一、總裁專欄 1. 投資也應該分級！ 二、不動產新聞 1. 台北專法！預售屋管理新制9/19上路 2. 北市大安國宅 跌破7字頭 3. 財政部：房屋稅「無」追溯30年舊屋之方案 4. 老屋買賣先健檢 房仲籲要有配套 5. 屋簷雨遮登記 內政部擬取消 6. 黃金店租！東區再現每坪月租2.6萬金店面 三、經濟新聞 1. 銀行體系 滿手爛頭寸 四、常見法律問題 1.【法律問題–租屋篇】

1. 2016.09.Week4 房市新聞
一、總裁專欄
1. 投資也應該分級！
二、不動產新聞
1. 台北專法！預售屋管理新制 9/19 上路
2. 北市大安國宅 跌破 7 字頭
3. 財政部：房屋稅「無」追溯 30 年舊屋之方案
4. 老屋買賣先健檢 房仲籲要有配套
5. 屋簷雨遮登記 內政部擬取消
6. 黃金店租！東區再現每坪月租 2.6 萬金店面
三、經濟新聞
1. 銀行體系 滿手爛頭寸
四、常見法律問題
1.【法律問題–租屋篇】
一、總裁專欄
1. 投資也應該分級！
理財周刊第 838 期
投資不動產或金融商品前，應先建立個人的投資分級觀念。如買自住房產是普遍級，投資不動產是
保護級，股票及期貨是輔導級，衍生性金融商品則是限制級。
從最近台灣一連串的投資問題，包括 TRF(Target Redemption Forward，目標可贖回遠期契約，
一種匯率的衍生性金融商品)，及樂陞科技投資案，均是在短期內造成投資大眾血本無歸，甚至引
發中小企業因無力償還損失，而債留台灣的投資血淚史。面對這樣的投資社會問題，不免讓人想到
台灣的電影分級制度。
依照新聞局規定，電影分級制度分為四級：一、普遍級／G(簡稱普級)：一般觀眾皆可觀賞；二、
保護級／P(簡稱護級)：未滿六歲兒童不得觀賞，六歲以上十二歲未滿兒童需父母、師長或成年親

2. 友陪伴輔導觀賞；三、輔導級／PG (簡稱輔級)：未滿十二歲兒童不得觀賞；四、限制級／R(簡稱
限級)：未滿十八歲不得觀賞。
同樣的，台灣的金管會也應對 TRF 及樂陞科技這樣的金融商品做出類似電影的投資分級制度標示，
讓投資大眾在投資前即知道自己的投資風險，而非等投資問題發生後才亡羊補牢，或是推得一乾二
淨，只會管而不加以治理。
《面對轉變與衝擊的年代》一書作者馬丁．沃夫(Martin Wolf)也指出，金融體系為什麼容易爆發
危機，這與金融體系的五項演變有關：自由化、全球化、創新、槓桿以及誘因。因為一旦人們普遍
傾向相信市場而非政府，金融市場自由化便是無可避免的趨勢。在全球化與創新下，金融商品常因
陌生而使人困惑，最後更因空前的槓桿水準及誘因，導致暫時的成功及最終市場的崩盤。
在全球總體經濟力量與愈來愈自由和脆弱的金融體系之間的互動，資產價格泡沫，以及貨幣和財政
政策是免不了的。投資大眾在投資不動產或金融商品前，應先建立個人的投資分級觀念。
如買自住不動產是普遍級，買不動產投資是保護級，投資股票及期貨是輔導級，購買衍生性金融商
品(TRF)則是限制級。依規定，TRF 只能賣給總資產超過三千萬的專業投資散戶與五千萬之法人。
在新平庸經濟時代，資產收益率(R)將遠大於經濟成長率(G)，投資已經變成不可避免的趨勢，在進
入投資世界之前，一定要選擇自己熟悉的商品及做足功課，因投資絕對會伴隨風險，切勿讓誘因蒙
蔽自己應有的判斷與決定，才能挺過一波波的瘋狗浪。
二、不動產新聞
1. 台北專法！預售屋管理新制 9/19 上路
2016-09-19 MyGoNews【林湘慈】
為了健全房市並配合房地產市場 928 預售屋銷售檔期，台北市政府地政局與不動產開發公會產官
