Khóa Luận Hoạt Động Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp, 9 điểm.doc

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Tải miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
Chuyên đề tốt nghiệp
NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
TMCP Á CHÂU

LỜI NÓI ĐẦU
Đất nước ta trong những năm vừa qua đã có những bước phát triển
vượt bậc. Nền kinh tế luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao (trên 8%/năm), cùng
với việc gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO đã đưa Việt Nam trở
thành một thị trường hấp dẫn trên toàn thế giới. Những cơ hội lớn đó đã kéo
theo sự phát triển của tất cả các ngành, các lĩnh vực, trong đó quan trọng nhất
là thị trường vốn. Thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là các ngân hàng đóng
vai trò rất quan trọng, nó được xem như hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế
quốc dân. Được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay
để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh không ngừng
hoà nhịp với tốc độ phát triển tăng trường của đất nước. Tuy nhiên hoạt động
cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro
này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà
chủ yếu là các bất động sản. Thế chấp bằng bất động sản là một vấn đề hết
sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà
nước thống nhất quản lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động
như hiện nay, việc định giá bất động sản thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp
bách, nó là căn cứ quan trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay
Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, các
ngân hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình. Tuy
nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên
hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó
khăn làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp bất động sản chưa đáp ứng
được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng.
Trong thời gian thực tâp tại Phòng Thẩm định tài sản-ngân hàng TMCP
Á CHÂU, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá ở đây em đã
quyết định chọn đề tài “Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế

chấp tại ngân hàng TMCP Á CHÂU” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về
hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt
động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu.
MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Đề tài được viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản:
Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận và các phương pháp định giá bất
động sản thế chấp trong ngân hàng.
Thứ 2, nghiên cứu, đánh giá về quy trình, tình hình hoạt động định giá
bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu.
Thứ 3, những giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hoạt
động định giá bất động sản thế chấp
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Á Châu là ngân hàng TMCP lớn nhất hiện nay với hệ thống các chi
nhánh trên khắp cả nước. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, em chỉ tập
trung nghiên cứu về hoạt động định giá bất động sản thế chấp trên địa bàn
thành phố Hà Nội và các tỉnh lân cận trong thời gian gần đây để từ đó đề xuất
các biện pháp nâng cao hoạt động này.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
làm cơ sở cho phương pháp luận. Ngoài ra, chuyên đề còn sử dụng thêm
phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp trong quá trình nghiên cứu.
BỐ CỤC ĐỂ TÀI
Chuyên đề gồm 3 phần:
Phần 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Phần 2: Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP
Á Châu

Phần 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất
động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu
Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn
hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy
em rất mong đựơc sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc.
Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định tài sản đã giúp em thu
thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP Á CHÂU.
Đăc biệt, em xin cảm ơn GS-TSKH Lê Đình Thắng đã giúp em hoàn thành
chuyên đề này!

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY THẾ CHẤP
1. Bất động sản
1.1 .Khái niệm
BĐS là một khái niệm được dùng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế
giới. Ở nước ta, theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “ bất động sản là tài
sản không di dời được bao gồm:
a.Đất đai
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định”
1.2. Đặc điểm
BĐS có một số đặc điểm chủ yếu như sau:
 Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và
không có khả năng di dời được.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động
sản gắn liền với từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực
rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất
xã hội, điều kiện mội trường, nên khi định giá tính đến các yếu tố này và phải
dự báo được sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến bất động sản.
 Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của
bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác các công trình
xây dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.
Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng
loại bất động sản cụ thể. Vì vậy khi thẩm định bất động sản thế chấp cũng

phải quan tâm đến thời gian tồn tại của bất động sản để quy định thời gian cho
vay hợp lý.
 Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm bất
động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và bất động
sản có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động
sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến
tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá
cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ về
bất động sản, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới
khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn tới việc định giá bất
động sản thế chấp.
 Thứ tư, bất động sản có tính dị biệt. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng
biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với
bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản là do khác
nhau về vị trí, về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường. Khi định
giá bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn các
bất động sản với nhau.
 Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với
hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu
cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh
hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả
yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
 Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng
hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra
đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để
tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa kia. Bất động

sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các bất động sản liền kề và
có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy
khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công
trình bất động sản khác ra đời.
 Thứ bẩy, bất động sản là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi
phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn đồng thời có thể tạo vốn mới.
Chính vì vậy bất động sản là tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngân
hàng.
 Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật
và chính sách của Nhà Nước. Hàng hóa bất động sản là tài sản quan trọng của
mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về bất động
sản thường có tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội.
Vì vậy Nhà nước bằng các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị
trường bất động sản. Khi định giá bất động sản thì người thẩm định cần phải
hiểu rõ và thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật về định giá bất
động sản.
 Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản
phụ thuộc nhiều và năng lực quản lý. bất động sản thường có giá trị lớn và
gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi
người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so
với các hàng hóa thông thường.
2. Bất động sản thế chấp
2.1 Khái niệm về thế chấp bất động sản
Thế chấp bất động sản là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là
bất động sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản

cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là
bất động sản dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay.
2.2 Phân loại bất động sản thế chấp
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề
cho vay, Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động
sản. bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn
trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại
Ngân hàng.Tài sản thế chấp gồm:
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
 Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
 Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ
thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng
thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định;
trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng
thuộc tài sản thế chấp
2.3 Điều kiện với bất động sản thế chấp
BĐS dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
 Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật

về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước
quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp
hoặc bảo lãnh bất động sản đó
 Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật
cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển
nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
 Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo
lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về cam kết của mình.
 Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua
bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay.
2.4 Vai trò của thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế xã hội
 Thị trường bất động sản nước ta đang dần hình thành ổn định và phát triển,
đất đai được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển công
nghiệp hóa hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền
của người sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp bất
động sản có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát
triển kinh tế một cách hiệu quả nhất. Thế chấp bất động sản là một trong các
quyền người sử dụng đất được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể vay
vốn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ sản xuất kinh doanh, góp phần
phát triển kinh tế xã hội.
 Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng,
thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho Ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần

quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông.
 Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trường, để thế chấp bất động sản thì phải
có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan
chức năng.
 Thế chấp bất động sản là một trong các giao dịch phổ biến trong thị trường
bất động sản, nhất là khi nền kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu vốn vay để
phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng tăng cao, điều này tất yếu sẽ dẫn đến
hoạt động cho vay có thế chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy thị trường bất
động sản ngày càng phát triển.
3. Các quy định về cho vay thế chấp bất động sản trong ngân hàng
3.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp
Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp bất động sản, trước hết
cần thực hiện các nguyên tắc sau:
 Khách hàng vay phải thế chấp bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
trả nợ đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Ngân hàng
và khách hàng vay thoả thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng bất động sản
thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
 Ngân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảm vay;
lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng bất động sản của khách hàng. Trường hợp
bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân
nước ngoài thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của pháp
luật Việt Nam. Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của
mình. Nếu bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh theo quy
định của Luật các tổ chức tín dụng và quy định của NHNN Việt Nam.
 Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện làm bảo
đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng

thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời
giữa tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng
nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lý tài sản trong quá trình cho
vay và xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả được.

3.2.Điều kiện, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế
chấp.
3.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp
Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trong các điều kiện
sau:
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà
nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất của các tổ chức kinh
tế do Nhà Nước giao có thu tiền, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng
Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền
thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất kinh
doanh.
 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều
năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân Việt
Nam ở trong nước.
 Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
hoặc được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm thì chỉ được thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó.
 Ngân hàng phải kiểm tra tính hợp lý và điều kiện của bất động sản khi
nhận làm tài sản thế chấp.
 Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản; có thể lập thành văn bản

riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng; Đối với hợp đồng bảo lãnh bằng bất
động sản phải lập thành văn bản riêng.
 Ngân hàng xem xét, quyết định việc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
hình thành từ vốn vay, nếu khách hàng vay và bất động sản hình thành từ vốn
vay đáp ứng đủ các điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ
vốn vay như sau:
 Đối với khách hàng vay phải có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa
vụ trả nợ, có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi
và có hiệu quả hoặc có dự án đầu tư phương án phục vụ đời sống khả thi
phù hợp với quy định của pháp luật; có mức vốn tự có tham gia vào dự án
đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài
sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng
45% vốn đầu tư của dự án hoặc phương án đó.
 Đối với bất động sản hình thành từ vốn vay dùng làm tài sản bảo đảm
tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng;
xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Trường hợp pháp
luật quy định bất động sản phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn khi bất động sản đã được đưa vào sử
dụng.
3.2.2- Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản
 Hợp đồng thế chấp bảo lãnh phải có chứng nhận của Công chứng Nhà
nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả
thuận. Trong trường hợp pháp luật quy định phải có chứng nhận hoặc chứng
thực thì các bên phải tuân theo.
 UBND cấp có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh là các
cấp UBND mà pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn chứng thực
các hợp đồng thế chấp bảo lãnh.

 Đối với bất động sản thế chấp là nhà; công trình xây dựng để bán, để cho
thuê thì khách hàng vay, bên bảo lãnh chỉ được bán, cho thuê trong trường
hợp có chập nhận bằng văn bản của ngân hàng nơi nhận thế chấp.
3.2.3- Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp
 Hợp đồng thế chấp bất động sản phải có các nội dung chủ yếu sau:
 Tên, địa chỉ của các bên; ngày, tháng, năm
 Nghĩa vụ được bảo đảm
 Miêu tả bất động sản thế chấp: Vị trí, đặc điểm, diện tích, ranh giới, các
vật phụ kèm theo.
 Giá trị của bất động sản thế chấp: ghi rõ giá trị theo văn bản xác định giá
tri bất động sản kèm theo mà các bên đã thỏa thuận xác định hoặc thuê tổ
chức tư vấn, chuyên môn.
 Bên giữ bất động sản, giấy tờ của bất động sản thế chấp
 Quyền nghĩa vụ của các bên
 Các thỏa thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý bất động sản thế
chấp.
 Các thoả thuận khác
3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp bất động sản
Để bảo đảm cho quá trình diễn ra có lợi cho cả bên thế chấp và bên
nhận thế chấp thì các bên cần thực hiện một số quyền và nghĩa vụ sau:
3.3.1 Quyền của khách hàng vay
 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp, trừ
trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc bất động sản thế chấp, trong trường
hợp khách hàng vay giữ bất động sản thế chấp.
 Cho thuê, cho mượn bất động sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp
luật quy định
 Yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản, giấy tờ liên quan tới bất động sản bồi

