Khóa luận Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018

Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập,
Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
i
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên (2016 - 2018) ..................................................................... 39
Bảng 4.2. Tổng hợp các nguồn thu từ đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên
(2016 - 2018)...................................................................................42
Bảng 4.3. Danh sách các dự án được giao đất, thuê đất nộp tiền thuê đất một
lần chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính ........................................... 47
Bảng 4.4. Tình hình đăng ký, kê khai và nộp các khoản thu liên quan đến đất của
các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên (2016 - 2018)48
Bảng 4.5. Đánh giá ý kiến của các tổ chức về việc đăng ký, kê khai và nộp
thuế hiện nay ................................................................................... 49
Bảng 4.6. Đánh giá ý kiến của các nhà quản lý về việc đăng ký, kê khai và
nộp thuế hiện nay ............................................................................ 50
Bảng 4.7. Đánh giá ý kiến về giá thu tiền sử dụng đất hiện nay của các tổ
chức kinh tế và người quản lý ......................................................... 53
Bảng 4.8. Đánh giá ý kiến đánh giá công tác quản lý việc giao đất, cho thuê
đất và thanh tra của các tổ chức kinh tế và người quản lý............... 56
Bảng 4.9. Đánh giá ý kiến đánh giá công tác phối hợp giữa các ngành trên
địa bàn tỉnh hiện nay ....................................................................... 57

Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
ii
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Tên hình Trang
Hình 4.1. Kết quả thu tiền thuê đất (2016 - 2018).......................................................... 43
Hình 4.2. Kết quả thu tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (2016 – 2018).45
Hình 4.3. Kết quả thu tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử
dụng đất (2016 – 2018)............................................................................................ 45
Hình 4.4. Kết quả thu tiền lệ phí trước bạ (2016-2018).............................................. 46
Hình 4.5. Kết quả tổng hợp các nguồn thu từ đất đã nộp vào ngân sách nhà
nước giai đoạn 2016-2018...................................................................................... 46
Sơ đồ
Sơ đồ 4.1. Mô hình công tác quản lý các khoản thu từ đất........................................ 37
Sơ đồ 4.2. Mô hình công tác quản lý về giá đất............................................................... 37

Assignment, Essay
iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Diễn giải
BĐS Bất động sản
BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường
CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
HDND Hội đồng nhân dân
KCN Khu công nghiệp
NN Nông nghiệp
NSNN Ngân sách nhà nước
PNN Phi nông nghiệp
TP Thành phố
TX Thị xã
UBND Ủy ban nhân dân

Assignment, Essay
iv
MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................... 1
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ .................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.................................................................. iv
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................. 3
2.1. Các khái niệm về giá đất và chính sách tài chính về đất đai ...................... 3
2.1.1. Giá đất ..................................................................................................... 3
2.1.2. Các khái niệm về quản lý tài chính về đất đai ....................................... 11
2.1.3. Các nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai ....................................... 11
2.2. Cơ sở pháp lý............................................................................................ 21
2.3. Cơ sở thực tiễn.......................................................................................... 22
2.3.1. Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính
từ đất trên thế giới............................................................................................ 22
2.3.2. Tổng quan công tác quản lý tài chính và giá đất tại Việt Nam.............. 24
2.2.3. Bài học kinh nghiệm cho tỉnh Thái Nguyên về quản lý
chính sách tài chính về đất đai, giá đất ............................................................ 27
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 29
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ................................................................ 29
3.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 29

v
3.3. Các phương pháp nghiên cứu............................................................................................ 29
3.3.1. Phương pháp thu thập thông tin................................................................................... 29
3.3.2. Phương pháp tổng hợp thông tin ................................................................................. 31
3.3.3. Phương pháp so sánh thông tin..................................................................................... 31
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................................... 32
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên........... 32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tỉnh Thái Nguyên ....................................................................... 32
4.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên........................................................ 35
4.2. Thực trạng quản lý tài chính về đất đai và giá đất trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên................................................................................................................................ 36
4.2.1. Mô hình quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên .............................................................................................................. 36
4.2.2. Mô hình quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ..37
4.2.3. Thực trạng quản lý giao đất, cho thuê đất.............................................................. 38
4.2.4. Thực trạng quản lý đăng ký, kê khai và nộp các khoản thu từ đất đai . 41
4.2.5. Thực trạng công tác quản lý về việc thu ngân sách Nhà nước
về đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ............................................................................. 42
4.2.6. Thực trạng chậm nộp và nợ đọng các khoản thu từ đất................................. 46
4.3. Đánh giá kết quả công tác quản lý tài chính đất đai và công tác
quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.................................................................. 47
4.3.1. Kết quả đạt được................................................................................................................... 47
4.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân...................................................................................... 51
4.4. Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý các nguồn thu từ đất....... 58
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................ 59
5.1. Kết luận........................................................................................................................................... 59
5.2. Kiến nghị ....................................................................................................................................... 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................................. 61

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong tiến trình phát tiển của lịch sử loài người, con người và đất đai
ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng
cao. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người. Con người dựa vào
đó tạo nên sản phẩm cung cấp nhu cầu cho cuộc sống của mình. Không có đất
thì không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do
vậy không có sự tồn tại của con người. Xã hội đang ngày càng phát triển cùng
với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành
đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,… Bởi vậy, đất đai
không chỉ là nơi sinh sống hay làm việc của con người mà nó còn đem lại
những nguồn thu đáng kể. Đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường ngày nay,
đất còn được gọi là “tấc đất, tấc vàng”, nguồn thu từ đất đai đã và đang đóng
góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và TP
Thái Nguyên nói riêng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp CNH
– HĐH đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp
để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư phát triển, thúc đẩy
cho sự hình thành và phát triển lành mạnh của xã hội, trong đó công tác quản
lý các nguồn thu từ đất là một công cụ, một biện pháp quan trọng không thể
thiếu. Mặt khác, đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện
quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt các nguồn thu để
đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo
nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, và khắc phục những yếu
kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và
hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai
đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ

2
đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung
ương đến địa phương.
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý nhà
nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Thái Nguyên nói chung và TP Thái
Nguyên nói riêng đang từng bước thay đổi với sự phát triển của xã hội.
Những tác động của quá trình phát triển kinh tế đã có ảnh hưởng đến sự phát
triển của tỉnh. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan nhà nước nắm chắc, quản lý
chặt chẽ quỹ đất, cần đưa ra những giải pháp về mặt quản lý công tác nguồn
thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Xuất phát từ những vấn đề trên em
tiến hành lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tỉnh Thái Nguyên.
- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý về các nguồn thu từ đất trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá kết quả công tác quản lý tài chính đất đai và công tác quản
lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất các giải pháp tăng cường công tác quản lý các nguồn thu từ
đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
Quản lý các nguồn thu từ đất là một lĩnh vực quan trọng trong công tác
quản lý nhà nước hiện nay và nguồn thu từ đất đai là một khoản thu cho Ngân
sách nhà nước. Việc áp dụng quản lý các nguồn thu từ đất vào thực tế tại mỗi
địa phương khác nhau bởi điều đó tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, vào điều
kiện phát triển của thị trường tại nơi đó.

