Обзор рынка коммерческой недвижимости Киева от Colliers International_2015

Украина
Февраль 2016 г.
2015
Обзор рынка
недвижимости

2 Годовой отчет | 2015 | Украина | Colliers International
Рынок офисной
Общая характеристика
> Нестабильная политическая и социально-
экономическая ситуация в Украине, сложившаяся с
конца 2013 года, в 2015 году продолжила оказывать
давление на рынок коммерческой недвижимости и на
офисный сегмент в частности.
> Общее предложение классифицируемых офисных
помещений* в Киеве на конец года достигло
1 745 000 м².
> Поглощение офисных помещений в 2015 году
незначительно увеличилось по сравнению с
показателем прошлого года и составило более
100 000 м².
> Общий уровень вакантности** снизился с 19,8% на
начало года до 17,5% к концу 2015 года. Уровень
максимальной базовой арендной ставки (prime
headline rent) практически не изменился и составил
$28 /м²/месяц. Средний уровень арендных ставок в
офисных помещениях классов А и В составил
$15,7/м²/месяц.
> Основной спрос на классифицируемые офисные
помещения в 2015 году формировался
преимущественно компаниями IT, FMCG и
производственного секторов.
* Включает все классифицируемые офисные здания с арендуемой площадью
свыше 5 000 м², готовые к въезду арендаторов, без учёта государственных
учреждений.
** Уровень вакантности не включает БЦ, которые были введены в эксплуатацию
по документам, однако не готовы к въезду арендаторов из-за незаконченных
отделочных работ.
Предложение
> В 2015 году новое предложение классифицируемых
офисных помещений составило порядка 56 000 м², что
является минимальным значением для рынка с
2008 года. Среди основных офисных зданий,
вышедших на рынок в 2015 году:
• БЦ по проспекту Голосеевскому, 132 (GLA ~
15 300 м²);
• БЦ на ул. Верхний Вал, 10 (GLA ~ 10 000 м²);
• БЦ по проспекту Краснозвездному, 56 (GLA
офисной части – 8 700 м²);
• БЦ по ул. Горького, 46 (GLA ~ 8 000 м²);
• БЦ по ул. Дорогожицкая, 8 (GLA ~ 8 000 м²);
• БЦ по ул. Нововокзальная, 3 (GLA – 5 500 м²).
> Общее предложение классифицируемых офисных
помещений в Киеве по итогам 2015 года составило
1 745 000 м²*.
> При условии своевременного ввода в эксплуатацию
всех анонсированных на 2016-2017 годы офисных
зданий, на рынок выйдет около 98 000 м² новых
офисных помещений.
Существующее и новое предложение
офисных помещений, Киев, тыс. м²
Источник: Colliers International

Спрос
> По итогам 2015 года поглощение классифицируемых
офисных помещений составило порядка 100 000 м², что
сопоставимо с показателем поглощения в 2014 году
(90 000 м²).
> В первом полугодии 2015 года достаточно большую
часть транзакций составили сделки по пересмотру и
продлению существующих договоров аренды (61% от
общего объема транзакций). При этом поиск
арендатором нового помещения в 70-80% случаев
заканчивался пролонгацией существующего договора
аренды на новых дисконтных условиях. Во втором
полугодии 2015 года в связи со стабилизацией военно-
политической ситуации на юго-востоке Украины и
отсутствию значительных курсовых колебаний
происходило постепенное увеличение количества
компаний, готовых рассматривать переезд в
альтернативные помещения.
> По итогам 2015 года основная часть транзакций в
офисном сегменте произошла в результате пересмотра
и продления существующих договоров и переездов.
> Основными источниками спроса на офисные
помещения в 2015 году были IT (34%) и
производственные (18%) компании, а также компании
FMCG сектора (8%). IT сектор по-прежнему занимает
наибольший удельный вес в общем объеме спроса.
> Основной спрос на качественные офисные помещения
формировался в большей степени за счет
международных компаний, на долю которых пришлось
порядка 77% общего объема поглощения, что
сопоставимо с показателем 2014 года (73%).
Вакантность и арендные ставки
> Общий уровень вакантности снизился с 19,8% на
начало года до 17,5% к концу 2015 года. При этом
вакантность в классе A снизилась с 30,4% на начало
года до 26,8% на конец года.
> Низкая вакантность остается у тех арендодателей, чьи
здания были введены в эксплуатацию до 2012 года, а
также в тех зданиях, где применялась грамотная
стратегия по сдаче в аренду. На текущий момент эти
бизнес-центры практически полностью заполнены, а
свободные помещения могут быть предоставлены тем
арендаторам, которые устроят арендодателя по
стоимости аренды и именитости бренда. В ближайшие
несколько лет ожидается выход на рынок всего
нескольких крупных объектов класса А и В, а именно:
БЦ «Астарта» (GLA ~ 40 000 м²) на
Поглощение, тыс. м²
Вакантность, %

ул. Ярославской, 58 и БЦ на ул. Магнитогорская, 1
(GLA ~ 60 000 м²). С учетом того, что активного нового
строительства офисных зданий практически не ведется,
выбор качественных офисов в будущем будет
уменьшаться.
> В 2015 году наблюдалось снижение верхнего ценового
диапазона средних арендных ставок для помещений с
базовой отделкой. Уровень максимальной базовой
арендной ставки (prime headline rent) практически не
изменился и составил $28 /м²/месяц. В то же время
средний уровень арендных ставок в офисных
помещениях классов А и В несколько снизился, и
составил $15,7/м²/месяц. Большинство владельцев
офисных помещений готовы были идти на уступки
арендаторам: предоставлять более высокий уровень
базовой отделки, определенный период бесплатной
аренды и ремонтные каникулы.
Прогнозы 2016
> В условиях сложной экономической ситуации, низкого
спроса и отсутствия заемного финансирования новое
предложение офисных помещений в Киеве достаточно
ограничено. При условии своевременного ввода в
эксплуатацию всех анонсированных на 2016-2017 годы
офисных зданий, в ближайшие два года на рынок
выйдет около 98 000 м² новых офисных помещений.
> Мультинациональные компании, принявшие решения
продолжить свою деятельность в Украине, будут и
дальше принимать решения о переезде в более
качественные помещения при сопоставимых либо
более выгодных коммерческих условиях, используя
открывшиеся возможности рынка.
> В перспективе ближайших нескольких лет арендные
ставки могут стабилизироваться до явного улучшения
экономических условий в стране и постепенного
оживления рынка офисной недвижимости.
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>

