Бизнес-план логистического центра (Дэмо-версия)

Консалтинговая компания «СИМЭН» - разработка бизнес-планов и
проведение маркетинговых исследований с 2008-го года.
www.ciman.ru e-mail: office@ciman.ru тел.: +7 9278 911 528
1
БИЗНЕС-ПЛАН
ЛОГИСТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА
2013

2
СОДЕРЖАНИЕ
1 РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 8
1.1 Суть проекта 8
1.2 Потенциал проекта 8
1.3 Значение проекта 9
1.4 Оценка экономической эффективности проекта 9
1.5 Стоимость проекта 10
2 ОПИСАНИЕ БИЗНЕС – ИДЕИ 11
2.1 Описание объекта 11
2.2 Услуги логистического комплекса 12
2.3 Месторасположение 16
2.4 Технические параметры комплекса 17
2.5 Перспективность создаваемого объекта 22
2.6 Потребность в оборудовании 23
3 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА 25
3.1 Потенциал рынка складирования 25
3.2 Финансовые показатели отрасли хранения и складирования 27
3.3 Структура подвидов деятельности «Хранение и складирование» по федеральным округам 33
3.4 Инвестиции в «Хранение и складирование» 41
3.5 Рынок коммерческой недвижимости 43
3.6 Предложение на рынке складской недвижимости 59
3.7 Спрос на рынке складской недвижимости 61
3.8 Коммерческие условия на рынке складской недвижимости 62
3.9 Рынок складской недвижимости московского региона 63
4 КОНКУРЕНТНАЯ СРЕДА И ПРЕИМУЩЕСТВА ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 79
5 ПОТРЕБИТЕЛИ И ФАКТОРЫ ИХ ВЫБОРА 82
6 ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН-ГРАФИК ПРОЕКТА 84
7 ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА ПРОЕКТА 86
8 МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА 87

3
9 ПЛАНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА 91
9.1 Исходные показатели проекта 91
9.2 Предположение к расчетам. 91
9.3 План продаж 93
9.4 Численность и фонд оплаты труда 98
9.5 Стоимость основных производственных фондов 99
9.6 Налоговое окружение проекта 99
9.7 Переменные и условно-постоянные затраты 101
9.8 Обслуживание кредита 106
10 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА 109
10.1 Необходимые капиталовложения 109
10.2 Прогнозы финансового плана 109
10.2.1 отчет о движении денежных средств 109
10.2.2 отчет о прибылях и убытках 117
10.3 Показатели, характеризующие эффективность проекта 122
10.3.1 таблицы прогнозных финансовых показателей 122
10.3.2 показатели эффективности инвестиций 122
10.4 Анализ безубыточности проекта 123
11 РИСКИ ПРОЕКТА И УПРАВЛЕНИЕ ИМИ 128
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 130
Таблицы и диаграммы
Таблица 1-1. Основные показатели эффективности проекта
Таблица 2-1. Характеристики объекта класса А
Таблица 2-2. Оборудование для оснащения логистического комплекса
Таблица 2-3. Мебель и оргтехника для оснащения офиса компании и склада
Таблица 2-4. Программное обеспечение проекта
Таблица 3-1. Выручка от вида деятельности «Хранение и складирование» по регионам РФ, тыс. руб.
Таблица 3-2. Выручка от вида деятельности «Хранение и складирование» по федеральным округам РФ, тыс. руб., 2005-2011 гг.
Таблица 3-3. Инвестиции в основной капитал по виду деятельности «Хранение и складирование», тыс.руб., 1 кв. 2010 – 2 кв. 2012 гг.

4
Таблица3-4. Введено зданий жилого и нежилого назначения в 2011 году
Таблица 3-5. Ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости в регионах России
Таблица 3-6. Ключевые показатели рынка складской недвижимости московского региона на конец 1 пг. 2012 г.
Таблица 3-7. Строящиеся и заявленные к строительству складские объекты в Московском регионе
Таблица 3-8. Крупные сделки на рынке складских помещений Московского региона
Таблица 6-1. График реализации проекта
Таблица 8-1. Свойства логистических услуг и ценности бренда.
Таблица 8-2. Комплекс бренда логистической компании.
Таблица 8-3. Маркетинговый план проекта
Таблица 9-1. Исходные показатели по проекту
Таблица 9-1. План продаж проекта, руб
Таблица 9-4 . Штатное расписание проекта при 100% комплектации
Таблица 9-5. Налоговое окружение проекта
Таблица 9-6. Постоянные затраты проекта, руб
Таблица 9-8. Переменные затраты проекта, руб
Таблица 9-10. Обслуживание кредита
Таблица 9-11. Показатели эффективности для кредитора
Таблица 10-1. Начальные затраты проекта, руб
Таблица 10-2. План движения денежных средств проекта, руб
Таблица 10-3. Бюджет движения денежных средств проекта (БДДС) по операционной деятельности, руб
Таблица 10-5. План прибылей и убытков, руб
Таблица 10-6. Ключевые финансовые показатели проекта.
Таблица 10-7. Расчет точки безубыточности проекта, руб/%
Таблица 10-8. Анализ безубыточности проекта, руб/%
Таблица 11-8. Расчет сроков окупаемости проекта, квартал
Таблица 11-1. Интегральная оценка рисков проекта
Диаграмма 3-1. Структура выручки от вида деятельности «Хранение и складирование», 2 кв. 2012 г.
Диаграмма 3-2. Объем выручки от вида деятельности «Хранение и складирование»
Диаграмма 3-3. Динамика выручки от вида деятельности «Хранение и складирование»
Диаграмма 3-4. Поквартальная динамика выручки от вида деятельности «Хранение и складирование» по России в целом и по федеральным округам, тыс. руб., 1 кв. 2010 – 2 кв. 2012 гг.

