彭揚凱

1. 給新一波社會住宅的
備忘錄
彭揚凱
OURs 都市改革組織秘書長
社會住宅推動聯盟召集人
巢運居住講堂 7-- 居住政策．巢運開講

2. 從一點點感想談起… .
技術推翻原則
局部否定整體

3. 社會住宅
ABC

4. 社會
住宅
只租不賣
弱勢優先 可負擔租金
出售式住宅不是社出售式住宅不是社
會住宅會住宅。
Q: 合宜住宅、青年
生活宅 ?
資源有限弱勢資源有限弱勢
優先照優先照
顧顧。 Q:90% 青
年？
依據對象可負擔能依據對象可負擔能
力訂定租金力訂定租金。。 Q: 不
分對象同樣租金 ?
WHAT ？

5. 社會
住宅
慈善
居住權
外部性
WHY ？

6. 0
Spain
台灣台灣
<Group 3><Group 3>
60 65 70 75 80 855550454035
15
20
25
30
5
35
Austria
Sweden
korea
UK
Finland
France
Belgium
Norway
Netherlands
Germany
Switzerland
Denmark
Italy
Japan
Ireland
US
Portugal
Greece
10
自有率
<Group 1Group 1>
<Group 2><Group 2>
Hong Kong OECD 國家社會住宅占總
住宅存量平均 11.5%
korea
社會住宅
Where is
Taiwan?
高自有率
從來都不是評量人民居住幸福的指從來都不是評量人民居住幸福的指
標標

7. 幾個對社會住宅
的質疑

8. 購屋市場
85.34 %
公共住宅
0.08%
租屋市場
10.9%
幾乎沒有幾乎沒有
市、不健黑市、不健黑
全全
社經弱勢居住權
缺乏基本保障
租屋無法成為一
種合理、有尊嚴
的居住選擇
高房價高房價
淪為炒作商品，造成
一般家戶購屋負擔過
於沈重。
未解決高房價問題？
完善市場機制
資訊揭露
金融調控
稅制改革
發展租屋市場
規範管理
扶植產業
制訂專法
建構居住安全網
住宅補貼
福利輸送
就業協助

9. 租金補貼
•何者較有效？
•何者較簡易？
•何者財務負擔輕？
•何者可行性高？
•何者為主？
社會住宅
為何不採租金補貼？
1. 台灣有大量空屋，為何還要蓋？
2. 租金補貼財務負擔小、效果好？
3. 看看美國？德國？此模式可行之前題，要有足 規模、健全的租屋市場夠
。
4. 考量台灣現況，初始階段應以社會住宅為主、租金補貼為輔社會住宅為主、租金補貼為輔，其後滾動

10. 以北市為例
台北市每戶社會住宅
以 40 年計，公宅 25 坪（含公設），造價每坪 13 萬、租金每月 10000( 市
場七折），重置成本為造價 50% ，管理成本為 100 元 / 坪，通漲暫不考慮
。
支出
直接成本 租金補貼＞ 240 萬 ( 逐年） 興建 325 萬 ( 採融資逐年支付 )
重置成本 租金補貼 0 興建 163 萬
管理成本 租金補貼 0 興建 120 萬
收益
租 金 租金補貼 : 0 興建≒ 480 萬 ( 逐年）
合計補貼 240 萬 128 萬
興建社宅為主興建社宅為主
租金補貼為輔租金補貼為輔
10
1. 財務觀點：地區租金水準較高者（如雙北），社
會住宅較租金補貼負擔低。
2. 效益觀點：在租屋市場不健全條件下，社會住就
居住品質、福利照顧較佳。

11. 11
租金收入
政府補貼
收入支出
非完全自償建設非完全自償建設
多元補貼模式
a. 建設經費補助
b. 租金補貼
c. 租 減免稅
d. 低利融資
e. 發展權獎勵
方案自償努力
a. 降低成本（土地、營
建）
b. 慎選區位（租金水準、
空置率）
c. 交叉補貼（結合商業開
發、混居）
• 就國外經驗，社會住宅為非完全自償建設，不論是
政府興辦或是民間興辦，都是需要補貼，差別在於
公帑節省 (Value for Money) 效果。
• 透過方案自償努力方案自償努力、多元補貼模式多元補貼模式，結合長期租金
收益達成財務可持續。
營建成本
重置成本
管理成本
財務應該要自償？

12. 讓民間興辦更有效率？
民間
• 住宅法人 ( 私法
人 )
• 社會企業
• 合作社
• 開發商
• E.g. 荷蘭 德國
課題： (1) 存量嚴重不足亟需有效增加
(2) 無利可圖 有建商不願投入暨
(3) 民間非營利住宅機構待培力
看法：政府興 為主、民間興 為辦 辦政府興 為主、民間興 為辦 辦
輔輔
社會住宅
政府
• 直接興辦
• 行政法人
• E.g. 日本 香港 韓
國 新加坡 法國 英
國
國家選擇關乎 史脈絡，歷國家選擇關乎 史脈絡，歷
並在不同階段調整兩種模並在不同階段調整兩種模
式主從式主從 (( 權重權重 )) 。。

13. 可負擔租金＝ 收入別基本額 × 住宅係數
＜應能
＞
＜應益
＞
租
金
所得級距
所得超出標準，收所得超出標準，收
取超額租金。取超額租金。
所得超出過所得超出過
多，要求遷多，要求遷
出。出。
視住宅條件視住宅條件
調整調整
照顧目標群
市場租金
平均租金（交叉補貼）
租金打折還不夠嗎？

