Analisis sosial ekonomi mengevaluasi manfaat dan biaya pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort bagi masyarakat, swasta, dan pemerintah. Analisis menilai dampak pra-konstruksi, konstruksi, dan pasca konstruksi, serta menghitung cash flow, IRR, NPV, rasio B/C, dan periode pengembalian investasi proyek. Hasilnya menunjukkan proyek layak dilaksanakan karena memberikan manfaat sosial ekonomi yang lebih

1. ANALISIS KELAYAKAN SOSIAL EKONOMI
Analisis Sosial Ekonomi
Analisis ekonomi sosialadalah analisisyang berupadampak pembangunankawasanMangunharjoMangroveResortterhadapmasyaraka t,
swasta ataupun pemerintah. Analisis tersebut terbagi menjadi benefit dan cost dalam lingkup sosial ekonomi. Benefit terkait dengan
keuntungan yang diterima masyarakat, swasta dan pemerintah dalam pembangunan kawasan industri. Sedangkan cost tekait dengan
kerugian yang diterima masyarakat karena pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort. Pra konstruksi terkait dengan tahap
sebelum pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort yakni berupa dampak pada proses sosialisasi ataupun pembebasan
lahan. Konstruksi terkait dengan tahap pembangunan kawasan baik zona perdagangan ataupun zona penginapan. Sedangkan tahap
pasca konstruksi terkait dengan tahap setelah pembangunan yakni berupa pengoperasian kawasan Mangunharjo Mangrove Resort.
Tabel
Social Economic Cost
Tahapan
Price/
Unprice
Aktivitas Asumsi
Jangka
Waktu
Sumber Asumsi Rincian Dana Total
Pra
Konstruksi
Price
Konflik yang
ditimbulkan
akibat dari
pembebasan
lahan
Masyarakat dan PT IPU selaku
pemilik lahan di daerah tambak
dan sebagian pinggir jalan
mengalami kekecewaan akibat
dari adanya pembebasan lahan
untuk reklamasi. Biaya
kekecewaan mereka, diasumsikan
1 orang = Rp200.000. Terdapat 20
4 bulan RumahDijual.com
(http://rumahdijual.com/semarang/821976-
tanah-strategis-di-mangkang-buruan-
sebelum-kehabisan.html)
4x 20 x
Rp200.000
=Rp16.000.000 Rp16.000.000

2. Tahapan
Price/
Unprice
Aktivitas Asumsi
Jangka
Waktu
Sumber Asumsi Rincian Dana Total
Rumah yang diperkirakan terkena
dampak dari adanya reklamasi.
Konstruksi Price
Biaya
gangguan
kebisingan,
polusi udara,
lingkungan
sekitar
yang
diakibatkan
dari
pengerjaan
proyek
Pengerjaan proyek pasti
menimbulkan banyak gangguan
diantaranya: polusi udara,
penurunan kualitas sekitar
kebisingan suara mesin proyek,
polusi udara hal ini dapat
berujung pada ketidak
produktifan warga dalam bekerja.
Biaya yang dihitung:
- biaya gangguan pernapasan =
Rp300.000 per orang
- biaya gangguan kebisingan
penyakit THT di Kota Semarang =
Rp100.000 per orang
biaya diasumsikan total dari
dampak tersebut yaitu: 1 rumah =
Rp400.000/tahun, dengan total
rumah yang berada pada radius
100
bulan =
9 tahun
http://www.tribunnews.com/bisnis/2013/07/31 148 orang x 9
tahun x
400.000
=
Rp532.800.000,
sehingga untuk
1 tahun total
biaya
gangguannya
adalah
Rp59.200.000
Rp59.200.000

