Luận Văn Thạc Sĩ Hợp Đồng Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Theo Pháp Luật Việt Nam đã chia sẻ đến cho các bạn nguồn tài liệu hoàn toàn hữu ích đáng để xem và theo dõi. Nếu các bạn có nhu cầu cần tải bài mẫu này vui lòng nhắn tin nhanh qua zalo/telegram : 0932.091.562 để được hỗ trợ tải nhé!

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
NGUYỄN HẢI KIM LONG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Tham khảo thêm tài liệu tại Luanvanpanda.com
Dịch Vụ Hỗ Trợ Viết Thuê Tiểu Luận,Báo Cáo
Khoá Luận, Luận Văn
ZALO/TELEGRAM HỖ TRỢ 0932.091.562
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
TP.Hồ Chí Minh – năm 2022

2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
NGUYỄN HẢI KIM LONG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số : 8380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :
TS.LÊ VĂN HƢNG
TP.Hồ Chí Minh - Năm 2022

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Nguyễn Hải Kim Long – là học viên lớp Cao học Khóa 26 chuyên
ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả
của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành
trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”).
Tôi xin cam kết những nội dung được viết trong Luận văn này là kết quả
nghiên cứu độc lập của người viết được sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa
học. Trong Luận văn có sử dụng, cũng như trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa
học của một số tác giả. Người viết xin cam kết mọi sự trích dẫn được ghi trong
Luận văn này đều được ghi nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số
liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện
NGUYỄN HẢI KIM LONG

4. MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC VIẾT TẮT
TÓM TẮT LUẬN VĂN – ABSTRACT
TỪ KHÓA
ĐẶT VẤN ĐỀ..........................................................................................3
1. Lý do chọn đề tài.............................................................................................3
2. Câu hỏi nghiên cứu .........................................................................................4
3. Tình hình nghiên cứu ......................................................................................4
4. Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................4
4.1 Mục tiêu nghiên cứu............................................................................5
4.2 Đối tượng nghiên cứu..........................................................................5
4.3 Phạm vi nghiên cứu.............................................................................5
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu..........................................................5
5.1. Phương pháp nghiên cứu....................................................................5
6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.............................................................................6
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN, TÀI SẢN HTTTL - NHÀ Ở
HTTTL...............................................................................................................7
1.1. KHÁI QUÁT TÀI SẢN VÀ TÀI SẢN HTTTL.......................................7
1.1.1. Khái niệm về tài sản:.................................................................................7
1.1.2. Đặc điểm cơ bản của tài sản:...................................................................10
1.1.3. Khái niệm tài sản HTTTL:......................................................................11
1.1.4. Đặc điểm của tài sản HTTTL:.................................................................11
1.1.5.Thế chấp tài sản HTTTL:.........................................................................12
1.2. KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở HTTTL:........................................................15
1.2.1. Khái niệm nhà ở HTTTL: .......................................................................15
1.2.2. Đặc điểm của nhà ở HTTTL: ..................................................................16
1.2.3. Pháp luật điều chỉnh giao dịch Nhà ở HTTTL:.......................................16

5. 1.2.3.1. Chủ thể tham gia giao dịch.........................................................17
1.2.3.2. Đối tượng của giao dịch: ............................................................18
1.2.3.3. Hình thức của giao dịch..............................................................20
1.2.3.4. Giao dịch thế chấp Nhà ở HTTTL..............................................21
CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL
........................................................................................................................... 31
2.1. QUY ĐỊNH ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở...........31
2.1.1. Hình thức của Hợp đồng:.......................................................................31
2.1.2. Nội dung của Hợp đồng: .........................................................................31
2.1.3. Hiệu lực của Hợp đồng dân sự về nhà ở .................................................32
2.2. PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL.............33
2.2.1. Khái quát về Hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL: ...................................33
2.2.2. Hình thức và nội dung của Hợp đồng thế chấp:......................................33
2.2.2.1. Hình thức:..................................................................................33
2.2.2.2. Nội dung:....................................................................................34
2.2.2.3. Thủ tục công chứng:...................................................................35
2.2.3. Hiệu lực của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL:..............................................36
2.2.3.1.Đối tượng:....................................................................................36
2.2.3.2. Điều kiện có hiệu lực:.................................................................36
2.2.3.3. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng:........................................37
2.2.4. Biện pháp bảo đảm Hợp đồng:................................................................37
2.2.4.1. Khái quát về đăng ký giao dịch đảm bảo: ..................................37
2.2.4.2. Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo: ..........................................40
2.2.5. Hiệu lực của Hợp đồng trong một số trường hợp: ..................................44
2.2.5.1. Chủ đầu tư thế chấp tài sản hình thành trong tương lai..............44
2.2.5.2. Tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở HTTTL:.................................45
2.3. SO SÁNH HĐ THẾ CHẤP NỞ HTTTL VỚI CÁC LOẠI HĐ NỞ KHÁC
........................................................................................................................... 46
2.4. XỬ LÝ TÀI SẢN TRONG HĐ THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL.............48

6. 2.4.1. Những trường hợp xử lý tài sản: .............................................................48
2.4.2. Thủ tục xử lý tài sản:...............................................................................49
CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG
HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NỞ
HTTTL.............................................................................................................52
3.1. THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
NỞ HTTTL......................................................................................................52
3.1.1. Chưa có quy định cụ thể về việc định giá trị của Nhà ở HTTTL............53
3.1.2. Khó khăn khi xử lý tài sản: .....................................................................54
3.1.3. Thủ tục đăng ký thế chấp không thống nhất: ..........................................55
3.1.4. Rủi ro khi ký kết hợp đồng ngày càng cao:.............................................58
3.1.4.1. Nhà ở HTTTL bị thế chấp nhiều lần. .........................................60
3.1.4.2. Nhà ở HTTTL đã bán nhưng vẫn bị thế chấp.............................61
3.1.4.3.Trường hợp Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL bị chấm dứt.......63
3.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL ....................64
3.2.1. Ban hành văn bản hướng dẫn định giá Nhà ở HTTTL............................64
3.2.2. Ban hành văn bản hướng dẫn và chế tài để xử lý hợp đồng thế chấp Nhà ở
HTTTL:.............................................................................................................64
3.2.3. Điều chỉnh các quy định của pháp luật: ..................................................65
3.2.4. Xây dựng hệ thống thông tin công khai:.................................................66
KẾT LUẬN............................................................................................68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT

7. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS BLDS
LNỞ Luật Nhà Ở
Luật KDBĐS Luật kinh doanh bất động sản
TSHTTTL
HĐ thế chấp
Tài sản hình thành trong tương lai
Hợp đồng thế chấp
Nhà ở HTTTL Nhà ở HTTTL
TSBĐ Tài sản bảo đảm
UBND Ủy Ban Nhân Dân

8. 1
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Hiện nay, có nhiều các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp
Nhà ở HTTTL, nhưng khi áp dụng trong thực tiễn thì gặp nhiều vấn đề phát sinh.
Điều này, khiến cho việc giải quyết và xử lý các tài sản thế chấp rất khó khăn,
gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên tham gia vào giao dịch thế chấp
Nhà ở HTTTL.
Nhận thấy sự cần thiết trong việc nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan
đến việc xử lý tài sản liên quan đến Hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL, người
viết đã lựa chọn đề tài : “Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu với mong muốn tìm hiểu những
những nguyên nhân rủi ro, sai phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng. Từ đó
đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật, bảo vệ tốt nhất
quyền lợi của người dân.
Luận văn sử dụng các phương pháp phân tích luật, so sánh pháp luật và
nghiên cứu tình huống (case studies) trong thực tiễn ký kết và áp dụng của HĐ
thế chấp Nhà ở HTTTL. Từ đó, người viết đã rút ra được kết luận về những
nguyên nhân rủi ro, sai phạm do những quy định pháp luật hiện hành và đề xuất
hướng giải quyết cho phù hợp. Điều này góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật
liên quan, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người dân.
TỪ KHÓA
Hợp đồng ; thế chấp nhà ở HTTTL; Pháp luật Việt Nam

9. 2
ABSTRACT
There are numerous laws nowadays regulating the mortgage of off-plan
housing, which however have encountered many problems when implemented. This
circumstance has resulted in the difficulties in the handling and settlement of the
collateral and impacted the rights and entitlements of the parties involved in the
mortgage of off-plan housing.
Recognizing the need to research the legal issues in relation to the settlement
of collateral under the off-plan housing mortgage contract, the author has selected
the topic: “The mortgage of off-plan housing under Vietnam Laws” as the research
topic to understand the rationale of risks and violations occurred during the
contract implementation. Upon such research, the solutions to improve the legal
provisions and perfect the peoples’ entitlement have also been proposed.
This thesis uses the methods of law analysis, law comparison and case study
of the execution and implementation of the off-plan housing mortgage contract in
reality. Consequently, the author has come to a conclusion on the risks and
violations occurred as the result of current legal provisions and proposed suitable
solutions. Such solution are expected to improve the relevant legislation and secure
the people’s entitlement in the best manner.
KEY WORD
Contract ; The mortgage of off-plan housing ; Vietnam Laws

