1. BAB I
PENDAHULUAN
LATAR BELAKANG
Dalam dunia investasi, kita mengenal begitu banyak jenis investasi seperti
investasi pada bidang emas, deposito, investasi saham, dan lain sebagainya. Jenis
investasi ini dapat memberikan keuntungan besar bagi mereka yang menanamkan
uangnya disana. Namun, jenis investasi tersebut juga memiliki resiko yang cukup
besar. Kita tentu masih segar mendengarkan berita tentang raibnya begitu banyak
dana deposito yang ada pada bank Century yang bermasalah dan menggegerkan
seantero negeri. Untuk jenis investasi saham atau emas, investasi ini memiliki jenis
resiko tersendiri mengingat nilai dari emas ataupun bursa saham dapat berubah
sewaktu-waktu dengan pola naik turun, yang tentu saja menuntut kejelian dan
spekulasi beresiko bagi investor yang menanamkan uangnya dan jika telah salah
langkah, bukan untung yang didapatkan, justru kerugian yang didapat.
Atas alasan itulah, banyak orang yang beralih untuk menginvestasikan
uangnya ke bidang yang dirasa lebih aman, yakni investasi di bidang properti. Jenis
properti yang dapat diinvestasikan sendiri cukup banyak jenisnya, dari yang berupa
tanah, rumah, ruko, apartemen, dan lain sebagainya. Setiap jenis properti memiliki
kelebihan dan kekurangannya masing-masing.
2. RUMUSAN MASALAH
1. Apa yang dimaksud dengan Investasi Properti ?
2. Apa saja jenis-jenis Investasi Properti ?
3. Apa keuntungan dari Investasi Properti ?
TUJUAN
Agar mahasiswa lebih mengenal seputar Investasi Properti.
3. BAB II
PEMBAHASAN
A. Pengertian Investasi Properti
Properti investasi didefinisikan dalam PSAK 13
sebagai: tanah, bangunan atau bagian dari bangunan, atau keduanya,
yang dikuasai oleh entitas (atau lessee melalui finance lease) untuk
mendapat rental atau capital gain, atau kedua-duanya, dan tidak untuk:
Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau
untuk tujuan administratif; atau
Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Bila kita lihat definisi di atas, properti investasi merupakan bagian dari
aset, yang tidak digunakan sendiri oleh pemilik (not occupied). Hal ini
membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri oleh
pemilik (aset tetap atau sediaan).
Karena properti investasi merupakan bagian dari aset, maka properti
investasi juga memiliki syarat pengakuan: dikuasai oleh entitas, memiliki
manfaat ekonomik yang cukup pasti untuk mengalir ke entitas di masa depan,
berasal dari transaksi di masa lalu, dan dapat diukur secara andal.
Dalam hal berinvestasi properti, pada umumnya orang mempunyai dua
tujuan berbeda. Tujuan pertama, investasi yang dilakukannya hanya bersifat
jangka pendek (short-term investment), dimana ia berinvestasi bertujuan
untuk dijual kembali, seperti pembelian tanah, rumah, rumah toko (ruko) dan
lainnya kemudian dijual kembali kepada pihak lain.
4. Tujuan kedua, investasinya mempunyai sifat jangka panjang (long-term
investment), dimana ia bertujuan untuk dimiliki dan / atau kemudian
disewakan, seperti villa, fuction house, gedung perkantoran, pusat
perbelanjaan, hotel, sportclub dan sebagainya. Disini faktor “kebanggaan”
pemiliknya tampak lebih dominan.
Namun apa pun tujuannya, banyak orang yang memandang investasi
pada properti lebih menarik dan lebih menguntungkan dibanding investasi di
bidang lain. Hal ini dapat dimaklumi karena hampir semua orang beranggapan
bahwa tidak ada sejarahnya, khususnya tanah dan rumah yang turun harganya.
Setiap tahun dapat dipastikan harganya akan meningkat dan terus meningkat
di tahun-tahun berikutnya.
Dalam ilmu real estate yang sedikit canggih disebutkan pula bahwa
yang menjadi pertimbangan dalam investasi properti ada lima hal, yakni
: income, depreciation, equity build-up, appreciationdan leverage, atau
disingkat IDEAL. Penjelasannya sebagai berikut :
1. Income adalah pendapatan dari hasil investasi properti yang disewakan.
Perhitungan sederhananya melalui persentasi nilai sewa per tahun atas nilai
properti tersebut, dan pada tahun ke berapa modal investasinya akan kembali.