Основные существующие и заявленные проекты офисной недвижимости, г. Киев
№ Объект Адрес
Год ввода в
эксплуатацию
Общая арендуемая
площадь (GLA), м²
1 БЦ «Артём» ул. Глубочицкая, 4 1997 9 900
2 БЦ Silver Center бул. Лепсе, 4 1998 6 000
3 БЦ «Подол Плаза» ул. Г. Сковороды, 19 2000 19 800
4 БЦ «Контрактовый» ул. Константиновская, 2а 2000 8 000
5 БЦ «Форум Деловой Городок» ул. Пимоненко, 13 2002 23 000
6 БЦ «Стенд» ул. Васильковская, 14 2003 10 000
7 ОЗ на ул. Кутузова, 18/7 ул. Кутузова, 18/7 2003 7 200
8 БЦ «Кубик» (1 очередь) ул. Шолуденко, 3 2003 7 000
9 БЦ «Валми» ул. Новоконстантиновская,13/10 2003 5 300
10 БЦ «Инком» ул. Смоленская, 31/33 2004 12 700
11 ОЗ на ул. Игоревской, 13/5 ул. Игоревская, 13/5 2004 6 700
12 БЦ «Кубик» (2 очередь) ул. Шолуденко, 1 2004 6 400
13 БЦ «Ильинский» (1-3 очереди) ул. Ильинская, 8 2005, 2007, 2008 37 100
14 БЦ «Форум Парк Плаза» пр-т Московский, 7-9 2005 32 000
15 БЦ «Ирва» (1 очередь) ул. Радищева, 10/14 2005 11 000
16 БЦ на Днепровском спуске, 1 Днепровский спуск, 1 2005 8 000
17 БЦ на пр-те Гагарина, 23 пр-т Гагарина, 23 2005 7 000
18 БЦ «Ферммаш» ул. Дегтяревская, 62 2005 5 700
19 БЦ «Три желания» (3-и очереди) пр-т Бажана, 14а 2006 18 000
20 ОЗ на бул. Леси Украинки, 26 бул. Леси Украинки, 26 2006 13 000
21 БЦ на ул. Автозаводской, 54/19 ул. Автозаводская, 54/19 2006 12 000
22 БЦ «Итера» ул. Почайнинская, 42/44 2006 10 000
23 БЦ на ул. Спасской, 5 ул. Спасская, 5 2006 5 700

24 БЦ на ул. Верхний Вал, 4 ул. Верхний Вал, 4 2007 13 800
25 БЦ «Комод» ул. Луначарского, 1 2007 12 800
26 БЦ Grand Step ул. Полевая, 24д 2007 9 500
28 БЦ на ул. Дмитриевской, 92-94 ул. Дмитриевская, 92-94 2007 8 000
29 БЦ «Палладиум плаза» ул. Антоновича, 172 2008 16 000
30 БЦ «Вектор» ул. Старокиевская, 10г 2008 16 000
31 БЦ «Гранит» ул. Р. Окипной, 8б 2008 12 600
32 БЦ «Миком плаза» ул. Дегтяревская, 27 2008 10 000
33 ОЗ на ул. Зоологической, 5 ул. Зоологическая, 5 2008 9 200
34 БЦ ул. М. Донца, 6 ул. М. Донца, 6 2008 7 000
35 БЦ «Караван» ул. Луговая, 12 2008 7 000
36 БЦ на ул. Заболотного, 150 ул. Заболотного, 150 2008 6 400
37 БЦ «Изумрудный» ул. Механизаторов, 2 2008 6 000
38 БЦ на ул. Сагайдачного, 25б ул. Сагайдачного, 25б 2008 6 000
39 БЦ «Столица» ул. Артема, 50 2008 5 800
40 HPBC II (1 очередь) ул. Амосова, 12 2009 16 000
41 БЦ «Ирва» (2 очередь) ул. Радищева, 10/14 2009 11 300
42 БЦ «Прага» ул. В. Сосюры, 6 2009 8 500
43 БЦ «Времена года» ул. Кудряшева, 16 2009 7 100
44 БЦ «Левобережный» ул. М. Расковой, 2 2009 6 000
45 HPBC II (2 очередь) ул. Амосова, 12 2010 18 300
46 БЦ «Форум Кинетик»
ул. Ливарская (пер.
Куреневский), 12
2010 9 900
47 БЦ Eleven (1 очередь) ул. Соломенская, 11 2010 9 500
48 БЦ «Флора парк» ул. Танковая, 8 2010 8 300
49 БЦ «Большевик» ул. В. Гетьмана, 6 2010 8 000
50 БЦ «Днепр Плаза»
г. Киев, ул. Набережная-
Крещатицкая, причал №4
2010 6 900
51 БЦ «Царский» ул. Старонаводницкая, 13 2010 14 000
52 БЦ Premium Center (1 очередь) бул. Лепсе, 6 2011 38 000
53 БЦ Rialto ул. Новоконстантиновская, 18 2011 15 500
54 БЦ «Щекавицкий» ул. Фрунзе, 23-25 2011 10 300
55 БЦ на бул. Дружбы Народов, 19 бул. Дружбы Народов, 19 2011 8 000
56 БЦ «Европа» Столичное шоссе, 101/103 2012 20 000
57 БЦ «Кристал» Харьковское шоссе, 175-177 2012 10 000
58
БЦ «Форум Виктория Парк» (1
очередь)
пер. Ахтырский, 7 2012 7 000
59 ОЗ на ул. Шамрыло, 7а ул. Шамрыло, 7а 2012 6 500
60 БЦ Silver Breeze пр-т Павла Тычины, 1в 2013 26 000
61 БЦ SP Hall пр-т Московский, 28а 2013 23 000
62 БЦ MERX-2 (2 очередь) ул. Лейпцигская, 15 2013 15 400
63 БЦ IQ ул. Струтинского, 13/15 2014 32 100
64
БЦ «Форум Виктория Парк» (2
очередь)
пер. Ахтырский, 7 2014 14 400
65 БЦ «Домино» ул. Нижний Вал, 51 2014 9 000
66 БЦ «Лагода» (1, 2 очереди) Ул. Полевая, 21 2014 6 000
67 БЦ на ул. Щорса ул. Щорса, 36 2014 27 000
68 БЦ «Подол Престиж» ул. Нижний Вал, 27-29 2014 13 000
70 БЦ на ул. Дорогожицкой ул. Дорогожицкая, 8 2015 8 000
71 БЦ на пр-те Голосеевский пр-т. Голосеевский, 132 2015 15 300
72 БЦ на пр-те Краснозвездный пр-т. Краснозвездный, 56 2015 8 700
73 БЦ на ул. Нововокзальной ул. Нововокзальная, 3 2015 5 500

