Portofolio optimal adalah kumpulan saham yang dipilih investor berdasarkan preferensi return dan risiko. Model harga aset modal (CAPM) dan teori penetapan harga arbitrase (APT) digunakan untuk memprediksi return portofolio optimal. Hipotesis penelitian menyatakan ada portofolio optimal saham properti dan real estat 2011-2015 berdasarkan return harapan, risiko, dan beta.

1. 2.1 Portofolio Optimal
Portofolio adalah kumpulan saham / aset lain yang dimiliki oleh pemodal perorangan
atau lembaga. Menurut Ardiyos (dalam skripsi Aminah, 2004: 23) tujuan portofolio adalah
mengurangi risiko dengan penganekaragaman kepemilikan efek. Portofolio secara harfiah
memiliki sekumpulan surat–surat. Teori ini disebut teori portofolio karena mempunyai cara
mengestimasikan dana kedalam bentuk surat-surat berharga, teori ini didasarkan pada
kenyataan bahwa pemilk modal akan menginvestasikan uangnya kedalam berbagai jenis
surat berharga dengan tujuan mengurangi risiko yang harus ditanggung dan kemudian ingin
mendapatkan santunan (penghasilan) yang lebih tinggi.
Portofolio optimal merupakan portofolio yang dipilih investor dari sejumlah pilihan
portofolio efisien sesuai dengan preferensi terhadap return dan resiko. Dengan asumsi
bahwa investor bersifat risk averse yaitu meminta tambahan tingkat keuntungan yang
semakin besar untuk tambahan satu unit resiko yang sama. Portofolio efisien adalah
kombinasi investasi yang memberikan nilai return yang sama dengan tingkat risiko yang
minimal atau dengan tingkat risiko yang sama akan memberikan return yang maksimal.
Pembentukan portofolio optimal dilakukan dengan memilih saham-saham berdasarkan
return dan risiko yang sesuai dengan profil investor (Brigham and Daves, 2004).
Untuk mendapatkan portofolio optimal investor memerlukan suatu analisis yang dapat
meghasilkan return yan optimal. Salah satu alternative yang bias digunakan investor adalah
dengan mengunakan Capital Asset Pricing Model dan Arbitrage Pricing Theory.
2.2 Capital Asset Pricing Mosdel ( CAPM )
Capital Asset Pricing Model merupakan sebuah alat untuk memprediksi keseibangan
imbal hasul yang diharapkan dari suatu asset beresiko. Pada tahun 1952, Harry Markowitz
meletakan fondasi manajemen portofolio modern. Kemudian ( 1964 – 1966 ), CAPM yang di
plopori oleh Sharpe , Linther, dan Mossin mangasumsukan bahwa individu melakukan

2. investasi berdasarkan teori portofolio, yaitu setiap individu mengasumskan tingka
keuntungan pada sesuatu tahap risiko ( Husnan, S dalam Effendi 2008)
Menurut Liliana Inggrit Wijaya ( 2000:60 ) CAPM merupakan model untuk menjelaskan
besaran expected return. CAPM menjelaskan hubungan antara risk dan return.Dalam
penelian mengenai risiki biasanya saham digolongkan sebagai investasi yang berisiko.
Risiko sendiri berarti kemungkinan penyimpangan perolehan actual dari perolehan yang
diharapakn.Menurut Suad Husnan( 1998:6), definisi CAPM bahwa antara return dan risiko
mempunyai korelasi yang positif dan linier, dengan demikian asumsi CAPM sangatlah
rasional, yaitu riski yang tinggi diharapkan menikati return yang tinggi pula.
Secara ringkas asumsi – asumsi penting CAPM adalah sebagai berikut :
a. Tidak ada biaya transaksi, tidak ada pajak dan sekuritas dapat d
pecah pecah kepada unit terkecil
b. Semua peserta adalah pesaing sempurna
c. Investor adalah price taker
d. Investor membuat keputusan investasi berdasarkan keuntungan yang
diharapkan dan standar deviasi keuntungan
e. Semua investor mempunyai pengahrapan secara umum yang sama
f. Asset bebas risiki wujud dan sedia ada bagi semua investor untuk
tujuan meminjam dan member pinjaman.
Capital Asset Pricing Model meyatakan bahwa dalam keadaan equilibrium, portofolio
pasar adalah tangensial dari rata-rata varians portofolio. Dalam keadaan equilibrium hasil
return yang disyaratkan oleh investor untuk suatu saham akan dipengaruhi oleh saham
tersebut. Dalam hal ini risiko yang di perhitungkan hanyalah risiko sistematis atau risiko
pasar yang diukur dengan beta.
Menurut teori CAPM tingkat pendapat yang diharapkan dari suatu sekuritas dapat
dihitung dengan menggunakan rumus : E(Ri) = RF + βi [ E ( RM) – RF ]

