1. развитие формата малоэтажной жилой застройки
населенных пунктов Украины
СБК, 2010
Комплексная программа
«Качественное жилье для каждой семьи»
2. 2
Глобально
Комплексная программа «Качественное жилье для каждой семьи»
(проект реализации стратегии развития массового жилищного
строительства в Украине)
Чего мы хотим достичь (выгоды), какие цели мы ставим?
Что именно и каким образом мы хотим сделать (ожидаемые результаты)?
Что необходимо для реализации программы (ресурсы, шаги)?
Как выглядит схема-механизм-алгоритм-условия реализации программы?
Реализация программы
массового строительства малоэтажных малоквартирных
(безлифтовых) домов и комплексного освоения территорий
это
альтернатива «нео-хрущовкам»
3. 3
«Пусковая кнопка или спусковой крючок» для отрасли
или модель мультипликатора
Рост:
ВВП;
уровня занятости;
объема инвестиций;
объема налоговых отчислений;
повышение социального
уровня жизни…..
Вовлечение в экономический
оборот (в строительную отрасль)
сбережений/накоплений
населения; Активизация
банковского кредитования
Активизация спроса на
услуги строителей,
архитекторов,
проектантов –
увеличение объемов
потребляемых услуг
Активизация спроса на
отечественные
строительные материалы –
рост занятости,
производства, продаж и
налоговых отчислений
Активизация спроса на машины и
оборудование для строительной
отрасли и рынка недвижимости –
рост занятости, производства,
продаж и налоговых отчислений
Активизация рынка недвижимости –
увеличения объемов рынка,
количества операций, скорости
оборачиваемости, рост занятости и
налоговых отчислений
Модернизация производств,
повышение эффективности
функционирования и строительство
новых инженерных сетей и
коммуникаций, транспортной
инфраструктуры;
Активизация строительства
инфраструктурных проектов
крупными инвесторами
СТАРТ
Подготовка типовых проектов,
подготовка и выделение
земельных участков и линий
коммуникации для комплексной
малоэтажной застройки
4. формирование на рынке недвижимости предложения, соответствующего требованиям и
возможностям конечного Потребителя в текущих условиях рынка.
Предпосылки
- необходимость запуска строительной и смежных отраслей на государственном уровне;
- необходимость комплексного решения вопросов развития населенных пунктов;
- возобновление потребительского спроса после окончания кризисных явлений;
- отложенный спрос на покупку недвижимости;
- готовность покупателей как к проживанию на окраинах крупных мегаполисов, так и в их городах-
спутниках с хорошей транспортной составляющей;
- отсутствие ипотеки для населения и ограниченная покупательская способность;
- отсутствие в существующих новостройках предложений эконом формата (малый метраж 1-2 х комнатных
квартир, стоимость до 500 дол/м2);
- необходимость реконцепции существующих проектов развития коттеджной недвижимости.
Планируемый результат
1. Экономический (самозапуск строительной отрасли, конкурентное преимущество на рынке жилого
строительства)
2. Социальный (решение жилищных вопросов различных групп населения)
3. Градостроительный (эффективное использование земельных ресурсов)
Идея программы
5. 5
Комплексная программа
«Качественное жилье для каждой семьи»
Комплексная программа «Качественное жилье для каждой семьи»
(проект реализации стратегии развития массового жилищного строительства в Украине)
Основная цель программы
Удовлетворение потребностей населения Украины (различных социальных групп) в современном жилье
Второстепенные цели программы
1. Развитие строительной отрасли (увеличение производства строительных материалов, увеличение
объемов строительных работ, рост занятости в строительной сфере и в сфере обслуживания, развитие и
модернизация инженерных сетей и линий коммуникации, развитие социальной инфраструктуры населенных
пунктов);
2. Привлечение в экономику государства свободных финансовых ресурсов населения;
3. Развитие малого и среднего бизнеса в сферах деятельности, сопутствующих или смежных строительной
отрасли, отрасли машиностроения, отрасли производства товаров народного потребления (сокращение
безработицы);
Сопутствующие цели
1. Зонирование территорий населенных пунктов и установление прозрачных отношений в сфере
градостроительства и земельных отношений;
2. Активизация коммерческого строительства всех сегментов недвижимости.
