Download luận văn đồ án tốt nghiệp với đề tài: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội –Chi nhánh Đông Sài Gòn

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ CÔNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
******
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản
cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại ngân hàng
Quận Đội –Chi nhánh Đông Sài Gòn
Người hướng dẫn : TS. NGUYỄN THỊ TUYẾT NGA
Người thực hiện : NGÔ HOÀNG QUANG ANH
Lớp : DHTN10ATT
Khóa : 10
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

2. LỜI CẢM ƠN

Trải qua bốn năm học tập tại Trường Đại học Công nghiệp TP.HCM cùng hơn hai tháng được làm việc thực tế
tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội chi nhánh TPHCM đã trang bị cho em những kiến thức cơ bản và kinh nghiệm
quý báu, là hành trang để em có thể phát triển nghề nghiệp trong tương lai. Để có được điều này, em xin gửi lời cảm ơn
chân thành đến:
Trường Đại học Công nghiệp TP.HCM đã cho em môi trường học tập tốt nhất, cùng Quý thầy cô Khoa Tài
chính Ngân hàng đã tận tình giảng dạy, chia sẻ kiến thức chuyên môn hữu ích cho em trong suốt thời gian em học tập tại
trường.
Tiếp đến là Ban giám đốc cùng các anh chị cán bộ nhân viên tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội chi nhánh
TPHCM đã tận tình giúp đỡ,tạo mọi điều kiện thuận lợi về thời gian, vị trí thực tập giúp em nhanh chóng làm quen với
môi trường làm việc thực tế, tiếp thu kiến thức, học hỏi kinh nghiệm quý báu trong công việc lẫn trong cuộc sống.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến cô Nguyễn Thị Tuyết Nga đã hướng dẫn, chỉ bảo, góp ý và giúp đỡ em hoàn
thành báo cáo này.
Do hạn chế về thời gian, trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm của bản thân nên bài báo cáo không thể tránh
khỏi những sai sót nhất định. Mong nhận được sự đóng góp ý kiến của Thầy Cô và các anh chị để em có thể hoàn thiện
hơn đề tài của mình.
Cuối cùng, em xin kính chúc quý thầy cô và Ban lãnh đạo cùng các anh chị công tác tại ngân hàng được nhiều
sức khỏe, luôn thành đạt trong công việc và cuộc sống.
Xin chân thành cảm ơn!
TP. HỒ CHÍ MINH,ngày 17 tháng 04 năm 2018

3. NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
Tp. HCM, ngày……tháng……..năm……
Giảng viên hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)

4. NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI PHẢN BIỆN
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
Tp. HCM, ngày……tháng……..năm……
Người phản biện
(Ký và ghi rõ họ tên)
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu trong
báo cáo thực tập tốt nghiệp được thực hiện tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội
- CN Đông Sài Gòn, không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách
nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.
TP. Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm 2015
Sinh viên thực hiện
Trần Văn Thuyên

5. Trang iii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập vừa qua, em xin chân thành cảm ơn các Anh Chị trong CN
Đông Sài Gòn đã tạo mọi điều kiện giúp em hoàn thành tốt thời gian thực tập và đề tài
khóa luận.
Em cũng gửi lời cảm ơn các Thầy Cô trong khoa Kế toán- Tài chính Ngân hàng
trường Đại học Công nghệ TP.HCM đã truyền đạt những kiến thức bổ ích, tận tình giảng
dạy em trong suốt những năm theo học tại trường, đặc biệt là ThS.Võ Tường Oanh,
người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài thực tập.
Do trình độ và kiến thức còn giới hạn, thời gian thực tập không nhiều, kinh nghiệm
thực tế còn nhiều hạn chế nên bài nghiên cứu không thể tránh khỏi những khuyết điểm
và thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của Anh Chị tại CN Đông Sài Gòn
cùng quý Thầy Cô và các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn.
Sau cùng, kính chúc Thầy Cô đang công tác tại tại trường Đại học Công nghệ TP.
Hồ Chí Minh cùng toàn thể anh chị tại tại ngân hàng TMCP Quân Đội - CN Đông Sài
Gòn dồi dào sức khỏe và luôn thành công trong công tác.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2015
Sinh viên thực hiện
Trần Văn Thuyên