5
Диаграмма 3-5. Структура выручки от вида деятельности «Хранение и складирование» по федеральным округам, 2011 год
Диаграмма 3-6. Структура выручки от вида деятельности «хранения и складирование» по федеральным округам, 2 кв. 2012 года
…….
Диаграмма 3-18. Объем введенных нежилых зданий коммерческих в 2000- 2011 гг.
Диаграмма 3-19. Динамика введенных нежилых зданий коммерческих в 2000- 2011 гг.
Диаграмма 3-20. Объем строительного объема нежилых зданий коммерческих в 2000-2011 гг.
Диаграмма 3-21. Динамика строительного объема нежилых зданий коммерческих в 2000-2011 гг.
Диаграмма 3-22. Объем и динамика площадей зданий коммерческих в 2000- 2011 гг.
………………
Диаграмма 3-31. Объем и динамика инвестиций в здания (кроме жилых) и сооружения, 2005- 1п. 2012 гг.
Диаграмма 3-32. Динамика инвестиций в здания (кроме жилых) и сооружения, 2005- 1п. 2012 гг.
Диаграмма 3-33. Структура инвестиций в здания (кроме жилых) и сооружения по виду деятельности «Строительство» по федеральным округам, 2 кв. 2012 г.
…….
Диаграмма 3-43 Арендные ставки на складскую недвижимость $/м2/год, 2 кв. 2012
Диаграмма 3-44. Динамика строительства складских помещений в Московском регионе
Диаграмма 3-45. Структура строящихся складских площадей по направлениям (ввод в 2012-2014 гг.)
Диаграмма 3-46. Структура строящихся складских площадей по удаленности от МКАД (ввод в 2012-2014 гг.)
Диаграмма 3-47. Распределение общего объема сделок по профилю арендаторов или покупателей
Диаграмма 3-48. Изменение количества купленных складских площадей
Диаграмма 3-49. Структура сделок поглощения складских площадей в I полугодии 2012 года
Диаграмма 3-50. Структура спроса и нового строительства по удаленности от МКАД
Диаграмма 3-51. Соотношение спроса и предложения на рынке складов Московского региона

6
Диаграмма 3-52. Средние арендные ставки в складских комплексах Московского региона
Диаграмма 7-1. Организационная структура проекта
Диаграмма 9-1. План продаж проекта, руб
Диаграмма 9-2. Динамика загрузки склада
Диаграмма 9-3. Структура поступлений по проекту
Диаграмма 9-4. Структура налоговых выплат по проекту
Диаграмма 9-5. Динамика постоянных затрат проекта, руб
Диаграмма 9-6. Динамика переменных затрат проекта, руб
Диаграмма 9-7. План продаж, постоянные и переменные затраты проекта, руб
Диаграмма 10-1. Прибыль проекта, руб
Рисунок 3-1. Карта складских объектов в России, 1 кв. 2012 г.
Рисунок 3-2. Географическое распределение строящихся складских проектов в Московском регионе

7
1 РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
1.1 Суть проекта
Настоящий бизнес-план описывает комплекс инвестиционных мероприятий по созданию объекта, включающего в себя:
 Складское здание площадью хххх кв.м.;
 Офисная часть здания на хх-х эт., площадью ххх кв.м.
Концепция проекта предусматривает приобретение земельного участка промышленного назначения ххххх и строительство на данном участке складского комплекса категории А, представляющего собой одноэтажное здание прямоугольной формы. Площадь застройки будет составлять хххх. При этом площадь склада будет хх Га, а остальная площадь предусмотрена под строительство площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, инженерную инфраструктуру.
Высота потолков склада будет составлять хх метров, размещение паллет планируется 6-ти ярусное.
…….
Цель бизнес-плана – обоснование экономической эффективности строительства складского комплекса класса «А».
1.2 Потенциал проекта
Целевой аудиторией проекта выступят экспортеры, торговые организации, компании-перевозчики.
В середине 2011 года, когда негативное влияние экономического кризиса уже в значительной степени ослабло, рынок складской недвижимости начал выходить из стагнации. Кредитные ресурсы стали более доступны, а значит и количество желающих арендовать или купить склад стало значительно больше. Как и в других сегментах офисной недвижимости, на рынок складских помещений выходят новые объекты.
Количество вакантных площадей на рынке складской недвижимости очень мало. Оно составляет всего 2-3%, и это меньше, чем было в 2011 году. Высокий темп ввода новых складских помещений в 2011 и 2012 годах не привел к увеличению вакантных площадей. На данный момент ……

8
……
Ставки на аренду складов вышли на докризисный уровень в начале 2012 года. В сегменте высококачественной складской недвижимости (А, В+) средняя арендная ставка составляет ….
……
1.3 Значение проекта
С экономической точки зрения проект будет способствовать
 созданию более ….. мест;
 поступлению дополнительных ……;
 развитию смежных отраслей экономики (…..хххххх)
Среди социальных воздействий проекта можно выделить ……...
1.4 Оценка экономической эффективности проекта Наименование показателя Значение Единица измерения
Общие показатели проекта
Сумма инвестиций
Суммарная выручка с НДС
Выбытия на текущую деятельность
Сальдо от основной деятельности
Чистая прибыль проекта
Имущество на балансе в конце горизонта планирования
Средняя рентабельность продаж
Средняя рентабельность активов
Средняя оборачиваемость активов
Средняя величина прибыли
Точка безубыточности
Средние продажи
Операционный рычаг
Показатели эффективности по проекту в целом
NPV

