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2016.07.week4房市新聞
- 1. 2016.07.Week4 房市新聞 一、不動產新聞 1.減量保價 北市建照戶數腰斬 2.新案讓利 逼死一堆中古屋 3.中古屋出售 99 天才能成交 4.連三升 6 月房貸餘額創高 5.中央建資料庫 不動產稅基不亂漲 6.房地合一稅 半年僅課到 3.9 億 二、經濟新聞 1.央行看經濟 下半年會比較好 2.我固定投資增速 輸日韓 3.台股激勵 7 月消費者信心指數升 4.連三月 景氣續亮黃藍燈 一、不動產新聞 1.減量保價 北市建照戶數腰斬 2016-07-26 經濟日報【陳美玲】 建商啟動減量保價策略，加上房屋稅議題發酵，台北市上半年建照核發總戶數腰斬、年 減 53.7%，不到十年前高峰期的二成；全年建照核發戶數恐低於 3,000 戶。瑞普萊坊市 場研究部副總監黃舒衛表示，台北市建築投資市場已陷入谷底。 房市進入盤整期，建商去年下半年開始啟動「減量保價」策略，加上房屋稅加稅政策上 路，讓台北市住宅建照核發戶數「直直落」。據台北市建管處最新資料顯示，今年上半 年住宅建照的核發總戶數僅 1,433 戶，較去年同期的 3,097 戶大減 53.7%，更較去年下 半年 3,309 戶驟降 56.7%，建築市場投資比率雙雙腰斬。 若以月分來看，台北市 5 月僅核發三件建照、戶數 56 戶，創下單月新低紀錄。總計第
- 2. 2 季僅 22 件建照核發，總戶數只有 492 戶，較首季大減 47.7%，寫單季新低。 以今年上半年建照核發戶數約 1,433 戶來看，今年全年核發量恐難超過 3,000 戶，不僅 較 2009 年金融海嘯的 6,302 戶腰斬，更不到 2005 年高峰期 14,649 戶的二成；恐創下 單月、單季及全年件數和戶數最低的三低紀錄。 2.新案讓利 逼死一堆中古屋 2016-07-26 蘋果日報【詹宜軒】 今年以來，從台北市的「太平洋之森」、「忠泰鳳磐」，到新北市的「江翠 ONE」、台南 市「真愛」，不約而同降價 1~2 成，吸引買方目光。而建商放低姿態，也軟化建案周圍 中古屋賣方鋼鐵心，據仲介業者統計內部成交數字發現，上述建案周圍中古屋行情，在 過去 1 年，價跌約 4~7%。 以現正熱銷中的「江翠 ONE」為例，永慶房屋江翠店店長張睿杰認為，「江翠 ONE」公 開後，長江路沿線、文化路以北的中古屋社區受影響最大，「華廈每坪成交單價 40 萬元 以內都有可能。」 台北市中正區的讓利案「太平洋之森」，以低於區域行情約 2 成的價格，使全案在 1 個 月完銷，數據顯示該案周圍中古屋價格，今年略較去年下滑 4.5%。同樣位於台北市中 心的「忠泰鳳磐」，周圍中古屋從去年的單價 9 字頭、下滑至 8 字頭，多數大安區屋主 口袋深，使得買賣雙方價格認知有相當差距，成交不易。 而台南市永康區的「真愛」也屬區域讓利熱銷案，東森房屋永康小東加盟店店長羅正穎 認為：「台南人習慣買成屋，加上區域 周圍中古屋多為透天厝，新案多是大樓，整體對
- 3. 價格衝擊小。 3. 中古屋出售 99 天才能成交 2016-07-26 經濟日報【陳美玲】 今年上半年北北桃、台中四大都會區的中古屋銷售天數同步增加，以桃園增加 33 天最 多。房產專家表示，在買賣雙方對價格無共識下，房市盤整時間將拉長。 住商不動產最新統計資料顯示，今年上半年全國中古屋銷售天數，較去年下半年平均增 加十天，需 99 天才能賣掉一間房屋。雙北市、桃園、台中等四大都會區物件銷售天數 均超過全國平均值 99 天；其中桃園市從去年下半年的 77 天，大幅增加至 110 天，平 均 3.7 個月才能賣掉一間中古屋。 新北市銷售天數自去年下半年至今增加 14 天，106 天才能賣掉一間房子。其次為台中 的 103 天和台北市的 102 天，台南、高雄市場今年上半年銷售天數則表現持穩，與去 年下半年相當。 