עמדת הקואליציה בנוגע להחלטות מועצת רמי אוגוסט 2011 (1)
1. האגודה לזכויות האזרח בישראל • האגודה לצדק
חלוקתי • במקום – מתכננים למען זכויות תכנון •
הקליניקה לזכויות אדם בחברה באוניברסיטת חיפה •
המעבדה לתכנון עם קהילה בטכניון • התנועה לחיים
בכבוד • איתך מעכי • המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי
• סיכוי – לשוויון אזרחי • שתי"ל • בלוג:
http://israelaffordablehousing.blogspot.com
9 באוגוסט, 1102 לכבוד
חברי מועצת מקרקעי ישראל ח"כ אריאל אטיאס
באמצעות גב' רחלי הלפרין שר הבינוי והשיכון
מזכירת מועצת מקרקעי ישראל יו"ר מועצת מקרקעי ישראל
רשות מקרקעי ישראל U משרד הבינוי והשיכון
U U
בפקס: 5148026-20 U בפקס: 1114285-20
U U
שלום רב,
הנדון: עמדת הקואליציה לדיור בר השגה על הצעות החלטה 833, 933 ו-043 U
בשם הקואליציה לדיור בר השגה, הכוללת ארגונים חברתיים וארגונים אקדמיים, מוגש בזאת נייר
עמדה על הצעות החלטה שמועצת מקרקעי ישראל עומדת לדון בהן ביום ד' הקרוב, 11.8.01.
ההחלטות המוצעות הן ללא ספק חשובות ותקדימיות, ויש לברך על הנכונות לפעול להקצאת קרקע
למטרה של הקמת שכונות בתמהיל של אוכלוסייה, בתמהיל של מחירים וגדלים, ותוך נכונות להוזיל
את מחירי הקרקע לצורך קידום מטרות חברתיות.
אולם דווקא בשל חשיבותן, אין מקום להעבירן בחטף. לכן בפתח הדברים נבקש לדחות את הדיון
בהצעות ולאפשר לציבור זמן נאות להתייחס אליהן. בשעה שבה אנו כותבים חוות דעת זו, לא נמסר
לציבור מלוא המידע על הקריטריונים ועל המטרות החברתיות בבסיס ההחלטות. גם לא מפורט מהו
המחיר המפוקח שבו יושכרו הדירות בפרויקטים להשכרה ופרטים מהותיים נוספים, המפורטים
להלן. לכן ההצעות אינן בשלות לגיבוש עמדה מושכלת בנסיבות אלו, ולוח הזמנים אינו מאפשר
התעמקות.
לאור הזמן הדחוק, נעביר עתה רק כמה מההערות שיש לנו, אף שאינן ממצות :
כללי: U
1. בשלושת ההצעות על סדר היום אין דיון מספק במטרות החברתיות הרצויות. הקריטריונים,
הקובעים מי זכאי להתגורר במתחמים שייבנו ואת התמהיל הרצוי, אינם מפורטים דיים. אין
דיון מספק בסדר עדיפויות מבחינת רמת הכנסה או צרכים ייחודיים של קבוצות שונות, וכן
במיקומם הרצוי של הפרויקטים וביעדים כמותיים.
הצעת החלטה 933 - הקצאת קרקע לבניית דירות להשכרה : U
2. אנו מברכים על ההחלטה העקרונית להקצות קרקע להשכרה ועל העיקרון הנכון של בניית
שכונה בתמהיל, כאשר חלק מהדירות נמכרות או מושכרות במחיר שוק, וחלק במחיר מפוקח,
לצורך שמירה על מגוון אוכלוסיות.
2. 2
3. על פי ההצעה, ההחלטה מבקשת לאפשר שיווק קרקעות למטרת דיור להשכרה. השיווק יעשה
בשני מסלולים, כאשר מוצע כי השימוש בקרקע למטרת השכרה לא יפחת מ - 01 שנים במסלול
א', ובמסלול ב' תקופת השימוש בקרקע למטרת השכרה לא תפחת מ -02 שנים.
4. התחשיב הכלכלי לפיו נקבעו תקופות אלו אינו מוסבר בהחלטות ויש מקום לקיים דיון מעמיק
בנושא, ולבחון מודלים שונים שיאריכו את התקופה בה ייהנה הציבור מהפרויקט. על פניו, ותוך
זהירות, שכן המודל הכלכלי לא פורט, נראה לנו שהתקופות שנבחרו הן קצרות למדי, וכי ישנם
מודלים כלכליים אחרים, שמאפשרים להאריך את תקופת ההשכרה, בי לפגוע בכדאיות
הפרויקט.
