巢運：2016-2020住宅改革相關法案倡議構想

1. 居住改革法案
倡議構想
2016-2020
105年5月
巢運、社會住宅推動聯盟
都市改革組織、崔媽媽基金會

2. 1989 無殼蝸牛 → 2014 巢運

3. 緣起說明
1. 台灣居住問題仍嚴重，高房價、租屋
黑市、社宅不足等結構性問題尚待突
破(如右)
2. 延續過往幾年住宅議題的累積(實價登
錄、社會住宅、住宅法、房地合一稅
等)，將持續對新政府住宅政策監督與
倡議。
3. 希望於未來四年，結合認同居住改革
理念的立委委員辦公室，建立長期合
作關係。
想租的人→租屋黑市
買不起也租不到→社宅不足
想買的人→高房價

4. 購屋市場
84.01%
社會住宅
0.08%
租屋市場
8.41%
租不到
(幾乎沒有)
租不起
(黑市不健全)
淪為炒作商品，造
成一般家庭購屋負
擔過於沉重
買不起
(高房價)
租屋無法成為一個
合理、有尊嚴的選
擇；房東90%以上
未納稅
社經弱勢居住權
缺乏基本保障
註：社會住宅推動聯盟整理，此圖僅為示意圖，購屋市場資料來源為「103年度家庭收支調查報告」；社會住宅比例為社會
住宅占整體戶數比例。
台灣居住問題指認

5. 改革理念與策略方向
1. 改革理念：
提供國民具保障且可負擔的多元選擇
2. 策略方向：
1) 落實弱勢居住照顧：廣建社會住宅，轉用市場空屋
2) 引導租屋市場發展：租稅引導發展，制訂租賃專法
3) 健全住宅市場機制：完善資訊揭露，建構合理稅制
買和租只是個人
選擇，保障且可
負擔才是根本
健全市場為主，
政府資源為輔
針對社宅、租屋與住宅市場分析問題並提出策略！

6. Q1:社會住宅存量不足
1. 核心問題：社宅存量過少、大量空屋閒置
2. 推動策略：建構可行、可持續的推動機制
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0
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25
30
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35
Austria
Sweden
Korea
UK
Finland
France
Belgium
Norway
Netherland
s
Germany
Switzerland
Denmark
Spain
Italy
Japan
Ireland
US
Portugal
Greece
10自有率
社
會
住
宅
<Group 1>
<Group 2>
<Group 3>
Hong Kong
Taiwan
(0.08%)
約7,000戶
Source：金秀顯(2013)，韓國的公共
租賃住宅政策與老舊住宅再開發，亞
洲地區住宅研討會簡報。
雖承諾八年二十
萬戶，但仍須健
全機制

7. 廣建社會住宅
面相 方案 修正法令 修改方向
興建
方式
健全機制 住宅法  提高弱勢保障比例
 完備興辦機制(基金、機構、土地)
開發
回饋
多元取得 都市計畫法系
(相關)
 配合都市開發取得用地
 強化優先性，實體與代金兼備
 都市更新/公辦都更取得
轉用
空屋
包租包管 住宅法  為社會住宅興辦方式之一
 降低風險、穩定利潤(房東、業者、
租戶)
其他
配套
租稅減免 住宅法or
土地稅法、房屋
稅條例
 給予社會住宅土地稅、房屋稅適用
自用最低稅率，降低興辦營運成本。
營業稅法  營業稅將轉價為租金，應與以免徵。
可負擔租金 住宅法  依負擔能力分及收費（補貼）
因應新政府及各地方政府承諾，應
列為最優先推動議程

8. Q2：租屋市場形同黑市
1. 核心問題：
a. 規模過小（國外1/3~1/4）
b. 產業弱化（以個人房東為主）
c. 法制不足（權責、糾紛、逃漏稅..)
2. 推動策略：
a. 短期：以租稅引導市場發展（空屋釋出、產
業投入）
b. 中期：訂定租賃專法（權利義務、糾紛調處、
品質安全、產業管理…)
權利義務未明
市場地下化難以掌握
讓租屋成為合理、有保障的居住選擇！