10. 3
1. Lý do chọn đề tài
ĐẶT VẤN ĐỀ
Nền kinh tế Việt Nam hiện đang phát triển theo định hướng kinh tế thị
trường và theo xu hướng toàn cầu hóa. Một nền kinh tế phát triển là một nền kinh tế
mà trong đó xuất hiện ngày càng nhiều các giao dịch về dân sự, thương mại giữa
các cá nhân/tổ chức kinh doanh trong nước với nhau hoặc giữa các cá nhân/tổ chức
với các cá nhân/tổ chức thương nhân nước ngoài. Theo đó, nhu cầu thế chấp tài sản
để vay vốn phục vụ cho các hoạt động kinh doanh hoặc đơn giản hơn là thế chấp tài
sản để vay vốn phục vụ cho các nhu cầu cá nhân như mua nhà, xây dựng nhà ở….
ngày càng phát triển hơn. Tuy nhiên, theo sự phát triển của nền kinh tế, việc thế
chấp các tài sản không chỉ dừng lại đối với những tài sản đã tồn tại mà còn thế chấp
cả những loại tài sản chưa hình thành (hình thành trong tương lai).
Theo quy định của pháp luật, thế chấp là một trong những loại công
cụ pháp lý để hạn chế các rủi ro có thể phát sinh trong các quan hệ vay vốn hoặc
quan hệ tín dụng. Từ đó, đảm bảo quyền lợi của bên cho vay/bên nhận thế chấp (tổ
chức tín dụng) trong trường hợp phát sinh tranh chấp. Theo đó, tài sản thường dùng
để thế chấp có thể là động sản, bất động sản, tài sản đã hình thành, TSHTTTL …
Trong đó, thế chấp Nhà ở HTTTL hiện đang phát triển và ngày càng phổ biến trong
xã hội hiện nay.
Theo nghiên cứu của người viết, mặc dù đã có các quy định pháp luật điều
chỉnh các giao dịch về TSHTTTL. Tuy nhiên, các quy định này vẫn chưa đầy đủ
đặc biệt là các quy định điều chỉnh về loại tài sản là Nhà ở HTTTL. Vì vậy, trong
trường hợp phát sinh tranh chấp sẽ khó để giải quyết và bảo vệ quyền lợi của các
bên tham gia giao dịch đối với Nhà ở HTTTL. Do vậy, việc nghiên cứu các quy
định pháp luật đối với loại tài sản là Nhà ở HTTTL là phù hợp nhằm nghiên cứu các
cơ sở pháp lý và đưa ra các đề xuất và kết luận để điều chỉnh chặt chẽ và phù hợp
với thực tiễn phát triển của xã hội và nền kinh tế thị trường và hết sức cần thiết.
Chính vì vậy, người viết lựa chọn đề tài “Hợp đồng thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu của mình.

11. 4
2. Câu hỏi nghiên cứu
Luận văn được thực hiện nhằm làm rõ các câu hỏi nghiên cứu :
1- Thứ nhất, mọi trường hợp ký kết HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL đều được
pháp luật công nhận?
2- Thứ hai, tại sao việc đăng ký thế chấp trải qua rất nhiều thủ tục từ việc ký
kết hợp đồng cho đến việc đăng ký giao dịch đảm bảo nhưng vẫn xảy ra
sai phạm?
3- Thứ hai, tại sao pháp luật đã có rất nhiều quy định điều chỉnh nhưng vẫn
có những trường hợp khó xử lý vi phạm?
4- Thứ ba, giá trị thi hành của HĐ thế chấp nhà ở HTTTL như thế nào?
3. Tình hình nghiên cứu
Hiện đã có một số các công trình nghiên cứu về các quy định của pháp luật liên
quan đến TSHTTTL như sau:
- Nguyễn Thị Kim Huế, 2012. Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành
trong tương lai. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
- Ngô Quang Cháng, 2011. Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong
tương lai. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;
- Phạm Hoàng Anh, 2015. Pháp luật về Nhà ở HTTTL tại Việt Nam. Luận văn
Thạc sĩ. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội:
Tuy nhiên, các nghiên cứu chỉ tập trung vào phân tích TSHTTTL, các giao
dịch đối với tài sản hình thành trong lai, hoặc tập trung phân tích một các khái quát,
chung nhất về các giao dịch liên quan đến thế chấp tài sản, Nhà ở HTTTL mà hầu
như không tập trung vào giá trị pháp lý, tính hiệu lực, cũng như việc giải quyết các
hậu quả của hợp đồng thế chấp loại tài sản đặc biệt này.
Do vậy, trong bài Luận văn này, người viết thông qua việc nghiên cứu để tập
trung đánh giá và phân tích sâu vào giá trị pháp lý cũng như tính hiệu lực trong các
HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL. Từ đó, phân tích hiệu lực HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL
trong trường hợp phát sinh tranh chấp và đề xuất ra hướng giải quyết cho phù hợp.
4. Mục tiêu, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

12. 5
4.1 Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của Luận văn là để làm rõ tính pháp lý và tính hiệu lực,
cũng như giá trị thi hành của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL tương ứng với từng
trường hợp phát sinh cụ thể trong quá trình áp dụng vào thực tiễn.
4.2 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn tập trung chủ yếu vào HĐ thế chấp Nhà
ở HTTTL
4.3 Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng của HĐ
thế chấp nhà ở HTTTL trong phạm vi thành phố Hồ Chí Minh
- Về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hệ thống văn bản pháp luật có
liên quan đang có hiệu lực pháp luật tại năm 2019. Trong đó, có một số nội dung sẽ
đối chiếu với một số các văn bản trước đây để làm rõ tính mới của hệ thống pháp
luật.
5. Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu
5.1. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau
đây:
- Phương pháp phân tích luật: Luận văn được hoàn thành trên cơ sở sử dụng
phương pháp phân tích luật. Người viết thông qua nghiên cứu, tổng hợp các văn bản
pháp luật có liên quan, điều chỉnh trực tiếp các vấn đề, từ đó tiến hành phân tích và
rút các các nhận định hướng giải quyết để trả lời các câu hỏi nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh pháp luật: Tại mục 1.1.1, người viết áp dụng phương
pháp so sánh pháp luật với một số hệ thống luật của các nước Nga, Pháp để phân
tích những điểm hay và không hay đối với các vấn đề có liên quan trong hệ thống
pháp luật Việt Nam hiện hành
- Phương pháp nghiên cứu tình huống (case studies): Người viết đã sử dụng
phương pháp nghiên cứu tình huống để áp dụng vào tình huống đã xảy ra trong thực

13. 6
tiễn cụ thể tại mục 3.1.4. Từ đó, người viết rút các nhận định về thực trạng các vấn
đề phát sinh có thể xảy ra trong khi thực hiện HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL.
6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài nhằm mục đích nghiên cứu các quy định có liên quan đến HĐ thế
chấp Nhà ở HTTTL và quá trình áp dụng vào thực tiễn của các quy định này sẽ phát
sinh những vấn đề, rủi ro pháp lý như thế nảo trước tình hình phát triển mạnh mẽ
của nhu cầu giao dịch về Nhà ở HTTTL nói riêng và thế chấp Nhà ở HTTTL nói
riêng như hiện nay.
Thông qua việc nghiên cứu đó, người viết có thể hiểu rõ hơn các quy định có
liên quan, cũng như hiểu được những rủi ro về pháp lý liên quan sẽ phát sinh. Từ
đó, người viết có thể áp dụng vào thực tiễn của chính bản thân người viết hoặc hỗ
trợ những người thân xung quanh. Đồng thời, dựa vào đó người viết sẽ tự nhận định
và đưa ra các hướng giải quyết theo quan điểm cá nhân để góp phần xây dựng hệ
thống pháp luật được tốt hơn, thúc đẩy được sự phát triển của hệ thống ngân hàng
nói riêng và nền kinh tế nói chung.

