This document summarizes an economic feasibility study of the Green Semanggi Mangrove housing development in Surabaya, Indonesia. It analyzes the investment using NPV, IRR, and BCR criteria. The methodology includes literature review, data collection, analysis and discussion. Cash flow analysis shows the investment costs, loan amounts, loan repayments, revenue and expenses. The investment is found to have a positive NPV of Rp6.5 billion, an IRR of 23% and a BCR above 1, indicating the project is economically feasible.

1. LAPORAN STUDI KASUS
EKONOMI REKAYASA
ANALISA INVESTASI PERUMAHAN GREEEN SEMANGGI
MANGROVE SURABAYA
Oleh :
Syifa Nurhaliza R 105117009
Laura Aulia 104117023
Albi Prinenditya S 104117026
FAKULTAS PERENCANAAN INFRASTRUKTUR
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
UNIVERSITAS PERTAMINA
JUNI 2021

2. Universitas Pertamina - 1
BAB I
PENDAHULUAN
Deskripsi Kegiatan
Penduduk Indonesia semakin bertambah setiap tahunnya. Menurut Badan Pusat
Statistik (BPS) Surabaya jumlah penduduk Kota Surabaya pada tahun 2020 mencapai
2.874.314 jiwa. Dengan bertambahnya jumlah penduduk, maka semakin bertambah
pula kebutuhan sandang pangan papan untuk para penduduk. Untuk memenuhi
kebutuhan papan atau tempat tinggal penduduk, pemerintah Kota Surabaya
membangun suatu perumahan yang dekat dengan ekowisata mangrove.
Lokasi Perumahan Green Semanggi Mangrove yang dekat dengan ekowisata
mangrove Surabaya menjadikan daya tarik tersendiri untuk pembeli dan juga sebagai
sarana investasi untuk para developer. Akan tetapi, terdapat tantangan yang dialami
oleh pembangunan perumahan ini, yaitu lokasi yang kurang strategis dibandingkan
dengan perumahan lainnya. Oleh karena itu, diperlukan adanya penelitian dan
analisis terkait layak atau tidak pembangunan Perumahan Green Semanggi Mangrove
yang dilihat dari sisi ekonomi. Analisis tersebut difokuskan dengan kriteria kelayakan
investasi NPV, IRR, dan PI.
Tujuan
Tujuan diadakan analisis mengenai investasi perumahan green semanggi mangrove
Surabaya adalah untuk mengetahui layak atau tidak perumahan tersbeut dibangun,
analisis ini difokuskan dari sisi ekonomi dengan kriteria kelayakan investasi, yaitu
NPV, IRR dan PI.

3. Universitas Pertamina - 2
BAB II
TORI DASAR
Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) atau sering juga disebut sebagai “Present Value”
merupakan suatu metode yang didasarkan pada konsep bahwa aliran kas yang masuk
dan keluar selama investasi berlangsung dihitung nilai bersihnya dan dikethaui selisih
nilai menggunakan nilai kas di masa sekarang (Prastiwi & Utomo, 2013). NPV
dihitung menggunakan rumus pada persamaan dibawah ini.
𝑁𝑃𝑉 = −𝑘𝑡 +
𝑏1−𝑐1
(1+𝑖)
+
𝑏2−𝑐2
(1+𝑖)2
+ ⋯ +
𝑏𝑛−𝑐𝑛
(1+𝑖)𝑛
2.1
Keterangan:
NPV : Nilai bersih sekarang
𝑘𝑡 : capital yang digunakan pada periode investasi
𝑏1, 𝑏2, 𝑏𝑛 : penerimaan pada tahun pertama hingga ke-n
𝑐1, 𝑐2, 𝑐𝑛 : pengeluaran pada tahun pertama hingga ke-n
𝑖 : tingkay discount rate
Jika nilai NPV >0 maka suatu poryek dapat dikatakan layak.dan jika sebaliknya
NPV<0 maka investasi dikatakan tidak layak.
Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) merupakan metode yang menjadikan jumlah nilai pada
masa sekarang dan aliran kas yang akan diterima sama dengan jumlah nilai sekarang
dan penerima modal untuk mengetahui apakah suatu investasi layak atau tidak
(Hidayat, 2019). IRR dihitung menggunakan rumus pada persamaan dibawah ini.
𝐼𝑅𝑅 = ∑
(𝑐)𝑡
(1+𝑖)𝑡 −
𝑛
𝑡=0 ∑
(𝑐0)𝑡
(1+𝑖)𝑡 = 0
𝑛
𝑡=0 2.2
Keterangan:
IRR : arus pengembalian internal
(𝑐)𝑡 : aliran kas masuk tahun ke-t
(𝑐0)𝑡 : aliran kas keluar tahun ke-t
𝑛 : umur investasi
𝑖 : tahun

