Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng theo pháp luật việt nam chuyên ngành luật ds và ttds 6830254

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
VŨ ĐỖ THU TRANG
GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG THEO PHÁP
LUẬT VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội – 2017

2. ii
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
VŨ ĐỖ THU TRANG
GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG THEO PHÁP
LUẬT VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số : 60 38 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG
Hà Nội – 2017

3. iii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Các
kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và tôi xin chịu trách
nhiệm về kết quả nghiên cứu đó.Luận văn này chƣa đƣợc ai công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả luận văn
Vũ Đõ Thu Trang

4. 1
Mục lục
DANH MỤC VIẾT TẮT ..............................................................................................3
Mở đầu ..........................................................................................................................4
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI
SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG................................................................................9
1.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản
chung của vợ chồng ......................................................................................................9
Về cơ sở lý luận ............................................................................................................9
Về cơ sở thực tiễn .......................................................................................................11
1.2. Khái niệm và đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất.............................13
1.2.1. Khái niệm tài sản chung của vợ chồng .............................................................13
1.2.2. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất.....................................................20
1.3. Ý nghĩa, vai trò của góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của
vợ chồng......................................................................................................................22
1.4. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật về góp
vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.......................................23
1.4.1. Sự phát triển của luật Việt Nam về quan hệ tài sản giữa vợ chồng..................23
1.4.2. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn trƣớc
khi ban hành Luật Đất đai năm 1993..........................................................................27
1.4.3. Giai đoạn ban hành Luật đất đai năm 1993 đến trƣớc khi ban hành Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998...................................................28
1.4.4. Giai đoạn từ khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất
đai năm 1998 đến trƣớc Luật đất đai năm 2003 .........................................................30
1.4.5. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn 2003 -
2009.............................................................................................................................34
1.4.6. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn 2009 -
2013.............................................................................................................................35
1.4.7. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta giai đoạn 2013
đến nay ........................................................................................................................37
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG....................................44
2.1. Căn cứ pháp lý xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng........44
2.2. Điều kiện để vợ chồng sử dụng tài sản chung là quyền sử dụng đất để góp
vốn...............................................................................................................................46
2.3. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng........52
2.3.1.Thủ tục ...............................................................................................................52

5. 2
2.3.2. Hợp đồng...........................................................................................................53
2.4. Quyền và nghĩa vụ của vợ chồng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất là
tài sản chung................................................................................................................55
2.5. Giải quyết tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài
sản chung của vợ chồng ..............................................................................................59
2.6. Thực tiễn áp dụng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản
chung của vợ chồng ....................................................................................................67
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG....................................75
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
là tài sản chung của vợ chồng .....................................................................................75
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
là tài sản chung của vợ chồng .....................................................................................76
3.2.1. Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về chế độ tài sản của vợ
chồng...........................................................................................................................76
3.2.2. Kiến nghị nhằm áp dụng có hiệu quả quy định mới của pháp luật hôn
nhân gia đình và thực tiễn...........................................................................................88
3.2.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài
sản chung của vợ chồng ..............................................................................................91
3.2.4. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục góp vốn bằng quyền sử
dụng đất là tài sản chung của vợ chồng ....................................................................101
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................103

6. 3
DANH MỤC VIẾT TẮT
BLDS Bộ luật Dân sự
HN&GĐ Hôn nhân và gia đình
QSDĐ Quyền sử dụng đất
NSDĐ Ngƣời sử dụng đất
TAND Toà án nhân dân

7. 4
Mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Từ lâu, vấn đề về Hôn nhân gia đình luôn chiếm đƣợc sự quan tâm
rất lớn của xã hội. Hôn nhân là cơ sở của gia đình, còn gia đình là tế bào
của xã hội mà trong đó kết hợp lợi ích hài hòa của mỗi công dân, Nhà
nƣớc và xã hội.
Trong mỗi gia đình, bên cạnh đời sống tình cảm, yêu thƣơng lẫn
nhau, các thành viên không thể không quan tâm đến điều kiện vật chất vì
đó là cơ sở kinh tế giúp cho vợchồng xây dƣ̣ng cuộc sống ha ̣nh phúc, đáp
ứng những nhu cầu về vật chất lẫn tinh thần cho các thành viên trong gia
đình. Do đó, trong Luật Hôn nhân & gia đình đã có nhiều quy định điều
chỉnh các quan hệ pháp luật về hôn nhân & gia đình, đặc biệt chú trọng
quy định về chế độ đối với tài sản chung của vợ chồng, tạo điều kiện cho
việc bảo vê ̣quyền và lợi ích hợp pháp của vợ , chồng và các thành viên
khác trong gia đình. Hơn nữa, trong điều kiện kinh tế xã hội hiện nay, vợ
chồng ngày càng tham gia tích cực vào nhiều các mối quan hệ xã hội
nhằm đáp ứng những nhu cầu về tinh thần và vật chất của cá nhân và của
gia đình [50;87]. Đồng thời, khối lƣợng tài sản của vợ chồng tăng lên thì
ý thức và tâm lý về quyền sở hữu đối với tài sản để phục vụ c ho nhu cầu
cuộc sống, nghề nghiệp, kinh doanh, sinh hoạt cá nhân đƣợc chủ động
hình thành và ngày càng phát triển. Do đó, vợ chồng càng có nhiều nhu
cầu để phát triển tài sản của mình. Một trong số đó chính là vấn đề vợ
chồng sử dụng tài sản chung của mình với mục đích phát sinh lợi nhuận.
Hiện nay, ở nƣớc ta, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá,
không chỉ là tƣ liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực quan trọng để
thực hiện “công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc” [49;33]. Từ đó, vấn
đề sử dụng nguồn tài nguyên này để không chỉ với mục đích phát triển
đất nƣớc mà còn nhằm phục vụ thu lợi nhuận cho cá nhân ngày càng cao.

8. 5
Trong đó, vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất đang là vấn đề nhận
đƣợc nhiều sự quan tâm nhất. Nó không chỉ tạo điều kiện cho ngƣời sử
dụng đất tiếp cận đƣợc các nguồn vốn vay của Nhà nƣớc, nâng cao hiệu
quả sử dụng của vốn, góp phần đắc lực vào công cuộc xóa đói giảm
nghèo phát tiển kinh tế.
Ý thức đƣợc nhu cầu này, hiện nay, rất nhiều gia đình và cụ thể là
vợ chồng đã sử dụng tài sản của mình là quyền sử dụng đất để góp vốn
trong các hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, đây là vấn đề rất mới, áp
dụng rất nhiều các quy định pháp luật khác nhau nhƣ Luật Dân sự, Luật
Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Hôn nhân & gia đình... Do đó, vấn đề
này hiện nay khi áp dụng trong thực tế còn gặp nhiều khó khăn, vƣớng
mắc. Việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá về vấn đề góp vốn bằng quyền
sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng là vấn đề có ý nghĩa thiết thực,
vừa làm rõ những ƣu điểm, hạn chế, vừa đề ra những giải pháp trứơc mắt
và lâu dài nhằm nâng cao hơn nữa vai trò, trách nhiệm của vợ chồng đối
với đời sống của gia đình nói riêng và toàn xã hội nói chung. Vì thế, việc
lựa chọn và nghiên cứu đề tài “ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài
sản chung của vợ chồng trong pháp luật Việt Nam” làm luận văn thạc
sỹ sẽ phần nào đáp ứng đƣợc những đòi hỏi cấp bách hiện nay trên cả
phƣơng diện khoa học và thực tiễn.
2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Trong thời gian qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội,
các mối quan hệ về tài sản của vợ chồng cũng thay đổi và phát triển
không ngừng, và không phải quan hệ nào cũng đƣợc pháp luật dự liệu để
kịp thời điều chỉnh một cách phù hợp. Chính vì vậy, các công trình
nghiên cứu khoa học về chế độ tài sản của vợ chồng đặc biệt là tài sản
chung của vợ chồng luôn thu hút đƣợc sự quan tâm của nhiều ngƣời.
Một số công trình nghiên cứu khoa học cần phải chú ý nhƣ:

9. 6
- “Chế độtài sản của vợchồng theo Luâ ̣t Hôn nhân & gia đình Viê ̣t
Nam” năm 2008 của PGS.TS Nguyễn Văn Cừ.
- “Chế độ tài sản theo thỏa thuận của vợ chồng trong pháp luật
Cộng hòa Pháp và pháp luật Việt Nam” của tác giả Bùi Minh Hồng đăng
trên tạp chí Luật học số 11 năm 2009.
- “Luâ ̣n bàn về các hình thức sở hữu và sở hữu chung hợp n hất của
vợchồng” năm 2011 của PGS. TS Phùng Trung Tâ ̣p.
- Luận án tiến sĩ “Chế độ tài sản vợ chồng theo luật Hôn nhân &
gia đình Việt Nam” đƣợc TS Nguyễn Văn Cừ bảo vệ thành công vào đầu
năm 2005.
- Hội thảo “Thể chế cho phát triển nông thôn, nâng cao phúc lợi
cho nông dẫn với hình thức công ty bằng góp vốn bằng quyền sử dụng
đất” năm 2009 do Tiến sĩ Lê Đức Thịnh – Viện chiến lƣợc chính sách
phát triển nông thôn.
- Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trƣờng quyền sử
dụng đất ở Việt Nam” bộ môn Luật Kinh doanh – Khoa Luật, Đại học
Quốc gia Hà Nội năm 2002.
- Sách chuyên khảo "Thị trƣờng bất động sản những vấn đề lý luận
và thực tiễn ở Việt Nam của PGS. TS Thái Bá Cẩn và ThS Trần Nguyên
Nam - NXB Tài chính (2003);
- "Thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam" của Ths. Bùi Thị
Tuyết Mai - NXB Lao động - Xã hội (2005);
- Bài viết "Hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất" - Nguyễn Văn Hiến - Toà án nhân dân Tối cao, Tạp chí Dân
chủ và Pháp luật số ngày 29/08/2016.

