一、不動產新聞 1. 豪宅地價稅最高增1.5倍 2. 建商推案遞延928檔爆量 3. 房貸解禁不給力 4. 景氣差...近捷運站商圈衝擊小 5. 台灣房市全球最冷 6. 358萬/坪郭台銘豪宅創天價 二、經濟新聞 1. 央行未出手台幣爆量勁揚 三、常見法律問題 1.【法律問題—繼承篇】

1. 2016.09.Week2 房市新聞
一、不動產新聞
1. 豪宅地價稅最高增 1.5 倍
2. 建商推案遞延 928 檔爆量
3. 房貸解禁 不給力
4. 景氣差...近捷運站商圈 衝擊小
5. 台灣房市 全球最冷
6. 358 萬/坪 郭台銘豪宅創天價
二、經濟新聞
1. 央行未出手 台幣爆量勁揚
三、常見法律問題
1.【法律問題—繼承篇】
一、不動產新聞
1. 豪宅地價稅最高增 1.5 倍
2016-09-06 經濟日報【郭及天】
11 月即將開徵地價稅，台北市公告地價平均增加三成，不過增倍數者並不少。調查顯示，今年公
告地價的調幅中，私有土地資產的飯店業者中以東方文華和萬豪酒店增逾倍最大，豪宅則以「華固
松疆」和「敦南樞苑」增逾 150%最多。
今年地價稅將成為所有不動產稅收中成長最多的一項稅種，台北市公告地價雖然平均調幅三成，不
過不少土地的調幅都達到一倍以上。據業者試算，以台北市七家握有所有權土地資產的飯店業者來
說，地價稅收可望較過去增加近 2 億元，而屬地上權或 BOT 的晶華、君悅、W Hotel 等也因公告
地價的調升，地租有三至四成的漲幅。
飯店業者評估，飯店屬低毛利產業，持有成本提高的差異化將使各飯店業者競爭力的差異化加大，
例如國賓、六福皇宮地價稅僅增加數百萬元，不過如美福、宜華國際與東方文華今年要繳的地價稅，
分別增加約 2,000 萬、4,000 萬及 8,000 萬。

2. 房地產業者表示，雖然台北市今年公告地價平均調幅約 30.4%，不過並非各地段調漲幅度均質化。
2. 建商推案遞延 928 檔爆量
2016-09-05 經濟日報【郭及天】
對於今年 928 檔期推案爆量，住展雜誌企研室經理何世昌表示，檔期推案不乏今年上半年原本籌
備推案因為工程進度放緩、或這段期間因市場降價成為風潮，不少業者觀望之後的延後推案，使今
年 928 檔期市場新推案量欲小不易。
這波推案潮除了少數豪宅等特殊產品外，多為迎合市場的二、三房格局、中低總價產品，訴求「讓
利」策略的案件愈來愈多。目前建商讓利程度，幾乎成為建案能否順銷的關鍵，市場能夠順銷的建
案多半都是將房價下修到「次一級水位」。
房地產業者指出，並不是所有的建案都有讓利空間，除了建商本身財務與業務的策略外，土地取得
時間及成本、以及預售時是否有部分成數已出售，則成為建案是否具讓利條件的主要因素。若預售
時已有部分戶數銷售，但因隨後房價下跌，則會避免在工程興建階段銷售，以免增加客戶不願交房
風險。目前新案市場多有交屋困境，一來因市場價格走跌、二來因面臨較高的持有稅，使不少建商
刻意放緩工程進度。
3. 房貸解禁 不給力
2016-09-06 蘋果日報【陳世峰】
央行 3 月宣布房貸信用管制解禁已過半年，但房市仍未見好轉，根據實價登錄資料統計，33 個解
禁區中，今年前 7 月價量表現，多較 2014 年同期衰退，專家認為，近來房屋稅爭議延燒，買賣雙
方價格認知擴大，即便央行釋出利多也不見發酵，短期仍維持盤跌格局。
央行自 2010 年 6 月首次祭出選擇性信用管制措施，歷經 4 次加碼，管制範圍從最初台北市及新北
市 10 區，最終擴大至北市全區、新北 17 個行政區、桃園 4 行政區都受到管制，2012 年更增列豪
宅管制。不過隨著打房政策奏效，央行 2015 年 8 月起逐步鬆綁，至今年 3 月除豪宅外已全數鬆綁。
央行雖終止打房，房市卻未見回溫。全國不動產企研室主任張瀞勻指出，33 個管制區在央行鬆綁
半年後，除萬華、龜山區受交屋潮挹注，其餘交易量全衰退，價格部分則有 25 個鬆綁區不僅沒回
漲，反受房屋稅加稅衝擊，相較於 2014 年高點呈現下跌趨勢。
蛋黃區見量縮價跌
跌幅最深的新北市八里區，在去年 8 月就已先鬆綁管制，今年前 7 月均價為 19 萬元，仍比 2014
年同期的 23.5 萬元，下跌 19%，當地房仲指出，主因今年釋出多為中古屋，拉低房價。
台北市蛋黃區也出現一片量縮價跌，張瀞勻指出，領跌區域包括大安、信義區過去受到重大建設議

