nhà nước. Ngay sau Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 được ban hành.
Thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất” cũng ra đời từ đó. Điều 1 Luật Đất đai
1993 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý”, do đó người dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở
hữu và chiếm hữu. Thu được nhiều kết quả đáng kể trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, song, Luật Đất đai 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp
với sự đổi mới và phát triển đất nước theo hướng Công nghiệp hóa-Hiện đại
hóa. Luật Đất đai 2003 trên cơ sở Luật Đất đai 1993 mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất, bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức
tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ. Hiện nay, Nhà nước đang
áp dụng Luật đất đai 2013 vào trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử
dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,
cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn

đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSDĐ được quy định rõ ràng hơn,
đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: số hình thức chuyển quyền, điều

4
kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ. Việc chuyển quyền sử dụng đất trở nên
phổ biến và sôi động. Để thấy được tình hình chuyển nhượng QSDĐ chúng ta
cần phải đánh giá công tác này.
2.1.2. Cơ sở pháp lý
Các văn bản của Nhà nước
* Luật
- Hiến pháp 2013, ngày 28/11/2013.
- Luật Đất đai 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Bộ Luật Dân sự năm 2015, ngày 24 tháng 11 năm 2015.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số
26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm
2012. *Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
phủ quy định về giá đất;
phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài
nguyên và Môi trường;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;

định về hồ sơ địa chính;

5
định về bản đồ địa chính;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định
về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất,
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
-Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân
và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất;
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;
Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất;

Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về việc lập, điều chỉnh quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất

6
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài
chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định
43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014
của Chính phủ;
- Nghị quyết 15 NQ-CP ngày 13 tháng 2 năm 2018 về điều chỉnh quy hoạch
sử dung đất về kế hoạch sử dụng đất kì cuối (2016-2020) tỉnh Quảng Ninh;
- Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/02/2010 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành Quy định một số chính sách cụ thể về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh;
- Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức
công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 1179/2012/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất cho
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa
bàn tỉnh Quảng Ninh
Quảng Ninh về việc ban hành Quy định một số chính sách cụ thể về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh;

7
Quảng Ninh “V/v quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số 3821/2007/QĐ-UBND ngày 16/10/2007 của UBND
tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng
lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số 3272/2009/QĐ-UBND ngày 23/10/2009 của UBND
tỉnh Quảng Ninh “V/v sửa đổi nội dung thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng
đất đối với trường hợp cấp mới (lần đầu) và điều chỉnh tỷ lệ trích để lại cho
đơn vị thu phí cấp quyền sử dụng đất quy định tại quy định tại Quyết định số
3703/2007/QĐ-UBND ngày 8/10/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 08 năm 2014 của
UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v ban hành Quy định hạn mức giao đất ở, hạn
mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Nghị quyết số 15/NQ-CP ngày 13/2/2018 của Chính Phủ về điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối
(2016-2020) tỉnh Quảng Ninh.
2.1.2 Cơ sở thực tiễn
- Hiện nay, trong thời kì công nghiệp hóa- hiện đại hóa, xã hội ngày
càng phát triển, dân số đang có xu hướng tăng nhanh dẫn đến nhiều vấn đề
phức tạp và khó khăn trong quản lý xã hội. Trong đó có quản lý nhà nước về
đất đai.
- Tình hình chuyển nhượng QSDĐ đất ở thành phố Hạ Long tỉnh
Quảng Ninh diễn ra hàng ngày hàng giờ nên cần phải có cái nhìn đúng đắn về
vấn đề này.

- Công tác quản lý của địa phương còn gặp khó khăn và có nhiều
trường hợp phức tạp dẫn đến tranh chấp.

8
2.2. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển
QSD đất phù hợp với quy định của Pháp luật.
2.2.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng,
văn bản.
- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội
dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy
định của pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
2.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất: Là việc người có quyền sử dụng
đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo
các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

9
2.3.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ
người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong
cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản
xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền
sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được
quy định tại điều 78 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013.
Luật đất đai năm 2013 tại điều 191 quy định cụ thể các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trong trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng
QSDĐ, nhận tặng cho quyền SDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không
cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền SDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân
trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên tròng lúa nước.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không

10
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [6]
Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 quy định cụ thể các trường hợp hộ
gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước
giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy
định của Chính phủ.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhượng
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [6] Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng QSDĐ
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử
dụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trình tự, thủ tục xóa đăng

ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 80 của Nghị
định 43/2014/NĐ-CP.

11
2.3.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng
đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý
nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội. Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi
Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất rộng rãi
theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc
biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân
theo quy định của Luật Dân sự để thừa kế. Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp
luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người đứng ở hàng sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô một. (Nguyễn Khắc Thái

Sơn, 2007) [6].

12
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
- Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật
nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng
không loại trừ loại quan hệ này.
- Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
- Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển
QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào
được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và
những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [6]
- Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại
điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.1.6. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là hình thức người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam.

13
Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là
một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ được quy
định cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.1.7. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp
tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả
thuận. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện chung theo Quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai
2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các
điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.

