1. Drammenskonferansen 2012
Bolig og boligpolitikk – behov for nye løsninger?
Berit Nordahl:
HVA SKJER MED BOLIGUTVIKLINGEN?
Hvorfor en ny politikk?
–
–
–
Sentralisering og vanskelig tomtesituasjon?
Problemer knyttet til utbyggingskontroll?
Mangelfull tilrettelegging av infrastruktur for privat boligutvikling?
Hva vet vi egentlig om
–
–
–
–
Bygge- og tomtekostnadene
Institusjonelle forhold (lover/forskrifter)
Utbyggeratferd (lønnsomhet og risiko)
Kommunal atferd (arealplanlegging og saksbehandling)
2. Har det blitt dyrere å bygge?
Oppsettet til SSB reiser en rekke spørsmål
Har byggevareprisene gått opp?
Har arbeidskraften blitt dyrere?
Har produktiviteten gått ned?
Koster konsulenttjenestene mer?
Er tomtene dyrere?
Har det kommet på andre
kostnader?
Hvor mye koster det å rive og å
rense grunn?
Er det dyrere å selge?
Er det utbyggerne som må
ha/krever høyere fortjeneste?
- Hvis ja: hvorfor det?
3. Hva med utviklingskostnadene?
Koster konsultent tjenestene mer? (1)
• Dokumentasjonskravene har økt betydelig
- KU på svært mange reguleringssaker
- Kommunen kan i prinsippet be om hva som helst av utredninger. Utbygger bekoster alle.
- De samlede tallene for utredningskostnadene som utbygger har er vanskelig å få tak i, trolig
har de økt kraftig i perioden fra 2000 til 2010
• Privatisering og differensiering i infrastruktur koster og krever koordinering.
• Reguleringsbeslutningen går raskere målt etter stoppeklokka, men…
- loop i prosessen telles ikke, men koster likevel penger for utbygger
ÅR
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1 050
847
643
480
350
362
402
459
Bergen
365
365
365
567
440
651
714
735
Trondheim
365
317
289
336
220
287
253
298
Stavanger
210
336
323
411
17
411
265
370
Oslo
4. Koster konsulenttjenestene mer? (2)
Faktum er at boligforsyning som politikkfelt faller mellom alle stoler.
•
Sektorinteressene er godt vertikalt organiserte, men svakt horisontalt
koordinert.
•
Til forskjell fra Sverige og Danmark har Norge har ingen form for
koordinering og avveining mellom ulike statlige sektorinteresser
–
–
Dette håndteres av utbygger.
Utbygger får i tillegg Svarte Per jobbene av kommunene
(avklaring og opprydding i forhold til interessegrupper og
sektormyndigheter)
• Hvorfor går utbyggere med på dette?
–
–
–
–
Blir utbyggers protester mistenkeliggjort?
Finnes ingen oversikter over utbyggeres samlede bidrag.
Når kravene oppleves urimelige eller blir for kostbare, parkeres prosjektet.
Vi har ingen oversikt over hvorfor vedtatte reguleringsplaner ikke realiseres.
Utbyggere vil bygge – de går framfor å krangle.
Reaksjon – går utviklingen mot en tydeligere differensiering i bransjen: byggere og
”rene” utviklere?
5. Er tomtene dyrere (1)
Bygg
Infrastruktur
Planlegging
Tomt
Finans
Salg
Tall for Hasle linje i Oslotall for byggetrinn med
500 enheter og
39 000 kvm,
Tomtekostnad på ca 17 %
Mva
Fortjeneste
Bygg
Infrastruktur
Planlegging
Tomt
Andre oppgir snittkostnad
på rundt 60 %.
Finans
Salg
Mva
Fortjeneste
Poenget er at vi ikke vet!
6. Er tomtene dyrere (2)
Mange bekker små……
I 2006 økt beskatning av gevinst på tomtesalg (for privatpersoner) til 50 % og i
I pressområder må utbygger kompensere grunneier for denne økningen.
Opsjon er vanskelig å få til i pressområder
Lange avklaringsprosesser øker tomtebankene: fra 4-5 år til 8-10 års produksjon
Tomteprisene øker ikke bare med ”the urban gradient” – oppsplittet eierstruktur
gjør at prisene på den ”siste tomta” (ofte) koster svært mye
Land assembly – det å få nok arealer til at byggingen blir effektiv er en utfordring
når det bygges innenfor byggesonen.
