Chuyên Đề Thực Tập Nghiên Cứu Hoạt Động Định Giá Bđs Thế Chấp Tại Ngân Hàng Tmcp Á Châu

Nguyễn Thị Nhung 1 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP NGHIÊN CỨU HOẠT
ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG TMCP Á CHÂU
NHẬN LÀM THUÊ BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ZALO/TELEGRAM HỖ TRỢ : 0934.573.149
WEBSITE: VIETBAOCAOTHUCTAP.NET

LỜI NÓI ĐẦU
Đất nước ta trong những năm vừa qua đã có những bước phát triển
vượt bậc. Nền kinh tế luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao (trên 8%/năm), cùng
với việc gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO đã đưa Việt Nam trở
thành một thị trường hấp dẫn trên toàn thế giới. Những cơ hội lớn đó đã kéo
theo sự phát triển của tất cả các ngành, các lĩnh vực, trong đó quan trọng nhất
là thị trường vốn. Thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là các ngân hàng đóng
vai trò rất quan trọng, nó được xem như hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế
quốc dân. Được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay
để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh không ngừng
hoà nhịp với tốc độ phát triển tăng trường của đất nước. Tuy nhiên hoạt động
cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro
này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà
chủ yếu là các BĐS. Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó
liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản
lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay, việc định
giá BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để
Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay Nhận thức được tầm quan trọng của
việc định giá bất động sản thế chấp, các ngân hàng đều có những quy định,
quy trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức
mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS thế chấp tại
các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bằng thế
chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt
động của ngân hàng.
Trong thời gian thực tâp tại Phòng Thẩm định tài sản-ngân hàng TMCP
Á CHÂU, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá ở đây em đã
quyết định chọn đề tài “Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại

ngân hàng TMCP Á CHÂU” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt
động thẩm định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói
riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động
định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu.
MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Đề tài được viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản:
Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận và các phương pháp định giá BĐS
thế chấp trong ngân hàng.
Thứ 2, nghiên cứu, đánh giá về quy trình, tình hình hoạt động định giá
BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu.
Thứ 3, những giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hoạt
động định giá BĐS thế chấp
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Á Châu là ngân hàng TMCP lớn nhất hiện nay với hệ thống các chi
nhánh trên khắp cả nước. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, em chỉ tập
trung nghiên cứu về hoạt động định giá BĐS thế chấp trên địa bàn thành phố
Hà Nội và các tỉnh lân cận trong thời gian gần đây để từ đó đề xuất các biện
pháp nâng cao hoạt động này.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
làm cơ sở cho phương pháp luận. Ngoài ra, chuyên đề còn sử dụng thêm
phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp trong quá trình nghiên cứu.
BỐ CỤC ĐỂ TÀI
Chuyên đề gồm 3 phần:
Phần 1: Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp
Phần 2: Hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á
Châu

Phần 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá
BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu
Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn
hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy
em rất mong đựơc sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc.
Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định tài sản đã giúp em thu
thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP Á CHÂU.
Đăc biệt, em xin cảm ơn GS-TSKH Lê Đình Thắng đã giúp em hoàn thành
chuyên đề này!

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY THẾ CHẤP
1. Bất động sản
1.1 .Khái niệm
BĐS là một khái niệm được dùng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế
giới. Ở nước ta, theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “ BĐS là tài sản
không di dời được bao gồm:
a.Đất đai
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định”
1.2. Đặc điểm
BĐS có một số đặc điểm chủ yếu như sau:
 Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và không có
khả năng di dời được.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với
từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Những
yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều
kiện mội trường, nên khi định giá tính đến các yếu tố này và phải dự báo được
sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS.
 Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn
liền với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác các công trình xây dựng, công
trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên tính
lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Vì
vậy khi thẩm định BĐS thế chấp cũng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của

BĐS để quy định thời gian cho vay hợp lý.
 Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm BĐS chủ yếu
là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố
định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo
chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS,
người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà
nước cần có chính sách chống đầu cơ về BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo,
ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh
hưởng rất lớn tới việc định giá BĐS thế chấp.
 Thứ tư, BĐS có tính dị biệt. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản
xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một
BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí, về kết cấu,
kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường. Khi định giá BĐS phải chú ý đến
tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn các BĐS với nhau.
 Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS
thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu
vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập
quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh của dân cư ở đó.
 Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS
có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện
của hàng hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm
bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa kia. Bất động sản là loại tài sản có
tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến
các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy khi định giá BĐS phải tính
đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời.

 Thứ bẩy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu
tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn đồng thời có thể tạo vốn mới. Chính vì
vậy BĐS là tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngân hàng.
 Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà Nước. Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia,
mỗi dân tộc, mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có
tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy Nhà
nước bằng các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS.
Khi định giá BĐS thì người thẩm định cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng
theo các quy định của pháp luật về định giá BĐS.
 Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ
thuộc nhiều và năng lực quản lý. BĐS thường có giá trị lớn và gồm nhiều
chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý
phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng
hóa thông thường.
2. Bất động sản thế chấp
2.1 Khái niệm về thế chấp bất động sản
Thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS
thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
đối với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ đối với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ,
trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để
thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay.
2.2 Phân loại bất động sản thế chấp
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề
cho vay, Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có BĐS.
BĐS luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số

tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng.Tài
sản thế chấp gồm:
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
 Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
 Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật
phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng
thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định;
trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng
thuộc tài sản thế chấp
2.3 Điều kiện với bất động sản thế chấp
BĐS dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
 Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật
về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước
quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp
hoặc bảo lãnh BĐS đó
 Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật
cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển

nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
 Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo
lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về cam kết của mình.
 Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua
bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay.
2.4 Vai trò của thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế xã hội
 Thị trường BĐS nước ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất đai
được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển công nghiệp
hóa hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của người
sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp BĐS có một ý
nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một
cách hiệu quả nhất. Thế chấp BĐS là một trong các quyền người sử dụng đất
được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể vay vốn một cách dễ dàng và
thuận tiện phục vụ sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội.
 Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng,
thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho Ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần
quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông.
 Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trường, để thế chấp bất động sản thì phải
có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan
chức năng.
 Thế chấp BĐS là một trong các giao dịch phổ biến trong thị trường BĐS,
nhất là khi nền kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu vốn vay để phát triển sản

