Dokumen tersebut membahas tentang sistem administrasi dan pembiayaan proyek konstruksi. Secara singkat, dokumen tersebut menjelaskan tentang: 1. Kontrak di industri konstruksi dan jenis-jenis kontrak berdasarkan nilai, cara pembayaran, dan pihak yang terlibat 2. Proses pembentukan kontrak untuk pengadaan barang, jasa, dan dana 3. Jenis kemitraan antara pemerintah, swasta, dan masyarakat seperti BOT dan

1. SISTEM ADMINISTRASI DAN
PEMBIAYAAN PROYEK
Kelompok Manajemen Rekayasa Konstruksi
Kontrak (Kerjasama) '^_^'
Kontrak Konstruksi
MANAJEMEN DAN REKAYASA
KONSTRUKSI
Fakultas Teknik Sipil Jurusan Sipil
Universitas Tanjungpura Pontianak
2011

2. 2
Daftar Isi
Sub Bagian 3.1 Kontrak Konstruksi:
1. Tinjuan Kontrak di Industri Konstruksi
2. Pembentukan Kontrak
2.1 Pengadaan Barang dan Jasa
2.2 Pengadaan Dana
2.3 Skema Pembentukan Kontrak
1. Azas dan Sahnya Kontrak
2. Kontrak dan Tahapan Investasi
3. Jenis Kontrak
5.1 Jenis Kontrak Menurut Nilai Kontrak
5.2 Jenis Kontrak Menurut Cara Pembayaran
5.3 Jenis Kontrak Menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkungan
Tugasnya
5.4 Kemitraan/Kontrak Pemerintah, Swasta, dan Masyarakat

3. 3
1. Tinjauan Kontrak di Industri Konstruksi
Kontrak atau perjanjian kerjasama adalah bentuk kesepakatan dua
pihak atau lebih untuk saling mengikat melakukan kerjasama
(dibidang perdagangan, kegiatan usaha atau bisnis, pengadaan
barang, pengadaan jasa, dsb.) dan mempunyai kekuatan hukum.
Kontrak di Industri Konstruksi meliputi kontrak jasa konstruksi (jasa
membangun bangunan/konstruksi) dan kontrak jasa operasi dan
pemeliharaan bangunan/konstruksi.
Kontrak jasa konstruksi adalah kerjasama dibidang jasa konstruksi
antara dua pihak yang terlibat dalam kontrak (sesuai UU Jasa
Konstruksi) yaitu antara pengguna jasa dan penyedia jasa
konstruksi.
Pada prinsipnya kontrak jasa operasi dan pemeliharaan adalah
kerjasama antara pengguna jasa dan penyedia jasa yang
mengoperasikan dan memelihara bangunan/konstruksi.

4. 4
2. Pembentukan Kontrak
Pembentukan kontrak adalah proses terjadinya suatu kontrak atau
perjanjian kerjasama antara dua
pihak penyelenggara yaitu pihak
pengguna jasa dan pihak
penyedia jasa.
Dalam Industri Konstruksi, disamping jasa konstruksi dan jasa
operasi pemeliharaan dibutuhkan
juga jasa pendanaan atau
pembiayaan.
Dalam investasi infrastruktur seringkali dibutuhkan kontrak
gabungan jasa konstruksi, jasa
operasi pemeliharaan, dan jasa
pendanaan.

5. 5
2.1 Pembentukan Kontrak:
Pengadaan Barang dan Jasa
1. Pengguna barang/ jasa menawarkan pekerjaan tertentu kepada calon
penyedia jasa (pengadaan barang atau jasa) disertai dokumen
pengadaan.
Pengguna
barang/ jasa
Pengguna
barang/ jasa
Penyedia
barang/ jasa
Penyedia
barang/ jasa
3
1
2
3. Bila pengguna barang/ jasa sepakat dengan sejumlah uang (biaya)
sebagai imbalan yang diminta calon penyedia barang/jasa terbentuklah
kesepakatan antara pengguna barang/jasa dan penyedia barang/jasa
yang tertuang dalam bentuk dalam suatu kontrak.
2. Penyedia barang/ jasa mempelajari tawaran tersebut, bila sepakat dengan
tawaran tersebut calon penyedia barang/jasa mengajukan sejumlah uang
(biaya) sebagai imbalan jasa untuk melaksanakan tawaran pekerjaan
pengguna barang dan jasa.