合作，共同推動預售屋契約預審制，並於 2016 年 9 月 19 日下午 2 時至 5 時在台北市政府親子劇
場與該公會及台北市不動產仲介經紀商業同業公會舉辦「台北市不動產從業人員聯合教育訓練」，
同時發布預售屋管理新制正式上路。
地政局表示，預售屋銷售之權利義務關係全憑一紙買賣契約，在資訊不對等情形下，消費爭議頻傳，
為了降低預售屋定型化契約違反規定情形，地政局特別設計「預售屋買賣契約自主檢查表」，輔導
業者於銷售預售屋建案時，可事前使用該檢查表先行檢視預售屋買賣契約，實踐業者自主管理，提
升執業品質。
另台北市政府地政局亦全國首創推出預售屋契約預審制度，以公私協力之方式，與台北市不動產開
發商業同業公會共同推動定型化契約預審。2016 年度預售屋聯合稽查即將要求業者配合提供自主

3. 檢查情形，以做為裁罰參考，同時針對主動申辦預售屋契約預審且審查結果優良之業者，亦將公布
公司名稱於地政局官網，希驥以全新的預售屋管理方式輔導業者使用符合內政部訂頒之各式定型化
契約應記載及不得記載事項規定之定型化契約，有效降低契約違規情形，以促進不動產交易資訊透
明，健全房市發展。
不動產從業人員法令專業度是影響交易安全的重要因素，為促進不動產市場的健全發展，地政局邀
集建管處首次聯合台北市不動產仲介經紀商業同業公會及台北市不動產開發商業同業公會舉辦聯
合教育訓練，為公私協力合作的新創舉，亦是不動產業界合作的之新里程。此次課程內容包含有預
售屋契約預審制、都市更新權利變換之建物第一次測量案預先審查制度的介紹、不動產經紀業執業
須知、預售屋聯合稽查機制、預售屋搭建之樣品屋相關規定、房屋裝修申請規定等；另外內政部所
訂之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項亦將於 2017 年 1 月 1 日實施，也藉此機會，邀請
台北市不動產仲介經紀商業同業公會蔣美龍主委講授租賃定型化契約應記載及不得記載事項相關
規定事項，期能藉由這場教育訓練提升不動產從業人員對業務及法令的熟稔度，促進不動產市場的
健全發展。
2. 北市大安國宅 跌破 7 字頭
2016-09-19 蘋果日報 【陳世峰】
熱門國宅社區也吹起降價風，房仲統計今年上半年實價揭露資料，台北市交易量前 10 名的國宅社
區，相較 2014 年同期價跌 3%至 15.8%。業者分析，國宅社區價格普遍較周邊住宅低，當整體房
市面臨跌價，熱門國宅下修壓力也大增。
根據永慶房產集團統計實價資料顯示，位市中心的「大安國宅」、「忠駝國宅」，在前年高點行情多
在 7 字頭的價格才能成交，但今年已跌至 6 字頭，房價跌幅 9.7%至 13.2%。
永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，國宅社區普遍量體較大、戶數多，部分屋齡甚至超過 30 年，
且國宅房價通常較周邊一般住宅低，而今年大環境不佳房價下修，國宅社區也出現明顯降價跡象，
其中位市中心的「大安國宅」今年均價已跌至每坪 68.7 萬元，2 年跌約 9.7%。
中信房屋大安公園加盟店店長賴明淵表示，大安國宅今年的確出現幾筆單價 6 字頭的「破壞性價
格」成交，但因屋主惜售，成交量相比過往少了許多，尤其一些屋主曾經歷每坪可 80 萬元成交的
黃金期，現在要以高點 8 折出售，寧願轉作出租、等待價格回溫。
賴明淵指出，一般消費者會認為屋主持有時間愈久，代表議價空間愈大，但現在卻是反過來，老屋
