SlideShare a Scribd company logo
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Nguyễn Minh Nam
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu
tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS Nguyễn Thế Hùng là người trực tiếp
hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận
văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Phú Thọ và các cơ quan ban
ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần
thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Minh Nam
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ii
MỤC LỤC.................................................................................................................iii
DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT.................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ...................................................................viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .............................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học.................................................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 3
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................................ 3
1.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất..................................... 8
1.1.4. Quy định về một số khoản thu khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ........ 9
1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất................................................... 15
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài.................................................................................. 16
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ............................... 16
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt nam........................................................... 20
1.4. Đánh giá chung về tổng quan............................................................................ 28
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................... 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................................... 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu........................................................................................ 29
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ..................................................................... 29
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 29
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
iv
2.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................... 30
2.4.1. Điều tra các số liệu thứ cấp ............................................................................ 30
2.4.2. Điều tra các số liệu sơ cấp.............................................................................. 30
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu......................................... 31
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 32
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Phú Thọ ...................................................................................... 32
3.1.1. Khái quát thị xã Phú Thọ ............................................................................... 32
3.1.2. Thực trạng các vấn đề xã hội ......................................................................... 35
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ ...................................... 37
3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ............ 39
3.2.1. Đánh giá kết quả công tác huyện nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017...................................................................... 39
3.2.2. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 .................................................... 42
3.2.3. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017......................................................... 45
3.2.4. Tổng hợp kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ................................... 49
3.2.5. Tình hình thu nộp ngân sách thông qua công tác chuyển nhượng, tặng
cho thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai
đoạn 2015 - 2017...................................................................................................... 50
3.3. Ý kiến đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ.................... 57
3.3.1. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về thực trạng công tác chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh
Phú thọ giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................. 57
3.3.2. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
giai đoạn 2015 - 2017............................................................................................... 61
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
v
3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để
nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ ......................................................... 64
3.4.1. Thuận lợi ........................................................................................................ 64
3.4.2. Khó khăn ........................................................................................................ 66
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất.................................................................................................................... 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 71
PHỤ LỤC
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
vi
DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
STT TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT NGUYÊN NGHĨA
1 CN-XD Công nghiệp - xây dựng
2 GCN Giấy chứng nhận
3 KT-XH Kinh tế - xã hội
4 QSD Quyền sử dụng
5 SD Sử dụng
6 THCS Trung học cơ sở
7 TM-DV Thương mại - Dịch vụ
8 TX Thị xã
9 UBND Ủy ban nhân dân
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2017 .............37
Bảng 3.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính
trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 39
Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa
bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 41
Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thep đơn vị hành chính trên
địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 43
Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị
xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 44
Bảng 3.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa
bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 46
Bảng 3.7: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị
xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 48
Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 49
Bảng 3.9: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2015 - 2017 51
Bảng 3.10: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác Tặng cho
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai
đoạn 2015 - 2017 53
Bảng 3.11: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác Thừa kế
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai
đoạn 2015 - 2017 55
Bảng 3.12: Tổng hợp kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 56
Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh
Phú Thọ 58
Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến người dân về thực hiện chuyển nhượng, tặng cho,
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 62
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
viii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Hình 3.1: Sơ đồ thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ ......................................................32
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế các ngành kinh tế trên địa bàn thị xã Phú Thọ
năm 2010 và năm 2015 34
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử
dụng đất đã được quy định tại Luật Đất đai 2013. Trên thực tế, hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay
và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến khi Luật Đất đai
1993 ra đời, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về
các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo
Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử
dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998 và
năm 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được bổ sung hình thức thu được
những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất
đai, thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển. Trong 2 lần sửa đổi bổ sung này có
thêm hình thức chuyển quyền là “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”. Song,
nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng
sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp.
Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất
đai 1993, cho đến Luật Đất đai 2013 những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất
được quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục
chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ trong những năm qua, cùng với sự phát triển
chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của thị xã cũng diễn ra khá mạnh, với quá trình
đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh,
nhiều khu dân cư mọc lên đồng nghĩa với việc phát triển về dân cư, do đó việc
chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp, đặc biệt là trong nhiều
năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích
đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai.
Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
2
nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của
Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh
nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Nhà trường, BCN khoa
Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo GS.TS. Nguyễn Thế Hùng,
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn
2015 - 2017".
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017.
- Tìm hiểu nhận xét của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ.
- Phân tích những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để nâng
cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp nhận những kiến thức,
kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai, cụ thể
là công tác chuyển quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn
của công tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung và công tác chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng, rút ra những giải pháp khắc phục, góp
phần đẩy nhanh tiến độ công tác chuyển quyền sử dụng đất.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 chưa đưa ra khái niệm cụ thể thế nào về chuyển quyền sử
dụng đất mà chỉ nêu về nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau [8]:
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc
góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Tuy nhiên tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã nêu ra khái niệm cụ thể về chuyển
quyền sử dụng đất như sau [11]:
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Trong Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đã đưa ra có 8
hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSD đất, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Theo Luật Dân sự 2005 chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất
của việc chuyển QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa
các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [9].
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi .
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD đất hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
4
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 190 Luật Đất đai 2013)[11] .
1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSD
đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường
hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản
tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả
chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Điều 191 Luật đất đai 2013 có quy định về Trường hợp không được nhận
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất [11]:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà
pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
1.1.2.3. Thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị xã hội.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
5
* Quy định về người thừa kế
Tại Điều 635 Luật Dân sự 2005 quy định [9]:
Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế
hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi
người để lại di sản chết. Trong trường hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan, tổ
chức thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
* Hình thức thừa kế
Thừa kế được quy định có 2 hình thức: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo
pháp luật.
- Thừa kế theo di chúc
+ Thừa kế theo di chúc được chia thành hai loại:
++ Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc
bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.
++ Người thuộc dân tộc thiểu số có quyền lập di chúc bằng chữ viết hoặc
tiếng nói của dân tộc mình.
+ Di chúc bằng văn bản bao gồm:
1. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng;
2. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng;
3. Di chúc bằng văn bản có công chứng;
4. Di chúc bằng văn bản có chứng
thực. + Di chúc miệng
1. Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc
các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.
2. Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống,
minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị huỷ bỏ.
+ Di chúc hợp pháp
1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa
dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc
không trái quy định của pháp luật.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
6
2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải
được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.
3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ
phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là
hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý
chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó
những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn
năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải
được công chứng hoặc chứng thực.
- Thừa kế theo pháp luật
+ Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự
thừa kế do pháp luật quy định.
+ Những trường hợp thừa kế theo pháp luật
1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:
a) Không có di chúc;
b) Di chúc không hợp pháp;
c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời
điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc
không còn vào thời điểm mở thừa kế;
d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có
quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.
2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:
a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;
b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;
c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ
không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng
thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản
theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
7
+ Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi,
con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột,
chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội,
bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà
người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn
ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền
hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
1.1.2.4. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền
hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh người ta cứ áp
dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.
1.1.2.5. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc
góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc … theo thỏa thuận.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
8
1.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật Đất đai 2013 điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đây là nội dung mới được quy định [11]:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.1.3.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất như sau [11]
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng
nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường
hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền
khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
9
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
1.1.4. Quy định về một số khoản thu khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Thuế thu nhập cá nhân
- Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập chịu thuế từ
chuyển nhượng bất động sản [10]
+ Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá
chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản
và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:
a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm
chuyển nhượng;
b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;
c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy
định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên
quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt
bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên
đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.
+ Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc
chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển
nhượng bất động sản.
+ Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng
bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
10
+ Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là
thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
- Cách xác định thuế suất trong thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Điều
23 Luật thuế thu nhập cá nhân như sau:
+ Nếu chuyển nhượng bất động sản theo khoản 1 điều 14 luật thuế thu nhập
cá nhân thì sẽ có thuế suất là 25%
+ Nếu chuyển nhượng bất động sản theo khoản 2 điều 14 luật thuế thu nhập
cá nhân thì sẽ có thuế suất là 2%
+ Nếu nhận tặng cho, nhận thừa kế bất động sản thì sẽ có thuế suất là 25%
- Một số trường hợp được miên thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4
Luật thuế thu nhập cá nhân như sau
+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ
với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu
ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền
với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
+ Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao
đất. + Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha
đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con
dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
+ Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản
phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.
+ Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao để sản xuất.
+ Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm
nhân thọ. + Thu nhập từ kiều hối.
+ Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với
tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
11
+ Tiền lương hưu do Bảo hiểm xã hội chi trả.
+ Thu nhập từ học bổng, bao gồm:
a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;
b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương
trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.
+ Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền
bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường
khác theo quy định của pháp luật.
+ Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo,
không nhằm mục đích lợi nhuận.
+ Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện,
nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
- Các trường hợp được giảm thuế thu nhập cá nhân, quy định tại Điều 5, Luật
thuế thu nhập cá nhân như sau: Đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hoả
hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm
thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp.
1.1.4.2. Lệ phí địa chính
- Theo Điều 2 Thông tư 02/2014/TT-BTC thì “Lệ phí địa chính là khoản thu
vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ
chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính [2].
- Mức thu lệ phí địa chính được quy định tại Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC,
như sau: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế -
xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau [2]:
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc
thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã
trực thuộc tỉnh, như sau:
++ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất:
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
12
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không
quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ
xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa
không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với
cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ
sung vào giấy chứng nhận.
++ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
++ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá
15.000 đồng/1 lần.
+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa
không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc
thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã
trực thuộc tỉnh.
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau:
++ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất
(không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không
quá 100.000 đồng/giấy.
Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp
đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000
đồng/lần cấp.
++ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1 lần.
++ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá
30.000 đồng/1 lần.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
13
+ Miễn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của
Chính phủ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu
cầu cấp đổi giấy chứng nhận.
+ Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc
Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được
cấp giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận.“
1.1.4.3. Lệ phí trước bạ
- Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản cố định phải kê
khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản cố định vào sử dụng.
- Theo khoản 1, Điều 2, Thông tư 301/2016/TT - BTC [3] quy định về đối
tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm Nhà và đất. Trong đó
+ Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
+ Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định
của Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
(không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).
- Tại Khoản 1, Điều 3 Thông tư 301/2016/TT - BTC quy định về giá tính lệ
phí trước bạ như sau [3]:
a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban
hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí
trước bạ. b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:
Giá tính lệ phí
Giá một mét vuông đất
Diện tích đất chịu lệ (đồng/m2) tại Bảng giá
trước bạ đối với = x
đất (đồng) phí trước bạ (m2) đất do Ủy ban nhân dân
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
tỉnh ban hành
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
14
Trong đó, diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác
định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.
c) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất trong một số trường hợp cụ thể áp dụng
như sau:
c.1) Đối với đất kèm theo nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang
thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người
đang thuê, giá tính lệ phí trước bạ là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh;
c.2) Đối với đất được nhà nước giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá (sau
đây gọi chung là đấu giá), giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi
trên hóa đơn hoặc là giá trúng đấu giá thực tế theo biên bản trúng đấu giá hoặc theo
văn bản phê duyệt trúng đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c.3) Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới thuộc diện phải
nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới
tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật
về đất đai tại thời điểm tính lệ phí trước bạ;
c.4) Đối với đất tái định cư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất
và phê duyệt giá cụ thể mà giá phê duyệt đã được cân đối bù trừ giữa giá đền bù nơi
bị thu hồi đất và giá đất nơi tái định cư thì giá tính lệ phí trước bạ đất là giá đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c.5) Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá
tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
15
Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn
giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá đất tính lệ phí
trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật
về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Mức thu lệ phí trước bạ của Nhà và đất bằng 0,5 % giá trị nhà và đất, nội
dung này được quy định tại Điều 4, Thông tư 301/2016/TT - BTC [3].
1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất
Đề tài thực hiện đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017, tuy
nhiên trong phạm vi nghiên cứu đề tài lựa chọn đánh giá từ tháng 7 năm 2014 đến
hết năm 2017 do đó cơ sở pháp lý của đề tài bao gồm Luật, các Nghị định, Thông
tư, quyết định và các văn bản có liên quan tuân theo Luật Đất đai 2013.
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về
hồ sơ địa chính.
- Luật thuế thu nhập cá nhận năm 2007
- Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế thu nhập cá nhân
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế
thu nhập cá nhân;
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
16
- Luật phí và lệ phí 2015;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về Lệ phí
trước bạ;
- Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn
về lệ phí trước bạ;
- Thông tư 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn
về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh các văn bản pháp quy của Nhà nước ban hành, chính quyền tỉnh
Phú Thọ cũng ban hành các văn bản quy định chuyển quyền sử dụng đất và mức thu
các khoản phí phục vụ công tác chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Nghị quyết số 43/2011/NQ-HĐND ngày 12/12/2011 về quy định mức thu,
tỷ lệ điều tiết lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí cung cấp thông tin về giao dịch
đảm bảo trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Nghị quyết số 04/2014/NQ-HĐND ngày 16/7/2014 về việc sửa đổi quy