xuất kinh doanh ngày càng tăng cao, điều này tất yếu sẽ dẫn đến hoạt động
cho vay có thế chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy thị trường BĐS ngày
càng phát triển.
3. Các quy định về cho vay thế chấp bất động sản trong ngân hàng
3.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp
Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp BĐS, trước hết cần thực
hiện các nguyên tắc sau:
 Khách hàng vay phải thế chấp BĐS để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ
đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Ngân hàng và
khách hàng vay thoả thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng BĐS thế chấp
của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
 Ngân hàng có quyền lựa chọn BĐS đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa
chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng BĐS của khách hàng. Trường hợp bên thứ ba
bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân nước ngoài
thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của pháp luật Việt
Nam. Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình.
Nếu bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của
Luật các tổ chức tín dụng và quy định của NHNN Việt Nam.
 Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện làm bảo
đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng
thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời
giữa tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng
nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lý tài sản trong quá trình cho
vay và xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả được.

3.2.Điều kiện, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp.
3.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp
Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trong các điều kiện
sau:
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà
nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất của các tổ chức kinh
tế do Nhà Nước giao có thu tiền, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng
Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền
thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất kinh
doanh.
 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều
năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân Việt
Nam ở trong nước.
 Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
hoặc được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm thì chỉ được thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó.
 Ngân hàng phải kiểm tra tính hợp lý và điều kiện của BĐS khi nhận làm
tài sản thế chấp.
 Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản; có thể lập thành văn bản
riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng; Đối với hợp đồng bảo lãnh bằng BĐS

phải lập thành văn bản riêng.
 Ngân hàng xem xét, quyết định việc bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình
thành từ vốn vay, nếu khách hàng vay và BĐS hình thành từ vốn vay đáp ứng
đủ các điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay như
sau:
 Đối với khách hàng vay phải có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa
vụ trả nợ, có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi
và có hiệu quả hoặc có dự án đầu tư phương án phục vụ đời sống khả thi
phù hợp với quy định của pháp luật; có mức vốn tự có tham gia vào dự án
đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài
sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng
45% vốn đầu tư của dự án hoặc phương án đó.
 Đối với BĐS hình thành từ vốn vay dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay
phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định
được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Trường hợp pháp luật quy
định BĐS phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm suốt
thời hạn vay vốn khi BĐS đã được đưa vào sử dụng.
3.2.2- Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS
 Hợp đồng thế chấp bảo lãnh phải có chứng nhận của Công chứng Nhà
nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả
thuận. Trong trường hợp pháp luật quy định phải có chứng nhận hoặc chứng
thực thì các bên phải tuân theo.
 UBND cấp có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh là các
cấp UBND mà pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn chứng thực
các hợp đồng thế chấp bảo lãnh.
 Đối với BĐS thế chấp là nhà; công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì
khách hàng vay, bên bảo lãnh chỉ được bán, cho thuê trong trường hợp có

chập nhận bằng văn bản của ngân hàng nơi nhận thế chấp.
3.2.3- Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp
 Hợp đồng thế chấp BĐS phải có các nội dung chủ yếu sau:
 Tên, địa chỉ của các bên; ngày, tháng, năm
 Nghĩa vụ được bảo đảm
 Miêu tả BĐS thế chấp: Vị trí, đặc điểm, diện tích, ranh giới, các vật phụ
kèm theo.
 Giá trị của BĐS thế chấp: ghi rõ giá trị theo văn bản xác định giá tri BĐS
kèm theo mà các bên đã thỏa thuận xác định hoặc thuê tổ chức tư vấn, chuyên
môn.
 Bên giữ BĐS, giấy tờ của BĐS thế chấp
 Quyền nghĩa vụ của các bên
 Các thỏa thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp.
 Các thoả thuận khác
3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp BĐS
Để bảo đảm cho quá trình diễn ra có lợi cho cả bên thế chấp và bên
nhận thế chấp thì các bên cần thực hiện một số quyền và nghĩa vụ sau:
3.3.1 Quyền của khách hàng vay
 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp, trừ trường
hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp, trong trường hợp khách hàng
vay giữ BĐS thế chấp.
 Cho thuê, cho mượn BĐS thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy
định
 Yêu cầu ngân hàng giữ BĐS, giấy tờ liên quan tới BĐS bồi thường thiệt
hại nếu BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS bị mất, hư hỏng.
 Yêu cầu bên thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp bị
hư hỏng

 Nhận lại BĐS, giấy tờ về BĐS khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm,
trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ.
3.3.2- Nghĩa vụ của khách hàng vay
 Thông báo cho ngân hàng nhận BĐS thế chấp về quyền của bên thứ ba (
nếu có)
 Giao BĐS thế chấp ( nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính giấy tờ về
BĐS thế chấp cho ngân hàng
 Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
 Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì không đựoc bán, trừ
trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng có
thể bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong trường
hợp này, khách hàng phải dùng yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được từ việc bán
BĐS trả nợ cho ngân hàng.
 Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh
BĐS thế chấp.
 Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra BĐS thế chấp
 Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã
thế chấp và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá
trị của đất.
 Trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì phải bảo quản an
toàn, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thác nếu thấy
việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị BĐS
thế chấp. Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp, nếu làm mất, hư
hỏng thì phải sửa chữa, khôi phục giá trị, thay thế bằng biện pháp bảo đảm
khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng.
 Trường hợp BĐS thế chấp bị hư hỏng mà BĐS đã được bảo hiểm thì
khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cần thiết

nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngân hàng. Nếu khoản
tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì khách hàng vay phải bổ
sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn.
 Đối với BĐS thế chấp hình thành từ vốn vay:
Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất
mà BĐS sẽ được hình thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản
hình thành từ vốn vay.
Thông báo cho ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản
bảo đảm, tạo điều kiện để ngân hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay.
Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định đăng ký quyền
sở hữu thì trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sơ hữu tài sản và giao
cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đó.
Không đựơc bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn liên doanh hoặc
dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác khi
chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho
bán để trả nợ cho chính khoản vay được bảo đảm.
3.3.3- Quyền của ngân hàng
 Giữ giấy tờ về BĐS thế chấp; giữ BĐS thế chấp trong trường hợp các bên
có thoả thuận
 Yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng BĐS thế chấp
trong trường hợp giữ BĐS
 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp theo thoả
thuận trong trường hợp giữ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng
thuộc BĐS thế chấp.
 Yêu cầu khách hàng vay hoặc bên thứ ba giữ BĐS thế chấp phải ngừng sử
dụng hoặc bổ sung BĐS thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác
nếu BĐS bị hư hỏng; Nếu khách hàng vay hoặc bên thứ ba không thực hiện

