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關於公共出租住宅的定位之基本方向(草案)
- 3. 2-1 公共出租住宅制度的沿革
1945 1975 2000 2005
“住宅不足的消解” “由重量轉向為重質” “重視市場機能、既存住宅的方向”
因戰爭造成約 420
萬戶的住宅不足
全國住宅總數超
越家庭總數
各縣市之住宅總數超
越家庭總數
未達最低住宅水準
之家庭低於 1 成
全國約半數之家庭達
到誘導居住水準
(1958) (1968) (1973) (1978) (1988) (1998) (2003)
公營住宅法的制定 公營住宅法的改正 公營住宅法的改正
(1951) (1980) (1996)
‧確立低所得者公營住宅的提
供為國家之長遠政策
‧放寬入住資格(放寬高齡者、
身障者，生活保護被保護者等
單身者入住)
‧地方公共團體的直接興建及民間住宅的買收與租借方式的導入
‧上述方式取得之住宅可做為公營住宅的照護據點(Group Home)。
‧細分化的應能應益租金制度的導入
收入分位佔有率(1951)
收入分位佔有率：公營住宅的對象中所得水準較低的階層占
全國國民的百分比
收入分位佔有率(1996)1 種 82%
2 種 48%
1 種 33%
2 種 16%
→25%
特優租借法的制定
(1993)
‧中間所得者為對象的優質出租住宅(特定優良出租住宅)之提供的促進
(2001)
高齡者居住法的制定
‧高齡者也能夠安心的市場環境整備之推進(高齡者優良出
租住宅制度，可接受高齡者入住之住宅的登錄制度，建物終
身租借制度的創設)
日本住宅公團 住宅‧都市整備公團 都市基盤整備公團 都市再生機構
(1955) (1981) (1999) (2004)
(1965)
地方住宅供給公社
【大都市地區之不燃住宅的集合
興建與大規模住宅地之開發】
‧與宅地開發公團之統合 ‧退出販賣住宅的興建 ‧住宅的興建原則上停止
‧支援民間出租住宅的供給
‧退出新市鎮建設相關事業
【促進中堅勞工住宅之供給的積立住宅販賣制度】
- 4. 公營住宅
(公營住宅法,1951)
特定優良出租住宅
(促進特定優良出租住宅供給之相關法
律,1993)
高齡者優良出租住宅
(確保高齡者可安定居住之相關
法律, 2001)
機構住宅
(獨立行政法人都市再
生機構法, 2003)
公社住宅
(地方住宅供給公社
法,1965)
目的
提供窮困的低額所得者租金低廉的
出租住宅。
*低額所得者-原則上收入分位25%以下(四人
家庭年收510萬日幣以下)
提供中堅所得者之優良出租住宅。
*中堅所得者-原則上收入分位25%~50% (四人家庭年
收510~690萬日幣)
提供給高齡單身、高齡夫婦之優
良出租住宅。
主要提供給一般家庭的
具備優良居住環境之出
租住宅。
提供給勞工的具備優
良居住環境之出租住
宅。
提供方式
○由地方公共團體建設、管理
○由地方公共團體買收、租借民間
住宅並負責管理。
○由民間建設、管理
○由地方公共團體建設、管理等
○由民間建設、管理
○由地方公共團體建設、管理等
○由獨立行政法人都市
再生機構建設、管理
○由地方住宅供給公
社建設、管理
入
住
資
格
同居人條件 原則上需有同居家族 原則上需有同居家族 高齡單身，高齡夫婦(60歲以上) 不需有同居家族 原則上需有同居家族
收入條件 【原則收入階層】
○收入分位0~25%
【含高齡者等的收入階層】
○收入分位25~40%
(四人家庭年收約510~610萬日圓)
【原則收入階層】
○收入分位25~50%
【含特殊狀況的收入階層】
○收入分位0~25%,~50~80%
(四人家庭年收約510萬日圓以下，約690~1060萬日圓)
○無收入限制 ○無收入限制 ○無收入限制
租金設定
【應能應益租金設定】
○租金基本額×基地條件係數×規
模係數×屋齡係數×便利性係數
○周邊同種類住家租金為上限
○與周邊同種類住家租金不失平衡為原則
○如有接受建設經費補助，不得超過以建
設經費、土地費用為基準算出之租金
○與周邊同種類住家租金不失
平衡為原則
○如有接受建設經費補助，不得
超過以建設經費、土地費用為基
準算出之租金
○與周邊同種類住家租
金不失平衡為原則
○與周邊同種類住家
租金不失平衡為原則
財政支援
措施
○建設經費補助
‧建設、買收：全工程經費之1/2
‧向民間租借：公用部分工程經費之1/3
○租金補助
‧周邊同種類住家租金與入住者負擔基
本額之差額的1/2
○建設經費補助
‧民間建設：公用部分工程經費之1/3
‧公共團體建設：全工程經費之1/3等
○租金補助
‧租金與入住者負擔額之差額的1/2
(收入分位50%以下的家庭為對象)
○建設經費補助
‧民間建設：公用部分工程經費之
1/3
‧公共團體建設：全工程經費之1/3
‧改修：公用部分工程經費之1/3 等
○租金補助
‧租金與入住者負擔額之差額的1/2
(原則收入分位25%以下的家庭為對
象)
2-2 公共出租住宅制度的比較
- 5. (注 1)住宅戶數等的住宅存量相關數據之資料來源為 2003 年住宅‧土地統計調查(調查數據不含空屋).。
但公共出租住宅(342 萬戶)因戶數為個別統計，公、民出租住宅的總戶數與上表記載公、民個別之戶數之總和不一致。
(注 2)都市再生機構出租住宅(75.5 萬戶)之中，不含高齡者取向之優良出租住宅(1.1 萬戶)
(注 3)『其他』為改良住宅等
2-3日本全國住宅存量的全景(含公共出租住宅)
【國民的需求】
‧對於自有住家的期望較強(約八成國民)
【住宅品質】
‧居住水準
*平均樓地板面積：124 ㎡
*未達最低居住水準之家庭所占比例：1.1%
*誘導居住水準以上之家庭所占比例：65.0%
‧無障礙空間化
*『扶手的設置』、『去除高低差』、『確保寬廣的
走道空間』等等基本的無障礙空間化既有住宅所
占比例：4.3%
【經費負擔】
‧高額的所需經費
*平均購買價格(接受公庫融資之住宅)：
約 3100 萬日圓(新建住宅)
約 2000 萬日圓(中古住宅)
*平均借款金額(接受公庫融資之住宅)：
約 1600 萬日圓(新建住宅)
約 2000 萬日圓(中古住宅)
*平均償還期間(接受公庫融資之住宅)：
約 31 年(新建住宅)
約 24 年(中古住宅)
自有住宅(2867萬戶)
【住宅品質】
‧居住水準
*平均樓地板面積：44 ㎡
*未達最低居住水準之家庭所占比例：9.8%
*誘導居住水準以上之家庭所占比例：33.2%
‧可經長年長期使用之優良品質住宅不足、特別是一般家庭
取向之出租住宅更為不足。
*一般家庭取向之出租住宅不足的量：約 168 萬戶
‧無障礙空間化
*『扶手的設置』、『去除高低差』、『確保寬廣的走道空間』
等等基本的無障礙空間化既有住宅所占比例(全出租住
宅)：1.5%
【出租住宅的管理】
‧入住限制
*設有入住限制民間出租住宅之比例：25%
*限制條件：外國人、高齡者、孩童