9
PI
IRR
Срок окупаемости (дисконтированный)
Момент окупаемости (дисконтированный)
Таблица 1-1. Основные показатели эффективности проекта
1.5 Стоимость проекта
Финансирование проекта планируется осуществить за счет …..
Общая стоимость проекта составит ……. млн. рублей. В стоимость проекта войдут ……
…….
Источники финансирования проекта:
 ……

10
2 ОПИСАНИЕ БИЗНЕС – ИДЕИ
2.1 Описание объекта
Реализация инвестиционного проекта направлена на создание логистического комплекса. Общая площадь оборудуемой территории …..
Стратегия развития организации строится на максимально быстром освоении …..
хххххх.
Проектируемый логистический комплекс будет выполнять следующие виды основных логистических функций:
 формирование хозяйственных связей по поставкам товаров или ……;
 определение ………… материальных потоков;
 прогнозирование ……;
 определение последовательности ……..;
 развитие, размещение и организация ………;
 управление …….;
 осуществление ……….;
 выполнение ……..;
 управление складскими …… и др.
Планируемый комплекс расположен в ……...
Здание оснащается стеллажными ………. Расчетное количество паллетомест: …… шт.
Как показывает практика, эффективность транспортно-логистических центров зависит от ….
……...
Данным проектом инициируется создание логистического центра со всей инфраструктурой, необходимой для эффективной хозяйственной ……..
…….
2.2 Услуги логистического комплекса
Логистические услуги крайне востребованы на современном рынке - очень многие компании находят для себя более удобным покупку услуг логистической компании на стороне. ….
…….

11
Проектируемый логистический комплекс будет призван решать следующие задачи общего плана:  ……..
Создаваемый комплекс будет точно следовать соблюдению «шести правил логистики»:
1. …..
2. …...
3. …...
4. …...
5. …..
6. …..
Цель логистической деятельности считается достигнутой, если …….
…….
Услуги, предоставляемые проектируемым логистическим комплексом, будут следующие:
1. Информационная логистика
…….хххххххххххххх.
2. Ответственное хранение товара.
 …..хххххххххххххх.
3. Разгрузка и погрузка
….хххххххх.
4. Кросс-докинг
…..ххххххххх.
5. Сортировка
…..хххххххххх

12
По предварительным расчетам планируемый объем выручки от деятельности комплекса составит более ….млн. рублей в месяц.
2.3 Месторасположение
Как уже было сказано ранее, проектом предусмотрено приобретение земельного участка промышленного назначения площадью ….
……...
Характерной особенностью и явным маркетинговым преимуществом объекта являются:
 хххх;
 ххххххх.
2.4 Технические параметры комплекса
Проектируемый комплекс будет отвечать требуемым параметрам объекта класса А. № Характеристика Класс А
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

13
15
16
17
Таблица 2-1. Характеристики объекта класса А
Территория склада
…….
Погрузо-разгрузочный фронт
…...
Полы на складе
…..
Выбор складского оборудования
…..
Паллетные стеллажи
…….
2.5 Перспективность создаваемого объекта
С ростом нестабильности внешней среды возрастает потребность предприятий в стратегическом управлении логистикой. ….
……
2.6 Потребность в оборудовании
Для функционирования структурных подразделений строящегося объекта необходимо приобретение основного и вспомогательного оборудования и инвентаря на сумму ……. рублей, соотносящиеся с объектами инвестирования следующим образом: Наименование затрат Сумма, руб
Общие затраты

14
Таблица 2-2. Оборудование для оснащения логистического комплекса
Наименование затрат Сумма, руб
Общие затраты
Таблица 2-3. Мебель и оргтехника для оснащения офиса компании и склада
Наименование затрат Сумма, руб
Программное обеспечение
495 000 Общие затраты 495 000
Таблица 2-4. Программное обеспечение проекта
3 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА
3.1 Потенциал рынка складирования Объем рынка транспортно-логистических услуг к 2015 году должен увеличиться более чем в два раза и составить около 115 млрд долларов, об этом заявил заместитель министра транспорта РФ Олег Белозеров на конференции "Опыт развития логистики в Германии и России". Но до этого еще далеко. Москва и Подмосковье по-прежнему привлекают внимание крупных инвестфондов и логистических операторов. Российская столица вышла на первое место в Европе по объему инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость. За 3-й квартал 2012 года ….. ……
3.2 Финансовые показатели отрасли хранения и складирования
Во 2-ом квартале 2012 года Московская область заняла первое место по объему выручки по статье «Хранение и складирование» - ….. млн. руб.
Таблица 3-1. Выручка от вида деятельности «Хранение и складирование» по регионам РФ, тыс. руб.
…………

15
Диаграмма 3-1. Структура выручки от вида деятельности «Хранение и складирование», 2 кв. 2012 г.
……….:
Тыс. руб. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Россия
Центральный федеральный округ
Северо-Западный федеральный округ
Южный федеральный округ
Приволжский федеральный округ
Сибирский федеральный округ
Дальневосточный федеральный округ
Уральский федеральный округ
Северо-Кавказский федеральный округ
Таблица 3-2. Выручка от вида деятельности «Хранение и складирование» по федеральным округам РФ, тыс. руб., 2005-2011 гг.
37,4%
9,0%
8,4%
7,7%
4,4%
4,1%
2,7%
2,1%
24,1%

16
……
Диаграмма 3-2. Объем выручки от вида деятельности «Хранение и складирование»
Диаграмма 3-3. Динамика выручки от вида деятельности «Хранение и складирование»
Наибольший объем выручки был получен в ….
Ххххх
…………….
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
1,6
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Динамика в %
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011

17
……………….
3.3 Структура подвидов деятельности «Хранение и складирование» по федеральным округам
Вид деятельности 63.12 «Хранение и складирование» согласно ОКВЭД можно разделить на следующие подвиды:
63.12.1 «Хранение и складирование замороженных или охлажденных грузов»
63.12.2 «Хранение и складирование жидких или газообразных грузов»
63.12.3 «Хранение и складирование зерна»
63.12.4 «Хранение и складирование прочих грузов»
Далее представлена структура подвидов деятельности «Хранение и складирование» по выручке по федеральным округам.