10. 7
- Bài viết “Chế độ sở hữu toàn dân và vấn đề sở hữu đất đai” - Bài
viết của LS. Nguyễn Tiến Lập đăng trên Báo điện tử Tia sáng của Bộ
Khoa học & Công nghệ ngày 20/10/2010.
Đây thực sự là những công trình có giá trị về khoa học và thực tiễn.
Tuy nhiên, những công trình này hoặc đề cập đến những vấn đề mang
tính khái quát chung về chế độ tài sản của vợ chồng; hoặc chỉ bàn về vấn
đề về thị trƣờng bất động sản, đất đai nói chung, chƣa đề cập sâu đến vấn
đề tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất.
3. Đối tƣợng và mục đích nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Những vấn đề lý luận và thực tiễn của việc vợ chồng góp vốn bằng
quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng theo quy định của
pháp luật Việt Nam.
3.2. Mục đích nghiên cứu
- Làm sáng tỏ những quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài
sản chung của vợ chồng trong pháp luật Việt Nam kết hợp phân tích đánh
giá thực tiễn thực hiện tại nƣớc ta hiện nay.
- Đƣa ra giải pháp góp phần vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật
về vấn đề tài sản chung của vợ chồng theo Luật hôn nhân gia đình, hoàn
thiện các quy định của Luật đất đai và Luật doanh nghiệp về vấn đề góp
vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu phân tích, so sánh,
đánh giá, tổng hợp... kết hợp sử dụng các văn bản pháp luật; phƣơng pháp
luận khoa học của Triết học Mác – Lê-nin: phƣơng pháp luận duy vật
biện chứng, phƣơng pháp luận duy vật lịch sử.
5. Phạm vi và địa điểm nghiên cứu
5.1. Phạm vi nghiên cứu

11. 8
Nghiên cứu một cách khái quát những quy định của pháp luật hiện
hành về tài sản chung của vợ chồng, về vấn đề góp vốn bằng quyền sử
dụng đất thông qua Luật Dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật đất đai, Luật
hôn nhân & gia đình... từ đó đƣa ra những bất cập của các chế định này
để đóng góp vào dự thảo bộ Luật Dân sự sửa đổi.
5.2. Địa điểm nghiên cứu
Địa điểm nghiên cứu chính của luận văn là địa bàn Hà Nội
6. Những đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn
Luận văn nghiên cứu về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản
chung của vợ chồng – đây là vấn đề phức tạp và mới mẻ hiện nay. Tuy
nhiên Luật Hôn nhân và gia đình 2014 lại đặt ra những vấn đề nghiên cứu
trong bối cảnh mới. Theo đó, luận văn tập trung giải quyết các vấn đề:
- Nêu ra và phân tích các quy định với tài sản chung của vợ chồng có
liên quan tới quyền sử dụng đất
- Nêu ra và phân tích các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng
đất
- Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định về góp vốn bằng quyền sử
dụng đất là tài sản chung của vợ chồng tại nƣớc ta từ đó tìm ra những
điểm hạn chế, vƣớng mắc và đƣa ra phƣơng hƣớng hoàn thiện các quy
định liên quan đến vấn đề này.
7. Bố cục luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của Luận văn gồm 3 phần:
- Chƣơng 1: Lý luận cơ bản về góp vốn bằng quyền sử dụng đất và
pháp luật góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
- Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng
đất là tài sản chung của vợ chồng.
- Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng
đất là tài sản chung của vợ chồng.

12. 9
CHƢƠNG 1:
LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG
1.1. Cơ sở khoa học về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài
sản chung của vợ chồng
Về cơ sở lý luận về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nền kinh tế nƣớc ta chuyển từ cơ chế tập trung, quan liêu bao cấp,
kế hoạch hóa cao độ sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ
nghĩa, trong đó pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền tự do kinh doanh của
công dân và mọi thành phần kinh tế đều bình đẳng trƣớc pháp luật. Để
xây dựng thành công nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc
theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa thì trƣớc hết cần xây dựng đồng bộ các
yếu tố cấu thành của nền kinh tế thị trƣờng. Đó là thị trƣờng vốn, thị
trƣờng lao động và thị trƣờng quyền sử dụng đất. Giữa thị trƣờng vốn và
thị trƣờng quyền sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau.
Một lƣợng giá trị có thể luân chuyển từ thị trƣờng quyền sử dụng đất sang
quyền thị trƣờng vốn và ngƣợc lại. Thị trƣờng vốn đã hình thành với
nhiều hình thức huy động vốn nhƣ thế chấp vay ngân hàng hay góp
vốn… trong điều kiện đất đai đƣợc thừa nhận là một tài sản có giá trị. Do
vậy, cần có các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để xác lập
nhiều hình thức huy động vốn cho các chủ thể kinh doanh lựa chọn, đồng
thời góp phần thúc đẩy thị trƣờng quyền sử dụng đất phát triển mạnh mẽ
ở nƣớc ta.
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế đƣợc.
Giữa đất đai và lao động có mối quan hệ khăng khít. Mác đã nhấn mạnh
vai trò của đất đai và sức lao động: “Đất đai là mẹ, sức lao động là cha,
sản sinh ra mọi của cải vật chất” [40]. Nhƣ vậy, quy định góp vốn bằng
quyền sử dụng đất sẽ giúp cho đất đai tích tụ tập trung vào những hộ gia

13. 10
đình, cá nhân có nguồn lao động dồi dào có khả năng và điều kiện sử
dụng đất có hiệu quả. Trên cơ sở đó, tạo ra đƣợc nhiều của cải vật chất và
cải thiện đời sống của chính những ngƣời nhận vốn góp cũng nhƣ ngƣời
góp vốn thông qua việc phân chia lợi nhuận theo tỉ lệ phần trăm vốn góp.
Về mặt lý luận, thừa nhận đất đai là một tài sản đặc biệt thì pháp luật
cần ghi nhận và bảo hộ góp vốn bằng quyền sử dụng đất của ngƣời sử
dụng đất. Bởi lẽ đất đai hội tụ trong bản thân nó các yếu tố giá trị và giá
trị sử dụng. Nếu mà không cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất là một sự vô lý.
Mặt khác, kết hôn là sự kiện làm phát sinh một gia đình mà ở đó
phản ánh sự chung sống của hai vợ chồng và con cái (nếu có) [24;22].
Nhƣ là một tất yếu của cuộc sống chung, vợ và chồng thực hiện những
quan hệ về tài sản nhằm đáp ứng những nhu cầu tồn tại và phát triển của
gia đình. Đây là những quan hệ xảy ra phổ biến trong xã hội và chịu sự
điều chỉnh trực tiếp của pháp luật về hôn nhân và gia đình, trong một quy
chế đƣợc gọi là Chế độ tài sản của vợ chồng. Có một câu hỏi lớn đặt ra là:
Chế độ tài sản của vợ chồng sẽ đƣợc xác lập theo luật pháp hay theo sự
thỏa thuận của vợ chồng? Tài sản của vợ chồng trong pháp luật về hôn
nhân và gia đình (HN&GĐ) của các nƣớc trên thế giới đƣợc quy định gắn
liền với các điều kiện kinh tế - xã hội, chế độ sở hữu, truyền thống, phong
tục, tập quán, tâm lý, nguyện vọng của ngƣời dân…Do đó, giữa các nƣớc
khác nhau thƣờng có những quy định khác biệt về tài sản của vợ chồng.
Tuy nhiên, về cơ bản tài sản của vợ chồng đƣợc xác định dựa trên hai căn
cứ: Sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng và theo các quy định của
pháp luật (chế độ tài sản pháp định) [24;30].
Trong cơ chế thị trƣờng, đất đai trở thành một yếu tố không thể thiếu
đƣợc của nền sản xuất hàng hóa. Đất đai từ chỗ là điều kiện sinh tồn,
chuyển thành tƣ liệu sản xuất - điều kiện vật chất cần thiết của hoạt động
sản xuất, kinh doanh và vận động không ngừng, nhằm mang lại nhiều lợi

14. 11
nhuận cho ngƣời sử dụng đất. Việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất là một trong những hình thức bảo đảm tiền vay chủ yếu của các
ngân hàng, đồng thời cũng là một vấn đề pháp lý rất phức tạp, nhất là đặt
nó trong bối cảnh hôn nhân. Đây là những điều kiện tiền đề cho việc ra
đời quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tải sản chung của vợ
chồng.
Về cơ sở thực tiễn
Tài sản vợ chồng, bao gồm đất đai, là một trong những nội dung
quan trọng của luật hôn nhân và gia đình. Sau khi kết hôn, tài sản chung
đƣợc hình thành, các lợi ích và các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
đối với khối tài sản này cũng vì thế mà hình thành. Do tài sản không chỉ
gắn liền với những lợi ích thiết thực của hai bên mà còn liên quan đến
ngƣời thứ ba, đặc biệt là khi vợ chồng tham gia vào hoạt động kinh doanh
thƣơng mại, cụ thể trong luận văn này là góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, nên vấn đề này lúc nào cũng nảy sinh nhiều mâu thuẫn, đặc biệt là
sau khi vợ chồng ly hôn. Thực tiễn xét xử cho thấy, phần lớn các tranh
chấp của vợ chồng có liên quan đến tài sản [41;19]. Sự phức tạp trong
việc xác định tài sản chung, tài sản riêng vợ chồng cùng những hạn chế
trong việc qui định về chế độ tài sản vợ chồng trong luật dân sự, luật hôn
nhân và gia đình nƣớc ta ngày càng trở nên bất cập. Một mặt, việc giải
quyết các xung đột trên không thể đảm bảo đƣợc công bằng, bình đẳng
giữa các chủ thể (ngƣời vợ thƣờng thiệt thòi về tài sản sau khi ly hôn).
Mặt khác, số lƣợng và độ phức tạp của các vụ việc liên quan đến tranh
chấp tài sản vợ chồng ngày càng gia tăng gây khó khăn và tốn kém cho
ngành tƣ pháp.
Ngoài ra, theo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 và Luật dân sự
năm 2015, thì trong điều kiện các quan hệ tài sản giữa vợ và chồng đƣợc
thừa nhận về mặt pháp lý, ta nói rằng luật về quan hệ tài sản giữa vợ
chồng là tập hợp các quy tắc về thành phần cấu tạo của các khối tài sản