‧管理品質低下
*具備住宅所有人主導之長期修繕計畫之出租住宅比例：
約 2 成
*國民生活中心備案之出租住宅件數
1993 年-5108 件→2003 年 27588 件
【住宅品質】
‧居住水準
*平均樓地板面積：
52 ㎡(公營出租住宅)、49 ㎡(公團、公社出租住宅)
*未達最低居住水準之家庭所占比例：
9.2%(公營出租住宅)、10.1%(公團、公社出租住宅)
*誘導居住水準以上之家庭所占比例：
34.8%(公營出租住宅)、36.9%(公團、公社出租住宅)
公營住宅(219 萬戶)
◇透過中央及地方公共團體的合作，建立可經營健康、具文
化性之生活之住宅及環境，以低廉之租金提供給自力租屋
購屋困難之低所得者。
*申請倍率：日本全國 9.4 倍、東京 27.4 倍(2003 年)
特定優良出租住宅(15.4 萬戶)
◇於一般住宅市場提供一般家庭階層為對象之優良品質(相
較於他類公共住宅規模較大)出租住宅
高齡者取向優良出租住宅(1.4 萬戶)
◇於一般住宅市場提供高齡者能夠安心居住之優良品質(完
善之無障礙空間)出租住宅
都市再生機構出租住宅(75.5 萬戶)
◇於大都市中提供主要對象為一般家庭之具備良好居住環境
之出租住宅
地方住宅供給公社出租住宅(13.8 萬戶)
◇中堅勞工取向之具備良好居住環境之出租住宅
其他(17.3 萬戶)
出租住宅(1717萬戶)
民間出租住宅(1256萬戶)
各類宿舍(149萬戶)
公共出租住宅(1256萬戶)
- 6. 2-4 公共出租住宅存量的現狀
公共出租住宅存量
(萬戶) 合計 約340萬戶
出租住宅全體(約1716萬戶)中約占20%
公營 特優出租 高優出租 都市機構 公社 其他
(注)調查的年份為，公營出租住宅：2003年年末/ 特優出租(特定優質出租住宅)：2003年年末/ 高齡者出租住宅：2003年年末/ 都市機構：2004年3月末/ 公社：2003年年末。
都市機構：75.5萬戶之中不含高齡者出租住宅(1.1萬戶)。公社：13.8萬戶之中不含特定優質出租住宅、高齡者出租住宅。『其他』為改良住宅及住市總(住宅市街綜合整備事業)
公營住宅的建築年別存量數
(2003年度年末)
屋齡30年以上
94萬戶(43%S)
- 8. 公家介入的必要性 實施對象 檢討課題
1.災害應變等緊急時刻的對應 地震等災害時的震災被害者
2.一般市場中無法自力確保居住水準之物件的
對應
2-1.為確保無法負擔一般市場租金之經濟困難者
也能夠維持最低居住水準之對應
2-2.較容易受到一般民間出租住宅之入住限制所
制約者的對應
低所得家庭
高齡者、身心等障礙者、家庭暴力被害者、無殼
蝸牛(街友)、有幼兒之家庭、外國人等
‧需要公家支援者及正接受公家支援者的支援方
案該如何再思考、檢討。
‧對於公營住宅制度該如何思考。
‧社會福利措施等應以何種協力合作方式使借出
人、借入人雙方之不安及懸念能夠消解。
3.對於一般市場之中無法充分滿足需求量之出
租住宅供給的對策
較大規模之出租住宅
無障礙空間完備之出租住宅 等
‧應如何建立更有效率、效果的供給促進誘導措
施(補助、融資、稅制、法規規制、情報之收集、
整理、提拱等) 。
4.對於社區、區域營造之貢獻 中心市街地區的活性化
於地方的長期定居
密集住宅市街地區之整備
‧對於社區、區域營造公共出租住宅應扮演怎樣
的角色及貢獻方式，相關單位的責任分擔制度等
課題的再思。
3-1 公共出租住宅之政策實施對象及檢討課題(2005 年 5 月 19 日第一次小委員會會議資料)
- 9. 4. 政策施行的基本方向
4-1 為對應各地區多樣化需求之公共出租住宅之整備等相關事宜之特別措置法
4-2 地區住宅交付金
4-3 現行之公共出租住宅制度等相關制度的民間運用
(1)住宅安全網之再構築
○1 適宜且有效之公共出租住宅之供給
4(1)○1 -1 公營住宅的入住收入基準
4(1)○1 -2 公營住宅的入住收入基準的推移
4(1)○1 -3 國民所得水準、民間出租住宅之租金水準等的變化
4(1)○1 -4 關於生活保護
4(1)○1 -5 生活保護之住宅輔助特別基準額(依都道府縣分類)
4(1)○1 -6 家族型態之變化
4(1)○1 -7 公營住宅之定期租屋(具有居住期限之入住)制度之案例
4(1)○1 -8 關於公營住宅與定期租屋政府之見解
4(1)○1 -9 會計檢查院調查之 2002 年度決算檢查報告-摘錄-
4(1)○1 -10 公營住宅之租金制度
4(1)○1 -11 關於公營住宅之租金制度之租金算定基礎額的邏輯
4(1)○1 -12 公營住宅之租金制度之應益係數的現狀
4(1)○1 -13 公營住宅與民間出租住宅之租金比較
4(1)○1 -14 居住費用等相關負擔的實際狀況
4(1)○1 -15 地區行政單位推行之公營住宅之租金減免狀況
4(1)○1 -16 公營住宅之租金減免戶數的推移
4(1)○1 -17 制度改革‧移轉民間三年推進計畫(改訂)(2005 年 3 月 25 日國務大臣之會議)-摘錄-
4(1)○1 -18 關於首都圈外圍‧郊外地區之都市再生機構出租住宅的入住者
○2 配合住宅安全網絡機能提升之出租住宅市場的整備
4(1)○2 -1 高齡者、身心障礙者等對象入住民間出租住宅之入住支援的案例
4(1)○2 -2 關於租金補助
(2)對地區政策的貢獻等
4(2) -1 對於中心市街地區活性化有貢獻之公共出租住宅之整備案例
4(2) -2 公共出租住宅與社會福利設施、育兒支援設施等一體化整備之案例
4(2) -3 密集住宅市街地區之公共出租住宅的更新再建與周邊居住環境整備之一體化實施案例
4(2) -4 實現都市居住‧市街中心居住之公共出租住宅之整備案例
(3)可長久承繼給未來世代之良質社會資產的形成
4(3) 一般家庭取向之出租住宅、無障礙化出租住宅量的不足
- 11. 4-2 地區住宅交付金
對於以地方公共團體為主體之公營住宅之建設及面狀居住環境整備等具有自主性與活用創意，且具計畫性推行策略之地區住
宅政策之支援制度 【2005 年度預算額 580 億日円】
【要點】
○地方之自主性、自由選擇性之提升。
‧將現行之補助項目選項化，使由地方公共團體做成之計畫能有彈性的實施。
‧根據地方公共團體獨自之提案，現行補助對象外之項目也可納入交付金對象
範圍之內以進行支援
○地方之自由運用度之提升。
‧交付金對於計畫中各項目之分配比例由地方公共團體自行決定。
‧跨項目、跨年度的資金流動運用之自由化
○由事前審查轉為事後評鑑
‧根據地方公共團體自行設定之目標之成果進行事後評鑑，並公開。
【交付金支援對象之項目】
○現行之補助對象之項目
公營住宅、高齡者優良出租住宅之整備，現有公營住宅之改善、不完善之住
宅地區的改善、密集住宅市街地區之整備、相關公共設施之整備 等
○根據地方公共團體獨立之提案，對於地區住宅政策之實施具有必要性之其他
項目等。
(例)‧民間住宅之耐震改修、更新重建
