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臺灣住宅政策倡議經驗與省思
- 7. 核心策略 1. 從社宅開始 • 先不挑戰既得利益者，阻礙 較小 • 簡單易懂、召喚群眾 2. 累積成果、推進新議題 社宅 租屋 購屋 結合選舉議程 1. 呼應中央or地方選舉時程， 設定議題目標。 2. 讓議題成為公共焦點，形成 選舉競爭壓力。 倡議推動策略
- 8. 拜會馬總統要求推動社會住宅 催生社會住宅 遊說在野黨提出主張形成壓力 形成政策開始辦理 2010 2012 2014 2016 2018 2020 地方選舉
- 9. 催生法制改革（奢侈稅、住宅法、實價登錄） 結合不同團體(住宅、社福、稅制)，藉公聽會、記者會等造勢施壓 2010 2012 2014 2016 2018 2020 中央選舉
- 10. 台北市 8年50,000戶 新北市 4年7,000戶 桃園市 8年20,000戶 台中市 8年10,000戶 社會住宅興辦承諾 發起巢運，於2014.10.04號召民眾夜宿抗議 2010 2012 2014 2016 2018 2020 地方選舉
- 11. 1. 團體串聯推動房產稅制改革 (自1990以來首次成功推動) 2. DPP提出居住政策，20萬戶社會 住宅、制定租屋專法、改革持有稅 制 至行政院要求推動房地合一稅 總統當選人承諾住宅三大政策 房地合一稅 住宅政策承諾 2010 2012 2014 2016 2018 2020 中央選舉
- 12. 1. 拜訪六都主要參選人，延續並精進 社宅政策，盤點住宅補貼資源。 2. 為20年總統大選倡議暖身 社宅延續 可負擔住宅政策 拜會六都市長候選人交流住宅政策 召開記者會公布各候選人承諾結果 2010 2012 2014 2016 2018 2020 地方選舉
- 13. 2010 2012 2014 2016 2018 2020 中央選舉 實價登錄2.0 囤房稅 2020青年安居政策論壇 2021天龍房屋 實價登錄2.0 1. 實價登錄2.0延宕，至2020.12方 通過。 2. 拒絕囤房稅（無囤房問題）
- 14. 經驗回顧
- 15. 1. 制度導向：設定制度變革為目標重點（目標定位） 2. 漸進式節奏：藉由問題釐清、情勢判斷、設定議程、 持續倡議等順序逐步推進。 3. 提出方案：不能只是反對什麼，而要提出解決方案 （研究＋論述）。 4. 不完美主義：揚棄非0與100的二元立場，局部妥協， 先求有再求好(ex：住宅法、實價登錄、租賃專法) 策略面定位
- 17. 階段性成果(2011-2020) 1. 住宅問題「公共化」 • 住宅政策成為必須要積極回應的政治議程。 2. 社會住宅興辦 • 中央、地方政府承諾興辦（八年興辦二十萬戶) • 《住宅法》：立法（2011）及修法（2016、2021），賦予 社會住宅推動對應法令機制。 • 成立住宅法人（國家住都中心） • 可負擔原則基準（租金補貼、社宅租金） • 配套創新機制（青創回饋、NGO承租社宅）
- 18. 3. 法令制度建立 • 「不動產實價登錄」：立法（2011）及修法（2020)，健全房 屋市場資訊。 • 「房地合一稅」：修法（2015）及修法（2021)，抑制房產短 期投機。 • 《租賃住宅市場發展及管理條例》： 立法（2017），將租屋納 入規範。 Next → 「囤房稅」、「租屋登錄」努力中… 階段性成果(2011-2020)
- 19. 一些反省
- 23. 租屋黑市依舊！ • 租屋品質 • 租屋安全 • 租屋糾紛 租屋產業 • 租屋歧視 • 租金補貼
- 24. 高房價下的囤房空屋怪象……
