Bai giang môn giao dich dan su ve nha o (2019).pdf

TÀI LIỆU THAM KHẢO
- BLDS 2015
- Luật nhà ở 2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày
1/7/2015)
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP (Sửa đổi bởi Nghị định
30/2019/NĐ-CP)
- Nghị định 100/2015/NĐ-CP
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
- Bình luận Luật nhà ở 2014 (TS Nguyễn Minh
Oanh)

Vấn đề 1: Quyền sở hữu nhà ở
Vấn đề 2: Quy định chung giao dịch dân sự về nhà ở
Vấn đề 3: Hợp đồng mua bán nhà ở
Vấn đề 4: Hợp đồng tặng cho nhà ở
Vấn đề 5: Hợp đồng thuê nhà ở
Vấn đề 6: Thế chấp, ủy quyền quản lý nhà ở
Vấn đề 7: Nhà ở theo chính sách quản lý Nhà nước và
chính sách cải tạo XHCN trước 01/7/1991

VẤN ĐỀ 1: QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
1. Chủ sở hữu nhà ở và điều kiện để được công nhận
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
2. Công nhận quyền sở hữu nhà ở và nội dung quyền
sở hữu nhà ở
3. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
4. Quyền sở hữu nhà chung cư

1. Chủ sở hữu nhà ở và điều kiện để được
công nhận QSH nhà ở tại Việt Nam
1.1 Tổ chức, hộ gia đình, công dân Việt Nam
1.2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1.3 Tổ chức, cá nhân nước ngoài

1.1 QSH nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước
▪ Điều kiện
▪ Phương thức xác lập QSH nhà ở:
▪ Đầu tư xây dựng;
▪ Mua;
▪ Thuê mua;
▪ Nhận tặng cho;
▪ Nhận thừa kế;
▪ Góp vốn;
▪ Đổi nhà;
▪ Các hình thức khác theo qui định của pháp luật.

1.2 QSH nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài
▪ Điều kiện: phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam
(Khoản 1 Điều 8)
▪ Phương thức xác lập QSH nhà ở: Đối với người VN
định cư ở nước ngoài
▪ Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản;
▪ Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế của
hộ gia đình, cá nhân;
▪ Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép
bán nền => tự tổ chức xây nhà ở.

1.3 QSH nhà ở của tổ chức,
cá nhân nước ngoài
▪ Chủ thể và điều kiện:
▪ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo
dự án (Giấy chứng nhận đầu tư + nhà ở (theo dự án));
▪ Tổ chức nước ngoài (Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ
liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam);
▪ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
▪ Phương thức xác lập QSH nhà ở:
▪ Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án;
▪ Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở
thương mại (hạn chế: khu vực bảo đảm quốc phòng, an
ninh).
▪ Lưu ý: tổ chức, cá nhân NN chỉ được sở hữu Nhà ở (CHCC,
nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư XD NO thương mại

Hạn chế quyền sở hữu nhà ở của tổ
chức, cá nhân nước ngoài (Đ.161)
 Sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà
chung cư.
 Đối với nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà ở liền kề): không quá 250
căn nhà/khu vực số dân tương đương một đơn vị hành chính
cấp phường. Nếu vượt => hưởng giá trị.
 Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân: tối đa không quá 50 năm,
kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn.
 Quá thời hạn sở hữu mà không thực hiện chuyển quyền sở hữu
=> thuộc sở hữu nhà nước.
 Chủ sở hữu được cho thuê nhà ở (phải thông báo cho cơ quản
lý và phải nộp thuế).

2. Công nhận QSH nhà ở và
nội dung QSH nhà ở
2.1 Công nhận QSH nhà ở (Điều 9 Luật Nhà ở)
▪Đáp ứng điều kiện được công nhận QSH nhà ở;
▪Cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở;
▪Các trường hợp đặc biệt:
▪ QSH nhà ở có thời hạn;
▪ Nhà chung cư;
▪ Nhà ở thuê mua;
▪ Nhà ở để cho thuê;
▪ Nhà ở có từ hai tầng trở lên và mỗi tầng có từ hai
căn hộ trở lên.

2.2 Nội dung QSH nhà ở
▪ Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở (Điều
10).
▪ Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
(Điều 11).

3. Giấy chứng nhận QSH nhà ở
▪ “ Giấy trắng ” : trước NĐ 60/1994/NĐ-CP ngày
05/7/1994.
▪ “Sổ đỏ” theo Luật đất đai 1993: Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
▪ “Sổ hồng” theo NĐ 60/1994/NĐ-CP: Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
▪ “Sổ đỏ” theo Luật đất đai 2003: Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

3. Giấy chứng nhận QSH nhà ở (tt)
▪ “Sổ hồng” theo NĐ 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005: Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
▪ “Sổ hồng” theo Luật nhà ở 2005:
▪ Giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở.
▪ Giấy chứng nhận QSH nhà ở.
▪ “Sổ hồng” theo NĐ số 88/NĐ-CP ngày 19/10/2009: Giấy
chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.