định về mức thu các khoản phí tại Nghị quyết số 117/2009/NQ-HĐND ngày
20/4/2009 của HĐND tỉnh.
- Nghị quyết số 17/2014/NQ-HĐND ngày 15/12/2014 về việc quy định mức
thu phí, lệ phí tỷ lệ % để lại cho các tổ chức cá nhân thu một số khoản phí, lệ phí
trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Nghị quyết số 05/2015/NQ-HĐND ngày 10/7/2015 về việc quy định mức
thu, tỷ lệ (%) để lại cho các tổ chức, đơn vị thu lệ phí đăng ký cư trú, lệ phí chứng
minh nhân dân trên địa bàn tỉnh.
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Tình hình quản lý đất đai của Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2
, dân số hơn 300 triệu,
đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển,
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các
quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
17
và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo
hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các
quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì
nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng
kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu
tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí
quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước
bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định
về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích
sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành
các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ
các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… Về bản
chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất
ở Việt Nam (Nguyễn Trọng Tuấn [25]).
1.3.1.2. Tình hình quản lý đất đai của Trung Quốc
Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theo hình
thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc. Với dân số đông nhất thế giới (1,3 tỷ
người năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất
đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha,
chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới. Trung Quốc bắt đầu công cuộc công
nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công
nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc giải
quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm. Quản lý đất đai
ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật:
Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất,
chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về
đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước về
đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX. Năm 1978,
Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần
kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho
mô hình nông trang tập thể.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
18
Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá
nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được phép
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất
được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử
dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm). "Đạo luật tạm thời về
bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban
hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển
nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
Hai là, về quy hoạch sử dụng đất. Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có
quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và
trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với đất đai thành thị,
Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch
có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các
công trình xây dựng của thành phố, bao gồm các nội dung chính:
Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển.
Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố.
Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình của đất
dùng xây dựng thành phố.
Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thành
phố. Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt…
Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch
của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành.
Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai. Luật quản lý đất đai của
Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính:
Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông
nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản.
Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa
đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các
công trình an ninh quốc phòng.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
19
Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên. Nhà nước
quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống
kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung
ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập
nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất.
Bốn là, về tài chính đất. Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định
lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người
sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các
quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn
thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển (Trần Thị Minh Hà [5]).
1.3.1.3. Chính sách và tình hình sử dụng đất của Pháp
Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng
của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá rõ đối với
nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu
quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của
hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân
Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là:
Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài
sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải
nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở
hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công
trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc
điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục
đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường
quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy
để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất
sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo
luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973
và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
20
phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị. Đặc biệt, vào năm
1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác
nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là
cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan
đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước,
cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy
hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan
hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ. . .
Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực
hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa
chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời
sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng
thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và
lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung
cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản
lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp
thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và
bất động sản công bằng (Hoàng Huy Biều [1]).
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt nam
1.3.2.1. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt, khi nhu cầu sử dụng đất tăng cao
thì giá trị quyền sử dụng đất cũng tăng và ngược lại. Người sử dụng có quyền chuyển
đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch
được hình thành từ rất sớm. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao
dịch này đã có nhiều thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức
giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc
gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ
chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
21
đất của Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Nhà
nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn
thi hành cho thấy, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại
những mâu thuẫn, bất cập. Bài viết này tập trung phân tích một số hạn chế của khung
pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời đưa ra những yêu cầu và đề
xuất các giải pháp hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Qua
đó, tác giả cũng khẳng định, với đặc trưng của thị trường bất động sản
ở Việt Nam hiện nay, muốn thúc đẩy sự phát triển của hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì cần phải hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo hướng công bằng và minh bạch.
Với chức năng là luật quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai, Luật Đất
đai năm 2013 đã quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có
chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận; (ii) Đất không
có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv)
Trong thời hạn sử dụng đất thì Luật Kinh doanh bất động sản không cần quy định
lại các điều kiện này. Vì vậy, thay vì nhắc lại các điều kiện này (tại khoản 2, Điều 9
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) thì khoản này chỉ cần quy định: Các loại
đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định
của pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, cần xác định cụ thể hơn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất của bên nhận
chuyển quyền sử dụng đất; đảm bảo tính thống nhất về vấn đề này trong các văn bản
pháp luật.
Nếu như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã xác định cụ thể về
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng kinh doanh bất động
sản thì quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai còn hết sức mập mờ, khó hiểu.
Bộ luật Dân sự (cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015) đều quy
định rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo
quy định của Luật Đất đai”, đồng thời, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
22
2013 cũng đã quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải
đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính”. Khái niệm “Việc chuyển quyền sử dụng đất” (thuật ngữ dùng trong Bộ
luật Dân sự) và “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (thuật ngữ được dùng
trong Luật Đất đai năm 2013) được hiểu là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay
việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất? Có cách hiểu cho rằng các
thật ngữ trên đều nhằm xác định thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người
chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất. Xét theo ngữ cảnh thì thuật
ngữ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất” trong Bộ luật Dân sự là nói đến thủ tục đăng
ký quyền sử dụng đất, và vì thế “chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký” sẽ được hiểu là quyền sử dụng đất được xác lập ở bên nhận chuyển
nhượng từ thời điểm đăng ký. Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất” trong Luật Đất đai là nói đến các giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất, vì vậy sẽ được hiểu là các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực
từ thời điểm đăng ký.
Cho đến thời điểm này, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai. Luật Nhà ở, Luật Kinh
doanh bất động sản đều đã được sửa đổi, bổ sung và ban hành với nhiều sửa đổi và
quy định mới phù hợp với thực tiễn đời sống. Trong quá trình hoàn thiện quy định
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chú trọng một số điểm sau:
Một là, đảm bảo tính công bằng, quyền tự định đoạt, quyền tự do kinh doanh
trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hai là, đảm bảo tính an toàn, nhanh gọn và hiệu quả trong các giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ba là, cần xác định quyền sử dụng đất là một loại bất động sản thuộc quyền sở
hữu của người sử dụng đất; xác định lại điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, xem xét
để sửa đổi lại khoản 2, Điều 210, Luật đất đai năm 2013 (Nguyễn Văn Hiến [23]).
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
23
1.3.2.2. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Trong thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất trong xã hội được thể hiện
dưới nhiều hình thức đa dạng khác nhau, không tuân theo hình thức mà pháp luật
quy định, đồng thời cũng không tuân theo các trình tự thủ tục do luật định. Đây là
thực trạng bắt nguồn từ hệ lụy của hệ thống pháp luật đất đai nước ta trong các thời
kỳ trước đây có quá nhiều thiếu sót với quan điểm, định hướng sai lầm (không thừa
nhận giá đất, không cho phép chuyển nhượng đất…). Đây là yếu tố dẫn đến việc
trong một thời gian dài, người dân phải thực hiện việc chuyển nhượng chui nhằm
đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của bản thân (trong đó có hình thức tặng cho
quyền sử dụng đất). Bên cạnh đó, các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thường
diễn ra giữa những người có mối quan hệ gia đình, họ hàng, thân thuộc nên bị chi
phối bởi rất nhiều yếu tố tình cảm, tế nhị, khó phân định rạch ròi. Do đó, đa phần
các quan hệ tặng cho thường khó đảm bảo các yếu tố về hình thức cũng như thủ tục
theo quy định của pháp luật. Tuy vậy, không thể phủ nhận ngay những quan hệ tặng
cho này trên thực tế nếu có những sai phạm về hình thức hoặc thủ tục xác lập, bởi
những hậu quả khó lường có thể ảnh hưởng tới tính ổn định và quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất.
Tiêu biểu cho bất cập này có thể thấy rõ trong các tranh chấp liên quan đến
quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và con khi con lập gia đình riêng để
sinh sống. Các tranh chấp này đã tồn tại rất lâu trong ngành tòa án và hiện vẫn chưa
có một căn cứ pháp lý cụ thể để giải quyết các tranh chấp “tế nhị”như vậy. “Khi con
xây dựng gia đình, cha mẹ giao tài sản cho con sử dụng, thường chỉ nói cho vợ
chồng ra ở phần đất hay phần nhà; về việc đã cho hay chưa cho các tài sản đó là một
trong những vấn đề có nhiều vướng mắc, rất khó giải quyết. Đây là câu hỏi không
dễ trả lời đã tồn tại mấy chục năm nay”. Thực tế này đã tồn tại từ rất lâu và đã được
rất nhiều các nhà khoa học nghiên cứu, tìm cách giải quyết. Tuy nhiên, cho đến nay
vẫn chưa có một cơ sở pháp lý phù hợp để giải quyết bất cập này. Các quy định nếu
có chỉ mang tính chất định hướng và hướng dẫn nghiệp vụ trong một số trường hợp
như trong kết luận tại Báo cáo tổng kết ngành tòa án năm 2005 của Chánh án Tòa
án nhân dân tối cao thì: “Đất đã được bố mẹ cho và vợ chồng người con đã làm nhà
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
24
ở trên đất đó, thành khuôn viên riêng thì nhà đất là tài sản chung vợ chồng. Trường
hợp vợ chồng người con làm nhà trên khuôn viên đất của bố mẹ mà bố mẹ chưa
tuyên bố cho họ, nhưng nhà ở của họ đã làm trên một phần đất đó, khi họ ly hôn thì
nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, còn đất là của bố mẹ”
Xuất phát từ tính chất quan trọng này, pháp luật dân sự và đất đai có rất nhiều
các quy định về điều kiện để chủ thể có quyền sử dụng đất được phép thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có hình thức tặng cho. Tuy nhiên, trên thực tế thực
hiện các quy định về điều kiện tặng cho đối với chủ thể và quyền sử dụng đất là đối
tượng tặng cho, một số quy định pháp luật còn chưa phù hợp, cụ thể:
- Thứ nhất, quy định về quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất mới được phép giao dịch tặng là chưa phù hợp trong điều kiện thực tế
hiện nay do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng
đất vẫn chưa được hoàn thành nên còn tồn tại một số lượng lớn người sử dụng đất
chưa được cấp giấy chứng nhận. Hiện nay, các quy định pháp luật đất đai cho phép
các chủ thể có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều
100 Luật đất đai năm 2013 thì sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có thể thấy, với quy định
này, các đối tượng này đã được pháp luật thừa nhận có quyền sử dụng đất hợp lệ,
chỉ chưa được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, các chủ thể này lại chưa được thực
hiện các quyền của chủ sử dụng đất. Quy định này trên thực tế tỏ ra khá “quan liêu”
và khiến các giao dịch về quyền sử dụng đất bị trở nên “hành chính” hóa. Từ trước
khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, trên thực tế, trong nhiều vụ tranh chấp, các
thẩm phán khi xét xử đều có sự linh động khi công nhận tính hợp pháp của các hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp này, theo đó: “trong trường hợp
tặng cho quyền sử dụng đất mà người tặng cho không có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, nhưng có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5
Điều 50 của Luật đất đai năm 2003, mà nội dung hợp đồng và hình thức hợp đồng
phù hợp với quy định của pháp luật và hai bên đã giao nhận tài sản tặng cho, thì
Tòa án công nhận hợp đồng đó. Và đến nay, khi Luật đất đai năm 2013 đã được ban
hành và có hiệu lực nhưng thực tế này vẫn chưa được khắc phục triệt để.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
25
- Thứ hai, quy định về điều kiện quyền sử dụng đất tặng cho phải là quyền sử
dụng đất không có tranh chấp chưa được hướng dẫn cụ thể dẫn tới trong thực tế, đây
là một trong những quy định thường được các bên hoặc bên thứ ba sử dụng để cản
trở việc thực hiện giao dịch. Hiện nay, khái niệm tranh chấp đất đai được quy định
tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của
người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai ”. Căn cứ theo
khái niệm này có thể thấy, tranh chấp đất đai có phạm vi rộng bao gồm nhiều loại
tranh chấp khác nhau như tranh chấp về quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất,
tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng
đất; tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; tranh chấp về tài
sản gắn liền với đất… Chính vì sự đa dạng và phong phú về các dạng tranh chấp đất
đai nên không phải tranh chấp đất đai nào cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực
tiếp tới quyền tặng cho của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất như các tranh
chấp về quyền sử dụng bất động sản liền kề, tranh chấp về mục đích sử dụng đất…
Trong thực tế, các cơ quan giải quyết tranh chấp hoặc các cơ quan quản lý đất đai sẽ
lập tức đình chỉ việc thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất của các bên nếu có
một trong những căn cứ xác định đất đang có tranh chấp, bất
kể đó là loại tranh chấp đất đai này.
- Thứ ba, việc tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình thường khó khả
thi trên thực tế. Theo quy định của pháp luật, đối với quyền sử dụng đất của hộ gia
đình thì các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền đất chỉ có
thể được thực hiện khi các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng
văn bản và văn bản đồng ý này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy
định. Như vậy, có thể thấy, để thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với quyền sử
dụng đất của hộ gia đình là cả một quá trình rắc rối và phức tạp và dễ nảy sinh tranh
chấp giữa các thành viên trong hộ gia đình. Trước hết, để thực hiện được giao dịch,
các cơ quan quản lý nhà nước phải xác định được đâu là những thành viên trong hộ
gia đình có quyền sử dụng đất. Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra
khái niệm “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết
thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
26
chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”. Có thể
thấy, chính bản thân khái niệm này cũng nảy sinh những mâu thuẫn trong xác định
các thành phần trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung (Đỗ Văn Chỉnh [4]).
1.3.2.3. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Một số vấn đề về thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam (Tưởng Duy
Lượng, 2010)[24] Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là một loại tài sản đặc biệt, có
ý nghĩa kinh tế chính trị, xã hội, nó liên quan đến mọi người, mọi cơ quan, tổ chức,
được nhà nước hết sức quan tâm. Do đó, nó có một chế độ pháp lý riêng biệt. Có lẽ
không có loại tài sản nào gắn với mọi người, mọi nhà nhưng lại chỉ có một chủ thể
được quyền sở hữu đó là Nhà nước, còn người sử dụng đất, tuy không phải là chủ
sở hữu nhưng lại có 10 quyền tương tự như các quyền của một chủ sở hữu tài sản và
đương nhiên vì không phải chủ sở hữu nên người sử dụng loại tài sản đặc biệt này
có những hạn chế nhất định.
Việc Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định điều kiện được thừa kế quyền sử
dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, cũng như đất cấp
cho hộ gia đình không được đem phân chia theo pháp luật thừa kế khi có thành viên
chết là không có ý nghĩa thực tế, không phù hợp với tâm lý, tập quán của nhân dân
cho nên giá trị thi hành trên thực tế rất hạn chế. Đó là chưa kể quy định ở Điều 740
đã tạo ra sự bất hợp lý mới: cũng là con cháu trong gia đình, có người được hưởng
thừa kế, có người không được hưởng, mà người không được hưởng đôi khi lại chính
là người đang làm nghĩa vụ với nhà nước, ví dụ như lúc mở thừa kế họ đang tại ngũ
nên không "có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích" thì có chia thừa kế
quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản cho họ
không? hoặc giải thích thế nào về cụm từ "có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng
mục đích"? phải chăng người được thừa kế quyền sử dụng đất phải trực tiếp cày,
cuốc trên mảnh đất thì mới coi là có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích?
Thực ra, quy định này đã không khuyến khích việc tích tụ, tập trung đất để sản xuất
trên quy mô lớn, không khuyến khích người dân tích cực đầu tư, cải tạo đất… Nhận
rõ những hạn chế trên, khi soạn thảo, ban hành Luật Đất đai năm 2003, vấn đề thừa
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
27
kế quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi rất lớn, Luật Đất đai thực sự coi quyền sử
dụng đất như một loại tài sản, mặt khác đã thể hiện rõ quyền được hưởng thừa kế
quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Thừa kế là một phạm trù kinh tế xuất hiện từ khi xã hội chưa có giai cấp,
chưa có nhà nước. Thừa kế luôn gắn liền với vấn đề sở hữu, khi xuất hiện sở hữu thì
cũng xuất hiện vấn đề thừa kế. Thừa kế và sở hữu luôn gắn bó với nhau: sở hữu là
tiền đề cho thừa kế và ngược lại thừa kế là cơ sở để thiết lập quan hệ sở hữu mới.
Khi nhà nước và pháp luật xuất hiện, thừa kế được điều chỉnh bởi pháp luật.
Trong mỗi nhà nước khác nhau, vấn đề thừa kế được ghi nhận ở các mức độ khác
nhau, chính vì thế pháp luật về thừa kế cũng mang tính giai cấp.
Trong xã hội phong kiến, pháp luật thừa kế mang nặng yếu tố bất bình đẳng:
bất bình đẳng giữa con trai, con gái; giữa vợ và chồng…; quyền quyết định và tự
định đoạt đối với tài sản của người phụ nữ bị hạn chế…
Ngày nay, thừa kế và để lại thừa kế là một quyền dân sự cơ bản của công dân
được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Pháp luật thừa kế hiện đại quy định theo hướng
mở rộng quyền tự do định đoạt cho các chủ thể, bên cạnh đó, sự bình đẳng về thừa
kế và để lại thừa kế của các chủ thể được pháp luật tôn trọng và đề cao.
Thừa kế QSD đất là một đặc thù của chế định thừa kế bởi đất đai là một tài
sản đặc biệt vì thế vấn đề thừa kế QSD đất vừa được điều chỉnh bởi BLDS lại vừa
tuân theo các quy định trong Luật Đất Đai. Tuy nhiên, các quy định về thừa kế QSD
đất của nhà nước ta trong mỗi thời kỳ khác nhau được ghi nhận ở những mức độ
khác nhau điều đó phụ thuộc vào điều kiện, hoàn cảnh cụ thể của đất nước.
Pháp luật thừa kế QSD đất hiện hành đã mở rộng quyền tự do định đoạt của
cá nhân trong việc định đoạt di sản QSD đất bằng việc xoá bỏ những gì là điều kiện
ràng buộc người thừa kế và người nhận thừa kế di sản là QSD đất.
Tuy nhiên, để phù hợp với nền kinh tế thị trường với xu hướng hội nhập
Quốc tế ngày càng cao, pháp luật cần mở rộng hơn nữa quyền quyết định và tự định
đoạt của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về thừa kế QSD đất cũng như bảo
đảm mối quan hệ hài hoà về mặt lợi ích giữa Nhà nước với các chủ thể tham gia
quan hệ pháp luật thừa kế QSD đất (Nguyễn Thị Thu Hằng[6]).
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
28
1.4. Đánh giá chung về tổng quan
Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên
cứu trên Thế giới và Việt Nam. Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về công tác chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú
Thọ là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu
quả của công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Phú thọ nói riêng, công tác chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Phú Thọ và cả
nước nói chung. Qua nghiên cứu đề tài đã thu được một số kết về công tác chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn
2015 -2017 như sau: Giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã Phú Thọ đã có
14.498 hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức chuyển nhượng,
tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất, với tổng diện tích đăng ký là 4.379.773,80
m2
. Trong giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã Phú Thọ đã thu được trên 18,7
tỷ đồng cho Nhà nước thông qua việc thu các loại phí, lệ phí của hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất theo 3 hình thức chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế.
Tôi xin cam đoan rằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa bàn
nghiên cứu về lĩnh vực: Công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017.
Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
29
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
- Các đối tượng sử dụng đất tham gia vào hoạt động chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015 -2017.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu trong giai đoạn 2015 - 2017.
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
- Thời gian: từ 2017 đến 2018
- Địa điểm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thị xã Phú Thọ.
2.3. Nội dung nghiên cứu
- Nội dung 1: Khái quát khu vực nghiên cứu và hiện trạng sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Phú Thọ
+ Khái quát về thị xã Phú Thọ
+ Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ
- Nội dung 2: Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 -
2017 + Đánh giá kết quả công tác chuyện nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
+ Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
+ Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
+ Tổng hợp kết quả công tác chuyện nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
+ Tình hình thu nộp ngân sách thông qua công tác chuyển nhượng, tặng cho
thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015
- 2017.
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017