15. 12
mà vợ, chồng hoặc cả hai có quyền sở hữu; về các quyền của vợ, chồng
đối với các khối tài sản đó và về những nghĩa vụ tài sản đối với ngƣời thứ
ba mà vợ hoặc chồng hoặc cả hai có trách nhiệm thực hiện. Trong chừng
mực nào đó, có thể nói rằng luật về quan hệ tài sản giữa vợ chồng là sự
pha trộn (đúng hơn, là sự kết hợp) giữa luật gia đình và luật dân sự. Dựa
vào luật dân sự, luật về quan hệ tài sản của vợ chồng xây dựng các quy
tắc liên quan đến thành phần cấu tạo các khối tài sản, đến quyền của vợ
chồng đối với các khối tài sản đó, cũng nhƣ đến các nghĩa vụ tài sản của
vợ chồng đối với ngƣời thứ ba hoặc đối với nhau [22;17]. Dựa vào luật
gia đình, luật về quan hệ tài sản xây dựng các quy tắc mang tính đặc thù
liên quan đến nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, cũng
nhƣ đến việc xác lập quyền sở hữu đối với một số tài sản nhất định, áp
dụng trong điều kiện ngƣời có tài sản, ngƣời có nghĩa vụ, là ngƣời có vợ
(chồng).
Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều qui định hai cách thức xác lập
quan hệ tài sản trên. Trong trƣờng hợp không có thỏa thuận của vợ chồng
thì việc giải quyết quan hệ tài sản của họ tuân theo pháp luật. Nhƣ vậy,
chỉ khi không có thỏa thuận của vợ chồng thì chế độ tài sản của họ mới
theo sự điều chỉnh của pháp luật. Thực tế cho thấy, việc qui định nhƣ vậy
trƣớc hết đảm bảo đƣợc quyền tự định đoạt của cá nhân đối với tài sản
của mình. Hơn nữa, điều này còn cho phép vợ chồng có thể tự bảo toàn
khối tài sản riêng của mình; giảm, tránh những xung đột về tài sản sau khi
chia tay. Từ đó, góp phần làm giảm chi phí khi ly hôn và giúp tòa án xác
định tài sản riêng, chung dễ dàng và nhanh chóng hơn. Xét về góc độ
kinh tế thì vợ chồng đƣợc tự do thỏa thuận chế độ tài sản sẽ giúp họ giảm
thiểu các rủi ro trong kinh doanh, do đó tránh đƣợc tình trạng gia đình
bấp bênh khi cả hai vợ chồng cùng tham gia các hoạt động kinh doanh có
rủi ro cao. Vì vậy, nghiên cứu tình hình xây dựng và phát triển chế độ tài
sản vợ chồng theo thỏa thuận trong pháp luật Việt Nam, từ đó, tìm hiểu

16. 13
các qui định cụ thể trong lĩnh vực này là việc làm hết sức cần thiết hiện
nay.
Hơn nữa, điều 33 Hiến pháp năm 2013 quy định công dân có “quyền
tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm”
[36;33], mà muốn kinh doanh thì một trong những điều kiện vật chất ban
đầu là họ phải có vốn. Chính vì vậy, việc quy định cho ngƣời sử dụng đất
đƣợc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng chính là cụ thể hóa quy định
trên đây của Hiến pháp.
Quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai trong
nền kinh tế thị trƣờng các nhà làm luật Việt Nam phải giải quyết mâu
thuẫn giữa lý luận và thực tế đòi hỏi của cuộc sống. Về mặt nguyên lý đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, không cho
phép tƣ nhân hóa đất đai, mua bán đất đai. Tuy nhiên thực tiễn hoạt động
sản xuất, kinh doanh trong cơ chế thị trƣờng đòi hỏi đất đai phải có sự
chuyển dịch. Nhất là trong thực tiễn hiện nay, khi mà nhiều vợ chồng có
nhu cầu và đã dùng quyền sử dụng đất của mình để góp vốn trong sản
xuất, kinh doanh. Để giải quyết bài toán này, luận văn sẽ phân tích, đánh
giá vấn đề sử dụng đất chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế
chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.
1.2. Khái niệm và đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm tài sản chung của vợ chồng
Tài sản chung của vợ chồng là một khái niệm đƣợc pháp luật dân sự
quy định. Cụ thể, theo điều Điều 105 BLDS năm 2015, "Tài sản bao gồm
vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động
sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài
sản hình thành trong tƣơng lai" [34: Điều 105]. Tài sản của vợ chồng gồm
tài sản chung của vợ chồng và tài sản riêng của vợ, chồng. Tài sản chung
của vợ chồng là những tài sản mà cả vợ lẫn chồng cùng là chủ sở hữu đối
với khối tài sản đó, và có thể phân chia khi vợ chồng ly hôn hoặc theo

17. 14
thoả thuận của vợ chồng nhằm mục đích kinh doanh hoặc thực hiện nghĩa
vụ dân sự riêng. Ngoài ra, theo Điều 213 BLDS năm 2015, "Vợ chồng
cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau
trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung" [33; điều 213]
- Đặc điểm của tài sản chung của vợ chồng trong hôn nhân
Quan hệ HN&GĐ có tính chất đặc biệt không giống những hợp
đồng, nghĩa vụ dân sự khác. Đây là quan hệ mà sự xác lập dựa trên yếu tố
tình cảm. Những giao dịch về tài sản mà vợ chồng xác lập trong thời kì
hôn nhân hầu nhƣ vì mục đích xây dựng gia đình. Vì thế, chế độ tài sản
chung của vợ chồng có những nét đặc trƣng cơ bản:
Thứ nhất, xét về chủ thể của quan hệ sở hữu thì các bên phải có quan
hệ hôn nhân hợp pháp với tƣ cách là vợ chồng của nhau. Do vậy, để trở
thành chủ thể của quan hệ sở hữu này, các chủ thể ngoài việc có đầy đủ
năng lực chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự còn đòi hỏi họ phải tuân thủ
các điều kiện kết hôn đƣợc quy định trong pháp luật hôn nhân và gia đình.
Thứ hai, xuất phát từ vị trí, vai trò quan trọng của gia đình đối với sự
tồn tại và phát triển của xã hội, nhà nƣớc bằng pháp luật quy định chế độ tài
sản của vợ chồng đều xuất phát từ mục đích trƣớc tiên và chủ yếu nhằm bảo
đảm quyền lợi của gia đình, trong đó có lợi ích cá nhân của vợ và chồng.
Những quy định của pháp luật về chế độ tài sản của vợ chồng là cơ sở tạo
điều kiện để vợ chồng chủ động thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình
đối với tài sản của vợ chồng.
Thứ ba, căn cứ xác lập, chấm dứt chế độ tài sản này phụ thuộc vào sự
phát sinh, chấm dứt của quan hệ hôn nhân hay nói cách khác, chế độ tài sản
của vợ chồng thƣờng chỉ tồn tại trong thời kỳ hôn nhân.
Chế độ tài sản đƣợc pháp luật ghi nhận, dù là chế độ tài sản theo thỏa
thuận hay chế độ tài sản luật định đều nhằm mục đích điều chỉnh các quan
hệ tài sản của vợ chồng, tạo điều kiện để vợ, chồng có những cách “xử sự”
theo yêu cầu của pháp luật và phù hợp với đạo đức xã hội.

18. 15
Chế độ tài sản của vợ chồng đƣợc quy định trong pháp luật có ý nghĩa
nhằm xác định các loại tài sản trong quan hệ giữa vợ chồng và gia đình. Khi
hai bên nam nữ kết hôn với nhau trở thành vợ chồng, chế độ tài sản của vợ
chồng đƣợc liệu với những thành phần tài sản của vợ chồng. Dù vợ chồng
lực chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận hay chế độ tài sản pháp định luôn
đƣợc pháp luật quy định rõ. Việc phân định các loại tài sản trong quan hệ
giữa vợ và chồng của chế độ tài sản còn nhằm xác định các quyền và nghĩa
vụ của các bên vợ, chồng đối với các loại tài sản của vợ chồng. Là cơ sở
pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tài sản giữa vợ và chồng với nhau
hoặc với những ngƣời khác trong thực tế, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích
chính đáng về tài sản cho các bên vợ chồng hoặc ngƣời thứ ba tham gia giao
dịch liên quan đến tài sản của vợ chồng.
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có nhiều điểm mới so với Luật
Hôn nhân và gia đình năm 2000, trong đó có có điểm mới về chế độ tài sản
của vợ chồng. Cụ thể, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 bổ sung quy
định về các nguyên tắc chung trong áp dụng chế độ tài sản của vợ chồng,
trong đó vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo luật định
hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận [38].
Về chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định, điều 34 của Luật Hôn
nhân và gia đình năm 2014 qui định tài sản chung của vợ chồng phải đăng
ký theo quy định tại bao gồm quyền sử dụng đất, những tài sản khác mà
pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu [38;34].
Đối với tài sản chung của vợ chồng đã đƣợc đăng ký và ghi tên một
bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền
cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả
vợ và chồng.
Trong trƣờng hợp tài sản chung đƣợc chia trong thời kỳ hôn nhân mà
trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ghi tên cả vợ và chồng thì bên đƣợc chia phần tài sản bằng hiện vật có

