OURs國際交流

1. 設立背景與推動成果

2. contents
推動過程
2
設立背景
1
推動成果
3
SH公社之未來
4

3. 1
設立背景

4. 韓國整體住宅政策
各年度不動產價格變動與主要政策
4
87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
11.6%
0.0%
2.1%3.1%
6.9%7.1%
21%
-5%
-12.4%
16.4%
不動產綜合對策
(88.8.10)
不動產投機抑制
對策(90.4.13)
採用不動產實
名制(95.3.30)
住宅市場安定對策
(02.1.8)等 5次
國民參與不動產政策
(2005.8.31)
土地公概念
住宅200萬戶
永久租賃
住宅建設推動計畫(99.10.7)
建設產業活化方案(11.1)
住宅景氣活化對策(5.22)
建設產業活化方案(9.25)
建設與不動產景氣活化對策(12.12)
銷售價格自由化
居住
福利
11項
投機
抑制
31項
提供安居住宅
解除不動
產管制
(住宅價格變動率)

5. 529,854
666,541
585,382
463,881 463,641
469,503
555,792
371,285
381,787
386,542
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
住宅建設總和 民間 公共
韓國整體住宅政策
(100,000)
(300,000)
(500,000)
民間住宅數量↓
☞ 公共住宅數量↑
持續提供住宅用地(大量強制徵收閒置地皮)與建設公共住宅
經濟扶持
(種向上
[等級向上調整],
容積率,新都市)
次貸危機
(戶數)
5
民間市場
規範強化
(讓渡稅 等 )
民間市場活化

6. SＨ公社設立背景(設立前狀況)
1960年代
設立住宅公社(1962)
公營住宅法(1963)
(公共銷售/租賃供給)
設立首爾市綜合建設總部(1968)
1970年代
導入日本戰後都市區劃整理事業
推動江南土地區劃整理事業
建設京釜高速道路
市營公寓建立與銷售
1970年， 臥牛公寓坍崩
1971年， 建立西江公寓․居民移居(首爾市)
※西江公寓改建(SH公社),，2007年
違章建築居民移居
1975年設立土地公社
1990年代
‘88.11 廢除木洞事業所
’89.2 設立SH公社
(租賃公寓正式建立)
綜合建設總部事業調整
1980年代
推動5共和國政權3大土木事業
(漢江開發、和平水壩、 木洞開發)
’81設立首爾市木洞事業所
(木洞開發建立25,000戶)
6

7. SH公社設立背景
所得↑、消費↑
住宅供給停滯☞價格暴漲
經濟狀況 政治狀況
民主化渴望↑、所得差距↑
階層間之隔閡↑、政權不穩定↑
土地公概念
開發利益確守制
土地超額利得稅
建設5大新都市
160萬戶施行
LH公社
首爾中溪地區設置infra，
引發開發利益分配問題
’89 住宅200萬戶計畫
‘89 導入永久租賃制度
中央政府
88 解散奧林匹克組織
地方政府
40(租賃8)萬戶
目標分配
設立首爾都市開發公社
(’03改名為SH公社)
7
 episode : 建設公共設施需要大量費用
→ 國家公營企業對於公共設施之設置態度消極
→ 地方政府 : 積極設立下屬單位
→ 建立開發收益之租賃住宅，設置公共設施等，地方自治團體
再投資

8. SH公社設立背景(SH公社組織體系)
首爾市綜合建設總部
1968年設立
1970~80年代 建立市營公寓(長安、可樂 等)
1996年代 統合為建設安全管理總部後，主要
負責橋樑等公共設施之安全管理
首爾市木洞事業所
設立首爾市SH公社
(舊 首爾都市開發公社)
1981年設立
吸收綜合建設總部建設部
專門負責木洞開發事業(建立25千戶)
1988.11 解散
1989.2 設立 ~
專門負責建設公共公寓(建立26萬戶)
接管木洞開發事業(木洞租賃銷售轉換，木
洞中心軸土地銷售)
公開招募新員工(1991)
88解散
奧林匹克
組織委員會
8
吸收建設部人力
吸收建設部人力