3. Tahapan
Price/
Unprice
Aktivitas Asumsi
Jangka
Waktu
Sumber Asumsi Rincian Dana Total
50 meter dari jalan utama
kawasan perancangan sebanyak
37 rumah. Diasumsikan lagi 1 kk =
4 orang maka 37 x 4 = 148 orang
Tabel VII.6
Social Economic Benefit
Tahapan
Price/
Unprice
Aktivitas Asumsi Jangka Waktu
Sumber
Asumsi
Durasi Rincian Dana/Bulan Total
Kontruksi Price
Munculnya
warung makan
untuk para
pekerja
Menambah pendapatan
masyarakat sekitar kawasan
perancangan dengan
membuka warung untuk 80
pekerja. Akan berdiri sekitar
5 warung dengan perkiraan
1 warung untuk 20 orang.
Dalam 1 hari pekerja 2 kali
makan dengan rata-rata Rp
15.000 untuk 1 kali makan
100 bulan
Economy.
okezone.com
Tahun ke 2-10
Keuntungan bagi
penjual warung, Rp
5.000 x 5 warung x 2
kali dalam sehari x 80
pekerja x 12 bulan=
Rp48.000.000
Rp48.000.000

4. Tahapan
Price/
Unprice
Aktivitas Asumsi Jangka Waktu
Sumber
Asumsi
Durasi Rincian Dana/Bulan Total
Price
Membuka
lapangan
pekerjaan baru
sebagai
penanam pohon
mangrove
untuk kawasan
Mangunharjo
Mangrove
Resort
mangove yang akan di
tanam sebanyak 30.000
mangrove. Penanaman
mangrove akan melibatkan
3 orang pekerja untuk
menanam mangrove selama
1 bulan. Dalam 1 hari 1 orang
diperkirakan akan menaman
12 mangrove. 1 orang
pekerja mendapatkan
Rp50.000/bulan.
Keuntungannya bersih
karena pekerjanya adalah
masyarakat yang tidak jauh
dari kawasan perancangan.
1 bulan
http://www.
Gajimu.com/
Tahun ke 2
Rp50.000 x 3 orang
pekerja x 26 hari =
Rp3.900.000
Rp3.900.000
Price
Membuka
lapangan
pekerjaan baru
sebagai perawat
pohon
mangrove
untuk kawasan
Mangunharjo
Mangrove
Resort
Mangrove yang telah
ditanam membutuhkan
perawatan hingga umur
mangrove 10 tahun.
Perawatan ini melibatkan 3
orang pekerja. Dalam 1
bulan masing - masing
pekerja akan diberi upah
Rp1.300.000
Keuntungannya bersih
karena pekerjanya adalah
masyarakat yang tidak jauh
dari kawasan perancangan.
228 bulan
http://www.
Gajimu.com/
Tahun ke 2-20
3 orang pekerja x
Rp500.000/bulan x 12
bulan=
Rp18.000.000/bulan
Rp18.000.000

5. Tahapan
Price/
Unprice
Aktivitas Asumsi Jangka Waktu
Sumber
Asumsi
Durasi Rincian Dana/Bulan Total
Pasca
Kontruksi
Price
Peningkatan
harga lahan
setelah
pembangunan
kawasan
Mangunharjo
Mangrove
Resort
Dengan adanya
pembangunan kawasan
Mangunharjo Mangrove
Resort dapat meningkatkan
ketertarikan investor untuk
menanamkan modal dengan
potensi pariwisata di
Kelurahan Mangunharjo.
Harga lahan akan
mengalami peningkatan
sebesar 15 % pada setiap
tahunnya. Harga lahan pada
tahun sebelumnya adalah
80.000/m²
108 bulan
Hasil
wawancara
dengan pak
Roqib, salah
satu petani
tambak di
kawasan
perancangan
Tahun ke 11-20
15% x 80.000 = 12.000,
sehingga rata-rata
kenaikan harga lahan
di sekitar kawasan
Mangunharjo
Mangrove Resort
adalah sebesar
12.000/tahun
80.000
Unprice
Peningkatan
rasa nyaman
terhadap
masyarakat
lokal setelah
pembangunan
kawasan
Mangunharjo
Mangrove
Resort
Setelah proses
pembangunan kawasan
Mangunharjo Mangrove
Resort dapat meningkatkan
aksesibilitas masyarakat
lokal sekitar kawasan
karena diadakannya
pelebaran jalan menuju
Kelurahan Mangunharjo.
108 bulan Tahun ke 11-20 _ _
Meningkatkan
Pendapatan Asli
Daerah Kota
Semarang
Terjadi peningkatan PDRB
Kota Semarangpada sektor
pariwisata
108 bulan Tahun ke 11-20 _ _

