Tugas

1. Analisis Industri & Analisis Perusahaan
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Keputusan investasi bagi para investor mengandung risiko dan ketidakpastian. Investor tidak
mengetahui dengan pasti hasil yang akan diperolehnya dari investasi yang dilakukannya. Yang
bisa ia lakukan adalah memperkirakan berapa keuntungan yang diharapkan dari investasinya, dan
seberapa jauh kemungkinan hasil yang sebenarnya nanti akan menyimpang dari hasil yang
diharapkan. Pengetahuan tentang risiko merupakan suatu hal yang penting untuk dimiliki oleh
setiap investor maupun calon investor. Seorang investor yang rasional, sebelum mengambil
keputusan investasi harus mempertimbangkan dua hal, yaitu pendapatan yang diharapkan
(expected return) dan risiko (risk) yang tergantung pada jenis investasinya. Apabila investor
mengharapkan untuk memperoleh tingkat keuntungan yang tinggi, maka ia harus bersedia
menanggung risiko yang tinggi pula. Banyak masyarakat tertarik menginvestasikan dananya di
sektor properti dikarenakan harganya yang cenderung selalu naik. Kenaikan harga properti
cenderung naik disebabkan karena harga tanah yang cenderung naik, supply tanah bersifat tetap
sedangkan demand-nya akan selalu bertambah besar seiring dengan pertambahan jumlah
penduduk serta bertambahnya kebutuhan manusia akan tempat tinggal, perkantoran, pusat
perbelanjaan, taman hiburan dan lain-lain.
Sektor properti terdiri dari dua sub sektor yaitu sub sektor Real Estate dan Properti dan sub
sektor Konstruksi. Masing-masing sub sektor memiliki risiko sistematis dan risiko tidak sistematis.
Risiko sistematis merupakan risiko berkaitan dengan perubahan yang terjadi di luar pasar secara
keseluruhan, misalnya perubahan suku bunga, inflasi, resesi ekonomi, kebijakan ekonomi secara
menyeluruh, dan perubahan harapan investor terhadap perkembangan ekonomi. Risiko tidak
sistematis merupakan risiko yang tidak terkait dengan perubahan pasar secara keseluruhan, dan
terjadi karena karakteristik perusahaan atau institusi keuangan yang mengeluarkan sekuritas, misal
dalam kemampuan manajemen, kebijakan investasi, kondisi dan lingkungan kerja. Investasi di
sektor properti dan sektor konstruksi pada umumnya bersifat jangka panjang dan pertumbuhannya
sangat sensitif terhadap indikator makro ekonomi, seperti pertumbuhan ekonomi, laju inflasi,
tingkat suku bunga dan nilai tukar rupiah.

2. Analisis industri menjadi tahap penting yang harus dilakukan. Para investor dan analis dapat
mengidentifikasi peluang investasi, risiko dan return yang diharapkan ke depannya. Dalam analisis
industri, investor mencoba memperbandingkan kinerja dari berbagai industri, untuk bisa
mengetahui jenis industri apa saja yang memberikan prospek paling menjanjikan ataupun
sebaliknya. Setelah melakukan analisis industri, investor nantinya akan dapat menggunakan
informasi tersebut sebagai masukan untuk mempertimbangkan saham-saham dari kelompok
industri mana sajakah yang akan dimasukan dalam portofolio yang akan dibentuknya.
1.2 Permasalahan
Dari latar belakang tersebut, maka permasalahan yang akan dibahas dalam makalah ini antara
lain:
1. Bagaimana Analisis industri untuk sektor property dan real estate?
2. Bagaimana Analisis perusahaan untuk perusahaan yang termasuk dalam sektor property dan real
estate?
1.3 Tujuan
Tujuan dari pembuatan makalah ini, antara lain:
1. Untuk mengetahui bagaimana analisis industri untuk sektor property dan real estate.
2. Untuk mengetahui bagaimana analisis perusahaan yang termasuk dalam sektor property dan real
estate.