được thì ngân hàng được thu nợ trước hạn
 Xử lý BĐS để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật
 Đối với BĐS hình thành từ vốn vay:
 Yêu cầu khách hàng thông báo tiến độ hình thành và sự thay đổi của tài
sản bảo đảm tiền vay.
 Tiến hàng kiểm tra và yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin để kiểm
tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay.
 Thu hồi nợ vay trước hạn nếu phát hiện khách hàng vay không sử dụng
vốn vay để hình thành tài sản như đã cam kết.
 Xử lý tài sản hình thành vốn vay để thu hồi nợ khi khách hàng vay
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ
3.3.4 Nghĩa vụ của ngân hàng
 Bảo quản an toàn BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp, trong trường
hợp ngân hàng giữ.
 Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên
doanh hoặc dùng BĐS thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trong
trường hợp ngân hàng giữ.
 Không được tiếp tục khai thác công dụng của BĐS thế chấp nếu việc tiếp
tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị, giảm sút giá trị BĐS trong trường
hợp ngân hàng giữ.
 Bồi thường thiệt hại cho khách hàng vay nếu bị mất, hư hỏng BĐS thế
chấp và giấy tờ về BĐS thế chấp trong trường hợp ngân hàng giữ.
 Trả lại BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp cho khách hàng khi khách
hàng hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng giữ.
 Đối với BĐS hình thành từ vốn vay:
 Thẩm định, kiểm tra để bảo đảm khách hàng vay và tài sản hình thành
từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay đáp ứng được các điều kiện quy

định
 Trả lại giấy tờ về tài sản khi chấm dứt biện pháp bảo đảm tiền vay bằng
tài sản hình thành từ vốn vay, nếu ngân hàng giữ.
3.4 Xác đinh giá trị của BĐS thế chấp.
Việc xác đinh giá trị BĐS thế chấp ảnh hưởng đến mức cho vay của
ngân hàng đối với khách hàng vay. Do đó để đảm bảo quyền và lợi ích của
người đi vay và người cho vay thì giá trị của BĐS được xác đinh như sau:
 BĐS thế chấp phải được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Việc xác định giá trị BĐS tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở cho xác định
mức cho vay của ngân hàng và không áp dụng khi xử lý BĐS để thu hồi nợ.
Việc xác định giá trị của BĐS thế chấp được lập thành văn bản riêng hoặc ghi
vào hợp đồng tín dụng.
 Đối với BĐS thế chấp không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định
giá trị của BĐS thế chấp do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ
chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm xác định,
có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của Nhà nước ( nếu có), giá
mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá
 Đối với giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được xác định như
sau:
 Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển
nhượng giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu
tiền đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo
lãnh do ngân hàng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận giá đất thực
tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp. Ngân hàng xem
xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay.

 Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều
năm, thì giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh gồm tiền để đền
bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có)
tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã
sử dụng.
 Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê
đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị
quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước
đó khi được miễn giảm.
 Giá trị BĐS thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các
quyền phát sinh từ BĐS đó, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có
quy định. Trong trường hợp BĐS thế chấp có vật phụ, thì giá trị của vật
phụ cũng thuộc giá trị BĐS thế chấp, nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có
vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị BĐS thế chấp khi các bên có
thoả thuận.
3.5 Phạm vi bảo đảm tiền vay của BĐS thế chấp
Một BĐS bảo quản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả
nợ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng. Trường hợp BĐS được dùng để bảo
đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng, thì phải có đủ các điều
kiện:
 Các giao dịch đảm bảo liên quan đến BĐS này đã được đăng ký tại cơ
quan đăng ký giao dịch bảo đảm
 Các tổ chức tín dụng cùng chấp nhận một BĐS thế chấp, bảo lãnh phải
thoả thuận nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan đến
BĐS bảo đảm, về việc xử lý BĐS bảo đảm để thu hồi nợ nếu khách hàng
không trả nợ

 Gía trị BĐS thế chấp được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm, trừ trường hợp có quy
định khác
 Trường hợp thế chấp BĐS có khoản vay hợp vốn, các tổ chức tín dụng
tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận cử đại diện quản lý BĐS và giấy tờ
của BĐS thế chấp, không phân biệt đó là tổ chức tín dụng nước ngoài, tổ chức
tín dụng liên doanh hay tổ chức tín dụng Việt Nam.
II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP
1. Khái niệm và vai trò định giá bất động sản
1.1 Khái niệm định giá bất động sản
Có nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá BĐS, thông thường người
ta hay sử dụng 2 khái niệm sau:
 Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ đã được xác định.
 Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất
cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.
Như vậy định giá BĐS là một công việc phức tạp, nó không chỉ mang
tính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm định giá phải có
kiến thức chuyên môn về nghệ thuật vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị
trường. Quá trình định giá BĐS là quá trình áp dụng các phương pháp khoa
học để định giá trị của tài sản BĐS đó. Quá trình này không thể tách rời với
mục đích định giá BĐS.