6. Trang iv
ít
K
T K
CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
Tên đơn vị thực tập : Ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn
Địa chỉ: 538 cách mạng tháng 8, Phường 11, Quận 3, Tp.HCM
Điện thoại liênlạc : 39934888
Email :
NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN:
Họ và tên sinh viên : Trần Văn Thuyên
MSSV : 1154021003
Lớp : 11DTNH11
Thời gian thực tập tại đơn vị : Từ 1 tháng 4 năm 2015 đến 28 tháng 5 năm 2015
Tại bộ phậnthực tập:Phòng khách hàng cá nhân.
Trong quá trình thực tập tại đơn vị sinh viên đã thể hiện :
1. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật :
Tốt Khá Trung bình hông đạt
2. Số buổi thực tập thực tế tại đơn vị :
>3 buổi/tuần 1-2 buổi/tuần đến đơn vị
3. Đề tài phản ánh được thực trạng hoạt động của đơn vị :
Tốt Khá Trung bình Không đạt
4. Nắm bắt được những quy trình nghiệp vụ chuyên ngành (Kế toán, Kiểm toán, Tài chính,
Ngân hàng …..) :
Tốt Khá rung bình hông đạt
TP. HCM, Ngày … tháng … năm 2015
Đơn vị thực tập
(ký tên và đóng dấu)

7. Trang v
KhôngT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN
NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN :
Họ và tên sinh viên : Trần Văn Thuyên
MSSV : 1154021003
Lớp : 11DTNH11
Thời gian thưc tập: Từ …………… đến ………………..
Tại đơn vị: Ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn.
Trong quá trình viết báo cáo thực tập sinh viên đã thể hiện :
1. Thực hiện viết báo cáo thực tập theo quy định:
Tốt Khá rung bình đạt
2. Thường xuyên liên hệ và trao đổi chuyên môn với Giảng viên hướng dẫn :
Thường xuyên Ít liên hệ Không
3. Đề tài đạt chất lượng theo yêu cầu :
Tốt Khá Trung bình Không đạt
TP.HCM, ngày …. tháng ….năm 2015
Giảng viên hƣớng dẫn
(Ký tên, ghi rõ họ tên)

8. Trang vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
AMC: Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản
CBTD: Cán bộ tín dụng
CB NV: Cán bộ nhân viên
CIC: Trung tâm thông tin tín dụng
CN: Chi nhánh
CVQHKHCN: Chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân
CNTT: Công nghệ thông tin
DATC: Công ty mua bán nợ
HĐQT: Hội đồng quản trị
HĐTD: Hội đồng tín dụng
KHCN: Khách hàng cá nhân
MB: Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội
NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần
NHTM: Ngân hàng thương mại
PGD: Phòng giao dịch
SXKD: Sản xuất kinh doanh
TSĐB: Tài sản đảm bảo
TCTD: Tổ chức tín dụng

9. Trang vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Tình hình hoạt động kinh doanh của NHTMCP Quân Đội
Giai đoạn 2012-2014...........................................................................................................24
Bảng 2.2. : kết quả hoạt động kinh doanh của NH TMCP Quân đội – CN Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014...........................................................................................................30
Bảng 2.3. Doanh số cho vay giai đoạn 2012-2014 .........................................................38
Bảng 2.4. Doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014 của MB – CN Đông Sài
Gòn ........................................................................................................................................39
Bảng 2.5. Doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012
– 2014. ....................................................................................................................... . 41
Bảng 2.6. : Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai
đoạn 2012-2014...................................................................................................................44
Bảng 2.7. : Doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay của sản phẩm bất động sản tại
NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn........................................................................46
Bảng 2.8. : nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014...........................................................................................................47
Bảng 2.9. : nợ quá hạn theo thời hạn cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014............................................................................................................49
Bảng 2.10. : Tỷ lệ tăng trưởng doanh số bất động sản của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014...........................................................................................................51
Bảng 2.11. : Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ trong hoạt động cho vay bất động sản của chi
nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014...........................................................52
Bảng 2.12 : Tỷ lệ thu lãi của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 53

10. Trang viii
Bảng 2.13: Tỷ lệ thu nợ đến hạn và nợ quá hạn của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai
đoạn 2012-2014.................................................................................................................. 54
Bảng 2.14 : Tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. 54