6. Analisis Kelayakan Sosial Ekonomi
Tingkat suku bunga yang digunakan sebagai perbandingan adalah 12 % sesuai dengan tingkat suku bunga Bank Indonesia. Untuk
cash in dan cash out yang digunakan dalam perhitungan adalah biaya yang didapatkan atau dikeluarkan oleh pihak swasta/developer saja,
tidak termasuk biaya dan pendapatan pemerintah. Berikut adalah perhitungan IRR, NPV, B/C ratio dan payback period dilengkapi dengan
cash in flow dan cash out flow:
Tabel VII.7
Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort
N
o
Rencana
Program
Tahun ke-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
CASH IN
Konstruk
si
1
Munculn
ya
warung
makan
untuk
para
pekerja
Rp0
Rp
48.00
0.000,
00
Rp
48.00
0.000,
00
Rp
48.00
0.000,
00
Rp
48.00
0.000,
00
Rp
48.00
0.000,
00
Rp
48.00
0.000,
00
Rp
48.00
0.000,
00
Rp
48.00
0.000,
00
Rp
48.00
0.000,
00
Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
2
Membuk
a
lapangan
pekerjaa
n baru
sebagai
penana
m pohon
mangrov
e untuk
kawasan
Mangun
harjo
Mangrov
e Resort
Rp0
Rp
3.900.
000,0
0
Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
3 Membuk Rp0 Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp

7. N
o
Rencana
Program
Tahun ke-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
a
lapangan
pekerjaa
n baru
sebagai
perawat
pohon
mangrov
e untuk
kawasan
Mangun
harjo
Mangrov
e Resort
18.00
0.000,
00
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
18.00
0.000
Pasca
Kontruks
i
1
4
Peningka
tan
harga
lahan
setelah
pemban
gunan
kawasan
Mangun
harjo
Mangrov
e Resort
Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
Rp
80.00
0
Rp
92.00
0
Rp
104.0
00
Rp
116.0
00
Rp
128.0
00
Rp
140.0
00
Rp
152.0
00
Rp
164.0
00
Rp
176.0
00
Rp
188.0
00
TOTAL
Rp0 Rp
69.90
0.000,
00
Rp
66.00
0.000,
00
Rp
66.00
0.000,
00
Rp
66.00
0.000,
00
Rp
66.00
0.000,
00
Rp
66.00
0.000,
00
Rp
66.00
0.000,
00
Rp
66.00
0.000,
00
Rp
66.00
0.000,
00
Rp
18.08
0.000,
00
Rp
18.09
2.000,
00
Rp
18.10
4.000,
00
Rp
18.11
6.000,
00
Rp
18.12
8.000,
00
Rp
18.14
0.000,
00
Rp
18.15
2.000,
00
Rp
18.16
4.000,
00
Rp
18.17
6.000,
00
Rp
18.18
8.000,
00
CASH OUT
1
Pra-
Konstruk
si
Konflik
yang
ditimbul
kan
akibat
dari
Rp16.0
00.000
Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0

8. N
o
Rencana
Program
Tahun ke-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
pembeb
asan
lahan
2
Konstruk
si
Biaya
ganggua
n
kebising
an,
polusi
udara,
lingkung
an
sekitar
yang
diakibatk
an dari
pengerja
an
proyek
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
TOTAL
Rp16.0
00.000
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp59.
200.0
00
Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
NET
CASH
FLOW
(Rp16.
000.00
0)
Rp10.
700.0
00
Rp6.8
00.00
0
Rp6.8
00.00
0
Rp6.8
00.00
0
Rp6.8
00.00
0
Rp6.8
00.00
0
Rp6.8
00.00
0
Rp6.8
00.00
0
Rp6.8
00.00
0
Rp18.
080.0
00
Rp18.
092.0
00
Rp18.
104.0
00
Rp18.
116.0
00
Rp18.
128.0
00
Rp18.
140.0
00
Rp18.
152.0
00
Rp18.
164.0
00
Rp18.
176.0
00
Rp18.
188.0
00

