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ours彭揚凱老師在火盟座談會演講社會住宅與都市更新

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ours彭揚凱老師在火盟座談會演講社會住宅與都市更新

  1. 1. 我們對於社會住宅的主張 與推動建議 社會住宅推動聯盟 2010.09.29
  2. 2. 基本背景
  3. 3. 背景 1: 當前房價與所得趨勢 <ul><li>高房價問題再次浮現並成為首要民怨。 2009 年台北市中位數房價所得比 14.1 ,房貸負擔率 58% 。(「 房價負擔能力計算方式與國際各國比較」研究,營建署) </li></ul><ul><li>社會極化嚴重,貧富差距最高 5 %與最底層 5 % 從十年前 32 倍擴大至 66 倍 (行政院主計處 99 年 8 月資料)。 </li></ul>
  4. 4. 背景 2: 台灣的住宅現況 70% 30% 16.5% <ul><li>弱勢人民 </li></ul><ul><li>自有率遠低於 70%(ex: 低收入 32%) </li></ul><ul><li>有自有住宅 </li></ul><ul><li>60% 有一房約 </li></ul><ul><li>7% 有二房 </li></ul><ul><li>3% 有三房以上 </li></ul><ul><li>無自有住宅 </li></ul><ul><li>12% 出租或配住 </li></ul><ul><li>18% 與親友共住 </li></ul>
  5. 5. 背景 3: 台灣的住宅政策 <ul><li>住者有其屋 </li></ul><ul><li>貸款補貼 </li></ul><ul><li>興建國宅 </li></ul>70% 30% 16.5% 買不起?租不起? 進不了?住不了? 0.08% 公有出租住宅 3.5% 國宅
  6. 6. <ul><li>「… . 人人有權為他自己和家庭獲得相當的生活水準,包括足夠的食物、衣著和住房,並能不斷改進生活條件。各締約國將採取適當的步驟保證實現這一權利…」。 </li></ul>背景 4: 政府的承諾 聯合國「經濟社會文化權利國際公約」第 11 條第 1 款,該公約於 98.12.10 起生效為我國國內法。
  7. 7. 背景 5 :弱勢人民的居住權照顧 <ul><li>政府應扮演市場以外的救濟角色,針對被排除於住宅市場之外的經濟與社會弱勢團體,要求政府提出更具體、直接的住宅補助。 </li></ul>社會住宅 租金補貼 <ul><li>一般經濟弱勢者 </li></ul><ul><li>租金補貼 </li></ul><ul><li>健全租屋市場政策 </li></ul><ul><li>住宅歧視排除 </li></ul><ul><li>絕對弱勢者 </li></ul><ul><li>提供只租不售的社會住宅 </li></ul><ul><li>配套社福照顧 </li></ul>
  8. 8. 社會住宅推動聯盟的主張 <ul><li>為維護弱勢人民居住人權,應優先協助位於社會底端被住宅市場排除的絕對弱勢,將「只租不售」的「社會住宅」列為當前住宅政策必要且重要項目。 </li></ul><ul><li>以全國住宅總量 5% 為現階段推動目標。 (估算依據為:弱勢家戶比率( 16.5% ) × 無自有住宅比率( 30% ,事實上弱勢居民無自有住宅比率應高於此值)≒ 5% ) </li></ul><ul><li>。 </li></ul>
  9. 9. 北市與新北市相關資料
  10. 10. 台北市與國際的比較 台北市公有出租住宅占全國總量達八成五,然以國際標準來看,仍是遠遠落後,屬低度標準! 公有出租住宅 私人出租 出租住宅 臺北市 0.6%(5771 ) 13%(126,169) 13.6% (131,840) 東京 (2010) 8.43% 40.55% 48.98% 阿姆斯特丹 (2005) 50% 22% 72% 日本 (2010) 6.06% 29.77% 35.83% 美國 (2007) 6.2% 25.5% 31.7% 英國 (2001-02) 20% ( 註 3) 10% 30% 荷蘭 (2005) 35% 11% 46%