11. Trang ix
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ
Hình vẽ 2.1: Cơ cấu bộ máy quản lý của ngân hàng TMCP Quân Đội.........................22
Hình vẽ 2.2. Cơ cấu bộ máy quản lý của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Đông
Sài Gòn...................................................................................................................................28
Hình vẽ 2.3. quy trình xử lý hồ sơ vay vốn tại ngân hàng. ..............................................34
Biểu đồ2.1. Biểu đồ thể hiện kết quả kinh doanh của MB -CN Đông Sài Gòn giai đoạn
2013-2014 .............................................................................................................................31
Biểu đồ 2.2. doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014..............................39
Biểu đồ2.3. doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn
từ 2012 – 2014 .....................................................................................................................42
Biểu đồ 2.4. Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay của sản phẩm bất động sản tại
MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014................................................................44
Biểu đồ2.5 : Biểu đồ thể hiện doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay tại NHTMCP
Quân Đội – CN Đông Sài Gòn............................................................................................46
Biểu đồ2.6 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài
Gòn giai đoạn 2012-2014.....................................................................................................48
Biểu đồ2.7 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo thời hạn cho vay tại MB – CN Đông Sài
Gòn giai đoạn 2012-2014.....................................................................................................50

12. Trang x
Mục lục Trang
LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................................................1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO
VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1. Khái quát về tíndụng cho vay bất động sản tại ngân hàng............................3
1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản ..............3
1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản.......................................................................4
1.1.3. Phân loại cho vay bất động sản...............................................................................5
1.1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản........................................................5
1.2. Chính sách tíndụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng
cá nhân tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần quân đội.....................................7
1.2.1. Điều kiện khách hàng vay vốn ..............................................................................7
1.2.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí...................................7
1.2.3. Phương thức thực hiện..........................................................................................9
1.2.4. Hồ sơ vay vốn...........................................................................................................10
1.3. Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tƣợng khách hàng cá nhân
của MB.......................................................................................................................10
1.3.1. Điều kiện cho vay....................................................................................................10
1.3.2. Điều kiện về mục đích sử dụng vốn.....................................................................11
1.3.3. Điều kiện chứng minh khả năng tài chính ........................................................11
1.3.4. Điều kiện giải ngân................................................................................................13
1.4. Những chính sách hổ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng
khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội...................................................14
1.4.1. Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt...........................................................14
1.4.2. Chính sách ghi nhận chi phí................................................................................16
CHƢƠNG II. PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI
TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CN ĐÔNG
SÀI GÕN................................................................................................................................18
2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Đông Sài Gòn
......................................................................................................................... 18
2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội...............18

13. Trang xi
2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội. ..................24
2.1.3. Khả năng cạnh tranh trong và ngoài nước của ngân hàng Quân Đội... 26
2.2. Giới thiệu về MBBANK - CN ĐÔNG SÀI GÒN.................................................27
2.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển..................................................................27
2.2.2. Cơ cấu tổ chức chi nhánh Đông Sài Gòn....................................................28
2.2.3. Địa bàn kinh doanh của chi nhánh MB Đông Sài Gòn............................30
2.2.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội – CN Đông
Sài Gòn................................................................................................................30
2.3. Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân tại
ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn..............................................34
2.3.1. Quy trình cho vay...............................................................................................34
2.3.2. Sản phẩm cho vay..............................................................................................36
2.4. Tình hình cho vay.....................................................................................................38
2.4.1. Doanh số cho vay..............................................................................................38
2.4.2. Doanh số thu hồi nợ.........................................................................................43
2.4.3. Nợ quá hạn.........................................................................................................47
2.4.4. Các chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay bất động sản tại chi nhánh.......51
CHƢƠNG III ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
TẠI MB – CN ĐÔNG SÀI GÕN...........................................................56
3.1. Ưu điểm.....................................................................................................................56
3.2. Nhược điểm ..............................................................................................................57
3.3. Nguyên nhân............................................................................................................59
3.4. Giải pháp...................................................................................................................60

14. Trang xii
3.5. Định hƣớng phát triểncủa chi nhánh trong tƣơng lai....................................62
KẾT LUẬN............................................................................................................................6

15. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 1
1. Lý do chọn đề tài:
LỜI MỞ ĐẦU
Trong 3 năm trở lại đây, hệ thống ngân hàng thương mại của Việt Nam rơi vào tình
trạng không ổn định, nợ xấu tăng cao, nhiều rủi ro về tác nghiệp và đạo đức cán bộ trong
NH bị phát hiện, gây mất uy tín đối với công chúng, tạo nên tình trạng mất thanh khoản,
nhiều NH phải chấp nhận báo kết quả kinh doanh lỗ, bị thâu tóm, sáp nhập... Song,
chúng ta không thể phủ nhận sự cố gắng nỗ lực thanh lọc, rà soát chặt chẽ hệ thống NH
của Chính phủ và NHNN. Bản thân các NHTM cũng đã có những biện pháp tích cực để
đưa hệ thống ngân hàng phát triển hơn, phục hồi nền kinh tế nước nhà trong vai trò luân
chuyển vốn tới các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp và Tập đoàn kinh tế lớn.
Việc đầu tư vào các dự án kinh tế hiệu quả được coi là bước đi thông minh để mở ra
thành công trong công cuộc hiện đại hóa đất nước. NH với chức năng là kênh dẫn vốn
quan trọng nhất của nền kinh tế, đã và đang tiếp tục tham gia đầu tư vào các dự án phát
triển kinh tế quan trọng. Với chiến dịch chuyển dịch cơ cấu hệ thống thành công,
NHTMCP Quân Đội đã trở thành một ngân hàng đa năng, cung cấp các dịch vụ tín dụng
có chất lượng cao, tương xứng với vị thế và tiềm năng của NH.
Hiện nay, hoạt động tín dụng của hệ thống NH chiếm phần lớn kết quả kinh doanh,
trong đó tín dụng cá nhân ở mảng bất động sản đang mở rộng để chiếm nhiều tỷ trọng
hơn trong toàn bộ doanh thu từ hoạt động tín dụng. Hình thức cấp tín dụng này mang lại
lợi nhuận lớn cho bản thân NH nhưng ngược lại, nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao vì
những đặc thù nhất định. Chính vì vậy, việc nâng cao hoạt động tín dụng, hạn chế rủi ro
là một bài toán khó và tương đối phức tạp đối với hệ thống NHTM nói chung và
NHTMCP Quân Đội nói riêng.
Trải qua thời gian thực tập tại NHTMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn, nhận
thấy đây là một vấn đề cấp thiết mà ngân hàng quan tâm hiện nay. Với sự giúp đỡ nhiệt
tình từ phía ngân hàng, đặc biệt là từ Phòng Khách hàng Cá nhân của Chi nhánh, em
quyết định chọn đề tài “Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng

16. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 2
khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội –Chi nhánh Đông Sài Gòn” cho
chuyên đề tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu của đề tài:
 Tìm hiểu về môi trường, chính sách hoạt động của Ngân hàng TMCP Quân Đội và
Chi nhánh Đông Sài Gòn
 Tìm hiểu các hình thức cấp tín dụng và quy trình tín dụng cho sản phẩm bất động
sản cho đối tượng khách hàng cá nhân của ngân hàng và Chi nhánh.
 Tìm ra những yếu điểm, tồn tại của hình thức cấp tín dụng cá nhân, từ đó đưa ra
những biện pháp hữu hiệu để nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân tại Ngân hàng
TMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn.
3. Phạm vi của đề tài:
Trong thời gian và những kiến thức cho phép, đề tài nghiên cứu và Phân tích tình
hình cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội –
Chi nhánh Đông Sài Gòn
Về mặt phương pháp, bản thân tiếp cận vấn đề dựa trên những thông tin thu thập
được trong quá trình thực tập và trên những báo cáo của đơn vị thực tập đã được kiểm
duyệt.
4. Kết cấu của đề tài:
Nội dung chính của chuyên đề được chia làm ba chương:
Chƣơng 1. Cơ sở lý luận chung về hoạt động tíndụng cho vay mua bất động sản
Chƣơng 2: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá
nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – Cn Đông Sài Gòn.
Chƣơng 3. Đánh giátình hình hoat động tíndụng cho vay bất động sản cho đối
tƣợng khách hàng cá nhân tại MB – CN Đông Sài Gòn .

17. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 3
Chƣơng I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN
DỤNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1. Khái quát về tíndụng cho vay bất động sản tại ngân hàng.
Hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh của ngân hàng là một trong những
hoạt động mang lại cho ngân hàng lượng dư nợ lớn nhất trong thời kỳ kinh tế hiện nay
và bản thân nó quyết định phần lớn đến thu nhập lâu bền của ngân hàng.
Trong quá trình nghiên cứu và đề ra chính sách của ngân hàng, có thể nói thu nhập là
sức hút của chính sách ngân hàng. Chính vì vậy, hoạt động cho vay bất động sản trong
kinh doanh rất được các ngân hàng coi trọng.
1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản.
Xoay quanh vấn đề về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có những cách
đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất ở chổ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự phân chia ranh giới
về khái niệm bất động sản và động sản.
Theo nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng nghiện cứu và đưa ra các định nghĩa về
bất dộng sản của các nước như sau:
Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ,
Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…thì đưa ra khái niệm “bất động
sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất”.
Tuy nhiên theo Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là
những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.Luật này còn
liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện
vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có
quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với

18. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 4
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục
tài sản nào được đưa vào mảng bất động sản và những tài sản nào được đưa vào hạng
mục động sản.
Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể
dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1.2. Khái niệm về cho vay bất động sản.
Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và
thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có
liên quan đến bất động sản (theo định nghĩa cho vay bất động sản của ngân hàng
TMCP Quân Đội).
Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất
động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho
thuê....
Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay đầu tư kinh doanh
bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của
người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở,
quyền sử dụng đất).
1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản.
Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây
dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là
trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20
đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản
hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một
trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

19. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 5
Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so
với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay bất động sản có một số đặc điểm
khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể:
Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn
nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ.
Thứ hai, về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so
với các sản phẩm cho vay khác. Cụ thể một khoản vay bất động sản trung bình có thời
hạn dài hơn so với khoản tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh từ 3 đến 4 lần.
Thứ ba, yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng
trong việc đánh giá khoản vay.
Thứ tư, trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài
sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay mà
các sản phẩm khác không có đặc điểm này.
1.1.3. Phân loại cho vay bất động sản.
Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ
vào mục đích vay thì hoạt động cho vay bất động sản được chia là 2 mảng chính là cho
vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản.
Mảng cho vay kinh doanh bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp
để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại,
các căn hộ chung cư...
Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng cá nhân để tài
trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất, trang trí nội thất... và
đây chính là mảng mà đề tài đang hướng đến.
1.1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản.
1.1.4.1. Đối với ngân hàng.
Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cơ
bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên phạm vi rộng về thời

20. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 6
gian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các khoản vay khác.
Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn cho ngân hàng.
Thứ hai, từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có được thêm các khoản
huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán trong trường hợp
khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản mua hoặc có thể phát sinh thêm các
khoản vay kèm theo khoản vay mua bất động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua
hoặc trang trí thêm nội thất.
Thứ ba, ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi suất, ngân hàng còn có thể đạt được
những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh toán, quản lý tài khoản ngân
hàng và có thể những khách hàng này chính là “nhà môi giới tài ba” giới thiệu khách
hàng cho ngân hàng trong thời gian tới mà ngân hàng không phải tốn phí.
1.1.4.2. Đối với khách hàng.
Thứ nhất, khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua hoặc tài trợ
cho những dự án mà mình mong muốn có.
Thứ hai, với việc mua nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với
chi phí trả cho ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí
bỏ ra không nhiều.
Thứ ba, với các dự án nhà, đất chưa ra sổ. Khách hàng có thể phòng ngừa được một
lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán. Cụ thể, trường hợp khách hàng mua chung cư
thế chấp bằng chính tài sản mua và ngân hàng đồng ý tài trợ 70% vốn, trường hợp trong
quá trình xây dựng và tiến độ thanh toán đã được 80% nhưng vì một lí do nào đó mà dự
án khách hàng mua bị treo và không thể hoàn thiện được. Khi đó, nếu khách hàng sử
dụng toàn bộ vốn của mình để đầu tư sẽ thiệt thòi nặng, tuy nhiên nếu khách hàng sử
dụng sản phẩm của ngân hàng, khách hàng có thể giảm rủi ro của mình bằng cách đẩy
một phần lớn rủi ro về phía ngân hàng.
1.1.4.3. Đối với bên bán
Trong nhiều trường hợp, người bán mong muốn bán nhà cho người mua, tuy nhiên
nhiều lúc khách hàng không đủ vốn để trang trải chi phí cho bên bán. Trong trường hợp
này ngân hàng chính là trung gian thanh toán cho người mua, đảm bảo hoạt động mua

21. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 7
DOWNLOAD ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG
MÃ TÀI LIỆU: 53181
DOWNLOAD: + Link tải: tailieumau.vn
Hoặc : + ZALO: 0932091562