3. Giấy chứng nhận QSH nhà ở (tt)

4. QSH nhà chung cư
▪ Phân hạng nhà chung cư: Thông tư số 31/2016 quy
định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung
cư (xem phụ lục 1)
* Quản lý nhà chung cư: Thông tư 02/2016 về quản lý, sử dụng nhà
chung cư; Thông tư 06/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông
tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư

4. QSH nhà chung cư
▪ Phân hạng nhà chung cư: Thông tư số 31/2016 quy
định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung
cư (xem phụ lục 1)
Nhà chung cư được phân thành 03 hạng như sau:
1. Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân
hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải
đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01
ban hành kèm theo Thông tư này.
2. Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân
hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải
đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02
ban hành kèm theo Thông tư này.
3. Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân
hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không
đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 1
và Khoản 2 Điều này.

4.2 Phân định phần sở hữu
trong nhà chung cư
▪ Phần sở hữu riêng: Khoản 1 Điều 100
▪ Phần sở hữu chung: Khoản 2 Điều 100
▪ Chỗ để xe trong nhà chung cư: Khoản 1 Điều 101

5. Thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà ở
▪ Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định
tại khoản 3 Điều 12 LNO và trường hợp thuê mua nhà ở
thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời
điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền
mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác.
▪ Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm
chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn,
bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ
bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

5. Thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà ở
▪ Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây
dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà
ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền
mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại
mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời
điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định
của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
▪ Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về
thừa kế.

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
GIAO DỊCH DÂN SỰ NHÀ Ở
1. Khái niệm và phân loại giao dịch dân sự về nhà ở
2. Các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự về
nhà ở
3. Giao dịch dân sự về nhà ở vô hiệu và xử lý hậu quả
của giao dịch dân sự về nhà ở vô hiệu
4. Thời điểm có hiệu lực của giao dịch về nhà ở và
thời điểm chuyển quyền sở hữu
5. Pháp luật điều chỉnh giao dịch dân sự về nhà ở

1. Khái niệm và phân loại
giao dịch dân sự về nhà ở
1.1 Khái niệm:
▪Khái niệm GDDS: Điều 116 BLDS năm 2015;
▪Khái niệm GDDS về nhà ở: Điều 117 Luật Nhà ở.
1.2 Phân loại:
▪Hợp đồng;
▪Hành vi pháp lý đơn phương

A có 3 người con là B,C,D đều đã thành niên,
không bị mất NLHVDS, không bị hạn chế
NLHVDS, không bị khó khăn trong nhận
thức và làm chủ hành vi. A lập di chúc cho B
hưởng thừa kế căn nhà ở của mình và có nội
dung chỉ được ở không được bán. Sau khi A
chết B xác lập quyền sở hữu và bán cho H.
anh C, D kiện ra Tòa án yêu cầu hợp đồng vô
hiệu. Theo anh chị giải quyết như thế nào.
***Nếu nhà để thờ cúng thì giải quyết như thế
nào

2. Các điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự về nhà ở
2.1 Điều kiện về chủ thể:
▪Điều kiện đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi,
để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý: Khoản 1 Điều 119
▪ Chủ sở hữu;
▪ Người được chủ sở hữu ủy quyền;
▪ Người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc đã nhận
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
▪ Cá nhân: có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
▪ Tổ chức: có tư cách pháp nhân (trừ trường hợp tổ
chức tặng nhà tình nghĩa, tình thương).

2.1 Điều kiện về chủ thể (tt)
▪ Điều kiện đối với bên mua, thuê, thuê mua, nhận
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhận đổi,
nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế
chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý:
▪ Cá nhân trong nước: đủ năng lực hành vi dân sự;
▪ Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài: đủ năng lực hành vi dân sự và phải thuộc đối
tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

2.2 Điều kiện về nội dung
▪ Điều 117
▪ Yêu cầu: không vi phạm điều luật cấm, không trái đạo
đức xã hội.
▪ Các loại điều khoản trong nội dung: cơ bản, thông
thường, tùy nghi.
▪ Điều kiện của nhà ở trong giao dịch: Điều 118
▪ Giấy chứng nhận chủ quyền;
▪ Không có tranh chấp;
▪ Không bị kê biên.
▪ Trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
Khoản 2 Điều 118.

