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住宅專案工作報告第一期
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動態概述
5 月 15 日 召開「社會住宅立院連線」會議，討論實價登錄與社會住宅子法
議題。
5 月底前與社會局進行安康平宅改建會議(五次)，針對後續改建相關議題初
步探討。
5 月 29 日與 5 月 30 日研擬「安康更新改建建議文件」並發文至台北市政府
市長室、社會局、都發局，及李新、李慶元、厲耿桂芳議員辦公室。
5 月至 7 月持續進行新北市三鶯部落改建調查與透過立院協助相關事宜協
調。
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7 月 22 日 舉辦「荷蘭住宅法人機制與運作國際論壇」，於台灣大學法律學
院國際會議中心召開。邀請內政部長、都發局副局長等共同聆聽荷蘭住宅法
人專家經驗分享與提供台灣長遠推動社會出租住宅之建議。
7 月 23 日至 7 月 25 日於安康平宅學藝中心舉辦「安康公營住宅國際設計工
作坊」。會中邀請北市政府相關局處室、專業者、非營利組織與住戶代表等，
針對入住對象、租金租期、社區營造、營運管理、開發模式與公共設施等議
題進行討論。
7 月 28 日出席台北市都市發展局主辦「臺北市補助國內大學或非營利團體
都市規劃設計國際交流合作計畫」期中成果發表。
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– 浮洲提供 10%出租住宅 (445 戶，10 年後轉售)
– 林口 A7 提供 5%出租住宅 (199 戶，5 年後轉售)
2.台北市
• 直接興建大龍峒公營出租住宅（110 戶，已完成並有居民入住）、松山寶
清段與萬華青年段公營出租住宅 (約 700 戶)、安康公營出租住宅（約 3300
戶）。地方政府惟台北市有此財政能力，然如持續推動亦將無法負擔。
• 公辦都市更新分回公營出租住宅（南海段 196 戶、黎和段 45 戶)
• 捷運站聯合開發分回公營出租住宅 (約 989 戶)
• PFI（Private Finance Initiative）模式取得公營出租住宅 (共三案，約 1200
戶)
3.新北市
• 以整建維護方式推動試辦永和青年住宅（11 戶）
• 採 BOT 方式辦理三重、中和等三處青年住宅（約 1000 戶）。由於不動產
業者認為投資報酬率過低致使第一次招標流標，為提高民間投資意願，新
北市府將朝租金回歸市場價格、出售 45%住宅單元使用權來調整招標條
件，而這將喪失社會住宅以低於市價租金協助民眾之原意。
兩大迷思
1.「政府興辦」並非不顧及政府財政現實的冒進
• 去年民進黨十年政綱提出社會住宅佔住宅存量 10%中長期目標。內政部隨
即指稱社會住宅所需經費過於龐大，以每戶 500 萬元計，興建 80 萬戶共
需 4 兆元的經費，以政府財政現況無法推動。此後，便一再強調政府財政
無法負擔，只能寄希望於民間。
• 事實是，政府興辦也要建立在理性財務規劃基礎上。首先，土地為政府自
有可大幅價低興建成本；其次，以政府中長期資金政策融通降低資金負擔；
最後，透過不同對象以不同市價（非成本）折扣方式進行租金定價，實現
逐年攤還興建成本（長期財務自償）。
2.「獎勵民間興辦」並不是政府什麼成本都不用出
• 社會住宅不同於具高自償性公共建設，獎勵民間興辦絕非意味政府就可以
什麼成本都不用出（零出資），更不能因此扭曲社會住宅政策目標與內涵。
• 獎勵民間興辦，政府需相對提供：
– 提供公有土地長期廉租（地租補貼）
– 協助民間取得低利融資（利息補貼）
– 必要時提供部分經費補助以確保出租對象與租金設定目標（ex:建
設經費補助、PFI 等）4
議題一：社會住宅公法人
