Сейчас происходит перераспределение спроса на офисные помещения. Существенно повысилась вакансия в сегменте офисов класса В+ и А внутри Садового кольца. Это связано с существующей экономической ситуацией, вынуждающей компании пересматривать арендные бюджеты.

2. Елена Семенихина
Директор по
развитию
ГК «Гема»
Особое мнение
Вопрос эксперту:
Основные тенденции спроса и предложения,
сложившиеся на рынке офисной недвижимости в
начале 2015 года?
Сейчас происходит перераспределение спроса на
офисные помещения. Существенно повысилась
вакансия в сегменте офисов класса В+ и А внутри
Садового кольца. Это связано с существующей
экономической ситуацией, вынуждающей компании
пересматривать арендные бюджеты. При этом
собственники офисных помещений в центре Москвы не
могут бесконечно понижать арендные ставки по ряду
объективных причин, среди которых налоговая
составляющая, а также ограничения в кредитных
контрактах с банками, которые не позволяют снижать
арендную ставку ниже определенного уровня.
В связи с этим действительно очень большое
количество компаний посмотрели в сторону офисов,
расположенных за пределами ТТК. Этот тренд
наблюдался и раньше, а теперь он многократно
усилился и стал, по сути, «мэйнстримом» офисного
рынка.

3. Офисная недвижимость
Москвы
1
1-й квартал 2015 г.
Общая ситуация на рынке
После масштабного ввода в конце 2014 г. в 1 кв. 2015 г.
наблюдается замедление темпов роста рынка офисной
недвижимости. Общий объем предложения увеличился
относительно предыдущего отчетного периода лишь на 0,8%
и составил на конец квартала 15 076 тыс.кв.м – с учетом
класса С или 13 849 тыс.кв.м – в сегментах А, В+, В.
Официальный уровень инфляции в России за первые 3
месяца 2015 г. составил 7,44%. Такие ключевые показатели
экономического развития, как индекс промышленного
производства, внешнеторговый оборот, оборот розничной
торговли, оборот общественного питания в начале 2015 г.
демонстрировали снижение относительно аналогичного
периода 2014 г.
Падение рубля замедлилось. На 31.03.2015 г. доллар вырос
на 3,97 руб. (7,3%) относительно конца 4 кв. 2014 г.
(25.12.2014). Однако инвестиционная активность остается
на невысоком уровне. Так, в отчетном периоде имели место
случаи срыва или пересмотра ранее запланированных
крупных сделок по приобретению объектов офисной
недвижимости.
СВОД ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА А В+ В С
Общий объем офисных площадей по итогам
1Q 2015 г., GLA
15 076 тыс. кв. м
Из них: 13 849 тыс.кв.м – классы А, В+, В
1 227 тыс.кв.м – класс С
Динамика объема по сравнению с 4Q 2014 г. +0,8%
Объем по классам, GLA
4 213
тыс.кв.м
6 902
тыс.кв.м
2 734
тыс.кв.м
1 227
тыс.кв.м
Введено в эксплуатацию в 1Q 2015 г., GLA 123 тыс. кв. м
Введено по классам, в 1Q 2015 г., GLA
57
тыс.кв.м
66
тыс.кв.м
0 0
Динамика ввода по сравнению с 4Q 2014 г. -83% -69% -100% 0%
Доля вакантных площадей на конец 1Q 2015 г. 29,2% 14,1% 10,3% 8,9%
Динамика вакантных площадей
по сравнению с 4Q 2014 г.
+4,5%
(1,3 п.п.)
-13,6%
(-2,2 п.п.)
-18%
(-2,2 п.п.)
+31,3%
(2,1 п.п.)
Арендные ставки на конец 1Q 2015 г.
без учета НДС и эксплуатационных расходов (USD/кв.м/год)
619 366 278 202
Динамика арендных ставок по сравнению
с 4Q 2014 г.
-3% -14% -7% -8%
Средний уровень обеспеченности (GLA)
на 1 000 чел.
1 258 кв.м (с учетом класса С)
Обеспеченность офисными площадями (GLA)
на 1 000 чел.
352 кв.м 576 кв.м 228 кв.м 102 кв.м
Динамика обеспеченности по сравнению с 4Q 2014 г. +1,4% +1,0% 0% 0%
9287
10144
10552
11307
13727 13849
9000
10000
11000
12000
13000
14000
15000
Объем предложения в классах
А, В+, В;
GLA тыс.кв.м