2.3 Điều kiện về sự tự nguyện của
chủ thể tham gia GDDS
Các chủ thể không (bị):
▪ Giả tạo;
▪ Nhầm lẫn;
▪ Đe dọa;
▪ Lừa dối;
▪ Xác lập, thực hiện giao dịch trong trạng thái không
nhận thức, điều khiển được hành vi của mình

2.4 Điều kiện về hình thức
▪ Văn bản không bắt buộc công chứng, chứng thực:
▪ Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình
thương;
▪ Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục
vụ tái định cư;
▪ Tổ chức góp vốn bằng nhà ở;
▪ Cho thuê;
▪ Cho mượn, cho ở nhờ;
▪ Ủy quyền quản lý nhà ở.

2.4. Điều kiện về hình thức (tt)
▪ Văn bản và phải thực hiện công chứng, chứng thực:
▪ Mua bán;
▪ Tặng cho;
▪ Đổi;
▪ Góp vốn;
▪ Thế chấp;
▪ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
▪ Thừa kế nhà ở

3. GDDS về nhà ở vô hiệu và xử lý hậu
quả GDDS về nhà ở vô hiệu
3.1 Giao dịch dân sự vô hiệu:
▪ Thời điểm xác lập
▪ Hậu quả;
▪ Trách nhiệm
3.2 Xử lý hậu quả GDDS vô hiệu:
Lưu ý về xử lý hậu quả khi GDDS vô hiệu vì lý do vi
phạm hình thức:
▪ Điều 129 và Điều 400 Bộ luật Dân sự 2015;
▪ Nghị quyết 01/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003.

4. Thời điểm có hiệu lực của
giao dịch (Đ.122)
▪ Phải thực hiện công chứng, chứng thực:
▪ Mua bán;
▪ Tặng cho;
▪ Đổi;
▪ Góp vốn;
▪ Thế chấp;
▪ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
=> thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: thời điểm công chứng,
chứng thực.

Thời điểm có hiệu lực của giao dịch (tt)
▪ Không bắt buộc phải công chứng, chứng thực:
▪ Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
▪ Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
▪ Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư;
▪ Góp vốn bằng nhà ở mà một bên là tổ chức;
▪ Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
=> Thời điểm có hiệu lực: do các bên thỏa thuận, nếu không
có thỏa thuận: thời điểm ký kết hợp đồng.

• Anh (chị) hãy trả lời đúng hoặc sai và giải thích ngắn
gọn các nhận định sau đây.
1. Tranh chấp về nhà ở được áp dụng luật nhà ở năm 2014 để
giải quyết.
2. Người có năng lực hành vi dân sự thì được tham gia vào
hợp đồng mua bán nhà ở.
3. Chủ sở hữu nhà ở là người có nhà và có giấy chứng nhận
quyền sở hữu về nhà ở.
4. Giao dịch về nhà ở là hợp đồng về nhà ở
5. Giao dịch dân sự về nhà ở phải công chứng, chứng thực

CHƯƠNG 3: HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1. Chủ thể
2. Các điều khoản chủ yếu
3. Hình thức và thủ tục mua bán nhà ở
4. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
5. Đặt cọc mua bán nhà ở

1. Chủ thể trong hợp đồng
mua bán nhà ở
1.1. Bên bán
▪ Chủ sở hữu nhà ở
▪ Người được chủ sở hữu ủy quyền bán hoặc ủy quyền
định đoạt nhà ở
▪ Người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã
nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
▪ Người nhận thế chấp, nhận cầm cố nhà ở được xử lý
nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp
luật
▪ Những người do pháp luật quy định.

1. Chủ thể trong hợp đồng
mua bán nhà ở (tt)
1.2.Bên mua
▪ Cá nhân
▪ Năng lực hành vi dân sự đầy đủ
▪ Khả năng tài chính
▪ Đủ điều kiện để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo quy định của pháp luật
▪ Tổ chức
▪ Có tư cách pháp nhân
▪ Đủ điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

2. Các điều khoản trong hợp đồng
mua bán nhà ở
2.1. Đối tượng
2.2 Giá
2.3. Thời hạn và phương thức thanh toán
2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên
2.5. Các điều khoản khác

2.1 Đối tượng trong hợp đồng
mua bán nhà ở
▪ Điều kiện: Khoản 1 Điều 118
▪ Có giấy chứng nhận (ngoại trừ k2 Điều 118)
▪ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện
về quyền sở hữu
▪ Trong thời hạn sở hữu (quyền sở hữu có thời hạn)
▪ Không bị kê biên để thi hành án
▪ Không thuộc diện có quyết định thu hồi, giải tỏa, phá dỡ

2.1 Đối tượng trong hợp đồng
▪ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung có chủ sở hữu
chung vắng mặt (mất tích): K1 Đ126
▪ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung: Đ126
▪ Mua bán nhà ở đang cho thuê: Đ127
▪ Mua trước nhà ở: Đ128

2.2 Giá trong hợp đồng mua bán nhà ở
▪ Phương thức xác định giá:
▪ Do các bên thỏa thuận.
▪ Áp dụng khung giá do Nhà nước qui định.
▪ Do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các
bên.
▪ Áp dụng hoặc không áp dụng hệ số trượt giá.