Основные существующие и заявленные объекты офисной недвижимости,
в границах центрального делового района (ЦДР), г. Киев
1 БЦ «IOHC» ул. Большая Васильковская, 9/2 1992 10 000
2 БЦ «Европа» пер. Музейный, 4 1995 5 200
3 БЦ «Киев-Донбасс» ул. Пушкинская, 42/4 1996 7 000
4 ОЗ на ул. Ивана Франка ул. Ивана Франка, 29/31/34/36 1998 5 200
5 БЦ Horizon Tower ул. Шелковичная, 42/44 1999 15 000
6 БЦ «Крещатик Плаза» ул. Крещатик, 19а 1999 6 600
7 БЦ «Миллениум» ул. Владимирская, 12 2000 6 500
8 БЦ «Олимпийский» ул. Большая Васильковская, 72 2003 11 700
9 NTBC (1 очередь) ул. Жилянская, 43 2003 7 100
10 БЦ «Панорама» ул. Большая Житомирская, 20 2004 7 100
11 БЦ «Леонардо» (1 очередь)
ул. Богдана Хмельницкого,
17/52
2005 14 000
12 БЦ FIM Center ул. Линейная, 17 2005 8 000
13 БЦ Botanic Towers ул. Саксаганского, 119/121 2005 7 000
14 БЦ на пл. Спортивной, 3 пл. Спортивная, 3 2005 6 500
15 HPBC ул. Николая Гринченка, 4 2006 16 000
16 БЦ «Ренессанс» ул. Воровского, 24 2006 15 000
17 БЦ «Европа плаза» (1-2 очереди)
бул. Т. Шевченка /
ул. Саксаганского
2005-2006 36 000
18
ОЗ на ул. Большой
Васильковской, 5
ул. Большая Васильковская, 5 2006 8 000
19 БЦ на ул. Владимирской, 101 ул. Владимирская, 101 2006 6 500
20 БЦ Seven Hills ул. Владимирская, 49а 2006 6 000
21 ОЗ на бул. Т. Шевченка, 6/28 бул. Т. Шевченка, 6/28 2006 5 800
22 БЦ на ул. Владимирской, 38 ул. Владимирская, 38 2006 5 400
23 ОЗ на пер. Рыльского, 6 пер. Рыльского, 6 2006 5 400
24 БЦ «Парус» ул. Мечникова, 2 2007 47 000
25 БЦ «Евразия» ул. Жилянская, 75 2007 27 900
26 БЦ «Фаренгейт» ул. Физкультуры, 30в 2007 10 600
27 БЦ «Леонардо» (2 очередь) ул. Б. Хмельницкого, 19/21 2008 18 200
28 ОЗ на ул. Физкультуры, 28 ул. Физкультуры, 28 2008 11 000
29 БЦ «Прайм» ул. Жилянская, 48/50 2008 9 500
30 БЦ «Максим» ул. Антоновича, 33в 2008 8 700
31 БЦ «Реноме» ул. Димитрова, 5 2008 8 500
32 ОЗ на пер. Рыльского, 4 пер. Рыльского, 4 2008 6 000
33 БЦ на ул. Гончара, 35 ул. Гончара, 35 2008 5 800
34 БЦ «Карат» ул. Жилянская, 110 2008 5 200
35 БП «Протасов» ул. Н. Гринченка, 2/1 2009 22 700
36 БЦ Capital Hall ул. Жилянская, 31 2009 7 000
37 БЦ на ул. Саксаганского, 70 ул. Саксаганского, 70 2011 9 600
38 БЦ 101 Tower ул. Льва Толстого, 57 2012 45 000
39 БЦ «Торонто» ул. Большая Васильковская, 100 2012 36 000
40 БЦ «Гулливер» пл. Спортивная, 1 2013 64 000
41 БЦ «Сенатор»
ул. Московская / Резницкая, 32-
34/2
2014 47 600
42 БЦ на ул. Горького, 46 ул. Горького, 46 2015 8 000
БЦ – бизнес-центр, ОЗ – офисное здание

