Prezentacja ze spotkania, które odbyło się 18 kwietnia 2019 r. Więcej: https://pwc.to/2DsGiaK

1. Przekształcenie
użytkowania wieczystego
gruntów we własność –
pierwsze doświadczenia,
wątpliwości i praktyki
rynkowe
18 kwietnia 2019

2. PwC
Time Activity
Agenda śniadania
2

3. PwC
Prelegenci
3
Aspekty prawne Aspekty księgoweAspekty biznesowe
dr Katarzyna Barańska
Counsel | Radca prawny /Attorney-at-law
Mobile: +48 502 18 48 29
Email: krzysztof.sieczkowski@pwc.com
Marta Hincz
Counsel | Radca prawny /Attorney-at-law
PwC Legal Pawłowski Żelaźnicki sp.k
Mobile: +48 519 50 46 35
Email: katarzyna.baranska@pwc.com
Mobile: +48 519 50 46 03
Email: marta.hincz@pwc.com
Krzysztof Sieczkowski, CFA
PwC | Director
PwC Legal Pawłowski Żelaźnicki sp.k.
ul. Polna 11 (wejście A), 00-633 Warszawa
PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Audyt sp.k. (dawniej PricewaterhouseCoopers Sp. z o.o.)
ul. Polna 11, 00-633 Warszawa
Mobile: +48 502 18 44 83
Email: mateusz.ksiezopolski@pwc.com
Mateusz Księżopolski
PwC | Director
Krzysztof Sakierski
PwC | Director
Mobile: +48 502 18 40 88
Email: krzysztof.sakierski@pwc.com
Katarzyna Kowalczyk MRICS
PwC | Manager
Mobile: 48 502 18 44 46
Email: katarzyna.kowalczyk@pwc.com
PwC Advisory spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.
(dawniej: PwC Polska sp. z o.o.)
ul. Polna 11, 00-633 Warszawa

4. Aspekty prawne

5. PwC
Przekształcenie – podstawowe informacje
5
Nastąpiło 1 stycznia 2019 roku z mocy prawa (na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na
cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów „Ustawa”)
• Jednorazowa albo co roku przez 20 lat
• Bonifikaty dla osób fizycznych
Objęło tylko grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, tj. zabudowane budynkami jednorodzinnymi lub budynkami wielorodzinnymi (w których
jest co najmniej 50% lokali mieszkalnych) wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami lub urządzeniami, ale tylko takimi, które
umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych
Zaświadczenie = podstawa do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej (wpis z urzędu) i rejestrze gruntów (z urzędu – 12 miesięcy od
przekształcenia, na wniosek – 4 miesiące lub 30 dni od otrzymania wniosku)
Opóźnione przekształcenie: 1) przekształcenie z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania albo 2) przekształcenie w sytuacji, gdy na
gruncie położone są również inne obiekty
Opłata przekształceniowa
Przedsiębiorcy mogą płacić dłużej 99/50/33 lata – rezygnacja z pomocy publicznej de minimis (jeden podmiot, 3 lata, 200 tyś euro brutto) –
konieczne oświadczenie

6. PwC
Przekształcenie – pierwsze doświadczenia
Chaos związany z przekształceniem
6
Rozbieżności
interpretacyjne dotyczące
Ustawy (wyjaśnienia
UOKiK dotyczące
pomocy de minimis,
stanowisko Krajowej
Rady Notarialnej,
wyjaśnienia Ministerstwa
Inwestycji i Rozwoju)
Rozbieżności przy
stosowaniu Ustawy przez
sądy i urzędy
Kolejne zmiany do
Ustawy (przed wejściem
w życie, zmiana z lutego
2019 r., planowany pakiet
kolejnych zmian
#GruntToWłasność)
Niepewność co do tego,
czy przekształcenie
nastąpiło
Przekształcenie jest
często blokowane
koniecznością dokonania
podziału nieruchomości

7. PwC
Problemy praktyczne (1/4)
Zaświadczenia
7
Zaświadczenia w praktyce traktowane
są jako podstawa przekształcenia
Urzędy nie nadążają w wydawaniu
zaświadczeń (terminy
instrukcyjne/bardzo wiele
spraw/często konieczność analizy
stanu prawnego nieruchomości)
Ustanowienie odrębnej własności
lokalu vs. sprzedaż na rynku wtórnym
• rozbieżne stanowiska dot.
transakcji na rynku wtórnym