2.3 Thời hạn và phương thức
thanh toán
▪ Thời hạn thanh toán
▪ Phương thức thanh toán
▪ Việt Nam đồng
▪ Quy định của pháp luật trong trường hợp các bên thanh
toán bằng:
o Ngoại tệ (Nghiên cứu Điều 13 pháp lệnh số 06/2013)
o Vàng

2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng mua bán
▪ Nghĩa vụ và quyền của bên bán nhà ở: Điều 10, 11 LNO
2014

2.5 Các điều khoản khác
▪ Thời gian giao nhận nhà ở
▪ Thời gian bảo hành nhà ở
▪ Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng
▪ Cam kết chung của các bên

3. Hình thức và thủ tục của hợp đồng
mua bán nhà ở
3.1 Hình thức:
▪ Điều 443 BLDS 1995:
▪ Phải lập thành văn bản;
▪ Có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng
thực của UBND cấp có thẩm quyền.
▪ Điều 450 BLDS 2005:
▪ Phải lập thành văn bản;
▪ Có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp
luật có qui định khác.

3. Hình thức và thủ tục của hợp đồng
▪ Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014
▪ Mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương
mại: văn bản + công chứng/chứng thực
▪ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở
phục vụ tái định cư: văn bản (không bắt buộc phải công
chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu)
▪ Ngoai lệ: Điều 129 BLDS 2015

3.2. Thủ tục mua bán nhà ở thuộc
quyền sở hữu cá nhân
▪ Bên bán đưa ra lời đề nghị giao kết hợp đồng, bên mua xem
xét lời đề nghị. Hai bên tiến hành thương lượng, thỏa thuận
về nội dung hợp đồng.
▪ Đặt cọc.
▪ Chuẩn bị hồ sơ mua bán nhà.
▪ Nộp hồ sơ tại phòng công chứng/ UBND.
▪ Chứng nhận, chứng thực hợp đồng.

quyền sở hữu cá nhân (tt)
▪ Thanh tóan tiền mua bán nhà theo thỏa thuận.
▪ Thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
▪ Thuế thu nhập cá nhân.
▪ Lệ phí trước bạ.
▪ Đăng bộ, hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu.
▪ Giao nhận nhà, các giấy tờ có liên quan và thực hiện các
nghĩa vụ khác (nếu còn).

quyền sở hữu cá nhân (tt)
Lệ phí trước bạ:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày
17/6/2011 về lệ phí trước bạ, nhà, đất là một trong các đối tượng
chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định này,
lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng

4. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán
nhà ở và thời điểm chuyển QSH
4.1. Thời điểm có hiệu lực (Điều 122)
▪ Hợp đồng phải thực hiện công chứng chứng thực: thời
điểm công chứng, chứng thực hợp đồng
▪ Hợp đồng không bắt buộc phải công chứng chứng thực
▪ Do các bên thỏa thuận
▪ Nếu không có thỏa thuận: thời điểm ký kết hợp đồng

4. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua
bán nhà ở và thời điểm chuyển QSH (tt)
4.2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu (Điều 12)
▪ Đã thanh toán đủ tiền và đã nhận bàn giao nhà (trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác)
▪ Trường hợp góp vốn: bên nhận góp vốn bàn giao nhà
ở
▪ Trường hợp mua, bán nhà ở theo dự án
▪ Bên mua nhận bàn giao nhà ở
▪ Hoặc từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua
nhà

5.Đặt cọc mua bán nhà ở
5.1. Chức năng đặt cọc
▪ Chức năng đảm bảo
▪ Giao kết
▪ Thực hiện
▪ Giao kết và thực hiện
▪ Chức năng thanh toán

5. Đặt cọc mua bán nhà ở (tt)
5.2. Hình thức và nội dung hợp đồng đặt cọc
▪ Hình thức đặt cọc: Điều 328
▪ Nội dung hợp đồng đặt cọc:
▪ Thông tin về chủ thể
▪ Đối tượng
▪ Mục đích đặt cọc
▪ Xử lý tài sản đặt cọc
▪ Cam kết của các bên

5.Đặt cọc mua bán nhà ở (tt)
5.3. Xử lý tài sản trong hợp đồng đặt cọc
▪ Khoản 2 Điều 328
▪ NQ 01/NQ-HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003
▪ Xử lý:
▪ Đặt cọc đảm bảo giao kết hợp đồng
▪ Đặt cọc đảm bảo thực hiện hợp đồng
▪ Đặt cọc đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng
▪ Trường hợp do yếu tố khách quan hoặc sự kiện bất
khả kháng
▪ Trường hợp cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đều
có lỗi