4. Офисная недвижимость
Москвы
2
1-й квартал 2015 г.
Среди крупных инвестиционных сделок, закрытых в 1
кв. 2015 г.:
 Приобретение структурами совладельца сети «Магнит»
Алексея Богачева 50 тыс.кв.м в ДК «Парк Победы» в ЗАО.
Речь идет о 8-этажной башне вместе со стилобатной
частью.
 Покупка швейцарским фондом «Eastern Property
Holdings» БЦ «Эрмитаж плаза» в ЦАО (класс А, GBA 41,9
тыс.кв.м).
 Приобретение американским девелопером «Hines»
одного из офисных зданий МФК «Метрополис» (класс А,
GBA 32 тыс.кв.м). Ранее речь шла о покупке двух зданий,
но компания пересмотрела планы в связи с кризисом.
Из-за валютных колебаний и роста стоимости заемного
финансирования сорвались две анонсированные ранее
крупные сделки:
 ГК «Регион», выступавшая основным претендентом,
отказалась от покупки БЦ «Мерседес-Бенц плаза» (GBA
20 тыс.кв.м)
 Компания «Экспоком» отказалась от покупки ТОК
«Новинский пассаж», принадлежащего структурам ВЭБа.
Искать новых покупателей пока не планируется.
Среди прочих событий отчетного периода можно отметить:
 Компания «Лукойл» выставила на продажу офисное
здание общей площадью 5,7 тыс.кв.м на ул. Сущевский
вал в связи с готовящимся переездом располагавшегося
там офиса «ЛУКОЙЛ-Инжиниринг».
 С января 2015 г. вступил в силу федеральный закон,
согласно которому федеральные объекты культурного
наследия, находящиеся в плохом состоянии, можно
арендовать по льготной цене – при условии приведения
здания и прилегающей территории в порядок не больше
чем за 7 лет.
 Градостроительная комиссия Москвы одобрила план
застройки участка, расположенного в производственной
зоне № 2 «Варшавское шоссе», где планируется возвести
гостинично-деловой центр, общей площадью 82 тыс.кв.м,
из которых 28 тыс.кв.м должны занять офисы.
Основные события рынка
МФК «Метрополис»
БЦ «Эрмитаж Плаза»
ДК «Парк Победы»
БЦ «Aero City»

5. Офисная недвижимость
Москвы
3
1-й квартал 2015 г.
Объем ввода офисной недвижимости в 1 кв. 2015 г.
составил 176 тыс.кв.м (GBA) или 123 тыс.кв.м (GLA).
Это на 78% ниже результатов предыдущего отчетного
периода, а также рекордно низкий за последние
несколько лет показатель для 1 квартала. С учетом
прогнозов по вводу на 2015 г. в целом, ввод в 1 кв. 2015
г. составляет примерно четверть от общегодового
значения.
54% от введенного объема пополнили предложение в
классе В+, 46% - в классе А. Структура предложения по
классам не претерпела существенных изменений: 46%
от общего объема офисных площадей относится к
классу В+, 28% - к классу А, на В и С приходится 18% и
8% соответственно.
Наибольшие объемы площадей в отчетном периоде
были введены в ЮАО (45% от общего объема), 27% - в
САО, 20% - в ЗАО и оставшиеся 8% - в ЦАО.
Предложение
Название БЦ Адрес Округ Класс GBA тыс.кв.м GLA тыс.кв.м
Сириус парк, корпус 4/9 Каширское ш., 3, корп. 2 ЮАО В+ 60,0 47,1
Aero City Куркинское ш., стр. 2 САО А 49,2 32,6
Технопарк Орбита-2, фаза
II
ул. Кулакова, д. 20 СЗАО А 39,6 24,4
АРМА (БП Курский) 2
корпуса после рек.
Нижний Сусальный пер., 5 ЦАО В+ 14,0 10,9
Примеры объектов, введенных в эксплуатацию в 1 кв. 2015 г.
266 294
179 187
316
176
37%
40%
25% 21%
21%
25%
0
50
100
150
200
250
300
350
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Объем ввода БЦ
(классы А, В+, В), тыс.кв.м
объем ввода в 1Q, тыс.кв.м (GBA)
доля от годового объема ввода, %
Примеры крупных сделок по продаже в 1 кв. 2015 г.
Название БЦ Площадь (кв.м) Класс Округ Покупатель
Парк Победы 50 000 А ЗАО структуры совладельца сети «Магнит»
Эрмитаж плаза 41 900 А ЦАО Eastern Property Holdings
Метрополис 32 000 А САО Hines
Водный 7 000 А САО
компания-представитель одного из секторов
мировой экономики
Савеловский сити 1 730 В+ САО российский строительный концерн
SkyLight 1 000 А СЗАО частный инвестор