‧公營住宅等與社會福利設施等之一體化的整備
‧住宅商談輔導、住宅及生活之情報提供
斜撐構造
構造用合板
民間住宅之
耐震化改修
生活小徑之整備
(密集住宅市街地等)
廣場之整備
公營住宅之更新重建
特定優良出租住宅
高齡者優良出租住
宅之整備
日間照護服務中心
托兒所等之整備
綠地之整備
能夠安心利用之住宅商談
輔導‧住宅生活情報提供
對
地
區
住
宅
政
策
之
推
行
進
行
綜
合
性
支
援
- 12. 4-3 現行之公共出租住宅制度等相關制度的民間運用
公營住宅(向民間租借型)
(公營住宅法 1996 年改正)
特定優良出租住宅(民間型)
(特定優良住宅供給之促進之相關法律
1993 年)
高齡者優良出租住宅(民間型)
(確保高齡者之安定居住之相關法律 2001
年)
【參考】
民間供給支援型出租住宅
(2002 年度設立之制度)
目的 提供給自力購屋租屋有困難之低所得者之
低租金出租住宅之供給
提供給中間所得者之規模較大之出租住宅
之供給
提供給單身高齡者、高齡夫婦家庭之無障
礙空間化之出租住宅
大都市的既有市街地區不足之
一般家庭取向之優良品質出租
住宅之供給
供給方式 由民間建設
地方公共團體租借、管理
由民間建設、管理 由民間建設、管理 由都市再生機構整理基地，
租借給民間後，由民間自行建
設、管理
租金 應能應益租金設定 一般市場租金價格
*針對收入分位 50%以下之家庭設有減價
措施(最長 20 年)
一般市場租金價格
*原則上針對收入分位 25%以下之家庭設
有減價措施
(無特別租金設定)
入住者之選定
方式及出租條
件
○開放申請、經住宅窮困度審查後選定
○押金設定為相當三個月租金金額之內
(無禮金、權利金等)
○開放申請、經抽選選定
○押金設定為相當三個月租金金額之內
(無禮金、權利金等)
○開放申請、經抽選選定
○押金設定為相當三個月租金金額之內
(無禮金、權利金等)
○開放申請、經抽選選定
主要整備基準 ○樓地板面積：原則上各戶 19 ㎡~80 ㎡
○須具備節能設計
○原則上須為可對應無障礙空間之構造
○樓地板面積：原則上各戶 19 ㎡~80 ㎡
○須具備節能設計
○原則上須為可對應無障礙空間之構造
○樓地板面積：原則上各戶 25 ㎡以上
○可對應無障礙空間之構造
○樓地板面積： 55 ㎡~91 ㎡之
單元需過半數(最小面積 37 ㎡)
○須具備節能設計
○可對應無障礙空間之構造
之
財
政
支
援
措
施
民
間
主
導
之
供
給
方
式
建設費
等之負
擔
共用部分之工程費用之 2/3
(中央、地方公共團體負擔)
共用部分之工程費用之 2/3
(中央、地方公共團體負擔)
共用部分之工程費用之 2/3
(中央、地方公共團體負擔)
相當於購地金額之 50%之金額
由中央或都市再生機構出資
租金之
負擔
(公家以一般市場價格向民間租借) 租金減價部分由中央、地方公共團體負擔
*收入分位 50%以下之家庭入住時
租金減價部分由中央、地方公共團體負擔
*原則上收入分位 25%以下之家庭入住時
近期之
供給實績
2001 年度：1067 戶
2002 年度：1396 戶
2003 年度：1302 戶
2001 年度：9175 戶
2002 年度：5222 戶
2003 年度：2847 戶
2001 年度：662 戶
2002 年度：1471 戶
2003 年度：1880 戶
2002 年度：610 戶
2003 年度：3670 戶
- 13. 4(1)○1 -1 公營住宅的入住收入基準
【現行制度】
原則收入階層(本來階層)：月收 20 萬日円(收入分位 25%)以下
含高齡者、障礙者等之階層(裁量階層)：月收 26.8 萬日円(收入分位 40%)以下 (法 23 條 2 號、令 6 條 5 項)
《入住所得基準設定之概念》
○『購屋租屋困難之低所得者』(法第 1 條)之定義為『於一般住宅市場無法自力確保最低居住水準之經濟困難者』，考量民間出租住宅租金之變動後進行入住所得基準設定。
○現行之基準(月收 20 萬日円(收入分位 25%)以下)為，考量 1996 年當時之民間出租住宅之平均租金等要素後設定而成之基準。
○考量高齡者、障礙者等即便有一定收入，於民間出租市場中租屋不易之現狀，針對高齡者、障礙者等，地方具有於審查後可將入住所得基準提高為未滿月收 26.8 萬日圓(收入
分位 40%)之彈性。
*1 收入分位：家庭總收入由低至高之順位排列(不含單身者)
*2 『於一般住宅市場無法自力確保最低居住水準之經濟困難者』之收入總額=(民間出租住宅之平均租金(日円/疊‧月)×最低居住水準面積(疊)/租金負擔率) ×12(月)
租金負擔率之例：收入分位 10~20%之三人家庭之租金負擔率=0.17
租
金
設
定
基
礎
額
周邊同種住宅之租金
搬遷準備之義務 搬遷通告
(租金上限)
退租期限到期後，租金最高可提高至周邊同種類住宅租
金之兩倍(以下)
依計算公式算出之租金
〈租金提高率〉
周邊同種住宅租金與
現行租金之差額乘以
左列比例
灰色網點部分
入住後三年內，依計算公式算出之租金
20 萬日円 26.8 萬日円 39.7 萬日円
家庭之所得分位
(政令月收)
原則收入階層 收入超過標準者 高額收入者
收入分位 25%以下 ‧三年以上之繼續居住要件
‧收入分位 25%以上
‧五年以上之繼續居住要件
‧最近 2 年收入分位 60%以上
注) 1. 入住超過三年後，收入分位 25%以上者視為所得超過者，對應所得金額，可加算上圖灰色網點部分之租金。
2. 高齡者、障礙者等之入住所得基準為 40%以下，由主導團體判斷決定。
資料源：國土交通省資料
【參考】以公營住宅為例-收入與租金之關係
- 14. 4(1)○1 -2 公營住宅的入住收入基準的推移
( )內為入住所得基準額收入分位之佔有率(%)
第一種住宅
第二種住宅
裁量住宅
1950 年 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
資料源：國土交通省資料
公營住宅制度設立後，考量社會經濟情勢之變化，入住所得基準也逐步調整至今，但 1996 年之後仍未做過調整。
*於 1996 年改正之公住法廢止第一種、第二種住宅之類別區分
裁量階層之定義為高齡者、障礙者之家庭可適用之收入基準(基準由主導團體單位制定，以 268000 日円為上限)
- 15. 4(1)○1 -3 國民所得水準、民間出租住宅之租金水準等的變化
平均年收之變化 民間出租住宅之平均租金之變化
平均家庭人數之變化
(萬日円) 日円/疊
1970 75 80 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 (年) 1978 1983 1988 1993 1998 2003 (年)
資料源：2000 年度之前為總務省統計局之『儲蓄動向調查』(各年 12 月 31 日現在)