18
…………………….
3.4 Рынок коммерческой недвижимости
………………… Количество зданий единиц Общий строительный объем зданий,тыс.куб.м Общая площадь зданий тыс.кв.м
Здания - всего
в том числе:
Жилые здания
Нежилые здания
из них:
промышленные
сельскохозяйственные
коммерческие
административные
учебные
здравоохранения
другие
Таблица3-4. Введено зданий жилого и нежилого назначения в 2011 году
………….
0
1
2
3
4
5
6
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011

19
Диаграмма 3-18. Объем введенных нежилых зданий коммерческих в 2000-2011 гг.
Диаграмма 3-19. Динамика введенных нежилых зданий коммерческих в 2000-2011 гг.
По итогам 2011 года строительный объем нежилых коммерческих зданий сократился на 20% по отношению к показателю за предыдущий период.
Диаграмма 3-20. Объем строительного объема нежилых зданий коммерческих в 2000-2011 гг.
…………………
3.5 Спрос на рынке складской недвижимости
………...
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
1,6
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Динамика,%
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011

20
……………...
Диаграмма 3-41. Распределение общего объема поглощения складских площадей в 2011 г.
………………
Диаграмма 3-42. Распределение общего объема поглощения складских площадей по регионам России (не считая Москвы и Санкт-Петербурга), 2011 г.
59,2%
17,5%
23,3%
24,0%
19,0%
15,0%
12,0%
10,0%
10,0%
10,0%

21
3.6 Коммерческие условия на рынке складской недвижимости
Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса А в региональных городах находятся на уровне 100$/м2/год ……………
Рынок продаж складских помещений пока не велик, поэтому определение средней цены продажи качественных складов затруднительно. Как показывает практика, цена формируется индивидуально под каждый объект, с разбросом цен от $1000 до $1500 за объекты класса А-B.
Диаграмма 3-43 Арендные ставки на складскую недвижимость $/м2/год, 2 кв. 2012 г.
3.7 Рынок складской недвижимости московского региона
Ключевые показатели рынка представлены в таблице ниже: класс А класс В
Общий объем качественного предложения, тыс.м2
в том числе
Прирост предложения в I полугодии 2012 г., тыс.м2
Ожидаемый прирост предложения до конца 2012 г., тыс. м2
Общий объем заключенных сделок в I полугодии 2012 г., м2
Доля вакантных площадей, %
135
118
112
110
105
100
100
85
80
65
0
20
40
60
80
100
120
140
160

22
Заявляемые арендные ставки, $/ м2/год
Операционные расходы, $/ м2/год
Ставка капитализации, %
Таблица 3-6. Ключевые показатели рынка складской недвижимости московского региона на конец 1 пг. 2012 г.
В первом полугодии 2012 г. с рынка складской недвижимости Московского региона продолжили уходить свободные площади, и к концу II квартала доля вакантных площадей составила примерно 1% в складах класса А. ………………
…………………
За прошедшие шесть месяцев 2012 г. на рынке складской недвижимости была закрыта только одна крупная инвестиционная сделка: британский инвестиционный фонд Raven Russia приобрел логистический парк «Пушкино» (согласно данным участников сделки, сумма сделки составила $215 млн). Это вызвано в первую очередь тем, что международные инвесторы сейчас занимают выжидательную позицию в связи с макроэкономической нестабильностью. Однако стоит отметить, что в настоящий момент возможность инвестирования в складские проекты рассматривается рядом инвестиционных фондов, причем не только в столичных городах, но и в других регионах России.
Диаграмма 3-44. Динамика строительства складских помещений в Московском регионе
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014

23
Наибольшее количество строящихся складских площадей сосредоточено ……………...
Диаграмма 3-45. Структура строящихся складских площадей по направлениям (ввод в 2012- 2014 гг.)
Рисунок 3-2. Географическое распределение строящихся складских проектов в Московском регионе1
Половина строящихся площадей расположено на расстоянии …………….
1 Источник Knight Frank Research
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
Северо-Восток
Восток
Запад
Северо-Запад
Юго-Восток
Юго-Запад
Север
Юг

24
Диаграмма 3-46. Структура строящихся складских площадей по удаленности от МКАД (ввод в 2012-2014 гг.) Объект Шоссе, расстояние от МКАД, км Площадь, тыс. кв.м План ввода Девелопер
Логистический парк Домодедово
Южные Врата, II, III фазы
ПНК-Внуково
ПНК-Чехов II
Инфрастрой Быково
Дмитров
Raven Russia Климовск, III фаза
Таблица 3-7. Строящиеся и заявленные к строительству складские объекты в Московском регионе
……………..
…………………….
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%

25
Диаграмма 3-47. Распределение общего объема сделок по профилю арендаторов или покупателей
Общий объем поглощения на рынке складской недвижимости Московского региона по итогам первого полугодия 2012 г. достиг уровня ……………..
Диаграмма 3-48. Изменение количества купленных складских площадей
…………………
0
50
100
150
200
2008
2009
2010
2011
2012

26
Что касается структуры спроса по направлениям, то она отражает структуру существующего и планируемого предложения складских площадей, т.к. у арендаторов и покупателей нет большого выбора из-за дефицита предложения.
……………………..