3. Dimana :
 E ( Ri) : tingkat pendapatan yang diharapkan dari sekuritas I
yang mengandung risik
 RF : tingkat pendapatan bebas risiko
 E ( RM ) : tingkat pendapatan yang diharapkan dari portofolio
pasar.
 Βi : tolak ukur risiko yang tidak bisa terdiversifikasi dari berharga
yang ke-i
2.3 Arbitrage Pricing Theory ( APT )
Arbitrage Pricing Theory menggunakan return dari suatu asset ( sekuritas )
yang dikaitkan dengan beberapa factor yang dikaitkan dengan beberapa factor yang
mempengaruhi pasar. APT ini digunakan untuk memprediksi harga suatu saham
dimasa yang akan dating. APT didasarkan pada tiga proporsi, yaitu :
1. Imbal hasil sekuritas dapat dijelaskan dengan sebuah model factor.
2. Terdapat cukup banyak sekuritas untuk menghilangkan risiko istimewa
dengan diversifikasi.
3. Pasar sekuritas yang berfungsi tidak baik tidak memungkinkan terjadinya
peluang arbitrase secara terus menerus.
Arbitrage Pricing Theory ( APT ) tidak memunggunakan asumsi apapun tentang
portofolio pasar. APT hanya mengatakan bahwa tingkat keuntungan suatu saham
dipengaruhi oleh factor – factor tertentu yang jumlahnya bisa lebih dari satu..
Menurut Reilley dalam Muhammad Madyan ( 2004 : 6 ), APT menggambarkan
hubungan antara risiki dan pendapatan, tetaou dengan menggunakan asumsi dan
prosedur yang berbeda. Tiga asumsi yang mendasari model APT adalah :

4. 1. Pasar modal dalam kondisi persaingan sempurna
2. Para investor selalu lebih menyukai kekayaan yang lebih daripada kurang
dengan kepastian
3. Hasil dari proses stochastic artinya bahwa pendapatan asset dapat dianggap
sebagai K model factor.
Dengan demikian, dapat ditentukan pendapatan actual untuk sekuritas i dengan
menggunkan rumus sebagai berikut :
E (Rit ) = b1 F1t + b2F2t + b3F3t
Dimana :
E ( Rit ) : Pendapatan yang diharapkan saham i pada periode t
b : sensitivitas return saham terhaap premi risiko untuk masing –
masing factor
F : tingkat suku bunga yang tidak diharapkan pada periode t
2.4 Kerangka Pemikiran
Gambar 1.1
Kerangka Pemikiran
CAPM
APT
PORTOFOLIO
OPTIMAL

5. 2.5. Hipotesis
Hipotesis bisa di definisikan sebagai hubungan yang diperkirakan secara
logis diantara dua atau lebih variable yang diungkapkan dalam bentuk pernyataan yang
dapat diuji Skaran ( 2006:135 ). Dalam penelitian ini hipotesis yang diajukan adalah
terdapat portofolio optimal dalam saham – saham perusahaan sector property dan real
estate pada tahun 2011 – 2015 dengan indicator return ekspektasi, risiko portofolio dan
beta.