主堅持不降價，甚至還有開出每坪 85、88 萬元要賣，這部分是買家不能理解的，買賣雙方對價格
認知落差，預期要再經過 1 年磨合。
另外，熱門國宅社區包括大直的「基河國宅」、內科園區東側的「湖光國宅」以及捷運葫洲站附近

4. 的「明湖國宅」等，與 2014 年相比，平均跌幅達 10.3%至 15.8%，又以基河國宅房價下跌的情
況最明顯，平均房價已跌破 50 萬元，跌幅為 15.8%。
南港區的「南港國宅」也出現 3 字頭，林泰隆分析，南港國宅前年高點均價仍有 4 字頭，但去年
至今年均價行情已跌破 40 萬元，跌幅已有 1 成，不過，該社區行政區雖屬於南港區，但地段位置
為鄰近後山埤生活圈，與信義區相近，有其區位上的優點。
天時地利不動產顧問總經理張欣民認為，在房市多頭時，國宅價格被高估，現在預售屋帶頭喊讓利，
造成新成屋、中古屋也被逼著降價，形成骨牌效應，而國宅過去多被詬病建築品質、公設比過高，
「當大家消
風的時候，
相對一般住
宅，國宅價
格落差更明
顯。」
民眾林先生
說，印象中
國宅的居住
品質良莠不
齊，除非生
活機能、區
域房價前景
還不錯，才
會考慮。
3. 財政部：房屋稅「無」追溯 30 年舊屋之方案
2016-09-20 MyGoNews【方暮晨】
財政部指出，有關媒體報導「房地產稅的房屋稅竟提議要追溯 30 年」一事，目前各縣市政府並無
此課稅方案。
財政部說明，依房屋稅條例第 11 條第 1 項規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列
事項分別評定，並由直轄市、縣(市)政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。
二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，
並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。」又同條第 2 項規定：「前項房屋
標準價格，每 3 年重行評定乙次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」依上，地方
政府依法應每 3 年重行評定房屋標準價格。

5. 財政部進一步說明，目前「房屋稅條例」雖由中央立法，惟房屋稅稅基「房屋評定標準價格」屬地
方自治團體之「自治事項」，地方政府係基於自有權能，重行評定房屋標準價格。目前已辦理重行
評定房屋標準價格之地方政府，並無追溯 30 年舊屋之方案。
4. 老屋買賣先健檢 房仲籲要有配套
2016-09-21 中央社【韋樞】
內政部次長花敬群在一場研討會中表示，內政部正研擬修法推動 30 年以上老屋買賣要附健檢證
明，讓買方買得安心。房仲業者表示，這是好想法，但諸多配套措施要考慮清楚。
「台灣金融研訓院」與「台灣建築安全履歷協會」合作辦理「避開 921 地震的危險基因讓防災型
都更真正防災」研討會。安全履歷協會表示，適逢 921 地震 17 周年，建築安全議題備受關注，積
極推動都市更新，刻不容緩，而都市更新所需大量資金挹注，更使金融機構從中扮演著重要角色，
如何掌握風險、推動都更金融，是值得思索的議題。
花敬群與會時表示，內政部正研擬修改「建築法」，推動 30 年以上老屋強制健檢，未來老屋買賣
需附健檢証明，讓買方了解屋況買得安心，預計立法院本會期提出修法。
花敬群表指出，都更是居住安全和都市容貌的核心議題，內政部已擬定四個方向，包括「強調公辦