27
Диаграмма 3-49. Структура сделок поглощения складских площадей в I полугодии 2012 года
………………….
Диаграмма 3-50. Структура спроса и нового строительства по удаленности от МКАД
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
Поглощение в l полуг. 2012 г.
Прирост предложения (введено в l полуг. и заявлено на ll полуг. 2012 г.)
0
100
200
300
400
до 10 км
10-20 км
20-30 км
30-40 км
более 40 км

Тип сделки Объект/ближайшее шоссе, расстояние от МКАД Арендатор/покупатель
Покупка
Покупка
Покупка
Аренда
Аренда
Покупка
Аренда
Аренда
Аренда
Аренда
Аренда
Таблица 3-8. Крупные сделки на рынке складских помещений Московского региона
Доля вакантных площадей в сегменте складов класса А …….
Диаграмма 3-51. Соотношение спроса и предложения на рынке складов Московского региона
……………………
Диаграмма 3-52. Средние арендные ставки в складских комплексах Московского региона
………………..
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

29
4 КОНКУРЕНТНАЯ СРЕДА И ПРЕИМУЩЕСТВА ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА
На рынке складского хозяйства можно выделить следующие группы игроков.
Компании, которые возводят складские комплексы для собственных нужд. К таким компаниям относятся российские – ………………..
Промышленные предприятия, которые сдают в аренду свои пустующие складские помещения. Они стараются ……
…………………..
Логистические компании российские и иностранные. Данное направление еще слабо развито на нашем рынке. Российские компании предоставляют «скудный» перечень услуг не очень высокого качества, в то время как иностранные фирмы помогают решить любые вопросы, связанные со складским хозяйством. Главными игроками на рынке логистических услуг являются следующие компании: FM Logistics, ItellaNLC («Национальная Логистическая Компания»), Rewico и Tablogix.
Физические лица, сдающие в аренду ………
Помимо перечисленных, ………………………..
Отметим, что на рынке складской недвижимости основная конкурентная борьба разворачивается между российскими и западными компаниями. При этом также очевидно, что ………………..
…………………...
Преимущества предлагаемого проекта будут заключаться в …………………….

30
5 ПОТРЕБИТЕЛИ И ФАКТОРЫ ИХ ВЫБОРА
Сегодняшние рыночные реалии все более отдаляют нас от того времени, когда ведение бизнеса в нашей стране было сродни ведению натурального хозяйства: сам производишь, сам перевозишь, сам продаешь, …………...
………………….. складирование товара (а часто еще и его транспортировку, обработку и другие услуги) можно поручить коммерческому складу
Компании-потребители логистических услуг полного цикла определяют …………….:
 экономия ………….;
 разделение ответственности: …………..;
 ……………….;
 ……………….
Согласно оценкам экспертов, компании, пользующиеся услугами внешних логистических операторов, сокращают затраты на управление запасами на ххх%. В услугах 3PL провайдеров ……………………...
Разрабатываемый в рамках проекта объект будет максимально соответствовать ………………………..

31
6 ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН-ГРАФИК ПРОЕКТА
Реализация проекта предполагает последовательное выполнение организационных мероприятий по ………………….
Проект предусматривает реализацию следующих мероприятий:

График мероприятий/иневстиций 1 год 2 год 3 год 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв 11 кв 12 кв
Общая себестоимость
Таблица 6-1. График инвестирования проекта

Графиком реализации проекта предусмотрены задачи, требующие …………….

34
7 ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА ПРОЕКТА
Управление деятельностью объекта регулируется действующим законодательством и Уставом организации на основе …………………...
Организационная структура предприятия будет состоять из следующих основных организационных единиц:
 Хх
 Хх
 Хх
 Хх
 Хх
…..
Диаграмма 7-1. Организационная структура проекта
Оптимальная комплектация штата позволит ………..
хх
хх
хххх
хххх
ххх
хх
хх
хх
ххх
ххх
ххх
ххх

35
8 МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
Стратегия маркетинга создаваемого объекта нацелена на максимально быстрое закрепление организации на внутреннем рынке. Главным элементом выбранной стратегии является ………………….. Свойства логистических услуг Значимые ценности, транслируемые брендом.
Таблица 8-1. Свойства логистических услуг и ценности бренда. Центральным элементом бренда, его ядром, является комплекс бренда, на котором ……..: Состав комплекса бренда Описание составных частей

36
Таблица 8-2. Комплекс бренда логистической компании. В комплекс работ по разработке успешного бренда для логистической компании входят следующие этапы:  хххх;  хххх;  хххх;  ххх;  хххх;  регистрация имени и товарного знака;  хххх;  ее творческое воплощение;  хххх;  продвижение бренда. Для того, чтобы правильно «построенный» бренд долгое время оставался весомым стратегическим активом компании, необходимо ………………..
Задача рекламной кампании проекта – обеспечить клиентуру объекту с первых дней его работы. Наиболее значительные затраты потребуются для ……….. Наименование мероприятия Описание Сроки проведения
Таблица 8-3. Маркетинговый план проекта
Таким образом, для реализации своей маркетинговой стратегии организация планирует …………………….

37
9 ПЛАНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА
9.1 Исходные показатели проекта
Дата начала проекта – с момента финансирования. Горизонт планирования составляет 7 лет. Шаг планирования - 1 квартал.
Наименование показателя Значение
Дата начала проекта
Горизонт планирования
Шаг планирования
Основная валюта расчетов
Вложения инвестора (процент от общей суммы инвестиций)
Ставка рефинансирования
Таблица 9-1. Исходные показатели по проекту
В проекте предполагается, что вложения инвестора будут составлять ххх%. Ставка рефинансирования составляет ххх%.
В проекте используется стандартная система налогообложения. Юридическое лицо обязано выплачивать следующие виды налогов:
 Страховые взносы;
 Налог на прибыль;
 НДС;
 Земельный налог;
 Налог на имущество.
9.2 Предположение к расчетам.
…………………….
9.3 План продаж
Анализ данных, касающихся опыта деятельности аналогичных проектов, позволяет спланировать объем продаж при максимальной загрузке комплекса на уровне более ….. млн. руб в месяц. На начальном этапе деятельности объекта запланировано не менее хххх% загруженности, доводя объемы продаж хххх% загрузки к 4-му году деятельности.
Таким образом, план продаж компании составит хххх млн. руб за анализируемый период проекта.