14
- Bên chuyển nhượng có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất
nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà
đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà
nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất,
đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần hai.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh
sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể
từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

15
2.3.3 Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui
định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
2- Đất không có tranh chấp;
3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất.
2.3.4. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
được quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi

có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật
này.

16
2.3.5. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất
Quy định về hồ sơ:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều
186 của Luật Đất đai 2013.
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất (03 bản có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Biên bản kiểm tra hiện sử dụng đất
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã.
2.3.6. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của
người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích
cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện
quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo
thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử

17
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử
dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
2.3.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo
quy định pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng QSDĐ các bên chuyển
nhượng phải có nghĩa vụ nộp:
Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
- Căn cứ tính thuế và lệ phí trước bạ: Diện tích chuyển nhượng: Diện
tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Giá đất: Do UBND
tỉnh quy định trên cơ sở khung giá chung của Chính phủ. Thuế thu nhập cá
nhân từ chuyến nhượng QSDĐ: Thuế suất 25% thu nhập chịu thuế chỉ áp
dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ
hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng, giá vốn và
các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng. Trường hợp không
xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập
tính thuế, thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Lệ phí trước
bạ là 0,5%: Theo quy định giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp
tỉnh quy định. Tuy nhiên trên thực tế nếu giá mua bán ghi trong hợp đồng thấp
hơn giá quy định của Nhà nước thì cơ quan thuế sẽ áp dụng theo giá của Nhà
nước, ngược lại nếu trong hợp đồng ghi giá cao hơn khung giá của Nhà nước
thì sẽ áp dụng giá trong hợp đồng. Việc xác định giá trị chuyển nhượng bất
động sản theo khung giá Nhà nước phụ thuộc vào vị trí của bất động sản đó.
Sau khi hoàn thành thủ tục, nghĩa vụ đóng thuế, các bên mới được thực hiện

thủ tục còn lại để sang tên cho bên nhận chuyển nhượng. Trường hợp được
miễn thuế thu nhập cá nhân khi tham gia chuyển nhượng QSDĐ

18
-Theo Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 tại khoản
1,2 và 3, điều 4 quy định những trường họp thu nhập được miễn Thuế thu
nhập cá nhân như sau: hồi đất của dân nhưng không triển khai được. Trong
khi đó, nông dân thiếu đất canh tác, diện tích đất thu hồi bỏ hoang nhiều năm
trời, khiến người dân mất đất bức xúc. Bên cạnh đó, giá đất cũng là nguyên
nhân gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài. Có nơi tiến hành thu hồi đất của
dân nhưng trả mức giá đền bù rất thấp, tới mức người dân cảm thấy không thể
chấp nhận được. Vì vậy để giải quyết vấn đề này, Luật Đất đai sửa đổi 2013
ra đời, kèm theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Luật Đất đai sửa đổi đã quy định
rõ chế tài xử lý tình trạng quy hoạch treo và tháo gỡ những bất hợp lý trong
việc định giá đất đền bù. Việc điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất theo
biến động thị trường cũng được bổ sung vào luật. Theo đó, Chính phủ ban
hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng.
Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường
tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối
thiểu trong khung thì Chính phủ điều chỉnh khung cho phù hợp

19
Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu:
- 01 phường trung tâm thành phố (phường Trần Hưng Đạo ), 01
phường vùng ven thành phố (Đại Yên).
- Các tài liệu, hồ sơ về Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý đất
đai, hiện trạng sử dụng đất, công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
nghiên cứu.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Công tác chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân tại
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh theo Luật đất đai 2013 trên 2 khu vực
nghiên cứu của Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
+ Khu vực xa trung tâm: phường Đại Yên.
+ Khu vực trung tâm: Phường Trần Hưng Đạo
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu
Văn phòng Đăng ký QSD đất - Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
3.2.2. Thời gian nghiên cứu
Từ 1/6/2019 đến 30/9/2019.
3.3. Nội dung nghiên cứu:
3.3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh
- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, địa hình, địa mạo, hệ thống
thủy văn.

- Các nguồn tài nguyên: Đất, nước, khoáng sản, rừng và tài nguyên
nhân văn.

20
- Điều kiện kinh tế - xã hội: Thực trạng phát triển các ngành, tăng
trưởng kinh tế, dân số, y tế và giáo dục, lao động và việc làm
3.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Hạ Long tỉnh
Quảng Ninh
- Tình hình quản lý đất đai
- Hiện trạng sử dụng đất và các loại đất
3.3.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Hạ Long,
tỉnh HL giai đoạn 2017-6/2019
- Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Đánh giá kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất
- Đánh giá kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
- Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất
- Đánh giá kết quả công tác góp vốn quyền sử dụng đất
- Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất
3.3.4. Đánh giá chung về sự minh bạch của công tác chuyển quyền sử dụng đất
- Kết quả phỏng vấn đánh giá sự minh bạch của cán bộ quản lý và
người dân trả lời phỏng vấn
- Đánh giá trình tự, thời gian, đơn giá thuế công tác chuyển quyền sử
dụng đất
- Đánh giá mức độ phục vụ tổ chức công chứng và cơ quan nhà nước
trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
3.3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp điều tra số liệu