3. 題發燒、豪宅交易拉抬，價格水漲船高，但隨政府稅改、高總價產品受到重重限制及建設停擺，打
跑投資客、高資產族也縮手，房價無法止跌。
加稅手段應更緩和
台經院副研究員劉佩真表示，央行今
年 3 月鬆綁信用管制，加上 4 度降
息半碼，理論上對房市會產生提振效
果，但受經濟面表現未如預期、房屋
供需雙方仍處在結構上調整，及近來
爭議不斷的房屋稅，種種因素皆凌駕
在降息之上，讓整體房市維持盤跌格
局。
劉佩真指出，房屋稅若持續依目前方
式調整，明顯是在傷害房市，今年前
5 月我國名目薪資相較去年同期減
少 0.22%，然而今年不管在公告地
價或是公告現值皆大幅調漲，「也就是說我們的名目薪資沒有成長，但仍在加稅，未來政府檢討房
屋稅基及稅率手段應更緩和。」
有購屋意願的民眾黃先生說，目前利率確實滿低的，若自己要買間 4、500 萬的房子，現在只存到
百萬，即便剩下全用首購貸款，每月仍要還 1.7~1.8 萬元，會再觀望一下。
4. 景氣差...近捷運站商圈 衝擊小
2016-09-07 經濟日報【郭及天】
欣元商仲總經理焦文華觀察，在這一波六大艱困產業營業據點的撤退潮中，「近捷運站」的商圈所
受衝擊最小，然而「社區型」、「非捷運站」商圈，所受衝擊較大。
此外，「純辦公商圈」店面因周末欠缺人潮、一周只能作五天生意，加上因產業衰退，加班人數減
少約三成，人流量和租金都在衰退中。
焦文華表示，若以目前擴點最積極的產業來看，大型餐飲業多鎖定 100~200 坪的店面，小型餐飲
業則鎖定 30~60 坪店面，區位選擇上以近捷運和住商混合區為首選，若位於精華區多選擇二、三
樓，在二線商圈則會選擇一樓。
月子中心則多需 200~400 坪的空間，交通動線、周邊具購物機能性、近醫院和婦產科診所等，是
主要的擴點條件。