Hãy giải quyết tình huống theo các câu hỏi sau:
a. Đối với hợp đồng đặt cọc:
- Nếu đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng?
- Nếu đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng?
- Nếu đặt cọc vừa đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng?
b. Đối với hợp đồng mua bán nhà
- Nếu hợp đồng mua bán nhà được công chứng, nhưng
bên bán chưa giao nhà và bên mua chưa trả tiền
- HĐ mua bán nhà đã CC và các bên đã giao nhà, trả tiền

* Các biện pháp TNDS áp dụng cho hợp
đồng mua bán nhà
1. Huỷ bỏ hợp đồng (Điều 423 đến điều 427 BLDS)
2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng (Điều 428 BLDS)
3. Phạt vi phạm hợp đồng (Điều 418 BLDS)
4. Bồi thường thiệt hại (Điều 419 BLDS)

6.1 Mua bán nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước (tt)
6.1.2 Đối tượng và điều kiện được quyền mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước: Điều 82
▪ Mua nhà ở tái định cư: thuộc diện bị thu hồi đất, giải tỏa
nhà ở và chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội.
▪ Mua nhà ở cũ: đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu
mua nhà ở này.

6.1 Mua bán nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước (tt)
6.1.3. Các quy định mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
▪ Đảm bảo công khai, minh bạch
▪ Nhà ở cũ không có khiếu kiện, tranh chấp về quyền sử
dụng
▪ Thuộc diện được bán theo quy định của pháp luật
6.1.4. Xử lý vi phạm: Điều 84
▪ Thu hồi nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà nước

CHƯƠNG 4: HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ Ở
1. Chủ thể của hợp đồng tặng cho nhà ở
3. Hình thức, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho
nhà ở và thời điểm chuyển quyền sở hữu

1. Chủ thể của hợp đồng tặng cho nhà ở
1.1 Bên tặng cho
▪ Cá nhân: chủ sở hữu (người được chủ sở hữu ủy quyền
tặng cho) và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
▪ Tổ chức: chủ sở hữu
1.2 Bên nhận tặng cho
▪ Cá nhân là người Việt Nam: có đủ năng lực hành vi dân
sự
▪ Cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài
▪ Có đủ năng lực hành vi dân sự
▪ Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở

2.1. Đối tượng
▪ Điều kiện đối với nhà ở trong hợp đồng tặng cho nhà
ở: khoản 1 Điều 118
▪ Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung: Điều 137
▪ Tặng cho nhà ở đang cho thuê: Điều 138

2. Các điều khoản chủ yếu (tt)
2.2. Hợp đồng tặng cho nhà ở có điều kiện kèm theo
(hợp đồng có điều kiện)
▪ Điều kiện
▪ Xảy ra trong tương lai
▪ Có tính khả thi
▪ Không trái pháp luật
▪ Không trái đạo đức xã hội
▪ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
▪ Trường hợp thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho
▪ Trường hợp thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho

3. Hình thức, thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng tặng cho nhà ở và thời điểm
chuyển quyền sở hữu
3.1. Hình thức hợp đồng tặng cho nhà ở
▪ Văn bản và phải thực hiện công chứng chứng thực hợp đồng
▪ Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương: văn bản
3.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: Điều 122
▪ Thời điểm công chứng chứng thực
▪ Thời điểm do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận
thì đó là thời điểm ký kết hợp đồng.
3.3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: khoản 2 Điều 12.
Bên nhận tặng cho nhận bàn giao nhà từ bên tặng cho.

1. Mọi thỏa thuận hợp pháp của các bên liên quan đến nhà
ở là giao dịch dân sự về nhà ở.
2 – Khi một bên chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở vi
phạm nghĩa vụ thì phải bồi thường cho bên bị vi phạm.
3 – Khi bên thuê nhà ở vi phạm một trong những nghĩa vụ
của mình thì bên cho thuê có quyền đơn phương hủy bỏ
hợp đồng.
4 – Hợp đồng về nhà ở bị lừa dối thì đương nhiên vô hiệu

a. Hợp đồng tặng cho nhà ở được xác lập bằng “ giấy
tay” sẽ bị Toà án tuyên vô hiệu khi bên tặng cho có yêu
cầu
b. Bên thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán nhà ở
xã hội cho đơn vị quản lý nhà đó hoặc cho đối tượng
thuộc diện được mua nhà ở xã hội
c. Tổ chức, cá nhân nước ngoài khi được quyền sở hữu
nhà tại Việt Nam thì chỉ được dùng vào mục đích để ở

CHƯƠNG 5: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
1. Những quy định chung về hợp đồng thuê nhà ở
2. Hợp đồng thuê nhà ở trong các trường hợp đặc biệt
3. Hợp đồng thuê nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991