BAB 2
PEMBAHASAN
2.1 Gambaran Umum Sektor Property dan Real Estate
Menurut peraturan perundang-undangan di Indonesia, pengertian mengenai industri real estate
tercantum dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No.5 Tahun 1974 yang mengatur tentang
industri real estate. Dalam peraturan ini, pengertian industri real estate adalah suatu perusahaan
yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan dan pematangan tanah bagi keperluan usaha-
usaha industri termasuk industri pariwisata, yang merupakan suatu lingkungan yang dilengkapi
dengan prasarana-prasarana umum yang diperlukan. Sedangkan definisi properti menurut Surat
Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.05/KPTS/BK4PN/1995, properti adalah tanah

3. hak dan atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata
lain, property dan real estate merujuk kepada pengertian yang sama yaitu bangunan baik berupa
hak kepemilikannya beserta tanah tempatnya berada.
Produk yang dihasilkan dari industri real estate dan property sangatlah beragam. Produk
tersebut dapat berupa perumahan, apartment, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), gedung
perkantoran, pusat perbelanjaan berupa mall, plaza, atau trade center. Perumahan, apartment,
rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), dan gedung perkantoran termasuk dalam landed
property. Sedangkan mall, plaza, atau trade center termasuk dalam commercial building.
Perusahaan properti & real estate merupakan salah satu sub sektor industri yang terdaftar di
Bursa Efek Indonesia (BEI). Perkembangan industri property & real estate begitu pesat, terbukti
dengan semakin banyaknya jumlah perusahaan yang terdaftar di BEI. Pada tahun 1990-an jumlah
perusahaan yang terdaftar hanya sebanyak 22 perusahaan, namun memasuki tahun 2000-an hingga
tahun 2015 jumlah perusahaan terdaftar menjadi sebanyak 50 perusahaan.
2.2 Permasalahan dalam Sektor Industri Property dan Real Estate
Sektor properti merupakan sektor yang berperan cukup penting bagi perekonomian suatu
negara. Dengan tumbuhnya sektor properti menandakan adanya pertumbuhan ekonomi di
masyarakat. Selain itu, dengan berkembangnya sektor ekonomi akan memicu pembangunan
sektor-sektor lainnya. Dibanding tahun 1990-an, saat ini sektor properti telah tumbuh cukup pesat
di Indonesia. Hal tersebut ditandai dengan banyaknya perusahaan yang bergerak di bidang
property dan real estate. Pada tahun 1990-an perusahaan yang bergerak di bidang properti hanya
20-an perusahaan. Bahkan setelah terjadinya krisis tahun 1998, perusahaan properti yang mampu
bertahan hanya 20 perusahaan saja. Namun, dengan membaiknya kondisi perekonomian, industri
properti mulai bangkit dan hingga saat ini sudah terdapat 50 perusahaan properti yang terdaftar di
BEI. Belajar dari pengalaman sebelumnya, bahwa perusahaan yang mampu bertahan adalah
perusahaan yang memiliki struktur modal kuat, maka industri properti saat ini juga seharusnya
memiliki kebijakan struktur modal yang dapat membuatnya bertahan pada masa krisis global yang
terjadi pada 4 tahun terakhir ini.
Krisis global yang dimulai tahun 2008 bersumber dari banyaknya kredit macet perumahan
akibat pemberian kredit yang kurang selektif. Krisis di Amerika tersebut akhirnya berdampak pada
perekonomian dunia. Indonesia juga tidak luput dari dampak tersebut, bahkan pasar modal di

4. Indonesia juga sempat ditutup untuk menghindari anjloknya harga saham ke level yang lebih
rendah lagi.
Industri properti tidak dapat lepas dari kredit perumahan sehingga suku bunga yang berlaku
juga sangat berpengaruh pada industri properti. Oleh karena itu, industri properti harus lebih
berhati-hati dalam menyusun struktur modal serta dalam pemberian kredit karena suku bunga
merupakan faktor eksternal yang dapat memengaruhi struktur modal. Jika tidak berhati-hati,
perusahaan dapat mengalami pailit bahkan harus ditutup. Terlebih apabila terjadi krisis seperti
yang telah disebutkan di atas. Pada saat krisis, masyarakat mungkin tidak akan mampu membayar
bunga kredit property yang telah berlaku. Jika tidak ada pemasukan, perusahaan akan kesulitan
membayar hutangnya yang telah digunakan untuk operasional perusahaan.