Рынок торговой
> В 2015 году новое предложение торговых помещений
Киева было ограничено вводом в эксплуатацию
ТЦ Novus (GLA: ~13 560 м²), что является наименьшим
показателем за последние 12 лет. К концу 2015 года
общее предложение качественных торговых
помещений в Киеве составило порядка 1,068 млн. м².
> Крайне сложные экономическая и политическая
ситуации в стране продолжили оказывать негативное
влияние на потребительскую активность покупателей,
что нашло свое отражение в снижении реальных
доходов населения и, как результат – снижении
розничного товарооборота.
> Тем не менее, начиная со второго квартала 2015 года,
наблюдалось умеренное оживление спроса, на фоне
относительной стабилизации валютного курса гривны,
что привело к стабилизации гривневых товарооборотов
многих арендаторов.
> На конец 2015 года наивысшие арендные ставки на
секции 100-200 м² в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ
Киева составили $57/м²/месяц. Арендные ставки на
вакантные помещения на ул. Крещатик – главной
торговой улице столицы находились в пределах
$75-80/м²/месяц.
> Вакантность в ТЦ/ТРЦ столицы снизилась с 7,3% к
концу 2014 года до 5% на конец 2015 года.
> В 2015 году новое предложение торговых помещений
Киева было ограничено вводом в эксплуатацию ТЦ
Novus общей арендуемой площадью ~13 600 м², что
является наименьшим показателем за последние 12 лет.
> Таким образом, общее предложение качественных
торговых помещений в Киеве на конец 2015 года
составило порядка 1,068 млн. м². Обеспеченность
торговыми помещениями в столице на конец года
составила около 368 м² на 1 000 жителей (для
сравнения в Варшаве – 623 м² на 1 000 жителей, в
Праге – 734).
> Ввод в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ, ранее
анонсированных к открытию в 2015 году, был
перенесен на более поздние сроки, в частности:
ТРЦ New Way (GLA: ~17 000 м²), 2-й очереди аутлет-
городка «Мануфактура» (GLA: ~6 600 м²),
ТРЦ Respublika (GLA: ~135 000 м²), ТРЦ Lavina Mall
(GLA: ~142 000 м²) и ТРЦ RETROVILLE
(GLA: ~83 000 м²).
Общее предложение торговых помещений в
ТЦ/ТРЦ г. Киева, тыс. м²

> По заявлениям девелоперов в 2016-2017 годах на
рынке торговой недвижимости г. Киева ожидается
значительное увеличение нового предложения. Так, на
стадии строительства находится порядка 749 000 м² –
более половины всего существующего предложения.
Исходя из практики прошлых лет, и учитывая
неблагоприятную рыночную ситуацию, существует
высокая вероятность переноса большей части нового
предложения на более поздние сроки и/или частичной
и полной реконцепции заявленных к открытию ТРЦ.
Спрос со стороны потребителей
> Крайне сложная экономическая и политическая
ситуация в стране отразилась на потребительской
активности покупателей:
• Согласно данным Государственной службы
статистики Украины, реальный доход
населения в гривневом эквиваленте за
январь-ноябрь 2015 года снизился на 21,1% по
сравнению с аналогичным периодом 2014 года.
• Розничный товарооборот на протяжении 2015
года, также, продемонстрировал негативную
динамику. Так, согласно данным
Государственной службы статистики Украины,
снижение объемов розничного товарооборота
Украины за январь-ноябрь 2015 года составило
21,4% по сравнению с аналогичным периодом
2014 года. Розничный товарооборот города
Киева за этот же период упал на 15% и
составил около 141,2 млрд. грн.
Спрос со стороны арендаторов
> Многие тенденции 2014 года имели место и в 2015
году: сохранение умеренного спроса на торговые
помещения Киева со стороны арендаторов, а также
избирательный подход арендаторов к выбору проектов
и условиям аренды, с особым вниманием к качеству
концепции проекта и его конкурентоспособности.
> Начиная со второго квартала 2015 года, наблюдалось
постепенное оживление спроса, на фоне относительной
стабилизации валютного курса гривны, что привело к
стабилизации гривневых товарооборотов многих
ритейлеров и активизации некоторых групп
арендаторов. В частности, спрос в 2015 году
формировался в основном арендаторами продуктового
ритейла, магазинами повседневного спроса,
ювелирных изделий и заведений общественного
питания.
> Что касается стрит-ритейла, спрос на торговые
помещения в центре Киева, в том числе и на
Насыщенность городов Центральной
и Восточной Европы торговыми
помещениями, м² / 1 000 жителей
Индекс потребительских настроений в
Украине*, 2015 год
Источник: GfK Ukraine
* Значение индекса ниже 100 указывает на то, что в Украине
преобладают негативные потребительские настроения

ул. Крещатике формировался преимущественно за счет
заведений общественного питания, компаний,
представляющих услуги, операторов ювелирных
изделий и магазинов электроники. Это соответствует
общеевропейской тенденции, когда происходит
смещение акцента с исключительно fashion операторов
на нестандартных операторов.
> В 2015 году ритейлеры направили свои усилия на
повышение лояльности покупателей, проводили
различные тематические мероприятия и активно
использовали социальные сети для повышения
узнаваемости бренда. Помимо активизации
существующих ритейлеров в 2015 году наблюдалась
еще одна важная тенденция – появление целого ряда
аутентичных украинских производителей в fashion
сегменте и операторов в общепите. С конца 2014 года в
столице открылось множество небольших кофеен и
ресторанчиков с авторскими концепциями. Этот тренд
подхватили и производители одежды и обуви, и уже
сегодня в ряде ТРЦ открыты мультибрендовые
магазины украинских дизайнеров (например,
NAMES'UA, U Dress, Dress UA и другие).
> Что касается рынка арендодателей, часть из них
пересмотрели подход к выбору якорных арендаторов.
Если несколько лет назад собственники предпочитали
получить более высокие арендные ставки, выбирая
якорных арендаторов, то в 2015 году основным
критерием выбора якорных арендаторов стал
генерируемый ними поток посетителей в ТЦ.
В качестве примеров можно привести замену
основного якорного арендатора в ТРЦ Gullliver и
ТРЦ «Комод», открытие Сервисно-визового центра по
обслуживанию заявителей на визу в страны
Европейского Союза в ТРЦ Gulliver, открытие
уникальных развлекательных зон (Sky Family Park в
ТРЦ Sky Mall), а также укрупнение форматов –
например, Colins, для которого ранее был стандартный
формат 300-350 м², а в некоторых ТРЦ расширился до
600-700 м².
> Кроме того, в крупных ТРЦ значительно увеличилась
статья расходов на арендаторов (tenant incentives). Если
ранее она ограничивалась 1-2 ключевыми операторами,
то сегодня в нее уже может включаться до 5-6
компаний, а окупаемость проекта автоматически может
увеличиться на год-полтора.
> Наивысшие арендные ставки на секции 100-200 м² в
наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева составили
$57/м²/месяц, снизившись на 19% по сравнению с
концом 2014 года. Арендные ставки на ул. Крещатике
– главной торговой улице столицы находились в
пределах $75-80/м²/месяц.
Наивысшие арендные ставки
Вакантность, %

