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南機場公辦都更階段成果說明(OURs)

針對風傳媒2016/6/13關於南機場都更報導,其中關於更新後所有權人與承租戶之權益,恐有誤導簡化之虞。特以此簡報概述整個計畫階段性(至今年1月)成果以及所提相關建議,以免相關權益人誤解,並對後續推動造成困擾。

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南機場公辦都更階段成果說明(OURs)

  1. 1. 【階段成果】說明 1 2016.06OURs都市改革組織
  2. 2. 2 計畫說明 我們已經做了哪些事!
  3. 3. 各期整宅分布及戶數 3 南機場整宅 總戶數 甲種 12坪 乙種 10坪 丙種 8坪 一期整宅 1,264 304 328 632 二期整宅 580 64 132 236 三期整宅 264 40 173 0 南機場二期整宅 南機場三期整宅 南機場一期整宅 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
  4. 4. 工作期程 4 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明
  5. 5. 5 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 整宅基礎資料彙整 就2108戶建置完整基礎資料,共四大部分,37子項 1. 房屋基本資料 2. 產權登記資料 3. 家戶基本資料(含福利身分) 4. 房屋使用現況與接觸紀錄 建物與土地登記謄本以及各細項資料,建置電子檔案與表格, 供後續推動運用。
  6. 6. 6 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 社區小型說明會  共舉辦38場,總共出席898人,共計1003戶單元,統 計含重複人數。 • 產權資料核對更新 總歸戶、不在籍戶以及未登記戶資料 • 說明公辦都更優點 公開透明、權益分配較有利 • 說明公辦都更流程 突破住戶一坪換幾坪的觀念 • 鼓吹居民組織更新會 結合住戶組織或里鄰 一期整宅 二期整宅 三期整宅 場數 20 10 6+2 總戶數 1264 580 264 已接觸單元 549 246 208 接觸單元比例 43% 42% 79%
  7. 7. 7 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 產權疑義說明會  彙整產權疑義戶共143戶,120戶為未購地,23戶為 建物未登記或權屬不清。  辦理3場說明會,共47戶出席,佔約40%,(一期36戶、二期6戶、 三期5戶)。  後續:需要以專案(包括法令調整)協助個別住戶處理 期別 地號 總戶數 建物已登記、未 購地 建物未登記 、未購地 建物未登記,不 在局五科未購地 名冊 有屋 無地 有地 無屋 產權 疑議 戶數 一期 636等 11筆 1264 9 62 8 7 13 79 二期 126、 126-1 580 9 17 1 0 2 27 三期 650 264 3 10 1 0 1 14 總計 21 89 10 7 16 120
  8. 8. 8 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 住戶訪談 持有多戶 (11) 弱勢(8) 多人共有 (2) 產權有疑義(2) 店面 (15) 一人一戶 (4)  針對各類型所有權人且 參加說明會者(共39 人),進行訪談。 1. 蒐集不同類型所有權人關 心課題 2. 檢視對於公辦都更的瞭解 與疑慮 3. 針對初步構想方案,探詢 其意見與接受程度。
  9. 9. 9 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 更新會籌備  說明會後,與住戶溝通更 新會籌組 • 透過頭人清查未參與或無法聯 絡住戶。 • 依清查重建之已聯絡比例,已 高掌握度單元,鼓吹熱心住戶 擔任發起人。 • 部分掌握度不理想,繼續輔導 建立聯絡清冊。 推動成立更新會 溝通更新會籌組 清點未參與說明會 人數與戶數
  10. 10. 10 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 更新會籌備 單元 期/棟 戶數 未連繫到戶數 已有聯絡 方式戶數 比例 戶數 已掌握比 例 單元一 三期 264 15 249 94% 344 93% 1棟 80 9 71 89% 單元二 2棟 80 17 63 79% 160 80% 3棟 80 15 65 81% 單元三 二期 580 231 349 60% 580 60% 單元四 4棟 98 29 69 70% 196 80% 5棟 98 10 88 90% 單元五 6棟 98 12 86 88% 196 61% 7棟 98 64 34 35% 單元六 8棟 158 17 141 89% 316 80% 9棟 158 45 113 72% 單元七 10棟 158 65 115 73% 316 69% 11棟 158 54 104 66%  初步評估
  11. 11. 11 都更課題 南機場都更的問題在哪裡?