6. 6
1. Pengguna dana mengajukan pinjaman sejumlah dana kepada
lembaga keuangan bank atau lembaga keuangan non bank sebagai
calon penyedia dana
Pengguna
dana
Pengguna
dana
Penyedia
dana
Penyedia
dana
3
1
2
3. Bila pengguna dana sepakat dengan persyaratan yang diajukan oleh
penyedia dana maka terbentuklah kesepakatan antara pengguna dana
dan penyedia dana. Kesepakatan tersebut dituangkan dalam bentuk
kontrak atau perjanjian kerjasama.
2. Penyedia dana mempelajari permintaan tersebut dan mengajukan
sejumlah persyaratan berkaitan dengan peminjaman dana tersebut
termasuk mekanisme pembayaran kembali pinjaman atau hutang
tersebut diatas kepada peminjam atau pengguna dana.

7. 7
2.3 Skema Pembentukan Kontrak
KONTRAK
mempunyai
KEKUATAN HUKUM
KONTRAK
mempunyai
KEKUATAN HUKUM
Dalam Bentuk
Surat Perjanjian
atau
KONTRAK
Dalam Bentuk
Surat Perjanjian
atau
KONTRAK
Dituangkan
PERIKATAN
ANTARA
DUA PIHAK
atau LEBIH
UNTUK SALING
BEKERJA SAMA
PERIKATAN
ANTARA
DUA PIHAK
atau LEBIH
UNTUK SALING
BEKERJA SAMA
PERUNDANGAN dan PERATURAN
berkaitan dengan PERIKATAN
PERUNDANGAN dan PERATURAN
berkaitan dengan PERIKATAN
Melahirka
n
PROSES
KESEPAKATAN
DUA PIHAK
ATAU LEBIH
PROSES
KESEPAKATAN
DUA PIHAK
ATAU LEBIH

8. 8
3. Azas dan Sahnya Kontrak
Beberapa Asas Hukum Kontrak:
 Kebebasan Berkontrak
Sistem terbuka dan bebas: setiap orang dapat membuat perjanjian sesuai
dengan maksud dan keinginannya.
 Konsensualisme
Perjanjian kontrak berlaku sejak detik dicapai kesepakatan
 Tidak Boleh Main Hakim Sendiri
Dalam suatu kontrak/perjanjian sekurang-kuranya harus mengandung hal-hal
sebagai berikut:
 Adanya hubungan hukum
 Berkaitan dengan kekayaan atau harta benda
 Terjadi antara 2 orang/pihak atau lebih
 Kesepakatan dari yang mengikatkan diri
 Kecakapan untuk membuat perikatan
 Ada Saksi

9. 9
4. Kontrak & Tahapan Investasi
Kontrak dibuat secara terpisah sesuai tahapan dalam
investasi, yaitu:
1. Kontrak untuk jasa perencanaan bangunan/konstruksi
2. Kontrak untuk jasa pelaksanaan bangunan/konstruksi
3. Kontrak untuk jasa pengawasan pelaksanaan
bangunan/konstruksi
4. Kontrak untuk jasa pengoperasian bangunan/konstruksi
5. Kontrak untuk jasa pemeliharaan bangunan/konstruksi
6. Kombinasi kontrak-kontrak di atas, misalnya Kontrak
Manajemen Konstruksi, Kontrak BOT (Built-Operate-
Transfer), dst.

10. 10
5. Jenis Kontrak
Kontrak dapat dibedakan menurut:
1. Nilai kontrak
2. Cara pembayaran
3. Tahapan pihak-pihak yang terlibat dan lingkup tugasnya
4. Kontrak operasi pemeliharaan

11. 11
5.1 Jenis Kontrak Menurut Nilai Kontrak
1.Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract)
a. Kontrak Lumpsum  biaya total tetap, volume
pekerjaan dapat berubah
b. Kontrak Harga Satuan biaya satuan pekerjaan
tetap, biaya total dapat berubah sesuai volume yang
dikerjakan
2.Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract)
a. Kontrak Cost plus fixed fee  biaya + jasa yang
besarnya ditetapkan terlebih dahulu.
 Bila nilai biaya nominal jasa tetap disebut Cost
plus fixed fee
 Bila nilai jasa berupa % biaya disebut Cost plus
% of cost
a. Kontrak Cost plus sliding fee  besarnya jasa
bervariasi, semakin kecil biaya, semakin besar nilai