14. 7
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN, TÀI SẢN HTTTL - NHÀ Ở
HTTTL
1.1. KHÁI QUÁT TÀI SẢN VÀ TÀI SẢN HTTTL
1.1.1. Khái niệm về tài sản:
Tài sản là một cụm từ khá phổ biến trong xã hội hiện nay. Người dân khi bắt
gặp cụm từ này đều có thể hiểu và liên tưởng ngay đến tài sản bao gồm nhưng gì.
Tuy đây là cụm từ rất thông dụng và phổ biến, nhưng vẫn chưa có ai đưa ra được
khái niệm và định nghĩa cụ thể về tài sản là gì..?
Tham khảo BLDS Pháp (Code Civil) năm 1804, người viết nhận thấy BLDS
pháp dành hẳn quyển thứ 2 (Livre II) để nói về “Tài sản và những biến thể khác
của sở hữu”. Cụ thể:
Điều 516 quy định : “Tous les biens sont meubles ou immeubles”1
. Theo đó,
BLDS Pháp quy định rất rõ Tài sản có thể là động sản hay bất động sản.
Điều 517 quy định: “Les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par
leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent” và Điều 527 quy định: “Les
biens sont meubles par leur nature, ou par la détermination de la loi”2
. Theo đó,
Bản thân BLDS Pháp cũng định nghĩa rất rõ bất động sản là loại tài sản bất động
theo bản chất của nó hoặc bởi mục đích hoặc bởi các đối tượng mà nó áp dụng,
động sản là loại tài sản có thể di chuyển theo bản chất của nó hoặc bằng việc xác
định theo quy định của pháp luật
Theo các quy định trên, có thể thấy rằng người Pháp đã nhận thức về tài sản
từ rất sớm và đã pháp luật hóa các định nghĩa về tài sản vào trong BLDS Pháp năm
1804, và các quy định này vẫn còn giá trị cho đến thời điểm hiện tại. Điều này cho
ta thấy bản chất của tài sản hầu như không thay đổi.
1
Điều 516, Livre II, Code Civil, năm 1804
2
Điều 517, Livre II, Code Civil, năm 1804

15. 8
Ngoài ra, khi tham khảo BLDS của nước Nga ở Điều 128 BLDS Liên Bang
Nga năm 1994 quy định về các loại đối tượng của quyền dân sự, cụ thể quy định
như sau : “Thuộc về đối tượng của các quyền dân sự phải được nhắc đến là vật,
trong số đó bao gồm tiền và giấy tờ có giá, và cũng bao gồm các loại tài sản khác,
như các quyền tài sản; công việc và dịch vụ; thông tin; kết quả của hoạt động trí
tuệ, bao gồm quyền loại trừ đối với chúng (quyền sở hữu trí tuệ); những giá trị phi
vật chất”3
.
Theo đó, người viết nhận thấy bản thân BLDS Nga năm 1994 chỉ liệt kê các
loại tài sản mà không phân định rõ các loại tài sản như BLDS Pháp. Tuy nhiên,
BLDS Nga năm 1994 cũng cho thấy sự phát triển tiến bộ của pháp luật Nga so với
pháp luật Việt Nam trong việc quy định thêm một số loại tài sản “đặc biệt” như
thông tin, kết quả của hoạt động trí tuệ…trong khi cùng thời điểm này, tại Việt Nam
vẫn chưa có các văn bản cụ thể định nghĩa về các loại tài sản. Mãi đến năm 1995,
Việt Nam mới lần đầu tiên ban hành BLDS năm 1995 và đưa ra các quy định về tài
sản.
Như phân tích ở trên, khái niệm về tài sản lần đầu tiên được quy định trong
pháp luật Việt Nam ở Điều 172 BLDS năm 1995, nội dung : “Tài sản bao gồm vật
có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”.
Theo đó, có thể thấy BLDS năm 1995 định nghĩa tài sản theo một nghĩa rất
hẹp. Đặc biệt việc quy định “vật có thật” dẫn dắc người đọc luật có thể hiểu tài sản
phải là những vật có thực tại thời điểm giao dịch, nội dung này ra rất nhiều hạn chế
cho việc thực thi các quy định có liên quan về các giao dịch về tài sản.
Do nhận thấy được sự bất cập từ những nội dung khái niệm về tài sản trong
BLDS năm 1995, các nhà làm luật đã ban hành BLDS năm 2005 với những nội
dung quy định về tài sản đã được sửa đổi, cụ thể tại Điều 163 quy định : “Tài sản
3
Điều 128, BLDS Liên Bang Nga, năm 1994

16. 9
bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”4
. Như vậy, BLDS năm 2005
đã loại bỏ yếu tố “vật có thật”, điều này đã tháo gỡ phần nào những hạn chế trong
các khái niệm về tài sản được nêu ra trong BLDS năm 1995, giúp cho việc giao
dịch các loại tài sản được dễ dàng hơn.
Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về sở hữu tài sản của con người sẽ càng
tăng, từ đó thúc đẩy cho việc xuất hiện ngày càng nhiều và đa dạng các loại tài sản.
Do đó, các chế định về tài sản được quy định trong BLDS năm 2005 sẽ lỗi thời và
không thể điều chỉnh kịp thời các loại tài sản mới, cũng như những giao dịch phát
sinh từ những loại tài sản mới được hình này. Vì vậy, BLDS năm 2015 đã được ban
hành trên tinh thần kế thừa, phát triển các quy định từ 02 BLDS năm 1995 và BLDS
năm 2005.
Bản thân nội dung trong BLDS năm 2015 cũng không định nghĩa cụ thể như
thế nào là tài sản. Theo nội dung tại Điều 105 BLDS năm 2015, các nhà làm luật
liệt kê tài sản bao gồm những loại: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài
sản; Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là
tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”5
. Khi đối chiếu các nội dung
về tài sản được ghi nhận trong BLDS năm 2015 với các BLDS của các nước khác,
người viết nhận thấy BLDS năm 2015 đã kế thừa một số các nội dung từ các quy
định trong BLDS Pháp trong việc liệt kê các loại tài sản. Pháp luật Pháp liệt kê rất
nhiều và cụ thể các loại tài sản tại các Điều từ Điều 517 cho đến Điều 524 đối với
bất động sản và từ Điều 528 đến Điều 536 đối với động sản. Tuy nhiên, BLDS năm
2015 chỉ liệt kê một số loại tài sản và lấy đó làm cơ sở để làm định nghĩa về tài sản.
Như vậy, có thể thấy BLDS năm 2015 kế thừa những nội dung quy định khái niệm
về tài sản từ các nước khác một cách chưa đầy đủ, điều này vô hình chung đã khiến
người đọc luật hiểu khái niệm tài sản theo một cách hạn hẹp theo các liệt kê được
4
Điều 163, BLDS, năm 2005
5
Điều 105, BLDS, năm 2015

17. 10
nêu trong điều luật, trong khi tài sản rất đa dạng. Điều này là không phù hợp với
tình hình phát triển của xã hội hiện nay, bởi vì ngày càng nhiều loại hình tài sản
xuất hiện, đặc biệt trong số đó là TSHTTTL.
1.1.2. Đặc điểm cơ bản của tài sản:
Hiện nay, chưa có nội dung nào quy định về đặc điểm của tài sản. Tuy nhiên,
dựa trên việc nghiên cứu các quy định về khái niệm và những nội dung mà pháp
luật ghi nhận liên quan đến tài sản nêu trên, người viết đã tự rút ra một số đặc điểm
của tài sản như sau:
- Tài sản phải có giá: một trong các đặc điểm chính của tài sản đó chính là tài
sản phải có giá. Giá được tính bằng đơn vị tiền tệ cụ thể. Đây là đặc điểm
quan trọng và cần thiết nhất của tài sản vì nó là cơ sở giúp cho con người xác
định được giá trị cao thấp của một tài sản, biết được tài sản này có giá trị hay
không. Từ đó, con người mới có thể thực hiện việc xác lập các giao dịch phát
sinh mà đối tượng chủ yếu trong đó là đến tài sản này để phục vụ nhu cầu
của con người.Tuy nhiên, cũng có một vài trường hợp các loại tài sản đặc
biệt không có giá hoặc không thể định giá như là “quyền tài sản” mà trong
BLDS năm 2015 đã đề cập.
- Tài sản phải đáp ứng nhu cầu, lợi ích cụ thể của chủ tài sản về mặt vật chất
hoặc tinh thần: theo đó, tài sản phải đáp ứng cho chủ sở hữu các nhu cầu, lợi
ích về mặt vật chất hoặc tinh thần. Tức là, tài sản phải phục vụ cho nhu cầu
của con người, nhu cầu đó có thể là lợi ích về giá trị mà tài sản đó mang lại
cho con người khi sở hữu tài sản chấp nhận thực hiện việc mua hoặc bán
hoặc thực hiện một hình thức khác hoặc lợi ích về tinh thần khi chủ sở hữu
tài sản thông qua việc sáng tạo ra tài sản mà tài sản này chưa thể định giá
hoặc không có giá trị về mặt vật chất.
- Tài sản phải được pháp luật công nhận: đặc điểm cuối cùng của tài sản đó là
tài sản đó phải được pháp luật công nhận. Đây cũng là một đặc điểm quan
trọng bởi tính chất phải được pháp luật công nhận – tức là tài sản đó phải
được quy định và điều chỉnh trong BLDS, bởi vì nó ảnh hưởng đến việc thực