38

Вид дохода 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв
Услуги логистического комплекса - хранение (расчет в паллетоместах)
Услуги логистического комплекса - погрузка/разгрузка (расчет в паллетоместах)
Услуги логистического комплекса - сбор и распределение заказов попалетно (расчет в паллетоместах)
Сдача в аренду офисных помещений (расчет в кв.м.)
Совокупный объем продаж в т.ч. НДС
Таблица 9-1. План продаж проекта, руб Вид дохода 11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв
Продолжение Таблицы 9-1. План продаж проекта, руб

Консалтинговая компания «СИМЭН» - разработка бизнес-планов и проведение маркетинговых исследований с 2008-
го года.
40
Вид дохода 21 кв 22 кв 23 кв 24 кв 25 кв 26 кв 27 кв 28 кв Итого
Продолжение Таблицы 9-1. План продаж проекта, руб

Диаграмма 9-1. План продаж проекта, руб
Диаграмма 9-2. Динамика загрузки склада
Наибольшие поступления в проекте планируется получать от …………….
0
100 000 000
200 000 000
300 000 000
400 000 000
500 000 000
600 000 000
1-ый год
2-ой год
3-ий год
4-ый год
5-ый год
6-ой год
7-ой год
0
20
40
60
80
100
120
1 кв
2 кв
3 кв
4 кв
5 кв
6 кв
7 кв
8 кв
9 кв
10 кв
11 кв
12 кв
13 кв
14 кв
15 кв
16 кв
17 кв
18 кв
19 кв
20 кв
21 кв
22 кв
23 кв
24 кв
25 кв
26 кв
27 кв
28 кв

42
Диаграмма 9-3. Структура поступлений по проекту
9.4 Численность и фонд оплаты труда
Численность компании на начальном этапе составит более 30 человек, кол-во специалистов будет меняться в зависимости от сроков внедрения новых объектов. Должность Оклад, руб Кол-во сотрудников, ед Затраты на штат в мес, руб
ИТОГО
Таблица 9-4 . Штатное расписание проекта при 100% комплектации

9.5 Стоимость основных производственных фондов
Основными производственными фондами компании станет ……….
Совокупная стоимость производственных фондов компании на начальном этапе (без учета амортизации) составит хххххх млн. руб.
9.6 Налоговое окружение проекта Наименование Ставка (%) Налогооблагаемая база Период начисления
Единый социальный налог + отчисления в ФСС от несчастных случаев + налоги в ФМС
Налог на имущество
Налог на прибыль
Налог на землю
НДС
Таблица 9-5. Налоговое окружение проекта
Общая сумма налоговых выплат по проекту оценивается в …… тыс. руб.
Процент налогов в выручке составляет ….%.
….% всех налоговых выплат приходятся на НДС. …% - налог на прибыль, который поступает в региональный и федеральный бюджеты. …% налог на имущество, ….% земельный налог и ….% страховые взносы.

44
Диаграмма 9-4. Структура налоговых выплат по проекту

го года.
45
9.7 Переменные и условно-постоянные затраты
К условно-постоянным затратам (не зависящим от объемов дохода предприятия) будут относиться расходы на …………………. Наименование расхода 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв
Коммунальные затраты
Хозяйственные и канцелярские затраты
Фонд оплаты труда
Налоги на з/п (30,2%)
Связь и Интернет
Обучение персонала, командировки и пр.
Налог на землю (1,5% от кадастровой стоимости)
Налог на имущество (2,2% от стоимости на балансе)
Итого в т.ч. НДС
Таблица 9-6. Постоянные затраты проекта, руб Наименование расхода 11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв
Налог на имущество (2,2%

го года.
46
от стоимости на балансе) Итого в т.ч. НДС
Продолжение Таблицы 9-6. Постоянные затраты проекта, руб
Наименование расхода 21 кв 22 кв 23 кв 24 кв 25 кв 26 кв 27 кв 28 кв Итого
Продолжение Таблицы 9-6. Постоянные затраты проекта, руб

го года.
47
Диаграмма 9-5. Динамика постоянных затрат проекта, руб
К переменным затратам отнесем расход на ……………. Наименование расхода 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв
Рекламные кампании
Административные расходы
Транспортные расходы и ГСМ (0,1% от продаж)
Итого
0
5 000 000
10 000 000
15 000 000
20 000 000
25 000 000
30 000 000
35 000 000
40 000 000
45 000 000
50 000 000
1-ый год
2-ой год
3-ий год
4-ый год
5-ый год
6-ой год
7-ой год

го года.
48
в т.ч. НДС
Таблица 9-8. Переменные затраты проекта, руб Наименование расхода 11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв
Продолжение Таблицы 9-8. Переменные затраты проекта, руб Наименование расхода 21 кв 22 кв 23 кв 24 кв 25 кв 26 кв 27 кв 28 кв Итого
Продолжение Таблицы 9-8. Переменные затраты проекта, руб

го года.
49
Диаграмма 9-6. Динамика переменных затрат проекта, руб
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
1 400 000
1 600 000
1-ый год
2-ой год
3-ий год
4-ый год
5-ый год
6-ой год
7-ой год