4
只要政府拿出與購屋利息補貼（每年 1 百多億）、合宜住宅（土地取得變更、建商銀行聯貸）
等同的政策力度，政府興辦、獎勵民間興辦都是可行。
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《住宅法》雖明訂政府興辦為社會住宅推動模式之一，然推動主體僅設定為地方
政府，且對財源（ex 基金）與組織（ex 公法人）則缺乏配套機制。就此，是否
評估成立社會住宅公法人，做為政府興辦之推動主體？
• 「將參考國外社會住宅的推動經驗，研議我國成立住宅法人之可行性，考
量專案報院核定由政府出資捐助成立財團法人或研修住宅法，增訂成立法
人之法源依據」（2012.6.7 內政部長於立法院專案報告）
• 政府興辦最值得台灣參考案例是韓國，其模式為（中央及地方）政府成立
公法人並設置專屬基金，透過直接興建、購置、都市再開發等等方式，於
2000 到 2010 十年間，讓社會住宅比率從 2.5%提高到 6.3%（含興建中），
平均每四年增加超過 20 萬戶，他們定的目標是，2018 年要達到住宅總量
12%。
議題二：社會住宅民間法人
《住宅法》針對「獎勵民間興辦」社會住宅於土地租金、租期、建設經費補助、
中長期資金融通雖有原則規範，但具體適用對象、實施辦法、優惠條件等，仍未
予以確認並制度化。就此，如何鼓勵扶助民間成立住宅法人參與社會住宅之推
動？
• 目前政府設想之民間，只著眼不動產開發業者，然由於社會住宅相對其它
土地開發業務其投資報酬率過低，缺乏誘因。反之，如欲提高業者參與意
願，卻恐有不符社會住宅基本原則與精神之疑義。
• 民間興辦最值得台灣參考案例是荷蘭，其模式為藉由土地、融資、都市規
劃等支持性制度，讓非營利的民間住宅法人承擔起社會住宅興辦管理責任，
達成全球推崇的成果。
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立場，目前全案仍保留政黨協商，將來會通過甚麼版本還不確定。整體而言，
行政部門除非由黨政高層堅決推動社會住宅，如以現有人力不會有積極推動
的動機。
2. 住宅法人的可能與限制：台灣自 1987 年解嚴後，自發性民間團體蓬勃發展。
在民進黨執政時期，曾經為活絡第三部門發展，研擬「非營利組織發展法」
草案，明訂人民結社將以促進代替抑制，以服務取代輔導，並明訂各級政府
應分別設立非營利組織發展委員會，對於非營利組織有獎勵、補助的措施；
對於非營利組織使用場地有房屋稅和地價稅的免除；並由各級政府籌設非營
利組織中心。但政府為避免擴大支出，非營利組織發展法遲遲沒有送進立法
院。目前依人團法申請立案的組織(協會)，由於是人的組織，且法人代表人
有連任一屆的限制，無法透過協會名義申請金融機關相關土建融資或住宅貸
款，及扮演興辦社會住宅的主體。當前政府為了推動特定政策，會傾向以成
立財團法人的方式辦理，財團法人的主體是成立的基金和董事會，因此財團
法人可以用法人本身名義向金融機構貸款，似乎比較合乎社會住宅的經營主
體的需要。
3. 成立財團法人社會住宅興建及推動基金會:為使政府在推動社會住宅業務中
扮演更積極的角色，政府應出資成立財團法人，並廣邀民間團體代表、專家
學者、甚至建築業者代表，共同參與經營。
林萬億【台灣大學社會工作學系教授】
台灣住宅政策的發展，從 1994 年台北市把部分國宅轉為出
租住宅，2005 年開始討論住宅法草案第一版，到現在有很大
的進展，但仍有非常多的困境，技術問題固然值得思考，但
政策思維也要適度改變才能解套。
1. 以短期角度思考問題。從政府到產業界，沒有把住宅、土地、國家發展、人
民生活，扣緊成為必須永續長期思考的問題。從早期國宅，到現在的合宜住
宅，皆為招標廠商興建住宅出售，以台灣有限的土地，無法承擔這種短期思
維的蹂躪。
2. 近利。所有的政策思考都希望在短期內回收，政府不願承擔太多投資，且期