12. 12
5.2 Jenis Kontrak Menurut Cara
Pembayaran (1)
Pembayaran 100% di mukaProgres
Pembayaran
0%
100%
0%
100%
Pembayaran 100% di belakang
(Turn Key)
Progres
Pembayaran
0%
100%
0%
100%

13. 13
5.2 Jenis Kontrak Menurut Cara
Pembayaran (2)
Pembayaran bertahap
(progress payment)
Progres
Pembayaran
0%
100%
0%
100%
Pembayaran dengan uang
muka
Progres
Pembayaran
0%
100%
0%
100%
Uang
Muka

14. 14
5.2 Jenis Kontrak Menurut Cara
Pembayaran (3)
Pembayaran dengan uang retensi
(pembayaran ditahan)
Pembayaran dengan uang
muka dan uang retensi
Progres
Pembayaran
0%
100%
0%
100%
Uang
Retensi
Penyerahan 1
Penyerahan 2
Progres
Pembayaran
0%
100%
0%
100%
Uang
Retensi
Uang
Muka
Penyerahan 1
Penyerahan 2

15. 15
5.3 Jenis Kontrak Menurut Pihak Yang
Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1)
Owner
General
Contractor
Designer
Subcontractor
Own Forces
Work
Owner
Contraction
Departmen
t
Design
Department
Contractors &
Subcontractor
Optimal Own
Forces Work
2. Kontrak Owner Builder1. Kontrak Traditional

16. 16
5.3 Jenis Kontrak Pihak Yang Terlibat
dan Lingkup Tugasnya (2)
Owner
General
Contractor
Designer
Subcontractor
Own Forces
Work
Engineer Contractor
Owner
General
Contractor
Designer
Independent Contractor
Engineer Contractor Manager
3. Kontrak Design-Build 4. Kontrak Design-Manager

17. 17
5.3 Jenis Kontrak Pihak Yang Terlibat
dan Lingkup Tugasnya (3)
Kontrak Professional Construction Manager
5. Kontrak General Contractor 6. Kontrak Construction Manager
Owner
General Contractor
acting as
Construction Manager
Designer
Subcontractor
Owner
Construction
Manager
Designer
A number of
Independent Contractor

18. 18
5.4 Kemitraan/Kontrak Pemerintah,
Swasta, dan Masyarakat (1)
Kemitraan/Kontrak Pemerintah, Swasta, dan Masyarakat
adalah perjanjian kerjasama antara Pemerintah dengan
pihak Swasta yang dilakukan untuk meningkatkan
pelayanan kepada Masyarakat.
Perbedaan antara Kemitraan dengan Swastanisasi adalah
pada kewenangan dan kepemilikan asset. Pada Kemitraan
asset tetap dimiliki oleh pemerintah, sedangkan pada
kasus Swastanisasi asset menjadi milik Swasta.

19. 19
5.4 Kemitraan/Kontrak Pemerintah,
Swasta, dan Masyarakat (2)
Berbagai bentuk Kemitraan/Kontrak Pemerintah, Swasta,
dan Masyarakat antara lain:
 BOT (Build, Operate, Transfer)
 BOO (Build, Owned, Operate)
 BT (Build, Transfer)
 BTO (Build, Transfer, Operate)
 BLT (Build, Lease, Transfer)
 ROT (Rehabilitate, Operate, Transfer)
 ROO (Rehabilitate, Own, Operate)
 OUT (Operate, Update, Transfer)

20. 20
5.4 Kemitraan/Kontrak Pemerintah,
Swasta, dan Masyarakat (3)
Beberapa bentuk Kemitraan/Kontrak Pemerintah, Swasta,
dan Masyarakat yang sering dipakai di Indonesia adalah:
 BOT (Build, Operate, Transfer atau Bangun, Kelola, Alih
Milik), adalah perjanjian kerjasama dimana mitra swasta
bertanggungjawab membangun dan membiayai suatu
bangunan, kemudian mengelola fasilitas tersebut selama
jangka waktu (periode konsesi), dan diakhir periode
tersebut kepemilikannya dialihkan kepada pemerintah.
 BT (Build, Transfer atau Bangun, Alih Milik), adalah
perjanjian kerjasama dimana mitra swasta
bertanggungjawab membangun dan membiayai suatu
bangunan dan setelah selesai dialihkan kepemilikannya ke
Pemerintah. Jenis kontrak ini mirip dengan jenis kontrak
Turn Key.

21. Terima”^_^” Kasih