8. PwC
Problemy praktyczne (2/4)
Opłaty
8
przekształcenie
=
opłata przekształceniowa
brak przekształcenia
=
opłata roczna z tytułu
użytkowania wieczystego
31 marca 2019 r. – termin na wniesienie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za 2019 rok
Opłata przekształceniowa = wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która
obowiązywałaby w dniu przekształcenia (zasada)
29 lutego 2020r. – termin wniesienia opłaty przekształceniowej za 2019 r.
Stawka 1% (mieszkania) + nowa stawka 1% (garaże lub stanowiska postojowe, niewykorzystywane
do prowadzenia działalności gospodarczej)
Czy wysokość opłaty przekształceniowej może być zmieniana?
• Nie będzie aktualizacji jednostkowymi wycenami gruntów, ale możliwa waloryzacja wskaźnikami
publikowanymi przez GUS (nie częściej niż raz na 3 lata)

9. PwC
Problemy praktyczne (3/4)
Pomoc de minimis
9
Skąd wziął się problem?
Jakich podmiotów na gruncie ustawy dotyczy pomoc de minimis?
Czy z pomocy można zrezygnować?
Co to jest dopłata i kiedy należy ją uiścić?
Wątpliwości związane z koniecznością złożenia oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres 99/50/33 lat
Czy po 31 marca 2019 r. można jeszcze złożyć oświadczenie wybierając tryb bez pomocy publicznej?

10. PwC
Problemy praktyczne (4/4)
Czy do przekształcenia w ogóle doszło?
10
Zgodnie z ustawą, 1 stycznia 2019 roku doszło
do przekształcenia prawa użytkowania
wieczystego gruntów zabudowanych na cele
mieszkaniowe wyłącznie budynkami (i)
mieszkalnymi jednorodzinnymi, (ii)
mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co
najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale
mieszkalne lub (i) lub (ii) wraz z budynkami
gospodarczymi, garażami, innymi obiektami
budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi,
umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne
korzystanie z budynków mieszkalnych.
Co może budzić wątpliwości?
• Pawilon, kiosk, warzywniak lub billboard na nieruchomości;
• Obiekty lub budynki pośrednio służące celom mieszkaniowym (warsztat, maszt/ anteny, kapliczka)
• Nieruchomości zabudowane budynkami służącymi zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych
nieruchomości sąsiednich (np. drogi, garaże, parkingi, tereny zielone)
• Linie przesyłowe, kotłownie, garaże
• Garaży wynajmowane osobom niebędącym lokatorami
W przypadku nieruchomości zabudowanej budynkami o odmiennej funkcji (innej niż mieszkaniowa) do
przekształcenia dochodzi z dniem założenia księgi wieczystej dla wydzielonej nieruchomości
zabudowanej na cele mieszkaniowe.

11. PwC
Problemy praktyczne w świetle ustawy o przekształceniu (1/2)
Inwestycje etapowane, czyli luka w prawie
11
• Problem pojawia się w przypadku etapowania inwestycji, tam gdzie więcej niż jeden etap znajduje się na tej samej działce;
• Uzasadnione wątpliwości wzbudza moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego na całej nieruchomości (pozwolenie na
użytkowanie dla pierwszego, kolejnego czy może ostatniego etapu?);
• Konsekwencje dla obliczania udziałów w nieruchomości, uiszczania opłaty przekształceniowej;
• Etapy w ramach inwestycji mogą być od siebie odsunięte w czasie nawet o kilka lat;
Zgodnie z ustawą, „Jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele
mieszkaniowe (…), budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo
budowlane (…) prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania
budynku mieszkalnego do użytkowania.”

12. PwC
Problemy praktyczne w świetle ustawy o przekształceniu (2/2)
O czym należy pamiętać w przyszłości?
12
Inwestorzy, posiadający w bankach ziemi działki pod budowę inwestycji mieszkaniowych mogą już teraz wykonać analizę prawną
zmierzającą do uniknięcia problemów związanych z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego, w szczególności:
• Upewnić się, że na działce znajdować się będą jedynie budynki mieszkaniowe oraz obiekty umożliwiające prawidłowe i
racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych
• Umieścić pozostałe budynki i obiekty na innych działkach, które nie będą podlegać przekształceniu
• Ewentualnie przewidzieć podziały nieruchomości (jeśli będzie taka potrzeba, z uwzględnieniem m.in. zapisów planu
miejscowego)
Mechanizmy zawarte w ustawie mają charakter powtarzalny (cykliczny);