❖Thu thập số liệu sơ cấp
- Số liệu thu thập được từ phiếu điều tra của:

21
+ Thực hiện tại các hộ dân tại 2 phường Đại Yên và phường Trần Hưng
Đạo với 50 phiếu trong đó mỗi phường 25 phiếu gồm: 5 phiếu của cán bộ địa
chính, 10 phiếu người dân sử dụng đất phi nông nghiệp, 10 phiếu người dân
sử dụng đất nông nghiệp
+ Các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Phỏng vấn các hộ dân đã từng
thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố để biết được
những khó khăn, vướng mắc, tâm tư nguyện vọng của nhân dân trong việc
thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
+ Các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ: Phỏng vấn các cán bộ trực
tiếp thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ dân trên địa bàn để
từ đó đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong công tác này.
❖Thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài
gồm: Báo cáo qua các năm của các phòng ban trên địa bàn thành phố: UBND
thành phố, UBND phường, Phòng Tài nguyên và Môi trường …
3.4.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu
Nhằm xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập được như số lượng hồ sơ
thụ lý, thống kê tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý
Nhà nước về đất đai của phường và lập thành các bảng biểu số liệu về những
kết quả đạt được. Sử dụng phần mềm Excel để thống kê các số liệu liên quan
đến công tác chuyển nhượng QSDĐ.
3.4.3. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến thầy cô giáo và cán bộ chuyên môn của địa phương
am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn, đặc biệt là những
cán bộ trực tiếp thụ lý hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

22
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long tỉnh
Quảng Ninh
4.1.1 Vị trí địa lý
Ngày 27/12/1993, Thành phố Hạ Long được chính thức thành lập trên
cơ sở của thị xã Hồng Gai. Ngày 16/8/2001, hai xã Việt Hưng và Đại Yên của
huyện Hoành Bồ được sáp nhập về Thành phố Hạ Long theo Nghị định số
51/2001/NĐ-CP của Chính phủ, làm cho Thành phố trải dài từ Yên Lập (sát
với địa phận thị xã Quảng Yên) tới Đèo Bụt (sát với địa phận Thành phố Cẩm
Phả) như hiện nay. Như vậy Thành phố Hạ Long có vị trí địa lý:
Từ 200
55’ đến 210
05’ vĩ độ Bắc
Từ 1060
50’ đến 1070
30’ kinh độ Đông

Thành phố Hạ Long nằm ở vị trí Tây Bắc vịnh Bắc bộ, có trục Quốc lộ
18A đi qua; cách Hà Nội 165 km về phía Tây, cách cửa khẩu Quốc tế Móng
Cái 180km về phía Tây Nam, với bờ biển dài trên 50 km..

23
Phía Nam thông ra biển qua vịnh Hạ Long và Thành phố Hải Phòng.
Phía Đông và Đông Bắc giáp Thành phố Cẩm Phả.
Phía Tây và Tây Nam giáp thị xã Quảng Yên
Với vị trí “đắc địa”, thuận lợi cả giao thông thuỷ, bộ và các điều kiện tự
nhiên - xã hội, Hạ Long là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế của tỉnh
Quảng Ninh, tập trung các cơ quan đầu não của tỉnh; các công trình kiến trúc
lớn, đẹp, hiện đại, đặc trưng cho nhiều giai đoạn phát triển của lịch sử. Thành
phố Hạ Long hôm nay còn được biết đến với hàng loạt các khu, cụm công
nghiệp, khu dân cư mới, khu du lịch, bến cảng, trung tâm thương mại, siêu
thị, ngân hàng, các trung tâm y tế, giáo dục và đào tạo lớn, các công trình hạ
tầng …
Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố Hạ Long là 27.195,03 ha (Theo
báo cáo kết quả thống kê đất đai năm 2013). Có Quốc lộ 18A chạy qua, có cảng
biển, có bờ biển dài 50 km, có vịnh Hạ Long hai lần được UNESCO công nhận
là Di sản thiên nhiên Thế giới, với diện tích 434 km2, gồm có 20 phường.
Thành phố Hạ Long còn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá của tỉnh
Quảng Ninh, cách thủ đô Hà Nội 165 km về phía Tây theo Quốc lộ 18A, cách
trung tâm Thành phố cảng biển Hải Phòng 70 km về phía Nam theo Quốc lộ
10, cách cửa khẩu Quốc tế Móng Cái 180 km về phía Đông theo Quốc lộ 18A.
Vị trí địa lý của Thành phố Hạ Long có nhiều thuận lợi để phát triển
kinh tế, xã hội. Với những lợi thế về đường bộ, đường sắt, đường biển, đường
sông và cảng biển, đặc biệt cảng khách Hòn Gai, cảng nước sâu Cái Lân cho
phép Thành phố giao lưu quan hệ Quốc tế với nhiều nước trên Thế giới và các
huyện, tỉnh, Thành phố trong cả nước.
+ Vùng hải đảo:

Đây là toàn bộ diện tích vùng vịnh thuộc Thành phố, gồm khoảng trên
750 hòn đảo lớn, nhỏ, chủ yếu là đảo núi đá. Riêng đảo Tuần Châu nằm phía
Tây Nam Thành phố đã được nối với đất liền bằng đường ra đảo dài 2 km,

24
diện tích đảo trên 400 ha.
- Hạ Long có các dạng đá mẹ chính: đá phiến thạch, cát kết và đá
vôi. + Đá phiến thạch
+ Đá cát kết (sa thạch
+ Đá vôi: phân bố ở các đảo ngoài biển, chủ yếu ở dạng đá gốc tươi.
Ngoài các loại đá kể trên còn có mẫu chất phù sa phân bố ở vùng ven
biển, thường có địa hình bằng, thoải, tạo nên các loại đất có tầng dày, độ phì
nhiêu khá lớn, rất phù hợp để sản xuất nông nghiệp.
4.1.2. Khí hậu
Thành phố Hạ Long thuộc khí hậu vùng ven biển, một năm có 2 mùa,
mùa Đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, mùa Hè từ tháng 5 đến tháng 10.
Là vùng ven biển với hệ thống đảo và đồi núi nên khí hậu của Hạ Long bị chi
phối mạnh mẽ của biển.
a. Nhiệt độ không khí.
Nhiệt độ trung bình năm 23,70
C dao động từ 16,70
C - 28,60
C. Nhiệt độ
trung bình cao nhất 34,90
C, nhiệt độ tối cao tuyệt đối lên tới 380
C, mùa Đông
nhiệt độ trung bình thấp nhất 13,70
C, nhiệt độ tối thấp tuyệt đối 50
C .
b. Lượng mưa
Lượng mưa trung bình năm là 1.832 mm, phân bố không đều trong năm
và chia thành 2 mùa.
- Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm từ 80 - 85% tổng lượng mưa
cả năm, cao nhất là tháng 7 và tháng 8 đạt 350 mm.
- Mùa ít mưa từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa chỉ đạt từ 15
- 20% tổng lượng mưa cả năm, tháng có lượng mưa ít nhất là tháng 12 và
tháng 1 từ 4 - 40 mm.
c. Độ ẩm không khí

Độ ẩm không khí trung bình hàng năm là 84%. Cao nhất có tháng lên
tới 90% và thấp nhất là 68%.

25
f. Thuỷ văn
+. Hệ thống sông chính
Các sông chính chảy qua địa phận Thành phố gồm có sông Diễn Vọng,
sông Vũ Oai, sông Man, sông Trới đổ vào vịnh Cửa Lục và sông Míp đổ vào
hồ Yên Lập.
Ngoài ra còn có các dòng suối nhỏ và ngắn chảy dọc sườn núi phía nam
từ Hồng Gai ra Hà Tu, Hà Phong. Sông, suối chảy trên địa phận Hạ Long nhỏ
và ngắn, lưu lượng nước không nhiều và phân bố không đều trong năm, do địa
hình dốc nên mực nước dâng lên nhanh và thoát cũng nhanh.
+. Chế độ thuỷ triều
Vùng biển Hạ Long chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ nhật triều vịnh
Bắc Bộ, biên độ dao động thuỷ triều trung bình là 3,6 m.
Nhiệt độ lớp bề mặt trung bình 180
C đến 30,80
C. Độ mặn nước biển
(Nacl) trung bình 21,6‰ (tháng7) đến 32,4‰ (tháng 2 và 3). Biển ở Hạ Long
thường có biểu hiện xâm thực đáy của các cửa sông và biển gây xói lở biến
dạng bờ biển.
4.1.3 Các nguồn tài nguyên
❖Tài nguyên đất
Căn cứ vào đặc điểm địa hình, sự hình thành và cấu tạo của đất, đất đai
thuộc Thành phố Hạ Long được phân thành các nhóm đất chính (theo báo cáo
thuyết minh bản đồ thổ nhưỡng nông hoá tỉnh Quảng Ninh năm 2005) như sau:

26
a. Đất cát ven biển (C)
Được phân bố ở các phường: Bãi Cháy, Tuần Châu, Hùng Thắng, Cao
Thắng, Bạch Đằng, Hà Khẩu, Cao Xanh, Hồng Hải và Việt Hưng.
+ Bãi cát ngập triều:
+ Đất cát biển điển
hình: b. Đất mặn (M).
Được phân bố ở các phường ven biển: Bãi Cháy, Hồng Hà, Hà Khánh,
Hùng Thắng, Hà Khẩu, Tuần Châu, Cao Thắng, Cao Xanh, Giếng Đáy, Hồng
Hải và Việt Hưng.
Nhóm đất mặn có hai đơn vị:
- Đất mặn sú vẹt đước (Mm) - Gley Salic Fluvisols (FLs) và Đất mặn ít
và trung bình (M) - Molli-Salic-Fluvisols (FLSm).
+ Đất mặn sú, vẹt, đước (Mm ):
+ Đất mặn ít và trung bình (M ):
c. Đất phù sa (P)
Được phân bố ở các phường: Cao Xanh, Hồng Hà, Hà Khánh, Hà Tu,
Hà Phong, Hồng Hải, Cao Thắng, Giếng Đáy, Hồng Hải và Đại Yên.
Đất phù sa được hình thành do sự bồi đắp của phù sa sông và phù sa biển.
Nhóm đất phù sa được chia ra 2 đơn vị đất sau:
+ Đất phù sa được bồi chua (Pbc);
+ Đất phù sa không được bồi chua gley
sâu(Pc); d. Đất mùn vàng đỏ trên núi (HV).
Nhóm đất này được phân bố ở trên núi cao phường Đại Yên.
Đất mùn vàng đỏ nằm ở vùng núi từ độ cao 700 - 900m, khí hậu lạnh và ẩm