More Related Content

Similar to Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017

Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đề xuất quy trình sản xuất hạt điều tẩm trà xanh
Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đề xuất quy trình sản xuất hạt điều tẩm trà xanhĐồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đề xuất quy trình sản xuất hạt điều tẩm trà xanh
Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đề xuất quy trình sản xuất hạt điều tẩm trà xanh
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Khoá luận tốt nghiệp Đại học Đánh giá hiện trạng môi trường nông thôn trên đị...
Khoá luận tốt nghiệp Đại học Đánh giá hiện trạng môi trường nông thôn trên đị...Khoá luận tốt nghiệp Đại học Đánh giá hiện trạng môi trường nông thôn trên đị...
Khoá luận tốt nghiệp Đại học Đánh giá hiện trạng môi trường nông thôn trên đị...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Khóa luận tốt nghiệp Nâng cao hiệu quả kinh doanh tại Công ty xăng dầu Trườn...
Khóa luận tốt nghiệp  Nâng cao hiệu quả kinh doanh tại Công ty xăng dầu Trườn...Khóa luận tốt nghiệp  Nâng cao hiệu quả kinh doanh tại Công ty xăng dầu Trườn...
Khóa luận tốt nghiệp Nâng cao hiệu quả kinh doanh tại Công ty xăng dầu Trườn...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI BỘ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI BỘ  KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆQUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI BỘ  KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI BỘ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Đề tài luận văn 2024 Phát triển đội ngũ cán bộ nghiên cứu khoa học ở Viện kho...
Đề tài luận văn 2024 Phát triển đội ngũ cán bộ nghiên cứu khoa học ở Viện kho...Đề tài luận văn 2024 Phát triển đội ngũ cán bộ nghiên cứu khoa học ở Viện kho...
Đề tài luận văn 2024 Phát triển đội ngũ cán bộ nghiên cứu khoa học ở Viện kho...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
NGHIÊN CỨU SỰ SẴN SÀNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM TRONG VIỆC THÀNH LẬ...
NGHIÊN CỨU SỰ SẴN SÀNG CỦA CÁC  DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM TRONG VIỆC THÀNH LẬ...NGHIÊN CỨU SỰ SẴN SÀNG CỦA CÁC  DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM TRONG VIỆC THÀNH LẬ...
NGHIÊN CỨU SỰ SẴN SÀNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM TRONG VIỆC THÀNH LẬ...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Nhân tố ảnh hưởng đến quyết định sử dụng phần mềm diệt virus của nước ngoài c...
Nhân tố ảnh hưởng đến quyết định sử dụng phần mềm diệt virus của nước ngoài c...Nhân tố ảnh hưởng đến quyết định sử dụng phần mềm diệt virus của nước ngoài c...
Nhân tố ảnh hưởng đến quyết định sử dụng phần mềm diệt virus của nước ngoài c...
Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍
 