13. PwC
#Grunt to własność – czyli planowane zmiany w ustawie
Czy będą kolejne nowelizacje?
13
Ustawa w obecnym kształcie nadal wzbudza wątpliwości prawne; Samorządy notują opóźnienia w wydawaniu zaświadczeń
1 2
Pod koniec marca 2019 r. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zapowiedziało kolejną nowelizację ustawy, odpowiadającą na obecne wątpliwości i bariery
prawne oraz zmierzającą do uproszczenia procedury
Przygotowywany w Ministerstwie pakiet zmian prawnych #GruntToWłasność zawierać ma m.in..:
• Wyeliminowanie „blokowania” przekształcenia koniecznością dokonania podziału nieruchomości zabudowanej na cel mieszkaniowy, na której są
dodatkowo inne obiekty;
• Wprowadzenie "uproszczonego" trybu dokonania podziału nieruchomości, w przypadkach gdy taki podział będzie niezbędny;
• Objęcie ustawowym przekształceniem gruntów zabudowanych garażami i innymi budynkami i urządzeniami pełniącymi rolę służebną wobec gruntów
mieszkaniowych, a ujawnionych w odrębnych księgach wieczystych;
• Określenie w ustawie, czy i w jakich przypadkach jest wymagane zezwolenie na przekształcenie prawa na rzecz cudzoziemca;
• Doprecyzowanie trybu udzielania pomocy publicznej, tak aby zapewnić organom sprawną weryfikację i ustalenie obowiązku dopłat.
Na razie opublikowano jedynie wstępne propozycje zmian.
3

14. Aspekty biznesowe

15. PwC
Określenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
15
• Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości
nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
• Aktualizacji dokonuje się w oparciu o operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego
• Aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest co do zasady od razu kwestionowana przez użytkowników wieczystych by oddalić
perspektywę konieczności uiszczenia podwyższonej opłaty
Zgodnie z ustawą, o gospodarce nieruchomościami (art. 77) aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata.
Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości
określonej na dzień aktualizacji opłaty.

16. PwC
Najczęściej kwestionowane obszary w operatach szacunkowych
będących podstawą aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania
wieczystego
16
Dobór nieruchomości w podejściu porównawczym (nie uwzględnienie kwestii intensywności zabudowy, potencjału inwestycyjnego)
Nie uwzględnienie wydanych pozwoleń administracyjnych (pozwoleń na budowę, decyzji o warunkach zabudowy)
Uwzględnienie w próbie (korygowanie ceny średniej) transakcji wyraźnie powyżej średniej
Nie uwzględnienie kwestii ograniczonych praw rzeczowych w przedmiocie wyceny (np. służebności, użytkowania)
Sąd Rejonowy Warszawie potwierdził, że rzeczoznawca majątkowy ponosi odpowiedzialność wobec użytkownika wieczystego
za nienależycie sporządzony operat szacunkowy, w oparciu o który miasto dokonało aktualizacji opłaty rocznej. W świetle
zapadłego wyroku rzeczoznawca oraz jego ubezpieczyciel mają obowiązek zwrócić powodowi nie tylko koszty kontroperatu, lecz
także koszty obsługi prawnej użytkownika wieczystego, w tym wynagrodzenie kancelarii za reprezentację w postępowaniu przed
SKO.

17. Aspekty księgowe

18. PwC
Księgowe ujęcie prawa wieczystego użytkowania gruntów (1/5)
18
• Wartość gruntów u deweloperów prezentowana zapas w cenie nabycia
• Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania odnoszone na zapas (kapitalizacja kosztów związanych z prowadzonymi
inwestycjami deweloperskimi)
• Nieruchomości inwestycyjne:
- Analogicznie
- Lub wycena do wartości godziwej
Przed 1 stycznia 2019 r.:

19. PwC
Wpływ wprowadzenia MSSF 16 na sprawozdanie finansowe
19
Może pojawić się konieczność renegocjacji umów z instytucjami finansującymi
Konieczność ujęcia dodatkowego zobowiązania finansowego spowoduje wzrost zadłużenia finansowego
Ujęcie dodatkowych aktywów w bilansie
Koszt amortyzacji aktywów w leasingu operacyjnym dotychczasowo prezentowany w kosztach działalności operacyjnej (w wyniku EBITDA)
Koszt amortyzacji dodatkowo ujętych aktywów (poza gruntami) pojawi się jako amortyzacja w P&L (poniżej wyniku EBITDA)
W cash-flow płatności zobowiązań z tytułu leasingu powinny zostać zaprezentowane w przepływach finansowych
Konieczność analizy kowenantów – dodatkowe zadłużenie finansowe oraz zmiana poziomu wyniku EBITDA wpłyną na wysokość wskaźników
kalkulowanych na bazie tych miar
W sprawozdaniu na 31 grudnia 2018 r. konieczność ujawnienia wpływu nowego standardu w nocie do sprawozdania
Od raportowania 1Q 2019 zobowiązanie pojawi się faktycznie na bilansie – konieczność szybkiej reakcji i rozmów z instytucjami dostarczającymi
finansowanie