4. Universitas Pertamina - 3
Jika nilai IRR >0 maka suatu poryek dapat dikatakan layak.dan jika sebaliknya
IRR<0 maka investasi dikatakan tidak layak.
Benefit Cost Ratio (BCR)
Benefit/Cost Ratio (BCR) merupakan rasio dari nilai ekivalen manfaat-manfaat
teradap nilai ekivalen biaya-biaya. Ukuran dari nilai ekivalen yang digunakan dapar
berupa nilai sekarang, nilai tahunan, atau nilai masa depan (Priyo, 2011). BCR dapat
dihitung menggunakan rumus pada persamaan dibawah ini.
𝐵𝐶𝑅 =
𝑃𝑊 (𝑚𝑎𝑛𝑓𝑎𝑎𝑡 𝑝𝑟𝑜𝑦𝑒𝑘 𝑦𝑎𝑛𝑔 𝑑𝑖𝑢𝑠𝑢𝑙𝑘𝑎𝑛)
𝑃𝑊 (𝑏𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑝𝑟𝑜𝑦𝑒𝑘 𝑦𝑎𝑛𝑔 𝑑𝑖𝑢𝑠𝑢𝑙𝑘𝑎𝑛)
=
𝑃𝑊(𝐵)
𝐼+𝑃𝑊(𝑂&𝑀)
2.3
Keterangan:
B : manfaat proyek yang diusulkan
𝐼 : investasi awal dalam proyek yang diusulkan
𝑂&𝑀 : biaya-biaya operasi dan perawatan
BAB III
PEMBAHASAN
Metodologi
Pada jurnal studi kasus yang ditinjau, keseluruhan metodologi dapat dilihat pada
diagram berikut.
Gambar 3. 1 Diagram Alir Metodologi Perencanaan

5. Universitas Pertamina - 4
Penjelasan dari langkah-langkah penyelesaian yang terdapat pada diagram tersebut dapat
dilihat sebagai berikut.
a. Studi Pustaka
Studi Pustaka digunakan sebagai dasar analisis penyelesaian suatu studi kasus.
b. Pengumpulan Data
Data yang digunakan berupa data primer dan sekunder. Data primer berupa data-
data langsung dari lapangan yang digunakan sebagai parameter utama sedangkan
data sekunder berupa data-data yang tidak didapatkan langsung dilapangan untuk
membantu proses analisis.
c. Analisis dan Pembahasan
Analisis untuk menentukan parameter-parameter baru yang digunakan dalam
menentukan kelayakan dari investasi pada studi kasus.
d. Kesimpulan dan Saran
Kesimpulan digunakan untuk menjawab tujuan penulis dan saran sebagai
masukan terhadap studi kasus yang ditinjau apabila terdapat kekurangan.
Hasil Studi kasus
a. Cashflow
Cashflow atau aliran kas pada studi kasus yang ditinjau dapat dilihat pada tabel
3.1 dan untuk contoh perhitungannya dapat dilihat sebagai berikut.
• Biaya Investasi
Biaya investasi disini total nya bernilai Rp.77.097.749.601,- dengan masa
investasi 5 tahun yang dapat dilihat pada tabel 3.5.
• Pinjaman
Pihak pengembang perumahan menerima dana dari pinjaman namun disini
tidak tertera rincian kepada siapa pinjaman tersebut diajukan. Total pinjaman
yang didapatkan bernilai Rp.50.113.537.240,- dengan rincian yang dapat
dilihat pada tabel 3.1.
• Pembayaran Pinjaman
Pembayaran pinjaman dilakukan pertahunnya dengan nilai sebesar
Rp.13.219.951.124,- yang dibayarkan secara rata selama lima tahun. Total
dana yang dikeluarkan untuk membayar pinjaman yaitu sebesar Rp.