> Как и в 2014 году, в 2015 году многие арендодатели
шли на уступки для качественных арендаторов и
фиксировали арендные ставки в гривневом
эквиваленте на начальные периоды, а также
привязывали арендную плату к проценту от
товарооборота. При этом собственники даже самых
сложных и закредитованных проектов предпочитали
находить компромисс с арендаторами, чтобы не
увеличивать уровень вакантности.
> В соответствии с ранее сделанными прогнозами,
общий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева в
2015 году снизился с 7,1 % до 5%. При этом, в
успешных ТЦ/ТРЦ вакантные помещения практически
отсутствовали.
> По заявлениям девелоперов в 2016-2017 годах на
рынке торговой недвижимости г. Киева ожидается
значительное увеличении нового предложения. Так, на
стадии строительства находится 11 ТРЦ общей
арендуемой площадью порядка 749 000 м² – более
половины всего существующего предложения. При
этом, существует высокая вероятность переноса даты
ввода в эксплуатацию многих ТЦ/ТРЦ на более
поздние сроки и/или частичной и полной реконцепции
заявленных к открытию ТРЦ.
> По нашим оценкам, с большой долей вероятности в
2016 году не стоит ожидать большого количества
открытий новых ТРЦ. На август 2016 анонсировано
официальное открытие ЦУМа. По другим строящимся
проектам – ТРЦ RETROVILLE (GLA: ~83 000 м²),
ТРЦ Respublika (GLA: ~135 000 м²), и ТРЦ Lavina Mall
(GLA: ~142 000 м²) – ситуация будет более понятна не
раньше начала 2016 года. В любом случае, в 2016 году
вряд ли стоит ожидать открытия ТРЦ площадью более
50 000 кв.м в полном объеме
> В краткосрочной перспективе мы ожидаем сохранение
тенденции роста спроса со стороны активных
арендаторов. Также есть предпосылки, что в 2016 году
украинские компании выведут по схеме франшизы
несколько новых брендов, и на украинский рынок
торговой недвижимости выйдут новые турецкие
операторы. Что касается новых международных
брендов, громких открытий в 2016 году не ожидается.
> На 2016 год мы ожидаем дальнейшего снижения
общего уровня вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева при
условии ограниченного предложения и переноса
открытия больших ТРЦ. Арендные ставки, вероятнее
всего, останутся на прежнем уровне.
В долгосрочной перспективе, при стабилизации
политической и экономической ситуации в стране,
ожидается адаптация проектов ТЦ/ТРЦ к новым
экономическим условиям. В первую очередь будут
достроены «замороженные» проекты, при этом они
могут быть фазированы, а их концепции и форматы
могут претерпеть изменения. В дальнейшем
девелоперы будут более сдержанны с размерами
новых проектов, и особое внимание будет уделяться
качеству и целесообразности будущего ТРЦ с учётом
существующей конкуренции и потребительского
спроса
.

Основные существующие и заявленные объекты торговой недвижимости, г.Киев
№ Название Адрес GBA, м² GLA, м²
Основные существующие ТЦ/ТРЦ
1 «Полярный» ул. Майорова, 2 12 400 8 600 2012, 2013
2 «Караван» ул. Луговая, 12 57 600 45 300 2004, 2006, 2008
3
Dream Town (31
– 1 очередь,
32
– 2 очередь)
пр-т Оболонский, 1б 167 000 90 000 2009
4 «Метрополис» ул. Малиновского, 12 30 000 15 000 2004
5 «Альта Центр» пр-т Московский, 11а 22 000 17 000 2004
6 «Городок» пр-т Московский, 23 12 000 10 000 2003
7 «Макрос» пр-т Московский, 16б 12 000 8 500 2004
8 «Плазма» пр-т Московский, 12 30 000 8 800 2006
9 «Блокбастер» пр-т Московский, 34в 33 000 26 800 2008
10 «Променада Центр» ул. Овручская, 18 20 000 15 000 2004
11 «Квадрат» на Лукьяновке ул. Мельникова, 1 9 000 6 200 2002
12 4Room ул. Большая Окружная, 6 40 000 21 000 2009
13 «Променада Парк» ул. Большая Окружная, 4 60 000 43 000 2009
14 «Квадрат» на Борщаговке ул. Гната Юры, 29 15 000 11 800 2003
15 «Большевик» ул. Вадима Гетьмана, 6 90 000 40 000 2006
16 «Аркадия» на Борщаговской ул. Борщаговская, 154 27 000 15 800 2007
17 «Европорт» ул. Лукашевича, 15а 13 000 6 000 2003
18 «Украина» пл. Победы, 3 38 000 24 000 2003
19 «Глобус» (1 очередь) Майдан Независимости 16 500 9 000 2001