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，台中以北價格高，目前不少賣壓區個案釋出， 讓買方不願意積極出手，應是銷售天數爆表的重要因素。 在議價空間上，則呈現二成上下的盤狀況。新北市議價率 22.9%，為一年半來新高。 4. 連三升 6 月房貸餘額創高 2016-07-27 04:27 經濟日報 記者吳苡辰 中央銀行昨（26）日公布，6 月全體銀行房貸餘額近 6.2 兆元，續創歷史新高，年增 4.61%，為 2014 年 10 月以來、21 個月新高，顯示房市買氣仍佳。 不過，象徵房市供給面的建築貸款餘額，年增率連 13 月下跌，6 月為-2.77%、下探 76 個月新低，顯示建商態度觀望，推案意願急凍。 根據央行統計，6 月銀行房貸餘額為 6.2 兆元，月增 324 億元，年增率 4.61%，連三月 增加。央行官員表示，主要有以下三原因，導致買方購屋意願提升：首先為目前房市投 機少，以自住客為主；其次為央行四度降息、鬆綁房市管制措施；第三為部分區域房價 下修。 根據統計，八大公股行庫 6 月承作「青年安心成家方案」餘額為 5,079 億元，較 5 月的 4,945 億元，增加 135 億元，整體占比也由 5 月的 8.02%提升到 8.19%，顯示自住族群 比率逐漸增加。
- 4. 累計今年上半年，全體銀行房貸餘額共增加 674 億元，八大公股行庫「青年安心成家方 案」餘額也上揚 522 億元、突破 5,000 億元大關。 象徵建商推案信心指標的建築融資，6 月餘額僅 1.61 兆元，年增率自去年 5 月起便一 路下滑，今年 6 月降至-2.77%，寫下 76 個月來新低，而年增率連七月呈現負數，同樣 也是 2010 年 3 月以來的最差紀錄。 央行官員表示，相較於前兩年房市正好時，當時建築融資年增率都在 4%至 5%左右， 近期開始一路滑落，並轉呈負數，顯示建商對後市相當保守，使土地融資需求減少。 【記者吳苡辰／台北報導】中央銀行 3 月鬆綁房市信用管制，希望為房市注入信心。淡 江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，「現在談房市信心根本是害了民眾，因為房價還 沒觸底」，他並預期，未來房價還有 5%至 10%的下修空間。對此，央行官員說，房市 景氣有其周期循環，要回溫本來就沒辦法那麼快。 房市冷颼颼，房市業者普遍不看好後市，尤其新推案市場，目前仍有過多餘屋待消化。 央行建築貸款統計透露，建商推案態度愈來愈消極。 「未來五年都不會好」，某知名上市櫃建商董座坦承，房市七至十年為一循環，現在已 進入下行階段，預計至少還要四至五年才可能轉好，該董座透露，目前只能盡量減少管 銷與造價成本，才能降價 10%好吸引購屋族。
- 5. 5.中央建資料庫 不動產稅基不亂漲 2016-07-28 聯合報【沈婉玉】 我國不動產稅基長期文風不動、偏離市價，在外界打囤房及政府推動財政健全之下，各 縣市紛紛調高稅基，引發反彈聲浪。內政部次長花敬群昨天拜會財政部次長吳自心，將 建立房地價格資料庫，做為未來地方政府評定房地價格的參考數值。 據了解房地價格資料庫將參考不動產實價登錄的成交資料，並合理拆分房地價格，以解 決目前評定地段率的人為因素過重、不夠客觀，及重複計算等問題，讓各縣市不動產評 價委員會有所依循，「不會再有漫天調漲的狀況出現」。 相關官員說，「與其爭論不休，不如回歸實價，最沒爭議」，隨著實價登錄上路愈久，不 動產價格也愈明確，房價漲跌很清楚；房價若漲，稅就多一點，房價若跌，稅就少一些。 透過實價資料及估價技術，可將房地價格合理分拆，不會再有重複計稅的疑慮。 官員強調，房屋稅、地價稅等房地持有稅是地方政府的重要財源，稅基由地方政府訂定， 中央不宜介入太多。建立房地價格資料庫只是讓地方參考，不影響原有機制，也不需修 法，只要建置完成，馬上就可運用。 外界建議持有稅也應房採地合一課稅，以減少爭議。財政部官員表示，實務上不動產持 有的型態很多，房子持有人不一定也持有土地，反之亦然。 財政部高層說，不動產稅基的合理化可以討論，但要堅持量能課稅及受益原則，不能無 限上綱。