1.2 Vai trò định giá bất động sản
Thị trường BĐS hiện nay đang phát triển rất sôi động, cầu BĐS lớn hơn
cung rất nhiều, cùng với nạn đầu cơ BĐS, những cơn sốt ảo làm cho giá cả thị
trường tăng lên rất cao và không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Chính
vì vậy định giá BĐS có vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá trị phù
hợp của BĐS góp phần minh bạch cho thị trường BĐS. Định giá BĐS là rất
cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến bất động sản như mua bán,
chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh…
Đối với việc định giá BĐS thế chấp thì khoản vay được bảo đảm bằng
lợi tức BĐS. Những người cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay
có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao
dịch. Thông thường, khoản vay được bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang
mua nên trong trường hợp người vay không trả được nợ thì giá trị tài sản bảo
đảm đựơc thế chấp sẽ là cơ sở để đảm bảo cho khoản vay đó.
Mục tiêu chính của định giá thế chấp là quyết định tổng giá trị của tài
sản được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trường hợp
này, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa BĐS đó vào thị trường vào
một thời điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi. Do đó, người
định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản BĐS
trong trường hợp điều kiện thị trường bất lợi. Giá trị định giá này có thể khác
xa so với định giá bán trên thị trường. Việc định giá thế chấp là định giá
khoản vay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức
2. Nguyên tắc định giá bất động sản
2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích
khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều
kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Xét về mặt vật chất, một BĐS

được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu
cầu nhất. Xét về mặt pháp lý, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt
nhất khi các quyền sở hữu về BĐS đó được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
2.2 Nguyên tắc thay thế
Trong thực tế, một BĐS có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một
cách sử dụng cũng có thể có nhiều BĐS đáp ứng được. Vì thế một BĐS tương
tự có thể thay thế sử dụng cho một BĐS khác. Người mua không bao giờ trả
giá cao hơn cho BĐS có cùng công năng với bất động sản khác và BĐS nào
có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư hơn.
2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi những lợi ích tương
lai tài sản mang lại cho chủ đầu tư. Vì vậy để thẩm định một cách hợp lý và
chính xác, người định giá phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải
dựa vào các khoản lợi ích đó để tính giá trị tài sản.
2.4 Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một BĐS phụ
thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của BĐS tăng lên
hay giảm đi là bao nhiêu
2.5 Nguyên tắc cung- cầu
Giá trị thị trường của BĐS được xác định bởi tác động qua lại của cung
cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung, giải thích sự khác nhau về giá cả bất
động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong đô thị.
Như vậy khi định giá BĐS người định giá phải tiến hành phân tích cung cầu,
đánh giá các nhân tố tác động đến cung cầu BĐS tại thời điểm định giá, dự
báo xu hướng vân động của cung – cầu BĐS.

2.6 Nguyên tắc nhất quán.
Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá
trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó. Sự nhất quán thể hiện giữa mục
đích đầu tư vào BĐS với mục đích sử dụng BĐS, trong đó mục đích sử dụng
BĐS là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích
định giá. Vì vậy, khi định giá một BĐS, người định giá phải căn cứ vào mục
đích sử dụng chính của BĐS đó để định giá, không được lẫn lộn với định giá
tiềm năng
2.7 Nguyên tắc cạnh tranh.
Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản thì cạnh tranh
trở nên có tính hấp dẫn, điều đó có nghĩa là “Lợi nhuận làm phát sinh cạnh
tranh”. Có thể cạnh tranh về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh về tính
phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong nội bộ cung-cầu; giữa cung và cầu; cạnh
tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực trong cả nước. Do đó,
người định giá cần phải xem xét khả năng sinh lời, vị trí, đặc điểm của BĐS,
dự báo tình sử dụng của BĐS… để từ đó có phương pháp định giá phù hợp,
chính xác.
2.8 Nguyên tắc thực tế.
Định giá phải được dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng của BĐS, nhưng
sử dụng này không được trái với quy hoạch. Đối với việc định giá đất, khi
định giá đất chưa sử dụng cần đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng đất
đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc thực hiện nguyên
tắc thực tế đảm bảo cho BĐS được giá trị cao nhất tại thời điểm định giá.
Như vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải biết kết
hợp và sử dụng các nguyên tắc trên. Đây là điều kiện tiên quyết đến sự thành
công của quá trình định giá một BĐS.

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, giá cả bất động sản
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như:
3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
3.1.1 Các yếu tố tự nhiên
 Vị trí BĐS :Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay tại các ngã 4 hay ngã
3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS
nằm ở các vị trí khác
 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư
trong vùng. Những thửa đất có kích thước, diện tích tối ưu sẽ có giá trị cao
hơn và ngược lại.
 Địa hình BĐS tọa lạc: Những BĐS ở những khu vực thấp, thường hay bị
ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường hay những khu vực có
địa hình không thuận lợi thì giá sẽ thấp hơn và ngược lại
 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: nếu 2 BĐS có giá xây dựng như
nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn
và ngược lại.
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến
giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của
đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông
nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và
ngược lại.
3.1.2 Các yếu tố kinh tế
 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
 Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng
3.1.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường
 Tính hữu dụng của BĐS: một BĐS có tính hữu dụng cao, thỏa mãn nhiều
nhu cầu sử dụng thì giá càng cao và ngược lại.
 Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: Cầu BĐS trên thị trường càng cao thì
giá càng cao và ngược lại.
3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS
 Tình trạng pháp lý của BĐS: BĐS có đầy đủ các giấy tờ pháp lý hợp lệ thì
tất nhiên giá sẽ cao hơn các BĐS có giá không hợp lệ
 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
SDĐ, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS
3.3 Các yếu tố chung bên ngoài
3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý
 Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói
chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng
 Các chính sách tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài

vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS.
 Các chính sách tác động trực tiếp:
 Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam.
 Chính sách thuế, tín dụng…
3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
 Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực
 Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
 Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
 Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng)
 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với khu
vực khác
 Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
 Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
 Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
 Mức độ lạm phát chung
 Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng
3.3.3 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề
nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của
những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong

thuỷ.
4. Quy trình định giá bất động sản
Định giá BĐS bao gồm nhiều bước có trật tự và logic, điều này giúp
nhà định giá đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Quá trình định giá gồm
các bước sau:
4.1. Xác định vấn đề định giá
Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của bước này là
giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các
điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời là
căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Để đạt được mục đích trên cần phải làm rõ các vấn đề:
 Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS mục tiêu: vị trí, kích thước lô đất,
kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ BĐS...
 Nhận biết các đặc điểm pháp lý của BĐS mục tiêu: các giấy tờ về quyền sở
hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, các giấy phép và các điều khoản
hạn chế khai thác.
 Xác định rõ mục đích định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm...
 Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm
giá trị bồi thường
 Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá
 Xác định ngày định giá có hiệu lực
 Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành
4.2 Lâp kế hoạch định giá
Dựa trên thông tin sơ bộ mà khách hàng cung cấp, nhân viên định giá
lựa chọn các thông tin cần thu thập, sau đó sẽ thực hiện các công việc sau:
 Lập lịch trình làm việc: phụ thuộc vào khối lượng công việc
 Yêu cầu nhân lực: phụ thuộc vào đặc điểm của công việc định giá