3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Các khái niệm về giá đất và chính sách tài chính về đất đai
2.1.1. Giá đất
2.1.1.1. Khái niệm về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình
trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử
dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá
trị sử dụng. Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có
người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là
một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây
là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm
chí trái ngược nhau.
Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 [5] là: "Giá
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất" - Điều 4.
“Giá đất được hình thành trong các trường hợp:
Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55) [5].
Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013[6] quy định:
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều
3).

4
2.1.1.2. Cơ sở khoa học của giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
* Địa tô
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất
đai Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình
thành giá đất”(Đỗ Thị Lan, 2007). Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển,
“địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai
nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu. Để tìm hiểu về địa tô chúng ta sẽ nghiên
cứu bản chất của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản
làm nền tảng.
Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do
công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó
phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và
sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ.
Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về
mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất
của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:
- Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu
những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ
màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn Là phần lợi nhuận dôi ra
ngoài lợi nhuận bình quân.
Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa
tô chênh lệch II.

5
+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết
quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở
hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao
động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự
nhiên khách quan đưa lại.
Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận
lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng
ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những
đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu
dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy
đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần
thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng
một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác -
Enghen toàn tập) [18, tr. 4] [3].
+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh
của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Như vậy, địa tô chênh lệch II có được
do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh
quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất.
Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu
được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng
trong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai
ở từng thời điểm.
Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu
hiện của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa
đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác
nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
- Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù
ruộng đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu nghạch dôi ra ngoài lợi

6
nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm
thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong
nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.
Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất
là giá trị thặng dư siêu nghạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền
tư hữu ruộng đất.
Xuất phát từ định nghĩa của Mác về giá cả đất đai là ''địa tô được tư bản
hoá theo tỷ suất lợi tức hiện hành''(Ngô Đức Cát (2002) [1]. Khi nghiên cứu
thị trường bất động sản, các nhà kinh tế trên cơ sở công trình nghiên cứu địa
tô của Mác, đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ
vào địa tô và lãi suất ngân hàng:
Địa tô
Giá cả đất đai =
Tỷ suất lợi tức hiện hành
Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. Sau
khi cho thuê, người sở hữu mất quyền sử dụng mảnh đất đó, đổi lại là khoản
tiền thu được từ việc thuê đất. Nếu đem gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ
thu được khoản lợi tức tương đương hoặc cao hơn địa tô thu được khi sử dụng
mảnh đất đó.
* Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại
sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét
tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tương đối dài.
Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ
nghịch với lãi suất ngân hàng
* Quan hệ cung, cầu
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành
mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong

7
mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người
tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định
trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất
đai sẽ ngày càng tốt hơn chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông
thường khác. Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và
bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ
lệ lãi suất vay thế chấp.
Tại thị trường đất Việt Nam, cung về đất có hạn song cầu về đất đai lại
luôn có xu hướng tăng (vì đất đai có hạn nhưng sức sản xuất thì vô hạn và dân
số thì cũng ngày càng tăng). Do đó, dưới tác động của quy luật cung cầu, giá
đất có xu hướng ngày càng tăng và được thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa
cung và cầu. Nói cách khác giá đất luôn có xu hướng được thiết lập ở mức cao
hơn để cân bằng lượng cung có hạn về đất với lượng cầu có khả năng thanh
toán ngày càng tăng và thay đổi giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau
(ngoại trừ các cơn sốt đất).
2.1.1.3. Mục đích của việc xác định giá đất
Theo Nguyễn Thị Cúc (2013) [2] việc định giá đất có ý nghĩa đặc biệt
quan trọng đối với Nhà nước, các cá nhân và các doanh nghiệp vì những lý do
như sau:
a. Đối với Nhà nước:
Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo những nguyên tắc: Sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

8
Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng
theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Đất đai tại khu vực giáp ranh giữa các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điểu kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng
như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì mức giá như nhau.
Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của Pháp luật;
Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho tuê đất không
thông qua đất giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất
cho các tổ chức, cá nhân;
- Xác định giá trị quyề sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp Nhà nước khi tiến hành cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của Pháp luật;
- Tính giá trị sử dụng đất để tính giá trị bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất sử dụng vào nục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng và phát triển kinh tế;
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về
đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của Pháp luật.
b. Đối với các cá nhân và các doanh nghiệp:
- Nhằm xác định giá trị góp vốn hợp tác kinh doanh;
- Phân chia tài sản;
- Mua bán quyền sử dụng đất;
- Thế chấp vay vốn ngân hàng và đảm bảo nghĩa vụ tài chính khác;
- Đền bù giải tỏa

9
2.1.1.4. Nguyên tắc định giá đất
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật đất đai, Điều
4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định [12]
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.
2.1.1.5. Các phương pháp tính giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ [10] gồm có hai phương
pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp
chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị
định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ [11]. Phương pháp hệ
số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ [12].
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích
đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác
định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện

10
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân
hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên
địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự
án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích
sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác
định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra
trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan,
thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường hợp
đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử
dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp
với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn

11
để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với
những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu
cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm
khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế (Phùng Ngọc
Phương, 2011) [13].
2.1.2. Các khái niệm về quản lý tài chính về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan
Nhà nước đối với đất đai, đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình
hình sử dụng đất; trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng theo
chủ trương của Nhà nước; trong việc kiểm tra giám sát quá trình sử dụng đất,
đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước, đảm bảo cho việc khai thác sử
dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao.
Quản lý Nhà nước về đất đai có mục đích chủ yếu là làm cho vốn đất
đai của quốc gia ngày càng được khai thác sử dụng tốt hơn phục vụ cho quốc
kế dân sinh, đảm bảo công bằng xã hội trong việc hưởng thụ những nguồn lợi
do đất đai mang lại, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Để đạt
được mục tiêu này, Nhà nước đã sử dụng các công cụ quản lý sau: Pháp luật;
Quy hoạch - Kế hoạch sử dụng đất; Kinh tế - Tài chính.
Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính
để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục
tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai.
2.1.3. Các nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai
Từ lý luận cũng như kinh nghiệm quốc tế, có thể thấy hệ thống tài chính
đất đai hiệu quả sẽ mang lại nguồn thu bền vững cho ngân sách địa phương, bảo
đảm đầy đủ nguồn lực cho phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng.
Ở hầu hết các nước công nghiệp, nguồn thu từ thuế đất chiếm từ 50%
tới 100% nguồn thu ngân sách địa phương (phụ thuộc vào phương thức đánh
thuế đất và các loại thuế khác). Như vậy hệ thống tài chính đất đai bao gồm

12
giá đất và định giá đất: thuế đất đai và bất động sản; các phương thức chuyển
giá trị đất đai thành vốn tài chính.
Theo Đặng Hùng Võ (2018) [20] thì ở Việt Nam, một đất nước có nền
kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, nguồn lực đất công, tài sản
công vô cùng lớn tạo nên cơ hội thuận lợi cho tăng vốn đầu tư phát triển nếu
biết cách thu từ đất công.
Căn cứ vào Điều 107 Luật đất đai số 45/2003/QH13 của Quốc hội quy
định về các khoản thu tài chính từ đất đai cụ thể gồm những khoản như sau:
Điều 107. Các khoản thu tài chính từ đất đai 1.
Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải
nộp tiền sử dụng đất;
b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;
d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Đặc điểm các khoản thu NSNN từ đất
Đặc điểm các khoản thu từ đất đai (Nguyễn Thị Cúc, 2013) [2] bao gồm:
Thứ nhất, nguồn thu từ đất gồm nhiều khoản thu trong hệ thống thuế
Nhà nước.
Thứ hai, các khoản thu từ đất đai có phạm vi áp dụng rộng, đối tượng
tác động rất lớn, đa dạng.
Thứ ba, thủ tục hành chính với các khoản thu từ đất đai mang tính đặc
thù cơ bản. Việc thu thuế đối với đất đai vừa được thực hiện thông qua cơ
quan, tổ chức, doanh nghiệp và vừa trực tiếp với người nộp thuế.

13
2.1.3.1. Tiền sử dụng đất
Khoản 25, Điều 4, Luật Đất đai 2003 [6] quy định: “Tiền sử dụng đất là
số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định”. Nói cách khác
tiền sử dụng đất là khoản tiền mà Nhà nước thu của người sử dụng đất khi
được Nhà nước cho phép sử dụng đất mà thuộc các trường hợp phải nộp tiền
sử dụng đất, tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy
định. Tiền sử dụng đất được xác định trên các căn cứ: diện tích đất được giao,
được chuyển mục đich sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích
sử dụng đất và giá đất thu tiền sử dụng đất. Giá đất được áp dụng theo bảng
giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Việc quản lý nguồn thu ngân sách
nhà nước (NSNN) từ tiền sử dụng đất được thực hiện thông qua các chính
sách của Nhà nước, cụ thể là Chính sách thu tiền sử dụng đất:
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nước. Một số điểm mới cơ bản
tại hai Nghị định này như sau:
1. Đối với Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất:
Thứ nhất, đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng
đất trên cơ sở các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị
thửa đất hoặc khu đất được giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất, cụ thể:
- Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận
(công nhận) quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất
ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở thì giá đất tính
thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất.
- Đối với thửa đất hoặc khu đất giao đất cho tổ chức không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công

14
nhận quyền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức mà diện
tích đất tính thu tiền sử dụng đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá
đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ
đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh
còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp
hệ số điều chỉnh giá đất, được tính bằng giá đất tại Bảng giá nhân (x) hệ số
điều chỉnh giá đất.
Thứ hai, thời điểm xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ
gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục
đích sang đất ở là thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất hoặc
có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền. Như vậy, sẽ không còn việc xác định giá đất tính thu tiền sử
dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận hoặc xin
chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Thứ ba, theo Luật Đất đai 2013 thì nhà nước chủ động thu hồi đất theo
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo quỹ đất đã giải phóng mặt bằng để giao
đất cho nhà đầu tư chủ yếu thông qua hình thức đấu giá; thu hẹp hơn các
trường hợp giao đất không thông qua đấu giá. Để đảm bảo tính khả thi, Nghị
định số 45/2014/NĐ-CP quy định cho phép nhà đầu tư tự nguyện ứng tiền bồi
thường, giải phóng mặt bằng và được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo
phương án được phê duyệt trong một số trường hợp.
Thứ tư, mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch,
được cấp trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (Luật Đất
đai 2003 không cấp GCN cho trường hợp này); bổ sung quy định thu tiền sử
dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn
gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng

15
đất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để ở trước ngày 01/7/2004 và
trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bán thanh lý, hóa
giá công trình xây dựng trên đất (không phải là nhà ở) trước ngày 01/7/2004.
Tiền cho thuê đất, thuê mặt nước
Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước là một trong những khoản thu của
NSNN đối với người sử dụng đất áp dụng trong trường hợp được Nhà nước
cho thuê đất, thuê mặt nước. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao
quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Tiền
thuê đất, thuê mặt nước là số tiền người sử dụng đất phải trả khi được Nhà
nước cho thuê đất, thuê mặt nước (dưới đây gọi chung là tiền thuê đất) trong
một thời hạn nhất định.
Tổ chức, cá nhân thuộc diện phải nộp tiền thuê đất được chia ra 2 loại:
bao gồm, diện phải nộp tiền thuê đất hàng năm và diện được lựa chọn một
trong 2 hình thức nộp hàng năm hoặc nộp 1 lần cho cả thời gian thuê, trong
đó: Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong nước; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm hoặc
thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đối với Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Ngày 15/05/2014, Căn cứ Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013, Chính
Phủ ban hành Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước. Theo đó, những điểm thay đổi cơ bản về thu tiền tiền thuê đất,
thuê mặt nước như sau:
Thứ nhất, đơn giá thuê đất hàng năm đã được điều chỉnh từ mức chung
là 1,5% giá đất xuống còn 1% giá đất, riêng đối với đất thuộc đô thị, trung
tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả
năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất
kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban

16
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định tỷ lệ phần trăm
(%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%;
đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế
- xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh
vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định
của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng
tối thiểu không thấp hơn 0,5%. Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ
% cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử
dụng đất.
Thứ hai, đơn giản hóa việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất.
Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa
phương, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch; hàng năm,
Sở Tài chính chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều
chỉnh giá đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử
dụng đất.
Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính trong xác định và điều chỉnh đơn
giá thuê đất. Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính, giá đất tính thu tiền
thuê đất, mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện xác định đơn giá
thuê đất và thông báo số tiền thuê đất phải nộp cho người sử dụng đất khi nhà
nước cho thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định 05
năm theo quy định. Đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước,
Sở Tài chính chủ trì xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành mức thu tiền
thuê đối với từng loại đất này, trên cơ sở đó cơ quan thuế thực hiện xác định
đơn giá và số tiền thuê đất phải nộp.
Thứ tư, tăng cường trách nhiệm, nghĩa vụ của các đối tượng được nhà
nước nhà nước cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó,

17
nếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được
miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước có nguyên nhân từ phía người thuê
đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho
thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo
quy định của pháp luật đất đai thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách Nhà nước
số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất
được miễn, giảm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Thứ năm, theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ chủ động thu
hồi đất theo quy hoạch, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất
sạch để giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không đấu
giá. Quỹ phát triển đất sẽ ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng để thực hiện và hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn.
Thứ sáu, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người được nhà nước
cho thuê đất, tại Nghị định này đã cho phép đối với các dự án thuê đất, thuê mặt
nước trước ngày 01/7/2014 và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất mà
đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá quy định tại Nghị định này thì được điều chỉnh
đơn giá theo Nghị định này kể từ ngày 01/01/2015. Đồng thời, cũng có quy định
xử lý đối với các trường hợp được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/01/2006
mà có các nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất ghi tại Quyết định cho thuê
đất, Giấy chứng nhận đầu tư, Hợp đồng cho thuê đất theo hướng đảm bảo cam
kết của nhà nước và phù hợp với điều kiện thực tiễn.
Nghị định số 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước.
Về việc xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định số
123/2017/NĐ-CP sửa đổi, đối với trường hợp đất sử dụng đồng thời vào mục
đích phải nộp tiền thuê đất, mục đích không phải nộp tiền thuê đất thì số tiền
thuê đất phải nộp được xác định trên cơ sở phân bổ diện tích theo mục đích sử
dụng đất.

18
2.1.3.2. Tiền thuế từ đất
a, Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Từ năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày
17/6/2003 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến
2010. Sau đó có Nghị quyết 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về
tiếp tục miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31/12/2020.
Số thuế sử dụng đất nông nghiệp phát sinh hàng năm giai đoạn này là
0. b, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế nhà, đất được thực hiện từ những năm đầu thập kỷ 90 của thế kỷ
XX. Từ năm 1991 đến 1994 Pháp lệnh về thuế nhà, đất được ban hành, thay
đổi và bổ sung ba lần. Giai đoạn trước 1/1/2012, thuế nhà, đất được thực hiện
theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/7/1992 và pháp lệnh sửa
đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/5/1994. Theo đó
thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đất ở, đất xây dựng công trình, được
tính dựa trên diện tích, hạng đất và giá thóc tại địa phương
Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp
thứ 7 ngày 17/6/2010 đã thông qua luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
(PNN), có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012. Đối tượng chịu thuế sử dụng
đất PNN bao gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất khai thác, chế biến khoáng sản,
đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm và một số loại đất phi nông nghiệp
khác sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Theo luật này, căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất. Giá tính
thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của
1m2 đất. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu
kỳ 5 năm. Thuế suất được quy định riêng đối với từng trường hợp cụ thể, biến
động từ 0,03% – 0,2%.

19
c, Thuế thu nhập cá nhân liên quan đến bất động sản
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, luật sửa đổi bổ sung một số
điều của luật thế thu nhập cá nhân năm 2012, luật sửa đổi bổ sung một số điều
của các loại luật về thuế 2014: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động
sản (BĐS) được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần
chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.
Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và các luật sửa đổi bổ sung năm 2012,
2014 nêu rõ các trường hợp nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2009, chỉ
thu một lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần
chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế. Trường hợp chuyển
nhượng từ ngày 01/01/2009 trở về sau thì thực hiện theo Luật thuế thu nhập
cá nhân 2007.
2.1.3.3. Tiền lệ phí đối với các công việc liên quan đến đất đai
Lệ phí trước bạ: là khoản tiền mà cơ quan thuế thu của người được Nhà
nước giao đất (gồm cả trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất khi được hợp
thức hoá quyền sử dụng đất) hoặc khi được phép nhận chuyển quyền sử dụng
đất. Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số
124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí
trước bạ, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/2013 quy định Nhà nước thu 0,5%
của giá trị quyền sử dụng đất và chỉ thu một lần khi xảy ra việc nhận chuyển
quyền sử dụng đất.
Lệ phí địa chính: là khoản tiền mà Nhà nước thu khi cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền thực hiện một trong các công việc về địa chính sau đây: cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả cấp giấy hợp thức hoá quyền
sử dụng đất); chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, bao gồm chứng nhận
thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi
về mục đích sử dụng đất; trích lục hồ sơ địa chính, gồm trích lục bản đồ hoặc
các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính theo yêu cầu của người sử dụng
đất.