- 28. 就無自宅的30户，三分之一為社經極 端弱勢，早已放棄擁屋期望；其它三 分之二則從有望擁宅變為絕望者，最 為憤怒。 就自有一宅的60戶，紙面上財富增加 但難利用，因為仍然要住在其中。若 想換屋或購第二屋，則因漲價後更為 不易。(屬自住稅率、非短期交易） 就擁有二宅或更多的10户，顯然為高 房價財富增值受益者。（反持有稅、 利得稅改革） 有自宅 （70%） 無自宅 思考：家戶房產持有結構
- 29. Q：70%擁房，為何高房價是民怨之首？ • 無屋低收入戶（10%）？因為購屋從非選項（反正都買不起） • 無屋一般/青年家戶 (20%)：購屋夢碎 • 有一屋家戶（60%）：換房/第二房更加困難；對房價下跌的資 產縮水恐懼（虛擬） • 有多屋家戶(10%)：高房價真正受益者，何怨之有 ★多數一屋者(60%)抱怨漲、恐懼跌，此為最矛盾之所在 ，也是住宅政策改革侷限之關鍵。 矛盾的高房價民怨
- 30. Q：居住正義為何知難行易？ • 政治集團（Power Bloc）：在地方派系、地產建商、資本家的金 權體系下，改革的意圖不可信。前階段是在政黨競爭的隙縫中突 破，但形勢難測….. • 社會動員：多屋者（既得利益）強烈不支持；一屋者或猶豫疑慮、 或缺乏動力；他們佔了70％以上，體現在住宅政策的推進難度 缺乏足夠的社會改革基礎 此一事實，反映在住宅政策的推進難度： • 社宅易支持少反對； • 租屋改革有支持也有反對（房東） • 購屋改革恐引發大量反對（擁屋者）。
- 33. • 80後世代，住宅消費面對 的卻是高房價、經濟放緩 與薪資停滯，想如同其父 母輩（ 50-60s）那般取得 住宅儲蓄增值入場卷門檻 大幅提昇。 • 年輕世代想擁屋，關鍵是 要有個好爸爸（媽媽）， 即「家戶財富代間移轉」 做為的重要手段。 • 房價越高，或是房價漲幅 大於薪資增加時，越有利 相對富有的家庭子女透過 住宅進行財富累積。 八零后的住宅消費課題
- 34. 青年世代的居住困境 1. 戰後嬰兒潮世代，是台灣房產商品化過程的幸運群體，於經濟增 長、房價相對合理條件下實現擁房，進而實現房產增值、財富積 累。 2. 90後世代，於台灣房產商品化過程是相對不幸運的世代，未逢 經濟高增長且房價已遠超乎其負擔。 3. 高房價情境之世代矛盾，表現在： • 總體言，世代間的房產剝削，即新世代必須承受超乎負擔之房價， 以確保有舊世代之房產增值利益實現（ex 都更、以房養老….）。 • 個別言，世代間「房產代間移轉」（有無好爸爸）導致階級固化 與分化
- 35. 當前住宅政策之課題 面對「青年世代憤怒」與「擁房者反彈」，基於選票精算考量，在 居住政策上的著力點，僅剩帕累托改進（Pareto Improvement） 一途。即主打住宅補貼，以青年為主要對象，舒緩其憤怒，亦避免 碰觸擁房者既有且敏感之利益。 • 購屋市場改革：觸及房價修正問題恐引發絕大多數擁屋者疑慮反 彈，選舉時可以說，當家後很難做。ex 實價登錄2.0、房產稅制 改革（囤房稅） • 健全租屋市場：租屋族支持但不利房東既得利益，採趨吉避凶， 多用蘿蔔，少出棒子。ex大量資源投入租補、包租代管，但不處 理租屋黑市 • 住宅補貼：年輕人支持且少反對（擁屋者不關心），可積極推動， 做為真正拿得出手的政策/政績。ex社會住宅、租金補貼；
- 36. 夾心階層怎麼辦？ ？ 房價合理化？ 購屋 社宅/ 補貼供給足量？ 租屋健全化？ • 不夠有錢（沒有好爸爸）跨越置業階 梯 • 不夠窮可以一直取得住宅補貼 • 租屋黑市無法穩定租住
- 37. 幾個提問 應坦承面對「夾心階層」居住困境，現行住宅政策如何回應他 們的困境：： • 房價合理化如何實現？多久可實現？（In the long run, we are all dead） • 囤房空屋問題是否應面對？ • 租屋黑市應否處理？如何讓租屋也是一種穩定有品質的居 住選擇嗎？ • 社會住宅（租金補貼）可以做多少？租期到了他們就可跨 越「置業階梯」嗎？ • 都更、危老誰受益？房價會更合理嗎？ • 除了市場與國家外，有沒有別的可能？