Giải pháp hoàn thiện quản lý Ngân sách nhà nước Huyện Tĩnh Gia - Tỉnh Thanh Hóa
Giải pháp hoàn thiện quản lý Ngân sách nhà nước Huyện Tĩnh Gia - Tỉnh Thanh HóaGiải pháp hoàn thiện quản lý Ngân sách nhà nước Huyện Tĩnh Gia - Tỉnh Thanh Hóa
Giải pháp hoàn thiện quản lý Ngân sách nhà nước Huyện Tĩnh Gia - Tỉnh Thanh Hóa
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Ứng dụng Digital marketing vào quảng bá du lịch cộng đồng tại làng Cổ Phước Tích
Ứng dụng Digital marketing vào quảng bá du lịch cộng đồng tại làng Cổ Phước TíchỨng dụng Digital marketing vào quảng bá du lịch cộng đồng tại làng Cổ Phước Tích
Ứng dụng Digital marketing vào quảng bá du lịch cộng đồng tại làng Cổ Phước Tích
Luận Văn Group Dịch vụ hỗ trợ viết đề tài
 
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực c...
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực c...Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực c...
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực c...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Báo cáo tốt nghiệp Nâng cao chất lượng quy trình tuyển dụng nhân sự tại công ...
Báo cáo tốt nghiệp Nâng cao chất lượng quy trình tuyển dụng nhân sự tại công ...Báo cáo tốt nghiệp Nâng cao chất lượng quy trình tuyển dụng nhân sự tại công ...
Báo cáo tốt nghiệp Nâng cao chất lượng quy trình tuyển dụng nhân sự tại công ...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA TỔNG CÔNG TY VIỄN THÔNG MOBIFONE
HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA TỔNG CÔNG TY VIỄN THÔNG MOBIFONEHOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA TỔNG CÔNG TY VIỄN THÔNG MOBIFONE
HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA TỔNG CÔNG TY VIỄN THÔNG MOBIFONE
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Khoá luận tốt nghiệp đại học Đánh giá mức độ ô nhiễm đất do tồn dư hóa chất b...
Khoá luận tốt nghiệp đại học Đánh giá mức độ ô nhiễm đất do tồn dư hóa chất b...Khoá luận tốt nghiệp đại học Đánh giá mức độ ô nhiễm đất do tồn dư hóa chất b...
Khoá luận tốt nghiệp đại học Đánh giá mức độ ô nhiễm đất do tồn dư hóa chất b...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Đánh giá việc thực hiện tiêu chí 17 về môi trường trong xây dựng nông thôn mớ...
Đánh giá việc thực hiện tiêu chí 17 về môi trường trong xây dựng nông thôn mớ...Đánh giá việc thực hiện tiêu chí 17 về môi trường trong xây dựng nông thôn mớ...
Đánh giá việc thực hiện tiêu chí 17 về môi trường trong xây dựng nông thôn mớ...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
QUẢN TRỊ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN MẠNG VÔ TUYẾN VÀ TRUYỀN DẪN TẠI TỔNG CÔNG TY VIỄN T...
QUẢN TRỊ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN MẠNG VÔ TUYẾN VÀ TRUYỀN DẪN TẠI TỔNG CÔNG TY VIỄN T...QUẢN TRỊ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN MẠNG VÔ TUYẾN VÀ TRUYỀN DẪN TẠI TỔNG CÔNG TY VIỄN T...
QUẢN TRỊ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN MẠNG VÔ TUYẾN VÀ TRUYỀN DẪN TẠI TỔNG CÔNG TY VIỄN T...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Đề tài luận văn 2024 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực tại Công ty Trách nhi...
Đề tài luận văn 2024 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực tại Công ty Trách nhi...Đề tài luận văn 2024 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực tại Công ty Trách nhi...
Đề tài luận văn 2024 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực tại Công ty Trách nhi...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU BHXH BẮT BUỘC TẠI CƠ QUAN BẢO HIỂM THÀNH PHỐ ...
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU BHXH BẮT BUỘC TẠI CƠ QUAN BẢO HIỂM THÀNH PHỐ ...HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU BHXH BẮT BUỘC TẠI CƠ QUAN BẢO HIỂM THÀNH PHỐ ...
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU BHXH BẮT BUỘC TẠI CƠ QUAN BẢO HIỂM THÀNH PHỐ ...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện quy trình chăm sóc khách hàng tại công ty Bảo h...
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện quy trình chăm sóc khách hàng tại công ty Bảo h...Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện quy trình chăm sóc khách hàng tại công ty Bảo h...
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện quy trình chăm sóc khách hàng tại công ty Bảo h...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đánh giá và đề xuất giải pháp tái sử dụng dòng th...
Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đánh giá và đề xuất giải pháp tái sử dụng dòng th...Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đánh giá và đề xuất giải pháp tái sử dụng dòng th...
Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đánh giá và đề xuất giải pháp tái sử dụng dòng th...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Đồ án tốt nghiệp Khảo sát, đánh giá hàm lượng độc chất methanol có trong rượu...
Đồ án tốt nghiệp Khảo sát, đánh giá hàm lượng độc chất methanol có trong rượu...Đồ án tốt nghiệp Khảo sát, đánh giá hàm lượng độc chất methanol có trong rượu...
Đồ án tốt nghiệp Khảo sát, đánh giá hàm lượng độc chất methanol có trong rượu...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 

Similar to Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 (20)

Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đề xuất quy trình sản xuất hạt điều tẩm trà xanh
Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đề xuất quy trình sản xuất hạt điều tẩm trà xanhĐồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đề xuất quy trình sản xuất hạt điều tẩm trà xanh
Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đề xuất quy trình sản xuất hạt điều tẩm trà xanh
 
Khoá luận tốt nghiệp Đại học Đánh giá hiện trạng môi trường nông thôn trên đị...
Khoá luận tốt nghiệp Đại học Đánh giá hiện trạng môi trường nông thôn trên đị...Khoá luận tốt nghiệp Đại học Đánh giá hiện trạng môi trường nông thôn trên đị...
Khoá luận tốt nghiệp Đại học Đánh giá hiện trạng môi trường nông thôn trên đị...
 
Khóa luận tốt nghiệp Nâng cao hiệu quả kinh doanh tại Công ty xăng dầu Trườn...
Khóa luận tốt nghiệp  Nâng cao hiệu quả kinh doanh tại Công ty xăng dầu Trườn...Khóa luận tốt nghiệp  Nâng cao hiệu quả kinh doanh tại Công ty xăng dầu Trườn...
Khóa luận tốt nghiệp Nâng cao hiệu quả kinh doanh tại Công ty xăng dầu Trườn...
 
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI BỘ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI BỘ  KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆQUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI BỘ  KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI BỘ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ
 
Đề tài luận văn 2024 Phát triển đội ngũ cán bộ nghiên cứu khoa học ở Viện kho...
Đề tài luận văn 2024 Phát triển đội ngũ cán bộ nghiên cứu khoa học ở Viện kho...Đề tài luận văn 2024 Phát triển đội ngũ cán bộ nghiên cứu khoa học ở Viện kho...
Đề tài luận văn 2024 Phát triển đội ngũ cán bộ nghiên cứu khoa học ở Viện kho...
 
NGHIÊN CỨU SỰ SẴN SÀNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM TRONG VIỆC THÀNH LẬ...
NGHIÊN CỨU SỰ SẴN SÀNG CỦA CÁC  DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM TRONG VIỆC THÀNH LẬ...NGHIÊN CỨU SỰ SẴN SÀNG CỦA CÁC  DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM TRONG VIỆC THÀNH LẬ...
NGHIÊN CỨU SỰ SẴN SÀNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM TRONG VIỆC THÀNH LẬ...
 
Nhân tố ảnh hưởng đến quyết định sử dụng phần mềm diệt virus của nước ngoài c...
Nhân tố ảnh hưởng đến quyết định sử dụng phần mềm diệt virus của nước ngoài c...Nhân tố ảnh hưởng đến quyết định sử dụng phần mềm diệt virus của nước ngoài c...
Nhân tố ảnh hưởng đến quyết định sử dụng phần mềm diệt virus của nước ngoài c...
 
Giải pháp hoàn thiện quản lý Ngân sách nhà nước Huyện Tĩnh Gia - Tỉnh Thanh Hóa
Giải pháp hoàn thiện quản lý Ngân sách nhà nước Huyện Tĩnh Gia - Tỉnh Thanh HóaGiải pháp hoàn thiện quản lý Ngân sách nhà nước Huyện Tĩnh Gia - Tỉnh Thanh Hóa
Giải pháp hoàn thiện quản lý Ngân sách nhà nước Huyện Tĩnh Gia - Tỉnh Thanh Hóa
 
Ứng dụng Digital marketing vào quảng bá du lịch cộng đồng tại làng Cổ Phước Tích
Ứng dụng Digital marketing vào quảng bá du lịch cộng đồng tại làng Cổ Phước TíchỨng dụng Digital marketing vào quảng bá du lịch cộng đồng tại làng Cổ Phước Tích
Ứng dụng Digital marketing vào quảng bá du lịch cộng đồng tại làng Cổ Phước Tích
 
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực c...
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực c...Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực c...
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực c...
 
Báo cáo tốt nghiệp Nâng cao chất lượng quy trình tuyển dụng nhân sự tại công ...
Báo cáo tốt nghiệp Nâng cao chất lượng quy trình tuyển dụng nhân sự tại công ...Báo cáo tốt nghiệp Nâng cao chất lượng quy trình tuyển dụng nhân sự tại công ...
Báo cáo tốt nghiệp Nâng cao chất lượng quy trình tuyển dụng nhân sự tại công ...
 
HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA TỔNG CÔNG TY VIỄN THÔNG MOBIFONE
HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA TỔNG CÔNG TY VIỄN THÔNG MOBIFONEHOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA TỔNG CÔNG TY VIỄN THÔNG MOBIFONE
HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CỦA TỔNG CÔNG TY VIỄN THÔNG MOBIFONE
 
Khoá luận tốt nghiệp đại học Đánh giá mức độ ô nhiễm đất do tồn dư hóa chất b...
Khoá luận tốt nghiệp đại học Đánh giá mức độ ô nhiễm đất do tồn dư hóa chất b...Khoá luận tốt nghiệp đại học Đánh giá mức độ ô nhiễm đất do tồn dư hóa chất b...
Khoá luận tốt nghiệp đại học Đánh giá mức độ ô nhiễm đất do tồn dư hóa chất b...
 
Đánh giá việc thực hiện tiêu chí 17 về môi trường trong xây dựng nông thôn mớ...
Đánh giá việc thực hiện tiêu chí 17 về môi trường trong xây dựng nông thôn mớ...Đánh giá việc thực hiện tiêu chí 17 về môi trường trong xây dựng nông thôn mớ...
Đánh giá việc thực hiện tiêu chí 17 về môi trường trong xây dựng nông thôn mớ...
 
QUẢN TRỊ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN MẠNG VÔ TUYẾN VÀ TRUYỀN DẪN TẠI TỔNG CÔNG TY VIỄN T...
QUẢN TRỊ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN MẠNG VÔ TUYẾN VÀ TRUYỀN DẪN TẠI TỔNG CÔNG TY VIỄN T...QUẢN TRỊ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN MẠNG VÔ TUYẾN VÀ TRUYỀN DẪN TẠI TỔNG CÔNG TY VIỄN T...
QUẢN TRỊ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN MẠNG VÔ TUYẾN VÀ TRUYỀN DẪN TẠI TỔNG CÔNG TY VIỄN T...
 