20
2.1.3.4. Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai
Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai là khoản
tiền mà Nhà nước thu của người vi phạm pháp luật trong khi quản lý hoặc sử
dụng đất đai. Nó có thể là tiền thu từ việc xử phạt hành chính khi vi phạm
pháp luật về đất đai hoặc tiền thu từ việc phải bồi thường cho Nhà nước khi
gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
2.1.3.5. Vai trò của các khoản thu từ đất đai
Vai trò của đất đai có thể được xem xét dưới nhiều góc độ: kinh tế, văn
hóa, xã hội, giáo dục, tinh thần. Luận văn này nghiên cứu đất đai dưới góc độ
là nguồn thu tài chính, do vậy mục tiêu chủ yếu và cơ bản là sử dụng đất đai
phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước.
Vai trò của các khoản thu từ đất đai (Nguyễn Thị Cúc, 2013) [2] gồm:
Một là, các khoản thu từ đất góp phần đảm bảo nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước, là nguồn thu ổn định, bền vững của ngân sách địa phương Hai
là, các khoản thu từ đất là công cụ quan trọng của Nhà nước góp
phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản
Thông qua thu các loại thuế liên quan đến đất đã giúp Nhà nước nắm
được hoạt động mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có biện pháp
quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và quản
lý của Nhà nước đối với đất đai.
Ba là, các khoản thu từ đất tác động tích cực tới sản xuất kinh doanh,
thu hút vốn đầu tư: thông qua các ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
đã góp phần thu hút đầu tư trong và ngoài nước.
Bốn là, thực hiện chính sách công bằng xã hội: thông qua chính sách
thu - miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp do mất mùa, cho các hộ nghèo,
vùng sâu, vùng xa; Miễn giảm thuế nhà đất cho hộ nghèo, người có công với
cách mạng.

21
2.2. Cơ sở pháp lý
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành
Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng
dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê
báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-
CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-
BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ;
Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban
hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày
28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký
hoạt động tư vấn về giá đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1
năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và
sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề
đấu giá tài sản. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của
Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất.

22
- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ
Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban
hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm
2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức
thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất. Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5
tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều
thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính từ đất trên thế
giới
2.3.1.1. Đài Loan
Đài Loan đã đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách
ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai. Về chế độ sở hữu đất đai,
cách tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam (nhưng dùng cách
diễn đạt khác). Pháp luật Đài Loan có quy định: “Toàn bộ đất đai trong lãnh
thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do
người dân chiếm giữ được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật.
Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể
mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất”. Như vậy, có thể hiểu rằng sở

23
hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt, được quy
định cụ thể trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của
toàn dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để áp thuế cũng như xác
định giá đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất. Quyền tiên mãi của
Nhà nước được xác lập làm cho mọi người phải ghi nhận, đăng ký giá đất đối
với đất đai mình đang chiếm giữ phù hợp với giá thị trường (Chin Lin, 2008).
Nói chung, giá đất do ủy ban nói trên công bố hàng năm đều thấp hơn
giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất
cũng chỉ bằng 87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006). Khi xem xét giá trị
bồi thường cụ thể, chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố
hàng năm sao cho phù hợp với giá thị trường để ủy ban định giá đất quyết
định (Chin Lin, 2008).
Việt Nam có thể xem xét kinh nghiệm của Đài Loan để áp dụng cơ chế
giao trách nhiệm quyết định giá đất theo thị trường, mức bồi thường cho một
ủy ban định giá đất. Chúng ta có thể giao nhiều nhiệm vụ khác có liên quan
tới giá đất cho ủy ban này như giải quyết tranh chấp về giá đất, giải quyết
khiếu nại về giá đất. Để trở thành hệ thống, ở Trung ương cũng cần thành lập
ủy ban định giá đất cấp quốc gia có chức năng giải quyết các tranh chấp,
khiếu nại về giá đất ở địa phương.
2.3.1.2. Các nước Đông Âu
Theo Richard Grover (2007) các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở
Đông Âu (các nước xã hội chủ nghĩa cũ ở Đông Âu) có hoàn cảnh khá giống
nhau. Tất cả các nước này đều xây dựng và thông qua Hiến pháp mới với
quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Liên Bang Nga thông qua Hiến pháp vào
năm 1993 (khẳng định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản),
thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 1994 (Chương 17 nói về cơ chế chiếm giữ
đất bắt buộc), nhưng Bộ luật Đất đai vẫn chưa thể thông qua Viện Duma (vấn
đề đất đai vẫn chỉ được điều chỉnh theo các Nghị định và Sắc lệnh của Tổng

24
thống). Rumania thông qua Hiến pháp mới vào năm 1992 (khẳng định Nhà
nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về tài sản), Luật Bán đất bắt buộc vào
năm 1994 và thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 2005. Ba Lan thông qua Hiến
pháp vào năm 1997 với quy định về cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc để sử
dụng vào mục đích công cộng khi đã giải quyết bồi thường cho người mất đất.
2.3.2. Tổng quan công tác quản lý tài chính và giá đất tại Việt Nam
Theo Đặng Hùng Võ (2018) [20], Một trong những khó khăn nhất
chính là không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường vì giá đất
thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai. Ngoài ra,
khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh
vẫn thấp hơn giá thị trường ở mức đáng kể, lý do chủ yếu là các địa phương
vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của người
dân; cách thức tính giá thuê đất hiện cũng dựa vào tỷ lệ phần trăm của bảng
giá đất...
Hệ thống thuế về đất đai và bất động sản ở Việt Nam đang được đánh
giá là không hiệu quả, bởi nguồn thu từ thuế đất quá thấp và không trở thành
công cụ điều tiết thị trường.
Hơn nữa, việc thu lại giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng được đầu
tư bằng nguồn ngân sách nhà nước mang lại đã được đưa vào quy định của
pháp luật đất đai nhưng chỉ như một chủ trương mà chưa có bất kỳ một quy
định nào về giải pháp thực hiện.
Ngoài ra, việc phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất đai
kề bên hạ tầng nhằm thu được phần giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại
để sử dụng vào chi trả cho phát triển hạ tầng, đồng thời khắc phục tình trạng
không bảo đảm cảnh quan đô thị, tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Việt Nam
cần áp dụng cơ chế: nhà nước thu hồi đất cho phát triển hạ tầng và đất đai kề bên
cùng với giải quyết tái định cư tại chỗ; thực hiện dự án góp đất và điều