18. 11
hiện các quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu. Cụ thể, chủ sở hữu muốn xác
lập một giao dịch mà đối tượng là tài sản mà tài sản đó không được ghi nhận
trong BLDS hoặc pháp luật không ghi nhận thì chủ sở hữu không thể thực
hiện các giao dịch các giao dịch có liên quan bởi lẽ không có cơ quan có
thẩm quyền nào chứng nhận cho việc thực hiện giao dịch này.
1.1.3. Khái niệm tài sản HTTTL:
Như người viết đã trích dẫn và phân tích ở trên, BLDS năm 1995 và BLDS
năm 2005 chỉ đề cập đến những khái niệm tài sản là những vật có thực – tức là tài
sản đó phải tồn tại tại thời điểm xác định và thực hiện các quyền về tài sản. Bản
thân BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 không có quy định về các loại
TSHTTTL, mãi đến khi BLDS năm 2015 ban hành khi đó, pháp luật dân sự Việt
Nam mới đề cập đến khái niệm TSHTTTL.
Theo nội dung tại Điều 105 của BLDS 2015 quy định : “tài sản…có thể là
tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”6
. Do đó, căn cứ vào thời
điểm hình thành của tài sản, người viết phân tài sản thành 02 loại: hiện có (đã tồn
tại) và TSHTTTL (chưa tồn tại). Như vậy, có thể hiểu tài sản hình thành trong
tương lai là một trong những loại tài sản được pháp luật công nhận. TSHTTTL có
thể là bất động sản hoặc động sản được hình thành trong tương lai.
1.1.4. Đặc điểm của tài sản HTTTL:
- Có những đặc điểm cơ bản của tài sản: Có thể thấy rằng bản chất của tài
sản hình thành trong tương lai cũng chính là tài sản theo luật định. Do đó,
TSHTTTL có đầy đủ các đặc điểm cơ bản của tài sản như đã phân tích ở
trên. Các đặc điểm này giúp chủ sở hữu tài sản có thể thực hiện các quyền
của mình đối với TSHTTTL bằng cách áp dụng tương tự các quy định của
pháp luật điều chỉnh đối với tài sản thông thường.
6
Điều 105, BLDS, năm 2015

19. 12
- Thời điểm hình thành: Như đã phân tích, TSHTTTL tức là chưa tồn tại ở
thời điểm thực hiện giao dịch tài sản này chưa được hình thành. Tuy nhiên,
mặc dù chưa hình thành nhưng phải thỏa mãn điều kiện là có cơ sở chứng
minh cho việc tài sản này chắc chắn sẽ hình thành ở tương lai. Khi đó, các cơ
quan có thẩm quyền mới có cơ sở công nhận TSHTTTL.
- Quyền sở hữu đối với TSHTTTL: là căn cứ để xác lập, thay đổi và chấm dứt
các quyền của chủ sở hữu đối với TSHTTTL. Do bản chất TSHTTTL cũng
là tài sản như phân tích ở trên nên chủ sở hữu TSHTTTL cũng có quyền
tương tự sở hữu về tài sản . Tuy nhiên, quyền sở hữu TSHTTTL là chưa đầy
đủ và chỉ có thể áp dụng trong một số các giao dịch và tùy từng trường hợp
cụ thể theo quy định mà pháp luật ban hành.
- Về thực hiện giao dịch: Chỉ được thực hiện các giao dịch khi thỏa mãn các
điều kiện do Luật định: Đối với TSHTTTL thì điều kiện để thực hiện các
giao dịch liên quan bao gồm:
 Một là: TSHTTTL sử dụng vào giao dịch phải là “vật”. “Vật” ở đây có
thể là động sản hoặc bất động sản….
 Hai là: TSHTTTL có thể không phải của bên vay vốn nhưng bắt buộc là
phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Tuy nhiên, tại thời điểm đem
đi thế chấp thì chưa có giấy tờ do Nhà nước công nhận quyền sở hữu
này.
- Có tính rủi ro cao: Do bản chất là TSHTTTL nên các quan hệ phát sinh từ
các giao dịch mà trong đó đối tượng của các giao dịch là tài sản mà thường
có tính rủi ro cao. Tài sản có thể không thể hình thành sau khi các giao dịch
được xác lập khiến cho các chủ thể tham gia dịch có thể bị thiệt hại.
1.1.5.Thế chấp tài sản HTTTL:

20. 13
Theo BLDS năm 2015 quy định : “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây
gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”7
.
Nội dung của Điều luật nêu trên quy định rất cụ thể khái niệm thế chấp tài
sản. Theo đó, người viết hiểu hành vi thế chấp một tài sản là việc bên thế chấp sử
dụng tài sản do mình sở hữu giao cho bên nhận thế chấp nhằm đảm bảo cho việc
thực hiện các nghĩa vụ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp.
Trong quá trình nghiên cứu, người viết đã tiến hành đối chiếu với các quy
định của các BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005, người viết nhận thấy BLDS
năm 2015 quy định rất khác so với quy định của BLDS năm 1995. Cụ thể BLDS
năm 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất
động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có
quyền”8
. Theo đó, BLDS năm 1995 xác định rõ tài sản mang đi thế chấp mang đi
thế chấp phải là bất động sản, điều này cho thấy sự hạn hẹn trong các quy định pháp
luật thời bấy giờ. Việc quy định như vậy sẽ gặp nhiều bất cập trong áp dụng thực
tiễn vì trên thực tế, đối tượng trong quan hệ thế chấp tài sản thường rất đa dạng và
phong phú, không chỉ là bất động sản mà còn có thể là động sản.
Do đó, sau 10 năm áp dụng và thực thi khái niệm về thế chấp tài sản thì
BLDS năm 1995 bộc lộ nhiều bất cập, chính vì vậy, các nhà làm luật đã điều chỉnh
khái niệm về thế chấp tài sản trong BLDS năm 2005 như sau: “Thế chấp tài sản là
việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”9
. Việc ghi nội dung
7
Điều 317, BLDS, năm 2015
8
Khoản 1 Điều 346, BLDS, năm 1995
9
Khoản 1 Điều 342, BLDS, năm 2005

21. 14
như vậy, BLDS năm 2005 thể hiện những bước tiến đáng kể trong nhận thức cũng
như khả năng lập pháp của các nhà làm luật, bắt kịp sự phát triển của xã hội.
Ngoài ra, giữa BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 cũng có sự khác biệt về
khái niệm thế chấp tài sản ở chỗ BLDS năm 2005 quy định “……bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên kia….”, còn BLDS năm 2015 quy định “……để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ…”. Về mặt tổng quan, các nội dung này khiến cho người
đọc khó có thể nhận ra sự khác biệt. Nhưng khi thực hiện nghiên cứu, người viết
nhận thấy có một sự khác biệt rất nhỏ ở cách dùng từ ngữ : “… đối với bên kia..”.
Việc BLDS năm 2005 quy định nội dung như vậy sẽ gặp bất cập không thể
áp dụng trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ của bên thứ 3. Do nhận thấy nhược điểm này, BLDS năm 2015 đã bỏ đi
nội dung này, qua đó thể hiện sự tiến bộ của các nhà làm luật trong việc nghiên cứu
và soạn thảo các quy định của pháp luật giúp cho các quy định này có thể áp dụng
trong thực tiễn, cũng như bắt kịp xu hướng phát triển của xã hội.
Hiện nay, vẫn chưa có quy định để định nghĩa về thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai. Tuy nhiên, dựa trên những khái niệm về thế chấp tài sản nêu trên
kết hợp với định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai được quy định tại Điều
1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP, người
viết đã tự đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai như sau:
“Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là việc một bên (sau đây gọi là bên
thế chấp) dùng tài sản hình thành trong tương lai thuộc sở hữu của mình, bao gồm:
tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc
đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; hoặc tài sản
đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp

22. 15
luật để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi
là bên nhận thế chấp)”10
.
Dựa vào các khái niệm nêu trên, có thể nhận thấy có sự khác biệt giữa thế
chấp tài sản hiện hữu và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ở yếu tố quyền
sở hữu. Đối với thế chấp tài sản hữu hình thì quyền sở hữu của bên thế chấp đã có
tại thời điểm thực hiện việc thế chấp, còn đối với thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được xác lập tại thời điểm thực
hiện việc thế chấp. Vì vậy, pháp luật quy định trình tự thủ tục đối với việc thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai chặt chẽ hơn để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của
người dân.
1.2. KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở HTTTL:
1.2.1. Khái niệm nhà ở HTTTL:
Theo định nghĩa của Luật Nhà Ở năm 2014 thì : “nhà ở là công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”11
.
Theo định nghĩa tại Luật KDBĐDS quy định: “Nhà, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây
dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”12
.
Như vậy, hiểu theo một cách đơn giản nhất thì Nhà ở HTTTL là loại nhà
chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở pháp lý nhằm xác định rằng nhà ở
đó chắn chắn được xây dựng và hoàn thành ở trong tương lai không xa. Căn cứ vào
các quy định nêu trên, theo người viết, xét về bản chất thì Nhà ở HTTTL là một loại
tài sản hình thành trong tương lai nên có các đặc điểm và tính chất của tài sản hình
10
Điều 1, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định
163/2006/NĐ-CP quy định về giao dịch đảm bảo.
11
Khoản 1, Điều 3 LNỞ, năm 2014
12
Khoản 4, Điều 3 Luật KDBĐDS, năm 2014