9. 2
推動過程

10. 長期傳貰
(1989年)
租賃住宅推動過程
再開發租賃
(2015年)(1993年)
擴大對象階層
對孤立團體之
反省/ 應對
為不同所得階層
提供適當的租賃方式
民間租賃
企業型租賃
10
國民租賃
公共租賃
(50年)
永久租賃 購買式 / 傳貰式租賃

11. 租賃住宅推動過程 – 租賃住宅歷史
’62 設立住宅公社
’63 制定公營住宅法
- 住宅公社、地方自治團體
租賃/銷售供給
‘81 制定住宅賃貸借保護法
‘82 發佈租賃住宅育成方案
‘84 租賃住宅建設促進法
‘93 50年公共租賃建設
- 參與地方自治團體租賃建設
‘98 導入國民租賃住宅
- 國民租賃100萬戶
- 10年以上50萬戶
- 10年間建立租賃150萬戶
‘04 提供中產階級租賃
- 超過85坪(擁有→居住)
永久租賃住宅
國民租賃住宅
50年公賃
再開發∙改建租賃
長期安心租賃
長期傳貰(20年)
多戶購買租賃
傳貰租賃
‘86 公告公共租賃標準租金
‘89 發佈住宅200萬戶計畫
- 建立租賃住宅60萬戶(30%)
‘89 導入永久租賃住宅(25萬戶)，
長期租賃35萬戶
‘90 社員賃貸住宅10萬戶
11

12. 租賃住宅推動過程 – 租賃住宅種類
以低收入戶為對象永久租賃
購買租賃住宅
公共建設租賃
民間建設租賃
公共購買租賃
民間購買租賃
永久租賃
50年租賃
國民租賃
5年租賃
10年租賃
分期付款租賃
長期傳貰
多戶購買租賃
長期安心租賃
現有住宅傳貰租賃
重建∙再開發
購買租賃
• 財政、基金、
公共住宅用地支援
建設租賃住宅
以中低收入戶為對象之公共租賃
以清寒住戶為對象之30年租賃
5年後銷售改為租賃
10年後銷售改為租賃
銷售金分期付款後改為銷售
傳貰型20年租賃
民間多戶住宅購買後再租賃
傳貰金支援型租賃(市費支援)
傳貰金支援型租賃(國費支援)
民間重建∙再開發住宅購買租賃
希望Housing 以大學生為對象租賃
12

13. 1313
SH公社建設∙提供適合不同對象的多種住宅
大學生 青年•女性 家庭․合作社 老年人․其他
孔陵宿舍（ 模矩式建築）
43室（’14.02完工）
無重力之地青年創業空間
（預計於’15.05完工）
昌信洞青年合作社23戶
（預計於’15推動）
新內醫療安心住宅222室
（預計於’15.08完工）
鉢山宿舍382室
（’14.04完工）
天旺女性安心住宅96室
（’14.12完工）
萬里洞藝術人合作社29戶
（’15.03完工）
獨居老人套房16室
（’14.10完工）
葛峴宿舍41室
（’13.12完工）
貞陵挑戰宿舍（對象為單人
創業者）22室（’14.03完
工）
加陽洞育兒合作社24戶
（’14.08完工）

14. 1414
大學生 青年•女性 家庭․合作社 老年人․其他
土地租賃部完工之
公共租賃空間
葛峴宿舍41室
（’13.12完工）
貞陵挑戰宿舍（對象為單人
創業者）22室（’14.03完工）
加陽洞育兒合作社24戶
（’14.08完工）
孔陵女性專用宿舍14室
（’13.02完工）
舍堂洞勞工套房30室
（’14.09完工）
弘恩洞青年合作社32戶
（’14.08開放申請）
永登浦高架橋下方低價
旅館改建
延南洞宿舍30室
（’12.10完工）
新內長期傳貰住宅209室
（ 預計於’18.01完工）
新亭都市社區（對象為新婚
夫婦）92戶（’14.04完工）
貞陵希望Housing 54室
（’12.01完工）
水西長期傳貰住宅73戶
（預計於’15.11完工）
水西住宅（Share house)
8戶（’13.10完工）
恩平，新內未售出之地皮
（預計於’15推動）

15. 租賃住宅建設財源
首爾市中央政府
補貼 住宅基金 出資
住戶
SH公社
租賃保證金
租金出售收益債券(bond)
(發行公社債)
貸款(loan)
(一般銀行)
長期
事業初期
完工
(入住)
民間財源
公共財源
短期
租金租賃保證金
公共財源民間財源
財源
時間
20年延付
20年償還
15
(以銷售收入償還民間財源)