都更效能」、「縮短都更審議流程」、「都更容積獎勵內容提前確定」、「規劃都更專責機構」。
根據內政部統計，全台灣 2015 年底平均屋齡 28.29 年，台北市屋齡逾 30 年的比例高達 61.27%，
顯示國內房屋普遍老舊，不僅影響民眾居住品質與市容觀瞻，更重要的是，影響生命財產與公共安
全。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，未來若是 30 年以上的房子實施強制健檢，對於買方有更
多保障，但對不賣屋的持有人來說，老屋若是檢查出問題，房價可能受到影響，是否有些救濟或是
補強措施的補助，都是需要政府一併評估。
至於 30 年老屋全面健檢才能買賣，徐佳馨說，有三個面向值得留意。第一，全台 30 年老屋數量
多，在量與質上都是一大考驗，在數量部分上，政府或委託的公證單位是否有能力，以及要多久才
能消化這些檢驗量，成為一大問號。在質的部分，強制健檢的詳細程度高低，如何能兼顧交易雙方
權益，是一大難題。
其次，老屋健檢費用可高可低，健檢費用究竟是由買方或賣方負擔，若由法拍等管道取得的標的，
是否也需要健檢？其三，老屋健檢若是查出問題，房價可能受到影響，是否有些救濟或是補強補助，
政府必須得一併評估考量。

6. 5. 屋簷雨遮登記 內政部擬取消
2016-09-19 中央社【謝佳珍】
內政部近日預告修正「地籍測量實施規則」部分條文，刪除建物所有權第一次登記的新成屋，其屋
簷及雨遮以附屬建物辦理測量的規定。
為讓預售屋買賣計價方式明確，確保消費者權利，民國 100 年 5 月修正通過實施的「預售屋買賣
定型化契約應記載事項」，明確規定預售屋的屋簷及雨遮僅能登記坪數，不能計價。
考量屋簷及雨遮因未具構造上獨立性，僅為建物的成分，非可供人員生活實質滯留可能的空間，不
符合建物測繪登記的要件，因此，內政部在 9 月 10 日預告修正地籍測量實施規則，刪除屋簷及雨
遮以附屬建物辦理測量的規定。
內政部地政司長王靚琇今天受訪表示，建物所有權第一次登記的新成屋，取消屋簷與雨遮的登記已
討論多年，原本考量接受度不大，才於 100 年 5 月先採行預售屋只登記、不計價的方式；內政部
近日檢討相關法規，營建單位也同意不登記，因此順勢修改地籍測量實施規則。
地籍測量實施規則預告修正期間為刊登公報次日起 14 天內，若無異議，內政部將依法公布實施。
6. 黃金店租！東區再現每坪月租 2.6 萬金店面
2016-09-22 MyGoNews【方暮晨】
根據台北市最新公布實價資料顯
示，雖然面對陸客旅遊人次縮減的
影響，但北市東區仍有金店面實價
出現，微風忠孝館旁出現兩筆單價
兩萬的實價行情，包括一筆由日系
化妝品牌承租，每坪租金約 2.1 萬
元，月租 40 萬元，另一筆則是出現
每坪 2.6 萬元的高價店租，是 2016
年以來店面實價租金最高的一筆，
但該店業者並未出現變換，推判有
可能是續租實價行情。
信義房屋不動產企研室專案經理曾
敬德表示，忠孝東路四段是東區商圈最精華的路段，因此從實價行情可發現精華路段，仍可出現每
坪 2 萬元以上的行情，不過高店租與陸客縮減效應，陸續也開始出現空置店面，且東區店面的換
手狀況也很常見，顯見當前景氣狀況對業者經營仍相對艱辛，不過若是國際連鎖品牌所承租的店

7. 面，當前房租仍有不錯的水準。
從實價的資料來看，忠孝東路四段 211~240 號，2016 年有兩筆租金實價行情，5 月有日系的化
妝品業者承租，18.93 坪月租 40 萬元，換算每坪租金約 2.1 萬元，而原本該店一度由韓系的化妝
