新北市演講簡報0831

1. 從居住正義
談新北市社會住宅推動
彭揚凱
OURs 都市改革組織秘書長
社會住宅推動聯盟召集人
巢運發起人
「居住正義 V.S. 社會住宅」青年論壇

2. 住宅奇景：三高三低
三高
1) 高房價： 房價所得比台北市 15.01 、新北市
12.67 （ 2014 年 Q1 ）
2) 高自有率： 80% （ 2012 年，僅次於新加坡 )
3) 高空屋率： 10.5% ， 86 萬戶（ 2014 年）
三低
1) 低稅率：持有稅＜ 0.1% ，利得稅＜ 3 ％，幾乎為
全球最低
2) 低品質（ Capability/Price ）
3) 低社會住宅： 0.08% （ 7 千餘戶）

3. 購屋市場
85.34 %
（ 83.47%)
公共住宅
0.08%
108 年 (0.47%)
租屋市場
10.9%
（ 11.23%)
幾乎沒有幾乎沒有
市、不健黑市、不健黑
全全
不正義何在？
社經弱勢居住權
缺乏基本保障
租屋無法成為一
種合理、有尊嚴
的居住選擇
高房價高房價
淪為炒作商品，造成
一般家戶購屋負擔過
於沈重。

4. 0
Spain
台灣台灣
<Group 3><Group 3>
60 65 70 75 80 855550454035
15
20
25
30
5
35
Austria
Sweden
korea
UK
Finland
France
Belgium
Norway
Netherlands
Germany
Switzerland
Denmark
Italy
Japan
Ireland
US
Portugal
Greece
10
自有率
<Group 1Group 1>
<Group 2><Group 2>
Hong Kong OECD 國家社會住宅占總
住宅存量平均 11.5%
korea
社會住宅
Where is
Taiwan?
高自有率
從來都不是評量人民居住幸福的指從來都不是評量人民居住幸福的指
標標

5. 完善市場機制建構居住安全網 發展租屋市場
資訊揭露
金融調控
稅制改革
居住正義
規範管理
扶植產業
制訂專法
住宅補貼
福利輸送
就業協助

6. 社會住宅
基本課題指認

7. 租金補貼
•何者較有效？
•何者較簡易？
•何者財務負擔輕？
•何者可行性高？
•何者為主？
社會住宅
租金補貼 or 社會住宅
1. 多數國家採社會住宅為主、租金補貼為輔。
2. 僅美國是以租金補貼為主，其與 60~70 年代種族衝突與都市問題有關
，並非基於財務考量（ ex2014 年租屋卷 170 億美元，尚不含大量租稅優惠）。此
模式可行之前題，要有足 規模、健全的租屋市場。夠
3. 考量台灣現況，現階段應以社會住宅為主、租金補貼為輔社會住宅為主、租金補貼為輔。

8. 由誰來蓋？
民間
• 住宅法人 ( 私法
人 )
• 社會企業
• 合作社
• 開發商
• E.g. 荷蘭 德國
課題： (1) 存量嚴重不足亟需有效增加
(2) 無利可圖 有建商不願投入暨
(3) 民間非營利住宅機構待培力
看法：政府興 為主、民間興 為辦 辦政府興 為主、民間興 為辦 辦
輔輔
社會住宅
政府
• 直接興辦
• 行政法人
• E.g. 日本 香港 韓
國 新加坡 法國 英
國
國家選擇關乎 史脈絡，歷國家選擇關乎 史脈絡，歷
並在不同階段調整兩種模並在不同階段調整兩種模
式主從式主從 (( 權重權重 )) 。。

9. 目前各種住宅政策皆以
45 以下的青壯年為歲
優先對象
陷入百分比的數字分配
遊戲，難以反映現實
的地域差異和變化性
青年迷思
百分比迷思
政策工具靈活配置：
社會住宅 - 對於弱勢族
群有較強的政策效果
租金補貼 - 對於青年人
的政策效果較強
國外均是優先照顧弱
勢原則
以中籤機率代替百分
比 - 例如日本的當選倍
率優待方法
現存盲點 政策調整
對象
混
居
的
迷
思
混
居
的
迷
思
達到混居的根本做法達到混居的根本做法 -- 擴大社會住宅供給量，按照需求逐 推動混居步擴大社會住宅供給量，按照需求逐 推動混居步