Misalnya, nilai properti Rp 100juta dan disewakan per tahun Rp 10jt, jadi
pada tahun ke-10 modalnya akan kembali.
2. Depreciation adalah pengalokasian biaya dari suatu aset properti yang secara
akuntansi menjadi unsur biaya. Biasanya ini banyak dilakukan pada
perusahaan, dimana memasukkan biaya depresiasi sebagai biaya perusahaan,
sementara aset properti masih tetap mempunyai nilai ekonomis.
3. Equity build-up adalah nilai saham yang dimiliki atas sebuah properti oleh
investor yang meminjam dan telah terjadi amortisasi dari pinjaman pokoknya.
Misalnya, ia membeli sebuah properti senilai Rp 1 milyar dengan pinjaman
bank Rp 800juta dan membayar uang muka Rp 200juta. Setelah mengangsur
selama jangka waktu tertentu, pinjamannya tinggal Rp 700juta, dan dengan
5. asumsi harga pasar belum naik, maka ia mendapat equity build-upsenilai Rp
100juta.
4. Appreciation adalah peningkatan nilai suatu properti. Misalnya, sebuah
properti yang dibeli pada tahun lalu seharga Rp 100juta, dan tahun ini menjadi
Rp 120juta, berarti telah terjadiappreciation sebesar Rp 20juta dalam setahun.
Istilah lainnya yang lebih popular ialahcapital gain atau disingkat gain. Inilah
yang menjadi alasan utama orang untuk melakukaninvestasi pada properti.
5. Leverage adalah penggunaan dana pinjaman guna meningkatkan keuntungan
investasi properti. Untuk leverage agak sulit dijelaskan di sini secara umum,
karena harus dilihat kasus per kasus dan tidak banyak orang
memperoleh leverage karena melibatkan pihak pemberi pinjaman (bank atau
pihak ketiga) yang perlu mempelajari lebih rinci sebelum memberikan
pinjaman.
B. Jenis – jenis Investasi Properti
Berikut lima jenis ivestasi properti seperti dikutip dari buku Rahasia Menjadi
Miliarder Properti, Panangian Simanungkalit, di Jakarta, Senin (15/10/2012).
1. Pasar Tanah
Seorang investor properti per orangan yang membeli sebuah tanah, kemudian
membangun rumah, dan dijual kembali hal tersebut merupakan investasi. Dengan
membeli tanah dan membangunnya, memugar, lalu menjual properti, maka ada dua
hal yang akan diperoleh. Pertama, nilai tambah yang berasal dari selisih harga tanah
matang setelah dikembangkan dengan harga tanah mentah ketka dibeli. Oleh sebab
itu, tanah disebut sebagai investasi yang menjajikan
Seperti emas, tanah hampir bisa dibilang tidak mengenal inflasi. Karena itu,
orang tua dan kakek-nenek kita kemungkinan lebih memilih berinvestasi tanah
dibandingkan investasi jenis lain. Memiliki tanah memang mempunyai beberapa
6. kelebihan, antara lain harganya yang cenderung meningkat setiap tahunnya, serta
minimnya biaya perawatan. Apalagi jika tanah yang Anda miliki memiliki lokasi
strategis, maka kenaikan harganya bisa berlipat-lipat. Namun demikian, tanah juga
mempunyai beberapa kekurangan yang perlu diperhatikan. Pertama, tanah relatif
lebih sulit dijual dibandingkan apartemen atau rumah. Selain itu, kalau tidak diberi
batas yang jelas (pagar atau tembok), seringkali tanah Anda disalahgunakan oleh
pihak lain jika tidak sering diawasi. Ditambah lagi, berkembangnya harga tanah juga
berhubungan erat dengan rencana makro tata kota Anda. Jika ternyata daerah tersebut
tidak berkembang, maka bisa jadi tanah Anda tidak laku disewakan atau dijual.
2. Pasar Investasi Tanah Kavling
Pengembang selain membangun perumahan di suatu kawasan, juga menjual
tanah kavling kepada konsumen yang ingin mendesain sendiri rumahnya. Oleh sebab
itu, tidak jarang jika investor properti per orangan berinvestasi pada tanah kavling di
kawasan perumahan yang dibangun pengembang. Tak jarang, investor tanah tersebut
menjual kembali tanah tersebut setelah harganya sudah melambung tinggi.