19. 16
quyền yêu cầu cơ quan đăng ký tài sản cấp lại giấy chứng nhận quyền sở
hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở văn bản thỏa thuận của
vợ chồng hoặc quyết định của Tòa án về chia tài sản chung.
Về chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận: trƣờng hợp vợ chồng
lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận thì vợ chồng có thể thỏa
thuận về xác định tài sản theo một trong các nội dung: Tài sản giữa vợ và
chồng bao gồm tài sản chung và tài sản riêng của vợ, chồng; Giữa vợ và
chồng không có tài sản riêng của vợ, chồng mà tất cả tài sản do vợ, chồng có
đƣợc trƣớc khi kết hôn hoặc trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc tài sản chung;
Giữa vợ và chồng không có tài sản chung mà tất cả tài sản do vợ, chồng có
đƣợc trƣớc khi kết hôn và trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc sở hữu riêng
của ngƣời có đƣợc tài sản đó; Xác định theo thỏa thuận khác của vợ chồng.
Trong trƣờng hợp vợ chồng chọn chế độ tài sản theo luật định thì khi
đó quyền sử dụng đất sẽ là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng nếu nó hình
thành từ sản chung, hoặc đƣợc vợ chồng thống nhất nhập từ tài sản riêng
vào tài sản chung. Còn nếu chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì khi đó
quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng nếu nó đƣợc hình
thành từ nguồn tài sản riêng hay vợ, chồng tự thỏa thuận tách thành tài sản
riêng.
- Đặc điểm của quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
Quyền sử dụng đất khi xem xét dƣới góc độ tài sản của vợ chồng
cũng mang đầy đủ các đặc trƣng của tài sản chung của vợ chồng. Cụ thể:
Thứ nhất: vợ chồng bình đẳng trong việc chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt tài sản chung
Điều 29 Luật HN&GĐ năm 2014 ghi nhận nguyên tắc vợ chồng
bình đẳng với nhau về mọi mặt trong gia đình, tài sản chung của vợ
chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất [38]. Khi quyền sử dụng đất là tài sản
chung của vợ chồng thì không phân biệt là do vợ hay chồng tạo lập
ra, „„của chồng công vợ‟‟, việc ngƣời chồng tạo lập ra cũng mặc nhiên

20. 17
thừa nhận có công sức đóng góp của ngƣời vợ và ngƣợc lại. Vợ chồng
đều đƣợc hƣởng phần bằng nhau là ½ giá trị của quyền sử dụng đất đấy.
Pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất hình thành từ nguồn tài sản chung
của vợ chồng trong thời kì hôn nhân đƣợc coi nhƣ là tài sản chung của vợ
chồng. Quyền sử dụng đất phải đăng kí quyền sử dụng mang tên cả vợ và
chồng. Nếu chỉ một bên đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì phải có nghĩa vụ chứng minh đó là tài sản riêng của mình.
Vợ chồng với tƣ cách là đồng sở hữu có quyền và nghĩa vụ ngang
nhau trong việc sử dụng quyền sử dụng đất. Tƣ cách đồng sở hữu ở đây
còn đƣợc hiểu là mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải
đƣợc sự nhất trí, đồng thuận của cả vợ và chồng. Sự đồng thuận này tùy
từng trƣờng hợp có sự khác nhau. Ví dụ, trong trƣờng hợp vợ hoặc chồng
thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật đất đai thì mặc
nhiên đƣợc hiểu là cả vợ và chồng cùng thực hiện nghĩa vụ đó. Tuy nhiên
đối với một số quyền năng liên quan đến quyền sử dụng đất nhƣ quyền
chuyển nhƣợng, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất... thì pháp luật qui
định phải cả vợ và chồng cùng nhất trí, cùng kí kết trong hợp đồng theo
luật định. Nếu chỉ có mình vợ hoặc chồng giao kết những hợp đồng trên,
không có sự ủy quyền của ngƣời còn lại thì giao dịch sẽ vô hiệu do không
đúng thẩm quyền. Điều này khác biệt so với quyền của ngƣời sử dụng đất
là cá nhân.
Thứ hai: quyền tài sản khi một bên vợ (hoặc chồng) mất tích,
bị hạn chế hay mất năng lực hành vi dân sự.
+ Trƣờng hợp vợ hoặc chồng bị tuyên bố mất tích
Khi vợ hoặc chồng đã biệt tích (vắng mặt tại nơi cƣ trú) từ 2 năm
liền trở lên, đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm mà vẫn
không có tin tức xác thực của ngƣời đó (tức là Tòa án đã ra thông báo tìm
kiếm nhƣ nói ở trên) thì những ngƣời liên quan, có thể là chồng (hoặc
vợ), bố mẹ, con đã trƣởng thành … có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố

21. 18
ngƣời đó mất tích. Thời hạn 2 năm đƣợc tính từ ngày biết đƣợc tin tức
cuối cùng về ngƣời đó. Trƣờng hợp Tòa án ra quyết định tuyên bố một
ngƣời mất tích thì sẽ chỉ định ngƣời để quản lý tài sản cho ngƣời mất tích.
Theo nguyên tắc tài sản của ngƣời trong thời gian mất tích không ai đƣợc
phép định đoạt, sử dụng. Nhƣ vậy nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung
của vợ chồng, trong trƣờng hợp một bên mất tích thì bên kia sẽ không
đƣợc chuyển quyền sử dụng đất. Bởi tài sản chung của vợ chồng là tài sản
chung hợp nhất không chia đƣợc. Vợ hoặc chồng trong trƣờng hợp này
chỉ đƣợc quyền định đoạt phần tài sản của mình tƣơng ứng với ½ giá trị
quyền sử dụng đất đó.
+ Trƣờng hợp vợ hoặc chồng bị hạn chế năng lực hành vi dân sự
Theo qui định tại khoản 1 Điều 23 BLDS năm 2005 thì ngƣời bị
hạn chế năng lực hành vi dân sự là ngƣời nghiện ma tuý hoặc nghiện các
chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình và bị Toà án ra
quyết định tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự theo yêu cầu của
ngƣời có quyền, lợi ích liên quan hoặc cơ quan, tổ chức hữu quan [33].
Trong BLDS năm 2015, nội dung này đƣợc qui định tại khoản 1,2 điều 24
[34; Điều 24].
Theo qui định tại Điều 24, Khoản 2 Bộ luật dân sự năm 2015 thì nếu
vợ hoặc chồng là ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có quyền yêu
cầu Tòa án tuyên bố chồng hoặc vợ mình bị hạn chế năng lực [33]. Trong
trƣờng hợp này ngƣời đại diện cho ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự
nhất thiết phải có đủ điều kiện nhƣ một ngƣời giám hộ, dù luật không quy
định rõ. Ngƣời này đƣợc chỉ định theo một quyết định của Toà án. Việc đại
diện không phải đƣợc đăng ký tại UBND nhƣ việc giám hộ. Ngƣời vợ hoặc
chồng bị hạn chế năng lực hành vi dân sự không hoàn toàn mất năng lực
hành vi dân sự. Họ có thể tự mình xác lập và thực hiện các giao dịch nhỏ
nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Còn đối với các giao dịch khác
đều chỉ có thể đƣợc xác lập và thực hiện với sự đồng ý của ngƣời đại diện.

22. 19
Nhƣ vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng đối với một
bên bị hạn chế năng lực hành vi dân sự bắt buộc phải có sự đồng ý của
ngƣời đại điện. Ngƣời đại diện có quyền thay mặt ngƣời đƣợc đại diện
thực hiện các giao dịch vì quyền, lợi ích của họ. Ngƣời đại diện ở đây tùy
trƣờng hợp có thể là chồng hoặc vợ hoặc là ngƣời khác mà Tòa án chỉ
định.
+ Trƣờng hợp vợ hoặc chồng bị mất năng lực hành vi dân sự
Khi một ngƣời do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không
thể nhận thức, làm chủ đƣợc hành vi của mình thì theo yêu cầu của ngƣời
có quyền, lợi ích liên quan, Toà án ra quyết định tuyên bố mất năng lực
hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định.
Nếu vợ hoặc chồng bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự
thì mọi giao dịch về tài sản của ngƣời đó do ngƣời giám hộ xác lập, thực
hiện. Nếu ngƣời giám hộ là vợ hoặc chồng thì quyền và nghĩa vụ của
ngƣời sử dụng đất là vợ chồng sẽ do 1 bên thực hiện nhân danh cho bên
kia.
Tóm lại, Quan hệ tài sản giữa vợ và chồng là một loại quan hệ đặc
biệt ràng buộc hai ngƣời, vốn đã gắn bó với nhau do hiệu lực của hôn
nhân, nghĩa là có đăng ký kết hôn, liên quan đến tài sản, nói chung là đến
các lợi ích vật chất có giá trị tiền tệ. Trong khung cảnh của luật thực định
Việt Nam, sự tồn tại của quan hệ tài sản giữa vợ và chồng lệ thuộc vào sự
tồn tại của quan hệ hôn nhân. Trong trƣờng hợp hai ngƣời chung sống với
nhau mà không kết hôn , nếu có xảy ra tranh chấp sẽ giải quyết theo thoả
thuận của các bên [38;16]. Quan hệ tài sản giữa vợ chồng bị thủ tiêu ,
trong trƣờng hợp hai ngƣời chung sống với nhau có đăng ký kết hôn ,
nhƣng sau đó hôn nhân bị hủy theo một bản án hoặc quyết định của Toà
án. Quan hệ tài sản giữa vợ chồng chấm dứt , trong trƣờng hợp hai ngƣời
chung sống với nhau có đăng ký kết hôn , nhƣng sau đó hôn nhân chấm
dứt do ly hôn hoặc do có một ngƣời chết.

