Презентация служит вспомогательным материалом для видеозаписи вебинара NAI Becar на yuotube https://youtu.be/sKwdHMc7Ec4 Информационные партнеры: Российская Гильдия Управляющих и девелоперов (www.gud-estate.ru), www.iknews.info, BSN.ru. ComEstate.ru ARE

1. КАК ПРИВЕСТИ В ПОРЯДОК ПОРТФЕЛЬ
НЕДВИЖИМОСТИ И ЗАСТАВИТЬ ЕГО
ЭФФЕКТИВНО РАБОТАТЬ?
ВЕБИНАР
21.06.2016

2. Спикеры NAI Becar
Ассоциированный член британского
Института Ассет Менеджмента
(The Institute of Asset Management: IAM)
«Персона года-2015» по версии
профессиональной Премии
в области коммерческой
недвижимости CRE Awards
«Лучшая Управляющая Компания-2014»
по версии премии
«Бизнес недвижимость:
достижение года»
Выпускник Said Business School
при Оксфордском Университете
(программа «Oxford Real Estate
Programme»)
Ольга Шарыгина
УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР
ASSET MANAGEMENT NAI BECAR
Наталья Скаландис
УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР
PROPERTY MANAGEMENT NAI BECAR

3. 1. СТРАТЕГИЧЕСКОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ –
ЗАЛОГ УСПЕХА
3

4. Что происходит в мире недвижимости?
 Отсутствие учета и классификации активов;
 Непонятная и непрозрачная отчетность по активам;
 Отсутствие стандартов управления активами;
 Высокие операционные затраты;
 Низкая доходность или ее отсутствие;
 Объемные, но не работающие «стратегии» и
«программы развития» до 2020-2030 гг.
РОССИЙСКИЕ КОРПОРАЦИИ
4
ЗНАКОМО ЛИ ВАМ ЭТО?

5. Чистый импорт США
МЕЖДУНАРОДНЫЕ И
ЗАРУБЕЖНЫЕ КОРПОРАЦИИ
 Неструктурированный портфель активов;
 Отсутствие стандартов технического обслуживания и управления;
 Отсутствие систем измерения удовлетворенности клиентов;
 Сложности с распределением обязанностей среди персонала,
низкая ответственность персонала;
 Отсутствие понимания важности роли активов в основной
деятельности корпорации;
 Высокие операционные расходы;
 Низкая доходность.
Что происходит в мире недвижимости?
5

6. Чистый импорт США
 создаются собственные отдельные компании,
ответственные за управление;
 создаются отделы внутри компании,
отвечающие за управление;
 управление отдается внешним компаниям;
 разрабатываются положения и различная документация.
ВАРИАНТЫ РЕШЕНИЙ
С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ФОРМЫ:
6
Решение стратегических задач
ООО «Самое отдельное и
самое своё управление активами

7. Чистый импорт США
1) ПОВЫШЕНИЕ ВНУТРЕННЕЙ КОМПЕТЕНЦИИ:
 сертификация ISO 55000 и PAS 55;
 использование опыта и методик профессиональных
сообществ;
 само-обучение ассет менеджменту (управлению активами) –
литература, вебинары, семинары;
 интуитивная разработка правил, стандартов и положений.
2) ПРИВЛЕЧЕНИЕ ВНЕШНИХ КОМПЕТЕНЦИЙ:
 на отдельные функции;
 комплексная методика NAI Becar
«Эффективный собственник».
С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СОДЕРЖАНИЯ:
7
Решение стратегических задач