1. Những quy định chung về hợp đồng
thuê nhà ở
1.1. Chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở
1.2. Các điều khoản chủ yếu của hợp đồng thuê nhà ở
1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê
nhà ở
1.4. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
1.5. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1.1.1 Bên cho thuê nhà ở
▪ Cá nhân:
▪ Chủ sở hữu nhà ở
▪ Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
▪ Các điều kiện khác do pháp luật quy định (đăng ký
kinh doanh, Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh
doanh: cho người nước ngoài thuê nhà…)
▪ Tổ chức:
▪ Phải có tư cách pháp nhân
▪ Năng lực pháp luật dân sự của tổ chức

1.1.2. Bên thuê
▪ Cá nhân trong nước: đủ năng lực hành vi dân sự
▪ Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
đủ năng lực hành vi dân sự
▪ Tổ chức: tư cách pháp nhân

1.2 Các điều khoản chủ yếu
1.2.1. Đối tượng
▪ Điều kiện: khoản 1 và khoản 3 Điều 118
▪ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu
kiện về quyền sở hữu
▪ Đang trong thời hạn sở hữu
▪ Không bị kê biên
▪ Không thuộc diện có quyết định thu hồi, giải tỏa, phá
dỡ
▪ Bảo đảm chất lượng, an toàn, có đầy đủ hệ thống
điện, cấp thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường
▪ Thuê nhà ở thuộc sở hữu chung: Điều 130

1.2 Các điều khoản chủ yếu (tt)
1.2.2 Giá thuê: Điều 129
▪ Phương thức xác định giá thuê nhà ở
▪ Nhà nước quy định
▪ Thay đổi giá thuê nhà ở: khi chưa hết hạn hợp đồng
nếu đáp ứng các điều kiện
▪ Bên cho thuê thực hiện việc cải tạo nhà ở
▪ Bên thuê đồng ý

1.2 Các điều khoản chủ yếu (tt)
1.2.3 Thời hạn thuê: Điều 131
▪ Trường hợp các bên có thỏa thuận về thời hạn thuê: hợp
đồng thuê chấm dứt khi hết thời hạn thuê
▪ Trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thuê:
hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê
nhà ở thông báo

1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên
▪ Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở: Điều 493, Điều
494 BLDS năm 2005
▪ Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở: Điều 495, Điều 496
BLDS năm 2005
▪ Đặc quyền của bên thuê nhà ở: Điều 133

1.4. Hình thức và thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng thuê nhà ở: Điều 122
▪ Văn bản
▪ Không bắt buộc phải công chứng chứng thực trừ trường
hợp các bên có nhu cầu
▪ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
▪ Nếu các bên không thỏa thuận: thời điểm ký kết hợp đồng

1.5. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
▪ Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở: Điều 131
▪ Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:
Điều 132

2. Hợp đồng thuê nhà ở trong các
trường hợp đặc biệt
2.1. Thuê nhà ở xã hội (Nghị định 100/2015 về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội)
2.2. Thuê mua nhà ở xã hội
2.3. Thuê nhà ở công vụ

2.1 Thuê nhà ở xã hội
2.1.1 Khái niệm nhà ở xã hội: là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà
nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về
nhà ở theo quy định của pháp luật.
▪ Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
Điều 49 và 50
▪ Điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội: Điều
51
▪ Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng chỉ được thuê một
nhà ở xã hội

2.1 Thuê nhà ở xã hội (tt)
2.1.2 Các điều khoản chủ yếu
▪ Xác định giá thuê nhà ở xã hội
▪ Do Nhà nước đầu tư bằng vốn ngân sách: Điều 60
▪ Không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng: Điều 61
▪ Thời hạn của hợp đồng thuê (khoản 2 Điều 62): tối
thiểu là 5 năm
▪ Xử lý khi bên thuê vi phạm hợp đồng thuê nhà ở xã
hội: khoản 3 và khoản 6 Điều 62

2.2 Thuê mua nhà ở xã hội
2.2.1 Khái niệm: Điều 3, điểm 17
2.2.2 Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã
hội: Điều 49, 50, 51
2.2.3 Hình thức và thủ tục thuê mua nhà ở xã hội
▪ Hình thức: văn bản, không bắt buộc phải công chứng,
chứng thực hợp đồng
▪ Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội được ký kết giữa:
▪ Chủ đầu tư và bên thuê mua (tổ chức, cá nhân đầu
tư)
▪ Cơ quan quản lý Nhà nước và bên thuê mua

2.2 Thuê mua nhà ở xã hội (tt)
2.2.4 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở: Điều
135
▪ Không được bán, cho thuê lại, cho mượn trong thời
gian thuê mua
▪ Nếu không còn nhu cầu thuê mua thì chấm dứt hợp
đồng và phải trả lại nhà
▪ Không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5
năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua
▪ Nếu có nhu cầu bán: bán cho đơn vị quản lý hoặc đối
tượng thuộc diện thuê mua
▪ Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân
▪ Trường hợp bên thuê mua nhà ở chết