9. 引導租屋市場發展
面相 方案 修正法令 修改方向
擴大
市場
租稅誘因 土地稅、房屋稅條例  住宅出租使用給予租稅優惠
 第三屋以上租稅加重
所得稅法  租賃所得分離課稅（方向待研議）
強化查緝 無  加強查緝與增列房客舉報機制
培力
產業
包租產業 住宅法&
加值及非加值型營業稅法
 營運費用補貼
 保險機制介入
 免營業稅
整體產業 租賃專法  融資
 稅賦抵減（方向待研議）
權責
義務
規範管理 租賃專法  租賃定型化契約
 明確規範並保障雙方權益
 糾紛調處仲裁機制
應列為短中期推動議程，
橘字為建議短期推動

10. Q3:市場嚴重扭曲
1. 核心問題：
a. 市場資訊不足
b. 居住品質安全問題
c. 租稅不公扭曲資源配置
2. 解決策略：
a. 短、中期：健全市場資訊、規範
品質安全
b. 中、長期：不動產租稅改革（持
有稅）
72.46%
18.60%
5.32%
1.83%
0.77%
8.94%
1棟
2棟
3棟
4棟
5棟
6棟
7棟
8棟
9棟
10棟以上
截至2014/5，個人持有3棟以上
房屋之人數約有66.2萬餘人
資訊透明、完整履歷、
租稅公平才是正常市場
的解方！

11. 健全住宅市場機制
面相 方案 修正法令 修正方向
完善
資訊
價格
資訊
實價登錄三法  預售屋與農地納入
 詳實揭露資訊，強化查核
消保法  強化不實交易與廣告查核
風險
資訊
不動產說明書  增列住宅安全與環境風險相關事項
住宅法  公布環境風險資訊
安全
品質
新建
規範
建築法  新建住宅落實工程管理
住宅法  住宅性能指標評估，建築履歷書
建物
管理
住宅法  建物移轉交付建築履歷書
 高風險集合住宅強制檢查與公告
公寓大廈管理條例  強化集合住宅管委會健檢維護責任
問題
改善
住宅法  不符居住水準之調查與改善計畫
 安全疑慮房屋修繕補助
都市更新條例  公辦都更介入
合理
稅制
估價
回歸
專業
土地稅法
平均地權條例
＆房屋稅條例、
 回歸估價專業，排除民代介入
 縮短公告地價公告期程（每年公布）
租稅
公平
 稅基稅率配套改革(實價課稅、自用輕稅、合
理漸進)
 強化地方政府財政努力
分短、中、長期推動，短期為橘字

12. 居住改革推動期程構想(四年)
1. 短期(2016)：與立委合作公聽會並提擬修法版本
a. 住宅法修法：民間版已完成 (請見下頁)，與立委辦公室召開數場公聽會
凝聚各界共識，下會期提案。
b. 租屋租稅：已提擬具體構想（以租稅機制引導市場發展），與立委辦公
室召開公聽會凝聚共識，正式提案。
2. 中、長期(2016-19)：與立委合作修法工作小組定期討論
a. 租賃專法：不同面向(市場、業者、權益)等進行研商
b. 資訊揭露：實價登錄修法、不動產說明書制度
c. 居住安全品質：都市更新條例、公寓大廈管理條例
d. 稅制改革：土地稅法、房屋稅條例、平均地權條例

13. 近期倡議重點─住宅法
廣建社會
住宅
健全租屋體系
正常市場
交易
1. 健全機制(土地、
基金、法人)
2. 弱勢優先、可負
擔租金
3. 其他配套(租稅
減免)
1. 短期內以包租代
管擴大市場與引
導業者發展
1. 居住品質(最低
水準清查、輔導)
2. 居住安全(強制
檢查、公告)
3. 居住資訊(建構
完整資訊)
4. 交易異常調節
可針對民間版內容另行舉辦工作坊討論

14. 感謝聆聽 歡迎指教
期望未來共同合作
社會住宅推動聯盟 02-2363-6346 socialhousing.tw@gmail.com
都市改革組織 02-2365-6515 ours@ours.org.tw