8. Чистый импорт США
УСПЕШНЫЕ ПРОЕКТЫ
Международный опыт Российский опыт
8
Решение стратегических задач
ПРОБЛЕМА: В начале 2000-х «перегруз» аэропорта, высокие
эксплуатационные затраты, низкое качество обслуживания.
РЕШЕНИЕ: полный пересмотр системы управления активами,
строительство второго терминала, оптимизация
инжиниринговых систем и логистики, разработка системы
планирования и обучение ассет-команды.
ИТОГ: сокращение расходов на управление активами на
15%, получение сертификата ISO 55001, получение главной
европейской награды «IAA Airport Achievement Award».
ПРОБЛЕМА: высокие эксплуатационные расходы,
неэффективно используемые непрофильные активы.
РЕШЕНИЕ: разработка и внедрение стандартов управления и
эксплуатации, передача непрофильных функций на аутсорсинг,
передача объектов внешним управляющим компаниям.
ИТОГ: повышение конкурентоспособности корпорации за счет
изменения подхода к управлению недвижимостью и
высвобождение ресурсов корпорации за счет разгрузки его от
непрофильной деятельности, сокращение операционных
расходов.

9. 9
Во что Вы больше верите при
стратегическом управлении активами?
 в научный подход
 в интуитивный подход
ВОПРОС:

10. 2. ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ –
ПУТЬ К УСПЕХУ
10

11. Подходы к управлению
ПОДХОД К УПРАВЛЕНИЮ ЗАВИСИТ ОТ:
К какой группе согласно классификации относится актив, на каком этапе своего
жизненного находится и в каком он состоянии пребывает.
.
НЕПРОФИЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ,
не задействованная в производственных
процессах
ПРОФИЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ,
задействованная в производственных
процессах
КОРПОРАТИВНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ:
• Сокращение затрат;
• Сохранение качества актива.
ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ :
• Максимизация доходов;
• Сокращение затрат, минимизация убытков;
• Увеличение капитализации недвижимости.
11

12. Подходы к управлению
12
ЦЕЛЬ –
консолидация и структурирование информации по портфелю
недвижимости для повышения эффективности системы управления
ЗАДАЧИ –
1. Централизация и стандартизация информации об имуществе
2. Разработка единой методологии учёта объектов недвижимости
(профильная и непрофильная недвижимость)
3. Разработать и внедрить программное обеспечение

13. Подходы к управлению
13
ЭТАПЫ
Выбор одного объекта для
запуска «пилотного» проекта
Формирование рабочей группы
с представителем заказчика
Определение методологии учёта
объектов недвижимости
Внедрение программного
продукта по учёту и управлению
Сбор исходных данных и
заполнение карточек объекта
Заполнение карточек
Выезд на объект
Внесение данных в
программу
Отчёт по состоянию объекта(-ов)
недвижимости
 Техническое состояние;
 Выявление несоответствия в документации;
 Фактическое использование;
 Заполняемость площадей;
 Корректность методов эксплуатации
 Рекомендации
1 2
3 4
5 6

14. Подходы к управлению
14
ЭФФЕКТ И РЕЗУЛЬТАТЫ
 Планомерное формирование достоверной базы информации об
объектах недвижимости для производственных, коммерческих, технико-
эксплуатационных целей;
 Автоматизация системы мониторинга и изменения статуса объектов в
режиме реального времени;
 Оптимизация процессов при работе с доходами предприятий;
 Повышение эффективности координации действий финансовых,
правовых, производственных и технических служб в вопросах
управления недвижимостью;
 Планирование и снижение затрат на содержание объектов;
 Оценка экономической эффективности управления активами.

15. Чистый импорт США
Управление непрофильными активами
15
Самостоятельное управление ЦЕЛЕСООБРАЗНО, когда объект
управления:
 Имеет небольшую площадь;
 Для управления не требует отвлечения ресурсов Собственника,
которое отрицательно повлияет на основную деятельность;
 Предназначен для кратковременного коммерческого
использования.
Распространённые правовые формы передачи объектов в управление:
1. Агентирование / оказание услуг
2. Доверительное управление
3. Закрытый ПИФ
4. Сдача в аренду

16. Управление непрофильными активами
16
АГЕНТИРОВАНИЕ
 Управление не включает ТЭ
 В функции УК входит
брокеридж и
взаимоотношения с
арендаторами
 УК решает все
административно-
финансовые вопросы,
включая получение арендной
платы, удерживая своё
вознаграждение
СОБСТВЕННИК
АГЕНТСКИЙ
ДОГОВОР
ХОЗ.
ДОГОВОРЫ
УК
ПОСТАВЩИКИ,
ПОДРЯДЧИКИ
ДОГОВОР
АРЕНДЫ
АРЕНДАТОРЫ

