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借鏡韓國成功的住宅政策經驗
- 2. 各類公共租賃住宅啟動時程 李明博就任 1989永久賃貸住宅 (盧泰愚)→ 1993暫停 (金泳三) 1990 再開發賃貸住宅 (盧泰愚) 1993 50年賃貸住宅 (金泳三)→ 1997停止 1998 國民賃貸住宅 (金大中) 2003 政府購入或租入之賃貸住宅 (盧武鉉) 2007 轉換住宅 (Seoul) →2008恢復 → 至今 → 至今 →2008甜蜜家庭計畫 → 至今
- 3. 歷任總統興辦戶數與累積存量 累積約 116萬戶 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Yearly Start Total 1989年開始 2014年占全體戶數的 6.2% (含核准興建)
- 5. 住宅福利政策对象 收入分位 1分位 2分位 3分位 4分位 5分位 6分位 7~10分位 特點 不具備 房租負擔能力 不具備 購買住房能力 依靠政府財政補貼 方可購買住房 具備購買私人住 宅條件 銷售 住房 租賃 住房 共给 主體 公共部門 公共部門+市场部門 市場部門 公共出讓
- 6. 公共租賃住宅的未來 6 60 65 70 75 80 855550454035 15 20 25 30 5 0 35 Austria Sweden 韓國 (現在水準) UK Finland France Belgium Norway Netherlands Germany Switzerland Denmark Spain Italy Japan Ireland US Portugal Greece 10 自有率 公 共 出 租 住 宅 <Group 1> <Group 2> <Group 3> Hong Kong Taiwan
- 7. 韓國公共租賃住宅的特色 ① 以板子村(貧民窟)之替代住宅為出發點->並平息強制拆遷 戶的反彈與維持低價住宅庫存 ② 住宅價格上漲時期、民間租賃市場不穩定時期，快速增加 (公共租賃住宅)-擔任居住安全網角色-平息對政治局勢不 滿 ③ 近來強化作為福利國家擴大政策的本質 ④ 多樣化嘗試性案例，將社宅重回城市：結合都市更新、包 租包管和協同住宅等 7
- 8. 韓國低成本、快速供給租賃住宅的特色 住宅地開發事業和連結 -在市郊以大型園區型態供給, 由於供給快速，潛藏社會斷絕的問題 -利用 業者的開發利益，只須支出較少的財政 再開發事業和連動 -貧民窟與養老住宅進行再開發工程時，活用一定的比率(17%~20%) -費用方面，則以容積獎勵來取代，以確保較低的土地費用(支出) 開發利益週邊效益：高成長、大規模開發時代結束後？ -由於業者負債累積，產生(開發)能否持續進行的嚴重問題 8
- 9. Su Seo永久賃貸住宅 • 位於首爾市東南江南區 • 提供給最低收入的居民 • 永久賃貸住宅984戶 (6棟)，公共賃貸住宅 1230戶 (8棟)
- 11. 11 11 擴大公共套房建設/買入施行 1. 持續擴大型 擴大需求中心的公共套房建設 • 活用市有地等方式供給 套房等小型住宅持續買入 • 1~2人戶, 大學生等需求 • ’12年 2,520戶, ’13年 2,673戶買入等持續買入計畫
- 12. 12 12 包租金補貼供給租賃住宅 包租押金 30%無利息提供 • 4分位以下新婚家庭,多子女家庭等比較即時需要的階層優先供給 • ’12年總1,392戶供給完成, ’13年 1,370戶供給完成 • 到’14年總4,050戶供給 SPC 權利分析 通報 包租共同契約 包租共同契約 網路申請 1. 持續擴大型
- 13. 13 13擴大協同組合型住宅 需求者適合的community組成 • 共同養育示範事業推進 • 新藝術家等多樣的居住 community 擴大 2人 上班戶 1人上班 戶 單親 戶 맞벌이 戶 한부모 戶 소年 소녀 가장 4. 公共與民間協力型
- 14. 14 14大學生 公共宿舍 持續供給 與地方自治體協力 • 首爾市 土地提供,地方政府負擔建築費 (순천시/태안군協力示範事業120戶, ‘14.2 開工) 流水地活用 • 區流水地(‘13年設計)外신천流水地年內開工) • 大學生才能利用(義工)在地與社會 4. 公共與民間協力型
- 15. 15 15 和社會企業的民間投資事業 財政 負擔最小化財務負擔降到最低 •與社會企業具有創意與效率之營運方案接軌 •活用停車場等市有地，由模範事業領頭推動後，以階段性擴大實施 公共租賃住宅擴大確保 市 財政負擔 減少 • 賃貸押金, 賃貸費上限等 法律限制 • 民間事業者 建設與運營費 負擔 SPC 管理運營權 寄附採納 土地使用費 住宅賃貸 賃貸費用 4. 公共與民間協力型
- 16. 小結 • 社會住宅政策穩定性與延續建立在一定基礎 的國民共識(政府有責任 土地利益公共化) • 社會住宅推動需有對應之資源投入(法令 機制 組織 預算) • 社會住宅類型多樣化是一個漸進過程(低收入 者→中低收入→中收入) • 土地資源是必要配套前提(公有地不出售 土地 儲備制度) • 財務是持續推動的關鍵(ex從永久賃貸住宅轉 向國民賃貸住宅) • 公法人的優點與限制 • 福利概念的擴大化與重回都市