6. Universitas Pertamina - 5
66.099.755.620, nilai tersebut lebih besar dibandingkan total dana yang
didapatkan dari pinjaman karena adanya bunga.
• Pendapatan
Pendapatan didapatkan dari perkiraan penjualan tiap tahunnya dan nilai
pendapatan pertahunnya pada tabel 3.1 Pada studi kasus ini tidak dijelaskan
berapa harga dari unit rumah dan hanya dijelaskan mekanisme
pembayarannya yaitu 30% harga sebagai uang muka dan dibayarkan pada
tahun awal dan 70% sisanya akan dilunasi pada tahun berikutnya 4 tahun.
• Pengeluaran
Pengeluaran terdiri dari beberapa jenis pembiayaan yaitu biaya listrik, biaya
kebutuhan air, biaya gaji, biaya pemasaran, dan biaya estate management.
Tabel 3. 1 Cashflow 2013 – 2018
Tahun ke-
2013 2014 2015 2016 2017 2018
0 1 2 3 4 5
Kebutuhan
Listrik
- 19.008.000 19.008.000 19.008.000 19.008.000 19.008.000
Kebutuhan
Air
- 4.275.000 4.275.000 4.275.000 4.275.000 4.275.000
Gaji - 186.600.000 186.600.000 186.600.000 186.600.000 186.600.000
Pemasaran
(5% dari
pendapatan)
- 350.250.000 1.338.125.000 1.736.20.000 1.561.125.000
- (Target
penjualan
telah
terpenuhi di
tahun 2017)
Estate
Management
- 17.512.500 66.906.250 86.812.500 78.056.250 40.337.500
Total 0 577.645.500 1.614.914.250 2.032.045.500 1.849.064.250 250.220.500
Satuan: Rupiah
Tabel 3. 2 Net Cash Flow.
Tahun ke-
2013 2014 2015 2016 2017 2018
0 1 2 3 4 5
Biaya
Investasi -32.551.960.701 -8.909.157.779 -13.363.736.670 -13.363.736.670 -8.909.157.780
Pinjaman 21.158.774.456 5.790.952.557 8.686.428.835 8.686.428.835 5.790.952.557
Pembayaran
Pinjaman -13.219.951.124 -13.219.951.124 -13.219.951.124 -13.219.951.124 -13.219.951.124
Pendapatan
7.005.000.000 26.762.500.000 34.725.000.000 31.222.500.000 16.135.000.000
Pengeluaran
-577.645.500 -1.614.914.250 -2.032.045.500 -1.849.064.250 -250.220.500
Net Cash
Flow
-11.393.186.245 -9.910.801.847 7.250.326.792 14.794.795.542 13.035.279.403 2.664.828.376
Satuan: Rupiah