17. Управление непрофильными активами
17
ОКАЗАНИЕ УСЛУГ
 Договор оказания услуг
(конкретных/ комплексных)
 В функции УК входит ТЭ, не
связанная с энергоснабжением
 УК взаимодействует только с
поставщиками услуг
представляя интересы
собственника
СОБСТВЕННИК
ДОГОВОР
АРЕНДЫ
ДОГОВОР
ОКАЗАНИЯ
УСЛУГ
ПОДРЯДЧИКИ
ХОЗ.
ДОГОВОРЫ
АРЕНДАТОРЫ УК

18. Управление непрофильными активами
18
ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ
УПРАВЛЕНИЕ
 Регулируется главой 53 ГК РФ
 Гос. регистрация ДУ, как
обременение объекта
 Объект обособляется от другого
имущества Учредителя управления
и доверительного Управляющего
 Имущество на балансе ДУ
 ДУ ведёт самостоятельный учёт
УСПЕШНЫЙ ОПЫТ
В управлении 10 объектов в 3 регионах
12,5% – рост арендных потоков
8% – снижение затрат на содержание
Управление, техническая эксплуатация,
клининг
30% - увеличение дохода
20% – снижение затрат на содержание

19. Чистый импорт США
Сокращение затрат
1. Передача функций на аутсорсинг:
 Коммерческое управление (PM) ;
 Техническая эксплуатация (FM);
 Клининг;
 Инвестиционный и арендный брокеридж;
 Юридические услуги;
 Бухгалтерские услуги и пр.
Сокращение затрат до 40%
2. Оптимизация штата:
 Сокращение штата за счет автоматизации
систем;
 Многофункциональность сотрудников.
Сокращение затрат до 37%
19

20. Чистый импорт СШАСокращение затрат
3. Автоматизация процессов
Сокращение затрат на 10-15%
20
HELP DESK. ЗАЯВКИ ОТ ЗАКАЗЧИКОВ
УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫМ
КОМПЛЕКСОМ. УЧЁТ ВСЕГО ИК
QR-КОДИРОВАНИЕ. КОНТРОЛЬ
ИСПОЛНЕНИЯ ППР
CHECK-LIST 2.0. КОНТРОЛЬ КАЧЕСТВА УСЛУГ

21. Чистый импорт СШАСокращение затрат
4. Сокращение налогового бремени
 За счет ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ;
 За счет оптимизации кредитного бремени;
 За счет передачи части финансовых функций на аутсорсинг.
21
Сокращение затрат на 30-50%
5. Фиксированный бюджет
Корректировка за 1-ый год на +/- 1-2%
6. Оборудование и расходные материалы
Экономия от партнёров на 20% и другое

22. Сокращение затрат
26
АУТСОРСИНГ. ПОЧЕМУ ОН УДОБЕН?
ШТАТ, ИНСТРУМЕНТЫ, ОБОРУДОВАНИЕ, РАСХОДНЫЕ МАТЕРИАЛЫ
 На плечи Собственника ложатся
все кадровые процедуры
 Неизбежно создание отдела
снабжения: поставка
оборудования, инструментов и
расходных материалов
 Затраты на работу со штатом
будут выше по причине доп.
нагрузки на различных
сотрудников
СОБСТВЕННАЯ СЛУЖБА
ЭКСПЛУАТАЦИИ
 Оформление сотрудников службы
эксплуатации в штат компании-
аутсорсера
 Самостоятельно закупает
инвентарь, инструменты и
оборудование
 Ведение всех кадровых процедур
 Цены на закупки ниже до 20% за
счёт скидок сетевым операторам
ЭКСПЛУАТАЦИОННАЯ
КОМПАНИЯ
ГАРАНТИИ ОТСУТСТВУЮТ КАЧЕСТВО УСЛУГ ГАРАНТИРУЕТ SLA

