Luận Văn Thạc Sĩ Pháp Luật Trong Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sử Dụng Đất.doc

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA LUẬT
LUẬN VĂN THẠC SĨ
ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN PHÚ
TÂN, TỈNH AN GIANG
Chuyên ngành: Lý luận lịch sử nhà nước và pháp luật
NGUYỄN VĂN CHIẾN
An Giang - 2020
TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH

Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
KHOA LUẬT
LUẬN VĂN THẠC SĨ
ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN PHÚ
TÂN, TỈNH AN GIANG
Ngành: Luật
Chuyên ngành: Lý luận lịch sử nhà nước và pháp luật
Mã số: 8.38.01.06
Họ và tên: Bùi Văn Chiến
Người hướng dẫn: T.S Hồ Thị Duyên
An Giang - 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất của TAND tại huyện Phú Tân, tỉnh An Giang” là đề tài
nghiên cứu độc lập của riêng tôi, được đưa ra dựa trên cơ sở tìm hiểu, phân
tích và đánh giá các số liệu tại tỉnh An Giang. Các số liệu là trung thực và
chưa được công bố tại các công trình nghiên cứu có nội dung tương đồng nào
khác.
An Giang, ngày tháng năm 2020
Tác giả

Trang 2
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được
sự giúp đỡ nhiệt tình từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân. Nhân đây, tôi xin gửi
lời cảm ơn sâu sắc lòng biết ơn chân thành đến các tập thể, cá nhân đã tạo
điều kiện và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Trước hết tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học …..
cùng tập thể các thầy cô giáo, những người đã trang bị kiến thức cho tôi trong
suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường.
Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn
TS. Hồ Thị Duyên, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình
nghiên cứu và hoàn thiện đề tài.
Do thời gian nghiên cứu và kiến thức còn hạn chế, luận văn được hoàn
thiện không thể tránh khỏi những sơ suất thiếu sót, tác giả rất mong nhận
được những ý kiến của các thầy cô giáo cùng các bạn.
Xin chân thành cảm ơn!
An Giang, ngày tháng năm 2020
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trang 3
MỤC LỤC
Trang
Chương 1.........................................................................................................14
MỐT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TOÀ ÁN NHÂN
DÂN CẤP HUYỆN ........................................................................................14
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của áp dụng pháp luật trong giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân cấp huyện .......................14
1.1.1. Khái niệm áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất của toà án nhân dân cấp huyện..................................................................14
1.1.2. Đặc điểm của áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất của toà án nhân dân cấp huyện.........................................................25
1.1.3. Vai trò của áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đấtcủa toà án nhân dân cấp huyện..........................................................25
1.2. Nội dung áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất của toà án nhân dân cấp huyện..................................................................30
1.2.1. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ......30
1.2.2. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất về thế
chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho thuê lại .............................................................36
1.2.3. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất về
thừa kế.............................................................................................................42
chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho ............................................................43
góp vốn đầu tư là quyền sử dụng đất. .............................................................44
1.2.6. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất về các
quyền khác.......................................................................................................46

Trang 4
1.3. Các điều kiện bảo đảm áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất của toà án nhân dân cấp huyện .........................................47
1.3.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................48
1.3.2. Điều kiện chính trị.................................................................................49
1.3.3. Điều kiện pháp lý ..................................................................................49
1.3.4. Điều kiện kinh tế ...................................................................................52
1.3.5. Điều kiện xã hội ....................................................................................52
1.3.5. Điều kiện nguồn nhân lực .....................................................................53
Tiểu kết chương 1............................................................................................54
Chương 2.........................................................................................................57
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP QUYÊN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN
PHÚ TÂN, TỈNH AN GIANG .......................................................................57
2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất của toà án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh An Giang ........57
2.1.1 Điều kiện tự nhiên xã hội của huyện Phú Tân,......................................57
2.1.2. Tình hình tranh chấp quyên sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Tân,
tỉnh An Giang..................................................................................................60
2.1.3. Tổ chức hoạt động của toà án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh An Giang
.........................................................................................................................63
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất huyện Phú Tân, tỉnh An Giang..................................................................67
Các nội dung cụ thể (theo các nội dung đã triển khai tại mục 1.2 chương 1)
.........................................................................Error! Bookmark not defined.
2.3. Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền
sử dụng đất của Toà án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh An Giang..................67
2.3.1. Kết quả đạt được ...................................................................................69

Trang 5
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân của hạn chế ...................................................73
Tiểu kết chương 2............................................................................................85
Chương 3.........................................................................................................87
MỘT SỐ QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM ÁP DỤNG PHÁP
LUẬTTRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYÊN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN..........................................................................87
3.1. Một số quan điểm bảo đảm áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp
đất đai của toà án nhân dân cấp huyện............................................................87
3.1.1.Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật làm cơ
sở đảm bảo cho hoạt động của toà án được thống nhất, bảo đảm hoạt động của
giải quyết các vụ án về tranh chấp đất đai có chất lượng cao.........................87
3.1.2. Xây dựng đội ngũ cán bộ toà án, Viện kiểm sát, xây dựng đội ngũ cán
bộ Toà án nhân dân nói chung đặc biệt là đội ngũ thẩm phán có trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng, có phẩm chất đạo đức, có bản lĩnh chính
trị. ....................................................................................................................87
3.1.3. Kiện toàn tổ chức và hoạt động của Toà án nhân dân các cấp, thực hiện
các biện pháp hữu hiệu, cụ thể để từng bước đảm bảo tuyển dụng, tuyển chọn
cán bộ, thẩm phán nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức. .............87
3.1.4. Tăng cường tranh tụng tại phiên tòa, đó là một nội dung quan trọng để
nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong công cuộc cải cách tư pháp hiện
nay. ..................................................................................................................87
3.2. Một số giải pháp bảo đảm áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp
đất đai của toà án nhân dân cấp huyện............................................................87
Tiểu kết chương 3............................................................................................87
KẾT LUẬN.....................................................................................................87
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................88

Trang 6
DANH MỤC KÝ HIỆU, VIẾT TẮT
Từ viết tắt Tiếng Việt
BLDS Bộ luật dân sự
TAND Tòa án nhân dân

Trang 7
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ
Trang

Trang 8
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng
của phát triển đất nước. Đất đai là công cụ, tư liệu sản xuất tạo ra sản phẩm,
lương thực cho toàn bộ sự sống của con người, nó không chỉ đơn thuần có ý
nghĩa về mặt kinh tế mà còn về chính trị, xã hội và an ninh, quốc phòng của
mỗi quốc gia dân tộc.
Tranh chấp đất đai từ trước đến nay luôn là những vấn đề rất phức tạp
và khó khăn trong quá trình giải quyết. Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp
luật về đất đai luôn được sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện, tuy nhiên
vẫn chưa đảm bảo sự thống nhất và đáp ứng được yêu cầu thực tế. Điều này
đã làm cho thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai, đặc biệt là giải quyết những
tranh chấp đất đai về cơ bản chưa được thống nhất, hiệu quả, thậm chí để lại
nhiều hệ lụy, bất ổn trong xã hội. Thực tiễn cho thấy, cần nhiều hơn vai trò
của Tòa án nhân dân trong giải quyết các tranh chấp về đất đai, đặc biệt trong
bối cảnh đẩy mạnh cải cách tư pháp và hoàn thiện thể chế của nhà nước pháp
quyền xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay.[12]
Trong những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới của Đảng đặc biệt
là các chủ trương về đổi mới công tác tư pháp, hoạt động xét xử nói chung
và hoạt động giải quyết các vụ án tranh chấp dân sự trong đó có các vụ án về
tranh chấp đất đai đã đạt được nhiều thành tựu. Những kết quả trong hoạt
động xét xử về tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân đã góp phần bảo đảm
quyền tự do, dân chủ và quyền sử dụng về tài sản của công dân; giữ vững trật
tự, an toàn xã hội, bảo vệ lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp
của nhân dân.
Bên cạnh những kết quả đạt được thời gian qua, việc xét xử các tranh
chấp đất đai vẫn còn xảy ra sai sót, xét xử thiếu thống nhất hoặc lúng túng
khi vận dụng pháp luật nên dẫn đến giải quyết các vụ án gặp nhiều khó khăn,

Trang 9
kéo dài.[16]
Trải qua 4 lần ban hành sửa đổi Luật Đất đai các năm 1987, 1993,
2003 và 2013 cũng chỉ đáp ứng phần nào điều chỉnh các quan hệ xã hội về
tranh chấp đất đai, giải quyết những xung đột trong xã hội từ những năm
trước đó. Có thể khẳng định rằng, việc áp dụng pháp luật trong giải quyết
tranh chấp đất đai hiện nay là vấn đề khó và phức tạp, do đó việc nghiên cứu
một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, vai trò của Toà
án nhân dân trong giải quyết tranh chấp đất đai; trên cơ sở đó đề xuất những
kiến nghị hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai, mở rộng thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân là việc làm có ý
nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn. Với nhận thức như vậy, tôi đã
lựa chọn vấn đề “Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất của Toà án nhân dân huyện PhúTân, tỉnh An Giang”, nơi tôi
công tác làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học củamình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Áp dụng pháp luật nói chung và áp dụng pháp luật trong hoạt động xét
xử của Toà án nhân dân là đề tài thu hút sự quan tâm của nhiều nhà khoa học
pháp lý. Đặc biệt trong tình hình hiện nay thì số lượng các bài viết, công
trình nghiên cứu về cải cách tư pháp và áp dụng pháp luật trong hoạt động
xét xử của Toà án tăng lên rõ rệt. Nghiên cứu những vấn đề liên quan đến
việc áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử đã được một số nhà khoa học,
cán bộ hoạt động thực tiễn trong ngành Toà án thực hiện và đã được công bố
điển hình là:
- Luận án Tiến sĩ luật học của tác giả Phạm Thị Hương Lan: “Hòa giải
trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện nay” năm 2017.
- Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thị Hải Thanh: “Giải quyết
tranh chấp đất đai bằng tòa án từ thực tiễn quận Hải Châu, Huyện Phú Tân”

Trang 10
năm 2016”.
- Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Văn Hoàng: “Pháp luật hòa giải
trong giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn huyện Chương Mỹ, huyện Hà
Nội” năm 2017.
- Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thanh Hưng: “Giải quyết tranh
chấp bằng Tòa án về quyền sử dụng đất trong quyền sử dụng đất qua thực tiễn
tại huyện Phú Tân” năm 2018.
- Luận án Tiến sĩ của tác giả Lê Duyên Hà: “Thực tiễn pháp luật về
khiếu nại hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn các tỉnh Tây
Nguyên, Việt Nam” năm 2017.
Ngoài ra, trên các tạp chí khác như: Tạp chí Tòa án nhân dân, Tạp chí
Viện kiểm sát nhân dân, Tạp chí Dân chủ và pháp luật cũng có những bài
viết nghiên cứu về việc áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai.
Tuy nhiên, các công trình nêu trên chỉ đề cập đến những vấn đề chung về
việc áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai qua hệ thống Toà
án nhân dân ở Việt Nam. Cho đến nay chưa có một công trình nghiên cứu
nào phân tích một cách toàn diện, đầy đủ, có hệ thống dưới góc độ lý luận
chung về Nhà nước và Pháp luật vấn đề áp dụng pháp luật trong quá trình
giải quyết các tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân cấp huyện qua thực tiễn
của Toà án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh An Giang
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
3.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Để đạt được mục đích nghiên cứu của mình, luận văn sẽ tập trung nghiên
cứu một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật nói chung và áp dụng pháp luật
trong gỉai quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân cấp huyện;
đồng thời, luận văn cũng nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật trong gỉai
quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh

Trang 11
An Giang làm tiền đề để nghiên cứu và đề xuất các giải pháp áp dụng pháp luật
trong giải quyết trong lĩnh vực này của toà án nhân dân cấp huyện.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Tranh chấp quyền sử dụng đất là loại tranh chấp tương đối phổ biến,
tuy nhiên, trong phạm vi luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu thực
trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất được
toà án cấp huyện thực hiện theo trình tự, thủ tục tố tụng dân sự. Luận văn
cũng phân tích, đánh giá, khai thác số liệu về thực trạng áp dụng pháp luật
trong gỉai quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân huyện Phú
Tân, tỉnh An Giang từ năm 2015 đến năm 2019.
4. Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Thông qua việc nghiên cứu đề tài, luận văn làm rõ những vấn đề lý
luận và thực tiễn của việc áp dụng pháp luật tại Toà án nhân dân cấp huyện
qua đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện cơ chế áp dụng pháp luật giải quyết
tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân nói chung và Toà án nhân dân cấp
huyện nói riêng.
* Từ những mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
- Làm rõ những vấn đề về cơ sở lý luận của áp dụng pháp luật trong
giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân.
- Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai tại
Toà án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh An Giang hiện nay.
- Kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về
áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân.
5. Phương pháp nghiên cứu đề tài.
Để đạt được những mục đích đã đặt ra trên cơ sở lý luận luận văn được
triển khai nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác -
Lê Nin, quan điểm của Đảng và nhà nước ta về xây dựng nhà nước pháp

Trang 12
quyền xã hội chủ nghĩa, cải cách tư pháp ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Quá trình nghiên cứu cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa
học như: phương pháp so sánh, phân tích tài liệu, phương pháp tổng hợp,
đồng thời ứng dụng những thành tựu của khoa học luật: Luật đất đai, Bộ luật
tố tụng dân sự… trong các công trình của các nhà khoa học - luật gia ở trong
và ngoài nước. Ngoài ra đề tài còn sử dụng trung thực các số liệu thống kê
của Toà án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh An Giang các sách tham khảo, tạp
chí chuyên ngành để làm rõ những tri thức khoa học liên quan đến đề tài.
6. Những điểm mới, đóng góp mới, ý nghĩa của luận văn
Luận văn phân tích khái niệm, đặc điểm, quy trình áp dụng pháp luật,
xác định tiêu chí đánh giá và các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng áp dụng
pháp luật trong việc xét xử của Toà án nhân dân nói chung và trong việc giải
quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh
An Giang nói riêng.
Đánh giá thực trạng chất lượng áp dụng pháp luật trong việc giải quyết
tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân cấp huyện.
Đề xuất giải pháp phù hợp thực tiễn hiện nay nhằm nâng cao chất
lượng áp dụng pháp luật của Toà án nhân dân cấp huyện trong việc giải
quyếtcác tranh chấp đất đai.
Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung và phát triển lý luận
phục vụ yêu cầu thực tiễn của việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng
pháp luật trong hoạt động xét xử nói chung và trong việc giải quyết các tranh
chấp đất đai tại Toà án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh An Giang nói riêng trong
công cuộc cải cách tư pháp hiện nay. Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể
làm tư liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu giảng dạy khoa học
pháp lý nói chung và đào tạo chức danh tư pháp nói riêng. Nội dung của luận
văn cũng có thể góp phần xây dựng kỹ năng nghề nghiệp của người Thẩm

Trang 13
phán, kỹ năng nghiên cứu hồ sơ, đặc biệt là đối với các Thẩm phán giải quyết
các vụ án dân sự về tranh chấp đất đai.
7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 03 chương như sau:
- Chương 1: Một số vấn đề lý luận của áp dụng pháp luật trong giải
quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân cấp huyện.
- Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp
đất đai tại Toà án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh An Giang hiện nay.
- Chương 3: Một số quan điểm và giải pháp bảo đảm áp dụng pháp luật
trong giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân.
Nghiên cứu đề tài luận văn yêu cầu khối lượng lớn thời gian, công sức
nghiên cứu cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn của tình hình thực hiện và áp dụng
pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân qua thực
tiễn tại Toà án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh An Giang. Do chưa thể đáp
ứng đầy đủ những đòi hỏi đó nên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót.
Tác giả rất mong nhận được và xin chân thành cảm ơn các ý kiến phê bình,
đóng góp của mọi độc giả quan tâm đến luận văn!

Trang 14
Chương 1
MỐT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TOÀ ÁN
NHÂN DÂN CẤP HUYỆN
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của áp dụng pháp luật trong
giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân cấp huyện
1.1.1. Khái niệm áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất của toà án nhân dân cấp huyện
1.1.1.1. Quan điểm về khái niệm áp dụng pháp luật trong giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất qua các thời kỳ theo quy định của pháp luật về
đất đai.
Quá trình hình thành và phát triển QSDĐ đã trải qua một thời gian dài
hình thành và phát triển ngay từ thời dựng nước và giữ nước của ông cha ta.
Hoạt động này bắt nguồn từ việc hình thành mối quan hệ về sở hữu tư nhân
về tư liệu sản xuất, cụ thể như sau:
Thời kỳ Hùng Vương (từ năm 2879 trước công nguyên đến năm 258
trước công nguyên). Thời kỳ này chế độ công hữu về đất đai tồn tại một cách
bền vững và dường như không có việc mua bán, chuyển nhượng đất đai.
Đến thời kỳ đấu tranh chống đồng hóa phong kiến Trung Hoa (năm 207
TCN - 938 SCN) đã có sự tồn tại hình thức sở hữu tối cao của Nhà nước về
đất đai và sở hữu tư nhân. Chính quyền Bắc thuộc đã sở hữu hầu hết ruộng
đất ở làng xã và các đồn điền, hay còn gọi là ruộng quốc khố. Đối với loại
ruộng đất này, chính quyền đô hộ không cho phép những người sử dụng đất
mua bán chuyển nhượng ruộng đất. Cho đến nay, chưa thấy một tư liệu lịch
sử nào cho biết có sự mua bán, chuyển nhượng ruộng đất tư ở thời kỳ
này.[18]
Thời kỳ phong kiến Đại Việt: Trong suốt thời kỳ phong kiến ở Việt

Trang 15
Nam chế độ sở hữu đất đai tồn tại hai hình thức sở hữu là chế độ công điền
(ruộng công) và chế độ tư điền (ruộng tư) - nhưng thực chất đất đai thuộc sở
hữu Nhà nước mà đại diện là nhà Vua.
Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê (từ năm 938 – 1009), hầu hết
ruộng đất do các công xã là chủ sở hữu, Nhà nước đưa ra chính sách thực ấp,
lập lại chế độ lạc hầu "ăn ruộng" có từ thời Hùng Vương. Trên thực tế, việc
mua bán, chuyển nhượng đất đai không diễn ra ở trong giai đoạn này.
Trong giai đoạn Lý - Trần - Hồ (từ năm 1009 – 1407), tồn tại hai hình
thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu nhà nước về ruộng đất và sở hữu tư nhân
về ruộng đất. Nhưng có thể khẳng định được một điều rằng bao trùm lên tất
cả về đất đai, đó là quyền sở hữu tối cao của Nhà vua. Với tư cách là chủ sở
hữu tối cao của Nhà nước, Nhà vua có toàn quyền quản lý, thu thuế hoặc
phong cấp đất đai cho các vương hầu, quý tộc, nhà chùa nhưng những người
được phong không có quyền đem mua bán, trao đổi ruộng đất (chỉ có quyền
chiếm hữu và sử dụng ruộng đất chứ không có quyền định đoạt). Bên cạnh đó,
hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chính thức được Nhà nước thừa nhận và
bảo vệ. Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của sở hữu chủ bằng các đạo
chiếu 1135, 1142, 1145, 1237, 1254, 1292, 1320. Trong những đạo chiếu này,
Nhà nước đã quy định một cách rõ nét việc mua bán, chuyển nhượng ruộng
đất, kể cả hình thức, nội dung lẫn biện pháp bảo đảm. Như vậy, trong giai
đoạn này, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa, có thể mua bán, trao đổi,
chuyển nhượng. [18]
Thời Lê sơ, chính sách lộc điền và quân điền được nhà Lê áp dụng một
cách triệt để. Việc vua Lê dùng một phần đất công ban cấp cho quý tộc, quan
lại làm bổng lộc (lộc điền), đồng thời can thiệp bằng việc ban hành các quy
định về chia ruộng đất công ở các làng xã cho dân cày (quân điền). Ruộng đất
lộc điền vẫn thuộc quyền sở hữu của nhà vua, người được cấp chỉ có quyền sử

Trang 16
dụng hoặc để lại thừa kế chứ không được mua bán, chuyển nhượng lộc điền.
Chế độ quân điền quy định cách phân phối và sử dụng ruộng đất ở làng, xã.
Về nguyên tắc, mọi người trong làng xã đều được chia ruộng đất nhưng
không phải chia bình quân mà tùy thuộc vào phẩm hàm, chức tước và thứ bậc
xã hội. Đối với ruộng đất được chia theo phép quân điền cũng không được
mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc mua bán ruộng
đất tư diễn ra khá phổ biến. Nhà nước đã quy định rõ ràng cả hình thức, cách
thức, thủ tục mua bán đất đai, xét xử các kiện tụng về ruộng đất và mua bán
ruộng đất (Theo Đại Việt sử ký toàn thư)[18]
Những quy định của Nhà nước thời Lê sơ về ruộng đất đã được triều
đại nhà Lê kế thừa, đưa vào xây dựng thành chương Điền sản tại bộ Quốc
triều hình luật (còn được gọi là Bộ luật Hồng Đức). Lúc mới ban hành,
chương Điền sản chỉ mới 32 điều, sau 04 lần bổ sung có tất cả 59 điều. Trong
chương này có nhiều quy định về sở hữu, quản lý sử dụng, mua bán, cầm cố,
thừa kế đất đai cũng như hình phạt khi vi phạm những quy định đó. Quốc
triều hình luật đã phản ánh rõ nét hai chế độ ruộng đất trong xã hội phòng
kiến. Ruộng đất thuộc sở hữu nhà nước gọi là ruộng công, ruộng đất thuộc sở
hữu tư nhân gọi là ruộng tư. Như vậy, mặc dù các quy định của pháp luật về
đất đai quy định trong Quốc triều hình luật mang nặng tính hình sự, luôn đề
cao các hình phạt, chú trọng biện pháp trừng trị, nhưng các quy định trên đã
bảo vệ nghiêm ngặt được quyền sử dụng ruộng đất và điều chỉnh được mối
quan hệ phát sinh trong lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng đất đai. [18]
Giai đoạn quân chủ chuyên chế triều Nguyễn (1802 - 1884) tồn tại 3
hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu nhà nước (quan điền), sở hữu làng xã
(công điền, công thổ) và sở hữu tư nhân. Năm 1812, triều đình nhà Nguyễn đã
ban hành bộ Hoàng Việt luật lệ (còn gọi là Bộ luật Gia Long) và năm 1815
được in thành sách để phân phát cho các quan cai trị với 22 quyển, 396 điều,

Trang 17
trong đó có 14 điều về đất đai. Bộ luật này cho rằng, Nhà vua có quyền quản
lý và thu thuế cũng như can thiệp vào sự định đoạt của các hộ gia đình, cá
nhân đang sở hữu đất đai. Trong Bộ luật này đã đưa ra những quy định về
mua bán đất đai nhằm tổ chức quản lý đất đai một cách chặt chẽ. Điều quan
trọng đó là là triều đình nhà Nguyễn thiết lập một hệ thống địa bạ đồ sộ, có
quy mô toàn quốc và được các nước trên thế giới đánh giá cao.[18]
Như vậy, trong các triều đại phong kiến Việt Nam, mặc dù quyền sở
hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai luôn ngự trị suốt quá trình lịch sử
tồn tại, nhưng bên cạnh đó vẫn tồn tại quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Quyền tư hữu đối với đất đai ở Việt Nam là một thứ quyền không hoàn chỉnh,
luôn bị chi phối bởi quyền sở hữu tối cao của Nhà nước. Trong thời kỳ này,
việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trở thành một vấn đề khá phổ biến và
được pháp luật quy định cụ thể, cả về hình thức, cách thức, nội dung lẫn trách
nhiệm pháp lý.
* Giai đoạn nửa thực dân, nửa phong kiến
Năm 1858, thực dân Pháp nổ phát súng đầu tiên tại Đà Nẵng, mở đầu
cho cuộc xâm lược nước ta. Triều đình nhà Nguyễn đã nhượng bộ cắt 6 tỉnh
miền Đông cho thực dân Pháp. Dần dần, thực dân Pháp xâm chiếm toàn bộ
lãnh thổ nước ta, đất nước chia ra làm 03 kỳ gồm: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và Nam
Kỳ với chính sách chia để trị. Thực dân Pháp vừa kế thừa, vừa sửa lại, làm
mới hệ thống địa chính của triều đình nhà Nguyễn trước đó, đã tiến hành đo
đạc lại bản đồ địa chính, chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán
ở đô thị nhưng vẫn giữ nguyên hệ thống địa bạ ở nông thôn. Hệ thống địa
chính của Pháp đã lập xong ở Bắc bộ, Nam bộ và một phần ở Trung bộ. Thực
dân Pháp đề ra áp đề ra chính sách phát triển sở hữu tư nhân về đất đai, công
nhận việc mua bán, chuyển nhượng đất đai mà chủ yếu là bọn Pháp và tay sai
nhằm giúp chúng chiếm hữu ngày càng nhiều đất đai để làm đồn điền với mục

Trang 18
đích khai thác bóc lột địa tô, sức lao động của nhân dân ta một cách triệt
để.[19]
* Giai đoạn từ Cách mạng Tháng Tám đến nay
Từ bản Cương lĩnh đầu tiên năm 1930, Đảng ta đã nhận định “Có đánh
đổ đế quốc chủ nghĩa mới phá được cái giai cấp địa chủ và làm Cách mạng
thổ địa được thắng lợi”. Xuất phát từ nhận định đúng đắn này, Đảng ta đã
giương cao khẩu hiệu “Tịch ký hết thảy ruộng đất của bọn địa chủ ngoại
quốc, bốn xứ và các giáo hội, giao ruộng ấy cho trung và bần nông”. Trong
Luận cương chính trị năm 1930, Đảng ta đã xác định “Quyền sở hữu (QSH)
ruộng đất thuộc về chánh phủ công nông”.[19]
Đối với tranh chấp đòi đất cho thuê ở Miền Bắc áp dụng Luật Cải cách
ruộng đất, ở Miền Nam áp dụng Quyết định của Hội đồng Chính phủ số
111/CP ngày 14/4/1977 về việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội
chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía Nam và
LĐĐ năm 1987 để giải quyết:
Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất quy định: “Người được chia ruộng đất
có quyền sở hữu ruộng đất đó, và không phải trả cho địa chủ hay chính quyền
bất cứ một khoản nào. Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ấy cho
người được chia. Mọi khế ước cũ đều huỷ bỏ. Người được chia có quyền chia
gia tài, cầm, bán, cho, v.v… ruộng đất được chia.”
Mục 6, 7 Phần I Chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với
nhà, đất cho thuê ở các đô thị các tỉnh phía nam ban hành kèm theo Quyết
định 111/CP quy định: “6. Nhà nước trực tiếp quản lý toàn bộ đất cho thuê
không phân biệt diện tích nhiều hay ít và nói chung không bồi hoàn, trừ
trường hợp đặc biệt; 7. Người đang thuê đất được phép sử dụng mà không
được mua bán, chuyển dịch và phải tuân theo những quy định về quản lý nhà
đất ở đô thị.”[19]

Trang 19
Điều 53 LĐĐ năm 1987 quy định:[22]
“Người nào mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô, huỷ hoại đất
đai hoặc có hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai thì bị xử phạt hành chính
bằng một hoặc nhiều hình thức sau đây:
1- Cảnh cáo;
2- Phạt tiền từ 20% đến 30% giá trị thiệt hại do việc vi phạm gây ra;
3- Tịch thu toàn bộ tiền mua bán đất;
4- Thu hồi phần đất sử dụng trái pháp luật.
Việc xử lý hành chính quy định trong Điều này do Ủy ban nhân dân các
cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của pháp luật.
Nếu hành vi vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử lý hành
chính mà còn vi phạm thì bị xử phạt theo Bộ luật hình sự.”
Các quy định nêu trên của Nhà nước nhằm xóa bỏ quan hệ cho thuê
đất.Sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được
thành lập.
Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai ra đời đã quy định ba hình thức sở
hữu về đất đai bao gồm: sở hữu nhà nước; sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở
hữu tư nhân (của người lao động riêng lẻ, nhà tư sản dân tộc). Nhà nước chiểu
theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất cho nông dân. Năm 1960
nước ta có phong trào hợp tác hóa nông nghiệp phát triển một cách rầm rộ
trên quy mô toàn miền Bắc cho nên các chuyển dịch đất đai trong thời kỳ này
chủ yếu là chuyển từ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai sang sở hữu tập thể.
Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua bản hiến pháp mới - Hiến pháp
năm 1980. Hiến pháp 1980 tại Điều 19 và Điều 20 quy định về Đất đai. Chế
độ quản lý và sử dụng ruộng đất thời kỳ ngày mang đầy đủ những đặc trưng
của cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Việc chuyển nhượng, mua bán hay tranh
chấp đất đai trong thời kỳ này vì vậy hầu như không xảy ra. Các quan hệ đất

Trang 20
đai vận động chủ yếu trên các quyết định hành chính.
Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã thông qua nghị quyết
đại hội của thời kỳ đổi mới. Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua
luật đất đai đầu tiên của nước ta đánh dấu một bước ngoặt lớn trong lịch sử
điều chỉnh quan hệ đất đai của Nhà nước. Áp dụng quan hệ .
Luật đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có
hiệu lực từ ngày 15/10/1993 được xem là cơ sở pháp lý quan trọng góp phần
điều chỉnh quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới. Luật đất đai 1993 mới đã
thể hiện những ưu việt của việc điều chỉnh quan hệ đất đai và áp dụng các quy
định của BLDS để giải quyết những tranh chấp phát sinh trong quan hệ về
QSDĐ trong thực tế.
Tháng 11/1996 Nhà nước ta đã có chủ trương sửa đổi một số quy định
không phù hợp nhằm thực thi luật tốt hơn. Ngày 02/ 12/1998 Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1993 được Quốc hội
khóa X kỳ họp thứ 4 thông qua. Luật đất đai năm 1993 còn được tiếp tục sửa
đổi bổ sung lần thứ 2 năm 2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa X và có hiệu
lực từ ngày 01/01/2001 là cơ sở quan trọng trong quá trình tham gia ký kết
quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành một số nghị định về việc thủ tục
chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất là nghị định
17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất và Nghị định 79/2001/ NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi
một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP nói trên. Điều này đã tạo nền tảng
cho sự tăng trưởng ổn định cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và
tinh thần cho nhân dân. [20]
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII và IX của ban
chấp hành trung ương Đảng đều khẳng định tầm quan trọng của chính sách

Trang 21
pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Nghị quyết chỉ rõ: Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách
đất đai phải chú ý đầy đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa
lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất, chủ động vững chắc
thị trường bất động sản (trọng tâm là các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của
Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong đó kinh tế Nhà
nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất với các
tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất đai, Nhà nước quản lý giám sát các
giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có quy định điều kiện chuyển quyền sử
dụng đất đối với những vùng miền đặc thù có chính sách để đồng bào dân tộc
thiểu số giữ được đất để sản xuất. [20]
Để thể chế hóa các quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết
đánh giá 10 năm thi hành Luật đất đai 1993, kế thừa và phát triển những nội
dung hợp lý của pháp luật đất đai hiện hành, Luật đất đai 2003 đã được quốc
hội khóa IX kỳ họp thứ 4 thông qua thay thế Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi
bổ sung đất đai 1998 và 2001. Luật quy định thừa nhận quyền sử dụng đất là
một loại hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản, quy định các chính
sách tài chính về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất...Tuy nhiên, qua gần
09 năm thi hành Luật đất đai 2003 đã bộc lộ một số hạn chế cần được đánh
giá tổng kết và sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Đứng trước những yêu cầu của việc thay đổi của tình hình kinh tế - xã
hội trong giai đoạn mới thì Luật Đất đai 2013 ra đời đã và đang định về quyền
quyền sử dụng đấtt cần đáp ứng các điều kiện luật định. Quy định về quyền sử
dụng đất của Việt Nam trong quá trình hình thành và phát triển được Nhà
nước quy định là những cơ sở pháp lý cần thiết để khai thác có hiệu quả
quyền sử dụng đất của tổ chức, các nhân. Những quy định về quyền sử dụng
đấtt đã làm rõ hơn quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là

Trang 22
đại diện chủ sở hữu” hoàn toàn phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước
trong giai đoạn hiện nay. Trên thực tế, một khi người dân đã có quyền sở hữu
đối với nhà ở trên đất, xây dựng đúng phép, thì nhà ở là tài sản lâu dài của họ.
Do vậy, đối với hoạt động về quyền sử dụng đất góp phần quan trọng trong
việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hoạt động sử dụng
ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.[20]
tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân các cấp
Đất đai là tài sản đặc biệt, là nguồn lực quan trọng trong nền kinh tế thị
trường hiện nay, đất đai đem lại nhiều giá trị cho Nhà nước, xã hội và công
dân, vì thế giao dịch quyền sử dụng đấtt thông qua hợp đồng chuyển nhượng
diễn ra rất sôi động không chỉ ở vùng thành thị mà ở cả vùng nông thôn,
không chỉ đất ở mà có cả đất vườn, đất lâm nghiệp. Tùy theo nhu cầu của các
bên tham gia hợp đồng. Do đó, việc quyền sử dụng đấtt là một nhu cầu tất yếu
của nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, hoạt động QLNN về QSDĐ diễn ra sôi
động và dễ dàng trong khi quy định của pháp luật còn nhiều điểm bất cập,
nhận thức về pháp luật của một số chủ thể tham gia hợp đồng chưa cao nên
cũng kéo theo rất nhiều tranh chấp phát sinh. Các tranh chấp phát sinh trong
quan hệ quyền sử dụng đất thường do một bên hoặc cả hai bên thực hiện
không đúng hoặc không đầy đủ các nội dung về quyền sử dụng đất để từ đó
dẫn đến việc áp dụng pháp luật về quản lý tranh chấp trong thực tế.[36]
Tranh chấp đất đai là một thuật ngữ, một khái niệm rất phổ biến trong
đời sống xã hội. Thuật ngữ này không chỉ xuất hiện trong các văn bản pháp
luật mà còn xuất hiện thường ngày trên các phương tiện thông tin đại chúng,
trong đời sống nhân dân. Tuy nhiên, khái niệm tranh chấp QSDĐ vẫn chưa
được chính thức giải thích mà chỉ được hiểu thông qua các quy định của pháp
luật về hợp đồng và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

Trang 23
Theo Từ điển Tiếng Việt thì ‘Tranh chấp là giành nhau một cách giằng
co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất
đồng trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên”. Trong tranh chấp đất đai thì đối
tượng tài sản mà các bên tranh chấp giằng co nhau chính là quyền sử dụng
đất. Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì, “Tranh chấp đất đai là
tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều
bên trong quan hệ đất đai”. Như vậy, đối tượng của tranh chấp quyền sử dụng
đất là các quyền và nghĩa vụ trong việc áp dụng thực hiện hoạt động của các
chủ thể đối với QSDĐ trong thực tế. Tức là trong quá trình giao kết, thực hiện
hợp đồng, các bên có những mâu thuẫn, bất đồng về quyền và nghĩa vụ nên
làm phát sinh tranh chấp. [50]
Xuất phát từ khái niệm tranh chấp QSDĐ thì hoạt động giải quyết tranh
chấp QSDĐ của TAND nhân dân là hoạt động của TAND có thẩm quyền
nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân để tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ
quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hoạt động về quan hệ đất đai trong
thực tế.
tranh chấp quyền sử dụng đất hiện nay.
Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất nói riêng là vấn đề vô cùng khó khăn và phức tạp.
Bởi lẽ các bên tranh chấp đều cho rằng quyền và lợi ích của mình bị xâm
phạm nên thường có sự mâu thuẫn, bất đồng hết sức gay gắt. Các quan hệ
tranh chấp phát sinh thường được giải quyết theo các hình thức như tự thương
lượng, thông qua trung gian hòa giải, thông qua cơ quan hành chính Nhà nước
hoặc thông qua cơ quan tư pháp. Mặc dù, Nhà nước luôn khuyến khích các
bên tự thương lượng hòa giải với nhau nhưng đối với loại tranh chấp về đất

Trang 24
đai và tranh chấp về quyền sử dụng đất thường rất căng thẳng nên vấn đề
thương lượng, hòa giải hầu như chưa phát huy được trong việc giải quyết
dạng tranh chấp này. Do đó, khi phát sinh tranh chấp các bên đương sự chủ
yếu lựa chọn cơ quan tư pháp là Tòa án giải quyết.[41]
Quyền sử dụng đất hợp pháp là dạng thõa mãn các điều kiện về chủ thể,
nội dung, hình thức và điều kiện về cấp giấy CNQSDĐ theo quy định của
pháp luật, chẳng hạn như đất được chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận
QSDĐ, không bị kê biên, không nằm trọng diện quy hoạch giải phóng mặt
bằng, chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có quyền chuyển
nhượng và nhận chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng đã được công
chứng và đăng ký chuyển nhượng. Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất
hợp pháp khi có tranh chấp xảy ra thì việc giải quyết mâu thuẫn giữa các bên
sẽ diễn ra dễ dàng và thuận lợi hơn, các bên có thể tự thương lượng với nhau
hoặc thông qua trung gian hòa giải để giải quyết mâu thuẫn của mình. Hoặc
nếu các bên yêu cầu Tòa án giải quyết thì cũng dựa trên cơ sở các thỏa thuận
hợp pháp của các bên theo hợp đồng để buộc các bên thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của mình.
Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất không hợp pháp, tức là các
bên giao kết hợp đồng khi không tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định của
pháp luật về nội dung, điều kiện, hình thức của quyền sử dụng đất, như đất
chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng viết tay không có công
chứng, chủ thể chuyển nhượng không có quyền được chuyển nhượng, hợp
đồng được ký kết do giả tạo...vv, quyền sử dụng đất không hợp pháp sẽ không
phát sinh hiệu lực của nó nên quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng
cũng không được đảm bảo thực hiện. Do đó, khi có tranh chấp xảy ra và các
bên có yêu cầu Tòa án giải quyết thì việc giải quyết tranh chấp sẽ khó khăn
hơn, do phải tiến hành thu thập chứng cứ và các thông tin từ các cơ quan nhà

Trang 25
nước có liên quan đến quyền sử dụng đất để có căn cứ trong việc giải quyết
vụ án.[41]
Tại Hội nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi
mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc
đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công
nghiệp theo hướng hiện đại “Các cơ quan có thẩm quyền phải tập trung giải
quyết kịp thời, dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo đúng
quy định của pháp luật về khiếu nại tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân
sự, công bố công khai kết quả giải quyết”.[21]
Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra khái niệm về giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất: Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là việc loại
bỏ các mâu thuẩn, bất đồng phát sinh giữa các bên trong quá trình giao kết,
thực hiện hợp đồng nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
tham gia hợp đồng chuyển nhượng và lợi ích chung của xã hội.
1.1.2. Đặc điểm của áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất của toà án nhân dân cấp huyện
Từ khái niệm pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, chúng
ta có thể rút ra các đặc điểm cơ bản của pháp luật giải quyết tranh chấp về
quyền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất: Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ra đời
và phát triển gắn liền với sự phát triển của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, là một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam.
Pháp luật về quyền sử dụng đấtt được ghi nhận từ Hiến pháp 1992, Luật
đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự 1995, đây là những văn bản pháp lý đầu
tiên cho phép người sử dụng đất có quyền quyền sử dụng đấtt. Bên cạnh việc
cho phép giao dịch quyền sử dụng đấtt thì pháp luật cũng quy định cơ quan có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp và qua thực tiễn thi hành pháp luật về giải

Trang 26
quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và nhu cầu cũng như sự phát triển của
kinh tế xã hội, các quy định của pháp luật cũng có sự thay đổi và phát triển
nhằm phù hợp với thực tiễn và đáp ứng nhu cầu điều chỉnh của thực tiễn. Luật
đất đai năm 2013 được ban hành quy định về thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai gúp các bên tranh chấp có sự lựa chọn cơ quan giải quyết tranh
chấp phù hợp, đáp ứng tình hình mới.[20]
Thứ hai: Pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là một
hình thức của pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, pháp luật
giải quyết tranh chấp đất đai.
Quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho
thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất có
đặc điểm chung đều là sự thỏa thuận của các bên, theo đó người sử dụng đất
chuyển quyền sử dụng đất (cho thuê, góp vốn) cho bên kia và bên kia thực
hiện quyền nghĩa vụ theo hợp đồng đối với người sử dụng đất, ngoài đặc điểm
chung của quyền sử dụng đất thì mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất lại
có những đặc điểm riêng, chẳng hạn như hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ
thì bên được tặng cho không có nghĩa vụ phải trả tiền, hình thức hợp đồng thế
chấp thì chủ sử dụng đất chỉ chuyển giao giấy chứng nhận QSDĐ và vẫn
được tiếp tục sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó sẽ được kê biên để trả nợ
khi bên chủ sử dụng đất không trả được nợ. Do đó, quyền sử dụng đất chính
là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, để thực hiện vai trò quản của lý Nhà nước trong lĩnh vực
đất đai, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật quy định về quyền nghĩa
vụ của người sử dụng đất, cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai, thanh tra, xử
lý vi phạm về đất đai để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh nhằm tạo sự
ổn định và thống nhất trong quản lý đất đai.[19]

Trang 27
Thứ ba: Pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tôn trọng
quyền tự do ý chí của các bên tranh chấp trong lựa chọn các hình thức giải
quyết tranh chấp.
Để giải quyết những mâu thuẫn bất đồng giữa các bên trong quá trình
giao kết thực hiện hợp đồng, các chủ thể có quyền lựa chọn hình thức giải
quyết tranh chấp phù hợp với tính chất mức độ của quan hệ tranh chấp, như
giải quyết tranh chấp thông qua việc hai bên ngồi lại thương lượng để thống
nhất cách giải quyết, nhờ trung gian hòa giải đứng ra dàn xếp những bất đồng
giữa hai bên để vừa giữ được tình cảm giữa hai bên vừa giải quyết nhanh
chóng mâu thuẫn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cả hai bên tranh chấp. Đối
với những quan hệ tranh chấp không thể tự hòa giải hoặc thương lượng được
thì các bên có thể lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp khác phù hợp hơn
và có giá trị pháp lý cao hơn như giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính
hoặc cơ quan tư pháp. Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự đã có giấy
chứng nhận QSDĐ thì do Tòa án nhân dân giải quyết, trường hợp đương sự
chưa có các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất thì chỉ được lựa chọn
một trong hai hình thức là yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi
kiện tại Tòa án nhân dân. Pháp luật ghi nhận và tôn trọng sự lựa chọn của các
chủ thể, các bên có quyền lựa chọn phương thức giải quyết tối ưu nhất phù
hợp với tranh chấp phát sinh của các bên và phù hợp với quy định của pháp
luật.[39]
Thứ tư: Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân được pháp luật qui định theo trình tự thủ tục tố tụng dân sự.
Thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân được thực hiện theo
quy định của Bộ luật tố tụng dân sự từ thụ lý vụ án đến giai đoạn chuẩn bị xét
xử, thu thập chứng cứ, hòa giải cho đến khi xét xử, ban hành bản án. Pháp
luật là hệ thống các quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung nên khi bản án

Trang 28
giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật thì bắt buộc các
bên trong quan hệ tranh chấp phải nghiêm túc thực hiện, nếu không tự nguyện
thực hiện thì bị cưỡng chế thi hành.
Thứ năm: Pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tranh chấp, của những người có
quyền và nghĩa vụ liên quan, bảo vệ lợi ích của nhà nước, lợi ích chung của
xã hội.
Chức năng của pháp luật là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể
và quyền lợi của Nhà nước, thông qua hoạt động giải quyết tranh chấp hợp
đồng quyền sử dụng đấtt và trên cơ sở các quy định của pháp luật để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của các chủ thể, cũng thông qua việc giải quyết tranh chấp
nếu phát hiện các chủ thể trốn tránh nghĩa vụ đối với Nhà nước thì buộc phải
thực hiện nghĩa vụ theo đúng quy định. Việc giải quyết các tranh chấp một
cách thấu tình đạt lý và công bằng sẽ góp phần to lớn tạo sự ổn định tình hình
chính trị và phát triển kinh tế - xã hội cũng như giữ được tình cảm giữa các
bên tranh chấp.[40]
1.1.3. Vai trò của áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đấtcủa toà án nhân dân cấp huyện
Khi tranh chấp xảy ra khiến cho tình cảm của các bên có nhiều sứt mẻ,
không thể hòa hợp được và việc khiếu nại, khiếu kiện của các bên khi xảy ra
tranh chấp làm ảnh hưởng đến tình hình kinh tế của các bên và ảnh hưởng đến
tình hình chính trị của địa phương. Khi các bên xảy ra tranh chấp các mâu
thuẩn, bất đồng ngày càng lớn, nếu không có một cơ quan, tổ chức đứng ra
giải quyết thì sự mâu thuẫn sẽ ngày càng tăng làm ảnh hưởng đến tình cảm và
nghiêm trọng hơn có thể gây ra các hành vi tiêu cực, vi phạm pháp luật như
cố ý gấy thương tích, giết người ...vv.
Xuất phát từ vị trí, vai trò quan trọng của đất đai đối với mọi mặt của

Trang 29
đời sống kinh tế, chính trị, xã hội. Do đó, sự điều chỉnh của pháp luật đối với
giải quyết tranh chấp đất đai là hết sức cần thiết, dựa trên sự điều chỉnh của
các quan hệ pháp luật đất đai, các chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh
chấp sẽ căn cứ vào các quy định của pháp luật để giải quyết tốt các tranh chấp
xảy ra trong đời sống xã hội nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân,
góp phần nâng cao ý thức pháp luật cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật đất đai.
Dựa trên cơ sở các quy định của Pháp luật, cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp có căn cứ để áp dụng trong việc giải quyết tranh
chấp đảm bảo các bản án, quyết định giải quyết đều có căn cứ pháp lý, bảo vệ
quyền lợi ích hợp pháp của đương sự và đảm bảo sự công bằng trong quá
trình giải quyết tranh chấp. Cũng trên cơ sở các quy định của pháp luật các
bên trong quan hệ tranh chấp biết được quyền lợi và nghĩa vụ của mình để
chủ động thực hiện nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình cũng như thể
hiện sự tuân thủ pháp luật.
Pháp luật về đất đai có vai trò điều chỉnh các quan hệ tranh chấp xảy ra
trong đời sống xã hội, là công cụ để nhà nước quản lý xã hội trong lĩnh vực
đất đai góp phần ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội đồng thời thúc đẩy
kinh tế, xã hội phát triển.[41]
Như vậy, Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về quyền sử dụng
đất nói riêng xảy ra nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ có ảnh hưởng xấu
đến hầu hết các lĩnh vực của đời sống kinh tế- chính trị- xã hội. Vì vậy, thông
qua việc giải quyết tranh chấp Nhà nước điều chỉnh các quan hệ tranh chấp
đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của cả xã hội cũng như giáo
dục ý thức chấp hành pháp luật của các chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp,
ngăn ngừa vi phạm pháp luật, góp phần cũng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai.

Trang 30
1.2. Nội dung áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền
sử dụng đất của toà án nhân dân cấp huyện
1.2.1. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất
1.2.1.1. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất theo quy định của Luật đất đai
1.2.1.1.1. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất trong hệ thống các cơ quan hành chính Nhà nước.(có thể chia 2 phần nhỏ
nữa là theo hành chính nhà nước hoặc tố tụng hành chính)
Áp dụng pháp luật trong cơ quan hành chính được chia thành theo việc
giải quyết khiếu nại của các cơ quan có thẩm quyền. Đối với khiếu nại quyết
định hành chính lần đầu thì gửi cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khiếu
nại có thẩm quyền (thông thường là bạn. Sau đó nếu bị bác thì các chủ thể có
thể làm đơn khiếu kiện hành chính ra tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi bạn đang
sinh sống để tòa án thụ lý giải quyết. Tòa án có thẩm quyền giải quyết khiếu
kiện đối với những quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. [37]
Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy
ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp
tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh. Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết
khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn
quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai
đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực. Trường hợp người khiếu nại không
đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy
định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành
chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.(Căn cứ tại Điều 7

Trang 31
Luật khiếu nại 2011)[19]
đất trong hệ thống Tòa án nhân dân các cấp.
Xây dựng và phát triển đất nước đã và đang có sự tác động mạnh mẽ đến
sự phát triển kinh tế đất nước. Đi đôi với quá trình đó thì việc hoàn thiện cơ
chế giải quyết tranh chấp nói chung, tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ
tục sơ thẩm tại Tòa án là điều vô cùng quan trọng. Đặc biệt chính là hoàn
thiện các quy định pháp lý có liên quan trong quá trình tiến hành hoạt động
giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực nói trên.
Hiện nay, chưa có một khái niệm pháp lý về giải quyết tranh chấp quyền
sử dụng đất theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án. Về cơ bản khái niệm này có thể
hiểu rằng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục sơ thẩm tại
Tòa án là việc làm của Tòa án nhân dân sơ thẩm dựa vào pháp luật hiện hành
đưa ra phương thức để hòa giải những bất đồng, mâu thuẫn, xung đột trong
việc không thực hiện hoặc thực hiện một phần nghĩa vụ của các chủ thể trong
QSDĐ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể kinh doanh,
bảo vệ trật tự kỉ cương của xã hội. Theo khái niệm trên, tác giả cho rằng tùy
thuộc vào tính chất, mối quan hệ pháp luật QSDĐ sẽ có các quy phạm pháp
luật điều chỉnh các quy định trên một cách cụ thể. Tùy từng hợp đồng sẽ có sự
điều chỉnh một cách hợp lý. Tổng thể quy định nêu trên của Tòa án nhân dân
cấp sơ thẩm chính là giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục sơ
thẩm tại Tòa án nói riêng và các lĩnh vực khác ở nước ta trong giai đoạn hiện
nay. [18]
Trong quá trình giải quyết tranh chấp QSDĐ cấp sơ thẩm của tòa án cấp
tỉnh gỉai quyết các trường hợp Tòa án nhân dân cấp Tỉnh có thẩm quyền giải
quyết những tranh chấp về dân sự,, hôn nhân gia đình, lao động, dân sự có
yếu tố nước ngoài (đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác

Trang 32
tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở
nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài). Tòa án nhân
dân cấp tỉnh tự mình lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề
nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện. Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp tỉnh có
thẩm quyền: Giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp, yêu cầu về
dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bộ luật
Tố tụng Dân sự năm 2015; Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm những vụ việc
mà bản án, quyết định dân sự chưa có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân
cấp huyện bị kháng cáo, kháng nghị theo quy định của Bộ luật này.[33]
Theo quy định của Điều 37. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp
tỉnh của BLTTDS 2015 quy định:
1. Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ
thẩm những vụ việc sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại,
lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này, trừ những
tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện quy
định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 35 của Bộ luật này; Điều này có nghĩa là
trừ những trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 4 điều 35 của BLTTDS
2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của cấp sơ thẩm được xét
xử bởi TAND cấp tỉnh.
Trong khi đó thì theo quy định tại khoản 1 Điều 36 BLTTDS 2015 thì
thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ cấp sơ thẩm thuộc thẩm quyền
của TAND cấp huyện bao gồm:
Tòa án cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp dưới đây
nhưng không có yếu tố nước ngoài ( đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc
cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước

Trang 33
ngoài).
Điều 36. Thẩm quyền của các Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân cấp
huyện
1. Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo
thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động
thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện quy định tại Điều 35 của
Bộ luật này.[33]
Ngoài ra, các chủ thể trong tranh chấp QSDĐ là cá nhân, tổ chức thì có
tư cách pháp nhân. Tuy nhiên trong tranh chấp QSDĐ có thể là tranh chấp
dân sự là những tranh chấp xảy ra giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp
luật dân sự về các quan hệ về tài sản được pháp luật bảo vệ (mục đích dân
sự). Đồng thời, tranh chấp QSDĐ cũng có thể là tranh chấp thương mại (vì
mục đích kinh doanh – lợi nhuận).
Có rất nhiều quan điểm khi định nghĩa về khái niệm này. Tuy vậy, các
quan điểm đều đồng nhất cho rằng, dưới góc độ pháp lý, xem Bộ luật tố tụng
dân sự chính là luật hình thức nhằm điều chỉnh vấn đề này trong thực tiễn
nhằm hoàn thiện khung hành lang pháp lý về lĩnh vực này. Bộ luật tố tụng
dân sự 2015 là tập hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội
phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình các chủ thể trong quan hệ pháp luật
giải quyết tranh chấp. Ở nước ta hiện nay, trong việc hoạch định và tổ chức
xây dựng các văn bản pháp luật, các nhà quản lý, nhà làm luật đều rất quan
tâm đến vấn đề giải quyết tranh chấp dân sự nói chung và quyền sử dụng đất
nói riêng. Trong phạm vi và đối tượng điều chỉnh cụ thể trong từng văn bản
pháp luật, các quan hệ về giải quyết tranh chấp dân sự với luật chuyên ngành
đã được xử lý một cách hài hoà và ngày càng mang tính khả thi cao. Nhà
nước ta đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật chung và văn bản
pháp luật chuyên ngành khác có quy định về nghĩa vụ về tố tụng giải quyết

Trang 34
các tranh chấp cho các đối tượng có liên quan nhằm đảm bảo quyền và lợi ích
cho các chủ thể trong quan hệ pháp luật về tranh chấp nói chung. Thông qua
hoạt động giải quyết tranh chấp trong quyền sử dụng đất đã đảm bảo việc thực
thi pháp luật ở nước ta. [19]
Trong quá trình hợp tác quyền sử dụng đất thì việc xảy ra mâu thuẫn dẫn
đến những tranh chấp đối với các chủ thể trong quan hệ hợp đồng là điều
không thể tránh khỏi. Với bản chất là một quan hệ pháp luật dân sự, đề cao
tính tự nguyện, sự tự thỏa thuận giữa các bên, khi xảy ra tranh chấp các bên
cũng được tự thỏa thuận, thương lượng giải quyết với nhau. Khi không thể tự
giải quyết, một trong các bên có quyền yêu cầu cơ quan tài phán nhà nước
giải quyết tranh chấp. Theo quy định của BLTTDS 2015 thì có rất nhiều bước
trong việc tiến hành các hoạt động của quá trình giải quyết tranh chấp quyền
sử dụng đất sơ thẩm ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Như vậy, trên đây là quy trình giải quyết tranh một vụ án tranh chấp
quyền sử dụng đất theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án nhân dân. Với việc quy
định rõ ràng và hiệu quả trong quá trình đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên
có liên quan trong vụ việc, giải quyết các vụ án tranh chấp theo đúng quy định
của pháp luật nói chung.
1.2.1.2. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất hiện nay
đất theo lựa chọn của người có đất tranh chấp.
Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp
đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc
nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-
HĐTP hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật
Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn

Trang 35
khởi kiện lại vụ án quy định: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử
dụng đất mà chưa được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi
có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được
xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện”.[24]
Như vậy, đối với các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất bắt
buộc phải hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh
chấp thì mới có đủ điều kiện để tiến hành khởi kiện tại Toà án. Do vậy, trong
quá trình giải quyết tranh chấp nói chung thì ai là người có quyền sử dụng đất
đối với thửa đất liền kề thì phải tiến hành thủ tục hoà giải tại xã, phường trước
khi nộp đơn khởi kiện đến Toà án nhân dân có thẩm quyền.
Các tranh chấp khác như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền
sử dụng đất; Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất; Tranh chấp chia tài
sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất…thì không phải thực hiện thủ
tục hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
đất do pháp luật quy định.
Theo quy định tại Điều 1 Luật đất đai 2013: “Luật này quy định về chế
độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước, đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam”. Như vậy, Luật đất đai điều chỉnh tất cả các lĩnh vực
liên quan đến đất đai trên phạm vi lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam trong đó bao gồm các quy định về giải quyết TCĐĐ.[25]
Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013, Tòa án giải quyết TCĐĐ
trong hai trường hợp sau đây:
Thứ nhất, trường hợp TCĐĐ bắt buộc thuộc thẩm quyền giải quyết của
Tòa án. Giải quyết TCĐĐ bắt buộc thuộc thẩm quyền của Tòa án khi đối

Trang 36
tượng của tranh chấp là tài sản gắn liền với đất hoặc những TCĐĐ mà đương
sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử
dụng theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013
Thứ hai, trường hợp TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
theo sự lựa chọn của đương sự. Theo đó, trong trường hợp TCĐĐ mà đương
sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ
về quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 như đã nêu
trên, thì được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết hoặc là nộp đơn đến
UBND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc là khởi kiện đến
TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Trong
trường hợp này, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của TAND phụ thuộc vào
sự lựa chọn của đương sự. Nghị định 43/2014/NĐCP quy định chi tiết hướng
dẫn thi hành Luật đất đai 2013 quy định cụ thể tại Điều 91 những căn cứ để
giải quyết TCĐĐ trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị
định.[25]
1.2.2. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất về thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho thuê lại
dụng đất về thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho thuê lại trong hệ thống Tòa
án nhân dân các cấp.
Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc các
giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…Việc nhận diện
quan hệ pháp luật tranh chấp quyền sử dụng đất là cơ sở để phân biệt giữa
thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

Trang 37
của Tòa án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp của các cơ quan hành chính
theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, phân biệt thẩm quyền giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án theo thủ tục tố
tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc
thẩm quyền của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện
liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo
thủ tục tố tụng hành chính.[38]
dụng đất về thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho thuê lại theo quy định của
pháp luật Dân sự và Luật Đất đai.
1.2.2.2.1. Chủ thể tham gia giao dịch thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất.
* Chủ thể tiến hành giao dịch
- Phải là chủ thể sử dụng đất (SDĐ)
Về nguyên tắc, để có quyền giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch,
trước hết, phải là chủ thể SDĐ [25]. Tư cách chủ thể của bên tiến hành giao
dịch phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua giấy
chứng nhận QSDĐ. Chính vì vậy, khi quy định về thời điểm và điều kiện và
tiến hành giao dịch QSDĐ, Luật Đất đai buộc bên tiến hành phải có giấy
chứng nhận QSDĐ [25]. Trong một số trường hợp, Luật Đất đai cho phép
người không phải là chủ thể SDĐ được phép tiến hành giao dịch. Những
người không phải là chủ thể SDĐ vẫn có quyền giao dịch bao gồm: người
thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng) có quyền thực hiện tất cả các giao
dịch, trừ giao dịch chuyển đổi, để thừa kế. Nếu thuê lại đất trả tiền thuê lại đất
hàng năm có quyền cho thuê lại QSDĐ; người không có QSDĐ tại Việt Nam,

Trang 38
nhưng được tặng cho, để thừa kế QSDĐ có quyền tặng cho, QSDĐ. Trường
hợp này, do bên tiến hành giao dịch không phải là chủ thể SDĐ nên không
được cấp giấy chứng nhận. Do vậy, các đối tượng này có quyền tiến hành
giao dịch mà không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp
người thuê lại đất của chủ đầu tư đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế - Phải
được Luật Đất đai cho phép giao dịch[38]
Theo quy định của Luật Đất đai, những chủ thể được phép giao dịch
QSDĐ bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các chủ thể này có quyền giao dịch
khi SDĐ theo các hình thức: được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, mà
không được miễn tiền SDĐ, trừ trường hợp được miễn tiễn SDĐ để thực hiện
dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê mà không được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn tiền thuê
đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà
tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít nhất là 5 năm; công nhận QSDĐ như
giao đất có thu tiền SDĐ mà không được miễn tiền SDĐ; nhận chuyển
QSDĐ. Đối với người thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
thì phải trả tiền thuê đất một lần và bên cho thuê lại phải SDĐ theo hình thức
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Không bị hạn chế quyền định đoạt
Để tiến hành giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch ngoài việc đáp
ứng các điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn chế quyền định đoạt.
Quyền định đoạt của bên tiến hành giao dịch bị hạn chế trong các trường hợp
do pháp luật quy định hoặc (và) do thỏa thuận. Theo quy định tại diểm c

Trang 39
khoản 1 Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai, các trường hợp bị hạn
chế quyền định đoạt bao gồm: các chủ thể bị kê biên QSDĐ để bảo đảm thi
hành án; hộ gia đình, cá nhân SDĐ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ; hộ gia đình, cá
nhân là dân tộc thiểu số SDĐ do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của
Nhà nước; bên tiến hành giao dịch là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.[25]
Ngoài trường hợp này, tuy Luật Đất đai không đề cập đến, nhưng thực
tiễn xét xử cho thấy, chủ thể SDĐ còn bị hạn chế quyền định đoạt theo quy
định chung của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan, cụ thể:
trong trường hợp QSDĐ bị thế chấp, mà không có thỏa thuận về việc chuyển
quyền hoặc các bên có thỏa thuận về việc không được cho thuê, cho thuê lại,
thế chấp QSDĐ [25].
Bên tham gia giao dịch
- Phải là người được phép tham gia giao dịch
Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai, người được phép tham gia
vào giao dịch bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, tổ
chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài.
- Không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch
Luật Đất đai quy định một số hạn chế đối với người có quyền tham gia
vào giao dịch. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ có quyền tham
gia vào giao dịch chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp và đất phải nằm trong cùng
xã, phường, thị trấn. Hộ gia đình, cá nhân trong nước không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp, tổ chức kinh tế không có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng, tổ chức kinh tế không có quyền nhận tặng cho,

Trang 40
nhận QSDĐ trong các khu vực này. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
chỉ có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở gắn liền với nhà ở,
trừ trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở. Đối với các loại đất
khác thì chỉ được nhận QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tổ chức kinh tế không phải là tổ
chức tín dụng, cá nhân trong nước chỉ có quyền nhận thế chấp QSDĐ của hộ
gia đình, cá nhân trong nước khác. Người không đủ điều kiện nhận chuyển
nhượng dự án bất động sản không có quyền giao dịch QSDĐ trong dự án đầu
tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, mà không gắn với các giao dịch nhà,
công trình xây dựng, trừ trường hợp dự án được phép phân lô, bán nền.[25]
Ngoài các điều kiện nêu trên, mặc dù cũng không được Luật Đất đai đề
cập đến, nhưng bên tiến hành và bên tham gia giao dịch đương nhiên phải đáp
ứng các điều kiện về năng lực của chủ thể theo quy định của Bộ luật Dân sự.
1.2.2.2.2. Hiệu lực của giao dịch thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất.
Tại phần thứ năm của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Công chứng
2006, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở, Nghị định 181/2004/NĐ-CP (của Chính
phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003)….đều có đề cập tới hình thức và
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, các văn bản lại chưa có quy
định thống nhất, cụ thể dẫn đến việc mâu thuẫn khi áp dụng để xác định hiệu
lực của Hợp đồng.Theo quy định tại khoản 2, Điều 689,Bộ Luật dân sự 2005:
‘Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có Công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà
ở quy định: ‘Quyền sở hữu nhà được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho,
bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm Hợp đồng được Công
chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân..”. Vậy liệu có
phải Hợp đồng chỉ cần có Công chứng, Chứng thực là có hiệu lực? còn theo

Trang 41
quy định tại khoản 3, Điều 4 Luật Công chứng thì quy định: “Văn bản Công
chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ
chức hành nghề Công chứng’’.Nếu chỉ căn cứ vào những quy định này, có ý
kiến cho rằng, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm Hợp
đồng được công chứng, chứng thực - tức ngày được Công chứng viên ký và
đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên theo quy định tại
khoản 1, điều 168, Bộ luật dân sự 2005 lại quy định: “Việc chuyển quyền sỡ
hữu đối với Bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sỡ hữu
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”; Điều 692 Bộ luật dân sự 2005 lại
quy định “ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” và tại Điều 46,
Luật Đất đai và khoản 4 Điều 146, Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn
thi hành Luật đất đai thì quy định “ Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng,
thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản, tặng cho quyền sử dụng
đất;hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực
kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”[38]
1.2.2.2.3. Đối tượng và điều kiện của giao dịch thế chấp, bảo lãnh, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Các văn bản hướng dẫn thi hành nên công nhận giá trị pháp lý của biện
pháp bảo đảm này và cần làm rõ cả bản chất pháp lý của nó để phân biệt với
biện pháp bảo lãnh.
Đối với bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba, bên bảo đảm không
cam kết trả nợ thay cho bên vay mà đơn thuần chỉ trao cho ngân hàng quyền
đối với một trong các tài sản của mình mà thôi. Trong trường hợp bên vay
không trả nợ dẫn tới việc xử lý tài sản bảo đảm thì bên bảo đảm có hai sự lựa
chọn là trả số tiền được bảo đảm để rút lại tài sản bảo đảm hoặc là từ bỏ tài
sản bảo đảm để cho ngân hàng xử lý thu hồi nợ. Trong trường hợp thứ nhất,

Trang 42
bên bảo đảm sẽ phải trả một khoản tiền tương đương với giá trị của (phần)
khoản vay mà mình bảo đảm; còn trong trường hợp thứ hai, nếu giá trị tài sản
bảo đảm nhỏ hơn số tiền được bảo đảm thì ngân hàng chỉ có thể thu được số
tiền tương đương với giá trị của tài sản bảo đảm mà thôi và sẽ trở thành chủ
nợ không có bảo đảm của bên vay đối với phần khoản vay chưa được thanh
toán nếu không có các biện pháp bảo đảm hiệu quả khác đối với khoản vay
này.[38]
Trong quan hệ bảo lãnh, bên bảo lãnh trước hết đưa ra cam kết cá nhân
bằng uy tín sẽ thực hiện thay nghĩa vụ trả nợ cho bên vay và do đó, ngân hàng
có quyền đối với tất cả các tài sản của bên bảo lãnh. Sau đó, bên bảo lãnh có
thể cầm cố hay thế chấp một tài sản cụ thể nào đó của mình (hoặc xác lập một
biện pháp bảo đảm khác) để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh (khoản 3, Điều 336),
tức là nghĩa vụ trả thay cho bên vay trong trường hợp ngân hàng gọi bảo lãnh.
Việc cầm cố hay thế chấp này không bắt buộc để bảo đảm hiệu lực của biện
pháp bảo lãnh. Trong trường hợp bên vay không trả được nợ, ngân hàng sẽ
gọi bảo lãnh và thường sẽ xử lý biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh.
Nếu sau khi xử lý bảo đảm ngân hàng không thu được đủ số tiền tương đương
với nghĩa vụ được bảo lãnh thì ngân hàng sẽ trở thành chủ nợ không có bảo
đảm của bên bảo lãnh. Điều đó, có nghĩa là về nguyên tắc, ngân hàng sẽ có
quyền đối với tài sản khác của bên bảo lãnh nhưng có thể sẽ có các xung đột
về mặt lợi ích với các chủ nợ khác của bên bảo lãnh hay các bên khác có
quyền đối với các tài sản này.[41]
1.2.3. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất về thừa kế
Khi khởi kiện tại Tòa án thì pháp luật giải quyết tranh chấp là pháp luật
về tố tụng dân sự. Tuy nhiên, có một lưu ý là người khởi kiện phải quyết định
khởi kiện tại Tòa án ngay từ đầu, không thông qua con đường yêu cầu giải

Luận Văn Thạc Sĩ Pháp Luật Trong Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sử Dụng Đất.doc

Luận Văn Thạc Sĩ Pháp Luật Trong Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sử Dụng Đất.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Luận Văn Thạc Sĩ Pháp Luật Trong Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sử Dụng Đất.doc

Similar to Luận Văn Thạc Sĩ Pháp Luật Trong Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sử Dụng Đất.doc (20)

More from Nhận Viết Đề Tài Trọn Gói ZALO 0932091562

More from Nhận Viết Đề Tài Trọn Gói ZALO 0932091562 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Luận Văn Thạc Sĩ Pháp Luật Trong Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sử Dụng Đất.doc