Оспаривание или устранение кадастровой ошибки? Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости, выбор оценщика и юридической фирмы.

1. 44 БАЛТИЙСКИЙ СТАТУС | № 11 (94) | НОЯБРЬ 2014
экономика
Зачем оспаривать
кадастровую стоимость?
Несколько лет назад с подачи ныне ликвидирован-
ного ВАС РФ сформировалась практика оспари-
вания кадастровой стоимости земельных участ-
ков, которая позволила существенно уменьшить
размер арендной платы или земельного налога для вла-
дельца такой земли. 22 июля 2014 года были внесены суще-
ственные изменения в законодательство, последствия ко-
торых пока еще требуется оценить. Управляющий партнер
юридической фирмы «Юрис» Станислав СОЛНЦЕВ рас-
сказывает о порядке и механизме оспаривания кадастро-
вой стоимости земель и недвижимости.
Кадастровая стоимость уже длительное время является
налоговой базой для расчета земельного налога и основной
для расчета арендной платы за государственные и муни-
ципальные земли. В Калининградской области было уже
несколько «переоценок», однако последняя, результаты ко-
торой были утверждены правительством Калининградской
области в августе 2013 г. (для земель населенных пунктов) и
в декабре 2013 г. (земель промышленности), наиболее силь-
но ударила по бюджетам многих землевладельцев. Када-
стровая стоимость земельных участков в среднем увеличи-
лись не менее чем на 10-20% по сравнению с оценкой 2007 г.,
однако в региональной практике встречаются случаи уве-
личения в 5, 10 раз и даже более.
Владелец участка по ряду показателей может самостоя-
тельно проверить правильность расчета кадастровой стои-
мости и для этого должен:
• заказать в Кадастровой палате справку о кадастровой
стоимости на 01.01.2012 г., а если старая стоимость не из-
вестна – то и на 01.01.2007 г. Такая справка предоставля-
ется бесплатно в течение 7 дней;
• заказать в Кадастровой палате выписку из земельного
кадастра;
• сравнить кадастровую стоимость участка за 1 кв. м сосед-
них участков при условии, что они не сильно отличаются
от вашего и имеют то же разрешенное использование.
КОМУ ВЫГОДНО И ЗАЧЕМ?
Самое очевидное – уменьшение земельного налога или
арендной платы, хотя для проверки правильности расчета
последней есть и другие эффективные, но не столь универ-
сальные для всех способы. Наиболее выгодно уменьшать
кадастровую стоимость перед выкупом земельного участка.
В этом случае практические любое уменьшение кадастро-
вой стоимости позволяет получить экономический эффект.
Не стоит оспаривать кадастровую стоимость, если:
• планируете изменить разрешенное использование;
• разделить или объединить участок;
Пожалуй, самым «вкусным» моментом является то, что
законодатель поставил точку и прямо разрешил в случае
положительного результата оспаривания кадастровой сто-
имости пересмотреть уплаченную арендную плату или зе-
мельный налог. Но пересмотру подлежит только год, в ко-
тором было подано заявление об оспаривании кадастровой
стоимости.
ОСПАРИВАНИЕ ИЛИ УСТРАНЕНИЕ ОШИБКИ?
В случае существенного увеличения кадастровой стои-
мости такая проблема может быть устранена как минимум
двумя путями: исправлением кадастровой ошибки и оспа-
риванием кадастровой стоимости.
Исправление кадастровой ошибки производится зем-
левладельцем по заявлению в кадастровую палату. Однако
поводом для такого обращения должно быть существен-
ное различие средней стоимости соседних и в особенности
смежных земельных участков при условии, что они имеют
такое же разрешенное использование. Либо существен-
ное отличие удельного показателя кадастровой стоимости
(УПКС) для соответствующей группы разрешенного ис-
пользования (его можно найти в тексте постановления об
утверждении кадастровой оценки) и стоимости 1 кв. м ва-
шего земельного участка исходя из данных кадастра.
ОСПАРИВАНИЕ СТОИМОСТИ
Суть оспаривания кадастровой стоимость сводится к
установлению в качестве кадастровой рыночной стоимо-
сти участка. При этом такая оценка должна быть проведена
на дату проведения государственной кадастровой оценки
(ГКО). В связи с этим выбор проверенной и опытной юри-
дической фирмы вместе с оценочной компанией является

2. ключевым условием получения положительного результата по уменьшению
кадастровой стоимости. Сама процедура оспаривания упрощенно представ-
ляет собой:
• оценку рыночной стоимости участка;
• получение положительного заключения в СРОО на отчет об оценке;
• рассмотрения заявления об оспаривании в Комиссии по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре;
• в случае отказа Комиссии – оспаривание в суде кадастровой стоимости;
• внесение сведений о новой стоимости в кадастр.
Законом с 22 июля 2012 г. введены следующие существенные изменения по
оспариванию кадастровой стоимости:
• юридические лица обязательно должны обращаться в Комиссию при Рос-
реестре, а только уже потом в суд;
• оспаривать кадастровую стоимость можно в течение 5 лет с момента ее
внесения в кадастр;
• исковые заявления физических (в т. ч. ИП) и юридических лиц теперь рас-
сматривает только Калининградский областной суд;
• изменен перечень документов, представляемый в Комиссию, и все доку-
менты оценщиков должны быть заверены квалифицированной электрон-
ной подписью (КЭП).
В заключение отмечу, что закон, вступивший в силу 22 июля 2014 г., уста-
навливает единый порядок оспаривания не только кадастровой стоимости
земель, но и иных объектов недвижимости – квартир, жилых и дачных до-
мов, любых зданий, строений и сооружений. С 1 января 2015 г. кадастровая
стоимость также может стать основной для расчета налога на имущество ор-
ганизаций и физических лиц, если будут приняты соответствующие регио-
нальные и муниципальные акты.
БАЛТИЙСКИЙ СТАТУС | № 11 (94) | НОЯБРЬ 2014
33
Е С Т Ь М Н Е Н И Е
Марк РУМЯНЦЕВ,
региональный представитель НП «СРОО «Экспертный совет» в г. Калининграде:
– В Калининграде сейчас сложилась средняя стоимость услуг оценщика
по составлению отчета об оценке от 30 000 руб./отчет. О средних пока-
зателях завышения/занижения что-то однозначно утверждать затрудни-
тельно, где-то кадастровая стоимость отличается от рыночной в преде-
лах 30%, где-то многократно. Каждый случай по-своему уникален.
В нашей области в этом сегменте рынка сейчас активно работают по-
рядка пяти оценочных организаций, в принципе предоставляют такую
услугу порядка 10. Рассматриваемый сегмент рынка является времен-
ным (сезонным, если можно так выразиться). Активное оспаривание ка-
дастровой стоимости происходит в первый год с момента утверждения
новой кадастровой стоимости (в нашем случае это 2014-й), далее идет на
спад. Повторяюсь, все очень индивидуально, невозможно сегментиро-
вать территориально или по видам разрешенного использования.
В соответствии со ст. 24.12 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014)
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Государствен-
ная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного
органа государственной власти субъекта Российской Федерации или
в случаях, установленных законодательством субъекта Российской
Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем
один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще
чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти
лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная
кадастровая оценка (далее – дата проведения последней государствен-
ной кадастровой оценки)».
реклама

3. | 11 (94) | 2014
№11 / 9 4 Н О Я Б Р Ь 2 014 WWW.PRESSA-ON LINE.COM
16+
«
» – 9 !

4. :
,
 
 

6.    2 005 ­

7. €‚€ƒ„ …„†

8. „…‡ˆ
„ ‰„