Đề tài luận văn 2024 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực tại Công ty Trách nhi...
Đề tài luận văn 2024 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực tại Công ty Trách nhi...Đề tài luận văn 2024 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực tại Công ty Trách nhi...
Đề tài luận văn 2024 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực tại Công ty Trách nhi...
 
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU BHXH BẮT BUỘC TẠI CƠ QUAN BẢO HIỂM THÀNH PHỐ ...
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU BHXH BẮT BUỘC TẠI CƠ QUAN BẢO HIỂM THÀNH PHỐ ...HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU BHXH BẮT BUỘC TẠI CƠ QUAN BẢO HIỂM THÀNH PHỐ ...
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU BHXH BẮT BUỘC TẠI CƠ QUAN BẢO HIỂM THÀNH PHỐ ...
 
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện quy trình chăm sóc khách hàng tại công ty Bảo h...
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện quy trình chăm sóc khách hàng tại công ty Bảo h...Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện quy trình chăm sóc khách hàng tại công ty Bảo h...
Báo cáo tốt nghiệp Hoàn thiện quy trình chăm sóc khách hàng tại công ty Bảo h...
 
Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đánh giá và đề xuất giải pháp tái sử dụng dòng th...
Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đánh giá và đề xuất giải pháp tái sử dụng dòng th...Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đánh giá và đề xuất giải pháp tái sử dụng dòng th...
Đồ án tốt nghiệp Nghiên cứu đánh giá và đề xuất giải pháp tái sử dụng dòng th...
 
Đồ án tốt nghiệp Khảo sát, đánh giá hàm lượng độc chất methanol có trong rượu...
Đồ án tốt nghiệp Khảo sát, đánh giá hàm lượng độc chất methanol có trong rượu...Đồ án tốt nghiệp Khảo sát, đánh giá hàm lượng độc chất methanol có trong rượu...
Đồ án tốt nghiệp Khảo sát, đánh giá hàm lượng độc chất methanol có trong rượu...
 

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

XỬ LÝ MỘT TÌNH HUỐNG KỶ LUẬT CÔNG CHỨC VI PHẠM QUY ĐỊNH TẠI PHÒNG DTPC - CỤC ...
XỬ LÝ MỘT TÌNH HUỐNG KỶ LUẬT CÔNG CHỨC VI PHẠM QUY ĐỊNH TẠI PHÒNG DTPC - CỤC ...XỬ LÝ MỘT TÌNH HUỐNG KỶ LUẬT CÔNG CHỨC VI PHẠM QUY ĐỊNH TẠI PHÒNG DTPC - CỤC ...
XỬ LÝ MỘT TÌNH HUỐNG KỶ LUẬT CÔNG CHỨC VI PHẠM QUY ĐỊNH TẠI PHÒNG DTPC - CỤC ...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Work Placement Portfolio Booklet for CHC33015 CIII Individual Support (Ageing)
Work Placement Portfolio Booklet for CHC33015 CIII Individual Support (Ageing)Work Placement Portfolio Booklet for CHC33015 CIII Individual Support (Ageing)
Work Placement Portfolio Booklet for CHC33015 CIII Individual Support (Ageing)
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Vận dụng thi pháp học vào phân tích truyện ngắn Chiếc thuyền ...
Vận dụng thi pháp học vào phân tích truyện ngắn Chiếc thuyền ...Vận dụng thi pháp học vào phân tích truyện ngắn Chiếc thuyền ...
Vận dụng thi pháp học vào phân tích truyện ngắn Chiếc thuyền ...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Vận dụng quan điểm giáo dục kỷ luật tích cực trong công tác giáo dục trẻ mầm ...
Vận dụng quan điểm giáo dục kỷ luật tích cực trong công tác giáo dục trẻ mầm ...Vận dụng quan điểm giáo dục kỷ luật tích cực trong công tác giáo dục trẻ mầm ...
Vận dụng quan điểm giáo dục kỷ luật tích cực trong công tác giáo dục trẻ mầm ...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC THỐNG NHẤT GIỮA LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN TRONG DẠY HỌC TIẾNG ...
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC THỐNG NHẤT GIỮA LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN TRONG DẠY HỌC TIẾNG ...VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC THỐNG NHẤT GIỮA LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN TRONG DẠY HỌC TIẾNG ...
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC THỐNG NHẤT GIỮA LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN TRONG DẠY HỌC TIẾNG ...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC TOÀN DIỆN, NGUYÊN TẮC PHÁT TRIỂN VÀ NGUYÊN TẮC LỊCH SỬ - ...
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC TOÀN DIỆN, NGUYÊN TẮC PHÁT TRIỂN VÀ NGUYÊN TẮC LỊCH SỬ - ...VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC TOÀN DIỆN, NGUYÊN TẮC PHÁT TRIỂN VÀ NGUYÊN TẮC LỊCH SỬ - ...
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC TOÀN DIỆN, NGUYÊN TẮC PHÁT TRIỂN VÀ NGUYÊN TẮC LỊCH SỬ - ...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
CHỦ ĐỀ: VĂN HÓA DÂN GIAN VIỆT NAM TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
CHỦ ĐỀ: VĂN HÓA DÂN GIAN VIỆT NAM TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦCHỦ ĐỀ: VĂN HÓA DÂN GIAN VIỆT NAM TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
CHỦ ĐỀ: VĂN HÓA DÂN GIAN VIỆT NAM TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Vai trò của EBM đối với người dược sĩ trong sử dụng thuốc
Vai trò của EBM đối với người dược sĩ trong sử dụng thuốcVai trò của EBM đối với người dược sĩ trong sử dụng thuốc
Vai trò của EBM đối với người dược sĩ trong sử dụng thuốc
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Vai trò của các tổ chức chính trị - xã hội trong quản lý công với thế giới và...
Vai trò của các tổ chức chính trị - xã hội trong quản lý công với thế giới và...Vai trò của các tổ chức chính trị - xã hội trong quản lý công với thế giới và...
Vai trò của các tổ chức chính trị - xã hội trong quản lý công với thế giới và...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
ỨNG DỤNG KỸ NĂNG GIAO TIẾP TRONG HOẠT ĐỘNG NGHỀ CỦA DƯỢC SĨ
ỨNG DỤNG KỸ NĂNG GIAO TIẾP TRONG HOẠT ĐỘNG NGHỀ CỦA DƯỢC SĨỨNG DỤNG KỸ NĂNG GIAO TIẾP TRONG HOẠT ĐỘNG NGHỀ CỦA DƯỢC SĨ
ỨNG DỤNG KỸ NĂNG GIAO TIẾP TRONG HOẠT ĐỘNG NGHỀ CỦA DƯỢC SĨ
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Trường hợp khủng hoảng Ukraine dưới góc nhìn của chủ nghĩa hiện thực – Triển ...
Trường hợp khủng hoảng Ukraine dưới góc nhìn của chủ nghĩa hiện thực – Triển ...Trường hợp khủng hoảng Ukraine dưới góc nhìn của chủ nghĩa hiện thực – Triển ...
Trường hợp khủng hoảng Ukraine dưới góc nhìn của chủ nghĩa hiện thực – Triển ...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Trình bày những hiểu biết của mình về một phương pháp quản lý công và khả năn...
Trình bày những hiểu biết của mình về một phương pháp quản lý công và khả năn...Trình bày những hiểu biết của mình về một phương pháp quản lý công và khả năn...
Trình bày những hiểu biết của mình về một phương pháp quản lý công và khả năn...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Thuế thu nhập doanh nghiệp và những vấn đề bất cập hiện nay
Thuế thu nhập doanh nghiệp và những vấn đề bất cập hiện nayThuế thu nhập doanh nghiệp và những vấn đề bất cập hiện nay
Thuế thu nhập doanh nghiệp và những vấn đề bất cập hiện nay
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Vận dụng tri thức thi pháp vào phân tích truyện ngắn Vợ chồng A phủ (Tô Hoài)
Vận dụng tri thức thi pháp vào phân tích truyện ngắn Vợ chồng A phủ (Tô Hoài)Vận dụng tri thức thi pháp vào phân tích truyện ngắn Vợ chồng A phủ (Tô Hoài)
Vận dụng tri thức thi pháp vào phân tích truyện ngắn Vợ chồng A phủ (Tô Hoài)
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
TƯƠNG ĐỒNG VÀ KHÁC BIỆT GIỮA TRIẾT HỌC PHƯƠNG ĐÔNG VÀ PHƯƠNG TÂY
TƯƠNG ĐỒNG VÀ KHÁC BIỆT GIỮA TRIẾT HỌC PHƯƠNG ĐÔNG VÀ PHƯƠNG TÂYTƯƠNG ĐỒNG VÀ KHÁC BIỆT GIỮA TRIẾT HỌC PHƯƠNG ĐÔNG VÀ PHƯƠNG TÂY
TƯƠNG ĐỒNG VÀ KHÁC BIỆT GIỮA TRIẾT HỌC PHƯƠNG ĐÔNG VÀ PHƯƠNG TÂY
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Từ thách thức quan niệm khuôn mẫu đến khuyến khích lòng tự tôn
Từ thách thức quan niệm khuôn mẫu đến khuyến khích lòng tự tônTừ thách thức quan niệm khuôn mẫu đến khuyến khích lòng tự tôn
Từ thách thức quan niệm khuôn mẫu đến khuyến khích lòng tự tôn
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
Tuyển dụng nhân lực ngành ngân hàng nhằm đáp ứng yêu cầu của toàn cầu hoá kin...
Tuyển dụng nhân lực ngành ngân hàng nhằm đáp ứng yêu cầu của toàn cầu hoá kin...Tuyển dụng nhân lực ngành ngân hàng nhằm đáp ứng yêu cầu của toàn cầu hoá kin...
Tuyển dụng nhân lực ngành ngân hàng nhằm đáp ứng yêu cầu của toàn cầu hoá kin...
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
TIỂU THUYẾT DẰNG DẶC TRIỀN SÔNG MƯA CỦA ĐỖ PHẤN
TIỂU THUYẾT DẰNG DẶC TRIỀN SÔNG MƯA CỦA ĐỖ PHẤNTIỂU THUYẾT DẰNG DẶC TRIỀN SÔNG MƯA CỦA ĐỖ PHẤN
TIỂU THUYẾT DẰNG DẶC TRIỀN SÔNG MƯA CỦA ĐỖ PHẤN
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
TIỂU LUẬN TÌM HIỂU VỀ NGÀNH LUẬT
TIỂU LUẬN TÌM HIỂU VỀ  NGÀNH LUẬTTIỂU LUẬN TÌM HIỂU VỀ  NGÀNH LUẬT
TIỂU LUẬN TÌM HIỂU VỀ NGÀNH LUẬT
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 
TIỂU LUẬN VĂN HÓA TÌM HIỂU TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
TIỂU LUẬN VĂN HÓA TÌM HIỂU TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦTIỂU LUẬN VĂN HÓA TÌM HIỂU TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
TIỂU LUẬN VĂN HÓA TÌM HIỂU TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
lamluanvan.net Viết thuê luận văn
 

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

XỬ LÝ MỘT TÌNH HUỐNG KỶ LUẬT CÔNG CHỨC VI PHẠM QUY ĐỊNH TẠI PHÒNG DTPC - CỤC ...
XỬ LÝ MỘT TÌNH HUỐNG KỶ LUẬT CÔNG CHỨC VI PHẠM QUY ĐỊNH TẠI PHÒNG DTPC - CỤC ...XỬ LÝ MỘT TÌNH HUỐNG KỶ LUẬT CÔNG CHỨC VI PHẠM QUY ĐỊNH TẠI PHÒNG DTPC - CỤC ...
XỬ LÝ MỘT TÌNH HUỐNG KỶ LUẬT CÔNG CHỨC VI PHẠM QUY ĐỊNH TẠI PHÒNG DTPC - CỤC ...
 