Å samle nok areal krever store kapitalutlegg – få aktører som henger med?
”Bit-for-bit” utbygging er rimelig, men gir lite volum og er samfunnsmessig ineffektivt
7. Er tomtene dyrere (3)
Private akkvirerer grunn på ulike måter: enten med stor usikkerhet eller
med høy pris. Usikkerhet referer til reguleringsbeslutning: hva som blir
tillatt oppført og når tillatelsen foreligger
1.
Opsjon på kjøp -> mest i (ytre) randsoner.
Stor usikkerhet - lav pris
2.
Direkte kjøp av ”tilfeldige”/innfyll-tomter i ulik skala
Liten usikkerhet – høy pris
3.
Direkte kjøp etter målrettet oppsøking
Liten usikkerhet - høy pris
4.
Kjøp etter anbud fra (statlige) eiere av større arealer
Stor usikkerhet - høy pris
5.
Invitasjon til å delta i utvikling fra offentlige eller private foretak
som eier tomt som skal reutvikles (risikodeling)
Stor usikkerhet - lavere pris
8. Utbyggeratferd, produktivitet og kostnader:
Profesjonalisering i flere trinn: nå ser vi en differensiering i
utbyggerprofil
Produktiviteten synes å ha gått ned: Vi intervjuet om hva som påvirker våre
informanters produktivitet og byggekostnader. Følgende er nevnt:
-
Industribygging versus modulbygging:
-
-
Nødvendigheten av å få sammenheng mellom bedriftens profil mht
produkter og dens organisering – ingen fasit her,
-
-
Kjøp av produksjonsbedrifter har vært kostbare ”eventyr” for flere store utbyggere
Ved modulbasert bygging må transportkostnader veies mot mindre produksjonstid
på byggeplassen og en rekke andre forhold – mye kostbar læring!
Fordeler og ulemper med å ha entreprenørtjenester innomhus og fordeler og
ulemper med å bruke dem bredt
Spesialisering i delmarkeder
Volumbygging er mindre framtredende: Bygging av små enheter og bygging
innenfor byggesonen/i oppbygde områder trekker kostnadene opp
9. Har lovendringene ført til kostnadsøkning? (1)
Lovendringen i 2006 om utbyggingsavtaler:
–
Intensjonene var økt forutsigbarhet
–
Det har vist seg vanskelig å oppnå
–
Reel forutsigbarhet krever stor offentlig innsats og må utarbeides områdevis
(relevanskravet)
–
Kommunene praktiserer ulike modeller for utbyggerbidrag
…deriblant med og uten moms
–
Utbyggere er entusiastiske der det er faste takster (Ensjø)
–
En grunn til at ”innfill-tomter” er kostbare er at de ofte er fritatt for bidrag til
infrastruktur. Dermed øker prisen…..
10. Har lovendringene ført til kostnadsøkning? (2)
Lovendringen i 2008: Områderegulering, detaljregulering og hensynssoner:
– Intensjonen bak områderegulering var å sikre kommunen større innflytelse
over byutvikling og helhetlig utvikling
– Det varsles praksis der områderegulering
• Blir for detaljert (vanskelig å bygge etter)
• Blir satt på vent – kommunen har ikke kapasitet
• Settes ut til utbygger – de bekoster men slipper gebyr
– Detaljregulering med 5 års varighet ses som lite gunstig – usikkerheten økter
og utbyggere får problemer med å bruke reguleringsplan som sikkerhet for
lån.
– Hensynssoner og kobling
til jordskifteloven:
Eiendomsomdannelse er
komplisert og kostbart i Norge. Hvor mye
vanskeligere blir det når grunneiere
pålegges å samarbeide?
11. Har lovendringene ført til kostnadsøkning? (3)
Omdanning i praksis:
Hvordan slette rettighet til
grisehold på eiendom
innenfor Ring 3 i Oslo
12. Markedstilpasning gjør at det koster å selge:
Salgskostnader og fortjeneste:
–
Fra intervjuene fortelles at salg må posisjoneres ut. Markedet kan ikke ta for mange enheter
på ett sted på en gang.
–
Skal en utbygger øke volumet, må de derfor bygge og selge på mange steder på en gang.