*Существует вероятность фазирования или переноса даты ввода в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ
**При условии решения вопроса имущественных прав
№ Название Адрес GBA, м² GLA, м²
20 «Глобус» (2-3 очередь) Майдан Независимости 16 000 9 600 2002
21 «Мандарин Плаза» ул. Бассейная, 4 18 100 7 500 2003
22 «Метроград» ул. Большая Васильковская 18 000 10 000 2001
23 Ocean Plaza ул. Антоновича (Горького), 176 154 000 72 200 2012
24 «Аракс» ул. Большая Окружная, 110 30 000 27 000 2009
25 «Магелан» пр-т Академика Глушкова, 13б 28 000 22 400 2004
26 «Домосфера» Столичное шоссе, 101 30 500 22 300 2009
27 РайON ул. Лаврухина, 4 66 000 24 000 2012
28 «Глобал UA» ул. Оноре де Бальзака, 2а 9 000 7 500 2006
29 Sky Mall пр-т Г. Ватутина, 2 97 000 67 000 2007
30 «Квадрат» на Перова бул. Перова, 36 40 700 19 100 2008
31 «Комод» ул. Луначарского, 4 14 000 10 000 2007
32 «Детский Мир» ул. Малышко, 3 20 000 11 700 1980
33 «Дарница» пр-т Мира, 1 12 000 6 000 2008
34
«Аркадия» на Днепровской
набережной
Днепровская набережная, 33 33 000 18 400 2008
35 InSilver ул. Срибнокильская, 3 12 800 10 000 2011
36 «Аладдин» ул. Гришка, 3а 16 000 10 200 2004
37 «Пирамида» ул. Мишуги, 4а 16 000 12 000 2004
38 «Мармелад» ул. Борщаговская, 154 – 23 350 2013
39 «Гулливер» пл. Спортивная, 1 63 000 45 000 2013
40 «Мануфактура»
с. Ходосовка, Новообуховское
шоссе
25 000 15 000 2013
41 Art Mall ул. Академика Заболотного, 37 50 000 35 500 2013
42 Silver Breeze
Днепровская набережная /
ул. Тычины
22 000 16 000 2013
43 «Атмосфера» Столичное шоссе, 103 38 000 30 000 2014
44 «Проспект»
ул. Красноткацкая /
ул. Красногвардейская
75 000 41 400 2014
45 «Апрель» пр-т. Леся Курбаса, 19а 6 900 5 800 2014
46 Doma Center ул. Строителей, 40 10 000 8 000 2014
47 «Эпицентр» ул. Полярная, 20Д 105 000 70 000 2014
48 Novus ул. Здолбуновская, 7Г 19 830 13 560 2015
ИТОГО 1 092 310
Заявленные к вводу в эксплуатацию ТЦ/ТРЦ в 2016-2017 годах*
1 ТРЦ на ул. Дегтяревской
ул. Дегтяревская /
ул. Коперника
64 000 45 400
2 New Way ул. А. Вербицкого 22 000 17 000
3
Центральный универмаг
(ЦУМ)
ул. Б. Хмельницкого, 2 38 780 22 500
4 Respublika ул. Кольцевая Дорога, 1 298 000 135 000
5 River Mall Днепровская набережная, 10-14 135 650 56 140
6 Ocean Mall Лыбедская площадь 122 380 84 140
7 Lavina Mall ул. Берковецкая, 6 170 280 142 000
8 RETROVILLE пр-т. Правды 116 000 83 000
9 Blockbuster Mall пр-т. Московский 245 000 142 000
10 «Мануфактура» (2 очередь)
с. Ходосовка, Новообуховское
шоссе
– 6 600
11 Smart Plaza пр-т. Победы, 24-26 25 000 15 000
ИТОГО 748 780

Рынок складской
> Ввиду ситуации на Юго-востоке и дальнейшего спада
общей деловой активности в стране в 2015 году
состояние рынка складской недвижимости продолжало
ухудшаться: дальнейшее снижение спроса со стороны
пользователей, сокращение объемов занимаемых
помещений арендаторами, снижение арендных ставок.
Состоялся переход рынка складской недвижимости на
строительство объектов формата под конечного
пользователя/собственные нужды (формат built to suit).
> Новое предложение классифицируемых складских
помещений составило 76 700 м², что на 30% меньше
показателей 2014 года. Объем новых складских
помещений был представлен исключительно
объектами под собственные нужды (формат built to
suit).
> Поглощение классифицируемых складских помещений
в 2015 году вновь снизилось на 50%, по сравнению с
показателем 2014 года, и составило порядка 65 000 м².
Ввиду снижения спроса на фоне нестабильной
социально-политической и экономической ситуации в
стране уровень вакантности вырос с 7% на начало
2015 года до 10,5 % на конец года.
> На конец 2015 года в наиболее качественных
складских объектах арендные ставки составляли $3,5-
4,5/м²/месяц (на конец 2014 года – $4,0-5,5/м²/месяц), в
классе В – $2,0-3,0/м²/месяц.
> В 2015 году новое предложение классифицируемых
складских помещений в Киеве и регионе составило
76 700 м². По состоянию на конец года совокупный
объем предложения складских помещений достиг
1 670 700 м².
> В течение года в эксплуатацию были введены
следующие объекты:
• складской комплекс компании Imperial Tobacco
(GLA – 7 700 м²);
• следующая очередь складского комплекса
компании FM Logistic (GLA – 14 000 м²);
• логистический комплекс компании «Эпицентр»
(GLA – 40 000 м²);
• складской комплекс «ДК Славутич» (GLA –
15 000 м²).
> В конце первого квартала 2016 года ожидается ввод в
эксплуатацию складского комплекса компании Biocon
(3 очередь) (GLA – 15 000 м²) под собственные нужды,
срок реализации которого был перенесен с 2015 г.
Общее предложение складских помещений
в Киеве и Киевской обл., тыс. м²
Общее предложение
на начало года
Объем нового
предложенияза год
150 160 250
382
849
986
1 130
1 270 1 356
1 484
1 594
10
90
132
467
137
144
140
86
128
110
77
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