10. 可負擔租金＝ 收入別基本額 × 住宅係
數
＜應能
＞
＜應益
＞
Target & Rent
租
金
所得級距
所得超出標準，收所得超出標準，收
取超額租金。取超額租金。
所得超出過所得超出過
多，要求遷多，要求遷
出。出。
視住宅條件視住宅條件
調整調整
照顧目標群
市場租金
平均租金（交叉補貼）
租金

11. 地方政府
如何推動社會住宅

12. 政府的責任與分工
資源補助：財務、土地
•社會住宅興 營運辦
•對象與租金設定
•配套服務輸送
建立機制：立法（修法）
1. 財務：推動房 制改革、住宅基產稅
金專款專用
2. 土地：全面檢討 置公有地、無償閒
撥用原則
中央
地方
1. 住宅法
2. 都市計畫法系
3. 房 制產稅

13. 土地
台灣土地價格昂貴
在新北市，
土地成本佔營造總成本 6-7
成
•爭取租金收益比照文
資法排除〈國有財產法
〉第七條規定。
特種基金
•爭取以長期廉租方式
替代有償撥用。
市有國有
優先運用
• 有市有土地盤點暨有市有土地盤點暨
檢討檢討
•以都市計畫手段取以都市計畫手段取
得用地（或含住宅）得用地（或含住宅）

14. 營建成本
重置成本
營運管理成本
低利融資
租金逐年攤還
14
租金收入
政府補貼
收入支出
• 就國外經驗，社會住宅為非完全自償非完全自償之建設，不論是政府興辦或是民
間興辦都是需要補貼，差別在於公帑節省 (Value for Money) 效果。
• 採政府興辦者（ eg. 韓國、日本、香港），財務乃藉由土地成本土地成本不計不計
（減計）、（減計）、資金低利融通資金低利融通及部分補貼部分補貼等條件，達成可持續運作。
• 國外中央政府對地方政府提供經費補助提供經費補助。（ ex 日本、韓國、美國 ..)
財務

15. Subsidy model
0 40 years
平均攤提後的成
本
政府補貼
新屋，負擔較高租金
屋齡已高，支付較低租金
圖片來源： Prof. Jürgen Rosemann 於 2011/3/18 社會住宅國際交流工作坊之演講簡報
地方財政努力地方財政努力
•成立住宅基金成立住宅基金
•都市開發利得回饋都市開發利得回饋
（（ InclusionaryInclusionary
Zoning)Zoning)
•持有 合理調整稅持有 合理調整稅
非完全自償住宅建設
新北市之補貼財源
面對中央低
度補貼現實
面對中央低
度補貼現實

16. 興建及營運管理
專責機構 人數
695 人
300 人
8367 人
5567 人
A ：成立住宅公法人
• 亞洲鄰近諸國 ( 韓國、日本、香港
、新加坡 ) ，成立公法人統籌社會
住宅（或含興建）營運管理。
• 短中期採政府興建，公法人負責營
運管理。
• 配合中央修法，授權公法人在興辦
社會住宅適用租稅 ( 營業稅、房地
稅 ) 減免。
B ：培力民間參與
• 委託民間 NPO 經營管理
• 推動非營利住宅營造體系（住宅合作社
、社會企業）實驗方案
日本大阪社會企業興辦之社會住宅

17. 爭取法令制度調整
住宅法
•土地：公有土地提供原則
•財務：明訂住宅基金財源
•組織：成立公法人、培力私法人
•獎勵：房產與營業稅、融資
•補助：中央財務補貼原則
住宅法
•土地：公有土地提供原則
•財務：明訂住宅基金財源
•組織：成立公法人、培力私法人
•獎勵：房產與營業稅、融資
•補助：中央財務補貼原則
都市計畫法系
•認定社會住宅為公共設施
•變更、容獎回饋社宅法制化
(Mandatory Inclusionary Zoning)
都市計畫法系
•認定社會住宅為公共設施
•變更、容獎回饋社宅法制化
(Mandatory Inclusionary Zoning)
房 改產稅
•中央：房地合一稅挹注住宅補貼
•地方：房產持有稅改革開拓財源
房 改產稅
•中央：房地合一稅挹注住宅補貼
•地方：房產持有稅改革開拓財源
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ

18. 敬請指正