. Vấn đề này là một vấn đề mới và phức tạp nên hiện nay vẫn còn nhiều tranh chấp nẩy sinh. Vì vậy, đề tài “ Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam ” được tác giả chọn để làm luận văn tốt nghiệp.

1. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 1 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
LỜI MỞ ĐẦU
--- & ---
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở luôn là nhu cầu của mỗi người dân, nó không chỉ là chỗ ra chỗ vào, che
mưa trú nắng mà trong điều kiện đất nước càng phát triển đi lên, xã hội càng tiến bộ,
đời sống người dân càng nâng cao cả về vật chất và tinh thần thì yêu cầu về nhà ở
khang trang, tiện nghi, thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày của người dân không
ngừng tăng lên. Tại các đô thị, thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ
Chí Minh tốc độ phát triển kinh tế trong những năm gần đây không ngừng tăng trưởng
vượt bậc, là đầu tàu kinh tế của khu vực và đất nước. Sự phát triển của các đô thị kéo
theo đó là số lượng dân nhập cư tìm đến không ngừng tăng nhanh. Tình trạng dân số
tăng quá nhanh tại các đô thị, thành phố lớn đã vượt quá khả năng đáp ứng về nhà ở
riêng lẻ tại những nơi này. Chính vì thế, căn hộ chung cư một loại hình nhà ở đã ra
đời, đây là sự chọn lựa tối ưu trong tình trạng dân số đông, quỹ đất xây dựng nhà ở hạn
chế, đại bộ phận người dân lao động không đủ khả năng tài chính mua nhà ở riêng lẻ
với giá cao, đắt đỏ. Căn hộ chung cư đã đáp ứng phần nào mong đợi về nhu cầu nhà ở
và những yêu cầu đặt ra đối với nhà ở của người dân
Để sở hữu được một căn hộ chung cư, mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương
thức tạo lập hợp pháp khác nhau: thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư, được
tặng cho căn hộ chung cư hoặc được thừa kế. Trên thực tế, việc tạo lập căn hộ chung
cư bằng giao dịch mua bán căn hộ chung cư từ các dự án nhà ở là phổ biến, thường
xuyên nhất. Căn hộ chung cư được mua bán có thể là căn hộ chung cư đã có sẵn hoặc
căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Chủ
đầu tư và bên mua xác lập, thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư dưới hình
thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Bên cạnh những đặc điểm của một hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng quy định bản chất căn hộ chung cư. Vấn
đề này là một vấn đề mới và phức tạp nên hiện nay vẫn còn nhiều tranh chấp nẩy sinh.
Vì vậy, đề tài “Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt
Nam” được tác giả chọn để làm luận văn tốt nghiệp. Đề tài được thực hiện dựa trên
những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm giúp cho mọi người có một cái nhìn tổng
quát về những quy định pháp luật của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Bên cạnh
đó, luận văn còn đưa ra một số điểm hạn chế của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư. Từ đó, để tìm ra phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm

2. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 2 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, hợp
đồng mua bán nhà ở nói chung
2. Phạm vi nghiên cứu
Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là vấn đề khá mới ở
Việt Nam, các quy định pháp luật về vấn đề nghiên cứu còn chưa được hoàn thiện và
nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật. Để có thể tập trung tìm hiểu sâu các
quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người viết giới hạn đề tài
trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật Việt Nam. Trong phạm vi bài viết, người viết
chỉ xoay quanh tìm hiểu vấn đề quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư; chủ thể, đối tượng của hợp đồng; nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư; một số bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư và giải pháp hoàn thiện
3. Phương pháp nghiên cứu
Trong suốt quá trình tìm hiểu đề tài, để hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu của
mình, người viết sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:
Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng để phân tích về quyền và nghĩa vụ
của bên bán và bên mua căn hộ chung cư trong phần nội dung của hợp đồng; phân tích
về các quy định pháp luật nhằm làm rõ thêm cho vấn đề trình bày;…
Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh những đặc điểm tương đồng giữa
căn hộ chung cư với nhà ở và bất động sản; hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có
những đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở; so sánh về
chủ thể, đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Luật Nhà ở năm 2005
sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 với Luật Nhà ở
năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua
ngày 25 tháng 11 năm 2014,…
Phương pháp phân tích và tổng hợp được sử dụng để phân tích khái niệm về căn
hộ, khái niệm về chung cư, từ đó tổng hợp được khái niệm căn hộ chung cư; phân tích
các khái niệm hợp đồng trên các lĩnh vực, từ đó tổng hợp để đưa ra khái niệm về hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư;…
4. Kết cấu đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài
gồm có 2 chương:

3. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 3 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Chương 1. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt
Nam. Nội dung chương chủ yếu xoay quanh các cơ sở lý luận về khái niệm, đặc điểm,
phân loại căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; sự cần thiết của quy
định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư nhìn từ góc độ quản lý nhà nước và từ phía
chủ đầu tư, bên mua căn hộ chung cư
Chương 2. Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Nội dung
chương 2 xoay quanh các vấn đề về chủ thể, đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư; nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; những bất cập
của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và giải pháp hoàn thiện
quy định pháp luật có liên quan

4. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 4 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
1.1 Khái quát về căn hộ chung cư
“An cư lạc nghiệp” – nghĩa là phải có nơi cư trú, có chỗ ở thì mới ổn định phát
triển sự nghiệp. Đây là một câu thành ngữ của ông cha xưa để nói lên tầm quan trọng
trong việc tạo lập nơi ở ổn định. Trong bất kỳ giai đoạn nào kể cả ngày nay, lời dạy
của người xưa vẫn luôn có giá trị
1.1.1. Khái niệm về căn hộ chung cư
Tại các đô thị lớn phát triển, việc sở hữu nhà ở riêng lẻ là việc quá tầm với của
đại bộ phận dân nhập cư. Chính vì thế căn hộ chung cư là một giải pháp tốt nhất giúp
đáp ứng được nhu cầu chỗ ở ổn định cho người dân
Về mặt ngữ nghĩa, cụm từ căn hộ chung cư là từ ghép, được cấu thành từ hai từ là
căn hộ và chung cư. Do đó, khái niệm căn hộ chung cư được diễn giải thông qua việc
tổng hợp khái niệm về căn hộ và khái niệm về chung cư:
Căn hộ là một chỗ ở riêng biệt của một gia đình trong một khu nhà lớn, bao gồm
diện tích ở chính (phòng khách, phòng ngủ) và diện tích phụ (bếp, buồng vệ sinh…)1
Khái niệm về chung cư được hiểu dưới nhiều góc độ:
Chung cư là một khái niệm cổ được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ VI
trước Công Nguyên, nó có nghĩa là quyền sở hữu chung hoặc quyền sử dụng chung.
Trong tiếng Anh hiện đại “chung cư - condominium” được dùng phổ biến để chỉ một
công trình chung cư được xây dựng trên một khuôn viên khu đất2
Dưới góc độ pháp luật Việt Nam về nhà ở: nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng
trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều
hộ gia đình, cá nhân được quy định tại khoản 1, Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 sửa
đổi, bổ sung năm 2009
Từ các khái niệm trên có thể rút ra được kết luận: căn hộ chung cư là một trong
những chỗ ở khép kín, riêng biệt bên trong một công trình xây dựng được gọi là nhà
1 Nguyễn Như Ý, Đại từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hóa Thông tin, 1999, trang 270
2 Ma Thị Thanh Hiếu, Luận văn thạc sĩ - Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch dân sự đối với nhà chung
cư, Đại học Quốc Gia Hà Nội, 2011, chương 1, mục 1.1, trang 2

5. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 5 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
chung cư có từ hai tầng trở lên. Căn hộ chung cư có cơ cấu các phòng đáp ứng được
yêu cầu để hộ gia đình, cá nhân sinh sống:
Thứ nhất, căn hộ chung cư là nơi ở với không gian khép kín, riêng biệt trong một
tòa nhà chung cư; là nơi để hộ gia đình, cá nhân sống và sinh hoạt
Thứ hai, căn hộ chung cư là một trong những không gian sinh sống của riêng hộ
gia đình, cá nhân bên cạnh nhiều không gian sinh sống riêng của các hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng một tòa nhà chung cư
Thứ ba, căn hộ chung cư là nơi ở có phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh và
các phòng khác (nếu có) để cá nhân, thành viên trong gia đình sống, sinh hoạt, nghỉ
ngơi sau khoản thời gian lao động, học tập bên ngoài
1.1.2. Đặc điểm của căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư ngoài việc mang những đặc điểm của nhà ở và đặc điểm của bất
động sản thì nó còn là loại hình nhà ở giúp sử dụng tốt quỹ đất ở và tiết kiệm chi phí
xây dựng, lại có điều kiện sống tốt:
1.1.2.1. Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở giúp sử dụng tốt quỹ đất ở và tiết kiệm chi
phí xây dựng
Các đô thị lớn và phát triển của Việt Nam như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà
Nội..quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư đông đúc, khả năng mở rộng đô thị chậm, đất
dành xây dựng nhà ở riêng lẻ đang là bài toán khó cho các cấp, ban ngành của thành
phố. Vì vậy, việc đầu tư xây dựng những căn hộ chung cư sẽ giúp sử dụng tốt quỹ đất
ở, tận dụng nguồn đất, tránh được việc lãng phí đất đai
Nhà chung cư được xây dựng phải có từ hai tầng trở lên, vì vậy nhà chung cư có
nhiều tầng hơn thì số lượng căn hộ chung cư càng nhiều và số lượng người có được
nơi ở ổn định càng tăng lên. Như vậy, bài toán khó về nhà ở cho người dân tại các đô
thị lớn, cơ bản đã được giải quyết bằng biện pháp xây dựng các căn hộ chung cư
Hầu như các căn hộ chung cư không chiếm diện tích đất ở, bởi chúng chiếm
khoảng không gian phía trên đất nên việc sử dụng đất được tận dụng một cách tối đa,
không lãng phí như đối với nhà ở riêng lẻ. Bên cạnh đó, các căn hộ chung cư bởi đều
có chung phần tường phân chia căn hộ, sàn, mái, tường chịu lực, tường bao…nên chi
phí xây dựng mỗi căn hộ chung cư sẽ được tiết kiệm tối đa cho chủ đầu tư
Chính vì những lý do này mà Nhà nước đã có nhiều chính sách để khuyến khích,
thúc đẩy phát triển nhà ở dạng căn hộ chung cư, cụ thể: Quyết định số 76 ngày 06
tháng 5 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt định hướng phát triển nhà ở

6. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 6 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
đến năm 2020; Quyết định số 996 ngày 19 tháng 6 năm 2014 của Thủ tướng Chính
phủ về phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020 và định hướng đến
năm 2030. Trong đó, mục tiêu đề ra là phải xây dựng các căn hộ chung cư nhằm đáp
ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân đang cần nhà ở tại các đô thị lớn và phát triển
1.1.2.2. Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở có điều kiện sống tốt
Người muốn mua căn hộ chung cư luôn mong muốn căn hộ chung cư được mua
đáp ứng điều kiện sống tốt: căn hộ chung cư nằm ở khu vực có đường sá đi lại rộng
rãi, thuận lợi; cảnh quan, môi trường sống cũng như hạ tầng kỹ thuật của căn hộ chung
cư và hạ tầng xã hội đảm bảo phục vụ cho bản thân người ở và gia đình họ có được nơi
ở ổn định, thuận tiện. Vì để đáp ứng yêu cầu về điều kiện sống tốt được người mua đặt
ra và cũng nhằm mục đích bán được căn hộ chung cư, mang lại lợi nhuận cho chủ đầu
tư nên các dự án căn hộ chung cư được chủ đầu tư xây dựng luôn đặt tiêu chí này lên
hàng đầu. Chủ đầu tư chọn lựa vị trí xây dựng các căn hộ chung cư sao cho dễ dàng
tiếp cận với hệ thống đường giao thông công cộng, thuận tiện việc đi lại như nằm gần
các trục đường giao thông chính hoặc khả năng kết nối cao với các trục đường này để
đi vào nội ô thành phố nếu các căn hộ chung cư được xây dựng ở ngoại thành; cảnh
quan sống đảm bảo có nhiều cây xanh, thảm thực vật, công viên, môi trường sống vệ
sinh, không gian xung quanh rộng rãi, thoáng mát, ít bị ô nhiễm khói bụi. Đồng thời
căn hộ chung cư được xây dựng còn đáp ứng điều kiện về hạ tầng kỹ thuật được đồng
bộ hóa, hạ tầng xã hội tạo sự thuận tiện cho người ở:
Hạ tầng kỹ thuật với hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc được
đưa đến từng căn hộ chung cư và đảm bảo vận hành thông suốt, nếu xảy ra hỏng hóc
đều được doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư sửa chữa; hệ thống phòng
chống cháy nổ gồm bình chữa cháy, vòi phun nước luôn đảm bảo khả năng chữa cháy
khi có sự cố cháy nổ xảy ra cùng với đó hệ thống xử lý, thu gom rác cho mỗi căn hộ
chung cư. Đối với các căn hộ chung cư ở tầng cao, người ở được lên xuống thuận tiện
thông qua hệ thống thang máy, cầu thang bộ...
Hạ tầng xã hội thì các công trình trường học với các cấp học từ mầm non đến
trung học phổ thông, khu vui chơi, giải trí, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, chợ,
siêu thị...nằm gần khu chung cư, tạo thuận tiện cho người sống trong các căn hộ chung
cư được tiếp cận, sử dụng. Chính vì căn hộ chung cư có điều kiện sống tốt nên nó luôn
là tiêu chí lựa chọn hàng đầu của người dân có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ khả
năng về tài chính để mua nhà ở riêng lẻ có giá cao, đắt đỏ tại các đô thị lớn và phát
triển của Việt Nam

7. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 7 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
1.1.2.3. Căn hộ chung cư mang đặc điểm của nhà ở
Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở, vì vậy căn hộ chung cư mang đặc điểm của
nhà ở:
Một là, căn hộ chung cư gắn liền với đất ở, được xây dựng trên đất, thể hiện tính
“bất di bất dịch” không thể di dời của căn hộ chung cư
Hai là, căn hộ chung cư có tính bền vững, ổn định, thời gian sử dụng lâu dài, tính
hao mòn chậm. Nếu căn hộ chung cư được xây dựng với chất lượng tốt, căn hộ chung
cư có thể sử dụng được 50 – 60 năm
Ba là, căn hộ chung cư được sử dụng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở là nhu cầu quan trọng của mỗi người, một
nơi ở ổn định có điều kiện sinh hoạt tốt sẽ đóng vai trò rất lớn đến việc tái sản xuất sức
lao động bản thân, giúp tăng năng suất lao động phát triển kinh tế
Bốn là, căn hộ chung cư với cơ cấu gồm phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp,
phòng vệ sinh đáp ứng được yêu cầu cơ bản đặt ra về kết cấu của nhà ở
Năm là, căn hộ chung cư được đưa vào các giao dịch chuyển nhượng, mua bán,
tặng cho, thừa kế, xác lập quyền sở hữu đều phải tuân thủ theo quy định pháp luật về
nhà ở, pháp luật dân sự, luật về đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan
1.1.2.4. Căn hộ chung cư mang đặc điểm của bất động sản
Căn hộ chung cư là bất động sản nên mang các đặc điểm của bất động sản:
Thứ nhất, căn hộ chung cư là loại bất động sản mang tính cá biệt. Nó xuất phát từ
tính cá biệt và khan hiếm của đất ở. Tính khan hiếm của đất ở là do diện tích đất ở có
hạn, không phải là vô tận
Thứ hai, căn hộ chung cư là loại bất động sản mang tính bền lâu. Căn hộ có kết
cấu từ bêtông, thép, những loại vật liệu có khả năng chịu lực lớn, bền với thời gian nên
khi căn hộ chung cư được xây dựng, sau một thời gian được sử dụng, nếu thường
xuyên sửa chữa, nâng cấp có thể tồn tại thời gian dài
Thứ ba, căn hộ chung cư là loại bất động sản chịu sự ảnh hưởng và tác động lẫn
nhau. Giá trị của căn hộ chung cư có thể bị tác động của các bất động khác, các công
trình xây dựng xung quanh. Đặc biệt, trong trường hợp căn hộ chung cư nằm tại những
vị trí có các công trình hạ tầng xã hội thuận tiện cho việc đi lại, học tập, vui chơi như
trường học, đường sá, chợ, siêu thị..sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của căn hộ
chung cư.

8. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 8 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Thứ tư, căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng để đưa đưa vào mua bán trên thị
trường bất động sản nên nó còn chịu sự chi phối của chính sách và pháp luật về kinh
doanh bất động sản3
1.1.3. Phân loại căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư là nhà ở, là nơi sống, sinh hoạt của cá nhân, các thành viên
trong hộ gia đình. Đây là một không gian khép kín, riêng biệt nhưng đồng thời nó phải
đảm bảo những tiêu chí về cơ cấu căn hộ với diện tích căn hộ, thông gió, chiếu sáng,
trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ…. Đây là những tiêu chí cơ bản cần có của một căn
hộ chung cư được quy định cụ thể tại Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6
năm 2008 của Bộ Xây dựng “Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư”. Dựa trên các
tiêu chí về căn hộ chung cư đã được quy định, có thể phân căn hộ chung cư thành 4
loại:
Căn hộ chung cư loại 1: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 70m2 với
không gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ (phòng ngủ chính diện
tích hơn 20m2 và có khu vệ sinh riêng), khu vực bếp, phòng ăn, hai khu vệ sinh với đầy
đủ trang bị chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm
nằm hoặc đứng, các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh cùng các
phòng chức năng khác. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng tự nhiên
và tiếp xúc với không gian rộng rãi
Căn hộ chung cư loại 2: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 60m2 với
không gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ (phòng ngủ chính diện
tích hơn 15m2 và có khu vệ sinh riêng), khu vực bếp, phòng ăn, tối thiểu hai phòng vệ
sinh với đầy đủ trang bị chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa
sen, bồn tắm nằm hoặc đứng, các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước
lạnh cùng các phòng chức năng khác. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu
sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian bên ngoài
Căn hộ chung cư loại 3: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 50m2 với cơ
cấu căn hộ đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành gồm phòng khách, phòng ngủ
(phòng ngủ chính diện tích hơn 12m2), phòng bếp, phòng vệ sinh có bồn cầu, bồn rửa
mặt. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng đảm bảo quy chuẩn, tiêu
chuẩn hiện hành
3 Nguyễn Thế Phán, Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản, Đại học Kinh Tế Quốc Dân – Khoa
bất động sản và KT tài nguyên, 2010, trang 3-4

9. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 9 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Căn hộ chung cư loại 4: là căn hộ có diện tích, cơ cấu các phòng cũng gồm phòng
khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh nhưng diện tích mỗi phòng nhỏ hơn căn
hộ chung cư loại 3. Diện tích căn hộ chung cư không nhỏ hơn 45m2 đối với dạng nhà ở
thương mại và không nhỏ hơn 30m2 đối với dạng nhà ở xã hội. Các phòng đều đảm
bảo thông gió, chiếu sáng đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn cơ bản được đề ra đối với
căn hộ chung cư
Tóm lại, cách phân loại căn hộ chung cư trên đây dựa trên những tiêu chí về diện
tích căn hộ, thông gió, chiếu sáng, trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ…Ngoài ra, trên
thực tế còn có những cách phân loại căn hộ chung cư khác như phân loại căn hộ chung
cư thành căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư trung cấp, căn hộ chung cư bình
dân, tiêu chí để đưa ra cách phân loại này dựa trên nhiều yếu tố như giá bán, diện tích
căn hộ, kết cấu hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội của nhà chung cư,…
1.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Nhu cầu nhà ở của người dân không ngừng tăng nhanh tại các thành phố lớn, vì
vậy các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng đối tượng là nhà ở nói
chung và căn hộ chung cư nói riêng không ngừng tăng nhanh và phát triển. Theo đó
một trong những cơ sở để phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên khi tham gia
giao dịch là hợp đồng
Khái niệm hợp đồng, tùy vào lĩnh vực mà được định nghĩa khác nhau:
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể4
Trong lĩnh vực thương mại: là sự thỏa thuận giữa các thương nhân với nhau
hoặc với người liên quan nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ
trong hoạt đông thương mại5
Bộ luật Dân sự 2005: Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự6
4 Phạm Hữu Nghị, Sửa đổi Bộ Luật Dân sự năm 2005 - Vấn đề cải cách hợp đồng, Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật – Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, 2010, trang 2
5 Châu Quốc An, Bài giảng Hợp đồng trong hoạt động thương mại, Khoa Kinh tế - Đại học
Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, trang 3
6 Theo khoản 1, Điều 338, Bộ luật Dân sự năm 2005

10. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 10 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Từ các khái niệm về hợp đồng có thể rút ra được khái niệm hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa
vụ chuyển giao căn hộ chung cư của mình cho bên mua và có quyền nhận tiền; bên
mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và có quyền nhận căn hộ chung cư
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm chung của hợp đồng mua
bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
còn mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng của hợp đồng
1.2.2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán
tài sản
Căn hộ chung cư là bất động sản một loại tài sản. Vì vậy, hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng song vụ. Theo đó,
bên bán căn hộ chung cư và bên mua căn hộ chung cư đều có các quyền và nghĩa vụ
nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ
của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực
hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có
quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã
thỏa thuận. Ví dụ: bên mua căn hộ chung cư đến hạn thanh toán tiền nhưng không thực
hiện thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện; ngược lại bên mua đã thanh toán
tiền đúng theo thỏa thuận nhưng bên bán vẫn không bàn giao căn hộ chung cư thì bên
mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bên mua
Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng có tính chất đền bù. Tức là khi
một trong hai bên thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia
một lợi ích tương ứng. Theo đó, bên bán chuyển giao căn hộ chung cư cho bên mua thì
bên mua chuyển trả phần tiền cho bên bán tương ứng với giá trị căn hộ chung cư đã
được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng
Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận. Ưng thuận là
một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng là
đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng. Kể từ thời điểm các bên
đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung của hợp đồng thì hợp
đồng đó được coi là đã xác lập
Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở
hữu tài sản từ phía bên bán cho bên mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, bên

11. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 11 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
bán có trách nhiệm chuyển giao tài sản và quyền sở hữu hợp pháp tài sản của mình cho
bên mua
Thứ năm, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên dựa trên nguyên tắc tự do giao kết hợp
đồng, tự nguyện bình đẳng, thiện chí hợp tác, trung thực và ngay thẳng không lừa dối,
giả tạo7
1.2.2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán
nhà ở
Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở nên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang
đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở:
Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của các lĩnh vực
pháp luật gồm pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở và các văn bản có liên quan. Những
quy định pháp luật này khi được vận dụng vào trong hợp đồng, chúng sẽ được cụ thể
hóa thành những điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hai là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư về mặt hình thức phải được lập thành
văn bản8. Văn bản được thể hiện dưới vật liệu hữu hình là giấy, những thỏa thuận,
thống nhất ý chí của các bên trong hợp đồng được ghi lại và lưu giữ, không bị mất đi
như đối với hợp đồng thực hiện bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể
Ba là, nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thể hiện: tên địa chỉ
các bên, mô tả đặc điểm căn hộ chung cư, giá phương thức thanh toán, thời gian giao
nhận căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên, ngày – tháng – năm
ký kết hợp đồng, chữ ký các bên, thỏa thuận khác9
Bốn là, việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung là cơ sở pháp lý để hình
thành mối quan hệ pháp lý về mua bán giữa các bên. Các bên ràng buộc với nhau bởi
những thỏa thuận được giao kết trong hợp đồng
Năm là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự chuyển giao quyền sở hữu căn
hộ chung cư từ bên bán sang bên mua căn hộ chung cư. Bên bán có nghĩa vụ bàn giao
căn hộ chung cư và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và các
giấy tờ có liên quan khác như bảng vẽ thiết kế nhà chung cư, căn hộ chung cư, mặt cắt
của căn hộ chung cư…cho bên mua căn hộ chung cư
7 Hoàng Thế Liên, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, 2009, trang 278
8 Theo khoản 3, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm2009
9 Theo khoản 2, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm2009

12. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 12 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
1.2.2.3. Hợp đồng mua bán căn hộ mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng
của hợp đồng
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối
tượng của hợp đồng, điều kiện để chủ thể được thực hiện giao dịch mua bán căn hộ
chung cư…
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật
dân sự, luật về nhà ở như hợp đồng mua bán nhà ở mà hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư còn chịu sự điều chỉnh của luật về kinh doanh bất động sản
Thứ hai, căn hộ chung cư được giao dịch mua bán có thể là căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai, căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung chung cư đã
có sẵn (khoản 1, Điều 22 Luật Kinh doan bất động sản năm 2006)
Thứ ba, chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư là chủ thể duy nhất được quyền bán
căn hộ chung cư ngay cả khi căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
Thứ tư, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là những chủ
thể được pháp luật Việt Nam cho phép được mua căn hộ chung cư tại Việt Nam với
mục đích để ở nếu thỏa điều kiện pháp lý kèm theo (được phép lưu trú tại Việt Nam,
đầu tư tại Việt Nam, thuộc những đối tượng được pháp luật có quy định) bên cạnh
những chủ thể trong nước được mua và sở hữu căn hộ chung cư
Thứ năm, giao dịch mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại giữa chủ
đầu tư và khách hàng bắt buộc phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động
sản (khoản 2, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006)
1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết bởi chủ đầu tư với khách hàng
được phân thành hai loại hợp đồng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở
xã hội và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại. Sự khác biệt cơ
bản giữa hai loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này là ở đối tượng được mua căn
hộ chung cư
1.2.3.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội
Hợp đồng được ký kết giữa bên bán là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư được
Nhà nước hỗ trợ các chính sách về đất xây dựng, được miễn giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất; giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu
đãi từ các tổ chức, tính dụng, ngân hàng hoặc nguồn ngân sách địa phương…. để đầu

13. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 13 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
tư xây dựng căn hộ chung cư bán cho bên mua thuộc diện: người có công; cán bộ,
công viên chức; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người có thu nhập thấp; các đối
tượng đã hết tiêu chuẩn nhà ở công vụ; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư
nhưng chưa bố trí được nhà ở
1.2.3.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
Hợp đồng được ký kết giữa bên bán cũng là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư,
chủ đầu tư tự bỏ vốn để đầu tư, tạo lập căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu của người
cần nhà ở và theo cơ chế thị trường “thuận mua vừa bán”. Bên mua chỉ cần được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có đủ khả năng về tài chính thì đều được mua căn
hộ chung cư dạng nhà ở thương mại nếu có nhu cầu mua
1.3. Sự cần thiết của quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư
Giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng diễn ra khá
sôi động trong khoảng thời gian gần đây, số lượng căn hộ chung cư được mua bán
ngày càng nhiều bởi nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở của người dân không ngừng
tăng cao. Bên cạnh đó, các giao dịch mua bán căn hộ cũng không tránh khỏi những
tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và khách hàng về các vấn đề như: chủ đầu tư đã
nhận đủ tiền mua căn hộ chung cư nhưng đến thời điểm bàn giao căn hộ thì căn hộ
chung cư vẫn chưa hoàn thành, căn hộ chung cư đã được bàn giao cho người mua
nhưng thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua không được chủ
đầu tư thực hiện, chủ đầu tư tính phần diện tích căn hộ chung cư mà người mua không
sử dụng vào giá bán căn hộ chung cư gây thiệt hại cho người mua, người mua chậm
thanh toán tiền cho chủ đầu tư…Vì vậy, quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động
mua bán căn hộ chung cư là rất cần thiết
1.3.1. Sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhìn
từ góc độ quản lý nhà nước
Để đảm bảo các giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người
mua được thực hiện thuận lợi, hạn chế những tranh chấp phát sinh giữa các bên khi
thực hiện hợp đồng thì cần phải có sự tham gia quản lý của nhà nước thông qua công
cụ pháp luật và để sự vào cuộc của nhà nước mang lại hiệu quả thì các quy pháp luật
được ban hành cần phải rõ ràng, cụ thể về các vấn đề như: điều kiện để các bên được
xác lập, thực hiện hợp đồng; tiến độ thanh toán nếu mua bán căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai; phần thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư của các
chủ sở hữu; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; trách nhiệm làm thủ tục
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…

14. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 14 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
1.3.2. Sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
đối với chủ đầu tư và bên mua
Thứ nhất, chủ đầu tư được hỗ trợ chính sách về thuế, đất để đầu tư dự án căn hộ
chung cư, việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên
mua được đơn giản hóa, tiết kiệm chi phí, chủ đầu tư được quyền bán căn hộ chung cư
hình thành trong tương lai để huy động vốn cho dự án. Bên cạnh đó phải có biện pháp
chế tài đối với chủ đầu tư huy động vốn từ người mua căn hộ chung cư để đầu tư cho
dự án nhưng chủ đầu tư lại sử dụng vốn không đúng mục đích
Thứ hai, người mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội cần được hỗ trợ tiền vay
với lãi suất thấp, các thông tin liên quan đến căn hộ chung cư được bán phải được
chính xác không mập mờ, công khai những khoản chi phí đã được chủ đầu tư đưa vào
để hình thành nên giá bán căn hộ, giao dịch mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở
thương mại không bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản... Ngoài ra, cần có
biện pháp bảo vệ lợi ích của người mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai khi
chủ đầu tư không không thể hoàn thành dự án để bàn giao căn hộ chung cư cho người
mua
Kết luận chương 1
Nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cần thiết phải xây dựng được
khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng đồng thời
cũng cần nắm vững, hiểu rõ về đối tượng được mua bán trong hợp đồng là căn hộ
chung cư với những đặc điểm đặc trưng của loại hình nhà ở này để từ đó có sự vận
dụng các quy định pháp luật phù hợp vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Bên
cạnh đó là sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,
quy định pháp luật càng chặt chẽ thì những tranh chấp phát sinh giữa các bên trong
quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giảm bớt, hạn chế thiệt hại không mong muốn
cho mỗi bên, đồng thời với sự phát triển của quan hệ mua bán căn hộ chung cư trong
thời gian gần đây thì các quy định pháp luật đã được ban hành cũng phải không ngừng
được hoàn thiện những thiếu sót, những hạn chế để theo kịp với sự phát triển đó

15. Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 15 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Mã tài liệu : 600147
Tải đầy đủ luận văn theo 2 cách :
- Link tải dưới bình luận .
- Nhắn tin zalo 0932091562