thường thiệt hại nếu bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản bị mất, hư
hỏng.
 Yêu cầu bên thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu bất động sản thế
chấp bị hư hỏng
 Nhận lại bất động sản, giấy tờ về bất động sản khi hoàn thành nghĩa vụ
được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ.
3.3.2- Nghĩa vụ của khách hàng vay
 Thông báo cho ngân hàng nhận bất động sản thế chấp về quyền của bên
thứ ba ( nếu có)
 Giao bất động sản thế chấp ( nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính
giấy tờ về bất động sản thế chấp cho ngân hàng
 Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
 Trường hợp khách hàng vay giữ bất động sản thế chấp thì không đựoc bán,
trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng
có thể bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong
trường hợp này, khách hàng phải dùng yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được từ
việc bán bất động sản trả nợ cho ngân hàng.
 Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh
bất động sản thế chấp.
 Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra bất động sản thế chấp
 Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã
thế chấp và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá
trị của đất.
 Trong trường hợp khách hàng vay giữ bất động sản thế chấp thì phải bảo
quản an toàn, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thác
nếu thấy việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá
trị bất động sản thế chấp. Trường hợp khách hàng vay giữ bất động sản thế

chấp, nếu làm mất, hư hỏng thì phải sửa chữa, khôi phục giá trị, thay thế bằng
biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng.
 Trường hợp bất động sản thế chấp bị hư hỏng mà bất động sản đã được
bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ
tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngân hàng.
Nếu khoản tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì khách hàng vay
phải bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời
hạn.
 Đối với bất động sản thế chấp hình thành từ vốn vay:
Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất
mà bất động sản sẽ được hình thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài
sản hình thành từ vốn vay.
Thông báo cho ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản
bảo đảm, tạo điều kiện để ngân hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay.
Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định đăng ký quyền
sở hữu thì trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sơ hữu tài sản và giao
cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đó.
Không đựơc bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn liên doanh hoặc
dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác khi
chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho
bán để trả nợ cho chính khoản vay được bảo đảm.
3.3.3- Quyền của ngân hàng
 Giữ giấy tờ về bất động sản thế chấp; giữ bất động sản thế chấp trong
trường hợp các bên có thoả thuận
 Yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng bất động sản thế
chấp trong trường hợp giữ bất động sản
 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp theo

thoả thuận trong trường hợp giữ bất động sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi,
lợi tức cũng thuộc bất động sản thế chấp.
 Yêu cầu khách hàng vay hoặc bên thứ ba giữ bất động sản thế chấp phải
ngừng sử dụng hoặc bổ sung bất động sản thế chấp hoặc thay thế bằng biện
pháp bảo đảm khác nếu bất động sản bị hư hỏng; Nếu khách hàng vay hoặc
bên thứ ba không thực hiện được thì ngân hàng được thu nợ trước hạn
 Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật
 Đối với bất động sản hình thành từ vốn vay:
 Yêu cầu khách hàng thông báo tiến độ hình thành và sự thay đổi của tài
sản bảo đảm tiền vay.
 Tiến hàng kiểm tra và yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin để kiểm
tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay.
 Thu hồi nợ vay trước hạn nếu phát hiện khách hàng vay không sử dụng
vốn vay để hình thành tài sản như đã cam kết.
 Xử lý tài sản hình thành vốn vay để thu hồi nợ khi khách hàng vay
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ
3.3.4 Nghĩa vụ của ngân hàng
 Bảo quản an toàn bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp,
trong trường hợp ngân hàng giữ.
 Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên
doanh hoặc dùng bất động sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác,
 Không được tiếp tục khai thác công dụng của bất động sản thế chấp nếu
việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị, giảm sút giá trị bất động sản
 Bồi thường thiệt hại cho khách hàng vay nếu bị mất, hư hỏng bất động sản
thế chấp và giấy tờ về bất động sản thế chấp trong trường hợp ngân hàng giữ.

 Trả lại bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp cho khách
hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp
ngân hàng giữ.
 Đối với bất động sản hình thành từ vốn vay:
 Thẩm định, kiểm tra để bảo đảm khách hàng vay và tài sản hình thành
từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay đáp ứng được các điều kiện quy
định
 Trả lại giấy tờ về tài sản khi chấm dứt biện pháp bảo đảm tiền vay bằng
tài sản hình thành từ vốn vay, nếu ngân hàng giữ.
3.4 Xác đinh giá trị của bất động sản thế chấp.
Việc xác đinh giá trị bất động sản thế chấp ảnh hưởng đến mức cho vay
của ngân hàng đối với khách hàng vay. Do đó để đảm bảo quyền và lợi ích
của người đi vay và người cho vay thì giá trị của bất động sản được xác đinh
như sau:
 BĐS thế chấp phải được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Việc xác định giá trị bất động sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở cho xác
định mức cho vay của ngân hàng và không áp dụng khi xử lý bất động sản để
thu hồi nợ. Việc xác định giá trị của bất động sản thế chấp được lập thành văn
bản riêng hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng.
 Đối với bất động sản thế chấp không phải là quyền sử dụng đất, thì việc
xác định giá trị của bất động sản thế chấp do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ
chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá trị thị trường tại thời
điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của Nhà nước
( nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về
giá
 Đối với giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được xác định như
sau:

 Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển
nhượng giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu
tiền đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo
lãnh do ngân hàng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận giá đất thực
tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp. Ngân hàng xem
xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay.
 Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều
năm, thì giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh gồm tiền để đền
bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có)
tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã
sử dụng.
 Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê
đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị
quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước
đó khi được miễn giảm.
 Giá trị bất động sản thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức
và các quyền phát sinh từ bất động sản đó, nếu các bên có thoả thuận hoặc
pháp luật có quy định. Trong trường hợp bất động sản thế chấp có vật phụ,
thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị bất động sản thế chấp, nếu chỉ thế
chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị
bất động sản thế chấp khi các bên có thoả thuận.
3.5 Phạm vi bảo đảm tiền vay của bất động sản thế chấp
Một bất động sản bảo quản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng. Trường hợp bất động sản