Satu hal yang perlu diperhatikan, suku bunga merupakan faktor eksternal yang tidak dapat
dimanipulasi oleh perusahaan. Selain suku bunga, perubahan kurs dan tingkat inflasi juga
merupakan faktor eksternal yang dapat memengaruhi struktur modal. Pada akhirnya perusahaan
akan menyusun struktur modal berdasarkan faktor internal dengan pertimbangan meminima lkan
risiko yang mungkin terjadi akibat perubahan faktor eksternal untuk mendapatkan struktur modal
yang optimal.
2.3 Profil Perusahaan yang termasuk sektor Property dan Real Estate
Dari 50 perusahaan yang termasuk dalam sektor industri property dan real estate, saya
mengambil 5 sampel perusahaan. Antara lain Agung Podomoro Land, Tbk; Alam Sutera Reality,
Tbk; Ciputra Development, Tbk; Pakuwon Jati, Tbk dan Sentul City, Tbk. Berikut profil
singkatnya:
2.3.1 Agung Podomoro Land, Tbk
PT Agung Podomoro Land, Tbk. (APLN) merupakan bagian dari Agung Podomoro Group
(APG), yang merambah bisnis properti sejak tahun 1969. APLN didirikan dengan nama PT Tiara
Metropolitan Jaya berdasarkan Akta No. 29 tanggal 30 Juli 2004. Agung Podomoro Group (APG)
merupakan perusahaan pengembang terbesar di sektor properti dan didirikan oleh Alm. Bp. Anton
Haliman pada awal tahun 70-an yang kemudian sejak tahun 1986 diteruskan oleh Bp. Trihatma
Kusuma Haliman.
APLN hadir di tengah ketatnya persaingan di industri real estate dan bisnis properti dengan
warna baru yang lebih modern dan unik dalam sistem pengelolaan bidang ritel, komersial, dan
pemukiman yang di tawarkan. Berbeda dengan pengembang konvensional lain, APLN tidak

5. berfokus pada persediaan lahan yang luas, namun lebih pada perputaran modal yang cepat dengan
konsep “fast churn”, yang menjadikan APLN sebagai pengembang unik dibanding pengembang
pesaing. APLN yang sampai saat ini telah berkarya selama 33 tahun dengan Agung Podomoro
Grup sebagai induk perusahaan telah berkecimpung di dunia usaha properti. Salah satu bentuk
keberhasilan di dalam pengembangan hunian vertikal yaitu apartemen tersebar di beberapa
wilayah Jakarta Selatan, Jakarta Pusat, Jakarta Barat, dan Jakarta Utara. Hingga tahun 2012,
Agung Podomoro Group telah menyelesaikan 16 apartemen, 15 kawasan hunian, dan 16 kawasan
komersial mixed-use. Sertifikat ISO 9001 untuk Menteng Executive Apartment dan Bukit Gading
Mediterania di Kelapa Gading adalah sebuah pernyataan akan kapabilitas dan komitmen
manajemen APG yang profesional terhadap para pemegang saham-nya.
2.3.2 Alam Sutera Reality, Tbk
PT Alam Sutera Realty Tbk. adalah anak perusahaan dari grup Argo Manunggal yang
bergerak di bidang property developer, didirikan oleh Harjanto Tirtohadiguno beserta keluarga
pada 3 November 1993. Awalnya perusahaan ini bernama PT Adhihutama Manunggal, kemudian
berganti nama menjadi PT Alam Sutera Realty Tbk pada 19 September 2007. Selain di Serpong,
Alam Sutera sekarang juga sedang mengembangkan kawasan di daerah, Cikokol, Pasar Kemis dan
Bali.
Pada tahun 1994 PT Alam Sutera Realty Tbk. mulai mengembangkan proyek pertama di
sebuah kawasan terpadu bernama Alam Sutera yang terletak di Serpong Utara, Tangerang Selatan
dan Pinang, Kota Tangerang, provinsi Banten dan berlanjut hingga saat ini. Selain itu Alam Sutera
juga melakukan pengembangan ke daerah Bali. Perusahaan ini menjadi perusahaan publik dan
tercatat di Bursa Efek Indonesia sejak tanggal 18 Desember 2007. Saat ini perumahan Alam Sutera
merupakan price leader untuk kawasan Serpong dimana harga tanah di Alam Sutera mencapai 13,7
jt/m2 untuk residensial dan 12,5 jt/m2 untuk komersial pada tahun 2014. Hal ini karena dibukanya
akses tol langsung (Via tol Jakarta-Merak) ke kawasan Alam Sutera pada tahun 2009. Konsep
bisnis ke depannya adalah untuk membangun properti yang mendatangkan nilai sewa seperti pusat
perbelanjaan, perkantoran, hotel, dan exhibition center.