Work Placement Portfolio Booklet for CHC33015 CIII Individual Support (Ageing)
Work Placement Portfolio Booklet for CHC33015 CIII Individual Support (Ageing)Work Placement Portfolio Booklet for CHC33015 CIII Individual Support (Ageing)
Work Placement Portfolio Booklet for CHC33015 CIII Individual Support (Ageing)
 
Vận dụng thi pháp học vào phân tích truyện ngắn Chiếc thuyền ...
Vận dụng thi pháp học vào phân tích truyện ngắn Chiếc thuyền ...Vận dụng thi pháp học vào phân tích truyện ngắn Chiếc thuyền ...
Vận dụng thi pháp học vào phân tích truyện ngắn Chiếc thuyền ...
 
Vận dụng quan điểm giáo dục kỷ luật tích cực trong công tác giáo dục trẻ mầm ...
Vận dụng quan điểm giáo dục kỷ luật tích cực trong công tác giáo dục trẻ mầm ...Vận dụng quan điểm giáo dục kỷ luật tích cực trong công tác giáo dục trẻ mầm ...
Vận dụng quan điểm giáo dục kỷ luật tích cực trong công tác giáo dục trẻ mầm ...
 
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC THỐNG NHẤT GIỮA LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN TRONG DẠY HỌC TIẾNG ...
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC THỐNG NHẤT GIỮA LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN TRONG DẠY HỌC TIẾNG ...VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC THỐNG NHẤT GIỮA LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN TRONG DẠY HỌC TIẾNG ...
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC THỐNG NHẤT GIỮA LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN TRONG DẠY HỌC TIẾNG ...
 
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC TOÀN DIỆN, NGUYÊN TẮC PHÁT TRIỂN VÀ NGUYÊN TẮC LỊCH SỬ - ...
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC TOÀN DIỆN, NGUYÊN TẮC PHÁT TRIỂN VÀ NGUYÊN TẮC LỊCH SỬ - ...VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC TOÀN DIỆN, NGUYÊN TẮC PHÁT TRIỂN VÀ NGUYÊN TẮC LỊCH SỬ - ...
VẬN DỤNG NGUYÊN TẮC TOÀN DIỆN, NGUYÊN TẮC PHÁT TRIỂN VÀ NGUYÊN TẮC LỊCH SỬ - ...
 
CHỦ ĐỀ: VĂN HÓA DÂN GIAN VIỆT NAM TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
CHỦ ĐỀ: VĂN HÓA DÂN GIAN VIỆT NAM TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦCHỦ ĐỀ: VĂN HÓA DÂN GIAN VIỆT NAM TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
CHỦ ĐỀ: VĂN HÓA DÂN GIAN VIỆT NAM TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
 
Vai trò của EBM đối với người dược sĩ trong sử dụng thuốc
Vai trò của EBM đối với người dược sĩ trong sử dụng thuốcVai trò của EBM đối với người dược sĩ trong sử dụng thuốc
Vai trò của EBM đối với người dược sĩ trong sử dụng thuốc
 
Vai trò của các tổ chức chính trị - xã hội trong quản lý công với thế giới và...
Vai trò của các tổ chức chính trị - xã hội trong quản lý công với thế giới và...Vai trò của các tổ chức chính trị - xã hội trong quản lý công với thế giới và...
Vai trò của các tổ chức chính trị - xã hội trong quản lý công với thế giới và...
 
ỨNG DỤNG KỸ NĂNG GIAO TIẾP TRONG HOẠT ĐỘNG NGHỀ CỦA DƯỢC SĨ
ỨNG DỤNG KỸ NĂNG GIAO TIẾP TRONG HOẠT ĐỘNG NGHỀ CỦA DƯỢC SĨỨNG DỤNG KỸ NĂNG GIAO TIẾP TRONG HOẠT ĐỘNG NGHỀ CỦA DƯỢC SĨ
ỨNG DỤNG KỸ NĂNG GIAO TIẾP TRONG HOẠT ĐỘNG NGHỀ CỦA DƯỢC SĨ
 
Trường hợp khủng hoảng Ukraine dưới góc nhìn của chủ nghĩa hiện thực – Triển ...
Trường hợp khủng hoảng Ukraine dưới góc nhìn của chủ nghĩa hiện thực – Triển ...Trường hợp khủng hoảng Ukraine dưới góc nhìn của chủ nghĩa hiện thực – Triển ...
Trường hợp khủng hoảng Ukraine dưới góc nhìn của chủ nghĩa hiện thực – Triển ...
 
Trình bày những hiểu biết của mình về một phương pháp quản lý công và khả năn...
Trình bày những hiểu biết của mình về một phương pháp quản lý công và khả năn...Trình bày những hiểu biết của mình về một phương pháp quản lý công và khả năn...
Trình bày những hiểu biết của mình về một phương pháp quản lý công và khả năn...
 
Thuế thu nhập doanh nghiệp và những vấn đề bất cập hiện nay
Thuế thu nhập doanh nghiệp và những vấn đề bất cập hiện nayThuế thu nhập doanh nghiệp và những vấn đề bất cập hiện nay
Thuế thu nhập doanh nghiệp và những vấn đề bất cập hiện nay
 
Vận dụng tri thức thi pháp vào phân tích truyện ngắn Vợ chồng A phủ (Tô Hoài)
Vận dụng tri thức thi pháp vào phân tích truyện ngắn Vợ chồng A phủ (Tô Hoài)Vận dụng tri thức thi pháp vào phân tích truyện ngắn Vợ chồng A phủ (Tô Hoài)
Vận dụng tri thức thi pháp vào phân tích truyện ngắn Vợ chồng A phủ (Tô Hoài)
 
TƯƠNG ĐỒNG VÀ KHÁC BIỆT GIỮA TRIẾT HỌC PHƯƠNG ĐÔNG VÀ PHƯƠNG TÂY
TƯƠNG ĐỒNG VÀ KHÁC BIỆT GIỮA TRIẾT HỌC PHƯƠNG ĐÔNG VÀ PHƯƠNG TÂYTƯƠNG ĐỒNG VÀ KHÁC BIỆT GIỮA TRIẾT HỌC PHƯƠNG ĐÔNG VÀ PHƯƠNG TÂY
TƯƠNG ĐỒNG VÀ KHÁC BIỆT GIỮA TRIẾT HỌC PHƯƠNG ĐÔNG VÀ PHƯƠNG TÂY
 
Từ thách thức quan niệm khuôn mẫu đến khuyến khích lòng tự tôn
Từ thách thức quan niệm khuôn mẫu đến khuyến khích lòng tự tônTừ thách thức quan niệm khuôn mẫu đến khuyến khích lòng tự tôn
Từ thách thức quan niệm khuôn mẫu đến khuyến khích lòng tự tôn
 
Tuyển dụng nhân lực ngành ngân hàng nhằm đáp ứng yêu cầu của toàn cầu hoá kin...
Tuyển dụng nhân lực ngành ngân hàng nhằm đáp ứng yêu cầu của toàn cầu hoá kin...Tuyển dụng nhân lực ngành ngân hàng nhằm đáp ứng yêu cầu của toàn cầu hoá kin...
Tuyển dụng nhân lực ngành ngân hàng nhằm đáp ứng yêu cầu của toàn cầu hoá kin...
 
TIỂU THUYẾT DẰNG DẶC TRIỀN SÔNG MƯA CỦA ĐỖ PHẤN
TIỂU THUYẾT DẰNG DẶC TRIỀN SÔNG MƯA CỦA ĐỖ PHẤNTIỂU THUYẾT DẰNG DẶC TRIỀN SÔNG MƯA CỦA ĐỖ PHẤN
TIỂU THUYẾT DẰNG DẶC TRIỀN SÔNG MƯA CỦA ĐỖ PHẤN
 
TIỂU LUẬN TÌM HIỂU VỀ NGÀNH LUẬT
TIỂU LUẬN TÌM HIỂU VỀ  NGÀNH LUẬTTIỂU LUẬN TÌM HIỂU VỀ  NGÀNH LUẬT
TIỂU LUẬN TÌM HIỂU VỀ NGÀNH LUẬT
 
TIỂU LUẬN VĂN HÓA TÌM HIỂU TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
TIỂU LUẬN VĂN HÓA TÌM HIỂU TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦTIỂU LUẬN VĂN HÓA TÌM HIỂU TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
TIỂU LUẬN VĂN HÓA TÌM HIỂU TÍN NGƯỠNG THỜ MẪU TỨ PHỦ
 

Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017

  • 1. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Minh Nam
  • 2. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS Nguyễn Thế Hùng là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Phú Thọ và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Minh Nam
  • 3. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ii MỤC LỤC.................................................................................................................iii DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT.................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ...................................................................viii MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .............................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 3 1.1. Cơ sở khoa học.................................................................................................... 3 1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 3 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................................ 3 1.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất..................................... 8 1.1.4. Quy định về một số khoản thu khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ........ 9 1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất................................................... 15 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài.................................................................................. 16 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ............................... 16 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt nam........................................................... 20 1.4. Đánh giá chung về tổng quan............................................................................ 28 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................... 29 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................................... 29 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu........................................................................................ 29 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ..................................................................... 29
  • 4. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 29
  • 5. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net iv 2.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................... 30 2.4.1. Điều tra các số liệu thứ cấp ............................................................................ 30 2.4.2. Điều tra các số liệu sơ cấp.............................................................................. 30 2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu......................................... 31 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 32 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ ...................................................................................... 32 3.1.1. Khái quát thị xã Phú Thọ ............................................................................... 32 3.1.2. Thực trạng các vấn đề xã hội ......................................................................... 35 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ ...................................... 37 3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ............ 39 3.2.1. Đánh giá kết quả công tác huyện nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017...................................................................... 39 3.2.2. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 .................................................... 42 3.2.3. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017......................................................... 45 3.2.4. Tổng hợp kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 ................................... 49 3.2.5. Tình hình thu nộp ngân sách thông qua công tác chuyển nhượng, tặng cho thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017...................................................................................................... 50 3.3. Ý kiến đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ.................... 57 3.3.1. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú thọ giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................. 57 3.3.2. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ
  • 6. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net giai đoạn 2015 - 2017............................................................................................... 61
  • 7. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net v 3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ ......................................................... 64 3.4.1. Thuận lợi ........................................................................................................ 64 3.4.2. Khó khăn ........................................................................................................ 66 3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất.................................................................................................................... 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................... 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 71 PHỤ LỤC
  • 8. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net vi DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT STT TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT NGUYÊN NGHĨA 1 CN-XD Công nghiệp - xây dựng 2 GCN Giấy chứng nhận 3 KT-XH Kinh tế - xã hội 4 QSD Quyền sử dụng 5 SD Sử dụng 6 THCS Trung học cơ sở 7 TM-DV Thương mại - Dịch vụ 8 TX Thị xã 9 UBND Ủy ban nhân dân
  • 9. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2017 .............37 Bảng 3.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 39 Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 41 Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thep đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 43 Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 44 Bảng 3.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 46 Bảng 3.7: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 48 Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 49 Bảng 3.9: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 51 Bảng 3.10: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác Tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 53 Bảng 3.11: Kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác Thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 55 Bảng 3.12: Tổng hợp kết quả thu nộp ngân sách Nhà nước thông qua công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 56 Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 58 Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến người dân về thực hiện chuyển nhượng, tặng cho,
  • 10. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ 62
  • 11. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Hình 3.1: Sơ đồ thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ ......................................................32 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế các ngành kinh tế trên địa bàn thị xã Phú Thọ năm 2010 và năm 2015 34
  • 12. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định tại Luật Đất đai 2013. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến khi Luật Đất đai 1993 ra đời, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998 và năm 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được bổ sung hình thức thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển. Trong 2 lần sửa đổi bổ sung này có thêm hình thức chuyển quyền là “góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”. Song, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, cho đến Luật Đất đai 2013 những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ trong những năm qua, cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của thị xã cũng diễn ra khá mạnh, với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mọc lên đồng nghĩa với việc phát triển về dân cư, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp, đặc biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà
  • 13. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 2 nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Nhà trường, BCN khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo GS.TS. Nguyễn Thế Hùng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017". 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017. - Tìm hiểu nhận xét của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ. - Phân tích những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để để nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp nhận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển quyền sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn của công tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung và công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng, rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác chuyển quyền sử dụng đất.
  • 14. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học 1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 chưa đưa ra khái niệm cụ thể thế nào về chuyển quyền sử dụng đất mà chỉ nêu về nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau [8]: Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. Tuy nhiên tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã nêu ra khái niệm cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như sau [11]: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Trong Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đã đưa ra có 8 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất, góp vốn bằng giá trị QSD đất. 1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Theo Luật Dân sự 2005 chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [9]. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi . - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
  • 15. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 4 - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 190 Luật Đất đai 2013)[11] . 1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Điều 191 Luật đất đai 2013 có quy định về Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất [11]: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 1.1.2.3. Thừa kế quyền sử dụng đất Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị xã hội.
  • 16. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 5 * Quy định về người thừa kế Tại Điều 635 Luật Dân sự 2005 quy định [9]: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trong trường hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan, tổ chức thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. * Hình thức thừa kế Thừa kế được quy định có 2 hình thức: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. - Thừa kế theo di chúc + Thừa kế theo di chúc được chia thành hai loại: ++ Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. ++ Người thuộc dân tộc thiểu số có quyền lập di chúc bằng chữ viết hoặc tiếng nói của dân tộc mình. + Di chúc bằng văn bản bao gồm: 1. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng; 2. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng; 3. Di chúc bằng văn bản có công chứng; 4. Di chúc bằng văn bản có chứng thực. + Di chúc miệng 1. Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. 2. Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị huỷ bỏ. + Di chúc hợp pháp 1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép; b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.
  • 17. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 6 2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý. 3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. 4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này. 5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực. - Thừa kế theo pháp luật + Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. + Những trường hợp thừa kế theo pháp luật 1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây: a) Không có di chúc; b) Di chúc không hợp pháp; c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế; d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản. 2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây: a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc; b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật; c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế.
  • 18. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 7 + Người thừa kế theo pháp luật 1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại. 2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. 3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. 1.1.2.4. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này. Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện. 1.1.2.5. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc … theo thỏa thuận.
  • 19. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 8 1.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai 2013 điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đây là nội dung mới được quy định [11]: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 1.1.3.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau [11] 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • 20. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 9 Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. 1.1.4. Quy định về một số khoản thu khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 1.1.4.1. Thuế thu nhập cá nhân - Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản [10] + Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau: a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng; b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua; c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. + Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản. + Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
  • 21. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 10 + Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. - Cách xác định thuế suất trong thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân như sau: + Nếu chuyển nhượng bất động sản theo khoản 1 điều 14 luật thuế thu nhập cá nhân thì sẽ có thuế suất là 25% + Nếu chuyển nhượng bất động sản theo khoản 2 điều 14 luật thuế thu nhập cá nhân thì sẽ có thuế suất là 2% + Nếu nhận tặng cho, nhận thừa kế bất động sản thì sẽ có thuế suất là 25% - Một số trường hợp được miên thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân như sau + Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. + Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. + Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. + Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. + Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường. + Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. + Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ. + Thu nhập từ kiều hối. + Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.
  • 22. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 11 + Tiền lương hưu do Bảo hiểm xã hội chi trả. + Thu nhập từ học bổng, bao gồm: a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước; b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó. + Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật. + Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận. + Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Các trường hợp được giảm thuế thu nhập cá nhân, quy định tại Điều 5, Luật thuế thu nhập cá nhân như sau: Đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp. 1.1.4.2. Lệ phí địa chính - Theo Điều 2 Thông tư 02/2014/TT-BTC thì “Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính [2]. - Mức thu lệ phí địa chính được quy định tại Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC, như sau: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau [2]: + Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau: ++ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
  • 23. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 12 Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. ++ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần. ++ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần. + Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh. + Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau: ++ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy. Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp. ++ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1 lần. ++ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 30.000 đồng/1 lần.
  • 24. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 13 + Miễn nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận. + Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận.“ 1.1.4.3. Lệ phí trước bạ - Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản cố định phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản cố định vào sử dụng. - Theo khoản 1, Điều 2, Thông tư 301/2016/TT - BTC [3] quy định về đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm Nhà và đất. Trong đó + Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác. + Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình). - Tại Khoản 1, Điều 3 Thông tư 301/2016/TT - BTC quy định về giá tính lệ phí trước bạ như sau [3]: a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí Giá một mét vuông đất Diện tích đất chịu lệ (đồng/m2) tại Bảng giá trước bạ đối với = x đất (đồng) phí trước bạ (m2) đất do Ủy ban nhân dân
  • 25. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net tỉnh ban hành
  • 26. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 14 Trong đó, diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”. c) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất trong một số trường hợp cụ thể áp dụng như sau: c.1) Đối với đất kèm theo nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, giá tính lệ phí trước bạ là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; c.2) Đối với đất được nhà nước giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá (sau đây gọi chung là đấu giá), giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn hoặc là giá trúng đấu giá thực tế theo biên bản trúng đấu giá hoặc theo văn bản phê duyệt trúng đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; c.3) Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm tính lệ phí trước bạ; c.4) Đối với đất tái định cư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất và phê duyệt giá cụ thể mà giá phê duyệt đã được cân đối bù trừ giữa giá đền bù nơi bị thu hồi đất và giá đất nơi tái định cư thì giá tính lệ phí trước bạ đất là giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; c.5) Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
  • 27. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 15 Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá đất tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. - Mức thu lệ phí trước bạ của Nhà và đất bằng 0,5 % giá trị nhà và đất, nội dung này được quy định tại Điều 4, Thông tư 301/2016/TT - BTC [3]. 1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất Đề tài thực hiện đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017, tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu đề tài lựa chọn đánh giá từ tháng 7 năm 2014 đến hết năm 2017 do đó cơ sở pháp lý của đề tài bao gồm Luật, các Nghị định, Thông tư, quyết định và các văn bản có liên quan tuân theo Luật Đất đai 2013. - Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính. - Luật thuế thu nhập cá nhận năm 2007 - Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân;
  • 28. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 16 - Luật phí và lệ phí 2015; - Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ; - Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ; - Thông tư 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Bên cạnh các văn bản pháp quy của Nhà nước ban hành, chính quyền tỉnh Phú Thọ cũng ban hành các văn bản quy định chuyển quyền sử dụng đất và mức thu các khoản phí phục vụ công tác chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: - Nghị quyết số 43/2011/NQ-HĐND ngày 12/12/2011 về quy định mức thu, tỷ lệ điều tiết lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí cung cấp thông tin về giao dịch đảm bảo trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Nghị quyết số 04/2014/NQ-HĐND ngày 16/7/2014 về việc sửa đổi quy định về mức thu các khoản phí tại Nghị quyết số 117/2009/NQ-HĐND ngày 20/4/2009 của HĐND tỉnh. - Nghị quyết số 17/2014/NQ-HĐND ngày 15/12/2014 về việc quy định mức thu phí, lệ phí tỷ lệ % để lại cho các tổ chức cá nhân thu một số khoản phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Nghị quyết số 05/2015/NQ-HĐND ngày 10/7/2015 về việc quy định mức thu, tỷ lệ (%) để lại cho các tổ chức, đơn vị thu lệ phí đăng ký cư trú, lệ phí chứng minh nhân dân trên địa bàn tỉnh. 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới 1.3.1.1. Tình hình quản lý đất đai của Mỹ Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2 , dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển,
