Кейс межевание застроенных территорий

1. Кейс межевание застроенных
территорий

2. Градостроительное проектирование. Место
планировки в этом процессе
2
Документы территориального планирования:
Схема тер.планирования РФ;
Схема тер.планирования Субъекта РФ;
Схема тер.планирования муниципального района;
Генеральный план поселения, городского округа
Правила землепользования и застройки
Документация по планировке территории:
Проект планировки;
Проект межевания;
Градостроительный план земельного участка
планировка находится на стыке между градостроительным и
архитектурно-строительным проектированием

3. 3
ПРОЕКТЫ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ
Цель:
- выделение элементов планировочной структуры,
- установление характеристик и параметров планируемого развития
элементов планировочной структуры,
- установления зон планируемого размещения объектов
федерального значения, объектов регионального значения,
объектов местного значения
Состав:
- утверждаемая часть
- материалы по обоснованию проекта планировки.
Утверждаемая часть проекта планировки:
1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых
отображаются:
а) красные линии
б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, транспортные
сооружения и коммуникации, линии связи, объекты
инженерной и транспортной инфраструктур…
в) границы зон планируемого размещения объектов
социального и коммунально-бытового назначения, иных
объектов капитального строительства
г) границы зон планируемого размещения объектов
федерального значения, объектов регионального значения,
объектов местного значения;
2) решения о:
- размещении объектов капитального строительства
федерального, регионального или местного значения
- характеристиках планируемого развития территории, в том
числе плотности и параметрах застройки территории,
характеристиках развития систем социального,
транспортного обслуживания и инженерно-технического
обеспечения территории

4. 4
ПРОЕКТЫ МЕЖЕВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ
 Подготовка проектов межевания территорий
осуществляется в составе проектов планировки или
отдельным документом
 Размеры земельных участков в границах застроенных
территорий устанавливаются с учетом:
– фактического землепользования
– градостроительных нормативов, действовавших на
период застройки указанных территорий
 В составе проектов межевания территорий осуществляется
подготовка градостроительных планов земельных
участков
Цель – установление границ
- застроенных земельных участков,
- незастроенных земельных участков, планируемых к
предоставлению физическим и юридическим лицам
для строительства,
- а также границ земельных участков,
предназначенных для размещения объектов
капитального строительства федерального,
регионального или местного значения

5. 5
Градостроительные планы земельных
участков
• ГПЗУ являются основанием для:
– подготовки проектной документации (ч. 11
ст. 48 ГрК РФ)
– выдачи разрешения на строительство (ч. 1
ст. 51 ГрК РФ)
– выдачи разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ)
• Состав информации, содержащейся в ГПЗУ:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных
сервитутов;
3) место допустимого размещения зданий в
границах земельного участка
4) информация о градостроительном
регламенте
5) информация о технических условиях
подключения объектов капитального
строительства к сетям инженерно-
технического обеспечения;
6) границы зоны планируемого размещения
объектов капитального строительства для
государственных или муниципальных нужд

6. 6
ПЛАНИРОВКА ТЕРРИТОРИИ КАК ДВЕ СТОРОНЫ –
ПРАВОВАЯ И ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ
проектный образ
будущей застройки
правовая компонента –
юридические границы
организации территории

7. Пример межевания квартала в Москве (фрагмент) Пример межевания квартала в Хабаровске
Характерные особенности:
- земельные участки, выделенные многоквартирным домам,
меньше нормативных размеров, что противоречит ГрК РФ;
- не выполнено сплошное межевание квартала, в
результате налогом не будет облагаться треть территории
квартала;
- на свободных территориях не сформированы земельные
участки под будущую застройку
Характерные особенности:
- вся территория квартала разделена на земельные
участки;
- имеющиеся излишки территории сформированы в
земельные участки под будущую застройку;
- в соответствии с правилами землепользования и
застройки для каждого земельного участка определено
«пятно» застройки (или пределы расширения при
реконструкции)
- установлены публичные сервитуты

8. 8

9. Проект межевания застроенной территории
Рыночная стоимость квартир
в квартале 250 тыс.руб /кв.м.

10. Территория, подлежащая
межеванию
Многоквартирные дома
Проходы, проезды
Элементы благоустройства:
Футбольная
площадка Деревья
Предлагаемая для
анализа ситуация:
На территории, подлежащий межеванию, расположены четыре
многоквартирных дома и объекты благоустройства в виде деревьев и
футбольной площадки.
Каким образом можно осуществить межевание данной территории?