品業者承租，另外一間店面從實價揭露的資料判斷，應該就是隔壁間的店面，不過 8 月雖然有實
價租賃紀錄，但該店並未出現換手經營的狀況，28 坪的面積，出租約 75 萬元，每坪月租約 2.6
萬元。
曾敬德表示，東區金店面租金要能夠繼續創高，可能是因為舊租約的租金行情偏低，新租約漲價或
者是由國際連鎖品牌業者承租，才較有可能出現好租金的行情，以目前電商發達、陸客減少加上景
氣狀況並未特別熱絡狀況下，東區的租金行情已經不容易出現整個商圈齊漲的現象。
三、經濟新聞
1. 銀行體系 滿手爛頭寸
2016-09-19 經濟日報【韓化宇】
金管會最新統計顯示，截至今年 7 月底，全體本國銀行存放比降至 72.54%，創十年以來新低，而
存放款差距進一步擴大至 9.6 兆元，反映銀行體系爛頭寸滿溢。
金管會銀行局長王儷娟表示，存放比下滑主要是經濟狀況不佳，銀行放貸不易所致。而且，銀行吸
收的存款，不見得都當成貸款放出去，也會投資金融商品等，使存放比下降。
存放比是指銀行放款占存款的比重，存放比愈高，代表銀行存款被充分用於放貸，也反映景氣熱絡
企業融資需求旺盛，但反之則代表銀行存款運用效率不彰，企業借貸需求不振。
以個別銀行而言，以傳統放款業務為主的銀行存放比愈高，像是土銀、彰銀、台企銀的存放比高達
80%以上；兆豐、華銀也有 75%以上。反觀以手續費收入為主的銀行，如花旗、渣打等外商銀行，
存放比只有 40%、50%。
四、常見法律問題
1.【法律問題–租屋篇】
【問題 1】ERA 先生問：向我租屋的房客，是一家有辦理營業登記的公司，去年 11 月
已搬遷，我有告知要將營業登記戶籍等遷出，並將押金當場退還。今年 5 月我想改成自
用住宅時，才知該房客一直沒有遷走營業登記。我告知國稅局這個情況，等了 2 個月沒
結果，承辦人員說，該公司現在還有開發票在營業，不能說歇業就歇業。請問我們該怎
麼做才能快點解決？另外，如果我出租的房子被房客登記成公司營業地址，會有什麼風
險？

8. 【回答 1】房客租約屆至後，若房客有經營行號，卻不肯遷出，依照《商業登記法》相
關規定，「若商業遷離原址逾 6 個月未申請變更登記，經商業所在地主管機關通知仍未
辦理，或登記後經有關機關調查，發現無營業跡象，並經房屋所有權人證明無租借房屋
情事者，商業所在地主管機關得依職權、檢察機關通知或利害關係人申請，撤銷或廢止
其商業登記或部分登記事項。」
但是房客所登記的是公司，而《公司法》並無此規定，再加上公司仍在營業，無法適用
《公司法》有關開始營業後自行停止營業 6 個月以上又未辦理停業，得報請主管機關命
令解散的規定。
因此房東須提起訴訟，證明該公司已經不在該處營業（要提出證據證明此點並不困難），
以該公司為被告，請求法院判決該公司應遷出登記。
另外，出租房屋給一般人，只要他未將租約提出申報扣除，也沒有向國稅局檢舉，國稅
局未必能掌握房東的租金收入，但被登記為公司或行號的營業地址，就算收取租金未申
報收入，也一定會被稅捐稽徵機關循線查獲，該房屋及座落土地就會失去地價稅、房屋
稅的自用住宅稅率優惠，且未來出售土地時，土地增值稅也會受到影響（一生一次優惠
須出售 1 年內未作營業使用或出租，一生一屋則須 5 年），且房地合一制度施行後，也
會因此無法適用 400 萬元額度免稅及超出部分 10%優惠稅率（此優惠須出售 6 年內未
作營業使用或出租的房地）。
而房東如果未在報稅時申報租金收入，也會有逃漏稅的處罰，若因該公司或行號租約屆
滿卻遲延辦理遷出登記，造成稅賦上的不利益，房東也可提告，訴請賠償因而增加的繳
稅金額。