2001 年度之後為總務省統計局之『家計調查(儲蓄‧負債篇)』(含勞工者家庭‧從事農林漁業家庭)
*1978, 1983 年之數據為僅含設備專用住宅之平均租金
資料源：總務省『住宅‧土地統計調查』
(人/家庭)
五人以上家庭
四人家庭
三人家庭
二人家庭
一人家庭
平均一家庭之人數
資料源：總務省『國勢調查』
1965 1970 1985 1990 1995 2000 2005 2010 (年)
- 16. 4(1)○1 -4 關於生活保護
(萬人、萬家庭)
被保護人數
被保護家庭數
依住宅所有方式分類之受保護家庭之構成比之變化(單位%)
自有 公營住宅 租屋 其他
1993 年
(565640 家庭)
1985 年
(761000 家庭)
2002 年
(838550 家庭)
181240 家庭
資料來源:受保護者全國總調查(2002 年 7 月 1 日)1952 55 60 65 70 75 80 85 90 95 2000 03
資料來源:福祉行政報告
例
1.對象者與生活保護補助金額
○所有資產及能力等條件活用後，生活上仍有困難者。(不問陷入困難狀況之經緯)
○以厚生勞動大臣所訂之基準所算出之最低生活費與收入比較後，收入低於最低生活費者為生活保護對象。
○最低生活費與收入之差額為生活保護費補助金額。
*收入：就業勞動之收入，年金等社會保障、親族援助、交通事故之補償、存款、保險之補償回饋金、不動產等資產之賣出收入之認定
2.保護內容
○保護之內容為，生活輔助、教育輔助、醫療輔助、照護輔助、產兒輔助、就業輔助及喪葬輔助
*醫療輔助及照護輔助為醫療機關等
*關於住宅輔助，經被保護者及房東同意後，可直接將補助金給付給房東。
○藉由各項補助，可保障國民能夠維持最低限度之健康且具文化之生活水準。輔助之基準由厚生勞動大臣設定。
*2004 年度生活輔助基準之例(標準 3 人家庭(33 歲、29 歲、4 歲)):162170 日円【東京都區部等】、125690 日円【地方郡部等】
3.保護之具體實施計畫
○由都道縣府及市村區所設置之社會福利相關事務居處長官實施
○生活保護擔當職員之狀況：全國 11408 人(2003 年度)
○對應各家庭之狀況，每年 2-12 次訪問調查。
○具收入、資產等之申報義務，定期與課稅帳目進行照合。
○對於具工作能力者進行求職指導。
- 17. 4(1)○1 -5 生活保護之住宅輔助特別基準額(依都道府縣分類)
一、二級地區 三級地區
基準金額 1.3 倍金額 七人家庭基準 基準金額 1.3 倍金額 七人家庭基準
一、二級地區 三級地區
基準金額 1.3 倍金額 七人家庭基準 基準金額 1.3 倍金額 七人家庭基準
單位：日円 單位：日円
*1. 以上為 2004 年度之數據
*2. 1.3 倍金額：二人至六人家庭之基準
*3 分級地區制度：依消費水準查定之結果為基準，將全國各市區村分為六等級。
例(東京都)：一級地區-1 東京都區部等
二級地區-1 東京都羽村市
三級地區-1 西多摩郡日之出町
- 18. 4(1)○1 -6 家族型態之變化
1983 1988 1993 1998 2003 (年)
未滿四十歲之單身者
夫婦扶養未滿六歲之子女之家庭
四十歲以上六十五歲未滿之單身者 六十五歲以上之單身者 無子女之夫婦
夫婦扶養六至十七歲之子女之家庭 夫婦扶養十八歲以上子女之家庭 其他
*1 因 2003 年度之統計與 1998 年度以前之區分方式不同，因此夫婦扶養子女之家庭以合計數據列入統計。
*2 單身者之中，包含年齡不詳者。
資料來源：總務省「住宅‧土地統計調查」
單身家庭及無子女夫婦家庭有增加趨勢。另外，六十五歲以上之單身者也明顯增加。
- 20. 4(1)○1 -8 關於公營住宅與定期租屋政府之見解
關於「定期租屋權」所可能產生之混亂與危險性之質詢書(1999 年 12 月) ─摘錄─
五(8)
對於公共出租住宅(公營、公團、公社之出租住宅)之法律關係，此新法是否會產生影響。
(註釋)「新法」‧‧‧促進優良品質之出租住宅等之供給之特別措施法
(1999 年 法律第 153 號)
針對關於「定期租屋權」所可能產生之混亂與危險性之質詢之答辯書(2000 年 2 月) ─摘錄─
關於五(8)
關於公營住宅(依據公營住宅法(1951 年法律第百九十三號)第二條一二號所定義之公營住宅。以下省略)，同法及以此法為基
礎之條例並未特別規定之狀況下，原則上可適用租地租屋法之事實可於判例上確定。但，公營住宅之定義為，為購屋租屋
有困難之低額所得者所設置之出租住宅，如非入住者之身分轉變為高額所得者等事由，原則上以可繼續居住為前提，因主
管機關(公營住宅法第二條第十六號所規定之主管機關)與入住者之間所締結之契約為無特定期間之租借契約，並不適用於定
期租屋制度。
- 21. 4(1)○1 -9 會計檢查院調查之 2002 年度決算檢查報告-摘錄
第三 關於對於公營住宅之收入超過者、高額所得者等之措施之實施
三 本院之所見
(中略)
對於公營住宅之需求年年增高，針對收入超過者、高額所得者及未申告者之對策，國土交通省及主管機關提出以下措施，今後，為
確保公營住宅能夠正確提供給無法自立購屋租屋者之目標進行努力的同時，期望能夠針對公營住宅之管理提出更適切之方案。
(1.)針對國土交通省
A. 為使法律之主旨能夠在公營住宅上徹底實現，進行法律主旨宣導的同時，另應致力於對於主管機關之協助與宣導，以確保針對
收入超過者、高額所得者及未申告者之相關法定措施能夠確切的執行。
B. 如對於收入超過者、高額所得者之協調對策能夠適切適宜的被執行，對於公營住宅管理之適當化正確化將有助益。
(2.)針對主管機關
A. 根據法令規定，對於收入超過者、高額所得者及未申告者可加算租金等，遵照相關法令之規定執行，致力於管理之確切落實，
使法令之主旨能夠確實反映。
B. 應把握入住者之狀況，更確實的檢討今後之住宅需求後，致力於協調收入超過者、高額所得者入住其他公共住宅。
C. 要求針對高額所得者之搬遷通告執行方案仍未確切建立之主管單位盡速建立確切方案，使高額所得者之搬遷通告能夠適切的被
執行，如高所得居住者無特別狀況，透過搬遷通告之確實執行，可促進公營住宅更有效率的活用。
D. 對高額所得者發出有期限之搬遷通告，對於到期未搬遷者，可加倍徵收租金等，使高額所得者之搬遷能夠迅速確實的落實。
E. 對於收入未申告者進行勸導，使其能夠了解確實申告之重要性。另外，對於未申告者主動進行確實之收入調查，如收入達到收
入超過者或高額所得者之標準，將對其執行適切的措施。
國土交通省之對應
○已通知各相關單位應努力執行根據「關於對於公營住宅之收入超過者、高額所得者及未申告者之措施」(2004 年 6 月 30 日國住總第 53 號)規
定之對於收入超過者、高額所得者之面談、協調入住其他公共住宅、及針對高額所得者之搬遷通告之實施等針對收入超過者等對象之對策
- 22. 4(1)○1 -10 公營住宅之租金制度﹝1﹞
(1)租金之決定方式(法 16 條)