25
chỉnh lại đất đai; cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các dự
án hạ tầng vì mục tiêu lợi nhuận.
Đối với các dự án BT, cần bổ sung một điều quy định riêng trong Luật
Đất đai, trong đó quy định về điều kiện áp dụng; phạm vi áp dụng; nội dung
hợp đồng BT; quy trình đánh giá chất lượng hạ tầng và định giá hạ tầng, yêu
cầu về định giá khu vực đất và tài sản gắn liền đem đổi lấy hạ tầng.
Về điều kiện áp dụng, phải có phân tích chi phí, lợi ích của phương án
BT và phương án nhà nước đấu giá đất lấy tiền xây dựng hạ tầng, bảo đảm
hiệu quả lợi ích trừ chi phí của phương án BT cao hơn.
Bên cạnh đó, theo kinh nghiệm của nhiều nước công nghiệp phát triển,
quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra một kịch bản phát triển
làm cho giá trị đất đai tăng lên. Các cơ quan quản lý có thể phát hành Giấy
chứng nhận quyền phát tiển cho các nhà đầu tư để tạo vốn tài chính cho thực
hiện quy hoạch và hưởng lợi từ quy hoạch.
Số thu NSNN từ đất tăng trưởng cao qua các năm tạo nguồn lực quan
trọng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Năm 2002 số thu từ các khoản từ đất
khoảng 5.486 tỷ đồng (chiếm 4,4% tổng thu NSNN), đến năm 2010, số thu
NSNN từ đất đã tăng lên là 67.767 tỷ đồng (chiếm 11,21% tổng thu NSNN).
Năm 2016, số thu tiền sử dụng đất đạt 98.573 tỷ đồng, bằng 197,5% dự toán
(tương ứng 48.753 tỷ đồng), tăng 45,6% so với thực hiện năm 2015, khoảng
9% tổng thu NSNN.
Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã từng bước
tạo lập cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ, từng bước hoàn thiện
chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy
động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa
đất đai trở thành nội lực, nguồn vốn có vị trí nhất định để phát triển đất nước.
Các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo
đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm
đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất.

26
Nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai trong thời gian tới, cần
hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai nhằm tháo gỡ kịp thời những khó
khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Ngoài ra, cần áp dụng đồng bộ
các biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản và có
chế tài đăng ký biến động về giao dịch bất động sản nhằm tránh thất thu thuế.
Quản lý chặt chẽ, hiệu quả, theo đúng quy định pháp luật đối với quỹ đất ở
khu vực Doanh nghiệp nhà nước, khu vực sự nghiệp công, đất nông lâm
trường quốc doanh; Thực hiện tái cơ cấu hàng hóa bất động sản cho phù hợp
với nhu cầu của thị trường, đồng thời đẩy mạnh phát triển các loại hình nhà ở
xã hội có sự tham gia, điều tiết của nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho
các đối tượng khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo
đảm an sinh xã hội.
Ngoài ra, cần nâng cao năng lực và hiệu quả hoạt động của hệ thống
định giá đất và công cụ hỗ trợ tài chính, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính
về đất đai, tập trung tháo gỡ vướng mắc trong khâu tổ chức thực hiện nhất là
trong việc giao đất và cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá
đất, nghĩa vụ tài chính đất đai và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất.
Việt Nam có thể tiếp thu kinh nghiệm của các nước này về việc xây
dựng hệ thống dịch vụ định giá phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường theo
chuẩn định giá quốc tế. Trong quá trình này, hiệp hội định giá của mỗi nước
có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết
định giá đất và giải quyết về tranh chấp giá đất để tính bồi thường. Mặt khác,
hiệp hội cũng đóng vai trò chủ yếu trong phát triển nghề nghiệp, thống nhất
hạ tầng thông tin phục vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ định
giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất chuẩn định giá quốc tế.

27
2.2.3. Bài học kinh nghiệm cho tỉnh Thái Nguyên về quản lý chính sách tài
chính về đất đai, giá đất
Thái Nguyên là một trong những tỉnh có kinh tế phát triển mạnh, quy tụ
nhiều khu công nghiệp lớn của cả nước như các KCN: Sông Công I (195ha),
Sông Công II (250ha), Nam Phổ Yên (120ha), Yên Bình (400ha), Điềm Thụy
(350ha), công nghệ cao Samsung… Ðể tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu
hút đầu tư các chính sách đất đai đã được tỉnh chú trọng và bảo đảm giải
quyết các khó khăn tồn tại. Theo Sở TN - MT Thái Nguyên, Sau 4 năm triển
khai Luật Đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên công tác quản lý nhà
nước về đất đai đã có nhiều chuyển biến tích cực, việc quản lý sử dụng đất đai
ngày càng có hiệu lực, hiệu quả, từng bước đi vào nền nếp, góp phần đáng kể
vào sự nghiệp xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh, quốc
phòng nhưng bên cạnh đó, vẫn còn một số vướng mắc cần tháo gỡ.
Quyết định số 3477/QĐ-UBND ngày 8.12.2015 của UBND tỉnh về
công bố Bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài
nguyên và Môi trường và Quyết định số 3635/QĐ-UBND ngày 29.12.2016 về
việc công bố chuẩn hóa thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm
quyền giải quyết của cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã sau khi Văn phòng Đăng ký
được tổ chức lại thành một cấp; triển khai và chỉ đạo các địa phương đẩy
nhanh việc lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử
dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020); tham mưu ban hành các quy định về chính
sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng để phục vụ các dự án trọng điểm của tỉnh, các khu công nghiệp…; triển
khai thực hiện các dự án đổi mới trang thiết bị, tích hợp quản lý, xử lý lưu trữ,
phân phối thông tin tài nguyên và môi trường, triển khai dịch vụ công trực
tuyến cấp độ 3 - 4, áp dụng hệ thống ISO TCVN 9001: 2008 trong hoạt động
của cơ quan...; tăng cường tính công khai minh bạch về quy hoạch, kế hoạch

28
sử dụng đất các cấp và thực hiện thủ tục hành chính trên Trang thông tin điện
tử của Sở... (Tùng Lâm, 2018)
Bên cạnh đó, khẩn trương triển khai, hoàn thành việc điều chỉnh quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của các cấp bảo đảm chất lượng, đồng bộ,
thống nhất và nâng cao tính khả thi; tăng cường việc kiểm tra, giám sát thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp và các đối tượng sử dụng đất;
rà soát điều chỉnh hoặc hủy bỏ các dự án, công trình có trong kế hoạch hàng
năm mà đã quá 3 năm nhưng chưa thực hiện theo quy định của pháp luật để
bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.