23. 20
1.2.2. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 [32] quy định cho ngƣời sử dụng đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh
và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó quyền đƣợc góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất chƣa đƣợc quy định cụ thể mà Luật đất đai
năm 2013 chỉ quy định các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đƣợc Nhà nƣớc
giao đất phải trả tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cả thời
gian thuê hoặc trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê
đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất 5 năm có quyền góp vốn bằng quyền sử
dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất.
Đồng thời, cũng theo nhƣ quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai
năm 2013 thì góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chính là một hình
thức của chuyển quyền sử dụng đất [32].
Nhƣ vậy, có thể hiểu góp vốn bằng quyền sử dụng đất là trƣờng hợp
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp đƣợc Nhà
nƣớc cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh
doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định
của pháp luật.
- Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ
chồng
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng là sự
thỏa thuận giữa các bên trong đó có một bên là vợ hoặc chồng tuân theo
điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Bộ luật
Dân sự và pháp luật về đất đai quy định, theo đó vợ hoặc chồng đại diện
góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai
vợ chồng để sản xuất, kinh doanh với pháp nhân, cá nhân, hộ gia đình,
chủ thể khác.
- Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của
vợ chồng

24. 21
Thứ nhất, để có thể thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
thì vợ chồng phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, tức là phải đƣợc Nhà
nƣớc giao hoặc cho thuê đất hợp pháp hoặc đƣợc thừa kế, nhận chuyển
quyền một cách hợp pháp.
Thứ hai, ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống
nhất quản lý và Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nƣớc sử dụng ổn định lâu dài nên đối tƣợng của quan hệ góp vốn là
quyền sử dụng đất chứ không phải bản thân đất đai. Sau khi góp vốn để
sản xuất, kinh doanh thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản của doanh
nghiệp. Trƣờng hợp doanh nghiệp phá sản thì quyền sử dụng đất này bị
xử lý để giải quyết các khoản nợ.
Thứ ba, giá trị vốn góp đƣợc xác định không chỉ bao gồm quyền sử
dụng đất mà cả giá trị tài sản thuộc sở hữu của bên góp vốn gắn liền với
đất. Vì thực tế sử dụng đất cho thấy đất đai luôn gắn liền với các tài sản
trên đất và trong nhiều trƣờng hợp giá trị của các tài sản này đƣợc thừa
nhận chỉ khi nó gắn liền với đất.
Thứ tư, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm thay đổi
quan hệ sở hữu đất đai bởi trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất
thì ngƣời góp vốn không phải là chủ sở hữu đất đai. Ngƣợc lại, đối với
các quan hệ góp vốn bằng các tài sản khác thì ngƣời góp vốn đồng thời là
chủ sở hữu các tài sản này. Do đó, khi doanh nghiệp bị phá sản sẽ có sự
thay đổi chủ sở hữu đối với các tài sản này thông qua việc xử lý phần tài
sản vốn góp.
Thứ năm, góp vốn bằng các tài sản khác đƣợc thực hiện theo ý chí
của chủ sở hữu và không bị pháp luật hạn chế về các điều kiện thực hiện.
Trƣờng hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất chỉ
đƣợc thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất.
Thứ sáu, quyền sử dụng đất đƣợc coi là một loại quyền về tài sản và
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý xác định quyền về tài

25. 22
sản của ngƣời sử dụng đất. Do đó, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
chỉ đƣợc thực hiện khi ngƣời sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp. Hơn nữa, việc góp
vốn này có thể bị chấm dứt bởi ý chí của Nhà nƣớc khi các bên vi phạm
nghiêm trọng các quy định của pháp luật.
Thứ bảy, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng đối với con ngƣời và
đất đai ở nƣớc ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý
nên việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đƣợc đăng ký tại cơ quan
Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Thứ tám, các tài sản khác khi đem đi góp vốn thì giá trị do các bên
thỏa thuận còn với trƣờng hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì pháp
luật quy định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn do các bên thỏa thuận,
nhƣng không đƣợc thấp hơn khung giá đất do Nhà nƣớc ban hành. [33;
Điều 727]
1.3. Ý nghĩa, vai trò của góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài
sản chung của vợ chồng
Cùng với công cuộc "công nghiệp hóa, hiện đại hóa" [53] đất nƣớc,
việc pháp luật quy định cho vợ chồng quyền góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn nhằm giúp ngƣời sử dụng đất giải
quyết các nhu cầu về vốn để mở rộng quy mô sản xuất và nâng cao hiệu
quả sử dụng đất đai. Quy định này góp phần chuyển quan hệ đất đai từ
trạng thái "tĩnh" - giao đất và thu hồi đất sang trạng thái "động", đất đai từ
chỗ chỉ là nơi cƣ trú của cộng đồng nay trở thành một nguồn lực to lớn để
phát triển đất nƣớc [14;78].
Thêm vào đó, việc vợ chồng đƣợc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
đã tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong việc "tiếp cận" các nguồn vốn vay
để đầu tƣ cho sản xuất, đồng thời giúp hệ thống ngân hàng, các tổ chức
tín dụng ở nƣớc ta mở rộng tối đa phạm vi và đối tƣợng cho vay, nâng
cao hiệu quả đồng vốn vay, góp phần trực tiếp vào công cuộc "xóa đói,

26. 23
giảm nghèo" và nâng cao năng lực cạnh tranh cho các chủ thể kinh doanh
thuộc mọi loại hình kinh tế.
1.4. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống
pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ
chồng.
1.4.1. Sự phát triển của luật Việt Nam về quan hệ tài sản giữa vợ
chồng
Luật cổ và tục lệ
Trong suy nghĩ cổ xƣa, vợ và chồng không có quan hệ tài sản. Trong
suốt quá trình phát triển của lịch sử xã hội, mỗi chế độ xã hội đều quy
định một chế độ tài sản chung hợp nhất giữa vợ chồng cho phù hợp với
phong tục tập quán và hoàn cảnh kinh tế xã hội. Chẳng hạn, Tập Dân luật
giản yếu 1883 (một hệ thống án lệ) không thừa nhận ngƣời vợ có tài sản
riêng, do đó không thể có cộng đồng tài sản giữa vợ và chồng mà toàn bộ
tài sản trong gia đình đều thuộc quyền sở hữu duy nhất của ngƣời chồng
[8]. Khi hôn nhân còn tồn tại, thì vợ chồng là một ngƣời; khi hôn nhân
chấm dứt do có ngƣời chết, thì vợ, chồng cũng chỉ còn một ngƣời; nếu
hôn nhân chấm dứt do rẫy vợ hoặc do ly hôn, thì đúng là có hai ngƣời,
nhƣng... không phải là vợ chồng. Trong thời kỳ thuộc địa, một số nhà
nghiên cứu thử nhìn luật cổ và tục lệ Việt Nam qua lăng kính Pháp để tìm
kiếm và mô tả các mối quan hệ tài sản giữa vợ chồng thời xƣa, rồi đặt cho
các mối quan hệ đƣợc phát hiện những cái tên Pháp. Mọi nhận định đều
trở nên khá tuỳ tiện, lệch lạc và hầu hết đều mang tính áp đặt [22;18-21].
Nói rõ hơn, chế độ sở hữu gia đình, đƣợc thừa nhận trong luật cổ và
tục lệ Việt Nam nhƣ là hình thức duy nhất của sở hữu tƣ nhân, khiến cho
cách đặt vấn đề về quan hệ giữa vợ chồng mà có đối tƣợng là tài sản
không giống nhƣ trong một hệ thống luật đƣợc xây dựng dựa trên quyền
sở hữu cá nhân. Ngày xƣa, toàn bộ tài sản trong gia đinh là của gia đình
và chính gia đình, chứ không phải cá nhân, là chủ thể của quan hệ pháp

27. 24
luật. Trƣớc ngƣời thứ ba, gia đình hoá thân vào ngƣời chủ gia đình và
ngƣời này nhân danh gia đình để xác lập, thực hiện các giao dịch liên
quan đến tài sản của gia đình. Trong tục lệ nông dân và trong luật nhà Lê,
vai trò chủ gia đình đƣợc cả cha và mẹ đảm nhận; nếu cha chết thì mẹ
đảm nhận trọn (kể cả trong trƣờng hợp kết hôn lại) [26]. Trong luật nhà
Nguyễn, vai trò ấy đƣợc giao cho ngƣời cha, gọi là gia trƣởng; ngƣời mẹ
đóng vai ngƣời cộng sự, ngƣời chủ dự bị, và sẽ thay thế ngƣời cha để đảm
nhận vai trò gia trƣởng khi ngƣời cha chết, với điều kiện không kết hôn
lại.
Luật cận đại
Sự pha trộn giữa quan niệm truyền thống và quan niệm phƣơng Tây
[18;47]. Nhào nặn tƣ duy pháp lý cổ xƣa với các tƣ tƣởng của luật học
phƣơng Tây, ngƣời làm luật thời kỳ thuộc địa xây dựng khái niệm chế độ
tài sản của vợ chồng bằng cách lồng nội dung của chế độ gia trƣởng về tài
sản trong các quy tắc đƣợc diễn đạt bằng các thuật ngữ vay mƣợn từ luật
của Pháp (cộng đồng tài sản , tài sản chung , tài sản riêng , quản lý tài
sản,...) [55;34]. Ngƣời làm luật thời thuộc địa cũng thừa nhận cho vợ
chồng quyền xây dựng các quan hệ tài sản theo thoả thuận, miễn là các
thoả thuận ấy không có tác dụng tƣớc đi quyền đứng đầu gia đình của
ngƣời chồng và không trái với thuần phong mỹ tục; song các quan hệ tài
sản theo thoả thuận hầu nhƣ không đƣợc các cặp vợ chồng Việt Nam
quan tâm. Nhiều lắm, khi hôn nhân đƣợc xác lập giữa một ngƣời Việt và
một ngƣời Pháp, thì ngƣời nƣớc ngoài có thể nghĩ đến chuyện xây dựng
các thoả thuận cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của mình về tài sản. Cần
lƣu ý rằng các quan hệ tài sản giữa vợ chồng đƣợc chi phối bằng những
quy tắc pháp lý đƣợc xây dựng theo kiểu Pháp trong các hệ thống pháp lý
của Bắc Kỳ và Trung Kỳ [19;33]. Còn ở Nam Kỳ, cho đến khi chấm dứt
chế độ thuộc địa vẫn chƣa có một hệ thống các quy tắc chi phối các quan
hệ tài sản giữa vợ và chồng; trong trƣờng hợp có tranh chấp, các toà án