được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng, thì
phải có đủ các điều kiện:
 Các giao dịch đảm bảo liên quan đến bất động sản này đã được đăng ký tại
cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
 Các tổ chức tín dụng cùng chấp nhận một bất động sản thế chấp, bảo lãnh
phải thoả thuận nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan
đến bất động sản bảo đảm, về việc xử lý bất động sản bảo đảm để thu hồi nợ
nếu khách hàng không trả nợ
 Gía trị bất động sản thế chấp được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng
bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm, trừ trường
hợp có quy
định khác
 Trường hợp thế chấp bất động sản có khoản vay hợp vốn, các tổ chức tín
dụng tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận cử đại diện quản lý bất động
sản và giấy tờ của bất động sản thế chấp, không phân biệt đó là tổ chức tín
dụng nước ngoài, tổ chức tín dụng liên doanh hay tổ chức tín dụng Việt Nam.
II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP
1. Khái niệm và vai trò định giá bất động sản
1.1 Khái niệm định giá bất động sản
Có nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá bất động sản, thông
thường người ta hay sử dụng 2 khái niệm sau:
 Định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ đã được xác định.
 Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất
cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn

bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.
Như vậy định giá bất động sản là một công việc phức tạp, nó không chỉ
mang tính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm định giá
phải có kiến thức chuyên môn về nghệ thuật vững vàng và sự nhạy cảm tốt
đối với thị trường. Quá trình định giá bất động sản là quá trình áp dụng các
phương pháp khoa học để định giá trị của tài sản bất động sản đó. Quá trình
này không thể tách rời với mục đích định giá bất động sản.

1.2 Vai trò định giá bất động sản
Thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển rất sôi động, cầu bất
động sản lớn hơn cung rất nhiều, cùng với nạn đầu cơ bất động sản, những
cơn sốt ảo làm cho giá cả thị trường tăng lên rất cao và không phản ánh đúng
giá trị thực của bất động sản. Chính vì vậy định giá bất động sản có vai trò rất
quan trọng trong việc xác định giá trị phù hợp của bất động sản góp phần
minh bạch cho thị trường bất động sản. Định giá bất động sản là rất cần thiết
khi đưa ra quyết định liên quan đến bất động sản như mua bán, chuyển
nhượng, thế chấp, bảo lãnh…
Đối với việc định giá bất động sản thế chấp thì khoản vay được bảo
đảm bằng lợi tức bất động sản. Những người cho vay chỉ muốn cho vay đối
với một khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có
thể xảy ra trong giao dịch. Thông thường, khoản vay được bảo đảm bằng
chính giá trị tài sản đang mua nên trong trường hợp người vay không trả được
nợ thì giá trị tài sản bảo đảm đựơc thế chấp sẽ là cơ sở để đảm bảo cho khoản
vay đó.
Mục tiêu chính của định giá thế chấp là quyết định tổng giá trị của tài
sản được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trường hợp
này, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa bất động sản đó vào thị
trường vào một thời điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi. Do
đó, người định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài
sản bất động sản trong trường hợp điều kiện thị trường bất lợi. Giá trị định giá
này có thể khác xa so với định giá bán trên thị trường. Việc định giá thế chấp
là định giá khoản vay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi
ro quá mức
2. Nguyên tắc định giá bất động sản
2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích
khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều
kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Xét về mặt vật chất, một bất
động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn được
nhiều nhu cầu nhất. Xét về mặt pháp lý, một bất động sản được đánh giá là sử
dụng cao nhất, tốt nhất khi các quyền sở hữu về bất động sản đó được Nhà
nước thừa nhận và bảo hộ.
2.2 Nguyên tắc thay thế
Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và
một cách sử dụng cũng có thể có nhiều bất động sản đáp ứng được. Vì thế
một bất động sản tương tự có thể thay thế sử dụng cho một bất động sản khác.
Người mua không bao giờ trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công
năng với bất động sản khác và bất động sản nào có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn
các nhà đầu tư hơn.
2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi những lợi ích tương
lai tài sản mang lại cho chủ đầu tư. Vì vậy để thẩm định một cách hợp lý và
chính xác, người định giá phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải
dựa vào các khoản lợi ích đó để tính giá trị tài sản.
2.4 Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một bất động sản
phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của bất động
sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu
2.5 Nguyên tắc cung- cầu
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi tác động qua lại
của cung cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung. Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung, giải thích sự khác nhau về giá

cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong
đô thị. Như vậy khi định giá bất động sản người định giá phải tiến hành phân
tích cung cầu, đánh giá các nhân tố tác động đến cung cầu bất động sản tại
thời điểm định giá, dự báo xu hướng vân động của cung – cầu bất động sản.