20. PwC
Wpływ MSSF 16 na 1 stycznia 2019 – wartość zobowiązań
z tytułu wieczystego użytkowania (PWUG) (1/2)
20
Ilość mieszkań W tysiącach PLN W tysiącach PLN
sprzedaż mieszkań/
pre-sale 2018
Wpływ MSSF 16 – zobowiązania
z tytułu PWUG
Wpływ MSSF 16 – pozostałe
zobowiązania
Dom Development 3 602 115 069 9 573
Robyg 2 520 19 158 3 098
Atal 2 420 132 869 6 196
Archicom 1 370 18 844 467
J.W. Construction 1 248 113 522 0
Lokum Deweloper 1 011 19 816 0
Echo Investment 986 111 547 77 789
Marvipol Development 843 18 782 0
Vantage Development 824 1 693 0
Inpro 801 1 269 345
Ronson 773 33 530 0
Współczynnik korelacji pomiędzy ilością mieszkań sprzedanych a wartością dodatkowego zobowiązania z tytułu PWUG wyniósł 51%.

21. PwC
Wpływ MSSF 16 na 1 stycznia 2019 – wartość zobowiązań
z tytułu wieczystego użytkowania (PWUG) (2/2)
21
Ilość mieszkań W tysiącach PLN
sprzedaż mieszkań/pre-sale 2018 Wpływ MSSF 16 – zobowiązania z tytułu PWUG
Atal 2 420 132 869
Dom Development 3 602 115 069
J.W. Construction 1 248 113 522
Echo Investment 986 111 547
Ronson 773 33 530
Lokum Deweloper 1 011 19 816
Robyg 2 520 19 158
Archicom 1 370 18 844
Marvipol Development 843 18 782
Vantage Development 824 1 693
Inpro 801 1 269

22. PwC
Analiza wartości zobowiązań z tytułu wieczystego użytkowania
(1/2)
22
Wyemitowane obligacje
– zadłużenie na
31.12.2018
Kredyty bankowe –
zadłużenie na 31.12.2018
Zadłużenie finansowe –
razem na 31.12.2018
Wpływ MSSF 16 –
zobowiązania z tytułu
PWUG
% (zobowiązanie
PWUG/dług finansowy)
Dom Development 310 000 85 000 395 000 115 069 29%
Robyg 408 792 232 952 641 744 19 158 3%
Atal 440 451 83 412 523 863 132 869 25%
Archicom 213 371 53 209 266 580 18 844 7%
J.W. Construction 128 800 142 405 271 205 113 522 42%
Lokum Deweloper 173 873 0 173 873 19 816 11%
Echo Investment 1 158 669 270 858 1 429 527 111 547 8%
Marvipol Development 284 213 56 530 340 743 18 782 6%
Vantage Development 143 913 169 233 313 146 1 693 1%
Inpro 24 832 56 623 81 455 1 269 2%
Ronson 205 547 37 687 243 234 33 530 14%

23. PwC
Analiza wartości zobowiązań z tytułu wieczystego użytkowania
(2/2)
23
Wyemitowane obligacje
– zadłużenie na
31.12.2018
Kredyty bankowe –
zadłużenie na 31.12.2018
Wpływ MSSF 16 –
zobowiązania z tytułu
PWUG PWUG /obligacje PWUG /kredyty bankowe
Dom Development 310 000 85 000 115 069 37% 135%
Robyg 408 792 232 952 19 158 5% 8%
Atal 440 451 83 412 132 869 30% 159%
Archicom 213 371 53 209 18 844 9% 35%
J.W. Construction 128 800 142 405 113 522 88% 80%
Lokum Deweloper 173 873 0 19 816 11% n/a
Echo Investment 1 158 669 270 858 111 547 10% 41%
Marvipol Development 284 213 56 530 18 782 7% 33%
Vantage Development 143 913 169 233 1 693 1% 1%
Inpro 24 832 56 623 1 269 5% 2%
Ronson 205 547 37 687 33 530 16% 89%
* dane w tysiącach PLN

24. pwc.com
Thank you for
your attention!
This publication has been prepared for general guidance on matters of interest only, and does not constitute professional advice. You should not act upon the information contained in this publication without obtaining specific professional advice. No
representation or warranty (express or implied) is given as to the accuracy or completeness of the information contained in this publication, and, to the extent permitted by law, PwC Legal Pawłowski, Żelaźnicki spk.k., its members, employees and
agents do not accept or assume any liability, responsibility or duty of care for any consequences of you or anyone else acting, or refraining to act, in reliance on the information contained in this publication or for any decision based on it.
© 2019 PwC Legal Pawłowski, Żelaźnicki sp.k. All rights reserved. In this document, “PwC” refers to PwC Legal Pawłowski, Żelaźnicki sp.k.,which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a
separate legal entity.
Should you have any questions please
do not hesitate to contact us!