Kawasan yang telah berhasil dikembangkan adalah perumahan, apartemen, mall, dan
superblock di kawasan Serpong, Kota Tangerang Selatan, dengan posisi yang berdekatan dengan
beberapa pengembang besar, antara lain BSD, Summarecon Serpong, Paramount Serpong, dan
Lippo Village. Lokasi yang menjadi pusat pengembangan saat oleh Alam Sutera adalah Alam

6. Sutera Superblock (kawasan komersial dan juga perumahan Sutera Victoria) dan perumahan
Suvarna Padi Golf Estate di Pasar Kemis Tangerang. Perumahan ini juga dilengkapi dengan
fasilitas umum dan sosial seperti rumah ibadah, taman bermain, rumah sakit, mal dan hotel.
Keunggulan yang dimiliki oleh Alam Sutera adalah akses langsung Jakarta via Tol Jakarta-Merak.
2.3.3 Ciputra Development, Tbk
PT Ciputra Development Tbk (IDX: CTRA) adalah salah satu perusahaan properti
Indonesia terkemuka. Didirikan pada tahun 1981, pengembangan properti perumahan skala besar
dan komersial adalah keahlian bisnis dan inti perusahaan. Berkantor pusat di Jakarta, perusahaan
telah memperluas operasinya dan saat ini mengembangkan dan mengoperasikan properti
perumahan dan komersial dalam kota besar di seluruh Indonesia maupun proyek internasional
yang terletak di Cina. Properti komersial Dikembangkan meliputi pusat perbelanjaan, hotel,
apartemen dan lapangan golf. Rentang properti luas dan jaringan yang kuat mempromosikan
perusahaan untuk menjadi salah satu perusahaan properti yang terdiversifikasi dalam hal produk,
lokasi dan segmentasi pasar. Perusahaan pertama kali terdaftar di pasar saham pada tahun 1994
dan juga telah mencatatkan anak perusahaan, PT Ciputra Surya Tbk ("CTRS") dan PT Ciputra
Property Tbk ("CTRP"), yang memiliki bisnis inti yang sama.
2.3.4 Pakuwon Jati, Tbk
PT. Pakuwon Jati Tbk (IDX: PWON) atau yang dikenal sebagai divisi Pakuwon Group
merupakan perusahaan publik yang bergerak dalam bidang real estate dan bermarkas di Surabaya,
Indonesia. Perusahaan ini didirikan pada tahun 1982. Saat ini, PT. Pakuwon Jati mempunyai
beberapa development di Surabaya, antara lain pembangungan apartemen Supermall Mansion di
Pakuwon Indah, pembangunan TP 5, TP 6, dan The Peak Residence di Surabaya Tengah. Di
Pakuwon City sedang dilaksanakan pembangunan apartemen Educity. Baru-baru ini, PT. Pakuwon
Jati membangun development terbaru, yakni Grand Pakuwon, yang terletak di sebelah barat
Surabaya, di daerah Margomulyo dan Tandes.
2.3.5 Sentul City, Tbk
Sentul City adalah sebuah kawasan "kota pegunungan" seluas kira-kira 3000 hektare yang
berada di Kecamatan Babakan Madang, Kabupaten Bogor, di sebelah timur Kota Bogor yang
dikembangkan oleh PT Sentul City Tbk. Kawasan ini, dibangun sebagai tempat hunian sekaligus
pariwisata, berada di ketinggian 215-500 meter di atas permukaan laut. Di Sentul City terdapat

7. berbagai fasilitas publik seperti Bellanova Country Mall, Sekolah Pelita Harapan, KB/TK/SDS
TARUNA BANGSA, Sentul Wonderland Outbound Kids, tempat olah raga, dan lain-lain.