7. Universitas Pertamina - 6
b. Penentuan parameter kelayakan investasi
Nilai NPV, IRR, dan BCR disesuaikan dengan ketentuan-ketentuan yang telah
dijelaskan di studi pustaka. Untuk mendapatkan nilai yang konservatif, maka data
net cash flow yang didapatkan harus dikalikan dengan Discount Factor untuk
mengetahui nilai Discounted Cash Flow yang merupakan nilai ini saat ini dari
cash flow di masa yang akan datang. Contoh perhitungan Discount Factor sebagai
berikut:
MARR: 11 %
Tahun 0 → 𝐷𝑓0 =
1
(1+0.11)0
= 1
Tahun 1 → 𝐷𝑓1 =
1
(1+0.11)1
= 0.9009 …… Seterusnya hingga tahun ke-5
Nilai Discounted Cash Flow dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 3. 3 Nilai Discounted Cash Flow.
Tahun ke- 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0 1 2 3 4 5
Net Cash
Flow
-11.393.186.245 -9.910.801.847 7.250.326.792 14.794.795.542 13.035.279.403 2.664.828.376
Discount
Factor
1 0.900900901 0.811622433 0.731191381 0.658730974 0.593451328
Discounted
Cash Flow
-11.393.186.245 -8.928.650.313 5.884.527.872 10.817.826.988 8.586.742.299 1.581.445.939
Satuan: Rupiah
Discounted Cash Flow digunakan sebagai data perhitungan NPV, IRR, dan
BCR. Perhitungan parameter tersebut dapat dilihat sebagai berikut.
• Net Present Value/ NPV
Untuk mendapatkan nilai NPV tinggal menjumlahkan nilai Discounted Cash
Flow. Perhitungan tersebut dapat dilihat sebagai berikut:
𝑁𝑃𝑉 = (−11.393.186.245) + (−8.928.650.313) + (5.884.527.872)
+(10.817.826.988) + (8.586.742.299) + (1.581.445.939)
𝑁𝑃𝑉 = 𝑅𝑝. 6.548.706.541
• Internal Rate of Return (IRR)
𝑁𝑃𝑉 = −11.393.186.245 +
−9.910.801.847
(1 + 𝑖)1
+
7.250.326.792
(1 + 𝑖)2
+
14.794.795.542
(1 + 𝑖)3
+
13.035.279.403
(1 + 𝑖)4
+
2.664.828.376
(1 + 𝑖)2
= 0

8. Universitas Pertamina - 7
Dengan menggunakan trial error, maka i (IRR) yang didapatkan yaitu 23%.
Karena hanya terjadi 1 kali perubahan tanda maka IRR hanya ada 1 IRR.
• Benefit Cost Ratio (BCR)
Perhitungan nilai BCR dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 3. 4 Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR).
Tahun ke- 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0 1 2 3 4 5
Inflow 21.158.774.456 12.795.952.557 35.448.928.835 43.411.428.835 37.013.452.557 16.135.000.000
Outflow 32.551.960.701 22.706.754.404 28.198.602.044 28.616.633.294 23.978.173.154 13.470.171.624
Discount
Factor
1 0.900900901 0.811622433 0.731191381 0.658730974 0.593451328
PV Inflow 21.158.774.456 11.527.885.187 28.771.145.877 31.742.062.614 24.381.907.659 9.575.337.178
PV Outflow 32.551.960.701 20.456.535.499 22.886.618.005 20.924.235.626 15.795.165.360 7.993.891.239
Total PV
Inflow
127.157.112.971
Total PV
Outflow
120.608.406.430
BCR 1.0543
Satuan: Rupiah
1. Pembahasan
Dari perhitungan sebelumnya, secara ekonomi maka investasi layak karena nilai NPV >
0, IRR > MARR, dan BCR > 1. Nilai yang didapatkan merupakan hasil dari penggunaan
data rencana yaitu, unit rumah yang terjual tiap tahunnya didapatkan dari hasil perkiraan.
Analisis tambahan dilakukan untuk meminimalisir terjadinya ketidaklayakan dari
investasi tersebut. analisis tambahan berupa perubahan biaya investasi yang digunakan
sebagai biaya pengembangan perumahan, terjadinya perubahan tingkat suku bunga, dan
perubahan pendapatan. Analisis tambahan tersebut disebut sebagai analisis sensitivitas.
a. Perubahan biaya investasi
Biaya investasi awal merupakan salah satu komponen yang akan mempengaruhi
nilai parameter kelayakan investasi. Pada perhitungan digunakan beberapa tingkat
perubahan dari biaya investasi seperti yang ditunjukkan pada tabel berikut.
Tabel 3. 5 Perhitungan Biaya Investasi Menggunakan Beberapa Perubahan Biaya Investasi.
NPV (Rp) Biaya Investasi Keterangan
-22.384.186.091 107.936.849.441 Bertambah 40%
-11.534.351.354 96.372.187.001 Bertambah 25%
0 84.077.909.428 Bertambah 9 %
6.548.706.541 77.097.749.601 Biaya investasi awal
24.631.764.435 57.823.312.200 Berkurang 25%
31.960.701.125 46.258.649.760 Berkurang 40%