>Ввод в эксплуатацию второй очереди складского
комплекса Amtel вновь был перенесен на более
поздний срок – на 2017 год (GLA – 52 000 м²). На 2016
год не анонсируется ввод в эксплуатацию новых
складских комплексов для открытого рынка.
Новое предложение в 2016 году будет формироваться
объектами формата под конечного
пользователя/собственные нужды (формата built to suit)
и может составить от 40 000 м² складских помещений.
Спрос
> Поглощение классифицируемых складских помещений
в 2015 году снизилось на 50%, по сравнению с
показателем 2014 года, и составило порядка 63 000 м².
Большинство сделок было заключено в результате
переезда в более дешевые складские помещения, как
результат сужения/расширения бизнеса арендаторов.
> Среди знаковых крупных сделок 2015 года можно
выделить аренду международной компанией Unilever
порядка 9 000 м² на складском комплексе Impeco под
пищевое производство и логистику.
> Основной спрос на качественные складские помещения
в 2015 году формировался в большей степени за счет
компаний производителей, логистических компаний и
розничных операторов. В долевом соотношении в
2015 году производители были более активны в аренде
складских площадей, чем в 2013-2014 годах.
> Объемы заключенных сделок стали более
незначительными по площади: среди
классифицированных помещений наиболее
востребованными были небольшие помещения
площадью до 3 000 м² и около 5 000 м².
> Второй год подряд отмечается увеличение уровня
вакантности. При этом, если на конец 2014 года
вакантность на складские помещения находилась в
пределах 7%, то в 2015 году, ввиду невысокого спроса
со стороны арендаторов, уровень вакантности вырос до
10,5%.
> Арендные ставки в наиболее качественных складских
объектах в 2015 году продолжили падение и на конец
года составили $3,5-4,5/м²/месяц для помещений
класса А и $2,0-3,0/м²/месяц – для помещений класса В
(без учета НДС и эксплуатационных расходов).
> При этом, собственники складских объектов класса А
начали включать операционные затраты в стоимость
аренды помещений.
Вакантность
Средние арендные ставки
- Средняя арендная ставка, класс А и В
$6,0
$7,5
$10,0
$10,3
$6,7
$5,8 $6,0 $6,0 $6,0
$5,5
$4,5
$0,0
$2,0
$4,0
$6,0
$8,0
$10,0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

> Большей частью, арендные ставки по действующим
договорам аренды и договорам, заключенным в
течение 2015 года, были зафиксированы в
национальной валюте на период не менее 1 года.
> В кратко- и среднесрочной перспективе значительная
часть нового предложения будет формироваться
складскими помещениями, построенными под
определенного арендатора (built-to-suit).
> В 2016 году арендные ставки будут фиксироваться в
национальной валюте.
> Учитывая отсутствие объема нового предложения
складских помещений на 2016 год, вакантность в
сегменте складской недвижимости, вероятнее всего,
незначительно снизится до конца 2016 года.

Основные существующие и заявленные объекты складской недвижимости,
г. Киев и Киевская область
Название объекта
Направление
(трасса)
Площадь, м²
Основные существующие проекты – доступное для рынка предложение
1 Fim Center (Чайка) М-06 26 000 2006
2 «Обухов-II» М-04 9 700 2006
3 L-town M-04 8 000 2006
4 Unilogic Park (1 очередь) М-01 10 000 2006
5 «Андакта» М-07 5 200 2007
6 East Gate Logistic M-03 40 000 2007
7 Logistic Park East
1 М-01 18 000 2007
8 WWM Center М-05/М-06 10 000 2007
9 «Омега-1» М-01 16 000 2007
10 «КМП» М-05 9 300 2007
11 «Эталон» (1 очередь) М-05/М-06 9 000 2007
12 «Мираж»
(1-4 очередь) М-07 28 000 2007, 2008
13 «Проммаш» (1-2 очередь) М-01 13 600 2007, 200
14 «Брокбизнес» М-07 3 000 2007
15 West Gate Logistic М-06 96 000 2008
16 «МЛП-Чайка» М-06 114 000 2008
17 «Таможенный терминал» М-05/М-06 7 800 2008
18 «Логистический парк Копылов» М-06 27 000 2008
19 «Комодор» М-06 59 500 2008
20 «БФ Склад» (1-2 очередь) М-03 72 000 2008, 2009
21 «Металл-Холдинг» Киев 5 800 2008
22 «Плазма Логистик» М-03 21 600 2008
23 «Амос» М-01 11 000 2008
24 «Август плюс» М-07 7 000 2008
25 ICT складской комплекс М-05/М-06 20 000 2008
26 «Ольвита» М-03 8 500 2009
27 «ММК» М-01 24 500 2009