2.2.5 Chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở
xã hội cho thuê mua: Điều 136

A thoả thuận thuê mua căn nhà xã hội thuộc dự án
chung cư nhà ở xã hội của công ty B, với giá 900
triệu đồng, thời hạn thanh toán là 10 năm, kể từ
tháng 10/2013. Vào lúc A mua nhà, có C (là người
chung sống như vợ chồng với A từ năm 2009 nhưng
không đăng ký kết hôn) và bà D (là mẹ C) cùng
chung sống. Hiện A có 2 người con là M và n (là con
riêng với vợ cũ), nhưng cả M và N đều đã thành niên
và có gia đình riêng. Tháng 10/2016, A chết, giữa C
và các con của A xảy ra tranh chấp.
Giải quyết tình huống

Ông A ký hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội của công ty
kinh doanh và phát triển nhà quận X, với số tiền là
800 triệu đồng, thời hạn thanh toán là 6 năm. Sau
khi vừa hết hạn thanh toán và A đã trả đủ tiền thuê
mua cho công ty X, chưa được cấp GCNQSH nhưng
ông A đã ký hợp đồng bằng giấy tay bán căn nhà nói
trên cho B với gia 1,2 tỷ dồng. Ông B thanh toán đủ
tiền và dọn đến ở. Sau đó, công ty X đã tuyên bố
huỷ bỏ hợp đồng giữa A và B, thu hồi n
hà, không trả lại tiền ông A đã thanh toán.
a. Cách xử lý của công ty X có phù hợp không?
b. Hợp đồng mua bán nhà giữa A và B cần đáp ứng
điều kiện gì để được công nhận

2.3. Hợp đồng thuê nhà ở công vụ
2.3.1. Khái niệm: Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng
để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà ở công
vụ theo quy định của pháp luật thuê trong thời gian
đảm nhận chức vụ, công tác
2.3.2. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công
vụ: Điều 32
2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà công vụ:
Điều 34

3. Hợp đồng thuê nhà ở thuộc QSH cá
nhân được xác lập trước ngày 1/7/1991
3.1. Không có yếu tố nước ngoài: Nghị quyết 58/1998/NQ-
UBTVQH10 ngày 24/8/1998
3.2. Một hoặc các bên là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài tham gia: Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH 11
ngày 27/7/2006

CHƯƠNG 6: Hợp đồng thế chấp và
hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở
1. Hợp đồng thế chấp nhà ở
1.1 Khái niệm và đặc điểm
▪ Là việc một bên (bên thế chấp) dùng nhà ở thuộc QSH
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với
bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao nhà ở
đó cho bên nhận thế chấp.
▪ Đặc điểm:
▪ Là biện pháp bảo đảm (hợp đồng phụ);
▪ Không chuyển giao nhà ở
(Điều 300 đến Điều 308 BLDS 2015, Điều 317 đến 327
BLDS 2015; Điều 144 đến Điều 149 LNO 2014)

1. Hợp đồng thế chấp nhà ở
1.2 Chủ thể hợp đồng thế chấp nhà ở: Điều 144
▪ Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức: thế chấp tại tổ chức tín dụng
đang hoạt động tại Việt Nam;
▪ Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân: thế chấp tại:
▪ Tổ chức tín dụng;
▪ Tổ chức kinh tế;
▪ Cá nhân.

1. Hợp đồng thế chấp nhà ở (tt)
1.3 Nội dung và hình thức hợp đồng thế chấp nhà ở:
1.3.1 Nội dung:
▪ Đối tượng:
▪ Điều kiện nhà ở thế chấp: K1 Đ118;
▪ Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung: Điều 145;
▪ Thế chấp nhà ở đang cho thuê: Điều 146.
▪ Thời hạn thế chấp:
▪ Phạm vi thế chấp:
▪ Quyền và nghĩa vụ của các bên:
1.3.2 Hình thức: Điều 122: Văn bản + chứng nhận/chứng
thực

1. Hợp đồng thế chấp nhà ở (tt)
1.4 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
1.4.1 Chủ thể và điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai:
▪ Bên thế chấp:
▪ Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở trên thửa đất hợp pháp
của mình (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép
xây dựng);
▪ Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai
(hợp đồng mua bán nhà, văn bản chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà).
▪ Bên nhận thế chấp: Tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt
Nam.
1.4.2 Xử lý nhà ở thế chấp: Điều 149

2. Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở
2.1 Khái niệm:
▪ Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó chủ sở hữu nhà ở
ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử
dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền;
▪ Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà
ở có sẵn.

2. Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (tt)
2.2 Nội dung hợp đồng ủy quyền :
▪ Phạm vi ủy quyền
▪ Thời hạn ủy quyền: Khoản 2 Điều 155
▪ Chi phí quản lý
2.3 Hình thức: Khoản 2 Điều 122
▪ Văn bản (không bắt buộc công chứng, chứng thực)
2.4 Chấm dứt hợp đồng ủy quyền: Điều 157
2.5 Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy
quyền: Điều 158

Vấn đề 7: Đường lối giải quyết vấn đề nhà ở
được thực hiện theo chính sách quản lý
nhà nước và chính sách cải tạo XHCN
trước 01/7/1991

1. Một số chính sách QLNN và chính
sách cải tạo XHCN về nhà ở trước
01/7/1991
1.1 Miền Bắc:
1.1.1 Cơ sở pháp lý:
▪ Nghị định 19-CP ngày 29/6/1960.
▪ Nghị định 24 ngày 13/02/1961.
1.1.2 Nội dung:
▪ Đối với nhà cho thuê: Nhà nước quản lý toàn bộ nhà cho
thuê ở các thành phố và thị xã của những chủ nhà:
▪ Tư sản, phú nông.
▪ Địa chủ.
▪ Chủ nhà có nhà cho thuê diện tích trên 120m2
▪ Đối với nhà vắng chủ: tất cả tư nhân quản lý nhà vắng chủ
đều phải giao nhà cho Nhà nước quản lý.

1.2 Miền Nam
1.2.1 Cơ sở pháp lý:
▪ Quyết định số 111-CP ngày 14/4/1977.
▪ Quyết định số 305-CP ngày 17/11/1977.
1.2.2 Nội dung
▪ Đối với nhà cho thuê:
▪ Nhà nước quốc hữu hóa toàn bộ nhà cho thuê của:
o Tư sản mại bản.
o Địa chủ.
o Tư sản gian thương lớn.
o Những người phạm tội nặng về chính trị, kinh tế.
o Các tổ chức phản động.
▪ Nhà nước trực tiếp quản lý nhà cho thuê của:
o Cá nhân có diện tích trên 150m2
o Công ty, đoàn hội, tôn giáo.
o Biệt thự cho thuê.

1.2 Miền Nam (tt)
▪ Đối với nhà vắng chủ:
▪ Nhà nước quản lý tất cả nhà đất và tài sản vắng chủ của
người Việt Nam và ngoại kiều.
▪ Tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước xem xét để trả lại
nhà.
▪ Nhà đất của các đoàn hội tôn giáo:
▪ Nhà nước bảo hộ mọi nhà thờ, chùa chiền… được thực
sự và thuần túy dùng vào việc thờ cúng, hành đạo.
▪ Nhà nước tịch thu toàn bộ nhà đất của các đoàn, hội, tổ
chức không được Nhà nước thừa nhận và cho phép hoạt
động.
▪ Những nhà đất còn bỏ trống hoặc dùng vào mục đích
không phải thờ cúng, hành đạo thì Nhà nước vận động,
thuyết phục giáo dân giao cho Nhà nước dùng vào mục
đích chung.

1.2 Miền Nam (tt)
▪ Nhà đất của các tổ chức và cá nhân thuộc bộ máy cai trị
của ngụy quân, ngụy quyền và đảng phái phản động: Nhà
nước trực tiếp quản lý nhà của các đối tượng sau đây:
▪ Sĩ quan quân đội Mỹ, ngụy từ cấp thiếu tá trở lên.
▪ Sĩ quan cảnh sát Mỹ, ngụy từ cấp trung úy trở lên.
▪ Những người làm việc trong bộ máy cai trị của chính
quyền Mỹ, ngụy giữ chức vụ từ chủ sự phòng trở lên ở
cơ quan trung ương, từ ty phó quận phó trở lên ở cơ
quan địa phương.
▪ Các phần tử ác ôn, mật vụ, tình báo, chiêu hồi…
▪ Những người tham gia các tổ chức đảng phái phản
động giữ chức vụ lãnh đạo từ cấp huyện trở lên.

2. Đường lối giải quyết
2.1 Quyết định 297-CP ngày 02/10/1991:
▪ Toàn bộ nhà ở đã có hoặc chưa có quyết định quản lý của
UBND cấp có thẩm quyền nhưng đã bố trí sử dụng thì từ
01/7/1991 thuộc sở hữu Nhà nước.
▪ Đối với nhà ở tuy thuộc diện cải tạo nhưng đến 01/7/1991
Nhà nước không tiến hành các thủ tục quản lý và thực tế
Nhà nước không bố trí sử dụng thì Nhà nước công nhận
quyền sở hữu của chủ nhà.

Bai giang môn giao dich dan su ve nha o (2019).pdf

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Bai giang môn giao dich dan su ve nha o (2019).pdf

Similar to Bai giang môn giao dich dan su ve nha o (2019).pdf (20)

Bai giang môn giao dich dan su ve nha o (2019).pdf