16. 鉢山地區資金支出與回收案例
(單位 : 億圜․月)
16
(收支差=0 →)
收入
支出
●指定地區→補償→開發住宅用地→建築開工→完工→開放申請（住宅用地，公寓）：平均需要4～5年
–位置：江西區內鉢山洞 –面積：600千㎡ –作業期間：2004.10～2010.01
–建設戶數：5,592戶（銷售 2,787 / 租賃 1,974 /長期傳貰 831）
資
金
回
收
完
工
住
宅
後
銷
售
裁
決
開
工
補
償
協
議
公
告
實
施
計
畫
核
准
事
業
認
可
公
告

17. 確保租賃住宅用地與開發方法
(全面徵收․全面拆除方式) 住宅用地
開發程序
指定地區
(土地使用計畫)
↓
取得土地
(補償/徵用)
↓
移居對策
(居民移居
拆除舊屋)
↓
開發住宅用地
↓
建設住宅
↓
入住
(銷售/租賃)
居民
移居對策
地主/屋主/
承租人
↓
代土（換地）
/銷售住宅/
租賃住宅
17

18. 建設負責單位間租賃住宅之資源獲取能力比較
負責單位
財源 用地 建設組織
公共
財源
民間
財源
單位
收益
投入
徵用權
行政
代行
專業性
建設管理
一體型
議會等利
害關係人
士管理
開發國民
期待建設
SH公社(公營企業) ○ ○ ○ ○
Ⅹ
(LH○)
○ ○ ○ ○
首爾市(自治團體) ○ ○ Ⅹ ○ ○ Ⅹ Ⅹ △ Ⅹ
民間企業 △ ○ Ⅹ △ Ⅹ ○ ○ △ △
☞ 地方公營企業 : 具備公益性、迅速性、持續性、專業性之租賃建設管理專業組織
- 行政代行令狀由地方自治團體發給(代行前先行協議後努力推動)
- 交由議會等利害關係人士管理，對於專業租賃建設組織之應對能力十分優秀
- 地方自治團體需要能夠開發國民期待建設之不同層面的推手
18

19. 0
5000
10000
15000
20000
25000
'89 '94 '99 '04 '09 ‘14
戶數 SH公社公共住宅建設成果[‘89~’14 : 26萬戶(租賃16萬戶)]
總計
租賃
銷售
SH公社各建設成果開發事業與租賃政策
經濟狀況 IFM 次貸危機
住宅用地開發方法 住宅用地開發事業
首爾市政策公佈 租賃10萬戶
(2001~2006)
6萬戶
(2006~2010))
國民租賃事業（安居)
8萬戶
(2010~2014)
都市開發事業
8萬戶
(2014~2018)
19
中央政府主導 中央政府+地方自治團體合作
※ 租賃住宅政策不管在進步政權或保守政權下皆積極推動

20. 3
推動成果

21. SH公社主要成果
21

22. 1. 短期內確保公共住宅數量
1989年(公社設立) ~ 截至2014年為止，平均每年建立1萬戶
建立公共住宅26萬戶
公共住宅數量 6.9% (首爾354.7萬戶，以’14年末為基準)
租賃16萬戶，銷售10萬戶
平均一年建立住宅供給數量之20%
(以同期間首爾市平均一年建立5萬戶為基準)
SH 租賃住宅增加
4.5%
(※’18年約增加20萬戶 )
首爾地帶租賃住宅比率
6.2%
(22萬戶: SH16萬 + LH6萬)
首爾市
租賃目標 10%
(占首爾市總住宅數比率）
預計2018年首爾地帶租賃住宅可增加8%
(28萬戶: SH20萬 + LH8萬)
22

23. 2. 提供低價住宅用地與開發新居住地
 提供低價住宅用地
- 免費提供學校等公共設施，提供價格為租賃住宅用地開發原價之60%
 開發新居住地
- 開發住宅用地、商業設施用地、公共設施用地等
- 開發居住用地面積 : 17.8㎢ [首爾居住地面積(301.2㎢)的5%]
23

24. 3. 提供低價住宅
低廉的住宅價格水準
民間租賃時價
20
永久傳貰
100
40
國民租賃
70
長期傳貰
民間銷售時價
85
公共銷售
(單位 : %)
首爾市民公共住宅居住率
13萬
 低收入戶(所得百分之10分位點): 約27%
3萬5千
141萬
 低所得層(所得百分之10～40分位點) : 約11.3%
16萬
106萬
中產階層( 所得百分之50～70分位點) : 約 9 . 4 %
10萬
24

25. 4. 對地方自治團體之財政貢獻
• 首爾市直營事業時問題點
- 官公署(公務員組織)不可進行營利事業
- 直營事業時市營住宅之價格為原價
- 反之，公營企業可進行營利事業
(結合公益機能與事業機能)
• 首爾市在幾乎沒有財源投資的情況下
• 建設租賃住宅
- 擁有租賃住宅16萬戶(約20兆圜)
→ 再度評估時為30兆圜
收益
25
中央政府
補貼
首爾市
出資 分配
銀行/基金
調度
償還
再投資
銷售
SH公社
土地販賣
住宅銷售
租賃住宅
建設管理
再投資
償還
調度
補貼
銷售
首爾市
中央政府
銀行/基金
土地販賣
住宅銷售
租賃住宅
建設管理
收益

26. 4
SH公社之未來

27. 事業環境變化與SH之新使命
27
開發
閒置地皮
租賃管理
融資∙債券
建成區
都市更新
居住福利
REITs ，民間財源
住宅用地枯竭
閒置地皮
開發 X
景氣下滑
收益開發型
都式開發 X
住宅供給
萎縮
落後
再生區域
產生（閒
置）
老舊區域
都市再生
公共用地
沼澤地開發
居住福利
公共

28. 民選6期租賃住宅8萬戶供給
直接支援居住福利
提供25萬戶租賃住宅
+ 20萬戶租金支援
為承租人、貧困居民等
弱勢居住族群提供支援
為1,000萬市民
提供居住服務
居住費用
居住福利
都市再生
中心
租賃住宅
供給管理
居住諮詢
都市再生
民間住宅
指導檢驗居住支援
服務
民間住宅
管理
住宅改良
居住
福利團
北部 中部
西部 南部
SH公社
40,038戶
(67%)
LH
14,581戶
(24%)
首爾市
5,430戶
(9%)
公共租賃 6萬戶(SH公社4萬戶)
總計 租賃型 建設型 購買型
60,049 28,000 16,969 15,080
民間租賃2萬戶
總計 公共性強化 準公共租賃
20,096 14,096 6,000
活用11個居住福利中心據點，打造適合各地區的居住福利體系現 在
租賃住宅供給管理
未 來
租金支援
住宅改良, 居住諮詢
現有住宅數量管理
共同住宅管理支援
效 果
確保綜合型政策方式，
實現為居民量身打造之
客製化居住福利
28

29. 都市再生REITs投資活用
1兆
750億
公益事業
2,050億
鄰近再生
2,490億
經濟基礎
6,210億
都市再生事業
投資1兆圜
(民選6期)
SH公社 首爾 REITs
公共建設
公共租賃
租賃保證金
市民投資
年基金等
機關投資者
國民住宅基金
SH公社
首爾市
AMC
財產轉讓
或租賃
吸引投資者
29

30. 開發市有地創造利益良性循環
首爾市 出資/委託 SH公社 複合開發
首爾市民 ※ 舍堂站公營停車場等市有地複合開發(15處)
- 將收益事業之利潤再投資 - 都市財政特別會計
- 住宅都市基金 - 擴充SH資本
開發收益
낙 후 지 역 재 생 투 자
提高首爾經濟能力
• 鮮少利用的公共設施
• 小規模公共土地活用
首爾市在SH公共開發者的努力之下，已成為都市再生事業的領頭羊
創造就業機會，打造產業基礎
아무도 나서지 않는 사업 선도적 참
여
• 安全等級為D,E之共同住宅
• 老舊不良住宅密集地區
新加坡(URA),波士頓(BRA)都市再生–公共開發者/日本 -民間開發者為中心(毛利,三井等著)
率先參與無人願意經營之事業
落後地區再生投資
分配
再投資
30

31. Q&A

32. THANK YOU