  11. 11. 目前主要有三類, 辦理目的、法源、管理單位不一, 總數為 5771 戶 ,佔臺北市總住宅存量 0.64% 。 台北市公有出租住宅現況 類型 供給狀況 坪數規劃 管理費 月租金 管理單位 法源依據 出租 國宅 23 處 3,833 戶 20~45 坪 300~1300 元 180~500 元 / 坪 發展局 臺北市政府國民住宅出租及管理要點 平價 住宅 4 處 1,544 戶 8~14 坪 100~400 元 免租金 社會局 臺北市平價住宅分配及管理辦法 中繼 住宅 2 處 394 戶 22 坪 約 10000 元 ( 含租金及管理費 )~15000 元 發展局 臺北市中繼國宅短期出租方案作業規定
  12. 12. 郝龍斌的政策目標 <ul><li>99 年 6 月 4 日郝市長在議會報告,指出: 「 將提高公有出租住宅總量,目標從總量的 0.65% 提高為 5% ,方式包括在文山區興建 15 坪出租住宅、整建閒置校舍等,提供青年、學生、弱勢家庭租用。 」(聯合晚報、經濟日報等) </li></ul><ul><li>目前由發展局進行 「青年出租住宅公私合作策略規劃」 。 </li></ul>
  13. 13. 單位:戶 北市近年預期分回住宅單元  分回原因 / 年份 99 100 101 102 103 104 105 合計 捷運聯合開發 ( 北縣 ) 164 0 615 0 0 0 146 925 臺北縣 合計 164 0 615 0 0 0 146 925 捷運聯合開發 ( 北市 ) 37 109 10 0 0 0 0 156 北市自建中繼住宅 0 115 0 200 0 0 0 315 廣慈 BOT 案 ( 台北市 ) 0 0 0 170 0 0 0 170 都市更新分回 7 39 54 0 0 195 0 295 財政局價購首長宿舍 10 0 0 0 0 0 0 10 臺北市 合計 54 263 64 370 0 195 0 946 小計 218 263 679 370 0 195 146 1871
  14. 14. 北市閒置公有土地開發與戶數建議 短期 99-101 計 1154 戶 長期 105-108 計 6057 戶 備註: 以每戶 25 坪估算 地點 基地面積 (m 2 ) 可建築面積 ( 坪 ) 年期 預估戶數 備註 1 士林區福林段等 7 筆 10787.8 10442.6 101 418 重劃區保留地、區段徵收分配賸餘可供建築土地 2 南港區向陽段等 5 筆 9013.14 9542.6 101 382 3 內湖區文德段 155 等 4,874 10615.6 101 354 瑞光市場 4 北投區立農段等 8 筆 1,187 2154.4 105 86 吉利市場 5 大安區瑞安段等 5 筆 1,824 2482.9 106 99 停車場用地 6 中正區南海段等 2 筆 1,076 1464.7 106 59 停車場用地 7 內湖區康寧段等 5 筆 2,672 3636.9 106 145 停車場用地 8 內湖區石潭段 281 等 2 筆 31,600 43015.5 108 1721 學校用地 9 中山區北安段等 19 筆 33,000 44921.3 108 1797 學校用地 10 南港區向陽段 17 地 號 19,900 27088.9 108 1084 學校用地 11 內湖區段四小段 280 號 19,600 26680.5 108 1067 學校用地 合計 7,211
  15. 15. 北市規劃 藍圖 與目標尚有 3.82% ( 3.4 萬戶) 的差距 預計新增戶數 2294 935 1619 累積戶數 8065 9000 10619 佔住宅存量比例 0.898 % 1.002 % 1.18 % 總住宅存量 (99Q2 住宅資訊統計網 ) 897,941 戶 公有出租住宅存量 5,771 戶 公有出租住宅佔總存量比例 0.64% 第二任
  16. 16. 註 1 322=56( 新店中正出租國宅 )+126( 汐止花東新村臨時安置住宅 )+140( 隆恩埔文化部落 ) 註 2 13.9% 比例參考 89 年戶口及住宅普查報告 新北市戶數: 1,375,268 戶 (98 年住宅資訊統計網 ) 註 3 地方機關租賃 :14%  註冊的社會房東 (RSL):6%   私人租賃 ( 無家具 7%  有家具 3%) 新北市與國際的比較 公有出租住宅 私人出租 出租住宅 新北市 0.02%(322) 註 1 13.88%(190,887) 13.9% (191,162) 註 2 東京 (2010) 8.43% 40.55% 48.98% 阿姆斯特丹 (2005) 50% 22% 72% 日本 (2010) 6.06% 29.77% 35.83% 美國 (2007) 6.2% 25.5% 31.7% 英國 (2001-02) 20% ( 註 3) 10% 30% 荷蘭 (2005) 35% 11% 46%