課稅若有違法違憲，無論稅輕或稅重，一毛都不可以課。如果以居住人權為由 自用住宅不能課房屋稅，依此邏輯，連結自用住宅的土地如何能課稅？食衣住行等都是 民生需求是不是也不能課稅？對沒房子的人更豈不是要退稅才公平？ 財政部官員表示，無論各縣市如何調，目前房屋稅稅基仍然低於市價，不動產持有成本 偏低的問題仍在。 6.房地合一稅 半年僅課到 3.9 億 2016-07-28 01:08 聯合報 記者沈婉玉 房地合一稅今年上路，今年以後取得的房地，出售獲利就要繳房地合一稅。實施半年以 來，財政部統計，全國房地合一稅共申報 6761 筆，稅額 3.9 億元，其中近 7 成屬自住 或因虧損而免繳稅。 財政部指出，上半年 6761 筆房地合一申報案件中，有 4569 筆都是免繳稅的案件，約 占 67.6％；僅 2192 筆繳稅，共繳了 3.9 億元，每筆約繳 17.79 萬元。
- 6. 財政部制訂房地合一稅法時，預估首年申報件數為 8 千多件，稅額 20 多億元。目前來 看，上半年申報件數與估計差不多，但僅收到 3.9 億元的房地合一稅，與預期落差很大。 財政部官員表示，可能因景氣下滑，房價下跌，所以不少民眾是虧損出售或賺比較少， 所以稅收不如預期。 財政部統計，上半年房地合一稅 6761 筆申報案件中，有 989 件適用 45％的稅率，也 就是持有不到 1 年就出售；有 690 筆是持有一年以上，不到 2 年就出售，課 35％。 官員推測，房地和一稅是依獲利額課稅，比依交易額課稅的奢侈稅低，可能有民眾本來 就想賣短期持有的不動產，但忍到房低合一稅上路後才出售。 官員表示，即使短期持有不動產出售稅率較重，但房地合一稅是有賺才課，虧損還可以 後抵 3 年，比較公平。 比較特別的是，依規定自住房屋居住超過 6 年以上出售，才適用 10％的優惠稅率，但 今年上半年適用 10％的自用住宅優惠稅率的申報案件共有 8 筆。官員解釋，出售繼承 而來的房屋，只要繼承前後合計自住超過 6 年就可符合自住優惠。 二、經濟新聞 1.央行看經濟 下半年會比較好 2016-07-26 經濟日報【吳苡辰】 台經院昨（25）日再度下修經濟成長率，台灣今年經濟成長率預估值不僅三度調降，更 跌破 1%大關、降至 0.77%；對於外界預估今年成長率不保 1，中央銀行官員信心喊話 說：「今年下半年，可能會比較好」。
- 7. 國際景氣蕭條，台灣出口已連 17 黑，為歷年最長衰退紀錄，讓台灣經濟復甦之路雪上 加霜。 對於台灣下半年的經濟展望，央行官員指出，主要觀察重點為國際景氣的復甦力道，以 及國外的進口需求。 央行官員說，雖然全球不確定因素眾多，英國脫歐事件確實衝擊國際金融市場，不過目 前已回復正常。 而去年下半年基期低（指經濟成長率與出口），加上現階段油價相對穩定，有助台灣出 口，因此今年下半年可能會比較好。 而根據央行昨日公布最新數據，金融機構 6 月淨超額準備金高達 444 億元，上半年平均 達 404 億元，高於去年同期的 333 億元，為 2010 年來新高。 2.我固定投資增速 輸日韓 2016-07-26 經濟日報【吳馥馨】 經濟部統計處昨（25）日公布近年固定投資數據，近五年我國固定投資平均增速僅微幅 成長 0.9%，遠低於日本、南韓，主因是公共投資力道疲弱，已經連續五年衰退，長期 下來不利經濟發展。 統計顯示，過去五年日本固定投資的平均成長率為 1.7%，南韓則有 2.2%。雖然日本、 南韓也有公共投資減少的跡象，但幅度有限。 官員解釋，公共投資由政府投資、公營事業投資兩大部份組成。近年來，隨著重大公共 建設陸續完工、政府財政緊絀，以及公營事業民營化，以致公共投資動能日漸降低。 據國發會公共投資與經濟成長研析報告指出，我國公共投資面臨的挑戰包括公共投資不 足，乘數效應減弱；政府債務居高不下，限制公共建設支出。公共投資占名目國內生產 毛額（GDP）的比率，也從 1950 年代的 12.8%，近年只剩下 4.4%。 該報告也指出，公共投資不足影響公共 資本累積，無法有效提升生產力，長期以往不利 於經濟發展。 統計顯示，2010 年因金融海嘯遠離，全球景氣反彈回升，國際大廠擴大釋單，加上消 費電子產品推陳出新，帶動國內高科技業擴大資本支出，因當年民間投資大幅成長近三 成，即便公共投資零成長，但整體投資仍逾 3.3 兆元，年增近二成。 2011 年以後的連續五年，公共投資金額卻一路溜滑梯，已連續五年衰退，近五年平均 減幅 5.6%，減幅遠高於南韓同期平均減幅 0.1%，日本同期平均減幅 0.9%。