PT. Bukit Sentul (sekarang PT. Sentul City, Tbk) berdiri pada April 1993 dan mulai
melakukan pemasaran kawasan Bukit Sentul tersebut pada September 1993. Perumahan ini
didirikan oleh Salimin Prawiro Sumarto, dan Tommy Soeharto Kegiatan pembangunan perumahan
dan infrastruktur dimulai pada Januari 1994. Pada tahun 1997, dibuka akses langsung ke kawasan
ini melalui pintu gerbang tol Sentul Selatan.
2.4 Analisis Perusahaan
Dalam analisis perusahaan akan dibahas 2 komponen utama dalam analisis fundamental, yaitu
EPS dan rasio P/E. Berikut penjabaran dan analisisnya:
2.4.1 EPS dan Laporan Keuangan
EPS (Earning Per Share) adalah laba bersih yang siap dibagikan kepada pemegang saham
dibagi dengan jumlah lembar saham perusahaan. Laporan keuangan ini merupakan informasi
akuntansi yang menggambarkan seberapa besar kekayaan perusahaan, seberapa besar penghasilan
yang diperoleh perusahaan serta transaksi-transaksi ekonomi apa saja yang telah dilakukan
perusahaan yang bisa mempengaruhi kekayaan dan penghasilan perusahaan. Informasi laporan
keuangan yang diterbitkan perusahaan merupakan salah satu jenis informasi yang paling mudah
dan yang paling murah didapatkan dibanding alternatif informasi lainnya dan juga sudah cukup
menggambarkan kepada kita sejauh mana perkembangan kondisi perusahaan selama ini dan apa
saja yang telah dicapainya. Dengan menggunakan laporan keuangan, investor juga akan bisa
menghitung berapa besarnya pertumbuhan earning yang telah dicapai perusahaan terhadap jumlah
saham perusahaan.
Bagi para investor, informasi EPS merupakan informasi yang dianggap paling mendasar dan
berguna, karena bisa menggambarkan prospek earning perusahaan di masa depan. Jenis-jenis
laporan keuangan berdasarkan informasi yang dikandungnya bisa dibagi dalam tiga laporan
keuangan yaitu neraca, laporan laba rugi, dan laporan aliran kas perusahaan.
1. Neraca
Neraca adalah laporan keuangan yang menggambarkan kondisi finansial perusahaan pada suatu
waktu tertentu.
2. Laporan Rugi laba

8. Laporan Rugi Laba dalah ringkasan profitabilitas perusahaan selama periode waktu tertentu,
misalnya satu tahun. Dalam analisis laporan rugi laba perlu dilakukan pembedaan unsur-unsur
biaya yang tercantum dalam laporan rugi laba menjadi: biaya produksi, biaya administrasi dan
umum, biaya bunga, dan biaya pajak penghasilan.
Informasi laba yang diperoleh perusahaan bisa dijadikan dasar untuk menilai seberapa besar
nilai kembalian investasi yang dilakukan (atau dikenal dengan istilah return on investment/ROI)
3. Laporan Arus Kas
Laporan ini memuat aliran kas yang berasal dari tiga sumber yaitu operasi perusahaan,
investasi, dan aktivitas pendanaan yang dilakukan perusahaan.
Ada dua perbedaan antara laporan arus kas dengan laporan rugi laba dan neraca perusahaan,
yaitu:
a. Neraca dan laporan rugi laba disusun atas dasar metode aktual akuntansi, sedangkan laporan
arus kas hanya mencatat transaksi yang menyebabkan aliran kas secara nyata.
b. Laporan rugi laba memasukkan pos depresiasi untuk “menghaluskan” pengeluaran modal
yang terlalu besar dalam laporan rugi laba. Sedangkan laporan arus kas hanya mencatat transaksi
pengeluaran modal perusahaan pada saat transaksi itu terjadi.
2.4.2 Analisis Rasio Leverage Perusahaan
Rasio Leverage adalah rasio yang mengukur sejauh mana sebuah perusahaan dibiaya oleh
utang. Rasio ini terdiri dari:
1. Debt Ratio → rasio ini mengukur proporsi total asset yang dibiayai oleh kreditur (hutang jangka
panjang).
2. Equity Ratio → rasio ini mengukur proporsi total asset yang dibiayai oleh investor (modal).
3. Debt to equity Ratio → rasio yang mengukur struktur modal yang dimiliki oleh perusahaan.
Semakin rendah angka rasio ini semakin baik.