6. Офисная недвижимость
Москвы
4
1-й квартал 2015 г.
В 1 кв. 2015 г. вакансия в классе А снова
продемонстрировала рост. Однако в отличие от 4 кв.
2014 г. он не носил характер скачка – уровень
вакансии увеличился на 4,5% относительно
предыдущего отчетного периода и составил 29,2%.
Средний показатель для сегмента В-В+ снизился с
15,1% до 12,8%. При этом в классе В+ он составляет
14,1%; в классе В – 10,3%
Снижение вакансии в классе В произошло в
основном за счет бизнес-центров, расположенных за
пределами ЦДР. Внутри ЦДР вакансия, напротив,
возросла. Наименьший уровень вакансии
характерен для объектов за пределами ТТК.
В классе В+ иная ситуация - снижение среднего
уровня обусловлено преимущественно объектами
внутри ЦДР.
В классе А, в отличие от более низкоклассных
сегментов, вакансия на объектах, расположенных за
пределами ТТК остается выше, чем в его пределах.
 Крупнейшая сделка по аренде в отчетном
периоде относится к объекту класса А. Холдинг
«Локомотивные технологии» арендовал целиком
БЦ «Яковоапостольский» в ЦАО (GBA 10,4
тыс.кв.м, GLA 6 тыс.кв.м).
 Еще одной заметной сделкой в сегменте А стала
аренда в недавно введенном в эксплуатацию МФК
«Око» в ММДЦ «Москва-Сити». Его первым
арендатором стала консалтинговая компания
«CBRE», чья штаб квартира займет 1,25 тыс.кв.м на
14-м этаже комплекса.
 В классе В+ наиболее крупной сделкой стала
аренда 1,4 тыс.кв.м (2 этажа) в ДЦ
«Автозаводский» компанией «ПСК «Ремпуть».
 Среди других сделок в 1 кв. 2015 г. можно
отметить аренду более 800 кв.м в БЦ «Crosswall»
Российским Внешнеэкономическим Объединением
«В/О «Авиаэкспорт»; консультантом по подбору
помещения выступила компания «NAI Becar».
 Примерно такую же площадь арендовали в ДК
«Симоновский» разработчик мобильных игр «Crazy
Panda» и международная магистральная
телекоммуникационная сеть «RETN».
Спрос
5
10
15
20
25
30
Динамика уровня в
вакансии по классам, %
А В+ В
Примеры крупных сделок по аренде в 1 кв.
2015 г.
НазваниеБЦ
Арендованная
площадь(кв.м)
Класс
Округ
Арендатор
Яковоапо-
стольский
6 000 А ЦАО
Локомотивные
технологии
Автозаводский 1 400 В+ ЮАО ПСК Ремпуть
Око 1 250 А ЦАО CBRE
Crosswall 800 А ЗАО
В/О
Авиаэкспорт
ДК Симоновский 800 В+ ЮАО RETN
ДК Симоновский
(Омега-2)
800 В+ ЮАО Crazy Panda