2.6 Nguyên tắc nhất quán.
Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một bất động sản chỉ trên cơ sở
một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Sự nhất quán
thể hiện giữa mục đích đầu tư vào bất động sản với mục đích sử dụng bất
động sản, trong đó mục đích sử dụng bất động sản là căn cứ mang tính pháp
lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích định giá. Vì vậy, khi định giá
một bất động sản, người định giá phải căn cứ vào mục đíchsử dụng chính của
bất động sản đó để định giá, không được lẫn lộn với định giá tiềm năng
2.7 Nguyên tắc cạnh tranh.
Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản thì cạnh tranh
trở nên có tính hấp dẫn, điều đó có nghĩa là “Lợi nhuận làm phát sinh cạnh
tranh”. Có thể cạnh tranh về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh về tính
phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong nội bộ cung-cầu; giữa cung và cầu; cạnh
tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực trong cả nước. Do đó,
người định giá cần phải xem xét khả năng sinh lời, vị trí, đặc điểm của bất
động sản, dự báo tình sử dụng của bất động sản… để từ đó có phương pháp
định giá phù hợp, chính xác.
2.8 Nguyên tắc thực tế.
Định giá phải được dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng của bất động sản,
nhưng sử dụng này không được trái với quy hoạch. Đối với việc định giá đất,
khi định giá đất chưa sử dụng cần đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng
đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc thực hiện
nguyên tắc thực tế đảm bảo cho bất động sản được giá trị cao nhất tại thời
điểm định giá.
Như vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải biết kết
hợp và sử dụng các nguyên tắc trên. Đây là điều kiện tiên quyết đến sự thành
công của quá trình định giá một bất động sản.

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên
thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên;
ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống.
Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như:
3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
3.1.1 Các yếu tố tự nhiên
 Vị trí bất động sản :Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay tại
các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao
hơn những bất động sản nằm ở các vị trí khác
 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư
trong vùng. Những thửa đất có kích thước, diện tích tối ưu sẽ có giá trị cao
hơn và ngược lại.
 Địa hình bất động sản tọa lạc: Những bất động sản ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường hay
những khu vực có địa hình không thuận lợi thì giá sẽ thấp hơn và ngược lại
 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản: nếu 2 bất động sản có
giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì
giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến
giá trị của bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu
mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai làm cho giá trị bất động sản
bị sút giảm và ngược lại.
3.1.2 Các yếu tố kinh tế
 Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm từ
bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản
đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển
nhượng của nó càng cao và ngược lại.
 Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng
3.1.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường
 Tính hữu dụng của bất động sản: một bất động sản có tính hữu dụng cao,
thỏa mãn nhiều nhu cầu sử dụng thì giá càng cao và ngược lại.
 Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: Cầu bất động sản trên thị trường
càng cao thì giá càng cao và ngược lại.
3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
 Tình trạng pháp lý của bất động sản: bất động sản có đầy đủ các giấy tờ
pháp lý hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn các bất động sản có giá không hợp
lệ
 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế
về quyền SDĐ, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản
3.3 Các yếu tố chung bên ngoài
3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý
 Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản
nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng

 Các chính sách tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm
cho giá bất động sản.
 Các chính sách tác động trực tiếp:
 Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
 Chính sách thuế, tín dụng…
3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
 Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực
 Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
 Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực
 Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng)
 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với khu
vực khác
 Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
 Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
 Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
 Mức độ lạm phát chung
 Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng
3.3.3 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu
vực mà mật độ dân số độtnhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì
giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt
khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình
độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng
đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong bất động sản,
tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình

cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên
quan đến thuyết phong thuỷ.
4. Quy trình định giá bất động sản
Định giá bất động sản bao gồm nhiều bước có trật tự và logic, điều này
giúp nhà định giá đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Quá trình định giá
gồm các bước sau:
4.1. Xác định vấn đề định giá
Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của bước này là
giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các
điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời là
căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Để đạt được mục đích trên cần phải làm rõ các vấn đề:
 Nhận biết các đặc tính vật chất của bất động sản mục tiêu: vị trí, kích
thước lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ
bất động sản...
 Nhận biết các đặc điểm pháp lý của bất động sản mục tiêu: các giấy tờ về
quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, các giấy phép và các
điều khoản hạn chế khai thác.
 Xác định rõ mục đích định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm...
 Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm
giá trị bồi thường
 Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá
 Xác định ngày định giá có hiệu lực
 Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành
4.2 Lâp kế hoạch định giá
Dựa trên thông tin sơ bộ mà khách hàng cung cấp, nhân viên định giá
lựa chọn các thông tin cần thu thập, sau đó sẽ thực hiện các công việc sau:

 Lập lịch trình làm việc: phụ thuộc vào khối lượng công việc
 Yêu cầu nhân lực: phụ thuộc vào đặc điểm của công việc định giá
 Các yếu tố cần nhận biêt:
 Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền tài sản, trạng
thái cung cầu, đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định
giá.
 Nhận biết các tài liệu dùng trong quá trình định giá: tài liệu về tài sản
mục tiêu, văn bản pháp quy liên quan, tài liệu về chứng cứ và các động
thái thị trường.
 Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông
tin và các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được.
 Xác định nguồn thông tin
 Thiết kế chương trình, thời biểu công tác.
 Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.
4.3 Thu thập tài liệu
 Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu
 Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.
 Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên
quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng.
 Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội.
 Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin
4.4 Phân tích thông tin
4.4.1 Phân tích thị trường
 Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh tế,
xã hội, môi trường, chính sách của chính phủ cho vùng đó. Phân tích xu
hướng để biết xem thông tin này ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến bất
động sản định giá.