11. Границы формируемых
земельных участков
Границы территории, в
отношении которой
собственники жилья
заключают соглашения
в форме частных
сервитутов
-
+
Данная схема соответствует
законодательству
Пользователи общего
имущества сами несут бремя
содержания
Сложность с параллельным
оформлением прав собственности и
сервитутов, отсутствие прецедентов
1

12. Границы формируемых
земельных участков
Границы публичного
сервитута,
устанавливаемого на
частный земельный
участок
-
+
Данная схема соответствует
законодательству, в части
обеспечения прохода, проезда
Бремя установления и платы за
сервитут ложится на муниципалитет
Возможны планировочные
ограничения для применения такой
схемы
2

13. Границы формируемых
земельных участков
Границы территории
общего пользования (в
границах красных линий,
ответственность за
содержание – на
муниципалитете)
-
+
Предлагаемая схема соответствует
законодательству (если размеры участков
не меньше предусмотренных
нормативами)
Недостаток площади земельных участков многоквартирных
домов
Бремя содержания территории общего пользования на
муниципалитете
Возможность уплотнительной (точечной) застройки
3

14. -
+
Пользователи общего имущества сами несут
бремя его содержания. Также они
определяют порядок его использования без
вмешательства муниципалитета
Законодательство не предусматривает
формирование одного земельного участка
под несколькими домами
4

15. Границы формируемых
земельных участков
Границы земельного участка с
объектами благоустройства,
принадлежащего на праве
долевой собственности
собственникам земельных
участков, на которых
расположены многоквартирные
дома
-
+
Пользователи общего
имущества сами несут бремя
содержания
Законодательство не предусматривает
отнесения к общему имуществу
собственников одного дома объектов,
обслуживающих несколько домов
5

16. Выводы:
В настоящее время земельное жилищное и градостроительное законодательство не
предусматривают технологий межевания, позволяющих собственникам помещений
в нескольких многоквартирных домах совместно пользоваться и распоряжаться
территорией, на которой расположены объекты благоустройства (кроме схемы 1)
В наибольшей степени существующим потребностям рыночной экономики отвечает
схема, при которой территория, на которой расположены объекты благоустройства
формируется как отдельный участок, на который оформляется долевая
собственность собственников участков, на которых расположены многоквартирные
дома. Однако данная схема в настоящее время не предусмотрена
законодательством
Целесообразно использовать разные схемы межевания в зависимости от
конкретной ситуации (см. следующий слайд)

17. 17
Особенности проектов межевания в Москве
Фрагмент публичной кадастровой карты
Проект межевания квартала
жилой застройки
«нормативная необходимая площадь земельных участков»,
выполнена по нормативам 1999 года (МГСН 1.01-99), в то время
как период проектирования и строительства 20-ти из 27-ми жилых
домов квартала приходился на 60-е, 70-е и 80-е года. В эти годы в
Москве действовали другие нормативы — ВСН-2-64 (1964 год),
ВСН-2-74 (1974 год), ВСН-2-81 (1981 год), ВСН-2-85 (1985 год).
Разница в площади для 5 этажей — до 37%, 9 этажей — до 21%,.

18. Практический пример определения
недополученной собственниками жилья
земли по итогам выполненного проекта
межевания застроенной территории в
районе Ховрино г.Москва
Исходные данные:
- площадь м-на 16 района Ховрино - 63 га
- население м-на 22 801 чел. ~ 7600 семей
- общая площадь жилых зданий - 456 028 кв.м.
- Площадь недополученной земли - 22,7 га
18

19. Определим
кадастровую
стоимость
недополученной
земли
19

20. Сколько земли недополучили
жители м-на Ховрино?
Пример рассчитан в ценах 2008 года
- Кадастровая стоимость недополученной земли – 4 225 млн.руб. ;
- Кол-во квартир (54 кв.м.), которые можно приобрести на указанную
сумму (квартир) – 664;
- Стоимость недополученной земли на семью (руб./чел.) – 555 938 руб.
- Это стоимость нового автомобиля
Volkswagen Polo, Opel Astra
- Сколько недополучит бюджет города
налогов?
20

21. Градостроительная политика Москвы в области
планировки территории

22. Пример: политика Санкт-Петербурга в области документации по планировке территории
Информация:
П. Н.Никонов
Директор бюро
«Межевание городских
территорий»
ЗАО «Петербургский
НИПИГрад»,
эксперт постоянной
комиссии «По
градостроительству и
городскому хозяйству и
земельным вопросам»
Законодательного
Собрания Санкт-Петербурга

23. Пример: политика Санкт-Петербурга в области документации по планировке территории

24. Пример: политика Санкт-Петербурга в области документации по планировке территории