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高房價下的租屋市場現況

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20150305巢運講堂簡報

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高房價下的租屋市場現況

  1. 1. 1 2015.03.05 運講堂巢 呂秉怡 崔媽媽基金會 執行長 社會住宅推動聯盟 副召集人 高房價下的 租屋市場現況 住宅市場的 市:被漠視的黑 租屋政策及弱勢者居住處境
  2. 2. 2 楔  子楔  子
  3. 3. 3 1. 覺得買房子好,還是租房子好妳 ?為什麼?
  4. 4. 4 2. 妳覺得台灣的租屋市場及租屋制 度有那些問題?
  5. 5. 5 租屋原為居住消費的替代性選擇, 更為調控住宅市場的重要安全閥。
  6. 6. 6 先進國家住宅發展的三引擎 (市場發展相對均衡) 租屋市場公共住宅 50-65% 50-65% 5- 25% 5- 25% 25-40% 25-40% 購屋市場
  7. 7. 7 可是… 在台灣的住宅市場, 失衡的天 !枰 從統計資料分析 結構失衡、長期被漠視的租屋市場及租賃政 策
  8. 8. 8 79.2% 79.2% 購屋市場 79.2% 台灣住宅供給的三引擎 (市場發展嚴重失衡, 將雞蛋都集中在同一個籃子) 公共住宅 0.08% 租屋市場 10.9%
  9. 9. 9 各國租賃市場基本資訊 住宅數 家戶數 空屋率 自有率 租用率 社會住宅 比率 台灣 8,319,742 7,731,34 8 19.3% 79.2% 10.9% 0.08% 日本 57,586,000 51,951,000 13.1% 61.9% 38.1% 6.0% 香港 2,629,600 2,389,000 4.3% 52.0% 48.0% 30.5% 韓國 14,677,000 17,574,000 -- 54.2% -- 5.0% 美國 132,845,000 115,226,802 13.6% 65.3% 34.7% 5% 英國 27,614,000 26,442,096 ~3.3% 64.2% 34.4% 18.2% 荷蘭 7,266,295 7,512,824 4.2% 56.2% 43.1% 32.0% 澳洲 9,139,110 8,181,750 10.2% 64.3% 28.7% 4.5% 感謝住盟江尚書組長協助提供統計資訊
  10. 10. 10 歷年住宅自有率 vs 出租率 年度別 1966 1970 1975 1980 1990 1995 2000 2010 自有率 (%) 66.3 66.1 70.1 79.1 78.5 80.7 82.5 79.2 居住於出租住 宅之比率 (%) n. a. n. a. n. a. n. a. 13.3 11.9 10.2 10.9 其他 (%) n. a. n. a. n. a. n. a. 8.2 7.3 7.3 9.9 說明: (1) 本統計表以家戶為單位 ( 而非以住宅為單位 ) 。 (2) 2000-2010 年之自有率下降是因 2010 年普查統計方式有所改變,將「不住在一起的配偶、父母或子女擁有的住宅」獨立出來,   不計入「自有」的範圍。 (3) 「其他」一項包含借住、配住等,及自 2010 年起之「不住在一起的配偶、父母或子女擁有的住宅」。本項可視為潛在的租屋家戶。 (4) 因四捨五入之故,三者合計與 100 %略有出入。 來源:歷次戶口及住宅普查、人口及居住調查 ( 今《人口及住宅普查》 )
  11. 11. 11 台北市房價租金比與國際其他城市 比較 排名 城市 房價 ( 美元 /m2 ) 房價租金比 ( 倍 ) 租金 ( 美元 ) 房租報酬率 (%) 1 台北 7,112 64x 1,117 1.57% 2 摩納哥 60,114 53x 10,099 1.90% 5 上海 6,932 38x 1,841 2.66% 6 香港 22,814 35x 6,431 2.82% 7 新加坡 15,251 35x 4,332 2.83% 9 巴黎 18,415 35x 5,317 2.89% 10 日內瓦 15,265 32x 4,737 3.10% 11 倫敦 34,531 31x 11,089 3.21% 14 