 Các yếu tố cần nhận biêt:
 Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền tài sản, trạng
thái cung cầu, đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định
giá.
 Nhận biết các tài liệu dùng trong quá trình định giá: tài liệu về tài sản
mục tiêu, văn bản pháp quy liên quan, tài liệu về chứng cứ và các động
thái thị trường.
 Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông
tin và các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được.
 Xác định nguồn thông tin
 Thiết kế chương trình, thời biểu công tác.
 Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.
4.3 Thu thập tài liệu
 Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu
 Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.
 Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên
quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng.
 Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội.
 Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin
4.4 Phân tích thông tin
4.4.1 Phân tích thị trường
 Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh tế,
xã hội, môi trường, chính sách của chính phủ cho vùng đó. Phân tích xu
hướng để biết xem thông tin này ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến BĐS
định giá.
 Thông tin cụ thể:
 Phân tích thông tin về BĐS mục tiêu

 Phân tích thông tin về BĐS so sánh
 Phân tích thị trường
 Cung : danh mục BĐS đang giao dịch, các BĐS được mời chào,
tỷ lệ hấp thụ của thị trường...
 Cầu:
 Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
4.4.2 Ước tính giá trị
Liên quan đến sử dụng cao nhất tốt nhất nghĩa là giá trị ngày hôm nay
đã phải là cao nhất tốt nhất chưa
Các kỹ thuật định giá:
 Phương pháp so sánh: so sánh những mảnh đất giống với bất động sản đã
được bán trên thị trường
 Phương pháp phân phối: xác định giá của bất động sản đã được bán rồi
phân phối giá đất và giá công trình, có hai cách để phân phối giá trị:
 Thiết lập tỷ lệ mối quan hệ phổ biến giữa công trình và đất
 Phân tích so sánh
 Phương pháp rút ra: ước lượng giá đất từ giá bán BĐS – chi phí phát triển
BĐS ( phương pháp giá trị còn lai)
 Phưong pháp chia nhỏ: dùng định giá với mảnh đất lớn, có thể chia theo lô
hoặc chia theo hạng mục công trình
 Kỹ thuật giá trị còn lại của đất ( phương pháp lợi nhuận): áp dụng với BĐS
có tính độc quyền nhất định)
 Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất.
4.5 Lựa chọn phương pháp định giá
Dựa vào mục tiêu định giá và sự sẵn có của thông tin để lựa chọn các
phưong pháp định giá phù hợp. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý,
sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp.

Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của tài
sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục tiêu và nguyên tắc định giá
chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều
phương pháp định giá
4.6 Chuẩn bị báo cáo định giá
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết
luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự
hiểu lầm có thể xảy ra. Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo định giá phải
được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số
liệu, các phân tích, kết quả và kết luận
4.7 Báo cáo định giá
Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ
tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi
của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Dó đó, nội dung của báo cáo
phải thể hiện rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá
Nội dung của báo cáo định giá:
 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá.
 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.
 Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được.
 Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng được.
 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị
trường làm cơ sở để định giá.
 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp
nhận, các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của bất động sản.
 Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.
 Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính.

 Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận.
 Hạn chế khả năng tiến hành điều tra thực tế.
 Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc trì
hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng.
 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định
giá.
 Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng.
 Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách
nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá.
 Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng
 Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu
chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản.
 Các báo cáo định giá cũng cần được lưu giữ trong một thời gian nhất định.
5. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất
động sản thế chấp
5.1 Phương pháp so sánh
5.1.1 Khái niệm
Là phương pháp so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự đã
được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị
trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên
thị trường để định ra giá trị của BĐS mục tiêu
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế
Phương pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài
sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh.
5.1.2 Nội dung của phương pháp
Khi sử dụng phương pháp người định giá cần tìm kiếm các đặc tính của

BĐS và các giao dịch là cho giá của BĐS khác nhau, cố gắng xác định bằng
chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các BĐS so sánh với BĐS mục
tiêu.
Việc định giá BĐS thường tiến hành theo các bước sau:
 Bước 1: Tim kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian
gần đây có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần định giá về các mặt, các
yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như vị trí, kiểu cách, điều kiện môi
trường, ghi chép những vấn đề đằng sau những con số thu thập được. Cụ thể
thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng vật chất của
BĐS, mặt bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, đặc điểm
về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản
và điều kiện giao dịch.
 Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh
được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so
sánh được với BĐS mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung
về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các BĐS
chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch.
 Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến
hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các BĐS này ở trong cùng một khu vực
hoặc ở các khu vực lân cận với BĐS cần định giá; để giảm bớt các định kiến
và chủ quan trong việc định giá người định giá nên sử dụng các số liệu thống
kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân
tích.
 Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cứ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá
của các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn,

thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cứ. Nếu BĐS chứng cứ có các
yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì tiến hàng điều chỉnh giảm
giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một
trong hai cách điều chỉnh đó là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh
phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản.
 Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều
chỉnh
Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về
BĐS mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp
với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người
định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ
tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi. Khi điều chỉnh cần thuân theo nguyên tắc
lấy BĐS cần định giá làm chuẩn. Nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá
BĐS so sánh xuống và ngược lại. Nhưng điều chỉnh không nên làm quá chi
tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh
5.1.3 Yêu cầu của phương pháp
Các BĐS so sánh phải là những BĐS tương tự và trong cùng một vùng với
BĐS mục tiêu. Các BĐS tương tự là đồng nhất. Việc so sánh chỉ được tiến
hành với những giao dịch ở những thời gian gần đây ( mang tính tương đối).
Trong thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là một năm
hoặc dài hơn. Nếu thị trường biến động thì thời gian gần đây càng ngắn càng
tốt. Nếu không có giao dịch nào trong thời gian gần đó thì có thể mở rộng
việc xem xét ( mang tính chất hướng dẫn) để phát hiện ra xu hướng thị
trường.
Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường, tiến
hành so sánh và kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố chính
ảnh hưởng đến giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá.