го года.
50
Диаграмма 9-7. План продаж, постоянные и переменные затраты проекта, руб
9.8 Обслуживание кредита
Доля заемных средств составляет ххх% (…… тыс. руб.) от общей суммы инвестиций. Стоимость кредитных ресурсов составляет хххх%. Кредит берется на срок до хххх лет. Обслуживание кредита представлено ниже в таблице. Последняя выплата по кредиту приходится на 4 квартал пятого года. Показатель 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв
Возврат инвестиций
Возврат процентов
0
100 000 000
200 000 000
300 000 000
400 000 000
500 000 000
600 000 000
700 000 000
800 000 000
1-ый год
2-ой год
3-ий год
4-ый год
5-ый год
6-ой год
7-ой год
Продажи
Постоянные затраты
Переменные затраты

го года.
51
Остаточная сумма долга
Таблица 9-10. Обслуживание кредита Показатель 11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв
Продолжение Таблицы 9-10. Обслуживание кредита Показатель 21 кв 22 кв 23 кв 24 кв 25 кв 26 кв 27 кв 28 кв Итого
Продолжение Таблицы 9-10. Обслуживание кредита

Показатели эффективности для кредитора приведены ниже в таблице: Показатели Итого сумма кредита Итого начисленные проценты Дата погашения кредита Срок использования кредита
Таблица 9-11. Показатели эффективности для кредитора

10 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
10.1 Необходимые капиталовложения
Начальные затраты включают в себя расходы на техническое оснащение проекта, поставку и монтаж………………. Наименование затрат Сумма, руб
Приобретение земельного участка
Строительство логистического комплекса
Рекламная кампания для сектора В2В
Покрытие финансовых расходов до выхода проекта на коммерческую эффективность
Программное обеспечение
Общие затраты Активы Сумма, руб
Денежные средства
Ценные бумаги
Дебиторская задолженность
Другие текущие активы
Общие активы Нехватка капитала для начала работы
Таблица 10-1. Начальные затраты проекта, руб
10.2 Прогнозы финансового плана
10.2.1 отчет о движении денежных средств
Результаты расчетов по проекту представлены в виде основного документа - отчета о движении денежных средств (Cash Flow Analysis) -……………...
В качестве горизонта планирования принят период в … лет с начала осуществления проекта. В таблицах приведены результаты моделирования проекта. Денежные потоки от операционной деятельности
Чистая прибыль
Приведение в соответствие чистой прибыли и чистого денежного потока от операционной деятельности:

54
Амортизация
Изменения в активах и обязательствах:
Увеличение дебиторской задолженности
Увеличение кредиторской задолженности
Изменение других активов
Чистый денежный поток от операционной деятельности Денежные потоки от инвестиционной деятельности
Капитальные затраты
Покупка ценных бумаг
Другое
Чистый денежный поток от инвестиционной деятельности Денежные потоки от финансовой деятельности
Чистое увеличение долгосрочных займов
Выплаченные дивиденды
Чистый денежный поток от финансовой деятельности
Чистое увеличение (уменьшение) денежных средств
Денежные средства в начале плана Денежные средства в конце плана
Таблица 10-2. План движения денежных средств проекта, руб
Отчет о движении денежных средств - ………………………….
……………………

Консалтинговая компания «СИМЭН» - разработка бизнес-планов и проведение маркетинговых исследований с
2008-го года.
55
Показатель 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв Поступления по операционной деятельности
Выплаты по операционной деятельности

2008-го года.
56
Налог на прибыль (20% ОСН)
НДС
Поток по операционной деятельности Сальдо накопленным итогом
Таблица 10-3. Бюджет движения денежных средств проекта (БДДС) по операционной деятельности, руб Показатель 11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв Поступления по операционной деятельности
Выплаты по

2008-го года.
57
операционной деятельности
Налог на прибыль (20% ОСН)
НДС
Продолжение Таблицы 10-3. Бюджет движения денежных средств проекта (БДДС) по операционной деятельности, руб
Показатель 21 кв 22 кв 23 кв 24 кв 25 кв 26 кв 27 кв 28 кв Итого Поступления по операционной деятельности

2008-го года.
58
Выплаты по операционной деятельности
НДС
Продолжение Таблицы 10-3. Бюджет движения денежных средств проекта (БДДС) по операционной деятельности, руб
10.2.2 отчет о прибылях и убытках
Чистая прибыль — часть балансовой прибыли предприятия, остающаяся в его распоряжении после уплаты налогов, сборов, ………………... Показатель 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв
Чистая выручка от реализации продукции

2008-го года.
59
Валовая прибыль
Переменные расходы:
Общие операционные расходы
Операционная прибыль
Расходы на уплату процентов
Другие неоперационные расходы
Общие неоперационные расходы
Прибыль до уплаты налога на прибыль
Налог на прибыль (19%)
Чистая прибыль (до распределения) Чистая прибыль накопленным итогом
Таблица 10-5. План прибылей и убытков, руб

2008-го года.
60
Показатель 11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв
Другие неоперационные расходы

2008-го года.
61
Продолжение Таблицы 10-5. План прибылей и убытков, руб Показатель 21 кв 22 кв 23 кв 24 кв 25 кв 26 кв 27 кв 28 кв Итого
Другие неоперационные

2008-го года.
62
расходы
Продолжение Таблицы 10-5. План прибылей и убытков, руб

63
Как видно из таблицы, на второй год работы предприятие выходит на положительный результат прибыльности и …………..
…………...
Диаграмма 10-1. Прибыль проекта, руб
10.3 Показатели, характеризующие эффективность проекта
10.3.1 таблицы прогнозных финансовых показателей Название показателя Результат
Рентабельность продаж
Рентабельность активов (ROA)
Валовая маржа
Оборачиваемость основных активов
Отношение задолженности к активам
Коэффициент текущей ликвидности
Таблица 10-6. Ключевые финансовые показатели проекта.
10.3.2 показатели эффективности инвестиций
Чистый приведенный доход (Net Present Value) - разность между текущей стоимостью денежных поступлений по проекту или инвестиций и текущей стоимостью денежных выплат на получение инвестиций, либо на
-50 000 000
0
50 000 000
100 000 000
150 000 000
200 000 000
250 000 000
300 000 000
350 000 000
1-ый год
2-ой год
3-ий год
4-ый год
5-ый год
6-ой год
7-ой год