3. ************
6. 6
Ожидаемые эффекты от реализации программы
Ожидаемые эффекты от реализации программы
Экономический эффект
• Значительные ежегодные объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилья;
• Снижение стоимости жилья и активизация вторичного рынка недвижимости (объем рынка, оборот);
• Рост внутреннего производства всех видов строительных материалов (в т.ч. региональных);
• Рост производства в смежных отраслях промышленности (машиностроение, ТНП);
• Развитие финансового рынка и банковского сектора (активизация денежных потоков);
• Привлечение иностранных инвестиций…
Социальный эффект
• Реализация прав городского населения на землю для индивидуального строительства;
• Решение проблемы обеспечения жильем особых слоев населения (врачи, учителя, военные, молодые семьи);
• Развитие социальной инфраструктуры (дорог в населенных пунктах, строительство детских садов, школ,
больниц, инженерных систем и линий коммуникации);
• Улучшение демографической ситуации;
• Реорганизация структуры управления отраслью;
• Снижение уровня коррупции в сфере строительства, недвижимости и земельных отношений….
7. 7
Что необходимо для реализации программы
1. Подготовленные бесплатные участки земли под индивидуальное строительство и под массовое
малоэтажное малоквартирное строительство;
2. Подведенные или запроектированные инженерные сети и системы коммуникаций;
3. Типовые проекты домов из различных типов-видов строительных материалов для индивидуального
строительства и для массового малоэтажного строительства (в т.ч. проектно-сметная документация
для каждого типа домов и квартир);
4. Разработанные и внедренные модели, механизмы и алгоритмы реализации программы:
• Механизм формирования очереди из потенциальных участников программы и распределения госзаказа на
жилье;
• Механизм финансирования программы и отдельных подпрограмм;
• Механизм формирования фондов строительства для каждого конечного проекта на региональном уровне и
механизм финансирования строительства;
• Механизм конкурсного отбора исполнителей проекта и формирования состава участников проекта не
региональном уровне;
• Механизм поиска и отбора земельных участков и территорий застройки на национальном и региональном
уровне;
• Механизм создания инженерной и социальной инфраструктуры на территориях застройки;
• Механизм зонирования территорий и механизм застройки территорий населенных пунктов на национальном
и региональном уровнях;
• Механизм функционирования государственной и региональной Службы Заказчика и подготовки сеитевых
графиков реализации программы и проектов;
• Инвестиционная программа и бизнес-проекты, бюджеты реализации национальной и региональных
программ;
5. Сформированная вертикаль государственной Службы Заказчика (в т.ч. на региональном и местном
уровнях) – на базе УКСов, департаментов, проектных институтов и государственных строительных
компаний.
8. 8
Потребительская аудитория программы
На кого может быть рассчитана данная программа?
1. Население, у которого есть потребность в улучшении
жилищных условий, однако, имеющиеся финансовые ресурсы
(предположительно, до $50 000) не позволяют решить эту
потребность в текущих рыночных условиях;
2. Социальный сегмент потребителей, которым государство и
местные органы самоуправления могут / должны оказать
поддержку или помощь в виде предоставления служебного,
бесплатного или частично оплаченного жилья (инвалиды,
военные, служащие, врачи, учителя и пр.)
9. 9
Что нужно строить?
Малоэтажные (до 3-х этажей) малоквартирные кондоминиумы
(до 12 -15 квартир) и таунхаусы (дуплексы и триплексы);
Микрорайоны, состоящие из соответствующих
кондоминиумов и таунхаусов, с соответствующим уровнем
собственной или близлежащей социальной инфраструктуры
(школа, детсад, больница и т.д.)
10. Малоквартирные дома (1-2-3-4 комнатные квартиры 30-55-70-85 м2), Таунхаус (до 100 м2 на семью),
Коттедж-дуплекс (120-150 м2 на семью)
Параметры
домовладения
Служба Заказчика или специализированные
компании (ЖЭК и др.)
КондоминимумУправление
ЖЭК, минимаркет, зона охраняемой парковки,
зонирование территории, обособленная
территория каждого домовладения, парковая зона
Обособленная территория, централизованные
коммуникации,
Инфраструктура
Предлагается покупка домовладения как со 100% готовностью, так и под чистовую отделкуТребования к
качеству
Формат загородной жизни при средней плотности
проживания населения и предоставления услуг
городского типа
Обеспечить семьи условиями проживания за
небольшие деньги. При этом сохранить у объекта
(кондоминиума) некоторые черты частного дома и
особенности проживания в частном доме
(обособленный внутренний дворик, хозпомещения
и пр.)