柏林 5,506 30x 1,839 3.34% 19 多倫多 8,288 27x 3,047 3.68% 24 紐約 18,499 26x 7,225 3.91% 32 雪梨 7,626 22x 3,472 4.55% 33 吉隆坡 2,616 22x 1,196 4.57% 41 東京 10,784 20x 5,413 5.02% 44 曼谷 3,952 19x 2,029 5.13% 47 阿姆斯特丹 6,625 18x 3,612 5.45% 52 杜拜 5,037 17x 2,932 5.82% 69 馬尼拉 3,084 13x 2,323 7.53% 來源: Global Property Guide, World’s most expensive cities, http://www.globalpropertyguide.com/most-expensive-cities
  12. 12. 13 空屋率 ( 空閒住宅數 ) 年度別 1966 1970 1975 1980 1990 1995 2000 2010 空閒住宅數 22,215 n. a. n. a. 482,321 678,520 n. a. 1,232,128 1,559,604 空屋率 (%) 1.4 n. a. n. a. 13.1 13.3 n. a. 17.6 19.3 來源:歷次戶口及住宅普查、人口及居住調查 ( 今《人口及住宅普查》 )
  13. 13. 14 台灣現有公共出租住宅 ( 社會住宅 ) 縣市 台北市 新北市 台南市 高雄市 合計 數量 6,380 404 36 304 7,124  社會住宅比率為 0.08% (7,124 / 8,388,883 《 2015 年 1 月總家戶數》 )
  14. 14. 15 台灣歷年的住宅政策
  15. 15. 16 台灣公共住宅政策發展脈絡 1994 民生主義現階段社會政策1965 社會福利政策綱領 2004 ( 修訂 ) 社會福利政策綱 領 中華民國建國 100 年社會福利政策綱 領 2005 住宅法 2011 整體住宅政策 1975 國民住宅條例 社會住宅 ( 只租不售 ) 國民住宅 ( 出售式 ) 住宅補貼 ( 住宅貸款、租金、修 繕 ) 出租國宅 ( 只租不售 ) 16 平價住宅 ( 免費借 住 )
  16. 16. 17 臺灣歷年住宅政策的呈現
  17. 17. 18 政府 年優惠房貸政策歷 (1999 ~ 2009) ────────────── 年 度  閣 揆 額 度 ────────────── 1999 年 01 月 蕭萬長  1,500 億 2000 年 08 月 唐 飛  3,200 億 2001 年 08 月 張俊雄  2,000 億 2002 年 04 月 游鍚堃  2,000 億 2003 年 01 月 游鍚堃  2,000 億 2003 年 08 月 游鍚堃  2,800 億 2004 年 05 月 游鍚堃  3,000 億 2005 年 05 月 謝長廷  3,000 億 2008 年 09 月 劉兆玄  2,000 億 2009 年 04 月 劉兆玄  2,000 億 ────────────── 共 10 次;總額度為2兆3仟5佰億元( 23,500 億元)
  18. 18. 19 整合住宅補貼 資源實施方案 青年安心成 家方案 購屋利息補貼 V V 修繕利息補貼 V X 租金補貼 V V
  19. 19. 20
  20. 20. 21 台灣住宅補貼政策體系 約 20 萬 戶 約 20 萬 戶 租金補貼 公共出租住宅獎勵興建& 貸款利息補貼 政府直接興建 之出售住宅 約 70 萬戶 約 70 萬戶 每年約 2.4 萬戶 累計不超過 7,000 戶 歷年所有購屋補貼與租屋補貼的比率約為 30 : 1 21
  21. 21. 22 解構「有土斯有財」的神話 思考租購選擇的經濟/社會意涵
  22. 22. 23 20102010      59.359.3 萬 萬  76.576.5 萬萬 20102010      20132013
  23. 23. 24
  24. 24. 25 推波助瀾的原兇: 「有土斯有財」的社會價值觀 . 「有土斯有財」的意識型態:成家、立業 .意識型態的物質基礎:    .. 消極意涵:財產長期保值,不會貶值,甚至快速增值    .. 積極意涵:拿到投資理財、快速增值的入門票 .租屋被當成為階段性及過渡性的住宅選擇(租不如買)  苦撐背房貸,當屋奴。  (沒出息、暫時性的居住過程)←對照德國的經驗案例 .所以,出租住宅的屋況品質、外部環境、承租條件不用太在意