23. 16
thành trong tương lai. Các giao dịch liên quan đến Nhà ở HTTTL chịu sự điều
chỉnh của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, Nhà ở
HTTTL còn phải chịu sự điều chỉnh của các văn bản luật về nhà ở.
1.2.2. Đặc điểm của nhà ở HTTTL:
- Là tài sản: Như phân tích ở trên, Nhà ở HTTTL là một loại tài sản mang tính
đặc trưng. Vậy nên, nó gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu Nhà ở HTTTL
có các quyền sở hữu tương tự như các loại tài sản khác. Ngoài ra, Nhà ở
HTTTL cũng mang trên mình các đặc trưng cơ bản của tài sản và thỏa mãn
các điều kiện: có trị giá bằng tiền và mang lại được các lợi ích cho chủ sở
hữu. Các lợi ích này có thể được sử dụng vào các giao dịch tùy theo nhu cầu
của chủ sở hữu như mua, bán, thế chấp, tặng cho…. Và giá trị của Nhà ở
HTTTL có thể được xác định thông qua các tài liệu thể hiện giá trị do cơ
quan nhà nước ban hành như: Bảng giá đất, giá trị xây dựng… hoặc thông
qua các tài liệu có liên quan trong quá trình thực hiện giao dịch như: Hợp
đồng mua hoặc bán nhà ở, Hợp đồng thế chấp….
- Thời điểm tồn tại: Đã tồn tại nhưng chưa được công nhận hoặc chưa tồn tại
vào thời điểm thực hiện giao dịch. Đây là đặc điểm quan trọng nhất của Nhà
ở HTTTL. Khác với các loại tài sản đã tồn tại và hình thành (hoặc đã xác lập
quyền sở hữu), Nhà ở HTTTL chưa tồn tại ngay trong thời điểm mà các bên
đang thực hiện thỏa thuận hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở
hữu. Bởi vì đặc điểm này, mà các giao dịch liên quan đến Nhà ở HTTTL
mang lại tỷ lệ xảy ra rủi ro cao hơn so với các loại tài sản đã hình thành khác.
- Về xác lập giao dịch: về bản chất Nhà ở HTTTL cũng như TSHTTTL, là
một trong những loại tài sản đặc biệt. Do đó, giao dịch Nhà ở HTTTL chỉ
được thực hiện khi thỏa mãn các điều kiện do Luật định.
1.2.3. Pháp luật điều chỉnh giao dịch Nhà ở HTTTL:
Pháp luật liên quan đến Nhà ở HTTTL là hệ thống các quy tắc, xử sự do Nhà
Nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật có liên quan đến các giao

24. 17
dịch phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình giao kết và thực hiện các giao dịch
về Nhà ở HTTTL nhằm bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia vào giao dịch.
1.2.3.1. Chủ thể tham gia giao dịch:
Chủ thể tham gia giao dịch Nhà ở HTTTL cũng giống như các chủ thể tham
gia các giao dịch dân sự thông thường. Khi tham gia vào quan hệ giao dịch, các thủ
thể có quyền và nghĩa vụ ngang nhau theo luật định. Chủ thể tham gia giao dịch có
thể là cá nhân hoặc pháp nhân. Ngoài ra, còn có các chủ thể đặc biệt và hạn chế
như hộ gia đình, tổ hợp tác. Các thủ thể muốn tham gia vào giao dịch Nhà ở
HTTTL phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định tại Luật Nhà Ở như sau:
“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ,
ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực
hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường
hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua
nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch
về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách
pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp,
mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau
đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện
các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải
có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ
năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp

25. 18
luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định
của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú
tại nơi có nhà ở được giao dịch.
3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn,
được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ
thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài
thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật
này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh
dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về kinh doanh bất động sản”13
.
Như vậy, có thể nhận thấy rằng LNỞ năm 2014 quy định rất rõ và rất nhiều
điều kiện của các chủ thể khi tham gia vào xác lập những giao dịch liên quan đến
nhà ở so với các quy định trược đây trong Luật Nhà ở năm 2005. Những nội dung
được quy định thêm mặc dù tạo nên sự khó khăn trong khi thực hiện các giao dịch,
nhưng theo người viết đứng trước tình phát triển của xã hội, kéo theo sự gia tăng
đáng kể rủi ro trong các giao dịch về nhà ở như hiện nay thì việc phải siết chặt các
điều kiện mà các chủ thể phải đáp ứng trước khi tham gia ký kết/xác lập giao dịch
về nhà ở là phù hợp, thể hiện sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, bảo vệ quyền lợi
cho người dân.
1.2.3.2. Đối tượng của giao dịch:
Đối tượng chính trong các giao dịch Nhà ở HTTTL là nhà ở nên ngoài các
quy định trong BLDS thì các giao dịch về Nhà ở HTTTL còn chịu sự điều chỉnh của
LNỞ. Theo quy định tại Luật Nhà Ở quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao
dịch như sau:
13
Điều 119, LNỞ, năm 2014

26. 19
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn
bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định
hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà
ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với
trường hợp mua bán, thuê mua Nhà ở HTTTL.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp Nhà ở HTTTL;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã
hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định
tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu
tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giai dịch quy định tại khoản này
thực hiện theo quy định của Chính phủ

27. 20
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và
d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà
ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.”14
Khác với các điều kiện tham gia giao dịch thông thường của các nhà ở hình
thành, Nhà ở HTTTL theo nội dung tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà Ở năm 2014
quy định thì khi tham gia thực hiện các giao dịch mà trong đó có loại Nhà ở HTTTL
thì không bắt buộc phải được Nhà Nước công nhận.
Đối chiếu với LNỞ năm 2005 trước đây, nội dung trên không được thể hiện
trong Luật Nhà Ở năm 2005 trước đây bởi tình hình phát triển của xã hội. Nội dung
này thể hiện sự tiến bộ trong việc nghiên cứu của các nhà “lập pháp” và việc ban
hành các quy định này là hoàn toàn phù hợp với tình hình xã hội hiện nay.
1.2.3.3. Hình thức của giao dịch:
Do các giao dịch Nhà ở HTTTL chịu sự điều chỉnh của BLDS. Theo quy
định tại BLDS năm 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự : “Giao dịch dân
sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”15
. Theo đó,
BLDS năm 2015 quy định về hình thức của các giao dịch dân sự rất rộng có thể
hoặc là bằng lời nói hoặc là bằng văn bản hoặc đôi khi chỉ bằng hành vi cụ thể
(hành vi này phải được cả 2 bên đồng ý và xác nhận).
Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 122 LNỞ quy định các hợp đồng liên quan đến
nhà ở phải được công chứng : “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế
chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện
công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều
này…”16
.
14
Điều 118, LNỞ, năm 2014
15
Điều 119, BLDS, năm 2015
16
Điều 122, LNỞ, năm 2014

28. 21
Như vậy, theo 02 quy định nêu trên, người viết nhận định: Hình thức của các
giao dịch được xác lập có đối tượng là Nhà ở HTTTL phải được lập thành văn bản
và phải được công chứng theo luật định.
Các quy định này không khác nhiều so với các quy định trước đây, bởi việc
nhà ở là tài sản đặc biệt cần phải đăng ký và vì tài sản này giá trị rất lớn nên quy
định như vậy là cần thiết và phù hợp để Nhà nước có thể quản lý tốt các quan hệ
phát sinh mà liên quan đến nhà ở, hạn chế các rủi ro có thể phát sinh.
1.2.3.4. Giao dịch thế chấp Nhà ở HTTTL:
Theo nghiên cứu của người viết, khái niệm về thế chấp Nhà ở HTTTL cũng
tương tự như khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên,
do có đối tượng cụ thể là nhà ở nên việc thực hiện các thủ tục thế chấp Nhà ở
HTTTL sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà Ở.
a. Phân loại thế chấp:
Theo quy định tại Luật Nhà Ở năm 2014 quy định các trường hợp được thế
chấp Nhà ở HTTTL như sau:
“1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây
dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho
việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà
ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật
về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này
trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với
khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên
nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn
góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản
này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng Nhà ở HTTTL trên thửa đất ở hợp pháp của
mình; tổ chức, cá nhân mua Nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của

29. 22
chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt
Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”17
Như vậy, theo quy định nêu trên, người viết nhận định đối với Nhà ở HTTTL
pháp luật chỉ cho phép 02 trường hợp thế chấp như nêu trên. Nếu như trước đây
Luật Nhà Ở năm 2005 không có quy định về trường hợp thế chấp Nhà ở HTTTL thì
Luật Nhà Ở đã có quy định cụ thể về nội dung này. Tuy nhiên, do mới được ban
hành nên những nội dung này còn hạn hẹp, nên việc thế chấp Nhà ở HTTTL chỉ
giới hạn trong phạm vi 02 trường hợp như trên. Tuy nhiên, thông qua quá trình thực
tế áp dụng, những nội dung này sẽ được các nhà làm luật điều chỉnh, bổ sung cho
phù hợp hơn, bắt kịp với xu hướng phát triển của thế giới.
b. Điều kiện thế chấp:
Theo quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định :
“1. Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương
lai mà pháp luật không cấm giao dịch.”
2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập
hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở
hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng
ký theo quy định của pháp luật.”
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”18
17
Điều 147, LNỞ, năm 2014
18
Khoản 2 Điều 1, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung
Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về giao dịch đảm bảo.