Jika debt ratio perusahaan semakin tinggi, maka semakin besar financial leverage, dan semakin
besar pula proporsi dana kreditur yang digunakan untuk menghasilkan laba. Semakin tinggi debt
ratio, maka semakin beresiko bagi perusahaan (kemungkinan perusahaan tidak dapat membayar
semua hutangnya).
2.4.3 Analisis Perusahaan 5 (lima) Perusahaan yang Tergabung Dalam Industri Property dan Real
Estate

9. Berikut merupakan analisis terhadap perusahaan dari segi prospek perusahaan bagi
investor dilihat dari laporan keuangan masing-masing perusahaan.
1. Earning Per Share (EPS) dan Price to Earning Ratio (PER)
Dari laporan keuangan bagian yang perlu di amati untuk mengetahui pertumbuhan laba adalah
EPS (Earning Per Share) atau laba per saham. Sedangkan Price To Earning Ratio (P/E Ratio)
mengindikasikan berapa besar investor bersedia membayar setiap rupiah atas pendapatan
perusahaan tersebut. Pada umumnya, investor lebih senang memilih saham dengan P/E Ratio
rendah. Semakin rendah P/E Ratio suatu saham, semakin murah saham saham tersebut sehubungan
dengan pendapatan perusahaan. Dengan rumus:
Dari hasil perhitungan EPS di tabel 2.1, dapat dilihat dari pertumbuhan EPSnya 4 tahun
terakhir bahwa mayoritas perusahaan tidak mengalami pertumbuhan yang baik. Anjloknya trend
properti sebenarnya sudah di rasakan oleh pelaku pasar dari tahun 2013, 2014 hingga tahun 2015
yang di nilai semakin menurun saja. Terjadinya penurunan penjualan properti tentu saja di
pengaruhi beberapa kondisi dan adanya aturan baru yang di terapkan pemerintah, seperti kebijkan
Loan to Value (LTV) oleh Bank Indonesia (BI) yang berlaku secara nasional di mana kebijakan
ini mengatur besaran batas uang muka atau DP pembayaran kredit kepemilikan rumah (KPR)
kepada konsumen. Loan To Value (LTV) mengatur batas pengucuran kredit tiap satu unit rumah
di atas 70 m2 sebesar 70%, dengan kata lain juga nasabah harus membayar uang muka pada saat
pembellian sebesar 30% sebagai syarat untuk mendapatkan pembiayaan KPR dari bank. Aturan
dari BI mewajibkan konsumen pada pembayaran uang muka yaitu untuk KPR pertama sebesar
30%, KPR kedua 40%, ketiga dan seterusnya sebesar 50%. Dengan adanya kebijakan yang
semakin ketat tersebut di nilai semakin mempersulit investor untuk berinvestasi di sektor properti.
Tabel 2.1 Perhitungan EPS, PER dan Pertumbuhan EPS (dalam 4 tahun terakhir)
Keterangan
TAHUN
2010 2011 2012 2013 2014
Agung Podomoro Land, Tbk (APLN)
Stock Price 385 350 365 215 335
EPS 19,45 28,34 39,60 41,53 41,72
PER 20 12 9 5 8
Pertumbuhan EPS 46% 40% 5% 0%
Alam Sutera Reality, Tbk (ASRI)
Keterangan
TAHUN
2010 2011 2012 2013 2014
Stock Price 295 460 600 430 560

10. EPS 16,26 33,68 61,19 44,62 55,85
PER 18 14 10 10 10
Pertumbuhan EPS 107% 82% -27% 25%
Ciputra Development, Tbk (CTRA)
Stock Price 350 540 790 750 1264
EPS 17 21 39 64 87
PER 21 26 21 12 14
Pertumbuhan EPS 24% 86% 64% 36%
Pakuwon Jati, Tbk (PWON)
Stock Price 867 750 215 270 515
EPS 6,79 8,62 15,53 23,52 52,23
PER 128 87 14 11 10
Pertumbuhan EPS 27% 80% 51% 122%
Sentul City, Tbk (BKSL)
Stock Price 109 265 191 157 104
EPS 2,61 4,58 7,04 20,7 1,7
PER 42 58 27 8 61
Pertumbuhan EPS 75% 54% 194% -92%
Sedangkan jika dilihat dari perhitungan PER seperti di tabel 2.1, emiten APLN sempat
memiliki PER di bawah 10 yakni ditahun 2012 PER 9, 2013 PER 5 dan 2014 PER 8. Hal ini
mengindikasikan harga saham pada saat itu murah. Investor tipe trader bisa melihat ini sebagai
peluang untuk membeli saham. Melihat reputasi Agung Podomoro Land, Tbk tidaklah buruk
sehingga kemungkinan besar harga sahamnya bisa naik lagi. Sedangkan perusahaan lain, memiliki
rata-rata PER di atas 10. Yang mana mengindikasikan sahamnya mahal. Perusahaan yang tumbuh
tinggi umumnya memiliki P/E yang tinggi juga.