待民間部門參與，但非營利組織無法做到，而營利組織則一定要有更高的利
潤才會進場。政府如只考慮近利，社會住宅難成為主要推動的政策目標。
3. 高度產業化。目前政策思考方向，以獲取更多的利潤、創造更多的產值的產
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業化取向，包括醫療體系、長期照顧等。
以上 3 點政策思維，如不做適度調整，困境會依然存在。而政策思維除了是意識
形態的資本主義外，「政策環境」也在強化、主導這些政策思維的發展。
1. 台灣房屋高自有率。政府認為住宅問題可透過自由市場自然解決，但卻沒有
看到，台灣住宅自有率 84.9%，其中落於 20%最低所得组只有 76%，有 24%
的家戶買不起房子，必須要在租屋市場租屋。如果租屋也是自由市場的利益
取向，需要租房的低所得者就會是非常艱苦，更有想租也不租到者，如老人、
單親家庭、身障者、HIV 者等，身體的或是形像上的不利，被住宅排除。高
自有率只能看到表相數字，而不能真實的看到台灣社會面對住宅的真實困
境。
2. 空屋率。台灣有 19.67%的空屋率約 156 萬戶空屋，政府認為空房過多，不願
公共部門再投資於住宅市場。但問題是 156 萬戶空屋有多少是可流通的？政
府想要將這些空屋轉換作為社會住宅使用，必須要有一套有效的處理機制，
否則不可能自然轉換成民眾可以普遍享有、具基本條件、品質的住宅。
3. 財政赤字。政府的潛藏負載確實相當可怕，但政府沒有積極的要改善財政赤
字，反而以此為由，限制公共投資，這對於未來治理國家是非常不利。因為
窮而不作為，不願投資或改善生活條件、保障人民基本生存、提供弱勢者住
宅等，政策環境因為窮反而使政府退縮。
4. 經濟成長率。政府焦慮於經濟成長率，因此急於創造獲利，產業化就成為政
策的主要思考方向。產業化看似可以救急，但卻是類固醇的政策思考，可以
馬上有成績，但病源仍累積在體內，讓未來去承擔後遺症。
這些政策思維與政策環境在交互影響，而政策環境在強化或是主導這些政策思維，
這是政府應該要解決問題。
1. 政府應該要做資源整合。利息補貼的龐大資金，政府的公有土地，利用公共
設施衍生的住宅單位，都更創造的住宅單位，政府應該將這些資源視為籌碼、
政策工具，而非等民間來做。應該要把這些誘因重新盤整，不需覺得沒錢、
沒人、沒土地，致使所有一切只好放棄。
2. 社會住宅公法人無法在住宅法裡呈現，可以修正為以法人形式推動社會住宅，
是種過程、管道，而不是具體單位來描述。在法沒有修法前，政府部門可先
以政府興辦方式，利用現有的資源籌碼，以委外的方式，委託給現有非營利
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4. 民間 NGO 的參與，如政府補助成立的國土規劃及不動產資訊中心，每年都
要參與投標才得以維持經營，政府應該要每年提供補助。但前陣子財政部長
認為社福預算占 21%，認為太高，可見如要走這條路是有實質上的困難。
社會住宅的推動，應該朝法制面奠定基礎，把利益導向轉為社會福利導向，成為
可長治久安的方向。
華昌宜【財團法人國土規劃及不動產資訊中心】
本中心是很差的公法人例子，中心由政府提供四千萬基金
成立，但基金是不能動用，只能利用利息，每年只有七十
多萬可支用，所以每年都要參與投標；而中心的董事會也
由政府指派，內部的組織動彈不得，要符合政府的一套規
定，對外則要與外面的單位競爭，所以政府捐助成立的財
團法人是絕對不可行的。
公法人如要走向住宅法人，唯一的核心問題是如何把公有、國有土地以租賃或設
定地上權的形式，轉換到公法人、私法人之下，只有這點成功才可解決問題，因
為一切都是土地問題，因為在台灣土地成本比國外高。
公法人與私法人的差別沒有想像中大，如荷蘭住宅法人，與市場中的私部門差別
不大，重要的是土地取得有來源。另外行政法人法剛剛通過，政府提供一筆錢，