Название объекта
Направление
(трасса)
Площадь, м²
28 «Топ-Транс» М-01 17 500 2009
29 Складской комплекс Киев 5 000 2009
30 «Терминал Бровары» М-01 49 200 2010
31 «Юта-Сервис» М-06 12 000 2010
32 UKR DC М-05/М-06 19 500 2010
33 Складской комплекс Киев 6 000 2010
34 ABC Logistic Group М-04/М-05 11 000 2010
35 Santa Frost М-05/М-06 6 800 2010, 2011
36 Unilogic Park (2 очередь) М-01 22 000 2011
37 «Арктика» М-05/М-06 17 000 2011
38 «Терминал-1» М-0 31 000 2011
39 Impeco М-07 8 400 2011
40 Складской комплекс М-03 2 400 2011
41 Amtel М-05/М-06 42 000 2011
42 «Счастливое» M-03 30 600 2012
43
Индустриальный парк
«Красиловка»
М-01 15 900 2012
44 «Петровцы» Р-27 9 000 2012
45 Transwest M-06 9 500 2012
46 «Терминал Ворзель» М-07 12 000 2012
47
«Таможенный терминал»
(2 очередь)
M-05/M-06 10 000 2013
48 Ice Box Киев 5 100 2013
49 San Factory (1 очередь) Киев 10 000 2013
50 San Factory (2 очередь) Киев 7 000 2014
51 Refrigerated Logistics Center (RLC) М-01 63 000 2014
52 «Эталон» (2 очередь) M-05/М-06 6 000 2014
Основные существующие проекты – собственное пользование/ под определенного арендатора
1
Raben складской комплекс (1-2
очередь)
М-01 30 000 2006, 2008
3 «Форум склад» Киев 10 000 2006
4 «Скандинавия» Киев н/д 2006
5 «Квиза» М-03 10 000 2007
6 «Биокон» (1-2 очередь) М-01/М-03 30 000 2008, 2010
7 «Фалби» М-05/М-06 12 000 2009
8 Ice Terminal М-01 18 000 2009
9 Raben (кросс-док) М-01 5 600 2009
10
Reynaers Ukraine складской
комплекс
М-01 10 000 2009
11 «Технополис» М-01 21 000 2010
13
«БФ Склад»
(3 очередь)
М-03 30 000 2011
14
Логистический комплекс в
с. Петровское
M-05/M-06 9 400 2012
15 «Интерфарм» M-07 8 000 2013
16 «Техэнерготрейд» М-01 100 000 2013
17 Raben (3 очередь) M-01 20 000 2014
18
FM Logistic складской комплекс
(1-2 очередь)
P-03 14 000 2014
19
Imperial Tobacco
складской комплекс
Киев 7 700 2015
20
FM Logistic складской комплекс (3
очередь)
P-03 14 000 2015
21 Эпицентр М-05 40 000 2015
22 ДК Славутич Киев 15 000 2015
Основные проекты, планируемые к выходу в 2016 году – собственное пользование/ под определенного арендатора
1 «Биокон» (3 очередь) M-03 15 000 2016

Copyright © 2015 Colliers International.
Информация, которая содержится в данном отчете, основана на источниках, которые мы считаем достоверными. При составлении
данного отчета основными нашими принципами были точность и полнота информации, однако мы не предоставляем никаких
гарантий отсутствия фактических ошибок. Мы будем признательны, если Вы сообщите нам о таких ошибках для оперативного
редактирования информации.
Про Colliers International
Colliers International – мировой лидер в предоставлении услуг в
сфере недвижимости с более 16 300 сотрудников, работающих в
502 офисах в 67 странах мира. Colliers International является
дочерней компанией FirstService Corporation. В Украине компания
Colliers International работает с 1997 г. Colliers International
предоставляет полный комплекс услуг в сфере коммерческой
недвижимости арендаторам, владельцам и инвесторам,
оказывая консалтинговые и брокерские услуги при аренде и
продаже офисных, торговых и складских помещений,
консалтинговые услуги в области гостиничной недвижимости,
услуги корпоративным клиентам, услуги по оценке объектов
недвижимости, а также по инвестиционному консалтингу и
продажам. Согласно ежегодному исследованию the Lipsey
Company, Colliers International входит в ТОП-3 самых узнаваемых
мировых брендов в сфере коммерческой недвижимости.
502 офиса в
67 странах на
6 континентах
Соединенные Штаты Америки: 140
Канада: 31
Латинская Америка: 24
Азиатско-Тихоокеанский регион: 199
Европа, Ближний Восток и Африка: 108
$2,3
миллиарда дохода в год
1,7
миллиарда квадратных метров
под управлением
16 300
профессионалов
Контакты:
Управляющий директор:
Александр Ноcаченко
alexander.nosachenko@colliers.com
Офисная недвижимость:
Максим Ткаленко | Директор
maxym.tkalenko@colliers.com
Евгения Разумная | Директор
yevgenia.rozumna@colliers.com
Павел Макуха | Директор
pavlo.makukha@colliers.com
Торговая недвижимость:
Наталья Кравец | Директор
natalia.kravets@colliers.com
Игорь Заболоцкий | Директор
igor.zabolotskyi@colliers.com
Складская недвижимость:
Наталья Сокирко | Старший консультант
nataliia.sokyrko@colliers.com
Оценка и консалтинг:
Сергей Сушко | Директор
sergiy.sushko@colliers.com
Елена Чекмезова | Директор
olena.chekmezova@colliers.com
Colliers International | Украина
Бизнес-центр «Gulliver»
пл. Спортивная, 1-А
Киев | 01001 | Украина
+ 38 044 499 00 00

Copyright © 2015 Colliers International.
Информация, которая содержится в данном отчете, основана на источниках, которые мы считаем достоверными. При составлении
данного отчета основными нашими принципами были точность и полнота информации, однако мы не предоставляем никаких
гарантий отсутствия фактических ошибок. Мы будем признательны, если Вы сообщите нам о таких ошибках для оперативного
редактирования информации.
Про Colliers International
Colliers International – мировой лидер в предоставлении услуг в
сфере недвижимости с более 16 300 сотрудников, работающих в
502 офисах в 67 странах мира. Colliers International является
дочерней компанией FirstService Corporation. В Украине компания
Colliers International работает с 1997 г. Colliers International
предоставляет полный комплекс услуг в сфере коммерческой
недвижимости арендаторам, владельцам и инвесторам,
оказывая консалтинговые и брокерские услуги при аренде и
продаже офисных, торговых и складских помещений,
консалтинговые услуги в области гостиничной недвижимости,
услуги корпоративным клиентам, услуги по оценке объектов
недвижимости, а также по инвестиционному консалтингу и
продажам. Согласно ежегодному исследованию the Lipsey
Company, Colliers International входит в ТОП-3 самых узнаваемых
мировых брендов в сфере коммерческой недвижимости.

Обзор рынка коммерческой недвижимости Киева от Colliers International_2015

More Related Content

Viewers also liked

Similar to Обзор рынка коммерческой недвижимости Киева от Colliers International_2015

More from SteelBuildings.com.ua

Обзор рынка коммерческой недвижимости Киева от Colliers International_2015