  25. 25. 26 爹不疼,娘不愛? 台灣租屋市場的無奈
  26. 26. 27 租屋市場 案  例 租屋有什麼問題 ?嗎
  27. 27. 28 都市中低租金 的居住選擇 • 隔間或分租套房 / 雅 房 • 學生、剛出社會青年 來源:擷取自 591 房屋交易網
  28. 28. 29 專業化房東 • 房東買下舊公寓的 5 樓、 6 樓,共 4 間公 寓 • 分隔成 20 間套房 • 每間套房 3-4 坪 • 每月租金 7,500-10,000 • 房間小但提供各種設 備 (eg. 免治馬桶 )
  29. 29. 30 台北籠民 • 2012 年 10 月 27 日,蘋果日報以頭版報導 「籠民」的處境,引起全國關注。 • 以公寓改裝隔間,或工業廠房改建 • 1 ~ 1.5 坪的雅房,月租 3000-4000 元不等 • 結果:新北市政府強力拆除 ( 但並沒有反 省台灣的居住出了什麼問題 ) 蘋果日報 (2012/10/27) 慘 台北籠民 家只比棺材大 [ 連結 ] 影片:年代新聞,【被掏空的台灣】 籠民窄居苦難言
  30. 30. 31 弱勢房客的租屋處境
  31. 31. 32
  32. 32. 33 ■ 弱勢租屋的處境 .房東接納度低 .低租金、低品質、缺乏保障 .無法設入籍取得福利身份:拿不到政府補貼資源, 及公證保障  (房東為了避稅,不能設戶籍、領租金補貼、公證 、加入租屋平台…)
  33. 33. 34 居住 視普遍存在歧 • 易被拒絕對象之排序: • 獨居老人 • 低收入戶 • 身心障礙者 • 單親家庭 • 找屋時間長,最後 易找到品質差或是 租金貴的房子。 34
  34. 34. 35 萬華的廉租雅房
  35. 35. 36
  36. 36. 37
  37. 37. 38 影片:台灣 示錄啟 (2014/4/13) 居住不正義的世代戰爭 ( 第二段, 6:52 開始 )
  38. 38. 39對照:首爾市中心的廉價雅房
  39. 39. 40對照:首爾市中心的廉價雅房
  40. 40. 41 案例:住工寮的老奶奶
  41. 41. 42 案例:萬里壁 癌屋
  42. 42. 43 弱勢居住扶助的心得: 社會住宅 + 福利服務輸送為主, 運用租屋市場為沒有辦法的辦法
  43. 43. 44 租屋市場的問題
  44. 44. 45 ■ 小規模、地下化、未納入管理規範的出租市場 .出租住宅未被政府所掌握(未登記、實價登錄,納入規範) .房東出租逃漏稅(約九成以上的房東申報自用住宅做出租) .屋況品質未受規範(低品質、不適合居住) .不符合建管及公消安法規(違建充斥:頂加、地下室、鐵皮屋 、違法分割…) • 多出之重量有影響整體建築結構之餘 • 不幸火災時阻礙陽台的逃生路線 • 私接電線易超出原本電路的負荷 (以美國的租賃法規為例;規範地清楚詳細,後詳) .房客不能設戶籍取得福利身份,房東不願公證保障租賃權益 .長期來政府未有住宅租賃政策及專門的租屋法規   .. 以民法、土地法、租賃契約為主的法律規範   .. 長年來未有住宅租賃政策(僅租金補貼、租屋平台的政策)
  45. 45. 46 ■ 專業經營的誘因不足 .經營利潤投報率偏低,誘因不足 (對照於長期房價持續攀升,低稅賦及持有成本,投資收益佳) .房仲業只經營售屋,專營租屋者極少 .專營租屋公司極少 (除拜賜宿舍供應不足的大專學生租屋市場,加上少數的高端商 務、老人租屋市場) .鳳毛麟角租屋服務產業經營者 .台灣租屋市場成為小房東為主的經營模式   .. 非有系統、有規模的企業化經營   .. 經濟規模不足   .. 專業經驗不足   .. 以小房東夫婦自己的勞力付出、忽略出租房屋之品質,以彌 補收益成本不足的限制。   .. 不少房東及房屋都逐漸在老化。
  46. 46. 47 § 各國租金報酬率比較 台灣 日本 香港 美國 英國 荷蘭 澳洲 租金 報酬 率 1.57% 4.46% 3.00% 4.7% 3.43% 5.88% 4.94% 資料來源: Global Property Guide. 2.Global Property Guide (全球地產指南)台灣房價租金比為 64 倍,冠居 全球,中國約 38 倍,香港及新加坡均為 35 倍,日本僅 20 倍,美國約 28 倍 ,遠低於台灣。  房價租金比愈高,代表租金成長速度追不上房價成長速度,  房市泡沫化可能性最高,民眾也會覺得租屋更划算。