hơn vùng dưới, thảm thực vật nhìn chung còn tốt, địa hình cao, dốc, hiểm trở nên
xói mòn mạnh. Hình thái phẫu diện tầng đất mặt thường có màu xám đen, tầng dưới
thường có màu xám vàng, đất có phản ứng chua, giàu hữu cơ ở tầng đất mặt,

27
lân nghèo đến trung bình, kali tổng số trung bình. Lượngcáccation kiềm trao
đổi thấp, đất mùn vàng nhạt có độ dốc trên 250 nên khoanh nuôi bảo vệ rừng.
e. Đất vàng đỏ (FV).
Được phân bố ở các phường: Hà Lầm, Hà Trung, Hồng Gai, Yết Kiêu,
Hồng Hải, Bãi Cháy, Giếng Đáy, Trần Hưng Đạo, Cao Xanh, Cao Thắng,
Bạch Đằng, Hà Khẩu, Hồng Hải và Việt Hưng.
- Đất vàng đỏ (FV)-ferralic Acrisols (ACf)
- Đất vàng nhạt (FVv)-ferralic Acrisols
(ACf) f. Đất Gley (G).
Được phân bố ở các phường: Hà Khánh, Hà Tu, Hà
Phong. g. Đất xám (X)
Được phân bố tại phường Đại Yên .
Đất có thành phần cơ giới thịt nhẹ, có phản ứng chua vừa pHKCL 4,94-
5,26%, hàm lượng mùn và đạm tổng số tầng mặt trung bình, lân tổng số tầng
mặt nghèo, do quá trình canh tác lâu đời làm cho tính chất hoá học của đất
giảm, không còn độ phì nhiêu, trong quá trình sản xuất cần được các loại phân
vô cơ, hữu cơ sẽ đem lại năng suất cao.
h. Đất nhân tác (NT)
Được phân bố ở các phường: Hà Khánh, Hà Trung, Hà Tu, Hà Phong, Tuần Châu.
Nhóm đất này có 2 đơn vị đất là:
+ Đất ruộng bậc thang vùng đồi núi (NT-ct):
+ Đất bãi khai thác mỏ (NT-kt):
❖Tài nguyên nước
a. Tài nguyên nước mặt

Hạ Long nằm trong vùng có mưa lớn bình quân 1.800 – 2.000 mm/năm,
do địa hình dốc, các sông suối nhỏ và ngắn đều từ trên núi cao đổ thẳng xuống
vịnh Hạ Long nên nguồn nước mặt phụ thuộc rất lớn vào các

28
mùa trong năm, về mùa khô nguồn nước dễ bị ô nhiễm bởi chất thải công
nghiệp, nông nghiệp và sinh hoạt.
b. Tài nguyên nước ngầm
Theo kết quả báo cáo đánh giá nguồn nước ngầm do Trung tâm Nghiên
cứu Môi trường Địa chất - Trường Đại học Mỏ Địa chất thực hiện thì nước
ngầm ở Thành phố Hạ Long có trữ lượng không lớn, tầng chứa nước hệ Trias
T3 (n - r) trong đó:
Trữ lượng cấp A 3.400 m3/ ngày đêm
Trữ lượng cấp B 3.430 m3/ ngày đêm
Trữ lượng cấp C1 13.796 m3/ ngày đêm
❖Tài nguyên rừng
a. Diện tích các loại rừng
Theo số liệu thống kê đất đai tính đến 01/01/2011, diện tích đất có rừng
của Thành phố Hạ Long 7.002,20 ha trong đó: rừng phòng hộ là 3.948,86 ha;
rừng ngập mặn (phòng hộ ven biển) 610,99 ha; rừng sản xuất 1.678,74 ha;
rừng đặc dụng 297,48 ha.
b. Đặc điểm các loại rừng Hạ Long
Rừng tự nhiên: bao gồm rừng nghèo, rừng phục hồi và rừng ngập mặn.
Rừng nghèo: loại rừng này đã bị khai thác kiệt, tổ thành bị phá vỡ, cấu
trúc tán đơn giản, có nhiều dây leo bụi rậm, cây gỗ chủ yếu là gỗ tạp, kém
phẩm chất.
Rừng phục hồi: đây là rừng phục hồi sau nương rẫy và sau khai thác kiệt,
cấu trúc chủ yếu một tâng, tổ thành đơn giản, chủ yếu là gỗ tạp mọc nhanh.
Rừng ngập mặn: phân bố chủ yếu ở các cửa sông và bãi lầy ven biển.
Loài cây chủ yếu là sũ vẹt có tác dụng chắn sóng và cố định phù sa.