7. Офисная недвижимость
Москвы
5
1-й квартал 2015 г.
Коммерческие условия
$/кв.м/год руб./кв.м/мес. 1 руб./кв.м/ год
Класс А
в среднем 619 3 016 36 189
ЦДР 697 3 396 40 750
вне ЦДР, внутри ТТК 642 3 128 37 534
вне ТТК 406 1 978 23 737
Класс В+
в среднем 366 1 783 21 398
ЦДР 480 2 339 28 063
вне ЦДР, внутри ТТК 352 1 715 20 579
вне ТТК 330 1 608 19 293
Класс В
в среднем 278 1 354 16 253
ЦДР 376 1 832 21 983
вне ЦДР, внутри ТТК 316 1 540 18 475
вне ТТК 220 1 072 12 862
Класс С
в среднем 202 985 11 818
ТТК 234 1 140 13 681
вне ТТК 190 926 11 108
Арендные ставки на конец 1 кв. 2015 г.
1 По курсу ЦБ РФ на 31.03.2015 USD 58,4643
В 1 кв. 2015 г. средние арендные ставки в долларовом
эквиваленте снизились относительно 4 кв. 2014 г. по всем
сегментам и составили на конец отчетного периода: 619
долл/кв.м/год – в классе А; 366 долл/кв.м/год – в классе В+, 278
долл/кв.м/год – в классе В и 202 долл/кв.м/год – в классе С.
Наиболее заметное снижение коснулось класса В+, что
привело к увеличению дистанции по показателю средней
арендной ставки между сегментами В+ и А до 41%. Разрыв
между В и В+ сократился относительно предыдущего отчетного
периода (с 30% до 24%), но остался выше, чем на начало 2014
г.
Во всех сегментах (за исключением С) снижение коснулось
преимущественно объектов, расположенных в ЦДР.
В классе А разрыв по показателю средней ставки аренды
между объектами ЦДР и объектами, расположенным между
ЦДР и ТТК, составляет всего 8%. В то же время за пределами
ТТК ставки значительно ниже (разница превышает 30%).
Обратная ситуация в классе В+ – разница в соотношении
ЦДР/вне ЦДР более выражена, нежели в соотношении ТТК/вне
ТТК. Показатели в классе В дифференцированы в обоих
случаях примерно одинаково.
С
В
В+
А
Диапазон средних арендных
ставок по классам,
USD/кв.м/год
на 1 кв. 2015 г.
250 - 1200
180 - 900
140 – 600
80 - 400
Min USD Max
Изменения границ относительно
4 кв. 2014 г.

8. Офисная недвижимость
Москвы
6
1-й квартал 2015 г.
Выводы и прогноз развития
Сроки завершения ряда объектов,
планируемых к вводу в 1 кв. 2015 г., были
перенесены на вторую половину 2015 г., а
также на 2016 г. Объем ввода в отчетном
периоде оказался рекордно низким для 1
квартала за последние несколько лет и
составил 126 тыс.кв.м.
Умеренные объемы ввода привели к
незначительному повышению вакансии в
классе А при снижении ее уровня в сегментах В
и В+. Существенный рост продолжился только
в классе С, откуда продолжается отток
арендаторов в связи с прекращением
деятельности или сокращением занимаемых
площадей. Некоторые из арендаторов класса
С, воспользовавшись снижением ставок,
переезжают в класс В. Аналогичная ротация
затрагивает и класс В, где арендаторы в целях
улучшения условий рассматривают переезд в
объекты класса В+.
Сохраняется тенденция к переводу валютных
договоров в рублевые, в т. ч. в объектах класса
А. Однако здесь данная практика
распространяется медленнее, чем в других
сегментах. В конце 2014 г. первыми на такие
меры пошли низкоклассные сегменты В и С. В
начале 2015 г. «эстафету» подхватили объекты
класса В+, вследствие чего в отчетном периоде
в сегменте отмечается наиболее существенное
понижение показателя средней ставки аренды
относительно 4 кв. 2014 г.
* 1Q2014 - ставки без учета НДС, с учетом ЭР (кроме класса С); 2Q2014 и далее – ставки без учета НДС и ЭР.
27%
24%
41%
Разница между классами по
показателю средних арендных
ставок, %
С vs B В vs B+ B+ vs A
Во 2 кв. 2015 г. объемы ввода скорее всего не
превысят значений за 1 кв. 2015 г. Это позволит
вакансии в целом зафиксироваться на текущем
уровне с незначительными колебаниями за
счет ротации арендаторов.
При условии стабилизации валютного курса
снижение арендных ставок может замедлиться.
По скорректированным по ситуации на конец 1
кв. 2015 г. прогнозам объемы годового ввода в
офисном сегменте в 2015 г. могут составить
порядка 700 тыс.кв.м.
Объекты на высокой стадии готовности,
вероятно, будут достроены и введены в
эксплуатацию, если не в 2015 г., то на год
позже. Замораживание может коснуться
объектов на ранних стадиях строительства и на
стадиях проекта.