4. 5. 台灣房市 全球最冷
2016-09-08 經濟日報【劉忠勇、林奕榮】
台灣是全球最冷的房市。據不動產顧問公
司萊坊（Knight Frank）調查，台灣房價
在今年第 1 季排名倒數第二後，第 2 季較
去年同期跌9.4%，在全球55個市場墊底。
萊坊發布全球房價指數，台灣、香港、新
加坡等幾個一度熱門的市場持續降溫。香
港和新加坡房價各跌 9.2%和 2.4%，在指
數列倒數十名。報告指出：「經濟成長減
弱、加上嚴厲打房降溫措施及美元升值，
持續影響銷售。」
土耳其以 14%漲幅排名全球第一，紐西蘭
以 11.2%排名第二，不過若扣除通膨因
素，全球漲最凶的是紐西蘭。在中國投資客買氣助長下，紐西蘭房價高漲，不僅讓本地民眾買不起
房子，連房租也大漲，迫使紐西蘭央行 7 月實施更嚴格購屋存款條件。
紐西蘭房市火熱，以奧克蘭市為最，房價已超越倫敦。據紐西蘭估價局（QV）房價指數，奧克蘭
8 月平均房價較去年同期躍升 15.9%至 101.3 萬紐元，首度突破 100 萬紐元（55 萬英鎊）大關，
高於倫敦的 47.2 萬英鎊。紐西蘭房價持續上漲，第 2 季每個月升高 2 萬紐元，加上英鎊貶值，可
能使有意逃離脫歐衝擊的英國買家斷念。
加拿大是另外唯一房價成長逾 10%的市場，也是過去三個月來房價攀升最快的國家。英國排名 24，
第 2 季房價成長 5.2%，略高於美國的 5.1%。在訪調的 55 個市場中，第 2 季共有 11 個市場房價
較去同期下滑，包括巴西。
6. 358 萬/坪 郭台銘豪宅創天價
2016-09-08 經濟日報【郭及天】
台北市昨（7）日連續揭露四筆豪宅「信義富邦」實價交易資料，其中鴻海集團董事長郭台銘家族
前年底加購一樓的價格也曝光，換算每坪 358 萬元，大幅超越國內之前豪宅最高價「帝寶」的每
坪 298 萬元，創下豪宅新天價。
信義計畫區豪宅「信義富邦國際館」過去一直有零星交易，但卻未曾揭露實價資訊，昨日一舉揭露
三筆去年及前年的歷史交易資料，以及一筆今年 7 月的最新交易。其中原本在「信義富邦」就擁

5. 有松勇路 27 號門牌二、三、五樓的的郭台銘家族，以億銈投資公司名義，在 2014 年底再購入同
門牌的一樓戶別。
房仲業者以成交總價 5.5 億元、每個車位 700 萬元拆算，平均單價約每坪 358 萬元，雖然該戶為
一樓特殊戶型，但這個單價大幅超過過去包括「帝寶」最高單價每坪 298 萬元，以及「西華富邦」、
「皇翔御琚」約每坪 291 萬元等國內所有豪宅最高單價記錄。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，2014 年底正值房地產景氣高檔，加上一樓通常有大面積庭
院或約定專用面積，屬於特殊戶別，才
能創造出這樣的高價。
東森房屋研究中心副理于靜芳指出，「信
義富邦」自實價登錄上路以來，市場傳
出有交易消息，但都未揭露，這次首度
一次揭露四筆交易，每坪 358 萬元成交
價為全台最貴豪宅，也打破央行總裁彭
淮南的每坪 300 萬元房市防線。
此外，昨日揭露的「信義富邦」交易資
料中，也有最新交易，其中一戶三層獨
立棟的別墅在今年 7 月以總價 7.5 億元
成交，創下今年住宅最高總價，謄本資
訊顯示，該戶賣方為震旦國際，買方為
博信黃埔國際投資公司。
此外，2015 年初一樓及七樓戶別也都有成交資料，一樓戶別由牛姓自然人取得，總價 2.4 億元、
換算單價每坪 205 萬元；七樓戶別由怡都投資公司取得，總價 3.98 億元，換算單價每坪約 252
億元。
二、經濟新聞
1. 央行未出手 台幣爆量勁揚
2016-09-08 經濟日報【吳苡辰、劉忠勇】
受到國際美元走疲、外資匯入與韓元強升三大因素影響，新台幣對美元匯率昨日（ 7）
日放量爆升，盤中一度勁揚逾 2 角，終場升值 1.72 角，收 31.24 元，匯價連四升，並
創下近一個月新高，總成交量擴大至 13.56 億美元。