5. כמו כן, ע"מ לשמר את מאגר הדירות להשכרה, צריך לקבוע זכות קדימה למשרד הבינוי
והשיכון לרכישת הדירות שהושכרו ע"פ ההחלטה דנא, ואשר יוצעו למכירה.
6. לעניין הזכאים – הקריטריון של תעודת זכאות הוא בעייתי ואנכרוניסטי. הוא למשל, קובע
שצעירים עד גיל 03 יכולים לממש את הזכאות רק באזורי עדיפות לאומית, הוא מדבר על זוגות
נשואים, כאשר ישנם היום משקי בית רבים של זוגות שאינן נשואים וכדומה. אנו מסכימים כי
יש לקבוע הגבלה של היעדר בעלות על דירה, אף שההגבלה המקובלת, לפיה לא הייתה לזכאי
דירה או חלק מדירה משנת 1791 היא דרקונית מדי. אנו סבורים כי יש להתחשב גם במבחן
הכנסה, ומבחן אמצעים שיכלול גם הצהרת הון.
7. אנו מציעים שאת הקריטריונים תנסח ועדה מקצועית המשותפת למשרדי ממשלה שונים בליווי
מומחים בתחום. כמו כן, יש מקום להיוועץ עם הרשות המקומית על קריטריונים נוספים
שישקפו צרכים מקומיים ותרבותיים שונים, ובלבד שהקריטריונים הם עניינים ושוויוניים
)בכלל זה – גם שקילת העדפה מתקנת במקרה הצורך(. לצורך הגברת השקיפות הציבורית , אנו
מציעים כי הקריטריונים יעברו לאישור ועדת העבודה, הרווחה והבריאות של הכנסת.
8. על מנת להבטיח תמהיל אוכלוסיה ולענות גם על צרכיהן של כלל האוכלוסיות אנו סבורים כי יש
להבטיח בשני המסלולים כי %01 מהדירות שהמחיר שלהן מפוקח ייועדו אך ורק למי שעומד
בתנאי הזכאות לסיוע בשכר דירה.
9. כמו כן, יש לחייב כי חלק מהדירות, ובמיוחד אלו שבקומת קרקע ייבנו מראש כדירות נגישות
לאנשים עם מוגבלויות, וכי תינתן קדימות לזכאים עם מוגבלות להתגורר בהן. דירות אלו ייתנו
מענה גם לאנשים מבוגרים.
01. הסנקציה הקבועה בסעיף 3 להצעת ההחלטה, לפיה הפרת ההסכם תגרור תשלום זעום השווה
ל%02 בלבד מערך הקרקע על פי הערכת השמאי במועד הזכייה, אין בה די לדעתנו כדי להרתיע
בעלי זכויות החכירה מהפרת החוזה, ובמקרים מסוימים אף עלול להוות תמריץ, הלכה למעשה,
ליזמים להפר את ההסכם, במיוחד לאור המחירים הנמוכים שהם משלמים תמורת הקרקעות.
זאת, כאשר סך התשלומים שהזוכה משלם תמורת הקרקע + התשלום בגין ההפרה, נמוך
משמעותית ממחיר הקרקע המלא.
רחוב העצמאות 401, חיפה, ת.ד 521 מיקוד 11433 טלפקס: 6545558-40
6545558-4-279 104 Ha'atzmaut st. Haifa, P.O. Box 125 Zip code 33411 Tel/fax
Site: http://adj.org.il E- mail: iadj@iadj.org.il
3. 3
11. אנו סבורים כי הפרת ההסכם מחייבת השבת הקרקע למדינה או לרשות המקומית הרלוונטית,
וכך גם בעת מכירת הזכויות יש להבטיח שהמדינה תהנה מזכות קדימה. כמו כן, יש לשקול
להוסיף סעיף, אשר יחסום התמודדות עתידית במכרזי קרקע של רמ"י במקרה של הפרת תנאי
המכרז או הונאה. לבסוף – הערבות הנדרשת מהיזם להבטחת קיום הוראות המכרז נראית לנו
נמוכה מאוד.
21. לבסוף – על רמ"י לצרף חוזה שכירות הוגן כנספח למכרז, אשר יקבע את תנאי השכירות
המקובלים ותנאי הפינוי ויאסור תנאים מקפחים ואפליה מכל סוג. כמו כן, יש לאסור שכירות
משנה, אלא באישור מיוחד, כדי למנוע ספסור בזכאות.
הצעת החלטה 043 - שיווק קרקעות לבנייה למגורים בשיטת "מחיר למשתכן" : U
31. הצעת ההחלטה מאפשרת שיווק קרקע בשיטת "מחיר למשתכן", בהתאם להחלטה מחיר
הקרקע קבוע, והמציעים במכרז מתחרים על המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנוי.