2. Debt to Equity Ratio (DER)
Rasio ini digunakan untuk membandingkan sumber modal yang berasal dari hutang (hutang
jangka panjang dan hutang jangka pendek) dengan modal sendiri. Hal ini biasanya digunakan
untuk mengukur financial leverage dari suatu perusahaan. Secara matematis perhitungan Debt to
Equity Ratio (DER) adalah:
Perusahaan yang kuat umumnya rasio hutang antara modal dibawah satu. Rasio hutang terhadap
modal sangat penting, karena perusahaan yang terlalu banyak hutang dibandingkan dengan dengan
jika terjadi krisis ekonomi akan sangat terbebani dengan hutangnya. Ketika krisis ekonomi,
pendapatan bisa turun dan bunga hutang terus berjalan. Jika sudah parah, maka perusahaan tersebut
bisa bangkrut. Berikut hasil perhitungannya:

11. Tabel. 2.2 Hasil Perhitungan DER per 2014
Keterangan DER
Agung Podomoro Land, Tbk (APLN) 1,8
Alam Sutera Reality, Tbk (ASRI) 1,7
Ciputra Development, Tbk (CTRA) 0,5
Pakuwon Jati, Tbk (PWON) 1,0
Sentul City, Tbk (BKSL) 0,3
Dari hasil perhitungan tersebut dapat dilihat bahwa yang tertinggi dalam penggunaan
hutang sebagai modal pendanaannya adalah APLN dan ASRI. Jika debt ratio perusahaan semakin
tinggi, maka semakin besar financial leverage, dan semakin besar pula proporsi dana kreditur yang
digunakan untuk menghasilkan laba. Semakin tinggi debt ratio, maka semakin beresiko bagi
perusahaan (kemungkinan perusahaan tidak dapat membayar semua hutangnya).
BAB 3
KESIMPULAN
Geliat pertumbuhan properti tanah air yang luar biasa di beberapa tahun terakhir memasuki
perlambatan ditahun 2014. Perlambatan ini disebabkan oleh beberapa factor yang sering
diJelaskan dalam Seminar Properti antara lain : Pertama, naiknya BI Rate di level 7,5% yang
menyebabkan bank-bank mematok suku bunga KPR diatas 10,5%. Dengan naiknya suku bunga
tersebut, permintaan properti anjlok sebesar 20%-25% di tahun 2014. Kedua, analisa dari Kepala
Riset Cushman & Wakefield Arief Rahardjo, perlambatan ini disebabkan oleh karena pasokan jauh
lebih banyak. Suplai lebih banyak dari demand. Para pengembang kan di tahun 2012 itu banyak
melakukan pembangunan. Dimana selesai pembangunan di tahun 2014. Sementara dari sisi
investor sendiri, sudah banyak membeli property. Ketiga, adanya LTV (Loan to Value) yang
diberlakukan oleh Bank Indonesia untuk mengerem para spekulan yang menjadikan property
bukan hanya tempat investasi tetapi juga spekulasi. Keempat, tahun pemilu 2014 menjadi salah
satu penyumbang andil terjadinya perlambatan property. Banyak investor yang masih wait and
see, melihat kondisi politik tanah air. Akan tetapi perlambatan ini hanya bersifat sementara saja.

12. Menurut beberapa pakar setelah melalui 2014 yang diproyeksi mengalami perlambatan, pasar
properti Jakarta diyakini akan mengalami peningkatan yang signifikan.