Идея
до 500Цена, $ / м2
Окраины крупных городов и городов-спутников
мегаполисов, ПГТ расположенные в 20 км зоне от
мегаполисов
Окраины крупных городов и городов-спутников
мегаполисов, сектора частной застройки внутри
городов
Где
В зависимости от места возможны как однотипные
дома, так и компоновка из нескольких типов
форматов.
Малоквартирный дом (8-10-15-20.. семей)
Таунхаус (до 6 семей), Коттедж-дуплекс (2 семьи)
Доходный дом
Формат
Комплексная застройка (микрорайон)
(0,5 – 1 га)
Точечная застройка
(6-15 соток)
Параметры
Варианты развития проектов малоэтажной жилой застройки
12. 12
Почему именно такой формат?
Строительная деятельность не должна ограничиваться какими-то жесткими рамками при
выборе формата или типа жилья.
На рынке должно быть такое многообразие типов и форматов, которое соответствовало
бы разнообразию вкусов и потребностей потенциального потребителя.
Тем не менее, предлагаемый формат для массового строительства предпочтителен по
следующим причинам:
1. Короткий подготовительный (предпроектный и проектный) этап;
2. Высокая скорость строительства каждого отдельного объекта «под-ключ»;
3. Сравнительно невысокая стоимость строительства каждого объекта;
4. Относительно простое архитектурное и инженерное решение, а также простота строительства;
5. Простота «тиражирования» проектов и их высокая адаптивность и репликативность;
6. Возможность «точечных» решений в ограниченных условиях;
7. Возможность использования разнообразных строительных материалов (в т.ч. и местного
производства) и энергосберегающих технологий;
8. Эффективность и сравнительная простота эксплуатации и обслуживания каждого отдельного
объекта….
13. 13
Алгоритм реализации программы
Шаг 1. Определение перспективных мест размещения объектов доступного жилья в конкретном регионе, районе, городе,
которые учитывали бы потребности и были бы востребованы у целевой аудитории
Шаг 2. Определение механизмов финансирования строительства жилья:
- в форме жилищно-строительных кооперативов (с привлечением имеющихся финансовых средств населения);
- в форме государственного (бюджетного) заказа для строительства служебного жилья (будущей государственной
или коммунальной собственности);
- в форме частичной или полной компенсации затрат на строительство жилья для социальной группы
потребителей.
Шаг 3.
- Разработка проектов типового быстровозводимого жилья низкой себестоимости (точечная застройка или застройка
микрорайонов).
- Формирование (сбор) заказов от потенциальных потребителей на определенные виды недвижимости в
определенных местах размещения.
- Формирование (наполнение) индивидуальных финансовых фондов строительства отдельных объектов, на
которые будут сформированы заказы.
Шаг 4. Выделение и отвод отобранных участков земли для ускоренного строительства соответствующих объектов (как
вариант, на правах суперфиция). Разработка технических условий и проектной документации. Подвод инженерных
сетей и систем коммуникаций за счет средств государственного бюджета (специальная субвенция для пилотных
проектов или госзаказа) или за счет бюджетов местных органов самоуправления.
Шаг 5. Строительство (6-9 мес.) индивидуальных объектов под сформированный заказ и наполненные фонды (от
членов ЖСК, от государства, от органов местного самоуправления, от ведомств (МВД, МО и пр.). Передача построенного
жилья на баланс и содержание заказчиков. При этом ЖСК автоматически преобразовываются в ТСЖ (ОСББ) и в
дальнейшем занимаются самоуправлением и самообслуживанием своих объектов недвижимости без привлечения
ЖЭКов и пр.
19. 19
Асоціація
«Всеукраїнський союз
виробників будівельних
матеріалів та виробів»
Група
будівельних компаній
«Нові зодчі»
АТ «Слобожанська
Будівельна Кераміка»
Участники и разработчики программы
Панченко Сергей Александрович
Директор
Департамент Маркетинга и корпоративных коммуникаций
ЗАО «СБК»
+380 67 480-92-77
+380 44 495-63-47
s.panchenko@sbk.com.ua