只要把任務指定清楚，由法人找土地，轉換國有、公有土地到市場上，規定利潤，
或許比較接近荷蘭的方式。
Dick Schuiling【荷蘭阿姆斯特丹住宅協會聯盟前主席】
如同華教授說的，應該善用公有土地。若把未利用的公有土
地加以整理，可發現有很多並未妥善利用。也許不一定是要
求政府去善加利用，而應該找出方法，讓 NGO/NPO 可以獲
取這些土地來興辦社會住宅，或提出好的利用方案。在這個
階段，我們很難評判是要透過組織的手段或法律的手段來推
行社會住宅。最重要的是先創造出一些社會住宅，透過先期
的方案及實做，來實驗出可能的組織形式；並且透過長期的摸索、實驗，找出最
佳的組織、制度、及解決方案。
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Riny Sprengers【阿姆斯特丹新西區 Stadgenoot 住宅協會區域經理】
找出財務機制是台灣現階段最重要的議題。Jeroen 說要找到
財務保證機制，亦即週轉基金。要用長期的眼光來看待我們
面臨的問題，因為不可能在短期內就滿足社會住宅的需求，
需要思考其他的財務機制。
建造住宅就是建造城市，任何一項投資至少會延續 50 年，
甚至 200 年。台灣的住宅現況是短期內就要獲取高額報酬，但我們應該退回來思
考，走向低獲利、長期的開發模式。
Jeroen Atteveld【阿姆斯特丹 Heren 5 建築師事務所】
透過安康社區改建，尋找出有創意的解決方式。
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後續操作
接續 7 月底結束之第一次安康國際設計工作坊，預計於 9 月 2 至 9 月 8 日日
本愛知延藤安弘教授到訪與 9 月 24 日至 9 月 30 日舉辦國內三校第二次設計
工作坊(中原建築系、台大城鄉所、淡江建築系)。
9 月 9 日至 9 月 13 日參訪韓國公營租賃住宅，期望藉由此機會提供台灣推
動社會住宅相關建議。
租屋平台持續推動相關法案訂定與小型實驗計畫的進行。
密切監督各地社會住宅及合宜住宅興辦狀況(尤其台北市與新北市)。
彙整第一次「安康公營住宅國際設計工作坊」成果說明文件，與市府相關局
處(都發局、社會局、教育局、財政局與公園處等)進行專案報告與討論。
持續關注整建住宅公共環境維護案，並訪談 3%居民，以期對未來提出實質
政策建議。
監督國有精華地標售相關議題
研擬都市計畫修訂與社會福利機構進入社區之相關法令推動。
預計於十月初舉辦世界人居日，討論相關住宅議題與居住指標。
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住宅專案捐款芳名錄
(按姓名筆劃排列)
姓名 數目 備註
左昭德 3467 單筆捐款
江伯煒 3467 單筆捐款
吳思慧 3467 單筆捐款
吳瑪俐 500 (每月固定捐款，2012/5-2014/4)
呂大吉 10000 單筆捐款
沈又斌 3467 單筆捐款
周劭欣 1000 (每月固定捐款 2012/5-2014/4)
林正修 3467 單筆捐款
林鍬 3467 單筆捐款
邱詠婷 3467 單筆捐款
洪宜玲 1000 單筆捐款
殷寶寧 500 (每月固定捐款，2012/8-2012/7)
翁註重 3467 單筆捐款
高小倩 500 (每月固定捐款，2012/8-2014/7)
陳仁達 3467 單筆捐款
陳國偉 3467 單筆捐款
彭揚凱 3467 單筆捐款
曾建勝 500 (每月固定捐款 2012/5-2014/4)
黃麗玲 3467 單筆捐款
楊友仁 500 (每月固定捐款 2012/5-2014/4)
葉乃齊 3467 單筆捐款
劉昭吟 3467 單筆捐款
蔣雅君 3467 單筆捐款
簡旭伸 1000 (每月固定捐款，2012/6-2014/5)
顏亮一 3467 單筆捐款