28. 25
giải quyết các yêu cầu của đƣơng sự dựa vào Bộ luật Gia Long, tục lệ và
án lệ.
Luật hiện đại
Luật Việt Nam hiện đại chấp nhận tƣ duy pháp lý của các nƣớc
Latinh trong lĩnh vực quan hệ tài sản giữa vợ và chồng. Bởi vậy, do hiệu
lực của hôn nhân, vợ và chồng có những mối quan hệ tài sản đặc thù mà
giữa hai ngƣời độc thân hoặc chung sống nhƣ vợ chồng không thể có. Vợ
chồng dƣới mắt ngƣời thứ ba cũng không thể giống nhƣ hai ngƣời độc
thân, hai chủ thể riêng biệt của quan hệ pháp luật. Tuy nhiên, khác với
luật của nhiều nƣớc, luật Việt Nam hiện đại không dành cho vợ chồng
nhiều sự lựa chọn về loại hình quan hệ tài sản.
Trong Luật năm 1959, vợ chồng có quan hệ tài sản theo chế độ tài
sản chung tuyệt đối: tất cả tài sản có trƣớc và sau khi kết hôn đều là của
chung (Điều 15) . Tất nhiên, nguyên tắc này đƣợc áp dụng trong chừng
mực nó còn tỏ ra hợp lý; bởi vậy, dù luật không nói rõ, thực tiễn vẫn có
xu hƣớng coi các đồ dùng cá nhân mà công dụng gắn liền với giới tính
(đặc biệt là quần áo) là tài sản riêng của mỗi ngƣời. Dẫu sao, do chiến
tranh, việc tích lũy của cải trong dân cƣ không đáng kể, phạm vi áp dụng
nguyên tắc cộng đồng tài sản đƣợc mở rộng đến mức có thể đƣợc (ví dụ,
cả đối với tƣ trang, đồ dùng cá nhân mà công dụng không gắn liền với
giới tính) nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của vợ, chồng trong những điều
kiện sống tối thiểu.
Trong thời kỳ đất nƣớc chia hai miền Nam - Bắc, ngƣời làm luật của
chế độ Sài Gòn ban hành Luật ngày 02/01/1959 chọn chế độ tài sản
chung tổng quát làm chế độ pháp định (Điều 47). Sau đó ít lâu, Sắc Luật
ngày 23/7/1964, thay thế Luật ngày 02/01/1959, lại chọn chế độ tài sản
chung đối với động sản và đối với tài sản tạo ra trong thời kỳ hôn nhân
(Điều 53). Chế độ này đƣợc tiếp tục thừa nhận và đƣợc hoàn thiện một
bƣớc trong Bộ dân luật 1972 (Điều 150 đến 162). Nói chung, chế độ pháp

29. 26
định về tài sản của vợ chồng trong Bộ dân luật năm 1972 có nhiều điểm
tƣơng tự nhƣ chế độ pháp định đƣợc áp dụng tại Pháp trƣớc năm 1966: vợ
chồng có thể có quyền sở hữu riêng đối với bất động sản; còn động sản
chỉ có thể là tài sản chung, trừ những động sản mà tính chất riêng là
không thể tranh cãi, nhƣ tƣ trang, đồ dùng cá nhân và một số động sản
khác.
Sau khi đất nƣớc thống nhất. Luật năm 1986 đƣợc xây dựng và ban
hành trong khung cảnh hồi phục của sở hữu tƣ nhân. Tính chất “tƣ” của
một số tài sản, ở góc nhìn của quan hệ nội bộ giữa vợ và chồng, bắt đầu
đƣợc lƣu ý [46;36,24]. Trong các nỗ lực nhằm thiết lập sự dung hoà giữa
nguyên tắc tôn trọng tự do cá nhân và nguyên tắc bảo vệ lợi ích gia đình,
ngƣời làm luật năm 1986 thừa nhận rằng việc kết hôn không làm mất khả
năng có quyền có tài sản riêng của một ngƣời. Vậy là bắt đầu hình thành
ba khối tài sản trong thời kỳ hôn nhân; khối tài sản chung của vợ chồng,
khối tài sản riêng của chồng và khối tài sản riêng của vợ. Thế nhƣng,
khác với luật của những nƣớc xây dựng chế độ tài sản pháp định tƣơng
tự, luật Việt Nam thừa nhận cho vợ, chồng quyền nhập một hoặc nhiều tài
sản riêng vào khối tài sản chung , cũng nhƣ quyền yêu cầu chia tài sản
chung trong thời kỳ hôn nhân, nếu có lý do chính đáng [25;62].
Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 kế thừa các tƣ tƣởng của ngƣời
làm luật năm 1986, 2000 và tiếp tục thừa nhận sự tồn tại của ba khối tài
sản của vợ, chồng, quyền nhập tài sản riêng vào tài sản chung và quyền
yêu cầu chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân trong một số trƣờng
hợp [38; Điều 33]. Tuy nhiên, các quy tắc liên quan đƣợc xây dựng chi
tiết hơn trƣớc. Trong chừng mực nào đó, có thể nói rằng luật về quan hệ
tài sản giữa vợ chồng trong luật hiện đại là sự kế thừa có phát triển chế độ
tài sản gia đình của luật cổ và tục lệ trong điều kiện sở hữu tƣ nhân mang
tính chất cá nhân, chứ không phải tính chất gia đình nhƣ ngày xƣa, và
trong điều kiện vợ, chồng bình đẳng về mọi phƣơng diện.

30. 27
1.4.2. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta
giai đoạn trƣớc khi ban hành Luật Đất đai năm 1993.
Sau khi thống nhất đất nƣớc, nƣớc ta bƣớc vào thời kỳ xây dựng chủ
nghĩa xã hội. Quán triệt quan điểm của chủ nghĩa Mác-Lênin về quốc hữu
hóa đất đai “mỗi bƣớc tiến của nền nông nghiệp tƣ bản chủ nghĩa là một
bƣớc tiến không những trong nghệ thuật bóc lột ngƣời lao động mà còn là
một bƣớc tiến về mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ”, chế độ xã hội chủ
nghĩa ở nƣớc ta không nhận sự tồn tại của tình trạng ngƣời bóc lột ngƣời.
Để thực hiện điều này thì chúng ta phải xóa bỏ chế độ tƣ hữu về tƣ liệu
sản xuất nói chung vào chế độ tƣ hữu nói riêng. Chính vì vậy, Hiến pháp
năm 1980 đã quy định: “đất đai, rừng núi, sông hồ, tài nguyên thiên
nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… là của Nhà nƣớc đều
thuộc sở hữu toàn dân” [27;Điều 19].
Trong thời kỳ này, nền kinh tế nƣớc ta đƣợc quản lý theo cơ chế kế
hoạch hóa, tập trung. Quan hệ đất đai trong thời kỳ này mang nặng cơ chế
“xin - cho”, Nhà nƣớc quản lý đất đai theo phƣơng pháp mệnh lệnh, hành
chính. Pháp luật đất đai trong thời kỳ này không cho phép mua bán,
chuyển nhƣợng đất đai. Với cách thức quản lý đất đai nhƣ vậy, nên ngƣời
sử dụng đất không đƣợc quyền làm chủ thực sự đối với đất đai [17;32].
Chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh chƣa
ra đời trong thời kỳ này.
Quán triệt đƣờng lối đổi mới mà Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI
(tháng 12/1986) [52] đã xác định, pháp luật đất đai đã có những thay đổi
quan trọng, đánh dấu bằng việc ra đời của Luật đất đai năm 1987 và Nghị
quyết 10 của Bộ chính trị ngày 05/4/1988. Luật đất đai năm 1987 đã cụ
thể hóa nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất
quản lý của Hiến pháp năm 1980. Tạo cơ sở pháp lý để Nhà nƣớc thống
nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nƣớc. Quyền và nghĩa vụ của
ngƣời sử dụng đất đã đƣợc pháp luật cụ thể hóa một bƣớc cho phù hợp

31. 28
với việc sử dụng từng loại đất cụ thể. Đặc biệt Luật đất đai năm 1987 đã
quy định rõ các quyền của ngƣời sử dụng đất, nhƣ sử dụng ổn định lâu
dài, đƣợc hƣởng thành quả lao động trên đất… nhƣng quyền góp vốn
bằng quyền sử dụng đất thì chƣa đƣợc ghi nhận trong Luật đất đai năm
1987.
1.4.3. Giai đoạn ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trƣớc khi
ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm
1998.
Ngày 14/7/1993 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam đã thông qua
toàn văn Luật Đất đai, (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai năm 1993) thay thế
Luật Đất đai năm 1987, vì nó đã bộc lộ nhiều quy định không còn phù
hợp với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế-xã hội của đất
nƣớc. Với chủ trƣơng đƣa đất đai tham gia vào quan hệ thị trƣờng, coi đó
là một động lực quan trọng để phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa,
Luật Đất đai năm 1993 đã quy định về các quyền của ngƣời sử dụng đất
nhƣ chuyển đổi, chuyền nhƣợng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất, nhƣng chƣa đề cập đến quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Sau khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trƣờng, nƣớc ta đã thu hút
đƣợc một nguồn đầu tƣ nƣớc ngoài góp phần đáng kể vào việc thúc đẩy
sự phát triển kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, do khả năng tài chính của phần
lớn các đối tác Việt Nam còn hạn chế, gây khó khăn, trở ngại khi liên
doanh với các đối tác nƣớc ngoài đầu tƣ tại Việt Nam. Mặt khác, do Luật
Đất đai năm 1993 chƣa có những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ
của các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất [29]. Nên ngày
14/10/1994 UBTVQH đã thông qua Pháp lệnh quyền và nghĩa vụ của các
tổ chức đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, và đƣợc sửa đổi, bổ sung
một số điều ngày 27/8/1996 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1994, Pháp
lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996) nhằm bổ sung, điều chỉnh các lĩnh vực
mà Luật Đất đai chƣa quy định. Căn cứ vào mục đích, thời hạn, cách