  17. 17. 目前僅提供原住民出租住宅,總數為 322 戶 ,佔新北市總住宅存量 0.02% ,但其住宅形式不符原民文化需求,致使出租率低。 新北市公有出租住宅概況 3 年一期 , 得續約 1 次 2 年一期 , 續約不得超過 2 次 3 年一期 , 無違規可辦續約 租期 類型 供給狀況 坪數規劃 月租金 管理單位 法源依據 新店中正專案出租國宅 56 戶 31.9~32.5 坪 約 4,600 元 ( 含管理費 ) 台北縣政府 臺北縣政府新店市原住民專案出租住宅管理要點 汐止花東新村臨時安置住宅 126 戶 14~45 坪 每坪 100 元 行政院原住民委員會 花東新村原住民臨時安置駐所分配出租管理要點 三峽隆恩埔文化部落 140 戶 9.08~24.2 坪 2,000~6,000 元 台北縣政府 臺北縣原住民出租住宅出租及管理要點
  18. 18. 我們對社會住宅推動建議
  19. 19. <ul><li>對象與目標釐清 </li></ul><ul><li>社會住宅照顧對象包括經濟與社會弱勢,「青年」含括其中但不能僅只於此,就對象部分之認定 (含「青年出租住宅」名稱) 應參照住宅法(草案)內容予以檢討。 </li></ul><ul><li>為真正掌握社會住宅需求概況,應優先針對北市弱勢族群居住現況與需求進行調查 ( ex: 社會局必需積極參與) ,據此從新檢討 5% 政策目標是否足夠。 </li></ul>
  20. 20. <ul><li>推動基本原則與價值觀點 </li></ul><ul><li>社會住宅應視為社會福利之公共投資,不應以財務獲利(平衡)或民間投資與否為主要考量,政府必須承擔主導推動興建之責任。 </li></ul><ul><li>社會住宅為照顧經濟與社會弱勢之居住權,應建立合宜標準,如對象認定、租金標準、續住評估等。 ( ex: 既有出租國宅對象與續住規定不合理) </li></ul><ul><li>社會住宅應採「集體但分散」模式,並結合社福照顧體系,以及引入第三團體建立永續經營模式。 ( ex: 既有平宅標籤化與低度管理問題) </li></ul>
  21. 21. <ul><li>制度調整與創新 </li></ul><ul><li>社會住宅推動包括工程、都市計畫、社福、土地、財政等不同局處業務之整合,不可能單由發展局負責,例如發展局在業務上如何能管房(硬體)又管人(社福照顧),因此,建議應由副市長召集成立跨局處專責推動小組,方能有效整合協調各局工作來推動落實。 </li></ul><ul><li>長遠來看,基於台北市社會住宅推動制度化之「百年大計」,應積極推動「台北市公有出租住宅自治條例」(名稱暫訂)之立法,也做為全國之示範。 ( ex :高雄市也在評估中) </li></ul>
  22. 22. <ul><li>資源整合 (除市府既有評估可能作法外) </li></ul><ul><li>比照「大台北黃金雙子城」之雙城合作模式,積極與新北市合作 ( ex: 北市出錢、北縣出地) ,以整個都會區治理的高度來規劃推動社會住宅政策。 </li></ul><ul><li>積極協調爭取台北都會區國有土地,委由市府推動社會住宅興建運營。 ( ex: 財政部 BOT 興建公益住宅、國防部眷改用地標售) </li></ul><ul><li>充分運用未來都市土地新增供給取得社會住宅用地。 (ex: 目前新北市計畫中的市地重劃與區段徵收面積達 5099.31 公頃 ) </li></ul>
  23. 23. <ul><li>土地資源盤點 </li></ul><ul><li>全面檢討並爭取公有非公用土地,優先運用於社會住宅興建。 (ex: 財政部釋出土地興建公益住宅、國防部眷改用地標售 ) </li></ul><ul><li>因應都市社會變遷,調整部分設施用地(如學校 、市場)用於社會住宅興建。 </li></ul><ul><li>針對中央「合宜住宅」的政策,積極爭取提供適當比例社會住宅。 ( ex: 新北市林口 A7 、浮洲等地) </li></ul><ul><li>評估利用民間空餘屋,做為社會住宅資源。 (營建署專案估計新北市空屋率約為 13.5% 至 16.5% ,住展雜誌 98 年 8 月公布新北市餘屋數量約 15,634 戶 ) </li></ul>

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