3. Pasar Properti
Pasar properti seperti ruko, rumah, rukan, townhouse, apartemen secara umum
dibagi menjadi sekunder dan primer. Kedua jenis pasar tersebut dijual berdasarkan
hukum permintaan yaitu permintaan dan penawaran. Pasar primer dipengaruhi oleh
harga bahan bangunan, suku bunga KPR dan lainnya. Sebaliknya, pasar sekunder
dipengaruhi oleh kondisi sosial ekonomi, kependudukan dan musiman.
4. Pasar Properti yang Disewakan
Pasar properti yang disewakan contohnya adalah rumah, ruko, rukan,
townhouse, apartemen maupun kos-kosan yang sifatnya jangka panjang. Pasar
properti seperti biasanya dikendalikan oleh pengembang, investor institusi dan
7. perorangan. Dengan membangun lalu menyewakan, investor akan memperoleh
pendapatan dari sewa properti, nilai tambah selisih dari harga tanah, dan apresiasi
kenaikan harga properti. Cara investasi ini disebut juga sebagai investasi aktif.
5. Pasar Properti yang Memiliki Goodwill
Bisnis seperti ini biasanya dilakukan pada sektor perhotelan atau apartemen
sewa yang dikelola oleh tim manajemen khusus. Artinya pemodal bukan hanya
membeli tanah dan membangun tapi juga semua pelayanan. Selain itu, bisnis properti
sewa lain misalnya kondotel, villa, service apartemen dan rumah sakit.
C. Prospek dalam Investasi Properti
Dalam Investasi Properti, ada beberapa hal yang harus diperhatikan sebelum
membeli property, yaitu :
1. Lokasi Yang Tepat
Lokasi yang tepat untuk berinvestasi properti adalah lokasi yang dalam
jangka panjang masih terus bisa berkembang, karena kita berharap ada
kenaikan harga pada properti yang kita miliki. Apabila lokasinya sangat baik
dan mahal, kemungkinan peningkatan harganya sudah tidak signifikan lagi.
Selain itu, kita juga perlu memperhatikan lingkungan sekitar. Apakah
lingkungan perumahan dekat dengan makam, rawan banjir, sulit dilalui
angkutan umum, dan lain sebagainya.
2. Apakah Sudah Ada Akses Jalan
Perhatikan status jalan menuju tanah yang ingin Anda beli, apakah
hanya menumpang sementara di tanah orang atau sudah tergambar di peta
8. desa. Jangan sampai Anda membeli properti yang belum memiliki akses jalan
resmi.
3. Bagaimana Dengan Status Tanahnya
Saat membeli properti, penting juga untuk memperhatikan status tanah
atas properti yang kita akan beli. Hal ini akan berpengaruh pada harga properti
tersebut. Status tanah harus jelas kepemilikannya, apakah perseorangan, tanah
kas pemerintah, atau milik perusahasaan, dan apakah tanah tersebut telah
bersertifikat atau belum.Status hak kepemilikan tanah juga perlu dicek apakah
ada Sertifikat Hak Milik (SHM) atau masih HGB (Hak Guna Bangunan)
maupun HGU (Hak Guna Usaha).Status itu harus jelas agar tidak ada tuntutan
atau sengketa di kemudian hari. Selain itu, status tersebut juga berguna untuk
lebih mempermudah proses pembuatan sertifikat dan balik nama sertifikat.
4. Sudah Adanya Fasilitas umum
Usahakan properti tersebut telah difasilitasi jaringan listrik. Untuk air,
jika kondisi air tanah baik dan layak konsumsi, maka ketiadaan jaringan
PDAM tidak begitu bermasalah. Tetapi, jika air tanah kurang baik (biasanya
di daerah perkotaan atau padat penduduk), maka perlu dicek adakah jaringan
instalasi PDAM di sana. Sementara itu, jika instalasi kabel telepon tidak ada,
Anda masih bisa menggunakan handphone.
D. Keuntungan dan Kerugian Investasi Properti
Ada beberapa keuntungan dari berinvestasi di properti yang menjadikan
bisnis ini sebagai salah satu cara terbaik untuk mengembangkan uang:
1) Risiko yang relatif lebih kecil – tidak ada investasi yang tidak
berisiko, namun investasi properti bisa dibilang lebih aman dibanding instrumen
9. investasi finansial. Mengapa? Karena Anda dapat mengelola sendiri investasinya
sehingga kendali sepenuhnya di tangan Anda. Tentu risiko dalam investasi
properti tetap ada, seperti kemungkinan bangunan yang rusak, penyewa yang telat
membayar sewa, dan ini tetap harus diantisipasi.