- 8. 截至去年，公共投資只剩 6,241 億元，比 2010 年減少逾 2,100 億元。同期民間投資卻 一路上升逾 3,300 億元，一減一增也讓整體固定投資保持正成長。 由於台灣公共投資連年衰退，公共投資占固定投資比重已從五年前的 23.6%，去年占比 降至 18%；公共投資帶動經濟成長的驅動力正在逐年喪失。 3.台股激勵 7 月消費者信心指數升 2016-07-27 聯合晚報【仝澤蓉】 中央大學台灣經濟發展研究中心今天公布 7 月消費者信心總指數（CCI）為 80.18 點， 是連續四個月下降之後，再度上升，主要原因是受到台股大漲激勵，投資股票信心大幅 上升。 台經中心主任吳大任表示，本月 CCI 指標三項上升，三項下跌；上升幅度第一的是「未 來半年投資股票時機」，本次調查為 73.10 點，較前月大幅增加 11.90 點，主要是台股 大盤指數站上 9000 點，反映股市行情，也和英國脫歐公投後，國際資金湧入台股，促 使台股上漲有關。 吳大任說，歷來 CCI 調查，投資股票信心這項指標就很容易大起大落，下個月這項指標 是否仍有強勁表現，還需要看大環境經濟景氣的表現。 上升幅度第二的是「未來半年國內經濟景氣」，本月調查為 73.60 點，較前月小升 0.6 點，吳大任說，國內經濟景氣指標在連續下跌五個月後再度上升，可能和前幾個月新舊 政府交接，民眾對新政府較無信心，新 手上路執政二個月後，民眾稍具信心有關。 本月降幅最大的是「未來半年國內就業機會」，本月調查為 110.80 點，仍在樂觀水準之 上，但較前月下跌 1.3 點，吳大任表示，可能和畢業求職旺季來臨，衝擊就業信心有關， 不過本月降幅未達顯著水準。另外「未來半年國內物價水準」和「未來半年購買耐久性 財貨時機」兩項指標則都是些微下降。 4.連三月 景氣續亮黃藍燈 2016-07-28 經濟日報【潘姿羽】 國發會昨（27）日公布 6 月景氣燈號續亮黃藍燈，已連三月亮出代表「轉向」的黃藍燈， 景氣緩步回溫。不過國發會經濟發展處處長吳明蕙表示，下半年不確定性仍多，尤其川 普若當選美國總統，對全球經濟衝擊恐大於英國脫歐。 6 月景氣燈號續亮黃藍燈，九項構成項目中，有變動的是海關出口值由藍燈轉呈黃藍燈， 以及機械及電機設備進口值則由黃紅燈退回綠燈，兩者分數加減之下，綜合判斷分數維
- 9. 持 20 分。 觀察景氣領先與同時指標，吳明蕙指出，景氣領先指標經回溯修正後，已連四個月呈現 上升、景氣同時指標也是連四月走揚，但累計幅度均不達 2%，顯示景氣雖然止跌回溫， 力道仍不足。 吳明蕙表示，下半年因手持行動裝置推陳出新，帶動電子零組件的需求增強，我國出口 可望因此改善；但國內外不確定因素還是很多，英國脫歐後續效應、地緣政治風險以及 年底的美國總統大選，都可能影響我國貿易表現。 吳明蕙也指出，若美國總統由川普當選，對全球經濟的衝擊可能大於英國脫歐，因為攸 關全球貿易走向是往更開放、還是更保護主義的方向走，下半年變數多，使得景氣回溫、 但復甦力道並不強勁。 此外，勞動市場持續受到不景氣影響，失業率也有攀升的跡象，吳明蕙坦言，民眾對經 濟信心的不確定，加上就業成長趨緩，都有可能對民間消費造成影響，這部分必須密切 觀察。 全球經濟復甦動能疲弱，日本首相安倍晉三昨日也宣布，將推動 28 兆日圓規模的新經 濟刺激計畫。 回歸台灣，吳明蕙指出，政府去年底提了消費提振措施，如今政府經濟政策的重心還是 放在提振投資，現在國發會、經濟部都積極拜訪民間企業，了解產業對於投資的看法與 動向，「如果投資可以帶出來，對短期經濟成長還是有效果。」