30. 23
Căn cứ theo quy định nêu trên có thể xác định điều kiện Nhà ở HTTTL được
dùng để thế chấp phải là tài sản không cấm giao dịch và sẽ không bao gồm quyền
sử dụng đất. Tức là chủ sở hữu có thể thế chấp Nhà ở HTTTL nhưng không thể thế
chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, bởi lẽ quyền sử dụng đất là hữu
hình tại thời điểm được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
c. Các trƣờng hợp thế chấp Nhà ở HTTTL:
 Chủ đầu tƣ thế chấp:
Đây là dạng phổ biến hiện nay, các chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, trong
quá trình xây dựng do không đủ vốn và có nhu cầu vay vốn để xây dựng nên chủ
đầu tư đã thế chấp Nhà ở HTTTL xây dựng trong dự án của mình cho các tổ chức
tín dụng.
Do số vốn vay của các chủ đầu tư thường rất lớn, nên pháp luật quy định
điều kiện thế chấp đối với chủ đầu tư cũng rất phức tạp. Căn cứ theo Điều 148 Luật
Nhà Ở năm 2014 quy định điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau:
- phải có hồ sơ dự án
- thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt
- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
- Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định
của pháp luật về xây dựng: Căn cứ theo quy định tại Thông tư 19/2016/TT-BXD
xác định xây dựng xong phần móng là:
“Giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng
sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó.
Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các
tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc
trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế

31. 24
bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của
công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của
trường hợp thi công theo phương pháp thông thường”19
.
- Không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp
theo quy định tại điểm a khoản này: Theo quy định này, pháp luật chỉ cho phép chủ
đầu tư thế chấp Nhà ở HTTTL không nằm trong toàn bộ dự án hoặc phần dự án mà
chủ đầu tư đã thế cháp. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng các chủ đầu tư thực
hiện thế chấp chồng chéo khi đã thế chấp toàn bộ dự án hoặc 1 phần dự án, sau đó
lại tiếp tục thế chấp từng nhà ở riêng lẽ nằm trong Dự án đã thế chấp gây ảnh hưởng
trực tiếp đến các hoạt động của các ngân hàng nhận thế chấp, thất thoát ngân sách
và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Theo đó, điều kiện để chủ đầu tư Dự án thực hiện việc thế chấp Nhà ở
HTTTL xây dựng trong dự án của mình thì phải đáp ứng các điều kiện theo các quy
định trên. Trong đó, quy định phải thi công phần móng là quan trọng nhất mà Nhà
Nước ban hành nhằm đảm bảo tính chất có thật của dự án, hạn chế những trường
hợp chủ đầu tư chỉ lập dự án trên “giấy tờ” và kêu gọi góp vốn sau đó không tiến
hành xây dựng gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.
 Tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở HTTTL:
Luật Nhà Ở năm 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân xây dựng Nhà ở HTTTL
trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua Nhà ở HTTTL trong dự
án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín
19
Khoản 1 Điều 9 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn thực
hiện Luật Nhà Ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà Ở do Bộ trưởng Bộ
Xây Dựng ban hành

32. 25
dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để
mua chính nhà ở đó”20
.
Theo đó, Luật Nhà Ở năm 2014 cho phép các tổ chức, cá nhân được thế chấp
Nhà ở HTTTL cho các tổ chức tín dụng nhằm mục đích vay vốn để xây dựng Nhà ở
HTTTL trong các trường hợp xây dựng trên đất do mình làm chủ sở hữu hoặc dùng
để xây dựng hoặc mua nhà ở trong các dự án về nhà ở. Căn cứ theo quy định tại
điểm c khoản 1 Điều 148 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định tùy từng trường hợp thế
chấp mà Luật Nhà Ở năm 2014 quy định điều kiện cụ thế như sau:
- Trường hợp tổ chức, cá nhân xây dựng Nhà ở HTTTL trên thửa đất hợp pháp
của mình thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và Giấy phép
xây dựng nếu thuộc diện bắt buộc phải có giấy phép xây dựng và trừ các trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây Dựng năm 2014 quy định về các công trình
được miễn Giấy phép xây dựng như sau:
“a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và
công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ
trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết
định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch
xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
20
Khoản 2 Điều 147, LNỞ, năm 2014

33. 26
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7
tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm
thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh
hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp
giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ
thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân
cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển
đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ
nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định
tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công
xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa
phương để theo dõi, lưu hồ sơ”21
.
- Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở HTTTL mùa nhà của chủ đầu
tư thì phải có các giấy tờ: hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, hợp đồng (hoặc
văn bản) chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở , các giấy tờ chứng minh cho
việc đã thanh toán đã thanh toán tiền mua nhà theo đúng tiến độ trong hợp đồng
mua bán.
Ngoài các giấy tờ nêu trên, còn có một quy định đặc biệt là không thuộc
trường hợp có khiếu nại hoặc tranh chấp có liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở
21
khoản 2 Điều 89, Luật Xây Dựng, năm 2014

34. 27
hoặc hợp đồng (hoặc văn bản) chuyển nhượng hợp đồng nhà ở. Quy định này giúp
hạn chế các trường hợp tranh chấp phát sinh sau quá trình thế chấp, khiến cho
quyền lợi của bên nhận thế chấp bị ảnh hưởng, lâu thu hồi lại vốn do quá trình giải
quyết tranh chấp thường kéo dài rất lâu.
Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy rằng, Luật Nhà Ở quy định rất chặt
chẽ các điều kiện để thế chấp Nhà ở HTTTL. Các nhà làm luật nhận định đây là loại
tài sản đặc biệt khi thực hiện giao dịch thế chấp thì cần tuân thủ các quy định của
Luật Nhà Ở năm 2014, các giao dịch thế chấp không tuân thủ sẽ bị vô hiệu, không
có giá trị thi hành. Các nhà làm luật đã khẳng định lại nội dung này trong khoản 2
Điều 148 Luật Nhà Ở năm 2014 như sau: “Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng
nhà ở và thế chấp Nhà ở HTTTL chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các
trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc Nhà ở HTTTL
không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý”22
.
Ngoài các điều kiện chung để thực hiện đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL như
nêu trên, thì các nhà làm luật còn ban hành các quy định nguyên tắc đăng ký thế
chấp Nhà ở HTTTL căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông tư liên tịch
09/2016/TTLT-BTP-BTNMT như sau:
- Nếu chủ đầu tư muốn bán Nhà ở HTTTL mà trước đó chủ đầu tư đã đăng ký
thế chấp dự án thì chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục thay đổi nội dung đăng ký
thế chấp để rút tài sản thế chấp, sau đó chủ đầu tư mới được bán.
- Việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương phải được thực hiện gắn
liền với đất nơi có tài sản thế chấp.
- Nếu nhà ở HTTTL đã được đăng ký thế chấp bằng hình thức thế chấp quyền
tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được tiếp tục đăng ký theo
hình thức thế chấp Nhà ở HTTTL và ngược lại.
22
khoản 2 Điều 148, LNỞ, năm 2014

35. 28
 Thủ tục thế chấp Nhà ở HTTTL:
Tương ứng với các trường hợp thế chấp quy định tại Điều 148 Luật Nhà Ở năm
2014 nêu trên, thì pháp luật cũng quy định thủ tục thế chấp tương ứng theo Điều 23
Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định về hồ sơ đăng ký thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai cụ thể như sau:
“Hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà ở HTTTL theo quy
định của pháp luật về nhà ở được quy định như sau:
1. Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà ở HTTTL
của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ
đăng ký thế chấp gồm:
a) Các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm
quyền cấp cho chủ đầu tư;
c) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc
Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu
tư, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực;
d) Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng các công trình của dự
án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp
tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng căn hộ đã được cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai là Nhà ở HTTTL.
2. Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua Nhà ở
HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ
hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
a) Các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư này;

36. 29
Hình 1.1 – Quy trình đăng ký thế chấp của ngân hàng
b) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp
với quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với
quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân xây dựng
trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, người yêu cầu đăng ký nộp một (01)
bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
a) Các loại giấy tờ quy định tại Điều 19 của Thông tư này;
b) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng,
trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có công chứng, chứng thực”23
.
Việc thế chấp Nhà ở HTTTL được thực hiện tương tự các trường hợp thế
chấp nhà ở. Thông thường quy trình cho vay và thế chấp nhà ở được các tổ chức tín
dụng thực hiện theo sơ đồ dưới đây:
23
Điều 23 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 quy
định về hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