2) Tidak terlalu terpengaruh oleh faktor eksternal – dibandingkan
dengan instrumen investasi finansial seperti saham atau obligasi yang nilainya
sangat fluktuatif dipengaruhi oleh situasi ekonomi politik, tingkat inflasi dan suku
bunga, investasi di bidang properti walaupun juga terpengaruh faktor luar, tetapi
perubahannya tidak akan terlalu cepat. Misalnya, harga rumah tidak akan serta-merta
berubah dalam semalam tetapi mebutuhkan bulanan hingga tahunan untuk
berubah.
3) Laba/keuntungan yang besar – investasi di bidang properti
memberikan peluang untuk mendapat keuntungan yang sangat besar. Banyak
pengusaha-pengusaha ternama dunia yang sukses berinvestasi melalui properti.
Khusus untuk pasar properti di Jakarta, peluangnya sangat menjanjikan. Dalam
kelas edukasi finansial yang diselenggarakan oleh Citibank beberapa waktu lalu,
Luke Rowe dari Jones Lang Lasalle Indonesia menyebutkan bahwa tingkat
okupansi properti komersial seperti gedung-gedung perkantoran di Jakarta
mencapai 90% yang menyebabkan harga sewa melunjak naik dengan cepat.
Begitu pula dengan pasar properti perumahan dan apartemen dengan harga beli
pada kisaran $200,000-250,000 dapat disewakan pada harga Rp20-25 juta per
bulannya. Ini akan dapat memberikan keuntungan pendapatan pada kisaran 8-
10%. Jika dibandingkan dengan kota-kota besar lainnya seperti Singapura atau
Hong Kong, harga sewa di Jakarta masih jauh lebih murah. Oleh karena itu, Luke
Rowe meyakinkan bahwa untuk minimal 3 tahun ke depan, harga properti di
Jakarta akan terus naik dan tidak akan mengalami masalah oversupply.
4) Dapat menggunakan uang orang lain untuk berinvestasi – ini
adalah salah satu fitur paling menarik dari investasi properti, yaitu sistemnya
memungkinkan kita untuk menggunakan uang orang lain untuk membiayai
investasi kita. Tidak seperti investasi lain yang akan sangat bergantung pada
10. seberapa banyak uang tunai yang Anda miliki, investasi properti dapat dilakukan
dengan membayar uang muka saja 20-30% dari harga propertinya. Kalau kita
investasi di pasar modal, seperti saham, obligasi, reksa dana, maupun investasi
emas atau karya seni, semuanya akan sangat tergantung pada seberapa banyak
uang tunai yang kita miliki. Sedangkan investasi properti bisa dilakukan hanya
dengan 20-30% harga propertinya. Sisanya dapat dibiayai melalui pinjaman ke
bank. Implikasinya adalah dengan nominal uang yang sama (misal Rp20 juta)
Anda dapat memperoleh aset properti senilai Rp100 juta, tetapi jika membeli
investasi lain, jumlah saham/obligasi/reksadana/emas/karya seni tetap hanya
senilai Rp20 juta. Dengan demikian, investasi properti memberikan peluang yang
lebih besar dan cepat untuk melipatgandakan aset.
5) Pendapatan arus kas (cash flow) rutin – dari hasil uang sewa, Anda
dapat memperoleh arus kas rutin sebagai pemasukan untuk menjamin kestabilan
finansial Anda. Semakin banyak properti yang Anda miliki maka akan semakin
besar pula arus kas yang akan Anda terima.
Di samping keuntungan-keuntungan di atas, investasi di bidang ini
berpotensi pula dalam hal kerugian. Sedikitnya ada enam kerugiannya, seperti :
1) Hancur apabila ada gempa atau bencana.
2) Tidak likuid dan adanya kendala waktu.
3) Beban pengelolaan dan perawatan.
4) Penyusutan / depresiasi bangunan.
5) Kontrol pemerintah, seperti aturan perpajakan dan lain-lain.
6) Kerumitan hukum dan perijinan.
11. BAB III
PENUTUP
Sebagaimana kita ketahui, investasi properti memberikan keuntungan
tersendiri bagi mereka yang menanamkan uangnya di bidang ini. Kebanyakan orang
yang terjun di bidang properti yakin bahwa bidang ini akan memberikan keuntungan
yang sangat menggiurkan, khususnya dalam hal nilai jual kembali barang properti
yang terus meningkat tahun demi tahun.
Namun, dalam berinvestasi pada properti, kita juga harus sangatlah cermat
dalam memilih jenis properti apa saja yang ditawarkan, karena setiap jenis properti
memiliki keunggulan dan kekurangannya sendiri.