  12. 12. 12 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 都 更 課 題 為何要採都更重建?  居住面積不足導致大量違佔,是南機場整宅環境劣化、 結構破壞與公共安全疑慮之根本原因。 • 整維整頓違佔,居民不會同意,無推動可行性。 • 整維不處理違佔,只是重蹈十幾年來市府補助修繕效益不彰 的窠臼。  相較整維,都更重建較有機會回應解決此問題。
  13. 13. 13 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 都 更 課 題 如何看待整宅都更容積獎勵?  現況使用容積高於法定容積, 是需要面對的現實: • 依現行容獎上限1.5倍與建商 都更作法,住戶更新後分回 面積,必然小於現況,居民 不會接受。 • 又縱使住戶接受,更新後居 住面積不符基本居住水準 (亦低於都更最小單元標 準),更新之意義何在? 法定容積 合法建物 共同負擔 分 回 面 積 少 於 現 況 實施者利潤 違建 容 積 獎 勵 更新後分回 現況 更新後
  14. 14. 14 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 都 更 課 題 增額容獎之「公共利益」?  要滿足三個層次才能足夠正 當性取得增額容獎 • 集體利益層次:所有權人基本 居住水準與品質的實現。 • 地區利益層次:公共設施(特 別是社福設施、公共住宅等) 取得,帶動周邊地區環境再生。 • 都市整體利益層次:做為其它 整宅(老舊窳陋地區)都更試 點,形成範型移轉與政策滾動 效果。 集體 地區 都市
  15. 15. 15 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 都 更 課 題 如何保障現住弱勢?  弱勢產權戶:現行都更制度下,極可能因無法經濟能力 無法負擔權利不足找補,被迫賣掉離場。  弱勢租戶:現行都更制度下,居住權照顧議題不被處理。 範圍 總戶數 現住所有權人中各型態弱勢戶數 經濟弱勢 佔總戶數 比例 社會弱勢 佔總戶數 比例 經濟與社會弱勢 佔總戶數 比例 全區 2108 75 4% 187 9% 232 11% 範圍 總戶數 租賃戶中各型態弱勢戶數 經濟 弱勢 佔總戶 數比例 社會弱 勢 佔總戶 數 比例 經濟與社 會弱勢 佔總戶 數比例 住宅法第 4類特殊 身分 佔總戶 數比例 全區 2108 160 8% 137 6% 230 11% 339 16%
  16. 16. 16 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 策 略 與 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 為何一定要政府來做(公辦)  整宅都更推不動 • 建商不進場:問題複雜、整合困難、利潤不足 • 自辦做不來:能量明顯不足  現有都更模式無法處理整宅特殊但重要課題 • 基本居住水準、弱勢所有權人與租戶、公共利益實現等  公辦都更的利基 • 掌握都市規劃與其它配套政策籌碼 • 有條件不以獲利為導向,相對較具公信力 • 有動力/責任落實政策(公共利益) 策 略 與 機 制
  17. 17. 17 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 都 更 課 題 如何看待同意比例(強拆)問題?  現行法令公辦都更似不受同意比例限制,於私權為主 且人數眾多之整宅,應思考: • 整宅完全不考慮私地主同意,真的推的動嗎? • 如要取得同意,具正當性比例與程序應為何? • 實務上100%同意可能性極低,是否啟動強拆? • 針對不同意戶,是否有更具說服力的協商機制與權益 保障因應措施?