37. 30
Như sơ đồ ở trên, có thể thấy rằng quy trình đăng ký thế chấp thông thường
của các tổ chức tín dụng nhìn thì đơn giản nhưng khi áp dụng vào thưc tế thì lại rất
phức tạp. Quy trình trên chỉ có thể áp dụng đối với một số loại tài sản thông thường
(có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, là tài sản đã tồn tại..). Còn đối với các
TSHTTTL và đặc biệt là Nhà ở HTTTL thì hồ sơ và thủ tục sẽ phức tạp hơn. Trong
đó, khâu định giá về tài sản và chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng cho vay và hợp
đồng thế chấp sẽ chiếm nhiều thời gian hơn.
Theo đó, việc thế chấp tài sản không phải chỉ được công chứng là có hiệu lực
mà còn phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Bên nhận thế chấp tài sản,
sau khi ký công chứng HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL tại cơ quan có thẩm quyền thì
chuẩn bị hồ sơ đúng quy định trên và nộp hồ sơ về một trong các cơ quan có thẩm
quyền theo quy định sau:
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký
là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân
cấp xã;
- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương
đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả
thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ.
Sau đó, nếu hồ sơ hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật nội dung đăng
ký thế chấp lên hệ thống giao dịch đảm bảo và trả kết quả cho bên nhận thế chấp
theo quy định của pháp luật. Khi đó, về cơ bản thủ tục ký kết HĐ thế chấp Nhả ở
HTTTL mới hoàn tất đúng theo luật định. Từ đó, quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia ký kết HĐ thế chấp Nhả ở HTTTL mới phát sinh hiệu lực.

38. 31
CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL
2.1. QUY ĐỊNH ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở
2.1.1. Hình thức của Hợp đồng:
Mặc dù giao dịch về nhà ở là một dạng giao dịch dân sự và theo phân tích ở
chương I thì hình thức của giao dịch dân sự có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng
văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Tuy nhiên, Căn cứ theo Điều 121 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định: “Hợp
đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản…”24
. Như
vậy, quy định để điều chỉnh về nhà ở hiện hành bắt buộc tất cả các giao dịch liên
quan đến nhà ở đều phải được lập thành văn bản. Một giao dịch liên quan đến nhà ở
mà không được lập thành văn bản đều bị vô hiệu do vi phạm về hình thức.
2.1.2. Nội dung của Hợp đồng:
Ngoài việc quy định về hình thức của Hợp đồng về nhà ở, Luật Nhà Ở còn quy
định các nội dung cơ bản mà một hợp đồng về nhà ở phải có tại Điều 121 Luật Nhà
Ở, cụ thể các nội dung như sau:
“1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với
nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các
bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền
sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu
chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê
duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá;
trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về
giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
24
Điều 121, LNỞ, năm 2014

39. 32
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho
thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê
mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp,
cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu
(nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”25
Theo đó, tùy từng trường hợp cụ thể mà các bên có thể lựa chọn những nội
dung cho phù hợp một trong những nội dung cơ bản trong đây và quy định trong
hợp đồng. Tùy theo thỏa thuận mà các bên có thể điều chỉnh tăng thêm những nội
dung cho phù hợp với yêu cầu của các bên, nhưng những nội dung thỏa thuận đó
phải phù hợp và không trái với các quy định của pháp luật.
2.1.3. Hiệu lực của Hợp đồng dân sự về nhà ở:
Căn cứ theo Điều 401 BLDS năm 2015 quy định : “Hợp đồng được giao kết
hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc
luật liên quan có quy định khác”26
.
Căn cứ theo Điều 122 Luật Nhà Ở quy định: “Trường hợp mua bán, tặng
cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương
mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định
tại khoản 2 Điều này.
25
Điều 121, LNỞ, năm 2014
26
Điều 401, BLDS, năm 2015

40. 33
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng…”27
.
Căn cứ theo các quy định nêu trên có thể thấy rằng, thời điểm có hiệu của
hợp đồng là kể từ khi hợp đồng được công chứng, chứng thực. Theo người viết, quy
định này là hoàn toàn phù hợp bởi, nó giúp cho Nhà nước có thể kiểm soát tốt các
quan hệ giao dịch giữa các chủ thể đối với tài sản do mình làm chủ sở hữu. Từ việc
kiểm soát các giao dịch này, Nhà nước sẽ có thể bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người
dân, phòng ngừa các trường hợp người dân bị các đối tượng xấu lừa đảo giao dịch
các tài sản không rõ ràng hoặc không có căn cứ xác định tài sản đó sẽ được hình.
2.2. PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL
2.2.1. Khái quát về Hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL:
Dựa theo quy định tại Điều 385 BLDS năm 2015 thì Hợp đồng thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế
chấp về việc xác lập quyền và nghĩa vụ trong việc thế chấp tài sản nhằm đảm bảo
cho việc thực hiện một nghĩa vụ khác.
2.2.2. Hình thức và nội dung của Hợp đồng thế chấp:
2.2.2.1. Hình thức:
Như đã phân tích ở các mục nêu trên, thì các giao dịch về nhà ở phải được
lập thành văn bản (còn gọi là Hợp đồng) và Hợp đồng phải được công chứng đúng
quy định. Do đó, hình thức của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL cũng phải được lập
thành văn bản và phải được công chứng theo quy định chung.
Thường thì việc thế chấp sẽ dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ
việc cho vay vốn theo hợp đồng giữa ngân hàng và bên đi vay. Vậy nên, HĐ thế
chấp Nhà ở HTTTL được lập riêng và là một bộ phận không thể tách rời với Hợp
đồng tín dụng chính mà các bên đã thỏa thuận ký kết. Và việc lập thành Hợp đồng
27
Khoản 1 Điều 122, LNỞ, năm 2014

41. 34
còn phục vụ cho các thủ tục đăng ký thế chấp theo thủ tục chung tại cơ quan có
thẩm quyền mà người viết đã phân tích ở trên.
2.2.2.2. Nội dung:
Về bản chất HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL cũng là một loại Hợp đồng dân sự
về nhà ở. Do đó, HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL sẽ có những nội dung thông thường
được quy định cụ thể tại điều 398 BLDS năm 2015 và Điều 121 Luật Nhà Ở năm
2014. Ngoài ra, theo người viết nghiên cứu thì HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL còn có
thể có các nội dung riêng biệt khác như:
- Nhà ở thế chấp dùng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ gì: Đây là
nội dung quan trọng nhất trong HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL. Nội dung này sẽ thể
hiện cụ thể HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL là nhà ở gì? Và dùng để bào đảm cho việc
thực hiện các nghĩa vụ nào của bên thế chấp. Thông thường, HĐ thế chấp Nhà ở
HTTTL sẽ đi kèm với hợp đồng tín dụng. Đối với các khoản vay lớn, Ngân hàng sẽ
yêu khách vay dùng tài sản của mình để thế chấp đảm bảo cho các khoản vay này.
- Giá trị nhà ở dùng để thế chấp: Thông thường trong hợp đồng thế chấp tài
sản nói chung và HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL nói riêng sẽ có điều khoản quy định
giá trị của tài sản thế chấp.
Đối với các nhà ở đã hình thành thì việc xác định giá trị nhà ở có thể thực
hiện được dễ dàng. Tuy nhiên, đối với Nhà ở HTTTL thì rất khó để xác định giá trị
tài sản bởi vì, tài sản trên thực tế vẫn chưa hình thành nên căn cứ để xác định giá trị
thông thường sẽ căn cứ vào diện tích và giá cả thị trường tại thời điểm thế chấp.
Tuy nhiên, việc này vẫn chưa thể định giá chính xác được vì còn những yếu tố cũng
có thể ảnh hưởng đến giá trị của căn nhà như: chất lượng của căn nhà, giá thị trường
tại thời điểm hình thành….
Theo quy định trước đây, việc định giá Nhà ở HTTTL thông thường do các
bên tự thỏa thuận trên cơ sở giá trị nhà ở được xác định tại thời điểm ký kết hợp
đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, căn cứ theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-
BTP-BTNMT thay thế Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-
BTNMT lại không quy định cụ thể cơ sở để xác định giá trị của Nhà ở HTTTL.