Rừng trồng: với các loài cây chủ yếu là thông, keo, bạch đàn và vườn
rừng trồng xen cây ăn quả.

29
Bên cạnh đó là tài nguyên của vịnh Hạ Long rất phong phú, đặc trưng
với tổng số loài thực vật sống trên đảo, núi đá khoảng trên 1.000 loài, với rất
nhiều loài quý hiếm trong đó có 7 loài được Hiệp hội bảo tồn thiên nhiên Thế
giới phát hiện và cho vào danh sách bảo vệ.
❖Tài nguyên biển
Biển ở Hạ Long có những đặc điểm riêng biệt về địa hình địa mạo,
không những có tiềm năng lớn về du lịch mà còn là vùng biển có tiềm năng
phong phú về khai thác và nuôi trồng thuỷ sản, phát triển cảng biển, giao
thông đường thuỷ và công nghiệp sửa chữa đóng mới tàu biển.
❖Tài nguyên khoáng sản
Thành phố Hạ Long có nhiều loại tài nguyên khoáng sản, tập trung chủ
yếu là than đá và một số vật liệu xây dựng khác như đá vôi, đất sét và cao lanh.
❖ Tài nguyên du lịch
a. Du lịch cảnh quan
Cảnh quan biển - đảo vịnh Hạ Long là tài nguyên du lịch nổi trội, có
sức cạnh tranh nhất. Hình thái và bố cục kỳ lạ của các hòn đảo gắn liền với
truyền thuyết “Rồng Hạ” là hình ảnh vô cùng độc đáo, hấp dẫn du khách bốn
phương. Cảnh quan của đô thị Hạ Long – đô thị ven biển với hơn 100 năm
phát triển gắn liền với lịch sử phát triển của ngành than cũng là yếu tố đặc biệt
thu hút du khách.
b. Du lịch sinh thái:
Hạ Long tập trung hầu hết các hệ sinh thái của vùng biển nhiệt đới như:
Hệ sinh thái rừng ngập mặn, hệ sinh thái rạn san hô, hệ sinh thái rừng mưa
nhiệt đới đặc biệt là hệ sinh thái tùng- áng độc đáo không nơi nào có được.
Các hệ sinh thái không chỉ là những tài nguyên du lịch hấp dẫn mà còn
đóng vai trò rất lớn trong việc bảo vệ môi trường. Vì vậy cần xác định những

ranh giới bảo vệ và chính sách khai thác hợp lý để không làm ảnh hưởng đến
các hệ sinh thái nhạy cảm này.

30
c. Du lịch sinh thái:
Hạ Long tập trung hầu hết các hệ sinh thái của vùng biển nhiệt đới như:
hệ sinh thái rừng ngập mặn, hệ sinh thái rạn san hô, hệ sinh thái rừng mưa
nhiệt đới... đặc biệt là hệ sinh thái tùng - áng độc đáo không nơi nào có được.
*Du lịch văn hóa
Các di chỉ khảo cổ:
Tài nguyên văn hoá của Thành phố Hạ Long gắn liền với lịch sử phát
triển của toàn bộ hệ thống đảo ven bờ Đông bắc. Lịch sử phát triển 250 triệu
năm của vịnh Hạ Long - Cát Bà và vịnh Bái Tử Long không chỉ là minh
chứng hùng hồn cho quá trình biến động của vỏ trái đất, bằng chứng về sự
xâm thực của nước biển ở các thời kỳ khác nhau mà còn là dấu ấn thăng trầm
của người Việt cổ trước nhiều thách thức như: thiên tai, giặc dã.
Những di chỉ khảo cổ như: di chỉ Soi Nhụ, di chỉ Cái Bèo, di chỉ
thương cảng cổ Vân Đồn đã thể hiện sự tồn tại của nhiều tầng văn hoá tại khu
vực này, điển hình nhất là nền văn hoá Hạ Long.
d. Tài nguyên bãi tắm
So với các đỉểm du lịch lân cận như Bái Tử Long hay Trà Cổ - Vĩnh
Thực thì các bãi tắm của Hạ Long có số lượng, qui mô và chất lượng rất hạn
chế. Tuy nhiên, với thế mạnh về vị trí là nằm trong khu vực di sản Hạ Long
nên việc thu hút lượng khách trên các tuyến tham quan Vịnh vào hoạt động
tắm biển trên đảo là rất thuận lợi. Hiện tại, đã có một số bãi tắm ở Hạ Long
được chính thức đưa vào hoạt động. Điển hình là các bãi tắm Thanh niên, bãi
tắm Hoàng Gia, bãi tắm Ti Tốp, bãi tắm Tuần Châu.
4.1.4 Tình hình kinh tế xã hội tại thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh.
* Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội Kinh tế có bước phát triển khá
toàn diện và vững chắc, tốc độ tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước, đời

sống vật chất và tinh thần của nhân dân được nâng lên rõ rệt . Nhìn chung cơ
cấu chuyển dịch tích cực qua các năm, tỷ trọng nông nghiệp giảm dần, tiểu