14. Mixed?
社會住宅
社經弱勢
？ %
Who is mixed with Whom?
弱勢太多會標籤化？
一般家戶
？ %
租金補貼

15. 台灣推動社會住宅
關鍵課題

16. 資源與組織
1. 投資過低：如韓國 ( 約 94 倍 ) 、美國 ( 約 65 倍 ) 皆支出
龐大預算
2. 組織弱化：住宅部門層級低（三級單位）、人力嚴重不
足（不到 20 人）。
16
台灣 韓國 美國
預算
10 年
67 億
TWD
2009-2018 中，每年約 4.9 兆
KRW
( 約 1,372 億 TWD)
200 億
USD(2013)
( 約 6000 億
TWD)
總人口
2300 萬 5000 萬 3.16 億
比例倍數
( 經人口比例換
算 )
1 94 65

17. 中央 / 地方之伙伴關係
資源補助：財務、土地
•社會住宅興 營運辦
•對象與租金設定
•配套服務輸送
建立機制：立法（修法）
1. 財務：房地房一 收、都市開發利稅
得回饋（住宅基金）
2. 土地：全面檢討 置國有地、無償閒
撥用原則
中央
地方
1. 住宅法
2. 都市計畫法系
3. 房 制產稅

18. 土地取得
台灣土地價格昂貴
•爭取租金收益比照文
資法排除〈國有財產
法〉第七條規定。
特種基金
•爭取以長期廉租方式
替代有償撥用。
市有國有
優先運用
• 有市有土地盤點暨有市有土地盤點暨
檢討檢討
•以都市計畫手段取以都市計畫手段取
得用地（或含住宅）得用地（或含住宅）

19. • 低利融資
• 適度補助
• 強化地方財源
可持續性的財務機制
政府補貼
管理成本
租金一定
比例支應
重置成本 租金一定
比例提存
低利融資低利融資 興建成本
租
金
收
入
適度中央協助適度中央協助
•經費補助（房地合
一稅收）
•租稅減免（營業、
房產稅）
強化地方財源強化地方財源
•制度化都市開發利
得回饋
•房產持有稅變革
興辦財源籌措
，避免預算排
擠。

20. 興建及營運管理
專責機構 人數
695 人
300 人
8367 人
5567 人
A ：成立住宅公法人
• 亞洲鄰近諸國 ( 韓國、日本、香港
、新加坡 ) ，成立公法人統籌社會
住宅（或含興建）營運管理。
• 短中期採政府興建，公法人負責營
運管理。
• 配合中央修法，授權公法人在興辦
社會住宅適用租稅 ( 營業稅、房地
稅 ) 減免。
B ：培力民間參與
• 委託民間 NPO 經營管理
• 推動非營利住宅營造體系（住宅合作社
、社會企業）實驗方案
日本大阪社會企業興辦之社會住宅

21. 法令制度配套調整
住宅法
•土地：公有土地提供原則
•財務：明訂住宅基金財源
•組織：成立公法人、培力私法人
•獎勵：房產與營業稅、融資
•補助：中央財務補貼原則
住宅法
•土地：公有土地提供原則
•財務：明訂住宅基金財源
•組織：成立公法人、培力私法人
•獎勵：房產與營業稅、融資
•補助：中央財務補貼原則
都市計畫法系
•認定社會住宅為公共設施
•變更、容獎回饋社宅法制化
(Mandatory Inclusionary Zoning)
都市計畫法系
•認定社會住宅為公共設施
•變更、容獎回饋社宅法制化
(Mandatory Inclusionary Zoning)
房 改產稅
•中央：房地合一稅挹注住宅補貼
•地方：房產持有稅改革開拓財源
房 改產稅
•中央：房地合一稅挹注住宅補貼
•地方：房產持有稅改革開拓財源
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ

22. NEXT ？
3.4 萬→ 8.7 萬→ 20 萬

23. 原學習曲線
新學習曲線
單
位
成
本
累積數量
透過技術移轉使學習區線向下方移動透過技術移轉使學習區線向下方移動
後進優勢

24. 24
土地土地 財務財務
公有土地公有土地
中
央
補
助
中
央
補
助
地
方
自
籌
地
方
自
籌
銀
行
貸
款
銀
行
貸
款
中央住
宅基金
中央住
宅基金
地方住
宅基金
地方住
宅基金
租金
收入
租金
收入
營建費用營建費用
40
年攤
還
國有土
地案盈
虧分攤
國有土
地案盈
虧分攤
市有土
地案盈
虧分攤
市有土
地案盈
虧分攤
住宅租金、
商業空間、
停車位、政
府設施租金
住宅租金、
商業空間、
停車位、政
府設施租金
國
有
土
地
無
償
撥
用
國
有
土
地
無
償
撥
用
縣
市
有
土
地
優
先
使
用
縣
市
有
土
地
優
先
使
用
政府預算政府預算 提撥長期維護基金提撥長期維護基金 社區管理費依成本實收社區管理費依成本實收
興 模式辦

25. 商業（市場租金）
公共設施（成本另計）
一般租戶
（成本租金）
弱勢租戶
（折扣租金）
① 交叉補貼
外部
補貼
都市開發利得都市開發利得
出售挹注出租
發展權獎勵回饋
政府預算政府預算
②
財務評估

26. 興
建
支出
重置
營運
年期
實而不華實而不華
採中長期融資方式採中長期融資方式
物業管理前期介入物業管理前期介入
土
地
公有土地無公有土地無
償或廉租償或廉租
實而不華

27. 策略設計
空間設計
機
制
設
計
Social
Design 地區再生 - 公共投
資
意象營造 - 公共藝
術
公共空間 - 社區交往
生態設計 - 環境品質
社會福利 - 整合創新
社會企業 - 就業創產
機制建立 - 永續管理Social
Design
社會設計

28. Housing
+
Jobs
Housing
+
Service
Housing
+
Design
Defensible
Space
Neighborhood
fit
Personalization
＋ ＋
部門整合

29. 敬請指正