Người định giá luôn đặt câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào
làm thay đổi giá BĐS, nghiên cứu trên thị trường giá BĐS cần định giá.
Phương pháp này không có công thức hay mô hình mà phải dựa vào sự hiện
diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm được các dấu hiệu của giá
trị. Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được, người định giá
phải có ý thức tập hợp và lưu trữ thông tin. Phương pháp này cũng đòi hỏi thị
trường phải ổn định
5.1.4 Ưu điểm của phương pháp
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất
trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm sau:
 Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có
công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
 Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng
rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó
có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
 Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người
ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá BĐS
5.1.5 Hạn chế của phương pháp
 Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định
giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy
ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện
tại của BĐS.
 Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ
thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với BĐS tạo ra thu
nhập, người đầu tư quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo
cho các nguồn tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh giá bán BĐS tạo

ra thu thập là rất khó khăn.
 Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế
tính thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải tạo
đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh
được, người định giá cần phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân
cận. Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định
giá phải tìm hiểu đầy đủ các đặc điểm của người bán và người mua khi tham
giá giáo dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham
giá giao dịch thì có thể dẫn đến những kết luận thiếu chính xác
5.1.6 Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản thế chấp
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sảm đảm
bảo chủ yếu diễn ra với các tài sản là BĐS. Người định giá phải tìm ra giá trị
cụ thể của BĐS. Với những ưu điểm trên thì phương pháp so sánh rất phù hợp
trong việc định giá BĐS thế chấp.Việc tìm ra giao dịch của các BĐS tương tự
và việc tìm kiếm sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và BĐS giao dịch trên thị
trường là không mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so
sánh là rất phù hợp bởi nó phản ánh giá trị thị trường của BĐS. Tuy nhiên
việc áp dụng phương pháp này cũng sẽ gặp khó khăn. Có thể khi tiến hành
định giá cho vay, BĐS được đánh giá cao do các giao dịch trước đó của các
BĐS so sánh cũng được đánh giá cao. Tuy nhiên với thị trường không ổn định
và thông tin thiếu chính xác như thị trường BĐS nước ta hiện nay thì việc
trong tương lai BĐS đó còn đủ khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng hay
không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của Chính phủ và biến động của thị
trường. Vì vậy khi áp dụng phương pháp này, người định giá phải có kinh
nghiệm tiến hành định giá thích hợp, có kiến thức tốt để có thể kiểm tra kỹ
các yếu tố quyết định giá BĐS, những thay đổi nào cần thiết phải điều chỉnh.
5.2 Phương pháp đầu tư

5.2.1 Cơ sở của phương pháp đầu tư
Như ta đã biết BĐS có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và bất
động sản có quan hệ trực tiếp với nhau. Phương pháp đầu tư dựa trên nguyên
tắc dự báo lợi ích tương lai. Giá trị hiện hành của BĐS ngang bằng với giá trị
hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động
sản.
Khi người định giá được yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong
tài sản ở đó giá trị là số lượng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với BĐS cho
thuê thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà người đi thuê sẽ phải trả cho
cho người sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của người sở hữu đầu tư vào bất
động sản trên số vốn của họ. Trong thực tế có nhiều trường hợp ngược lại, tức
là nhà định giá xác định được thu nhập thuần mà một tài sản sinh ra, anh ta
biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu tư, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà đầu tư
bỏ ra cho tài sản. Cũng có trường hợp BĐS không được đầu tư nhưng cũng có
thể dự báo được chính xác thu nhập bằng cách so sánh với BĐS tương tự đã
được đầu tư. Tóm lại cơ sở lý luận của phương pháp đầu tư là giá trị thị
trường của một tài sản bằng với giá vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương
lai có thể nhận được từ tài sản.
5.2.2 Nội dung
Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư, ta phải tiến hành các bước sau:
 Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
 Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,
như chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các dịch vụ, tiền thuế phải nộp.
 Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương
tự.
 Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục

tiêu
5.2.3 Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp đầu tư
 Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải am hiều về tài sản
và có tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt
nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được từng
bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư.
 Trong thực tế có nhiều BĐS được cho thuê và người ta có thể biết trước
thu nhập hàng năm của nó. Còn đối với trường hợp BĐS không cho thuê,
người ta cũng có thể dự đoán giá trị cho thuê bằng cách so sánh với các BĐS
tương tự đã được cho thuê. Trong trường hợp này đòi hỏi người định giá phải
xác định được mối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và giá trị vốn. Cách thức
chuyển đổi và sử dụng số nhân, đựơc biết như những năm mua (YP). Số nhân
được miêu tả một cách phù hợp với giá trị hiện tại của một đồng vốn/năm. Số
nhân này được tình toán trên cơ sở tỷ lệ sinh lời yêu cầu tài sản của nhà đầu
tư, là tài khoản lợi tức mà ông ta mong muốn nhận được. Lợi tức này phản
ánh chất lượng đầu tư khi so sánh với việc đầu tư vào BĐS khác và các việc
đầu tư khác. Do đó khi sử dụng phương pháp này người định giá phải chú ý
xem xét đến các yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư khi
lựa chọn lợi tức yêu cầu của mình.
5.2.4 Ưu điểm của phương pháp đầu tư
 Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp
những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
 Nói chung phương pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng
tiền.
 Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể
so sánh được, với các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy
cao.

5.2.5 Nhược điểm của phương pháp đầu tư
 Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi
thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong
tương lai.
 Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
tương lai.
 Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính
toán. Trong các trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu
tố chủ quan.
5.2.6 Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá bất động sản thế chấp
Các BĐS dùng để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục
đích sử dụng: có thể là nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, cao ốc văn phòng, nhà
xưởng… mỗi BĐS thế chấp có thể có những phương pháp định giá phù hợp
nhẩt. Phương pháp đầu tư rất phù hợp với các BĐS cho luồng thu nhập ổn
định như cao ốc văn phòng.
Đối với các BĐS cho thuê ( như cao ốc văn phòng), khi xác định giá trị
của BĐS này người định giá thường sử dụng phương pháp đầu tư, vì các BĐS
cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất
định, người ta có thể chuyển đổi tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại
với một tỷ lệ chiết khấu xác định. Chỉ có điều người định giá cần chú ý trong
trường hợp toàn quyền sở dụng tài sản và trường hợp định giá các quyền lợi
cho thuê theo hợp đồng. Toàn quyền sử dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu
vĩnh viễn với tài sản do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập,
trường hợp này có thể xác định giá trị BĐS bằng cách chuyển hóa thành vốn
toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo tỷ suất chiết khấu ban đầu.
Còn trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một
là chủ sở hữu BĐS toàn quyền sử dụng cho thuê BĐS để người đi thuê phát