  47. 47. 49 § 不對等的權益保障 .略向出租人傾斜的權益關係 .以普通法(民法)、土地法、依租賃契約之契約自 由原則,由雙方契約約定為主的租賃權益關係 (家醫科 v.s. 專科醫師) .定型化契約:應記載及不得記載事項太少(以美國 租賃法為例) § 糾紛處理曠日廢時 .糾紛處理回到一般法律規定(未訂立特別專法) .糾紛處理曠日廢時,無強制性,無效率,交易成本 極高   .. 以房客欠租,終止租約為例   .. 以房東扣押金,索回積欠為例
  48. 48. 50 美國房屋租賃法( Landlord and Tenant Law ) 房屋租賃法( Landlord and Tenant Law )是規範商用與住宅不動產租賃的法令, 許多州依其法律體系另擬住宅租賃條例( Uniform Residential Landlord-Tenant Code, URLTA 或住宅租賃管理條例( Model Residential Landlord-Tenant Code )。 1. 出租人之義務 依房屋租賃法精神,出租人須提供不危害承租人健康與安全住宅單元 (1) 維護建築結構與設施的妥善。 (2) 維護住宅足以合理抵擋氣候之變化。 (3) 提供適合的鎖與鑰匙。 (4) 提供必要的暖氣、電汽、冷熱水設備。 (5) 提供垃圾清理設備。 (6) 維持大廳、樓梯間等公共空間的清潔與安全。 (7) 除獨棟住宅承租戶自行導致,出租人應維繫住宅不受有害人物侵擾。 (8) 除正常損壞情況外,住宅單元應維持與承租人遷入時相同的品質。 (9) 電汽、幫浦、暖氣與其他出租時所提供設備,應持續維持在適宜使用 的狀態 (10) 應將出租人或代理人之姓名地址告知承租人。 (11) 新住戶遷入時應將熱水器設定在華氏 120 度。 (12) 新住戶遷入時應確保火災感應器於可使用狀態。
  49. 49. 51 2. 承租人之義務 依據房屋租賃法規定,承租人於居住使用階段的義務包含以下九 項: (1) 支付租金與其他同意支付之款項。 (2) 遵循各級政府制定之相關法令與規定。 (3) 維持住宅的整潔衛生。 (4) 適當處理垃圾廢棄物。 (5) 支付處理不當氣味排放之費用與設備。 (6) 妥善使用幫浦、電汽與暖氣系統。 (7) 不應故意或忽略而造成對住宅的損壞。 (8) 不得破壞住宅或製造公害。 (9) 除正常折舊損壞之外,遷出時應將住宅回復到遷入時的狀態。
  50. 50. 52 ■ 加拿大住宅法庭制度:安大略省租賃裁判所 安大略租賃裁判所是根據 1998/6/17 宣佈之 The Tenant Protect Act ( 簡稱 TPA) 所成立的, TPA 是一全面性的組合來處理平衡房東和房客間的權利,主 要有四大目的: 1. 簡化房東和房客之間的關係 2. 平衡雙方需求 3. 建立一有效處理流程以加速處理爭議 4. 建立一符合經濟效益的流程 二、裁定程序 裁判所提供了一個並不是那麼正式的環境來處理雙方爭議,在這個流程之下: 1. 爭議是在法院以外的地方被公開審理 2. 房客可以選擇自行代表或是諮詢現場的法律協助代理人 3. 建議在裁定審理前先進行調解的方式,或是在審理過程中,裁定人覺得爭議 本身適用調解的方式 裁定人有高度的專業性於快速和公平處理的知識及經驗。裁定人由裁判所委派 任命,事先經過一嚴格及競爭的面談和選擇的流程。 裁定人三個月正式聚會一次來討論爭議案件。大部分成員參與各式各樣的委員 會和工作小組,大多數這樣的小組有專業能力提昇的訓練、向 TPA 提供建議案 或是其他的法令相關的關係。
  51. 51. 53 § 台灣政府從來未有租屋政策及專屬法規 .代表政府對租屋市場沒有立場,任其自由發展(自生自滅!) .只有租金補貼、及租屋服務平台的政策(數量極少的公共出租 住宅) .僅有法源:《住宅法》第 44 條、租金補貼、社會住宅專有法源 第四十四條  中央及直轄市、縣(市)主管機關為提升租屋市場健全發展 ,應研擬住宅租賃發展政策,針對租賃相關制度及專業服務 ,研擬短、中長期計畫。並就租屋市場資訊、媒合服務、專 業管理協助及糾紛諮詢等提供相關服務。 前項服務之提供得以自行或輔導、獎勵民間成立租屋服務平 台方式辦理。 第二項輔導、獎勵辦法,由中央目的事業主管機關定之。