23. Чистый импорт СШАСокращение затрат
27
ОКАЗАНИЕ
УСЛУГИ С
ПОНЯТНЫМИ ДЛЯ
ОБЕИХ СТОРОН
SLA*
ФОРМИРОВАНИЕ
ТЗ ЗАКАЗЧИКОМ
ПРОВЕДЕНИЕ
ЗАКУПКИ,
ОФОРМЛЕНИЕ
ДОГОВОРА
ЭТАП 1. ЭТАП 2. ЭТАП 3.
ПЕРЕХОД НА АУТСОРСИНГ
*SLA – фиксация затрат клиента за гарантированный уровень сервиса
 223-ФЗ
 ДОУ
 АД
 ДДУ

24. Чистый импорт СШАПовышение доходности активов
ТРАДИЦИОННЫЕ СПОСОБЫ ПОВЫШЕНИЯ ДОХОДНОСТИ
 Сдача в аренду (бизнес-центры, склады)
Сложности:
 Состояние объекта неудовлетворительное;
 Объект изначально не приспособлен для офисной или складской функции;
 Завышенные ожидания по арендной ставке;
 Неготовность рынка (перенасыщенность) подобными площадями, отсутствие спроса.
 Продажа / отчуждение
Сложности:
 Состояние объекта неудовлетворительное;
 Завышенные ожидания по цене (включая наличие отчетов об оценке аккредитованных
оценщиков с широким диапазоном цен) и по сроку экспозиции (деньги нужны сейчас);
 Отсутствие понимание целевого покупателя (кому и зачем может быть нужен объект).
28

25. Чистый импорт СШАПовышение доходности активов
КРЕАТИВНЫЕ СПОСОБЫ ПОВЫШЕНИЯ ДОХОДНОСТИ
 Создание уникальных концепций (нужных городу, рынку)
для использования незадействованных активов;
 Работа с уникальными непрофильными активами,
способными генерировать значительные доходы.
При помощи:
 Поиска инвестора/со-инвестора/партнёра;
 Продажи актива с концепцией понятному покупателю.
Реализация уникальных проектов
29

26. 30
Что важнее для непрофильных активов
Вашей Организации?
 Сокращать затраты
 Максимизировать доходы
ВНИМАНИЕ! ВОПРОС:

27. 31
3. ЭФФЕКТИВНОЕ СОЧЕТАНИЕ
СТРАТЕГИЧЕСКОЙ И ОПЕРАЦИОННОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

28. Эффективное сочетание – это…
32
…КОГДА КАЖДЫЙ КВАДРАТНЫЙ
МЕТР СООТВЕТСТВУЕТ ЦЕЛЯМ
Собственник промышленных
территорий
Стратегическая цель: объединить
производство и искусство, сделать
каждый кв.м. ценным
Решение:
Создание арт-кластера на территории
завода, интеграция современного
искусства с текущим производством.
Крупная гос.корпорация
Стратегическая цель:
Значительное повышение качества
предоставляемых услуг
Решение:
Оптимизация портфеля площадей и
внедрение идеи «гибкого рабочего
пространства» в каждом офисе,
состоящего из высоко технологичных
рабочих зон, позволяющих
максимизировать эффективность труда.
ВЕРЬТЕ, ЧТО ВАШ АКТИВ - ОСОБЕННЫЙ

29. 33
Что, на Ваш взгляд, эффективнее?
 Самостоятельное управление
недвижимыми активами Вашей
Организации
 Привлечение внешней компании для
управления недвижимыми активами
Вашей Организации
ВНИМАНИЕ! ВОПРОС:

30. Информационные партнеры
32

31. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
Ольга Шарыгина
управляющий директор
Asset Management NAI Becar
тел. +7 921 957 14 71
o.sharygina@naibecar.com
Наталья Скаландис
управляющий директор
Property Management NAI Becar
тел. +7 921 948 34 35
skalandis@naibecar.com
Санкт-Петербург
194044, Б. Сампсониевский пр., 61, БЦ «Бекар»
Тел.: 8 (812) 490-70-01
www.naibecar.com