公營住宅租金之決定方式為，對應入住者之收入及公營住宅之地點條件、規模、屋齡及其他相關條件，並且需低於周邊同種住宅之租金，參考政令之計算方式算出之數值
後，由主管機關決定。(1 項)
(政令所訂之計算方式)(令第 2 條)
○1 租金算定基礎額
依照入住者之收入區分，政令所訂之金額如下
收入分位 入住者家庭收入(月) 租金算定基礎額
1 0-10% 123,000 日円以下 37,100 日円 一 般
入 住
對 象
2 10-15% 超過 123,000 日円 - 153,000 日円以下 45,000, 日円
3 15-20% 超過 153.000 日円 - 178,000 日円以下 53,200 日円
4 20-25% 超過 178.000 日円 - 200,000 日円以下 61,400 日円
5 25-32.5% 超過 200.000 日円 - 238,000 日円以下 70,900 日円
收 入
超過者
6 32.5-40% 超過 238.000 日円 - 268,000 日円以下 81,400 日円
7 40-50% 超過 268.000 日円 - 322,000 日円以下 94,100 日円
8 50-% 超過 322.000 日円 107,700 日円
(注)每月收入為一年之收入去除各項扣除額(稅金年金等)後除以 12 所算出之金額
○2 市村町位置係數:公示價格(公共查定後公開之價格)地之其他土地之價格查定後，國土交通大臣所訂之各市村町之數值，數值範圍為以 0.7 以上 1.6 以下
○3 規模係數:該公營住宅樓地板面積之合計數值除以 70 平方公尺後所得之數值
○4 屋齡係數:對應各公營住宅之構造體從建設時起算之經過年數之數值，數值範圍為 1 以下
○5 便利性係數:由主管單位查定各項便利性相關要素後所訂之數值，範圍為 A 數值以上 B 數值以下
A 0.5
B 以下數值中較小者
(1)1.3
(2)1.6 除以市村町位置係數所得之數值
如入住者患有疾病或其他特殊狀況者，經主管單位認定有必要者可減免租金。
(租金)=(○1 租金算定基礎額)×(○2 市村町位置係數)×(○3 規模係數)×(○4 屋齡係數)×(○5 便利性係數)
- 23. 4(1)○1 -10 公營住宅之租金制度﹝2﹞
(2)收入超過者、高額所得者之租金制度(法 28 條、29 條)
○1 收入超過者之租金(法 28 條 2 項)
收入超過者之租金算定方式為，依據入住者之收入，且需低於周邊同種住宅之租金，參考政令之計算方式算出之數值後，由主管機關決定。
(政令所訂之計算方式)(令第 8 條)
依收入區分所訂之百分比
月收金額 比率
200,001 至 238,000 日円
238,001 至 268,000 日円
268,001 至 322,000 日円
322,001 以上
1/7
1/4
1/2
1
○2 高額所得者之租金(法 29 條 5 項)
高額所得者之租金為周邊同種住宅之租金
*如接獲搬遷通告者於期限到期後仍未搬遷者，自期限到期日翌日起算至搬遷日為止之期間，主管單位有權可每月徵收周邊同種住宅租金之兩倍以下之金額。(法 29 條 6 項)
(參考)周邊同種住宅之租金(法 16 條 4 項)
周邊同種住宅之租金為，依政令所訂方式查定周邊同種住宅(含其土地)之當時價格、修繕費用、管理事務費用等費用後，每年度由主管單位決定。
(政令所訂之計算方式)(令第 3 條)
(加注)公課:國家或地方公共團體所徵收之租稅以外的分擔費用、手續費、使用費等
(國土交通大臣認定之一年相當之收益)(告示 4 號)……3%(土地 2%)
*不動產鑑定評價基準之評價手法除了家算法之外，還有出租案例比較法、收益還原法。
(收入超過者之租金)=(原定租金)×(周邊同種住宅之租金 ─ 原定租金)×(依收入區分所訂之比率)
(高額所得者之租金)=(周邊同種住宅之租金)
(周邊同種住宅之租金)={(周邊同種住宅(含土地)之復成價格)×(國土交通大臣認定之一年相當之收益)+(補償
額)+(修繕費用)+(管理事務費用)+(損害保險金)+(空屋損失賠償金)+(公課)÷12 【加算法】
- 24. 4(1)○1 -10 公營住宅之租金制度﹝3﹞
周邊同種住宅之租金
搬遷準備之義務 搬遷通告
(租金上限)
退租期限到期後，租金最高可提高至周邊同種類住宅租
金之兩倍(以下)
依計算公式算出之租金
〈租金提高率〉
周邊同種住宅租金與
現行租金之差額乘以
左列比例
灰色網點部分
入住後三年內，依計算公式算出之租金
20 萬日円 26.8 萬日円 39.7 萬日円
家庭之所得分位
(政令月收)
原則收入階層 收入超過標準者 高額收入者
收入分位 25%以下 ‧三年以上之繼續居住要件
‧收入分位 25%以上
‧五年以上之繼續居住要件
‧最近 2 年收入分位 60%以上
注) 1. 入住超過三年後，收入分位 25%以上者視為所得超過者，對應所得金額，可加算上圖灰色網點部分之租金。
2. 高齡者、障礙者等之入住所得基準為 40%以下，由主導團體判斷決定。
- 25. 4(1)○1 -11 關於公營住宅之租金制度之租金算定基礎額的邏輯
現行之租金算定基礎金額為各收入分位之中間年收乘以租金負擔率(15%~18%)，再除以 12 個月份後之金額(1996)
各收入分位之租金算定基礎額=(各收入分位之中間年收(日円) × 租金負擔率)/12(月)
*各收入分位之中間年收(日円)=(各收入分位之下限值(日円)+上限值(日円))/2
現行之租金算定基礎額之依據數值
收入分位(%)
總收入(年收) 各分位之中間年
收(日円)
租金負擔率(%) 租金算定基礎額
(日円)下限值(日円) 上限值(日円)
0~10 2,710,000 3,230,000 2,970,000 15.0 37,100
10~15 3,230,001 3,740,000 3,485,000 15.5 45,000
15~20 3,740,001 4,240,000 3,990,000 16.0 53,200
20~25 4,240,001 4,690,000 4,465,000 16.5 61,400
25~32.5 4,690,001 5,320,000 5,005,000 17.0 70,900
32.5~40 5,320,001 5,850,000 5,585,000 17.5 81,400
40~50 5,850,001 6,700,000 6,275,000
18.0
94,100
50~ 6,700,001 7,660,000 7,180,000 107,700
*1 收入分位 0~10%之總收入之下限值 271 萬日円為標準三人家庭之生活保護基準
*2 總收入為 1990 年至 1995 年之儲蓄動向調查為基礎推算之 1997 年總收入
*3 收入分位 50%以上之分位之上限值為收入分位 60%之總收入
(參考)租金負擔率之設定方法