42. 35
- Quy định quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp: Đây
là nội dung cơ bản. Chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự sẽ có các
quyền và nghĩa vụ khác nhau. Các quyền và nghĩa vụ này sẽ được pháp luật quy
định cụ thể và chủ thể tham gia giao dịch phải căn cứ vào đó để thi hành. Theo đó,
các quyền và nghĩa vụ tham gia quan hệ cho vay/thế chấp được quy định cụ thể từ
Điều 321 – 323 BLDS năm 2015. Các chủ thể tham gia giao dịch có thể tham khảo
hoặc sử dụng các nội dung này.
- Quy định về bên được bảo lãnh: Đây là một nội dung cơ bản của hợp đồng
thế chấp tài sản Nhà ở HTTTL. Nội dung này quy định chủ thể được bảo lãnh là ai,
phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh. Theo đó, trường hợp bên được bảo lãnh không
thực hiện được nghĩa vụ của mình thì bên thế chấp tài sản (bên bảo lãnh) phải dùng
tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh. Mặc dù phải
thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, nhưng pháp luật vẫn bảo vệ quyền
lợi của bên thế chấp tài sản (bên bảo lãnh) thông qua việc ban hành Điều 340 BLDS
năm 2015 như sau: “Bên bảo lãnh có quyền yêu cầu bên được bảo lãnh thực hiện
nghĩa vụ đối với mình trong phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh đã thực hiện, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác”28
.
2.2.2.3. Thủ tục công chứng:
Tương tự như các loại tài sản thông thường, HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL
cũng phải công chứng, chứng thực. Nhưng do tính chất đặc biệt của loại tài sản này
nên hồ sơ yêu cầu công chứng đối với HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL cũng rất đặc biệt.
Căn cứ theo các quy định tại Điều 63 Luật công chứng năm 2014 quy định:
“1. Hồ sơ công chứng bao gồm phiếu yêu cầu công chứng, bản chính văn
bản công chứng, bản sao các giấy tờ mà người yêu cầu công chứng đã nộp, các
giấy tờ xác minh, giám định và giấy tờ liên quan khác.
28
Điều 340, BLDS, năm 2015

43. 36
2. Hồ sơ công chứng phải được đánh số theo thứ tự thời gian phù hợp với
việc ghi trong sổ công chứng”
Căn cứ Điều 148 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định về điều kiện thế chấp dự án
đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp Nhà ở HTTTL và Khoản 1 Điều 72 Nghị định
99/2015/NĐ-CP quy định các Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao
dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận
Theo đó, ngoài hồ sơ về nhân thân của các bên tham gia giao dịch thế chấp
thì hồ sơ theo quy định của Luật công chứng thì để thực hiện việc công chứng HĐ
thế chấp Nhà ở HTTTL bao gồm các loại giấy tờ: Hợp đồng mua bán căn hộ hình
thành trong tương lai; Các phiếu thu, hóa đơn, chứng từ nộp tiền mua bán nhà ở;
Biên bản định giá tài sản….
2.2.3. Hiệu lực của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL:
2.2.3.1.Đối tượng:
Nội dung quan trọng nhất trong HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL là đối tượng của
Hợp đồng – Nhà ở HTTTL. Như người viết đã phân tích ở mục 1.2 - Đối tượng của
giao dịch nhà ở, thì Nhà ở HTTTL được mang đi thế chấp phải thỏa mãn các điều
kiện được quy định tại Điều 118 Luật Nhà Ở năm 2014.
Ngoài những quy định về nhà ở dùng để giao dịch thì đối tượng của Hợp
đồng – Nhà ở HTTTL phải đáp ứng thêm một số điều kiện được quy định trong các
văn bản có liên quan về giao dịch đảm bảo.
2.2.3.2. Điều kiện có hiệu lực:
Bản chất của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL là một loại hợp đồng dân sự, vậy
nên HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL cũng có những đặc điểm chung của các loại hợp
đồng dân sự thông thường. Xét về tính hiệu lực của hợp đồng, để HĐ thế chấp Nhà
ở HTTTL có hiệu lực thì bản thân HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL phải thỏa mãn các
điều kiện cơ bản của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015
như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

44. 37
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp
với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của
luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự trong trường hợp luật có quy định”29
2.2.3.3. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng:
HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL là một loại văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa
các chủ thể là cá nhân, tổ chức và các tổ chức tín dụng nhằm mục đích xác lập, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ phát sinh của bên thế chấp và bên nhận thế
chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng.
Như đã phân tích ở trên, thời điểm có hiệu lực của HĐ thế chấp Nhà ở
HTTTL là kể từ ngày Hợp đồng được công chứng theo quy định và bên đảm bảo đã
thực hiện các thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền.
Theo người viết, việc quy định ràng buộc hợp đồng chỉ có hiệu lực khi được
công chứng, chứng thực như trên đối với hợp đồng thế chấp tài sản nói chung và
HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL nói riêng là phù hợp bởi lẽ, nếu hợp đồng không được
công chứng đồng nghĩa với việc Nhà Nước không công nhận giao dịch này và khi
có tranh chấp phát sinh thì hợp đồng có khả năng bị vô hiệu về mặt hình thức, ảnh
hưởng trực tiếp đến các chủ thể tham gia vào giao dịch thế chấp Nhà ở HTTTL.
2.2.4. Biện pháp bảo đảm Hợp đồng:
2.2.4.1. Khái quát về đăng ký giao dịch đảm bảo:
Có thể thấy rắng thế chấp Nhà ở HTTTL được xem là biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ cho các hợp đồng tín dụng. Quan điểm này cũng được các nhà
29
Điều 117, BLDS, năm 2015

45. 38
làm luật đã thực hiện luật hóa thành một trong những nội dung được ghi nhận tại
Điều 292 BLDS năm 2015 quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
“Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:
1. Cầm cố tài sản.
2. Thế chấp tài sản.
3. Đặt cọc.
4. Ký cược.
5. Ký quỹ.
6. Bảo lưu quyền sở hữu.
7. Bảo lãnh.
8. Tín chấp.
9. Cầm giữ tài sản.”30
Từ đó, các nhà làm luật đã thể hiện được tầm quan trọng của biện pháp thế
chấp. Tuy nhiên, nếu chỉ thực hiện các thủ tục thế chấp Nhà ở HTTTL là chưa đầy
đủ, mà để đảm bảo hơn bên cho vay/ nhận thế chấp nên thực hiện thêm thủ tục đăng
ký giao dịch đảm bảo theo luật định. Theo quy định của BLDS năm 2015 thể hiện
nội dung như sau:
“1. Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định
của luật.
Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường
hợp luật có quy định.
2. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
3. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp
luật về đăng ký biện pháp bảo đảm”31
.
30
Điều 292, BLDS, năm 2015
31
Điều 298, BLDS, năm 2015

46. 39
Theo đó, việc đăng ký giao dịch đảm bảo có thể theo hình thức do các bên có
thỏa thuận với nhau trong quá trình đàm phán và ký kết HĐ thế chấp Nhà Ở
HTTTL sau đó bên nhận thế chấp sẽ thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch đảm
bảo tại cơ quan quan có thẩm quyền. Hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định
bắt buộc phải đăng ký giao dịch đảm bảo đối với các giao dịch thuôc một số trường
hợp đặc biệt.
Ý nghĩa của việc đăng ký giao dịch đảm là bảo đảm quyền lợi tối đa cho bên
nhận thế chấp tài sản. Điều này đã được các nhà làm luật thể hiện rõ trong quy định
tại Điều 308 BLDS năm 2015 như sau:
“Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm
Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì
thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định
như sau:
a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác
lập hiệu lực đối kháng;
b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với
người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng
với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng
với người thứ ba được thanh toán trước;
c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực
đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự
xác lập biện pháp bảo đảm.
Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay
đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên

47. 40
thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên
thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền”32
.
Như vậy, dựa trên quy định này, có thể nhận thấy rằng thứ tự ưu tiên thanh
toán giữa các bên cùng nhận tài sản đảm bảo là ưu tiên thanh toán cho bên nhận thế
chấp có đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc chiếm giữ tài sản đảm bảo trước tiên.
Đối với HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL thì việc đăng ký giao dịch đảm bảo là
cần thiết. Bởi vì, là loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên thông thường bên nhận thế
chấp sẽ thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo nhằm mục đích hạn chế các rủi ro, bảo
vệ quyền lợi của cho vay và bên nhận thế chấp, tránh các giao dịch tự phát đối với
Nhà ở HTTTL đã được thế chấp gây thiệt hại cho bên thứ ba.
2.2.4.2. Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao
dịch đảm bảo quy định các trường hợp đăng ký giao dịch đảm bảo như sau:
“2. Các biện pháp bảo đảm sau đây được đăng ký khi có yêu cầu:
a) Thế chấp tài sản là động sản khác;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
c) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất,
tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua
bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu”33
.
Như vậy, dựa theo quy định trên, thì Nhà ở HTTTL sẽ được đăng ký giao
dịch đảm bảo theo yêu cầu. Thông thường yêu cầu này sẽ do bên nhận thế chấp yêu
cầu đăng ký giao dịch đảm bảo, bên thế chấp sẽ gửi hồ sơ theo quy định tại Điều 40
Nghị định 102/2017/NĐ-CP, bao gồm:
32
Điều 308, BLDS, năm 2015
33
Khoản 2 Điều 4, Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 về đăng ký giao
dịch đảm bảo.