6. 美國聯準會（Fed）本月升息機率驟降導致美元走貶，加上外資在蘋果發表 iPhone 7
之前持續追捧台灣蘋概股，新台幣兌美元匯價三天來的升幅創下五年最大，在亞洲貨幣
中緊追在日圓與韓元之後。
韓元、新台幣與日圓等主要亞幣，近日來都強勁升值，主因在於美國 8 月非農就業數據
與製造業採購經理人指數（PMI）等多項經濟數據表現不如預期，讓市場對聯準會 9 月
升息預測大幅滑落，幾乎篤定 9 月不升息，外資對把資金擺放亞洲新興市場的態度，也
由前陣子的「觀望」，改為「放心」，近日來資金持續匯入。
在熱錢大舉買超台股並匯入下，也推升新台幣匯價走勢，盤中更一度強升逾 2 角，升至
31.185 元。匯銀交易員指出，央行並未明顯阻升新台幣，倒是新台幣轉強，吸引不少
進口商進場搶買美元，使升幅收斂。
三、常見法律問題
1.【法律問題—繼承篇】
【問題 1】ERA 先生問：結婚前，爸爸幫忙付房子的訂金 150 萬，而且有說這是要給我
的不用還，但是爸爸往生後，弟弟就說這是分居所以要列為遺產重分配，可是爸爸在給
付這筆錢時全家都知道是要給我的，這應該如何處理呢？
【回答 1】《民法》第 1173 條第 1 項規定，繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營
業，已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之
財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。
被繼承人因結婚、分居或營業，對繼承人所為之特種贈與，本質上屬於應繼分的提前支
付，原則上應進行歸扣。所以基本上，爸爸在世時，贈與 ERA 先生買屋訂金 150 萬元，
屬於特種贈與中的分居情形，應進行歸扣，也就是本來應該將這筆買屋訂金 150 萬元計
入爸爸的遺產總額，算在 ERA 先生的應繼分內。然而，ERA 先生爸爸在世時，已經表
明這筆買屋訂金 150 萬元不用還，而且全家都知道這筆錢是要給 ERA 先生，也就符合
但書所規定「但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。」因此，本案這筆
買屋訂金 150 萬元不必歸扣，也就是不算遺產。
【問題 2】ERA 先生問：家父日前過世，可繼承的家母、我、我弟弟、我女兒（未滿 6
歲）、家父的 6 名兄弟姊妹都要辦理拋棄繼承，請問可否由我統一至法院辦理？或依照
繼承順序逐一辦理？其他人是否須寫委託書給我？我們還需要再通知「因其拋棄而應為
繼承之人」嗎？
【回答 2】關於「拋棄繼承」，我國《民法》第 1147 條規定，繼承人得拋棄其繼承權，

7. 應於知悉其得繼承之時起，3 個月內以書面向法院為之，並且應該以書面通知因其拋棄
而應為繼承之人。
而每位繼承人可各自行使拋棄繼承的權利，也可在同一份書狀上具名，然後送至法院辦
理。當每位繼承人都同意辦理時，可以出具委託書，由其中 1 人負責處理（如遞送書狀），
也可指定其中 1 位為送達代收人（收送文件），或委任法律專業人士代理。
但指定送達代收人或代理人時，在司法實務作業上，需要取得各繼承人的印鑑證明，用
以證明各繼承人本意，涉及責任很大，請慎重為之。當委託由 1 人辦理時，法院會要求
其他繼承人出具切結書，確認知悉及委任，不須再以存證信函逐一通知。
最後，司法實務對拋棄繼承的順序有二種見解，其一認為，次一順序的繼承人在前一順
序繼承人均未拋棄繼承前，不會發生拋棄繼承的問題，因此，應分別辦理拋棄繼承；其
二則認為，法律無明文限制，當然可以同時拋棄繼承。