‧下限值以 1995 年之住宅宅地審議會基本問題
小委員會所揭示之最低收入分位(四人家庭)的居
住費用支出率 15%為參考設定
‧上限值以特定優良出租住宅之租金之初年度租
金負擔率 18%(1996 年)作為參考設定(超過入住
收入基準上限之收入分位 40%者之租金負擔率
以 18%計算)
‧15%~18%之範圍內，收入分位提高時租金負擔
率隨之提升 0.5%作為其租金負擔率之數值
- 26. 4(1)○1 -12 公營住宅之租金制度之應益係數的現狀
因市村町位置係數與規模係數之數值於 1996 年之後並未進行更新，可察覺其數值與現況之乖離。
(依照 2000 年度之全國平均係數)
○市村町位置係數 0.9060
○規模係數 0.7452
○屋齡係數 0.7587
○便利性係數 0.8922
→各種係數之和 0.4570(○1 )
收入分位 租金算定基礎額 入住者之租金(=○1 ×○2 )
1 37,100 日円 16,900 日円
2 45,000 日円 20,500 日円
3 53,200 日円 24,300 日円
4 61,400 日円 28,000 日円
資料來源:國土交通省資料(2000 年度)
主管機關 位置
係數
1996 年之公示價格
(上位)
1995 年之公示價格
(上位)
船橋市 1.1 458,000 244,000
浦安市 1.05 420,000 340,000
西宮市 1.15 670,000 273,000
京都市 1.1 605,000 327,000
資料來源:國土交通省「地價公示」
○以新建之公營住宅樓地板面積平均值為基準值
*1996 年當時約為 66 平方公尺
○現在新建之公營住宅樓地板面積平均值約為
61 平方公尺(2003 年度)
資料來源:國土交通省資料(2000 年度)
依平均係數所算出之租金 市村町位置係數與公開價格呈現相反之事例
規模係數之概念
依規模區分之公營住宅存量之比例
(2003 年度)
資料來源:國土交通省資料
- 28. 4(1)○1 -14 居住費用等相關負擔的實際狀況
*1 縱軸:居住費用負擔率 設定值:租金/總收入 公營出租、民間出租、生活保護家庭:居住費用(房屋租金、土地租金、押金、禮金)/總收入
橫軸:「1999 年全國消費現況調查」中之收入分位
*2 公營出租:公營住宅法所定義之公營住宅及其他各級縣市(都道府縣)、市村町、特別區域所有或管理之出租住宅。
資料來源:1999 年全國消費現況調查(總務省)國土交通省製，2000 年社會保障生計調查(厚生勞動省)
【單身家庭】 【二人家庭】
【四人家庭】【三人家庭】
設定值 公營出租 全國出租 民間出租(京濱葉都市圈) 生活保護家庭
設定值 公營出租 全國出租 民間出租(京濱葉都市圈) 生活保護家庭 設定值 公營出租 全國出租 民間出租(京濱葉都市圈) 生活保護家庭
設定值 公營出租 全國出租 民間出租(京濱葉都市圈) 生活保護家庭
- 29. 4(1)○1 -15 地區行政單位推行之公營住宅之租金減免狀況
(平成 15 年)
主管單位
原本租金(日円)
(收入 1.分位家庭之平均)
減免後之租金(日円)
(受減免家庭之平均)
全種類家庭中受減免家庭
之比例(%)
A 縣 23,942 10,000 30.0
B 縣 21,978 11,492 20.9
C 縣 19,382 16,237 36.8
D 縣 16,200 6,870 16.6
○對象
‧地震等災害之受災戶
‧非個人因素但無法連續十天以上使用都營住宅者
‧失去工作或因疾病等事由明顯造成生活困難者
‧低收入者(月收 65,000 日円以下)
‧其他由東京都知事(市長)認定特殊狀況者
○減免方法(例)
低收入者(月收 65,000 日円以下)
月收(日円) 減免率(%)
0~18,000 50
18,000~30,000 40
30,001~42,000 30
42,001~54,000 20
54,001~65,000 10
*1 「原本租金」依公營住宅法施行令第 2 條算定
*2 月收 18,000 日円以下之高齡者家庭、障礙者家庭等減免率 75%
資料來源:東京都資料
東京都之減免制度
減免後租金=原本租金 ─ (原本租金×減免率)
○對象
‧低收入者
*符合以下條件者
‧月收 123,000 日円以下
‧依生活保護基準算定之家庭收入認定額與最低生活費認定額相同或以下者
‧患有疾病者
‧其他特殊狀況者
○減免方法(例)
低收入者之租金
*1 「收入認定額」= 收入(含非課稅收入)─所得稅等
*2 「最低生活費認定額」= 生活輔助費×1.3+各種加算
*3 「租金負擔率」:考量收入與家庭人數後決定
(例)收入 100 萬日円未滿，3 人家庭時租金負擔率為 6%
*4 依以上公式算出數值低於 4,000 日円時，該入住者之租金為 4,000 日円
資料來源:大阪府資料
大阪府之減免制度
減免後之租金=
{收入(含非課稅收入)─(健康保險費+照護保險費)}×租金負擔率÷12
租金減免之實績(例)
- 31. 4(1)○1 -17 制度改革‧移轉民間三年推進計畫(改訂)(2005 年 3 月 25 日國務大臣之會議)-摘錄-
6 公營住宅之管理營運之圓滑化【2002 年度中結論‧措施】
對於公營住宅之收入超過者之加收租金措施，依條件會造成無法有效促使收入超過者自主性搬遷之狀況。
因此，藉由公營住宅法施行令之改正，對於收入超過者可加收至與一般市場相同水準之租金，以有效促使收入超過者自主性搬遷。
另外，為解決公營住宅中，獨居高齡者居住於大坪數之單元等不符合供給需求等問題，透過租金制度，例如設定獨居者之可接受規
模水準與租金，超過該水準之部分可徵收與一般市場同等之租金，以求減少不符合供給需求等問題。
因此，將住宅之規模與居住人數的關係不符合供需原則時，藉由租金之調整促使入住者能夠自行判斷並自主性提出換屋要求。
應檢討以上方案執行之可能性。
11 住宅‧土地‧環境
- 32. 4(1)○1 -18 關於首都圈外圍‧郊外地區之都市再生機構出租住宅入住者
昭和 40 年代至 50 年代前半之住宅存量中，地點於郊外之住宅之目前供給對象為周邊地區之需求及公營住宅收入階層。(2000~2004 年之入住者)
(加註: 昭和 40 年代至 50 年代約為 1965 年至 1980 年)
‧廣域之需求(大都市勞動者)→周邊地區之需求 ‧昭和 40 年代至 50 年代之中間所得者→轉變為公營住宅收入階層
位於郊外之社區 A 社區(琦玉縣日高市) 位於都市周邊之社區 B 社區(琦玉縣川口市)
勤務地
點
年收其他
東京都 14.8%
千葉縣
神奈川縣
琦玉縣 83.3%
*公營住宅收入階層為 79.9%
(管理開始年度 1972 年 平均所有樓地板面積 45.2 平方
公尺，住戶募集時之租金 34,800 日円)
昭和 30 年代開始管理之社區
昭和 40 年代開始管理之社區
昭和 50 年代前半開始管理之社區