32. 29
thức thanh toán tiền sử dụng đất, Pháp lệnh năm 1994 phân loại các tổ
chức trong nƣớc thành: các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu
tiền sử dụng và các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng
đất. Các quyền và nghĩa vụ (trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử
dụng đất) của tổ chức trong nƣớc sử dụng đất đƣợc xác định tƣơng
ứng với mục đích sử dụng đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nƣớc của các tổ chức này. Nhƣ vậy, chế định góp vốn bằng quyền sử
dụng đất lần đầu tiên đƣợc ra đời tại Pháp lệnh năm 1994.
Theo điều 4 của Pháp lệnh này thì các doanh nghiệp Nhà nƣớc,
doanh nghiệp của các tổ chức chính trị-xã hội, doanh nghiệp quốc phòng-
an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế
tập thể đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có quyền góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nƣớc; với tổ
chức, cá nhân nƣớc ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế
biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ. Và
theo điều 10 “Doanh nghiệp nhà nƣớc, doanh nghiệp của các tổ chức
chính trị xã hội, doanh nghiệp quốc phòng an ninh trong thời hạn cho
thuê đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ
chức, cá nhân trong nƣớc; với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài theo quy định
của Chính phủ”. Mặc dù một trong những căn cứ để phân loại các tổ chức
sử dụng đất ở trong nƣớc là nghĩa vụ “phải trả tiền hay không trả tiền sử
dụng khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất” song các quy định
của Pháp lệnh năm 1994 lại không “cá biệt hóa” quyền góp vốn bằng
quyền sử dụng đất của từng loại tổ chức theo căn cứ này. Do vậy đã dẫn
đến tình trạng “cào bằng” về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất của từng loại tổ chức sử dụng đất nói chung và quyền đƣợc góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất nói riêng. Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm

33. 30
1996 ra đời đã khắc phục các thiếu sót trên bằng việc “cá biệt hóa” quyền
của từng loại tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất theo hƣớng: mở rộng
quyền cho các tổ chức Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất trong đó
có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Pháp lệnh sửa đổi,
bổ sung năm 1996 lại chƣa quy định cụ thể quyền của từng loại tổ chức
đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất theo hƣớng “cá biệt hóa” tƣơng ứng với cách
thức trả tiền thuê đất. Đây cũng là một khiếm khuyết cản trở các quan hệ
đất đai phát triển. Năm 1996, Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam cũng
đƣợc ban hành. Trong đó ghi nhận quyền góp vốn bằng quyền sử dụng
đất của bên Việt Nam trong liên doanh: “Bên Việt Nam tham gia doanh
nghiệp liên doanh góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai”. Tiếp đó, Chính phủ ban hành Nghị
định 85/CP ngày 17/12/1996 quy định chi tiết việc thi hành Pháp lệnh sửa
đổi, bổ sung năm 1996. Nghị định này không chỉ quy định cụ thể việc
góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà còn đƣa ra căn cứ để xác định giá trị
quyền sử dụng đất, đó là tiền thuê đất hay thỏa thuận trên cơ sở khung giá
tiền đất do Nhà nƣớc ban hành. Mặc dù vậy, vấn đề xác định giá trị quyền
sử dụng đất là một vấn đề phức tạp nên Bộ Tài chính đã ban hành Thông
tƣ số 70 TC/QLCS ngày 07/10/1997 hƣớng dẫn việc nộp tiền thuê đất
góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức trong
nƣớc. Tại thông tƣ này, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất đƣợc quy
định chi tiết hơn so với Nghị định số 85/NĐ-CP. Trong giai đoạn này,
quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
chƣa đƣợc đề cập tới. Điều này tạo sự bất bình đẳng về quyền và nghĩa vụ
giữa các chủ thể sử dụng đất đai và gây cản trở cho hoạt động sản xuất
kinh doanh của các hộ gia đình, cá nhân.
1.4.4. Giai đoạn từ khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật đất đai năm 1998 đến trƣớc Luật Đất đai năm 2003.

34. 31
Đất đai là một vấn đề nhạy cảm và phức tạp, sau hơn 05 năm thi
hành Luật Đất đai năm 1993 bên cạnh những thành công nhất định còn
bộc lộ những mặt hạn chế chƣa phù hợp với đòi hỏi thực tiễn phát triển
nền kinh tế thị trƣờng. Thực tế đòi hỏi Nhà nƣớc cần phải nhanh chóng
sửa đổi, bổ sung Luật đất đai để khắc phục những hạn chế này và thúc
đẩy sản xuất phát triển. Ngày 02/12/1998, Quốc hội đã thông qua Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 (sau đây gọi là
Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998). Theo đó quyền của các đối
tƣợng sử dụng đất cũng có nhiều sửa đổi, bổ sung, đặc biệt lần đầu tiên
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc ghi
nhận trong Luật Đất đai.
Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày
15/10/1993, nhƣng không có văn bản hƣớng dẫn thi hành nên năm quyền
năng của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai cũng không thể hiện thực
hóa trong đời sống xã hội. Thị trƣờng quyền sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân đã có thể chế nhƣng cuộc sống chƣa đƣợc tiếp nhận. Mặt
khác, Luật Đất đai năm 1993 chƣa đề cập cơ chế tham gia thị trƣờng
quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Để đáp ứng yêu cầu của thực
tiễn, ngày 14/10/1994, Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội đã ban hành Pháp
lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong nƣớc đƣợc Nhà
nƣớc giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của tổ
chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê đất tại Việt Nam. Sau đó, Chính phủ đã
ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng
đất phi nông nghiệp và cụ thể hóa về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh
tế sử dụng đất. Qua các quy định trong những văn bản này, có thể thấy thị
trƣờng quyền sử dụng đất mới chỉ đƣợc xác lập nhƣ một yếu tố gắn thị
trƣờng các tài sản đã đầu tƣ trên đất thuê của Nhà nƣớc. Báo cáo chính trị
Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII đã quyết định chủ trƣơng đổi mới
chính sách đất đai và thị trƣờng bất động sản với nội dung là:

35. 32
Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trƣờng bất động sản. Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, không tƣ nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai. Thực
hiện đúng Luật Đất đai, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính
sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải
xác định đúng giá các loại đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất,
đảm bảo lợi ích toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu
cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất.
Năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm
1993 đƣợc Quốc hội ban hành, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại
quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân; bổ sung các trƣờng hợp tổ chức trong nƣớc
đƣợc Nhà nƣớc giao đất và quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất. Quy định hộ gia đình, cá nhân thuê đất mà đã trả tiền thuê đất
cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình gắn liền với đất
thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nƣớc theo
quy định của pháp luật. Luật này cũng quy định tổ chức kinh tế đƣợc Nhà
nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đƣợc góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ
chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc để tiếp tục và mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản mở rộng công nghệ chế biến,
dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ. Tổ chức
kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất đó để hợp
tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nƣớc, tổ chức, cá
nhân nƣớc ngoài theo quy định của pháp luật. Đối với doanh nghiệp Nhà
nƣớc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất hàng năm có

36. 33
quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh
với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc theo quy định của pháp luật. Tổ
chức đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian
thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời gian thuê đất
đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì có quyền góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất thuê trong thời gian thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ
chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc theo quy định của pháp luật. Tổ chức
kinh tế đã nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngƣời
khác hoặc đã đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền mà tiền đó không có
nguồn gốc từ ngân sách Nhà nƣớc thì có quyền góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân
trong và ngoài nƣớc theo quy định của pháp luật. Trong trƣờng hợp nhận
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp kèm theo
chuyển mục đích sử dụng đất đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cho
phép thì thời hạn sử dụng đất đƣợc tính theo thời hạn của dự án đƣợc cơ
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt nhƣng không quá 50 năm.
Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối
với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho ngƣời sử dụng đất để
phù hợp với cơ chế thị trƣờng. Quyền sử dụng đất đƣợc coi là tài sản của
ngƣời sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nƣớc đƣợc lựa chọn hình
thức giao đất hoặc đƣợc thuê đất từ Nhà nƣớc và áp dụng cơ chế một giá
đất phù hợp với giá đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng, tức là
đã xóa bỏ cơ chế “xin - cho” về đất; đã hình thành hệ thống quản lý công
khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các
trình tự, thủ tục hành chính tƣơng đối rõ ràng; công khai hóa từ khâu quy
hoạch sử dụng đất. cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tƣ, trình
tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ giải phóng mặt bằng.