29
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa
* Phạm vi nghiên cứu:
- Về mặt nội dung: Nghiên cứu quản lý nhà nước về các khoản thu từ
đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Đó là các khoản: tiền sử dụng đất; tiền thuê
đất; tiền sử dụng đất nông nghiệp; tiền sử dụng đất phi nông nghiệp; tiền thuế
thu nhập doanh nghiệp; tiền thuế thu nhập cá nhân.
- Về mặt không gian: Đề tài nghiên cứu công tác quản lý các nguồn thu
từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Về mặt thời gian: Đề tài nghiên cứu công tác quản lý các nguồn thu từ
đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018.
3.2. Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1: Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái
Nguyên.
Nội dung 2: Thực trạng quản lý tài chính về đất đai và giá đất trên địa
Nội dung 3: Đánh giá kết quả công tác quản lý tài chính đất đai và công
tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Nội dung 4: Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý các nguồn
thu từ đất.
3.3. Các phương pháp nghiên cứu
3.3.1. Phương pháp thu thập thông tin
3.3.1.1. Thu thập thông tin thứ cấp
Thu thập dữ liệu thứ cấp qua các nguồn sau:

30
Từ các tài liệu, công trình nghiên cứu, đề tài, luận văn, bài báo khoa
học, hội thảo, kỷ yếu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài của đề tài.
Thông tin được công bố chính thức như các Nghị định của Chính phủ,
các Bộ luật, tài liệu do các sở, ban ngành tỉnh Thái Nguyên ban hành.
Ngoài ra, thu thập số liệu thông qua một số website chính thống như
trang thông tin điện tử tỉnh Thái Nguyên, trang thông tin điện tử Cục thuế,
Chi cục thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường, trang thông tin điện tử Chính phủ
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và một số website khác.
3.3.1.2. Thu thập thông tin sơ cấp
Luận văn thu thập thông tin sơ cấp: Được thực hiện thông qua phát
hành, thu thập và xử lý thông tin trên phiếu điều tra các đối tượng doanh
nghiệp và cán bộ quản lý.
Thu thập số liệu sơ cấp
Luận văn thu thập số liệu sơ cấp: Công tác quản lý tài chính về đất đai
và giá đất chủ yếu được thực hiện trên 2 đối tượng sử dụng đất là tổ chức và
người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh, tuy nhiên do phạm vi và một số hạn chế
nên đề tài tập trung đi tìm hiểu và điều tra đối tượng thu thuế nhiều nhất vào
NSNN là các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh. Số liệu được thực hiện thông
qua phát hành, thu thập và xử lý thông tin trên phiếu điều tra các đối tượng
doanh nghiệp và cán bộ quản lý.
* Chọn điểm nghiên cứu
Luận văn tập trung điều tra những doanh nghiệp đang hoạt động tại
trong và ngoài Khu công nghiệp tỉnh Thái Nguyên. Lý do chọn các đơn vị này
là do có là các doanh nghiệp hoạt động trong Khu công nghiệp và ngoài khu
công nghiệp.
* Chọn mẫu điều tra:
- Mẫu nghiên cứu: Được chọn theo 2 nhóm đối tượng, bao gồm: doanh
nghiệp ( 30 doanh nghiệp) (xem phụ lục) và cán bộ quản lý (10 cán bộ) (xem
phụ lục). Do địa bàn chọn mẫu ở các vùng cách xa nhau và địa hình đi lại khó

31
khăn nên chọn mẫu ngẫu nhiên 30 doanh nghiệp và chọn mẫu chủ ý 10 cán bộ
nhưng vẫn đảm bảo tính khách quan trong quá trình chọn mẫu.
- Đối tượng chọn mẫu:
+ Cán bộ quản lý: Điều tra 10 cán bộ quản lý.
+ Doanh nghiệp: Điều tra 30 doanh nghiệp đã đi vào hoạt động được
trên 5 năm.
* Thời gian điều tra:
Thông tin từ bảng điều tra được thu thập từ đầu tháng 6 năm 2018 cho
đến hết tháng 9 năm 2018.
3.3.2. Phương pháp tổng hợp thông tin
- Đối với thông tin thứ cấp: Sau khi thu thập được các thông tin, tác
giả tiến hành phân loại, sắp xếp thông tin theo thứ tự ưu tiên về mức độ quan
trọng của thông tin.
- Đối với thông tin sơ cấp: Để đánh giá công tác quản lý các khoản thu
từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên người được hỏi được yêu cầu đánh giá
theo thang đo gồm 5 mức: Rất không đồng ý, không đồng ý, tương đối đồng
ý, đồng ý, rất đồng ý. Phiếu điều tra sau khi hoàn thành sẽ được kiểm tra và
nhập vào máy tính bằng phần mềm Excel để tiến hành tổng hợp. Phương pháp
tổng hợp căn cứ vào kết quả phiếu điều tra để tổng hợp các ý kiến đánh giá về
các nội dung cần hỏi.
3.3.3. Phương pháp so sánh thông tin
Sau khi tính toán số liệu, tiến hành so sánh số liệu qua các năm để đánh
giá sự tương quan giữa các khoản thu, chỉ ra được diễn biến các khoản thu
qua các năm để thấy được tình hình tăng giảm của các khoản thu như thế nào.
Từ đó đưa ra được những nhận xét, đánh giá, rút ra những nguyên nhân khách
quan và chủ quan về công tác quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên thông qua kết quả tổng hợp và tính toán số liệu.

32
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tỉnh Thái Nguyên
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi trung du Bắc Bộ, nằm trong vùng
trung du và miền núi Bắc Bộ; có diện tích tự nhiên là 3.562,82 km², dân số
hiện nay là hơn 1 triệu người, chiếm 1,13% diện tích và 1,41% dân số so với
cả nước. Tỉnh Thái Nguyên phía Bắc tiếp giáp với tỉnh Bắc Kạn, phía Tây
giáp với tỉnh Thái Nguyên và tỉnh Tuyên Quang, phía Đông giáp với các tỉnh
Lạng Sơn và Bắc Giang và phía Nam tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội. Với vị trí
địa lý là một trong những trung tâm chính trị, kinh tế của khu Việt Bắc nói
riêng, của vùng trung du miền núi đông bắc nói chung, Thái Nguyên là cửa
ngõ giao lưu kinh tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng
Bắc Bộ. Cùng với vị trí trung tâm của Việt Bắc, Thái Nguyên còn là nơi hội tụ
nền văn hóa của các dân tộc miền núi phía Bắc, là đầu mối các hoạt động văn
hóa, giáo dục của cả vùng núi phía Bắc rộng lớn.
Địa hình:
Thái Nguyên có nhiều dãy núi cao chạy theo hướng Bắc Nam và thấp
dần xuống phía Nam. Cấu trúc vùng núi phía Bắc chủ yếu là đa phong hóa
mạnh, tạo thành nhiều hang động và thung lũng nhỏ. Phía Tây Nam có dãy
Tam Đảo với đỉnh cao nhất 1.590m, các vách núi dựng đứng và kéo dài theo
hướng Tây Bắc - Đông Nam. Ngoài dãy núi trên còn có dãy Ngân sơn bắt đầu
từ Bắc Kạn chạy theo hướng Đông Bắc, Tây Nam đến Võ Nhai và dãy núi
Bắc Sơn chạy theo hướng Tây Bắc, Đông Nam. Cả ba dãy núi Tam Đảo,
Ngân Sơn, Bắc Sơn đều là những dãy núi cao che chắn gió mùa đông bắc.
Thái Nguyên là một tỉnh trung du miền núi nhưng địa hình lại không phức tạp
lắm so với các tỉnh trung du, miền núi khác, đây là một thuận lợi của Thái
Nguyên cho canh tác nông lâm nghiệp và phát triển kinh tế xã hội nói chung
so với các tỉnh trung du miền núi khác.