41. ההצעה אינה מגדירה מי הם הזכאים לשיווק דירה לפי שיטת "מחיר למשתכן". יש צורך
להגדיר קריטריונים ברורים ושוויוניים לזכאים, ולהבטיח חלוקה צודקת של הדירות
המשווקות בהתאם לשיטה זו, כדי למנוע הקצאה סקטוריאלית של הדירות. כשנקבל את
הקריטריונים נוכל להתייחס ביתר פירוט. כבר נאמר, כי מהפרסום של הקריטריונים בכלי
התקשורת נראה כי יש יחס בלתי פרופורציונאלי בין מספר היחידות ששוריינו למשפחות גדולות
מאוד לבין משקלן באוכלוסייה.
51. אנו סבורים כי יש לדרוש כי %01 מהדירות לפחות, בכל פרויקט מחיר למשתכן, יימסרו למשרד
הבינוי והשיכון או לגוף מטעמו ונוהלו כדיור ציבורי לזכאים או לאנשים עם מוגבלות.
61. גם כאן, המלצתנו היא שאת הקריטריונים תנסח ועדה מקצועית המשותפת למשרדי ממשלה
שונים בליווי מומחים בתחום. לצורך הגברת השקיפות הציבורית , אנו מציעים כי הקריטריונים
יעברו לאישור ועדת העבודה, הרווחה והבריאות של הכנסת.
71. לבסוף, אנו סבורים כי יש להגביל בצורה משמעותית יותר את היכולת למכור את הדירה או
להשכירה. הזכאי מקבל הטבה משמעותית, ויש להימנע ממצב של רכישה ספקולטיבית. לכן
מוצע לקבוע הגבלות קשיחות יותר על האפשרות למכור או להשכיר את הדירה, וכן לתת עדיפות
למדינה לרכוש את הדירה לפי נוסחא שתיקבע, כדי שתוכל למכור אותה במחיר הנמוך למשפחה
זכאית אחרת.
הצעת החלטה 833 – הקצאת קרקע למטרת מעונות לסטודנטים U
81. לעמדתנו הנושא דורש חשיבה מעמיקה יותר, לרבות חוות דעת בדבר השפעת צעד כזה מבחינה
תכנונית וחברתית ומטרות הצעד. האם המטרה היא לעודד סטודנטים לעבור לפריפריה? או
שהבעיה העיקרית היא דווקא במרכז הארץ. האם נכון לרכז סטודנטים בנקודה אחת בעיר או
שנכון יותר לעודד מגורים של אוכלוסיית הסטודנטים בשכונות שונות? מה תהיה ההשפעה של
רחוב העצמאות 401, חיפה, ת.ד 521 מיקוד 11433 טלפקס: 6545558-40
6545558-4-279 104 Ha'atzmaut st. Haifa, P.O. Box 125 Zip code 33411 Tel/fax
Site: http://adj.org.il E- mail: iadj@iadj.org.il
4. 4
בניית המעונות על שכונות חלשות, שכיום מתגוררים בהם סטודנטים? האם נכון לתת עדיפות
לסטודנטים ממשפחות עם הכנסה נמוכה או שיש לקבוע הסדר של כל הקודם זוכה. שאלות אלו
אינן פשוטות, ויש לבחון אותן לעומק בטרם קבלת ההחלטה.
91. בנוסף, הניסיון ממכרזים דומים מלמד, כי ללא קביעת מחיר, שכר הדירה ליחידת מגורים
לסטודנטים יקר מידי עבור חלק ניכר מהסטודנטים.
סיכום
U
אנו קוראים למועצה לדחות את קבלת ההחלטות ולאפשר לציבור להתייחס ברצינות להצעות, לאחר
חשיפת כל המידע הרלוונטי לרבות הקריטריונים. לנוכח המועד הקצר, אנו מעבירים את הערותינו
החלקיות בלבד, מבלי שיהווה הדבר ויתור מצדנו על טענות נוספות.
חברי הקואליציה לדיור בר השגה ישמחו להיפגש עם חברי המועצה ולתרום מניסיונם בנושא.
בכבוד רב ובברכה,
גיל גן -מור, עו"ד נורה אשקר, עו"ד
האגודה לזכויות האזרח האגודה לצדק חלוקתי
בשם הקואליציה לדיור בר השגה
רחוב העצמאות 401, חיפה, ת.ד 521 מיקוד 11433 טלפקס: 6545558-40
6545558-4-279 104 Ha'atzmaut st. Haifa, P.O. Box 125 Zip code 33411 Tel/fax
Site: http://adj.org.il E- mail: iadj@iadj.org.il