9. Tabel VII.8
Net Cash Flow Social Economic dan IRR Kawasan Mangunharjo Mangrove resort
TAHUN CASH IN FLOW CASH OUT FLOW
DF (12
%)
NET CASH FLOW
IRR
1 Rp0 Rp16.000.000 0,8929 Rp (16.000.000)
52%
2 Rp 69.900.000 Rp59.200.000 0,7972 Rp 10.700.000
3 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,7118 Rp 6.800.000
4 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,6355 Rp 6.800.000
5 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5674 Rp 6.800.000
6 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5066 Rp 6.800.000
7 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4523 Rp 6.800.000
8 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4039 Rp 6.800.000
9 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3606 Rp 6.800.000
10 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3220 Rp 6.800.000
11 Rp 18.080.000 0,2875 Rp 18.080.000
12 Rp 18.092.000 0,2567 Rp 18.092.000
13 Rp 18.104.000 0,2292 Rp 18.104.000
14 Rp 18.116.000 0,2046 Rp 18.116.000
15 Rp 18.128.000 0,1827 Rp 18.128.000
16 Rp 18.140.000 0,1631 Rp 18.140.000
17 Rp 18.152.000 0,1456 Rp 18.152.000
18 Rp 18.164.000 0,1300 Rp 18.164.000
19 Rp 18.176.000 0,1161 Rp 18.176.000
20 Rp 18.188.000 0,1037 Rp 18.188.000
JUMLAH Rp153.831.900.000 Rp54.948.350.000 Rp 230.440.000

10. Tabel VII.9
Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove resort
TAHUN CASH IN FLOW CASH OUT FLOW
DF (12
%) PV benefit Pv cost
1 Rp0 Rp16.000.000 0,8929 Rp0 Rp (6.607.460)
2 Rp 69.900.000 Rp59.200.000 0,7972 Rp 5.198.000 Rp 47.194.240
3 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,7118 Rp 4.644.216 Rp 42.138.560
4 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,6355 Rp 4.149.437 Rp 37.621.600
5 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5674 Rp 3.706.534 Rp 33.590.080
6 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5066 Rp 3.311.986 Rp 29.990.720
7 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4523 Rp 2.958.634 Rp 26.776.160
8 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4039 Rp 2.642.931 Rp 23.910.880
9 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3606 Rp 2.361.320 Rp 21.347.520
10 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3220 Rp 2.110.234 Rp 19.062.400
11 Rp 18.080.000 Rp0 0,2875 Rp 1.886.096 Rp0
12 Rp 18.092.000 Rp0 0,2567 Rp 55.724.280 Rp0
13 Rp 18.104.000 Rp0 0,2292 Rp 46.978.800 Rp0
14 Rp 18.116.000 Rp0 0,2046 Rp 41.943.000 Rp0
15 Rp 18.128.000 Rp0 0,1827 Rp 37.448.400 Rp0
16 Rp 18.140.000 Rp0 0,1631 Rp 33.435.600 Rp0
17 Rp 18.152.000 Rp0 0,1456 Rp 29.851.800 Rp0
18 Rp 18.164.000 Rp0 0,1300 Rp 26.657.400 Rp0
19 Rp 18.176.000 Rp0 0,1161 Rp 23.799.600 Rp0
20 Rp 18.188.000 Rp0 0,1037 Rp 21.252.000 Rp0
JUMLAH Rp153.831.900.000 Rp54.948.350.000 Rp 350.060.266,80 Rp 275.024.700,00

11. Berdasarkantabel-tabeldiatas, maka hasil analisis kelayakan sosial ekonomi adalah:
a. IRR = 52%, Nilai tersebut lebih dari tingkat bungayakni 12% sehingga proyek layak.
b. NPV = ∑ (PVB – PVC)
= ∑ (Rp 350.060.266,80–Rp 275.024.700,00)
= Rp75.035.566,8,nilai tersebutbernilai positif sehinggaproyek layak.
c. B/C Ratio = ∑ PVB
∑ PVC
= ∑Rp350.060.266,80
∑Rp275.024.700,00
=1,27, nilai tersebutlebih dari 1 sehinggaproyek layak.
Secara keseluruh analisis kelayakan pada sosial ekonomi, proyek pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort layak untuk
dilaksanakan.