  18. 18. 18 策略與機制 南機場都更要怎樣推才比較可行 (以下係OURs所提建議,不代表政策確定)
  19. 19. 19 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 非房屋市場導向的分配邏輯  容積獎勵主要效果應回 歸到提升更新後單元達 基本居住水準 • 實施者非利潤導向(財務 平衡) • 鼓勵回購共同負擔 • 減少商品化出售住宅單元  財務邏輯類似自辦都更 居民出資共同負擔之作 法 共同負擔 公/私地主分回 利潤 公/私地主分回 回購 一般都更 出售獲利 公辦邏輯 非市場導向 策 略 與 機 制
  20. 20. 20 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 都 更 課 題 政府與所有權人的 夥伴關係與民主協商機制  以公辦主體來實現自辦 的精神 • 伙伴關係:市府(公地主) 以所有權人之一的角度, 輔導參與組成更新會。 • 以更新會民主協商機制來 溝通事業計畫、權變計畫 草案。 • 草案經更新會表決取得法 定比例同意,轉軌由市府 擔任實施者。 住戶 住戶 住戶 更 新 會 政府實施者 協商實施都更 住戶
  21. 21. 21 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 策 略 與 機 制 回歸都市計畫 擬定都市更新計畫 (要經都市計劃變更) • 街廓整併(含道路用地) • 更新單元劃定 • 確認開發強度 • 使用類別與都設規範 • 必要公共設施指認  分期分區推動 • 意願高單元(組成更新 會)者優先推動。
  22. 22. 22 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 政府居民伙伴關係  駐地培力 • 輔導協助成立更新會  更新會民主機制 • 強化內部溝通整合 • 民主議決形成共識  資訊透明理性協商 • 資訊公開透明 • 方案持續協商溝通 政 府 居民 更新會 駐地培力 資訊透明理性協商 政府擔任實施者 Step 1 Step 2 Step 3 Step 4 內部整合 策 略 與 機 制
  23. 23. 23 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 降低共同負擔  部分項目減列 ex:風險管理、銷售管 理  拆遷補償費用 協議不領  工程造價降低 例如比照公宅造價 策 略 與 機 制
  24. 24. 24 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 彈性分配 公地主優先分回地下停車空間  政府不選配一樓商業空間 策 略 與 機 制
  25. 25. 25 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 鼓勵回購,實現自辦精神  實施者共同負擔取得折價抵付之建築面積,同意住戶原價 購回,讓住戶分回面積更大。(尊重住戶意願) 策 略 與 機 制
  26. 26. 26 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 增加商業使用面積  整併道路為建地(餅做大)  適度放寬更新後建蔽率(現況建 蔽超過70%)  1、2樓允許商業使用 增 加 一 樓 空 間 建蔽率 45% 建地 提建蔽率 45%以上 道路用地 整併為建地 策 略 與 機 制
  27. 27. 27 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 基本居住權協助  符合基本居住水準 • 設定最小更新單元以達14坪(室內面積)為檢討標準 • 弱勢所有權人更新後分不足者,採公有地分回部分以專案 (較低價格)讓售至14坪。 • 一般所有權,如購回共同負擔仍不足14坪,以公地分回比 照共同負擔回購價格讓售至14坪。 • 不願/無法購回者,尊重意願,分回較小房型。  弱勢租戶協助 1. 配合進行租戶普查 2. 社經弱勢,與符合住宅法第四條之特殊身份,專案核定入 住中繼住宅/公宅,或協助領取租補。 3. 更新後取得之公宅,是否銜接回租可進一步評估? 策 略 與 機 制
  28. 28. 28 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 公益性之確保  公益設施取得與經營(市府分回與回購共同負擔部分) • 停車空間→公有停車場 • 低樓層(二樓)空間→社福、公共設施 • 三樓以上空間→公共住宅(集中於同一樓層)  防杜投機 • 都市更新計畫(都市計畫變更)發佈後買賣移轉者,不得 享有回購等優惠。 • 市府讓售弱勢住戶補足14坪者,一定時間內不得出售移轉。 • 回購共同負擔後仍不足14坪再由市府讓售補足者,一定時 間內不得出售移轉。 • 多屋回購共同負擔者,選屋分配時,所選得屋數,不得超 出更新前屋數(鼓勵整併)。 策 略 與 機 制