  52. 52. 54 ■ 結果:台灣租屋市場的特性 .惡性循環 .小房東自我勞動為主,經濟規模、專業度不足 .規模不足,且短期不易擴大 .品質參差不齊 .權益、交易過程保障不足 .因租屋品質不佳,缺乏保障,更把房客推向購屋選擇,背房 貸當屋奴  讓台灣的住宅市場缺少可調控高房價的市場及政策工具
  53. 53. 55 發展台灣租屋市場的初步想法
  54. 54. 56 ■ 租屋市場的特性 .七年之病,求三年之艾 .發展租屋市場是一條環環相扣、隱而不顯的漫長歷程  (相較於不動產稅改、社會住宅的立竿見影,政府可用的 政策工具不多) .中醫調養體質 v.s. 西醫外科手術切除腫瘤
  55. 55. 57 ■整體策略 (健全租屋市場、制度完備) .房東、房客權益保障 .提供經營者的誘因  (租屋市場與產業之租稅獎勵 ) .有效的糾紛處理 .產業創造及輔導(創造需求、合理利潤) .弱勢居助扶助及保障
  56. 56. 59 從需求面:住宅策略的可能圖像 房地 制合理產稅 / 公平 首購的低利貸款、房貸抵扣所得稅 提昇住宅、及環境品質 (eg. 社區營造 ) 健全租賃市場、強化租賃保障 租屋資訊通暢、出租住宅的品質提升 房屋租金抵扣所得稅、租屋經理人的服務 租金補貼 興建只租不售的社會住宅 整修 / 重建出租國宅、平價住宅 弱勢租屋服務方案 →結合社福體系的資源 購屋門檻 租屋門檻 獨立居住能力 經 濟 、 社 會 能 力 空間面向:國土規劃、都市計畫
  57. 57. 60 ■ 原則 搭配 政策 + 立法 + 修法 .房東/房客權益保障:立法 .提供經營者誘因:政策、修法 .糾紛處理機制:立法、修法 .弱勢扶助:政策 .產業輔導:政策、立法、修法 e.g. 以權益保障及弱勢房客欠租為例
  58. 58. 61 供 給 面
  59. 59. 62 .政府廣建只租不賣之社會住宅,增加公共出租住宅的存量 .運用政府公共出租住宅、租金補貼、修繕貸款、代租代管方案做為帶動租屋市 場的政策火車頭。 ■ 短期治標 (策略方針:協助以小房東為主的租屋市場結構的運作更有效率) .「小地主、大佃農」概念的轉化  (運用專業租屋經理人,整合小房東的屋源)   .. 房東出租怕麻煩、及房東住在外地   .. 對年邁老房東/老房屋:租屋版的以房養老 + 修繕獎勵   .. 從代租代管到包租包管:擴大經濟規模、專業經營管理   .. 成立公辦民營的整合性租屋服務中心 (整合性租屋服務;租屋、糾紛處理、清潔、修繕評鑑認證) § 獎懲併進的策略 .合法房東稅賦減輕(比照自用住宅,及綜所稅最低級距課稅,  嚴格查緝未申報房東的逃漏稅行為) .房屋/房東履歷、房客履歷;好房東、好房客的認證 .鼓勵好房東,淘汰不好房東及低品質房屋。
  60. 60. 63 ■ 長期治本: (擴大及健全租屋市場,把規模養大,把品質提昇) .需求面:促使愈來愈多的民眾願以租屋做為長期、穩定的居住消 費方式 (促使房客租屋權益有保障、出租住宅有品質、糾紛處理有效率) .供給面:創造各類租賃服務產業的生存空間:中大型租屋開發及 經營公司(學生租屋:台大/成大太子學舍)、永勝租屋資產 管理公司 (租屋市場與產業之租稅獎勵 :一般出租住宅比照自用住宅、租 金所得採優惠稅率計算) .制定住宅租賃專法( e.g. 不動產租賃條例),完整規範權利義 務關係、最低屋況品質水準、資訊登錄揭露、糾紛處理機制及 縮短時效、相關專業服務與行業扶植、相關證照與行業管理。
  61. 61. 64 購屋市場 79.2% 台灣住宅政策之應有做為 (應試著分散風險) 公共住宅 0.08% 租屋市場 10.9% 推動社會 住宅政策 健全租屋市場 發展租屋產業 推動不動產 稅制改革
  62. 62. 65 【 運】巢 需要 的持續支持及參與您 ! 社會住宅推動聯盟 部落格 http://socialhousingtw.blogspot.tw/ 臉書 https://www.facebook.com/socialhousing 65 巢運 臉書 https://www.facebook.com/housingmovement2.0 募款 http://www.ours.org.tw/blog/ours/2014/10/24/341 崔媽媽基金會 臉書 https://www.facebook.com/tmms.org 官網 http://www.tmm.org.tw/

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