31
thủ công nghiệp và dịch vụ tăng nhanh, sự chuyển dịch cơ cấu trong nền kinh
tế là phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội
* Dân số và lao động
Dân số của thành phố Hạ Long là 300.267 người, mật độ 268
người/km2
* Thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp Hoạt động thương mại,
dịch vụ của địa phương phát triển khá tốt. Chợ Hạ Long là điểm đầu mối để
trao đổi, giao lưu, tiêu thụ hàng hóa nông sản tại địa phương đã tạo công ăn
việc làm tăng thu nhập ổn định cho nhân dân. Trên địa bàn đã hình thành
nhiều loại hình dịch vụ như: Dịch vụ làm đất, gặt đập liên hợp, dịch vụ xây
lắp, các tổ đổi công giúp nhau trong sản xuất nông nghiệp. Các tổ hợp tác sản
xuất đồ gỗ thủ công mỹ nghệ, cơ khí, dịch vụ sửa chữa trên địa bàn phát triển
khá mạnh đã thu hút một lượng lao động khá lớn và có thu nhập khá ổn định
từ 3 triệu đến 5 triệu đồng/người/tháng. Tên địa bàn có 423 điểm kinh doanh;
lao động 681; doanh thu 134,5 tỷ đồng. Ngành nghề chủ yếu là kinh doanh,
buôn bán tại chợ, thiết bị máy móc, vật tư, hàng hóa gia dụng, thức ăn chăn
nuôi, tiêu thụ nông sản, thực phẩm, ăn uống giải khát, đồ gỗ..., góp phần giải
quyết việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của địa phương.
* Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
- Giao thông
Hệ thống đường bộ trên địa bàn phường khá thuận lợi cho việc giao lưu
hàng hóa. Hiện trên địa bàn phường hệ thống đường giao thông đã cơ bản
được bê tông hóa tuy nhiên với tình hình phát triển theo hướng đô thị hóa,
hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn cần đầu tư hơn nữa về giao thông nhằm
đáp ứng được nhu cầu sản xuất và đi lại của nhân dân
- Thủy lợi

Hệ thống kênh mương thủy lợi từ cấp I, II…nội đồng thời gian gần đây
được nâng cấp, cứng hóa, nâng cao hiệu quả sử dụng, về cơ bản hệ thống thủy

32
lợi đáp ứng được nhu cầu sản xuất nông nghiệp tại địa phương. Đã tăng
cường công tác đầu tư cơ sở hạ tầng, đầu tư nạo vét kênh mương tưới, tiêu
đảm bảo đủ nguồn nước phục vụ sản xuất vụ xuân, chỉ đạo kiểm tra các công
trình thủy lợi đê bao, vật tư phòng chống thiên tai trước mùa mưa bão.
Những năm gần đây được sự quan tâm đầu tư của Đảng, Nhà nước
thông qua các công trình dự án phát triển xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển
sản xuất, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, góp phần giải quyết công ăn việc làm,
tăng thu nhập, nâng cao đời sống nhân dân. Nguồn nhân lực dồi dào là thế
mạnh để phát triển tiểu thủ công nghiệp, kinh doanh dịch vụ thương mại
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai
* Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử
dụng đất đai Thực hiện Luật sửa đổi một số điều của Luật đất đai năm 1993,
Luật đất đai 2003 trong thời gian từ năm 1993 đến ngày 01/7/2014, Ủy ban
nhân dân thành phố đã triển khai thực hiện tương đối tốt các nội dung quản lý
nhà nước về đất đai trên địa bàn. Từ ngày 01/7/2014 đến nay việc áp dụng
Luật đất đai 2013 đã được áp dụng và đưa vào thực hiện tại địa phương. Do
vậy, công tác quản lý nhà nước về đất đai của đã đi vào nề nếp, ngày càng
chặt chẽ hơn, quỹ đất giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.
Thực hiện đúng Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 cùng
với chủ chương, chính sách của Đảng và Nhà nước, thành phố đã kết hợp các
ban ngành khác với sự chỉ đạo của Đảng ủy chính quyền đã có những hoạt
động thiết thực để công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn phường hoạt
động chặt chẽ và có hiệu quả hơn.
Luật đất đai 2013 đã đặt nhiệm vụ cải cách nền hành chính quốc gia, cải
cách thể chế hành chính nhà nước hoàn thành nhiệm vụ trọng tâm trong giai

đoạn hiện nay. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai được tăng cường, từng
bước phân cấp và phát huy được tính tự chủ của địa phương.