triển và hưởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong giai đoạn cho
thuê, hai là người chủ sở hữu hoặc người đi thuê cho thuê lại BĐS để hưởng
lãi trên tiền cho thuê BĐS, phương pháp định giá BĐS trong trường hợp này
cũng tương tự trường hợp trên nhưng có sự khác biệt là tỷ suất chiết khấu sử
dụng trong từng giai đoạn khác nhau thì khác nhau chứ không phải vĩnh viễn
như trường hợp toàn quyền sử dụng
5.3 Phương pháp chi phí
5.3.1 Khái niệm và ý nghĩa
Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua
chi phí tạo nên BĐS xác định BĐS mục tiêu thông qua viêc xác định chi phí
của BĐS tương tự như vật thay thế. Đối với BĐS mới, chi phí thay thế (tái
tạo) BĐS mục tiêu là chi phí đối với BĐS mới. Đối với BĐS cũ, tính hao mòn
lỗi thời của BĐS mục tiêu. Một đặc điểm riêng có của BĐS là tính duy nhất,
điều đó có nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm thấy một BĐS tương tự như
BĐS của chúng ta. Nhưng BĐS lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi mục
đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định.
Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức
hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài sản như vậy trên thị
trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các BĐS tương tự
làm cơ sở cho việc định giá các BĐS cùng loại. Vì vậy để định giá cho tài sản
loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra BĐS đó. Việc tìm kiếm giá chung
cho các nguyên vật liệu cấu thành bất động sản đó. Từ đó, tổng hợp các giá trị
của tất cả các bất động sản cấu thành tạo nên BĐS đó sẽ hình thành cho ta
một cách chính xác nhất về BĐS. Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là
giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí tái tạo: có thể
tái tạo một BĐS cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của BĐS có chất
liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của BĐS cần định giá

5.3.2 Nội dung của phương pháp
 Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, coi nó là mảnh đất
trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trong đất, bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công
trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán.
 Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng xét trên mọi
nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.
 Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền
giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
 Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị
ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
5.3.3 Ưu điểm của phương pháp
 Ưu điểm của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các
bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất
hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong
một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không
sử dụng được.
 Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch
và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều
vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm
định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc và làm việc một cách
khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện của
sự thái quá.
5.3.4 Hạn chế của phương pháp
Đối với phương pháp này công việc khó khăn nhất của người định giá
là xác định đúng, đủ chi phí cũng như phần giảm giá của BĐS, bởi với những

chi phí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm được ra giá trị của nó,
còn với chi phí vô hình thì việc ước lượng chúng lại là vấn đề khó khăn hơn.
Bởi vậy phương pháp này thường có một số hạn chế sau:
 Phương pháp này dựa vào các dữ liệu thị trường cho nên hạn chế của
phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.
 Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ
phận chưa chắc đã bằng giá trị của toàn bộ.
 Việc ước giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan
của người định giá chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích
lũy.
 Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và
phải có kinh nghiệm
5.3.5 Vận dụng phương pháp vào định giá bất động sản thế chấp
Phương pháp thường được sử dụng để định giá các BĐS thế chấp có
giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: nhà
máy điện, nhà máy xi măng,… mà chúng ít được giao dịch trao đổi trên thị
trường. Những mặt hạn chế của phương pháp so sánh lại là điểm mạnh của
phương pháp này. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các loại chi
phí người định giá cần chú ý : nếu những chỗ thay thế được mà xây dựng
thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp
lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi
phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó rất khó xác định, nó lại
phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân người định giá.
5.4 Phương pháp thặng dư
5.4.1 Khái niệm
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư.
Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, nguyên

tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS
được xác định trên cở sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị
của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu
Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà
đầu tư nào có lợi thế hơn đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất
sinh lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã
bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai. Các cơ hội đầu tư là bình đẳng cho
tất cả mọi ngừơi. Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu tư được coi là một
bộ phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản. Để xác định giá trị một tài sản, vì vậy
có thể dung cách cộng tới. Theo đó, giá trị thực, giá trị khách quan, giá trị
công bằng của một tài sản, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ
bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi
đầu tư vào tài sản hay dự án đó
Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu cần và có thể được
xác định bằng cách trừ lùi. Nó là số vốn còn lại sau khi đã được xác định giá
thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản.
5.4.2 Nội dung phương pháp
 Bước1 : Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
 Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay
phương pháp đầu tư.
 Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng,chi
phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây
dựng.
 Bước 4: Xác định giá trị còn lại ( hay còn gọi là giá trị thặng dư bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi chi phí phát triển.)

 Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu ( các chi phí đầu tư
hợp lý để có BĐS cho việc phát triển ) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế
chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
5.4.3 Ưu điểm
 Đây là phương pháp thích hợp để ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
 Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội
đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây
dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện các dự án
phát triển BĐS.
5.4.4 Hạn chế
 Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất.
 Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi theo các điều kiện của thị trường.
 Giá cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
 Phương pháp này không tính đến giá trị của tiền
5.4.5 Điều kiện áp dụng
 Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp
 Các yếu tố tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ
tin cậy cao.
 Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đaiđể
xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.
 Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,
hân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại hi
đánh giá các phương án phát triển BĐS.
 Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh
ĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và
cơ hội đầu tư vào BĐS. Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá

nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá
trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.

CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
I GIỚI THIỆU VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI ACB
1 Giới thiệu chung về ACB
1.1 Lịch sử hình thành
Pháp lệnh về NHNN và Pháp lệnh về NHTM, hợp tác xã tín dụng và
công ty tài chính được ban hành vào tháng 5 năm 1990, đã tạo dựng một
khung pháp lý cho hoạt động NHTM tại Việt Nam. Trong bối cảnh đó, ACB
được thành lập theo Giấy phép số 0032/NH-GP do NHNN cấp ngày
24/4/1993, và Giấy phép số 533/GP-UB do Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí
Minh cấp ngày 13/5/1993. Ngày 04/6/1993, ACB chính thức đi vào hoạt
động.
1.2 Phát triển
Trong 14 năm qua, với sự đồng tâm, hiệp lực của các cổ đông và nhân
viên ACB đã giúp Ngân hàng khẳng định vị trí dẫn đầu của mình trong hệ
thống NHTM tại Viêt Nam trong lĩnh vực bán lẻ. Dưới đây là một số cột mốc
đáng nhớ của ACB:
 04/6/1993: ACB chính thức hoạt động.
 27/4/1996: ACB là Ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ
tín dụng quốc tế ACB-MasterCard.
 15/10/1997: ACB phát hành thẻ tín dụng quốc tế ACB-Visa.
 Năm 1997 – Tiếp cận nghiệp vụ ngân hàng hiện đại: Công tác chuẩn bị
nhằm nhanh chóng đáp ứng các chuẩn mực quốc tế trong hoạt động ngân
hàng đã được bắt đầu tại ACB, dưới hình thức của một chương trình đào tạo
nghiệp vụ ngân hàng toàn diện kéo dài hai năm. Thông qua chương trình đào
tạo này ACB nắm bắt một cách hệ thống các nguyên tắc vận hành của một

ngân hàng hiện đại, các chuẩn mực trong quản lý rủi ro, đặc biệt trong lĩnh
vực ngân hàng bán lẻ, và nghiên cứu điều chỉnh trong điều kiện Việt Nam để
áp dụng trong thực tiễn hoạt động ngân hàng.
 Thành lập Hội đồng ALCO: ALCO đã đóng vai trò quan trọng trong việc
đảm bảo hoạt động an toàn và hiệu quả của ACB.
 Mở siêu thị địa ốc: ACB là ngân hàng tiên phong trong cung cấp các dịch
vụ địa ốc cho khách hàng tại Việt Nam. Hoạt động này đã góp phần giúp thị
trường địa ốc ngày càng minh bạch và được khách hàng ủng hộ. ACB trở
thành ngân hàng cho vay mua nhà mạnh nhất Việt Nam.
 Năm 1999: ACB bắt đầu triển khai chương trình hiện đại hóa công nghệ
thông tin ngân hàng nhằm trực tuyến hóa và tin học hóa hoạt động của ACB.
 Năm 2000 - Tái cấu trúc: Với những bước chuẩn bị từ năm 1997, đến năm
2000 ACB đã chính thức tiến hành tái cấu trúc (2000 - 2004) như là một bộ
phận của chiến lược phát triển trong nửa đầu thập niên 2000. Cơ cấu tổ chức
được thay đổi theo định hướng kinh doanh và hỗ trợ. Các khối kinh doanh
gồm có Khối khách hàng cá nhân, Khối khách hàng doanh nghiệp, Khối ngân
quỹ. Các đơn vị hỗ trợ gồm có Khối công nghệ thông tin, Khối giám sát điều
hành, Khối phát triển kinh doanh, Khối quản trị nguồn lực và một số phòng
ban. Hoạt động kinh doanh của Hội sở được chuyển giao cho Sở Giao dịch.
Tổng giám đốc trực tiếp chỉ đạo Ban Chiến lược, Ban kiểm tra - kiểm soát nội
bộ, Ban Chính sách và quản lý rủi ro tín dụng, Ban Đảm bảo chất lượng,
Phòng Quan hệ quốc tế và Phòng Thẩm định tài sản.
 Cơ cấu tổ chức mới sau khi tái cấu trúc nhằm đảm bảo tính chỉ đạo xuyên
suốt toàn hệ thống. Sản phẩm được quản lý theo định hướng khách hàng và
được thiết kế phù hợp với từng phân đoạn khách hàng. Phát triển kinh doanh
và quản lý rủi ro được quan tâm đúng mức. Các kênh phân phối tập trung
phân phối sản phẩm dịch vụ cho khách hàng mục tiêu.

 29/6/2000 - Tham gia thị trường vốn: Thành lập ACBS. Với sự ra đời công
ty chứng khoán, ACB có thêm công cụ đầu tư hiệu quả trên thị trường vốn tuy
mới phát triển nhưng được đánh giá là đầy tiềm năng. Rủi ro của hoạt động
đầu tư được tách khỏi hoạt động ngân hàng thương mại.
 02/01/2002 – Hiện đại hóa ngân hàng: ACB chính thức vận hành TCBS.
11/3/2002: Đưa công cụ xếp hàng tự động vào sử dụng.
 06/01/2003 – Chất lượng quản lý: Đạt tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong các
lĩnh vực huy động vốn, cho vay ngắn hạn và trung dài hạn, thanh toán quốc tế
và cung ứng nguồn lực tại Hội Sở.
 14/11/2003 – Thẻ ghi nợ: ACB là NHTMCP đầu tiên của Việt Nam phát
hành thẻ ghi nợ quốc tế ACB-Visa Electron.
 Trong năm 2003, các sản phẩm ngân hàng điện tử phone banking, mobile
banking, home banking và Internet banking được đưa vào hoạt động trên cơ
sở tiện ích của TCBS.
 10/12/2004 – Công nghệ sản phẩm cao: Đưa ra sản phẩm quyền chọn
vàng, quyền chọn mua bán ngoại tệ. ACB trở thành một trong các ngân hàng
đầu tiên của Việt Nam được cung cấp các sản phẩm phái sinh cho khách
hàng.
 17/06/2005 – Đối tác chiến lược: SCB & ACB ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ
thuật. Cũng từ thời điểm này, SCB trở thành cổ đông chiến lược của ACB.
Hai bên cam kết dựa trên thế mạnh mỗi bên để khai thác thị trường bán lẻ đầy
tiềm năng của Việt Nam

Chuyên Đề Thực Tập Nghiên Cứu Hoạt Động Định Giá Bđs Thế Chấp Tại Ngân Hàng Tmcp Á Châu

Chuyên Đề Thực Tập Nghiên Cứu Hoạt Động Định Giá Bđs Thế Chấp Tại Ngân Hàng Tmcp Á Châu

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Chuyên Đề Thực Tập Nghiên Cứu Hoạt Động Định Giá Bđs Thế Chấp Tại Ngân Hàng Tmcp Á Châu

Similar to Chuyên Đề Thực Tập Nghiên Cứu Hoạt Động Định Giá Bđs Thế Chấp Tại Ngân Hàng Tmcp Á Châu (20)

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0936 885 877

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0936 885 877 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Chuyên Đề Thực Tập Nghiên Cứu Hoạt Động Định Giá Bđs Thế Chấp Tại Ngân Hàng Tmcp Á Châu