9. Офисная недвижимость
Москвы
7
1-й квартал 2015 г.
период
факт/дин
амика
общий
объем,
тыс.
кв.м
новое предложение, тыс.
кв.м
вакантные площади, %
средняя арендная ставка,
$/кв.м/год
А В+ В С А В+ В С А В+ В С
2014
1Q
факт 12764 1 1752 50 0 0 16,7 8,3 10,7 3,3 857 615 515 304
динамика 2,3 3 - 34% 3 0,9% 0% 0% 1% 6% -8% - -4% 5 -7% 5 -11% 5 -
2Q
факт 13006 228 14 0 0 18,2 10,7 12,6 3,0 729 474 410 305
динамика 1,9% 30% -72% 0% 0% 9% 29% 18% -8% -4% -5% -5% 0%
3Q
факт 141051 14 67 14 0 18,9 12,5 13,7 3,6 701 452 373 291
динамика 0,7% -92% 378% 100% 0% 4% 17% 9% 20% -4% -5% -9% -4%
4Q
факт 149541 342 211 9 0 27,9 16,3 12,5 6,8 637 424 298 219
динамика 4,0% 2274% 213% -33% 0% 48% 30% -9% 89% -9% -6% -20% -25%
2015
1Q
факт 15076 57 66 0 0 29,2 14,1 10,3 8,9 619 366 278 202
динамика 0,8% -83% -69% -100% 0% 4,5% -14% -18% 31% -3% -14% -7% -8%
Движение рынка за 2014-2015 гг.
1 1Q2014 – расширение базы объектов по классу С, здесь и далее указано значение GLA; 3-4Q2014 – расширение базы по классам В+,
В.
2 В текущем периоде и далее указано значение GLA..
3 В текущем отчетном периоде динамика рассчитана по показателям GBA, в последующих периодах – GLA.
5 1Q2014 - динамика указана в расчете к а/с 4Q2013 г. за вычетом НДС; 2Q2014 – динамика указана в расчете к а/с на 1Q2014 за
вычетом эксплуатационных расходов.

10. На вопросы по отчету ответят:
NAI Becar – российское
подразделение мировой сети
NAI Global, одного из лидеров
мирового рынка коммерческой
недвижимости. Партнерская сеть NAI,
основанная в 1978 году, имеет 350
офисов в 55 странах мира. По итогам
2012 года бренд NAI занял 5 место
среди мировых брендов на рынке
коммерческой недвижимости.
NAI Becar имеет фронт-офисы в
Москве и Санкт-Петербурге,
а также представительства в
нескольких городах России.
Санкт-Петербург
194044,
Б. Сампсониевский пр., 61, БЦ «Бекар».
Тел.: 8 (812) 490-70-01
- Управление недвижимостью
- Эксплуатация объектов
- Инвестиции
- Инфраструктурные проекты
- Зарубежные инвестиции
- Консалтинг
- Исследования рынка
- Оценка
- Управление проектами
- Аренда
- Покупка и продажа
- Продвижение объектов
Компания:
Услуги:
Ольга Шарыгина
Директор
Департамента маркетинга и консалтинга
o.sharygina@naibecar.com
Москва
125009,
Москва, пер. Большой Кисловский, 9
Тел.: 8 (495) 532-04-32
Елена Рыжкова
Главный маркетолог
Департамента маркетинга и консалтинга
e.ryzhkova@naibecar.com
www.naibecar.com
Контакты: