Khóa luận nội dung của hạn chế bất động sản liền kề luật dân sự 2015. Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan nhằm hệ thống các khái niệm về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

1. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
NGÀNH LUẬT KINH TẾ
NỘI DUNG CỦA HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN
LIỀN KỀ LUẬT DÂN SỰ 2015
Giảg viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện
TS.NGUYỄN VĂN A
NGUYỄN VĂN B
Mã số SV: …………
Lớp: …………………
TP.Hồ Chí Minh - 2019

2. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
NGÀNH LUẬT KINH TẾ
NỘI DUNG CỦA QSD HẠN CHẾ BĐS LIỀN KỀ
LUẬT DÂN SỰ 2015
Giảg viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện
TS.NGUYỄN VĂN A
NGUYỄN VĂN B
Mã số SV: …………
Lớp: …………………
TP.Hồ Chí Minh – 2019

3. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các quý Thầy cô trường Đại
Học Nguyễn Tất Thành đã tạo điều kiện học tập và truyền đạt những kiến thức cũng
như là nhưng kinh nghiệm quý báu trong suốt quá trình học tập tại trường
Em xin cảm ơn Th.s …………….., giáo viên hướng dẫn cho em trong suốt quá
trình làm khóa luận tốt nghiệp, thầy đã tận tình hướng dẫn và chỉ dạy chi tiết về các
kiến thức chuyên môn giúp em hoàn thành tốt bài chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Cuối cùng em xin chúc quý thầy cô sức khỏe và gặt hái được nhiều thành công
trong cuộc sống.
Sinh viên

4. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
 Họ và tên người nhận xét:…………………………….…Học vị:……………
NỘI DUNG NHẬN XÉT
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………..
TPHCM, ngày ….. tháng …. năm 201…
NGƯỜI NHẬN XÉT

5. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài .....................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................1
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................1
2.2. Mục tiêu cụ thể..................................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................................2
4. Giả thuyết khoa học .................................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................3
6. Kết cấu của khóa luận..............................................................................................3
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN SỬ
DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ............................................................4
1.1.Khái niệm chung về bất động sản..........................................................................4
1.2.Các khái niệm cơ bản có liên quan đến bất động sản liền kề ................................4
1.2.1. Bất động sản liền kề.......................................................................................4
1.2.2.Ranh giới giữa các bất động sản liền kề .........................................................5
1.2.3. Quyền đối với bất động sản liền kề................................................................5
1.2.4. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề................................6
1.3. Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ........................................9
1.3.1.Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề..9
1.3.2.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phục vụ cho nhu cầu cá nhân và
cộng đồng...............................................................................................................10
1.3.3.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phục vụ cho nhu cầu canh tác
và sản xuất nông nghiệp.........................................................................................15
1.3.4.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phục vụ cho nhu cầu cần thiết
khác ........................................................................................................................17
Kết luận chương 1......................................................................................................19
Chương 2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HOÀN THIỆN
CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 20

6. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
2.1. Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề..............................................................20
2.1.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề .........................................................................................20
2.1.2. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
theo thủ tục hành chính ..........................................................................................21
2.1.3.Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để
giải quyết những tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự .......................................27
2.2.Quy định của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của
bộ luật dân sự 2015....................................................................................................29
2.2.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.....................................................29
2.2.2. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề.....................................30
2.2.3. Quyền về tưới, tiêu nước trong canh tác......................................................33
2.2.4. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc .......................................34
Kết luận chương 2:.....................................................................................................36
KẾT LUẬN ...................................................................................................................37
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................38

7. 1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Sự ra đời của pháp luật cho đến ngày nay bắt nguồn từ những nhu cầu thường
ngày của con người, đó là tất cả những nhu cầu vật chất và tinh thần đơn giản nhất,
thiết yếu nhất. Từ đó, pháp luật là công cụ, phương tiện để phục vụ, bảo vệ lợi ích cho
các thành viên trong xã hội của một nhà nước nói chung và giai cấp cầm quyền nói
riêng. Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận,
đựợc nhà nước đảm bảo thực hiện nhằm điểu chỉnh các quan hệ xã hội phát triển phù
hợp với lợi ích của giai cấp mình.
Những nhu cầu của con người ngày càng tăng dần theo mức độ phát triển của
xã hội, khi mà các quan hệ xã hội hình thành ngày càng nhiều, thì theo đó đòi hỏi phải
có những quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội mới này. Trong đó
phát sinh một loại quan hệ giữa các chủ thể có quyền sở hữu đối với các bất động sản
liền kề nhau. Do đặc tính tự nhiên của đất đai là không di dời được, mà trong thực tế
lại có những trường hợp bất động sản này bị vây bọc bởi các bất động sản khác, cho
nên việc chủ sở hữu của bất động sản này cần sử dụng bất động sản của người khác
nhằm các mục đích hợp lý như: mở đường đi, xây dựng hệ thống tải điện, xây dựng hệ
thống thoát nước... là một nhu cầu chính đáng và cấp thiết, nhưng nó cũng hết sức
nhạy cảm, cần sự điều chỉnh của pháp luật.
Do vậy, sự ra đời của một chế định về quyền đối với bất động sản liền kề là một
điều tất yếu. Đây là chế định “dẫn xuất” (hay chế định phát sinh) của chế định quyền
sở hữu. Quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động
sản và hậu quả của việc phân chia, dịch chuyển, sáp nhập bất động sản.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan nhằm hệ thống các khái niệm
về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề;

8. 2
So sánh với các quy định tương đồng trong pháp luật của một số nước trên thế
giới để đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định tương ứng trong luật thực
định;
Đóng góp cho việc sửa đổi BLDS 2015 sắp tới và áp dụng các quy định của
BLDS 2015 để giải quyết những tranh chấp trong thực tế.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Để thực hiện mục tiêu đó, khóa luận đã tập trung nghiên cứu những vấn đề cụ
thể như sau:
- Quan niệm về bất động sản trong pháp luật của một số nước trên thế giới và
Việt Nam;
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật một số nước và
pháp luật Việt Nam trước khi ban hành BLDS 2015;
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong BLDS 2015 và một số quy
định liên quan chặt chẽ với nó;
- Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong
BLDS 2015;
- Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
và hướng hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
"Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện
nay" là một đề tài nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về phần thứ 2
của BLDS với tiêu đề: “Những quy định khác về quyền sở hữu” và nghiên cứu các vụ
tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, trên cơ sở đó đưa ra các
kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật dân sự. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu
đề tài này, với khuôn khổ của khóa luận thạc sĩ luật học tác giả chỉ tập trung vào
nghiên cứu các quy định của pháp luật quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
một cách hệ thống và đầy đủ, tạo tiền đề lý luận cũng như có cách hiểu thống nhất
trong quá trình áp dụng pháp luật vào giải quyết các tranh chấp thực tế về quyền này
hiện nay.
4. Giả thuyết khoa học

9. 3
Kết quả nghiên cứu của khóa luận góp phần bổ sung và hoàn thiện những vấn
đề lý luận về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tạo cơ sở
khoa học để hoàn thiện chế định quyền sở hữu trong điều kiện nền kinh tế thị trường
theo định hướng XHCN
Khóa luận là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu và sinh viên, học viên
chuyên nghành luật dân sự cũng như các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết các
tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Các kết luận, ý
kiến được trình bày trong luận án có thể giúp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hoàn thiện chế định quyền sở hữu nói chung và quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề nói riêng.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu và mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng các
phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, lôgíc để lý giải nguyên nhân các hiện tượng
trong mối quan hệ giữa quyền sở hữu bất động sản, chuyển dịch quyền đối với bất
động sản với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Bằng phương pháp phân tích, so sánh để tìm sự đồng nhất cũng như khác biệt
trong pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số nước trên thế giới. Trên cơ sở đó
thấy được sự kế thừa, phát triển, tính đặc thù trong quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề pháp luật Việt Nam, từ đó liên hệ đến thực tiễn áp dụng các quy định hiện
hành của pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề và nêu ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật.
6. Kết cấu của khóa luận
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của khóa luận
gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

10. 4
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
1.1.Khái niệm chung về bất động sản
Để quy định rõ những gì là tài sản cũng như khắc phục khiếm khuyết của các
bộ luật trước, Bộ luật dân sự (BLDS) 2015 đã nêu ra trong khoản 1, điều 105: “Tài sản
là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Từ đây, dựa trên thuộc tính tự nhiên của
tài sản là có dịch chuyển cơ học được hay không mà pháp luật dân sự Việt Nam thông
qua phương pháp loại trừ chia tài sản thành bất động sản và động sản. Theo đó, khoản
1 điều 107 BLDS 2015 quy đinh như sau: “Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản không chỉ có ý nghĩa về
lý luận mà còn có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Bởi đi liền với việc phân biệt còn là những
quy chế pháp lý khác biệt, việc xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến hai loại tài
sản rất khác nhau, là căn cứ để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu và là cơ sở pháp
lý để giải quyết tranh chấp. Xác định một tài sản có là bất động sản hay không còn làm
cơ sở cho việc xác định bất động sản liền kề. Khi pháp luật có quy định về bất động
sản và quyền với bất động sản thì sẽ phải điều chỉnh quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ
sử dụng bất động sản liền kề nhau.
1.2.Các khái niệm cơ bản có liên quan đến bất động sản liền kề
1.2.1. Bất động sản liền kề
Các bất động sản phân lập với nhau thông qua ranh giới. Tuy nhiên không phải
giữa tất cả bất động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ có những bất động sản có bản
chất không di dời được mới có ranh giới, điều này đồng nghĩa với việc chỉ có những
bất động sản này mới tồn tại định nghĩa “bất động sản liền kề”. Trong bộ luật dân sự
2015 không có quy định về khái niệm bất động sản liền kề, tuy nhiên bất động sản liền
kề có thể hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản.
Do nhiều yếu tố tác động trong quá trình hình thành và tồn tại nên các bất động sản có

11. 5
sự tiếp giáp lẫn nhau. Hai bất động sản liền kề theo đúng nghĩa pháp lý để áp dụng
quyền đối với bất động sản liền kề khi và chỉ khi chúng thuộc các chủ sở hữu khác
nhau và có chung một ranh giới.
1.2.2.Ranh giới giữa các bất động sản liền kề
Ranh giới, cách xác định ranh giới là vấn đề hết sức quan trọng để xác định
quyền sử dụng, phạm vi sử dụng của chủ sở hữu một bất động sản, nó có ý nghĩa trong
việc giải quyết các vấn đề tranh chấp trong thực tế. Vậy làm thế nào để xác định được
cách phân chia ranh giới?
Theo quy định tại khoản 1, điều 175 BLDS 2015 thì có hai cách phân chia ranh
giới như sau: “ Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận
hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn
tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách kể cả trường hợp ranh
giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì
ranh giới chung”
Có thể thấy, trong mỗi cách xác định ranh giới mà bộ luật quy định đều có 2
cách thức nhỏ, tuy nhiên không có thứ tự ưu tiên cách thức nào trước mà chỉ nối bằng
từ “hoặc”. Điều này rất dễ gây ra những cách hiểu khác nhau dẫn đến nhiều tình trạng
lách luật diễn ra. Theo tư duy logic cũng như bản chất của quan hệ dân sự thì sự thỏa
thuận của các bên luôn được ưu tiên áp dụng trước nếu sự thỏa thuận đó là hợp pháp,
không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, không xâm phạm
lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Cũng theo điều này, có
thể xác định được ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể là kênh, mương, hào,
rãnh, bờ ruộng... nhưng pháp luật cũng chưa có một khái niệm rõ ràng cho những loại
ranh giới này.
1.2.3. Quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề là một quyền khách quan của công dân được
pháp luật công nhận và bảo vệ. Các vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động sản
liền kề được quy định cụ thể tại mục 1, chương XIV, BLDS 2015.

12. 6
Điều 245, BLDS 2015 với tiêu đề “Quyền đối với bất động sản liền kề” quy
định: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động
sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho mục đích khai thác một
bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng
quyền)”
Có thể hiểu rằng, điều luật này cho phép chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
có thể mở lối đi, hệ thống dẫn, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc hay
các nhu cầu cần thiết khác trên phạm vi bất động sản của người khác để “phục vụ cho
mục đích khai thác” bất động sản của mình. Quyền đối với bất động sản liền kề chỉ
được xác lập đối với bất động sản có vị trí khó khăn, bị vây bọc bởi các bất động sản
khác không thể tiếp giáp với công trình hạ tầng kĩ thuật. Đây là một hiện thực khách
quan từ thực tiễn của nhà ở và đất đai.
Điều 245, BLDS 2015 là một điểm mới tiến bộ trong lịch sử pháp luật dân sự
Việt Nam về chế định quyền đối với bất động sản liền kề. Tại sao lại như vậy? Bởi lẽ
đây là lần đầu tiên trong một bộ luật dân sự nêu ra được một cách hoàn chỉnh, đầy đủ
và chi tiết khái niệm quyền. Cùng với thuật ngữ “Quyền đối với bất động sản liền kề”
thay cho thuật ngữ “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” .Trong khi đó, các
bộ luật dân sự trước đây (1995 và 2005) đều chưa đưa ra được khái niệm này, cụ thể
trong điều 278 BLDS 1995 và điều 273 BLDS 2005 đều quy định: “Chủ sở hữu nhà,
người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác
để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông
tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù, nếu
không có thỏa thuận khác”. Hai điều luật này chỉ nêu ra những quyền năng của “chủ
sở hữu nhà, người sử dụng đất” là những chủ thể có khả năng được hưởng các quyền
“về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần
thiết khác” trong phạm vi “một cách hợp lý” trên bất động sản liền kề thuộc chủ quyền
của người khác mà chưa nêu được khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề.
1.2.4. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Từ thời La Mã cổ đại, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự
khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác. Theo
cách định nghĩa đó, bất động sản được coi là một chủ thể. Đặc biệt, nó cũng có nhu

13. 7
cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài và để làm được việc đó, trong điều kiện bất động
sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải đi qua bất động sản
khác, trong quá trình xây dựng con đường thông thương với xã hội.
Quyền dụng ích, quyền địa dịch (Servitus) là một dạng quyền đối với tài sản của người
khác xuất phát từ quyền tư hữu đối với đất đai. Việc tồn tại sở hữu tư nhân đối với đất
đai có thể tồn tại tình trạng có khoảnh đất không có những điều kiện cần thiết, tối thiểu
để sử dụng một cách bình thường (một thửa ruộng không có nước để canh tác, không
có đường dẫn ra công lộ do bị bao bọc bởi những thửa ruộng của người khác). Để sử
dụng, khai thác một mảnh đất có các điều kiện nêu trên cần phải có sự “trợ giúp” của
mảnh đất của hàng xóm (bất động sản liền kề)
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam có cội
nguồn từ Luật La Mã, tiếp thu những nguyên lý cơ bản của Luật La Mã và những
nguyên tắc cơ bản trong BLDS Pháp năm 1804.
Thời kỳ Pháp thuộc, nước Việt Nam được phân chia thành 3 kỳ: Bắc Kỳ, Trung
Kỳ và Nam Kỳ với những quy chế chính trị khác nhau mặc dù nền tảng pháp luật dân
sự nói chung chịu ảnh hưởng sâu sắc của pháp luật dân sự của Pháp. Mỗi miền áp
dụng một BLDS khác nhau. Nền tảng pháp luật dân sự Việt Nam thời kỳ bấy giờ dựa
trên ba bộ luật khác nhau. Dân luật giản yếu Nam Kỳ ban hành ngày 26/03/1883,
BLDS Bắc Kỳ ban hành ngày 30/03/1931 thay thế cho bộ luật Gia Long (Hoàng Việt
luật lệ) và Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật ban hành vào các ngày 13/07/1936,
08/01/1938, 28/09/1939. BLDS giản yếu Nam Kỳ cùng với BLDS Pháp (kể cả các quy
đinh của Luật Hồng Đức, Luật Gia Long) cũng được áp dụng ở miền Nam bởi BLDS
giản yếu Nam Kỳ không đủ và có nhiều quy định không phù hợp với miền Nam cho
đến khi ban hành BLDS Sài Gòn ngày 28/06/1972
Các quy định về quyền sử dụng bất động sản liền kề trong các BLDS nói trên
đều thống nhất sử dụng khái niệm địa dịch chứ không sử dụng khái niệm quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề như trong BLDS 1995, 2005. Cụ thể, điều 629
Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật qui định:
Địa dịch là những sự mà một bất động sản phải gánh. Bất động sản ấy gọi là bất
động sản chịu địa dịch để làm ích cho một bất động sản của của người khác, bất động
sản này là bất động sản hưởng địa dịch. Những sựngánh chịu ấy hoặc hạn chế sự tự do

14. 8
trong đường hưởng dụng quyền lợi của người chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch,
hoặc là cho chủ sở hữu bất động sản hưởng địa dịch được lợi dụng một đôi chút về bất
động sản chịu địa dịch.
Tương tự như vậy, Điều 601 Dân luật Bắc Kỳ qui định:“Địa dịch là những sự
phiền lụy buộc vào một sở nhà đất để lợi dụng cho một sở nhà đất của người khác”
Đối chiếu với Luật Dân sự của chế độ Sài Gòn cũ về vấn đề địa dịch, chúng ta
thấy cũng có những quy định tương tự và khá đầy đủ, chi tiết về địa dịch. Quy định về
quyền địa dịch trong dân luật Sài Gòn năm 1972 Quyển 2 thiên thứ 4 điều 463 :
Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm thuận lợi hay tiện ích cho một
bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của ngừơi khác. Địa sản phải chịu dịch lụy như
trên gọi là địa sản thừa dịch, địa sản được hưởng sự thuận lợi gọi là địa sản hưởng dịch
Tóm lại quy định về địa dịch trong pháp luật dân sự Việt Nam trước khi ban
hành BLDS 1995, 2005, 2015 đều có điểm chung đó là thống nhất sử dụng khái niệm
địa dịch chứ không sử dụng khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Đồng thời, coi quan hệ địa dịch là một quan hệ vật quyền (quyền trên vật): một bất
động sản phải chịu “dịch lụy” để làm lợi cho một bất động sản khác. Bất động sản chịu
dịch lụy là bất động sản thừa dịch, bất động sản hưởng thuận lợi là bất động sản hưởng
dịch.
Ngày nay, BLDS không sử dụng khái niệm “quyền địa dịch” mà sử dụng khái
niệm “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Điều 273 BLDS 2015 quy định về
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc
sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước,
cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một
cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.
Về bản chất pháp lý chúng có nội dung tương tự như nhau, nhưng khái niệm
“quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” mới này có tính Việt hóa, tạo điều kiện
cho những người không có nhiều kiến thức về luật có thể hiểu được dễ dàng. Tuy
nhiên, khái niệm “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” chưa bao quát được hết
toàn bộ nội dung khái niệm quyền địa dịch, vì nếu xem xét bất động sản liền kề là bất
động sản thuộc bản chất không di dời được và giữa chúng tồn tại một ranh giới chung

15. 9
thì bất động sản liền kề đó mới phải chịu hạn chế quyền để phục vụ một bất động sản
cùng loại. Nhưng trên thực tế, có những bất động sản không có chung ranh giới nhưng
giữa chúng vẫn tồn tại quyền địa dịch: chẳng hạn muốn mắc đường dây tải điện, thông
tin liên lạc hoặc đường ống cấp thoát nước ….. cho một chủ sở hữu bất động sản, có
thể phải hạn chế quyền của nhiều bất động sản xung quanh không chỉ đối với bất động
sản liền kề thì chủ sở hữu bất động sản hưởng địa dịch mới có thể khai thác bình
thường quyền đối với bất động sản của mình. Chính vì vậy, khái niệm liền kề không
chỉ hạn chế trong phạm vi giữa các bất động sản cùng chung ranh giới mà còn được
mở rộng đến các bất động sản xung quanh. Để khai thác được giá trị của một bất động
sản bị vây bọc không có lối đi, hay không mắc được đường dây tải điện… thì cần thiết
phải sử dụng hạn chế không chỉ các bất động sản liền kề mà còn phải phiền lụy đến
các bất động sản xung quanh. Pháp luật hiện hành không quy định chỉ được sử dụng
duy nhất một bất động sản liền kề mà có khi phải hệ lụy đến nhiều bất động sản khác
để chủ sở hữu, người sử dụng có thể thực hiện được quyền về lối đi hay quyền cấp
thoát nước. Tạm gọi bất động sản chịu địa dịch là bất động sản phục vụ; Bất động sản
hưởng địa dịch là bất động sản thụ hưởng.
1.3. Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
1.3.1.Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề
Theo quy định tại điều 256, BLDS 2015 quyền đối với bất động sản liền kề
chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở
hữu của một người;
Một điều kiện quan trọng để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề là giữa
các bất động sản phải tồn tại ranh giới mà một ranh giới chỉ có ý nghĩa pháp lý khi hai
bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của hai chủ sở hữu và không thuộc tài sản chung.
Trong trường hợp chúng thuộc khối tài sản chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập thì
các chủ thể có quyền hoặc phần quyền ngang nhau đối với khối tài sản chung. Vì vậy,
khi bất động sản chịu hưởng quyền và bất động sản hưởng quyền thuộc sở hữu của
một người hay nói cách khác là nhập thành một thì sẽ không tồn tại ranh giới về mặt

16. 10
pháp lý nữa. Theo đó, quyền đối với bất động sản liền kề cũng sẽ chấm dứt đối với hai
bất động sản này.
Ví dụ: Mảnh đất nhà ông A với mảnh đất nhà bà B liền kề nhau và ngăn cách
bởi một hàng tre. Hai người thỏa thuận lấy hàng tre đó làm ranh giới giữa hai mảnh
đất. Sau này nhà bà B chuyển đi nơi khác bán lại mảnh đất cho ông A thì hàng tre lúc
này chỉ còn giá trị kinh tế chứ không còn là ranh giới nữa và quyền đối với bất động
sản liền kề cũng được chấm dứt.
2.Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng
quyền;
Đến một thời điểm nhất định nào đó, việc sử dụng, khai thác bất động sản
không còn cần đến quyền đối với bất động sản liền kề nữa, thì chủ sở hữu bất động sản
hưởng quyền có thể từ bỏ quyền này. Việc này phải được thể hiện qua hành vi pháp lý
đơn phương. Hành vi đó có thể là: loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ, không tiếp
tục sủ dụng bất động sản liền kề, thỏa thuận chấm dứt quyền đối với bất động sản liền
kề…
3. Theo thỏa thuận của các bên;
Cũng như căn cứ xác lập thì căn cứ chấm dứt cũng có một trường hợp là thỏa
thuận của các bên. Khi bên chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không cần đến
quyền này để thỏa mãn nhu cầu khai thác bất động sản của mình nữa, cũng như bên
chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cảm thấy quá bất tiện và mất đi nhiều
quyền lợi thì các chủ thể có thể bàn bạc, đưa ra ý chí, nguyện vọng của mình, thỏa
thuận với nhau để chính thức chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. Và đương
nhiên việc thỏa thuận phải tuân thủ theo quy định của pháp luật và không trái với đạo
đức xã hội, đi kèm theo đó là các bên phải giải quyết hậu quả pháp lý sau thỏa thuận.
1.3.2.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phục vụ cho nhu cầu cá
nhân và cộng đồng
Thứ nhất, quyền về cấp thoát nước quan bất động sản liền kề. Đây là quyền địa
dịch được xác lập theo địa thế, bất động sản hưởng quyền không nhất thiết phải là bất
động sản bị vây bọc. Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu phải thỏa thuận với chủ sở
hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp đảm bảo
không ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản có đường cấp, thoát nước

17. 11
đi qua. Điều 252 BLDS năm 2015 quy định: “1. Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất
động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu
bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không
được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy; 2. Người sử dụng lối cấp, thoát nước
phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy
qua khi lắp đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước
tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động
sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường
thiệt hại”.
Việc sử dụng nước trong sinh hoạt và sản xuất là nhu cầu không thể thiếu của
con người, trong nhiều trường hợp không thể không phiền lụy các bất động sản liền kề
trong việc cấp thoát nước. Trường hợp này thường xảy ra khi một bất động sản bị vây
bọc không có nguồn nước cần thiết hoặc đang bị úng nước. Trong trường hợp này, chủ
sở hữu bất động sản liền kề buộc phải dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc
bên trong một lối cấp thoát nước trên nguyên tắc hợp lý và không được cản trở hoặc
ngăn cản dòng nước chảy.
Quyền được dẫn nước chảy qua bất động sản liền kề cũng được ghi nhận tại
Điều 33 Luật Tài nguyên nước: “Tổ chức, cá nhân khai thác sử dụng tài nguyên nước
và xả nước thải vào nguồn nước được quyền dẫn nước qua đất hoặc bất động sản liền
kề thuộc quyền quản lý, sử dụng của các tổ chức, cá nhân khác theo quy định của Luật
này và Bộ luật Dân sự”. Theo các quy định trên thì các bất động sản do vị trí tự nhiên
mà việc cấp, thoát nước không thể thực hiện trên phần đất của mình có quyền yêu cầu
chủ sở hữu bất động sản liền kề dành một lối cấp nước, thoát nước thải, thoát nước tự
nhiên thích hợp.
Đồng thời, với trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thì
người sử dụng lối cấp, thoát nước cũng có trách nhiệm phải hạn chế đến mức thấp nhất
thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. BLDS phân biệt hai trường
hợp có thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền và phân biệt
hai trường hợp có thiệt hại xảy ra do lối cấp thoát nước sau:
(i) Lối cấp, thoát nước được thiết lập theo đường dẫn nước do người sử dụng lối cấp
thoát nước lắp đặt (lối cấp, thoát nhân tạo): Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải bồi

18. 12
thường nếu thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền.
(ii) Lối cấp, thoát nước hoàn toàn do địa thế cao thấp mà hình thành (lối cấp, thoát tự
nhiên): Người sử dụng lối cấp thoát nước không phải bồi thường nếu thiệt hại xảy ra
cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền. Điều 250 BLDS 2015 quy
định: “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao
cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở
hữu bất động sản liền kề”. Qua đó, chúng ta thấy rằng, lượng nước tự nhiên được tích
tụ một lần thông qua mái nhà không được trực tiếp chảy xuống bất động sản của người
khác. Tuy nhiên “trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp
mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối
cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại”. Như vậy, nếu nước mưa sau khi đã
chảy xuống bất động sản của mình lại chảy tràn sang bất động sản liền kề thì không vi
phạm quy định tại Điều 250 bởi đơn giản nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí
thấp.
Thứ hai, quyền về tưới tiêu nước trong canh tác. Điều 253 BLDS năm 2015 quy
định: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước,
có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước
thích hợp, thuận tiện cho việc tưới tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu
cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung
quanh thì phải bồi thường. Đây là một quyền đối với bất động sản liền kề gắn với hoạt
động sản xuất nông nghiệp mà nước là một yếu tố đầu vào không thể thiếu (14).
Thứ ba, quyền về lối đi qua. Đây là một quyền năng đặc biệt quan trọng, bởi lẽ một bất
động sản phải luôn đi kèm với ít nhất là một chủ sử dụng và ai cũng có nhu cầu về một
lối để ra vào bất động sản của mình. Điều 254 BLDS quy định: “1. Chủ sở hữu có bất
động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc
không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây
bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ; Lối đi được mở trên bất
động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ
thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho
bất động sản có mở lối đi; Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phần
đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận

19. 13
khác; 2. Vị trí, giới hạn, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa
thuận,bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh
chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác
định; 3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu,
chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phần dành lối đi cần thiết cho người phía trong
theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không cần có đền bù”.
Bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra
đường công cộng. Lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền hà
cho các bên. Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc
bởi các bất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng và hài hòa được với quy
tắc kể trên. Người được yêu cầu phải có và chỉ có nghĩa vụ đáp ứng khi yêu cầu đó
phù hợp với những nguyên tắc nêu trên; Việc phải dành một lối đi cho bất động sản bị
vây bọc bởi các bất động sản khác ít nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất
động sản liền kề có lối đi chạy qua. Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải
đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Đây là nguyên tắc đền bù tương đương
trong luật dân sự. Việc đền bù này do các bên thỏa thuận.Tuy nhiên, để việc mở lối đi
đáp ứng nguyên tắc “thuận tiện và hợp lý nhất” được thực hiện một cách chính xác và
công bằng nhất trên thực tế là điều rất khó. Do đó, nguyên tắc thỏa thuận giữa các bên
để có một lối đi thích hợp cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác luôn
được ưu tiên sử dụng trên thực tế. Nếu các bên không thỏa thuận vấn đề này thì cơ
quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đứng ra giải quyết.Việc dành lối đi cho bất động sản
bị vây bọc là nhu cầu, vì lợi ích khai thác và sử dụng bất động sản này. Mặt khác, việc
xác định lối đi trong trường hợp này trên thực tế luôn là vấn đề rất phức tạp. Do vậy,
để hạn chế và dự liệu những vấn đề phức tạp nảy sinh trong quá trình khai thác, sử
dụng các bất động sản cũng như tránh việc xảy ra các tranh chấp sau này, pháp luật đã
quy định trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở
hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong
theo quy định tại Khoản 2 Điều 254 BLDS 2015 mà không có đền bù.
Thứ tư, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản
khác. Điều 255 BLDS năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc
đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một

20. 14
cách hợp lý, nhưng phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu
gây thiệt hại thì phải bồi thường”.
Trong xã hội hiện đại như ngày nay, điện và thông tin liên lạc là những nhu cầu
không thể thiếu đối với cuộc sống của con người và quá trình truyền dẫn nó được thực
hiện theo một phương thức đặc biệt đó là các đường dây tải từ nơi phát trực tiếp đến
từng hộ dân, từng cơ sở sản xuất, từng kho bãi…Nếu như lối đi của con người có thể
bị vướng do các bất động sản vây bọc thì điều tương tự cũng xảy ra với “lối đi” của hệ
thống điện và thông tin liên lạc. Chính vì vậy, pháp luật dân sự quy định về quyền
năng này như một nhu cầu tất yếu phát sinh từ sự phát triển của đời sống xã hội.
Trên thực tế, người thực hiện hành vi “mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc” này
trong đa phần trường hợp lại không phải là chủ sở hữu của bất động sản mà là người
của bên cung cấp điện, thông tin liên lạc. Tuy vậy, quyền năng này hướng tới phục vụ
lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản và có thể coi chủ sở hữu bất động sản đã thể hiện
nhu cầu về điện và thông tin liên lạc, trong đó bao gồm cả việc lắp đặt hệ thống truyền
dẫn của mình thông qua hợp đồng ký với nhà cung cấp. Vì vậy, quyền năng này được
xác định là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất
động sản.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong trường hợp này không nhất thiết
phải sở hữu một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn, bởi lẽ khác với quyền về lối đi có
thể do các bên thỏa thuận ở đâu cho tiện nhất, thì đường dây tải điện và thông tin liên
lạc lại có sự phụ thuộc chặt chẽ vào hệ thống điện/thông tin liện lạc thống nhất, thậm
chí là đã có. Do đó, bất động sản có thể bị vây bọc hoàn toàn nhưng một lối mắc an
toàn, tiết kiệm cho đường dây tải điện không phải là đi theo lối không bị vây bọc mà
cần phải đi qua một bất động sản khác thì trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động
sản có nhu cầu về điện và thông tin liên lạc vẫn có quyền yêu cầu lối mắc qua bất động
sản liền kề.
Tuy nhiên, do đường dây tải điện, thông tin liên lạc là nguồn nguy hiểm cao độ,
trong quá trình hoạt động luôn chứa đựng khả năng gây nguy hiểm cho con người,
động, thực vật xung quanh. Vì thế, người có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin
liên lạc qua bất động sản của người khác ngoài việc phải tuân thủ các nguyên tắc hợp
lý, đảm bảo an toàn, thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Nếu chủ sở hữu

21. 15
các đường dây này gây thiệt hại cho các chủ sở hữu bất động sản liền kề trong quá
trình mắc đường dây, do các đường dây bị đổ, va quệt… thì chủ sở hữu các đường dây
tải điện, thông tin liên lạc phải bồi thường thiệt hại trên cơ sở lỗi và mức độ thiệt hại
do mình gây ra.
1.3.3.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phục vụ cho nhu cầu canh
tác và sản xuất nông nghiệp
Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có
quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước
thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu
cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung
quanh thì phải bồi thường."
Việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong trường hợp này cũng tương tự
như ở Điều 277 Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy nhiên, mục đích sử dụng nước ở đây là
phục vụ cho nhu cầu canh tác nông, lâm, ngư nghiệp
Nguồn tham khảo: Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, Viện Khoa học
pháp lý - Bộ Tư pháp, PGS.TS Hoàng Thế Liên (Chủ biên)
Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác là một loại dịch quyền quan trọng
đối với một đất nước mà nền sản xuất nông nghiệp chiếm vị trí chủ yếu. Nước là một
yếu tố không thể thiếu trong sản xuất nông nghiệp, chính vì vậy, nhu cầu tưới, tiêu
nước trong sản xuất nông nghiệp là nhu cầu mang tính chất cấp thiết. Khi người sử
dụng đất canh tác có nhu cầu về tưới, tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử
dụng đất liền kề, xung quanh phải để cho người sử dụng đất canh tác một lối dẫn nước
thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu nước đảm bảo cho việc sản xuất nông nghiệp.
Quyền tưới, tiêu nước trong canh tác là loại dịch quyền được luật La Mã cổ đại ghi
nhận và sớm được quy định trong luật Dân sự Việt Nam. Các loại dịch quyền được
quy định tại Điều 607, 608 BLDS Bắc Kỳ, Điều 475 BLDS Sài gòn và được coi là
dịch quyền pháp định do địa thế tự nhiên. Điều 623 BLDS Bắc Kỳ quy định:
Người chủ nào muốn dùng nước tự nhiên hay nước dẫn lấy mà mình có quyền
sử dụng để tưới vào ruộng đất của mình, thì có thể xin cho nước ấy chảy qua đất chung
quanh để thông vào đất của mình nhưng phải bồi thường cho người ta.

22. 16
Cụ thể điều 475 BLDS Sài Gòn quy định về quyền tưới nước: “Địa chủ nào mà mình
có quyền sử dụng để tưới ruộng đất, có thể đòi được dẫn nước chảy qua những địa sản
trung gian nhưng phải bồi thường” và quy định về quyền tiêu nước:
Địa chủ nói trên cũng có thể, sau khi tưới ruộng đất của mình, để cho nước có một lối
thoát qua những địa sản thấp hơn, nhưng phải bồi thường cho những địa sản này. Địa
dịch phóng thủy nói trên có thể được công nhận cho chủ địa sản bị ngập nước muốn tát
cạn địa sản của mình bằng những công tác cho nước ứ đọng thoát đi
Điều 278 BLDS 2015 quy định về quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác:
Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền
yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp,
thuận tiện cho việc tưới, tiêu; Người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó;
Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì
phải bồi thường
Theo quy định này thì quyền về tưới nước, tiêu nước chỉ được áp dụng trong
lĩnh vực sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, nuôi trồng thủy sản bởi quyền này chỉ
được áp dụng đối với việc canh tác trên đất. Chủ thể của quyền này và chủ thể có
nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu được hiểu đều là người có quyền sử dụng đất canh tác.
Phạm vi quyền yêu cầu không chỉ bó hẹp đối với người sử dụng đất liền kề mà còn với
cả những người sử dụng đất xung quanh. Nội dung của quyền này chỉ cho phép người
có nhu cầu tưới, tiêu nước yêu cầu chủ sử dụng đất xung quanh dành cho mình một lối
dẫn nước thích hợp và thuận tiện cho việc tưới, tiêu nước. Người có quyền yêu cầu
không được lấy nước và tiêu nước vào các phần đất canh tác khác mà chỉ có quyền dẫn
nước qua các phần đất đó. Tuy nhiên, pháp luật cũng không cấm người sử dụng đất
canh tác thỏa thuận với nhau về việc tưới, tiêu nước bằng cách lấy nước, hoặc tiêu
nước sang phần đất canh tác xung quanh vì trên thực tế, để tạo dựng lối dẫn nước để
phục vụ cho nhu cầu tưới, tiêu, người canh tác phải bỏ ra một chi phí nhất định, chi phí
nhiều hay ít phụ thuộc vào độ dài, chiều rộng và tính kiên cố của lối dẫn nước. Việc
tính toán chi phí sao cho hợp lý đảm bảo tính kinh tế đồng thời vẫn phải đáp ứng được
nhu cầu tưới tiêu là vấn đề vô cùng quan trọng. Thông thường, người sử dụng đất canh
tác thỏa thuận với nhau về lối dẫn nước sao cho ít tốn kém về mặt kinh tế nhất trong

23. 17
đó bao gồm cả việc lấy nước từ đất canh tác của người sử dụng đất xung quanh. Vấn
đề thỏa thuận này thường dễ dàng đạt được và ít tranh chấp.
Thực tế ở nông thôn Việt Nam hiện nay, thông thường lối dẫn nước được tạo lập theo
ranh giới giữa các bất động sản nhằm đảm bảo cho tất cả các thửa đất canh tác đều có
thể sử dụng hiệu quả để đảm bảo nhu cầu tưới, tiêu nước phục vụ cho hoạt động sản
xuất nông nghiệp. Trong trường hợp thửa đất canh tác không trực tiếp tiếp giáp với
nguồn nước tưới thì có quyền yêu cầu người sử dụng các thửa đất xung quanh để tạo
lập một đường dẫn nước thích hợp và thuận tiện, Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây
thiệt hại (như sạt, lở đất, gây tràn nước, ngập úng….) làm thiệt hại đến tài sản của
người sử dụng đất xung quanh thì phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Tóm lại,
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền dân sự cho nên việc phát
sinh, chấm dứt quyền này cũng dựa trên các quy định của pháp luật. Trên thực tế, do vị
trí tự nhiên hoặc do sự phân chia bất động sản trong quá trình chuyển dịch quyền sở
hữu, quyền sử dụng có rất nhiều bất động sản, mảnh đất bị bao vây bởi các bất động
sản và các mảnh đất khác. Chủ sở hữu bất động sản, người có quyền sử dụng sẽ rất
khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản, thậm chí không thể sử dụng các
bất động sản và mảnh đất đó nếu không có sự can thiệp của pháp luật. Vì vậy, BLDS
quy định rằng người đó có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành
cho mình một lối đi thích hợp, lối cấp thoát nước, đường dây điện, thông tin liên lạc….
Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu hợp pháp đó.
Người có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại
cho chủ sở hữu bất động sản liền kề để đảm bảo quyền này được thực hiện.
1.3.4.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phục vụ cho nhu cầu cần
thiết khác
BLDS năm 2015 trước đây sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chết bất động sản
liền kề”. Điều 273 BLDS năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có
quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu
cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước,cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên
lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có
thỏa thuận khác”, quyền năng này trong BLDS năm 2005 mới chỉ dừng lại ở một vài
điều luật và nằm cùng với quy định về những nghĩa vụ của chủ sở hữu trong Chương

24. 18
XVI “Những quy định khác về quyền sở hữu); thì đến BLDS năm 2015 đã được nâng
lên thành chế định độc lập và chuyển sang sử dụng thuật ngữ “Quyền đối với bất động
sản liền kề”
Theo quy định tại Điều 245 BLDS năm 2015 thì “Quyền đối với bất động sản liền kề
là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền)
nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người
khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Điều luật này đã đưa ra khái niệm về quyền
sử dụng bất động sản liền kề trong điều kiện cần thiết và hợp lý trên bất động sản liền
kề thuộc sở hữu của người khác. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tồn tại
không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu
bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng bất động sản của
mình một cách bình thường theo đúng công dụng của tài sản và khai lợi nó một cách
bình thường. Vì vậy có thể hiểu một cách cụ thể: “Quyền sử dụng bất động sản liền kề
(Địa dịch) là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc
quyền sở hữu của một người khác”(
Bên cạnh đó, một số quyền đối với bất động sản liền kề được BLDS năm 2015 quy
định nhưng đó không phải là tất cả các quyền được xác lập mà trên thực tế có thể
nhiều hơn, điều đó phụ thuộc vào nhu cầu cũng như thỏa thuận giữa các chủ thể. Điều
171 Luật Đất đai năm 2013 quy định về “Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền
kề” (đã sử dụng thuật ngữ cũ của BLDS năm 2015 trong thời gian mà BLDS năm
2015 chưa được ban hành) quy định: “1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền
kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp
khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách
hợp lý trên thửa đất liền kề; 2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa
đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký
theo quy định tại Điều 95 của Luật này”. Ở đây, Luật Đất đai còn đề cập đến quyền về
cấp khí ga cũng như quyền phục vụ cho các nhu cầu cần thiết khác mà BLDS năm
2015 chưa có quy định cụ thể, rõ ràng

25. 19
Kết luận chương 1
Tóm lại, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền dân sự cho nên việc
phát sinh, chấm dứt quyền này cũng dựa trên các quy định của pháp luật. Trên thực tế,
do vị trí tự nhiên hoặc do sự phân chia bất động sản trong quá trình chuyển dịch quyền
sở hữu, quyền sử dụng có rất nhiều bất động sản, mảnh đất bị bao vây bởi các bất động
sản và các mảnh đất khác. Chủ sở hữu bất động sản, người có quyền sử dụng sẽ rất
khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản, thậm chí không thể sử dụng các
bất động sản và mảnh đất đó nếu không có sự can thiệp của pháp luật. Vì vậy, BLDS
quy định rằng người đó có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành
cho mình một lối đi thích hợp, lối cấp thoát nước, đường dây điện, thông tin liên lạc….
Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu hợp pháp đó.
Người có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại
cho chủ sở hữu bất động sản liền kề để đảm bảo quyền này được thực hiện.

26. 20
Chương 2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG
VÀ HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG
HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
2.1. Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh
chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
2.1.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề
Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, qua kết quả phân loại, xử lý
đơn thư cho thấy trong thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, khởi kiện trong lĩnh vực
đất đai có chiều hướng gia tăng về số lượng trong đó có các tranh chấp và khiếu nại
liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như tranh chấp về lối đi,
tranh chấp về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề…. Tình trạng người dân
gửi đơn vượt cấp lên trung ương vẫn còn nhiều (số vụ việc thuộc thẩm quyền giải
quyết của địa phương chiếm 83% số vụ việc Bộ nhận được và xử lý). Nội dung đơn
thư vẫn tập trung vào công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (khiếu nại về
quyết định thu hồi đất chiếm 23,85%, khiếu nại về giá đất chiếm 12,76%, khiếu nại
liên quan đến cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm 15,43%, tranh
chấp đất đai giữa cá nhân và cá nhân chiếm 10,71%...)
Nhìn chung, tình hình tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
chiếm số lượng nhỏ trong tổng số các vụ tranh chấp về đất đai. Tranh chấp quyền về
lối đi qua bất động sản liền kề và quyền được cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề
là dạng tranh chấp phổ biến và tập trung chủ yếu ở các đô thị và thành phố lớn do mật
độ dân cư đông đúc, sự phát triển kinh tế dẫn tới quỹ đất dành cho việc xây dựng cơ sở
hạ tầng phục vụ cho công trình xây dựng thu hẹp lại, đồng thời, giá bất động sản tăng
cao khiến cho các bên tranh chấp khó có thể cùng thỏa thuận để đưa ra phương án giải
quyết thống nhất mà phải đưa vụ việc ra cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết.
Nhiều vụ tranh chấp kéo dài hàng chục năm khiến cho quan hệ láng giềng cũng khó
hòa thuận.
Những năm vừa qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các tranh chấp về
dân sự nói chung và tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản nói riêng diễn

27. 21
biến tương đối phức tạp. Tuy nhiên, do đặc thù của các quan hệ pháp luật dân sự trong
đó các chủ thể có quyền tự do, tự nguyện, cam kết, thỏa thuận. Chính vì vậy, việc tiến
hành giải quyết các tranh chấp dân sự cũng được thực hiện theo nhiều phương thức và
biện pháp khác nhau. Trong trường hợp các bên tranh chấp không thể thỏa thuận được
với nhau thì yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Cơ quan nhà nước
có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề là cơ quan hành chính các cấp tiến hành theo thủ tục hành chính và Tòa án nhân dân
các cấp tiến hành theo thủ tục tố tụng dân sự.
Trên cơ sở áp dụng các quy định của pháp luật dân sự để giải quyết các tranh
chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai
năm 2013 quy định về thẩm quyền của UBND cấp xã trong việc giải quyết tranh chấp
đất đai nói chung và tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói
riêng thì nguyên đơn gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã) nơi có
đất tranh chấp. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam
và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp
đất đai.
Nếu tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các
bên không nhất trí (giả thiết đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một
trong các loại giấy tờ về đất) thì do toà án nhân dân giải quyết. Trong trường hợp tranh
chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại
giấy tờ quy định thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết
tranh chấp đất đai đó là: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về tố tụng dân sự.
Mỗi thủ tục đều có những thuận lợi và khó khăn nhất định. Dưới đây là một số
tình huống cụ thể được đưa ra để làm rõ hơn về các thủ tục được áp dụng trong thực
tiễn để giải quyết các tranh chấp về loại quyền này.
2.1.2. Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
theo thủ tục hành chính
Tình huống 1: Tranh chấp về lối đi khi chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền về
lối đi qua bất động sản liền kề

28. 22
Ông N và bà M, trú tại thành phố T, có hai người con là anh H và chị L. Ông bà có
ngôi nhà bốn gian có diện tích 140m2
, kích thước 20 x 7m. Năm 1988, chị L lấy
chồng, ông bà cho chị phần đất phía trong với diện tích là 56m2
, kích thước 8m x 7m.
Gia đình chị L làm nhà và sử dụng lối đi qua nhà ông bà để ra ngõ đi chung. Năm
2015 anh H ở nước ngoài, về được sự đồng ý của cha mẹ anh H xây nhà trên nền đất
cũ của cha mẹ. Gia đình chị L vẫn sử dụng lối đi qua nhà như trước. Năm 2016, chị L
bán nhà cho ông Th, thời gian đầu gia đình ông Th vẫn sử dụng lối đi đó. Năm 2015
do mâu thuẫn gia đình anh H không cho gia đình ông Th đi qua nhà với lý do chỉ cho
gia đình chị L đi nhờ, nếu chị L đã bán nhà thì khi không được sự chấp thuận của anh
H thì gia đình ông Th không được đi qua. Tuy nhiên , gia đình ông Th vẫn sử dụng lối
đi qua nhà anh H để đi ra ngõ chung và yêu cầu Ủy ban nhân dân (UBND) phường
giải quyết. Qua điều tra, tìm hiểu thực tế và căn cứ vào quy định của BLDS 2015
UBND phường giải thích cho anh H biết là gia đình ông Th vẫn được quyền có lối đi
qua nhà anh để ra ngõ đi chung do được chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất, hơn nữa hiện nhà của ông của ông bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công
cộng. UBND động viên ông Th bù đắp một khoản tiền cho anh H. Cả hai gia đình đều
đồng ý cách giải quyết của phường và cam đoan không có khiếu kiện. Trên cơ sở đó,
UBND phường xác nhận ranh giới nhà ở, đất ở làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng
nhận quyền ở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho cả hai gia đình.
Thực tiễn trong quá trình sử dụng bất động sản, do đặc tính tự nhiên của bất
động sản là không thể di dời và một nguyên nhân khách quan nữa là trong quá trình sử
dụng, từ một bất động sản ban đầu có thể bị chia nhỏ thành các bất động sản khác do
thừa kế, do các giao dịch dân sự khác. Chính vì vậy, nếu như trước khi bị chia nhỏ, bất
động sản ban đầu không có nhu cầu thụ hưởng quyền địa dịch thì sau khi chia nhỏ, tập
hợp các bất động sản đã phân chia phát sinh nhu cầu thụ hưởng và phải có một bất
động sản trở thành bất động sản phục vụ để đảm bảo quyền sử dụng bất động sản của
tất cả các chủ sở hữu trong tập hợp các bất động sản đó. Chính vì vậy, ngày nay có rất
nhiều tranh chấp liên quan đến quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như: chủ sở
hữu bất động sản bán quyền sử dụng bất động sản cho các chủ sở hữu khác mà không
thỏa thuận về lối đi chung, Chủ sở hữu bất động sản chia quyền sử dụng đất của mình
cho những người thừa kế hợp pháp và có dành một lối di chung cho các chủ sở hữu

29. 23
mới nhưng các chủ sở hữu mới không thể thỏa thuận được dẫn tới tranh chấp, hoặc lối
đi chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề bị một chủ sở hữu khác (đã có lối đi
riêng) đi cùng không thỏa thuận, xin phép, đền bù.
Qua vụ việc trên cho thấy có những vụ tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề phát sinh bản chất không phải là các tranh chấp liên quan đến tài sản
mà liên quan tới quan hệ láng giềng giữa các bên. Do phát sinh mâu thuẫn trong quan
hệ láng giềng nên các bên khó có thể đồng thuận trong việc đưa ra một phương án giải
quyết thỏa đáng. Chính vì vậy, việc giải quyết theo thủ tục hành chính vụ việc trên tỏ
ra vô cùng hiệu quả và tiết kiệm thời gian, chi phí cho các bên tranh chấp đồng thời có
thể giải quyết được những mâu thuẫn trong quan hệ láng giềng hoặc ít nhất không làm
cho mâu thuẫn trong quan hệ láng giềng trở nên trầm trọng hơn.
Tình huống 2: Tranh chấp về lối đi chung khi phân chia bất động sản
Ông Nguyễn Việt Hiến, sinh năm 1951, thường trú tại tổ 15, khu phố 2, phường Đức
Long, Tp Phan Thiết đã gửi đơn yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết tranh chấp.
Nguyên nhân vụ án do đất ở của mẹ ông (bà Nguyễn Thị Hai - đã mất), bị ông Nguyễn
Văn Cảnh tranh chấp lối đi. Chính quyền thành phố Phan Thiết và tỉnh Bình Thuận
đều ra quyết định công nhận đất thuộc quyền sử dụng và quản lý của mẹ ông và bác
đơn khiếu nại của ông Cảnh.
Phần lối đi tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn Cảnh và bà Nguyễn Thị Hai có
diện tích 51,20 m2 tọa lạc tại tổ 15, khu phố 2, phường Đức Long, Tp Phan Thiết.
Lối đi này là một phần trong tổng diện tích đất trước đây được ông Nguyễn Văn Hiền
là chú ruột tạo lập và cho các cháu là Nguyễn Văn Cảnh, Nguyễn Thị Hai và Nguyễn
Thường cất nhà ở từ trước năm 1975. Việc cho đất chỉ thỏa thuận miệng chứ không
lập giấy tờ nên không biết diện tích của mỗi người là bao nhiêu và các đương sự cũng
không cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Vì là chị
em ruột nên cả 3 hộ không phân định ranh giới đất cụ thể và việc đi lại của các hộ
trong khu đất là tùy ý, giữa khu đất có một giếng nước các hộ sử dụng chung nằm
ngay góc giáp ranh đất 3 hộ. Ngày 26/3/2015 cả 3 hộ trên thực hiện việc đăng ký kê
khai diện tích đất của mình đang sử dụng theo Nghị định 60/CP đã ký xác định ranh
giới, mốc giới từng thửa đất hiện đang sử dụng. Như vậy, đến thời điểm này ranh giới
đất của các hộ mới được xác lập. Theo đó phần đất liền kề giữa nhà bà Hai và ông

30. 24
Thường (tính từ đường hẻm đến giáp ranh đất nhà ông Cảnh hiện đang tranh chấp) đã
được bà Hai đăng ký sử dụng. Gia đình ông Cảnh đi bằng cổng sau nhà và không có sự
tranh chấp.
Tháng 6/2016, ông Cảnh đập một phần tường rào bằng gạch xây dựng 2 trụ cổng
(chiều rộng cổng là 1,2m) để đi ra lối đi giữa nhà bà Hai và ông Thường. Bà Hai cho
rằng ông Cảnh có ý đồ chiếm đất của bà để làm đường đi nên đã xây dựng tường gạch
(dài 2,6m, cao 1,87m) che một phần cổng mới làm của ông Cảnh, phần còn lại của
cổng nhà ông Cảnh, bà Hai lấy tôn kẽm che chắn lại. Ông Cảnh khiếu nại bà Hai rào
bít lối đi của gia đình ông. Ngày 10/6/2017, UBND phường Đức Long tiến hành hòa
giải việc tranh chấp lối đi giữa ông Cảnh và bà Hai nhưng kết quả không thành. Sau đó
ông Cảnh tiếp tục gửi đơn đến UBND thành phố Phan Thiết yêu cầu giải quyết vụ
việc.
Ngày 18/5/2017 Chủ tịch UBND Tp.Phan Thiết đã ký Quyết định số: 6393/QĐ-UBPT
về việc giải quyết tranh chấp đất (lối đi) giữa ông Nguyễn Văn Cảnh và bà Nguyễn
Thị Hai trong đó có nội dung: xét thấy việc ông Cảnh cho rằng phần đất nằm giữa ranh
giới đất bà Hai và ông Thường (hiện bà Hai đang sử dụng) là của gia đình ông là
không có cơ sở. Lý do: Ông Cảnh không có giấy tờ chứng minh diện tích đất hợp pháp
của gia đình ông từ khi được ông Nguyễn Văn Hiền cho sử dụng. Từ trước năm 1975,
đất giữa các hộ không phân định ranh giới, tuy gia đình ông Cảnh có đi lại trên phần
đất này nhưng không phải là lối đi chính và duy nhất, phía sau nhà ông Cảnh còn có
lối đi ra đường hẻm được trải bê tông rất thuận lợi cho việc đi lại của gia đình ông
cũng như mọi người dân xung quanh. Năm 2015 khi kê khai đăng ký việc sử dụng
đất, gia đình ông Cảnh đã không đăng ký phần đất này, đồng thời có ký xác nhận ranh
giới đất cho bà Hai. Thực tế cho thấy phần đất đang tranh chấp nằm giữa hộ bà Hai và
ông Thường về không gian là những đan cửa sổ và cửa đi ra vào của nhà bà Hai và
ông Thường, không thể hiện đây là lối đi chung. Từ nhận định trên, Chủ tịch thành phố
Phan Thiết đã quyết định không công nhận đơn đề ngày 6/8/2015 của ông Cảnh, khiếu
nại bà Hai rào bít lối đi của gia đình ông vì không có cơ sở.
Không đồng ý với nội dung giải quyết của Chủ tịch UBND thành phố Phan Thiết, ông
Cảnh gửi đơn đến UBND tỉnh đề nghị xem xét lại vụ tranh chấp lối đi giữa ông và bà
Hai. Ngày 10/7/2015, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Thuận đã ký Quyết định số 1765/QĐ-

31. 25
UBND giải quyết về vấn đề này đã không chấp thuận nội dung đơn của ông Nguyễn
Văn Cảnh tranh chấp lối đi với bà Nguyễn Thị Hai thường trú tại Đức Long. Vì lý do:
Lối đi này thuộc quyền sử dụng và quản lý của bà Hai, quá trình sử dụng bà Hai đã
đăng ký kê khai với chính quyền địa phương. Công nhận nội dung Quyết định số
6393/QĐ-UBPT ngày 18/5/2016 của UBND Tp Phan Thiết về việc giải quyết tranh
chấp lối đi giữa ông Cảnh và bà Hai là đúng với quy định pháp luật. Đây là quyết định
cuối cùng chấm dứt việc tranh chấp lối đi giữa ông Cảnh với bà Hai.
Dù đây là quyết định cuối cùng nhưng ông Cảnh vẫn tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch
UBND tỉnh. Và, ngày 24/1/2017 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Thuận lại ký Quyết định
số 269/QĐ-UBND tiếp tục giải quyết vấn đề này, trong đó có nội dung: Lối đi nằm
giáp đất của bà Hai và dọc vách tường nhà ông Thường ra đường Ngư Ông, trên có
đường dây điện vào nhà ông Cảnh. Ngày 26/11/2018, Tổ Phúc tra phối hợp cùng khu
phố 2 phường Đức Long tổ chức họp lấy ý kiến nhân dân nơi xảy ra tranh chấp có 8/8
ý kiến thừa nhận nguồn gốc đất trước của ông Năm Hường (Hiền), bà Hai, ông Cảnh
và ông Thường là 3 chị em ruột làm nhà ở nương tựa, giúp đỡ nhau, lúc đó có con
đường đi chung của 3 chị em trong gia đình, cuối cùng cuộc họp thống nhất đề nghị
giữ lại con đường như cũ để sử dụng chung ra đường Ngư Ông là hợp tình hợp lý.
Hiện nay thực tế trên lối đi đã có đường dây dẫn điện vào nhà ông Cảnh. Gia đình ông
Cảnh yêu cầu giữ lại lối đi từ trước nhà ông ra đường Ngư Ông. Căn cứ nội dung sự
việc diễn biến như trên, vận dụng các Điều 273, Điều 275 Bộ luật Dân sự 2015 quy
định: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; Quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề: Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề
thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí
ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết một cách hợp lý. Từ
những căn cứ trên chủ tịch tỉnh đã quyết định: Chấp nhận nội dung đơn của ông Cảnh
khiếu nại về việc tranh chấp lối đi với gia đình bà Hai. Thu hồi Quyết định số
1765/QĐ-UBND ngày 10/7/2017 của UBND tỉnh Bình Thuận về việc giải quyết tranh
chấp lối đi giữa ông Cảnh và gia đình bà Hai. Hủy bỏ Quyết định số 6393/QĐ-UBPT
ngày 18/5/2016 của UBND Tp Phan Thiết. Công nhận gia đình ông Cảnh được quyền
sử dụng đất lối đi từ nhà ở ông Cảnh ra đường Ngư Ông có chiều ngang hướng Nam
1,86m, hướng Bắc 1,60m, tổng diện tích 51,20 m2 đất (có sơ đồ). Đây là quyết định

32. 26
giải quyết cuối cùng có hiệu lực thi hành về việc tranh chấp lối đi giữa ông Cảnh và
gia đình bà Hai.
Ông Nguyễn Việt Hiến con trai bà Nguyễn Thị Hai (đã mất) lại gửi đơn khiếu
nại vì không đồng ý với nội dung giải quyết của Chủ tịch UBND tỉnh tại Quyết định số
269/QĐ-UBND ngày 24/1/2019. Ông Hiến cho rằng: đường dây dẫn điện vào nhà ông
Cảnh là do trước đây mẹ ông đồng ý khi 2 người cháu đến xin bà, đó là Tấn (con trai
ông Cảnh) và Thuận, nhưng sau đó Tấn không cho Thuận đi chung đường dây; ông
Hiến thắc mắc cuộc họp dân chỉ 5-6 người có gia đình ông Cảnh dự nhưng lại không
mời gia đình ông, thành phần dự họp lại do Tấn con ông Cảnh đi mời, lại toàn là
những người ở xa khu vực nhà ông không biết gì về nguồn gốc đất, lại có quan hệ tình
cảm với gia đình ông Cảnh…
Đây là một trong các loại tranh chấp khá phổ biến hiện nay trong các khu đô thị
mới được quy hoạch, nhất là khi nhà nước đang có chủ trương cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình. Qua sự việc trên cho
thấy việc khiếu nại của ông Hiến là có cơ sở. Căn cứ vào Khoản 3 Điều 275 BLDS thì
khi phân chia bất động sản cho nhiều chủ sở hữu khác nhau thì khi chia phải dành lối
đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù. Tuy nhiên, trong vụ án trên thì
mặc dù đất tranh chấp là đất có cùng nguồn gốc nhưng khi phân chia thì không có chủ
sở hữu nào bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng. Bản thân nguyên đơn là
ông Cảnh đã có lối đi khác và lối đi đang tranh chấp với bà Hai theo như xác nhận của
chính quyền Tp Phan Thiết không phải là lối đi chính và duy nhất của gia đình ông
Cảnh, phía sau còn có con đường hẻm được trải bê tông đi lại rất thuận tiện cho gia
đình ông Cảnh và mọi người xung quanh. Điều đó cho thấy, trong trường hợp này
không cần phải thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, còn nếu phải
thực hiện quyền này, thì người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động
sản liền kề nếu không có các thỏa thuận khác.
Thực tế cho thấy, mặc dù đã có quyết định giải quyết khiếu nại của các cơ quan
hành chính nhưng vụ án vẫn kéo dài hàng chục năm mà các đương sự vẫn không đồng
tình với quyết định giải quyết khiếu nại của cơ quan hành chính do nhận thức không
đúng về các quy định của luật dẫn tới không hiểu rõ quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề của người khác để đảm bảo nhu cầu về lối đi của mình. Việc giải quyết vụ

33. 27
việc trên cần các cơ quan hành chính giải thích cho các bên về quyền lợi và nghĩa vụ
của mình để họ tuân thủ pháp luật, tránh trường hợp khiếu kiện kéo dài.
2.1.3.Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
để giải quyết những tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự
Những năm qua, các vụ án tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có
xu hướng gia tăng và diễn biến phức tạp nhất là ở các thành phố, đô thị lớn trong đó
chủ yếu là các tranh chấp về quyền thoát nước, quyền trổ cửa sổ và quyền có lối đi qua
bất động sản liền kề. Tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động sản là loại tranh chấp
phổ biến và phức tạp nhất trong các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề. Những tranh chấp loại này xảy ra dưới nhiều hình thức khác nhau, nhưng chủ
yếu tập trung vào tranh chấp quyền có lối đi khi phân chia các bất động sản mà một
trong các bất động sản được phân chia không thỏa mãn được quyền có lối đi riêng.
Tình huống 1: Tranh chấp về lối đi khi bất động sản bị vây bọc do quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Sự việc bắt đầu vào năm 2015, khi chính quyền địa phương vận động dân góp
tiền làm đường bê tông theo phương thức "nhà nước và dân cùng làm". Bà Đời đóng
góp đủ 1.800.000đ và 4 ngày công lao động tham gia làm đường. Thế nhưng, khi thi
công đến nhà ông Nguyễn Văn Mười, thì đường không được làm tiếp, dù chỉ còn cách
nhà bà chừng 40m nữa.
Bà Đời thắc mắc, phản đối. Nhưng sau khi bà làm đơn khiếu nại gửi UBND xã
và đòi lại số tiền đã đóng góp (để tự lót đan đoạn đường còn lại) thì gia đình ông
Nguyễn Văn Mười đã cho người rào bít luôn lối đi vào nhà bà. Khi bà Đời phản đối thì
họ tiếp tục cho người đào đường, tháo dỡ cầu và rào bít luôn lối đi thứ hai. Bức xúc, bà
đi gõ cửa nhiều cơ quan để khiếu nại nhưng được giải quyết. Cuối cùng, bà nộp đơn
khởi kiện.
Theo bản án dân sự sơ thẩm ngày 01/06/2017 của TAND TP Mỹ Tho, bị đơn, ông
Nguyễn Văn Thiệu cùng các con là Nguyễn Văn Đạo, Nguyễn Văn Mười, đã khai tại
tòa rằng con đường đi trước cửa nhà ông nguyên trước kia là con đường công cộng.
Đến năm 2008, khi đo đạc thì con đường công cộng lại được UBND TP Mỹ Tho nhập
luôn với diện tích đất của ông và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông. Vậy

34. 28
là bà Đời đã đi nhờ trên đất của ông, nay ông không đồng ý cho bà đi nhờ con đường
này nữa. Nếu bà Đời muốn đi thì phải bồi hoàn giá trị đất và phải xin lỗi gia đình ông!
Về phía tòa án cho rằng lối đi từ nhà ông Thiệu đến nhà bà Đời từ năm 2008 đã không
còn là con đường công cộng, vì cơ quan có thẩm quyền đã đo đạc lại và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Thiệu cộng luôn cả diện tích đường đi. Nay bà
Đời yêu cầu tòa buộc ông Thiệu và các con phải tháo dỡ hàng rào và trả lại hiện trạng
ban đầu "là không có cơ sở, không phù hợp với pháp luật nên không thể nào chấp nhận
được". Do vậy, tòa đã bác yêu cầu của bà Đời. Cũng theo bản án của tòa, vì không
chấp nhận yêu cầu của bà Đời là trả lại lối đi công cộng nên "việc buộc ông Mười phải
bắc lại cây cầu trên con đường này là không phù hợp với pháp luật và không khả thi".
Thế là, căn nhà của bà Đời cư ngụ giữa xóm làng mà như ở giữa rừng vì không có
đường đi. Con đường duy nhất để gia đình bà đi ra ngoài là phải lội qua một con
mương. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật Dân sự, trong trường hợp mà chủ sở hữu
bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối ra, thì chủ sở hữu
bất động sản liền kề phải có nghĩa vụ dành cho người hàng xóm một lối đi ra đường
công cộng khi người này có yêu cầu. Mặt khác, người hàng xóm được dành lối đi phải
đền bù cho người chủ đất cạnh bên (nếu không có thỏa thuận khác).
Trong vụ việc trên thì việc UBND TP Mỹ Tho cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho ông Nguyễn Văn Mười và cấp luôn chủ quyền phần lối đi công cộng là
trái quy định của pháp luật nên dẫn tới tranh chấp giữa hai bên. Mặc dù trước đó nhà
bà Đời hoàn toàn không bị vây bọc mà có lối đi ra đường công cộng. Thực tiễn trong
hoạt động tư pháp có xu hướng coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như là bằng
chứng chính thức và thuyết phục về quyền sử dụng đất. Mỗi khi cần thế chấp quyền sử
dụng đất để vay tiền ngân hàng hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này
sang người khác, người xuất trình được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ
được thừa nhận là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất.
Tất nhiên, khi giải quyết tranh chấp, toà án phải xem lại tính hợp pháp của các
căn cứ đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tiễn xét xử cho thấy
toà án chỉ tiến hành xem xét lại căn cứ của việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất khi
bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình được các bằng chứng thuyết
phục về quyền của mình. Điều đó có nghĩa, mỗi khi bị kiện thì tạm thời, bên có giấy

35. 29
chứng nhận quyền sử dụng đất được miễn nghĩa vụ chứng minh . Nói cách khác, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mặc nhiên có tác dụng suy đoán rằng, người có giấy
chứng nhận là người có quyền sử dụng đất và người nào không thừa nhận điều đó thì
phải chứng minh. Để tránh nguy cơ tranh chấp dạng này thì cơ quan có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải kiểm tra, thẩm định thật kỹ hồ sơ xin cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngăn ngừa mọi sai sót trong việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất như trong vụ án trên.
2.2.Quy định của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định
của bộ luật dân sự 2015
2.2.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Như đã biết, trong quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền về lối đi là một
vấn đề lớn và không dễ giải quyết vì nó ảnh hưởng nhiều nhất đến các chủ sở hữu bất
động sản liền kề. Nó không chỉ tác động bằng việc lấy đi một diện tích đất mà còn ảnh
hưởng thường xuyên, liên tục đến cuộc sống cũng như điều kiện sinh hoạt, sản xuất
của họ. Nhưng chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được chọn bất động sản nào trong
số các bất động sản vây bọc để làm lối đi qua? Việc làm lối đi qua phải lưu ý những
điều kiện gì? Đó sẽ là những câu hỏi được giải đáp trong phần này.
Quyền về lối đi được quy định tại khoản 1, điều 254, BLDS 2015:
Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở
hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu
chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của
họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp
lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc
và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu
bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo quy định tại điều luật này thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền
yêu cầu mở lối đi ra đường công cộng, người phải đáp ứng yêu cầu là chủ bất động sản
liền kề với tiêu chí của lối đi là phải “thuận tiện và hợp lý nhất”. Theo nguyên tắc, bất
cứ ai trong các chủ sở hữu bất động sản vây bọc đều phải có nghĩa vụ đáp ứng nhu cầu