Chuyên Đề Thực Tập Hoàn Thiện Quá Trình Thẩm Định Các Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Công Trình Tại Ngân Hàng Tmcp Quân Đội. đã chia sẻ đến cho các bạn nguồn tài liệu hoàn toàn miễn phí. Nếu như bạn có nhu cầu cần tải bài mẫu này vui lòng nhắn tin ngay qua zalo/telegram : 0934.573.149 để được hỗ trợ tải nhé.

1. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 1
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP
ĐỀ TÀI : HOÀN THIỆN QUÁ TRÌNH
THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH TẠI NGÂN HÀNG
TMCP QUÂN ĐỘI
NHẬN LÀM THUÊ BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ZALO/TELEGRAM HỖ TRỢ : 0934.573.149
WEBSITE: VIETBAOCAOTHUCTAP.NET

2. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 2
LỜI NÓI ĐẦU
Ít có thiết chế nào tác động đến đời sống của con người và xã hội mạnh mẽ
bằng Ngân hàng và hoạt động của nó. Ra đời từ rất sớm và không ngừng phát triển cả
về qui mô, số lượng, chất lượng các dịch vụ, cho đến nay hệ thống Ngân hàng với
hàng ngàn chi nhánh hoạt động trên toàn thế giới đóng một vai trò hết sức quan trọng.
Tại Việt Nam, trong quá trình đổi mới và phát triển, hoạt động của ngành Ngân hàng
cũng đang được hoàn thiện, các Ngân hàng thương mại đã xác lập được vị trí vững
chắc trong nền kinh tế quốc dân, đóng vai trò lớn trong sự nghiệp Công nghiệp hóa –
Hiện đại hóa đất nước, đưa nước ta tiến nhanh theo kịp các nước tiên tiến trong khu
vực và trên thế giới.
Trong hoạt động của Ngân hàng, cho vay là hoạt động quan trọng nhất, chiếm
tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản, tạo thu nhập từ lãi lớn nhất, song cũng là hoạt
động có rủi ro cao nhất. Tổn thất do rủi ro trong lĩnh vực này sẽ giảm thu nhập dự
tính, gây thua lỗ, thậm chí dẫn Ngân hàng đến chỗ phá sản. Do vậy, đảm bảo an toàn
và hiệu quả trong tín dụng vừa là mục tiêu, vừa là nhân tố quan trọng để cạnh tranh và
phát triển của mỗi Ngân hàng thương mại.
Từ những bài học kinh nghiệm trong giai đoạn cuối thập kỉ 90 của thế kỉ trước,
do việc tăng quy mô tín dụng một cách ồ ạt đã để lại một khối lượng nợ tồn đọng khá
lớn trong hệ thống các Ngân hàng thương mại quốc doanh Việt Nam, nên trong những
năm gần đây, vấn đề nâng cao chất lượng và hiệu quả của hoạt động tín dụng là vấn
đề quan tâm hàng đầu của Ngân hàng. Vì vậy, trước mỗi quyết định tài trợ Ngân hàng
phải cân nhắc kĩ lưỡng khả năng rủi ro và sinh lời dựa trên qui trình phân tích tín dụng
nghiêm ngặt, đặc biệt là quá trình thẩm định dự án.
Trong các dự án xin vay vốn của Ngân hàng, chiếm một tỉ trọng vốn vay lớn
vẫn là các dự án xin vay vốn để đầu tư xây dựng công trình. Đặc điểm của các dự án
này là có độ rủi ro cao. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng trong việc đánh giá sức mạnh tài chính khả năng tự chủ tài chính trong
kinh doanh, nhu cầu và khả năng hoàn trả nợ của khách hàng là cơ sở để cán bộ thẩm
định đưa ra quyết định cho vay hay không và mức cho vay là bao nhiêu. Để tránh
được rủi ro trong hoạt động này, Ngân hàng nhất thiết phải nâng cao chất lượng thẩm
định dự án đầu tư.

3. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 3
Trên cơ sở kiến thức đã được học và nghiên cứu thực tế trong thời gian thực tập tại
Ngân hàng Quân đội, nhận thức được vai trò quan trọng của công tác thẩm định dự án
đầu tư và những hạn chế trong quy trình và phương pháp thẩm định tại Ngân hàng,
em đã lựa chọn đề tài nghiên cứu:
“ Hoàn thiện quá trình thẩm định các dự án đầu tư xây dựng công trình tại
Ngân hàng TMCP Quân đội”
Bài viết của em gồm 2 phần chính:
Chương 1: Thực trạng hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình
tại Ngân hàng Quân đội.
Chương 2: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tác
thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình tại Ngân hàng Quân đội.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Đinh Đào Ánh Thủy; các cô chú, anh chị
trong Phòng dự án và quan hệ khách hàng lớn đã giúp đỡ, hướng dẫn em hoàn thành
chuyên đề này.

4. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 4
Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án đầu tư xây dựng
công trình tại MB
I. Tình hình thẩm định các dự án đầu tư xây dựng công trình tại MB
1. Đặc điểm các dự án đầu tư xây dựng công trình
1.1. Qui mô tiền vốn, vật tư lao động cần thiết cho dự án đầu tư xây dựng
công trình thường rất lớn
Vốn đầu tư lớn nằm khê đọng lâu trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Qui mô
vốn đầu tư lớn nằm khê đọng lâu trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Qui mô vốn
đầu tư lớn đòi hỏi các CBTĐ phải thận trọng trong việc tính toán chi phí, doanh thu,
và các chỉ số đo lường hiệu quả vì phải tính toán những con số phức tạp hơn, dễ bị
nhầm hơn. Nếu đồng ý cho vay thì CBTĐ phải có xây dựng các giải pháp kế hoạch
giải ngân vốn hợp lý với tiến độ đầu tư, quản lý chặt chẽ vốn đầu tư, nhằm tránh lãng
phí và nâng cao sử dụng hiệu quả vốn.
1.2. Thời kỳ đầu tư kéo dài
Thời kỳ đầu tư tính từ khi khởi công thực hiện dự án cho tới khi dự án hoàn
thành và đưa vào hoạt động. Nhiều công trình đầu tư xây dựng kéo dài hàng chục
năm. Thời kỳ đầu tư kéo dài gây không ít khó khăn cho CBTĐ trong việc tính toán và
dự đoán việc tăng hay giảm chi phí, doanh thu, các chỉ tiêu hiệu quả, phải trả lời được
các câu hỏi: cái gì tăng, cái gì giảm tăng bao nhiêu, giảm bao nhiêu, có lợi hay bất lợi
cho dự án…
Một vấn đề thực trạng tại các Ngân hàng hiện nay nữa là: Do tình trạng thiếu
nguồn vốn trung dài hạn đã tồn tại từ lâu trong hệ thống Ngân hàng nên nhiều khi
Ngân hàng không đủ nguồn vốn trung và dài hạn để tài trợ vốn cho dự án đầu tư xây
dựng công trình mặc dù các dự án này có hiệu quả.
1.3. Đầu tư xây dựng công trình có độ rủi ro cao
Do quy mô vốn đầu tư lớn, thời kỳ đầu tư kéo dài nên mức độ rủi ro của hoạt
động đầu tư xây dựng công trình thường cao. Rủi ro đầu tư do nhiều nguyên nhân,
trong đó, có nguyên nhân chủ quan từ phía nhà đầu tư như quản lý kém, chất lượng
công trình không đạt chất lượng, có nguyên nhân khách quan như giá nguyên vật liệu

5. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 5
tăng, rủi ro về văn hóa, kinh tế và chính trị… Do vậy, đứng trên góc độ là người tài
trợ vốn cho dự án, CBTĐ cần phải xem xét và đánh giá kỹ lưỡng mức độ rủi ro của
dự án để ra quyết định có tài trợ vốn hay không. Từ đó CBTĐ đề xuất các biện pháp
quản lý và phòng ngừa rủi ro khi quyết định cho vay vốn. Điều này ảnh hưởng không
ít tới thời gian thẩm định dự án đầu tư.
2. Những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả thẩm định các dự án đầu tư
xây dựng công trình tại MB
2.1. Phương pháp thẩm định và chỉ tiêu thẩm định
Thu thập các tài liệu cần thiết cho việc phân tích đánh giá dự án, tiến hành sắp
xếp thông tin và sử dụng các biện pháp sử lý một cách có hệ thống theo các nội dung
thẩm định. Trong điều kiện hiện nay, nếu Ngân hàng sử dụng các phương pháp thẩm
định cũ với các chỉ tiêu cũ thì kết quả thẩm định sẽ không chính xác, chất lượng thấp.
Những phương pháp thẩm định tài chính hiện đại giúp cho việc phân tích đánh giá dự
án đầu tư được toàn diện, chính xác và hiệu quả cao.
Một trong những yếu tố quan trọng để xác định hiệu quả kinh tế tài chính là tỷ
lệ chiết khấu được lựa chọn để tính toán. Nếu tỷ lệ này quá thấp sẽ kích thích đầu tư
vào các dự án kém hiệu quả nhưng nếu quá cao sẽ hạn chế đầu tư.
Hiện nay có rất nhiều phương pháp thẩm định dự án đầu tư xây dựng công
trình khác nhau nhưng việc lựa chọn phương pháp, chỉ tiêu thẩm định nào cho phù
hợp với điều kiện của từng dự án cũng rất quan trọng. Các phương pháp thẩm định
hiện đại không chỉ xem xét dự án trong trạng thái tĩnh mà còn phân tích trạng thái
động của thị trường. Điều quan trọng là Ngân hàng thương mại phải biết áp dụng một
cách đồng bộ các chỉ tiêu để vừa đảm bảo tính chính xác toàn diện, kết hợp được ưu
điểm của các chỉ tiêu phù hợp với điều kiện tình hình thực tế của các ngành vùng, mỗi
dự án cũng như điều kiện của Ngân hàng.
2.2. Thông tin
Trong hoạt động thẩm định dự án đầu tư , mục tiêu quan trọng đối với Ngân
hàng là khả năng trả nợ và sự đảm bảo an toàn vốn vay. Như vậy, Ngân hàng rất cần
những thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời và đầy đủ của các thông tin này phụ thuộc
một phần vào việc lập thẩm định tài chính dự án đầu tư của chủ đầu tư và thông tin
của chủ thể có liên quan. Bên cạnh đó, phương pháp thu thập xử lý, phân tích và sử

6. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 6
dụng thông tin của Ngân hàng cũng rất quan trọng. Nó ảnh hưởng đến chất lượng
thông tin và khả năng đảm bảo thông tin cho công tác thẩm định dự án đầu tư xây
dựng công trình.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, nếu thông tin không đầy đủ chính xác,
kịp thời và không cập nhật thì không những trong vấn đề thẩm định dự án đầu tư gặp
trở ngại, khó khăn, không thể thực hiện được mà còn trong cả quá trình thẩm định dự
án đầu tư nói chung sẽ không thể thực hiện được. Việc phân tích, đánh giá các dự án
mang tính phiến diện, không khách quan, không phản ánh đúng bản chất của dự án.
Từ đó làm ảnh hưởng tới chất lượng công tác thẩm định dẫn đến các kết luận sai về
tính khả thi của dự án làm ảnh hưởng tới lợi ích của nhà đầu tư và gây thiệt hại cho
nền kinh tế.
Vì vậy, làm thế nào để có được những thông tin đầy đủ, chính xác kịp thời
phục vụ cho công tác thẩm định tài chính là một nhiệm vụ hết sức cấp thiết mà các
Ngân hàng thương mại phải làm. Thiết lập được một hệ thống thông tin tốt sẽ trợ giúp
cho Ngân hàng trong việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư xây dựng công
trình.
2.3. Con người
Con người là nhân tố quyết định chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư
xây dựng công trình. Con người với trình độ, kỹ năng tri thức, kinh nghiệp của mình
là nhân tố trung tâm liên kết phối hợp các nhân tố, các vấn đề… trong công tác thẩm
định dự án đầu tư nói chung và trong công tác thẩm định dự án đầu tư nói riêng.
Việc thẩm định, phương pháp thẩm định, chỉ tiêu thẩm định, kỹ thuật phân tích
hoàn toàn phụ thuộc vào trình độ, sự lựa chọn và được thực hiện bởi người thẩm định.
Trong cơ chế thị trường cạnh tranh hiện nay, các Ngân hàng thương mại cũng không
thể tránh khỏi quy luật đó của nền kinh tế, vì vậy, các Ngân hàng thương mại phải có
giải pháp tối ưu nhất trong hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư nhằm đảm bảo
Ngân hàng hoạt động có hiệu quả cao nhất.
Kết quả thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình là kết quả xem xét đánh
giá chủ quan của con người theo cơ sở khoa học và các tiêu chuẩn thẩm định khác
nhau. Nhân tố cong người ở đây đòi hỏi phải hội tụ đủ các yêu cầu như: trình độ
chuyên môn, năng lực, kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức.

7. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 7
2.4. Tổ chức quản lý điều hành
Thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp của rất nhiều các hoạt
động có mối quan hệ liên quan gắn bó hữu cơ với các hoạt động khác. Kết quả của
công tác này phụ thuộc phần lớn vào công tác tổ chức quản lý và điều hành, sự phối
hợp nhịp nhàng của các bên.
Công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình được tổ chức quản lý và
điều hành một cách khoa học, chặt chẽ nhưng vẫn đảm bảo tính khách quan sẽ phát
huy được sức mạnh tổng hợp, liên kết được các cá nhân trong nội bộ Ngân hàng và
gây được ảnh hưởng, uy tín lớn của Ngân hàng đối với xã hội, rút ngắn thời gian thẩm
định mà vẫn đảm bảo chất lượng công tác này.
2.5. Các nhân tố khác
Có thể coi đây là các nhân tố tác động từ bên ngoài tới chất lượng thẩm định
tài chính dự án đầu tư xây dựng. Đó là sự yếu kém, không đồng bộ, thiếu ổn định
trong cơ chế, chính sách của Nhà nước gây khó khăn cho các hoạt động của Ngân
hàng nói chung và hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình nói riêng.
Tuổi đời của dự án xây dựng công trình thường khá dài là một trong những
nguyên nhân gây không ít khó khăn cho công tác thẩm định. Vì khi tiến hành thẩm
định Ngân hàng không thể dự đoán trước được tất cả các rủi ro có thể xảy ra.
3. Căn cứ thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình tại MB
3.1. Căn cứ vào hồ sơ của dự án
Theo văn bản quản lý hiện hành, hồ sơ dự án phải bao gồm phần thuyết minh
dự án và phần thiết kế cơ sở:
- Nội dung phần thuyết minh của dự án gồm:
+ Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản
phẩm đối với dự án sản xuất kinh doanh, hình thức đầu tư xây dựng công trình, địa
điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cung cấp nguyên vật liệu, nhiên liệu
và các yếu tố đầu vào khác.
+ Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình
bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác, phân tích lựa chọn
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.

8. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 8
+ Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng
cung cấp vốn theo tiến độ, phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi
vốn, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính và hiệu quả xã hội của dự án.
- Nội dung thiết kế cơ sở của dự án: Giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ
điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước tiếp theo, bao gồm
thuyết minh và các bản vẽ.
3.2. Căn cứ pháp lý khi thẩm định các dự án đầu tư xây dựng công trình
* Các căn cứ chung áp dụng cho tất cả các dự án vay vốn:
+ Luật các tổ chức tín dụng số 02/1997/QH 10 – 12/12/1997; Luật sửa đổi, bổ
xung 1 số điều của Luật các tổ chức tín dụng số 20/2004/QH 11 ngày 15/6/2004 và
các văn bản hướng dẫn thi hành.
+ Thông tư số 05/2009/TT-NHNN ngày 07 tháng 04 năm 2009 của Ngân hàng
Nhà nước Việt Nam quy định chi tiết thi hành việc hỗ trợ lãi suất đối với các tổ chức
cá nhân vây vốn trung và dài hạn Ngân hàng thực hiện đầu tư mới để phát triển sản
xuất – kinh doanh.
+ Luật đầu tư số 59/2006/QH 11 ngày 29/11/2006 có hiệu lực thi hành từ ngày
01/07/2007 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
+ Luật doanh nghiệp số 6/2006/QH11 ngày 29/11/2006.
* Các căn cứ riêng đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình:
+ Các định mức kinh tế kỹ thuật theo quy định cụ thể của Bộ xây dựng, lĩnh
vực cụ thể của từng dự án xây dựng công trình.
+ Quy hoạch phát triển hoặc định hướng của NN đối với ngành xây dựng.
3.3. Tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kỹ
thuật cụ thể
Quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; quy phạm
về tĩnh không trong công trình cầu cống, hàng không, tiêu chuẩn cấp công trình, tiêu
chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn về công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành…
3.4. Các quy ước thông lệ quốc tế
Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà nước
với nhà nước (về hàng hải, hàng không, đường sông…) quy định của các tổ chức tài

9. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 9
trợ vốn (WB, IMF, ADB, JBIC…), các quỹ tín dụng xuất khẩu của các nước, các quy
định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm…
Ngoài ra kinh nghiệm thực tế trong quá trình thẩm định dự án cũng là căn cứ
quan trọng để thẩm định dự án đầu tư.
3.5. Các thông tin cán bộ thẩm định tự tìm hiểu và điều tra về dự án
Cán bộ thẩm định tìm hiểu nguồn thông tin từ nhiều nguồn khác nhau:
- Nguồn thông tin tư liệu:
+ Tìm hiểu nhà cung ứng thiết bị, nguyên vật liệu, để đánh giá tình hình thị trường
đầu vào của dự án.
+ Tìm hiểu từ các phương tiện thông tin đại chúng: Báo, đài, mạng, máy tính… từ
các cơ quan quản lý Nhà Nước, quản lý Doanh nghiệp.
+ Tìm hiểu qua các báo cáo, nghiên cứu, hội thảo, chuyên đề về ngành xây dựng.
+ Tìm hiểu từ các dự án đầu tư cùng loại.
+ Tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực dự án.
- Các nguồn khác:
+ Báo cáo nghiên cứu và phân tích ngành xây dựng.
+ Qui hoạch phát triển ngành hoặc định hướng của chính phủ đối với ngành xây
dựng, khu vực xây dựng.
3.6. Các quy định của Ngân hàng quân đội
Cán bộ thẩm định thực hiện thẩm định dự án dựa vào quy trình tác nghiệp thẩm
định dự án. Đây là văn bản quy định và hướng dẫn các tác nghiệp thẩm định một dự
án đầu tư của cán bộ thẩm định và các phòng nghiệp vụ trong các hệ thống của Ngân
hàng Quân Đội, được vận dụng trong các tác nghiệp tín dụng trung và dài hạn cho vay
theo dự án đầu tư, đồng thời tài trợ trung dài hạn, ủy thác đầu tư dự án hoặc thẩm định
các dự án đầu tư trực tiếp của Ngân hàng. Cụ thể là căn cứ vào Quy trình Nghiệp vụ
tín dụng QTNV_01/MCSB-TINDUNG của Ngân hàng TMCP Quân đội và phụ lục 5
“ Hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư” kèm theo.
3.7. Các quy định chung của Ngân hàng Nhà nước
Để quản lý nền kinh tế, NHNN cũng tham gia quản lý hoạt động tín dụng,
trong đó có hoạt động thẩm định dự án đầu tư. Bằng các văn bản pháp luật, Nhà nước

10. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 10
đóng vai trò tạo lập 1 sân chơi công bằng văn minh cho tất cả các Ngân hàng thương
mại tham gia.
4. Qui trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình tại MB
Các bước thực hiện khi thẩm định:
Bước 1: Đơn vị thẩm định tiếp nhận hồ sơ dự án, chịu trách nhiệm, soát lại và
thông báo cho đơn vị gửi hồ sơ sửa đổi bổ xung hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
Bước 2: Khi đã có Hồ sơ dự án đầy đủ hợp lệ, các cán bộ thẩm định sẽ tiến
hành phân tích, đánh giá toàn bộ các nội dung của dự án cũng như đánh giá mức độ
tin cậy của các số liệu trong dự án.
Bước 3: Lãnh đạo đơn vị thẩm định chịu trách nhiệm tổng hợp đánh giá của
cán bộ thẩm định thành báo cáo thẩm định nêu rõ đề xuất và ý kiến riêng của phòng
dự án.
Bước 4: Thực hiện tái thẩm định, quản trị rủi ro sau đó trình Chủ tịch Hội
Đồng tín dụng.
Bước 5: Nếu dự án lớn và có tầm quan trọng thì sau khi được chủ tịch hội đồng
tín dụng thông qua sẽ đệ trình Tổng giám đốc, nếu quan trọng hơn sẽ phải trình Chủ
tịch Hội Đồng quản trị, nếu dự án quan trọng đặc biệt sẽ phải trình lên thường trực
Hội Đồng quản trị để ra quyết định.
5. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình tại MB
5.1. Thẩm định theo trình tự
Việc thẩm định dự án được tiến hành theo một trình tự từ sự tổng quát đến chi tiết, kết
luận trước làm tiền đề cho kết luận sau.
+ Thẩm định tổng quát: là việc xem xét khái quát các nội dung cần thẩm định
của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp, hợp lý của dự
án như: Hồ sơ dự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư… Thẩm định tổng quát cho phép
hình dung khái quát dự án, hiểu rõ quy mô, tầm quan trọng của dự án. Vì xem xét
tổng quát các nội dung của dự án, do đó ở giai đoạn này khó phát hiện được các vấn
đề cần phải bác bỏ, hoặc các sai sót của dự án cần bổ sung hoặc sửa đổi. Chỉ khi tiến
hành thẩm định chi tiết, những vấn đề sai sót của dự án mới được phát hiện.
+ Thẩm định chi tiết: Được tiến hành sau thẩm định tổng quát. Việc thẩm định
này được tiến hành tỉ mỉ, chi tiết với từng nội dung của dự án từ việc thẩm định các

11. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 11
điều kiện pháp lý, tài chính và kinh tế xã hội của dự án. Mỗi nội dung xem xét đều
đưa ra những ý kiến đánh giá đồng ý hay cần phải sửa đổi thêm hoặc không thể chấp
nhận được. Tuy nhiên, mức độ tập trung cho những nội dung cơ bản có thể khác nhau
tùy theo đặc điểm và tình hình cụ thể của dự án.
5.2. Thẩm định theo phương pháp đối chiếu so sánh
Nội dung của phương pháp này là so sánh, đối chiếu nội dung dự án với các
chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp,
thông lệ ( quốc tế và trong nước) cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so
sánh để lựa chọn phương án tối ưu. Phương pháp so sánh được tiến hành theo một số
chỉ tiêu sau:
+ Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do Nhà nước quy
định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.
+ Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ
quốc gia, quốc tế.
+ Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi.
+ Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư.
+ Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công, tiền
lương, chi phí quản lý… của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật chính thức
hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế.
5.3. Thẩm định theo phương pháp phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính của dự án ( lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ…) khi các yếu tố
có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy
cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố có liên quan. Hay nói cách khác,
phân tích độ nhạy nhằm xác định hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động của
các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó.
Theo phương pháp này, trước hết phải xác định được những yếu tố gây ảnh
hưởng lớn đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án. Sau đó dự kiến một số tình
huống bất trắc có thể xảy ra trong tương lai theo chiều hướng xấu đối với các dự án
như: vượt chi phí đầu tư, giá các chi phí đầu vào tăng, giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có
thay đổi về chính sách thuế theo hướng bất lợi.

12. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 12
Mức độ sai lệch so với dự kiến của các yếu tố ảnh hưởng đến đến dự án trong
những tình huống xấu thường được chọn từ 10%- 20%.
5.4. Thẩm định theo phương pháp dự báo
Hoạt động đầu tư mang tính chất lâu dài.Vì vậy việc vận dụng phương pháp
này để đánh giá chính xác tính khả thi cảu dự án là vô cùng quan trọng. Nội dung của
phương pháp này là sử dụng các số liệu thống kê điều tra được và vận dụng các
phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung cầu về sản phẩm của dự án, về giá cả
sản phẩm, thiết bị, nguyên vật liệu, và các đầu vào khác… ảnh hưởng trực tiếp đến
tính khả thi của dự án.
6. Nội dung thẩm định các dự án đầu tư xây dựng công trình tại MB
6.1. Thẩm định kinh tế các dự án đầu tư xây dựng công trình
6.1.1. Đánh giá mục tiêu đầu tư và các nội dung sơ bộ của dự án
Đánh giá mục tiêu đầu tư và các nội dung sơ bộ của dự án bao gồm những
công việc phải đánh giá sau:
- Mục tiêu đầu tư của dự án.
- Quy mô đầu tư: Công suất, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ
đầu ra của dự án, phương án tiêu thụ.
- Quy mô vốn đầu tư: Tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chí
khác nhau (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay, vốn cố định, vốn lưu động….) vốn
tự có, vốn được cấp, vốn đi vay từ các nguồn khác…
- Dự kiến tiến độ triển khai thực hiện dự án.
6.1.2. Đánh giá khả năng cung ứng nguyên vật liệu và yếu tố đầu vào
- Nhu cầu về nguyên nhiên vật liệu đầu vào phục vụ cho xây dựng công trình
hàng năm.
- Tìm hiểu nhà cung ứng nguyên nhiên vật liệu: có một hoặc nhiều nhà cung
ứng, quan hệ với nhà cung ứng, khả năng cung ứng, độ tín nhiệm.
- Chính sách nhập khẩu đối với nguyên nhiên liệu đầu vào.
- Biến động giá mua, nhập khẩu nguyên nhiên vật liệu đầu vào, biến động tỷ
giá.

13. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 13
Kết luận: Dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào không, có
những thuận lợi và khó khăn nào đi kèm với việc để có thể chủ động được nguồn
nguyên nhiên liệu đầu vào.
6.2. Thẩm định kỹ thuật
a. Đặc điểm xây dựng
- Có thuận lợi giao thông, gần nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào, điện,
hệ thống cấp thoát nước, thị trường tiêu thụ không?
- Có nằm trong khu quy hoạch không?
- Xem xét cơ sở vật chất, hạ tầng của địa điểm đầu tư, đánh giá so sánh về chi
phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác.
b. Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án
- Công suất thiết kế dự kiến như thế nào, có phù hợp với khả năng tài chính,
trình độ quản lý, có phù hợp với đặc điểm thị trường tiêu thụ không.
- Sản phẩm dự án là sản phẩm mới hay sẵn có trên thị trường.
- Quy cách, mẫu mã, chất lượng có gì nổi bật.
c. Thẩm định công nghệ, kỹ thuật, thiết bị máy móc
- Có tiên tiến, hiện đại không, công nghệ đó đang ở mức độ nào của thế giới.
- Phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam không, và lý do chọn công nghệ
đó.
- Phương thức chuyển giao công nghệ, bảo đảm chủ đầu tư phải nắm bắt được
công nghệ.
- Công suất phù hợp với công suất dự án dự kiến không.
- Giá cả công nghệ, phương thức thanh toán, hợp lý và an toàn.
- Cách thức chuyển giao công nghệ và lắp đặt.
- Uy tín của nhà cung cấp công nghệ.
d. Quy mô giải pháp xây dựng
- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án không,
tận dụng được các cơ sở vật chất hiện có không.
- Tổng dự toán, dự toán từng hạng mục công trình, có hạng mục nào cần đầu tư
mà chưa dự tính không, có hạng mục nào hoàn thành trước, hạng mục nào hoàn thành
sau…
- Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị không.

14. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 14
- Vấn đề hạ tầng cơ sở, giao thông, điện, nước…
e. Thẩm định tác động tới môi trường
- Đánh giá giải pháp về môi trường của dự án đầy đủ, phù hợp chưa, đã được
cơ quan có thẩm quyền quyết định không.
- So sánh đối chiếu các chỉ tiêu đối với quy định hiện hành.
6.3. Thẩm định khả năng thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình
a. Phương thức tổ chức quản lý thực hiện dự án
- Xem năng lực, uy tín của các nhà thầu: tư vấn, xây lắp, cung ứng hàng hóa
máy móc thiết bị.
- Khả năng ứng xử của khách hàng khi thị trường dự kiến bị mất.
- Đánh giá nguồn nhân lực: Số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi trình độ tay
nghề, kinh nghiệm…
b. Thẩm định tổng vốn đầu tư, tính khả thi phương án vốn
- Phải tính tổng vốn đầu tư sát với thực tế góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng
vốn:
+ Đối chiếu dự án tương tự thực hiện ở Ngân hàng.
+ Xác định nhu cầu vốn lưu động cần để đảm bảo hoạt động dự án.
- Xác định nhu cầu vốn lưu động theo tiến độ thực hiện.
- Nguồn vốn đầu tư: nguồn tài trợ, nguồn đi vay… đánh giá khả năng trả nợ, ổn
định, chi phí từng nguồn, điều kiện vay…
6.4. Thẩm định hiệu quả tài chính và khả năng hoàn vốn
6.4.1. Xác định tổng vốn đầu tư và nguồn tài trợ của DAĐT xây dựng công
trình
* Xác định tổng vốn đầu tư của DA.
Cán bộ tín dụng căn cứ vào:
- Bản vẽ thiết kế kỹ thuật của DA.
- Dự toán thiết kế kỹ thuật của DA.
- Báo cáo kết quả thẩm tra dự toán thiết kế kỹ thuật của đơn vị có thẩm quyền.
- Tham khảo số liệu thống kê, đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư đúc rút
của một số dự án tương tự.

15. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 15
Việc xác định đúng đắn mức vốn đầu tư của DA đầu tư xây dựng công trình có
ý nghĩa quan trọng đối với cả khách hàng và Ngân hàng, tránh được 2 khuynh hướng:
vốn dự trù quá thấp sẽ làm tăng hiệu quả giả tạo của DA nhưng không khả thi sẽ gây
lãng phí vốn; hai là vốn dự trù quá cao cũng gây lãng phí vốn.
Yêu cầu khi xác định vốn đầu tư phải đầy đủ các hạng mục: Chi phí thiết bị,
chi phí xây dựng, chi phí khác và dự phòng phí.
* Thẩm định nguồn tài trợ cho DA.
Một dự án đầu tư xây dựng công trình thường sử dụng vốn từ nhiều nguồn, vì
vậy sau khi xem xét tổng mức đầu tư thì cần xem xét nguồn tài trợ cho dự án, tính khả
thi của các nguồn tài trợ này.
Nguồn tài trợ cho dự án thường là: vốn tự có, vốn vay Ngân hàng, vốn huy
động,…Nếu hệ số vốn tự có trong tổng vốn đầu tư lớn thì dự án là thuận lợi.Ngoài ra,
để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, đồng thời tránh tình trạng ứ đọng vốn, các nguồn
tài trợ cần xem xét không chỉ về mặt số lượng và còn về thời điểm bỏ vốn.
Đối với nguồn vốn tự có, cán bộ tín dụng có thể phân tích tình hình tài chính
của DN để đảm bảo cân đối đủ nguồn vốn tự có cho dự án.
6.4.2. Thẩm định dòng tiền của dự án
Thẩm định tài chính DAĐT đầu tư xây dựng công trình thực chất là căn cứ trên
các luồng tiền của dự án. Từ dòng tiền hàng năm của dự án chúng ta có thể tính toán
các chỉ tiêu hiệu qủa của dự án: NPV, IRR, T,….
Năm 0 1 2 ............ T
Luồng tiền IVo CF1 CF2 …………. CFt
Trong đó: IVo là chi phí đầu tư ban đầu.
CFt là luồng tiền ròng năm t.
Dòng tiền hàng năm của dự án được tính theo công thức sau:
Dòng tiền hàng năm của DA= Khấu hao cơ bản + Lãi vay vốn cố định + Lợi
nhuận sau thuế (LNST) + Các nguồn khác.
Như vậy để tính dòng tiền hàng năm của DA đầu tư xây dựng công trình, cán
bộ tính dụng phải lập các bảng tính sau:
- Bảng tính sản lượng và doanh thu.

16. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 16
- Chi phí hoạt động.
- Lịch khấu hao.
- Tính toán lãi vay.
- Báo cáo kết quả kinh doanh.
Cán bộ tín dụng phải kiểm tra tính hợp lý của giá bán sản phẩm, doanh thu
hàng năm của dự án, kiểm tra việc tính toán các khoản chi phí sản xuất hàng năm.
6.4.3. Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả của dự án
Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value)
* Khái niệm:
Giá trị hiện tại ròng của một DAĐT là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại của
các khoản thu nhập và chi phí trong tương lai.
* Công thức: NPV = -IVo + PV(CFi)
* Ý nghĩa:
Giá trị hiện tại ròng đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính dự án đem lại cho
nhà đầu tư với mức rủi ro cụ thể của dự án. Khi NPV=0, có nghĩa là thu nhập chỉ vừa
đủ bù đắp cho giá trị theo thời gian của tiền và rủi ro của dự án.
* Chú ý:
- Dự án hiệu quả khi NPV >=0.
- Nếu 2 dự án loại trừ nhau thì dự án nào có NPV lớn hơn sẽ được chọn (giả
định là NPV của cả 2 dự án đều >0). Nếu các dự án có NPV <0 thì cả 2 DA sẽ đều bị
bác bỏ.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ: IRR (Internal Rate of Return)
* Khái niệm: IRR là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại ròng của dự án
bằng 0.
* Phương pháp xác định:
- Dùng Excel: Phương pháp này đơn giản và phổ biến nhất.
- Phương pháp đồ thị.
- Phương pháp nội suy.
* Ý nghĩa của chỉ tiêu.
IRR cho biết khả năng sinh lãi riêng của bản thân dự án (bản thân sự vận động
nội tại với vốn đầu tư ban đầu, chi phí đầu tư ban đầu, doanh thu như vậy thì DA đem
lại tỷ lệ lợi nhuận là bao nhiêu).

17. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 17
IRR cho biết tỷ lệ lãi vay tối đa mà dự án có thể chấp nhận được.
* Lựa chọn DAĐT dựa vào chỉ tiêu IRR.
- Dự án được chấp thuận nếu: IRR DA ≥ i giới hạn.
Trong đó: igiới hạn là tỷ lệ lãi giới hạn của dự án.
igiới hạn là chi phí của việc sử dụng vốn đầu tư, có thể tính bằng chỉ tiêu WACC.
- Trong trường hợp có nhiều dự án loại trừ nhau, thì dự án được chấp nhận là
dự án có IRR lớn hơn ( giả định rằng IRR DA ≥ i giới hạn và vốn đầu tư của 2 dự án là
bằng nhau).
Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn T
Thời gian hoàn vốn là số năm cần thiết để có thể thu hồi được toàn bộ số vốn
đầu tư ban đầu đã bỏ ra.
* Công thức tính:
T 1
VĐT = ∑ ( Thut - Chit ) *
t=1 (1 + r )t
* Ý nghĩa:
- Khi xem xét để đưa ra quyết định đầu tư thì nhà đầu tư không chỉ quan tâm
đến tính sinh lời của việc đầu tư mà họ còn muốn biết cần phải mất bao nhiêu thời
gian để lấy lại số tiền đầu tư đã bỏ ra cộng với một lãi suất tối thiểu.
- Chỉ tiêu này còn trở nên rất quan trọng với những dự án nhiều rủi ro và khan
hiếm vốn.
Khả năng trả nợ.
* Nguồn trả nợ hàng năm.
Nguồn trả nợ của khách hàng về cơ bản được huy động từ 3 nguồn chính, gồm
có: Lợi nhuận sau thuế để lại, khấu hao cơ bản, các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án.
* Lập bảng kế hoạch trả nợ.
Bảng kế hoạch trả nợ sẽ cho biết nợ gốc và lãi mà khách hàng sẽ trả trong từng
năm và số năm trả hết nợ gốc và lãi cho Ngân hàng.
Cán bộ thẩm định căn cứ vào bảng này để đánh giá tính hợp lý của kế hoạch trả
nợ do khách hàng đưa ra.
* Cân đối khả năng trả nợ:

18. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 18
Bảng này giúp cán bộ thẩm định thấy được khả năng tự cân đối trả nợ của dự
án trong từng năm, từ đó đánh giá tính khả quan về khả năng trả nợ của dự án.
6.5. Phân tích rủi ro, biện pháp giảm thiểu và phòng ngừa rủi ro.
6.5.1. Phân loại rủi ro
Do các dự án đầu tư và xây dựng công trình mang đặc tính là rủi ro cao nên
việc Ngân hàng xem xét và đánh giá rủi ro của các DA là việc rất quan trọng. Muốn
phân tích và quản trị rủi ro trước hết phải phân loại được rủi ro. Chúng ta có thể phân
loại rủi ro thành các loại sau:
- Rủi ro cơ chế chính sách
- Rủi ro thi công xây dựng hoàn tất
- Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán
- Rủi ro cung ứng
- Rủi ro kỹ thuật và vận hành
- Rủi ro môi trường, xã hội
- Rủi ro kinh tế vĩ mô
6.5.2. Phân tích rủi ro
Dự án có lợi ích định lượng được hoặc không. Đối với những dự án xây dựng
công trình không định lượng được thì phương pháp phân tích tương đối khác. Trường
hợp này , mối quan hệ giữa rủi ro dự án và mục tiêu dự án phải được phân tích rõ,
không thể khái quát chung thành công thức mà phải cụ thể cho mỗi lần phân tích.
Trong phạm vi bài viết em chỉ đề cập đến phân tích rủi ro với những dự án có
lợi ích định lượng được, tức là những biến động của các yếu tố gây nên những ảnh
hưởng có thể định lượng được và tổng quát qua các phương pháp phân tích sau:
+ Phân tích độ nhạy:
Những số liệu đưa ra trong dự án chỉ là những dự tính trong tương lai và hoàn
toàn có thể không diễn ra đúng như vậy trong thực tế. Sự thay đổi của bất kỳ yếu tố
đầu vào nào cũng sẽ gây biến động của các yếu tố đầu ra. Phân tích độ nhạy là kỹ
thuật chỉ ra chính xác sự thay đổi của các chỉ tiêu đầu ra như thế nào khi một hoặc
một vài biến đầu vào thay đổi, các chỉ tiêu đầu ra thường được xem xét là các chỉ tiêu
hiệu quả tài chính của dự án như: NPV, IRR…

19. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 19
Phân tích độ nhạy cho phép ta đánh giá độ chắc chắn về hiệu quả tài chính của
một dự án đầu tư khi có những thay đổi bất lợi so với các giả định ban đầu, là cơ sở
đưa ra quyết định loại bỏ dự án ( nếu ảnh hưởng của rủi ro làm cho dự án mất đi tính
khả thi hoặc kém hiệu quả đến mức không thể chấp nhận ) hoặc củng cố thêm cho
quyết định lựa chọn dự án và có biện pháp hạn chế rủi ro.
Các bước phân tích độ nhạy:
Bước 1: Xác định các đại lượng đầu vào chủ yếu có khả năng thay đổi, thường
là: giá bán đơn vị sản phẩm, sản lượng thực tế, giá nguyên vật liệu chính, vốn đầu tư.
Bước 2: Ước tính những thay đổi dễ xảy ra nhất trong giá trị của các đại lượng
này.
Bước 3: Xác định ảnh hưởng của mỗi sự thay đổi đến chi phí, lợi ích và tính
toán chỉ tiêu hiệu quả tương ứng với sự thay đổi đó.
Bước 4: Giải thích kết quả thu được và ý nghĩa của chúng.
Thông thường người ta tính chỉ số nhạy cảm của dự án theo công thức:
% thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả đầu ra
Chỉ số nhạy cảm =
% thay đổi của đại lượng đầu vào gây nên sự thay đổi đó
Chỉ số nhạy cảm nói lên mức độ nhạy cảm của dự án đối với đại lượng đầu vào
đang được xem xét. Chỉ số nhạy cảm thường mang dấu (-), trị số tuyệt đối của nó
càng lớn càng phản ánh dự án nhạy cảm đối với đại lượng đầu vào tính toán, nghĩa là
rủi ro càng lớn.
Phân tích độ nhạy cung cấp một phương tiện hữu hiệu để xem xét rủi ro của dự
án, giúp Ngân hàng loại bỏ những dự án có rủi ro quá lớn, thương lượng với nhà đầu
tư cách giải quyết, quản lý các nhân tố đầu vào có nhiều biến động trong trường hợp
rủi ro là có thể chấp nhận được.
Hạn chế của phương pháp này : Rủi ro của dự án không chỉ phụ thuộc vào mức
độ nhạy cảm mà còn phụ thuộc vào phạm vi các giá trị có thể có của những đại lượng
đầu vào được phản ánh trong sự phân bố xác suất của chúng.
Phân tích độ nhạy chỉ xem xét đến khía cạnh đầu vào nên sự phân tích là không
đầy đủ và hơn nữa sẽ gặp khó khăn trong phân tích khi các yếu tố cùng thay đổi.
+ Phân tích tình huống:

20. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 20
Phân tích tình huống là việc đánh giá kết quả của dự án trong một số trường
hợp với những điều kiện nhất định của các yếu tố xác định dự án. Thường người ta
tính toán trong trường hợp tốt nhất (giá bán cao nhất sẽ được chấp nhận và lượng tiêu
thụ lớn nhất, không có sản phẩm tồn kho…), trường hợp xấu nhất (chi phí biến đổi
cao…) và so sánh với trường hợp đã dự tính trong dự án.
Phân tích tình huống dựa trên cơ sở cho rằng các biến số đầu vào có thể tác
động qua lại lẫn nhau và có sự kết hợp với nhau. Một số yếu tố có thể cũng biến động
theo hướng bất lợi hoặc có lợi cho dự án. Sự phân tích này có thể kết hợp được 2 yếu
tố tác động đến rủi ro của dự án như đã đề cập. Tuy nhiên, phương pháp này thể hiện
những hạn chế nhất định như: nó mới chỉ phân tích một vài kết cục cảu dự án trong
khi trên thực tế xảy ra rất nhiều khả năng. Mặt khác, việc xác định một cách chính xác
khả năng xuất hiện của một tình huống là rất hiềm khi.
+ Phân tích mô phỏng:
Phương pháp này khắc phục được nhược điểm của phương pháp trên. Nó đề
cập đến một phạm vi các kết cục có thể xảy ra chứ không chỉ một vài kết cục. Trong
phạm vi đó đường biểu diễn hàm mật độ xác suất là một đường liên tục và việc tính
toán các hệ số đo lường rủi ro sẽ chính xác hơn. Tuy nhiên, để sử dụng phương pháp
này đòi hỏi người phân tihcs phải có kinh nghiệm, kỹ năng thực hiện tốt và có sự trợ
giúp của kỹ thuật hiện đại.
Dù áp dụng phương pháp phân tích rủi ro nào cuối cùng cũng phải phục vụ cho
mục đích xác định độ rủi ro của dự án, đánh giá thông qua quan hệ với hiệu quả tài
chính và khả năng thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án. Từ đó Ngân hàng quyết
định có cho vay hay không, chấp nhận thì biện pháp hạn chế và quản lý đưa ra là gì.
II. Ví dụ minh họa thẩm định 1 dự án vay vốn ở MB
Tên dự án: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRỤ SỞ VĂN PHÒNG LÀM VIỆC
CCBM – JR.
 Khách hàng vay vốn: CÔNG TY CP TƯ VẤN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
VẬT LIỆU XÂY DỰNG (CCBM)
 Địa điểm đầu tư: Chợ 19/12, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.
* Hồ sơ được gửi trực tiếp tới Ngân hàng vào ngày 16 tháng 02 năm 2008

21. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 21
* Tổng số vốn khách hàng xin vay: 16.608 triệu đồng.
* Thời gian hoàn trả gốc: 10 năm.
A. Quy trình thẩm định
Đánh giá sơ bộ
Đệ trình
Đồng ý tiếp tục thẩm định
B. Phân công thẩm định
Nhóm thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình này sẽ do anh Dương Văn
Chiến phụ trách là trưởng nhóm thẩm định. Nhóm thẩm định dự án này gồm 4 người
và được chia làm 2 nhóm nhỏ:
+ Nhóm 1: Gồm Trần văn An và Nguyễn văn Long
+ Nhóm 2: Gồm Dương văn Chiến và Phạm văn Hùng
Trưởng nhóm đã phân công thực hiện từng công việc cho CBTĐ và quy định thời
gian, tiến độ thẩm định. Cụ thể như sau:
- Giai đoạn 1: Từ ngày 17/2/2008 đến hết ngày 18/2/2008 thực hiện những công
việc sau:
+ Nhóm 1: Đánh giá về khách hàng vay vốn và tài sản đảm bảo.
+ Nhóm 2: Đánh giá sơ bộ dự án xin vay vốn.
CBTĐ
Trưởng phòng
DA&QHKH
Trưởng phòng
DA&QHKH
Giám đốc khối
Trưởng nhóm CBTĐ DA
ĐT xây dựng công trình

22. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 22
- Giai đoạn 2: Từ ngày 19/2/2008 đến hết ngày 20/2/2008 thực hiện những công
việc sau:
+ Nhóm 1: Thẩm định kinh tế.
+ Nhóm 2: Thẩm định khía cạnh kỹ thuật và khả năng thực hiện của dự án.
- Giai đoạn 3: Từ ngày 20/2/2008 đến hết ngày 21/2/2008 thực hiện những công
việc sau:
+ Nhóm 1: Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.
+ Nhóm 2: Đánh giá rủi ro của dự án.
Sau mỗi giai đoạn, các nhóm phải trao đổi, cung cấp thông tin cho nhau; trưởng
nhóm sẽ tập trung và hệ thống thông tin của các nhóm. Chiều ngày 22/2/2008 nộp kết
quả thẩm định cho trưởng phòng.
C. Nội dung thẩm định
Sau 6 ngày làm việc tích cực, các cán bộ thẩm định đã thu được các kết quả sau:
1. Thẩm định khách hàng vay vốn
Các CBTĐ đã sử dụng các phương pháp thẩm định theo trình tự và so sánh đối
chiếu để thẩm định khách hàng vay vốn. Thẩm định khách hàng vay vốn gồm những
nội dung sau:
1.1. Về khách hàng đề nghị vay vốn
Tên khách hàng : Công ty CP tư vấn đầu tư xây dựng công trình vật liệu xây
dựng.
 Số CIF: 300000063.
 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103012215 do Phòng đăng ký kinh
doanh, Sở KH & ĐT Thành phố Hà Nội cấp ngày 15/05/2007.
 Địa chỉ: Số 235 đường Nguyễn Trãi – Quận Thanh xuân – Hà Nội.
 Điện thoại: 04. 8582230 Fax: 04. 8582 231
 Ngành nghề SXKD chính: Tư vấn và khảo sát thiết kế công trình công nghiệp
vật liệu xây dựng; trang trí nội ngoại thất; giám sát thi công, lắp đặt thiết bị và vận
hành các công trình vật liệu xây dựng, thiết kế các công trình dân dụng, công nghiệp
và hạ tầng kỹ thuật, xử lý nền móng công trình dân dụng, công nghiệp…
Vốn điều lệ đến thời điểm gần nhất: 10.000.000.000 đồng.

23. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 23
- (Trong đó: 51 % vốn thuộc sở hữu Nhà nước, 35 % vốn do các cán bộ của công
ty sở hữu và 14% vốn thuộc các cổ đông bên ngoài ).
- Người đại diện: Ông Nguyễn Công Vĩnh - Chức vụ : Giám đốc – Sinh ngày
31/10/1957, CMND số 010414462 do CA TP Hà Nội cấp ngày 05/11/2003.
- Cơ cấu, mô hình tổ chức:
- Loại hình khách hàng: Công ty cổ phần Nhà nước trực thuộc Bộ Xây Dựng
hoạt động theo luật doanh nghiệp
- Quy mô doanh nghiệp: Vừa và nhỏ.
- Số đơn vị hạch toán phụ thuộc: Công ty có 01 xí nghiệp phụ thuộc, 1 chi nhánh
tại TP HCM, 03 trung tâm tư vấn, phòng Kế hoạch, phòng hành chính, phòng tài
chính.
Bộ máy quản lý: Ban lãnh đạo công ty bao gồm: Các Ông: Nguyễn Công Vĩnh -
Giám đốc; Nguyễn Việt Hùng- phó giám đốc; Ngô Bá Gắng - Kế toán trưởng. Các
thành viên trong ban điều hành công ty là những người có trình độ, kinh nghiệm lâu
năm trong lĩnh vực mà công ty đã và đang hoạt động, riêng Giám đốc công ty là tiến
sĩ về thiết bị tốt nghiệp tại Tiệp Khắc và đã giữ cương vị lãnh đạo từ năm 2002 đến
nay, kế toán trưởng là cử nhân kinh tế tốt nghiệp trường đại học Tài chính kế toán.
- Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển: Công ty cổ phần tư vấn XD công trình
vật liệu xây dựng được thành lập từ năm 1993, là doanh nghiệp Nhà nước trực thuộc
Bộ xây dựng. Đến tháng 9 năm 2006 chuyển đổi thành Công ty cổ phần tư vấn XD
công trình vật liệu xây dựng với tổng vốn kinh doanh: 10 tỷ đồng; tổng số lao động
135 người; thu nhập bình quân khoảng 4.000.000 Đ/ người/ tháng; hiện Công ty có
trụ sở kinh doanh chính tại Hà nội, chi nhánh tại Thành Phố Hồ Chí Minh, 01 xí
nghiệp , 03 trung tâm tư vấn thiết kế. Hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực Nhận thầu
và tổng thầu tư vấn, thiết kế, thẩm tra , thẩm định các dự án trong lĩnh vực khai thác
và chế biến khoáng sản SX các chủng loại VLXD … Từ năm 1999 đến nay Công ty
chủ yếu nhận tổng thầu tư vấn, thiết kế, khảo sát, đầu tư xây dựng các dự án Xây
dựng nhà máy, dây chuyền sản xuất xi măng. Kể từ khi thành lập đến nay Công ty có
tình hình kinh doanh ổn định, doanh thu và lợi nhuận năm sau tăng trưởng hơn năm
trước.
1.2. Hồ sơ xin vay vốn đã nộp cho Ngân hàng

24. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 24
1.2.1. Hồ sơ liên quan tới Doanh nghiệp vay vốn ( tư cách pháp lý, Báo cáo
tài chính, Hồ sơ khác)
- QĐ số 9505/QĐ-UB ký ngày 24/12/2004 của UBND TP Hà Nội về việc cho
Công ty Tư vấn XD Công trình VLXD thuê 1.658 m2 đất đã xây dựng công trình tại
235 đường Nguyễn Trãi, TX Trung, Hà Nội.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AB 082528 ngày 27/05/2006 do
UBND thành phố Hà nội cấp.
- Văn bản số 2047/QHKT- P1 ký ngày 28/11/2007 của Sở Quy hoạch - Kiến
trúc thành phố Hà nội V/v: Quy hoạch kiến trúc tại 235 Nguyễn Trãi, Thanh xuân Hà
nội.
- Thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán thiết kế kỹ thuật, báo cáo nghiên cứu khả thi
dự án xây dựng trụ sở, văn phòng cho thuê do Công ty CP Tư vấn Kiến trúc, kỹ thuật
và môi trường NDC lập tháng 11/2007; Báo cáo thẩm tra tổng dự toán thiết kế kỹ
thuật.
- Giấy phép xây dựng trụ sở số: 301 ngày 17/ 08/2007 do Sở XD Hà nội cấp.
- HĐ hợp tác kinh doanh ký ngày 19/ 09/ 2007 giữa Công ty cổ phần tư vấn
xây dựng công trình vật liệu xây dựng và công ty Johs Rieckerman.
- Giấy chứng nhận đầu tư số 01124000005 do UBND TP Hà Nội cấp ngày
28/11/2007.
- Điều lệ Công ty
- Báo cáo tài chính tóm tắt kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty
các năm 2004, 2006, 2007, 2007.
Kết luận: Theo Quy định hiện hành của Pháp luật và Quy định cho vay của
MB thì hồ sơ pháp lý của Công ty gửi cho Ngân hàng là đầy đủ và hợp lệ.
1.2.2. Hồ sơ liên quan tới dự án đầu tư
Hồ sơ khách hàng đã gửi tới Ngân hàng bao gồm:
- Hồ sơ xác định giá trị doanh nghiệp CP hoá.
- Báo cáo tài chính cả năm 2004, 2006,2007 đã được kiểm toán.
- Bảng kê các khoản phải thu, phải trả lớn.
- Phần thuyết minh của dự án.
- Nội dung thiết kế cơ sở của dự án.

25. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 25
* Nhận xét, đánh giá về tính đầy đủ của hồ sơ vay vốn, yêu cầu bổ xung, hoàn
chỉnh
- Theo Quy định hiện hành của Pháp luật và Quy định cho vay của NHTMCP
Quân Đội thì hồ sơ pháp lý và tài liệu về tình hình SXKD, khả năng tài chính DN của
Công ty gửi cho Ngân hàng là đầy đủ và hợp lệ.
- Tuy nhiên vẫn cần bổ xung thêm 1 số giấy tờ sau:
+ Hợp đồng hợp tác kinh doanh CCBM – JR.
+ Giấy chứng nhận đầu tư của JR.
+ Về phương án triển khai thi công, nếu đấu thầu thì đề nghị bổ sung kế hoạch
đấu thầu, kết quả phê duyệt thầu (nếu có), hợp đồng xây lắp (nếu có) và hợp đồng
mua sắm thiết bị (nếu có).
2. Năng lực tài chính, tình hình hoạt động của khách hàng
CBTĐ đã thu thập các thông tin chính xác từ Công ty, đã phân tích kỹ lưỡng
hồ sơ của dự án để đưa ra các nhận định về tình hình tài chính của Công ty. Khi đánh
giá khách hàng vay vốn, CBTĐ đã sử dụng 2 phương pháp là: thẩm định theo trình tự
và so sánh đối chiếu.
2.1. Số liệu về tình hình SXKD năm 2006 – 2007
Số liệu báo cáo về tình hình SXKD và tài chính của khách hàng trong 2 năm
gần nhất (2006 và 2007) dựa theo BCTC do DN cung cấp kèm theo các tài liệu thuyết
minh chi tiết và số liệu thu thập được khi làm việc trực tiếp với khách hàng.
Bảng 1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty năm 2006-2007
Đơn vị: Triệu đồng
S
stt
Chỉ tiêu Năm 2006
Năm
2007
So sánh
% +/-
1 Doanh thu 26.794 49.693 85 22.896
2 Lợi nhuận sau thuế 2.955 14.308 384 11.353
3 ROA ( % ) 8,9 23 14,1
4 ROE ( % ) 23,8 79,1 55,3

26. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 26
“Nguồn: Báo cáo của phòngDA & quan hệ KH lớn”.
* Phân tích về doanh thu và lợi nhuận
Là một DN hoạt động trong ngành Xây dựng, lĩnh vực hoạt động chủ yếu là tư
vấn, thiết kế, lắp đặt và xây dựng các dự án về nhà máy Sx xi mămg, do đó quy mô
doanh thu hàng năm thuộc loại vừa (>35 tỷ đồng), năm 2007 doanh thu đạt 49,6 tỷ
đồng, lợi nhuận 14 tỷ đồng, so với năm trước cả doanh thu và lợi nhuận đều có xu
hướng tăng (trong đó doanh thu tăng 85% và lợi nhuận tăng gấp 3,8 lần), kết quả
kinh doanh hai năm liên tục có lãi.
* Tình hình tài chính
- Về quy mô tổng tài sản đến tháng 12/2007 là 84 tỷ (trong đó: TSNH chiếm
90,7% và TSDH chiếm 9,3%), tăng 44,9 tỷ so cuối năm 2006 chủ yếu là TSNH tăng
44 tỷ (nguyên nhân do: lượng vốn bằng tiền tăng 4 tỷ, nợ phải thu khách hàng tăng
15,5 tỷ, chi phí SXKD dở dang tăng 12,6 tỷ) và TSDH tăng 0,9 tỷ. Mặt khác công ty
tăng đầu tư ngắn hạn 4,3 tỷ, trả trước cho người bán 2 tỷ, TSNH khác tăng 3,4 tỷ.
- Về nguồn vốn: đến tháng 12/2007 nợ phải trả là 62 tỷ chiếm 65% và nguồn
vốn chủ sở hữu 22 tỷ chiếm 35%, so với dư cuối năm 2006 cơ cấu nguồn vốn có chiều
hướng biến động tương ứng với tăng quy mô tài sản, vốn chủ sở hữu tăng 8,6 tỷ và nợ
phải trả tăng 36 tỷ trong đó: nợ vay ngắn hạn tăng 15 tỷ, người mua trả trước tăng 1
tỷ, nợ lương công nhân viên 9 tỷ (đây là khoản tiền lương đã trích vào chi phí nhưng
chưa chia trong năm 2007), chi phí phải trả 8 tỷ (là khoản tiền công ty đã chi phí trích
trước cho các công trình được bên mua nghiệm thu nhưng chưa xác định doanh thu
cho bên thi công), chi phí phải trả phải nộp khác 9,7 tỷ thực chất có 8 tỷ tiền chênh
lệch do xác định lại giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá.
* Đánh giá tình hình tài chính qua một số chỉ tiêu
+ Vốn lưu động ròng : số dư vốn lưu động ròng tính đến hết năm 2007 là 14,7
tỷ tăng cao hơn so với cuối năm 2006 là 7,9 tỷ, nguyên nhân là do công ty không đầu
tư thêm vào TSCĐ, mặt khác công ty còn bổ sung thêm vốn chủ sở hữu lên 8,6 tỷ
(tăng quỹ đầu tư, quỹ dự phòng tài chính, lợi nhuận chưa phân phối và nguồn kinh
phí cấp thêm ).
+ Khả năng thanh toán: Nhìn chung khả năng thanh toán ngắn hạn và khả năng
thanh toán nhanh của công ty tương đối ổn định giữ ở mức 1,2 và 0,7, khả năng thanh
toán nhanh tăng nhẹ do công ty đó tăng đầu tư ngắn hạn thực chất đây là khoản tiền

27. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 27
nhàn rỗi công ty chuyển sang gửi tài khoản ngân hàng có kỳ hạn để hưởng lãi, đồng
thời để nâng cao khả năng thanh toán đối với các khoản nợ đến hạn.
+ Khả năng tự chủ tài chính: đến T12/2007 hệ số tự tài trợ là 26%, so với cuối
năm 2006 giảm 9%, và hệ số nợ tăng 9%. Điều này thể hiện khả năng tự chủ trong
KD có phần giảm nhẹ, song so sánh với mặt bằng chung của các DN khác cùng quy
mô thì kn tự chủ tài chính của DN đạt mức khá cao, có khả năng tự chủ tốt về tài
chính, có thể đáp ứng được điều kiện vay vốn Ngân hàng.
+ Khả năng trả nợ: Hiện tại công ty đang có dư nợ vay ngắn hạn, làm cho hệ
số này giảm rất nhiều so với năm 2006 song hoạt động KD đang trên đà tăng trưởng
và đang tạo ra lợi nhuận đủ kn trả lãi vay cho các chủ nợ.
2.2. Đánh giá chung
Nhìn chung hoạt động kinh doanh công ty đang trên đà tăng trưởng tốt, có hiệu
quả, tình hình tài chính lành mạnh, có thể mở rộng được hoạt động kinh doanh. Công
ty có đủ điều kiện để được xem xét vay vốn tại Ngân hàng Quân đội.
3. Thẩm định dự án đầu tư
3.1. Giới thiệu về DAĐT
- Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc CCBM – JR.
- Mục đích đầu tư: Đầu tư xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc CCBM – JR.
Xây dựng một toà nhà để làm trụ sở, văn phòng cho thuê. Tổng diện tích sàn: 8.010
m2. Chiều cao đến mái công trình: 44,5 m2. Số tầng: 11 tầng và một tầng hầm (diện
tích 1.005 m2, cao 2,9m).
- Tổng mức đầu tư: 44.707 triệu đồng
Trong đó:
+ Phần vốn đầu tư của CCBM: 24.703 triệu đồng
Trong đó:
 Vốn tự có: 8.095 triệu đồng
 Vốn đề nghị vay NHTMCP Quân đội: 16.608 triệu đồng
+ Phần vốn góp của bên nước ngoài: 22.004 triệu đồng
- Hình thức đầu tư: Đầu tư theo hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp
đồng hợp tác kinh doanh (BCC) giữa:

28. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 28
+ Bên Việt Nam: Công ty CP tư vấn XD công trình VLXD
+ Bên nước ngoài: Công ty JOHS. RIECKERMANN.E.K
 Địa chỉ: Monchebergstr. 10, D-20095 Hamburg, Germany.
 Đăng ký kinh doanh số: HRR 8511 do toà án Hamburg cấp ngày
05/07/1892.
 Người đại diện: Ông Marcus Grundke; sinh ngày 12/04/1971, quốc tịch
Đức; mang hộ chiếu số 3340004127 do Đại sứ quán HN cấp ngày 20/11/2001.
3.2. Nội dung, kết quả đánh giá dự án
3.2.1. Mục đích và sự cần thiết đầu tư của dự án
- Hiện nay nhu cầu sử dụng văn phòng làm việc của Công ty đang thiếu, hiện
nay một số bộ phận phải đi thuê nhà bên ngoài làm tăng chi phí hoạt động. Đầu tư dự
án giúp:
Bổ sung diện tích làm việc
Giảm chi phí hoạt động.
Giúp ổn định hoạt động của các phòng ban, nâng cao năng suất lao động.
- Ngành tư vấn thiết kế đang là một ngành nghề phát triển khá mạnh, có xu
hướng phát triển cao trong tương lai theo đà phát triển của kinh tế xã hội. Công ty có
kế hoạch phát triển về quy mô và lĩnh vực hoạt động. Thực hiện DA tạo điều kiện cho
sự phát triển của công ty khi mở rộng hoạt động.
- Tạo dáng dấp mới cho công ty, nâng cao hình ảnh của công ty trên thương
trường.
- Mặt khác, theo đánh giá của các chuyên gia, thì nhu cầu văn phòng cho thuê
tại Hà Nội đang ngày càng tăng cao, trong đó, khả năng cung thì hạn chế, khiến cho
thị trường văn phòng tại Hà Nội trong tương lai 10 năm tới sẽ ở mức cao, và giá sẽ
ngày càng tăng cao ( theo đánh giá của CBRE- Công ty quản lý và tư vấn bất động
sản hàng đầu tại VN hiện nay- về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội năm
2007).
- Như vậy việc thực hiện DA hiện nay là phù hợp về chủ trương và cần thiết,
mang lại hiệu quả đối với chủ đầu tư.
3.2.2. Tổng vốn đầu tư và tính khả thi của từng nguồn vốn
3.2.2.1. Tổng nhu cầu vốn để thực hiện dự án

29. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 29
 Cơ sở tính toán
 Bản vẽ thiết kế kỹ thuật do công ty CP Tư Vấn Kiến trúc, kỹ thuật và
môi trường NDC điều chỉnh tháng 8/2007 gồm các phần: Kiến trúc chung, điện, cấp
thoát nước, thông tin liên lạc, điều hoà không khí, báo cháy, chống mối và các công
trình phụ.
 Bản vẽ thiết kế kỹ thuật do Công ty CCBM lập tháng 8/2007 gồm các
phần: cọc khoan nhồi, kết cấu…
 Dự toán thiết kế kỹ thuật do Công ty CP tư vấn Kiến trúc, kỹ thuật và
môi trường NDC lập tháng 10/2007.
 Báo cáo kết quả thẩm tra dự toán thiết kế kỹ thuật do XN Tư vấn Giám
sát & quản lý dự án – Công ty Tư vấn XD VN lập tháng 8/2007.
 Tham khảo số liệu đã thống kê, đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu
tư của một số dự án tương tự để nhận định, đánh giá và tính toán.
 Tổng nhu cầu vốn theo dự toán thiết kế kỹ thuật do Công ty NDC lập
tháng 8/2007 và theo thuyết minh dự án đầu tư XD công trình trụ sở, văn phòng làm
việc CCBM – JR do Công ty CCBM lập tháng 11/2007:
 Tổng mức đầu tư: 47.507 triệu đồng
Trong đó:
 Chi phí xây dựng: 32.707 triệu đ
 Chi phí thiết bị: 7.428 triệu đ
 Chi phí khác: 3.657 triệu đ
 Dự phòng phí: 2.191 triệu đ
 Lãi vay trong thời gian XD: 1.495 triệu đ
 Tổng nhu cầu vốn theo báo cáo kết quả thẩm tra dự toán thiết kế kỹ thuật
do xí nghiệp tư vấn giám sát và quản lý dự án lập:
 Tổng mức đầu tư: 45.212 triệu đ
 Trong đó:
 Tổng mức đầu tư phần vốn góp chung: 44.009 triệu đ
 Chi phí XD: 30.987 tr đ
 Chi Phí Thiết bị: 7.428 tr đ
 Chi phí khác: 3.498 tr đ
 Dự phòng phí: 2.096 tr đ

30. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 30
 Tổng mức đầu tư riêng của CCBM: 1.203 tr đ
 Chi phí XD: 1.062 tr đ
 Chi phí khác: 84 tr đ
 Dự phòng phí: 57 tr đ
 Chi phí lãi vay: Không tính.
 Kết quả thẩm định
 Hồ sơ dự toán và hồ sơ thẩm tra dự toán được lập cẩn thận, theo đúng các
văn bản hiện hành. Các bảng biểu thể hiện khá rõ ràng và chi tiết.
 Tổng nhu cầu vốn để thực hiện dự án: 46.707 triệu đồng.
Bảng 2: Chi tiết tổng nhu cầu vốn để thực hiện dự án.
Tổng mức VAT Chưa có VAT Đã có VAT
Chi phí xây lắp 29.136 32.050
CCBM đầu tư 15.051 16.556
JR đầu tư 14.568 1.5494
Chi phí thiết bị 6.753 7.428
CCBM đầu tư 3.376,5 3.714
JR đầu tư 3.376,5 3.714
Chi phí khác 3.257 3.583
CCBM đầu tư 1.677 1.834
JR đầu tư 1.590 1.749
Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng 1.495 1.495
CCBM đầu tư 1.495 1.495
JR đầu tư 0 0
Dự phòng phí 2.153 2.153
CCBM đầu tư 1.004 1.105
JR đầu tư 952 1.048
TỔNG 41.103 46.707
3.2.2.2. Nguồn vốn thực hiện dự án
- Phần vốn đầu tư của bên Việt Nam : 24.703 triệu đ (53% tổng mức đầu tư của
DA) Trong đó:
Vốn tự có của CCBM : 8.095 triệu đồng (chiếm 33%)
Vốn vay NH : 16.608 tr đ ( chiếm 67%)

31. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 31
- Phần vốn đầu tư của JR : 22.004 triệu đồng ( 47% tổng mức đầu tư của
DA)
* Thẩm định tính khả thi của các nguồn vốn và tiến độ tham gia dự án
- Nguồn vốn tự có: Tại thời điểm thẩm định, theo bác cáo tài chính đến
30/12/2007 của doanh nghiệp, vốn lưu động ròng của doanh nghiệp tại thời điểm
30/12/2007 là 21.307 triệu đồng.
- Khả năng tài chính của công ty JR:
+ Nguồn vốn của JR: Theo cam kết trong BCC, JR sẽ đóng góp 50% tổng mức
đầu tư chung.
+ Khả năng tài chính của JR: JR là một Công ty đa quốc gia của Đức, hoạt
động lâu năm trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng công trình. Tổng tài sản của Công ty
là 47 triệu $.
3.2.3. Khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án
Thị trường cung cấp nguyên vật liệu xây dựng hiện nay rất nhiều, hơn nữa chủ
đầu tư lại có mối quan hệ làm ăn lâu dài với các công ty cung ứng vật liệu xây dựng
lớn: Công ty trách nhiệm hữu hạn Thành Công, Công ty VLXD Vina… Vì thế khả
năng cung cấp nguyên vật liệu để thực hiện dự án là hoàn toàn chủ động.
3.2.4. Các nội dung về phương diện thẩm định kỹ thuật
Một số nội dung của phần thẩm định kỹ thuật được CBTĐ tham khảo của 1 số
dự án cùng được xây dựng trên khu vực đường Nguyễn Trãi. Ngoài ra CBTĐ đã đến
tận địa điểm dự án đang được xây dựng để tìm hiểu và có cái nhìn thực tế hơn về dự
án. Thẩm định kỹ thuật bao gồm những nội dung sau:
3.2.4.1. Địa điểm xây dựng
 Mô tả:
Dự án được triển khai trên nền khu đất tại ngõ 235 đường Nguyễn Trãi, Thanh
Xuân, Hà Nội. Diện tích khu đất là 1.658 m2
.
+ Phía Tây Bắc giáp với khu nhà dân 3-4 tầng, nhìn ra đường Nguyễn Trãi.
+ Phía Tây Nam giáp với khu nhà 4 tầng cũ của công ty
+ Phía Đông Nam giáp Viện VLXD
+ Phía Đông Bắc giáp ngõ 235, lối vào viện VLXD và Công ty CCBM.

32. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 32
 Đánh giá về địa điểm đầu tư của dự án:
+ Thuận lợi:
- Khu đất đã được sử dụng ổn định lâu năm, mặt bằng có địa hình bằng phẳng,
cao độ phù hợp với cao độ toàn khu vực, thuận lợi cho việc tiến hành đầu tư xây
dựng.
- Dự án triển khai trên khu đất của công ty, không có nhà dân, các công trình
trên đất hầu hết là nhà tạm thuộc sở hữu của công ty, nên công tác giải phóng mặt
bằng rất đơn giản, thuận lợi, chỉ bao gồm công tác phá dỡ các công trình trên đất,
không phải làm công tác đền bù.
- Đường Nguyễn Trãi là một đường lớn, một đầu là Ngã Tư Sở, một đầu nối ra
Hà Đông, giao cắt với nhiều đường lớn như đường Khuất Duy Tiến (đường Vành Đai
III), đường Láng, đường Nguyễn Tuân, đường Khương Đình. Ngõ 235 nối thẳng từ
đường Nguyễn Trãi vào khu đất thực hiện dự án khoảng 5m, khá rộng, xe tải vào
được. Hệ thống giao thông thuận lợi cho công tác triển khai thi công thực hiện dự án.
- Dự án được triển khai tại khu vực cơ sở hạ tầng như hệ thống cấp điện, cấp
nước, thoát nước, thông tin bưu điện … đã được đầu tư một cách có hệ thống, đảm
bảo cho quá trình thi công và hoạt động của dự án.
+ Khó khăn:
Khu vực thi công nằm trong viện VLXD, xung quanh là cơ quan làm việc và
nhà dân, nên sẽ gặp khó khăn trong việc thi công công trình do các quy định về tác
động môi trường do tiếng ồn và bụi thải của khu vực triển khai dự án.
Dự án sát với nhà dân, nên có thể gây ra ảnh hưởng sụt, lún đối với các công
trình liền kề.
3.2.4.2. Qui mô đầu tư
+ Diện tích ô đất hiện có: 1.658 m2
;
 Diện tích xây dựng: 523 m2
;
 Toà nhà 11 tầng
 Mật độ xây dựng: 42,6%;
 Hệ số sử dụng đất: 4,51 lần
+ Tổng diện tích sàn: 8.010 m2
( gồm cả tầng hầm)
+ Xây dựng 1 tầng hầm( diện tích 1.005 m2, cao 2,9m);

33. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 33
* Đánh giá về quy mô, diện tích XD công trình
 Dự án thuộc loại công trình dân dụng, quy mô trung bình.
 Cấp công trình: Cấp II.
Quy mô và diện tích phù hợp với quy hoạch chung trong khu vực.
3.2.4.3. Sản phẩm của dự án
Sản phẩm của dự án là toà nhà 11 tầng:
- Khối tầng hầm bao gồm 1 tầng với diện tích 1.005 m2
phục vụ để xe trực tiếp
cho nhu cầu của tòa nhà khi đi vào khai thác sử dụng.( sử dụng chung)
- Mặt bằng tầng 1: 523 m2 được dùng làm không gian để ô tô, xe máy (sử dụng
chung).
- Mặt bằng tầng lửng: 438 m2, được sử dụng làm kho lưu trữ, thư viện (sử
dụng chung).
- Mặt bằng từ tầng 2 đến tầng 6: 2.049 m2, được sử dụng làm văn phòng, phục
vụ làm trụ sở của công ty CCBM.
- Mặt bằng từ tầng 7-9: khoảng 1.251 m2, là phần sở hữu của Công ty JR, theo
thoả thuận trong BCC.
- Tầng 10, 11: Hội trường, phòng ăn cho nhu cầu của toà nhà (sử dụng chung).
Sản phẩm chính của CCBM trong dự án đầu tư: trụ sở văn phòng làm việc của
CCBM. Việc đánh giá về thị trường tiêu thụ của sản phẩm sẽ dựa chủ yếu vào nhu
cầu của CCBM đối với trụ sở văn phòng làm việc.
 Đánh giá tổng quan về cung của sản phẩm dự án.
* Về khả năng mở rộng diện tích văn phòng của CCBM.
- Mở rộng diện tích bằng hạ tầng sẵn có của đvị: Diện tích hiện tại của tòa nhà
4 tầng là 400 m2 hiện nay đã sử dụng hết. Việc mở rộng diện tích từ toà nhà này là
không khả thi.
- Đi thuê diện tích bên ngoài:
- Tại thời điểm quý IV/2007, tỷ lệ còn trống tại các toà nhà văn phòng hạng
C(nhà do Việt Nam xây từ lâu, trang thiết bị kém, địa điểm không thuận lợi, diện tích
dưới 100m2) chỉ còn khoảng 5% và nhu cầu vẫn đang tăng mạnh do một lượng lớn
Công ty vừa và nhỏ đang có nhu cầu thuê văn phòng.

34. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 34
- Giá thuê trung bình khoảng 10-15 USD/m2/tháng. Có xu hướng tăng trong
thời gian tới.
- Như vậy, việc đi thuê diện tích bên ngoài sẽ ngày càng khó khăn và chi phí sẽ
ngày càng tăng cao, làm ảnh hưởng đến hoạt động của Công ty. Việc đi thuê diện tích
bên ngoài là không khả thi.
* Lợi thế của đầu tư của Dự án so với các nguồn mở rộng diện tích khác.
- Nguồn mở rộng diện tích trụ sở khác của CCBM chủ yếu là đi thuê diện tích
bên ngoài. Tuy nhiên, việc thực hiện đầu tư toà nhà 11 tầng, đối với CCBM hiện nay,
sẽ có những lợi thế sau đây:
- Địa điểm đầu tư trong khuôn viên của công ty, rất thuận lợi cho việc triển
khai, khai thác DA.
- Toà nhà được đi vào khai thác sẽ giảm một chi phí rất lớn cho công ty, với
giá của sản phẩm ước tính là rẻ hơn so với giá đi thuê ngoài.
- Đội ngũ lãnh đạo công ty, đội ngũ ban quản lý dự án có kinh nghiệm lâu năm,
có năng lực và uy tín cao trong việc triển khai và quản lý các dự án có quy mô lớn.
3.2.4.4. Tiến độ thực hiện dự án
Tiến độ thực hiện dự án dự kiến như sau:
- Giai đoạn I: Chuẩn bị đầu tư : 8 tháng ( 11/2007- 07/2007).
- Giai đoạn II: Thực hiện đầu tư : 17 tháng ( 07/2007 -12/2008).
+ Trình các cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng
dự toán.
+ Làm các thủ tục đấu thấu hạn chế lựa chọn đơn vị thi công xây lắp và trình
các cấp có thẩm quyền phê duyệt ( Tháng 7/2007).
+ Triển khai thực hiện các thủ tục cho công tác giải phóng mặt bằng và giao
lại mặt bằng cho đơn vị trúng thầu ( Tháng 8 /2007).
+ Tiến hành thi công phần móng từ tháng 8 /2007 đến 12/ 2007
+ Tiến hành thi công phần thân từ tháng 12/2007 đến tháng 8/2008.
+ Tiến hành thi công phần hoàn thiện từ tháng 8/2008 đến tháng 12/2008.
- Giai đoạn III: Kết thúc đầu tư.
* Đánh giá về tiến độ đầu tư
 Tiến độ đầu tư như trong báo cáo nghiên cứu khả thi là phù hợp với nội
dung của giấy chứng nhận đầu tư và hợp đồng BCC CCBM – JR.

35. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 35
 Hiện nay, tiến độ đầu tư thực tế so với dự kiến trong giấy chứng nhận đầu
tư là đúng tiến độ:
 Giai đoạn I: Về cơ bản đã hoàn thành
 Giai đoạn II: Đã hoàn thiện xong phần đóng cọc. Đang triển khai chọn
thầu các hạng mục thi công khác.
3.2.4.5. Các vấn đề về ô nhiễm môi trường
Khi thẩm định về khía cạnh môi trường của dự án, các CBTĐ đã sử dụng
phương pháp so sánh đối chiếu, nghĩa là so sánh đối chiếu các định mức tối đa mà dự
án được phép tác động đến môi trường mà không vi phạm các chuẩn mực mà pháp
luật quy định.
* Về môi trường
 Trong thời gian thi công có những tác động chính đến môi trường như ô
nhiễm không khí; ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm chất thải…
Đề nghị chủ đầu tư thực hiện theo các hướng dẫn của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền để xin thoả thuận môi trường và thực hiện theo đúng thoả thuận.
* Về Phòng cháy chữa cháy
 Công an thành phố Hà Nội đã có công văn số 428 CV- DA/PC23 chấp thuận
phương án bố trí mặt bằng định vị và thiết kế kiến trúc công trình “trụ sở, văn phòng
làm việc CCBM – JR”, đưa ra các yêu cầu khi thực hiện thiết kế bản vẽ thi công.
Đề nghị chủ đầu tư thực hiện theo các hướng dẫn trên để xác lập thoả thuận
PCCC với bộ công an và thực hiện theo đúng thoả thuận.
3.2.5. Về tổ chức, quản lý thực hiện dự án
- Giai đoạn đầu tư:
+ Chủ đầu tư là Công ty CCBM và Công ty JR đã thành lập một ban quản lý
dự án, với trưởng ban quản lý dự án là ông giám đốc Nguyễn Việt Hùng, phó giám
đốc Công ty CCBM.
+ Ban Quản lý dự án có trách nhiệm theo dõi, phối hợp công việc của tất cả các
nhà tư vấn và nhà thầu liên quan đến dự án, báo cáo theo lịch định về tiến độ thi công
và các kiến nghị cần thiết để chủ đầu tư xem xét và có quyết định kịp thời. Ban Quản

36. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 36
lý phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về tiến độ thực hiện và chất lượng của công
trình.
+ Công ty chọn nhà thầu xây dựng trọn gói công trình là những công ty có uy
tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng dân dụng.
- Giai đoạn khai thác : Dự án đi vào hoạt động, có riêng một Ban điều phối tòa nhà
chịu trách nhiệm về mọi hoạt động vận hành tòa nhà. Việc quản lý nhân sự sẽ do công
ty này đảm nhiệm.
* Đánh giá khả năng thực hiện
Công ty CP Tư vấn XD Công trình VLXD là một doanh nghiệp thành lập năm
1993, hoạt động trong lĩnh vực tư vấn xây dựng. Đây là một Công ty đã hoạt động lâu
năm trong lĩnh vực tư vấn xây dựng, nên khả năng quản lý, thực hiện và khai thác DA
là hoàn toàn khả thi.
3.2.6. Phân tích, tính toán và đánh giá hiệu quả về tài chính, độ nhạy và khả
năng trả nợ của dự án
Phương pháp sử dụng để tính toán là excel. Phân tích tài chính bao gồm những
nội dung chủ yếu sau:
3.2.6.1. Các thông số về doanh thu
 DA không tạo ra nguồn thu trực tiếp nên doanh thu được tính trên nguyên tắc
bằng với chi phí công ty phải bỏ ra để đi thuê diện tích ngoài nếu không có trụ sở trên.
 Thông số về diện tích khai thác: Theo thiết kế kỹ thuật đã được phê duyệt và
theo thoả thuận trong hợp đồng BCC, diện tích CCBM được sử dụng riêng là tầng 2-
tầng 6, tương ứng khoảng 2.049 m2.
 Thông số về đơn giá bán sản phẩm
 Đơn giá trung bình: 11 USD/ m2/ tháng
 Theo khảo sát của CBTĐ, mức giá trên là trung bình đối với cấp nhà
tương tự tại khu vực: 10 USD/ m2/ tháng (đã có VAT).
 Trong quá trình xây dựng, đơn giá trên sẽ tăng theo xu hướng tăng chung,
nhưng cán bộ tín dụng giả định là giá trên là giữ nguyên ở mức giá hiện nay cho đến
thời điểm dự án đi vào hoạt động.
 Chu kỳ tăng giá là 5 năm.

37. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 37
 Doanh thu dự kiến qua các năm được thể hiện chi tiết tại Bảng 9 DOANH
THU DỰ KIẾN.
Kết luận : Doanh thu của dự án được CBTĐ tính toán cẩn thận và rất chính xác.
Khi so sánh với các dự án đầu tư xây dựng tương tự thì dự án có mức doanh thu khá
cao.
3.2.6.2. Các thông số về chi phí
 Chi phí ban điều phối toà nhà (chi phí chung)
 Tổng số CBCNV : 10 người (1 trưởng ban, 1 kế toán, 1 thủ quỹ, 2 kỹ
thuật viên quản lý điện, nước, điều hoà, thông tin liên lạc, thang máy, 3 bảo vệ, 2 dọn
dẹp vệ sinh)
 Lương tháng trung bình 2 triệu đ/ tháng/ người.
 BHXH, BHYT : 20% quỹ lương
 Chi phí điện, nước, internet, nghỉ lễ tết cho ban điều phối toà nhà: 20%
quỹ lương
 Sau mỗi năm, chi phí tiền lương tăng 8%.
 CCBM chịu 5/8.
 Chi phí điện nước cho phần diện tích chung :
 Chi điện nước của tòa nhà chủ yếu cho khối các công trình chung như hạ
tầng ngoài nhà và các diện tích sử dụng chung phía trong tòa nhà. Theo BCC giữa 2
bên, phần chi phí này CCBM chịu 5/8. Phần chi phí này tính bằng 10% so với doanh
thu của CCBM.
 Chi phí sửa chữa thường xuyên: Sửa chữa thường xuyên là phần được chi ra
nhằm phục hồi những hư hỏng thường xuyên phát sinh của tòa nhà. Dự tính chi phí
sửa chữa hàng năm trung bình bằng 0,5% giá trị xây lắp cơ bản.
 Phần đầu tư chung : CCBM chịu 5/8.
 Phần đầu tư riêng : CCBM chịu 100%.
 Chi bảo hiểm tài sản: Bảo hiểm tài sản doanh nghiệp sẽ mua cho phần xây
lắp và thiết bị của tòa nhà. Theo công ty bảo hiểm ICB tư vấn thì mức phí bảo hiểm

38. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 38
bằng 0.2% giá trị xây lắp và thiết bị. Chi phí này trả hàng năm khi dự án đi vào hoạt
động.
 Chi phí khác: Chi phí khác của dự án bao gồm chi phí chung, chi phí hành
chính khác, chi phí an ninh. Chi phí khác.
Các chi phí hoạt động dự kiến trong từng năm sẽ được thể hiện chi tiết tại
Bảng10: CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG DỰ KIẾN.
- Chi phí khấu hao tài sản cố định :
 Chế độ trích khấu hao cơ bản của dự án theo phương pháp đường thẳng và
căn cứ vào khung khấu hao được quy định trong quyết định 206/2003/QĐ-BTC của
Bộ tài chính về trích khấu hao, giá trị khấu hao của dự án thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3: Chi phí khấu hao tài sản cố định.
Thông tin về khấu hao
Thời gian khấu hao
dự kiến
Đơn vị
Xây lắp 20 Năm
Thiết bị + Công nghệ 10 Năm
Chi phí khác 5 Năm
Dự phòng phí 5 Năm
Lãi vay trong thời gian XD 5 Năm
 Nguyên giá để trích khấu hao: Tính theo tổng vốn đầu tư không có VAT.
 Phần đầu tư chung: Nguyên giá tính theo phần vốn góp của CCBM là
50%( không có VAT): 20.004 triệu đ.
 Phần đầu tư riêng: Nguyên giá bằng tổng phần đầu tư riêng( không có
VAT): 2.590 triệu đ.
 Chi tiết về khấu hao tài sản cố định được thể hiện tại Bảng11:
KHẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH DỰ KIẾN.
 Chi phí lãi vay: Tính theo số dư nợ gốc trong từng kỳ, với lãi suất vay trung
dài hạn dự kiến là 1%/tháng. Chi tiết tại Bảng12: NHU CẦU VỐN VÀ KẾ HOẠCH
TRẢ NỢ.
* Kết luận:

39. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 39
Do thời gian khấu hao dài và có nhiều khoản mục cần khấu hao với thời gian khác
nhau là 1 trong những khó khăn cho CBTĐ khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả vì rất
dễ nhầm lẫn.
3.2.6.3. Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án
Chi tiết về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án tại Bảng 13: CÁC CHỈ
TIÊU HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN.
* Kết luận:
Để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả của dự án phải dựa vào dòng tiền của dự án.
Phương pháp sử dụng thông dụng và đơn giản nhất là sử dụng excel.
Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án đạt được khá cao: NPV= 19.472,
IRR= 22.6% đảm bảo cho sự hoạt động của dự án là hiệu quả.
3.3. Đánh giá, phân tích rủi ro
Phương pháp chủ yếu mà CBTĐ sử dụng trong phân tích rủi ro là phương pháp
phân tích độ nhạy và phương pháp dự báo. Phân tích rủi ro bao gồm phân tích những
nội dung chủ yếu sau:
3.3.1. Rủi ro trong kinh doanh
 Rủi ro về quản lý: Công ty đã có bộ phận quản lý lâu năm, do vậy với kinh
nghiệm hiện có của bộ phận lãnh đạo, rủi ro về quản lý hiện nay là thấp. Tuy nhiên,
với đòi hỏi ngày càng cao của thị trường về chất lượng sản phẩm, trong khi công ty
chưa xây dựng được một đội ngũ quản lý có trình độ chuyên môn cao, chuyên nghiệp,
thì rủi ro về quản lý trong tương lai là thấp nhưng vẫn có khả năng xảy ra.
 Rủi ro về thị trường:
 Rủi ro về thị trường trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê, bãi đỗ
xe là thấp do thị trường này đang tăng trưởng cao và có xu hướng tiếp tục tăng cao
trong tương lai. Do đó, rủi ro về thị trường là tương đối thấp, nguy cơ hiệu suất cho
thuê và đơn giá cho thuê không đạt được như dự kiến là hầu như không có.
 Tuy nhiên, trong trường hợp đơn giá đầu ra giảm 40%, tương đương:
 Đơn giá trung tâm thương mại giảm từ 40 USD xuống 24 USD

40. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 40
 Đơn giá văn phòng cho thuê giảm từ 30 USD xuống 18 USD, thì
dự án vẫn có NPV > 0, IRR > 14,4%, dự án vẫn có hiệu quả. Dự án là rất kém
nhạy đối với chi phí đầu vào.
Bảng 4: Phân tích độ nhạy khi đơn giá cho thuê thay đổi ( Đơn vị: Triệu đồng)
PA
tĩnh KHẢ NĂNG TĂNG/GIẢM ĐƠN GIÁ CHO THUÊ
-40% -30% -10% 0 10% 30% 40%
NPV 61,269 29,045 37,101 53,213 61,269 69,325 85,437 93,494
IRR 17.10% 15.68% 16.04% 16.75% 17.10% 17.46% 18.17% 18.53%
 Trong trường hợp hiệu suất kinh doanh không đạt được như dự kiến, giảm
20%, thì dự án có nguy cơ lỗ 12.907 triệu đồng.
Bảng 5: Phân tích độ nhạy khi thay đổi hiệu suất kinh doanh (đơn vị: triệu đồng).
PA
tĩnh KHẢ NĂNG TĂNG/GIẢM HIỆU SUẤT KINH DOANH
-30% -20% -10% 0 10% 20% 30%
NPV 61,269 (49,995) (12,907) 24,181 61,269 98,357 135,445 172,533
IRR 17.10% 12.0% 13.8% 15.5% 17.1% 18.7% 20.2% 21.6%
 Dự án là khá nhạy đối với khả năng giảm hiệu suất kinh doanh. Mức
cận lỗ là ở mức giảm 16,52%.
 Tuy nhiên, theo như phân tích về thị trường của cán bộ tín dụng, cầu
đang vượt hơn cung rất nhiều, và cầu sẽ còn vượt cung ngày càng xa trong giai đoạn
10 năm tới, thì nguy cơ xảy ra rủi ro về giảm hiệu suất kinh doanh là hầu như không
có.
3.3.2. Rủi ro tài chính
 Rủi ro về tổng mức đầu tư:

41. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 41
 Trong quá trình đầu tư xây dựng có các yếu tố thay đổi có thể làm gia tăng
tổng vốn đầu tư, chủ yếu tập trung ở phần xây lắp và thiết bị của dự án. Các yếu tố có
thể làm tăng giá trị xây lắp và thiết bị là do tỷ giá thay đổi đối với thiết bị nhập khẩu.
Giá nguyên vật liệu đầu vào trong quá trình xây dựng tăng lên.
 Trong trường hợp tổng mức đầu tư của dự án tăng 30%, từ 364.542 triệu
đồng lên 473.904 triệu đồng thì dự án vẫn có nguy cơ lỗ 20.835 triệu đồng.
Bảng 6: Phân tích độ nhạy khi thay đổi tổng mức đầu tư (Đơn vị: Triệu đồng).
PA
tĩnh KHẢ NĂNG TĂNG/GIẢM TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
-30% -20% -10% 0 10% 20% 30%
NPV 61,269 143,373 116,005 88,637 61,269 33,901 6,533 (20,835)
IRR 17.10% 22.6% 20.4% 18.6% 17.1% 15.8% 14.7% 13.6%
 Độ nhạy của dự án đối với khả năng thay đổi mức đầu tư là thấp, với
mức cận lỗ là 22,4%.
 Theo nhận định của cán bộ tín dụng, khả năng về xảy ra rủi ro tăng tổng
mức đầu tư là khá cao, do những biến động của thị trường nguyên, nhiên, vật liệu xây
dựng hiện nay.
 Hạn chế rủi ro:
 Tổng mức đầu tư được lập dựa trên thuyết minh thiết kế cơ sở được
lập vào tháng 9/2007, gần sát với thời điểm thẩm định.
 Trong tổng mức đầu tư, chi phí dự phòng được tính ở mức 16%, khá
cao so với mức chi phí dự phòng các dự án đầu tư xây dựng công trình ( thường là
10%).
 Rủi ro về chi phí đầu vào:
 Trong quá trình hoạt động, các yếu tố chi phí đầu vào có thể thay đổi, chủ
yếu là chi phí hoạt động.

42. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 42
 Trong trường hợp chi phí đầu vào tăng 30% thì dự án vẫn có NPV > 0. Dự
án là ít nhạy với rủi ro chi phí đầu vào.
Bảng 7: Phân tích độ nhạy khi thay đổi chi phí đầu vào (Đơn vị: Triệu đồng).
PA
tĩnh KHẢ NĂNG TĂNG/GIẢM CHI PHÍ ĐẦU VÀO
-30% -20% -10% 0 10% 20% 30%
NPV 61,269 83,215 75,899 68,584 61,269 53,954 46,639 39,323
IRR 17.10% 18.03% 17.72% 17.41% 17.10% 16.79% 16.48% 16.16%
 Dự án là kém nhạy với yếu tố chi phí đầu vào tăng.
Kết luận:
Bằng cách phân tích độ nhạy, ta thấy dự án có thể chịu được các mức rủi ro
khá cao đối với các rủi ro thị trường và rủi ro kinh doanh. Rủi ro của dự án là khá
thấp.
D. Ý kiến đề xuất trình ban lãnh đạo
Căn cứ vào các nội dung tính toán và thẩm định cụ thể ở trên có thể đáng giá
chung về phương diện kinh tế tài chính là dự án đã thể hiện được tính hợp lý trong
việc lựa chọn dự án đầu tư, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả về mặt tài chính.
 Đề xuất của cán bộ tín dụng:
 Đề nghị cho vay.
 Phương thức cho vay:
 Cho vay theo dự án đầu tư.
 Ngân hàng Công thương ký hợp đồng tín dụng cho vay 70% tổng mức đầu
tư sau khi đã trừ đi phần vốn lưu động của dự án. MB chỉ giải ngân sau khi công ty đã
hoàn thiện hết các hồ sơ, thủ tục cần thiết để có thể triển khai thi công dự án.
 Số tiền cho vay: 16.608 triệu đồng

43. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 43
 Mục đích cho vay: Cho vay các chi phí đầu tư xây lắp và thiết bị ( các chi phí
khác bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí lãi vay trong thời gian xây
dựng, các chi phí khác doanh nghiệp sử dụng vốn tự có).
 Lãi suất cho vay: Theo quy định hiện hành của Ngân hàng Quân Đội.
 Thời hạn thu nợ: 7 năm.
Trong đó:
 Thời gian ân hạn: 01 năm kể từ ngày giải ngân đầu tiên.
 Thời gian thu hồi vốn vay: 06 năm, thời gian thu nợ và số tiền thu nợ cụ thể
của mỗi kỳ hạn sẽ được trình bày trong phụ lục hợp đồng tín dụng sau khi kết thúc
thời gian ân hạn.
+ Phương thức thu hồi nợ: lãi trả hàng tháng, nợ gốc chia thành 11 kỳ trong 6
năm, 6 tháng/ kỳ.
III. Đánh giá hiệu quả thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình tại Ngân
hàng quân đội
1. Những kết quả MB đạt được khi thẩm định dự án đầu tư xây dựng
công trình
Việt Nam là một nước đang phát triển nên nhu cầu về đầu tư xây dựng khá cao,
vì vậy các dự án xin vay vốn để đầu tư xây dựng công trình tại Ngân hàng Quân đội
chiếm tỉ trọng khá cao (khoảng 30%). Tuy nhiên trong khoảng thời gian khủng hoảng
toàn cầu 2007-2008 các dự án xin vay vốn đầu tư xây dựng giảm vì bị tác động bất lợi
từ nhiều phía. Cụ thể như sau:
Năm 2006 2007 2008 2009
Số dự án thẩm định 10 9 6 15
Số dự án phê duyệt cho vay 10 7 5 12
Tỷ lệ duyệt 100% 77.8% 83.3% 80%

44. Chuyên đề thực tập
Đinh Thị Hoài Anh KTĐT K48B_QN 44
Bảng 8: Số lượng dự án xây dựng công trình được thẩm định tại NHTMCP
Quân đội những năm gần đây.
Các dự án mà Ngân hàng cho vay hầu hết đã và đang hoạt động rất tốt, trả nợ
gốc và lãi hàng kỳ rất đều đặn. Điều đó khẳng định chất lượng công tác thẩm định của
Ngân hàng MB rất tốt.
Ngoài ra Ngân hàng MB còn đạt được những kết quả tích cực trong việc hoàn
thiện quá trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình. Cụ thể như sau:
1.1. Quy trình thẩm định
Có thể thấy rằng quy trình này được xây dựng một cách chi tiết, khoa học, chặt
chẽ và thống nhất và đã trở thành một công cụ hữu hiệu, một căn cứ khoa học của các
cán bộ tín dụng. Quy trình này giúp cán bộ tín dụng thực hiện nghiệp vụ thẩm định
một cách có trình tự, đầy đủ về nội dung, qua đó nhằm hạn chế, phòng ngừa rủi ro và
nâng cao chất lượng công tác tín dụng, góp phần đáp ứng ngày một tốt hơn nhu cầu
vay vốn của khách hàng doanh nghiệp.
1.2. Phương pháp thẩm định
Phương pháp thẩm định được sử dụng thường xuyên tại Ngân hàng là: phương
pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh, phương pháp dự báo và phương
pháp phân tích độ nhạy.
Các phương pháp trên được cán bộ tín dụng sử dụng một cách linh hoạt ứng
với từng nội dung cụ thể. Thông thường với một dự án xây dựng công trình, các cán
bộ tín dụng không chỉ sử dụng một phương pháp mà kết hợp sử dụng các phương
pháp trên. Phương pháp thẩm định theo trình tự để đảm bảo quy trình thẩm định diễn
ra một cách thống nhất, đầy đủ các bước. Phương pháp dự báo được sử dụng để ước
tính các thông số của dự án: giá sản phẩm đầu ra, hiệu suất kinh doanh, nhu cầu sản
phẩm,…Các thông số này phục vụ trực tiếp cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả
của dự án. Còn phương pháp phân tích độ nhạy được cán bộ tín dụng sử dụng để
phân tích tính vững chắc của dự án trước những biến động của thị trường.
Các phương pháp trên được các cán bộ tín dụng kết hợp một cách nhuần
nhuyễn, linh hoạt; làm tăng tính chính xác của kết qủa thẩm định; góp phần nâng cao
chất lượng công tác tín dụng.