64
финансирование проекта, рассчитанная по фиксированной ставке дисконтирования.
Значение NPV в рамках реализации проекта составило хххх руб. Значение …
…………..
Внутренняя норма доходности (прибыли, внутренний коэффициент окупаемости, Internal Rate of Return - IRR) - норма прибыли, порожденная инвестицией. Это та норма прибыли (барьерная ставка, ставка дисконтирования), при которой ……………... Внутренняя норма доходности проекта составляет ххх%.
Индекс прибыльности (profitability index, PI) показывает относительную прибыльность проекта, или дисконтированную стоимость денежных поступлений от проекта в расчете на единицу вложений.
Согласно проведенным расчетам PI составил хххх. Как правило, критерием принятия положительного решения …………..
10.4 Анализ безубыточности проекта
Точка безубыточности — ……………….
………………….

го года.
65
Показатели, руб 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв Чистая выручка 0 0 0 0 0 0 53 046 802 60 433 065 72 566 681 80 829 224
Балансовая прибыль
Полная себестоимость реализованной продукции
Прямые издержки Переменные издержки
Сумма маржинального дохода
Доля маржинального дохода в выручке
Запас финансовой устойчивости предприятия (%)
Таблица 10-7. Расчет точки безубыточности проекта, руб/% Показатели, руб 11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв Чистая выручка
Продолжение Таблицы 10-7. Расчет точки безубыточности проекта, руб/%

го года.
66
Показатели, руб 21 кв 22 кв 23 кв 24 кв 25 кв 26 кв 27 кв 28 кв Итого Чистая выручка
Продолжение Таблицы 10-7. Расчет точки безубыточности проекта, руб/% Параметры Значение при 100% загрузке 1% 2% 3% 4% 8% 11% 30% 40% 50% Выручка Расходы
Постоянные

го года.
67
Переменные
Прибыль до вычета налогов
Таблица 10-8. Анализ безубыточности проекта, руб/%

68
Срок окупаемости (Payback Period, PP) - это время, в течение которого …... Квартал CFтек*Δt Нарастающим итогом
0 (а)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
Таблица 11-8. Расчет сроков окупаемости проекта, квартал
Согласно расчетам срок окупаемости составил хх года (расчет с учетом дисконтирования при ставке ….%).

69
11 РИСКИ ПРОЕКТА И УПРАВЛЕНИЕ ИМИ
Для оценки риска проекта использовалась методика, предложенная Липсицом И.В. и Коссовым В.В., и известная как методика постадийной оценки риска. В данной методике под риском понимается опасность того, что цели, поставленные в проекте, могут быть не достигнуты полностью или частично.
………………
№
Эксперты
Средняя
Прио-
вес
оценка
Простые риски
Эксперт 1
Эксперт 2
Эксперт 3
ритет Pi
Wi
Ii
Подготовительная стадия
1 .
Отношения с подрядчиками, арендатором и пр.
2 .
Отношение местных властей
3 .
Доступность подрядчиков на месте
Строительство
4.
Непредвиденные затраты
5.
Недостатки проектно- изыскательских работ
6.
Несвоевременная поставка комплектующих
7.
Несвоевременная подготовка оборудования и рабочих
8.
Недобросовестность подрядчика
Функционирование
Финансово-экономические:
9.
Неустойчивость спроса
10.
Появление альтернативного продукта
11.
Снижение цен конкурентами
12.
Рост налогов
13.
Неплатежеспособность потребителей
14.
Рост цен на сырье, материалы, перевозки
15.
Зависимость от поставщиков
16.
Недостаток оборотных средств
Социальные:
17.
Трудности с набором квалифицированной

70
рабочей силы
18.
Отношение местных властей
19.
Недостаточный уровень заработной платы
20.
Квалификация кадров
Технические:
21.
Нестабильность качества сырья и материалов
22.
Новизна технологии
23.
Недостаточная надежность технологии
24.
Отсутствие резерва мощности
Экологические:
25.
Вредность производства
Суммарный риск проекта
Таблица 11-1. Интегральная оценка рисков проекта
Из приведенных данных следует, что в целом проект отличается относительной устойчивостью к рискам. Более того, на рынке существуют адекватными методы управления ими.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Специалисты, анализирующие состояние рынка логистики в Российской Федерации, пришли к выводу, что отечественный бизнес постепенно отказывается от самостоятельной организации грузоперевозок. Все большее количество фирм делает выбор в пользу логистического аутсорсинга.
Оказание логистических услуг – приоритетное направление деятельности сотен российских компаний. Тем не менее, ………….
……………….. Объектом работы является логистический комплекс, предоставляющий полный перечень складских услуг. Учитывая наличие благоприятных условий внешней среды, неудовлетворенного спроса на указанные услуги и ……………………… прогнозируется высокая эффективность его реализации с выходом на самоокупаемость уже ………………….
В течение всего производственного периода ……………………...
Проведенный анализ рынка говорит о том, что …………………….
…………………….

71

Бизнес-план логистического центра (Дэмо-версия)

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (19)

Viewers also liked

Viewers also liked (20)

Similar to Бизнес-план логистического центра (Дэмо-версия)

Similar to Бизнес-план логистического центра (Дэмо-версия) (20)

More from CimanConsalt

More from CimanConsalt (13)

Бизнес-план логистического центра (Дэмо-версия)