–
Andre utbyggers virksomhet må også tas i betraktning når egen salgsstrategi legges
–
Krav om sammensatt virksomhet (næring og bolig) er krevende – næring er ”et helt eget fag”.
Å finne næringsleietakere er en spesialisert oppgave.
–
Dersom markedet svinger,
vil det være vanskelig å senke
prisen på ”restleiligheter” for mye.
Avbrudd er bedre strategi.
13. Har fortjenesten økt?
Trolig er profitten først og fremst variabel!
•
Vi mener å se
–
–
–
–
Økte kapitalkostnader
Økte tomtekostnader
Økte utviklingskostnader
Bygger i dyrere områder
•
Dette kommer i tillegg til nye byggetekniske krav
•
De som får kjøpt tomt billig, eller ligger ”rett til” i forhold til
kommunens arealplan, eller treffer markedet optimalt både mht ”innkjøp” og slag…
……
14. Oppsummert om de samlede kostnadene ved å bringe nye boliger til
markedet i våre store byer (1)
Kroner
20000000
Inntekter
Salgsinntekter
15000000
Kostnader
10000000
5000000
0
Prosjekteringskostnader m.m
-5000000
Tomtepris
-10000000
-15000000
Entreprenørkostnader
-20000000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
9
10
11
År
Kroner
20000000
Inntekter
Salgsinntekter
15000000
Kostnader
10000000
5000000
0
Prosjekteringskostnader m.m
-5000000
Tomtepris
-10000000
-15000000
Entreprenørkostnader
-20000000
1
2
3
4
5
6
7
8
År
Dersom de samlede kostnadene stiger betydelig over prisene i bruktmarkedet boligene, er
det ikke lønnsomt å bygge
…med mindre det bygges med skreddersøm for de som er villige til å betale for det…
15. Oppsummert om de samlede kostnadene ved å bringe nye boliger til
markedet i våre store byer (2)
Det bygges for lite
190
170
Igangsatte boliger
Byggekostnad
12000
10000
Boligpris
150
Prisindeks nye eneboliger
8000
130
6000
110
4000
90
2000
70
0
2000K1 2001K1 2002K1 2003K1 2004K1 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 2009K1 2010K1 2011K1
17. Oppsummert om de samlede kostnadene ved å bringe nye boliger til
markedet i våre store byer (4)
Dersom byggekostnadene er så høye at mer og mer
skreddersøm må til – hva da med rimelige boliger?
I hvor stor grad kan vi forvente at den aldrende boligmassen
kan være tilbud for boligsøkere med lavere inntekter?
Tallene for boligavgang har lenge vært nedadgående
– betyr dette at den eksisterende massen er fullt utnyttet?
1970-tallet:
1980-tallet:
1990-tallet:
2000-tallet:
17000 per år
8000 per år
1000 per år
?
På tide med nye modeller i boligpolitikken?
18. Vi har få virkemidler for å skape rimelige boliger, særlig i områder med høye boligpriser.
Er det på tide å se etter modeller for å subsidiere boliger i slike områder? Eller skal vi
fortsette å støtte vanskeligstilte så de får økt kjøpekraft?
Byens
segmenterte
boligmarkeder
De økende
boligprisene
Dagens individrettede boligsosiale
politikk
Omfanget av og
lokalisering av
kommunale
utleieboliger
Bruken av 10 %
regelen
Rimelige boliger
også i
høyprisområder?
Kjøp av arealer
for betinget salg?
Utvidet bruk av
reguleringsbeste
mmelser for flere
rimelige boliger?
Andre
virkemidler?
“Høyprisboliger” i
lavprisområder?
19. Hvordan er den politiske forståelsen om at dagens boligpolitikk virker forsterkende på
boligmarkedets segmentering?
Hvordan er den politiske viljen til å påvirke inngangsbilletten inn i markedet?
Byens
segmenterte
boligmarkeder
Villigheten til å
bruke dagens
virkemidler
utjevnende:
Kostnadsargumentet
De økende
boligprisene
Sektorenes
bevissthet
Den politiske
bevisstheten
Dagens individrettede
boligsosiale
politikk
Rimelige boliger
også i
høyprisområder?
Mot til å prøve
nye modeller?
“Høyprisboliger “ i
lavprisområder?