勤務地
點
其他
神奈川縣
千葉縣 東京都
76.0%
琦玉縣
年收
*公營住宅收入階層為 43.9%
(管理開始年度 1977 年 平均所有樓地板面積 44.6 平方
公尺，住戶募集時之租金 72,300 日円)
位於郊外之社區 D 社區(千葉縣八千代市)位於都市周邊之社區 C 社區(東京都調布市)
勤務地
點
勤務地
點
年收 年收神奈川縣
神奈川縣
千葉縣
千葉縣 86.4%
東京都
96.6%
琦玉縣 琦玉縣
其他
東京都
11.6%
*公營住宅收入階層為 44.4%
*公營住宅收入階層為 78.0%
(管理開始年度 1965 年 平均所有樓地板面積 47.2 平方
公尺，住戶募集時之租金 86,600 日円)
(管理開始年度 1970 年 平均所有樓地板面積 46.1 平方
公尺，住戶募集時之租金 36,900 日円)
- 34. 4(1)○2 -2 關於租金補助【1】
1975 年住宅住宅地審議會質詢之部分內容。對於以下方式正在進行考量
「為使出租住宅之租金能夠反映住宅供給服務之質量，對其進行評價後做出調正。根據入住者之收入、家族構成等規
定之負擔上限金額作為要求其負擔之租金，調正後之租金與負擔租金之差額由公家進行補助之方式」
○何謂租金補助
關於租金補助
‧居住者可依據自身之需求選擇居住場所與房型大小
‧針對符合公共住宅之入住資格卻無法入住公共住宅者之補助措施
‧可形成於住戶構成上平衡之社區
雖從以上觀點而言，有許多認為應導入租金補助之討論，但於 1975 年、1981 年，1995 年之住宅住宅地審議會質詢中
‧對於租金之評定、租金支付能力等之把握存在技術上的問題
‧為求適當且正確之運營，仍需建立完備之事務處理體制
‧在優良品質之出租住宅不足之現狀之下，此制度無法保證於居住水準上能夠獲得改善
‧無法不考慮財政負擔的現實面
從上述觀點來看，有必要今後繼續進行檢討與討論。
○至今針對租金補助之討論
- 35. 4(1)○2 -2 關於租金補助【2】-至今住宅住宅地審議會之質詢內容(參考)-
第 2 次回住宅政策之基本體系
2 具體施行策略
(5) 公共援助之適當正確化
○1 為根本解決公共出租住宅建設之停滯、新建住宅供給之租
金上升、新舊供給之租金價差等現行制度之問題點，期望能夠
導入應能租金制度。應能租金制度為，為使出租住宅之租金能
夠反映住宅供給服務之質量，對其進行評價後做出調正。根據
入住者之收入、家族構成等規定之負擔上限金額作為要求其負
擔之租金，調正後之租金與負擔租金之差額由公家進行補助之
制度。
○2 但是如果於日本採用應能租金制度時，適當正確之租金認
定、所得之正確把握等技術上問題之外，導入新制度所需之財
源相關措施之檢討，以及事務處理體制之建立等需事前解決之
重要問題仍大量存在。
另外，關於應能租金制度於民間住宅的應用上，可能發生
問題，從住宅政策之觀點來看，狹小住宅、設備併用住宅等一
般水準之下之住宅之排除，以及排除時所產生之不平衡等問題
仍有檢討之必要。
1975 年住宅住宅地審議會質詢(節錄)
第 1 租金之評定方式與問題點
3 應能租金制度
對於公共援助之確實化與使達到最低居住水準之住宅分配能夠
落實，應能租金制度有其必要性之觀點來看，雖本審議會於 1975 年
8 月針對有需要檢討之議題進行了質詢，但今後關於負責租金之評
定、租金支出能力之把握、管理、運營之組織、費用等應能租金制度
之基本必要事項，仍需繼續進行檢討。
1981 年住宅住宅地審議會質詢(節錄)
Ⅳ 關於住宅政策今後有實施必要之事項
3 為補足住宅市場之強度、完整性所需之公共供給
雖對於符合公共住宅入住條件但無法入住者，租金補助有其導入之
必要之相關議題進行了討論，但租金之評定、租金支付能力等之把握
仍有技術上之問題，另外，在優良品質之出租住宅不足之現狀之下，
此制度無法保證於居住水準上能夠獲得改善，對於財政上的負擔也無
法忽視。因此，以針對符合條件且申請入住公共住宅者，設法建立更
多樣化之供給方式以回應需求作為基本努力方向，一般民間租屋之租
金補助的導入，仍有持續進行檢討的必要。
1995 年住宅住宅地審議會質詢(節錄)
- 36. 4(1)○2 -2 關於租金補助【3】-國外之租金補助實例 1-
○關於美國之住宅補助制度
居住於民間出租住宅之低所得者階層之租金負擔以消費卷(Voucher)之發行進行減輕
○關於美國之住宅補助制度
居住於民間出租住宅之低所得者階層之租金負擔以消費卷(Voucher)之發行進行減輕
【制度概要】 聯邦住宅都市開發省(HUD)
地方住宅公社(PHA)
(全美約 3200)
對象家庭 房 東
補助金之分配
地區之所得中間值之決定
地區之公正市場租金之決定
對 PHA 之指導
補助金之分配 提出計畫、報告
Voucher 交付
補助金交付
租借契約
對象家庭之審查、選定
候補名單之管理
補助金額之算定(基準租金之決定等)
住宅審查(住宅品質基準適切性、規模、租金)
對象家庭之 Voucher 交付
房東之補助金交付
支給對象者
‧低所得者階層
(原則上為地區之所得中間值 50%以下者)
住宅要件
‧符合住宅品質基準
‧租金調整後佔所得之 40%以下
*因於預算範圍內決定實施家庭數，可能會造成候補等待時間長期化。(HUD 之指導意見為，因將候補時間設定於 24 個月以內，但實際上也有等待超過 10 年之事例)
- 37. 4(1)○2 -2 關於租金補助【4】-國外之租金補助實例 2-
美國 英國 法國 德國
制
度
概
要
○實際上只針對民間出租住宅
○於預算內對符合所得條件者進行補
助
*不論實際需給付之租金多寡，只補助
一定支負擔額(調整後所得之 30%等)
與地區住宅公社(PHA)所定之基準租
金之差額
○全種類之出租住宅
○符合資產條件者全員補助
*租金、調整後所得(資產額以公
式計算後加算)，反映家族構成
所算出之支給額進行補助
○全種類之自有、出租住宅
○對符合所得條件者全員進行補助
*住宅相關支援分為以下三項
‧住宅補助(APL):入住社會住宅等與國家有協定之
住宅之家庭
‧家族住宅補助(ALF):需扶養兒童、高齡者之家庭
‧社會住宅補助(ALS):其他
*依照家族構成、租金、所得所定之最低負擔額所
算出之補助額進行補助
○全種類之自有、出租住宅
○符合所得條件者全員補助
*依租金、所得、家族構成所算出之給付額
進行補助
支
給
對
象
對
象
者
○原則上地區所得中間值 50%以下
○對於必須搬離公營住宅者，放寬至
80%以下
○低所得且需負擔租金者
○資產額相當於 300 萬日円以下
者(不含 60 歲以上領有年金者)
一定所得以下 ○所得為一定之限度額以下，未接受其他公
共補助者(含住宅費援助)
住
宅
○符合住宅品質基準
○租金為調整後所得之 40%以下
─ 住宅面積條件
(例 ALF: 兩人居住 最低 16 平方公尺
ALS: 一人居住 最低 9 平方公尺等)
─
支
給
實
績