33
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của các thành phần kinh
tế, nền kinh tế của thành phố Hạ Long đã có sự thay đổi tăng trưởng kinh tế
có hiệu quả, đời sống nhân dân không ngừng được cải thiện và nâng cao. Vì
vậy, công tác quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng, xác định
rõ nhiệm vụ của công tác quản lý nhà nước về đất đai.
* Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản
đồ hành chính
Thực hiện chỉ thị 364/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc lập hồ
sơ địa giới hành chính. Dưới sự lãnh đạo của UBND tỉnh, UBND thành phố
đã xác định xong địa giới hành chính. Ranh giới hành chính của phường khá
ổn định trong suốt thời gian qua, diện tích cơ bản không thay đổi
*Đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất Thực hiện:
Quyết định số 1597/QĐ-UBND ngày 12/11/2014 của Ủy ban Nhân dân
thành phố Hạ Long “V/v thành lập Ban chỉ đạo kiểm kê đất đai và lập bản đồ
hiện trạng sử dung đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Hạ Long”;
- Kế hoạch số 6161/KH-UBND ngày 31/10/2014 của Ủy ban Nhân dân
tỉnh Quảng Ninh “V/v kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dung đất
năm 2014 trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
- Quyết định số 2540/QĐ-UBND ngày 31/10/2014 của Ủy ban Nhân
dân tỉnh Quảng Ninh “V/v thành lập Ban chỉ đạo kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dung đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”; đã tiến
hành kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014.
*Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dung đất đai theo dõi thường xuyên
được sự chỉ đạo thực hiện cụ thể đến từng mục đích sử dụng đất. Kịp thời

đình chỉ thực hiện các đối tượng sử dụng đất đã sử dụng đất sai kế hoạch được
phê duyệt.

34
Nhằm đưa đất đai sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch
đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
*Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất
Thực hiện Nghị định 64/2004/NĐ- CP của Chính phủ và Nghị quyết
của Ủy ban thường vụ tỉnh Quảng Ninh về việc giao đất nông nghiệp ổn định,
lâu dài cho các hộ nông dân. Hiện nay phường đã hoàn thành giao đất nông
nghiệp đến người dân để họ yên tâm đầu tư sản xuất, ứng dụng các thành tự
khoa học kỹ thuật vào sản xuất nâng cao đời sống của nhân dân.
Việc giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm được
làm tốt, theo đúng thủ tục mà Nhà nước quy định, vì vậy mà công tác quản lý
đất đai của trong thời gian qua làm khá tốt, đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất
của người dân.
*Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý Hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận QSDĐ được thành phố thực hiện theo đúng Quy định
của Luật Đất đai.
Trong năm 2017, thành phố đã chỉ đạo xử lý lập hồ sơ các hộ gia đình
mất hoặc thất lạc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đính chính
sai sót cho 172 giấy chứng nhận. Nhìn chung tiến độ cấp GCNQSDĐ đã đảm
bảo tiến độ, đáp ứng được nhu cầu của người dân.
*Thống kê, kiểm kê đất đai
Được sự hỗ trợ và quan tâm giúp đỡ của phòng TNMT mà công tác
thống kê, kiểm kê đất đai được thành phố làm thường xuyên hàng năm theo

kế hoạch của ngành, thành phố đã chỉ đạo cán bộ chuyên môn đảm bảo đúng
thời hạn và tài liệu đạt chất lượng.

35
*Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
Bất động sản
Thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường Bất động sản ngày càng
phát triển. Chuyển quyền đất đai diễn ra phổ biến hơn, chủ yếu là chuyển
nhượng đất ở giữa các hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể, trong năm 2018 có 17 hồ
sơ ch; năm 2019 có 20 hồ sơ chuyển nhượng; năm 201 có 22 hồ sơ chuyển
nhượng QSDĐ. Tất cả các hồ sơ đều được giải quyết đảm bảo lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
* Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Công tác này được UBND thành phố quan tâm thông qua việc quản lý,
giám sát các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu thuế, thu tiền
SDĐ..., góp phần bảo đảm quyền lợi cho người SDĐ và nguồn thu ngân sách
Nhà nước.
Tuy nhiên, trong những năm qua vẫn còn tình trạng người dân chuyển
quyền SDĐ cho nhau mà không có sự công nhận của Nhà nước dẫn đến tình
trạng quản lý SDĐ đai khó khăn.
*Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp
luật, xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai
Những năm qua thành phố đã rất chú trọng đến công tác thanh tra, kiểm
tra và xử lý vi phạm về đất đai. Dưới sự phối hợp, giúp đỡ của Phòng Tài nguyên
và môi trường quản lí việc thực hiện các dự án đầu tư, các hồ sơ biến động đất
đai… Kịp thời chấn chỉnh các sai phạm, đảm bảo cho công tác quản lý đất
đai,thành phố đã tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chúng.
Trong năm 2018, thành phố đã chỉ đạo kiểm tra, giám sát hiện trạng sử
dụng đất của công ty Cổ phần Thành Đồng hiện đang khai thác đất tại núi La
Dương; các phương tiện hút cát ở bãi Đông Hồ, khu Mễ Xá 3, lâp bến bãi ở xứ

Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019

Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019

Similar to Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019 (20)

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (6)

Khóa luận Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2019