9. Universitas Pertamina - 8
Dari tabel diatas, diketahui bahwa investasi menjadi tidak layak (NPV<0) apabila
biaya investasi awal naik > 9% dari estimasi investasi awal yang sebesar Rp.
77.097.749.601.- atau melebihi Rp.84.077.909.428,- .
b. Perubahan tingkat suku bunga
Tingkat suku bunga juga akan mempengaruhi nilai parameter kelayakan
investasi, karena perhitungan disesuaikan dengan tingkat suku bunga. Menurut
perhitungan yang telah dilakukan, nilai IRR yang didapatkan 23% menjadi
patokan kelayakan suatu investasi apabila tingkat suku bunga melebihi nilai IRR
tersebut maka investasi tersebut menjadi tidak layak, sehingga pada investasi ini,
tingkat suku bunga tidak boleh melebihi 23% atau melebihi 109% dari estimasi
tingkat suku bunga yang digunakan yaitu 11%.
Tabel 3. 6 Perhitungan Biaya Investasi Menggunakan Perubahan Suku Bunga.
NPV (Rp) Tingkat Suku Bunga Keterangan
-849.221.853 25% Bertambah 109%
0 23% Nilai IRR
6.548.706.541 11% Tingkat suku bunga awal
8.587.955.186 8% Berkurang 25%
9.933.935.849 7% Berkurang 40%
c. Perubahan pendapatan
Analisis terhadap perubahan pendapatan hanya mengambil satu contoh
pendapatan pada tahun pertama. Perhitungan perubahan pendapatan tersebut
dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 3. 7 Perhitungan Biaya Investasi Menggunakan Perubahan Pendapatan.
NPV (Rp) Pendapatan Keterangan
12.761.063.372 9.807.000.000 Bertambah 40%
10.431.429.560 8.756.250.000 Bertambah 25%
6.548.706.541 7.005.000.000 Pendapatan awal
2.665.983.521 5.253.750.000 Berkurang 25%
336.349.706 4.203.000.000 Berkurang 40%
0 4.071.554.216 Berkurang 42%
-1.456.122.928 3.502.500.000 Berkurang 50%
Dari tabel tersebut, dapat dilihat bahwa pendapatan tidak boleh berkurang
melebihi 42% karena nilai npv yang dihasilkan akan bernilai kurang dari nol akan
membuat investasi tersebut menjadi tidak layak.

10. Universitas Pertamina - 9
DAFTAR PUSTAKA
Hidayat, W. W. (2019). Konsep Dasar Investasi Dan Pasar Modal. Jawa Timur: Uwais
Inspirasi Indonesia.
Prastiwi, A., & Utomo, C. (2013). Analisa Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove
Surabaya. Jurnal Teknik POMITS Vol.2.
Priyo, M. (2011). Ekonomi Teknik. Yogyakarta: LP3M UMY.
PEMBAGIAN TUGAS
NO Nama Tugas
1 Syifa Nurhaliza
Membuat deskripsi kegiatan, membuat tujuan
dalam studi kasus yang dipilih, mencari referensi
studi kasus, membantu merapikan laporan
2 Laura Aulia
Membuat laporan teori dasar, mencari referensi
laporan, membuat metodologi perencanaan,
merapihkan format laporan.
3 Albi Prinenditya Mengerjakan BAB 3