33
Dân cư và phân bố dân cư:
Trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên có nhiều dân tộc anh em sinh sống,
trong đó có 8 dân tộc chủ yếu đó là Kinh, Tày, Nùng, Sán dìu, H’mông, Sán
chay, Hoa và Dao. Dân cư phân bố không đều, vùng cao và vùng núi dân cư
rất thưa thớt, trong khi đó ở thành thị và đồng bằng dân cư lại dày đặc. Mật độ
dân số thấp nhất là huyện Võ Nhai 72 người/ km2, cao nhất là Thành phố
Thái Nguyên với mật độ 1.260 người/ km2.
Cơ sở hạ tầng của tỉnh Thái Nguyên
- Giao thông Đường bộ
Tổng chiều dài Đường bộ của Tỉnh là 2.753 km trong đó: Đường quốc
lộ: 183 km. Đường tỉnh lộ: 105,5km. Đường huyện lộ: 659 km. Đường liên
xã: 1.764 km. Các Đường tỉnh lộ, quốc lộ đều được dải nhựa. Hệ thống
Đường quốc lộ và tỉnh lộ phân bố khá hợp lý trên địa bàn tỉnh, phần lớn các
Đường đều xuất phát từ trục dọc quốc lộ 3 đi trung tâm các huyện lỵ, thị xã,
các khu kinh tế, vùng mỏ, khu du lịch và thông với các tỉnh lân cận. Đường
quốc lộ 3 từ Hà Nội lên Bắc Kạn, Cao Bằng cắt dọc toàn bộ tỉnh Thái
Nguyên, chạy qua Thành phố Thái Nguyên, nối Thái Nguyên với Hà Nội và
các tỉnh đồng bằng Sông Hồng. Các quốc lộ 37, 18, 259 cùng với hệ thống
Đường tỉnh lộ, huyện lộ là mạch máu quan trọng nối Thái Nguyên với các
tỉnh xung quanh.
- Giao thông Đường sắt
Hệ thống Đường sắt từ Thái Nguyên đi các tỉnh khá thuận tiện.
Tuyến Đường sắt Hà Nội - Quán Triều chạy qua tỉnh nối Thái Nguyên
với Hà Nội. Tuyến Đường sắt Quán Triều - Núi Hồng rất thuận tiện cho việc
vận chuyển khoáng sản (vận chuyển than).
Tuyến Đường sắt Lưu Xá - Khúc Rồng nối với tuyến Đường sắt Hà Nội
- Quán Triều, tuyến Đường sắt này cũng nối tỉnh Thái Nguyên với tỉnh Bắc
Ninh (đến Ga kép) và ra tỉnh Quảng Ninh.
Hệ thống Đường sắt của tỉnh Thái Nguyên đảm bảo phục vụ vận
chuyển hành khách và hàng hóa với các tỉnh trong cả nước.

34
- Giao thông Đường thuỷ
Thái Nguyên có 2 tuyến Đường sông chính là: Đa Phúc - Hải Phòng dài
161 km. Đa Phúc - Hòn Gai dài 211 km. Ngoài ra, Thái Nguyên có 2 con
sông chính là sông Cầu và sông Công.
Đề án chống lũ lụt sông Cầu được Liên danh Tập đoàn Phúc Lộc -
Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 8 thực hiện đầu tư theo hình
thức đối tác công tư (PPP) - hợp đồng BT. Đề án gồm có 9 dự án thành phần:
Dự án số 1 và số 2: Xây dựng hoàn thiện hệ thống đê bờ hữu, đê bờ tả sông
Cầu đoạn qua Thành phố Thái Nguyên; Dự án số 3: Xây dựng hoàn thiện hệ
thống đê hai bên suối Mo Linh đoạn qua Thành phố Thái Nguyên; Dự án số
4: Xây dựng hệ thống kè chống sạt lở đê hai bên sông và xây dựng 3 bến
thuyền tại thượng lưu cầu Quang Vinh, cầu Gia Bẩy, đập Thác Huống; Dự án
số 5: Xây dựng hoàn thiện hệ thống đường giao thông hai bên bờ sông Cầu;
Dự án số 6: Nạo vét, mở rộng lòng sông đoạn từ cầu Cao Ngạn đến đập Thác
Huống; Dự án số 7: Xây dựng mở rộng đập Thác Huống, đập Quang Vinh;
Dự án số 8: Xây dựng mới 4 cây cầu (cầu Quang Vinh, cầu Quang Vinh 2,
cầu Xuân Hòa, cầu Huống Thượng) và sửa chữa, nâng cấp cầu Gia Bẩy; Dự
án số 9: Xây dựng cầu Bến Oánh, cầu Mo Linh qua suối Mo Linh.
Các công trình thuộc dự án sau khi hoàn thành cũng sẽ đảm bảo công
tác an toàn phòng chống lũ cho khu vực hai bên bờ sông Cầu, Thành phố Thái
Nguyên và huyện Đồng Hỷ, tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông đường
thủy vận chuyển hàng hóa, đồng thời khôi phục khả năng tưới tiêu cho sản
xuất nông nghiệp và cung cấp nước sạch phục vụ sinh hoạt của nhân dân. Dự
án cũng sẽ kết nối Thành phố Thái Nguyên với các khu đô thị mới phía bờ
Đông của Thành phố, đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư và dịch vụ du lịch,
khách sạn của Thành phố; tạo cảnh quan đô thị văn minh, đảm bảo Thành phố
Thái Nguyên đủ tiêu chuẩn đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh.

Khóa luận Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018

Khóa luận Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Khóa luận Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018

Similar to Khóa luận Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018 (20)

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

Khóa luận Đánh giá công tác quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018