  • 29. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận
  • 30. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 17 và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Nguyễn Trọng Tuấn [25]). 1.3.1.2. Tình hình quản lý đất đai của Trung Quốc Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theo hình thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc. Với dân số đông nhất thế giới (1,3 tỷ người năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới. Trung Quốc bắt đầu công cuộc công nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm. Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật: Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn. Sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX. Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể.
  • 31. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 18 Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm). "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Hai là, về quy hoạch sử dụng đất. Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố, bao gồm các nội dung chính: Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển. Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố. Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình của đất dùng xây dựng thành phố. Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thành phố. Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt… Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành. Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai. Luật quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính: Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản. Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng.
  • 32. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 19 Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên. Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất. Bốn là, về tài chính đất. Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển (Trần Thị Minh Hà [5]). 1.3.1.3. Chính sách và tình hình sử dụng đất của Pháp Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá rõ đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là: Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng. Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về
  • 33. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 20 phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ. . . Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng (Hoàng Huy Biều [1]). 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt nam 1.3.2.1. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt, khi nhu cầu sử dụng đất tăng cao thì giá trị quyền sử dụng đất cũng tăng và ngược lại. Người sử dụng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng
  • 34. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 21 đất của Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, bất cập. Bài viết này tập trung phân tích một số hạn chế của khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời đưa ra những yêu cầu và đề xuất các giải pháp hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Qua đó, tác giả cũng khẳng định, với đặc trưng của thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay, muốn thúc đẩy sự phát triển của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng công bằng và minh bạch. Với chức năng là luật quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất thì Luật Kinh doanh bất động sản không cần quy định lại các điều kiện này. Vì vậy, thay vì nhắc lại các điều kiện này (tại khoản 2, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) thì khoản này chỉ cần quy định: Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài ra, cần xác định cụ thể hơn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất; đảm bảo tính thống nhất về vấn đề này trong các văn bản pháp luật. Nếu như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã xác định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng kinh doanh bất động sản thì quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai còn hết sức mập mờ, khó hiểu. Bộ luật Dân sự (cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015) đều quy định rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”, đồng thời, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm
  • 35. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 22 2013 cũng đã quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Khái niệm “Việc chuyển quyền sử dụng đất” (thuật ngữ dùng trong Bộ luật Dân sự) và “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (thuật ngữ được dùng trong Luật Đất đai năm 2013) được hiểu là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất? Có cách hiểu cho rằng các thật ngữ trên đều nhằm xác định thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất. Xét theo ngữ cảnh thì thuật ngữ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất” trong Bộ luật Dân sự là nói đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, và vì thế “chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” sẽ được hiểu là quyền sử dụng đất được xác lập ở bên nhận chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký. Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” trong Luật Đất đai là nói đến các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, vì vậy sẽ được hiểu là các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Cho đến thời điểm này, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều đã được sửa đổi, bổ sung và ban hành với nhiều sửa đổi và quy định mới phù hợp với thực tiễn đời sống. Trong quá trình hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chú trọng một số điểm sau: Một là, đảm bảo tính công bằng, quyền tự định đoạt, quyền tự do kinh doanh trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai là, đảm bảo tính an toàn, nhanh gọn và hiệu quả trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ba là, cần xác định quyền sử dụng đất là một loại bất động sản thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất; xác định lại điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, xem xét để sửa đổi lại khoản 2, Điều 210, Luật đất đai năm 2013 (Nguyễn Văn Hiến [23]).
  • 36. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 23 1.3.2.2. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam Trong thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất trong xã hội được thể hiện dưới nhiều hình thức đa dạng khác nhau, không tuân theo hình thức mà pháp luật quy định, đồng thời cũng không tuân theo các trình tự thủ tục do luật định. Đây là thực trạng bắt nguồn từ hệ lụy của hệ thống pháp luật đất đai nước ta trong các thời kỳ trước đây có quá nhiều thiếu sót với quan điểm, định hướng sai lầm (không thừa nhận giá đất, không cho phép chuyển nhượng đất…). Đây là yếu tố dẫn đến việc trong một thời gian dài, người dân phải thực hiện việc chuyển nhượng chui nhằm đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của bản thân (trong đó có hình thức tặng cho quyền sử dụng đất). Bên cạnh đó, các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thường diễn ra giữa những người có mối quan hệ gia đình, họ hàng, thân thuộc nên bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố tình cảm, tế nhị, khó phân định rạch ròi. Do đó, đa phần các quan hệ tặng cho thường khó đảm bảo các yếu tố về hình thức cũng như thủ tục theo quy định của pháp luật. Tuy vậy, không thể phủ nhận ngay những quan hệ tặng cho này trên thực tế nếu có những sai phạm về hình thức hoặc thủ tục xác lập, bởi những hậu quả khó lường có thể ảnh hưởng tới tính ổn định và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Tiêu biểu cho bất cập này có thể thấy rõ trong các tranh chấp liên quan đến quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và con khi con lập gia đình riêng để sinh sống. Các tranh chấp này đã tồn tại rất lâu trong ngành tòa án và hiện vẫn chưa có một căn cứ pháp lý cụ thể để giải quyết các tranh chấp “tế nhị”như vậy. “Khi con xây dựng gia đình, cha mẹ giao tài sản cho con sử dụng, thường chỉ nói cho vợ chồng ra ở phần đất hay phần nhà; về việc đã cho hay chưa cho các tài sản đó là một trong những vấn đề có nhiều vướng mắc, rất khó giải quyết. Đây là câu hỏi không dễ trả lời đã tồn tại mấy chục năm nay”. Thực tế này đã tồn tại từ rất lâu và đã được rất nhiều các nhà khoa học nghiên cứu, tìm cách giải quyết. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có một cơ sở pháp lý phù hợp để giải quyết bất cập này. Các quy định nếu có chỉ mang tính chất định hướng và hướng dẫn nghiệp vụ trong một số trường hợp như trong kết luận tại Báo cáo tổng kết ngành tòa án năm 2005 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao thì: “Đất đã được bố mẹ cho và vợ chồng người con đã làm nhà
  • 37. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 24 ở trên đất đó, thành khuôn viên riêng thì nhà đất là tài sản chung vợ chồng. Trường hợp vợ chồng người con làm nhà trên khuôn viên đất của bố mẹ mà bố mẹ chưa tuyên bố cho họ, nhưng nhà ở của họ đã làm trên một phần đất đó, khi họ ly hôn thì nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, còn đất là của bố mẹ” Xuất phát từ tính chất quan trọng này, pháp luật dân sự và đất đai có rất nhiều các quy định về điều kiện để chủ thể có quyền sử dụng đất được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có hình thức tặng cho. Tuy nhiên, trên thực tế thực hiện các quy định về điều kiện tặng cho đối với chủ thể và quyền sử dụng đất là đối tượng tặng cho, một số quy định pháp luật còn chưa phù hợp, cụ thể: - Thứ nhất, quy định về quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép giao dịch tặng là chưa phù hợp trong điều kiện thực tế hiện nay do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất vẫn chưa được hoàn thành nên còn tồn tại một số lượng lớn người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Hiện nay, các quy định pháp luật đất đai cho phép các chủ thể có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có thể thấy, với quy định này, các đối tượng này đã được pháp luật thừa nhận có quyền sử dụng đất hợp lệ, chỉ chưa được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, các chủ thể này lại chưa được thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất. Quy định này trên thực tế tỏ ra khá “quan liêu” và khiến các giao dịch về quyền sử dụng đất bị trở nên “hành chính” hóa. Từ trước khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, trên thực tế, trong nhiều vụ tranh chấp, các thẩm phán khi xét xử đều có sự linh động khi công nhận tính hợp pháp của các hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp này, theo đó: “trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất mà người tặng cho không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003, mà nội dung hợp đồng và hình thức hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật và hai bên đã giao nhận tài sản tặng cho, thì Tòa án công nhận hợp đồng đó. Và đến nay, khi Luật đất đai năm 2013 đã được ban hành và có hiệu lực nhưng thực tế này vẫn chưa được khắc phục triệt để.
  • 38. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 25 - Thứ hai, quy định về điều kiện quyền sử dụng đất tặng cho phải là quyền sử dụng đất không có tranh chấp chưa được hướng dẫn cụ thể dẫn tới trong thực tế, đây là một trong những quy định thường được các bên hoặc bên thứ ba sử dụng để cản trở việc thực hiện giao dịch. Hiện nay, khái niệm tranh chấp đất đai được quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai ”. Căn cứ theo khái niệm này có thể thấy, tranh chấp đất đai có phạm vi rộng bao gồm nhiều loại tranh chấp khác nhau như tranh chấp về quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất, tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng đất; tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; tranh chấp về tài sản gắn liền với đất… Chính vì sự đa dạng và phong phú về các dạng tranh chấp đất đai nên không phải tranh chấp đất đai nào cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới quyền tặng cho của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất như các tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản liền kề, tranh chấp về mục đích sử dụng đất… Trong thực tế, các cơ quan giải quyết tranh chấp hoặc các cơ quan quản lý đất đai sẽ lập tức đình chỉ việc thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất của các bên nếu có một trong những căn cứ xác định đất đang có tranh chấp, bất kể đó là loại tranh chấp đất đai này. - Thứ ba, việc tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình thường khó khả thi trên thực tế. Theo quy định của pháp luật, đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền đất chỉ có thể được thực hiện khi các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đồng ý này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Như vậy, có thể thấy, để thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình là cả một quá trình rắc rối và phức tạp và dễ nảy sinh tranh chấp giữa các thành viên trong hộ gia đình. Trước hết, để thực hiện được giao dịch, các cơ quan quản lý nhà nước phải xác định được đâu là những thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống
  • 39. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 26 chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”. Có thể thấy, chính bản thân khái niệm này cũng nảy sinh những mâu thuẫn trong xác định các thành phần trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung (Đỗ Văn Chỉnh [4]). 1.3.2.3. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam Một số vấn đề về thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam (Tưởng Duy Lượng, 2010)[24] Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là một loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa kinh tế chính trị, xã hội, nó liên quan đến mọi người, mọi cơ quan, tổ chức, được nhà nước hết sức quan tâm. Do đó, nó có một chế độ pháp lý riêng biệt. Có lẽ không có loại tài sản nào gắn với mọi người, mọi nhà nhưng lại chỉ có một chủ thể được quyền sở hữu đó là Nhà nước, còn người sử dụng đất, tuy không phải là chủ sở hữu nhưng lại có 10 quyền tương tự như các quyền của một chủ sở hữu tài sản và đương nhiên vì không phải chủ sở hữu nên người sử dụng loại tài sản đặc biệt này có những hạn chế nhất định. Việc Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định điều kiện được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, cũng như đất cấp cho hộ gia đình không được đem phân chia theo pháp luật thừa kế khi có thành viên chết là không có ý nghĩa thực tế, không phù hợp với tâm lý, tập quán của nhân dân cho nên giá trị thi hành trên thực tế rất hạn chế. Đó là chưa kể quy định ở Điều 740 đã tạo ra sự bất hợp lý mới: cũng là con cháu trong gia đình, có người được hưởng thừa kế, có người không được hưởng, mà người không được hưởng đôi khi lại chính là người đang làm nghĩa vụ với nhà nước, ví dụ như lúc mở thừa kế họ đang tại ngũ nên không "có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích" thì có chia thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản cho họ không? hoặc giải thích thế nào về cụm từ "có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích"? phải chăng người được thừa kế quyền sử dụng đất phải trực tiếp cày, cuốc trên mảnh đất thì mới coi là có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích? Thực ra, quy định này đã không khuyến khích việc tích tụ, tập trung đất để sản xuất trên quy mô lớn, không khuyến khích người dân tích cực đầu tư, cải tạo đất… Nhận rõ những hạn chế trên, khi soạn thảo, ban hành Luật Đất đai năm 2003, vấn đề thừa
  • 40. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 27 kế quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi rất lớn, Luật Đất đai thực sự coi quyền sử dụng đất như một loại tài sản, mặt khác đã thể hiện rõ quyền được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thừa kế là một phạm trù kinh tế xuất hiện từ khi xã hội chưa có giai cấp, chưa có nhà nước. Thừa kế luôn gắn liền với vấn đề sở hữu, khi xuất hiện sở hữu thì cũng xuất hiện vấn đề thừa kế. Thừa kế và sở hữu luôn gắn bó với nhau: sở hữu là tiền đề cho thừa kế và ngược lại thừa kế là cơ sở để thiết lập quan hệ sở hữu mới. Khi nhà nước và pháp luật xuất hiện, thừa kế được điều chỉnh bởi pháp luật. Trong mỗi nhà nước khác nhau, vấn đề thừa kế được ghi nhận ở các mức độ khác nhau, chính vì thế pháp luật về thừa kế cũng mang tính giai cấp. Trong xã hội phong kiến, pháp luật thừa kế mang nặng yếu tố bất bình đẳng: bất bình đẳng giữa con trai, con gái; giữa vợ và chồng…; quyền quyết định và tự định đoạt đối với tài sản của người phụ nữ bị hạn chế… Ngày nay, thừa kế và để lại thừa kế là một quyền dân sự cơ bản của công dân được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Pháp luật thừa kế hiện đại quy định theo hướng mở rộng quyền tự do định đoạt cho các chủ thể, bên cạnh đó, sự bình đẳng về thừa kế và để lại thừa kế của các chủ thể được pháp luật tôn trọng và đề cao. Thừa kế QSD đất là một đặc thù của chế định thừa kế bởi đất đai là một tài sản đặc biệt vì thế vấn đề thừa kế QSD đất vừa được điều chỉnh bởi BLDS lại vừa tuân theo các quy định trong Luật Đất Đai. Tuy nhiên, các quy định về thừa kế QSD đất của nhà nước ta trong mỗi thời kỳ khác nhau được ghi nhận ở những mức độ khác nhau điều đó phụ thuộc vào điều kiện, hoàn cảnh cụ thể của đất nước. Pháp luật thừa kế QSD đất hiện hành đã mở rộng quyền tự do định đoạt của cá nhân trong việc định đoạt di sản QSD đất bằng việc xoá bỏ những gì là điều kiện ràng buộc người thừa kế và người nhận thừa kế di sản là QSD đất. Tuy nhiên, để phù hợp với nền kinh tế thị trường với xu hướng hội nhập Quốc tế ngày càng cao, pháp luật cần mở rộng hơn nữa quyền quyết định và tự định đoạt của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về thừa kế QSD đất cũng như bảo đảm mối quan hệ hài hoà về mặt lợi ích giữa Nhà nước với các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thừa kế QSD đất (Nguyễn Thị Thu Hằng[6]).
  • 41. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 28 1.4. Đánh giá chung về tổng quan Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam. Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú thọ nói riêng, công tác chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Phú Thọ và cả nước nói chung. Qua nghiên cứu đề tài đã thu được một số kết về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 -2017 như sau: Giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã Phú Thọ đã có 14.498 hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất, với tổng diện tích đăng ký là 4.379.773,80 m2 . Trong giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn thị xã Phú Thọ đã thu được trên 18,7 tỷ đồng cho Nhà nước thông qua việc thu các loại phí, lệ phí của hoạt động chuyển quyền sử dụng đất theo 3 hình thức chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. Tôi xin cam đoan rằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa bàn nghiên cứu về lĩnh vực: Công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017.
  • 42. Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập, Assignment, Essay Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net 29 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. - Các đối tượng sử dụng đất tham gia vào hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015 -2017. 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ - Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu trong giai đoạn 2015 - 2017. 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu - Thời gian: từ 2017 đến 2018 - Địa điểm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thị xã Phú Thọ. 2.3. Nội dung nghiên cứu - Nội dung 1: Khái quát khu vực nghiên cứu và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ + Khái quát về thị xã Phú Thọ + Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ - Nội dung 2: Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 + Đánh giá kết quả công tác chuyện nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 + Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 + Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 + Tổng hợp kết quả công tác chuyện nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017 + Tình hình thu nộp ngân sách thông qua công tác chuyển nhượng, tặng cho thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017.