 Thông tin cụ thể:
 Phân tích thông tin về bất động sản mục tiêu
 Phân tích thông tin về bất động sản so sánh
 Phân tích thị trường
 Cung : danh mục bất động sản đang giao dịch, các bất động sản
được mời chào, tỷ lệ hấp thụ của thị trường...
 Cầu:
 Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
4.4.2 Ước tính giá trị
Liên quan đến sử dụng cao nhất tốt nhất nghĩa là giá trị ngày hôm nay
đã phải là cao nhất tốt nhất chưa
Các kỹ thuật định giá:
 Phương pháp so sánh: so sánh những mảnh đất giống với bất động sản đã
được bán trên thị trường
 Phương pháp phân phối: xác định giá của bất động sản đã được bán rồi
phân phối giá đất và giá công trình, có hai cách để phân phối giá trị:
 Thiết lập tỷ lệ mối quan hệ phổ biến giữa công trình và đất
 Phân tích so sánh
 Phương pháp rút ra: ước lượng giá đất từ giá bán bất động sản – chi phí
phát triển bất động sản ( phương pháp giá trị còn lai)
 Phưong pháp chia nhỏ: dùng định giá với mảnh đất lớn, có thể chia theo lô
hoặc chia theo hạng mục công trình
 Kỹ thuật giá trị còn lại của đất ( phương pháp lợi nhuận): áp dụng với bất
động sản có tính độc quyền nhất định)
 Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất.
4.5 Lựa chọn phương pháp định giá
Dựa vào mục tiêu định giá và sự sẵn có của thông tin để lựa chọn các

phưong pháp định giá phù hợp. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý,
sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp.
Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của tài
sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục tiêu và nguyên tắc định giá
chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều
phương pháp định giá
4.6 Chuẩn bị báo cáo định giá
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết
luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự
hiểu lầm có thể xảy ra. Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo định giá phải
được trình bày một cáchrõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số
liệu, các phân tích, kết quả và kết luận
4.7 Báo cáo định giá
Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ
tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi
của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Dó đó, nội dung của báo cáo
phải thể hiện rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá
Nội dung của báo cáo định giá:
 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá.
 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.
 Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được.
 Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng được.
 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị
trường làm cơ sở để định giá.
 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp
nhận, các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của bất động sản.

 Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.
 Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính.
 Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận.
 Hạn chế khả năng tiến hành điều tra thực tế.
 Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc trì
hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng.
 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định
giá.
 Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng.
 Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách
nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá.
 Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng
 Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu
chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản.
 Các báo cáo định giá cũng cần được lưu giữ trong một thời gian nhất định.
5. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất
động sản thế chấp
5.1 Phương pháp so sánh
5.1.1 Khái niệm
Là phương pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động
sản tương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các
giao dịch trên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào
các thông tin trên thị trường để định ra giá trị của bất động sản mục tiêu
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế
Phương pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài
sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh.

5.1.2 Nội dung của phương pháp
Khi sử dụng phương pháp người định giá cần tìm kiếm các đặc tính của
bất động sản và các giao dịch là cho giá của bất động sản khác nhau, cố gắng
xác định bằng chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các bất động sản
so sánh với bất động sản mục tiêu.
Việc định giá bất động sản thường tiến hành theo các bước sau:
 Bước 1: Tim kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trong
thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá
về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như vị trí, kiểu cách,
điều kiện môi trường, ghi chép những vấn đề đằng sau những con số thu thập
được. Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng
vật chất của bất động sản, mặt bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng có
liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao
dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch.
 Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh
được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có
thể so sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông
tin cần bổ sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân
tích các bất động sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất
của giao dịch.
 Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất
để tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản
để so sánh. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ở trong
cùng một khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản cần định giá;
để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc định giá người định giá nên
sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính
thống để tiến hành phân tích.

 Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và
bất động sản chứng cứ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành
điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất
động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản
chứng cứ. Nếu bất động sản chứng cứ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn
bất động sản mục tiêu thì tiến hàng điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất
động sản chứng cứ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một trong hai cách
điều chỉnh đó là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên
cơ sở cộng trừ đơn giản.
 Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động
sản đã điều chỉnh
Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về
bất động sản mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho
phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ
yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử
dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi. Khi điều chỉnh cần thuân
theo nguyên tắc lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn. Nếu bất động sản so
sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống và ngược lại.
Nhưng điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có
bằng chứng thị trường để chứng minh
5.1.3 Yêu cầu của phương pháp
Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tương tự và trong
cùng một vùng với bất động sản mục tiêu. Các bất động sản tương tự là đồng
nhất. Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch ở những thời gian
gần đây ( mang tính tương đối). Trong thị trường tương đối ổn định thì thời
gian gần đây có thể là một năm hoặc dài hơn. Nếu thị trường biến động thì
thời gian gần đây càng ngắn càng tốt. Nếu không có giao dịch nào trong thời

gian gần đó thì có thể mở rộng việc xem xét ( mang tính chất hướng dẫn) để
phát hiện ra xu hướng thị trường.
Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường, tiến
hành so sánh và kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố chính
ảnh hưởng đến giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá.
Người định giá luôn đặt câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào
làm thay đổi giá bất động sản, nghiên cứu trên thị trường giá bất động sản cần
định giá.
Phương pháp này không có công thức hay mô hình mà phải dựa vào sự hiện
diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm được các dấu hiệu của giá
trị. Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được, người định giá
phải có ý thức tập hợp và lưu trữ thông tin. Phương pháp này cũng đòi hỏi thị
trường phải ổn định
5.1.4 Ưu điểm của phương pháp
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất
trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm sau:
 Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có
công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
 Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng
rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó
có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
 Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người
ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá bất động sản
5.1.5 Hạn chế của phương pháp
 Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định
giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy

ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện
tại của bất động sản.
 Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ
thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với bất động sản tạo ra
thu nhập, người đầu tư quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự
báo cho các nguồn tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh giá bán bất
động sản tạo ra thu thập là rất khó khăn.
 Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế
tính thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải tạo
đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh
được, người định giá cần phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân
cận. Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định
giá phải tìm hiểu đầy đủ các đặc điểm của người bán và người mua khi tham
giá giáo dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham
giá giao dịch thì có thể dẫn đến những kết luận thiếu chính xác
5.1.6 Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản thế chấp
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sảm đảm
bảo chủ yếu diễn ra với các tài sản là bất động sản. Người định giá phải tìm ra
giá trị cụ thể của bất động sản. Với những ưu điểm trên thì phương pháp so
sánh rất phù hợp trong việc định giá bất động sản thế chấp.Việc tìm ra giao
dịch của các bất động sản tương tự và việc tìm kiếm sự khác biệt giữa bất
động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị trường là không mấy khó
khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so sánh là rất phù hợp bởi nó
phản ánh giá trị thị trường của bất động sản. Tuy nhiên việc áp dụng phương
pháp này cũng sẽ gặp khó khăn. Có thể khi tiến hành định giá cho vay, bất
động sản được đánh giá cao do các giao dịch trước đó của các bất động sản so
sánh cũng được đánh giá cao. Tuy nhiên với thị trường không ổn định và

thông tin thiếu chính xác như thị trường bất động sản nước ta hiện nay thì
việc trong tương lai bất động sản đó còn đủ khả năng thanh toán nợ cho Ngân
hàng hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của Chính phủ và biến
động của thị trường. Vì vậy khi áp dụng phương pháp này, người định giá
phải có kinh nghiệm tiến hành định giá thích hợp, có kiến thức tốt để có thể
kiểm tra kỹ các yếu tố quyết định giá bất động sản, những thay đổi nào cần
thiết phải điều chỉnh.
5.2 Phương pháp đầu tư
5.2.1 Cơ sở của phương pháp đầu tư
Như ta đã biết bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu
nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau. Phương pháp đầu tư dựa
trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Giá trị hiện hành của bất động sản
ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể
nhận được từ bất động sản.
Khi người định giá được yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong
tài sản ở đó giá trị là số lượng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với bất động
sản cho thuê thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà người đi thuê sẽ
phải trả cho cho người sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của người sở hữu
đầu tư vào bất động sản trên số vốn của họ. Trong thực tế có nhiều trường
hợp ngược lại, tức là nhà định giá xác định được thu nhập thuần mà một tài
sản sinh ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu tư, từ đó tính toán tổng số
vốn mà nhà đầu tư bỏ ra cho tài sản. Cũng có trường hợp bất động sản không
được đầu tư nhưng cũng có thể dự báo được chính xác thu nhập bằng cách so
sánh với bất động sản tương tự đã được đầu tư. Tóm lại cơ sở lý luận của
phương pháp đầu tư là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá vốn hiện
tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản.
5.2.2 Nội dung

Định giá bất động sản theo phương pháp đầu tư, ta phải tiến hành các
bước sau:
 Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà bất động sản mang lại,
có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
 Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,
như chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các dịch vụ, tiền thuế phải nộp.
 Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của bất động sản
tương tự.
 Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản
mục tiêu
5.2.3 Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp đầu tư
 Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải am hiều về tài sản
và có tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt
nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được từng
bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư.
 Trong thực tế có nhiều bất động sản được cho thuê và người ta có thể biết
trước thu nhập hàng năm của nó. Còn đối với trường hợp bất động sản không
cho thuê, người ta cũng có thể dự đoán giá trị cho thuê bằng cách so sánh với
các bất động sản tương tự đã được cho thuê. Trong trường hợp này đòi hỏi
người định giá phải xác định được mối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và
giá trị vốn. Cách thức chuyển đổi và sử dụng số nhân, đựơc biết như những
năm mua (YP). Số nhân được miêu tả một cách phù hợp với giá trị hiện tại
của một đồng vốn/năm. Số nhân này được tình toán trên cơ sở tỷ lệ sinh lời
yêu cầu tài sản của nhà đầu tư, là tài khoản lợi tức mà ông ta mong muốn
nhận được. Lợi tức này phản ánh chất lượng đầu tư khi so sánh với việc đầu
tư vào bất động sản khác và các việc đầu tư khác. Do đó khi sử dụng phương
pháp này người định giá phải chú ý xem xét đến các yếu tố có thể ảnh hưởng

đến quyết định của nhà đầu tư khi lựa chọn lợi tức yêu cầu của mình.
5.2.4 Ưu điểm của phương pháp đầu tư
 Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp
những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
 Nói chung phương pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng
tiền.
 Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể
so sánh được, với các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy
cao.
5.2.5 Nhược điểm của phương pháp đầu tư
 Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi
thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong
tương lai.
 Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
tương lai.
 Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính
toán. Trong các trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu
tố chủ quan.
5.2.6 Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá bất động sản thế chấp
Các bất động sản dùng để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị
và mục đích sử dụng: có thể là nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, cao ốc văn
phòng, nhà xưởng… mỗi bất động sản thế chấp có thể có những phương pháp
định giá phù hợp nhẩt. Phương pháp đầu tư rất phù hợp với các bất động sản
cho luồng thu nhập ổn định như cao ốc văn phòng.
Đối với các bất động sản cho thuê ( như cao ốc văn phòng), khi xác
định giá trị của bất động sản này người định giá thường sử dụng phương pháp
đầu tư, vì các bất động sản cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm,