37. 34
1.4.5. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta
giai đoạn 2003 - 2009
Luật Đất đai năm 2003 (Điều 109, 110 và Điều 113) đã quy định cho
ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong
đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay khoa
học pháp lý nƣớc ta chƣa đƣa ra một khái niệm chính thức về góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Theo quy định Luật đất đai năm 2003 thì tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất phải trả tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà
trả tiền thuê đất cả thời gian thuê hoặc trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều
năm, nếu thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất 05 năm có
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê
đất. Nhƣ vậy, từ các quy định của pháp luật hiện hành chúng tôi nhận
thấy rằng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là trƣờng hợp tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp đƣợc Nhà nƣớc cho phép
góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ
chức, và cá nhân trong nƣớc.Qua sự phân tích các quy định của pháp luật
về vấn đề này, chúng tôi mạnh dạn đƣa ra khái niệm góp vốn bằng quyền
sử dụng đất nhƣ sau: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận
giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức, chuyểnquyền sử
dụng đất đƣợc Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định, theo đó
ngƣời sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để
sản xuất, kinh doanh với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác ở trong nƣớc
hoặc nƣớc ngoài.Vào thời điểm Luật đất đai năm 2003 đƣợc ban hành, cơ
chế thị trƣờng đang từng bƣớc đƣợc xác lập và các quan hệ đất đai bắt
đầu vận động trong cơ chế mới. Các quy định về góp vốn bằng quyền sử
dụng đất chƣa đƣợc pháp luật đề cập. Cùng với sự phát triển nhanh chóng
của tình hình kinh tế -xã hội, pháp luật đất đai đƣợc bổ sung, hoàn thiện

38. 35
nhằm đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn. Qua hai lần sử đổi bổ sung Luật đất
đai năm 1993 vào các năm 1998, 2001 và Luật Đất đai năm 2003, các quy
định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất đƣợc xây dựng và dần hoàn
thiện thông qua việc ban hành các Nghị định quy định về điều kiện, trình
tự và thủ tục của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.4.6. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta
giai đoạn 2009 - 2013
Theo quy định của pháp luật thì ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
-Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-Đất không có tranh chấp;
-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
-Trong thời hạn sử dụng đất [31, Điều 106].
Tuy nhiên, do điều kiện thực tế phần lớn các thửa đất chƣa đƣợc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên để đảm bảo quyền lợi của ngƣời
sử dụng đất, cũng nhƣ tạo điều kiện thông thoáng trong phát triển sản
xuất kinh doanh, để thi hành Luật Đất đai, Chính phủ đã quy định về thời
hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời
đang sử dụng đất trong phạm vi cả nƣớc. Trong thời hạn này, ngƣời sử
dụng đất có một trong các loại giấy tờ sau đây mà chƣa đƣợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng đƣợc thực hiện quyền các quyền
của ngƣời sử dụng đất nói chung và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng
đất nói riêng. Cụ thể nhƣ sau:
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đƣợc Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

39. 36
- Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất đai trƣớc ngày 15-10-
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng
lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa
chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài
sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bánnhà ở gắn liền
với đất ở trƣớc ngày 15-10-1993, nay đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đã sử dụng trƣớc ngày 15-10-1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với theo quy định của
pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời
sử dụng đất.
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy
tờ nói trên, mà trên giấy tờ ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan
nhƣng đến trƣớc ngày 15-10-1993 vẫn chƣa thực hiện thủ tục chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đƣợc Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì đƣợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết
định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành
án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có

40. 37
thẩm quyền đã đƣợc thi hành thì đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Ngày 29-10-2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CPvề
thi hành Luật Đất đai. Theo Điều 184 của Nghị định, thời hạn thống nhất
thực hiện các giao dịch về quyền sửdụng đất bằng giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất kể từ ngày 01-01-2007.
1.4.7. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta
giai đoạn 2013 cho đến nay
Thứ nhất, hình thức góp vốn không chuyển quyền sử dụng đất
Trên phƣơng diện này, QSDĐ là quyền khai thác và sử dụng đất
đai. Do mục đích của các bên trong quan hệ này là khai thác và sử dụng
đất đai, vì thế, bên góp vốn chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho
bên nhận góp vốn mà không chuyển giao các quyền khác của NSDĐ. Do
chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất đai, nên bên góp vốn vẫn có thể thực
hiện các quyền khác của NSDĐ nhƣ thế chấp, để lại thừa kế, tặng cho
QSDĐ.
Theo điểm a khoản 4 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật
Đất đai: “Trƣờng hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các
bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất đƣợc
tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại”.
Nhƣ vậy, hình thức góp vốn này sẽ không chuyển QSDĐ từ bên
góp vốn sang bên nhận góp vốn. Bên góp vốn sẽ nhận lại QSDĐ theo
thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn. So với thuê đất, hình thức góp
vốn bằng QSDĐ này có một số điểm giống nhau: (i) Góp vốn bằng
QSDĐ và thuê đất đều không chuyển QSDĐ, nhƣng có thay đổi chủ thể
sử dụng đất, vì vậy, bên góp vốn, bên cho thuê phải đăng ký biến động
đất đai. Do không chuyển QSDĐ, nên bên nhận góp vốn, bên thuê đất

41. 38
không đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ (trừ trƣờng hợp thuê đất giữa
Nhà nƣớc với NSDĐ); (ii) Do không chuyển QSDĐ nên bên góp vốn,
bên cho thuê vẫn có thể thực hiện các quyền khác của NSDĐ nhƣ tặng
cho, để lại thừa kế, thế chấp; (iii) Góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất đều có
thời hạn, thời hạn góp vốn, thuê đất không đƣợc vƣợt quá thời hạn sử
dụng đất.
Mặc dù, góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất có điểm tƣơng đồng,
song hai hình thức này có nhiều điểm khác nhau. Với góp vốn, bên góp
vốn dùng giá trị QSDĐ góp vốn và trở thành đồng sở hữu đối với bên
nhận góp vốn. Thuê đất, bên cho thuê sử dụng tiền thuê vào mục đích
khác mà không phải góp vốn. Do cùng mục đích kinh doanh, nên giữa
bên góp vốn với bên nhận góp vốn có quan hệ chặt chẽ hơn so với giữa
bên cho thuê và bên thuê đất. Bên góp vốn đƣợc hƣởng lợi ích theo sự
thỏa thuận giữa các bên và tỷ lệ tƣơng ứng theo phần vốn góp mà không
cố định nhƣ trong thuê đất.
Thứ hai, hình thức góp vốn có chuyển quyền sử dụng đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu
thống nhất quản lý. Ngoài diện tích đất do Nhà nƣớc sử dụng vì mục đích
công cộng, phần lớn đất đai do các chủ thể khác sử dụng. Nhà nƣớc
chuyển giao QSDĐ cho các chủ thể khác thông qua giao đất, cho thuê
đất, công nhận QSDĐ. QSDĐ trị giá đƣợc bằng tiền và có thể chuyển
giao trong giao dịch là đối tƣợng của giao dịch trong đó có góp vốn. Trên
phƣơng diện này, góp vốn bằng QSDĐ giống với góp vốn bằng quyền sở
hữu tài sản cho dù ngƣời góp vốn không có quyền sở hữu đất đai.
Mặc dù, Luật Đất đai năm 2013 không có quy định phân biệt hình
thức góp vốn là quyền sử dụng đất đai và hình thức góp vốn là quyền sở
hữu tài sản, nhƣng căn cứ quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự

42. 39
năm 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 có
thể thấy: Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định: “Góp
vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty”. Góp vốn
bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ
của doanh nghiệp đã đƣợc thành lập. Về tài sản góp vốn có thể là đồng
Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất
(khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2014). Với từng loại hình
doanh nghiệp, pháp luật quy định về trình tự, thủ tục góp vốn khác nhau.
Đối với tài sản đăng ký hoặc giá trị QSDĐ, thì ngƣời góp vốn phải làm
thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất cho công ty
tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền (điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Doanh
nghiệp năm 2014). Bên nhận góp vốn đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trong trƣờng hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân (khoản 3
Điều 732 Bộ luật Dân sự năm 2015). Theo khoản 10 Luật Đất đai năm
2013 thì: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng
đất từ ngƣời này sang ngƣời khác thông qua các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng
QSDĐ”. Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài
sản khác gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển
nhƣợng, đƣợc thừa kế… nhận góp vốn bằng QSDĐ (điểm c khoản 1 Điều
99 Luật Đất đai năm 2013). Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh
nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng
đất (điểm c khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013).
Với quy định trên cho thấy, hình thức góp vốn bằng QSDĐ trên
phƣơng diện quyền sở hữu tài sản là để thành lập doanh nghiệp hoặc góp
vốn vào doanh nghiệp đã đƣợc thành lập. Đặc trƣng của hình thức góp
vốn này là có sự chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn.
Khi góp vốn hoàn thành, tùy thuộc vào loại hình doanh nghiệp mà bên
góp vốn trở thành thành viên của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty

43. 40
hợp danh; cổ đông của công ty cổ phần; xã viên của hợp tác xã, liên hiệp
hợp tác xã. Khi trở thành thành viên của công ty hoặc xã viên hợp tác xã,
bên góp vốn có quyền tham gia hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
So với hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ thì hình thức góp
vốn này có một số điểm khác: (i) Bên góp vốn trở thành chủ sở hữu hoặc
đồng sở hữu doanh nghiệp mới thành lập hoặc doanh nghiệp đang hoạt
động, có quyền tham gia quyết định các vấn đề sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, vốn góp bằng QSDĐ
sẽ tăng theo giá trị của doanh nghiệp; (ii) Bên nhận góp vốn trong trƣờng
hợp này là doanh nghiệp mới thành lập hoặc doanh nghiệp đang hoạt
động sẽ đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Bên nhận góp vốn có thể sử
dụng QSDĐ thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn nhằm phát triển
sản xuất, kinh doanh. Cũng nhƣ tài sản khác, khi góp vốn, QSDĐ không
chỉ đƣợc phát huy trên phƣơng diện sử dụng, mà còn đƣợc phát huy trên
phƣơng diện vốn; (iii) Ba là, so với hình thức góp vốn không chuyển
QSDĐ, thì hình thức góp vốn này mang tính bền vững hơn. Do QSDĐ
đƣợc chuyển sang doanh nghiệp mới nên việc chuyển nhƣợng, rút vốn ra
khỏi doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của các thành viên trong doanh
nghiệp và sự điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp, Luật Phá sản.
Hai hình thức góp vốn bằng QSDĐ có đặc thù riêng, nhƣng pháp
luật lại không có những quy định đặc thù áp dụng cho mỗi hình thức góp
vốn nên thực tiễn áp dụng gặp rất nhiều vƣớng mắc, cụ thể nhƣ sau:
Một là, theo khoản 4 Điều 730 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì bên
góp vốn đƣợc quyền hủy bỏ hợp đồng góp vốn và yêu cầu bồi thƣờng
thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán lợi nhuận
đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ. Quy định này không phù
hợp với hợp đồng góp vốn. Bởi lẽ, với góp vốn có chuyển QSDĐ, thì
QSDĐ là tài sản của bên nhận góp vốn khi đƣợc cấp giấy chứng nhận