○預算額:21,759 億日円(05)
○總補助家庭數:2,116 千家庭(05)
總家庭數中所佔比例:約 2%
○平均支付額:80 萬日円/年(05)
*全額由聯邦負擔
○住宅補助支出:23,922 億日円
(02)
○補助家庭數:3,900 千家庭(04)
總家庭數中所佔比例:約 16%
○平均支付額:60 萬日円/年(04)
*全額由國庫負擔
○補助支出額:17,735 億日円(03)
○補助家庭數:6,088 千家庭(03)
總家庭數中所佔比例:約 26%
○平均支付額:30 萬日円/年(03)
*經費來源為國費或雇用者負擔金等補助
○聯邦政府支出:3,688 億日円(03)
*2005 年起依住宅補助法之改正，聯邦政府
預算大幅削減(2005 年預算:1,123 億日円)
○補助家庭數:3,389 千家庭(03)
總家庭數中所佔比例:約 8.7%
○支付總額:6,421 億日円(03)
○平均支付額:20 萬日円/年(04)
*聯邦及州各負擔 50%
支
給
方
式
等
○由聯邦住宅都市開發省(HUD)管理
○由地區住宅公社(PHA)管理‧營運
○補助金直接給付給房東
*接受 Voucher 之家庭自行選擇住宅，
PHA 與房東締結 HAP(補助金)契約，
對象家庭與房東締結租借契約之後，
PHA 支付補助金給房東。
○由勞動年金省(DEP)管理
○部分受補助資格之審查之
外，由地方自治團體(local
council)管理營運
○<居住 Council tenant>:匯款至
居住者之租金戶頭
○<居住於其他住宅>:支付給借
屋人、房東其中一方
○由住宅‧都市廳管理
○由家族補助公庫(CAF)或農業者社會共濟金庫
(CMSA)管理營運
○支付給受補助者、借出者其中一方(但 APL 主要
支付給借出者)
○由運輸‧建設‧住宅省管理
○向市村町之住宅補助窗口申請
○匯款至受補助者之國內經融機關之戶頭
*金額為 2003 年年平均外匯金額計算(International Financial Statistics2004(IMF))
- 39. 4(2) -2 公共出租住宅與社會福利設施、育兒支援設施等一體化整備之案例
○宮城縣仙台市之例
▽案例概要
案例年度: 2000 至 2001 年度
整備戶數: 高齡者優良出租住宅 27 戶
▽為適應高齡化社會，進行照護專用型付費老人之家，日常生活服務中心、診療所等照護相關設施之併設，同時實施提供生活支援服務之生活輔
助員制度。
▽外觀及建物構成
○沖繩縣城邊町之案例
▽案例概要
案例年度: 1998 至 1999 年度 ▽外觀
整備戶數: 公營住宅 38 戶
▽與福祉部門所合作，含保育所之公營住宅之共同建築
←保育所
住宅 12F
高齡者優良出租住宅 11F
高齡者優良出租住宅 10F
高齡者優良出租住宅 09F
高齡者優良出租住宅 08F
照護專用型付費老人之家 07F
照護專用型付費老人之家 06F
照護專用型付費老人之家 05F
照護專用型付費老人之家 04F
生活照護服務中心 03F
停車場 02F
停車場 01F
空中花園交流空間
診療所 03F
停車場 02F
藥局、生活支援設施 01F
高齡者優良出租住宅
建物構成
- 40. 4(2) -3 密集住宅市街地區之公共出租住宅的更新再建與周邊居住環境整備之一體化實施案例
○東京都世田谷區(太子堂‧三宿地區)之例
▽案例概要
案例年度: 1983 年開始
主導單位: 東京都、世田谷區、都市再生機構、東京都住宅供給公社等
案例手法: 住宅市街地區綜合整備
▽與公營住宅、公社出租住宅之更新重建連動，進行生活道路之整備、都市計畫道路之整備、建築物之防火化‧共同化等密集住宅市街地區之整備
過去之狀況
都市計畫道路
補助 26 號線
‧太子堂住宅更新案
(住宅供給公社)
三太通道路拓寬(區)
池尻二丁目公寓
都營住宅舊址基地開發(民間)
都營住宅更新案(都)
反映搬遷者之希望及狀況
與優先購買住戶之協調
更新重建‧共同化建設同時
協調有期限之入住之相關事項
搬遷至他處 一時安置至他處
*完工後回原住地居住
剩餘空地活用
剩餘空地活用
橫越通路整備
更新重建(防火化)
共同化
木造住宅密集地區整備事業之推進(區)
‧生活道路之整備
‧解決死巷之問題
‧建築物之防火化‧共同化之推進
由民間計畫之活用都
營住宅用地之共同住
宅之建設
優先購屋對象‧中繼安置空間之確保
特別分配制度之活用
都營住宅
- 41. 4(2) -4 實現都市居住‧市街中心居住之公共出租住宅之整備案例
○神奈川縣川崎市之案例
▽案例概要
案例年度: 1990 年度開始
主導單位: 川崎市、都市再生機構等
案例手法: 住宅市街地區綜合整備計畫、第一種市街地區再開發計畫
▽配合老舊化公營住宅，都市再生機構出租住宅之更新重建等，進行車站前市街地區適切之整備、使其成為具有魅力之業務、商業市街地區與便
利性高，且高居住水準之舒適住宅地
▽外觀及計畫位置等圖面
圖例
再開發地區計畫區域
市街地區再開發計畫區域
川崎市
40 號地
國鐵清算計畫團體
都市基盤計畫公團
JR 東日本
東芝
壽產業
9 號地(共同建物建設組合)
圖例
再開發地區計畫區域
市街地區再開發計畫區域
步行者通路
川崎市
都市基盤計畫公團
JR 東日本
東芝
壽產業
9 號地
川崎市住宅供給公社
外 觀
位 置 圖 土 地 利 用 ( 整 備 後 )土 地 利 用 ( 整 備 前 )
都 市 計 畫 道 路 之 整 備
- 42. 4(3) 一般家庭取向之出租住宅、無障礙化出租住宅量的不足
民營出租住宅之居住家庭人數別之家庭數
及總樓地板面積別戶數之比較
○ 可長久長期使用之良質出租住宅不足，特別是一般家庭取向之出租住宅不足
‧一般家庭取向之出租住宅不足:168 萬戶 (2003 年)
○ 完成無障礙化之住宅不足
‧完成「扶手設置」「高低差的消解」「確保寬廣之廊道空間」三項基本無障礙化之住宅存量:1.5% (出租住宅全體)
(自有住宅:4.3%) (2003 年)
家庭構成人數別之家庭數 總樓地板面積別之戶數
(家庭數‧戶數)
一 般 家 庭 取 向 住 宅 之 存 量 不 足 1 6 8 萬 戶
單 身 家 庭
兩 人 以 上 家 庭
50 平方公尺未滿之住宅存量
50 平方公尺以上之住宅存量
完成無障礙化之住宅不足
完成三項基本無障礙化
完成三項基本無障礙化
之其中一項
對應
高齡者之
設備等
扶手(兩處以上
設置完成)
無高低差之
室內空間
能供輪椅通行之
廊道等空間
三項基本無障礙化皆無
3.4%
(自有:4.3% 出租:1.5%)
27.9%
(自有:34.1% 出租:14.3%)
16.2%
(自有:21.1% 出租:5.4%)
15.0%
(自有:17.6% 出租:9.3%)
10.6%
(自有:12.9% 出租:5.6%)
72.1%
(自有:65.9% 出租:85.7%)
資料來源:國土交通省「2003 年住宅需要現況調查」