  29. 29. 29 財務模擬 假使依照前面原則更新後住戶分回狀況? (OURs研究推估,提供市府政策評估參考)
  30. 30. 30 財務試算條件 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 財 務 模 擬 捷運開 發區 二期 三期 1棟 7棟 8棟 夜市 入口 4棟 9棟 10棟 5棟 6棟 2棟 3棟 11棟 五種具有代表性單元:整合相同坪型分棟試算  南機場二期整宅(8、10坪)  南機場三期整宅+一期1棟(11、 10坪)  南機場一期2、3棟(11、12坪)  南機場一期4、5棟(9坪)  南機場一期8、9棟(7坪)
  31. 31. 31 財務試算條件  分析兩種財務試算模式: 1. 共同負擔部份折減(市府擔任實施者,居民不出錢) 2. 採回購方式讓私有地主參與認購(市府擔任實施者,居民出錢)  財務假設:是在以下條件都符合的狀況下 1. 都市計劃變更完成,公地納入,容積提高至兩倍(假設極限值)。 2. 市府折減共同負擔中部分項目,包括風險管理費及銷售費用。 3. 居民同意不編列違建拆遷補償。 4. 市府/實施者優先選配地下停車場。 5. 更新前2樓以上以分3樓以上住宅單元。(避免店面分住宅) 6. 同意私地主出資認購其共同負擔之份額,提高其誘因。 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 財 務 模 擬
  32. 32.  為避免爭議,具體財務試算數據無法提供。然已就以下項 目做出試算分析: • 不出資、出租回購兩情境,各單元私地主分配總面積 • 不出資、出租回購兩情境,各單元不同類型(ex:原8坪、10坪、 12坪)私地主平均分配面積 • 不出資、出租回購兩情境,實施者/市府分回房地(含車位)面積 • 不出資、出租回購兩情境,各單元分回面積不足14坪檢驗值之戶數 • 各單元各類型私地主回購共同負擔金額與負擔能力評估 • 各單元各類型弱勢私地主專案讓售負擔金額與負擔能力評估 • 店面價值(夜市區、非夜市區)對原2F以上私地主方配衝擊評估 • 更新後家戶租稅負擔(含管理費)評估 • 市府取得房地之成本效益評估 32 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 財 務 模 擬 財務分析項目
  33. 33. 33 補充說明 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 財 務 模 擬 針對2016/6/13風傳媒報導,補充說明如下: 一坪換一坪報導數據並無依據:經內部進行過估算,如採公 辦(免除建商利潤)、合理營造價格(比照公宅水準非坊間 建商灌水數字)、以及現行容積獎勵(比照水源四、五期整 宅標準),如屋主不出資,更新後室內居住面積達十四坪 (這只是檢驗標準)戶數應高於報導所呈現數據。 回購共同負擔採自願非強迫:針對屋主出資增購共同負擔部 分,採分期付款方式,初步評估屬負擔最重者(與共同負擔 比例有關),亦不超過30%所得分位家戶可負擔能力(房貸 不超過受入1/3)。且再次強調,此回購並非強制性,係尊重 屋主意願。 不會重蹈建商要屋主領錢走人作法:針對無力回購共同負擔 且面積未達標準(14坪)者,尊重其條件,規劃相對應房 型,絕非如民間都更被迫賣給建商搬離。
  34. 34. 34 公辦都更不同模式效益比較 執 行 成 果 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 財 務 模 擬  7-31 政府招商 政府自辦 共同負擔不出售 政府自辦 同意地主出資買回共同負擔 單元面積分配效果  符合基本居住指標  弱勢戶照顧   公共設施取得 最佳 次佳 市府面臨之財務風險 高 次低 最低
  35. 35. 35 整宅公辦都更推動程序 (以下係OURs所提建議,不代表市府政策)
  36. 36. 36 第一階段 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 推 動 程 序 此為OURs前階段已完成之工作
  37. 37. 37 第二階段 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 推 動 程 序
  38. 38. 38 第三階段 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 推 動 程 序
  39. 39. 39 第四階段 計 畫 說 明 都 更 課 題 公 辦 都 更 機 制 財 務 模 擬 推 動 程 序 推 動 程 序

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