trong một khoảng thời gian nhất định, người ta có thể chuyển đổi tất cả các
loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. Chỉ có
điều người định giá cần chú ý trong trường hợp toàn quyền sở dụng tài sản và
trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng. Toàn quyền sử
dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó có quyền vĩnh
viễn trong việc nhận thu nhập, trường hợp này có thể xác định giá trị bất động
sản bằng cách chuyển hóa thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo
tỷ suất chiết khấu ban đầu.
Còn trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một
là chủ sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuê bất động sản để
người đi thuê phát triển và hưởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong
giai đoạn cho thuê, hai là người chủ sở hữu hoặc người đi thuê cho thuê lại
bất động sản để hưởng lãi trên tiền cho thuê bất động sản, phương pháp định
giá bất động sản trong trường hợp này cũng tương tự trường hợp trên nhưng
có sự khác biệt là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng giai đoạn khác nhau
thì khác nhau chứ không phải vĩnh viễn như trường hợp toàn quyền sử dụng
5.3 Phương pháp chi phí
5.3.1 Khái niệm và ý nghĩa
Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua
chi phí tạo nên bất động sản xác định bất động sản mục tiêu thông qua viêc
xác định chi phí của bất động sản tương tự như vật thay thế. Đối với bất động
sản mới, chi phí thay thế (tái tạo) bất động sản mục tiêu là chi phí đối với bất
động sản mới. Đốivới bất động sản cũ, tính hao mòn lỗi thời của bất động sản
mục tiêu. Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó có
nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm thấy một bất động sản tương tự như bất
động sản của chúng ta. Nhưng bất động sản lại có rất nhiều mục đíchsử dụng,
mỗi mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất

định. Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ
chức hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài sản như vậy trên thị
trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các bất động sản
tương tự làm cơ sở cho việc định giá các bất động sản cùng loại. Vì vậy để
định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra bất động sản
đó. Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu thành bất động sản
đó. Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các bất động sản cấu thành tạo nên
bất động sản đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về bất động sản.
Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi
phí của đất cộng với chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định
giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của bất động sản có chất liệu giống hoặc gần
giống với chất liệu của bất động sản cần định giá
5.3.2 Nội dung của phương pháp
 Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản, coi nó là mảnh
đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trong đất, bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công
trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán.
 Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng xét trên mọi
nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.
 Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền
giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
 Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị
ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
5.3.3 Ưu điểm của phương pháp
 Ưu điểm của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các
bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động

sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai.
Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác
không sử dụng được.
 Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các
giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ
thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu
nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc và làm
việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu
biểu hiện của sự thái quá.
5.3.4 Hạn chế của phương pháp
Đối với phương pháp này công việc khó khăn nhất của người định giá
là xác định đúng, đủ chi phí cũng như phần giảm giá của bất động sản, bởi với
những chi phí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm được ra giá trị
của nó, còn với chi phí vô hình thì việc ước lượng chúng lại là vấn đề khó
khăn hơn. Bởi vậy phương pháp này thường có một số hạn chế sau:
 Phương pháp này dựa vào các dữ liệu thị trường cho nên hạn chế của
phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.
 Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ
phận chưa chắc đã bằng giá trị của toàn bộ.
 Việc ước giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan
của người định giá chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích
lũy.
 Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và
phải có kinh nghiệm
5.3.5 Vận dụng phương pháp vào định giá bất động sản thế chấp
Phương pháp thường được sử dụng để định giá các bất động sản thế
chấp có giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó

như: nhà máy điện, nhà máy xi măng,… mà chúng ít được giao dịch trao đổi
trên thị trường. Những mặt hạn chế của phương pháp so sánh lại là điểm
mạnh của phương pháp này. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các
loại chi phí người định giá cần chú ý : nếu những chỗ thay thế được mà xây
dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng
là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải
trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó rất khó xác định,
nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân người định giá.
5.4 Phương pháp thặng dư
5.4.1 Khái niệm
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư.
Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, nguyên
tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một bất
động sản được xác định trên cở sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm
cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu
Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà
đầu tư nào có lợi thế hơn đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất
sinh lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã
bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai. Các cơ hội đầu tư là bình đẳng cho
tất cả mọi ngừơi. Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu tư được coi là một
bộ phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản. Để xác định giá trị một tài sản, vì vậy
có thể dung cách cộng tới. Theo đó, giá trị thực, giá trị khách quan, giá trị
công bằng của một tài sản, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ
bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi
đầu tư vào tài sản hay dự án đó
Với quan niệm như vậy, giá trị của bất động sản mục tiêu cần và có thể
được xác định bằng cách trừ lùi. Nó là số vốn còn lại sau khi đã được xác

định giá thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản.
5.4.2 Nội dung phương pháp
 Bước1 : Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản mục
tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
 Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay
phương pháp đầu tư.
 Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng,chi
phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây
dựng.
 Bước 4: Xác định giá trị còn lại ( hay còn gọi là giá trị thặng dư bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi chi phí phát triển.)
 Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị
còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu (
các chi phí đầu tư hợp lý để có bất động sản cho việc phát triển ) gồm các giả
định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và
lợi nhuận có liên quan.
5.4.3 Ưu điểm
 Đây là phương pháp thích hợp để ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
 Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội
đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí
xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện các dự án
phát triển bất động sản.
5.4.4 Hạn chế
 Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất.
 Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi theo các điều kiện của thị trường.
 Giá cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.

Khóa Luận Hoạt Động Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp, 9 điểm.doc

Khóa Luận Hoạt Động Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp, 9 điểm.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Khóa Luận Hoạt Động Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp, 9 điểm.doc

Similar to Khóa Luận Hoạt Động Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp, 9 điểm.doc (20)

More from luanvantrust.com DV viết bài trọn gói: 0917193864

More from luanvantrust.com DV viết bài trọn gói: 0917193864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Khóa Luận Hoạt Động Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp, 9 điểm.doc